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unknown - Communauté d'agglomération - Sud de La Réunion - aff45 cc.05.09.2025 approbation crac zae les terrass
Document publié le Vendredi 5 septembre 2025
Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Sud de La Réunion - aff45 cc.05.09.2025 approbation crac zae les terrass)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Banque,
NOTA :
Nombre de conseillers
en exercice : 48
Présents : 30
Absents représentés : 12
Absents : 06
Envoyé en préfecture le 18/09/2025
Reçu en préfecture le 18/09/2025
Publié le SLG
ID : 974-249740085-20250905-AFF45_CC050925-DE
EXTRAIT DU PROCÈS-VERBAL DES DÉLIBÉRATIONS
DE LA SÉANCE DU CONSEIL COMMUNAUTAIRE
DU VENDREDI 05 SEPTEMBRE 2025
AFFAIRE N° 45-20250905
ZAE LES TERRASS A SAINT-JOSEPH - CONVENTION PUBLIQUE D’AMENAGEMENT AVEC LA SODIAC - APPROBATION DU CRAC 2024
L'an deux mille vingt-cinq, le cinq du mois de septembre à neuf heures et vingt minutes, en application des articles L.2121-7, L. 2122-8 par renvoi de l’article L.5211-2 du Code général des collectivités territoriales (CGCT), se sont réunis dans la salle des fêtes du 12° km sise au Tampon, rue Auguste Lacaussade, les membres du Conseil communautaire de la Communauté d'Agglomération du Sud, légalement convoqués le 29 août 2025, sous la présidence de Monsieur HOARAU Jacquet.
ETAIENT PRESENTS
- Commune du Tampon -
HOARAU Jacquet, THIEN AH KOON Patrice (de l'affaire n° 01 à l'affaire n° 41-20250905 y compris les questions diverses n° 01 et 02-20250905), GASTRIN Albert, TURPIN Catherine, MAUNIER Daniel, ROBERT Evelyne, THERINCOURT Jean-Pierre, BLARD Régine, DIJOUX-RIVIERE Mimose, DOMITILE Noëline, FONTAINE Henri, GONTHIER Charles Emile, MONDON Laurence, PICARDO Bernard, TECHER Doris.
BASSIRE Nathalie, BENARD Monique, FONTAINE Gilles, SOUBAYA Josian.
- Commune de Saint-Joseph -
HUET Henri Claude, JAVELLE Blanche Reine, HUET Marie-Josée, LEBON David, MUSSARD Rose Andrée, VIENNE Axel.
GUEZELLO Alin, LEBON Louis Jeannot.
- Commune de l’Entre-Deux -
VALY Bachil.
LAFOSSE Camille.
- Commune de Saint-Philippe -
RIVIERE Olivier, COURTOIS Vanessa.
ETAIENT REPRESENTES (PROCURATION)
- Commune du Tampon -
PAYET-TURPIN Francemay représentée par MAUNIER Daniel, FONTAINE Véronique représentée par DIJOUX-RIVIERE Mimose, LEBON Jean Richard représenté par GONTHIER Charles Emile, ROMANO Augustine représentée Envoyé en préfecture le 18/09/2025
Reçu en préfecture le 18/09/2025 3
Publié le S L Communauté d'Agglomération du Sud
ID : 974-249740085-20250905-AFF45_CC050925-DE
par TECHER Doris, THIEN AH KOON Patrice représenté par HOARAU Jacquet (de l'affaire n° 42 à l'affaire n° 50-20250905).
- Commune de Saint-Joseph -
LEBRETON Patrick représenté par HUET Henri Claude, LANDRY Christian représenté par MUSSARD Rose Andrée, HOAREAU Sylvain représenté par VIENNE Axel, KBIDI Emeline représentée par JAVELLE Blanche Reine, LEICHNIG Stéphanie représentée par HUET Marie-Josée.
BENARD Clairette Fabienne représentée par LEBON Louis Jeannot.
- Commune de l’Entre-Deux -
GROSSET-PARIS Isabelle représentée par VALY Bachil.
ETAIENT ABSENTS
- Commune du Tampon -
GENCE Jack.
- Commune de Saint-Joseph -
HUET Mathieu, MUSSARD Harry, LEJOYEUX Marie Andrée, FULBERT GERARD Gilberte, LEVENEUR Inelda.
Les membres présents formant la majorité de ceux en exercice, conformément aux règles de quorum, le Président ouvre la séance. En application de l’article L.2121-15 du Code général des collectivités territoriales, l'Assemblée procède à la nomination d'un ou de plusieurs de ses membres pour remplir les fonctions de secrétaire. A l'unanimité, Madame MONDON Laurence a été désignée pour remplir les fonctions de secrétaire.
Affaire n° 45-20250905 du CC du 05/09/2025 - ZAE Les Terrass à Saint-Joseph — Convention publique d'aménagement avec la :
Sodiac — Approbation du : CRAC 2024» # Envoyé en préfecture le 18/09/2025
Reçu en préfecture le 18/09/2025
Publié le S L O7
ID : 974-249740085-20250905-AFF45_CC050925-DE
Communauté d'Agglomération du Sud
AFFAIRE N° 45-20250905
ZAE LES TERRASS A SAINT-JOSEPH — CONVENTION PUBLIQUE D’AMENAGEMENT AVEC LA SODIAC — APPROBATION DU CRAC 2024
Le Président rappelle que la Loi NOTRe a transféré au 1° janvier 2017 à l'échelon des EPCI, la compétence Zone d'activité économique et plus précisément « la création, l'aménagement, l'entretien et la gestion de zones d'activité industrielle, commerciale, tertiaire, artisanale, touristique, portuaire ou aéroportuaire ».
La ZAC Les « TERRASS » a été transférée à la CASUD par délibération du conseil communautaire du 2 décembre 2016.
Le Président indique que l'ensemble des décisions prises sur cette affaire est retracé en annexe.
Conformément à la Convention Publique d'Aménagement (CPA) signée le 10 novembre 2004, la conduite de l'opération d'aménagement de la ZAC les TERRASS a été confiée à la SODIAC. A ce titre, la SODIAC doit présenter chaque année un Compte Rendu Annuel à la Collectivité (CRAC).
C'est l’objet de la présente note qui permet de faire le point sur l'avancement de l'opération au 31 décembre 2024.
1) État d'avancement de l’opération au 31 décembre 2024
1.1) Acquisitions foncières et travaux
Sur ce plan les principales activités réalisées sont des travaux de viabilisation des parcelles et la réalisation du parking public.
e Les dépenses d'acquisition foncière
En 2024 aucune dépense n’a été réalisée sur ce poste.
e Les travaux
POSTES DE DEPENSES (TRAVAUX) HT
Travaux infrastructures a SEAT 835 709,00 € Travaux divers (imprévus, révisions sur travaux) ____ 0,00€
TOTAL DÉPENSES TRAVAUX sur l’année 2024 | 835 709,00 €
Les travaux ont été réceptionnés le 12 juillet 2024.
1.2) Maîtrise foncière
L'intégralité du foncier est quasiment maîtrisée à ce jour.
Est toujours prévu l'acquisition amiable de la parcelle BK 128. Les négociations n’aboutissent toujours pas. Aussi cette dépense est reportée à l’année 2028.
Affaire n° 45-20250905 du CC du 05/09/2025 — ZAE Les Terrass à Saint-Joseph - Convention publique d'aménagement avec la Eu Sodiac — Approbation du : CRAC 2024» 3/6 Envoyé en préfecture le 18/09/2025
Reçu en préfecture le 18/09/2025
Communauté d'Agglomération du Sud Publié le S L OT ID : 974-249740085-20250905-AFF45_CC050925-DE
1.3) Commercialisation et recettes diverses
e Cessions fonciers commerces
En 2024 aucun montant de cession n’a été encaissé sur ce poste.
e Cessions fonciers activité/production
En 2024, aucun montant de cession de charges foncières n’a été encaissé. Les -3 183 € correspondent au remboursement du dépôt de garantie du lots 5,3 bis société PETS FOOD.
Par ailleurs, la SODIAC a perçu 25 459,13 € de recettes issues des produits de la location.
1.4) Récapitulatif sur les autres dépenses en 2024
- les honoraires (CSPS, géomètre, maîtrise d'œuvre) : 21 834,58 € HT, - autres dépenses donnant lieu à rémunération (frais divers) 6 454 € HT.
Rémunération société (SODIAC) : 43 145,39 € HT.
1.5) Trésorerie de l'opération
La trésorerie au 31/12/2024 présente un solde déficitaire de 1 262 322 € TIC.
Elle matérialise le ralentissement de la commercialisation pour partie liée au contexte contraint de ces dernières années.
En termes d'outil de financement de la trésorerie, depuis 2023, un financement sous forme de cash pooling est mis en place. Pour information le taux
de mobilisation est d'environ 4,5 % annuel pour l'exercice 2024.
Synthèse / conclusion :
Le bilan de l'opération en 2024 augmente par rapport au CRAC de 2023. II s'équilibre à hauteur de 15 945 278 € HT, soit une augmentation de 143 893 € HT, du fait des prévisions de recettes (augmentation des loyers due à la prolongation du contrat de concession, actualisation des recettes restant à percevoir). Cet équilibre
se réalise sans participation de la CASUD.
Il) Perspectives pour 2025 et 2026
2.1) En termes de dépenses
- 231 043 € HT sont provisionnés en 2025 et 568 787 € HT pour 2026.
Au sujet des travaux, il s’agit de prévision de viabilisation de nouvelles parcelles à créer le cas échéant, de frais d'entretien d'espaces verts et la réalisation
de ralentisseurs, signalétique parking.
Affaire n° 45-20250905 du CC du 05/09/2025 - ZAE Les Terrass à Saint-Joseph — Convention publique d'aménagement avec la
Sodiac — Approbation du : CRAC 2024» 6 Envoyé en préfecture le 18/09/2025
Reçu en préfecture le 18/09/2025
Publié le S L O7
ID : 974-249740085-20250905-AFF45_CC050925-DE
Communauté d'Agglomération du Sud
2.2) En termes de recettes 2025/2026
Il s’agit principalement de recettes liées à la commercialisation des parcelles 527 385 € HT pour 2025 et 1 436 683 €HT pour 2026.
Ces éléments financiers vous sont commentés plus largement dans le CRAC.
Le Président informe que le CRAC a été présenté lors du comité de pilotage du 23 juillet 2025 avec la présence de la Commune de Saint-Joseph.
Il a été acté :
- la modification des modalités de calcul de la rémunération de la commercialisation ;
- d'approuver la prolongation de la CPA d'une durée de 3 années supplémentaires jusqu’au 31 décembre 2028 à compter du 1° janvier 2026.
En pièce annexe est joint le CRAC transmis par la SODIAC ainsi que le projet d’avenant n° 7 relatif à la prolongation de la CPA.
Il est donc proposé à l'Assemblée :
d'approuver le CRAC au 31/12/2024 présenté par la SODIAC pour la ZAC Les Terrass,
-_ d'approuver le bilan financier actualisé au 31/12/2024 de l'opération qui s'équilibre à hauteur de 15 945 278 € HT sans participation de la collectivité CASUD ainsi que le plan de trésorerie prévisionnel de l'opération,
- d'approuver la prorogation de la convention publique d'aménagement de trois années supplémentaires à compter du 1° janvier 2026, soit jusqu’au 31 décembre 2028,
- d'approuver l'avenant n° 7 à la convention publique d'aménagement concernant la prorogation des trois années supplémentaires et les modalités de calcul de la rémunération de commercialisation,
- de valider les objectifs opérationnels pour les années 2025 et 2026 ainsi que les dépenses et les recettes afférentes,
- d'autoriser le Président ou le Vice-Président délégué à signer toutes pièces relatives à cette affaire.
Le Conseil est prié de bien vouloir en délibérer.
Sodiac — Approbation du : CRAC 2024» 5/6 Envoyé en préfecture le 18/09/2025
Communauté d'Agglomération du Sud
Reçu en préfecture le 18/09/2025
Publié le S L C
ID : 974-249740085-20250905-AFF45 CC050925-DE
DECISION DU CONSEIL COMMUNAUTAIRE
Le Conseil,
Après en avoir délibéré à l’unanimité des suffrages exprimés,
- approuve le CRAC au 31/12/2024 présenté par la SODIAC pour la ZAC Les Terrass,
- approuve le bilan financier actualisé au 31/12/2024 de l’opération qui s’équilibre à hauteur de 15 945 278 € HT sans participation de la CASUD ainsi que le plan de trésorerie prévisionnel de l’opération,
- approuve la prorogation de la convention publique d'aménagement de trois années supplémentaires à compter du 1°’ janvier 2026, soit jusqu’au 31 décembre 2028,
- approuve l'avenant n° 7 à la convention publique d'aménagement concernant la prorogation des trois années supplémentaires et les modalités de calcul de la rémunération de commercialisation,
- valide les objectifs opérationnels pour les années 2025 et 2026 ainsi que les dépenses et les recettes afférentes,
- autorise le Président ou le Vice-Président délégué à signer toutes pièces relatives à cette affaire,
- informe que la présente délibération peut faire l’objet d’un recours devant le Tribunal Administratif de la Réunion dans un délai de 2 mois à compter de sa publication et de sa réception par le représentant de l’Etat.
Abstention : 00 Contre : 00 Pour : 42
POUR EXTRAIT CONFORME, Le Président de la CASUD), La Secrétaire de séance,
| 2 Le ; e NT a £
Laurence MONDON Jacquet HOARAU : EE SEte Hi]
| Date de mise en ligne sur le site Internet de la CASUD :
Affaire n° 45-20250905 du CC du 05/09/2025 - ZAE Les Terrass à Saint-Joseph — Convention publique d'aménagement avec la
Sodiac — Approbation du : CRAC 2024»
19/09/2025 EXTENSION DE LA
ZAC DES GREGUES
LES TERRASS
EXTENSION DE LA ZAC DES GREGUES - LES TERRASS
Commune de Saint-Joseph
CRAC 2024- ZAC LES TERRASS 1 Sommaire
1
2
REALISATIONS MAJEURES 2024.
PRESENTATION DE L'OPERATION..
21
22
23
24
241
24.2
243
244 Rappel des procédures des CRAC précédents (DCM).
EVOLUTION DU BILAN 2024.
34
32
COMMERCIALISATION...
41
BILAN OPERATIONNEL AU 31/12/2024.
51
52
5.3
54
541 Poste budgétaire 070MOE …
5.4.2
543
544 Poste budgétaire O70DIV..
55
ETAT DES DEPENSES AU 31/12/2024.
6.1
6.2
63
64
6.5
651 Proportionnelle Dépenses (5%)...
6.52
653
6.6
ETAT DES RECETTES AU 31/12/2024.
71
72
724 Cessions Zone commerciale
723 Cessions Activités Artisanales…
Envayé en préfecture le 18/09/2025
Aguen péleoure le 102025 Pub le S'LO
ID : 974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE
Site et situation .
Les objectifs de l'opération
©
No
o
à
Programme d'aménagement .
Cadre juridique et administratif
Procédures réglementaires …
Cadre administratif et règlementaire
Cadre financier
Poste dépenses .
Poste recettes …
Commercialisation engagée en 2024 …
LES ETUDES PRE OPERATIONNELLES.
LE FONCIER...
LES TRAVAUX...
LES HONORAIRES.
Poste budgétaire 070GEO .
Poste budgétaire O70CSPS.
LES AUTRES DEPENSES REMUNERABLES.
LE FONCIER...
LES TRAVAUX...
LES HONORAIRES...
AUTRES DEPENSES REMUNERABLES.
REMUNERATION …
Rémunération sur recettes (1.50%).
Rémunération sur Commercialisation (2%)...
TOTAL DES DEPENSES CUMULEES AU 31/12/2024.
RECETTES REALISEES EN 2024
CESSIONS FONCIERES …
CRAC 2024- ZAC LES TERRASS 3 Envayé en préfecture le 18/09/2025
Aguen péleoure le 102025 Pub le S'LO
ID : 974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE
73 AUTRES PRODUITS .
74 TOTAL DES RECETTES CUMULEES AU 31/12/2024...
8 DEPENSES PREVISIONNELLES 2025 ET AU DELA …
81 DEPENSES PREVISIONNELLES …
82 LEFONCIER...
83 LESTRAVAUX...
84 LES HONORAIRES.
8.5 AUTRES DEPENSES REMUNERABLES
8.6 FRAIS FINANCIERS .…
8.7 REMUNERATION .
9 RECETTES PREVISIONNELLES 2025 ET AU DELA.
91 RECETTES PREVISIONNELLES...
92 CESSIONS FONCIERES.
9.2.1 Cessions foncier Commerces.
9.22 Cessions foncier Activité (y compris Activités économique)...
923 Autres produits.
10 ECHEANCIER FINANCIER PREVISIONNEL AU 31/12/2024 EN €.
11 FISCALITE..
12 TRÉSORERIE...
121 Emprunt
122 Cashpoolin
123 Latrésorerie.
13 CONCLUSION.
14 PROPOSITION D'APPROBATION
15 ANNEXES...
15.1 État des acquisitions au 31/12/2024...
15.2 État des indemnités cumulées au 31/12/2024.
15.3 État récapitulatif des cessions encaissées au 31/12/2024.
15.4 Décisions Concernant Le Volet Opérationnel De l'opération (Acquisitions Foncières, Etudes, …) Au
31/12/2024...
15.5 Détail des cessions foncières.
15.6 État des dépenses réalisées en 2024.
15.7 Etat des recettes réalisées en 2024.
15.8 Fiche financière GO7.
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS 4 Envayé en préfecture le 18/09/2025
Au en péleoure le 12025 Pub le S'LO
ID : 974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE
Le présent compte rendu d'activités concerne l'opération « Extension de la ZAC des Grègues 2 — Les Terass » à Saint Joseph. Il fait suite au Compte Rendu Annuel à la Collectivité 2023 (bilan arrêté au 31 décembre 2023), validé en conseil communautaire le 26/07/2024.
En2024, les éléments majeurs réalisés dansile cadre de l'opération ZAC des Grègues 2 Les, TERRASS sont les suivants :
= Poursuite des travaux de Viabilisation des parcelles et de création d’un parking public,
- Signature de :
© 6 protocoles de réservations : Iots 5.3, 7.2,8.1E, 8.2/8.3, 9.1Bis, 10.2,
© 4avenants aux compromis de vente: Ilots 7.4, 10.14, 8.1C,
o 3 compromis de vente : Ilots 5.1BIS, 7.2, 8.2/8.3,
Oo 2ré tion amiable des compromis de vente : Ilots 8.1C et 5.3BIS
Pour mémoire, la Ville de Saint-Joseph et la CASUD avaient validé en 2022 la prolongation de la Concession d'aménagement au 31 décembre 2025. A fin 2024, le bilan de la commercialisation est le suivant :
- Enzone commerciale, 9ilots sur 12ont été vendus ; Le reste à réaliser correspond à : L ilot disponible à la commercialisation mais à ce jour non fléché, 1 ilot en cours. de cession, 1 ilot correspondant à un délaissé en cours denégociation avant-vente, - En zone d'activité, 5 ilots sur 26 ilots ont été vendus: Sur les 21 ilots restants, 14 ilots sont fléchés (7 sous compromis, 3 sous protocoles, 4 fléchés sans engagement), 7 ilots sont disponibles à la commercialisation et non fléchés,
- En immobilier d'entreprise : 2 ilots restent à commercialiser, 1 est sous protocole
et le second est en attente de contractualisation.
Il est important de noter que de nombreux porteurs de projet ayant signés des compromis de vente se trouvent dans l'obligation de solliciter la résiliation amiable desdits compromis pour manque de financement bancaire.
Au vu de cette contrainte et du reste à réaliser en matière de commercialisation, il est proposé de prolonger la durée de la concession d'aménagement à 3 années complémentaires, soit une fin de contrat au 31/12/2028. Un avenant au traité de concession est présenté de façon concomitante au présent CRAC.
Cet avenant comprendra également de nouvelles modalités de calcul de la rémunération de commercialisation. Les modifications proposées par la SODIAC permettront de Valoriser ensemble des actions complémentaires menées qui ne relèvent pas de l’acte de vente et ceci sans augmentation de l’enveloppe prévisionnelle de rémunération de l’aménageur.
D'un point de vue bilanciel, le bilan de l'opération augmente par rapport au dernier CRAC. Il
s’équilibre à hauteur de 15 945 278 € HT; soit une augmentation de 143 893 € HT du fait de augmentation des prévisions de recettes (augmentation des loyers directement induit de la prolongation du contrat de concession et actualisation des recettes restant à percevoir).
D'un point de Vue de la gestion administrative, la SODIAC informe le concédant avoir changé de
logiciel de gestion comptable en 2024. En effet, l'ensemble de l'opération a été migré sous le
logiciel GO7 en lieu et place du logiciel GESPROJET.
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS s Envayé en préfecture le 18/09/2025
Aguen péleoure le 102025 Pub le S'LO
ID : 974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE
2 PRESENTATION DE L'OPERATION
Le présent compte-rendu d'activité concerne l'opération de la « ZAC des Grègues 2 - Les Terrass », située au nord de l'entrée Ouest, à Saint-Joseph, au droit de la contournante.
Il est établi conformément aux lois du 17 juillet 1983 et du 8 février 1995 et respecte les dispositions de la loi n°2000- 1208 du 13/12/00 dite loi SRU et de la loi 2002 du 02/01/02 portant sur la modernisation du statut des SEM et leurs relations avec les collectivités locales, prévues pour les CPA.
Ce rapport vise à présenter à la CASUD et à la Commune de Saint-Joseph, une description de l'avancement de l'opération, sur les plans physiques et financiers pour leur donner les moyens de suivre, en toute transparence, le déroulement de l'opération et leur permettre de décider, le cas échéant, des mesures à prendre pour en maîtriser l'évolution.
La Convention Publique d'Aménagement a été signée entre la commune de Saint-Joseph et la SODIAC le 10 novembre 2004 et reçue en Sous-Préfecture de Saint-Pierre le 01 décembre 2004 ; elle a été notifiée à la SODIAC suivant correspondance de la Commune de Saint-Joseph en date du 22 décembre 2004.
Le présent CRAC est établi en prenant en compte l'ensemble des dépenses et recettes réalisées au 31/12/2024 et des prévisions réactualisées.
2.1 Site et situation
La ZAC des Grègues 2 dénommée « ZAC LES TERRASS » (Les TERRes d'Activités du Sud Sauvage) constitue l'extension de la zone d'activités située au sud : la ZAC des Grègues 1 (10 ha) dénommée « ZA des Grègues » qui est aujourd’hui totalement achevée. Créée dans le milieu des années 90, la ZA des Grègues est une zone qui accueille principalement des activités du secteur automobile et du BTP. La réalisation de la contournante a renforcé l'attractivité de la zone en y facilitant l'accès et en lui procurant une meilleure visibilité.
Dans le cadre de sa politique de développement économique, la Commune a souhaité favoriser et développer les sites d'accueil pour les activités économiques avec, comme objectifs, le maintien, le développement et l'implantation d'entreprises sur son territoire. La Commune poursuit plusieurs orientations en matière d'activité économique :
+ Améliorer son réseau de communication : réalisation d’une voie de contournement du centre de Saint- Joseph aujourd’hui congestionné,
+ _ S'appuyer sur le développement touristique du Sud Sauvage,
+_ Posséder une offre de terrains pour l'accueil d'activités commerciales et industrielles ou artisanales et autres activités d'immobilier d'entreprises, bureaux ou ateliers, …
C'est dans cette perspective que la Commune a souhaité poursuivre la dynamique insufflée par la ZA des Grègues avec une seconde tranche, la ZAC LES TERRASS [anciennement ZAC des Grègues 2) sur environ 23 hectares, et satisfaire ainsi les nombreuses demandes d'implentations.
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS 6 Envayé en préfecture le 18/09/2025
Aguen péleoure le 102025 Pub le S'LO
ID : 974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE
2.2 Les objectifs de l’opération
Après les réflexions avancées sur plusieurs hypothèses d'aménagement, le scénario finalement adopté envisage une hiérarchisation des fonctions sur l’ensemble de la zone.
Pour répondre aux objectifs de développement économique en lien avec la demande, la ZAC se dote d'un double
programme, à savoir:
+ un programme commercial et d'équipement en partie basse profitant de son positionnement en façade sur la contournante (10 ha de terrains aménagés environ),
+ un programme à destination d'activités, de production et de transformation qui se déclinera en lots d'activités et d'immobiliers d'entreprises sur la partie haute (7 hectares de terrains aménagés environ). L'ensemble est accessible :
+ par le giratoire 2 de la contournante (réalisé par la Région), qui constitue le point d'entrée principal de la ZAC,
+ de façon plus confidentielle par la ZAC 1 (passage sous la contournante),
+ au Nord par le chemin solitaire
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS 7 Envayé en préfecture le 18/09/2025
Aguen péleoure le 102025 Pub le S'LO
ID : 974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE
Plan masse initial :
COMMUNE DE SAINT x
Plan masse rendu
Le programme de construction
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS 8 Envayé en préfecture le 18/09/2025
piste S'LO ID : 974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE
2.3 Programme d'aménagement
La programmation des espaces publics de la ZAC a été modifiée lors du dossier de ZAC modificatif approuvé en juin 2019.
Réseaux : électricité, AEP, EU, télécommunication, défense incendie
Voiries à réaliser selon le programme des équipements publics détaillés dans le dossier modificatif de la ZAC (plan ci- dessous).
Divers : espaces publics, aménagements paysagers, bassins de rétention des eaux pluviales
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS 9 Envayé en préfecture le 18/09/2025
Aguen péleoure le 102025 Pub le S'LO
ID : 974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE
2.4 Cadre juridique et administratif
2.4.1 Procédures réglementaires
2) La concertation préalable s’est déroulée en 2005-2006 et a permis la création de la ZAC suivant délibération du conseil municipal en date du 31 juillet 2006.
Modification du POS/PLU : Suite à sa décision d'engager en 2013 une procédure de déclaration de projet et de mise en compatibilité du POS valant PLU pour permettre la réalisation de l'extension de la ZAC des Grègues; L'ensemble des formalités réglementaires accomplies, la collectivité par le biais de son conseil Municipal du 23 juin 2014 a déclaré l'intérêt général de l'opération et approuvé le dossier de déclaration de projet emportant mise en compatibilité du POS valant PLU sur le périmètre de la ZAC des Grègues 2.
Arrêt du PLU : le projet de PLU a été arrêté par délibération du Conseil Municipal en date du 26 juin 2019.
b) Dossier d'autorisation Code de l'Environnement (ex. Loi sur l'Eau) : dossier réalisé fin 2011 début 2012
transmis au Préfet pour instruction et mise à enquête publique le 01 mars 2012 / Enquête publique du 27 août au 14 septembre 2012 / Obtention arrêté préfectoral N° 2013-70/SG/DRCTCV en date du 29/01/2013, portant autorisation de l'opération au titre de l’article L.214-3 du Code de l'Environnement.
Il a été élaboré sur la base des études Avant-Projet Sommaire ; les études détaillées qui se sont poursuivies depuis, ont permis une amélioration significative de la gestion des eaux pluviales de la ZAC, rendant de fait, une mise à jour nécessaire du dossier « loi sur l'eau ». En coordination avec les services de l'état (DEAL), un dossier modificatif à été élaboré en 2016 et a été porté à la connaissance du Préfet avec tous les éléments d'appréciation nécessaires en vue de l'obtention d'un arrêté préfectoral modificatif.
Un courrier de la police de l'eau du 13 janvier 2017 faisant état du porter à connaissance de la DEAL et mentionnant l'intégration des adaptations au dossier initial sans prescriptions complémentaires a été reçu par la SODIAC.
©) Etude d'impact (actualisation pour le dossier de réalisation) : dossier réalisé fin 2011 début 2012 transmis au Préfet pour avis de l'autorité environnementale fin mers 2012 / Avis de l'autorité obtenu en janvier 2013 / Dossier jugé non recevable par l'Etat : Compléments et/ou précisions demandées par les Services de l'Etat sur les volets « maîtrise foncière », « agricole» (avec indication du coût des acquisitions foncières et des indemnités pour les pertes d'exploitations), « paysager et environnemental » / Conclusions des Services de l'Etat : la faisabilité du projet de ZAC est conditionnée sur le plan de l'urbanisme règlementaire par l'évolution du POS et sa compatibilité avec le S.A.R. La SODIAC a déposé le 11 septembre 2013 des compléments demandés par les services de l'Etat. L'avis de l'autorité environnementale sur l'étude d'impact stade réalisation est intervenu le 28 janvier 2014; Cet avis conclut que l'étude d'impact prend globalement bien en compte l’environnement à l'exception de quelques points qui mériteraïent d'être développés ou repris :
- Absence d'étude de faisabilité sur le potentiel de développement en énergies renouvelables,
- Les sigles et abréviations ne facilitant pas la lecture et l'appropriation des informations aussi pertinentes soient- elles,
- En revanche, l'autorité environnementale souligne l'intérêt de la mesure compensatoire évoquée dans le dossier au profit du Plan National d'Action en faveur du lézard vert de Manapany « Phelsuma Inexpectata ».
NB : une étude de faisabilité sur le potentiel de développement en énergies renouvelables a bien été réalisée en 2012; elle a été annexée au dossier étude d’impact qui a été mis à disposition du public.
Conformément aux dispositions du Code de l'Environnement, le dossier d’étude d'impact à été mis à disposition du public durant 20jours consécutifs, du mercredi 14 mai 2014 au lundi 02 juin 2014.
Les modalités de cette mise à disposition ont été approuvées par délibération du Conseil Municipal en date du 24 avril
2014.
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Suiteà cette mise à disposition, le Conseil Municipal du 23 juin 2014 a dressé le bilan de la mise à disposition, a approuvé le bilan et a décidé qu'après approbation du dossier de réalisation, que le bilan de la mise à disposition de l'étude d'impact sera annexé au dossier de réalisation.
d) Dossier de réalisation et Programme des Equipements Publics :
Le dossier de réalisation établi conformément aux dispositions de l'article R. 311-7 du Code de l'Urbanisme et le Programme des Equipements Publics ont été approuvés par le Conseil Municipal du 22 septembre 2014.
e) Modification du Dossier de réalisation :
Dans le cadre de l'approbation du PLU en juin 2019, les anciens terrains inconstructibles situés en zone Nae ont été déclassés. Le bureau d'études DUTEILH-PERRAU à été missionné pour modifier le dossier de réalisation de ZAC, le programme global de construction (PGC) et le programme des équipements publics suite à l'ajustement du plan masse.
Par délibération du Conseil Communautaire du 13 septembre 2019, le dossier de réalisation modificatif et le programme des équipements publics actualisé ont été approuvés. L'affichage de la délibération n°28-20190913 a été fait du 26 septembre au 28 octobre 2019.
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# Signature d’un protocole transactionnel :
Signature d’un protocole transactionnel le 26 novembre 2020 entre la SODIAC aménageur, la SCI ZAC des
Grègues et la SA GTOI dans le cadre des travaux d'aménagement de la voie N afin de résoudre de manière
amiable le litige qui les oppose sur les modalités de construction de la voie N au droit de la partie mitoyenne
avec le projet du « pôle auto ». Ce protocole a eu donc pour effet, de régler de façon globale, forfaitaire et définitive l’ensemble des problématiques litigieuses générées ou susceptibles d'être générées.
2.4.2 Cadre administratif et règlementaire
CONVENTION PUBLIQUE D'AMENAGEMENT
a) Délibération N°11 du conseil municipal de la ville de Saint-Joseph lors de la séance du mardi 22 juin 2004 : approbation de la Convention Publique d'Aménagement avec la SODIAC.
b) Convention publique d'aménagement reçue le 1er décembre 2004 en sous-préfecture de Saint-Pierre et notifiée à la SODIAC suivant correspondance en date du 22 décembre 2004. Durée de la convention : 10 ans.
c) Délibération N°17 du Conseil Municipal lors de la séance du 06 juillet 2012 : Approbation de l'avenant N°1 à la Convention Publique d'Aménagement portant sur le prolongement de la durée de la convention de 2 ans jusqu’en 2016.
d) Délibération N°20140922-3 du Conseil Municipal lors de la séance du 22 septembre 2014 : Approbation de l'avenant N°2 à la Convention Publique d'Aménagement portant sur le prolongement de la durée de la convention de 3 ans jusqu’en 2019 et la modification de l'annexe relative au bilan financier et plan de trésorerie
prévisionnel de l'opération.
e) Délibération N° 20151102-6 du Conseil Municipal lors de la séance du 02 novembre 2015 : Approbation de l'avenant N°3 à la Convention Publique d'Aménagement portant sur le prolongement de la durée de la convention de 1 ans jusqu'en 2020 et la modification de l'annexe relative au bilan financier et plan de trésorerie
prévisionnel de l'opération
f) Délibération N° 31-20201113 du Conseil Communautaire lors de la séance du 13 novembre 2020 : Approbation de l'avenant n°4 à la Convention Publique d'Aménagement portant sur le prolongement de la durée de la convention de 18 mois jusqu’en juin 2022.
g) Délibération N° 18-20211210 du Conseil Communautaire lors de la séance du 10 décembre 2021 : Approbation de l'avenant n°5 à la Convention Publique d'Aménagement portant sur le prolongement de la durée de la convention de 18 mois jusqu'en décembre 2023.
h}_ Délibération N° 40-20220923 du Conseil Communautaire lors de la séance du 23 septembre 2022 : Approbation de l'avenant n°6 à la Convention Publique d'Aménagement portant sur le prolongement de la durée de la
convention de 24 mois jusqu’en décembre 2025.
PHASE DE CONCERTATION PREALABLE / DOSSIER DE CREATION DE LA ZAC
Délibération n° 6 du conseil municipal de la ville de Saint-Joseph lors de la séance du 12 septembre 2005 : approbation des objectifs poursuivis et des modalités de la concertation.
Les modalités de la concertation ont été les suivantes :
publication d’un avis dans la presse légale et dans le bulletin municipal, affichage en mairie de la délibération approuvant les modalités de la concertation pendant 1 mois,
présentation d’un panneau en mairie de décembre 2005 à mai 2006,
mise à disposition du public d’un registre pendant cinq mois du 19 décembre 2005 au 30 mai 2006 en mairie.
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Délibération n° 6 du conseil municipal de la ville de Saint-Joseph lors de la séance du 31 juillet 2006 : approbation du bilan de la concertation préalable et le dossier de création de la ZAC.
a) Délibération n° 37 du conseil municipal de la ville de Saint-Joseph lors de la séance du 31 août 2012 : avis de la
collectivité sur le dossier d'autorisation au titre du Code de l'Environnement (Police de l'Eau).
b)_ Délibération N° 9 du Conseil Municipal lors de la séance du 16 mai 2013 : prescription de la déclaration de projet et de la mise en compatibilité du POS valant PLU sur le périmètre de la ZAC.
c) Délibération N° 20140424-16 du Conseil Municipal lors de la séance du 24 avril 2014 : Approbation des modalités de mise à disposition du public du dossier d'étude d'impact préalablement à l'approbation du dossier de réalisation de ladite ZAC.
d) Délibération N° 20140623-12 du Conseil Municipal lors de la séance du 23 juin 2014 : Approbation de la déclaration de projet et de mise en compatibilité du Plan d'Occupation des Sols (POS) valant Plan Local d'Urbanisme (PLU).
e) Délibération N° 20140623-15 du Conseil Municipal lors de la séance du 23 juin 2014 : Bilan de la mise à
disposition du public du dossier d'étude d'impact de la ZAC DES GREGUES II.
f) Délibération N° 20140922-1 du Conseil Municipal lors de la séance du 22 septembre 2014 : Approbation du dossier de réalisation.
8) Délibération N° 20140922-2 du Conseil Municipal lors de la séance du 22 septembre 2014 : Approbation du
Programme des Equipements Publics.
h) Délibération N° 29-20190913 du Conseil Communautaire lors de la séance du 13 septembre 2019 : Approbation du dossier de réalisation. Modificatif et du programme des équipements publics actualisé.
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DECISIONS CONCERNANT LE VOLET OPERATIONNEL DE L'OPERATION (ACQUISITIONS FONCIERES, ETUDES, ….) AU
31/12/2024
N° délibération Date de Délibération Réf. Cadastrale Surfaces
24 12/04/2010 BK 402-405-121 30 017 m°
24 25/06/2010 BK 631 3410 m?
56 27/09/2010 BK 402-405-121 4 620 + 10 380 + 15 017 m°
24 13/04/2011 BK105 8764 m?
24 24/06/2011 BK 701-702-703 7 090 m?
7 31/10/2011 BK 116-117-118 14 286 m?
28 30/12/2011 BK 701-702-703 5 377 + 409 + 1 304 m°
46 13/02/2012 BK 594 6885 m°
47 13/02/2012 BK 594 6885 m?
a 19/05/2012 BK119 4210 m?
20 06/07/2012 BK119 4210 m?
19 21/03/2013 BK 593 1200 m?
4 17/12/2013 BK 378 1149 m°
24/04/2014
20140424-17 Modif délib n°46/2012 du | BK 594 6885 m2
13/02/2012
20140623-16 23/06/2014 BK 387-704 4 484 + 2 462 m°
20150629-14 29/06/2015 BK 1585 (Lot A) 1737 m?
20151102-8 02/11/2015 BK 387-704 4484+2462m°
25 29/09/2016 BK 798 2861 m?
s cnarms ne 20180604-15 04/06/2018 BK 794 3154 m
20180604-16 04/06/2018 BK 795 2872m?
20180604-17 04/06/2018 BK 799 2889 m2?
20180604-18 04/06/2018 BK 800 3196 m7
20181213-25 13/12/2018 BK 796 2868 m?
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS 14 b)
q
d)
e)
8)
h)
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Cadre financier
D ration n° 19 du conseil municipal de la ville de Saint-Joseph lors de la séance du 25 juin 2010 : accord de
principe de la Commune pour réaliser un second ouvrage (OA1 bis de la contournante) afin de relier les deux ZAC (ZAC des Grègues 1 en aval de la contournante et l'extension de la ZAC en amont) et approbation de l'imputation du coût de cet ouvrage au bilan de l'opération d'aménagement (coût de l'ouvrage estimé à 450
000 € HT).
Délibération n° 45 du conseil municipal de la ville de Saint-Joseph lors de la séance du 13 février 2012 : modification du coût prévisionnel des travaux pour la réalisation de l'ouvrage d'art OA 1 bis ZAC DES GREGUES qui passe de 450 000 € HT à 590 000 € HT, montant qui sera imputé au bilan de l'opération d'aménagement et approbation de la convention de financement entre la Région Réunion, la Commune de Saint-Joseph et la SODIAC.
Délibération n° 18 du conseil municipal de la ville de Saint-Joseph lors de la séance du 06 juillet 2012 : approbation de l'avenant N° 1 (Convention tripartite : EPFR + Ville + SODIAC) à la convention de cession foncière N° 12 09 01 entre l'EPFR et la Commune.
Délibération N° 20140922-4 du Conseil Municipal lors de la séance du 22 septembre 2014 : Garantie par la
collectivité d’un emprunt de la SODIAC auprès de l'Agence Française de Développement.
Délibération N° 20151102-7 du Conseil Municipal lors de la séance du 02 novembre 2015 : Avenant N° 1 à la garantie par la collectivité d'un emprunt de la SODIAC auprès de l'Agence Française de Développement.
Délibération N°20140922-3 du Conseil Municipal lors de la séance 22 septembre 2014: Avenant n°2: Approbation du bilan financier prévisionnel actualisé de l'opération qui s’équilibre à hauteur de 15 521 K€ HT sans participation de la collectivité ainsi que le plan de trésorerie prévisionnel de l'opération.
Délibération N°20151102-6 du Conseil Municipal lors de la séance 2 novembre 2015: Avenant n°3: Approbation du bilan financier prévisionnel actualisé de l'opération qui s’équilibre à hauteur de 15 560 K€ HT sans participation de la collectivité ainsi que le plan de trésorerie prévisionnel de l'opération.
Délibération N° 40-20220923 du Conseil Communautaire lors de la séance du 23 septembre 2022 : Approbation du bilan financier prévisionnel actualisé de l'opération qui s’équilibre à hauteur de 15632 K€ HT sans
participation de la collectivité ainsi que le plan de trésorerie prévisionnel de l’opération.
CRAC 2024 -ZAC LES TERRASS 15 Envayé en préfecture le 18/09/2025
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24.4 Rappel des procédures des CRAC précédents (DCM)
N° Délibération Date de Délibération CRAC du 3112
5 05/11/2010 31/12/2009
23 24/06/2011 31/12/2010
ÿ Éoe #2 et de l'avenant n°1 à la CPA (prorogation de 2
25 30/07/2013 31/12/2012
[20140923 7afusfadia ne et l'avenant n°2 à la CPA (prorogation
er HS 2 et de l'avenant n°3 à la CPA (prorogation d’un
20160929-24 29/09/2016 31/12/2015
20170404 05/10/2017 31/12/2016
20181005-22 05/10/2018 31/12/2017
20190913-25 13/09/2019 31/12/2018
200922-021 22/09/2020 31/12/2019
211206-021 06/12/2021 et 10/12/2021 31/12/2020
221004-010 04/10/2022 31/12/2021
coins | æoh/202s is 26-20240726 26/07/2024 31/12/2023
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS 16 Envayé en préfecture le 18/09/2025
Reçu en préfeaure le 18/09/2025
Publié le SLT
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3 EVOLUTION DU BILAN 2024
TABLEAU DE SYNTHESE - LE BILAN ET DES ECARTS
BILAN CRAC 2023 BILAN crac 2024
HT HT TVA TTC EVOLUTION HT |
CRE EE ET
PRE-OPERATIONNEL 11060] 111060 94#0[ 120500] o Etude pré-opératomele 1110607 too] 9440 120 500] 0 FONGER 3353056] 3353 956| 45753] 3309706] o prix achat du terrain 3253956| 335356 45753| 3309 706] o FTRAVAUX SECONDAIRES sacs 915417! 73245 9886 502| 165 442
autres 420306] 585838 s9706| 635 544 165 442 Fraveux 8050349] eosose| 652759] 8733 108 o IRD secreur 1 517040| 517940 o[ 517540 o HONORAIRES 200007 0007 77527 1067521 0 Icsrs 20 000) 25 083 2132 27 215] 5 083| Divers 130000] 124917 398] 128506] -5 083 (Géomère 110000| 110000 9350 119350 o Ioirise d'oeuvre 730 000| 730 000 62050] 75205) q AUTRES DEPENSES REMUNERABLES 260000! 260000! 1544 275449] o Frais divers 260000| 260000 15449 275449] 0 IREMUNERATION SOCIETE 15542457 1532677 0 155267 21548] Rémunération doture Forfait 20 000 20 000| o 20 000] o Rémunération de commercaliation 340247] 325040 o| 325 040 14 307| Rémunération proport. aux dépenses 713453) 720806 o| 720806 7353) Rémunération forfaitaire 225000 225000 o| 225 000 o Rémunération proport. aux recettes 255545] 240951 o[ 240951 14 594] FRAIS ANANCIERS 543439) 5434397 of 543430] 0 Entrées des emprunts 435000] 40056 o| 400 563 34437] Frais financiers 10843] 142876 o| 142 86 34437 intérèts des emprunts (automatique) ol 0 o Ü Q œ FRERE ET NET E
cessions terrains à bétr rémunérables 15633550] 16063181] 1304068] 17367249] 429631 cessions Zone commerciale miexæs| 11806083) s51045| 12759 129 -5 362| [cessions Actvitées Artsanales 3042080] 347635] 267109] 3 766 744 43755 cessions actvité = 77802] 775463 65914] 84137 2 562| IAUTRES RECETTES NON REMUNERABLES of 352740) of 352740 352740 Résolution ce vente (en -) o| -352 740 o| -352 740 352740 PARTICIPATION au titre des subventions commune] 1985 27487/ 16067 23175 67 002) err 1 220] 1220) o 1220] 0 166615 233617 16916[ 250 553) 67 002)
10)
10100!
20]
O20TER
30
O30BTE
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CU
70
o7ocsP
0700
07060
070MOE
50)
o90DIv
100
100cL0
100c0M
100DEP
100F0R
100REC
130|
130€
10m
130070
205
205ATED
205ATE2
205ATE3
21|
291003|
320]
320AU:
396000]
3.1 Poste dépenses
Le bilan financier prévisionnel actualisé au 31/12/2024 fait apparaître un montant de dépenses de 15 945 278 € HT, soit un budget prévisionnel qui augmente 143 893 € HT, en lien avec l’évolution des recettes prévisionnelles (cf page 5).
a) Etudes pré-opérationnelles
Le montant de ce poste budgétaire n’évolue pas et est soldé à un montant de 111 060 € HT.
b) Foncier
Le montant du poste foncier à acquérir s'élève à 3 353 956 € HT. Il n’évolue pas.
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS 17 Envayé en préfecture le 18/09/2025
Reçu en préfeaure le 18/09/2025
Pub le S'LOT ID : 974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE
Au 31/12/2024, 3 416 571 € HT de dépenses a été réalisé pour l'acquisition des terrains de la ZAC. Il est à noter que la résolution de la vente de lilot 6.1 à 6.4 apparait sur ce poste en 2023 mais que cette dépense sera reclassée en recette négative en 2025.
c) Travaux secondaires
Le montant global du poste Travaux Secondaires ve à 9 154 127 € HT. Il augmente de 165 442 € HT. Il est à noter
que cette évolution permet d'équilibrer l'opération, compte tenu de l'augmentation prévisionnelle des recettes.
a. Autres
Le montant prévisionnel des travaux divers était de 420 396 € au CRAC 2023. Ce montant évolue pour atteindre 585 838 €. Cette augmentation n’est pas liée à un volume de travaux supplémentaires mais est l'incidence de l'augmentation des recettes de cession. En effet, il est proposé d'augmenter ce poste pour équilibrer le bilan.
b. Travaux
Le montant prévisionnel des travaux actualisé est de 8 050 349 €. Il n’évolue pas dans le cadre du présent CRAC.
& VRD Secteur 1
Les travaux identifiés sur ce poste sont des travaux d'équipements primaires relatifs aux ouvrages réalisés sous la contournante par la Région Réunion. Préalablement identifiés sur un poste isolé, ce poste de dépenses est rattaché au poste général Travaux. Le montant des travaux identifiés sur ce poste est de 517 940€. Il n'évolue pas dans le cadre du présent CRAC.
d) Honoraires
Le montant prévisionnel du poste Honoraires s'élève à hauteur de 990 000€ HT. Ce montant n’évolue pas ; une nouvelle répartition entre les frais de CSPS et les frais divers est proposée pour permettre le suivi des travaux restant à réaliser par un CSPS, pour un montant de 5 083 €.
€) Autres dépenses rémunérables
Le montant du poste Autres dépenses rémunérables s'élève à 260 000 € HT. II n’évolue pas.
f Rémunération
Le montant de la rémunération de l'aménageur s'élève à hauteur de 1 532 697 € HT ; I diminue de 21 548 €. Ce montant est actualisé en application des règles de calcul définies aux clauses du contrat de concession et de l'avenant n°7 qui est proposé en validation de façon concomitante au présent document.
g) Frais financiers
Les prévisions des frais financiers restent stables, pour un montant de 543 439 €.
3.2 Poste recettes
Le bilan financier prévisionnel actualisé au 31/12/2024 fait apparaître un montant de recettes de 15 945 278 € HT, soit un budget prévisionnel qui augmente de 143 893 € HT.
La prolongation de la CPA de trois années fait augmenter le prévisionnel de perception de loyer de 67 002€ HT. Par ailleurs, la mise à jour des parcellaires restant à commercialiser engendre également une augmentation de 76 891 €. De ce fait, le bilan global des recettes évolue de +143 893€. Le détail des cessions foncières est annexé au présent CRAC.
a) Cessions Zone commerciale
Les cessions réalisées en zone commerciale au titre du CRAC 2023 se détachent en deux lignes budgétaires : - les cessions de charges foncières commerces, pour un montant de 11 219 010 € HT, - la cession de l'ilot 4.1 Station-service pour un montant de 594 435 € HT.
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS 18 Envayé en préfecture le 18/09/2025
Aguen péleoure le 102025 Pub le S'LO
ID : 974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE
Ces cessions sont regroupées en une seule ligne budgétaire, représentant l’ensemble des cessions en zone commerciale. Dans le cadre du CRAC 2023 le montant correspondant à cette ligne était de 11 813 445 € HT. Il diminue de 5 362 €, pour atteindre un nouveau montant de 11 808 083 € HT.
b) Cessions Activités Artisanales
Dans le cadre du CRAC 2023, le montant des cessions de charges foncières activités artisanales était de 3 042 080 €. II augmente pour atteindre 3 479 635 € HT. Cette évolution est due au fait que la résolution de la vente de l'ilot 6.1 à 6.4 est enregistrée sur la ligne budgétaire 291003 Résolution de vente (en -
c) Cessions Activité IE
Le montant prévisionnel évalué au CRAC 2023 de la totalité des cessions de charges foncières activité d'entreprises s'élève à 778 025 € HT. Ce montant diminue de 2 562 € correspondant au calcul prévisionnel des cessions au vu des superficies de terrains à céder. Le nouveau montant de cette ligne budgétaire est de 775 463 € HT.
d) Autres recettes non rémunérables
La ligne budgétaire 291003 Résolution de vente (en -) a été créée afin d'y positionner en recettes négatives les résolutions de vente. Le montant actuel y figurant, soit — 352 740 € HT correspond à la résolution de la vente ilot 6.1 à 6.4 et la restitution de la somme correspondante à la SCIA MBROS.
e) Autres produits
Les autres produits de l'opération sont de deux ordres :
- Le remboursement EPFR relatif à un trop perçu de frais réglés antérieurement (loyers MALLET, pour la parcelle BK 1458/1458), pour un montant de 1220€ HT. Ce montant n’évolue pas.
- Les loyers à encaisser. Ce poste comprend notamment les loyers versés par ZEOP et TELCO O dans le cadre de l'implantation d'antennes relais sur le périmètre de la ZAC. Le montant prévisionnel des loyers augmente de 67 002 € et atteint 233 617 € dans le cadre du CRAC 2024. Cette évolution est induite de la prorogation de la CPA de trois années.
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS 19 Envayé en préfecture le 18/09/2025
Reçu en préfeaure le 18/09/2025
Purée S'LO
ID : 974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE
4 COMMERCIALISATION
4.1 Commercialisation engagée en 2024
L'état d'avancement de la commercialisation au 31/12/2024 est le suivant :
© Les compromis de vente actifs au 31/12/2024 :
- LOT 5.1 : projet FUMOIR - CHARCUTERIE MOREL
- Prix total : 60 060 € HT, soit 65 165 € TTC
= Signature du compromis de vente le 29/06/2022
= Acompte versé à l'opération : L'Acompte attendu pour ce compromis est de 3 201 €. A
ce jour le porteur de projet n’a versé que 3 000 €.
- ILOT5.1 Bis: projet COOPEMIEL
= Prixtotal : 96 180,00€ HT, soit 104 160,00€ TTC
= Signature du compromis de vente le 12/03/2024
- _ Acompte versé à l’opération : 10 436 € TTC
= ILOT7.2: projet FRAME GARAGE — SCI OHANA
Prix total : 47 940,00€ HT, soit 52 015 € TTC
= Signature du compromis de vente le 04/07/2024
= Acompte versé à l'opération : 5 201,50 € TTC
- ILOT 7.4: projet Ambulance Etheve — SCI 4E
- Prixtotal HT : 69 300 € HT, soit 75 191€ TTC
- Signature du compromis de vente le 21/07/2023
Acompte versé auprès du notaire : 7 519 € TTC
= ILOT8.3 (y compris ex 8.2) : projet ENA
= Prixtotal HT : 117 780 € HT, soit 127 791 € TTC
= Signature du compromis de vente le 14/06/2024
- Acompte versé à l'opération : 12 779,10 € TTC
- LOT 9.1: projet FIX ALU
= Prixtotal HT : 84 420 € HT, soit 91 596 € TTC
= Signature du compromis de vente le 27/06/2023
- Acompte versé à l'opération : 9 160 € TTC
- ILOT10.1A: projet KARTING
- Prixtotal HT : 255 415 € HT, soit 277 125 € TTC
= Signature du compromis de vente le 27/06/2022
- Acompte versé à l'opération : 27 184 € TTC
© Résiliation amiable de compromis de vente au cours de l'année 2024 :
- LOT 5.3 BIS: projet PETS FOOD
= Prixtotal HT : 60 000 € HT, soit 65 100 € TTC
- Signature du compromis de vente le 27/06/2022, résiliation amiable du compromis signé
05/07/2024
Remboursement de l’acompte versé par l’opération, soit 3 183 € TTC, le 13/11/2024
- ILOT8.1.C: projet ISORAVAL OI
= Prixtotal HT : 44 640 € HT, soit 48 145 € TTC
= Signature du compromis de vente le 29/06/2022, résiliation amiable du compromis signé
11/10/2024
Remboursement de l’acompte versé par l'opération, soit 2 407 € TTC, à faire en 2025
Pour mémoire, aucune vente n’a été réalisé en 2024. Le tableau de cessions des parcelles se trouve en annexe au
présent document
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS 20 Envayé en préfecture le 18/09/2025
Aguen péleoure le 102025 Pub le S'LO
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© Recettes diverses
- Un bail de location a été signé avec la société TORM (anciennement TELCO O!) pour l'ilot 10.4 pour l'implantation d’une antenne relai le 08 mars 2021. Le montant du loyer annuel est de 9000€ HT, indexé de 1.5% par an. Au titre de l'année 2024, une facture a été émise pour un montant de de 9 272€. Toutefois, elle n’a été transmise pour règlement qu’en début 2025. Aussi, ce montant n'a pas été encaissé au 31/12/2024.
- Un bail de location a été signé avec la société ZEOP pour l'ilot 3.1 pour l'implantation d’une antenne relai le 08 mars 2021. Le montant du loyer annuel est de 15 480 € HT, indexé de 1.5% par an. Au titre de l’année 2024, une facture a été émise pour un montant de de 16 187€. Toutefois, elle n'a été transmise pour règlement qu’en début 2025. Aussi, ce montant n'a pas été encaissé au 31/12/2024.
5 BILAN OPERATIONNEL AU 31/12/2024
5.1 LES ETUDES PRE OPERATIONNELLES
Toutes les études pré opérationnelles ont été réalisées. Ce poste budgétaire est réalisé à hauteur de 111 060 €HT. Les procédures réglementaires sont détaillées ci-dessus.
5.2 LE FONCIER
L'intégralité du foncier est quasiment maitrisée à ce jour.
Le budget d'acquisition de la parcelle BK 128 est reporté à l'année 2028.
5.3 LES TRAVAUX
Travaux ion nouvelles parcelles et parking pul
Le marché des travaux de viabilisation des nouvelles parcelles et la réalisation du parking public a été attribué le 03/04/2023 aux sociétés suivantes :
- Lot 1 VRD - Groupement STAFS/SOLTECH pour un montant de 844 125.90 € HT — 915 876.60 € TIC
- Lot2 Basse Tension/Eclairage —Entreprise BAGELEC pour un montant de 72 731€ HT-—78 913.14 €TIC
En 2024, 835 709 € HT de dépenses ont été réalisés dans le cadre de ces marchés de travaux. Les travaux ont été réceptionnés le 12 juillet 2024.
5.4 LES HONORAIRES
541 Poste budgétaire 070MOE
Le marché de maîtrise d'œuvre en cours est celui de DAUPH’ INFRA / EC2R / HELIOS PAYSAGES en infrastructure / VRD pour la réalisation du parking et la viabilisation des parcelles complémentaires, pour un montant total de 69 700€ HT et 75 624.50€ TTC. En 2024 le maitre d'œuvre a réalisé la mission de suivi des travaux.
Sur cette même ligne budgétaire est enregistré le marché d’urbaniste conseil de la ZAC. Cette prestation est réalisée
par ZONE UP, dans le cadre d’un accord cadre à bons de commande pour un montant maximum de 70 000 € HT —75 950 €TTC. Il prendra fin en novembre 2025.
14 716 € de dépenses ont été réalisé à ce titre au cours de l’année 2024.
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS 21 Envayé en préfecture le 18/09/2025
Aguen péleoure le 102025 Pub le S'LO
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542 Poste budgétaire 070GEO
Une lettre de commande a été signée en 2021 par la SODIAC avec le cabinet VEYLAND pour un montant de 33 150 € HT,
soit 35 967,75 € TTC.
Ce marché est toujours en cours. 1 400€ de dépenses ont été réalisé à ce titre au cours de l’année 2024.
5.4.3 Poste budgétaire 07OCSPS
En 2022, un marché a été attribué à la PREVENTIO pour le suivi des travaux de viabilisation des nouvelles parcelles et
de l'aménagement du parking public pour un montant de 6 427.15 € HT — 6 973.46 € TTC. Ce marché est toujours en cours. 5 719€ de dépenses ont été réalisé à ce titre au cours de l’année 2024.
5.4.4 Poste budgétaire O7ODIV
Ce poste budgétaire prend en compte les honoraires de divers intervenant, comme les missions géotechniques et le protocole transactionnel de fin de travaux établit avec la SCI ZAC DES GREGUES. L'ensemble des engagements représente un montant cumulé engagé de 113 422.10 € HT.
5.5 LES AUTRES DEPENSES REMUNERABLES
Ce poste comprend l'ensemble des autres dépenses rémunérables de l'opération. II s'agit de dépenses telle que les frais de parution aux journaux locaux, d’huissier, d'avocat, de taxe foncière etc. Il représente un montant engagé de 206 722 €HT.
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS 22 Envayé en préfecture le 18/09/2025
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6 ETAT DES DEPENSES AU 31/12/2024
En 2024, 907 142 € HT a été facturé. Cela représente un écart de + 312 421€ HT par rapport aux prévisions du précédent CRAC. Il est toutefois à noter que la résolution de la vente de l'îlot 6.1 à 6.4, comptabilisé en dépenses d'acquisition en 2023 sera réaffecté en recette négative au cours de l’année 2025.
6.1 LE FONCIER
réalisé au Réalisé ane | Réalisé cumul au PEFERRESNT EPS) 31/12/2023 2024 31/12/2024
FONCIER 3416871 o 3416571 Prix d'achat du ferrain 3416571 0 3416571
En 2024, aucune dépense n'a été réalisé sur ce poste.
Pour mémoire, en 2023, a été comptabilisé et réglé en dépenses d'acquisition la résolution de vente de l'ilot 6.1 à 6.4 de SCIA MBROS; La somme restituée par devant notaire s'élève 387 113,13€. La comptabilité avait alors traduit ce montant en HT, hors champ de TVA et l'avait imputé au poste foncier.
Toutefois, après vérification auprès de SEMAPHORE, ce montant doit être réaffecté en recette négative. L'analyse comptable réalisée à ce jour détaille les sommes à restituer comme suit :
- 352 740 € HT et 379 713,13 € TTC correspond à la valeur foncière
- 740€ HT et hors TVA correspond aux frais de notaire.
Aussi, il est prévu :
-_ l'annulation du montant affecté sur cette ligne en 2023, soit -387 113,13€ HT/TTC.
- L'enregistrement des frais de notaire pris en charge par l'opération, en dépenses, sur la présente ligne pour 7400€ HT, hors TVA
Le prévisionnel de dépenses 2025 pour cette ligne sera donc de -387 113,13+7400 = - 379 713 € HT
En recette, une ligne de recette négative est créée et sera abondée à la valeur foncière en prévision 2025, soit 352 740 €HT et 379 713,13 €TTC.
6.2 LES TRAVAUX
rédiséau | Réalséannée | Réalisé cumuilau
a ne 31/12/2023 2024 31/12/2024
TRAVAUX SECONDAIRES 7 072 600! 835 709 7908 309 Autres _S. 69 030) 0 69 030)
| Travaux L 6 485 630| 835 709 7 321 339) VRD SECTEUR 1 517 840] o 517 940)
En 2024, 835 709 € HT a été dépensé dans le cadre des travaux de viabilisation des parcelles et de création d’un parking public, au titre des marchés suivants :
- 770796.09€ HT, pour le marché M22AM04-01/1, attributaire entreprise STAFS pour les travaux du lot 01-VRD. Il s’agit les notes d'honoraires n°3bis, 4, 5, 6 à 7.
- 64912.90€ HT pour le marché M22AM04-02, attributaire BAGELEC REUNION, pour les travaux du lot 2 Basse Tension Eclairage. II s’agit ici des notes d'honoraires n°1, 2 et 3.
Les travaux ont été réceptionnés pour les 2 lots le 12 juillet 2024. Pendant l’année de GPA, l’entreprise du lot 1 assurera l'entretien des espaces verts.
La fin de GPA est prévue pour juillet 2025.
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS 23 Envayé en préfecture le 18/09/2025
Reçu en préfeaure le 18/09/2025
Pub le S'LOT ID : 974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE
6.3 LES HONORAIRES
[ réalisé au Réalisé année | Réalisé cumul au DS) 31/12/2023 2024 31/12/2024
HONORAIRES 787 165] 21 835) 809 000 CSPS 15 444 5719 21163
111 322 0 111322 us 82 085) 1 400) _83 485)
. 878314] 14716) 593 030 Etudes Réglementaires L o| o| ol
Du Ler janvier 2024 au 31 décembre 2024, 21 834.58 € HT a été dépensé pour les honoraires :
5 719.01 € HT à PREVENTIO, dans le cadre des missions de CSPS pour les travaux de viabilisation des
parcelles et réalisation du parking,
1400 € HT à VEVLAND, pour la réalisation des travaux de récolement et d'arpentage des lots de la
ZAC,
8415.17 € HT au groupement de maitrise d'œuvre DAUPH INFRA/ATELIER WE/ ETUDE CONCEPTION
RESEAU REUNION, dans le cadre du marché M19AMGO4-01, de MOE pour les études de conception
ete suivi des travaux de viabilisation de parcelles et réalisation du parking,
6 3000 € HTà ZONE UP, dans le cadre du suivi des missions d’urbaniste conseil de la ZAC (analyse des
permis de construire et découpage parcellaire].
6.4 AUTRES DEPENSES REMUNERABLES
réalisé au Réalisé année Réalisé cumul au
DERENSES NIHer Eure) 31/12/2023 2024 31/12/2024 AUTRES DEPENSES REMUNERABLES 184779 6 454| 191 233 Frais divers 184 779] 6454 191 233] En 2024, 6 454 € HT a été dépensé pour les Autres Dépenses rémunérables :
1522.92 € HT à SUD EAU pour la création d'un branchement pour le lot 7.3, permettant ainsi au
porteur de projet de démarrer sa construction sans attendre la livraison de la viabilisation des lots en
cours avec STAFS et BAGELEC,
1.920 € HT à FIDAL pour la réalisation d'une analyse juridique afin de vérifier la compta
spécifiques à l’objet de la ZAC,
532.86€ HTà Me Jennifer BAUBINO pour la sommation d'assister à l'état des lieux, lié au constat de
non-démarrage des travaux de l’ilot 4.3 CINEMA,
2 063.00 € à la TRESORERIE GENERALE DE LA REUNION pour le règlement de la taxe d'aménagement
liée au permis d'aménager du parking.
d'activités
6.5 REMUNERATION
réalisé au Réalisé amée |” Réalisé cumul au
PEPERSRS MERS 31/12/2023 2024 31/12/2024
REMUNERATION SOCIETE 1 231 857 43 145) 1 275 002] Rémunération cloture Forfait 0 RE Rémunération de commercialisation 250 288] 250 2 Rémunération proport. aux dépenses 568 495) 611 640 Rémunération forfaitaire 225 000! . 225 000
Rémunération proport. aux recettes Er 188 073 188 073 Du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, 43 145.39€ HT a été dépensé pour la rémunération de la SODIAC.
6.5.1 Proportionnelle Dépenses (5%)
La rémunération proportionnelle aux dépenses représente 5% de l’ensemble des dépenses HT payées dans l'opération, à l'exclusion de sa propre rémunération.
A fin 2023, les
de concession
calculs de rémunérations proportionnelles dépenses ont été vérifiés sur la base rémunérable du contrat et ses avenants, pour la période allant du début de la concession au 31/12/2022. Une régularisation, d’un
montant de - 23 256.01 € correspondant à des rémunérations facturées antérieurement en trop perçu, a été réalisée.
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS 24 Envayé en préfecture le 18/09/2025
Aguen péleoure le 102025 Pub le S'LO
ID : 974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE
Pour l’année 2023, la rémunération proportionnelle sur dépenses facturée est de 166.15€. Pour 2024, le montant facturé s'élève à 43 145.39 €. Toutefois, ce montant ne prend pas en compte le transfert de la dépense foncière de résolution de l'ilot 6.1 à 6.4, comptabilisée sur 2025. Aussi la rémunération inhérente à ce transfert sera prise en compte sur l’année 2025.
6.5.2 Rémunération sur recettes (1.50%)
La rémunération proportionnelle sur recettes représente 1.5% de l’ensemble des recettes de cessions foncières HT. Aucune vente n’a eu lieu en 2024; en conséquence aucune rémunération n’a été facturé en proportionnel recettes.
6.5.3 Rémunération sur Commercialisation (2%)
La rémunération proportionnelle sur recettes représente 2% des recettes de cessions foncières HT (hors cessions au Concédant) et de loyers encaissés.
Aucune vente n’a eu lieu et aucun loyer n’a été encaissé en 2024; en conséquence aucune rémunération n’a été facturé.
6.6 TOTAL DES DEPENSES CUMULEES AU 31/12/2024
Le montant total des dépenses cumulées au 31/12/2024 est de 14 117 514 € HT.
7 ETAT DES RECETTES AU 31/12/2024
7.1 RECETTES REALISEES EN 2024
En 2024, -3 183 € HT de recettes a été comptabilisé. Cela représente un écart de -72 388€ HT par rapport aux prévisions du précédent CRAC.
7.2 CESSIONS FONCIERES
RECETTES (nu) D DURE Cessions terrains à bâtir rémunérables 12 597 761 -3 183 12 594 578)
Cessions Zone commerciale = 11 452 178 = 11 452 178
Cessions Activitées Artisanales 1145583 |- 3 183 1 142 400
Cessions activité IE _ . dr
7.2.1 Cessions Zone commerciale
Du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, aucun montant de cession de charges foncières n'a été encaissé sur ce poste.
7.2.2 Cessions Activités Artisanales
Du er janvier 2024 au 31 décembre 2024, aucun montant de cession de charges foncières n'a été encaissé sur ce
poste. Les - 3 183 € correspondent au remboursement du dépôt de garantie du lot 5.3 Bis société PETS FOOD.
Il est important de noter que le nouveau logiciel comptable, contrairement à GESPROJET, ne fait pas apparaitre les dépôts de garantie en recette encaissée au bilan. Ces derniers sont comptabilisés dans la trésorerie de l'opération. Aussi, ce changement de traitement change la lecture du bilan financier.
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS 25 Envayé en préfecture le 18/09/2025
S'LO
ID : 974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE
Reçu en préfeaure le 18/09/2025
Publié le
Pour précisions, l’ensemble des actions suivantes ont été menées en 2024:
- 3 compromis de vente signés :
AL : PM Montant de Montant du
Parcelle |Superficegm?) ldentfication, du Date de signature LS en | déDg LE prospect du compromis : HT garantie versé
Îlot 5.1Bis 1603 COOPEMIEL 12/03/2024 96 180 € 10 436,00 €
Îlot 7.2 799 FRAM GARAGE 04/07/2024 47 940€ 5 201,50 €
lot 8.2/8.3 1963 ENA 14/06/2024 117780 € 12779,10€
TOTAL CV 2024 261 900 € 28 416,60 €
- Encaissement de dépôt de garantie, conformément au CRAC 2023 :
= lot8.1.C société ISORAVAL pour un montant de 2 407 €
“lot 5.1 société CHARCUTERIE MOREL pour un montant de 3 000 €
“lot 9.1. société FIX ALU pour un montant de 9 160 €
- 4 avenants au compromis de vente réalisés :
Date de Date de Date de Date de
identification Pete dE Sénature || signature Signature À signature | Réseton Parcelle signature du du CV (le cas duprospect À js 2venantiau avenant2au avenant3au avenant4au ee) ompromis ©, F5 es ee
lot PETS FOOD 12 et 04 et 5.3Bis 2708/2022 | 20067202 | 9/08/2024 |- . 05/07/2024 . AMBULANCE dot7a |Eueve 21/07/2023 08/03/2024 - - -
ne à KART BLEU 37/06/2022 26/07/2023 20/10/2023 14/03/2024 18/07/2024
ISORAVAL
Ilot8.1.C SCI LES 29/06/2022 11/10/2024 TERRASS
- 2 résiliation amiable de compromis de vente réalisés :
Certains projets ont été abandonnés par les porteurs de projet. Des actes de résiliation de compromis ont été établis et signés en 2024. Ceci engendre le remboursement de dépôts de garantie :
- lot 8.1.C société ISORAVAL pour un montant de 2 407 €
- lot 5.3 Bis société PETS FOOD pour un montant de 3 183 €
- 6 protocoles de réservation signés :
Identification du Date de signature du PM Montantde la Parcelle Superficie (mt) ospece protocole dé nResue
réservation
flot 53 1910 SASZEMBAL 08/07/2024 114 600 €
flot 7.2 799 | FRAM GARAGE 1103204 | 47940€
Îlot8.1e | 616 PARTICULES PLUS 21/03/2024 36960 € flot82/83 | 1963 ENA | 29/02/2024 117780€
flot 9.1 BIS 5462 ACTISEM | 07/08/2024 © 499773€
lot 10.2 _2875 EXTRABOIS 29/02/2024 172 500€
TOTAL Protocole 2024 - : 989 553 €
7.3 AUTRES PRODUITS
Du ler janvier 2024 au 31 décembre 2024, les baux mis en place auprès de ZEOP et TORM ont engendré la réalisation de 25 459.13 € HT de factures au titre de l’année 2024. Ces factures ont été transmises en 2025 et seront donc encaissées en 2025.
CRAC 2024- ZAC LES TERRASS 26 Envayé en préfecture le 18/09/2025
Aguen péleoure le 102025 Pub le S'LO
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7.4 TOTAL DES RECETTES CUMULEES AU 31/12/2024
Le montant total des recettes cumulées au 31/12/2024 est de 12 704 675 € HT, dont 12 594 578 €de cessions foncières.
8 DEPENSES PREVISIONNELLES 2025 ET AU DELA
8.1 DEPENSES PREVISIONNELLES
-231 043 € sont provisionnés pour l’année 2025, 568 787 € HT pour 2026.
8.2 LE FONCIER
En 2025, il n'est pas prévu d'acquisition foncière. -379 713€ sont positionnés afin d'annuler la saisie bilancielle correspondant à la résolution de la vente ilots 6.1 à 6.4 et à la prise en charge des frais de notaire. Le détail d'imputation des dépenses et des recettes de cette résolution est établi au paragraphe 6.1 ci-dessus.
En 2028, une provision de 317 098 € HT est apposée pour l'acquisition amiable de la parcelle BK 128. Les échanges sont toujours en cours avec la famille concernée; toutefois les négociations sont complexes. Aussi cette transaction reste incertaine. Par ailleurs, il est important de noter qu'une partie de la parcelle (estimée à 60%) serait destinée à la réalisation d’un ouvrage de type pont-structure par la Ville de Saint-Joseph.
Ras Ra DST es DS [ uans | mens | mous [roues | FONCIER 3416 571 75 713] ü| o 317 008] 3353 5e] Prix d'achat du terrain 3416 571] =379 713] dl Ü 317 088] 3353 55%]
8.3 LES TRAVAUX
aus Ru re) me [ mocens | rouen | roues | reuss | en are ne Rss) — nn — ee = + ae ss = en Ta rase TE — sr) — ss Hs ë 3 s à se
En 2025, il est prévu une enveloppe prévisionnelle de travaux d'infra secondaires de 42 818 € correspondant à : - 12818€ pour le solde des marchés de travaux de viabilisation des nouvelles parcelles, du parking public et de ralentisseurs (lots 1 et 2) dans le cadre de la fin de GPA,
- 30 000€ pour la réalisation de petits travaux : signalétique du parking de co-voiturage et entretien des espaces verts.
Il est prévu une provision à hauteur de 427 023 € HT en 2026 afin de :
— mettre en œuvre des panneaux de signalétique permettant d'identifier et de localiser les entreprises implantées dans la ZAE,
- réaliser des travaux favorisant les modes de déplacement doux : piste vélo etc.
8.4 LES HONORAIRES
REPTSTET Roseau Bien DEPENSES HT (en &uros) ne Préusions 2025 | Préusons202 | Prison2077 | Prévisions 2028 _
HONORARES 05 000! 7 ssesi Fos] 2510] 55500) CPS = 21 163 207. 1485 2228] 0 25 08)
[Dhers 111322 2100) = a 0 13 396] 124917| Géomêre nr 5 000) 2500 2000! +7 018] 130 000) Mañtise d'oeuvre 563 030| 18 700] 50 646] 66 624| ol 730 000)
CRAC 2024 -ZAC LES TERRASS 27 Envayé en préfecture le 18/09/2025
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Il est provisionné pour l'année 2025 un montant de 27 007 € HT d'honoraires, correspondant notamment au : = Suivi des permis de construire
- Au solde des marchés des intervenants ayant en charge le suivi des travaux de viabilisation des nouvelles parcelles, l'aménagement du parking et de la piste cyclable
= Poursuite des travaux de découpage parcellaire par le géomètre
Il est prévu une provision à hauteur de 54 631€ HT pour 2026.
8.5 AUTRES DEPENSES REMUNERABLES
DEPENSES HT (en Euros) Fa" | Peesxes | Proionzs | Prison [ Powosas [Wen RIRES DÉPENSES REMUNERALES TE Enoo so OI 7e 55500 PET EE I 600 Boca 07e 230 06)
Il est provisionné pour l’année 2025 un montant de 6 000 € HT pour les autres dépenses rémunérables, correspondant notamment au :
- Encarts presse
- Reproduction / reprographie
- Taxe foncière
- Frais annexes
Il est prévu une provision à hauteur de 6000€ HT pour 2026.
8.6 FRAIS FINANCIERS
RéaiSe cum au Nouveau Bien DEPENSES HT (enêuros) nLe Prévisions 2025 | Préusom202 | Préusons2027 | Prévsons 2028 _
RAS ENNCERS 406 530) 731 TE] 5 TS) ET) Trterets doe empune 297-500! à d ù 102 863] 200 565]
Frais Firancers 108 436) 22 801] 11838) —ù 9 142878) Linérèts des emprunts (automatique) 0 0 d d | ‘|
La trésorerie de l'opération est déficitaire. Depuis 2023, la trésorerie de l'opération est gérée sur les fonds propres de la SODIAC via le cashpooling dont dispose l’aménageur. Les recalibrages en comptabilité liés au changement de logiciel
comptable sur l’année 2024 n’ont pas permis de procéder aux écritures comptables pour les frais financiers. Aussi, les frais financiers de 2024 seront régularisés dans le prochain CRAC. Pour information, les taux pratiqués du cash pooling
sont les suivants
+ 31/12/2023 : 4.5% (LVA au 31/12 : 3% +150points)
+ 31/12/2024: 4.5% (LVA au 31/12 : 3% +150points)
Il est provisionné un montant de 22 801€ en 2025, et 11 635€ en 2026.
8.7 REMUNERATION
DERENRES NT réa) FR [ ponouas | Ponoas | Pom | Pos | Ne RERTONSEE Fa so sa TE Te Tes ee à É E [ PES ae Re Se ce 26288 xs 15e sas F2 san a En en 182 28 5e EE 20208 Re ue on 0 ‘ É à 23 où Rent ARIEE fs or ss ar ses 458 ose
Le montant prévisionnel de rémunération s'élève à 50 044 € pour 2025, soit :
- 16 232 € pour la rémunération proportionnelle sur dépenses.
- 13280 € pour la rémunération proportionnelle sur recettes.
- 20532 € pour la rémunération de commercialisation, conformément aux nouvelles modalités
entérinées par voie d'avenant en concomitance au présent CRAC.
Il est à noter que les résolutions de vente de TERRACOOP ou du CINEMA, si elles se réalisent, n’engendreront pas
d'annulation des rémunérations proportionnelles sur recettes et de commercialisation perçues antérieurement puisque le travail d'accompagnement jusqu'à la signature des actes de vente a été réalisé avec ces deux acquéreurs. De la même façon, la revente des lots engendrera une rémunération proportionnelle recettes et une rémunération de commercialisation valorisant le travail d'accompagnement des nouveaux acquéreurs jusqu'à l'acquisition des parcelles.
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS 28 Envayé en préfecture le 18/09/2025
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Le montant prévisionnel de rémunération s'élève à 69 498 € pour 2026, soit :
- 24957 € pour la rémunération proportionnelle sur dépenses
- 26476 € pour la rémunération proportionnelle sur recettes
- 18065 € pour la rémunération de commercialisation.
9 RECETTES PREVISIONNELLES 2025 ET AU DELA
9.1 RECETTES PREVISIONNELLES
527 385 € est provisionné pour l’année 2025, 1 436 683 € HT pour l’année 2026.
9.2 CESSIONS FONCIERES
RECETTES HT (eu) D | Pémon2es | Préonzus | pue | mosmeaus | Muse
cessions trains à batrremumeantes | 12524678 es usa os oo 175 mouoo | ténssset Cosor 2e comerate| asie 122000 ss ra ass s 1008 083 Case notées sara +400 ares 2520 cam | zou sm
Canon act 1 : 600 som = e L 72
Le montant total des cessions à réaliser en 2025 s'élève à 828 825€ HT.
9.2.1 Cessions foncier Commerces
Le montant des cessions prévues en 2025 en zone commerciale est de 132 000 € HT. Il correspond à la cession de l'ilot 3.1Bis à la SCI MORENA.
- En zone commercialise : Cession de l'ilot 3.1Bis à SCI MORENA pour un montant de 132 000€ HT. II s'agit ici du parking desservant les commerces à réaliser sur l'ilot 3.1.
Il est rappelé ici que l’aménageur continue sa mission de suivi post vente pour l’ensemble des parcelles de la ZAE. Dans ce cadre, il est important de noter que 2 ilots vendus antérieurement n’ont pas fait l’objet d’un démarrage de construction. Il s'agit des situations suivantes :
- lot 2.2, vendu à la société COOPERATIVE AGRICOLE TERRACOOP, par acte notarié en date du 31 décembre 2020. Cette acquisition était assortie du respect de diverses obligations, notamment du
démarrage des travaux de construction et de leur achèvement selon des délais précis. Un permis de construire a été obtenu par TERRACOOP le 11/10/2019, suivi d’un permis de construire modificatif. Il est important de noter que ce permis de construire est à ce jour caduque. Par ailleurs et à ce jour, la société TERRACOOP n’a pas tenu les engagements du CCCT puisqu’au 30 juin 2021 les travaux n’ont pas démarré.
La SODIAC s’est entretenu à plusieurs reprises avec la société TERRACOOP afin d'identifier les points
de blocages. Une première rencontre a eu lieu le 15/11/2022.Par suite, la SODIAC a fait procéder le 17/03/2023 au constat par huissier, en présence des représentants de TERRACOOP, qu'aucune construction n’a démarré sur l'ilot 2.2. TERRACOOP s’est alors justifié de ne pas être en mesure de donner suite au projet initialement établi pour des raisons financières et a avancé être en cours d'échange avec des associés et partenaires afin de faire réaliser un complexe multi-enseignes.
La SODIAC poursuit actuellement les échanges avec TERRACOOP afin de pouvoir les accompagner
dans la redéfinition de leur projet. Le montant de la résolution amiable de cette vente, correspondant à - 1 129 990 €, n’est pas positionné au bilan financier dans l'immédiat. Il convient toutefois de réfléchir à cette opportunité.
- lot 4.3, d’une contenance cadastrale de 7 205 m?, vendu au CINE GRAND SUD le 22/03/2021, pour
un montant de 891 718€ TTC. Un permis de construire a été obtenu par CINE GRAND SUD le 29 mai 2020. Ce dernier a été prolongé une première fois et pourrait l'être de nouveau. Toutefois à ce jour, aucune démarche n’a été entreprise en ce sens ; à défaut de nouvelle demande de prolongation, cette autorisation d’urbanisme sera caduque au 29 mai 2024.
CRAC 2024 -ZAC LES TERRASS 29 Envayé en préfecture le 18/09/2025
Reçu en préfeaure le 18/09/2025
Purée S'LO
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Le CCCT prévoyait le démarrage des travaux dans un délai de 6 mois à compter de la délivrance du
permis de construire, soit au 29/11/2020. À ce jour aucun chantier n'a démarré sur site. Dans un
scénario similaire à celui mis en place pour TERRACOOP, la SODIAC a procédé au constat de non-
démarrage de la construction sur site et à solliciter CINE GRAND SUD afin d'obtenir des justifications
et engagements écrits de leur part. Toutefois, à ce jour aucune réponse n'a été faite par le
propriétaire du terrain. Il est donc important de réfléchir à la suite à donner à ce projet.
En 2026, il est maintenu un montant de charge foncière de 49 450 € HT, correspondant à la cession de l'ilot 1.3 à Leclerc S'agissant d'un résiduel foncier (correspondant à un talus), des doutes subsistent quant à l'acquisition réelle par le pétitionnaire.
La cession du dernier lot disponible en zone commerciale, soit le lot 2.1.c, est positionnée en 2027, pour un montant de 174 455 € HT (surface de terrain de 1 517 m?).
9.2.2 Cessions foncier Activité (y compris Activités économique)
En 2025, à titre prévisionnel et indicatif, la SODIAC devrait procéder à la signature des actes suivants en Zone Foncier
Activité :
Parcelle Identification du | Montant total de la | Montant total de
prospect vente HT la vente TTC
10.1A SCI KART BLEU 255 415,00 277 125,00
72 FRAM GARAGE 47 940,00 52.015,00
83 ENA 117 780,00 127 791,00
TOTAL foncier Activité 2025 421 135,00 456 931,00
La vente du foncier suivant sera effectuée en Immobilier d'Entreprise :
Identification du | Montant total de la | Montant total de la Parcelle
prospect vente HT vente TTC
814 CASUD 275 690 299123,65€
TOTAL foncier IE 2025 275 690 299 123,65€
Au cumul, pour l’année 2025, les recettes de cessions du foncier Activité, y compris immobilier d'entreprise, s'élève à
696 825 € HT. II est également prévu la comptabilisation en recette négative la résolution de la vente des ilots 6.1 à 6.4
à la SCIA MBROS, pour un montant de - 352 740€.
En 2026, le montant prévisionnel des ventes s'élève à 1 412 203 €.
Par ailleurs, au-delà des informations indiquées au tableau de commercialisation en annexe 14.5, des échanges sont en cours avec notamment les entreprises ci-après pour une acquisition à compter de 2027 :
- CH2MC (activité de chaudronnerie),
- Garage Speed Réparation,
- Abattoir DUCHEMANN.
A titre d'information, il est prévu en 2025 de procéder à la signature des compromis de vente suivants : Panel Identification du | Montant total de la| Montant Dépot de
prospect vente HT garantie
102 EXTRA BOIS 172 500,00 17 250,00
5.3 ZEMBAL 114 600,00 11 460,00
67/68 SALLE DES FETES 184 140,00 18 414,00
TOTAL CV 2025 Foncier Acti 471 240,00 47 124,00
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS 30 Envayé en préfecture le 18/09/2025
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Poele Identification du | Montant total de la| Montant Dépot de
prospect vente HT garantie
181$ ACTISEM 499 773,00 49 977,30
TOTAL CV 2025 IE 499 773,00 49 977,30
Le montant des dépôts de garantie seront versés à l'opération d'aménagement et apparaïtront au bloc de trésorerie du bilan financier.
9.2.3 Autres produits
La décomposition des locations signées à ce jour est la suivante :
lot 3.1 | Antenne relais ZEOP 15 480,00 €/an, indexé à 1,5%
lot 10.4 Antenne relais TORM 9 000,00 €/an, indexé à 1,5%
Les recettes estimées sur l'année 2025 s'élèvent à un montant cumulé de 51 300 €, correspondant aux années 2024 et 2025.
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS 31 S'LO
Envayé en préfecture le 18/09/2025
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Reçu en préfeaure le 18/09/2025
Publié le
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11 FISCALITE
La récupération potentielle de la TVA déductible sur les dépenses dépend des activités exercées dans la concession
d'aménagement et de l'importance des activités considérées comme économique.
Pour cette opération, l'ensemble des recettes taxables ont fait l'objet d'une fiscalité conforme à sa nature ; De plus il y
8 une absence de cession àtitre gratuit de parcelle ou d'équipement.
À ce titre le coefficient de taxation est égal à la totalité de la TVA déductible de 880 628 € est donc récupérable
L'analyse du bilan de l'opération affiche un prévisionnel de TVA Net à décaisser de 262 046€ au 31/12/2024. Les
montants correspondant à l’année 2025 seront déterminés au cours de l'année 2026.
Réalisé au 31/12/2024
TVA déductibles sur les DEPENSES - 753 504,00
TVA collectée sur les RECETTES 1015 550,00
NET au 31/12/224 262 046,00
Reste à déclarer
TVA déductibles sur les DEPENSES - 127 069,00
TVA collectée sur les RECETTES 305 435,00
Net Prévisionnel 178 366,00
Cumul fin d'opération
TVA déductibles sur les DEPENSES - 880 628,00
TVA collectée sur les RECETTES 1 320 984,00
Net TVA réglée au titre de la CA3 440 356,00
12 TRESORERIE
12.1 Emprunt
La SODIAC bénéficie d’un emprunt de 5 000 k€ HT auprès de l'Agence Française de Développement (AFD).
L’emprunt mobilisé a été remboursé intégralement avant fin 2020.
Pour rappel, l'échéancier des remboursements d'emprunt qui a été respecté :
Remboursement emprunt | Remboursement emprunt
AFDde2M€ AFD de3ME€
2017 285 714,29 428 571,43
2018 571 428,58 857 142,86
2019 571 428,58 857 142,86 1428 571,44
2020 571 428,55 857 142,85 1428 571,
2 000 000,00 Ecolo Een
Le montant de l'emprunt a donc été remboursé en totalité au 31.12.2020.
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS 37 Envayé en préfecture le 18/09/2025
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12.2 Cashpooling
À compter de 2023, la trésorerie de l'opération sera gérée par le biais du cash-pooling mis à disposition par l'aménageur. Pour information, le taux de mobilisation est d'environ 4% annuel et est ajusté annuellement en fonction de l'évolution des taux. Les frais financiers se calculent au prorata du montant, de la durée de mobilisation et du taux d'intérêt appliqué.
Les taux du cash pooling pour les années précédentes sont les suivants:
+ 31/12/2023 : 4.5% (LVA au 31/12 : 3% +150points)
+ 31/12/2024: 4.5% (LVA au 31/12 : 3% +150points)
12.3 La trésorerie
La trésorerie de l'opération au 31/12/2024 est de —1 262 322 €. Elle est liée en grande partie aux travaux réalisés de viabilisation des nouvelles parcelles et du parking.
13 CONCLUSION
Le bilan de la commercialisation du 31/12/2024 est le suivant : en zone commerciale, 9 ilots vendus sur 12; en zone
d'activité 5 ilots ont été vendus sur 26.
L'année 2024 a permis :
= Poursuite des travaux de viabilisation des parcelles et de création d’un parking public,
= Signature de:
© 6 protocoles de réservations : Ilots 5.3, 7.2, 8.1 €, 8.2/8.3, 9.1Bis, 10.2,
© 4 avenants aux compromis de vente : Ilots 7.4, 10.1A, 8.1C,
© 3 compromis de vente : Ilots 5.1BIS, 7.2, 8.2/8.3,
© 2 résiliation amiable des compromis de vente : Ilots 8.1C et 5.3BIS
Au vu du contexte financier complexe que rencontrent les porteurs de projets (fortes difficultés d'obtention des
financements bancaires par les entreprises) et du reste à réaliser en matière de commercialisation alors que la
concession d'aménagement se termine au 31/12/2025, il est proposé au concédant de prolonger la durée de l'opération
de 3 années complémentaires. Par ailleurs, les modalités de calcul de la rémunération de commercialisation sont
modifiées afin de valoriser l'ensemble des actions complémentaires menées qui ne relèvent pas de l'acte de vente
(résiliation amiable de compromis, signature de protocole de réservation, signature de compromis etc).
D'un point de vue bilanciel, le bilan de l'opération augmente par rapport au dernier CRAC. II s'équilibre à hauteur de 15 945 278 € HT ; soit une augmentation de 143 893 € HT du fait de l'augmentation des prévisions de recettes (augmentation des loyers directement induit de la prolongation du contrat de concession et actualisation des recettes restant à percevoir).
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS 38 Envayé en préfecture le 18/09/2025
Aguen péleoure le 102025 Pub le S'LO
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14 PROPOSITION D'APPROBATION
- Vu l'exposé sur la ZAC LES TERRASS,
- Vu l'actualisation du bilan, et les incidences financières mise en évidence ;
Ilest proposé au Conseil Communautaire :
É
2.
D'approuver le présent compte rendu d'activité au 31 Décembre 2024,
D'approuver le bilan au 31/12/24 pour un nouveau montant de 15 945 278€ HT,
D'approuver la modification des modalités de calcul de la rémunération de commercialisation,
D'approuver la prolongation de la CPA d'une durée de 3 années supplémentaires, soit
jusqu’au 31/12/2028,
D’autoriser l'Autorité Concédante à signer tous documents afférents à cette affaire.
CRAC 2024 -ZAC LES TERRASS 39 15.1 État des acquisi ns au 31/12/2024
15 ANNEXES
Envayé en préfecture le 18/09/2025
Reçu en préfeure le 18/09/2025
Publié le
Tableau des acquisitions / cumulées au 31/12/2021
DO artère Rai cest duo | sms] | mem | runwe | 102
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CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS 40
SLT
ID : 974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE 15.2 État des indemnités cumulées au 31/12/2024
Envayé en préfecture le 18/09/2025
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[Tableau des indemnités versées (pour les terrains occupés) / cumulées au 31/12/2021
roer néons rar des ce | mets | ame | oder | Fratonsrvcemnnt | cherie
DE don ace ren uso | mn | socimmns [ras epse agi | reranoccue
Lesouprsse sis roue uso] 25 | 2m |Rprepemege | rm
Haye areas ro name] 2e | zone | rpotopaiceagine | ranoccus
fr ae er pamnesenns] voue | mœoum] 2e | oo em Trans occuts
LEBON Sema ere 220 aus] | ouvmms |raotepuine gi | rranceaus
EVE Vie Joue ess 12 zum [ 25 | cms |emiopemegin | rraus
VE ae Joue Guy cm cms maso | | csoszmu | mppeogess age | romanscauns
Ju bay Caue Barres ou PE CE
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enr sons Pau mas su snow] æw | savane | Roptegen pins | reneas
OT maarnsratses a aude au 112282 chan) mew] 2280
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS 41 Envayé en préfecture le 18/09/2025
Reçu en préfeaure le 18/09/2025
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15.3 État récapitulatif des cessions encaissées au 31/12/2024
Comes JEpenen _Îes Des June Joie IE ra Ie ] 18/10/20 20815 CKS AVENIR 2B/OPOIS 20318 A Vente Au Propriété Parcalles BNIPSS 97/1729 IR ITA se Bone ee 18/10/2018 20515 CKS AVENIR. 18/10/2018 20316 Acte Vente-UsufruiParcelle Bk1746 au san ses
sno/208 19741 SARL BRICO 12/10/2018 20344 Acte Vente sarl Brico-Usufrut Pareele Bk1735/1787/789/ 1742/2785 sm sn srsses Fatal dot 2.2 WELPOM 1ON2SSS SI6SI6 1088515
oaoa/2017 19956 SCI GRAND SUD SAUVAC 31/03/2017 19986 Vente Terzin let1.1etIlot1.2 LECLERC 713000000 577620 77076509 30/04/2018 20134 PRESSING BLEU AZUR 26/06/2019 20388 Vente Terain let 219 - lanchissor BLEU AZUR éis0o 56823 2630323
hour 20146 SP BARET ETHEVE VAL 02/10/2017 20146 Reliquait sur Lctstion 23335 É 2335 31221020 20459 GAMM VERT 31/12/2020 20783 Cession Parceles Bk1812-1917-1828 aie scies ae
22h00 20489 GAMM VERT 31/12/2020 20734 Cession Parclles 8k1820/1822/1830/2968 D see res Total ot 2.2 GAMM VERT. 11299000 458700 12888700
2401/2020 20556 SCI MORENA 09/01/2020 20556 Vente Parcelle Bk701-703-704- ot3.1 ATLAS 23798500 239800 36297800 25/02/1020 20567 HOARAU CLAUDE ROUAI 24/02/2020 20667 Cassien Parcelle Bk 1832 & BK 1851 - lot4.1 STATION SERVICE 59423500 SOS268 644961,98
o6/os/2020 20581 SAS IRIBEN 03/04/2020 20581 Cession Farclle 841834 is 165670 anse 06/08/2020 20582 SCI BENIRIO 04/04/2020 20582 Cession Parcelle menées 17 00m Total ot 4.2 BURSERINS SO ZM Sms
25/0/2022 20659 CINEGRANDSUD 29/03/2021 20763 Cession LotBK 1838, 187, 1849 et 1850 sasoz 4466188 57008700 Bison 20659 CINEGRANDSUD 2/03/2021 20764 Cession LotBk 1840 30514090 1848100 32162100 oral lot 43 CINEMA BmSS02 GAS 89171800 11420837 9207261 1237297098
tal 20SATE2 - Cessions activité Artisanale [omorabisation Jengagement [nes Tous Juumérs [pois Tr To Ie Œi|
G9/OI/2020 SKE/S SCIAMEROS A1/IRPAOIS 20600 Vente Parcelles BL 384 BEBE FIN HE 28/02/2020 20570 SCILE PAVILLON 26/02/2020 20870 Cession Parcolle &k 1847 songe asso see 28/02/2020 20572 SCILE PAVILLON 26/02/2020 20572 Cession Parcelle Bk 1845 sasrao0 en ans ZuS2000 PSS? 295272
30/05/2020 20576 LA CAFRINE 27/02/2020 20576 Cession Parelle Bk 1808 8 1848 Bk 191 2SESE 208737 2651900 30/05/2020 20576 LA CAFRINE 27/03/2020 20578 Cession Parell &k 1778(P) 8k 1822 BK 1803 & EK 1807. 10302000 60640 © 1008400 386963 26337 37560300
euros 21002 SCI BERTAUT 1/07/2022 21002 Cession let8.1 28202 22972 2212000 Gafor/20zs 21008 SCI RD-M 01/07/2025 21098 Cession lot7.3 12474000 1060281 12538300
aajornozs 21004 SCIPRO SYSTEMES+ 21/07/2028 21008 Cession lot7.6 5982 301918 3853900 123922 Gén 120668
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS 42 Envayé en préfecture le 18/09/2025
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ID : 974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE
15.4 Décisions Concemant Le Volet Opérationnel De l'opération (Acquisitions Foncières, Etudes, ….) Au 31/12/2024
N° délibération Date de Délibération Réf. Cadastrale Surfaces
24 12/04/2010 BK 402-405-121 30 017 m°
24 25/06/2010 BK 631 3410 m2
4620 + 10380 + 15 2 i 56 27/09/2010 BK 402-405-121 Fe
24 13/04/2011 BK 105 8764m?
24 24/06/2011 BK 701-702-703 7.090 m2
; 31/10/2011 BK 116-117-118 14286 m2
28 30/12/2011 BK 701-702-703 4 + 409 + 1304
46 13/02/2012 BK 594 6885 m°
47 13/02/2012 BK 594 6885 m?
11 19/05/2012 BK119 4210m2
20 06/07/2012 BK119 4210m2
19 21/03/2013 BK 593 1200 m?
4 17/12/2013 BK 378 1149 m°
24/04/2014
20140424-17 Modif délib n°46/2012 du | BK 594 6885 m2
13/02/2012
20140623-16 22/06/2014 BK 287-704 4 484 + 2 462 m?
20150629-14 29/06/2015 BK 1585 (Lot A) 1737 m2
| 20151102.8 02/11/2015 BK 387-704 4 484 + 2 462 m?
25 29/03/2016 BK 798 2861m
Avis sur demande d'enregistrement
16 01/12/2016 demandée par SA Excellence pour
l'hypermarché LECLERC
20180604-15 04/06/2018 BK 794 3154 m?
20180604-16 04/06/2018 BK 795 2872m2
20180604-17 04/06/2018 BK 799 2889 m?
20180604-18 04/06/2018 BK 800 3196m7
20181213-25 13/12/2018 BK 796 2868 m?
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS 4 Envayé en préfecture le 18/09/2025
Reçu en préfeaure le 18/09/2025
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15.5 Détail des cessions foncières
[Ville de St Joseph / ZAC des GREGUES
|COMMERCIALISATION MAI au 31/12/2024
d ccT signé Surface | jet - ensei luméro de parcel Coût HT €/m® Montant TTC Projet - enseigne Numéro de parcelle Surface parce | Em Montant HT.
(GSA LECLERC + commerces 33 199] 115,00| 3 827 835,00 stenants 28 01| 115,00) 3 322 115,00]
1ot 3 céder à Leclerc
sous réserve maintien dela s 215,00| 115,00! 49 450,00] 0,00! recette
Sous total 2430 2075 Sous total 7179 850,00 71707 625,09
Blanchisserie BLEU AZUR us 30615 86 303,2:
115,00| 174455, 189283,
GAMIM VERT etcommerces
attenants
WELDOM
115,00) 1123 990, 218 887,0
215,00| 1 017 290, 1 098 855,
Sous total Sous total 2 402 350,00 2593369,01
Ameublement - ATLAS+ projet 2539] 115,00] 337 585,00 362 573,00 extension salle sport 220 60,0) _132 000,00 142 678,00) Sous total 5139 3 000 Sous total 269 985,00 505 652,00
STATION SERVICE (POLE AUTO) 5 236] 2455 00] 115,00] 554 435,00 624 961,94 BURGER KING 2597 500,00 115,00] 333 155,01 361 473,18 CINEMA 7205] 270000] 115,00) 828 575,00 891 718,00 Sous total 5 695,00 Sous tot 1756 165,01 1898153,18
e CCCT signé Surface rojet -enseigne tumér ar Surface parcelle Coût HT €/m? Montant HT Projet ign Numéro de parcelle pa plancher MAXI de e
FUMOR Looi| eo 60
COOPEMIEL 1 603] 60, 96 180,
Ville cuisine centrale) 3167] ES ZEMBAL 15
150 020, 26
60,00) 12434
1 60,00] 60000, 65100,
Sous total ses 4.066 Sous total 520 360,00 564937,80
Ville (extension cuisine centrale) 382 853,10 4 3
87
94 LA POSTE
æ ss SALLE RECEPTION 101 109 823;
5.998 Sous total 719 700, 780 873,
POLE BUS 00, 348 659,53| 5 603, inennie 500 58, 375 60:
FRAME GARAGE «7 52014, RD CONSTRUCTIONS 124 740,00] 135 342, POLE AMBULANCE 69300, 75 35280, 38
FABRICATION PORTAILS ET. 5 520, VOLETS PROSYSTEM 35 52
Sous total 11048 2341 Sous total 66143963 714 969,60 TOTAL 31724 1.902 000 2060 782
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS 44 (Ville de St Joseph / ZAC des GREGUES
|COMMERCIALISATION MAJ au 31/12/2024
Envayé en préfecture le 18/09/2025
Fegu en préeeure le 1808/2025 SLT Publié le
ID : 974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE
Proit-enseie mmémdopate | sunonae |rrntsee
immense su = Au a
7 = ns net seu
PATES AUS E EN 8.2intégré à lilot 8.3
83 127
me ss ss ni su TETE EE ET su 1497 En] mul sas605 Encre ss ss] mm sus
ES, Es a mu] umo] za ET ET sua HER me
ro 19999 210 im 150862 255
105
172
3977 Sous total 533455,00
TOTAL COMMERCES 98 559,00 36 382,00 1121351501 12059 837,28 STATION SERVICES SERVICE 523600 249500 594 435,00 644 961,98 FONCIER 1E 8475.00 423750 775 462,50 84137681
TOTAL ACTIVITES ARTISANALES 58 255,00 2284050 3126 894,63 3386 835,82
[ TOTAUX® 170525] 65 955] d 15 710307] 16933 012]
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS Envayé en préfecture le 18/09/2025
Aguen péleoure le 102025 Pub le S'LO
ID : 974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE
15.6 État des dépenses réalisées en 2024
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS 46 Envayé en préfecture le 18/09/2025
Reçu en préfeaure le 18/09/2025
Publié le SLO
ID :974-249740085-20250905-AFF45_CCOS0925-DE +202/60/07 H2OZ/O/TT HOL/GO/ET HLOL/60/E v202/90/90 ve0z/s0/8c ve0z/s0/82 +202/€0/20 +e02/20/60 202/10/0€ v202/80/80 HLOZ/S0/L2 +roz/c0/50
2/1
ou 26ed
HTO7/e1/E/SANOIMO
S30 V7
£010)/
Sasusdap sep 123
ESO0ObZVOD | €9'500 T
€9'600 T
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V202/60/02 IS 10-HODWVETH
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NATTHLV ST£TO SEJUL,P IANSOP SSIRIEN 2P FPIEN
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TE/TO-TONVZZW EbT000
02000bZVOD | bT'6P0
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v202/90/90 | O1/T0-TOWVEZH
OLN3ARId OCTTO
OT/TO-TONVEZW b9009260TZ
LY000b2VOD | 8r'829
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b207/S0/82 |
6/10-TOVEZU
OLN3Ad
OZTTO
G/TO-TOHVZZI 90097602
9TOOOPZVOD | 6T' 829
6r'89
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8/0-TONVEZ 2HOOICGOTZ
TTO00b2VOD | 87829
8r'829
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111 Envayé en préfecture le 18/09/2025
Reçu en préfeaure le 18/09/2025
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15.7 Etat des recettes réalisées en 2024
CRAC 2024 - ZAC LES TERRASS 47 Envayé en préfecture le 18/09/2025
SLT Reçu en préfeaure le 18/09/2025
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Aguen péleoure le 102025 Pub le S'LO
ID : 974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE
15.8 Fiche financière GO7
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Envayé en préfecture le 18/09/2025
Reçu en préfeaure le 18/09/2025
Publié le
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Reçu en préfeaure le 18/09/2025
Publié le SLT
ID : 974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE
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ID : 974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE
COMITE DE PILOTAGE DU MERCREDI 23/07/2025
ZAE LES TERRASS
LIEU : CASUD
DATE : Mercredi 23/07/2025 - 09h00
Affaire suivie par : Brice Hoarau - Commune de Saint-Joseph
Tél : 0692 91 26 49/ Mail : brice.hoarau@saintjoseph.re
COMPTE-RENDU
Liste des participant(e)s : Voir annexe
Ordre du jour :Présentation du projet de CRAC au 31/12/2024 de la ZAE LES TERRASS
Pièces jointes :
- Projet de CRAC au 31/12/2024
- Note établie par la SODIAC aménageur du 21/07/2025 : proposition de modification du calcul de la rémunération de l'aménageur sur le volet commercialisation
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CR COPIL ZAE LES TERRASS -— 23/07/2025 Envayé en préfecture le 18/09/2025
Reçu en préfeaure le 18/09/2025
Purée S'LO
ID : 974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE
1/ Présentation du projet de CRAC au 31/12/2024 :
> Le réalisé en 2024:
- Dépenses réalisées en 2024 (pour l'essentiel paiement des travaux de viabilisation des parcelles
nouvelles et du parking) : - 907K€ HT.
- Recettes réalisées en 2024 : -3K€ HT (résiliation du compromis de vente Pet Foods).
Constat partagé : Difficultés des entreprises à obtenir les financements bancaires.
> Le cumulé au 31/12/2024 :
- Cumul des dépenses au 31/12/2024 : -14 118K€ HT (89% d'avancement).
- Cumul des recettes au 31/12/2024 : +12 705K€ HT (80% d'avancement).
»> La situation de trésorerie au 31/12/2024 :
-1 262K€ TTC (en grande partie liée au paiement de plus de 800K€ de travaux en 2024).
> Le prévisionnel dépenses-recettes pour 2025 :
Dépenses prévisionnelles 2025 : -231K€ HT (provision pour des petits travaux: signalétique
parking de covoiturage, honoraires des tiers, rémunération aménageur,
Recettes prévisionnelles 2025 : +527K€ HT (SCI MORENA / FRAM GARAGE / ENA / SCI KART
BLEU / IE CASUD + loyers ZEOP ET TORM + reclassement de résolution amiable SCI AMBROS en recette négative, régularisation de la rémunération de l'aménageur, facturation des frais
financiers 2023 et 2024 sur 2025.
»> Trésorerie prévisionnelle à fin 2025 :
-550K€ TTC (sous réserve hypothèses ci-dessus de dépenses et de recettes).
> Le nouveau bilan prévisionnel de l'opération proposé par l'aménageur :
- Dépenses et recettes équilibrées à hauteur de 15 945 K€ HT (+144k€ HT par rapport au bilan
2023 qui était de 15 801K€ HT du fait de l'augmentation des recettes prévisionnelles de loyers et des actualisations de recettes de charges foncières).
- Echéancier des dépenses et des recettes étalé sur 3 années supplémentaires (2026 à 2028) : prise en compte du rythme de commercialisation actuel + lots restant à commercialiser : prolongation de la CPA demandée par l'aménageur SODIAC jusqu'au 31/12/2028 pour poursuivre l'ensemble des missions prévues au contrat telles que définies à l'article 2 de la CPA datant de 2004.
- Il s'agit de tenir compte du contexte économique actuel (difficultés des entreprises à obtenir les financements bancaires, ..) et de la nécessité pour l'aménageur de multiplier les actions avec notamment la multiplication des actes chronophages, avenants aux compromis de vente, résiliations de vente, … sans que les ventes n'aboutissent forcément ; le contrat qui date de 2004 prévoit en effet un calcul de rémunération sur la base de 2 % des recettes de cession HT figurant dans les actes de vente; la rémunération de l'aménageur n'est donc facturable qu'à la date de signature de l'acte de vente. La SODIAC met en avant le fait qu'elle n’est pas rémunérée si la vente ne se réalise pas alors qu'elle a préparé et suivi l'ensemble des actes nécessaires à l'aboutissement du projet.
La SODIAC propose donc les modifications suivantes à la CPA:
CR COPIL ZAE LES TERRASS - 23/07/2025 Envayé en préfecture le 18/09/2025
Reçu en préfeaure le 18/09/2025
Purée S'LOT
ID : 974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE
17 Modification des modalités de calcul de la rémunération de commercialisation en remplaçant le taux de 2% par un forfait de suivi par lot en fonction de faits générateurs :
2 775€ par lot ( assiette cédée) facturable comme suit :
925€ au protocole de réservation signé,
925€ au compromis de vente signé ,
925€ à l'acte de vente signé.
Remarques formulées :
- Le projet de CRAC présenté tient compte de cette nouvelle modalité de calcul de la rémunération (applicable auter janvier 2025) qui en l'état sur la base du nombre de lots restant à signer équivaut à 4*® près au taux de 2 % du contrat initial / Cette nouvelle méthode de calcul générera toutefois de la rémunération supplémentaire dans le cas ou certains lots feraient l'objet de résiliation en cours de route car la rémunération selon l'avancement resterait acquise.
21 Rémunération par unité au forfait :
300€ pour un avenant au compromis de vente signé,
1 000€ en cas de résiliation amiable d'un compromis de vente,
3 000€ en cas de résolution amiable,
5 000€ en cas de résolution judiciaire.
Remarques formulées :
- La question de la mise en à la charge des entreprises (porteurs de projets)
d'une somme (frais d'immobilisation ou équivalent) qui resterait acquise à l'opération est évoquée ; elle sera examinée par l'aménageur ;
Il est rappelé à toutes fins utiles au comité de pilotage :
- que le bilan prévisionnel au 31/12/2024 tel que présenté fait état d'une baisse de la rémunération globale de l'aménageur de -22K€ HT par rapport à 2023 ;
- qu’en l'état actuel d'avancement de l'opération et des perspectives, les recettes
prévisionnelles sont bien supérieures aux dépenses ; ce qui signifie que les provisions de rémunération de l'aménageur ne seront pas toutes consommées ; par ailleurs l'opération pourrait générer in fine un résultat opérationnel positif ;
- que les cahiers de charges de cessions de terrains prévoient d'ores et déjà à disposition de l'aménageur un panel de dispositifs permettant la sanction financière des entreprises en cas de non respect des obligations, des délais d'exécution, en cas de résolution de vente.
> Porteurs de projets :
La commune précise comme indiqué dans le projet de CRAC, que les échanges sont en cours avec notamment les entreprises ci-après dans la perspective d'une acquisition : - CHMC (activité de chaudronnerie),
- Garage Speed Réparation,
CR COPIL ZAE LES TERRASS — 23/07/2025 Envayé en préfecture le 18/09/2025
Reçu en préfeure le 18/09/2025
Purée S'LO
ID : 974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE
- Abattoir Duchemann: échanges en cours pour vérifier la faisabilité de son projet dans la ZAE compte-tenu des contraintes réglementaires qui pèsent sur ce type d'activité et répondre à son besoin en foncier de plus de 1 hectare.
21 Décisions du COPIL :
- Maintien à ce stade en « recettes prévisionnelles » pour l'année 2025, la vente de l'îlot 8.1A à la CASUD pour la réalisation du programme d'immobilier d'entreprises (consultation de la maîtrise d'œuvre en cours d'engagement par la CASUD pour actualisation des coûts, demande de
financement FEDER à venir).
- Le projet de CRAC tel que présenté et qui s'équilibre à hauteur de 15 945 K€ HT sera soumis pour approbation au prochain Conseil Communautaire (prévu en septembre 2025).
- La prolongation de la durée de La CPA de 3 années supplémentaires, au vu des arguments développés par l'aménageur, est cohérente du fait notamment du rythme de commercialisation actuel accentué par les financements bancaires de plus en plus difficiles à mobiliser par les entreprises ; cette prolongation de délai de 3 ans de même que les demandes de modifications de la rémunération de commercialisation avec les arguments présentés et qui figurent dans la note jointe de l'aménageur seront également soumises pour approbation au prochain Conseil Communautaire en même temps que le projet de CRAC (avenant à la CPA).
- La SODIAC relance par courrier la société CINE GRAND SUD quant à ses intentions suite à l'acquisition de l'lot 4.3 avec des obligations contractuelles de démarrage et d'achèvement des travaux ; le courrier de la SODIAC daté du 16 janvier dernier est resté sans réponse.
- La SODIAC reprend contact avec les consorts Vitry, propriétaires de la parcelle cadastrée BK 128 située en partie haute de la ZAE dont une partie est destinée au recalibrage du chemin Solitaire avec l'effacement du radier.
- L'entretien des espaces verts publics fait l'objet actuellement d'échanges en interne CASUD en
lien avec la Commune au-delà du seul périmètre de la ZAE.
- En l'état, compte tenu des perspectives de recettes bien supérieures aux dépenses, l'opération pourrait générer in fine (à l'achèvement de l'opération) un résultat opérationnel positif (boni) ; le sujet du boni est évoqué, notamment la possibilité d'un reversement à la commune sous forme de participation pour équipement à définir.
$$$
Annexe : Feuille de présence
CR COPIL ZAE LES TERRASS -— 23/07/2025 Envayé en préfecture le 18/09/2025
Aguen péleoure le 102025 Pub le S'LO
ID :974-249740085-20250905-AFF45_CCOS0925-DE
CRAC « ZAE les TERRASS »
Séance du mercredi 23 juillet 2025 de 09h00 à 11h00
Nom/Prénom |
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CR COPIL ZAE LES TERRASS — 23/07/2025 Envayé en préfecture le 18/09/2025
Reçu en préfeaure le 18/09/2025
Puoié 1e SLGT ID : 74-249740085-20250905-AFF45_CCO50825-DE
A SODIAC - GIE TOI
> Note à l'attention de la Ville de Saint-Joseph
SodiAc
Date : Vendredi 4 juillet 2025 — MAJ du 21/07/2025 Auteur : V. DAMOUR
Obiet Proposition de modification du calcul de la rémunération de | Diffusion : B. HOARAU
Je commercialisation
Copie : Direction SODIAC
+ Direction GIE TOI
Opération EXTENSION DE LA ZAC DES GREGUES - LES TERRASS
Objet :
Dans le cadre de la prolongation du contrat de concession et du CRAC 2024, la SODIAC propose à la Ville de Saint Joseph et à la CASUD une modification du contrat de concession relative au calcul de la rémunération proportionnelle de commercialisation.
CSA Toast
La convention publique d'aménagement a été signée entre la commune de Saint-Joseph et la SODIAC le 10 novembre 2004. La commercialisation des lots est en cours et la CPA prendra fin au 31 décembre 2025.
Dans le cadre de la rédaction du CRAC 2024, la SODIAC propose aux autorités concédantes de ZAC de modifier les termes du contrat de concession afin d'adapter la rémunération de commercialisation au contexte financier actuel et de
prolonger la CPA.
La durée de la prolongation proposée est de 3 ans, soit une fin de contrat au 31/12/2028. Cette durée prend en considération le rythme de cession actuel ainsi que le nombre de lots sans porteur de projet identifiés.
En matière de commercialisation, les missions de l'aménageur consistent à accompagner l'ensemble des porteurs de projets jusqu'à signature de l'acte de vente des terrains (article 2 de la CPA) ; puis de suivre la réalisation des travaux jusqu'à livraison de la construction.
Le contexte financier actuel est tel que de nombreux projets n’aboutissent pas du fait de la capacité de financement des
porteurs. Aussi, à ce jour, 3 projets ont fait l'objet d’une résiliation amiable de compris de vente (et 1 en cours de discussions) et 5 projets ont fait l'objet de plusieurs avenants au compromis de vente. Par ailleurs, d'autres projets ont fait l'objet d'une vente mais les constructions ne se réalisant pas, l'aménageur doit poursuivre son intervention et multiplier les actions afin de rappeler les manquements du porteur de projet.
Or, l'ensemble de ces missions n'est à ce jour pas rémunéré. En effet, l'article 21 du contrat de concession prévoit que la rémunération de commercialisation est calculée sur la base de 2% des recettes de cession HT et des loyers encaissés. Ainsi, pour ce qui concerne les cessions foncières, cette rémunération n'est facturable qu'à compter de la signature des actes de vente. Il s'avère donc que l'ensemble des actions d'accompagnement de la SODIAC auprès des porteurs de
projet concernés ne sont pas valorisées si la vente ne s'est pas réalisée ou si la vente est intervenue mais que le porteur de projet n'arrive pas à réaliser sa construction.
Aussi, afin de palier à cette situation, la SODIAC propose de modifier les modalités de calcul de la rémunération de commercialisation en intégrant un forfait de suivi, en fonction de faits générateurs, des cessions foncières.
Pour ce qui concerne les loyers, la quote-part de rémunération proportionnelle relative aux locations à long termes, loyers des baux emphytéotiques et baux à construction est conservée telle que définit à l'article 21 du contrat de
concession. Envayé en préfecture le 18/09/2025
Aguen péleoure le 102025 Pub le S'LO
ID :974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE
A SODIAC - GIE TOI
> Note à l'attention de la Ville de Saint-Joseph
SodiAc
Date: Ve i 4 j — MAJ du 21/07, ete fendredi 4 juillet 2025 — MAJ du 21/07/2025 a
Objet Proposition de modification du calcul de la rémunération de | Diffusion : B. HOARAU commercialisation
Copie : Direction SODIAC| + Direction GIE TOI
Opération EXTENSION DE LA ZAC DES GREGUES - LES TERRASS
Te NN NE RES
Dans le cadre de la concession d'aménagement :
- 12ilots sont en zone commerciale. Sur ces 12ilots, 10 ont fait l'objet d'une vente et 2 restent à commercialiser. = 80ilots sont en zone de production. Sur ces 30 ilots, 6 ont fait l'objet d'une vente et 24 restent à commercialiser.
En termes de rémunération proportionnelle de commercialisation, le CRAC 2024 prévoit un montant actualisé de 325 936€, dont 250 288 € ont été facturés au 31/12/2024. En appliquant les termes du contrat de concession, la rémunération de commercialisation à facturer au 31/12/2024 serait de 254 06SE. Il y a donc une régularisation à effectuer de 3 781€ sur le déjà réalisé. Cette régularisation interviendra après validation du CRAC 2024.
Réalisé cumul au | Prévisions restant à | Montant total au bilan du 31/12/204 réaliser CRAC 2024
Rem de commercialisation 254 069 71 867 325 936 = Dont sur loyers 2178 2495 4672 = Dont sur cessions 251 892 69 372 321 264
Conformément aux dispositions actuelles du contrat, le montant prévisionnel de la rémunération restant à réaliser (hors régularisation) s'élève donc à 71 867€, dont 2 495€ au titre des loyers à percevoir (hors actualisation liée à l'indexation) et 69 372 € au titre des cessions foncières.
RUN or IERATION DE COMME
La proposition de modification de la rémunération de commercialisation formulée par la SODIAC est la suivante :
La rémunération proportionnelle aux loyers reste similaire à l'application actuelle. Le prévisionnel des rémunérations à facturer jusqu'au terme de la CPA est donc de 2 495€.
Ilest proposé de modifier la rémunération sur cessions en conservant l'enveloppe de rémunération sur cessions restant à consommer, soit de 69 372 €. A ce jour, le nombre de lots restant à commercialiser, sur la base du plan parcellaire actuel, annexé à la présente note (hors lot IE CASUD non rémunérable conformément au contrat de CPA) est de 25.
En divisant le montant de rémunération restant à réaliser par ce nombre de lots restant à commercialiser, un forfait par lot et par projet se dégage. Il serait de 2774,88€. || est proposé ici de l'arrondir à 2 775£/lot. La nouvelle rémunération de commercialisation sur cessions restant à réaliser serait alors à 69 375€ pour les 25 lots restant à commercialiser (le lot IE CASUD n'étant pas rémunérable conformément au contrat de CPA).
1 Envayé en préfecture le 18/09/2025
Aguen péleoure le 102025 Pub le S'LO
ID : 974-240740085-20280008-AFFAS_CCOS0828.DE
A SODIAC - GIE TOI & Note à l'attention de la Ville de Saint-Joseph
SOodiAS
Date : Vendredi 4 juillet 2025 — MAJ du 21/07/2025 Auteur : V. DAMOUR
Objet Proposition de modification du calcul de la rémunération de | Diffusion : B. HOARAU commercialisation
Copie : Direction SODIACI
+ Direction GIE TOI
Opération : EXTENSION DE LA ZAC DES GREGUES - LES TERRASS
Pour chaque projet, la rémunération dont le montant global resterait de 2775 €lprojet, serait facturable sur 3 faits générateurs, pour un forfait de 925€/document signé des parties :
- Au Protocole de réservation,
- Au Compromis de vente,
-_ Al'Acte de vente.
La facturation aura lieu par suite de la signature de chaque document ; Ainsi si la vente n'intervient pas, la rémunération perçue au titre étapes précédentes reste encaissée.
Sont proposés en rémunération par unité :
- La réalisation d'avenant au compromis de vente, la signature du document engendre une rémunération forfaitaire de 300€.
- La résiliation d'un compromis de vente, la signature de la résiliation amiable entraine une rémunération complémentaire de 1000€.
- La résolution de vente, la réalisation de la résolution engendre une rémunération de l'aménageur à hauteur de : o 3000€ en cas de résolution amiable,
o 5 000€ en cas de résolution judiciaire.
METEO EN
Le nouveau montant prévisionnel de la rémunération de commercialisation s'élèverait donc à 325 940€, soit une augmentation de 4€ par rapport aux calculs contractuels.
Réalisé cumul au|Prévisions restant à|Montant total au
31/12/204 réaliser bilan du CRAC 2024
TOTAL Rem de commercialisation 254 069 71871 325 940
- Dont sur loyers 2178 2495 4672
- Dontsur cessions 251 892 69 376 321 268
Le CRAC de chaque année fera un état exhaustif des documents signés sous la forme d'un tableau qui sera ajouté en annexe.
LME
La SODIAC sollicite la validation de la Ville de Saint-Joseph et de la CASUD sur cette proposition et à mise en œuvre à compter du 15 janvier 2025. Envayé en préfecture le 18/09/2025
Raqu'en prétecure le 1800/2025 S'LO Publié le
ID : 974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE
Annexe 1 - ZAC Les TERRASS / exemples de durées de commercialisation (ou non) au 30/06/2025
ilot/ projet : Commercialisation/ Etapes clefs Durée
7-2 À - protocole réservation signé le 11/03/2024 ! © commercialisation normale et aboutie : - compromis signé le 04/07/2024
FRAM GARAGE | - acte vente signé le 30/04/2025 4 année
8-3 ! - protocole réservation signé le 29/02/2024 commercialisation normale et aboutie : À - compromis signé le 14/06/2024
ENA ! - acte vente signé le 21/05/2025 1 année
! - pas de protocole de réservation D = asset ï 40-1-A - compromis signé le 27/06/2022 + DOME - avenant1 signé le 26/07/2023 aboutie
i - avenant 2 signé le 20/10/2023 KARTING et! _ avenant 3 signé le 14/03/2024
Bowling - avenant4 signé le 18/07/2024 3 années ! - acte vente signé le 30/05/2025
À + compromis 3-1-bis signé le 17/07/2020 3-1-bis (& 34) | * lésliétion amisble ter compromis 3-1-bis sommercialisation longue et
Ameublement et
Salle sport
signée le 18/08/2024
- acte vente directe sans compromis de 3-1-bis,
signée le 07/01/2025
- acte modificatif vente de 3-1 avec CCCT
modifié
aboutie :
4 années
9-1
FIXALU
- pas de protocole de réservation - compromis signé le 27/06/2023
- avenant{ (compromis expiré) non signé dans ! l'attente justificatifs acquéreurs
- possible résiliation amiable du compromis
commercialisation encore en cours :
2 années
! - avenant2 (avenant1 expiré) non signé dans
! - possible résiliation amiable du compromis
- pas de protocole réservation - compromis signé le 29/06/2022
- avenant 1 signé le 22/10/2023
l'attente justificatifs acquéreurs
commercialisation encore en cours
3 années
5-3-BIS
ex-PET'S FOOD
- pas de protocole de réservation
- compromis signé le 27/06/2022 - avenant 1 signé le 20/06/2023
- avenant 2 signé le 08/03/2024 - résiliation amiable compromis le 05/07/2024
+ commercialisation abandonnée :
2 années
74
ex-Pôle
ambulance
- pas de protocole de réservation - compromis signé le 21/07/2023
- avenant 1 signé le 08/03/2024
- résiliation amiable compromis le 13/05/2025
+ commercialisation abandonnée :
2 années Envayé en préfecture le 18/09/2025
Aguen péleoure le 102025 Pub le S'LO
ID : 974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE Annexe 2 - ZAC Les TERRASS / Parcellaire défini au”227077Z0z5
M CONVENTION PUBLIQUE D’'AMENAGEMENT
RELATIVE A L'EXTENSION DE LA ZAC DES
GREGUES 2 LES TERRASS
Commune de Saint-Joseph
AVENANT N°7
A LA CONVENTION PUBLIQUE D'AMENAGEMENT SIGNEE LE
10/11/2004 ET RECUE EN SOUS-PREFECTURE LE 01/12/2004
ZAC DES GREGUES 2 « ZAC LES TERRASS » — Avenant n°7 à la CPA
Juillet 2025 Envayé en préfecture le 18/09/2025
Aguen péleoure le 102025 Pub le S'LO
ID : 974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE
CONVENTION PUBLIQUE D’AMENAGEMENT
ENTRE
La Communauté d'Agglomération du Sud (CASud) représentée par Monsieur Jacquet HOARAU, Président en exercice, en vertu d'une délibération n°... du Conseil Communautaire en séance du se .…. habilité aux fins des présentes par une délibération n°... du Conseil Communautaire lors de la séance du
Ci-après dénommée « La Collectivité » ou « la CASud ».
D'UNE PART
ET
La SODIAC, Société Anonyme au capital de 25 362 700 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Société de Saint-Denis, sous le numéro 378 918 510 dont le siège social est situé au 121 Boulevard Jean Jaurès à Saint-Denis, représentée par Madame Anne SERY, sa Directrice Générale, habilitée aux fins des présentes par une délibération du Conseil d'Administration lors de sa séance du 28 juillet 2020.
Ci-après dénommée « LA SODIAC » ou « La Société » ou « L'aménageur »
ZAC DES GREGUES 2 « ZAC LES TERRASS » — Avenant n°7 à la CPA FE Envayé en préfecture le 18/09/2025
Aguen péleoure le 102025 Pub le S'LO
ID : 974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE
PREAMBULE
Par délibération du 24 juin 2002, la Commune de Saint-Joseph a décidé d'engager les études
préalables destinées à préciser les conditions de réalisation de l'extension de la zone d'activités des
Grègues ; le secteur concerné s'étend sur environ 24,2 hectares et permettra l'aménagement de terrains viabilisés à vocation économique.
Par délibération du 22 juin 2004, la Commune a décidé, en application des articles L 300-4 et L. 300-5
du Code de l'Urbanisme, de confier à la SODIAC, la réalisation dans le cadre d’une Convention
Publique d'Aménagement, d’une partie des tâches d'aménagement de la zone d'aménagement concerté dite extension de la ZAC des Grègues.
Par Convention Publique d'Aménagement signée le 10 novembre 2004 et transmis au représentant de
l'Etat le 01 décembre 2004, la Commune a confié à la Sodiac, l'opération d'aménagement relative à
l'extension de la ZAC des Grègues — Les TERRASS ; cette Convention Publique d'Aménagement a été
notifiée à la SODIAC par correspondance mairie en date du 22 décembre 2004 et reçu le 3 janvier
2005, pour une durée de 10 ans jusqu’au 03/01/2015.
Un avenant N°1 à la Convention Publique d'Aménagement a été signé le 20 juillet 2012 prorogeant de 2 ans la durée de ladite convention, jusqu'au 03/01/2017.
Un avenant N°2 à la Convention Publique d'Aménagement a été signé le 14 novembre 2014
prorogeant de 3 ans la durée de ladite convention, jusqu’au 03/01/2020
Un avenant N°3 à la Convention Publique d'Aménagement a été signé le 9 décembre 2015 prorogeant
de 1 an la durée de ladite convention, jusqu’au 03/01/2021
Un avenant N°4 à la Convention Publique d'Aménagement a été signé le 9 février 2021 prorogeant de
1 an et 6 mois la durée de ladite convention, jusqu’au 30/06/2022.
Un avenant N°5 à la Convention Publique d'Aménagement a été signé le 12 avril 2022 prorogeant de 1
an et 6 mois la durée de ladite convention, jusqu’au 31/12/2023.
Un avenant N°6 à la Convention Publique d'Aménagement a été signé le 12 avril 2023 prorogeant de 2
années la durée de ladite convention, jusqu'au 31/12/2025.
Par délibération du Conseil Communautaire du 02 décembre 2016, la Communauté d'Agglomération
du Sud a approuvé le transfert de l'opération dite Extension de la ZAC des GREGUES — Les TERRASS,
conformément à la loi NOTRe qui a transféré au 1° janvier 2017 à l'échelon des EPCI la compétence
Zone d'activité économique et plus précisément « la création, l'aménagement, l'entretien et la gestion
de zones d'activité industrielle, commerciale, tertiaire, artisanale, touristique, portuaire, ou
aéroportuaire ».
Conformément aux dispositions des articles L.5215-27 et L.5216-7-1 du CGCT, la CASUD a proposé de conclure avec la Ville de Saint-Joseph une convention de gestion qui a pris effet le 15 mai 2017, permettant ainsi à la Ville d'assurer le suivi de l'aménagement de la ZAC Les TERRASS, et ce jusqu'à la fin de la commercialisation des parcelles. Cette première convention a pris fin au 31 mars 2024. Le 27 mai 2025, une nouvelle convention de gestion a été signée entre la CASUD et la Ville de Saint Joseph, permettant ainsi cette dernière d'assurer l'exécution de missions consistant en une assistance technique et opérationnelle sur l'opération d'aménagement en cours de réalisation « LES GREGUES Il » (ZAE LES TERRASS).
ZAC DES GREGUES 2 « ZAC LES TERRASS » — Avenant n°7 à la CPA Envayé en préfecture le 18/09/2025
Aguen péleoure le 102025 Pub le S'LO
IL EST TOUT D'ABORD EXPOSE CE QUI SUIT ID : 974-249740085-20250905-AFF45_CCO50925-DE
Durée de la Convention Publique d'Aménagement
Le durée de la Convention Publique d'Aménagement arrivant à son terme le 31 décembre 2025, il est
proposé à la Collectivité de proroger la convention sur 3 années supplémentaires soit jusqu’au
31/12/2028 dans le cadre du présent avenant n°7 et de porter sa durée à 24 ans.
En effet depuis la crise COVID19 de nombreux porteurs de projet ayant signés des compromis de
vente se trouvent dans l'obligation de solliciter la résiliation amiable desdits compromis pour manque
de financement et incertitude financière au regard du contexte économique local.
Ainsi, le bilan de la commercialisation des lots arrêté au 31/12/2024 fait état de 25 restant à commercialiser.
Au vu du contexte économique et du reste à réaliser en matière de commercialisation, il est proposé de prolonger la durée de la concession d'aménagement à 3 années complémentaires, soit une fin de contrat au 31/12/2028.
De même, au regard du nombre de résolutions de protocoles et de compromis de vente signés entre
les preneurs et la SODIAC, il est proposé de modifier la rémunération de l’aménageur pour les
missions de commercialisation. En effet, pour pouvoir rémunérer le travail accompli par les équipes de
l'aménageur (multiplication des actes chronophages, avenants aux compromis de vente etc, qui ne
génèrent pas de rémunération de commercialisation si la vente n’aboutit pas), il est proposé de
modifier le mode de rémunération en passant d'une rémunération proportionnelle à une
rémunération forfaitaire par fait générateur, et ceci avec une prise de fait au 1°" janvier 2025.
PUIS CONVENU CE QUI SUIT :
ARTICLE 1 : Date d'effet et durée de la Convention Publique d'aménagement
Conformément à la délibération n°... du Conseil Communautaire en séance du
l'alinéa 2 de l'article 5 de la convention Publique d'Aménagement est modifié comme
suit :
«Sa durée est fixée à 24 années à compter de la date qui l’a rendue exécutoire. Elle pourra être
prorogée en cas d’inachèvement de l'opération ; à cette fin, les parties concluront un avenant de
prolongation, exécutoire dans les conditions ci-dessus. »
ARTICLE 2 : Modification de l’annexe relative au bilan financier prévisionnel de l'opération
Le bilan financier et la ligne de trésorerie prévisionnelle de l’opération approuvés dans le cadre de
l'avenant n°6 sont modifiés; le bilan de l’opération passe ainsi de 15 801 K€ HT à 15945 K€ HT
conformément au CRAC 2024 approuvé par la délibération n° du Conseil
Communautaire en séance du …
Cette évolution augmentation de 143 k€ entre 2023 et 2024 est dûe à l'augmentation des prévisions
de loyers à percevoir durant la phase de prolongation de 3 années supplémentaires et à l’actualisation
des ventes de charges foncières restant à réaliser
ZAC DES GREGUES 2 « ZAC LES TERRASS » — Avenant n°7 à la CPA EE Envayé en préfecture le 18/09/2025
Aguen péleoure le 102025 Pub le S'LO
ID :974-249740085-20250908-AFF45_CCOS0925-DE Le nouveau bilan prévisionnel de l'opération se trouve en annexe 1 au pr
Cette modification du bilan est sans conséquence, à ce stade, sur l’économie générale de la ZAC; le
bilan prévisionnel de l’opération est équilibré sans participation de la collectivité.
ARTICLE 3: Modification de l’article 21 de la Convention Publique d'aménagement « Rémunération Aménageur »
L'article 21.11.3 de la convention publique d'aménagement pour les missions de commercialisation es
modifié comme suit :
« pour les missions de commercialisation prévues à l’article 2 e), outre l’imputation à l’opération des dépenses payées aux tiers, l’aménageur aura droit à une rémunération égale à 2% Hors taxes des montants HT fixés dans les actes de locations à long terme aux utilisateurs, les loyers des baux emphythéotiques ou à construction étant pris pour leur valeurs capitalisée à la signature du bail. A compter du 1° janvier 2025, en lieu et place de la rémunération proportionnelle de 2% Hors taxes des montants HT fixés dans les actes de cessions (hors cessions à la Collectivité), la rémunération de commercialisation sur cessions devient forfaitaire et s’établie de la façon suivante : - Pour les cessions foncières, hors cessions au Concédant: rémunération forfaitaire de 2775€/projet (par assiette cédée), sur la base des 25 lots définis au plan parcellaire annexé ci- après, facturable sur 3 faits générateurs, pour un forfait de 925€/document signé des parties : © Au Protocole de réservation,
© Au Compromis de vente,
© Al'Acte de vente.
Il'est précisé que la facturation aura lieu à la suite de la signature de chaque document sans
reversement des rémunérations déjà perçues si l'acte de vente n’est pas signé. - Pour la réalisation d’avenant au compromis de vente, la signature du document engendre une
rémunération forfaitaire de 300€/unité.
- Pour la résiliation d’un compromis de vente, la signature de la résiliation amiable entraine une
rémunération forfaitaire de 1000€/unité.
- Pour la résolution de vente, la réalisation de la résolution engendre une rémunération de l’aménageur à hauteur de :
© 3 000€ en cas de résolution amiable,
© 5 000€ en cas de résolution judiciaire.
Le nouveau montant prévisionnel de la rémunération de commercialisation s’élèverait donc à 325 940€ HT (montant inférieur à celui du CRAC 2023 qui était de 340 247 € HT). Le CRAC de chaque
année établira le nouveau montant prévisionnel de cette rémunération et fera un état exhaustif des
documents signés sous la forme d’un tableau récapitulatif.»
ARTICLE 4 :
Tous les autres articles et clauses de la Convention Publique d'Aménagement non modifiés par le présent avenant demeurent en vigueur.
Fait au Tampon, en 3 (trois) exemplaires, le .
Pour la Communauté d'Agglomération du Sud, Pour la SODIAC,
Le Président La Directrice Générale Jacquet HOARAU Anne SERY
ZAC DES GREGUES 2 « ZAC LES TERRASS » - Avenant n°7 à la CPA sl Envayé en préfecture le 18/09/2025
Reçu en préféure le 18/09/2025
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Parcellaire défini au 22/07/2025
ZAC DES GREGUES 2 « ZAC LES TERRASS » — Avenant n°7 à la CPA