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Compte-Rendu - elements echanges avec lASER collectif le 28 Juillet 2025
Document publié le Lundi 28 juillet 2025 par la commune de Rots.
Lien du pdf (Compte-Rendu - elements echanges avec lASER collectif le 28 Juillet 2025)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Fiscalité,
Commentaires au collectif
URBANISME à ROTS et éléments échangés avec l’ASER / collectif le 28 Juillet 2025
Comme convenu, nous nous sommes rencontrés avec 5 représentants de l’ASER (Association Sécurité et
Environnement de ROTS) et 3 élus de la Mairie. Nous tenons à remercier les participants pour le climat
apaisé de cette rencontre et ce compte-rendu est basé sur la présentation faite par la Mairie. Il était
important qu’un point soit fait sur le sujet URBANISME en raison des importantes évolutions législatives
et réglementaires auxquelles toute municipalité doit faire face et communiquer pour que les habitants
puissent suivre les changements afin de RAISONNER en toute connaissance de cause.
De très nombreuses évolutions ont eu lieu ou sont en cours et à VENIR pour respecter la loi climat et
résilience d’Aoùt 2021. Elle a fortement impacté notre PLU des 3 villages de fin 2021 / approuvé par CAEN
la mer le 30 juin 2022. Elle impacte ENORMEMENT le PLUI HM en projet et en cours d’implantation
SITUATION :
• CAEN la mer est compétente en matière d’urbanisme et cette compétence des intercommunalités
est valable PARTOUT en FRANCE
• Plusieurs projets de résidence senior ont été présentés et votés depuis 2020 mais n’ont pas abouti
pour des raisons liées aux entreprises. (Redressement judiciaire pour REALITE et non-respect des
délais contractuels pour Kaufmann & Broad).
• Il y a eu beaucoup d’échanges et 2 visites effectuées sur le sujet résidence senior au sein de la
Municipalité.
• Depuis la réunion de Conseil du 23 mars 2025, 1 collectif s’est opposé au dernier projet présenté.
Une pétition a circulé.
• Le projet EDIFIDES de mars 2025 reprenait exactement l’approche de 2023 avec Kaufmann & Broad.
• Le projet a été gelé par la Municipalité (confirmé sur CITYKOMI et en Conseil le 23 juin)
• Un recours en contentieux de l’ASER auprès de CAEN la mer (modification du PLU de ROTS) est en
cours
CONSTAT :
• Le sujet URBANISME est effectivement de compétence CAEN la mer et la complexité du sujet n’est
pas liée à notre communauté urbaine. C’est l’Etat et la loi qui imposent le sujet. Il a été fait référence
au PLU de l’intercommunalité cingal-suisse normande. Voir le lien https://www.ouest-france.fr/normandie/le-hom- 14220/plui-lintercom-cingal-suisse-normande-deboutee-en-appel-sur-le-sursis-a-execution-5091adba-b3e3-11ef-b52d-b1938f009d6b
• Nous avons fait part d’un certain nombre de MECONNAISSANCES DES ACTIONS PASSEES ET
FUTURES sur le sujet URBANISME à ROTS et nous nous voulions pouvoir les commenter en précisant
qu’on le ferait aussi sur CITYKOMI.
CE QUI nous est reproché (à minima) dans la pétition : La bétonisation, les nuisances induites, les
mensonges.
• Bétonisation excessive : Le PLH (Plan Local Habitat) de CAEN la mer prévoyait pour ROTS entre 2019
et 2024 114 logements soit 19 par an. Il y en a eu 29 de livrés sur la période.
• Entre 2027 et 2032 le chiffre passera à 24 logements par an soit 144 sur la période
• Il a été précisé qu’avec 18 ha de terrains destinés à la ZAC des roseaux / devenue Orée d’Ardennes
la bétonisation reprochée actuellement était bien programmée depuis 2019.
• Logements locatifs sociaux : Voir ce qui se profile avec le PLUI HM (à lire en fin de document) L'enquête publique du secteur des roseaux à ROTS a récemment livré ses conclusions. Nous veillerons à
APPREHENDER les projets immobiliers en considérant les besoins de nos seniors aussi bien que ceux des
primo-accédants ou jeunes locataires. La future urbanisation sera également ADAPTÉE, si nécessaire, au
travers du Plan Local de l'Habitat (PLH 2024 / 2030) qui définira le nombre de constructions que
souhaite la commune.
Toutes nos réalisations feront l’objet d’un débat d'orientation budgétaire basé sur une gestion
dynamique et responsable. ssh. ù éumaz LÉ
Commentaires au collectif
• Poumon vert >>> La Zone concernée a été mise en « constructible » en 2014 (Municipalité 2008 à
2014), bien avant la nouvelle commune
• Mensonges de la part de la Municipalité actuelle >>> Ci-dessous ce que l’on écrivait dans notre
profession de foi pour les élections 2020 et les présentations des projets qui ont été délibérés et
présentés aux vœux 2023 / 2024 / 2025.
SOYONS FACTUELS et PARLONS CLAIREMENT
• Le sujet URBANISATION induit que la densification des constructions est « encouragée voir
impérative » sur nos 3 villages et les initiatives privées de promoteurs ou particuliers sont
nombreuses et définies dans le PLU de ROTS et le futur PLUI HM. Il est difficile s’y opposer même
si certaines densifications posent question.
NB : Le cas des parcelles sente des fontaines a été pris en exemple (14 habitations au lieu de 4). Il a
aussi été signalé le cas d’une parcelle de 200 m2 sente du vivier qui a fait l’objet d’un refus de Permis
de construire pour lequel la commune a été mise au Tribunal Administratif.
• La loi climat et résilience votée en Août 2021 a pour but de réduire partout en France le rythme de
la consommation des Espaces Naturels Agricoles et Forestiers (ENAF) entre 2021 et 2031, de 50 % par
rapport à la période 2011-2021. C’est au nom de cette loi que le Préfet a retiré 4.7 ha de constructible
de l’Orée d’Ardennes même si l’on ait enlevé une surface importante de parcelles urbanisables
versus le plu de ROTS de 2014
• Constructions et bétonisation sous entendent la maitrise du terrain. Maire de ROTS depuis 2020
mais Maire délégué de LASSON (ayant rejoint ROTS au 1er janvier 2016) j’ai vécu la période création
ZAC des Roseaux devenue Orée d’Ardennes. Les 14 ha environ de la commune ont été vendus à
EDIFIDES (qui possédait déjà environ 4 ha à proximité de la rue froide). La vente en 2019 pour un
montant de 4.8 millions d’€ représentait 384 logements prévus sur environ 20 ans
La genèse de la ZAC et l’URBANISME à ROTS a été présenté sur base d’un document de l’époque qui
résumait les études et approches réalisées
• Avec le PLU de ROTS commune nouvelle en 2021 l’Etat a imposé le retrait de 4.7 ha représentant
113 logements et la perte de 2.0 millions d’€ liés à la vente de ces terrains. L’Orée d’Ardennes
compte désormais 271 logements qui seront réalisés sur environ 15 ans.
Il a été précisé : A considérer donc que les élus des 2 à 3 futures mandatures seront concernés par
le choix de cette urbanisation de 2019 avec les 18 ha EDIFIDES (propriétaire des terrains dans le
cadre de la ZAC des Roseaux / Orée d’Ardennes.
QUE PREVOYAIT le PLU de ROTS en 2014 (repris dans le PLU nouvelle commune de ROTS 2021 et
considéré dans le PLUI HM)
• Le PLU adopté à ROTS début mars 2014 classait la parcelle entre le gymnase et le Domaine du
parc en zone URc. Ce PLU définissait cette zone comme secteur « réservé à des installations et
équipements collectifs », ce qui correspondait aujourd’hui à l’actuelle zone UF. 2AUr
le Val Baudet
la Haute Bonny
ER8b
Commentaires au collectif
• Le « poumon vert » était donc constructible depuis cette date. (Avant la commune nouvelle)
• Il a permis le gymnase et la maison de santé. Il a également permis le principe d’une résidence
senior avec services (REALITE présenté aux vœux 2023 et 2024) avec l’inconvénient de loyers élevés (vu les services). Le projet CAEN la mer Habitat avec une résidence multigénérationnelle à majorité senior (loyers adaptés) y était envisageable. Les 3 parcelles riveraines du Domaine du parc étaient destinées à séparer les entrées et isoler le domaine du parc de la future résidence. L’existence du projet de 4 parcelles était prévue et signalée à de futurs propriétaires en 2019. Voir le plan et la photo jointe pour cet aspect. Le budget annexe clos Saint Germain attendait par ailleurs cette urbanisation. Voir les plans de zonage et photo jointe.
POURQUOI avions-nous choisi EDIFIDES pour le projet de la résidence multigénérationnelle senior ?
• Le non-respect des 15% de Logement Locatif Sociaux (LLS) signifiera des pénalités financières que
certaines communes subissent déjà. Voir le PLUI HM signalant ROTS concerné par 15% de LLS.
• Nous bénéficierions de recettes Taxe d’Aménagement (que l’on n’a pas dans le cas d’une ZAC) et
de Taxe Foncière qui contribueront à la santé financière de la commune.
• Ce qui était envisagé permettait de financer la rénovation des 3 classes écoles élémentaires et de
mettre la géothermie comme chauffage de l’ensemble des classes élémentaires.
• Il doit être compris que les subventions à l’avenir seront très compromises
• La Municipalité a la volonté de faire les améliorations nécessaires à la commune sans augmenter
la fiscalité / les impôts fonciers.
• Il ne doit pas être mésestimé le besoin de loyers modérés à ROTS De nombreuses demandes sont
faites en ce sens et aucune possibilité existe actuellement en dehors des locations privées. ROTS
Historique des projets senior sur ROTS
1) Projet EPHAD au début de l’Orée d’Ardennes À
2) Principe vente terrain début 2022
3) Projet REALITES et ZaK & P délibération sur choix 11 Juillet 2022 À
4) Projet REALITE vente terrain et plans présentés vœux 2023 A
5) Découpage terrain après abandon Réalité Début 2024 À
6) Projet Kaufman & Broad pour CLM Habitat mars 2024
7) Projet K&B / EDIFIDES / FONCIM / Zak&P (dont CLM Habitat) 2025 sur base mars 2024 * __ Impossibilité de communiquer pendant l'Enquête publique. Retour PPA * __ Promoteur retenu offre finale À
À
NB: Budget annexe lotissement rue St Germain (343 254€)
Commentaires au collectif
Ce qui avait été préparé mais n’a pas pu être présenté au CM du 24 mars (les triangles ouvraient les documents)
Présentation vœux 2023
La société REALITE n’a pas donné suite à ce projet NB: NON contractuel mais pour le principe de ce qui s’étudie
Travail avec Caen la mer habitat (bailleur social) pour une résidence à
vocation senior
En attente du choix de la société qui sera « promoteur »
Vente en VEFA (Vente en Etat de Futur Achèvement)
55 logements de T1 à T3 + 15 en acquisition
Seniors autonomes / ascenseurs
Loyers plafonnés et modérés
Implication Mairie dans le choix des locataires (habitants de ROTS)
Salle commune éventuellement mutualisable avec club des ainés
Toujours en cours de discussions
Commentaires au collectif
Travail 2023 présenté aux vœux 2024 : Côté Gymnase en haut et rue Saint Germain en bas
Urbanisation similaire au quartier St OUEN
Présentation aux vœux 2025
Projet CAEN la mer Habitat avec KAUFMAN & BROAD OAP Thématique HABITAT Eu PM
La diversification de la production pour loger tous
les habitants (principales orientations nouvelles)
L'accession abordable à la propriété :
« Pour toute opération 2 1ha : au moins 10 % de la programmation de logements devra correspondre à de l'accession abordable à la propriété ».
La production de Logements Locatifs Sociaux (LLS)
+ 7 catégories de communes créées
+ 4 objectifs de LLS différents (25 %, 15 %, 10 % ou pas de règle)
« Pour toute opération 2 1ha, une part minimale de
logements locatif sociaux doit être produite par rapport à
l'ensemble des logements de l'opération en question »
Pons Lend d'onde D MR pores
Far =
Les catégories de communes pour les LLS
* En vert : communes soumises à la loi SRU
OAP
Habitat Toute strate confondue 6. = - h z . Tout zonage Biéville-Beuville — Bretteville-sur-Odon - , Déficitaire SRU communes confondu re aux pôles) Cormelles-le-Royal- Ouistreham - Verson 25 7 minimum
Disposant d’une Tout Toute strate confondue
2 dérogation SRU ou ones {hors communes Troam - Bretteville l'Orgueilleuse 25 % minimum en devenir SRU associées aux pôles)
Non soumise SRU Toute strate confondue Saint-Germain-le-Blanche-Herbe — Hérouville-
ou non déficitaire B1 communes Plus de 40% | Saint-Clair— Blainville-sur-Orne - Colombelles — 15 % minimum SRU associées aux pôles) Giberville - Carpiquet
Non soumise SRU Toute strate confondue = =
ou non déficitaire B1 {hors communes Moins de 40 % Caen -Louvony- Done —hondevie 25 % minimum SRU associées aux pêles) — Epron -
: Authie —- Cambes-en-Plaine - Cuverville — Non soumise SRU 82. c Couronne urbaine, Démourville — Eterville — Saint-Contest — 15 % minimum
Bourguébus — Rots — Saint-André-sur-Orne -— Soliers
Communes associées Colleville-Montgomery / Hermanville-sur-Mer / 10 % minimum
Non soumise SRU B1, 82,C aux pôles Lion-sur-Mer / Bénouville / Mathieu / Mouen / A d ‘ 6 1500 habitants Saint-Aubin-d'Arquenoy/ Saint-Manvieu- | (SOUS réserve des et/ou > 100 logts PLU) Norrey / Cairon / Thaon / Cheux / Sannerville | agréments DDTM)
Grentheville / Le Fresne-Comilly / Rosel / Brouay /
Gorceles-Secquevile/ Hubert-Folie / Lasson / Le
ennsE. Mesnil-Patry / Putot en Bessin / Rocquancourt / Saint- Non sourrise SRU B2,C Communes associées Aignan-de-Cramesnil / Sainte-Croix-Grand-Tonne / Absence de
aux pôles Secqueville-en-Bessin/ Tily-lo-Campogne / Péier-sur- | règle minimale le-Dan / Sannenille / Tourville-sur-Odon / Vilons-les- Buissons
Commentaires au collectif
CE QUE DIT LE PLUI HM pour l’avenir Commentaires au collectif
Le lien à suivre pour tout savoir sur le PLUI HM de CAEN la mer et notre commune nouvelle de ROTS et nos 3 villages
https://www.rots.fr/wp-content/uploads/2025/04/Presentation-PLUI-HM-Caen-la-mer-24_04.pdf