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Déliberation - DCM 09 201224
unknown - DCM 09 250624ANNEXE2
Document publié le Lundi 1 janvier 2024 par la commune d'Aubagne.
Lien du pdf (unknown - DCM 09 250624ANNEXE2)
Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Aménagement du territoire,
Direction régionale des Finances publiques
de Provence-Alpes-Côte d'Azur
et du département des Bouches-du-Rhône
Division Gestion Publique
Pole Evaluation Domaniale
52, Rue Liandier
13357 MARSEILLE
drfip13.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 18/08/2023
La Directrice régionale des Finances publiques
de PACA
à
Mairie d’Aubagne
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Sylvie Cristante
sylvie.cristante@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 04.91.09.60.86
Réf. N° dossier DS11795037N° dossier OSE2023-13005-
19684
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE / VALEUR LOCATIVE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Immeuble
Adresse du bien : 2 rue du Château / angle rue Gachiou 13400 AUBAGNE
Valeur : 266 000€, assortie d’une marge d’appréciation de 10%
(des précisions sont apportées au paragraphe 9 « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD
Accusé de réception en préfecture
013-211300058-20240625-250624_09-DE
Reçu le 01/07/2024 1 - CONSULTANT
affaire suivie par : Jean-Marc BONINO
2 - DATES
de consultation : 13/03/2023
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis : calendrier prévisionnel
Été 2023
le cas échéant, de visite de l’immeuble : 2017
dossier complet : 11/05/2023
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé : Détermination de la valeur vénale d'un bien dans le cadre d'une cession
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
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Accusé de réception en préfecture
013-211300058-20240625-250624_09-DE
Reçu le 01/07/2024 4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale : dans le centre-ville ancien d’Aubagne.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
4.3. Références cadastrales : AD 230 contenance 87m²
Ensemble immobilier ancien au cœur de la commune d'Aubagne à l'angle de deux rue (rue Gachiou et rue du Chateau) . Trois entrées, la première sur la rue Gachiou qui permet l’accès au niveau le plus bas de l'immeuble (La façade rue Gachiou est ensoleillée l’après midi), une entrée rue du château qui permet l’accès direct au 1er étage et un accès sur la place rue Gachiou qui permet l’accès au deuxième et troisième étage. Tous les étages sont reliés par l'intérieur.
Le bâtiment est en bon état général, la façade est refaite, le sol est en carrelage et les murs peints. Les fenêtres sont en bois simple vitrage, les persiennes sont anciennes.
Actuellement le bâtiment est occupé par la Direction de l'Economie locale , il est organisé en bureaux (peu de points d'eau, pas de cuisine ni de salle de bain).
Ni le secteur ni les locaux ne se prêtent vraiment à cet usage (pas d’accessibilité pour les PMR et mise aux normes compliquées car rue en pente, pour accéder à la placette il faut emprunter des escaliers . L'intérieur du bâtiment ne peut recevoir d’ascenseur) .
Chauffage électrique.
Il pourrait être transformé en logement car le secteur est essentiellement consacré à l'habitat ( plusieurs maisons divisées en appartements ou maison d’habitation)
Ce bien présente l'avantage d'être en angle donc plus de possibilité d'ouverture mais possède une architecture particulière par le nombre de niveaux (4) et par la forme des pièces (au rdc une pièce aveugle de 12m², aux trois autres niveaux , une pièce de configuration non régulière )
Cave petite en sous sol
Rez-de-chaussée : peu lumineux car en contrebas de la rue : une petite fenêtre et une porte fenêtre donnant directement de la pièce principale à la rue. Pièce aveugle . Accès pour la cave. WC (44,47m²)
1er Etage : état moyen. Dégagement de 6,21m², deux pièces de 12,3m² , une pièce de 7,72m² éclairée par une petite fenêtre haute Wc et lavabo (46,51m²)
2éme étage : en meilleur état, (66,29m²) – sol carrelé récemment
3éme étage : en état correct , une partie en mezzanine (54,28m²) – sol carrelé récemment
Pas d'extérieur, pas de garage.
Peu propice à un usage de bureaux et peu d'aménagements pour une habitation. Possible division en appartements.
Surface issue du plan transmis : 211,55m² Pondération de la pièce aveugle du rez de chaussée à 0,5 soit 211,5-6= 205m²
Surface compatible avec la surface inscrite dans l’acte d’acquisition de 2004 sans pondération : 214m² de surface construite
3
Accusé de réception en préfecture
013-211300058-20240625-250624_09-DE
Reçu le 01/07/2024 5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble : Mairie d’aubagne
5.2. Conditions d’occupation : bien présumé libre de toute occupation
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles : zone UA
6.2.Date de référence et règles applicables : sans objet
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison : qui consiste à fixer la valeur vénale ou locative à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée, car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison d’immeubles de rapport
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
Ce bien est atypique dans le secteur car situé dans un secteur d’habitation mais aménagé en immeuble de bureaux. La transformation en immeuble de rapport est possible compte tenu des entrées indépendantes mais des travaux d'aménagement sont nécessaires : alimentation en eau dans les étages, cloisonnement pour la création de plusieurs logements, création de cuisines et salles de bains. A ce jour les coûts de réhabilitation ne sont pas chiffrés.
4
Ref. Cadastrales Commune Adresse Prix total Prix/m² (utile) Prix/m² (carrez)
5//AD/144// AUBAGNE 4 RUE MOUSSARD 24/02/2020 1840 145 1862,07 4 apts libres et 1 Lcoccupé
5//AE/210// AUBAGNE 27 RUE FREDERIC MISTRAL 24/02/2020 1810 162 1111,11
5//AD/209// AUBAGNE 1 RUE GACHIOU 11/04/2022 1860 120 1458,33
5//AE/191// AUBAGNE 28 RUE FREDERIC MISTRAL 12/11/2020 1850 167 1197,6 en partie occupé
5//AE/191// AUBAGNE 28 RUE FREDERIC MISTRAL 13/11/2020 1850 167 1736,52
5//AH/40//5 AUBAGNE 3 B BD LAKANAL 30/07/2020 1870 219 1506,85
5//AE//333
AUBAGNE 4 BD J JAURES
1800 244,8 180000 735,29
moyenne 1372
Date
mutation
Année
construct.
Surface
utile totale
270 000
180 000 3 appartements dont 1 loué mais loyer très bas.
175 000
en mauvais état inscrit
dans l’acte
200 000
290 000 revente terme desus le lendemain
330 000
AVIS 2014-02v3024 très
mauvais état réhabilitation
lourde
Accusé de réception en préfecture
013-211300058-20240625-250624_09-DE
Reçu le 01/07/2024 La précédente évaluation est ancienne , plus de 5 ans.
Evolution des prix de l’immobilier à Aubagne source internet :https://www.lapporteurdimmo.com/
La valeur moyenne sera retenue avec une marge d’appréciation de 10 % pour tenir compte de l’absence de chiffrage des travaux à réaliser et de la grande superficie du bien
1300€/m² * 205m² = 266 500€
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE/LOCATIVE/DE L’INDEMNITÉ DE DÉPOSSESSION – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 266 000 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10% portant la valeur minimale de vente sans justification particulière à 240 000 € (arrondie)
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
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Accusé de réception en préfecture
013-211300058-20240625-250624_09-DE
Reçu le 01/07/2024 En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour la Directrice régionale des Finances publiques
et par délégation, Sylvie Cristante,
l’Inspecteur des Finances publiques
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L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.
Accusé de réception en préfecture
013-211300058-20240625-250624_09-DE
Reçu le 01/07/2024