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Déliberation - DELIB 20230622 31. Cession de biens immobiliers situes rue de Hegenheim
Document publié le Jeudi 22 juin 2023 par la commune de Saint-Louis.
Lien du pdf (Déliberation - DELIB 20230622 31. Cession de biens immobiliers situes rue de Hegenheim)
Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Institutions publiques,
FX Extrait du Procès Verbal PP"
SAI NT= LO U | S Des Délibérations du Conseil Municipal
A L S À C ë de la Ville de Saint-Louis
VILLE LD AVE Ne
Séance du 22 juin 2023
L'AN DEUX MILLE VINGT TROIS, LE 22 JUIN A 18 H 15.
LE CONSEIL MUNICIPAL, dûment convoqué par Madame le Maire, s’est assemblé au lieu ordinaire de ses séances, sous la présidence de Madame Pascale SCHMIDIGER, Maire.
Présents :
Mmes et MM. les Adjoints KNIBIELY Philippe, GERTEIS Stéphanie, SCHICCA Daniel, DINTEN Françoise, BACHMANN Florian, STRAUMANN-HUMMEL Jocelyne, GISSY Bertrand, SFEIR Lola, SCHMITTER Bernard et CHOQUET Sylvie.
Mmes et MM. les Conseillers Municipaux PISARONI Gabriel, ECKES Raymond, FERRANDEZ Françoise, MISLIN Bernard, GANGLOFF Karin, DURIATTI Pascal, HERSBERGER Elisabeth, CAMBLIN Marie, ALBRECHT Josiane, LEFEBVRE Christophe, GENIALE Magna, FELDTRAUER Catherine, SAVARY Nicolas, FEGHOUL-FERHATI Nawal, BAYSANG Frédéric, GREWIS Barbara, GASSELIN Mathieu et TCHEKOUTIO-TAISNE Aline.
Excusés représentés :
- M. GIEGELMANN Hubert donne procuration à M. ECKES Raymond, - Mme KELLER-SOL Sophie donne procuration à Mme CAMBLIN Maire, - Mme HOUDAF Amal donne procuration à M. BACHMANN Florian, - M. DEME Alioune donne procuration à Mme CHOQUET Sylvie, - M. KAHRIC Franck donne procuration à M. SAVARY Nicolas,
- M. BERVIN Patrice donne procuration à Mme TCHEKOUTIO-TAISNE Aline. POINT N° 31 : CESSION DE BIENS IMMOBILIERS SITUES RUE DE HEGENHEIM
Rapporteur : Madame Pascale SCHMIDIGER, Maire
La Ville de Saint-Louis est propriétaire de la parcelle cadastrée section 29 n° 48, 7 rue de Hégenheim, d'une contenance de 15,26 ares (1 526 m°).
Elle servait de pâture à la Rehabilitation Clinic (REHAB) de Bâle pour l'hébergement des chevaux utilisés en hippothérapie.
Cette emprise foncière, désormais inutilisée, est prévue à la vente. Tous les riverains directs de la parcelle ont été contactés pour leur proposer d'en acquérir une partie contiguë à leur propriété.
Suite aux retours des riverains voici le découpage retenu :
124
ELIAS Xora 45
GREINER Christophe
WACKER Claudo
WIOLAND Annick
Fat %
14e, 148 148. 148 1 34m , Pré Prè Commune de Saint-Louis 262m? 99m? 312m? Communo de Saint-Louis Commune do Saint-Louis Commune de Saint-Louis
39
à no Q—==
L'’arpentage définitif des emprises est à intervenir.
Conformément à l'avis du Pôle d'Évaluation Domaniale de la Direction départementale des Finances publiques, la cession interviendrait moyennant le prix de 10 000 £ l’are, soit :
Acquéreurs Section Surface Prix total de N° Parcelle are vente
Madame et Monsieur Kamouche Section 29 n° xx/48 1,34 a 13 400 € Zidane ou toute personne ou entité qui
si substituera
Madame ELIAS Xara Rahel ou toute Section 29 n° xx/48 2,62 a 26 200 € personne ou entité qui si substituera
Monsieur GREINER Christophe ou Section 29 n° xx/48 0,99 a : 9900 € toute personne ou entité qui si :
substituera
Madame et Monsieur WACKER Claude | Section 29 n° xx/48 3,12 a 31 200 €
ou toute personne ou entité qui si
substituera
Accusé de réception en préfecture
068-216802975-20230623-D-20230622-31-AI
Date de télétransmission : 26/06/2023
Date de réception préfecture : 26/06/2023 Après en avoir délibéré, le conseil municipal, à l'unanimité :
- approuve la vente des parcelles aux acquéreurs et aux prix indiqués tels que mentionnés dans le tableau ci-dessus,
- autorise Madame le Maire ou son représentant à signer tous les actes à intervenir, ainsi que les différents documents afférents à ces cessions.
Publié le : 28 juin 2023
Pour extrait conforme
Saint-Louis, le 23 juin 2023
Pasc HMIDIGER
Fabrice KARR Maire Directeur Général des Services
Secrétaire de séance Ex REPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté
Egalité
Fraternité
FINANCES PUBLIQUES
Direction Générale Des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques
du Haut-Rhin
Pôle d’évaluation domaniale
Cité administrative
Bâtiment J
3 rue Fleishhauer
68026 COLMAR Cedex
téléphone : 03 89 24 85 68
mél. : ddfip68.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 14/03/2022
Le Directeur départemental des Finances
publiques du Haut-Rhin
à
Mme le Maire de SAINT-LOUIS
21 rue Théo Bachmann
BP 90
68303 SAINT-LOUIS CEDEX
aPOUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Fabien MULLER-EGENSCHWILLER
Courriel : fabien.muller@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 03.89.32.77.38
Réf. DS : 7674853
Réf. OSE : 2022-68297-09858
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : TERRAIN À BÂTIR
Adresse du bien : RUE DE HEGENHEIM - SAINT-LOUIS
Valeur vénale estimée
(totale) : 213 000€
1
7300 - SD 1 - SERVICE CONSULTANT
Mairie de SAINT-LOUIS – 21 rue Théo Bachmann – BP 90 – 68303 SAINT-LOUIS CEDEX
Affaire suivie par : Mme Rebecca KELCHLIN, directrice du service Juridique et Domanialité.
2 - DATE
de consultation : 07/02/2022
de délai négocié : 30/06/2022
de visite : Sans objet.
de dossier en état : 07/02/2022
3 - OPÉRATION SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération :
Estimation de la valeur vénale d’un terrain à bâtir en vente à la découpe.
3.2. Nature de la saisine :
Cession amiable.
3.3. Projet et prix envisagé :
Projet associé : Cession d’un bien devenu non stratégique aux propriétaires riverains (impossibilité d’exploiter le terrain dans le cadre de la réalisation d’un projet urbain).
Prix négocié : 12000 € / are
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale :
Terrain à bâtir.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau :
Situé à l’adresse postale du 7 rue de Hégenheim, quartier de Bourgfelden. Quartier résidentiel.
2 4.3. Références Cadastrales :
Les immeubles sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Section Parcelle Adresse Contenance
29 48 Rue de Hégenheim 15,26 ares
4.4. Descriptif :
Terrain à bâtir de surface plane, en forme de longue bande de 150 mètres de longueur sur 11 mètres de largeur. Terrain actuellement de type verger.
4.5. Surfaces du bâti :
Sans objet.
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble :
Propriétaires présumés : VILLE DE SAINT-LOUIS (d’après cadastre)
3 Identification des propriétaires et découpage de la parcelle
SILVA PEREIRA
Surface d'environ
165 m°
124 à
Surface d'environ
110 m°
ML —
M PETCHERITSA et
“ag
LES
nn Surface d'environ a
638 m°
Surface d’envirron
327 m
fn
EE dr
105 m°
Surface d'environ
225 m
5.2. Conditions d’occupation :
Bien supposé libre.
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles :
PLU modifié du 08/09/2021 – Zone UD.
6.2.Date de référence et règles applicables :
Sans objet.
7 - MÉTHODES D’ÉVALUATION
- Méthode par comparaison : la valorisation du terrain sera réalisée par la méthode de comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée, car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
8 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR : MÉTHODE PAR COMPARAISON
L’évaluation 2020-297V0423 du 01/09/2020 concernait le même bien, mais dans le cadre d’une revente globale de la parcelle. D’après le projet fourni par le consultant, la vente est opérée à la découpe aux six propriétaires riverains.
4 NB : les surfaces mentionnées par le consultant sont approximatives car la somme des découpes est de 15,70 ares alors que le parcelle est cadastrée à 15,26 ares.
Au vu de ce projet, il convient donc de distinguer les découpes qui seront à évaluer en TAB plein de celles qui seront évaluées en demi-TAB (car enclavées).
Ainsi seront évaluées en TAB plein les portions suivantes : 5,42 ares
le reste, soit 15,26 – 5,42 = 9,84 ares étant considéré comme des terrains arrières, enclavés, sera évalué de demi-TAB.
8,1 Étude de marché :
Termes de cessions de terrains en zone UD sur SAINT-LOUIS :
Moyenne = 19697 € Médiane = 19776 €
A noter le dernier terme étant très proche du bien à évaluer.
8,2 Autres sources :
Le bien a été évalué en 2020 et une valeur de 19 000 € / are en TAB plein avait été retenue.
5
Date Section parcelle(s) adresse Prix Prix / are
06/10/20 3 514,516 rue de Strasbourg 7,85 23/06/20 10 613 rue de Strasbourg 20,00
10/03/20 AL 98 48 rue Henner 29,60
19/02/20 30 234 rue d’Altkirch 0,08 30/12/19 7 522-535 Rue de la Gare 48,71 11/12/19 AD 62-63 rue de village neuf 5,99 29/10/19 27 219,221,223,225 rue du Mal de Tassigny 13,70 14/06/19 14 484 rue de mulhouse 9,93 18/04/19 15 605 rue de la chapelle 5,62 01/02/19 29 162 rue de Hegenheim 3,73
surface en
are
180 000 € 22 930 €
360 000 € 18 000 €
500 000 € 16 892 €
1 200 € 15 000 €
1 100 000 € 22 583 €
127 970 € 21 364 €
350 000 € 25 547 €
150 000 € 15 106 €
109 280 € 19 445 €
75 000 € 20 107 € 8,3 Arbitrage :
Compte tenu :
- des termes de comparaison,
- du terme à privilégier.
- de la situation géographique du bien,
- de l’ancienne évaluation adossée de son projet initial,
- des possibilités de construction mentionnées au PLU en vigueur,
- du nouveau projet associé,
il est proposé de retenir une valeur de 20000 € / are en TAB plein.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale brute des biens est arbitrée à 191 700 €. Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de cession sans justification particulière à :
Les collectivités locales et leurs établissements publics peuvent vendre à un prix plus élevé / acquérir à un prix plus bas. Ils ont toutefois la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision motivée pour vendre à un prix plus bas / acquérir à un prix plus élevé.
La valeur vénale est exprimée hors taxe, hors droits et hors frais d’agence éventuellement applicables sauf si ces derniers sont à la charge du vendeur.
Une cession à 12 000 € l’are pour chaque riverain semble inadaptée et ne tient pas compte des nouvelles possibilités de constructibilité qui leur seront attribuées.
11 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
6
Riverain Surface TAB plein Surface Demi-TAB Calcul VV retenue PETCHERITSA/LIDORENKO 1,1 22000 22000 FERNANDES ALVES/SILVA PEREIRA 4,32 2,06 107000 107000 WACKER 3,27 32700 33000 GREINER 1,05 10500 11000 ELIAS 2,25 22500 23000 KAMOUCHE 1,65 16500 17000 TOTAL 213000 12 - OBSERVATIONS
L’estimation est réalisée sur la base des éléments en possession du service à la date du présent rapport.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
Une nouvelle consultation du service du Domaine serait nécessaire si l’opération n’était pas réalisée dans le délai ci-dessus ou si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
Pour le Directeur départemental,
et par délégation, l’évaluateur
Fabien MULLER-EGENSCHWILLER
Inspecteur des Finances Publiques
7
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