Conseil Municipal - 2.1 RCM Changement Locaux D HABITAT°

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Conseil Municipal - 2.1 RCM Changement Locaux D HABITAT° Document publié le Lundi 24 mars 2014 par la commune de Porto-Vecchio. Lien du pdf (Conseil Municipal - 2.1 RCM Changement Locaux D HABITAT°)Thèmes du document : Logement, Tourisme, Institutions publiques, 2.1

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RAPPORT AU CONSEIL MUNICIPAL

OBJET : TOURISME

Instauration d'un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage de locaux d'habitation et des conditions de délivrance - Adoption du règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations temporaires de changement d’usage des locaux d’habitation en meublés touristiques de courte durée.

Le Maire soumet au Conseil Municipal le rapport suivant.

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) a introduit la possibilité, pour les collectivités territoriales, de mettre en place un système d’autorisation permettant de réguler les locations de meublés touristiques et ainsi de lutter notamment contre la pénurie de logements dont sont susceptibles de faire face leurs habitants.

Prévue aux articles L.631-7 à L.631-9 du Code de la Construction et de l’Habitation, la procédure préalable d’autorisation de changement d’usage des locaux d’habitation peut être rendue applicable dans les communes de moins de 200 000 habitants par délibération du Conseil municipal, lorsque la Commune appartient à un EPCI qui n’est pas compétent en matière de PLU, pour les communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l'article 232 du Code Général des Impôts.

Le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 fixe la liste des communes concernées.

Notre commune figure sur cette liste en tant « qu’il existe sur notre territoire un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou la proportion élevée de logements affectés à l'habitation autres que ceux affectés à l'habitation principale par rapport au nombre total de logements. »

Par ailleurs, la Loi pour une république Numérique du 07 octobre 2016 a introduit l’obligation pour tout loueur occasionnel, quelle que soit la nature du logement loué, dans les communes soumises au changement d’usage, de s’enregistrer auprès de sa mairie qui en retour lui attribue un numéro d’enregistrement indispensable pour commercialiser son bien sur les plateformes numériques.

Il apparaît opportun de mettre en œuvre sur notre territoire la procédure de demande préalable de changement d’usage.

Depuis plusieurs années, nous faisons le constat renouvelé d’un nombre croissant de création de meublés de tourisme sur notre territoire. Cette tendance peut être directement rattachée au développement d’un nouveau marché d’offres d’hébergements via les plateformes de locations touristiques saisonnières (type Airbnb, Abritel, …) et l’essor de l’économie collaborative.

En effet, la Commune recense officiellement 1669 meublés de tourisme (nombre de meublés déclarés CERFA au 1er avril 2023).

Le nombre de meublés de tourisme officiellement déclaré augmente d’environ 8 % / an passant de 1205 en 2017 à 1669, début 2023.

Dans les faits, il est fort probable que ce chiffre soit en deçà de la réalité, de nombreux meublés n’étant pas déclarés en Mairie nonobstant l’obligation en la matière ; pour preuve la consultation du site AirDNA fait état de la commercialisation 2746 meublés de tourisme.

Cette expansion significative (en progression constante depuis six ans) de l’activité de locations saisonnières de logements pour des séjours de courte durée, par une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, s’avère désormais fortement pénalisante pour notre Commune en présentant un double effet négatif.Page 2 sur 3

En effet, en induisant une transformation de l’usage de ces locaux au détriment de l’offre de logements sur le marché locatif traditionnel, elle engendre mécaniquement un assèchement de l’offre de logements à usage d’habitation.

Une étude menée par la Ville démontre que 80 % des logements qui ont été produits entre 2013 et 2018 ont servi à l’accroissement du nombre de résidences secondaires (Source Étude de définition des besoins en construction de logements sociaux à Portivechju, cabinet d’études « Territoires autrement », mars 2022).

Rapporté au nombre d’habitants nouveaux, il faut créer 4,3 logements pour compter 1 habitant de plus, ce qui représente 4437 m2 de tâche urbaine générée pour 1 seul habitant supplémentaire recensé !

Parallèlement et corrélativement, elle génère une spéculation sur le prix du foncier, pour les logements encore disponibles.

Le prix des biens à la vente a nettement augmenté en 5 ans le prix du m² a progressé de + 40 % pour atteindre un prix médian de 6 070 € / m² (prix haut : 9 904 € / m2).

Le prix des biens proposés à la location longue durée a nettement augmenté depuis 5 ans : + 16 % du m2 pour une maison et + 8 % pour un appartement.

Très vite identifié dans notre Plan Logement et notre stratégie « Accasà si », notre population dont plus d’une personne sur 5 vit en dessous du seuil de pauvreté (22 % contre 14 % en France métropolitaine), ne parvient plus à se loger à des prix raisonnables, voire ne parviennent pas à se loger du tout, avec pour seule issue de chercher une location sur une commune limitrophe.

Il en ressort indéniablement une atteinte à la fonction résidentielle sur la Commune par une dégradation des conditions d’accès au logement et une exacerbation des tensions sur le marché locatif. Cette situation préjudicie directement à ses habitants, notamment les familles, les primo-accédants, les ménages les plus modestes, les étudiants, les jeunes actifs, … dont beaucoup ne parviennent plus à se loger. Avec une perte de 1036 habitants des moins de 44 ans entre 2013 et 2018, Portivechju subit véritable exode des jeunes et des actifs.

La Commune compte à ce jour environ 11132 habitants, dont 4969 foyers qui y résident à l’année et 7830 résidences secondaires.

Or, la Commune a besoin de pouvoir compter sur un nombre suffisant de logements à usage d’habitation pour accueillir des familles et des travailleurs qui font la richesse du territoire.

Cette tension du marché immobilier est en outre corrélée par un taux de vacance des logements faible sur le territoire (seuls 40 logements sont touchés par la vacance de longue durée, soit 0,3 % du parc de logements).

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît nécessaire, de réguler les changements d’usages de locaux d’habitation en meublés de tourisme afin de contrôler de manière harmonieuse le développement des locations meublées touristiques.

Cette démarche s’inscrit dans un objectif de lutte contre la pénurie de logements et la hausse des loyers, dont la Cour de Justice Européenne a reconnu qu’elles constituaient des objectifs d’intérêt général qui justifient l’encadrement de la location des meublés de tourisme (voir en ce sens : CJUE, 22 septembre 2020, affaire C- 724/18).

Au regard de l’intérêt général qu’il y a de préserver un équilibre entre habitats et activités économiques pour maintenir la fonction résidentielle dans la Commune, et compte tenu de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements, il apparaît nécessaire de réguler ces changements d’usage de locaux d’habitation par l’instauration de la procédure d’autorisation préalable de changement d’usage des locaux d’habitation en meublés de tourisme.2.1

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La Cour de justice de l’Union européenne, a confirmé que ce système s’avère être le plus efficace pour freiner immédiatement et le plus efficacement le mouvement de transformation des logements qui crée cette pénurie (décision précitée). Mais également, qu’il n’existe pas d’autres moyens à postériori pour inverser ce phénomène.

Au-delà de la conciliation de son activité touristique d’une part et de l’accès au logement d’autre part et de la préservation du parc de logements permanents pour les habitants et les nouveaux arrivants, cette démarche répondra également aux objectifs suivants :

- Disposer d’une lisibilité accrue de l’ensemble de l’offre d’hébergement globale,

- Répondre à la nécessité de contrôler à minima les flux touristiques dans le cadre du pilotage et du développement de la politique de tourisme,

- Prévenir un risque pour l’équilibre économique et social de la ville.

Il est proposé au Conseil Municipal de fixer les conditions dans lesquelles seront délivrées les autorisations temporaires de changement d’usage des locaux d’habitation sur notre territoire et d’adopter le règlement fixant ces conditions ci-annexées.

A la suite du rapport qui vous est soumis, il est ainsi demandé au Conseil Municipal,

Vu le Code Général des Collectivités Territoriales,

Vu le Code de la Construction et de l’Habitation,

Vu le Code Général des Impôts,

Vu le Code du Tourisme et notamment son article L.321-1-1 ;

Vu la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) et notamment son article 16,

Vu la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique,

Vu le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 portant application de l’article 232 du Code Général des Impôts,

d’instaurer la procédure de demande préalable de changement d’usage sur le territoire de la commune de Porto-Vecchio.

d’adopter le règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations temporaires de changement d’usage des locaux d’habitation en meublés touristiques tel que figurant en annexe de la présente délibération.

d’autoriser le Maire à prendre toute mesure et à signer tout document nécessaire à l’exécution de cette délibération et à la concrétisation du présent dispositif, dont la mise en œuvre relèvera de l’autorité communale.