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unknown - Communauté de communes - Le Grésivaudan - cms 2023 0312 ZAE Crolles EchangeFoncier SCI LaPerriere
Document publié le Dimanche 1 janvier 2023
Lien du pdf (unknown - Communauté de communes - Le Grésivaudan - cms 2023 0312 ZAE Crolles EchangeFoncier SCI LaPerriere)
Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Industrie,
Les
bu
Le GRÉSIVAUDAN communauté de communes
COMMUNAUTE DE COMMUNES LE GRESIVAUDAN
SEANCE DU CONSEIL COMMUNAUTAIRE DU 25 SEPTEMBRE 2023
Délibération n° DEL-2023-0312
Objet: Zone d'activités économiques intercommunale du Parc technologique de Crolles - Echange de tènements fonciers
Grésivaudan et la SCI LA PERRIERE
entre la Communauté de communes Le
Nombre de sièges : 74
Membres en exercice : 74
Présents : 63
Pouvoirs : 7
Absenis : 0
Excusés : 11
Pour : 70
Contre : 0
Abstention : 0
N'ayant pas pris part au vote : O
Acte rendu exécutoire après
transmission en Préfecture le
0 2 OCT. 2023
et publié le
0 2 OCT, 2023
Secrétaire de séance :
Jean-François CLAPP AZ
Le lundi 25 septembre 2023 à 18 heures 30, le Conseil
communautaire de la Communauté de communes Le
Grésivaudan s'est réuni, sous la présidence de Monsieur
Henri BAILE, Président. Convocation dûment faite le 19
septembre 2023.
Présents : Cédric ARMANET, Patricia BAGA, Henri BAILE,
Michel BASSET, Patrick BEAU, Patricia BELLINI, Claude
BENOIT, Zakia BENZEGHIBA, François BERNIGAUD, Anne-
Françoise BESSON, Dominique BONNET, Christophe BORG,
Karim CHAMON, Christiane CHARLES, Jean-François
CLAPPAZ, Alexandra COHARD, Roger COHARD, Cécile
CONRY, Isabelle CURT, Brigitte DESTANNE DE BERNIS,
Brigitte DULONG, Christophe DURET, Thierry FEROTIN,
Michèle FLAMAND, Pierre FORTE, Nelly GADEL, Claudine
GELLENS, Philippe GENESTIER, Martin GERBAUX, Annick
GUICHARD, Alain GUILLUY, Mylène JACQUIN, Joseph
JURADO, Martine KOHLY, Richard LATARGE, Julien
LORENTZ, Philippe LORIMIER, Marie-Béatrice MATHIEU,
Christelle MEGRET, Françoise MIDALI, Régine MILLET, Clara
MONTEIL, François OLLEON, Valérie PETEX, Serge
POMMELET, Claire QUINETTE-MOURAT, Adrian RAFFIN,
Franck REBUFFET-GIRAUD, Sophie RIVENS, Cécile ROBIN,
Olivier ROZIAU, Olivier SALVETTI, Franck SOMME, Brigitte
SORREL, François STEFANI, Christophe SUSZYLO, Annie
TANT, Laurence THERY, Jean-Claude TORRECILLAS,.::
Martine VENTURINI, Françoise VIDEAU, Régine VILLARINO,
Damien VYNCK
Pouvoirs: Patrick AYACHE à Philippe LORIMIER, Coralie
BOURDELAIN à Laurence THERY, Christophe ENGRAND à
Brigitte SORREL, Annie FRAGOLA à Annie TANI, Hervé
LENOIRE à Patrick BEAU, Guillaume RACCURT à François
OLLEON, Sidney REBBOAH à Christelle MEGRET
La présente délibération peut faire l'objet d'un recours devant le tribunal administratif de Grenoble dans un délai de deux mois à compter de sa notification ou de sa publication.
540330 4
Accusé de réception en préfecture
038-200018166-20230925-DEL-2023-0312-DE
Date de télétransmission : 02/10/2023
Date de réception préfecture : 02/10/2023 Vu le Code général des collectivités territoriales ;
Vu le Code général de la propriété des personnes publiques ;
Vu les statuts de la Communauté de communes Le Grésivaudan et notamment sa compétence en matière d'actions de développement économique ; Vu la délibération n° DEL-2023-0075 du Conseil communautaire relative au réaménagement du secteur du Pré Blanc et lancement des procédures en vue de la création d'une nouvelle voirie intercommunale ;
Vu l'avis de France Domaine référencé 2023-38140-58092 en date du 5 septembre 2023;
Monsieur le Président rappelle que le projet de réaménagement du secteur du Pré Blanc a franchi plusieurs étapes importantes en cette année 2025. À la suite d'une enquête publique qui s'est déroulée en mai dernier, le commissaire enquêteur a rendu un avis favorable au projet de réaménagement.
I convient dorénavant de finaliser les acquisitions foncières nécessaires au projet. Pour cela, la Communauté de communes doit procéder à l'acquisition d'un terrain non bâti appartenant à la SCI LA PERRIERE. Ce foncier permettra de réaliser la nouvelle voirie prévue entre la rue du Pré Blanc et la rue Fernand Pefzi.
Un accord a été trouvé avec le propriétaire sous la forme d'un échange foncier. Ainsi, il est prévu d'acquérir une partie de la parcelle cadastrée AY 92 appartenant à la SCI
LA PERRIERE et sise sur la commune de Crolles. En échange, la Communauté de
communes céderait, à la SCI LA PERRIERE, la totalité de la parcelle non bâtie
cadastrée AY 219, située également à Crolles. Il convient de noter que cette parcelle à céder a fait l'objet d'une procédure de désaffectation et de déclassement au
préalable. Le plan en annexe permet de localiser les fonciers faisant l'objet de
l'échange précité.
La parcelle à céder présente une surface de 240 m?°. Le foncier à acquérir en
échange sera d'une surface quasiment identique. Le document d'arpentage,
élaboré par le géomètre, précisera la surface exacte de la partie à acquérir. En cas
de différence de surface entre ces deux tènements, le foncier en excédent sera vendu au prix de 50 € le m? à l'autre partie. Par ailleurs, les différents frais [notaire et
géomètre), inhérents à cet échange, seront à la charge de la Communauté de
communes.
Les crédits correspondants sont inscrits sur le budget annexe «Zones
communautaires »: gestionnaire Z-GENERAL - Code analytique ZGENERAL - Code article 6015. Lean
Il est précisé que l'acte de vente final pourra être précédé d'un avant contrat dans le
cas où le montage opérationnel nécessiterait l'inclusion de clauses particulières.
La présente délibération peut faire l'objet d'un recours devant le tribunal administratif de
Grenoble dans un délai de deux mois à compter de sa notification ou de sa publication.
Accusé de réception en préfecture
038-200018166-20230925-DEL-2023-0312-DE
Date de télétransmission : 02/10/2023
Date de réception préfecture : 02/10/2023 Ainsi, Monsieur le Président propose au Conseil communautaire :
D'approuver l'échange foncier consistant à acquérir une partie de la parcelle cadastrée AY 92, située à Crolles, en échange de la cession de la totalité de la parcelle intercommunale cadastrée AY 219, également sise à Crolles :
D'approuver le principe qu'en cas de différence de surface entre ces deux tènements, le foncier en excédent sera vendu au prix de 50 € le m° à l'autre partie ;
De l'autoriser, lui ou son représentant, à signer l'acte de vente ainsi que tous les actes afférents à cette affaire.
Le Conseil communautaire, après en avoir délibéré, adopte à l'unanimité cette délibération.
Ainsi fait et délibéré les jour, mois et an ci-dessus.
AU registre ont signé tous les membres présents.
POUR COPIE CERTIFIEE CONFORME ET EXECUTOIRE
Crolles, le 2 5 SEP, 2923
Le Président,
Henri BAILE
La présente délibération peut faire l'objet d'un recours devant le tribunal administratif de Grenoble dans un délai de deux mois à compter de sa notification ou de sa publication.
540330 eQue t » IMPRIMIVERT
Accusé de réception en préfecture
038-200018166-20230925-DEL-2023-0312-DE
Date de télétransmission : 02/10/2023
Date de réception préfecture : 02/10/2023 Accusé de réception en préfecture
038-200018166-20230925-DEL-2023-0312-DE
Date de télétransmission : 02/10/2023
Date de réception préfecture : 02/10/2023 En REPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté
Egalité
Fraternité
Direction Générale Des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques de l'Isère
Pôle d'Évaluation Domaniale de l'Isère
8 rue de Belgrade BP 1126
38022 GRENOBLE Cedex 1
téléphone : 04 76 70 85 33
mél. : ddfip38.pole-evaluation@d£gfip.finances.gouv.fr
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Hélène MORELLATO
Courriel : helene.morellato@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 06 14 74 93 94
Réf. DS : 13501845
Réf. OSE : 2023-38140-58092
FINANCES PUBLIQUES
Le 05/09/2023
Le Directeur départemental des Finances
publiques de l'Isère
©
COMMUNAUTÉ DE COMMUNES LE
GRÉSIVAUDAN
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l'évaluation du Domaine, élaborée avec l'Association des Maires de France, est disponible
sur le site collectivites-locales.gouv.fr
M ET PE 4 Si TH
EL. D
Nature du bien :
nr émet “+
PL 227)
Terrain dans le cadre d’un échange
Votre réf. : CROLLES/PRE BLANC/REVOL/ECHANGE
Adresse du bien : 342 Avenue Ambroise Croizat 38920 Crolles
Valeur : Voir détail au 89
7302 - SD
Accusé de réception en préfecture
038-200018166-20230925-DEL-2023-0312-DE
Date de télétransmission : 02/10/2023
Date de réception préfecture : 02/10/2023 1. CONSULTANT
affaire suivie par : _
COMMUNAUTÉ DE COMMUNES LE GRESIVAUDAN
2. DATES
de consultation : 26/07/2023
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l'avis :
le cas échéant, de visite de l'immeuble : Î
du dossier complet : 26/07/2023
3. OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1 Nature de l'opération
Cession :
Acquisition : amiablel]
par voie de préemption [1]
par voie d’expropriation [1]
Prise à bail : C]
Autre opération :
3.2 Nature de la saisine
Réglementaire : x
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de []
l'instruction du 13 décembre 2016! :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...) C]
3.3 Projet et prix envisagé
Cession, dans le cadre de sa compétence pour le développement économique, d'une parcelle non bâtie, située sur le secteur Pré Blanc à Crolles.
Cette cession s'inscrit dans le cadre d'un échange foncier sans soulte si les surfaces des deux tènements sont identiques. En cas de différence de surface entre ces deux tènements, le foncier en excédent sera vendu au prix de 50 € le m° à l’autre partie. (Pour rappel: l'acquisition d'une valeur inférieure à 180 O00€ est considérée comme non réglementaire. L'opération peut donc être envisagée sans avis préalable du Domaine.)
1 Voir également page 17 de la Charte de l'évaluation du Domaine
ncavalli@le-gresivaudan.fr
2
Accusé de réception en préfecture
038-200018166-20230925-DEL-2023-0312-DE
Date de télétransmission : 02/10/2023
Date de réception préfecture : 02/10/2023 4. DESCRIPTION DU BIEN
4.1 Situation générale
La commune de Crolles s'étend sur 14,2 km? et compte 8 293 habitants soit une densité de 583,6 habitants par km.
Elle est située sur la rive droite de l'Isère à 255 mètres d'altitude et 16 km au nord-est de Grenoble.
Crolles est une commune du parc naturel régional de la Chartreuse et fait partie de la Communauté de communes du Pays du Grésivaudan.
4.2 Situation particulière environnement - accessibilité - voirie et réseau
Situé sur la zone économique et commerciale de Crolles. Proche tous réseaux.
4.3 Références cadastrales
L'immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
CROLLES AY 219 Avenue Ambroise Croizat 240 m° indiqués stockage
La parcelle AY219a |
été récemment créée |
à partir d'unèzqne |
non cadastrée. ES
4.4 Descriptif
Terrain non bâti en milieu urbain utilisé comme zone de stockage.
l'est indiqué une surface de 240 m°.
ss 4 Foncier à acquérir par Le Grésivaudan
p g RTS . \ S ( $ < 2 ; ”
D
D'après maps, terrain aménagé et clôturé par l'entreprise qui souhaite acheter le tènement.
3
Accusé de réception en préfecture
038-200018166-20230925-DEL-2023-0312-DE
Date de télétransmission : 02/10/2023
Date de réception préfecture : 02/10/2023 4.5 Surfaces du bâti
Il est noté une construction légère en bois (cabane) non cadastrée, a priori installée par l'entreprise qui souhaite acheter le tènement.
5. SITUATION JURIDIQUE
5.1 Propriété de l'immeuble
LE GRESIVAUDAN Communauté de Communes
5.2 Conditions d'occupation
Libre
6. URBANISME
6.1 Règles actuelles
Uer (indiqué) au PLU approuvé en 2010 (Zones d'activité mixtes (commerce-bureau-service- artisanat-industrie)).
6.2 Date de référence et règles applicables
Sans objet.
7. MÉTHODE(S) D'ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Compte tenu de la nature du bien, de l'opération projetée, ainsi que des règles d'urbanisme en vigueur, la méthode d'évaluation de l'immeuble la plus pertinente est la méthode par comparaison directe. Cette méthode consiste à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celles du bien expertisé.
8. MÉTHODE COMPARATIVE
8.1 Études de marché
8.7.1 Sources internes à la DGFIP et critères de recherche - Termes de comparaison (Estimer un bien)
A) Plusieurs termes récents sont relevés à SO€£HT/m? pour des lots viabilisés sur le secteur proche et dans des zones artisanales et industrielles.
4
Accusé de réception en préfecture
038-200018166-20230925-DEL-2023-0312-DE
Date de télétransmission : 02/10/2023
Date de réception préfecture : 02/10/2023 B) Il est relevé sur des zones mixtes artisanales et commerciales des valeurs négociées autour et au-delà de 100€/m° :
8.1.2.Autres sources externes à la DGFIP
/
8.2 Analyse et arbitrage du service - Termes de comparaison et valeur retenue
La cession concerne une petite surface (autour de 240 à 260 m°), déjà mis à disposition de l'entreprise (d’après la visualisation sur maps).
Le marché indique :
- des transactions de lots artisanaux, industriels et économiques se situant entre 50 à 70€ HT/m°
sur le Grésivaudan.
- des transactions de terrain à bâtir sur Un zonage un secteur de mixte artisanal, industriel et de commerce, se positionnant sur des valeurs supérieures : entre 70€/m° (à aménager) à 135 €/m° (transaction ancienne sur Crolles et sur Un grand terrain permettant un projet avec des surfaces de plancher, dont commerces, importants).
AU cas présent, le tènement est situé en zonage mixte (commerce-bureau-service-artisanat- industrie), d'une surface non totalement comparable à un lot viabilisé, ni à Un terrain à bâtir en zonage mixte, dont commerce. La partie vendue est de très bonne visibilité commerciale.
5
TC n° Commune Date acte Adresse Montant HT Urbanisme
1 LE VERSOUD AA 43 50 € UI1c
2 BARRAUX RENEVIER 50 € Aui
3 LE VERSOUD 14/01/22 AA 98 et 100 ZA Grande Ile I 60 € UI
4 VILLARD BONNOT 30/09/21 AR 707 60 €
5 VILLARD BONNOT 02/03/21 AR 731 50 €
6 CHAPAREILLAN 19/01/21 LONGIFAN 50 € UI
7 BARRAUX 09/07/20 ZA 75 50 € Aui
Référence
parcelle
contenance
m² parcelle
SDP max m²
indiquée à
l’acte
Prix € HT /m²/
foncier
10/06/2022
(en-cours de
publication, cf
attestation
notaire)
1 556 Rue Amable
Matussière- ZA
Le Pruney
77 800 €
12/12/2022
(Acte non
encore
disponible à la
consultation)
ZA 62, 78, 61
et 77
2 697 134 850 €
9 719 583 140 €
3 051 ZA Grande Ile
II
183 060 € UI (Bi3 au
PPRN)
6 000 ZA Grande Ile
II
300 000 € UI (Bi3 au
PPRN)
ZA 453, 461
et 473
1 458 72 900 €
1 560 RENEVIER
LOT 9 de la Zone
d'activités de la
Gâche"
78 000 €
TC n° Date acte Commune Adresse Réf.cadastrale Descriptif PLU Observation
1 30/04/20 SAINT ISMIER BC 141 et 143 Terrain à bâtir 96 €
2 05/07/18 SAINT ISMIER 72 €
3 10/02/17 CROLLES AV 201-403 terrain nu 135 €
Date
construction
Contenance
foncière
PRIX vente
HT
€/m²/contenance
terrain
LES
PLANTEES
4 114 394 944 € Terrain à bâtir formant le lot
9 de la ZAC dénommée «
ZAC ISIPARC 1 »
UIa ( Secteur de la zone mixte
d'activités économiques
réservé aux activités
technologiques, industrielles,
tertiaires, de recherche et de
services. )
Revente (acquis en 2018 pour
54€/m²)
LES
PLANTEES
BC 165 (lot 11
ZAC ISIPARC)
et 166 (lot 10
ZAC ISIPARC)
terrain nu pour
construction de
commerces en
VEFA
7 685 553 320 € Revente de la commune à
une société de promotion,
pour la partie commerciale
de la nouvelle ZAC
( 2094m² de SDP pour 3
bâtiments, 94 parkings +2
PMR, destinés à être
revendus en lots en VEFA)
UIa ( Secteur de la zone mixte
d'activités économiques
réservé aux activités
technologiques, industrielles,
tertiaires, de recherche et de
services. )
Tènement à aménager par la
société de promotion.magasin
Devenu des locaux commerciaux
(Bio, poissonnerie, boulangerie,
agence immobilière…) avec bonne
visibilité commerciale
Ambroise
Croizat
15 189 2 050 000 € UE – zone d'activités mixtes (commerce-bureau-service-
artisanat-industrie)
Situé entre le supermarché avec sa
Galerie commerciale et autres
commerces (magasin bio,
boulangerie, fleuriste ... )
Accusé de réception en préfecture
038-200018166-20230925-DEL-2023-0312-DE
Date de télétransmission : 02/10/2023
Date de réception préfecture : 02/10/2023 En cas d'échange de terrains limitrophes, de situation comparable et de même surface, les transactions, sans soulte, peuvent être considérées sans enjeux financiers.
Aussi, dans l'hypothèse d’un échange avec une différence de surface entre les deux tènements minime ; l'écart final possible d'après les éléments communiqués serait de 10 à 20 m° environ ; compte tenu des enjeux (10 à 20 m°) et uniquement dans ce cas, la valeur négociée de 50€/m° peut être admise.
En cas de cession (sans échange), le futur propriétaire acquière Un tènement net de 240 m° (environ indiqué) d'un terrain à bâtir en secteur mixte de très bonne visibilité commerciale. Aussi, la valeur vénale serait évaluée autour de 100€/m°.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE/LOCATIVE -— MARGE D'APPRÉCIATION
L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d'une marge d'appréciation, et non d'un prix. Le prix est Un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d'une mise en concurrence, alors que la valeur n'est qu'une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 50€/m° dans l'hypothèse où l'écart final possible d’après les éléments communiqués serait de 10 à 20 m° environ et uniquement dans ce cas. En cas de cession sans échange, la valeur vénale est évaluée à 24 000 € (pour 240 m°).
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d'une marge d'appréciation de 10 %.
La marge d'appréciation reflète le degré de précision de l'évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé sans nouvelle
consultation du pôle d'évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s'affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à UN prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l'accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l'opération n'était pas réalisée dans ce délai.
#bour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l'opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans /a mesure où l'accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l'avis, même en cas de signature de l'acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
6
Accusé de réception en préfecture
038-200018166-20230925-DEL-2023-0312-DE
Date de télétransmission : 02/10/2023
Date de réception préfecture : 02/10/2023 Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d'évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir Un fort impact sur le montant de l'évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l'accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d'occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur départemental des Finances
publiques de l'Isère et par délégation,
\/ [1
\
Hélëne MORELLATO
Inspectrice des Finances publiques
ed
L'enregistrement de votre demande à fait l'objet d’un traitement informatique. Le droit d'accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés, s'exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publigues.
7
Accusé de réception en préfecture
038-200018166-20230925-DEL-2023-0312-DE
Date de télétransmission : 02/10/2023
Date de réception préfecture : 02/10/2023 En REPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté
Egalité
Fraternité
Direction Générale Des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques de l'Isère
Pôle d'Évaluation Domaniale de l'Isère
8 rue de Belgrade BP 1126
38022 GRENOBLE Cedex 1
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mél. : ddfip38.pole-evaluation@d£gfip.finances.gouv.fr
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Hélène MORELLATO
Courriel : helene.morellato@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 06 14 74 93 94
Réf. DS : 13501845
Réf. OSE : 2023-38140-58092
FINANCES PUBLIQUES
Le 05/09/2023
Le Directeur départemental des Finances
publiques de l'Isère
©
COMMUNAUTÉ DE COMMUNES LE
GRÉSIVAUDAN
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l'évaluation du Domaine, élaborée avec l'Association des Maires de France, est disponible
sur le site collectivites-locales.gouv.fr
M ET PE 4 Si TH
EL. D
Nature du bien :
nr émet “+
PL 227)
Terrain dans le cadre d’un échange
Votre réf. : CROLLES/PRE BLANC/REVOL/ECHANGE
Adresse du bien : 342 Avenue Ambroise Croizat 38920 Crolles
Valeur : Voir détail au 89
7302 - SD
Accusé de réception en préfecture
038-200018166-20230925-DEL-2023-0312-DE
Date de télétransmission : 02/10/2023
Date de réception préfecture : 02/10/2023 1. CONSULTANT
affaire suivie par : _
COMMUNAUTÉ DE COMMUNES LE GRESIVAUDAN
2. DATES
de consultation : 26/07/2023
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l'avis :
le cas échéant, de visite de l'immeuble : Î
du dossier complet : 26/07/2023
3. OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1 Nature de l'opération
Cession :
Acquisition : amiablel]
par voie de préemption [1]
par voie d’expropriation [1]
Prise à bail : C]
Autre opération :
3.2 Nature de la saisine
Réglementaire : x
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de []
l'instruction du 13 décembre 2016! :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...) C]
3.3 Projet et prix envisagé
Cession, dans le cadre de sa compétence pour le développement économique, d'une parcelle non bâtie, située sur le secteur Pré Blanc à Crolles.
Cette cession s'inscrit dans le cadre d'un échange foncier sans soulte si les surfaces des deux tènements sont identiques. En cas de différence de surface entre ces deux tènements, le foncier en excédent sera vendu au prix de 50 € le m° à l’autre partie. (Pour rappel: l'acquisition d'une valeur inférieure à 180 O00€ est considérée comme non réglementaire. L'opération peut donc être envisagée sans avis préalable du Domaine.)
1 Voir également page 17 de la Charte de l'évaluation du Domaine
ncavalli@le-gresivaudan.fr
2
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Date de réception préfecture : 02/10/2023 4. DESCRIPTION DU BIEN
4.1 Situation générale
La commune de Crolles s'étend sur 14,2 km? et compte 8 293 habitants soit une densité de 583,6 habitants par km.
Elle est située sur la rive droite de l'Isère à 255 mètres d'altitude et 16 km au nord-est de Grenoble.
Crolles est une commune du parc naturel régional de la Chartreuse et fait partie de la Communauté de communes du Pays du Grésivaudan.
4.2 Situation particulière environnement - accessibilité - voirie et réseau
Situé sur la zone économique et commerciale de Crolles. Proche tous réseaux.
4.3 Références cadastrales
L'immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
CROLLES AY 219 Avenue Ambroise Croizat 240 m° indiqués stockage
La parcelle AY219a |
été récemment créée |
à partir d'unèzqne |
non cadastrée. ES
4.4 Descriptif
Terrain non bâti en milieu urbain utilisé comme zone de stockage.
l'est indiqué une surface de 240 m°.
ss 4 Foncier à acquérir par Le Grésivaudan
p g RTS . \ S ( $ < 2 ; ”
D
D'après maps, terrain aménagé et clôturé par l'entreprise qui souhaite acheter le tènement.
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Date de réception préfecture : 02/10/2023 4.5 Surfaces du bâti
Il est noté une construction légère en bois (cabane) non cadastrée, a priori installée par l'entreprise qui souhaite acheter le tènement.
5. SITUATION JURIDIQUE
5.1 Propriété de l'immeuble
LE GRESIVAUDAN Communauté de Communes
5.2 Conditions d'occupation
Libre
6. URBANISME
6.1 Règles actuelles
Uer (indiqué) au PLU approuvé en 2010 (Zones d'activité mixtes (commerce-bureau-service- artisanat-industrie)).
6.2 Date de référence et règles applicables
Sans objet.
7. MÉTHODE(S) D'ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Compte tenu de la nature du bien, de l'opération projetée, ainsi que des règles d'urbanisme en vigueur, la méthode d'évaluation de l'immeuble la plus pertinente est la méthode par comparaison directe. Cette méthode consiste à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celles du bien expertisé.
8. MÉTHODE COMPARATIVE
8.1 Études de marché
8.7.1 Sources internes à la DGFIP et critères de recherche - Termes de comparaison (Estimer un bien)
A) Plusieurs termes récents sont relevés à SO€£HT/m? pour des lots viabilisés sur le secteur proche et dans des zones artisanales et industrielles.
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Date de réception préfecture : 02/10/2023 B) Il est relevé sur des zones mixtes artisanales et commerciales des valeurs négociées autour et au-delà de 100€/m° :
8.1.2.Autres sources externes à la DGFIP
/
8.2 Analyse et arbitrage du service - Termes de comparaison et valeur retenue
La cession concerne une petite surface (autour de 240 à 260 m°), déjà mis à disposition de l'entreprise (d’après la visualisation sur maps).
Le marché indique :
- des transactions de lots artisanaux, industriels et économiques se situant entre 50 à 70€ HT/m°
sur le Grésivaudan.
- des transactions de terrain à bâtir sur Un zonage un secteur de mixte artisanal, industriel et de commerce, se positionnant sur des valeurs supérieures : entre 70€/m° (à aménager) à 135 €/m° (transaction ancienne sur Crolles et sur Un grand terrain permettant un projet avec des surfaces de plancher, dont commerces, importants).
AU cas présent, le tènement est situé en zonage mixte (commerce-bureau-service-artisanat- industrie), d'une surface non totalement comparable à un lot viabilisé, ni à Un terrain à bâtir en zonage mixte, dont commerce. La partie vendue est de très bonne visibilité commerciale.
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TC n° Commune Date acte Adresse Montant HT Urbanisme
1 LE VERSOUD AA 43 50 € UI1c
2 BARRAUX RENEVIER 50 € Aui
3 LE VERSOUD 14/01/22 AA 98 et 100 ZA Grande Ile I 60 € UI
4 VILLARD BONNOT 30/09/21 AR 707 60 €
5 VILLARD BONNOT 02/03/21 AR 731 50 €
6 CHAPAREILLAN 19/01/21 LONGIFAN 50 € UI
7 BARRAUX 09/07/20 ZA 75 50 € Aui
Référence
parcelle
contenance
m² parcelle
SDP max m²
indiquée à
l’acte
Prix € HT /m²/
foncier
10/06/2022
(en-cours de
publication, cf
attestation
notaire)
1 556 Rue Amable
Matussière- ZA
Le Pruney
77 800 €
12/12/2022
(Acte non
encore
disponible à la
consultation)
ZA 62, 78, 61
et 77
2 697 134 850 €
9 719 583 140 €
3 051 ZA Grande Ile
II
183 060 € UI (Bi3 au
PPRN)
6 000 ZA Grande Ile
II
300 000 € UI (Bi3 au
PPRN)
ZA 453, 461
et 473
1 458 72 900 €
1 560 RENEVIER
LOT 9 de la Zone
d'activités de la
Gâche"
78 000 €
TC n° Date acte Commune Adresse Réf.cadastrale Descriptif PLU Observation
1 30/04/20 SAINT ISMIER BC 141 et 143 Terrain à bâtir 96 €
2 05/07/18 SAINT ISMIER 72 €
3 10/02/17 CROLLES AV 201-403 terrain nu 135 €
Date
construction
Contenance
foncière
PRIX vente
HT
€/m²/contenance
terrain
LES
PLANTEES
4 114 394 944 € Terrain à bâtir formant le lot
9 de la ZAC dénommée «
ZAC ISIPARC 1 »
UIa ( Secteur de la zone mixte
d'activités économiques
réservé aux activités
technologiques, industrielles,
tertiaires, de recherche et de
services. )
Revente (acquis en 2018 pour
54€/m²)
LES
PLANTEES
BC 165 (lot 11
ZAC ISIPARC)
et 166 (lot 10
ZAC ISIPARC)
terrain nu pour
construction de
commerces en
VEFA
7 685 553 320 € Revente de la commune à
une société de promotion,
pour la partie commerciale
de la nouvelle ZAC
( 2094m² de SDP pour 3
bâtiments, 94 parkings +2
PMR, destinés à être
revendus en lots en VEFA)
UIa ( Secteur de la zone mixte
d'activités économiques
réservé aux activités
technologiques, industrielles,
tertiaires, de recherche et de
services. )
Tènement à aménager par la
société de promotion.magasin
Devenu des locaux commerciaux
(Bio, poissonnerie, boulangerie,
agence immobilière…) avec bonne
visibilité commerciale
Ambroise
Croizat
15 189 2 050 000 € UE – zone d'activités mixtes (commerce-bureau-service-
artisanat-industrie)
Situé entre le supermarché avec sa
Galerie commerciale et autres
commerces (magasin bio,
boulangerie, fleuriste ... )
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Date de réception préfecture : 02/10/2023 En cas d'échange de terrains limitrophes, de situation comparable et de même surface, les transactions, sans soulte, peuvent être considérées sans enjeux financiers.
Aussi, dans l'hypothèse d’un échange avec une différence de surface entre les deux tènements minime ; l'écart final possible d'après les éléments communiqués serait de 10 à 20 m° environ ; compte tenu des enjeux (10 à 20 m°) et uniquement dans ce cas, la valeur négociée de 50€/m° peut être admise.
En cas de cession (sans échange), le futur propriétaire acquière Un tènement net de 240 m° (environ indiqué) d'un terrain à bâtir en secteur mixte de très bonne visibilité commerciale. Aussi, la valeur vénale serait évaluée autour de 100€/m°.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE/LOCATIVE -— MARGE D'APPRÉCIATION
L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d'une marge d'appréciation, et non d'un prix. Le prix est Un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d'une mise en concurrence, alors que la valeur n'est qu'une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 50€/m° dans l'hypothèse où l'écart final possible d’après les éléments communiqués serait de 10 à 20 m° environ et uniquement dans ce cas. En cas de cession sans échange, la valeur vénale est évaluée à 24 000 € (pour 240 m°).
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d'une marge d'appréciation de 10 %.
La marge d'appréciation reflète le degré de précision de l'évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé sans nouvelle
consultation du pôle d'évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s'affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à UN prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l'accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l'opération n'était pas réalisée dans ce délai.
#bour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l'opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans /a mesure où l'accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l'avis, même en cas de signature de l'acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
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Date de réception préfecture : 02/10/2023 Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d'évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir Un fort impact sur le montant de l'évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l'accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d'occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur départemental des Finances
publiques de l'Isère et par délégation,
\/ [1
\
Hélëne MORELLATO
Inspectrice des Finances publiques
ed
L'enregistrement de votre demande à fait l'objet d’un traitement informatique. Le droit d'accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés, s'exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publigues.
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Communauté de Communes Le Gresivaudan. Sources: DGFIP-Cadastre - 2018, © IGN – 2017.
Légende :
Légende
Carte
Localisation des tènements de l'échange - Crolles
Cadastre 2019
Foncier à acquérir par Le Grésivaudan
Foncier à céder par Le Grésivaudan
NB : Le plan ci-joint est une représentation schématique du projet d’échange. Seul le document d’arpentage, réalisé par un géomètre, définira de façon précise les surfaces échangées.
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