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Déliberation - DELIB 20221117 21. Acquisition de biens immobiliers situes rue de Village Neuf
Document publié le Jeudi 17 novembre 2022 par la commune de Saint-Louis.
Lien du pdf (Déliberation - DELIB 20221117 21. Acquisition de biens immobiliers situes rue de Village Neuf)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Justice et droit,
FX Extrait du Procès Verbal @
SAI NT = LOU | S Des Délibérations du Conseil Municipal
À L S À C Ë de la Ville de Saint-Louis
VIEL LE D AAN ENLIR
Séance du 17 novembre 2022
L'AN DEUX MILLE VINGT DEUX, LE 17 NOVEMBRE A 18 H 20.
LE CONSEIL MUNICIPAL, dûment convoqué par Madame le Maire, s’est assemblé au lieu ordinaire de ses séances, sous la présidence de Madame Pascale SCHMIDIGER, Maire.
Présents :
Mmes et MM. les Adjoints KNIBIELY Philippe, GERTEIS Stéphanie, SCHICCA Daniel, DINTEN Françoise, BACHMANN Florian, STRAUMANN-HUMMEL Jocelyne, GISSY Bertrand, SFEIR Lola, SCHMITTER Bernard et CHOQUET Sylvie.
Mmes et MM. les Conseillers Municipaux PISARONI Gabriel, ECKES Raymond, FERRANDEZ Françoise, MISLIN Bernard, GANGLOFF Karin, DURIATTI Pascal, ALBRECHT Josiane, LEFEBVRE Christophe, KELLER-SOL Sophie, GENIALE Magna, SAVARY Nicolas, FEGHOUL-FERHATI Nawal, BAYSANG Frédéric, GREWIS Barbara et GASSELIN Mathieu.
Excusés représentés :
- Mme HERSBERGER Elisabeth donne procuration à Mme SCHMIDIGER Pascale, - M. GIEGELMANN Hubert donne procuration à M. ECKES Raymond, - Mme CAMBLIN Marie donne procuration à Mme KELLER-SOL Sophie, - Mme FELDTRAUER Catherine donne procuration à M. GISSY Bertrand, - Mme HOUDAF Amal donne procuration à M. BACHMANN Florian,
- M. DEME Alioune donne procuration à Mme CHOQUET Sylvie, - M. KAHRIC Franck donne procuration à M. SAVARY Nicolas.
Excusés non représentés :
- M. BERVIN Patrice,
- Mme TCHEKOUTIO-TAISNE Aline. POINT N° 21 : ACQUISITION DE BIENS IMMOBILIERS SITUES RUE DE VILLAGE-NEUF
Rapporteur : Madame Pascale SCHMIDIGER, Maire
La société BARTHOLDI GROUPE réalise un projet d'aménagement sur la friche industrielle dite GANZONI. L'opération comporte notamment la démolition des bâtiments existants et la construction de cinq bâtiments collectifs de 119 logements au total.
La société BARTHOLDI GROUPE propose de céder à la Ville de Saint-Louis les emprises cadastrées section BV n° 83 d’une contenance de 8,09 ares et BV n° 94 d'une contenance de 7,62 ares (cf. extrait plan castral ci-joint) à l'issue de l’opération d'aménagement.
La situation de ces terrains est intéressante pour la réalisation par la Ville d'un parc urbain et d'un cheminement piéton.
Les négociations engagées ont permis de convenir d’un prix de cession des biens à l'euro symbolique. Les frais d'acte sont à la charge de la Ville.
Le Pôle d'Evaluation Domaniale de la Direction Générale des Finances Publiques a été consulté afin d'émettre un avis sur les conditions financières de l'acquisition envisagée. Ainsi, le prix négocié, inférieur à la valeur vénale estimée, n'appelle pas d'observations au plan domanial.
Les crédits sont inscrits au budget 2022 de la Ville.
Après en avoir délibéré, le conseil municipal, à l'unanimité :
- approuve l'acquisition des parcelles cadastrées section BV n° 83 d'une contenance de 8,09 ares et BV n° 94 d’une contenance de 7,62 ares au prix de 1 €, auquel s’ajouteront les frais de notaire,
- autorise Madame le Maire ou son représentant à signer l'acte à intervenir, ainsi que les différents documents afférents à cette acquisition.
Publié le : 23 novembre 2022
Pour extrait conforme
Saint-Louis, le 21 novembre 2022
be
Marie-Astride MULLER Pascale S Directrice Générale des Services Maire Secrétaire de séance
Accusé de réception en préfecture
068-216802975-20221121-D-20221117-21-DE
Date de télétransmission : 23/11/2022
Date de réception préfecture : 23/11/2022 See
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o1ed ar 7300 - SD
RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté FINANCES PUBLIQUES Égalité
Fraternité
Direction Générale Des Finances Publiques Le 19/08/2022
Direction départementale des Finances Publiques
du Haut-Rhin
Pôle d'évaluation domaniale : : : Le Directeur départemental des Finances
Cité administrative : _Rhi Bâtiment | publiques du Haut-Rhin
3 rue Fleishhauer
68026 COLMAR Cedex à
téléphone : 03 89 24 85 68
mél. : ddfip68.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
POUR NOUS JOINDRE Mairie de SAINT-LOUIS 21 rue Théo Bachmann
Affaire suivie par: Fabien MULLER-EGENSCHWILLER BP 90
Courriel : fabien.muller@d£gfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 03.89.32.77.38 68303 SAINT-LOUIS CEDEX Réf. DS : 9282349
Réf, OSE : 2022-68297-53230
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l'évaluation du Domaine, élaborée avec l'Association des Maires de France. est disponible sur le site collectivites-locales.£gouv.fr
Nature du bien : TERRAIN À BÂTIR
Adresse du bien : RUE DE VILLAGE-NEUF - SAINT-LOUIS
Valeur vénale estimée : 628 000 € 1- SERVICE CONSULTANT
Mairie de SAINT-LOUIS — 21 rue Théo Bachmann - BP 90 — 68303 SAINT-LOUIS CEDEX
Affaire suivie par : Mme Rebecca KELCHLIN, directrice du service Juridique et Domanialité
2- DATE
de consultation : 05/07/2022
de délai négocié : Sans objet.
de visite : Sans objet.
de dossier en état : 19/08/2022
3 - OPÉRATION SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l'opération :
Estimation de la valeur vénale d'un terrain à bâtir.
8.2. Nature de la saisine :
Acquisition amiable.
3.3. Projet et prix envisagé :
Projet associé : Création d'un parc public et d'un cheminement piéton.
Prix négocié: 1 €, dans le cadre d'une rétrocession par un promoteur chargé de l'opération immobilière du 13 rue de Village-Neuf.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale :
Terrain à bâtir
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau :
Situé au niveau de la rue des Prés et de la rue de Village-Neuf, proche de la rue de Mulhouse. Situé dans un ancien quartier industriel en reconversion. 4.3. Références Cadastrales :
Les immeubles sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Section Parcelle Adresse Contenance
BV 83 Rue de Village-Neuf 8,09 ares
BV 94 Rue de Village-Neuf 7,62 ares
NB : Le plan cadastral indique encore la présence de box de garages. Le consultant confirme le 19/08/2022 que ces bâtiments seront rasés, l'ensemble du terrain étant prêt à être végétalisé.
4.4. Descriptif:
Terrain à bâtir de 15,71 ares de surface plane, ayant accès à la rue des Prés et à la rue de Village-Neuf. Terrain ayant eu une utilité de parking, et qui devrait être converti en parc public avec cheminement piéton.
4.5. Surfaces du bâti :
Sans objet.
5 — SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l'immeuble :
Propriétaires présumés : BARTHOLDI GROUPE (d’après cadastre) 5.2. Conditions d'occupation :
Bien supposé libre.
6- URBANISME
6.1.Règles actuelles :
PLU modifié du 08/09/2021 - Zone UB.
La zone UB du PLU correspond aux quartiers périphériques du centre présentant majoritairement des grands ensembles urbains.
La fonction résidentielle y est dominante, néanmoins cette zone UB est fonctionnellement mixte. En effet, elle accueille également des équipements publics, des activités et des services. Il conviendra d'assurer le développement de cette mixité fonctionnelle, tout en préservant le cadre de vie résidentiel des habitants.
Extrait du Rapport de Présentation, sans valeur réglementaire
Sous-destinations (7 sur 2) UB
Exploitation agricole Int
Exploitation forestière Int
Logement
Hébergement
Artisanat et commerce de détail a - - | Si 24
Restauration Si 2.1
Commerce de gros Int
Activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle Si 2.1
Sous-destinations (2 sur 2) UB
Hébergement hôtelier et touristique Si 2.1
Cinéma Si 2.1
Industrie Int
Entrepôt Si 2.2
Bureau Si 2.1
Centre de congrès et d'exposition Si 2.1
Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés
Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés
Etablissements d'enseignement
Etablissements de santé et d'action sociale
Salles d'art et de spectacles
Equipements sportifs
Autres équipements recevant du public Article UB 3: Mixité fonctionnelle et sociale
Sans objet.
Article UB 4: Emprise au sol
4.1 Non réglementé.
Article UB 5: Hauteur des constructions
5.1
5.2
Sauf indications contraires reportées sur le règlement graphique n°3.c, la hauteur des constructions à l'égout du toit est limitée à R + 3 (hors comble ou attique), non comptés
les sous-sols lorsque ceux-ci présentent un exhaussement inférieur ou égal à 1,50 mètre (dalle du rez-de-chaussée comprise) par rapport au niveau du terrain naturel au point le plus haut dans l'emprise de la construction projetée.
L’attique comprendra un niveau au maximum.
Sauf indications contraires reportées sur le règlement graphique n°3.c, la hauteur maximale est limitée à 21 mètres au point le plus haut de la construction, quelle que
soit l'affectation des constructions. Article UB 6: Implantation par rapport aux voies et emprises publiques
6.1 Lorsqu'une rue ou section de rue présente un alignement architectural, les constructions nouvelles doivent être établies à cet alignement.
6.2 En l'absence d'alignement architectural, ou lorsque celui-ci n'est pas défini avec certitude, les façades des constructions donnant sur les voies et emprises publiques doivent être implantées dans une bande constructible définie par les plans des façades des immeubles avoisinants.
Article UB 7: Implantation par rapport aux limites séparatives
7.1 Dans les 20 premiers mètres à partir de l’alignement des voies :
Les constructions s'implanteront :
- Soit sur limite(s) séparative(s) latérale(s) ;
- Soit de telle sorte que la distance comptée horizontalement de tout point d'une construction au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points avec un minimum de 3 mètres (H/2 avec 3m minimum).
7.2 Au-delà des 20 premiers mètres à partir de l’alignement des voies :
La distance comptée horizontalement de tout point d'une construction au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points avec un minimum de 3 mètres (H/2 avec 3m minimum).
Toutefois, la construction sur limite séparative est autorisée dans les conditions
suivantes :
-__ Lorsque la construction à édifier ne dépasse pas une hauteur maximale de 4 mètres {avec une tolérance de 1 mètre supplémentaire pour les cheminées et autres superstructures) et que sa longueur n'excède pas 7 m sur une limite séparative ou 14 m sur plusieurs limites séparatives.
- En cas d'adossement à une construction existante sur le fonds voisin. Dans ce cas, la longueur et la hauteur d'adossement ne pourront dépasser celles de la façade sur limite séparative de la construction voisine.
- Pour les abris de jardins d'une surface de plancher de 10 m? maximum.
6.2.Date de référence et règles applicables :
Sans objet. 7 - MÉTHODES D'ÉVALUATION
Le bien étant à destination de parc public, sans projet de construction, les méthodes par charge foncière et compte à rebours sont exclues.
La valorisation du terrain sera réalisée par
- la méthode de comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l'étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée, car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
8 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR : MÉTHODE PAR COMPARAISON
8,1 Étude de marché :
Termes de cessions de terrains en zone UB sur SAINT-LOUIS :
Date Section parcelle(s) adresse DES en Prix Prix / are
| 18/01/16 22 363,365 Rue de l'Horticulture 5,92 200 000 € 33 784€
Le seul terme étant ancien, il convient d'élargir la recherche auprès des cessions de terrains en zone UA :
Section parcelle(s) adresse surface a Prix Prix / are
BP 21 rue de mulhouse 15,26 500 000 € 32 765 €
BL 125 20 Avenue du Bénéral de 9,17 821200€ | 89553€
avenue de Bâle rue de AT 206-207,209,228 Hesingue 20,21 900 000 € 44 532 €
AT 300 10 rue des vosges 3,64 190 000 € 52 198 €
BL 114,117,120-121 Avenue du Général de Gaulle 16,56 930 000 € 56 159 €
BL 11,91,93,95 3 rue des vosges 23,12 1 063 600 € 46 003 €
Moyenne 53 535 €
Médiane 49 101 €
8,2 Autres sources :
Sans objet. 8,3 Arbitrage du service
Compte tenu :
- des termes de comparaison,
- de la situation géographique du bien,
- des possibilités de construction mentionnées au PLU en vigueur,
- du projet associé,
il est proposé de retenir une valeur plus basse que la moyenne et médiane, soit 40000 € / are.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE — MARGE D'APPRÉCIATION
15,71 x 40000 = 628400 € arrondi à 628 000 €
L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d'une marge d'appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n'est qu'une probabilité de prix.
La valeur vénale brute des biens est arbitrée à 628 000 €. Cette valeur est assortie d'une marge d'appréciation de 15 % portant la valeur, du fait de l'absence de termes de comparaison dans le même zonage, portant le maximal d'acquisition sans justification particulière à 690 800 €.
Les collectivités locales et leurs établissements publics peuvent vendre à Un prix plus élevé / acquérir à Un prix plus bas. Ils ont toutefois la possibilité de s'affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision motivée pour vendre à un prix plus bas / acquérir à un prix plus élevé.
La valeur vénale est exprimée hors taxe, hors droits et hors frais d'agence éventuellement applicables sauf si ces derniers sont à la charge du vendeur.
11 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois. 12 - OBSERVATIONS
L'estimation est réalisée sur la base des éléments en possession du service à la date du présent rapport.
Il n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
Une nouvelle consultation du service du Domaine serait nécessaire si l'opération n'était pas réalisée dans le délai ci-dessus ou si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer.
AUCUN avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
Pour le Directeur départemental,
et par délégation, le dirécteur adjoint
7
Pierre GALAND \./
Administrateur des Finances Publiques
NN
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