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unknown - Communauté d'agglomération - Royan Atlantique
Document publié le Vendredi 14 novembre 2025 à 20h17
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Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Handicap et inclusivité,
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L’HABITAT
Diagnostic V1
Juillet 2023
Version du07/2023
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1.1 Pourquoi un deuxième Programme Local de l’Habitat ? 6
1.2 Inscription du PLH dans son environnement 7
1.3 Les orientations du SCOT 8
1.4 La procédure de validation du PLH 10
1.5 Données mobilisées 11
2. L’ESSENTIEL DU DIAGNOSTIC DU PLH 12
2.1 Un territoire soumis à différentes dynamiques 12
2.1.1 La CARA, un territoire varié, attractif et touristique 12
2.1.2 Un marché du logement tendu 12
2.1.3 Un parc de logement peu adapté à la demande 12
3. LE PRECEDENT PLH DE LA CARA 13
3.1 Contexte 13
3.2 Éléments de bilan 14
4. LES DYNAMIQUES SOCIO-DEMOGRAPHIQUES 16
4.1 Pour aller à l’essentiel 16
4.2 Une croissance portée par un accueil de nouveaux habitants qui compense un solde naturel largement
déficitaire 17
4.3 Un déséquilibre démographique dû à des migrations qui accentuent le vieillissement du territoire…20
4.4 … Se traduisant par une taille des ménages peu élevée 23
4.5 Une territorialisation des types de ménages 25
4.6 Un profil socio-économique à l’image des territoires littoraux 26
4.6.1 Des emplois principalement issus du secteur touristique et médico-social, liés à la structure socio-
économique du territoire 26
4.6.2 Une population active contrainte de s’éloigner de la centralité 28
4.6.3 Une majorité d’employés et d’ouvriers à l’échelle du territoire en lien avec le contexte économique28
4.6.4 Un taux de chômage significatif 30
4.6.5 De fortes disparités de revenus entre le nord et le sud du territoire 30
4.7 De nombreux actifs qui transitent quotidiennement vers la ville centre et les territoires limitrophes32
5. LE PARC DE LOGEMENTS DE LA CARA 33
5.1 Pour aller à l’essentiel 33
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 5.2 Un parc de logement impacté par le poids des résidences secondaires 34
5.2.1 L’impact du tourisme sur le logement avec le phénomène « airbnb » 36
5.3 Un parc de logement relativement récent… 38
5.4 … mais qui engendre des besoins d’adaptations 39
5.4.1 Un parc de logements nécessitant des travaux de rénovation énergétique 39
5.4.2 Des impératifs climat qui requièrent une intervention sur le parc existant 42
5.4.3 Les dispositifs de soutien à la rénovation énergétique actuellement en œuvre sur le territoire 43
5.4.4 Un parc privé potentiellement indigne situé pour la moitié sur les pôles de centralité et intermédiaire
45
5.4.5 Les copropriétés dégradées 46
6. L’OCCUPATION DU PARC DE LOGEMENTS 48
6.1 Pour aller à l’essentiel 48
6.2 Un parc composé principalement de propriétaire occupant 49
6.3 Un taux de vacance très disparate selon les communes qui témoigne d’un marché du logement tendu
et déséquilibré 49
6.3.1 Une vacance très faible sur le pôle urbain 49
6.3.2 Une vacance liée à l’habitat ancien sur le reste du territoire 50
7. LE PARC SOCIAL, UNE OBLIGATION ET UN BESOIN 54
7.1 Une offre locative sociale encore faible malgré une production en hausse 54
7.2 Caractéristique du parc social 56
7.2.1 Sept communes soumises à la loi SRU 56
7.2.2 65% de logements sociaux construits après 2001 56
7.2.3 Un Quartier prioritaire de la politique de la ville qui concentre 20% de l’ensemble du parc social 58
7.2.4 Un parc social qui rattrape son retard 59
7.2.5 Un parc social composé majoritairement de personnes seules 60
7.2.6 Un parc social tendu 63
7.2.7 Une demande locative sociale très forte chez les personnes seules… 66
7.2.8 Mais des attributions essentiellement tournées vers les ménages avec enfants 67
7.2.9 Un phénomène de sous-occupation au sein du parc 68
8. LE MARCHE DE L’IMMOBILIER DE LA CARA 69
8.1 Pour aller à l’essentiel 69
8.2 Une dynamique de construction neuve très soutenue sur les communes du nord du territoire 70
8.3 Un marché immobilier cher et donc sélectif 72
8.3.1 Un marché de l’accession dans l’ancien destiné à des ménages aisés 73
8.3.2 Un parc locatif privé restreint qui impacte fortement les prix des loyers 74
8.3.3 Le marché du logement vu par les acteurs du territoire 76
8.3.4 Des loyers peu accessibles aux ménages modestes, mais aussi aux jeunes 76
9. LES PUBLICS SPECIFIQUES 78
9.1 Des jeunes peu présents sur le territoire 78
9.1.1 Une population jeune en déclin sur le territoire 78
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9.2 Des travailleurs saisonniers qui peinent à se loger 81
9.2.1 Une augmentation du volume de contrats saisonniers qui poussent les acteurs publics à agir durant la
période estivale 82
9.2.2 Des emplois saisonniers ne sont pas toujours liés à l’emploi touristique et peuvent relever d’autres
fonctions… 84
9.3 Les personnes âgées 84
9.3.1 Un phénomène de vieillissement qui devrait se poursuivre 84
9.3.2 Des seniors davantage présents sur les communes centres littorales 85
9.3.3 Des écarts de niveaux de vie entre les seniors aisés issus d’un autre territoire et des seniors locaux
aux revenus plus modestes 86
9.3.4 L’enjeu du maintien à domicile et d’adaptation des logements 87
9.3.5 Des offres de services essentiellement concentrées à Royan 89
9.4 Les personnes en situation de handicap 92
9.5 Les ménages à faibles ressources et les publics défavorisés 94
9.5.1 Une part d’allocataire CAF dans la moyenne basse départementale 94
9.5.2 Une augmentation des allocataires bénéficiaires du RSA 96
9.5.3 Les services existants sur le territoire de l’agglomération 96
9.5.1 La précarité énergétique des logements de la CARA 96
9.5.2 Un manque d’hébergement et de logements adaptés 98
9.5.3 Les engagements de la CARA pris dans le cadre de la CIA 99
9.6 Un territoire fortement occupé par les gens du voyage 103
9.6.1 Une présence concentrée sur la CARA 103
9.6.2 Un phénomène de sédentarisation des gens du voyage sur certaines communes 104
9.6.3 Des besoins multiples en matière d’habitat adapté 105
9.6.4 Les obligations de la CARA dans le cadre de la gouvernance du SDGDV 106
10. ENJEUX DU DIAGNOSTIC 107
11. LEXIQUE 108
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 1. Éléments de contexte
Le Programme Local de l’Habitat constitue l’expression d’une stratégie communautaire, il vise à définir une feuille
de route partagée pour la définition des principes d’équilibre de l’offre de logements sur le territoire. Pour autant,
les trente- trois communes qui composent la Communauté d’agglomération de Royan Atlantique ne partagent
pas toujours les mêmes enjeux, dynamiques, et caractéristiques.
Quatre bassins de vie sont à distinguer sur le territoire de la CARA : le bassin de vie de Royan, le bassin de vie de
Saujon, le bassin de vie de Cozes / Mortagne sur Gironde, le bassin de vie de la presqu’île d’Arvert.
Pour un développement équilibré du territoire, la CARA à travers le SCOT souhaite organiser son développement
urbain en confortant l’armature urbaine du territoire selon la répartition suivante :
- Niveau 1 centralité : Saint-Georges, Royan, Vaux sur Mer, Saint-Palais sur Mer - Niveau 2 pôle d’équilibre : La Tremblade, Arvert, Etaules, Saujon, Cozes - Niveau 3 pôle de proximité : Les Mathes, St Augustin, Breuillet, Saint Sulpice, Médis, Semussac, Meschers sur Gironde, Mortagne sur Gironde
- Niveau 4 ruralité : Saint Romain de Benet, Boutenac Touvent, Chaillevette, Mornac sur Seudre, >Floirac, Arces, Barzan, Le Chay, Corme Ecluse, Sablonceaux, L’Eguille, Talmont sur Gironde, Brie sous Mortagne, Chenac Saint Seurin d’Uzet, Grezac, Epargnes
Aussi, les enjeux spécifiques à chacun de ses pôles devront être intégrés à la réflexion conduite tout au long de
l’élaboration du PLH.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 1.1 Pourquoi un deuxième Programme Local de l’Habitat ?
La communauté d’agglomération Royan Atlantique s’engage dans la réalisation de son deuxième programme local
de l’habitat (PLH), en cohérence avec les principes de mixité sociale, afin de poursuivre la réflexion et la politique
menées en matière d’habitat, et de se doter d’un outil qui répondra au mieux aux besoins des habitants actuels
et futurs. L’objectif de ce deuxième PLH est de favoriser le développement d’une offre de logement adaptée, qui
répond aux besoins de la population, de par sa localisation et ses caractéristiques.
Document stratégique et opérationnel, ce deuxième PLH a vocation à présenter les orientations stratégiques
définies par les élus en matière de politique habitat, celles-ci doivent par ailleurs être déclinées en actions
opérationnelles traduites en moyens humains et financiers. Le PLH s’inscrit ainsi dans la définition d’un projet de
développement global et partagé à l’échelle de l’intercommunalité. Ainsi ce diagnostic s’appuie sur :
- le traitement de données statistiques, issues d’un grand nombre de sources, avec prise en compte du découpage
de la CARA selon les bassins de vie retenus dans le Schéma de Cohérence Territorial (Bassin de vie de Royan,
Bassin de vie de Saujon, Bassin de vie de Cozes / Mortagne sur Gironde et Bassin de vie de la presqu’île d’Arvert)
et de référents dont les échelons départementaux, régional et national,
- le produit des rencontres avec les élus des communes et avec les professionnels du domaine du logement et de
l’hébergement, lors des différentes rencontres qui ont été organisées.
Sur la base d’une analyse des besoins de la population du territoire et des nouveaux ménages accueillis dans un
contexte de forte croissance démographique, le PLH définit ainsi des principes partagés pour le développement
d’une offre de logement équilibrée et diversifiée dans le parc neuf comme dans le parc existant.
Ce document va permettre au territoire de bâtir sa stratégie en matière de politique de l’habitat pour les 6
prochaines années.
Cette démarche répondra en tous points aux prescriptions des articles L 302-1 et suivants du Code de la
Construction et d’Habitation et au décret 2018-142 du 27 février 2018 qui a fait évoluer le contenu des PLH
avec l’intégration obligatoire d’un volet foncier.
Article L302-1 du Code de la Construction et de l’Habitation
« Le programme local de l'habitat définit, pour une durée de six ans, les objectifs et les principes d'une politique visant à
répondre aux besoins en logements et en hébergement, à favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale et à
améliorer l'accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées en assurant entre les communes et entre les quartiers
d'une même commune une répartition équilibrée et diversifiée de l'offre de logements.
Ces objectifs et ces principes tiennent compte de l'évolution démographique et économique, de l'évaluation des besoins
des habitants actuels et futurs, de la desserte en transports, des équipements publics, de la nécessité de lutter contre
l'étalement urbain et des options d'aménagement déterminées par le schéma de cohérence territoriale ou le schéma de
secteur lorsqu'ils existent, ainsi que du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes
défavorisées, du schéma départemental d'accueil des gens du voyage. »
Les enjeux fonciers sont présents dans les PLH depuis l’origine, mais la transformation des conclusions du
diagnostic vers une réelle stratégie foncière fait souvent défaut. Afin de renforcer ces aspects, l’article 102 de la
loi Egalité et Citoyenneté du 23 novembre 2018 clarifie les obligations concernant le volet foncier du PLH.
L’article L. 302-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) indique désormais que :
• Le diagnostic du PLH devra désormais comporter une analyse des marchés fonciers, de l’offre foncière
et de son utilisation, de la mutabilité des terrains et de leur capacité à accueillir des logements, et définir
les conditions de mise en place d’un observatoire du foncier à l’échelle de la CARA ;
• Les orientations du PLH et les actions correspondantes devront permettre la réalisation du programme
et traduire une véritable stratégie foncière ;
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 1.2 Inscription du PLH dans son environnement
En tant que document stratégique, le Programme local de l’habitat associe diverses thématiques complémentaires
: mobilité, développement économique, patrimoine environnemental et culturel, etc. De fait, il doit s’inscrire en
cohérence avec les politiques conduites à une échelle départementale, intercommunale ou communale et avec
les politiques sectorielles du territoire, de façon à devenir un maillon de l’expression d’un projet de territoire.
SRADDET
Schéma de
Cohérence
Territoriale
(SCOT)
• Plan Départemental d’Action pour le
logement et l’hébergement des personnes
défavorisées
• Schéma départemental d’accueil des gens
du voyage
• Schéma Départemental en faveur des
personnes handicapées
• Plan Départemental de l’Habitat (PDH)
• Plan Climat Air Energie Territorial
• Porter à connaissance de l’État
PLH
Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) / Cartes
communales / Règlement national d’urbanisme
En cas d’incompatibilité, le PLU devra être révisé
dans un délai de 3 ans maximum.
est compatible prend en compte
est compatible
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 1.3 Les orientations du SCOT
Le SCoT en vigueur a été approuvé en 2007, avec une révision lancée en 2016. Le SCOT arrêté en 2019 a fait
l’objet d’avis défavorables de l’Etat, de la Chambre Agriculture, de la CDPENAF (commission départementale de
préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers) et de la MRAe (mission régionale d’autorité
environnementale).
Les élus ont choisi de reprendre l’élaboration du dossier notamment avec le lancement d’études complémentaires
pour répondre aux avis émis. Il s’agit de ne pas tout réécrire, mais de mettre à jour en tenant compte des avis de
2019. Les ambitions démographiques et foncières ont été revues à la baisse.
Le PADD a été débattu en conseil communautaire, le 22 mai 2023. Le document d’orientation et d’objectifs
(DOO) a été présenté à la fin de l’année 2023. Le SCoT 2025-2040 a été approuvé le 18 décembre 2024.
Le projet d’aménagement et de développement durable (PADD)
Le nouveau PADD sera mis à jour et ne fait pas l’objet d’une refonte globale.
Il fixe notamment un objectif d’accueil de la population divisé par deux par rapport au projet arrêté en 2019, pour
un accueil plus raisonné et une meilleure maîtrise de l’attractivité : + 10 000 habitants, soit 93 800 habitants en
2040, et un taux d’accroissement annuel moyen de +0.55%. Cette trajectoire se base sur le maintien d’un solde
migratoire positif et un rééquilibrage sur le très long terme du solde naturel avec l’accueil de plus en plus de
jeunes actifs et jeunes ménages. Il fixe également un objectif de 10 200 logements pour accueillir cette population
(dont 9 000 à créer, et sur ces 9 000 il y aurait 3 500 Résidences secondaires).
Le sujet des résidences secondaires est crucial. Le décret de taxation des résidences secondaires pourrait avoir
un impact pour la suite. L’objectif est de mieux maîtriser l’accueil de nouvelle population en limitant l’étalement
urbain et en travaillant sur la qualité des futures zones urbaines, afin de rester en adéquation avec le cadre
environnemental et paysager du territoire et ses capacités d’accueil.
Sur le sujet de la sobriété foncière, l’agglomération de Royan Atlantique est toujours en attente du SRADDET et
le PADD est donc parti sur une hypothèse de travail d’une réduction de -58% de la consommation d’espaces
ENAF 2021-2030 comparé à 2011-2020. Avec cet objectif de réduction fait sur 20 ans, le territoire de
l’agglomération sera proche du ZAN en 2050. Les objectifs sont en accord avec la nécessité de réduire d’au moins
50% le rythme de la consommation des ENAF entre 2020-2030 par rapport à 2010-2020.
Il s’agit pour le territoire d’une véritable révolution culturelle en privilégiant l’urbanisation des dents creuses, en
restructurant les cœurs de ville et en limitant l’étalement urbain, en densifiant des zones déjà urbanisées,
réutilisation des friches et réinvestissement des logements vacants) à tout autre choix. Le SCoT fixe des objectifs
très forts sur le renouvellement urbain et la sobriété foncière, impliquant une densité accrue des opérations de
logements : 143,5ha pour le développement de l’habitat entre 2021 et 2030 pour tendre vers plus de 40
logements /ha, près du double de la période 2017-2021 (23 log/ha).
L’accueil de nouvelle population se fera en confortant l’armature urbaine existante, en travaillant les
complémentarités nord-sud, mais également communes littorales /communes rurales et en priorisant sur le
réinvestissement des centres bourgs et centres-villes de toutes les communes du territoire.
L’objectif de la CARA est de permettre à la centralité de continuer à être la locomotive du territoire
principalement en densifiant l’enveloppe urbaine existante. Par densification il ne faut pas entendre par extension
urbaine. Continuer à densifier est nécessaire, notamment pour répondre aux besoins de productions en logement
locatif social sur le territoire de l’agglomération. L’objectif est de rapprocher les habitants de leur lieu de travail,
mais également de densifier tout en préservant les éléments paysagers et en intégrant les enjeux
environnementaux.
Le renouvellement urbain doit s’inscrire dans un objectif pas tant quantitatif, mais plutôt qualitatif. Densifier est
nécessaire pour réduire la consommation d’ENAF et limiter l’étalement urbain.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 1.4 La procédure de validation du PLH
Projet de PLH arrêté par délibération de l’EPCI
Projet arrêté soumis aux communes membres pour avis des conseils municipaux et s'il y a lieu
aux organes chargés du schéma de cohérence territoriale. La délibération doit porter sur les
moyens relevant de leur compétence à mettre en place dans le cadre du projet de PLH. À défaut
de réponse de leur part dans un délai de 2 mois, leur avis est réputé favorable.
Après examen des avis, une nouvelle délibération de l’EPCI valide le projet.
Transmission du projet au représentant de l’État.
Sous 1 mois, le préfet peut adresser des demandes motivées
de modifications concernant les objectifs de répartition
équilibrée et diversifiée de l'offre en logements, de
renouvellement du parc immobilier et d'accroissement du
nombre de logements et de places d'hébergements d'urgence
nécessaires.
L'EPCI délibère sur les demandes de modifications. La procédure de consultation conduite lors
de l'arrêt du projet doit être de nouveau mise en œuvre.
Sous 2 mois, le CRHH est
saisi et émet un avis.
Si le CRHH émet un avis favorable et/ou que le préfet ne formule pas de demandes motivées
de modification, l’EPCI doit délibérer afin d’adopter définitivement le PLH (modalités d'affichage
de la délibération d'adoption pendant un mois : siège de l’EPCI et des communes membres, ainsi
que mention de cet affichage insérée dans un journal).
Si le préfet émet des demandes de modifications (avant ou après le CRHH) sous 1 mois, l'EPCI
délibère sur ces demandes de modifications. La procédure de consultation conduite lors de
l'arrêt du projet doit être de nouveau mise en œuvre (consultation des communes).
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Les chiffres analysés dans ce document sont issus de plusieurs sources :
- INSEE 2020, publié à l’été 2023 pour les données sociodémographiques et de logement.
- INSEE 2019 pour les âges.
- SITADEL 2021 pour les logements autorisés et commencés.
- RPLS 2022, OPS 2020, SNE 2020 pour les caractéristiques du parc social. En raison d’un manque de
données sur l’année 2022 concernant l’occupation sociale, les demandes et les attributions, ce sont les
données 2020 qui ont été mobilisées.
- Les données AirDNA pour les offres de locations saisonnières.
- Les données PPPI de 2019.
- Données FILOCOM 2013, MTES d’après DGFIP.
- Données CAF 2021 et FSL 2021,2022,2023.
Des données complémentaires disponibles auprès des services de l’État, des services de la CARA et des
communes.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 2. L’essentiel du diagnostic du PLH
2.1 Un territoire soumis à différentes dynamiques
2.1.1 La CARA, un territoire varié, attractif et touristique
La situation de la Communauté d’agglomération est particulière de par sa localisation sur 604km² entre le littoral
atlantique, l’estuaire de la Gironde et les eaux intérieures au nord avec la Seudre. Comprenant 33 communes, elle
compte une population de 84 382 habitants (selon les données de l’INSEE 2020 au 1er janvier), et connaît une
croissance démographique notable depuis plusieurs années.
De par leur cadre de vie, et de leur proximité avec Bordeaux, Saintes, la Rochelle, les 33 communes de l’EPCI
connaissent un développement soutenu tant du point de vue démographique qu’économique, notamment dû à
l’activité du tourisme.
Si le territoire accueille une majorité de seniors, qui viennent s’installer sur le territoire pour passer leur retraite,
des différentes existent entre les communes du nord de la CARA, très touristiques, qui sont confrontées au
vieillissement de la population, et du sud de la CARA, qui accueillent des populations un peu plus jeunes. La
présente de retraités sur le territoire génère de fait des niveaux de revenus plus élevés sur le territoire : à l’échelle
de la CARA, en 2020, le revenu annuel médian en 2020 était de 22 530€ contre 23 180 € à l’échelle de la Gironde.
2.1.2 Un marché du logement tendu
Le marché immobilier local présente des prix très élevés, dans le neuf comme dans l’ancien, notamment en
accession. Le marché locatif quant à lui est peu présent sur le territoire malgré une forte demande. Ces prix
excluent de fait de nombreux ménages qui ne disposent pas de revenus nécessaires pour se loger sur le territoire,
et notamment sur les communes littorales. Cela entraîne un effet report de ses habitants vers les communes du
sud de la CARA, ou à l’est du territoire.
Les prix de l’immobilier sont en constante augmentation depuis plusieurs années sur le territoire de
l’agglomération. Le marché immobilier de la CARA est de fait sélectif. Cela pour plusieurs raisons. Si le territoire
est attractif, il est confronté, comme ailleurs, à l’objectif donné par l’État, de réduire les espaces à urbaniser, ce
qui conduit à une plus grande rareté du foncier et donc à une augmentation des prix. Et le contexte récent,
marqué en 2020, par l’épidémie de COVID 19 et le confinement, n’a pas calmé la situation, au contraire. Un
emballement récent du marché immobilier a été constaté sur les communes littorales et du nord de
l’agglomération. Les ménages, pour la plupart retraités, et financièrement aisés, souhaitant s’installer en bord de
mer, dans un environnement de qualité, ont été de plus en plus nombreux. La demande a donc été plus forte,
face à une offre insuffisante, générant ainsi une augmentation des prix.
2.1.3 Un parc de logement peu adapté à la demande
Le parc de logements de la CARA se caractérise aujourd’hui par une offre de résidence principale, majoritairement
composé de maisons individuelles, occupées par des propriétaires.
Les communes du nord de la CARA sont très fortement marquées par la présence et le développement des
résidences secondaires, en premier lieu avec la commune des Mathes qui compte quasiment 80% de résidences
secondaires. Les communes du sud, quant à elle, sont essentiellement dotées de résidences principales. Si les
propriétaires occupants restent majoritaires dans le parc des résidences principales, le parc locatif, qu’il soit privé
ou public, est lui insuffisant. Insuffisant pour permettre le parcours résidentiel des ménages, en termes de
décohabitation, de vieillissement, de séparation ; insuffisant pour permettre au plus grand nombre d’accéder à
des logements abordables.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 3. Le précédent PLH de la CARA
3.1 Contexte
La CARA a défini depuis 2008, à travers son premier programme local de l’habitat (2008-2013), une politique à
l’échelle de son territoire. L’agglomération a engagé l’élaboration d’un deuxième PLH en juin 2013, qui n’a pas été
approuvé, en redéfinissant ses orientations stratégiques et son plan d’action. Les grands enjeux du territoire
étaient de tendre vers un équilibre socio-démographique, et faire du territoire de la CARA, un territoire attractif
toute l’année.
Les orientations et le programme d’actions du projet de PLH arrêté en juillet 2016 s’organisent autour de 5 axes :
Orientations Objectifs et actions
Orientation 1 : Construire la
gouvernance de la politique de
l’habitat
- Piloter la politique de l’Habitat
- Construire une culture commune de l’habitat
- Inscrire avec les communes l’habitat dans une démarche de
développement durable
- Traduire la politique de l’Habitat dans les documents
d’urbanisme
- Améliorer la maîtrise foncière publique des opérations habitat
- Créer un observatoire de l’Habitat pérenne
Orientation 2 : Devenir un
territoire plus attractif pour les
jeunes ménages en début de
parcours résidentiel
- Développer le parc locatif social et en faciliter l’accès
- Favoriser l’accession à la propriété à coût abordable
Orientation 3 : Répondre aux
besoins en logements des seniors
et des personnes en situation de
handicap
- Améliorer les conditions d’habitat des personnes âgées et des
personnes en situation de handicap
Orientation 4 : Permettre aux
ménages à revenus modestes de
limiter les coûts et les charges liés
au logement
- Elever la qualité énergétique des logements existants et lutter
contre l’habitat indigne et insalubre
- Développer l’offre de logements à loyer intermédiaire
Orientation 5 : Compléter l’offre
en direction des publics ayant des
besoins spécifiques
- Accroître l’offre locative pour les personnes défavorisées
- Renforcer les dispositifs existants destinés aux personnes
démunies
- Faire évoluer les possibilités d’accueil pour les jeunes et les
saisonniers
- Améliorer les conditions d'accueil des gens du voyage
Malgré un avis favorable des communes et un second arrêt du projet de PLH en conseil communautaire en
décembre 2016, ce dernier n’a pas été validé par l’État, en ce qui concerne :
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 - La production de 438 logements sociaux par an dont 387 pour les 6 communes SRU en fonction de
l’objectif triennal de 2014-2016, que la DDTM jugeait trop faible.
- L’intégration de 30% de PLAI, ainsi que 30% de PLS fixé par l’article L302-8 du code de la construction
et de l’habitation sur l’ensemble du territoire de la CARA.
La CARA a en effet insisté sur le fait d’imposer aux communes SRU une construction neuve constituée à 100%
de logements locatifs sociaux, et par conséquent leur demander de réviser leur PLU en conséquence. Suite à
cette proposition, les communes s’étaient montrées défavorables lors des conseils municipaux.
Même si le premier PLH n’a pas été approuvé, des actions ont cependant été conduites (mis en place du PIG, de
la CIL, travail autour du SCoT, formes urbaines, ZAN, économie de foncier et réserves foncières des communes
SRU, développement du parc social, mobilité).
3.2 Éléments de bilan
Si le précédent PLH n’a pas été approuvé en 2016, la CARA a tout de même mis en œuvre certaines actions,
notamment sur la nécessité, dont le bilan synthétique est présenté ici :
Actions Actions engagées / réalisées
1 Piloter la politique de l’Habitat
Pas de pilotage, car pas de document-cadre
Déclinaison de la politique de l’habitat avec des programmes
opérationnels (PIG)
2 Construire une culture commune de l’habitat Acculturation dans le cadre de l’habitat privé (PIG) et l’habitat public (CIL)
3
Inscrire avec les communes l’habitat
dans une démarche de développement
durable
Travail autour du SCOT, travail sur les formes urbaines, ZAN,
économie de foncier, mobilité.
4 Traduire la politique de l’Habitat dans les documents d’urbanisme Regard et accompagnement sur les enjeux dans le cadre de l’élaboration des PLU
5 Améliorer la maîtrise foncière publique des opérations habitat
Mise en place de réserves foncières notamment par les
communes SRU
Prise de compétence au niveau de leur service,
positionnement plus fort sur la question foncière
6 Créer un observatoire de l’Habitat pérenne Pas développé
7 Développer le parc locatif social et en faciliter l’accès
Mobilisation des bailleurs sociaux sur les communes SRU
Révision des critères de subventions à destination des
bailleurs sociaux avec un projet de bonification de
1000€/logement pour les PLUS PLAI, si petites typologies
T1/T2.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 8 Favoriser l’accession à la propriété à coût abordable Pas développé
9
Améliorer les conditions d’habitat des
personnes âgées et des personnes en
situation de handicap
Actions opérationnelles de maintien à domicile et adaptation
des logements à destination des personnes âgées et/ ou
handicapées via le PIG
Via le PDH au niveau départemental
10
Elever la qualité énergétique des
logements existants et lutter contre
l’habitat indigne et insalubre
Actions via le PIG
11 Développer l’offre de logements à loyer intermédiaire Pas développé
12 Accroître l’offre locative pour les personnes défavorisées Pas développé
13 Renforcer les dispositifs existants destinés aux personnes démunies Crédits alloués aux différentes associations (mission locale, Tremplin 17)
14 Faire évoluer les possibilités d’accueil pour les jeunes et les saisonniers Action de la mission locale
Actions du bailleur social Noalis via Yellome
15 Améliorer les conditions d'accueil des gens du voyage Schéma départemental des gens du voyage (SDGDV)
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 4. Les dynamiques socio-démographiques
4.1 Pour aller à l’essentiel
Sce :INSEE 2020/ INSEE 2019* CARA Charente
Population 2014 81 833 637 089
Population 2020 84 382 655 709
Taux de croissance annuel
moyen 2014 – 2020 +0.51% 0.50+%
Part des moins de 20 ans* 15.1% 20 %
Part des plus de 65 ans* 39 % 28 %
Ménages en 2020 82 451 639 544
Taille moyenne des ménages
en 2020 (nb de personnes par
ménage)
1.89 2.03
Revenu médian disponible
2020 (€) 22 530 22 080
La CARA est un territoire attractif, qui voit sa population progresser sans discontinuer. De nombreux retraités,
de plus de 60 ans, vivent sur le littoral de la CARA, représentant jusqu’à plus de la moitié de l’ensemble des
ménages dans certaines communes. En revanche, les familles, plus présentes à l’intérieur du territoire, s’y font
plus rares.
La pression foncière exercée par l’arrivée de nouveaux retraités à haut niveau de revenu pénalise l’installation de
nouvelles familles dans la CARA. Les familles ont alors tendance à quitter le territoire afin de s’installer dans les
zones limitrophes de la CARA, tout en travaillant dans l’agglomération.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 4.2 Une croissance portée par un accueil de nouveaux habitants
qui compense un solde naturel largement déficitaire
Le territoire de la Communauté d’agglomération de Royan, composé de 33 communes, compte 84 382 habitants
en 2020. La population n’a cessé de croître au fil des années, bien que les communes de l’intercommunalité
connaissent des dynamiques démographiques différentes.
La majorité des communes du territoire connaissent une progression de leur population. Seules les communes de
Barzan, Mortagne sur Gironde, Talmont sur Gironde et La Tremblade ont connu un recul de leur dynamique
démographique avec une baisse de leur taux de croissance annuel moyen durant la période 2014-2020. La
commune de Floirac a connu une explosion démographique entre 2014 et 2020, ce qui fait d’elle la commune
avec le taux de croissance annuel moyen le plus élevé (5,6%). Les Mathes arrivent en seconde position avec un
taux de croissance à 2,52%.
80
90
100
110
120
130
140
150
160
1968 1975 1982 1990 1999 2009 2014 2020
Evolution de la population de la CARA
Communauté d'agglomération Royan Atlantique
0,51% 0,52%
1,51%
- 0,46%
0,82%
1,72%
1,13% 1,23% 0,79%
0,26%
1,32%
0,43% 0,11% 0,06%
2,13%
5,61%
0,71%
2,52%
0,89% 0,47% 0,74%
-1 %
0 %
1 %
2 %
3 %
4 %
5 %
6 %
Taux de croissance annuel moyen au sein de la CARA
Source : INSEE RP 2020
2014-2020
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Les tendances démographiques sont plus marquées sur certaines communes que sur d’autres. Les pôles de proximité connaissent la croissance la plus forte de la CARA.
Si les différents territoires de la CARA connaissent des dynamiques de croissance démographique différentes,
cela s’explique aussi par des situations différentes :
- Des communes qui attirent beaucoup (Les Mathes, Arvert, Saint Georges de Didonne, Saint Augustin,
Breuillet, Saint Sulpice, Médis, Meschers sur Gironde, Mortagne sur Gironde) et dont le solde migratoire
est le seul moteur de la croissance démographique.
- Des communes qui accueillent de jeunes ménages en âge d’avoir des enfants et où le solde naturel
soutient la croissance (Semussac, Le Chay, Corme Ecluse).
À l’échelle de la CARA, la répartition de la croissance démographique montre bien que le solde migratoire est le
principal moteur de la croissance démographique du territoire, du aux apports de population venant de
l’extérieur avec +0.51% de croissance démographique annuelle entre 2014 et 2020 se répartissent entre solde
migratoire (+1.53%) et solde naturel (-1.02%).
80
100
120
140
160
180
200
220
240
260
1968 1975 1982 1990 1999 2009 2014 2020
Evolution démographique de la CARA selon l'armature urbaine du SCOT Source : INSEE RP2020
Niveau 1 : Centralité Niveau 2 : Equilibre
Niveau 3 : Proximité Niveau 4 : Ruralité
0,27% 0,17%
1,12%
0,76%
-2,0 %
-1,5 %
-1,0 %
-0,5 %
0,0 %
0,5 %
1,0 %
1,5 %
2,0 %
Niveau 1 : Centralité Niveau 2 : Equilibre Niveau 3 : Proximité Niveau 4 : Ruralité
Taux de croissance annuel moyen décomposé entre solde naturel et
solde migratoire entre 2014 et 2020
Taux de croissance annuel moyen du au solde migratoire
Taux de croissance annuel moyen du au solde naturel
Taux de croissance annuel moyen
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 4.3 Un déséquilibre démographique dû à des migrations qui
accentuent le vieillissement du territoire…
La population de la CARA présente une répartition peu équilibrée entre les classes d’âge : près de 50% des
habitants ont plus de 65 ans sur l’aire urbaine, et les moins de 20 ans représentent seulement 11% de la
population. Sur les autres bassins de vie, on note aussi un vieillissement de la population. Le bassin de vie de
Saujon représente le territoire ou la répartition est la plus équilibrée. Les jeunes de moins de 20 ans restent
quasiment 2 fois nombreux que les plus de 65 ans.
Cette tendance au vieillissement est présente depuis de nombreuses années sur le territoire. À l’échelle de la
CARA, en 2019, les personnes âgées de plus de 65 ans représentent 39% de la population, contre environ 25%
à l’échelle de la France. Ainsi, le territoire de l’agglomération compte 32 636 habitants de plus de 65 ans, soit
9280 de plus qu’en 2008.
11,4%
18,6%
16,1%
15,7%
15,3%
21,3%
18,8%
18,5%
25,2%
29,5%
28,3%
28,8%
48,1%
30,5%
36,8%
37,1%
0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0% 70,0% 80,0% 90,0%100,0%
Bassin de vie de Royan
Bassin de vie de Saujon
Bassin de vie de Cozes/ Mortagne sur Gironde
Bassin de vie de la Presqu'île d'Arvert
Part des classes d'âge en 2019 selon les bassins de vie
Source: INSEE RP2019
< 20 ans 20-44 ans 45-65 ans > 65 ans
17,9%
23,0%
29,1% 30,1%
16,9%
20,4%
29,0%
33,7%
15,1%
18,2%
27,7%
39,0%
< 20 ans 20-44 ans 45-65 ans > 65 ans
Part des catégories d'âge de Communauté d'agglomération Royan Atlantique
Part 2008 Part 2013 Part 2019
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Cette catégorie d’âge implique de fait, des besoins spécifiques, notamment en matière de logement,
d’hébergement, de services, destinés aux personnes âgées.
À dire d’acteurs…
Le vieillissement de la population est une problématique qui préoccupe l’ensemble des communes. Les élus constatent
un vieillissement de leur population, sont sollicités pour des demandes de logement adapté notamment (recherche de
logements plus petits, à proximité des centres) et s’interrogent sur l’offre nouvelle à développer pour répondre à ces
demandes.
L’évolution de l’indice de jeunesse, c’est-à-dire le rapport entre les moins de 20 ans et les plus de 65 ans,
démontre ce phénomène de vieillissement. En 2019, l’indice de jeunesse est de 0,39 sur la CARA, alors qu’en
2010, il était à 0,43. Cela confirme la tendance au vieillissement du territoire. Ce phénomène est global sur
l’ensemble du territoire de la CARA, même s’il est accentué sur le bassin de vie de Royan, les personnes âgées
cherchant peut-être la proximité des services, notamment médicaux.
Cette tendance au vieillissement est à mettre en parallèle avec l’arrivée depuis 2020 sur certaines communes de
la CARA, de jeunes ménages avec ou sans enfants, post période Covid.
Il semble donc important dans le temps de ce PLH de questionner la capacité de l’offre de logements
« autonome » dans le parc privé et social, à satisfaire au mieux les besoins des personnes âgées de 65 ans et plus,
mais aussi de prendre en compte les nombreuses demandes des nouveaux ménages qui souhaitent habiter le
territoire, mais qui ne peuvent pas en raison du manque d’offres. En somme, la priorité est de développer une
offre de logement et d’hébergement adaptée.
0,50
0,32
0,75
0,59
0,57
0,39
0,24
0,61
0,44
0,42
0,00 0,10 0,20 0,30 0,40 0,50 0,60 0,70 0,80
Communauté d'agglomération Royan Atlantique
Bassin de vie de Royan
Bassin de vie de Saujon
Bassin de vie de Cozes/ Mortagne sur Gironde
Bassin de vie de la Presqu'île d'Arvert
Evolution de l'indice de jeunesse
(rapport entre les moins de 20 ans et les plus de 65 ans)
2019 2013
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Tout comme tout le territoire national est concerné par le desserrement de la taille moyenne des ménages. Ce
phénomène est causé par plusieurs facteurs : séparation des ménages, vieillissement de la population, situation
de veuvage, décohabitation des jeunes. La taille des ménages sur le territoire de la CARA s’est réduite entre 2009
et 2020. Ainsi, en 2020, elle est de 1,89, alors qu’elle était de 2,02 en 2009. Elle est de 2,17 à l’échelle nationale
en 2020.
Du fait de la présence de population plus âgée dans l’agglomération de Royan, le nombre moyen d’occupants par
résidence principale est le plus faible de la CARA.
2,02 1,98 1,89 1,81 1,78 1,70
2,06 2,02 1,93 2,22 2,15 2,05
2,30 2,26 2,18
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
2009 2014 2020
Evolution de la taille des ménages entre 2009 et 2020
Source : INSEE, RP2020
Communauté d'agglomération Royan Atlantique Niveau 1 : Centralité
Niveau 2 : Equilibre Niveau 3 : Proximité
Niveau 4 : Ruralité
2,98
2,74
2,53
2,35
2,16
2,02 1,98 1,89
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
3,00
3,50
1968 1975 1982 1990 1999 2009 2014 2020
Evolution de la taille moyenne des ménages sur la CA de Royan Atlantique Source : INSEE 2020
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 4.5 Une territorialisation des types de ménages
Le profil familial de la CARA se caractérise par une majorité de ménages avec enfants et puis de personnes seules,
sauf sur le bassin de vie de Royan où les personnes seules atteignent les 50%. Les ménages autres sans famille
c’est-à-dire les autres ménages constitués de personnes isolées avec ou sans liens familiaux représentent un très
faible pourcentage.
Ces éléments illustrent le phénomène de vieillissement de la population, mais aussi du desserrement des ménages
engagé sur le territoire. Le phénomène de desserrement des ménages est aussi dû à la progression des familles
monoparentales qui sont de plus en plus présentes sur le territoire, et en constante augmentation depuis 2014,
qui sont des ménages qui rencontrent particulièrement des difficultés à se loger, compte tenu de la tension sur
le marché immobilier local (grand manque d’offres en petits logements, prix de l’immobilier très chers et qui ne
cessent de progresser).
Parmi les ménages familiaux, on retrouve une majorité de couples sans enfants. En outre, entre 2014 et 2020, le
nombre de familles monoparentales à exploser sur le bassin de vie de Saujon (+44%), augmenter sur le bassin de
vie de la presqu’île d’Arvert et de Cozes (+24%), Mortagne sur Gironde (+20%).
39,4% 49,4% 32,7% 35,2% 33,6%
1,3%
1,2%
0,9% 1,3% 1,6%
59,3% 49,4% 66,4% 63,5% 64,8%
0 %
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %
100 %
Communauté
d'agglomération
Royan Atlantique
Bassin de vie de
Royan
Bassin de vie de
Saujon
Bassin de vie de
Cozes/ Mortagne sur
Gironde
Bassin de vie de la
Presqu'île d'Arvert
Part des ménages en 2020 sur le territoire de la CARA
Source: INSEE RP2020
Ménages 1 personne Ménages Autres sans famille Ménages avec famille(s)
63,2% 70,2% 56,6% 60,7%
24,3% 17,5% 29,5% 27,9%
12,4% 12,3% 14,0% 11,4%
0 %
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %
100 %
Communauté
d'agglomération Royan
Atlantique
Bassin de vie de Royan Bassin de vie de Saujon Bassin de vie de Cozes/ Mortagne sur Gironde
Part des types de ménages familiaux sur le territoire en 2020
Source: Insee RP2020
dont couple sans enfant dont couple avec enfant(s) dont famille monoparentale
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Cela pose notamment la question de l’adaptation des logements et de l’offre en cours sur le territoire de la CARA.
4.6 Un profil socio-économique à l’image des territoires littoraux
4.6.1 Des emplois principalement issus du secteur touristique et
médico-social, liés à la structure socio-économique du
territoire
En 2020, à l’échelle de l’agglomération, les secteurs d’emploi les plus développés sont :
• Le secteur du commerce de gros et de détail, du transport, de l'hébergement et de la restauration (44%).
• Le secteur de l’administration publique, enseignement, santé humaine et action sociale, ainsi que les
activités spécialisées, scientifiques et techniques et de services administratifs et de soutien (32%).
Concernant la création d’entreprise, ce sont les mêmes secteurs qui se sont développés sur le territoire.
D’autres secteurs, tels que la construction ou encore les activités spécialisées, scientifiques et techniciens sont
aussi présents, mais de façon moins majoritaire.
-80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60%
Ménages 1 personne
Ménages Autres sans famille
Ménages avec famille(s)
dont couple sans enfant
dont couple avec enfant(s)
dont famille monoparentale
Evolution par type de ménage entre 2014 et 2020 sur la CARA
Source: Insee RP2020
Bassin de vie de la Presqu'île d'Arvert Bassin de vie de Cozes/ Mortagne sur Gironde
Bassin de vie de Saujon Bassin de vie de Royan
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Une grande partie des emplois touristiques dans cette région sont saisonniers. D'autres secteurs économiques
importants, tels que l'ostréiculture, connaissent également des conditions d'emploi marquées par la saisonnalité.
Par conséquent, les travailleurs du territoire de Royan Atlantique sont plus susceptibles d'occuper des emplois
précaires, à l'exception des contrats à durée indéterminée et de la fonction publique.
De manière générale, l'éventail des emplois disponibles sur ce territoire est caractérisé par une faible présence
de l'industrie et une forte dépendance à l'économie présentielle. Il s'agit des activités mises en place localement
pour répondre aux besoins des résidents et des touristes présents sur le territoire.
5,7
11
23,5
2,8
4 7,4
21,6
9,8
14,2
Créations d'entreprises par secteur d'activité en % en 2020
Source: INSEE 2021
Industrie manufacturière, industries
extractives et autres
Construction
Commerce de gros et de détail, transports,
hébergement et restauration
Information et communication
Activités financières et d'assurance
Activités immobilières
Activités spécialisées, scientifiques et
techniques et activités de services
administratifs et de soutien
Administration publique, enseignement,
santé humaine et action sociale
Autres activités de services
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 4.6.2 Une population active contrainte de s’éloigner de la centralité
La période 2009-2020 montre une évolution des actifs sur la majorité du territoire de la CARA, avec un taux
d’évolution de seulement 1% sur l’ensemble, à nuancer car le taux d’évolution le plus important se trouve sur les
pôles de proximité et sur les communes rurales (+7% en 10 ans).
Au contraire les communes telles que Royan, Vaux sur Mer, Saint Palais sur Mer ou encore Saint Georges de
Didonne connaissent une baisse très importante de ses actifs depuis 2009, et pour cause les prix de l’immobilier
et la saturation du marché ne permettent plus aux actifs (majoritairement employés ou exerçant une profession
intermédiaire) de se loger sur les communes centres du territoire, ces mêmes communes où le taux de résidence
secondaire est le plus fort.
4.6.3 Une majorité d’employés et d’ouvriers à l’échelle du territoire
en lien avec le contexte économique
À l’échelle des 33 communes de la CARA, les communes accueillent de façon plutôt équilibrée les actifs. On
observe globalement une part de 30 à 35% d’employés, et entre 24 à 35% de cadres, professions intellectuelles
supérieures et professions intermédiaires.
1%
-6%
3%
7%
7%
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
Communauté
d'agglomération Royan
Atlantique
Niveau 1 : Centralité Niveau 2 : Equilibre Niveau 3 : Proximité Niveau 4 : Ruralité
Evolution des actifs de 15-64 ans toutes catégories socio professionnelles confondues entre 2009 et 2020 à l'échelle de la CARA
Source : INSEE 2020
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 On constate à l’échelle de la CARA une évolution des actifs avec une croissance des cadres et professions
intermédiaires ou supérieures au détriment des employés et des agriculteurs exploitants. On observe une baisse
conséquente des professions agricoles sur les pôles d’équilibres et de proximité, alors qu’elles augmentent en
milieu rural et sur les communes centres. A contrario, une diminution des employés, ouvriers, majoritaires sur le
territoire de la CARA, est constatée sur les communes centres. Cela correspond à l’évolution des actifs de 15-64
ans sur les pôles de proximité et les communes rurales au détriment de la ville-centre.
1,8% 0,4% 2,1% 1,2% 4,6%
12,9% 13,4% 11,8% 13,9% 12,0%
9,3% 12,8% 7,8% 9,3% 5,3%
21,9% 23,7% 20,4% 23,4% 18,9%
33,7%
33,4%
33,8%
33,6%
34,3%
19,7% 15,3% 23,5% 18,3% 24,3%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Communauté
d'agglomération Royan
Atlantique
Niveau 1 : Centralité Niveau 2 : Equilibre Niveau 3 : Proximité Niveau 4 : Ruralité
Part des actifs 15-64 ans par catégories socio-professionnelles en 2020 Source: INSEE 2020
Agriculteurs exploitants Artisans, Comm., Chefs entr. Cadres, Prof. intel. sup.
Prof. intermédiaires Employés Ouvriers
-80,0%
-60,0%
-40,0%
-20,0%
0,0%
20,0%
40,0%
60,0%
Communauté
d'agglomération
Royan Atlantique
Niveau 1 : Centralité Niveau 2 : Equilibre Niveau 3 : Proximité Niveau 4 : Ruralité
Evolution 2014-2020 des actifs 15-64 ans par catégories
socioprofessionnelles à l'échelle de la CARA
Source : INSEE RP 2020
Agriculteurs exploitants Artisans, Comm., Chefs entr. Cadres, Prof. intel. sup.
Prof. intermédiaires Employés
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 4.6.4 Un taux de chômage significatif
Le taux de chômage a légèrement augmenté sur le territoire de la CARA depuis 2009, même s’il tend à rebaisser
depuis 2014. En 2020, le taux de chômage est de 14,9% sur le territoire de la CARA, légèrement plus élevé que
le taux national qui est de 12,7%. Ce sont les communes centres du territoire de l’agglomération qui concentre
le taux de chômage le plus élevé.
4.6.5 De fortes disparités de revenus entre le nord et le sud du
territoire
Le revenu médian des ménages de la CARA est de 22 530€ en 2020 ; très légèrement supérieur à celui constaté
à l’échelle de la Charente-Maritime (22 080€) et de la Nouvelle-Aquitaine (22 030€).
À l’échelle de l’intercommunalité, en 2020, le revenu mensuel médian disponible est de 1 878 euros. Néanmoins
des disparités sont tout de même présentes entre les communes. Les communes du bassin de vie de Royan et de
Saujon ont des revenus plus élevés que le reste du territoire, avec Vaux sur Mer qui arrivent en tête.
De plus, les niveaux de revenus n’ont de cesse de progresser sur le territoire. Ainsi, entre 2018 et 2020, le revenu
annuel médian disponible a progressé de 780 €. Cela peut s’expliquer par l’arrivée de ménages dotés d’un
pouvoir d’achat élevé.
Ces hauts niveaux de revenus ne semblent pas être liés à la répartition de la population de la CARA selon les
catégories socioprofessionnelles. En effet, les CSP les plus représentées sur le territoire sont les employés,
ouvriers, suivi par les professions intermédiaires.
Ces différences de revenus semblent plutôt liées à l’accueil de populations préretraites et retraités, sur les
communes du nord du territoire et plus particulièrement du bassin de Royan et de Saujon, et qui bénéficient de
revenus plutôt élevés. En effet, le taux de pauvreté des moins de 30 ans sur la CARA est de 20% alors qu’il
représente 8% chez les plus 60 ans.
Néanmoins, même si les revenus moyens tendent à augmenter avec l’âge, l’accès à la retraite peut signifier un
processus de fragilisation pour certains seniors, et notamment les personnes seules, qui présentent des revenus
d’activité modestes. Une offre de logement abordable constituera alors un impératif pour ces ménages sur le
territoire.
13,5%
15,9%
13,7%
11,5%
11,2%
15,6%
17,8%
16,4%
13,8%
12,8%
14,9%
16,8%
16,0%
14,1%
11,5%
0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0%
Communauté d'agglomération Royan
Atlantique
Niveau 1 : Centralité
Niveau 2 : Equilibre
Niveau 3 : Proximité
Niveau 4 : Ruralité
2020 2014 2009
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 4.7 De nombreux actifs qui transitent quotidiennement vers la
ville centre et les territoires limitrophes
L’étude réalisée dans le cadre du plan de déplacement urbain (PDU) de 2013-2022 montre et recueille les
pratiques de déplacements d’une population urbaine. Elle a notamment mis en évidence les 300 000
déplacements quotidiens sur l’agglomération de Royan Atlantique dont :
- 75% de déplacements en voiture (84% pour Saujon Est et 56,4% pour Royan)
- 20% de déplacement piéton (39% pour Royan centre et 14% pour la presqu’île d’Arvert)
- 2,1% de déplacement en bus (3,6% pour Saint Georges de Didonne)
- 2,1% de déplacement à vélo (3,6% pour la Presqu’île d’Arvert, et 0,9% pour Royan Est)
Avec en moyenne 4,3 déplacements/ jour/personnes (3,9 pour Royan centre et 4,8% pour Royan Est) contre une
moyenne de 4,1 déplacements/ jour/personnes pour la Rochelle, et 3,4% pour la côte Basque. Les déplacements
domicile- travail sont nombreux sur le territoire de la CARA et se concentre en direction des communes centres,
notamment Royan. D’autre part, le nombre d’actifs travaillant à l’extérieur de la CARA et résidant à l’intérieur a
fortement augmenté depuis ces dernières années.
À titre d’exemple, la carte ci-dessous prend en compte le nombre d’actifs de 15 ans ou plus habitant sur le
territoire de la CARA, et les flux pendulaires journaliers à l’échelle de la CARA, mais aussi sur le reste du
département et notamment Saintes, en 2020.
Flux pendulaires journaliers sur le territoire de la CA Royan Atlantique
Source : INSEE 2020 - A noter que seuls les flux > à 100 sont comptabilisés sur cette carte. En outre, pour une commune donnée, on appelle sorties ou flux de sorties, le nombre de personnes qui résident dans cette commune et vont travailler dans une autre commune.
Ainsi, en ce qui concerne les actifs qui résident sur la CARA, mais qui travaillent hors du territoire :
• 143 actifs se déplacent quotidiennement de Royan à Saintes
• 190 actifs se déplacent quotidiennement de Saujon à Saintes
Ainsi, en ce qui concerne les actifs qui résident hors CARA, mais qui travaillent sur le territoire :
• 153 actifs se déplacent quotidiennement de Sainte à Royan
• 130 actifs se déplacent quotidiennement de Meursac à Royan
• 120 actifs se déplacent quotidiennement de La Gua à Royan
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5.1 Pour aller à l’essentiel
Sce : INSEE 2020 CARA Charente
Parc de logements 83 432 199 746
Dont % de résidences
principales 52.2% 83.1%
Dont % de résidences
secondaires 43.5% 6.3%
Dont % de logements
vacants 4,4% 10.6%
Part des logements individuels 74,3% 82.7%
Part des logements collectifs 25.7% 16.6%
Part du parc de logements
datant d’avant 1970 33% 47%
Le territoire de la CARA est très résidentiel, caractérisé par une large prédominance des résidences principales.
Ce parc de logements est encore largement composé de maisons individuelles, bien que le logement collectif ait
augmenté depuis ces dernières années.
Le parc de logement de la CARA connaît un taux de vacance très bas (4.4%) témoignant d’une réelle tension sur
le parc de logements, c’est-à-dire un manque d’offre pour satisfaire aux demandes.
Enfin, la CARA est un territoire de report pour des ménages ayant d’importants revenus, tel que les retraités et
cherchant un cadre de vie de qualité et de l’espace. Cependant, le parc de logement ne satisfait pas à toutes les
demandes, notamment celles de ménages sans enfants qui cherchent de plus en plus à se loger sur le territoire
et qui recherchent des petites typologies. Ces populations doivent partir plus loin, notamment dans les communes
voisines de l’agglomération ou au sud du territoire pour trouver des logements adaptés et/ou plus abordables.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 5.2 Un parc de logement impacté par le poids des résidences
secondaires
En 2020, la CARA comptait un nombre total de 83 432 logements, dont 43 547 résidences principales et 36 252
résidences secondaires.
Les résidences principales représentaient ainsi 52.2% du parc de logement avec une part de 43.5% de résidences
secondaires. Ces indicateurs témoignent du caractère touristique du territoire de la CARA.
Par ailleurs, le faible taux de vacance, qui est de 4% en 2020 sur le territoire soit 3633 logements, témoigne d’une
tension sur le parc de logement, qui contraint le parcours résidentiel des ménages.
Si le parc de logement de la CARA a toujours été composé de résidences secondaires, cette situation n’a eu de
cesse de s’accentuer depuis 1990.
52%
83% 80%
43%
6% 12%
4% 11% 8%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
CARA Charente Nouvelle Aquitaine
Répartition du parc de logements par catégorie
Source: INSEE RP2020
Résidences principales Résidences secondaires Logements vacants
181 210 249 258 274
145 168 205 218 234
243
293 342 336 355
206 162 181 225 218
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
1990 1999 2009 2014 2020
Evolution des catégories de logements de la CARA depuis 1990
Source : INSEE RP2020
Logement total Résidences principales Résidences secondaires Logements vacants
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Ce taux de résidence secondaire est très élevé sur les communes littorales comme Les Mathes où le taux atteint
quasiment 80%, Saint Palais sur Mer (68%), Saint Georges de Didonne (64%) ou encore Vaux sur Mer (63%). Le
taux de vacance est particulièrement faible sur ces communes-ci, car le marché du logement est très tendu.
5.2.1 L’impact du tourisme sur le logement avec le phénomène
« airbnb »
Lors des rencontres communales avec élus de la CARA et de l’enquête et auprès des acteurs de l’habitat du
territoire, une problématique a plusieurs fois été soulignée : celle des locations saisonnières qui concurrencent
énormément les locations à l’année.
En effet, de nombreux propriétaires préfèrent louer leur logement de septembre jusqu’en avril, mai ou juin, pour
pouvoir le louer à la semaine en saison estivale. Les principales offres d’hébergements touristiques de la CARA
passent principalement via le site internet Airbnb (plateforme communautaire créée en 2007 permettant à des
particuliers de mettre en location et/ou de louer un logement ou une chambre chez l’habitant).
En mai 2021, 2 586 logements sont loués via Airbnb ou Vrbo (principalement plateforme de locations saisonnières)
sur la CARA. Plus de la moitié est située sur le pôle de centralité. En moyenne, la location coûte 91€ par nuit et
par logement. Les tarifs sont plus élevés dans le pôle diffus parce que les logements sont plus grands et peuvent
accueillir plus de personnes que dans le pôle de centralité. Les revenus mensuels observés sur la CARA indiquent
des revenus mensuels moyens de 796€. Ces revenus sont en général plus importants que ceux d’une location à
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
Arces Arvert Barzan
Boutenac-Touvent
Breuillet
Brie-sous-Mortagne
Chaillevette
Le Chay
Chenac-Saint-Seurin-d'Uzet
Corme-Écluse
Cozes
L'Éguille Épargnes Étaules Floirac Grézac
Les Mathes
Médis
Meschers-sur-Gironde
Mornac-sur-Seudre
Mortagne-sur-Gironde
Royan
Sablonceaux
Saint-Augustin
Saint-Georges-de-Didonne
Saint-Palais-sur-Mer
Saint-Romain-de-Benet Saint-Sulpice-de-Royan
Saujon
Semussac
Talmont-sur-Gironde
La Tremblade Vaux-sur-Mer Communauté…
Taux de résidences secondaires et de logements vacants à l'échelle de la CARA Source : Données LOVAC 2021
Logements vacants Résidences secondaires
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 l’année, mais les frais liés le sont également (impôts, taxation, coûts de gestion, contraintes sociales, dégradations
plus fréquentes, etc.).
Selon l’étude GIP littoral, sur le territoire de la CARA en 2023, on recense 7 356 location de courte durée, avec
une explosion de + 414% entre 2016 et 2023, et +21% entre 2019 et 2023.
La location à la semaine est économiquement avantageuse pour les propriétaires, car les revenus mensuels qu'elle
génère sont plus de deux fois supérieurs à ceux d'un logement en location libre et plus de trois fois supérieurs à
ceux d'un logement conventionné ANAH.
Malgré les taxes sur le loyer Airbnb, cette option reste plus attractive pour les propriétaires. En conséquence, les
locations à l'année sont moins fréquentes, ce qui oblige la population travaillant sur le territoire de la CARA,
surtout dans les communes centrales, et recherchant une location, à s'éloigner davantage.
55%
27%
12%
6%
Localisation de l'offre saisonnière via Airbnb et Vrbo sur la
CARA
Source: données AirDNA
Centralité Proximité Intermédiaire Diffus
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 5.3 Un parc de logement relativement récent…
Le parc de logement de la CARA est relativement récent, généralement construit entre 1971 et 1990 :
- 67% des logements de la CARA ont été construits entre 1970 et aujourd’hui.
- 20% ont été construits entre 2006 et 2015, alors qu’au niveau du département des Charente, seulement
11.6% ont été construits pendant cette même période.
En comparaison avec les échelons supérieurs, le parc de logements de la CARA est plus récent, car la part
départementale de logements construits entre 1970 et 2017 est seulement de 52%.
Entre les 33 communes, des différences existent aussi :
- Certaines communes disposent d’un parc de logements plus ancien, où la part des logements datant
d’avant 1919 est plus importante : Chenac Saint Seurin d’Uzet (38%), Brie sous Mortagne (38%),
Epargnes (35%).
- D’autres communes ont vu leur parc de logement se développer sur une période plus récente, avec un
parc de logement récent, construit après 2006 : Les Mathes (35%), Arvert (33%).
8,8%
2,7%
12,0%
8,1%
23,3%
4,9%
4,8%
5,8%
3,0%
7,0%
19,2%
27,8%
16,1%
11,0%
10,4%
26,2%
28,3%
23,8%
27,9%
21,3%
19,2%
17,7%
19,1%
24,0%
16,2%
19,6%
16,7%
21,1%
23,9%
19,1%
2,1%
2,0%
2,2%
2,1%
2,6%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Communauté d'agglomération Royan Atlantique
Niveau 1 : Centralité
Niveau 2 : Equilibre
Niveau 3 : Proximité
Niveau 4 : Ruralité
Répartition des résidences principales selon leur date d'achévement en 2020 Source : INSEE RP2020
avant 1919 1919 à 1945 1946 à 1970 1971 à 1990 1991 à 2005 2006 à 2015 Depuis 2015
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 5.4 … mais qui engendre des besoins d’adaptations
5.4.1 Un parc de logements nécessitant des travaux de rénovation
énergétique
Le territoire de la CARA se distingue par son fort pourcentage de résidences secondaires : 43.5% de résidences
secondaires, et seulement 52.5% de résidences principales. Le territoire est aussi soutenu par une dynamique
significative, avec un accroissement des logements avec une production de + 7 448 logements entre 2010 et
2020, avec un accroissement de 10%, pour arriver à 83 432 logements en 2020. On observe notamment une
évolution plus forte sur les pôles de proximité. Ce développement est dû à une évolution des résidences
principales (+ 5522 logements), mais aussi des résidences secondaires. (+ 1306 logements).
À noter que depuis les années 2000, le nombre de logements a explosé sur certaines communes du territoire de
la CARA, notamment Semussac (+98%), Saint Augustin (+70%), et Saint Sulpice de Royan (+76%), médis (+70%)
ou encore Arvert, Arves et le Chay (+61%).
Le parc de logements est assez récent, mais il est important de noter que la majorité des logements sur le territoire
sont des logements individuels, représentant 74 % du total. Ces logements sont principalement construits avant
1990.
Cependant, le Plan Climat-Air-Énergie Territorial (PCAET) constate que les réglementations thermiques
deviennent plus strictes et contraignantes à partir des années 90, offrant des garanties en termes d'isolation
thermique. La vulnérabilité des logements de la CARA provient en grande partie du fait que la plupart d'entre eux
ont été construits avant 1990, ainsi que de la proportion élevée de résidences secondaires, qui représentent près
de la moitié des logements.
Cela pose la question concernant l'adaptation des logements aux changements climatiques, car les anciennes
constructions ne possèdent pas une isolation thermique optimale.
181
210
249 258
274
159
178
218
238
256 257
311
427 413
448
144 155
192 205
219
100
150
200
250
300
350
400
450
500
1990 1999 2009 2014 2020
Evolution du nombre de logements depuis 1990 sur la CARA
Source : INSEE 2020
Communauté d'agglomération Royan Atlantique Niveau 1 : Centralité
Niveau 2 : Equilibre Niveau 3 : Proximité
Niveau 4 : Ruralité
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Selon le diagnostic du PCAET arrêté en 2022, le deuxième secteur émetteur de GES sur le territoire de la CARA
est le secteur résidentiel avec 26% de part. Cela les rend vulnérables face à l'augmentation des températures et
entraîne également une consommation énergétique élevée, notamment pour le chauffage. Par conséquent, le
secteur résidentiel est un enjeu majeur pour la réduction de la consommation d'énergie et des émissions de gaz
à effet de serre (GES).
Ce constat soulève aussi une autre problématique liée aux politiques publiques de rénovation énergétique. Étant
donné qu'une part importante des logements sont des résidences secondaires, cela limite la marge de manœuvre
de la collectivité pour mettre en place des politiques de rénovation énergétique.
Même si la population de la CARA est relativement aisée sur le plan économique, la tendance à la hausse des prix
de l'énergie (comme indiqué dans le graphique ci-dessous) incite à travailler dès maintenant sur la maîtrise de la
consommation énergétique et l'utilisation de sources d'énergie moins coûteuses. Cela vise à protéger la
population d'une éventuelle augmentation qui pourrait avoir un impact économique dans les années à venir.
Pour estimer les dépenses des ménages en matière énergétique, nous pouvons recourir à l’analyse de la facture
énergétique du territoire1. Tout d’abord, le secteur résidentiel2 représente environ 48% des consommations
énergétiques du territoire de la CARA, contre 30% sur pour le département et est le 1er poste de la facture
énergétique du territoire après le transport routier qui représente la part majoritaire sur le territoire.
1 La facture énergétique correspond aux dépenses énergétiques de l’ensemble des acteurs du territoire : ménages, mais aussi
entreprises, acteurs publics, etc.
2 Tous types de logements inclus, y compris logement social
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Le graphique suivant représente la part de la consommation d’énergie sur le territoire de l’agglomération de
Royan Atlantique, en séparant les consommations des différents vecteurs énergétiques :
• Gaz de ville, aussi appelé gaz « naturel ».
• Électricité, pouvant alimenter des radiateurs électriques ou des pompes à chaleur.
• Bois-énergie et autres énergies renouvelables (EnR) thermiques : solaire thermique, géothermie, etc.
• Produits pétroliers : fioul, propane.
La part de consommation de l’électricité et des produits pétroliers (fioul, propane) est beaucoup plus élevée sur
le territoire de la CARA que sur le reste du département des Charente-Maritime, même si on observe que la
consommation du secteur résidentiel à l’échelle du département a légèrement baissé d’environ 9% entre 2005
et 2019, malgré la croissance du parc de logement.
48%
15% 2%
4%
31%
Part des consommations énergétiques finale sur le territoire de la
CARA Gwh
Source: OREGES 2020
Résidentiel Terrtiaire Industrie Agriculture, forêt, et pêche Transport
37%
12% 16%
35%
Consommation d'énergie finale thématique sur le territoire de
la CA Atlantique Gwh
Produits pétroliers Gaz naturel ENRth et déchets, biocarburants Electricité
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 En termes de vecteurs énergétiques utilisés, les consommations d’énergie dans le résidentiel des Charente-
maritime concernent majoritairement la consommation d’électricité, suivie par la consommation de gaz naturel
et d’EnR thermiques (essentiellement bois-énergie c’est-à-dire granulés et bûches) comme sur le reste du
territoire national, la part de ces deux énergies s’étant renforcée au cours de la période au détriment du
fioul/propane (produits pétroliers).
Le graphique suivant représente les parts des mêmes vecteurs en termes de contribution à la facture
énergétique. L’électricité étant le vecteur onéreux, sa part s’en trouve logiquement renforcée dans cette
représentation. Le bois et autres EnR thermiques sont dans le cas inverse (cf. graphique plus haut, sur le prix des
énergies).
Par ailleurs, les énergies fossiles et électriques ayant un impact important sur le plan environnemental, il est
d’autant plus important de travailler à la réduction des consommations et à leur substitution par d’autres sources
moins impactantes.
5.4.2 Des impératifs climat qui requièrent une intervention sur le
parc existant
Le paragraphe précédent a montré que les consommations du secteur résidentiel étaient en baisse continue,
notamment sous l’effet de la croissance du parc de logements du département des Charente-Maritime.
Le territoire régional de Nouvelle-Aquitaine n’est pas encore sur la tendance qui doit le mener à l’objectif
intermédiaire fixé dans le SRADDET en 2030. Le SRADDET (Schéma Régional d’Aménagement, de
Développement Durable et d’Égalité des Territoires) a un objectif de réduction de 45% de GES par rapport à
2010, puis au facteur 4 en 2050 avec une réduction de 75 % des émissions de GES par rapport à 2010.
Il est donc nécessaire de redoubler d’efforts sur la diminution des consommations énergétiques dans le secteur
du résidentiel, sur le développement des énergies renouvelables, mais également sur la maîtrise de l’étalement
urbain, et revoir les types de production de logements, afin de réduire l’empreinte carbone de Nouvelle-
Aquitaine.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 5.4.3 Les dispositifs de soutien à la rénovation énergétique
actuellement en œuvre sur le territoire
Le dispositif PIG CARA RENOV’
Des dispositifs de soutien financier existent à l’échelle nationale (MaPrimeRénov, Certificats d’Économie
d’Énergie entre autres), mais la mise en place d’un service local d’accompagnement est très souvent nécessaire
pour permettre aux ménages modestes et non modestes de s’engager dans une démarche de rénovation
performante de leur logement.
La CARA a mis en place, suite à une étude pré-opérationnelle lancée en 2021, un programme d’intérêt général (PIG). La première phase de diagnostic réalisée dans le cadre de l’étude pré-opérationnelle a permis de mettre en
évidence les enjeux principaux liés à l’habitat, sur le territoire de la CARA. Ces enjeux se répartissent en 4
thématiques principales qui concernent tout le territoire de la CARA :
• La lutte contre l’habitat indigne
• La lutte contre la précarité énergétique
• L’aide au maintien à domicile
• Le développement du parc locatif social privé
En complément des quatre problématiques majeures évoquées précédemment, deux autres enjeux ont été mis en lumière lors du diagnostic. Celui-ci a en effet révélé que, depuis soixante ans, les nouvelles constructions se
sont principalement développées en périphérie, entraînant un phénomène d’étalement urbain marqué. Associée
à la rareté et aux contraintes du foncier disponible, cette dynamique accentue la pression foncière et la tension
sur le marché immobilier. Dans ce contexte, encourager l’accession à la propriété dans l’habitat ancien
constituerait une solution pertinente pour revaloriser le bâti existant tout en limitant l’expansion urbaine. La
vacance résidentielle représente un enjeu d’échelle intercommunale, affectant en particulier les pôles
intermédiaires et diffus, où la proportion de logements inoccupés est plus importante. Ce phénomène est d’autant
plus marqué dans les pôles diffus, où la vacance revêt un caractère plus structurel, avec une concentration
notable dans certains centres-bourgs.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Adopté le 7 septembre 2022, ce dispositif opérationnel s’applique aux 33 communes de l’agglomération Royan
Atlantique et intervient sur cinq axes principaux : la requalification de l’habitat dégradé, vacant et obsolète, le
développement d’une offre locative abordable et de qualité, la lutte contre la précarité énergétique, le maintien
à domicile des personnes en situation de fragilité, ainsi que le soutien à l’accession à la propriété au sein des
centres-bourgs.
Le diagnostic de l’étude pré-opérationnelle n’a pas observé de problématiques importantes sur des ilots
spécifiques et dans le cadre d’un premier programme local sur le territoire de la CARA. Ainsi, le Programme d’Intérêt Général (PIG) était la réponse la plus pertinente aux enjeux du territoire. Ce dispositif ne concerne donc
pas uniquement les ménages modestes, mais aussi les niveaux de revenus intermédiaires et supérieurs. En effet,
ces CSP représentent une consommation d’énergie importante, sont essentiellement propriétaires occupants et
disposent de ressources permettant de mener à bien un projet de rénovation ambitieux. Ces ménages constituent
donc une cible importante du PLH du point de vue de la transition énergétique du territoire.
Ainsi, à la date de rédaction de ce rapport, les dispositifs précités proposent les services suivants à la population
de la CARA sont :
• Actions sur la demande :
• Plateforme CARA RENOV’ avec des conseillers.eres à distance par téléphone et mail, ainsi que rendez-vous du lundi au vendredi)
• Un espace info énergie de la communauté d’agglomération Royan Atlantique, qui accompagne gratuitement les propriétaires pour toutes les questions techniques et financières liées à l’énergie.
• Permanences tenues tous les derniers lundis de chaque mois à la CARA, La Tremblade, à Cozes, avec la présence d’une conseillère Habitat
• Conseil renforcé personnalisé (accompagnement technique et administratif de travaux de rénovation, comprenant une visite à domicile des ménages) par les technicien.nes de SOLIHA.
• Actions de communication :
• Conférence de presse pour le lancement de l’opération
• Rencontres avec les entreprises du secteur
• Articles de presse
Sur l’ensemble des dossiers subventionnés, seulement 40% pour les dossiers concernaient la « Lutte contre la
précarité énergétique ». La majorité des dossiers se trouvent sur le bassin de vie de Royan. Les objectifs initialement prévus sur le territoire pour l’année 2022 ont été réalisés à 23%, ce qui démontre la difficulté de
mobilisation des propriétaires sur la CARA.
Les 6 dossiers « Lutte contre la précarité énergétique » ont été réalisés dans des communes différentes :
• Tous les logements rénovés ont été construits avant 1989, dont 50% avant 1948.
• La superficie moyenne des logements est de 131m².
• 83% des personnes référentes du ménage sont actives professionnellement.
• 50% des personnes référentes du ménage ont entre 20 et 39 ans.
• 5 ménages sur 6 ont des revenus très modestes
D’autre part, il a été difficile de mobiliser les propriétaires bailleurs. Depuis le lancement de CARA RENOV’,
aucun dossier de propriétaire bailleur n'a été constitué, malgré quelques contacts établis lors des permanences et des visites.
Toutefois, l’inexistence de dossiers agréés peut s’expliquer par plusieurs raisons :
- Les dossiers sont plus difficiles à monter et plus contraignants pour le propriétaire.
- Les hausses des taux d’emprunt et l’inflation qui impacte directement le coût des matériaux peuvent être mises en cause dans l’absence de projets d’investissement locatif conventionné sur cette fin d’année
2022.
- L’investissement locatif conventionné ne paraît pas suffisamment attractif dans un territoire où la
demande locative touristique est très forte.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Des actions de communication pourraient être engagées pour lancer la dynamique, comme la mise en place de
réunion d’information avec les partenaires (communes, partenaires sociaux, artisans…), de réunion d’information
avec les propriétaires bailleurs et les agents immobiliers, témoignages de propriétaires bailleurs issus d’un autre
territoire (CARO, CDA Saintes). Cela laisse présager une progression possible de l’accompagnement des habitants
de la CARA et donc du volume de travaux de rénovation sur le territoire.
En 2022, 15 dossiers ont été co-financés par la CARA et par l’ANAH, pour un montant de 119 025€, 5 dossiers financés par la caisse de retraite pour un montant de 12 313€, et 5 dossiers financés par le conseil départemental 17 pour un montant de 2500€. Au total, ce sont 133 838€ qui ont été mobilisés par les propriétaires occupants. Ce type de dynamique représente des impacts positifs pour l’économie locale et le secteur du bâtiment en particulier.
5.4.4 Un parc privé potentiellement indigne situé pour la moitié sur
les pôles de centralité et intermédiaire
Sur le territoire de la CARA, en 2019, 2 013 logements ont été identifiés comme appartenant au parc privé potentiellement indigne3, soit 4,5% des résidences principales privées, et 1 061 logements locatifs privés ont été également identifiés comme PPPI, soit 9.7% des logements locatifs privés du territoire.
À titre de comparaison, les résidences principales privées appartenant au PPPI sont de 5% pour le département des Charente- Maritime, et de 10.2% pour les logements locatifs privés PPPI, soit très légèrement plus élevés que l’agglomération de Royan Atlantique.
• 29.3% des logements du PPPI sont situés dans le pôle de centralité et 18% dans les pôles d’équilibres, suivi par
les pôles de proximité avec 15% des logements considérés comme PPPI.
Il est important de noter qu’un décalage est observé entre le Parc potentiellement indigne et le nombre de signalements (23 dossiers ont fait l’objet d’un signalement en 2021 et 38 dossiers en 2022). Certaines situations de mal-logement pour de nombreux propriétaires occupants restent sans solutions et sont notamment dues à :
• L’absence d’une procédure identifiée et d’un suivi qui permettraient de trouver une solution aux ménages qui sont souvent isolés. En effet, la plupart des situations restent inconnues et difficiles à repérer. • Le manque de moyens financiers pour engager des travaux.
• La méconnaissance de la réglementation et de l'existence du PDLHI • Le fait que certains propriétaires n’ont pas conscience de la dégradation de leur logement et se mettent en danger.
• La crainte de perdre son logement en secteur tendu peut aussi engendrer un blocage chez les locataires d’un logement indigne ou insalubre, qui de fait, ne se manifestent pas.
Le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne coordonne une pluralité d’acteurs sur le territoire, dont notamment la DDTM, la marie et la police municipale, la CAF, le CCAS et l’opérateur SOLIHA.
Ils interviennent à 3 étapes majeures :
• Le repérage des situations en incitant les ménages occupants à signaler les situations. • La visite et le diagnostic des logements afin d’évaluer les dysfonctionnements et le niveau de dégradation • L’engagement des mesures nécessaires à la résorption de l’habitat indigne. L’intérêt de mettre en place un dispositif communautaire est de fédérer les partenaires (collectivités, partenaires sociaux, de l’immobilier et du bâtiment, associations locales, etc.) pour améliorer le repérage, l’orientation et le suivi des ménages. Cela permet également de mener une véritable communication auprès des partenaires et du grand public.
3 Les données PPPI 2019
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 5.4.5 Les copropriétés dégradées
D’après une étude menée par le Centre d‘Études et d‘Expertise sur les Risques, l‘Environnement, la Mobilité et l‘Aménagement (CEREMA) sur les copropriétés en 2018, 49 520 copropriétés étaient recensées en Nouvelle- Aquitaine en 2015, dont 5 415 en Charente-Maritime, soit 11 % des copropriétés de la région.
Un classement des copropriétés a été établi, sachant que la classe A, a un faible potentiel de fragilité, et la classe D, un fort potentiel de fragilité. Selon cette étude, la CARA dénombre entre 100 et 500 copropriétés de classe D. D’après une étude menée par la DDTM de la Charente-Maritime en 2019, 1 848 copropriétés sont recensées sur le territoire de la CARA.
• Les copropriétés situées dans la CARA
La ville de Royan a été repérée comme l’une des plus concernées par la présence de copropriétés en classe D (plus de 100), ainsi que Saint-Palais-sur-Mer et Saint-Georges-de-Didonne (entre 11 et 50). Il s’agit donc des communes situées sur le littoral et dans le pôle de centralité. Les communes de La Tremblade, Arvert, Vaux-sur- Mer, Mornac-sur-Seudre, L’Éguille, Médis et Semussac sont aussi concernées, mais le nombre de copropriétés en difficulté est faible (moins de 10).
Seulement 1 252 copropriétés, soit 68 %, sont recensées sur le Registre National des Copropriétés (RNC), alors que la loi ALUR a rendu l’immatriculation des copropriétés sur le RNC obligatoire depuis 2014. Nous n’avons donc pas les données de toutes les copropriétés du territoire.
Ce sont surtout des petites copropriétés : 64 % d’entre elles possèdent moins de 10 lots, ce qui est sensiblement comparable avec la Charente-Maritime (74 %) ou, de manière plus globale, avec la Nouvelle-Aquitaine (75 %). Bien que la majorité des copropriétés aient été construites à partir de 1975, c’est-à-dire après les premières réglementations thermiques, 38 % auraient potentiellement besoin de réaliser des travaux d’amélioration énergétique.
Par ailleurs, 65 % des logements en copropriété sont des résidences secondaires et 5 % sont des logements vacants. Cela signifie que 70 % des logements en copropriété sont inoccupés au moins une partie de l’année. Bien que la part des résidences secondaires en copropriété soit plus élevée qu’en Charente-Maritime (36 %), le département a lui-même une part plus élevée qu’en Nouvelle-Aquitaine (16 %).
Parmi les résidences principales, 51 % sont occupées par des locataires du parc privé et 48 % par des propriétaires occupants (PO). De plus, 32 % des PO en copropriété sont modestes ou très modestes.
Les copropriétés sont principalement situées dans la partie nord de la CARA : 86 % d’entre elles se trouvent dans les communes du pôle de centralité, notamment à Royan, qui recense 59 % des copropriétés de la CARA.
• Identification des copropriétés fragiles
Grâce au croisement des fichiers fonciers et des données du RNC, l’étude pré-opérationnelle a pu identifier les copropriétés qui présentent des éléments de fragilité.
En effet, 54 % des copropriétés, soit 682 parmi les 1 252 recensées, sont concernées par au moins un élément de fragilité :
• 210 copropriétés ont des éléments de confort médiocres (catégories 6 et 7, MAJIC 2020). • 318 copropriétés, soit 25 %, ont au moins un logement vacant (DGFIP 2020), dont 91 le sont depuis plus de 3 ans.
• 14 % des copropriétés présentent une part d’impayés, mais seulement 4 % en ont une supérieure à 8 %, ce qui leur permet d’être éligibles à la prime "copropriété en difficulté" de MaPrimeRénov’ Copropriétés. • En moyenne, le montant des impayés par copropriétaire en situation d'impayés est de 1 564 €, avec des montants allant de 313 € à 19 343,75 €.
• 35 % des copropriétés n’ont pas de syndic. Cette proportion est encore plus élevée pour les copropriétés de moins de 10 lots (43 %).
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Les copropriétés sans syndic sont potentiellement plus fragiles, puisque c’est le syndic qui fait respecter le règlement de copropriété, exécute les budgets de dépenses courantes et met en œuvre les décisions de travaux. Suite à la mise en place du nouveau dispositif MaPrimeRénov’ Copro, les copropriétaires se renseignent de plus en plus sur les aides à la rénovation. Ce dispositif va donc probablement encourager les copropriétés à s’inscrire sur le RNC pour pouvoir déposer un dossier de demande d’aides.
• Identification des copropriétés potentiellement dégradées
Sur le territoire de la CARA, 54 copropriétés ont été repérées comme potentiellement dégradées ou en difficulté. Toutes les copropriétés ayant un taux d’impayés supérieur à 8 % ont été comptabilisées.
Parmi les copropriétés potentiellement fragiles :
• 87 % sont situées en centralité, principalement à Royan (65 %).
• 52 % sont des copropriétés de moins de 10 lots.
• Elles ne présentent pas un bâti particulièrement ancien, puisque les périodes de construction sont assez homogènes.
• 43 % d’entre elles ont au moins un logement vacant, dont 13 le sont depuis plus de 2018. • Seulement 10 copropriétés sont en catégorie d’entretien 6 ou 7.
• 89 % ont un taux d’impayés supérieur à 8 %.
• 43 % n’ont pas de syndic.
Finalement, les copropriétés potentiellement en difficulté présentent surtout des fragilités au niveau des impayés.
De plus, étant donné qu’une importante partie des logements en copropriété sont des résidences secondaires, il est fortement probable qu’il existe des besoins en rénovation énergétique. En effet, les propriétaires de ces résidences viennent majoritairement en période estivale et ne voient pas l’intérêt de réaliser des travaux d’économie d’énergie. Les travaux ne sont donc pas votés en assemblée générale et ne peuvent être réalisés.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 6. L’occupation du parc de logements
6.1 Pour aller à l’essentiel
Source : INSEE 2020 CARA Charente
Part des propriétaires 70.8% 65.5%
Part des locataires privés 23.4% 24.6%
Part des locataires du parc
social 3.5% 7.9%
Part des logés gratuit 2.3% 2%
Taux de logements locatifs
social au 01.01.2020 (sce : RPLS) 5.1% 9.6%
L’occupation du parc de logements de la CARA se caractérise par une prépondérance de propriétaires occupants.
Les locataires, du parc privé et du parc social, ne représentent que 1/4 des occupants du parc de logements.
Le parc locatif social est restreint, ne représentant que 4.5% des résidences principales. Pour autant, l’ensemble
des communes veillent au développement de ce parc qui répond à une demande insatisfaite sur le territoire. À
ce jour, 7 communes sont concernées par les obligations relatives à l’article 55 de la loi SRU. Une nouvelle
commune, Arvert, rentre dans l’obligation relative à la loi SRU depuis peu. Dans les prochaines années, les
communes de Breuillet (3031 habitants), et de Meschers sur Gironde (3131 habitants), vont également être
soumises à cette obligation dès lors que leur population dépassera les 3 500 habitants.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 6.2 Un parc composé principalement de propriétaire occupant
Le parc de logement de la CARA est essentiellement occupé par des propriétaires : 70,8% en 2020 contre 65,5%
de propriétaires à l’échelle du département. Le parc locatif reste très peu présent avec seulement 1/4 de
locataires sur le territoire de la CARA, et est particulièrement accentué sur les pôles de proximité et en milieu
rural. Cette offre est insuffisante pour offrir des réponses adaptées permettant de fluidifier le parcours résidentiel
des ménages. Elle est aussi sous tension compte tenu de la faible rotation dans ce parc locatif.
6.3 Un taux de vacance très disparate selon les communes qui
témoigne d’un marché du logement tendu et déséquilibré
6.3.1 Une vacance très faible sur le pôle urbain
Un logement vacant est au sens de l’INSEE, un logement inoccupé se trouvant dans l’un des cas suivants :
• Proposé à la vente ou à la location
• Déjà attribué à un acheteur ou un locataire en attente d’occupation • En attente de règlement de succession
• Conservé par un employeur pour un usage futur au profit de l’un de ses employés • Gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (par exemple un logement très vétuste).
Sur le territoire de l’agglomération, on note une très faible vacance sur le pôle urbain, qui ne cesse de baisser
depuis les années 90, alors qu’elle augmente sur les pôles d’équilibre et le secteur rural.
Les communes de Saint Palais sur Mer, Les Mathes, Saint Augustin ont un taux de vacance inférieur à 2%, ce qui
témoigne d’un parc verrouillé et sous tension, avec une demande largement supérieure à l’offre de logements
proposés. Le bassin de vie de Royan, quant à lui est aussi sous tension, avec une vacance entre 2 et 4%.
Ce taux de vacance particulièrement élevé est un enjeu important pour le territoire de l’agglomération. Il va
sûrement être amené à baisser encore dans les prochaines années au vu des efforts produits l’ensemble des
autres communes du territoire qui auront pour objectif de produire des logements et de remettre sur le marché
les logements vacants, afin d’équilibrer le marché du logement et l’offre sur l’ensemble de la CARA.
63,7% 70,5%
78,6% 80,9%
5,9% 3,0%
1,5% 0,3% 28,3%
24,5% 17,3% 16,1%
2,2% 2,0% 2,6% 2,6%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Niveau 1 : Centralité Niveau 2 : Equilibre Niveau 3 : Proximité Niveau 4 : Ruralité
Répartition des résidences principales selon le statut
d'occupation en 2020
Source : INSEE 2020
Propriétaires Locataires parc social Locataires du parc privé Logés gratuit
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 En effet, un taux de vacance supérieur à 8% commence à devenir préoccupant, car au-delà de ce qui est nécessaire à la rotation normale du marché immobilier (mise en location et en vente).
6.3.2 Une vacance liée à l’habitat ancien sur le reste du territoire
Les logements vacants présents sur le territoire de la CARA sont principalement des maisons (76% selon les
données DGFIP 2020), et à 96% des logements du parc privé (données MAJIC 2020).
Ces logements sont situés dans les centres anciens des autres communes du territoire, hors pôle urbain, et plus
de la moitié a été construite avant 1974, c’est-à-dire avant les premières réglementations thermiques.
Ces logements ont donc potentiellement besoin d’être réhabiliter énergétiquement, et certains propriétaires
peuvent être parfois découragés et se tournent alors vers des biens plus récent et plus spacieux.
0
200
400
1990 1999 2009 2014 2020
Evolution du nombre de logements vacants par bassin de vie à l'échelle de la CARA
Source: INSEE 2020
Communauté d'agglomération Royan Atlantique Bassin de vie de Royan
Bassin de vie de Saujon Bassin de vie de Cozes/ Mortagne sur Gironde
Bassin de vie de la Presqu'île d'Arvert
30%
27%
24%
19%
Période de construction des logements vacants dans la CARA
Source: Données MAJIC 2020
Avant 1949 Entre 1949 et 1974 Entre 1975 et 1999 A partir de 2000
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 D’autre part, 63% des logements vacants sont dans une catégorie d’entretien entre 6 et 8, ce qui signifie que les
éléments de conforts sont médiocres. Les catégories 7 et 8 considèrent que le logement est potentiellement
insalubre et représentent 5% des logements vacants du territoire de la CARA.
Il est nécessaire de différencier deux types de vacance de logements :
• Celle dite « de rotation » ou « conjoncturelle » concernant des logements vacants avant mise en vente
ou relocation.
• Celle dite « structurelle » pour laquelle des freins multiples ne permettent pas à certains logements d’être
occupés. Cette vacance structurelle concerne 1708 logements sur le territoire de la CARA, soit 35% du
parc de logements vacants dans la CARA.
Cette vacance, repérée de manière diffuse, ne constitue pas de poche de vacance structurelle à proprement
parler. Elle se situe principalement dans les communes les plus rurales, mais elle est aussi marquée dans certains
centres-villes et centres-bourgs des pôles intermédiaires et de proximité.
Dans certaines communes, la vacance structurelle est plus problématique, car elle s’inscrit dans une temporalité
longue pour des logements plus difficiles à remettre sur le marché en raison de dégradations importantes comme
sur les communes rurales de Boutenac-Touvent, Chenac-Saint-Seurin-d’Uzet, Saint-Romain-de-Benet, Floirac,
ou encore Brie-sous-Mortagne-sur-Gironde.
La vacance structurelle sur le territoire de la CARA est liée à plusieurs paramètres :
• Des logements inadaptés à la demande.
• L’état du bien et l’ampleur des travaux nécessaires.
• Les freins liés à la propriété du bien (successions, stratégie patrimoniale).
37%
58%
4%
1%
Catégories d'entretien des logements vacants dans le CARA
Source: Données MAJIC 2020
Catégorie <5 Catégorie 6 Catégorie 7 Catégorie 8
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Afin de lutter contre ce phénomène de vacance, qui tend à s’améliorer depuis 2019, plusieurs actions ont été
entreprises, afin de poursuivre cette dynamique de résorption de la vacance, avec notamment :
• La mise en place d’un PIG (programme d’intérêt général) à l’échelle de la CARA, pour une action spécifique sur l’habitat ancien avec une incitation financière pour la rénovation énergétique, et les
réhabilitations lourdes.
• Le réinvestissement des logements vacants dans le centre-ville (pratique d’acquisition foncière de la part
de la commune).
4%
6%
25%
65%
Durée de la vacance des logements vacants dans la CARA
Source: Données DGFIP 2020
Avant 2000 Entre 2000 et 2009 Entre 2010 et 2017 A partir de 2018
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 7. Le parc social, une obligation et un besoin
7.1 Une offre locative sociale encore faible malgré une
production en hausse
Au 1er janvier 2021, le parc locatif des bailleurs sociaux de la CARA compte 2221 logements sociaux, dont 47
logements non conventionnés, et 2174 logements conventionnés, selon la base du Répertoire du Parc Locatif
Social (RPLS). Parmi ces logements, 441 se trouvent en QPV.
La ville de Royan polarise 6 logements sociaux sur 10. Six autres communes abritent 30% du parc social : Saujon,
La Tremblade, St George de Didonne, Les Mathes, Vaux sur Mer, et Semussac.
Sur les autres communes de CARA, la part du parc locatif social reste restreinte, comprise entre 7% et 0,2% des
parcs de logement des autres communes de la CARA.
Ces chiffres par communes depuis le 1er janvier 2021, du fait des projets en cours sur le territoire, et notamment
sur les communes d’Arvert, Breuillet, Etaules, la Tremblade, Meschers sur Gironde, Royan, Semussac, Saujon,
Vaux sur Mer et Saint Sulpice.
À dire d’acteurs….
Il existe une réelle tension sur le parc locatif social de la CARA, malgré une forte production depuis quelques années.
L’offre est restreinte, mais la demande est importante compte tenu de la localisation très attractive de la CARA, des
niveaux de prix élevés dans le marché libre et de la difficulté des ménages à se loger. Le développement de cette offre
de logement abordable est un enjeu important pour éviter que le marché local soit de plus en plus sélectif.
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
Répartitions des logements conventionnés sur le territoire de la CARA Source: RPLS 2020
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7.2.1 Sept communes soumises à la loi SRU
Au total, 7 communes de l’agglomération de Royan Atlantique sont soumises à l’article 55 de la loi SRU.
L’ensemble de ces communes sont dotés de CMS ( contrat de mixité sociale) dont les objectifs quantitatifs sont
respectés. L’article 55 de la loi SRU impose à sept communes de la CARA (communes ayant plus de 3 500
habitants situés dans des EPCI de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15
000 habitants) une production minimum de logements locatifs sociaux sur des résidences principales.
Les communes de Breuillet, St Sulpice de Royan, Meschers-sur-Gironde, Médis, approchent du seuil SRU, et
auront un taux minimal de production de logements sociaux ( cf. document d’orientations du PLH).
Néanmoins, le projet de loi 3DS propose une refonte du rattrapage SRU.
Le projet envisage les modifications suivantes :
- Abandon de l’objectif d’atteinte des objectifs de construction de logements sociaux en 2025.
- Suppression de la date butoir et basculement vers un rattrapage glissant. L’idée est qu’à chaque période
triennale, les communes aient un objectif de production de logement social, leur permettant d’atteindre
l’objectif de 20% ou 25% de logement parmi les résidences principales.
- Possibilité de mettre en place des Contrats de Mixité sociale signés entre communes, Etat et EPCI, permettant
de négocier un objectif différent pour 6 ans
Le projet de loi est encore en débat, il est possible que la loi qui sera votée ne soit pas adoptée dans ces mêmes termes.
Les communes concernées sont :
• Royan
• Saujon
• La Tremblade
• St-Palais-sur-Mer
• Vaux-sur-Mer
• Saint-Georges-de-Didonne
• Arvert
Communes Nombre de LLS
au 1er janvier
2021
Taux de LLS au
1er janvier
2021
Nombre de LLS
manquant pour
atteinte des 20%
Résidences
principales en
2020
Arvert 39 2% 307 1732
Saint-Georges-de-Didonne 120 4% 443 2815
Saint-Palais-sur-Mer 61 3% 355 2081
Saujon 163 4% 574 3687
La Tremblade 125 5% 344 2346
Vaux-sur-Mer 147 7% 286 2167
Royan 1328 12% 917 11227
7.2.2 65% de logements sociaux construits après 2001
Le parc de logements sociaux est très récent en comparaison avec le reste du territoire français. Au 1er janvier
2021, parmi les logements sociaux à l’échelle de la CARA, 65% ont été construits après 2001, représentant 1423
Accusé de réception en préfecture
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 logements. Et la dynamique de développement se poursuit puisque le parc social s’est considérablement
développé, rattrapant son retard, depuis 2010 représente près de la moitié du parc (61%).
À l’échelle de la CARA, 74% des logements sociaux sont des logements collectifs. La commune de Royan présente
la part de logement collectif la plus importante (85%) construite dans le cadre du QPV, et Vaux sur Mer avec 72%
de logements collectifs.
D’autres communes se distinguent par la part importante de logement individuel au sein du parc social, comme
Arvert avec 80% de logements sociaux individuels.
Le parc social de la CARA connaît un taux de rotation un peu plus élevé en 2021 que les années précédentes
(données RPLS 01.01.2022 : 15% contre 7,7 à 9% en 2019 et 2020). Le manque d’offre est une explication
majeure de ce manque de rotation, la typologie des logements y joue également. On peut donc en déduire que
la CARA rattrape son retard en matière de production de logement social, même si le nombre de logements
sociaux est encore insuffisant sur le territoire.
0
200
400
600
800
1000
CA Royan
Atlantique
Dont avant 1975 Dont de 1976 à
1989
Dont de 1990 à
1999
Dont de 2001 à
2009
Dont de 2010 à
2017
Répartition du type de logement selon sa période de construction
Source: RPLS 2020
T1 T2 T3 T4 et + Total
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Répartition du nombre de logements selon leurs types par commune au 1er janvier 2022
Source: RPLS 2022
Individuel Collectif
Accusé de réception en préfecture
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Au sein du parc de logements, les typologies de logement sont diverses. À noter que la part des T3 et T4 est plus
importante que les petits logements.
À dire d’acteurs…
Aujourd’hui, l’offre de petits logements (T1 et T2) reste particulièrement insuffisante. Les travaux menés par la CARA et
notamment dans le cadre des ateliers de la CIL (conférence intercommunale du logement), a démontré que ce segment
d’offre est le plus demandé par les ménages, et notamment les personnes de + de 65 ans (88% des demandes pour un
T ou T2), et chez les moins de 30 ans (64% de demandes pour un T1 ou T2).
7.2.3 Un Quartier prioritaire de la politique de la ville qui concentre
20% de l’ensemble du parc social
Selon les données RPLS 2022, le QPV Eco-quartier l’Yeuse-La Robinière, présent sur la ville centre de Royan concentre 441 logements sociaux, soit 20% de l’ensemble du parc de logements sociaux.
Le contrat de ville explicite la stratégie de la communauté d'agglomération en matière de cohésion urbaine et sociale. Il décrit les engagements des différents partenaires chargés de mettre en œuvre une approche globale pour revitaliser les quartiers relevant de la politique de la ville, en se concentrant sur les aspects liés au logement, à la population et au fonctionnement résidentiel.
Le contrat de ville met en évidence deux axes stratégiques :
• Promouvoir l'accueil et l'intégration des nouveaux habitants. L'objectif est de favoriser une intégration
réussie des nouveaux résidents qui ont des caractéristiques socio-démographiques différentes de
celles des résidents actuels du quartier, afin de créer un environnement propice à la cohésion sociale
et à un mode de vie résidentiel de qualité.
• Encourager la mobilité et le parcours résidentiel des habitants. L'objectif est de contrer les
phénomènes de confinement des ménages les plus vulnérables dans leur quartier, qui peuvent
entraver leurs véritables besoins et aspirations.
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
Répartition des logements par nombre de pièces
Source: RPLS 2022
T1 T2 T3 T4 T5 et +
Accusé de réception en préfecture
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 7.2.4 Un parc social qui rattrape son retard
Les attributions de logement ont été alimentées à 66% par le parc neuf qui représente 50% du parc. Le parc social
de la CARA rattrape son retard depuis 2010. En effet, entre 2010 et 2017, ce sont 789 logements locatifs sociaux
qui ont été produits, ce qui signifie qu’un logement sur deux a été construit depuis 2010.
Certaines communes, du fait de leurs projets, ont été plus proactives en termes de production de logements
sociaux, à commencer par Royan, Saint Palais sur Mer, Vaux sur Mer ou encore Saujon (au cours de la période
très récente, en 2021) depuis 2010.
215
135
64
134
32
162 169
32
173
39
0
50
100
150
200
250
2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013
Logements mis en service entre 2013 et 2022 à l'échelle de la CARA
Source: RPLS 2022
CA Royan Atlantique
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Le parc social de l’agglomération Royan Atlantique est financé à 74% par des financements PLUS, la moitié datant
d’avant 1977, et l’autre postérieure à cette date. On compte seulement 23% de PLAI (491 logements), et 3,4%
de PLS (74 logements).
Les PLAI, c’est-à-dire les logements destinés aux ménages ayant les plus faibles ressources (les revenus des
ménages correspondent à 60 % du plafond des ressources du Prêt Locatif à Usage Social, voir en annexe),
représentent 23 % de ces agréments.
Quant aux logements en accession sociale, ces derniers se sont développés au cours de la période très récente.
Afin d’aider à la production de logement social, la CARA révise actuellement son règlement des aides, avec des
critères de subventions à destination des bailleurs sociaux et un projet de bonification de 1000€/logement, pour
les PLUS PLAI, si petites typologies T1/T2. Auparavant, la CARA disposait d’un autre règlement des aides, avec
des aides communautaires à destination des PLUS et des PLAI dont l’enveloppe a été épuisée dans son intégralité.
La prochaine commission Habitat de l’agglomération de Royan Atlantique sera l’occasion de statuer sur ce
nouveau règlement via l’Union sociale pour l’Habitat.
7.2.5 Un parc social composé majoritairement de personnes seules
Un locataire sur deux est une personne seule
Si, selon les données OPS de 2020, 74% du parc social de la CARA est composé de T3 et +, 50% des logements sont occupés des personnes seules et 30% sont des familles monoparentales. Le nombre de ménages sans enfant représente, quant à lui seulement 6%. On ne note pas de distinction entre le parc en et hors QPV : 1 locataire sur 2 en QPV est une personne seule, et les familles monoparentales représentent 28% des occupants.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Répartition des logements sociaux financés ou agréés, par type de
financement
Source : RPLS 2022
PLAI PLUS avant 1977 (*) PLUS après 1977 (*) PLS logements construits
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Les jeunes de moins de 30 ans sous représentés dans le parc social
En 2020, les plus de 40- 59 ans représentent 43% et occupent quasiment la moitié du parc social.
Même si les mineurs représentent 28% des occupants des logements sociaux de la CA Royan Atlantique, les jeunes de moins de 30 ans représentent seulement 6%. C’est mécaniquement induit par le fait qu’1 ménage sur 2 ne compte pas d’enfants. Les plus de 60 ans, quant à eux, représentent 37% des locataires du parc (les standards du parc social se situent environ à 30%).
Le parc récent (construit depuis 2010), est plus orienté vers les jeunes ménages et vers les petites familles monoparentales qui représentent 35% des locataires (dominante des T3 et T2).
D’autre part, le parc en QPV accueille plus de personnes seules que dans le reste du parc de la CARA, et les
familles monoparentales sont légèrement moins présentes.
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
Personnes seules
Familles monoparentales
Familles nombreuses
Couples sans enfants
Couples avec enfants
Caractéristique de l'occupation du parc HLM en 2018 et 2020 en QPV et hors QPV
Source : OPS bailleurs sociaux- Traitement Eohs
2020 hors QPV 2020 en QPV 2020 2018
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%
Moins de 30 ans
De 30 à 39 ans
De 40 à 59 ans
De 60 à 74 ans
75 et plus
Occupants mineurs
Catégorie d'âge des occupants du parc social en 2018 et 2020 en QPV et hors QPV
Source: OPS bailleurs sociaux - Traitement Eohs
Hors QPV En QPV 2020 2018
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 1 ménage sur 2 en deçà des 40% des plafonds HLM
51% des locataires présentent des ressources en deçà des 40% du plafond HLM qui peu ou prou correspondent au seuil de pauvreté nationale. Le parc récent permet d’accueillir des ménages mieux répartis sur l’échelle des ressources. Pour autant, les ménages en deçà des 40% du plafond HLM y restent majoritaires. Parmi les locataires du parc social, 62% bénéficient des APL.
L’occupation du parc en QPV se distingue du reste du parc social, notamment par la précarité plus importante de ces occupants. En effet, près de 2/3 des ménages sont sous 40% des plafonds HLM, et 2/3 des ménages sont bénéficiaires de l’APL. En outre, il est important de noter que dans le parc ancien, un ménage sur 2 en deçà de 40% des plafonds HLM.
Plafonds de
ressources 2021 et
2023 : ANIL 2023
PLAI PLUS PLS
2021 2023 2021 2023 2021 2023
1 personne seule 11 531 12 032 20 966 21 878 27 256 28 441
2 personnes 16 800 17 531 27 998 29 217 26 397 37 982
3 personnes 20 203 21 082 33 670 35 135 43 771 45 676
4 personnes 22 479 23 457 40 648 42 417 52 842 55 142
5 personnes 26 300 27 445 47 818 49 898 62 163 64 867
6 personnes 29 641 30 930 53 891 56 236 70 058 73 107
44% des occupants du parc social de la CARA sont sans emploi
Les occupants du parc social sont à 38% en emploi, qu’il soit stable ou précaire, contre 44% sans emploi. Ce chiffre passe de 42% d’occupants sans emploi hors QPV à 48% dans les QPV. Il est à noter aussi que le parc le
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
<40%
40%-60%
60%-100%
100%
Bénéficiaires APL
Evolution des revenus et plafond HLM des occupants en 2018 et 2020 en QPV et hors QPV
Source : OPS bailleurs sociaux- Traitement Eohs
2020 hors QPV 2020 en QPV 2020 2018
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 plus récent accueille une part plus importante des ménages en emploi stable : près d’1/3 au détriment des ménages sans emploi, alors que le parc le plus ancien se distingue par 50% des ménages qui sont sans emploi.
7.2.6 Un parc social tendu
La disponibilité du parc social
Le parc de logements sociaux de la CARA apparaît comme un secteur tendu comme le montrent les indicateurs
suivants :
• Un taux de rotation très faible : 5,8% sur le parc ancien, notamment alimenté par le vieillissement des
locataires. La durée moyenne de bail de 7 ans, mais au gré d’un parc récent pour 1 logement sur 2. Sur le
parc plus ancien, la durée moyenne des baux est supérieure à 10 ans. Ces données indiquent une faible
disponibilité du parc social à la relocation.
Un taux de rotation faible peut signifier que les occupants sont captifs et ne peuvent poursuivre leur parcours résidentiel
dans un parc privé inaccessible, et un taux de rotation élevé peut indiquer une désaffection pour un parc qui a perdu de
son attractivité ou qui comporte un niveau de loyer élevé.
Ancienneté d’occupation et période
de construction (Source : RPLS 2020)
Baux signés
avant 2000
Baux signés
de 2000 à
2010
Baux signés
après 2010
Durée
moyenne du
bail
CA Royan Atlantique 12% 14% 75% 7 ans
Logements construits avant 1975 28% 21% 51% 11 ans
Logements construits de 1976 à 1989 28% 26% 46% 13 ans
Logements construits de 1990 à 1999 22% 34% 43% 11 ans
Logements construits de 2001 à 2009 5% 25% 69% 8 ans
Logements construits de 2010 à 2017 0% 0% 100% 3 ans
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
en emploi stable
en emploi précaire
chômeurs
sans emploi
Statut professionnel des occupants du parc social en 2018 et 2020 en QPV et hors QPV
Source: OPS bailleurs sociaux - Traitement Eohs
2020 hors QPV 2020 en QPV 2020 2018
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 • Un parc peu vacant : le parc social du territoire est fortement mobilisé, avec 3,7% du parc est vacant
pour des raisons techniques ou commerciales, soit un seuil minimal dans le contexte d’un programme de
renouvellement urbain en cours. Cette faible vacance traduit une forte tension sur l’attribution des
logements sociaux à leur libération.
Situation des logements conventionnés à l’échelle de la CARA
Source : CIA CA Royan Atlantique
Logements proposés à la location 1 731
Logements vides 68
Logements pris en charge par une association 15
Logements occupés avec ou sans contrepartie financière 22
Dont logements sociaux localisés en QPV 414
Un marché locatif social sous tension
Le marché locatif social de la CARA est sous tension. On compte un peu plus de 1 920 demandeurs pour la CA
Royan Atlantique. Le nombre de demandeurs est en hausse depuis 2016 à l’échelle du territoire.
On compte 1 attribution pour 8,5 demandes sur le territoire de la CARA, contre 5,2 à l’échelle de la Nouvelle-
Aquitaine. Le territoire compte près de 2000 demandes actives qui portent sur un parc de 1731 logements
sociaux qui génèrent 225 à 230 attributions par an, les années de forte production.
1398
1511
1646
1816
1926
264
157 248 229 226
5,3
9,6
6,6
7,9
8,5
0
2
4
6
8
10
12
0
500
1000
1500
2000
2500
2016 2017 2018 2019 2020
Evolution de la demande en gestion locative sur la CARA
Source: SNE
Demandes Attributions Pression
Accusé de réception en préfecture
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 À L’échelle de la CARA, plus de 1 400 demandes sont hors mutation :
• 1 attribution pour 7,3 demandes à l’échelle de la CARA, une pression légèrement plus élevée comparée
au département des Charente Maritime.
• 1 attribution pour 16,2 demandes à l’échelle de la CARA 1 pour 12,8 demandes à l’échelle du
Département.
À l’échelle de la CARA :
• 2 demandeurs sur 3 sont des résidents de la CARA.
• Près de 3 sur 4 pour les demandeurs hors mutation et de 1 sur 2 en mutation.
16,2
7,3
8,5
12,8
6,9
8,1
7
4,6 5,2
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
En mutation Hors mutation Total
Pression de la demande en gestion locative au 31/12/2020
Source : SNE
CA Royan Charente Maritime Nouvelle Aquitaine
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
En mutation Hors mutation Total
Provenance des demandeurs de logement social en 2020
Source : SNE
CA Royan Atlantique Charente Maritime Autres
Accusé de réception en préfecture
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Une répartition des attributions en termes de quartile plutôt équilibrée sur le territoire de la CARA
La répartition des attributions en termes de quartile est plutôt équilibrée : 20% en direction des ménages
relevant du 1er quartile, 26% en direction des ménages relevant du 4e quartile, 19% des attributions hors QPV concernent des ménages relevant du 1er quartile.
La répartition des attributions réalisées en 2020 en termes de quartiles et de géographie prioritaire
Demandes Attributions Attributions Attributions
Quartiles Ensemble de la CA QPV Hors QPV
Nb % Nb % Nb % Nb %
1er quartile 475 25% 45 20% 8 30% 37 19%
2e quartile 474 25% 53 23% 5 19% 48 24%
3e quartile 469 25% 69 31% 10 37% 59 30%
4e quartile 481 25% 59 26% 4 15% 55 28%
Total 1899 100% 226 100% 27 100% 199 100% Source : OPS bailleurs sociaux – Traitement Eohs
Ces résultats signifient qu’une tension existe sur le territoire de l’agglomération face à une offre limitée sur le
parc existant. Les bailleurs confirment d’ailleurs le nombre élevé de demandes lors des mises en location des
nouveaux programmes.
Un parc social plutôt accessible sur le plan financier en comparaison au parc privé de la CARA
Sur le territoire de l’agglomération, le parc social offre des loyers modérés en comparaison avec ceux du secteur
privé. Des différences significatives sont observées entre les logements proposés dans les quartiers prioritaires
de la politique de la ville (QPV) et ceux situés hors QPV.
De plus, étant donné que la moitié du parc social a été construite récemment, il existe peu de disparités entre le
loyer moyen des logements récents et celui du parc dans son ensemble. Cependant, des écarts importants
subsistent entre les loyers les plus bas (pour les logements construits avant 1975) et les loyers les plus élevés
(pour les logements récents).
Loyer € /m² (Source RPLS 2020) T1 T2 T3 T4 T5
Loyer Moyen 6,2 6,0 5,5 5,2 4,5
Loyer le plus bas 5,7 4,5 3,9 4,0 3,6
Loyer le plus élevé 7,1 7,0 6,5 6,4 6,4
Loyer moyen en QPV 6,7 5,7 5,2 5,0 4,4
Loyer moyen logts construits De 2010 à 2017 6,2 6,1 5,9 5,6 5,5
7.2.7 Une demande locative sociale très forte chez les personnes
seules…
Les personnes seules constituent les principaux demandeurs de logement social à l’échelle de
l’agglomération. Or, les attributions sont principalement tournées vers les ménages avec enfants et les familles
monoparentales.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 7.2.8 Mais des attributions essentiellement tournées vers les
ménages avec enfants
En outre, ces personnes seules sont en demande de petits logements, T1 et T2, et sont que très faiblement
logées dans le parc social, en raison d’un manque de typologies dans l’ensemble du parc de logement social de la
CARA. La majorité des logements attribués sont donc des T4 ou +, correspondant à des logements familiaux.
59%
47%
28%
33% 32%
42%
64% 63%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
Demandes
Hors mutation
Demandes
Résident de la CARA
Attributions
Hors mutation
Attributions Résident
de la CARA
Profils comparés des locataires du parc social à l'échelle de la CARA
Source : SNE au 31/12/2020
Personnes seules Familles monoparentales Ménages avec enfants
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
Demandes
Hors mutation
Demandes
Résident de la CARA
Attributions
Hors mutation
Attributions Résident
de la CARA
Demandes comparés des typologies à l'échelle de la CARA
Source : SNE au 31/12/2020
T1/T2 T4 et +
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 7.2.9 Un phénomène de sous-occupation au sein du parc
Du fait du manque de petits logements au sein du parc social, et du grand nombre de logements T3 et +, alors
que 50% du parc est occupé par une personne seule, on observe un phénomène de sous-occupation sur certains
logements. Pour 2/3, il s’agit de personnes seules qui occupent un T3.
Cette sous-occupation porte essentiellement sur les tranches d’âge les plus élevées. Légalement, les ménages de 65 ans et plus (44% des cas) ne peuvent pas être expulsés de leur logement et leur engagement dans un parcours résidentiel positif suppose de pouvoir mobiliser des logements présentant des conditions d’accessibilité physique et matérielle particulièrement adaptées ainsi qu’une bonne accessibilité financière. Une sous-occupation centrée à 45% sur les ménages dont les ressources sont inférieures à 40% des plafonds HLM et qu’il peut être compliqué de loger dans des logements plus petits et plus récents, car potentiellement plus chers et non compatibles avec les règles appliquées par les bailleurs sociaux en matière d’attribution des logements (taux d’effort, reste à vivre).
Profil des ménages en sous-occupation
T3 T4 T5 Ensemble
Ensemble 199 90 20 309
Dont personnes seules 199 63 5 267
Dont 50-64 ans 79 24 1 104
Dont 65 ans et plus 85 36 4 125
Dont <20% des plafonds HLM 45 15 60
Dont 20%-40% des plafonds HLM 45 10 2 57
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8.1 Pour aller à l’essentiel
CARA Charente- Maritime
Nombre de logements
commencés entre 2012 et 2021 9222 46 512
Logements commencés : part
des logements individuels purs 53% 52%
Logements commencés : part
des logements individuels
groupés
14% 15%
Logements commencés : part
des logements collectifs 23% 26%
Prix médian d’un appartement
ancien 4100€ /m² 4040 €/ m²
Prix médian d’une maison
ancienne (€/m²) 3130€/ m² 2380 € / m²
Prix médian d’un terrain (en
€/m²) 140€ / m² 100€ / m²
Loyer mensuel moyen (1er
juillet 2023) 12,3€ / m² 12.5€ / m²
La CARA connaît une dynamique de construction neuve soutenue, légèrement plus élevée que la moyenne
départementale, et proche de celle constatée à l’échelle de villes comme la Rochelle. Les nouveaux logements
construits présentent une diversité de produits, bien que les logements collectifs soient majoritaires.
Les niveaux de prix de marché constatés sur le territoire sont là aussi très proches de ceux constatés au niveau
du bassin de la Rochelle, des prix élevés, qui progressent en permanence et qui rendent de fait le marché
immobilier local sélectif et non accessible financièrement à tous les ménages.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 8.2 Une dynamique de construction neuve très soutenue sur les
communes du nord du territoire
Entre 2010 et 2018, ce sont en moyenne 922 logements qui ont été commencés chaque année à l’échelle de la
CARA.
Cette construction neuve est diversifiée, mais des disparités existent entre les communes.
En effet, Les Mathes, Saint Palais, Arvert sont les communes qui produisent le plus de logements individuels purs,
soit plus de 90% de leur construction neuve, alors que 76% de la construction neuve de Royan correspond à la
production de logements collectifs.
Les dynamiques de construction ne sont pas les mêmes selon les communes. Le bassin de vie de Royan est le
bassin du territoire qui connaît le plus fort taux de construction neuve, en comparaison aux communes du sud du
territoire qui quant à elle construisent très peu.
1588
1373
1224 1338
1714 1713
1547
1953
1726
2160
711
872
1019
576
858 825 972
1189 1077 1123
0
500
1000
1500
2000
2500
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Comparaison des logements autorisés et commencés à l'échelle de la
CARA
Source: Sitadel
Logements autorisés entre 2012 et 2021
Logements commencés entre 2012 et 2021
Moyenne des logements commencés entre 2012 et 2021
0% 10%
20% 30%
40% 50%
60% 70%
80% 90%
100%
Arces Arvert Barzan
Boutenac-Touvent
Breuillet Brie-sous-…
Chaillevette
Le Chay
Chenac-Saint-… Corme-Écluse
Cozes
L'Eguille Épargnes Étaules Floirac Grézac
Les Mathes
Médis
Meschers-sur-… Mornac-sur-… Mortagne-sur-…
Royan
Sablonceaux
Saint-Augustin Saint-Georges-… Saint-Palais-sur-…
Saint-Romain-de-… Saint-Sulpice-de-…
Saujon
Semussac
Talmont-sur-… La Tremblade Vaux-sur-Mer
Répartition des types de logements commencés entre 2012 et 2021 à l'échelle de la CARA
Source : Sitadel
Individuels purs Individuels groupés Collectifs Résidences
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 8.3 Un marché immobilier cher et donc sélectif
Entre 2014 et juin 2020, 16 630 logements ont été vendus au sein de la CARA. Depuis 2014, les ventes n’ont
cessé d’augmenter, malgré une légère baisse en 2019. En effet, la crise sanitaire liée au COVID 19 a engendré
une forte augmentation des demandes sur le territoire. La majorité des ventes sur le territoire concerne les
maisons (69%). Cependant, la vente des appartements a augmenté de 62% entre 2014 et 2019, contre 38% pour
les maisons.
D’ailleurs, dans les communes de centralité, la moitié des ventes (49%) sur cette période concerne des
appartements et 85% des appartements vendus sur la CARA le sont sur le pôle de centralité, tandis que cette
part ne représente que 1% dans le pôle diffus (33 appartements entre 2014 et 2020).
En termes d’évolution, le nombre de logements vendus en 2019 par rapport à 2014 est plus important sur le pôle
de centralité. Cependant, le taux d’évolution est bien plus important dans les communes du diffus dont la part
de logements vendus a augmenté de 81%, représentant 236 logements, contre 205 dans les communes
intermédiaires et 183 dans les communes de proximité.
1446 1554 1842
2169 2104 1994
212
589 738
979
960 1022 957
64
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Evolution du nombre de logements vendus dans la CARA
Source : Données DVF 2020
Maisons Appartements
1487
2579
2677
4439
33
462
273
4285
0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000
Diffus
Intermédiaire
Proximité
Centralité
Nombre de logements vendus dans la CARA par typologie
et pôle
Source: Données DVF 2020
Maisons Appartements
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Ces évolutions constatées sur l’évolution des ventes et notamment sur les communes rurales confirment un
éloignement des populations face à une offre de logements insuffisante sur les communes centrales et aux prix
trop élevés.
8.3.1 Un marché de l’accession dans l’ancien destiné à des ménages
aisés
Le marché immobilier de la CARA présente des niveaux de prix élevés. Les communes de Saint Palais sur Mer et
de Vaux sur Mer présentent les prix immobiliers les plus élevés dans le parc ancien, tant pour des maisons que
pour des appartements. Ces niveaux de prix ne permettent pas à tous les ménages d’accéder à un logement sur
le territoire de la CARA. Ces derniers s’éloignent, quittent le territoire et s’installent notamment dans l’est ou dans
le sud du territoire, secteur qui présentent des niveaux de prix plus abordables.
171
342 358
1108
310
547 541
1537
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
Diffus Intermédiaire Proximité Centralité
Evolution du nombre de logements vendus par pôle
Source : DVF 2020
2014 2019
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Sce : meilleurs agents Maison (m²) Appartement (m²)
Prix haut Prix médian Prix bas Prix haut Prix médian Prix bas
Saint Palais 7086€ 4752€ 2811€ 6879€ 4613€ 2729€
Vaux sur Mer 6989€ 4701€ 2996€ 6789€ 4567€ 2910€
Saint Georges de Didonne 6115€ 4381€ 2619€ 5762€ 4128€ 2468€
Royan 6288€ 4362€ 2567€ 5913€ 4101€ 2414€
CARA - 3130€ - - 4100€ -
Sur le territoire de l’agglomération, les prix moyens d’une maison à la vente sont bien supérieurs à celle du reste
du département. Ils sont plus élevés que dans les grandes villes du reste des Charente Maritime, et pour les
communes touristiques littorales, pas très éloignés des prix de la Rochelle.
Au 1er juillet 2023, sur la commune de Saint Palais sur Mer, le prix moyen d’une maison à la vente est de
4752€/m², et de 4613€/m² pour un appartement.
À dire d’acteurs…
L’ensemble des acteurs locaux s’accordent à dire que les prix du marché immobilier local ne cessent d’augmenter. Cette
progression semble s’être accélérée au cours de la période très récente.
8.3.2 Un parc locatif privé restreint qui impacte fortement les prix
des loyers
À l’image du marché de l’accession, le marché de la location présent aussi des chiffres élevés. Au 1er juillet 2023,
les prix moyens de la location des communes de la CARA sont supérieurs au niveau moyen observé dans les
grandes villes de la région, sans atteindre les niveaux de prix de la Rochelle ou de l’île de Ré, les prix au m² sont
très importants.
Source : meilleurs agents 1er juillet 2023
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Néanmoins, des différences existent entre les communes du territoire. Les communes du bassin de vie de Royan
présentent les loyers les plus élevés tant pour les locations d’appartements que de maisons. Le loyer au m²
estimé pour un appartement T3 est de 13€ et de 12,3€/m² pour une maison.
Ce taux est plus élevé que le département des Charente-Maritime qui est à 10,8€/m², et plus haut qu’à l’échelle
nationale qui est de 12€/m².
Source : meilleurs agents 1 er juillet 2023
Loyer bas en m² Loyer moyen en m² Loyer haut en m² Loyer T3
Royan 8,1 13 20,9 780 €
Saint-Georges-de-Didonne 9,8 12,7 18,5 762 €
Vaux-sur-Mer 10,2 13,2 19,2 792 €
Bassin de vie de Royan 9 13 20 778 €
CARA 8 11 17 679 €
Loyers à l'échelle de la CARA
Source : meilleurs agents 1 er juillet 2023
Loyer bas en m² Loyer moyen en m² Loyer haut en m² Loyer T3 ( 60 à 65 m²)
Arces 6,7 10,2 14,3 612 €
Arvert 7,8 10,8 15,6 648 €
Barzan 5,5 9,5 15 570 €
Boutenac-Touvent 6,3 9,5 17 570 €
Breuillet 10,3 13,1 19,2 786 €
Brie-sous-Mortagne 8 9,4 10,8 564 €
Chaillevette 7,7 10,6 15,4 636 €
Le Chay 8,6 11,6 20,9 696 €
Chenac-Saint-Seurin-d'Uzet 5,3 9,2 14,6 552 €
Corme-Écluse 5,6 10,1 13,7 606 €
Cozes 6,8 10,8 17,4 648 €
L'Éguille 8,6 11,6 18,2 696 €
Épargnes 5,9 9,1 14 546 €
Étaules 6,6 9,8 15,7 588 €
Floirac 5,9 9,2 14,1 552 €
Grézac 7 10,4 18,8 624 €
Les Mathes 10,1 13,6 18,6 816 €
Médis 10,3 13,3 19,6 798 €
Meschers-sur-Gironde 10,1 13,1 19,1 786 €
Mornac-sur-Seudre 10,1 12,8 18,8 768 €
Mortagne-sur-Gironde 6,1 9,5 17,1 570 €
Royan 8,1 13 20,9 780 €
Sablonceaux 8,3 11,6 19,2 696 €
Saint-Augustin 10,1 13,6 18,6 816 €
Saint-Georges-de-Didonne 9,8 12,7 18,5 762 €
Saint-Palais-sur-Mer 10,2 13,3 19,3 798 €
Saint-Romain-de-Benet 7,5 11,6 18,9 696 €
Saint-Sulpice-de-Royan 9,9 12,6 18,6 756 €
Saujon 8,5 11,6 20,9 696 €
Semussac 9,8 12,5 18,5 750 €
Talmont-sur-Gironde 6,8 9,7 12,1 582 €
La Tremblade 8,1 11,1 16,1 666 €
Vaux-sur-Mer 10,2 13,2 19,2 792 €
CARA 8,1 11,3 17,2 679 €
Loyers à l'échelle de la CARA
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 8.3.3 Le marché du logement vu par les acteurs du territoire
Avis des professionnels du territoire : une conjoncture qui complique le marché du logement
Dans le cadre de l’élaboration du PLH, plusieurs échanges avec les acteurs du territoire (bailleurs sociaux, agence
immobilière, communes, associations locales) ont eu lieu des rencontres communales et des échanges avec les
professionnels de l’agglomération. Tous précisent, bailleurs sociaux ou acteurs du privé, qu’en plus de la forte
augmentation du prix du foncier, du coût lié aux différentes réglementations, ainsi que les taxes immobilières ou
liées à l’aménagement depuis ces vingt dernières années, d’autres paramètres rentrent aujourd’hui en compte et
compliquent la faisabilité des projets. Ils mentionnent notamment la forte hausse des prix des matériaux, le prix
du foncier qui explose depuis ces dernières années, les conditions actuelles de prêts bancaires pour les
propriétaires.
Pour limiter les coûts et favoriser l’installation des primo-accédants et des ménages à revenus modestes sur le
territoire, plusieurs pistes peuvent être envisagées, selon les professionnels :
• Poursuivre et accroître l’intervention de l’Établissement Public Foncier (EPF) régional, afin de créer des
réserves foncières publiques.
• Réduire les surfaces des terrains à construire : le prix des terrains au m² ne baissant pas,
l’amoindrissement des coûts passe donc par la diminution de la surface des parcelles.
• Produire des logements en nombre suffisant pour accroître l’offre, notamment en locatif public.
• Mobiliser les dents creuses pour densifier les centres bourgs.
Dans le cadre de la loi Climat et résilience qui fixe aux communes des objectifs de zéro artificialisation nette d’ici
2050, les collectivités sont amenées à s’impliquer davantage pour une plus grande maîtrise de leur foncier en :
• Poursuivant la réduction de la taille des parcelles dans les nouveaux lotissements.
• En favorisant la division des grandes parcelles des terrains existants dans les anciens lotissements et en
diffus. Cela nécessite un accompagnement de la part des collectivités qui doivent jouer un rôle de
médiateur.
• En poursuivant l’accompagnement par la collectivité pour l’achat de terrain.
• Favoriser l’amélioration des logements existants grâce aux subventions.
Une plus grande communication sur les aides existantes de l’Anah, du Conseil Général et de la CARA est sans
doute nécessaire, car le nombre de logements améliorés et conventionnés dans le parc privé reste faible.
8.3.4 Des loyers peu accessibles aux ménages modestes, mais aussi
aux jeunes
Les loyers du marché sont élevés et ne correspondent qu’à une partie minoritaire des ménages cherchant un
logement locatif.
Les graphiques ci-dessous présentent les niveaux de revenus nécessaires pour réussir à louer un logement libre
sur le territoire, mais aussi les différents autres segments du marché locatif, souvent régis par des plafonds de
revenus des locataires (PLS, PLUS, PLAI). Ainsi pour louer un T3 au prix moyen du marché libre (soit 11,3€/m2),
les revenus nécessaires du ménage doivent être de 2037€/mois.
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Pour louer un T3 sur le bassin de vie de Royan, les revenus doivent être à 2334€ en moyenne. La pyramide de
revenus des locataires sur la CARA montre qu’environ 23% des ménages locataires ne peuvent pas se loger dans
le locatif privé sur les bassins de vie touristique.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 9. Les publics spécifiques
9.1 Des jeunes peu présents sur le territoire
9.1.1 Une population jeune en déclin sur le territoire
La Communauté d’Agglomération Royan Atlantique n’accueille qu’un faible pourcentage de jeunes, avec une part
d’à peine 15% de moins de 20 ans en 2019 sur la CARA, contre 20% sur le département des Charente-Maritime.
Les moins de 30 ans représente 20% de la population de l’agglomération. Si la part des moins de 20 ans a diminué
de 1 point entre 2013 et 2019, elle est en plus net recul sur certains bassins de vie comme Royan (-13%), ou
Cozes/ Mortagne sur Gironde (-10%). Il y a par ailleurs de fortes disparités en termes d’accueil de cette population
jeune entre les communes, avec -29% Vaux sur Mer, ou -45% à Barzan.
Les communes situées sur l’arrière-pays (bassin de vie de Cozes et Saujon) affichent des parts importantes (entre
16% et 19%) de jeunes de moins de 20 ans parmi la population totale, en comparaison aux communes situées sur
le littoral (bassin de vie de Royan et bassin de la Presqu’île d’Arvert), affichent des parts moins importantes (entre
11% et 16%) de jeunes de moins de 20 ans parmi leur population totale.
Comme le montre le graphique ci-dessus, la part des jeunes n’a cessé de baisser depuis 50 ans sur le territoire.
0%
5%
10%
15%
20%
25%
Bassin de vie de Royan Bassin de vie de Saujon Bassin de vie de Cozes/ Mortagne sur Gironde
Bassin de vie de la
Presqu'île d'Arvert
Evolution de la part de population de moins de 20 ans entre 2008 et 2019 Source : INSEE 2019
2019 2013 2008
32,9%
28,3% 26,1%
22,0%
18,9% 17,9% 16,9%
15,1%
< 20 ans
Part des catégories d'âge de Communauté d'agglomération Royan Atlantique
Part 1968 Part 1975 Part 1982 Part 1990 Part 1999 Part 2008 Part 2013 Part 2019
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Le territoire de la CARA étant dépourvu d’établissement d’enseignement supérieur, les étudiants partent
poursuivre leurs études avant tout à Bordeaux, à la Rochelle ou à Poitiers.
Si les publics jeunes de moins de 30 ans sont légèrement moins exposés à la précarité que dans les territoires de
référence (Charente-Maritime et France métropolitaine), ceux vivant sous le seuil de pauvreté représentent
toutefois une part 20% en 2020. Aussi, les jeunes aux plus bas revenus rencontrent ainsi de grandes difficultés
à rester sur le territoire d’ancrage, notamment à cause des prix du foncier.
9.1.2 Un public vulnérable exposé à la précarité
Un manque d’offres de logements pour les jeunes du territoire
Les moins de 30 ans résidant sur l’agglomération rencontrent des difficultés à se loger dans le parc social, mais
aussi dans le parc privé. Ils représentent en 2020, 193 demandeurs du parc social pour 30 attributions seulement.
Près de 60% des demandeurs de moins de 30 ans sont des personnes seules et ciblent par conséquent de petits
logements. Mais seulement 40% des attributions portent sur les logements T1/T2.
À noter que 32% des demandeurs de logements sociaux viennent du parc privé, 52% sont logés par leurs familles
ou un tiers, et seulement 9% sont hébergés en structure. De plus, 74% des demandeurs ont des ressources en
11,70%
20%
16,70% 15,80%
14,60%
7,80% 8%
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
CA Royan
Atlantique
Moins de 30 ans De 30 à 39 ans De 40 à 49 ans De 50 à 59 ans De 60 à 74 ans Plus de 75 ans
Taux de pauvreté selon les classes d'âges à l'échelle de la CARA
Source: INSEE 2020
32%
52%
9%
Statut d'occupations des demandeurs de logements sociaux de
moins de 30 ans
Source : SNE 2020
Locataire du parc privé Logé (familles ou tiers) Hébergé en structure
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 dessous des 40% du plafond HLM pour 80% des attributaires. Ces chiffres démontrent aussi les difficultés des
jeunes à se loger ou à rester dans le parc privé sur le territoire de la CARA.
Le peu de jeunes hébergés en structure démontre la faiblesse d’une offre d’hébergement adapté pour ces jeunes
publics.
Pour contrer en partie ces problématiques sur le territoire de la CARA, certains de ces jeunes en situation de
précarité sont accompagnés via plusieurs structures notamment pour l’accès au logement et à l’emploi :
- En 2022, la mission locale a accompagné 1295 jeunes
Ces jeunes ont entre 18 et 21 ans, et sont sans emploi, sans projets professionnels, et rencontrent des difficultés
d’insertion avec des niveaux de qualification faible. Environ 65% de ces jeunes ont un niveau de formation
CAP/BEP ou moins et trouvent un essentiellement dans l’action sociale (maison de retraite, service à domicile),
les commerces, le tourisme, le secteur du bâtiment, des services à la personne, dans l’animation (centre de
vacances, camping, centres sociaux. Ces jeunes viennent à 48% de l’aire urbaine (Royan, Saint Georges de
Didonne, Vaux sur Mer, Saint Palais sur Mer), à 12% du secteur sud du territoire, et à 25% du secteur est, 15%
du secteur Seudre/ Presqu’île d’Arvert. La mission locale permet notamment à 40% des jeunes qu’ils reçoivent
de retourner à l’emploi (taux encore plus élevé lors de la mise en place des contrats engagement jeunes avec 70%
de jeunes qui retournent à l’emploi).
La mission locale travaille notamment avec l’agence Citya et l’agence des Tilleuls, afin de trouver des opportunités de logements, sur les QPV, en coordination avec Habitat 17, et avec NOALIS dans le cadre de YELLOME, qui a des projets en cours sur plusieurs communes. Yellome propose aux jeunes de 18 à 30 ans une offre de logements temporaires, dans des résidences privées et avec des services adaptés aux jeunes en mobilité. Yellome accompagne les jeunes de 18 à 30 ans, étudiants ou en situation de 1er emploi : CDD, CDI, contrat d’apprentissage ou de professionnalisation, stagiaires rémunérés, ou en mobilité professionnelle.
Cependant, du fait du nombre de logements encore trop peu nombreux, beaucoup de jeunes ne trouvent pas de
solutions de logements sur le territoire.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 - Un projet d’une résidence habitat jeune est en cours sur le territoire de l’agglomération. Celle-ci sera, contrairement à un foyer de jeunes travailleurs, un espace où la dimension d’accompagnement des jeunes est plus forte. Cette résidence proposera un espace de convivialité, des chambres, qui apportera un accompagnement plus précis et plus spécifique lié aux projets professionnels des jeunes (inclus un accompagnement CAF, une recherche de logement).
- Depuis 2023, l’URHAJ accompagne des jeunes en insertion.
Sur le département des Charente-Maritime, l’association Le logis loge une partie des jeunes qui ne parviennent
pas à trouver un logement sur le territoire. Sur 40 demandes, 15 jeunes ont pu être logés via Le Logis sur Saintes,
faute de trouver une place sur le territoire de la CARA.
À dire d’acteurs…
Aujourd’hui, les jeunes en situation de précarité rencontrent des difficultés se loger autant dans foyers d’urgences, ou
dans des logements plus pérennes (pas de foyer d’urgence, pas de foyer de jeunes travailleurs). Ils habitent soit chez un
ami, soit dans une famille, autre que les parents, soit dans leurs camions, soit dans la rue, soit hébergement précaire.
Il s’agira donc de répondre à divers enjeux pour cette frange précaire de la population, marquée à la fois par
l’instabilité professionnelle (en termes de statuts, de mutations, etc.) et familiale avec des compositions de
ménages qui sont amenées à évoluer dans de courts laps de temps. Cela implique également d’adapter le parc de
droit commun (privé et social) aux besoins des publics jeunes par le développement de petites typologies, et via
l’amélioration de l’accès au parc social pour les jeunes précaires, en début de parcours professionnel et
résidentiel.
9.2 Des travailleurs saisonniers qui peinent à se loger
Avec une population de plus de 83 000 habitants multipliée par 2,5 en « très haute » saison, le territoire de la
CARA vit principalement de son économie touristique, marquée par une très forte saisonnalité. Le problème de
logement représente donc une préoccupation majeure pour les travailleurs saisonniers, et notamment sur le
bassin de Royan et le bassin de la presqu’île d’Arvert pendant les périodes de forte d’affluence, où il devient rare
et cher. Entre des logements seulement loués à la semaine et d’autres, dédiés à des plateformes extérieures,
comme Airbnb, les loyers ont tendance à exploser. Or, les territoires où le tourisme est central, comme celui de
la CARA, sont dépendants de la main-d’œuvre saisonnière. À titre d’exemple, en 2017, selon l’INSEE, 25 % des
postes occupés à Royan l’étaient par des saisonniers.
Cette situation semble s’aggraver année après année, et pousse certains salariés à opter pour des solutions de
logement peu satisfaisantes, telles que l'utilisation de leur véhicule comme logement, le camping sauvage, ou
même la colocation dans des espaces restreints.
Certains employeurs proposent un emploi assorti d'un logement pour la saison. Cela représente un avantage
incontestable pour attirer et fidéliser des saisonniers motivés, bien qu'aucune obligation n'impose à un employeur
de fournir un logement à ses salariés saisonniers. L'employeur peut soit inclure le logement dans le contrat de
travail, soit se charger de réserver un logement pour ses salariés saisonniers, ce qui est le cas dans certains
établissements des communes le plus touristiques de l’agglomération.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 9.2.1 Une augmentation du volume de contrats saisonniers qui
poussent les acteurs publics à agir durant la période estivale
D’après les communes interrogées, lors des rencontres communales, toutes s’accordent à dire que la saison
touristique sur le territoire de la CARA s’étale principalement de mi-avril à fin octobre avec un pic de population
en juillet et août. Certains bassins de vie comme la presqu’île d’Arvert évoquent une seconde saison à la période
des fêtes de fin d’année (décembre-janvier). Une grande part de l’activité économique est donc liée à la
saisonnalité avec des fluctuations d’activité liée au tourisme et à l’ostréiculture.
Face à cette situation, la mission locale et l'office de tourisme communautaire ont mis en place un dispositif pour
accompagner les saisonniers dans leur recherche de logements conventionnés à quatre parties. Ce dispositif a
pour objectif de promouvoir la combinaison logement/emploi, et permet notamment de communiquer, créer un
levier de croissance, une amélioration de la qualité de l’emploi sur le territoire, et faire du travailleur saisonnier
un ambassadeur du territoire pour permettre d’avoir une image d’un territoire attractif.
La mission locale joue un rôle de coordinateur avec l’office de tourisme et la CARA, et réalise un suivi administratif
du dispositif. Il joue un rôle de « facilitateur » entre les parties prenantes (mise en relation loueur/employeur,
établit un cadre juridique par la signature de la convention, et assure la médiation. L’office de tourisme, quant à
lui, assure la promotion du projet, aide à la commercialisation des offres d’emploi et met à disposition un PASS
saisonnier. LA CARA mène une réflexion sur la gratuité des transports pour faciliter les déplacements des
employés.
Entre 2023, 139 saisonniers ont été accueillis par la mission locale, avec 37 propositions d’hébergement dans des
campings, structure d’accueil collective et 49 entreprises se sont portées garantes.
Extrait de la convention quadripartite du dispositif logement saisonnier Source : Office de tourisme communautaire destinataire Royan Atlantique
Le loueur :
- Délivrer au preneur un emplacement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement,
- Entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par la convention, - Informer la Mission Locale de tout changement de situation, sinistre ou dégradation.
Le saisonnier (preneur)
- Occuper l’emplacement mis à disposition paisiblement dans le respect total du règlement intérieur de l’établissement et des règles exposées dans la présente
convention,
- Respecter la sécurité, la propreté des lieux, le calme et les personnes colocataires ou voisines, - Conserver propres et en ordre les biens mis à sa disposition pendant toute la durée de leur utilisation. Aucun apport de matériaux ou mobiliers autres que ceux autorisés ne pourront être entreposés sur l’emplacement nu et sur les parties communes,
- Ne pas sous louer l’emplacement mis à disposition ni stationner d’autres véhicules que le sien, - Ne pas accueillir de visiteurs étrangers sur l’emplacement sans autorisation préalable de la direction de l’établissement,
- Il ne sera toléré aucun bruit après 22 heures,
- Restituer l’emplacement propre le jour de l’état des lieux de sortie, - Informer immédiatement le loueur et la Mission Locale de tout changement de situation, sinistre ou dégradation,
- Avoir une responsabilité civile
L’employeur (garant) :
- Se porter garant de la bonne tenue de son salarié et du paiement des loyers, - Prendre en charge le montant des loyers en cas de défaillance de son employé, - Prendre en charge le montant des loyers en cas d’absence ou de défection de son
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 salarié du premier jour de location jusqu’au dernier. La Mission Locale Agglomération Royan Atlantique s’engage de son côté à faire le maximum pour retrouver un preneur.
- Mettre en œuvre les mesures nécessaires pour trouver les solutions en cas de difficultés avec le preneur, son employé,
- Informer la Mission Locale pour tout changement de situation survenu pendant la location, - Informer le loueur et la Mission Locale en cas d’arrêt anticipé du contrat de travail pour organiser le départ anticipé du salarié avec la Mission Locale. L’employeur devra être présent lors des états des lieux de sortie de son ou ses salarié(s)
La mission locale :
- Assurer un suivi de la location et veiller au respect des engagements de chacune des parties du règlement et de la présente convention,
- Jouer un rôle de médiateur en cas de conflit.
Le parcours du dispositif
Source : Office de tourisme communautaire destinataire Royan Atlantique
Malgré la mise en place de ce dispositif, on observe un besoin réel de logements pour les travailleurs saisonniers sur le territoire de l’agglomération. Le problème d’engagements des employeurs (20 à ce jour), subsiste, et les manques de solutions de logement persistent, liés à des problématiques de mobilité.
En outre, depuis le 28 décembre 2016, les communes ou EPCI « touristiques » ont obligation de conclure avec
l’Etat une convention pour le logement des travailleurs saisonniers dans le cadre de la loi Montagne (article 47.1
et CCH L301-4-1 et L301-4-2). La 1re commune à devoir présenter sa convention pour le logement saisonnier
est la commune de Vaux-sur-mer en décembre 2023. Les communes suivantes devront également des
conventions dont les Mathes – La Palmyre en avril 2024, la ville centre de Royan en mai 2024, et Saint-Georges-
de-Didonne en 2024, ainsi que Saint-Palais-sur-mer en 2028.
Les acteurs de l’habitat et du tourisme constatent donc un besoin de développer les solutions dans les campings,
avec une proposition de pouvoir occuper 10% de surface supplémentaire qui seraient réservés uniquement à
l’hébergement des travailleurs saisonniers.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 9.2.2 Des emplois saisonniers ne sont pas toujours liés à l’emploi
touristique et peuvent relever d’autres fonctions…
Lors des entretiens individuels menés avec les communes dans le cadre de cette étude, d’autres emplois ont été
identifiés comme conséquence de l’augmentation de la population durant la saison estivale, mais non liés à
l’emploi touristique à proprement parler. On peut notamment citer : les grandes surfaces qui embauchent des
saisonniers (sur toutes les communes), les renforts de gendarmerie (Les Mathes), les professions médicales et
paramédicales, ainsi que les renforts d’agents municipaux pouvant être assimilés à de l’emploi saisonnier, car lié
à une périodicité. Ces emplois nécessitent aussi une offre de logements adaptés sur le territoire.
Pour ce faire, la communauté d'Agglomération Royan Atlantique a mis en place un programme d'hébergements,
sur trois sites d'accueil : La Tremblade, Cozes et Semussac. Réalisée sous sa maîtrise d'ouvrage, la gestion des
hébergements a été confiée à la régie autonome des logements saisonniers.
- Le site de la Tremblade regroupe 5 chalets regroupant 18 logements pour 2 personnes maxi
(dont un pour personne à mobilité réduite)
- Le site de Cozes regroupe 4 chalets regroupant 14 logements pour 2 personnes maxi
(dont un pour personne à mobilité réduite)
- Le site de Semussac regroupe 10 logements de 2 personnes maximum
Mais malgré ces places d’hébergement, les logements manquent sur le territoire pour les travailleurs saisonniers
qui ne disposent pas d’ancrage sur le territoire.
9.3 Les personnes âgées
9.3.1 Un phénomène de vieillissement qui devrait se poursuivre
Le territoire de Royan Atlantique est caractérisé par une surreprésentation des séniors et un vieillissement appelé
à se poursuivre. La part de personnes âgées de plus de 65 ans sur le territoire de la CARA (près de 40% de la
population) est supérieure de 12 points à celle du département, et de 19 points par rapport au niveau national.
Ce constat fait émerger des besoins croissants autour de logements adaptés et de services permettant le maintien
à domicile. Dans ce contexte, le schéma de développement économique et d’innovation de la CARA précise que
depuis plusieurs années, s’est développée la silver économie, filière qui rassemble les activités innovantes
contribuant à ces objectifs : domotique, équipement, logement, mobilité, etc, et qu’elle s’impose ainsi comme un
levier de développement de services et de compétitivité pour les entreprises, au bénéfice des séniors.
39%
27%
20%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
CA Royan Atlantique Charente Maritime France
Comparaison territoriale de la part des plus de 65 ans
Source : INSEE 2019
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 En 2010, les statistiques de l’INSEE- Omphale avait réalisé des projections d’accentuation du vieillissement sur
30 ans. En 2025, selon ces projections, la moitié de la population aurait 60 ans ou plus. À l’horizon 2040, l’âge de
la population devrait continuer à augmenter.
Si les tendances récentes se prolongent, l’âge moyen des habitants de la CARA serait de 56 ans en 2040. En
2030, la population de la CARA aurait en moyenne 5 ans de plus qu’en 2010. Ainsi, la part des personnes âgées
de plus de 60 ans devrait continuer à augmenter, arrivant à 54% en 2040.
Ce constat pose la question des besoins en logements des ménages vieillissants (typologies, localisation, services adaptés, etc.), et de l’adaptation des logements au vieillissement de la population.
9.3.2 Des seniors davantage présents sur les communes centres
littorales
Les séniors sont surreprésentés dans la population de la CARA, et notamment dans certaines communes : Saint
Palais sur Mer, Saint George de Didonne, Vaux sur Mer. Néanmoins, les communes des pôles de proximité (Saint
Sulpice, Breuillet, Les Mathes ou encore St Augustin..Etc...) ont connu de très fortes arrivées de personnes âgées
entre 2013 et 2019.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 9.3.3 Des écarts de niveaux de vie entre les seniors aisés issus d’un
autre territoire et des seniors locaux aux revenus plus
modestes
Pour autant ce public spécifique recouvre diverses réalités. En effet, le territoire polarise un accueil de séniors
aux profils très différents.
D’un côté, les néo-arrivants, retraités attirés par le cadre de vie offert par le littoral et un habitat individuel
qualitatif ont un fort pouvoir d’achat et les moyens d’une adaptation de leur logement au vieillissement. Ces
retraités de la CARA dépendent principalement des pensions, des retraites ou des rentes. Ceci peut représenter
un facteur positif pour l’économie, grâce au développement du commerce de proximité et des services à la
personne. À plus long terme, et compte tenu de sa courbe démographique, l’évolution du niveau des retraites et
des pensions sera déterminante pour la CARA.
D’un autre, certains habitants de longue date, précarisés (ostréiculteurs, employés communaux à la retraite, etc.),
ont vécu une grande partie de leur vie dans un habitat typique royannais, parfois peu adapté à la perte
d’autonomie, et n’ont pas forcément les moyens voire l’envie d’engager des travaux ou de déménager. Il est donc
important d’apporter une vigilance particulière sur la fragilité économique d’une partie des personnes âgées de
la CARA, susceptible par ailleurs de connaître des phénomènes d’isolement.
Contexte socio-économique des personnes âgées sur le territoire de Royan Atlantique
Source : Insee, Observatoire des territoires de Charente-Maritime
Royan Atlantique Charente-Maritime France
métropolitaine
Taux de pauvreté (2019) 11.6% 12.5% 14.6%
Taux de pauvreté des plus de 75 ans (2019) 7.7% 9.5% 9.7%
Bénéficiaire du RSA (2019) 2 163 15 118 1 675 000
20% 18%
15%
35%
11%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
Communauté
d'agglomération
Royan Atlantique
Niveau 1 : Centralité Niveau 2 : Equilibre Niveau 3 : Proximité Niveau 4 : Ruralité
Evolution des plus de 65 ans entre 2013 et 2019 à l'échelle de la
CARA
Source: INSEE 2019
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Néanmoins, on observe que le taux de pauvreté des personnes âgées de la CARA est plus faible que sur
l’ensemble de la Charente-Maritime, ce qui témoigne d’une fragilité économique moins importante, en particulier
chez les plus de 75 ans avec un taux de pauvreté inférieur de 2 points à la moyenne départementale.
De façon plus globale, les personnes âgées de 60 ans et plus disposent d’un niveau de revenu élevé, surtout pour
les personnes ayant entre 60 et 74 ans. À partir de 75 ans, les niveaux de revenus baissent eu égard au
phénomène de veuvage, significatif sur le territoire de l’agglomération.
9.3.4 L’enjeu du maintien à domicile et d’adaptation des logements
Le vieillissement de la population est extrêmement marqué sur le territoire avec un indice de vieillissement de
254,5, soit le plus élevé du département. Les plus de 60 ans représentent quasiment la moitié de la population
sur le territoire de Royan.
La progression des bénéficiaires de l’APA à domicile est très forte, elle a augmenté de 34,7 % depuis 2016, soit
30 points de plus que la moyenne départementale. La part des bénéficiaires de l’APA est relativement élevée,
avec plus d’une personne âgée de plus de 75 ans sur cinq qui bénéficie de cette prestation.
La population âgée sur le territoire de Royan Atlantique
Source : Insee, Données du département, Observatoire des territoires de Charente- Maritime, DREES, à noter que les données
d’APA pour la France métropolitaine sont les données d’évolution entre 2015 et 2020.
Données Royan Atlantique Charente-Maritime France métropolitaine
Indice de vieillissement (2019) 254.5 134.3 83.8%
Evolution du nombre de bénéficiaires de l’APA
domicile entre 2016 et 2021
34.7% 4.9% 5.3%
Evolution du nombre de bénéficiaires de l’APA
établissements entre 2016 et 2021
4.8% 2.8% 8.7%
Part des bénéficiaires de l’APA dans la
population de 75 ans et plus
20% 18.8% 2.1%
En outre, la proportion des personnes âgées vivant seules à leur domicile augmente avec l’âge, du fait du
phénomène de veuvage, présent sur l’agglomération. Cette situation est un facteur de risque d’isolement, et
complique la possibilité de maintien à domicile lorsque cela se conjugue avec la dépendance, dont le risque
augmente avec l’âge.
La question de l’adaptation du logement, de la mobilité ou de l’accessibilité aux services se pose alors. L’isolement
résidentiel des personnes âgées entrant dans la dépendance implique la mise en place de réponses adaptées à
leurs besoins d’autonomie et de soutien.
En 20174, 22% des personnes âgées de 60-64 ans à domicile de la CARA vivent seules, contre un quart pour
celles âgées de 70-74 ans. Pour les personnes âgées de plus de 80 ans, cette part atteint 46%.
4 Seuls les données INSEE 2017 ont pu être mobilisées, pas d’accès aux données 2020
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Sur le territoire de la CARA, 69% des résidences principales PO de la CARA sont occupées par un ménage de
plus de 60 ans. Dans les communes de centralité, ce pourcentage atteint les 79%. Il y a donc un enjeu fort pour
une partie de la population âgée de favoriser le maintien à domicile des personnes âgées et des personnes
handicapées par l’amélioration de l’accès à un logement adapté et la possibilité de réaliser des travaux
d’adaptation dans le logement.
Les échanges lors des rencontres communales ont mis en évidence le souhait des personnes âgées originaires de
la CARA de demeurer dans leur domicile, mais une difficulté néanmoins de passer à l’action pour différentes
raisons (besoin de repères, résistance face au changement, manque d’accès à l’information sur des dispositifs
d’aide, crainte de gestion d’un chantier…).
Le maintien à domicile se heurte parfois à certaines difficultés essentiellement liées :
• À leur logement qui devient trop grand, mal adapté, et qui est « vétuste » dans certains cas.
• Au manque de connaissance des aides existantes favorisant les travaux d’adaptation des logements,
malgré toute la communication qui est faite.
• Au manque d’accompagnement, en l’absence de la famille, pour aider les personnes à concrétiser les
projets lorsqu’elles ont pris connaissance des aides existantes : nécessité d’un lien.
• Au niveau de ressources, certaines personnes âgées ne peuvent pas toujours financés le reste à charge
des travaux d’adaptation nécessaire.
• À l’insuffisance de services dans certaines communes.
Plusieurs dispositifs existent sur le territoire de la CARA pour poursuivre cette ambition de maintenir les
personnes âgées qui le souhaitent le plus longtemps à leurs domiciles :
• Des aides à l’adaptation des logements du parc privé à la perte d’autonomie existent, notamment dans
le cadre du PIG CARA RENOV’ porté par la communauté d’agglomération de Royan Atlantique, mais
seulement 9 dossiers de propriétaires occupants pour le maintien à domicile ont été agréés en 2022 sur
le territoire, dont quasiment 50% sur la ville de Royan. Les dossiers de demandes de subventions
« Autonomie » représentent malgré tout 60% des dossiers déposés dans le cadre du PIG.
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
35,0%
40,0%
45,0%
50,0%
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
60-64 ans 65-69 ans 70-74 ans 75-79 ans 80 ans et plus
Personnnes agées de 60 ans et plus vivant seules à domicile
Source: INSEE RP 2017
Nombre de personnes agées vivant seules à domicile
Part parmi l'ensemble des personnes agées vivant à domicile
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 • Dans le cadre de la Silver économie, la CARA mettra en place un groupe de travail rassemblant l’ensemble
des professionnels concernés afin de développer une offre spécifique au territoire, à même de répondre
aux attentes des habitants. L’objectif est ainsi de développer une expertise locale reconnue en matière
d’adaptation du logement, de domotique, etc., pour permettre le maintien à domicile des personnes
âgées, avec des aménagements intérieurs et modifications du mobilier qui sont parfois indispensables.
Ces modifications doivent être pensées en collaboration entre les artisans (constructeurs, aménageurs, électriciens...) et les professionnels du soin par exemple.
• Le Centre communal d'action sociale (CCAS) de Royan propose un ensemble de prestations favorisant le maintien à domicile, pour remédier aux situations de précarité ou de difficulté sociale touchant
notamment les personnes âgées et les personnes en situation de handicap. Ainsi, les Services d'Aide et
d'Accompagnement à Domicile (SAAD) proposent des services pour aider les personnes à maintenir leur
qualité de vie et leur indépendance à la maison. Des prestations de services ménagers comprennent des
tâches telles que l'entretien du logement, de la literie et de la vaisselle, ainsi que la préparation des repas.
Cela peut contribuer au maintien à domicile des certaines personnes âgées. L’activité des services d’aide
à domicile est en forte augmentation depuis 2016 sur le territoire de la CARA, le nombre d’heures
réalisées a progressé de plus de 23%.
Service d’aides à domicile
Source : Données de suivi des établissements du département, septembre 2022
Données Royan Atlantique Charente-Maritime
Activité des SAAD en nombre d’heures (2021) 489 781 2 673 238
Croissance de l’activité des SAAD (2016-2021) 23.3% 0.3%
9.3.5 Des offres de services essentiellement concentrées à Royan
Sur le territoire de l’agglomération, les personnes ayant des besoins spécifiques liés à la perte d’autonomie
peuvent trouver des solutions, allant du service à domicile à l’hébergement en passant par les accueils de jour.
On observe néanmoins que cette offre est majoritairement présente sur les communes littorales du nord du
territoire, et est insuffisante sur le reste du territoire. Cela explique aussi la forte présence de seniors sur ces
communes-là, qui souhaitent se rapprocher des services médicaux.
• L’offre de répit sur Royan Atlantique
Source : données de suivi des établissements du département, septembre 2022
Données Royan Atlantique Charente-Maritime
ACCUEIL DE JOUR
Taux d’équipement d’accueil de jour PA 2.7% 2.3%
Part des places en accueil de jour PA 22.3% 100% (188 places)
Données Royan Atlantique Charente-Maritime
HÉBERGEMENT TEMPORAIRE
Taux d’équipement en hébergement temporaire PA 2.4% 2.4%
Part des places en hébergement temporaire PA 19% 100% (200 places)
L’offre d’accueil de jour à Royan à destination des personnes âgées est importante avec un taux d’équipement
supérieur à la valeur départementale et une concentration de 22% des places. Cette inégalité de l’offre s’explique
en partie par la démographie royannaise.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 • L’accueil familial sur Royan Atlantique
Source : données de suivi de l’activité du département, septembre 2022
L’accueil familial est peu développé sur le territoire de la CARA. Alors que la proportion de personnes âgées est
très forte, la moyenne d’accueil familial pour ce public est inférieure de moitié à la moyenne départementale.
Données Royan Atlantique Charente-Maritime
Part des personnes accueillants familiaux PA sur le territoire 9.7% 100% (134places)
Part des places d’AF PA agréées sur la CARA 6.4% 100% (279 places)
Moyenne de places d’AF pour 1000 personnes âgées de plus de
75 ans
0.2% 0.3%
Taux d’occupation moyen des places d’AF PA sur l’année 2021 76.7% 74.2%
• L’organisation de l’accueil en établissement sur le territoire de Royan Atlantique Source : données de suivi des établissements du département, septembre 2022
Données Royan Atlantique Charente-Maritime
Taux d’équipement – Structure non-EHPAD (résidence
autonomie et petite unité de vie)
16.9% 12.4%
Taux d’équipement – EHPAD dont lits d’USLD 91.1% 103.7%
Taux d’équipement – Résidence autonomie 16.2% 11.3%
Taux d’équipement – Petite unité de vie 0.6% 1.1%
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Les taux d’équipement pour l’accueil des personnes âgées sont tous inférieurs aux taux d’équipement sur
l’ensemble du département, à l’exception de l’offre en résidence autonomie. Ces taux d’équipement relativement
faibles sont à mettre en lien avec la surreprésentation des personnes âgées sur le territoire. La part des lits
habilités à l’aide sociale en EHPAD est très faible sur ce territoire, avec seulement 12,5 % des places.
En effet, la majorité des structures relève de gestionnaires privés sur ce territoire, comme répartis ci-dessous :
Offre Résidences seniors Ville
Les Résidentiels Saint Sulpice de Royan
Les Balcons de Royance Royan Le Galion d’Or Royan
La perle de Nacre La Tremblade
Offre EHPAD/ EHPA Ville
EHPAD Le littoral Saint Augustin
EHPAD Résidence le Clos des Muriers Barzan EHPAD Korian Les Parasols Saint Georges de Didonne EHPAD Les Jardins d’Iroise Cozes EHPAD Les Mimosas La Tremblade EHPA Couprie Mortagne sur Gironde EHPAD La Maison du Pays de Saint Georges de
Didonne
Saint Georges de Didonne
EHPAD L’œillet des pins Saint Georges de Didonne EHPAD Orpea Résidence du Château de Mons Royan EHPAD Korian Les jardins d’Epargnes Epargnes
EHPAD Korian Les Issambres Royan
EHPAD Résidence Beauséjour Arvert
EHPAD Darcy Brun Etaules EHPAD Résidence du Lac Saint Palais sur Mer
EHPAD Résidence les Aloès Saint Sulpice de Royan
À l’échelle du département de la Charente-Maritime, les différences le nombre d’équipements sur les EHPAD
sont très marquées. Elles sont multipliées par trois sur certains territoires tels que La Rochelle ou Rochefort.
En synthèse, on observe une forte augmentation de l’activité des services à domicile sur le territoire de la CARA,
en lien avec la croissance des bénéficiaires de l’APA à domicile. Malgré la forte présence de seniors sur
l’agglomération, le taux d’équipement en structure est relativement faible et l’offre familiale est peu développée,
en corrélation avec le coût du logement sur le territoire.
Plusieurs enjeux sont à noter sur le territoire : réfléchir à des offres alternatives de logement tel que l’habitat
inclusif, le béguinage, l’habitat intergénérationnel, ou encore l’accueil séquentiel, développer l’offre de répit pour
les aidants et le travail sur la prise en charge de nuit, le maintien des services prestataires d’aides et
d’accompagnement à domicile, et échanger sur les opportunités de mutualisation pour optimiser les ressources
présentes sur le territoire.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 9.4 Les personnes en situation de handicap
Le territoire de la CARA compte EN 2020, 1 379 personnes percevant l’AAH (Allocation Adulte Handicapé): 3.6%
adultes sont allocataires de l’AAH5 sur l’agglomération de Royan Atlantique contre 4.2% sur le département des
Charente-Maritime. Depuis 2016, le taux d’allocataire a augmenté de 23.9% sur le territoire de la CARA et de
18.5% sur le département Charente-Maritime (16.3% à l’échelle nationale).
La population en situation de handicap en 2020 sur le territoire de Royan Atlantique Source : Insee, Données du département, Observatoire des territoires de Charente-Maritime, Drees
Données Royan Atlantique Charente-
Maritime
France
métropolitaine
PERSONNES EN SITUATION DE HANDICAP
Part des bénéficiaires de l’AAH 2020 (pour 1000
habitants de 20 à 64 ans)
3.6% 4.2% 3.1%
Evolution du nombre d’allocataire de l’AAH 2016-
2020
23.9% 18.5% 16.3%
Malgré un taux de croissance des bénéficiaires de l’AAH particulièrement marqué sur le territoire, la part de la
population bénéficiant de cette allocation est légèrement inférieure à la moyenne départementale.
En 2019, 3670 personnes étaient allocataires de la PCH et 570 de l’ACTP en Charente-Maritime (en Nouvelle-
Aquitaine : 30 070 PCH et 4300 ACTP). Depuis 2016, on observe une augmentation de 14% d’allocataires contre
9% en Nouvelle-Aquitaine).
L’offre d’accueil de jour à Royan est inégale selon le type de public accueilli (personnes âgées ou handicapées).
En effet, les places dédiées aux personnes en situation de handicap sont très peu nombreuses, puisque seulement
1,56 % des places du département s’y trouvent.
5 Pas de données pour la CA de Royan Atlantique
1,4%
10%
1,4%
8%
1,4%
8%
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
<20 ans 20-59 ans
Taux d'allocataire de la PCH parmi les jeunes et les adultes
Source: CREAI Nouvelle Aquitaine rapport 2021
Charente Maritime Nouvelle Aquitaine France
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 L’offre de répit
Source : données de suivi des établissements du département, septembre 2022
Données Royan Atlantique Charente-Maritime
ACCUEIL DE JOUR
Taux d’équipement d’accueil de jour PH 0.1% 0.4%
Part des places en accueil de jour PH 1.6% 100% (128 places)
Données Royan Atlantique Charente-Maritime
HÉBERGEMENT TEMPORAIRE
Taux d’équipement en hébergement temporaire PH 0.1% 0.1%
Part des places en hébergement temporaire PH 16% 100% (25 places)
L’accueil familial, quant à lui, est peu développé sur le territoire de l’agglomération sur le volet PH (personnes
handicapées), puisque seulement 6.6% des places totales sur le département se trouvent sur le territoire.
Données Royan Atlantique Charente-Maritime
Part des personnes accueillants familiaux PH sur le territoire 10% 100% (187 places)
Part des places d’AF agréées sur le territoire 6.6% 100% (363places)
Moyenne de places d’AH pour 1000 personnes âgées de 20 à 59
ans
0.1% 0.1%
Les places d’ESAT sont en forte diminution sur le territoire (- 48 %). L’offre en foyer occupationnel connait une
importante croissance depuis 2016, mais reste en deçà de la moyenne départementale. Le territoire de Royan
est marqué par une absence d’offre de FAM.
Comparaison du taux d’équipement Etablissement pour Personnes adultes Handicapées en 2022 Source : schéma départemental de l’autonomie 2018-2022
Données Royan Atlantique Charente-Maritime
Taux d’équipement – Foyer d’hébergement d’ESAT 0.8% 1.3%
Taux d’équipement – Foyer occupationnel 1.4% 2.7%
Taux d’équipement - FAM 0% 0.7%
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 9.5 Les ménages à faibles ressources et les publics défavorisés
Le Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD), établi pour la période
2018-2024, vise à faciliter l’accès au logement des personnes défavorisées, le maintien dans le logement et le
développement de la qualité du logement et de l’hébergement. Le Plan Départemental pour l’Accueil,
l’Hébergement et l’Insertion (PDAHI) dressé par l’Etat, vise à partir du bilan de l’existant, à améliorer le dispositif
d’accueil, d’hébergement et d’insertion du département. Les publics relevant du PDALPD sont des personnes
privées de logement, des personnes logées dans des logements insalubres, des ménages avec enfants mineurs ne
disposant pas d’un logement décent ou étant dans un logement en suroccupation, des personnes disposant d’un
logement temporaire, des personnes menacées d’expulsion sans relogement. Elles doivent également bénéficier
des minima sociaux ou avoir des ressources inférieures à 60% des plafonds des ressources HLM. Un grand
nombre de partenaires sont impliqués dans cette politique, ainsi que de dispositifs et d’outils.
9.5.1 Une part d’allocataire CAF dans la moyenne basse
départementale
Sur le territoire de la CARA, en 2021, 13 344 personnes sont des allocataires (13 700 en 2020) résidants et
représentent près de 29 200 personnes qui sont couvertes par au moins une prestation versée par la Caf en
2020 (35 % de couverture territoriale contre 43 % pour la Charente-Maritime). Ces prestations versées par la
Caf constituent leurs seules ressources pour 14,5 % des allocataires (contre 14,8 % au niveau départemental).
La Communauté d’Agglomération exerce une compétence « action sociale » dans laquelle s’inscrit le schéma
communautaire en faveur de l’intégration des familles dans leur environnement.
Trois axes y sont travaillés : contribuer à l’épanouissement et à la qualité de vie des familles, participer à
l’attractivité du territoire, répondre aux besoins des familles, permettre aux familles de concilier vie personnelle
et vie professionnelle.
Nombre d’allocataires et taux de couverture de la population par la CAF
Source : CAF 2021
8256
2602
8285
3204
6342
9801
33469
1225
1476
2151
1334
8447
1675
0 10000 20000 30000 40000
CA DE SAINTES
CC AUNIS ATLANTIQUE
CC DE LA HAUTE…
CC AUNIS SUD
CC VALS DE SAINTONGE…
CA ROCHEFORT OCEAN
CA DE LA ROCHELLE
CC DE L'ILE DE RE
CC COEUR DE SAINTONGE
CC DE L'ILE D'OLERON
CC DE GEMOZAC ET DE LA…
CA ROYAN ATLANTIQUE
CC DU BASSIN DE…
Pers_Couv_Al_APL Pers_Couv_Al_ALS
Pers_Couv_Al_ALF NB_Pers_Couv_Al
11405
5744
10964
5755
8689
13401
42385
2228
2671
3502
2245
13344
2643
0 20000 40000
CA DE SAINTES
CC AUNIS ATLANTIQUE
CC DE LA HAUTE…
CC AUNIS SUD
CC VALS DE SAINTONGE…
CA ROCHEFORT OCEAN
CA DE LA ROCHELLE
CC DE L'ILE DE RE
CC COEUR DE SAINTONGE
CC DE L'ILE D'OLERON
CC DE GEMOZAC ET DE LA…
CA ROYAN ATLANTIQUE
CC DU BASSIN DE…
total_APL
total_ALS
total_ALF
total_allocataires_logement
total_allocataires
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Sur le territoire de la CARA, en 2021, 4820 allocataires sont bénéficiaires d’une aide au logement (soit 40% des
allocataires contre 44% pour le département).
Selon les données CAF 2020, 64% des bénéficiaires d’une aide au logement sont issus du parc locatif privé, contre
23% pour le parc locatif public.
Bénéficiaires d’une aide au logement selon la structure du parc en 2020 Source : CAF2020
Répartition des prestations familiales liées à la parentalité en 2020
Source : CAF2020
4518
1010
3754 1408 2907 4993
21212
639 506 1144 511
4537
865
0
5000
10000
15000
20000
25000
Comparaison départemental de la part des locataires et propriétaires allocataires aux aides logements en 2021
total_locataire total_proprietaire
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Le poids financier de la Caf sur le territoire de l’agglomération Royan Atlantique s’élève à environ :
• 67 665 050 euros de prestations légales versés aux allocataires en 2019 ;
• 3 804 226 euros de prestations versés aux gestionnaires d’équipements et de services aux familles en 2020.
9.5.2 Une augmentation des allocataires bénéficiaires du RSA
Le nombre d’allocataires bénéficiaires du RSA a augmenté sur les dernières années, passant de 1 931 en 2019 (14 % des allocataires) à 2 163 en 2020 (15,8 % des allocataires). À titre de comparaison, 13 % des allocataires sont bénéficiaires du RSA à l’échelle départementale en 2020 contre 12,3 % en 2019.
5 554 allocataires bénéficient de la PPA (prime d’activité) en 2020 à l’échelle de la CARA (soit 40,5 % des
allocataires contre 36 % à l’échelle départementale). 13% de ces allocataires ont moins de 25 ans, et 56% sont
des personnes isolées.
On observe aussi que les secteurs pourvoyeurs d’emploi touristiques génèrent également des formes de
précarité avec l’alternance de périodes d’emploi et de périodes creuses ou de chômage.
9.5.3 Les services existants sur le territoire de l’agglomération
Différents services sont mis en place sur l’agglomération Royan Atlantique, afin de faciliter l’accès aux droits
aux demandeurs :
• 4 points relais numériques CAF : Centre socio-culturel de Royan, Centre socio-culturel de Saint-Sulpice-de-
Royan, Antenne de Meschers du Centre Socio-Culturel du canton de Cozes, Mission Locale à Royan.
• 4 structures labellisées par l’Etat « France Services » : bureau de Poste de Médis, Centre social de Cozes, Centre
socio-culturel de Royan, CCAS de Saujon et CCAS de La Tremblade. Accompagnement des habitants dans leurs
démarches avec la Caf, la Cpam, la Carsat, la Msa, les Impôts, l'Agence nationale des titres sécurisés, Pôle Emploi,
La Poste et la justice.
• Une permanence à Royan.
• Le CCAS de Royan est également Point d’Accès aux Droits (PAD) et propose des permanences juridiques.
• Un maillage de conseillers numériques couvre le territoire.
9.5.1 La précarité énergétique des logements de la CARA
Une partie de cette population précaire ne trouve pas à se loger sur le territoire au regard de ses moyens. En
outre, la vulnérabilité des logements en matière énergétique de la CARA qui provient en grande partie du fait que
la plupart d'entre eux ont été construits avant 1990, représentent près de la moitié des logements, et mettent en
difficulté financière les ménages les plus fragiles.
Dans une région où en moyenne 18 % des ménages seraient concernés par la précarité énergétique, il semble
que les habitants de la CARA fassent partie de la fourchette moyenne à haute avec 17 % des ménages concernés.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 C’est la qualité du logement, son inadaptation aux besoins du ménage et le niveau des ressources des ménages
qui font qu’un certain nombre d’entre eux sont confrontés à des difficultés pour assurer les charges en matière
énergétique. Le comité responsable départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées indique
que sur le département 3288 dossiers ont été instruits au Fonds de Solidarité Logement (FSL) en 2023, dont 400
dossiers sur le territoire de la CARA, soit 12% des aides financières.
Sur le département, 48 % des aides ont été versées pour des dettes d’énergie. Leur nombre a diminué en 2023
par rapport à 2022 (482) et 2021 (569), ainsi que leur montant du FSL pour les factures de gaz, d’électricité et de
fuel, qui représente 123 726 € pour l’année 2023, contre 138 116 € en 2022 et 186 694 € en 2021.
Les dossiers instruits et financés dans le cadre du FSL sur la CARA se concentrent essentiellement sur les villes
du cœur urbain, telles que Royan, Saujon, la Tremblade, Vaux sur Mer, Saint Georges de Didonne.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 On observe à l’échelle de la CARA, dans les ménages ayant bénéficié d’une aide FSL, une prédominance des
familles monoparentales et des personnes isolées.
En outre, l’accès au logement constitue la deuxième catégorie du FSL le plus sollicité sur la CARA et sur le
département. Cela traduit le prix élevé de l’immobilier sur la CARA et la difficulté d’accès au logement du fait de
la tension du marché.
Ce constat spécifique soulève plusieurs enjeux pour la politique de l’habitat :
- Une nécessité de développer une offre en hébergement et en logement adapté, qui recoupe notamment
les besoins spécifiques des publics jeunes (petites typologies de logements, résidences sociales, Foyers
de Jeunes Travailleurs, etc.).
Nombre et composition des ménages fiscaux de la CA Royan Atlantique
Nbre de
ménages
fiscaux
Nbre de
personnes
dans les
ménages
fiscaux
Dont part
des
indemnités
de chômage
(%)
Part de
l'ensemble
des
prestations
sociales (%)
Dont part des
prestations
familiales (%)
Dont part
des
minima
sociaux
(%)
Dont part
des
prestations
logement (%)
46287 90015 3,0% 4,3% 1,1% 2,3% 0,9%
9.5.2 Un manque d’hébergement et de logements adaptés
Plusieurs dispositifs d’hébergement existent sur le territoire de la CARA (données en attente d’actualisation)
destinés à accueillir des personnes en difficultés selon leur situation. Les capacités d’hébergement sont les
suivantes :
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Date de télétransmission : 16/05/2025
Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 - Centre d’Hébergement et de Réinsertion Sociale (CHRS), géré par l’association Le Tremplin 17 :
• 9 CHRS stabilisation à Royan ( avec en moyenne 251 jours d’attente)
• 33 places d’insertion à Royan ( avec en moyenne 77 jours d’attente)
- Maison Relais : gérée par l’association Le Tremplin 17
- Logement d’Extrême Urgence (LEU) : 1 logement à Saujon géré par l’association Le Tremplin 17, qui bénéficie
d’une mesure d’Accompagnement Social Lié au Logement (ASLL). 2 logements sont projetés à Royan, Marennes
ou La Tremblade. Tremplin 17 gère également 1 logement d’accueil logement temporaire à Royan.
- Intermédiation Locative (IML) : 13 logements gérés par l’association Le Tremplin 17 avec en moyenne 195
jours d’attente. En 2023, on a enregistré 84 demandes sur le territoire de la CATA.
- Nuitées d’hôtel, accueil d’urgence : gérées par Le Tremplin 17 : 6 places d’accueil de nuit, 5 places pour
personnes victimes de violence.
- 35 places en pension de famille dont 20 places pour personnes victimes de violence ( avec en moyenne 117
jours d’attente)
– Diagnostic 98 qui acceptent de pratiquer de faibles tarifs. Mais les 2 mois d’été ne sont pas couverts, car les
hôtels affichent complets.
- Halte de nuit : 6 places d’urgence au centre d’accueil de la Villa Etoile sont mises à disposition par le CCAS de
Royan durant l’hiver.
- Hébergement d’urgence par l’association Les Caritatives d’Arvert (association composée de bénévoles),
propose de l’hébergement dans une maison de la Presqu’île d’Arvert dont ils sont propriétaires. Des saisonniers
peuvent également être hébergés en dépannage durant la saison ostréicole uniquement.
- Allocation Logement Temporaire (ALT) : 2 logements à Royan gérés par l’association Le Tremplin 17
- Résidence sociale de la communauté d’Emmaüs à Saint-Romain-de-Benet
Un projet de transformation de l’ancien EPHAD Habitat 17 est prévue sur la commune de la Tremblade pour 51
logements, avec une création de 25 places de pension de famille, et création d’une place d’urgence, porté par le
Tremplin 17, notamment pour les personnes victimes de violence : un projet ayant reçu un avis favorable lors de
la commission régionale de validation du 14 novembre 2024.
Un projet de FJT porté par le Logis est également prévu avec la création de 25 places.
Parallèlement aux associations et CCAS, les associations caritatives jouent un rôle essentiel, mais la captation des
logements privés est insuffisante. Pourtant, l’association Tremplin 17 apporte un certain nombre de garanties aux
propriétaires : paiement du loyer, état des lieux, médiation, frais de réparation si nécessaire.
Dans les communes qui ne disposent pas de logement d’urgence, à Royan durant la période juillet - août, ainsi
qu’à l’issue des 6 jours d’accueil d’urgence ; aucune solution d’accueil d’urgence n’existe, hormis l’activation des
solutions amicales et familiales, voire du contingent préfectoral. Ce qui ne constitue pas, bien souvent, une
solution durable. Les terrains de camping sont parfois sollicités, à partir du mois d’avril, pour loger des personnes
en difficulté en situation d’urgence.
9.5.3 Les engagements de la CARA pris dans le cadre de la CIA6
La CARA se mobilise en faveur des ménages défavorisés en élaborant et mettant en œuvre une Conférence
Intercommunale du Logement (CIL) et une Convention Intercommunale d’Attributions (CIA).
Le contrat de ville précise notamment la stratégie de la communauté d’agglomération sur le champ de la cohésion
urbaine et sociale. Il établit les engagements des différentes partenaires appelés à concrétiser une stratégie
6 Extrait du document-cadre d’orientations stratégiques en matière d’attribution de logements sociaux
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 globale de repositionnement des quartiers de la politique de la ville sur les plans de l’habitat, du peuplement et
du fonctionnement résidentiel. Le contrat de ville pointe deux axes stratégiques :
• Favoriser l’accueil et l’intégration des nouveaux habitants. L’ambition est de réussir l’intégration de nouveaux
habitants qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques socio-démographiques que les habitants qui
restent en place dans le quartier au bénéfice d’un vivre ensemble positif et d’un fonctionnement résidentiel
qualitatif.
• Favoriser la mobilité et le parcours résidentiel des habitants. L’ambition est de déjouer les phénomènes de captivité des ménages les plus fragiles à leur quartier qui prennent le pas sur leurs besoins réels et/ou leurs
aspirations.
En matière d’attribution de logements sociaux, les orientations stratégiques de la CIA ont pour objectifs
d’apporter une plus grande fluidité dans le fonctionnement locatif du parc social, à générer plus d’attributions et
à réduire les processus de concentration des fragilités économiques et sociales dans le parc HLM du territoire.
La tension sur l’accès au parc social de la CARA reste une difficulté structurelle due à la faiblesse du parc social
présent sur le territoire.
Dans le cadre de la CIA, la communauté d’agglomération Royan Atlantique, ainsi que les bailleurs sociaux font
le constat suivant :
• L’origine du déficit de logements sociaux est ancienne : la production de logements sociaux, particulièrement faible sur les décennies 80 et 90, amène à conduire un effort important de compensation et de rattrapage.
• La mise en œuvre de cet effort de rattrapage s’effectue dans un contexte particulièrement tendu et
complexe : faibles disponibilités foncières, différentes lois contraignant l’exercice de construction (continuité
urbaine, loi littorale…), nombre important de communes concernées ou prochainement concernées par l’article 55 de la loi SRU, pas de bailleur social propre au territoire et augmentation du nombre des bailleurs
sociaux souhaitant construire sur le territoire.
Les orientations présentées dans le cadre de la CIA veillent à installer les bonnes pratiques partenariales en
matière d’attribution des logements sociaux.
• En premier lieu, quel que soit le territoire, une telle démarche s’inscrit dans le temps long, car elle appelle à
faire évoluer les pratiques professionnelles des différents opérateurs.
Ce temps long est d’autant plus nécessaire sur le territoire de Royan Atlantique que le contexte complexe et tendu qui entoure la production et l’attribution des logements sociaux génère aujourd’hui des incompréhensions
réciproques entre les acteurs concernés.
• Engager la démarche dans le contexte d’un parc de logements sociaux réduit et de sa faible rotation permet
d’aboutir à ce que même des gains modestes soient perçus comme des progrès légitimant l’engagement de
chacun.
• Maintenir et prolonger l’effort de production de logements sociaux neufs dans ce cadre partenarial en place
permettra en premier lieu de tirer le meilleur parti de l’offre supplémentaire de logements sociaux en matière
de satisfaction des besoins de la population et dans le même temps, de justifier l’engagement de la présente
démarche par rapport à un flux de logements à attribuer plus important et plus en phase avec les besoins.
Ainsi, les orientations stratégiques qui pourront se concrétiser dans la Convention Intercommunale d’Attribution
n’ont pas vocation à se substituer à l’effort de production à prolonger sur le territoire, mais à l’accompagner pour en optimiser la portée.
Le document-cadre des orientations stratégiques de la CARA a fixé les orientations que les partenaires
s’engageront à mettre en œuvre et qui seront déclinées en objectifs et en engagements opérationnels dans la
Convention Intercommunale d’Attribution :
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Orientation 1 : Mieux collaborer autour de l’attribution.
Orientation 2 : Contribuer à l’accès au logement social.
Orientation 3 : Conforter et cibler l’accueil des ménages prioritaires.
Orientation 4 : Améliorer la rotation du parc et fluidifier les parcours.
Orientation 5 : Inscrire l’effort de rattrapage dans un scénario cible.
Dans le cadre les objectifs d’accès au parc social des ménages prioritaires, le document d’orientations stratégiques
de la CARA formule son engagement à tenir les objectifs de la loi en matière de traitement des ménages
prioritaires, et donc à réserver aux ménages prioritaires, 25% des attributions réalisées par chacun des
réservataires et des bailleurs sociaux. Ils s’engagent à prendre en compte les critères réglementaires dans les
différents processus de désignation des candidats présentés à la CALEOL et d’attribution des logements.
L’article L. 441-1 du Code de la Construction et de l’Habitation détermine les demandeurs prioritaires. Les
personnes bénéficiant d’une décision favorable au titre du Droit Au Logement Opposable.
Par ailleurs, dans le cadre du Plan Logement d’Abord et la lutte contre le sans-abrisme, l’Etat cible :
• Les personnes reconnues prioritaires au titre du DALO.
• Les personnes hébergées ou logées temporairement dans un établissement ou un logement de transition.
• Les personnes ayant obtenu le statut « réfugié » ou bénéficiant de la protection subsidiaire.
• Les ménages sans-abri ou en abri de fortune.
Ces ménages relevant du Plan Logement d’Abord sont prioritaires pour le contingent préfectoral. Cependant,
l’atteinte des objectifs fixés dans le plan nécessite la mobilisation de l’ensemble des contingents.
Les demandes formulées à partir d’un motif renvoyant aux ménages prioritaires du CCH représentent 48% des
demandes de logement social ciblant Royan Atlantique et près de 60% des attributions.
Les attributaires de logement avec motif renvoyant aux publics prioritaires du CCH sont des habitants de Royan
Atlantique à 80% et des habitants de la Charente Maritime hors CA Royan Atlantique à 14%.
Source : Afipade et SNE 2020
La tenue de cet objectif d’accueil des ménages prioritaires doit également veiller à :
Motif renvoyant à une
demande prioritaire
Demande 2020
Sur un total de 1926
Attribution 2020
Sur un total de 226
Tension
attribution /
demandes
Sans logement propre 464 24% 76 34% 6,1
Logement repris 117 6% 19 8% 6,2
Logement démoli 12 1% 2 1% 6,0
Logement non décent 44 2% 6 3% 7,3
Procédure d’expulsion 29 2% 5 2% 5,8
Logement indigne 22 1% 2 1% 11,0
Raisons de santé 129 7% 11 5% 11,7
Logt inadapté /Handicap 90 5% 3 1% 30,0
Violences familiales 25 1% 10 4% 2,5
Total 932 48% 134 60% 6,9
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 • Ne pas orienter vers certains ménages prioritaires, les logements disponibles et situés au sein de résidences
d’ores et déjà marquées par la fragilité économique et/ou commerciale.
• Ne pas disperser des ménages prioritaires fragiles dans des communes non dotées des services sociaux en capacité de les accompagner.
Il s’agit également d’intégrer parmi les publics prioritaires, les travailleurs essentiels définis par le territoire. Dans
le cas présent de la CA Royan Atlantique dont l’économie est caractérisée par le caractère déterminant des
travailleurs à revenus modestes et par leur difficulté à accéder à un logement abordable, l’option pourrait
consister à prioriser l’ensemble des demandeurs sans logement et exerçant une activité professionnelle ou
souhaitant accéder à un emploi sur le territoire.
Dans le contexte du territoire de la CARA, de rareté des logements disponibles à l’attribution, les situations
prioritaires et d’urgence n’accédant pas au logement peuvent être nombreuses et se cumuler :
• Elles peuvent relever de contextes particuliers spécifiques : relogement dans le cadre du renouvellement
urbain.
• Elles peuvent relever de contextes particuliers au territoire : demandes en délai long (au-delà des 24 mois légitimant un recours au DALO) dans le contexte de la rareté des logements à attribuer.
• Elles peuvent relever des caractères démographiques, sociaux, économiques que présentent les ménages : familles nombreuses, faibles ressources, situation logement critique (sans-abrisme…)
Ce contexte de rareté aboutit aujourd’hui à de l’incompréhension entre les différents acteurs, chacun
accompagnant des ménages en situation critique et urgente peut objectivement ne pas comprendre qu’un
logement disponible soit attribué à un autre ménage.
Il est dès lors important que l’identification, l’évaluation et le suivi des situations prioritaires et d’urgence soient
partagés par l’ensemble des acteurs impliqués dans l’attribution des logements, travailleurs sociaux des CCAS,
réservataires, bailleurs, chacun étant concerné par l’apport d’une réponse logement optimale à ces ménages.
Ce travail gagne à être mené à une échelle globale et territorialisée, celle de la Communauté d’Agglomération,
afin d’une part d’éviter une logique de concurrence de fait entre des situations d’urgence et d’autre part de
pouvoir envisager des solutions logement.
Il est également important de considérer la question de l’accès au logement de ces ménages dans l’approche
globale des travailleurs sociaux :
• L’accès au logement constitue souvent un volet d’une démarche d’accompagnement social global
• La philosophie du Plan Logement d’Abord vise à placer l’accès au logement comme une 1re étape facilitant cette démarche.
Le PDLHPD étudie actuellement le rapprochement des ILHL (instances locales hébergement logement) et des
CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions) afin de gagner en efficacité dans
le traitement des situations dans le sens ou le fait d’évoquer une même situation à plusieurs occasions dans
différentes instances n’apporte pas plus de solutions. Il prévoit aussi une refonte de la gouvernance du SIAO
(service intégré d’accueil et d’orientation), afin d’assurer une meilleure coordination de l’ensemble des
partenaires.
Il convient de questionner dans le cadre de la future CIA, les possibilités d’inscrire l’évaluation et le traitement
des demandes de logement social considérées comme complexes (délais longs, fragilité sociale particulière) dans
le cadre d’un tel dispositif étant donné que les objectifs sont les mêmes :
• Partager et approfondir la connaissance et la qualification des demandes identifiées : fragilités, accès aux droits, parcours, projet, accompagnement,
• Croiser les approches pour identifier les priorités et les meilleures options d’orientation,
• Préparer et anticiper les dispositifs d’un accompagnement social permettant de concrétiser l’accès au logement dans les meilleures conditions.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 9.6 Un territoire fortement occupé par les gens du voyage
9.6.1 Une présence concentrée sur la CARA
Le territoire de la CARA et la
CDA de La Rochelle accueillent
tous les ans plus de 65% des
grands passages dans le
département des Charente-
Maritime, en termes de nombre
de stationnements, mais aussi
en termes de population
accueillie.
La création de différentes aires
d'accueil dans le département
entre 2004 et 2010 a conduit
certaines collectivités à en
déléguer la gestion, sauf sur la
CARA où les équipements
d'accueil des gens du voyage et
les deux aires sont gérés en
régie.
Le territoire de la CARA met à
disposition des gens du voyage
des aires de passages et des
aires d'accueil permanent,
ouvertes 11 mois sur 12, avec
un gestionnaire présent 7 jours
sur 7, à savoir :
2 aires d’accueil permanent :
- Saujon : 8 blocs, 16 places caravanes, lieu-dit "Pont Antoine" - 17600 Saujon.
- Saint Georges de Didonne : 12 blocs, 24 places caravanes, Rue Thomas Edison, lieu-dit "Moulin des
Brandes"- 17110 Saint-Georges-de-Didonne.
2 aires de passage ouvertes du 1 er juin au 30 septembre (terrains herbeux. Eau, électricité et collecte des ordures
ménagères) :
- Aire de passage de Saujon avec une capacité d’accueil de 25 places, lieu-dit "Pont Antoine" à Saujon
- Aire de passage de Saint-Sulpice-de-Royan avec une capacité d'accueil de 30 places - Lieu-dit "Le Grand
Châtefaut" à Saint-Sulpice-de-Royan
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 9.6.2 Un phénomène de sédentarisation des gens du voyage sur
certaines communes
La situation des aires d’accueil du département témoigne d'une véritable sédentarisation et de l’appropriation
des équipements par certaines familles de voyageurs. Sur le territoire de la CARA, malgré la mise à disposition
deux aires de grands passages de 4 hectares, certains problèmes sont rencontrés. Ils sont liés à une situation
locale particulière qui voit un nombre important de gens du voyage ancrés dans le territoire, qui profitent de
l’ouverture annuelle de ces terrains pour s’y installer jusqu’à la fin de la saison.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 La circulaire du ministre de l’Intérieur du 3 août 2006 précise pourtant que la durée de séjour ne doit pas dépasser
5 mois, sauf dérogation (pour scolarisation par exemple) afin de ne pas encourager la sédentarisation des gens
du voyage sur les aires d'accueil.
Cette préconisation a été reprise par l'ensemble des collectivités gestionnaires, dont les règlements contiennent
des dispositions limitant la durée de séjour à 3 ou 5 mois et instaurent une période déterminée entre deux séjours
pendant laquelle une famille ne peut pas revenir sur la même aire d'accueil. Mais ces dispositions souffrent d’une
application relative.
Alors que de réels efforts ont été réalisés par la CARA en matière de terrain d’accueil, et du fait qu’elle a mis en
place un livret d'accueil qui à signer dans le bureau d'accueil dès l’arrivée des gens du voyage, avec une demande
écrite exigée pour prolonger le séjour au-delà de trois mois, la question de la sédentarisation est toujours posée
sur le territoire.
9.6.3 Des besoins multiples en matière d’habitat adapté
Sur le territoire de la CARA, plusieurs cas types de situations de mal-habitat illustrent des besoins en matière
d’habitat adapté pour loger les gens du voyage :
• Des installations durables sur les aires d'accueil avec un ancrage permanent.
• Des terrains en propriété avec aménagements non conformes aux règlements d'urbanisme et/ou insalubres.
• Des terrains avec installations sans titre ou précaires au regard de l'occupation avec des conditions de vie
indignes.
L'analyse des besoins en termes d'habitat adapté s'appuie essentiellement sur les accompagnateurs socio-
éducatifs des structures conventionnées par le Conseil départemental et l’État. Les travailleurs sociaux ont relayé
un questionnaire destiné aux gens du voyage présent sur la CARA afin de mieux comprendre leurs visions de
l'accueil et d’identifier l'ancrage territorial. D'autres enquêtes ont suivi, pour identifier le plus finement possible
les situations d'ancrage et les projets possibles.
Les besoins qui sont ressortis de ces enquêtes concernent notamment :
• L’amélioration des conditions d'habitat.
• Un besoin d'habitat adapté, qui peut être réalisé selon le contexte local et les financements mobilisables.
• Un besoin d'accès à un logement social collectif HLM pour les familles qui veulent y habiter.
L’enjeu du territoire de l’agglomération est donc de permettre aux familles d’accéder à un habitat décent et
adapté à leur mode de vie. Le terrain familial et le PLAI peuvent constituer une réponse en étant un point
d’ancrage, à condition que le stationnement des caravanes soit possible, les familles reprenant souvent la route
une petite partie de l’année. Le schéma départemental métropolitain d’accueil et d’habitat des gens du voyage
2018-2024, adopté en février 2020, prescrit d’ailleurs la création d’un terrain familial de 13 emplacements en
remplacement de l’existant sur le territoire de la CARA.
Sur le site de La Puisade à Royan, des familles vivent depuis de nombreuses années dans des conditions proches
de l’insalubrité sur un terrain familial. Pour améliorer leurs conditions de vie une Maîtrise d’œuvre Urbaine et
Sociale (MOUS) a été lancée en juin 2014 par la Ville de Royan. L’établissement d’une liste des familles
susceptibles de bénéficier d’un logement est donc en cours de réalisation. D’autres communes, telle que Vaux-
sur-Mer sont également concernées par la question de la sédentarisation.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 9.6.4 Les obligations de la CARA dans le cadre de la gouvernance
du SDGDV
Les communes de plus de 5000 habitants, mentionnées dans le schéma départemental des gens du voyage sont
Royan, Saint-Georges de Didonne, Saujon, et ont plusieurs obligations dont :
1- La réalisation en priorité les équipements manquants et/ou prévus dans les précédents schémas
• Réaliser une aire d'accueil de 32 places-caravane. La CARA disposera ainsi des trois aires d'accueil requises.
• Améliorer les conditions d'accueil par la rénovation de l'aire d'accueil de Saujon.
• Réaliser deux aires de grand passage sur l'agglomération. Conformément aux recommandations de la
circulaire du ministre de l’Intérieur du 31 mai 2018, une aire de grand passage doit être installée sur un
terrain stabilisé d’environ 4 hectares et permettre l’accueil de 200 caravanes, l’accès aux réseaux d'eau et d'électricité et le ramassage des ordures ménagères.
2- La réalisation des terrains familiaux locatifs afin d’accompagner l’ancrage des voyageurs
• Réaliser des terrains familiaux locatifs pour 10 ménages correspondant à 10 emplacements (environ 20
places-caravanes). Ces terrains familiaux locatifs compléteront le projet de la Puisade à Royan, livré en juillet
2018 pour 10 familles.
3- Les actions structurelles
• Redonner aux aires d'accueil leur vocation première en accompagnant la sédentarisation des voyageurs qui
occupent de façon permanente les aires d’accueil.
• Favoriser les parcours résidentiels vers le droit commun.
• Tendre vers une harmonisation départementale des conditions d'accueil quant aux tarifs, au fonctionnement et à l'application des règlements intérieurs.
• Participer aux dispositifs d'accompagnement des partenaires.
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À l’aune de l’ensemble des éléments de diagnostic présentés, des échanges avec les maires et les partenaires au
cours de cette première phase de travail, plusieurs enjeux majeurs ont été identifiés :
Améliorer l’équilibre socio démographique du territoire
- Veiller à apporter une réponse en logements aux jeunes, aux actifs, familles et aux saisonniers afin qu’ils s’ancrent sur le territoire.
- Répondre aux besoins en logements des ménages vieillissants (typologies, localisation, services adaptés, etc.) en adaptation les logements au vieillissement de la population.
Développer une offre de logements locatifs plus adaptée à la demande
- Développer des petites typologies de logements pour répondre à la diversité des besoins des ménages du territoire.
- Développer le parc locatif social, pour répondre aux besoins des ménages les plus modestes et pour répondre aux futures obligations réglementaires et veiller à adapter l’offre produite aux besoins des ménages demandeurs
Proposer une nouvelle offre de logements
- Diversifier les produits proposés en accession à la propriété (accession sociale)
- Permettre le développement de logements abordables, notamment de logement social, par l’achat, la préemption de terrains, le BRS…
- Développer une offre alternative de logements pour répondre aux besoins spécifiques
Intervenir sur le parc existant : réhabiliter et encadrer l’évolution du parc ancien
- Mieux encadrer le marché des logements touristiques et maîtriser le phénomène « airbnb » sur les communes les plus touchées.
- Veiller à la qualité des logements produits (insertion dans l’environnement, possible évolutivité, performance énergétique...)
- Encourager la réhabilitation des logements anciens et remobiliser le parc de logements vacants et lutter contre l’habitat indigne et insalubre
- Veiller à la maîtrise de l’évolution des résidences secondaires.
Engager une stratégie foncière ambitieuse
- Contenir les prix sur des fonciers stratégiques
- Neuve et réduire la prédominance de l’habitat individuel.
- Donner, à terme, de nouvelles références de prix et contenir l’inflation que connaît le territoire
- Mieux encadrer le phénomène des divisions parcellaires et maîtriser le développement de la construction
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À
AA : Acquisition- Amélioration
ADEME : Agence de l'Environnement et de la Maitrise de l'Energie
ALTE 69 : Agence Locale de la Transition Énergétique du Rhône
ANAH : Agence Nationale de l’Habitat
AAH : Allocation adulte handicapé
AEEH : allocation d'éducation de l'enfant handicapé
B
BRS : Bail Réel Solidaire
C
CCAPEX : Commission de coordination des actions de prévention des expulsions
CIL : Commission Intercommunale Logement
CCH : Code de la Construction et de l’Habitation
CEE : Certificat d’économie d’énergie
CRHH : Comité régional de l’Habitat et de l’Hébergement
CIA : Convention Intercommunale d’Attribution
CIL : Conférence Intercommunale du Logement
CU : Code de l’Urbanisme
D
DVF : Données Valeurs Foncières
DDTM : Direction départementale des territoires et de la mer
E
EHPAD : Etablissements d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes
EPCI : Établissement Public Coopération Intercommunale
EPF : Établissement Public Foncier
F
FJT : Foyer de jeunes Travailleurs
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H
HLM : Habitation à loyer modéré́
I
ILHL : Instances locales hébergement logement
IML : Intermédiation Locative
INSEE : Institut national de la statistique et des études économiques
L
LLS : Logements Locatif Sociaux
M
MAJIC : Mise À Jour des Informations Cadastrales
O
OPS : Occupation du Parc Social
P
PAS : Prêt à l'Accession Sociale
PDALHPD : Plan Départemental d’Action pour le Logement et l’Hébergement des Personnes Défavorisées.
PDU : Plan de Déplacements Urbains
PIG : Programme d’Intérêt Général
PLAI : Prêt Locatif Aidé d’Intégration
PCAET : Plan climat air énergie territorial
PLU : Plan Local d'Urbanisme
PLUS : Prêt Locatif à Usage Social
PLH : Programme Local d’Habitat
PLS : Prêt Locatif Social
PO : Propriétaire Occupant
PSLA : Prêt Social Location Accession
PTZ : Prêt à Taux Zéro
PCH : Prestation de compensation du handicap
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QPV : Quartier prioritaire de la ville
R
RHVS : Résidences Hôtelières à Vocation sociale
RPLS : Répertoire du Parc Locatif Social
RSA : Revenu de Solidarité Active
S
SCoT : Schéma de Cohérence Territoriale
SIAO : Service Intègré d’Accueil et d’Orientation
SNE : Système National d'Enregistrement
SRADDET : Schéma Régional d’Aménagement et de Développement Durable du Territoire
SRU : Solidarité́ et Renouvellement Urbain.
SU : Surface Utile
SDGDV : Schéma départemental des gens du voyage
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PROGRAMME LOCAL DE
L’HABITAT
2025-2030
DOCUMENT D’ORIENTATION
Janvier 2025
Version 1 du 29 janvier 2025
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Préambule ..........................................................................................................................................3
1.1 Les obligations légales .......................................................................................................3
1.2 Le processus d’élaboration ................................................................................................4
2. La stratégie habitat de l’agglomération Royan Atlantique et son PLH 2025-2030 ...............6
2.1 Rappel des éléments de cadrage........................................................................................6
2.2 Les enjeux issus du diagnostic ........................................................................................10
2.3 Le cadre de la politique de l’habitat de la CARA .............................................................11
3. Le scénario de développement ............................................................................................... 12
3.1 Le cadre de réflexion .........................................................................................................12
3.2 Vers un scénario territorialisé par communes .....................................................................13
4. La déclinaison du scénario en matière de mixité sociale ..................................................... 19
5. Les orientations stratégiques .................................................................................................. 20
5.1 Construire la gouvernance de la politique de l’habitat en lien avec les communes et les partenaires ..............................................................................................................................20
5.2 Proposer une offre nouvelle de logements à la production maîtrisée pour répondre aux besoins des ménages ...........................................................................................................21
5.3 Mettre en place des leviers d’interventions sur le parc existant adaptés aux spécificités locales .......................................................................................................................22
5.4 Répondre aux besoins des publics spécifiques et poursuivre les accompagnements déjà en place .................................................................................................................................23
5.5 Engager une stratégie foncière à l’échelle de l’agglomération ......................................24
Lexique ............................................................................................................................................ 25
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Préambule
1.1 Les obligations légales
Le document d’orientation exprime la stratégie et les objectifs de la collectivité en matière d'habitat.
Il correspond à un choix de développement parmi différents scénarios et doit faire le lien entre les dysfonctionnements que l'on veut corriger et les pistes d'actions mises en œuvre pour y répondre.
Contenu du document d’orientation - article R 302-1-2 du CCH
Le document d'orientation énonce, au vu du diagnostic, les principes et objectifs du programme local de l'habitat et indique notamment :
1) Les principes retenus pour permettre, dans le respect des objectifs de mixité sociale dans l'habitat, une offre suffisante, diversifiée et équilibrée des différents types de logements sur le territoire couvert par le programme local de l'habitat ;
2) Les principes retenus pour répondre aux besoins et, notamment, à ceux des personnes mal logées, défavorisées ou présentant des difficultés particulières ;
3) Les axes principaux susceptibles de guider les politiques d'attribution des logements locatifs sociaux ;
4) Les communes et, le cas échéant, secteurs géographiques et les catégories de logements sur lesquels des interventions publiques sont nécessaires ;
5) La politique envisagée en matière de requalification du parc public et privé existant, de lutte contre l'habitat indigne et de renouvellement urbain, en particulier les actions de rénovation urbaine au sens des chapitres II et II bis de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 et les actions de requalification des quartiers anciens dégradés au sens de l'article 25 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion ;
6) Les principaux axes d'une politique d'adaptation de l'habitat en faveur des personnes âgées et handicapées ;
7) Les réponses apportées aux besoins particuliers de logement des jeunes, et notamment des étudiants ;
8) Les principaux axes d'une stratégie foncière en faveur du développement de l'offre de logement dans le respect des objectifs de lutte contre l'étalement urbain définis par le schéma de cohérence territoriale.
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1.2 Le processus d’élaboration
La communauté d’agglomération Royan Atlantique, tel qu’elle est aujourd’hui constituée de 33 communes, a été créée le 18 août 2016 et élargie au 1er janvier 2018, avec Saint-Romain-sur-Gironde qui fusionne alors avec Floirac, et prend ainsi le nom de Floirac.
Développé à partir de la SIVOM (syndicat intercommunal à vocation multiple de la presqu’île d’Arvert et de la côte de Beauté, qui comprenait 21 communes, ce regroupement de communes a, au fil des années, grandi jusqu’à 43 communes en 1991, pour devenir la communauté d’agglomération du Pays Royannais, puis la CARA tel qu’on la connaît aujourd’hui, où les 33 communes regroupent 84 382 habitants en 2020.
Par délibération du 20 décembre 2022, la communauté d’agglomération Royan Atlantique a confirmé sa volonté de poursuivre la mise en œuvre d’une politique globale de l’habitat sur son territoire au travers d’un deuxième programme local de l'habitat (PLH) dans le cadre de sa compétence habitat. Document stratégique et opérationnel, le PLH a vocation à présenter les orientations stratégiques définies par les élus en matière de politique de l’habitat ; celles-ci doivent par ailleurs être déclinées en actions opérationnelles traduites en moyens humains et financiers. Le PLH s’inscrit ainsi dans la définition d’un projet de développement global et partagé à l’échelle de la Communauté d’agglomération.
Sur la base d’une analyse des besoins de la population du territoire et de la population accueillie, le PLH définit ainsi des principes partagés pour le développement d’une offre de logements équilibrée et diversifiée dans le parc neuf comme dans le parc existant. Le PLH vise ainsi à identifier et développer les synergies entre les 33 communes du territoire tout en s’appuyant sur les spécificités et projets communaux.
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Au cours de l’élaboration du diagnostic et du document d’orientation, l’ensemble des maires de la CARA et de ses services ont été mobilisés pour définir la stratégie habitat à l’échelle des 33 communes :
• Le lancement technique le 9 janvier 2023.
• Un séminaire élus le 28 mars 2023 présentant la démarche PLH, la méthode et le calendrier.
• Une réunion technique SCOT du 11 avril 2023 pour un point sur le volet foncier du PLH.
• Des rencontres communales du 24 mai au 16 juin 2023 afin de nourrir le diagnostic Habitat via
les problématiques et enjeux rencontrés sur chaque commune de l’agglomération.
• Un échange avec les services politique de la ville du 12 juillet 2023, avec un échange sur les
publics spécifiques et sur les quartiers politiques de la ville.
• La conférence des maires du 9 novembre 2023 afin de présenter le diagnostic Habitat, les enjeux
et valider la méthodologie de travail et le calendrier.
• Des ateliers thématiques avec les élus du 8,9 et 15,16 février 2024, afin de valider et de nourrir
les orientations et les objectifs sur 4 thématiques, dont le parc privé, le parc public, les publics
spécifiques et le volet foncier et urbanisme.
• Des rencontres communales, avec les communes SRU, notamment dans le cadre de contrats de
mixité sociale.
• Une conférence des maires le 6 février 2025 afin de présenter le document d’orientation ainsi
qu’une première version du programme d’actions.
• Une commission habitat le 10 mars 2025, afin de valider le programme d’actions et les fiches
communales.
Ces différentes étapes ont permis d’aboutir à la définition d’un scénario de développement et de 5 grandes orientations en phase avec les principaux constats et enjeux issus du diagnostic. Ces éléments traduisent la stratégie habitat de la CARA communauté et guideront l’élaboration du programme d’actions.
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2. La stratégie habitat de l’agglomération Royan
Atlantique et son PLH 2025-2030
2.1 Rappel des éléments de cadrage
Le Schéma de cohérence territoriale (SCoT) définie les grandes orientations d’aménagement sur le territoire de l’agglomération Royan Atlantique. Conformément aux dispositions de l’article L.142-1 du code de l'urbanisme, le PLH doit être compatible avec les dispositions du SCoT. L’ancien SCoT a été approuvé le 25 septembre 2007. Il a été modifié le 20 octobre 2014. Le Conseil communautaire a décidé par délibération 27 mai 2016 de réviser le SCoT de 2007 pour les raisons suivantes :
• Intégrer les nouvelles dispositions règlementaires, notamment issues de la loi Engagement
National pour l'Environnement, dite loi "Grenelle 2" ainsi que les orientations de sobriété foncière
de la loi Climat et Résilience.
• Prendre en compte les enjeux territoriaux actualisés pour fonder le projet de territoire, notamment
pour répondre à la croissance attendue de population, dans une perspective de développement
durable et équilibré du territoire.
• Intégrer au SCoT les dispositions de la loi Littoral pour faciliter son application à l'échelle locale.
Le nouveau SCoT a été lors du conseil communautaire du 25 mars 2024, arrêté dans le cadre de sa révision. Autre document stratégique, le Plan départemental de l’habitat (PDH) 2024-2029,qui est actuellement en cours d’élaboration présentera les fondements de l’intervention du Département en Charente-Maritime, même si la DDTM est délégataire des aides à la pierre. Il définira ainsi les orientations du Département en matière d’amélioration du parc privé, de développement du parc public et plus largement d’accompagnement des publics dans leur parcours résidentiels.
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2.1.1. Les dynamiques sociodémographiques
Données INSEE 2020, Diagnostic Habitat
• En 2020, la communauté d’agglomération de Royan Atlantique accueillait 84 382 habitants.
• Une évolution de -0,51% de croissance démographique de 2014 à 2020 qui se répartit entre un
déficit du solde naturel (-1.02%) et un solde migratoire positif (+1.53%). La décroissance
démographique est principalement marquée sur les communes de proximité et les pôles
d’équilibres. Elle est liée à l’apport migratoire très présent sur les communes littorales et du nord
de la CARA.
• Un vieillissement de la population marqué qui déséquilibre la démographie du territoire : presque
50% de 65 ans en 2019 sur le bassin de vie de Royan, et environ 40% sur le bassin de la presqu’île
d’Arvert, avec une augmentation de 10% des plus de 65 ans en 10 ans sur l’agglomération. À
l’inverse, les moins de 20 ans ont baissé (18% en 2008 et 15% en 2019).
• Une baisse de la taille des ménages (1.89 personne par ménage) causée par une forte croissance
du nombre de personnes seules, à mettre en corrélation avec les villes qui concentre un fort
pourcentage de personnes âgées.
• 63% de couples sans enfant et explosion sur certains bassins de vie du nombre de familles
monoparentales en 2020 ( +44% sur le bassin de vie de Saujon entre 2014 et 2020).
• Des ménages au niveau de revenu moyen, avec un revenu médian disponible en 2020 de 22 530€
par an, soit 1 878€ par mois.
• 49.6% de la population de plus de 15 ans est retraitée.
• Des catégories socioprofessionnelles dominées par les employés (21.9%), les professions
intermédiaires et ouvriers (respectivement 21.9% et 19.7%), avec deux secteurs prédominants sur
le territoire : le secteur du tourisme, de l’administration, et de la santé humaine et action sociale.
• 62.5% des salariés hommes et femmes ont un CDI ou sont titulaires de la fonction publique en
2020.
2.1.2. Le parc de logements
Données INSEE 2020, Diagnostic habitat
• 83 432 logements en 2020 (INSEE, RP 2020).
• Un taux de vacance très disparate selon les communes, avec un parc de logements vacants en
moyenne de 4.4% à rénover et remobiliser ( passant de 2% à 12% selon les communes).
• Un taux de résidences secondaires de 43.5% en constante augmentation depuis plus de 20 ans
(INSEE, RP 2020).
• 74% du parc de logements est constitué de maisons (INSEE, RP 2020).
• Une majorité de grands logements : 67% de 4 pièces et plus (INSEE, RP 2020).
• Un parc de logements relativement récent : 67% des logements ont été construits entre 1970 et
aujourd’hui (INSEE, RP 2020).
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• Environ 40% des ménages qui bénéficient d’une aide au logement.
• 4,5% des logements du parc privé considérés comme potentiellement indignes.
• Des résidences principales occupées à 71% par de propriétaires (INSEE, RP 2020).
• Un parc locatif, privé et social, représentant 27% du parc de résidences principales : insuffisant
pour assurer la mobilité des ménages et la décohabitation des jeunes.
2.1.3. Le parc social
Données RPLS 2022, SNE 2020, et OPS 2020, Diagnostic habitat
• Au 1er janvier 2021 : 2 221 logements sociaux à l’échelle de l’EPCI.
• Une majorité de T3 et T4, et un manque de petites typologies au sein du parc social.
• Un parc tendu avec un taux de rotation très faible et une faible disponibilité du parc à la
relocation.
• Un parc social composé majoritairement de personnes seules.
• Un parc de logements sociaux concentrés sur Royan 6 logements sur 10 (concentré à 20% sur les
QPV), et 30% concentrés sur Saujon, la Tremblade, St George de Didonne, Les Mathes, Vaux sur
Mer, et Semussac.
2.1.4. La construction neuve et le marché immobilier
Données Sitadel2 2024 sur les données 2023, Diagnostic habitat
• Au total, 11 298 logements commencés sur 11 ans, entre 2012 et 2023.
• En moyenne, 1027 logements neufs chaque année entre 2012 et 2023.
• Une relative stabilité de la mise en chantier entre 2012 et 2023, avec une augmentation chaque
année des logements commencés depuis 2015.
• Une offre de logements très disparate selon les communes : les Mathes, Saint Palais, Arvert
produisent une majorité de logements en individuel pur en construction neuve, contrairement à
Royan qui produit 3/4 de ses logements en collectifs.
• Des prix dans l’accession inabordable pour la plupart des ménages.
• Des prix de marché moyens bien supérieurs à la moyenne départementale pour les maisons :
allant de 4795€/m² pour la commune de Saint Palais à 4312€/m² pour Royan ( source : 1er février
2025 sur meilleursagents.com)
• Une demande en T2 plus importante que l’offre.
2.1.5. Les publics spécifiques
INSEE 2020, Source : Diagnostic habitat
Les jeunes
• 52% des moins de 30 ans vivent logés dans leurs familles ou chez un tiers.
• 20% des jeunes qui vivent en dessous du seuil de pauvreté.
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• Favoriser l’accès à un logement autonome en prenant en compte leurs faibles revenus.
• Des jeunes qui louent principalement des logements dans le parc privé, pas assez d’attributions
de T1/T2 dans le parc social.
• Un projet de création de résidences habitat en cours sur l’agglomération.
• Des jeunes qui se localisent autour du noyau urbain.
• Des jeunes en difficultés accompagnés par des structures sociales, mais en manque
d’hébergements ou de logements sur l’agglomération.
• Les travailleurs saisonniers
• Un territoire qui voit ses habitants multipliés par 2.5 en « très haute saison ».
• Une saisonnalité présente davantage sur les communes littorales.
• Un manque d’hébergement pour les travailleurs saisonniers qui ne disposent pas d’ancrage sur
le territoire.
Les personnes âgées
• 40% de la population est âgée de 65 ans et plus en 2020 (INSEE, RP 2020).
• Une nécessaire adaptation des logements à la perte d’autonomie et la création de logements.
• Des personnes âgées très présentes sur les pôles centraux et de proximité, due à la présence des
services médicaux.
• Un phénomène de sous occupation des logements dans le parc privé et social.
• Un isolement des personnes âgées : 46% des 80 ans et plus vivent seuls en 2020 (INSEE, RP 2020).
• Un parc social habité à 37% par des personnes de plus de 60 ans.
• Un besoin de financement partenarial de logements spécifiques (inclusifs, intergénérationnels,
EHPAD, services à domicile, etc.).
Les gens du voyage
• Des aires d’accueil permanent et de grands passages sur le territoire.
• Un phénomène de sédentarisation sur certaines communes.
• Des situations de mal-logement qui illustrent des besoins en matière d’habitat adapté.
• Gestion des aires d’accueil gérées en régie au niveau de la CARA.
• Un schéma départemental d’accueil des gens du voyage de Charente-Maritime (2018-2024).
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2.2 Les enjeux issus du diagnostic
À l’aune des éléments de diagnostic présentés et des échanges avec les maires et les partenaires au cours de cette première phase de travail, 4 grands enjeux majeurs ont été identifiés.
• Améliorer l’équilibre socio démographique du territoire répondant aux spécificités locales en
proposant une offre nouvelle de logements afin de permettre la réalisation du parcours résidentiel
sur le territoire :
o Veiller à apporter une réponse en logements aux jeunes, aux actifs, familles et saisonniers
afin qu’ils s’ancrent sur le territoire.
o Diversifier l’offre vers des logements locatifs et des logements sociaux.
o Diversifier les produits proposés en accession à la propriété (accession sociale).
o Permettre le développement de logements abordables, notamment de logements sociaux,
par l’achat, la préemption de terrain, le BRS…
o Développer une offre alternative de logements pour répondre aux publics spécifiques.
• Mettre en place des leviers d’intervention sur le parc existant : réhabiliter et encadrer son
évolution
o Mieux encadrer le marché des logements touristiques et maîtriser le phénomène « airbnb »
sur les communes les plus touchées.
o Encourager la réhabilitation des logements indignes et insalubres et la rénovation
énergétique, notamment les particuliers dans leur projet de rénovation en s’appuyant sur des
dispositifs tels que le CARA RENOV’.
o Remobiliser le parc de logements vacants.
o Veiller à la maîtrise de l’évolution des résidences secondaires.
o Veiller à la qualité des logements produits (insertion dans l’environnement, possible
évolutivité, performance énergétique).
• Engager une stratégie foncière ambitieuse
o Mettre en place des outils de maîtrise foncière relatifs à la construction neuve et au
renouvellement urbain afin de répondre aux besoins des ménages locaux.
o Donner, à terme, de nouvelles références de prix et contenir l’inflation que connaît le territoire
o Maîtriser la ressource foncière et l’étalement urbain dans le développement de la construction
(formes urbaines de qualité peu consommatrice d’espace).
o Accompagner les communes dans leurs interventions foncières avec une adhésion à l’EPF à
envisager.
o Mieux encadrer le phénomène de divisions parcellaires.
• Assurer le suivi et la mise en œuvre du PLH
o Créer un observatoire de l’habitat pérenne avec un volet foncier.
o Réaliser des bilans annuels et triennaux du PLH pour suivre sa réalisation.
o Renforcer les partenariats.
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2.3 Le cadre de la politique de l’habitat de la CARA
À travers ce deuxième PLH 2025-2030, la communauté d’agglomération de Royan Atlantique pose les bases de sa stratégie pour répondre aux constats et enjeux identifiés dans le diagnostic en matière d’habitat et de logement, dans une logique de confortement de l’armature territoriale et urbaine (enjeu du SCoT).
La volonté première, et partagée, par l’ensemble des élus est de proposer une offre de logements adaptée à la demande, notamment par le développement du logement social et de petits logements, pour répondre aux besoins de tous les ménages et relancer la croissance démographique.
Ce PLH a également pour objectif de renforcer la gouvernance et d’établir une stratégie en matière d’habitat et de foncier portée par la Communauté d’Agglomération, en lien avec les communes et les partenaires. La traduction concrète du PLH dans chaque document d’urbanisme sera indispensable à la réussite de celui-ci.
Pour ce faire, la politique habitat de la CARA s’organise autour de 5 orientations majeures :
Ces orientations ont pour cadre global l’ambition économique définie par l’Agglomération qui a permis à partir de sa déclinaison en prospective démographique, de justifier l’ambition en matière de développement de l’offre de logements.
Les
orientations
du PLH de la
CARA 2025 -
2030
1. Construire la
gouvernance de la
politique de
l'habitat en lien
avec les communes
et les partenaires
2. Proposer une
offre nouvelle de
logements à la
production
maîtrisée pour
répondre aux
besoins des
ménages
3. Mettre en place
des leviers
d'intervention sur
le parc existant
adaptés aux
spécificités locales
4. Répondre aux
besoins des
publics spécifiques
et poursuivre les
accompagnemes
deja en place
5. Engager une
stratégie foncière à
l'échelle de
l'agglomération
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3. Le scénario de développement
La communauté d’agglomération Royan Atlantique a élaboré des scénarios de développement à partir des évolutions récentes et des ambitions, connues au moment des travaux du PLH, affichées dans le SCoT de la CARA, approuvé le 25 mars 2024.
3.1 Le cadre de réflexion
Le territoire de la CARA connaît une forte attractivité, portée par l’accueil d’une population séniors venant de la métropole bordelaise, mais aussi de secteurs plus éloignés. Les communes littorales, situées entre l’embouchure de l’estuaire de la Gironde et la façade Atlantique, bénéficient d’un cadre de vie très recherché et la crise sanitaire de 2020, la recherche d’espace pour les ménages citadins, a continué d’alimenter le phénomène.
Le travail sur les scénarios de développement de l'offre de logements constitue une étape importante qui ouvrira les échanges avec les élus sur l’avenir souhaité et souhaitable pour les communes qui constituent la Communauté d'Agglomération.
Les scénarios envisagés et le scénario proposé ont été élaborés à partir de l'existant et des dernières tendances socio-démographiques (accueil de population, desserrement des ménages, vieillissement de la population …). Cependant, pour assurer un développement de qualité et répondre aux exigences réglementaires qui visent à réduire la consommation foncière et à préserver les espaces, un cadre global est fixé par le SCoT en cours d'élaboration, et notamment le cap en matière de population à accueillir, de logements à créer ou à réhabiliter. Une réflexion sur l'armature urbaine, ses évolutions et les hypothèses à privilégier pour son confortement y est précisé.
De plus, compte tenu des dynamiques disparates à l’échelle de la CARA, nous proposons un scénario de développement commun, mais une approche différenciée selon les 4 niveaux d’armature urbaine entre les communes centrales et touristiques, les pôles intermédiaires structurants, les pôles de proximité et les communes rurales, dans une optique de sobriété foncière. Ce scénario proposé pourra être confronté aux objectifs de consommation foncière fixés par le SCoT tout en permettant aux élus de se projeter de façon plus territoriale.
Population
2020 TMM 2020
Taux moyen
d’évolution logements
2014-2020
Croissance population
annuelle 2014-2020
CARA 84 382 1.89 1.01% 0.50%
Centralité 31 794 1.70 0.79% 0.3%
Pôle d’équilibre 20 009 1.93 1.21% 0.5%
Pôle de proximité 19 451 2.05 1.34% 1%
Communes rurales 13 128 2.18 1.06% 0.6%
L’élaboration de ce 2ème PLH intervient à la suite d’un premier PLH qui n’a pas été validé par l’État. Malgré un avis favorable des communes et un second arrêt du projet de PLH en conseil communautaire en décembre 2016, ce dernier n’a pas été validé par l’État, en ce qui concerne :
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- La production de 438 logements sociaux par an dont 387 pour les 6 communes SRU en fonction de l’objectif triennal de 2014-2016, que la DDTM jugeait trop faible.
- L’intégration de 30% de PLAI, ainsi que 30% de PLS fixé par l’article L302-8 du code de la construction et de l’habitation sur l’ensemble du territoire de la CARA.
Les communes s’étaient montrées défavorables lors des conseils municipaux, suite à la proposition d’imposer aux communes SRU une construction neuve constituée à 100% de logements locatifs sociaux, et par conséquent leur demander de réviser leur PLU en conséquence.
3.2 Vers un scénario territorialisé par communes
Pour aboutir au scénario de développement retenu pour le 2ème PLH de la CARA, plusieurs scénarios ont été élaborés et débattus :
• Scénario 1 : Maintien du poids relatif 2020 de chacune des communes par rapport à l’ensemble du territoire de la CARA don confortement de l’armature urbaine
• Scénario 2 : Prolongation du rythme de croissance observée entre 2014 et 2020 pour chacune des communes
• Scénario 3 : Un scénario mixte pour équilibrer le confortement de l'armature urbaine et la dynamique des communes
3.1.1 La notion de point mort à l’échelle de la CARA
Sans être un scénario en tant que tel, le calcul du point mort est une étape méthodologique nécessaire pour identifier le nombre de logements à produire pour maintenir le même nombre d’habitants. Le calcul du « point mort » mesure a posteriori la production de logements, qui correspond à la stabilité démographique au cours d'une période révolue. Il correspond au nombre de logements nécessaires pour accueillir le nombre de ménages issus du seul desserrement, c'est-à-dire à population constante.
L'objectif de ce calcul est avant tout pédagogique, car il met en lumière qu’un besoin en logements peut exister même si la population ne croît pas.
Ce calcul intègre l’effet :
• Du desserrement des ménages, soit la prise en compte de la baisse de la taille moyenne des ménages liée au vieillissement, à la décohabitation, aux séparations qui génère de fait des besoins en logements supplémentaires
• Du renouvellement du parc de logements, c’est-à-dire les fluctuations du parc de logement liées aux transformations et/ou aux disparitions de logement en dehors de la construction neuve
• De la fluidité du parc de logements, c’est-à-dire l’évolution de résidences secondaires et des logements vacants
Pour la période antérieure considérée, entre 2014 et 2020, le calcul de ce « point mort » à l’échelle de la CARA et les besoins en logements associés se décomposent de la manière suivante :
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Nombre de logements à
produire par an à
l’échelle de la CARA
Desserrement des ménages +280
Renouvellement du parc de logements - 167
Fluidité du parc de logements +389
TOTAL +502
Ainsi, au regard de la période passée considérée (2014 – 2020), 502 logements doivent être produits à minima chaque année pour assurer le maintien de la population. Ces besoins sont d’abord absorbés par le desserrement des ménages et la fluidité du parc de logements.
Le calcul du renouvellement du parc de logements est négatif sur le territoire témoignant de la forte tension du marché immobilier local et de la transformation de certains logements par de la division (ex : un logement devient 2 logements).
2.5.2 Une approche territoriale différenciée
Pour les 3 scénarios travaillés, la distinction a systématiquement été faite entre les communes du Nord littorale, du nord-est, du sud et des communales rurales de l’intérieur des terres. Bien que l’objectif soit la définition d’un scénario de développement à l’échelle communale, il est apparu indispensable de prendre compte les disparités socio-démographiques à l’œuvre sur le territoire.
Un rappel des communes par niveau d’armature (issu du SCOT) :
L’armature du SCOT distingue parmi ces communes les pôles touristiques d’activités saisonnières dont les
Mathes, Talmont sur Gironde, Barzan, Chenac St Seurin d’Uzet, Royan, Vaux sur Mer, Saint Georges de Didonne,
Saint Palais sur Mer, l’ Eguille, Mornac sur Seudre, Chaillevette.
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Pour les 3 scénarios de développement travaillés, chacun a été décomposé sur les 4 niveaux de l’armature urbaine. La déclinaison du scénario par bassin de vie intègre la localisation et les caractéristiques de chaque territoire et leur évolution, en matière de démographie, de tissu économique et d’habitat.
Comme le SCoT pour des objectifs de sobriété foncière (ZAN), le PLH considérera 4 niveaux (centralité, équilibre, proximité et rural), mais anticipera le caractère littoral des communes touristiques.
Les 2 échelles de définition :
• L'armature urbaine (définition et objectifs du SCoT)
• La commune (échelle réglementaire de définition du plan d'action du PLH)
Le SCoT fixe les objectifs démographiques aux 2 échéances 2030 et 2040 et les objectifs des logements et des résidences principales sur la période 2021-2040.
Dans un premier temps, on évalue le nombre de personnes par ménage en 2040, puis celui en 2030 en application d'un principe tendanciel. Cette simulation permet de compléter le projet (quantitatif) de développement de l'offre de logements aux 2 périodes 2021-2030 et 2031-2040.
Les objectifs du PLH seront déduits des résultats pour la période 2025-2030.
2.5.3 Scénario 1 « Maintien du poids relatif 2020 de chaque commune »
Le principe de ce scénario est l’affectation à chaque commune d'un nombre de logements qui lui permet de "tenir son rang" et donc de conforter l’armature urbaine actuelle.
Exemple : Une commune qui représente 12% du total des logements de la CARA en 2020 serait donc dotée d'un objectif de 12% des 4476 logements définis par le SCoT pour la période 2025-2030, ce qui lui permettra de maintenir son "rang" en matière de production de logements en lien avec la croissance démographique de la commune.
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2.5.4 Scénario 2 « Prolongation de la croissance observée entre 2014 et 2020 pour chacune des communes
Le principe de ce scénario est l’affectation de chaque commune d'un nombre de logements qui lui permet de poursuivre la dynamique communale observée entre 2014 et 2020 en matière de production de logements, et ainsi, pour certaines de valoriser des investissements réalisés sur le moyen ou long terme.
Exemple : Une commune qui a représenté 10% de la croissance globale de la CARA entre 2014 et 2020 sera donc dotée d'un objectif de 10% des 4476 logements définis par le SCoT pour la période 2025-2030.
2.5.4 Scénario 3 « Un scénario mixte pour équilibrer le confortement de l’armature urbaine et la dynamique des communes » qui prend en compte les réalités territoriales et les ambitions des communes
La répartition communale est étudiée en plusieurs temps :
1er temps : une prospective sur la base du maintien des poids relatifs de chacune des commune, et les tendances passées avec l’objectif de définir un scénario de référence.
Le principe de ce scénario mixte est « mixer » les 2 scénario précédent pour trouver un équilibre entre les communes. La règle de calcul utilisée est la demi- somme des résultats obtenus dans les scénarios 1 et 2, en réaugmentant le nombre de logements par rapport à la période 2014-2020 sur les centralités, en confortant les poids 2020 de chaque commune sur les communes d’équilibre, en maîtrisant la dynamique pour les communes de proximité, en préservant les dynamiques individuelles pour les communales rurales.
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Le scénario mixte valide un besoin en résidences principales à 746 RP par an, soit une production de 4 476 logements sur les 6 ans du PLH avec une répartition la plus équilibrée.
À ce besoin de résidences principales, il convient de prendre en compte la part significative de logements vacants et les besoins de renouvellement du parc de logements.
Les objectifs du SCOT 2025-2040 sont de 1200 logements à réhabiliter sur l’ambition des 10 200 logements, soit 11.8% de « l’effort logements » sur 16 ans, avec une proposition de répartition linéaire soit 6/16 des 1200 logements à réhabiliter, avec un objectif de réhabilitation de 75 logements par an, donc 450 logements sur les 6 ans du PLH.
Avec une proposition de 2 règles de calculs :
• Seuil d'acceptabilité par commune proposé à 25% de l'effort de production total de logements.
Le volume de logements à produire pour chaque commune par réhabilitation de logements existants ne pourra pas dépasser le quart de l'effort total.
• Potentiel de réhabilitation considéré au-dessus d'un seuil de 3,55% du parc total des logements
On considère comme logements vacants potentiellement réhabilitables le nombre des logements vacants supérieur à 3,55 % du volume total du parc de logements tous types confondus.
Remarque : L'application du seuil communément employé de 6% ne permet pas d'atteindre les objectifs fixés par le SCoT (on ne pourrait pas dépasser 300 logements à réhabiliter environ).
Principe général : Calcul individuel par communes selon ces 2 règles et combinaisons pour retrouver les chiffres par niveau de l'armature urbaine.
Proposition de répartition selon l’armature urbaine du SCOT :
2ème temps : Une prise en compte des objectifs des contrats de mixité sociale ( CMS)
L’application de la loi SRU a donné lieu à l’établissement de Contrats de Mixité Sociale (CMS) pour les 7
communes concernées par l’application de la loi SRU, à savoir Royan, Saint-Georges-de-Didonne, Saint-Palais-
sur-Mer, Vaux-sur-Mer, Saujon, La Tremblade et Arvert. Ces contrats fixent des objectifs communaux de
production de Logements locatifs sociaux pour les 3 années de la période 2023.
Pour le calcul des objectifs du PLH, il est proposé de conserver le taux de 25% et donc les mêmes objectifs
annuels sur toute la durée du PLH (6 années). Les objectifs définis pour 2023-2025 par les CMS sont comptés
pour une année, puis ils sont prolongés à l’identique pour 2026-2030 (5 années).
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La CARA a fait le choix de limiter la part des Logements Locatifs Sociaux (LLS) à 80% de l’objectif communal total de production de logements. Les communes SRU ont donc un objectif de 3 123 logements à produire sur 2025-2030 (6 ans) dont 2489 Logements Locatifs Sociaux (80%).
En outre, plusieurs ajustements ont été réalisés sur les communes proches du seuil SRU :
Une correction a été apportée sur la commune d'Arvert qui est entrée au SRU le 1 er janvier 2022. La commune a d’abord eu un objectif de rattrapage de 15%, soit 64 LLS sur le triennal 2023-2025. Elle passe à un taux légal de 25% sur la période 2026-2028, soit 108 LLS, avant de rejoindre le taux légal de 33% pour le triennal 2029-2031.
Une correction a été apportée à St Sulpice de Royan (3 387 habitants), approchant le seuil de soumission à la SRU de 3 500 habitants (cette commune a été destinataire par anticipation de l'inventaire au 01/2024 : 94 LLS sur la commune et 293 LLS manquants pour 25%). Une hypothèse a été faite cette commune entre en cours de période triennale 2026-2028, elle aurait un objectif de 10% des LLS manquants (environ 10 LLS par an à réaliser) puis pour la 1re période triennale pleine 2029-2031 elle passerait à 15% (44 LLS soit 15 LLS/an).
Enfin, des ajustements ont été faits pour les communes de Breuillet , Médis, Meschers, qui s’approchent des 3500 habitants, et qui vont sûrement les atteindre sur les prochaines années du PLH.
Prise en compte de la capacité à produire du logement social des communes
Comme pour les communes SRU, où la CARA a fait le choix de limiter la part des Logements Locatifs Sociaux (LLS) à 80% de l’objectif communal total de production de logements, le choix a été fait pour les communes de Breuillet, Meschers sur Gironde, et Médis ( en rouge sur le tableau ci -dessous) de limiter la part des LLS à 40% de l’objectif communal total de production de logements, afin que la production de logements locatifs sociaux soit tenable, pour ces communes qui n’ont pas encore d’obligations strictes. Ces trois communes, ayant une part de LLS très faible, les LLS manquants pour arriver au 25% réglementaire de la loi SRU sont grands et par conséquent engendrait des besoins trop volumineux par rapport aux capacités de faire des communes.
3ème temps : des vérifications lors des rencontres communales afin de mieux équilibrer les objectifs
- Une prise en compte de la notion de compatibilité vis-à-vis du SCoT. Ainsi, la compatibilité n’est pas la conformité et un écart de quelques pourcents (entre 5 et 9%) serait acceptable, ce qui permettrait d’augmenter sensiblement le nombre de logements global et donc de minimiser l’impact de la dotation SRU des communes concernées.
- Une prise en compte des réalités communales. Certains éléments vont avoir une influence sur les objectifs retenus pour les communes : foncier disponible, capacité de densification ou de renouvellement, remobilisation des logements vacants, existence de programmes sociaux sur les communes non-SRU ...
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4. La déclinaison par communes du scénario en matière
de mixité sociale
Communes Armature urbaine Population 2020
LLS
manquants
en 2022
(CMS)
Objectifs
CMS 2022-
2025 retenus
(25% LLS
Manquants)
LLS à
produire sur
le PLH 2025
(1/3 du
triennal
2022-2025)
LLS à
produire sur
le PLH 2026-
2030 (même
taux que
CMS 25%)
TOTAL LLS à
produire sur
le PLH
2025-2030
Total des
logements à
produire sur
le PLH 2025-
2030
Total
logemenbts
à Produire si
LLS < 80%
Total
production
Royan 1 - CENTRALITE 18 638 1 711 427 142 712 854 1 068 1 068
Saint Georges de Didonne 2 - CENTRALITE 5 246 666 166 55 277 332 415 415
Saint Palais sur Mer 3 - CENTRALITE 3 920 575 143 48 238 286 358 358
Vaux sur Mer 4 - CENTRALITE 3 990 428 107 36 178 214 268 268
Saujon 2 - EQUILIBRE 7 200 722 180 60 300 360 450 450
La Tremblade 2 - EQUILIBRE 4 326 485 121 40 202 242 303 303
Arvert 2 - EQUILIBRE 3 672 430 108 21 180 201 252 252
Cozes 2 - EQUILIBRE 2 144 150
Étaules 2 - EQUILIBRE 2 667 130
Saint-Sulpice-de-Royan 3 - PROXIMITE 3 328 293 50 50 120
Meschers-sur-Gironde 3 - PROXIMITE 3 131 466 186 48 120
Breuillet 3 - PROXIMITE 3 031 384 115 52 130
Médis 3 - PROXIMITE 3 011 406 122 48 120
Les Mathes 3 - PROXIMITE 2 178 60
Mortagne-sur-Gironde 3 - PROXIMITE 922 54
Saint-Augustin 3 - PROXIMITE 1 421 80
Semussac 3 - PROXIMITE 2 429 85
Arces 4 - RURAL 745 14
Barzan 4 - RURAL 459 14
Boutenac-Touvent 4 - RURAL 229 18
Brie-sous-Mortagne 4 - RURAL 246 8
Chaillevette 4 - RURAL 1 628 36
Le Chay 4 - RURAL 798 14
Chenac-Saint-Seurin-d'Uzet 4 - RURAL 592 18
Corme-Écluse 4 - RURAL 1 177 25
L'Éguille 4 - RURAL 887 25
Épargnes 4 - RURAL 880 20
Floirac 4 - RURAL 433 15
Grézac 4 - RURAL 943 20
Mornac-sur-Seudre 4 - RURAL 859 22
Sablonceaux 4 - RURAL 1 396 24
Saint-Romain-de-Benet 4 - RURAL 1 760 30
Talmont-sur-Gironde 4 - RURAL 96 5
308
81 280
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5. Les orientations stratégiques
Ce deuxième Programme Local de l’Habitat de la CA Royan Atlantique, qui couvrira la période 2025-2030 est un acte fort en matière de politique de l’habitat et du logement. Si les enjeux sont nombreux à l’échelle de ces communes, des priorités ont été données par les élus, afin de s’assurer de la mise en œuvre d’une politique publique forte sur les points clés. Ainsi, 5 grandes orientations ont été retenues :
5.1 Construire la gouvernance de la politique de l’habitat en lien avec les communes et les partenaires
CONSTATS
Un Programme Local de l’Habitat est un programme partenarial, porté par l’intercommunalité avec l’ensemble des parties prenantes du territoire de la communauté d’agglomération de Royan Atlantique. La mise en place d’une animation de qualité avec les acteurs locaux est primordiale pour assurer la mise en œuvre et le suivi de cette politique et des actions associées.
Ce PLH a pour objectif de construire une gouvernance de la politique de l’habitat et d’établir une véritable stratégie foncière portée par l’EPCI, en renforçant les partenariats avec les communes et les partenaires.
OBJECTIFS
• La gouvernance : Mettre en place l’instance de suivi du PLH, mobiliser les 33 communes pour suivre les différents projets engagés sur la base du programme d’actions, sur le foncier, et assurer le lien avec les partenaires associés à la mise en œuvre, accompagner les communes pour la maîtrise des résidences secondaires et des meublés touristiques, et pour la maîtrise de leur foncier.
• Développer des partenariats au service de la mise en œuvre du PLH : bailleurs sociaux publics/privés, opérateurs privés, EPF, Associations/structures spécialisées auprès des différents publics spécifiques, diverses partenaires experts spécialisées (sobriété énergétique, projets inclusifs, etc.).
• L’Évaluation du PLH à mi-parcours afin de mesurer l’état d’avancement des différentes actions engagées, et de pouvoir éventuellement réinterroger les dispositifs mis en œuvre.
• L’observation : Mettre en place un l’observatoire de l’habitat et du foncier, rendu obligatoire par la loi Climat et Résilience, alimentée par diverses bases de données et contributions des communes membres et des services et ses partenaires.
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5.2 Proposer une offre nouvelle de logements à la production maîtrisée pour répondre aux besoins des ménages
CONSTATS
La croissance démographique des dernières années est en hausse (+ 0.58% sur la période 2014-2020) avec des dynamiques très contrastées entre communes. Le vieillissement connaît une forte augmentation, et principalement sur les communes littorales touristiques. La taille des ménages diminue du fait de la croissance des personnes seules. Les couples sans enfants représentent 63% de la population. 1 personne sur 3 de plus de 15 ans a plus de 65 ans.
Le tourisme et le secteur médico-social sont les CSP les plus représentées avec une majorité d’employés et ouvriers. Le niveau de revenu médian est 22 530€ en 2020 et s’explique notamment par l’arrivée de ménages dotés d’un pouvoir d’achat élevé.
Les difficultés des jeunes pour se loger sont bien réelles sur le territoire, y compris pour les jeunes ménages avec ou sans enfants qui souhaiteraient s’installer et accéder à la propriété, et qui ne peuvent pas au vu du prix du foncier.
OBJECTIFS
• Produire une offre de logements pour tous, adaptée aux spécificités locales pour : o Veiller à apporter une réponse aux jeunes et aux ménages avec ou sans enfants en début de parcours résidentiels en construisant des logements plus petits de type T1/T2.
• Diversifier l’offre en logements en dynamisant l’offre locative et l’offre en logement social.
• Permettre le développement de logements abordables, notamment de logements sociaux, avec des objectifs adaptés en fonction des besoins et enjeux des communes rurales et périphériques (conventionnement social ANAH, logement en accession sociale à la propriété, logement locatif privé, achat, préemption de terrain, BRS) :
o Maintenir un niveau de production de logements abordables suffisant sur les villes centres en augmentant la part de logements en accession sociale.
o Poursuivre les efforts de rattrapage pour les communes soumises à la loi SRU et carencées, et anticiper la production sur les communes bientôt concernées. o Produire des logements sociaux et abordables dans les pôles d’équilibre, relais d’accueil de population dans les bassins de vie du territoire.
• Porter une réflexion sur l’acceptabilité du logement social par la population en lien avec les partenaires, pour favoriser la mixité sociale au sein des communes, et veiller à son intégration architecturale.
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5.3 Mettre en place des leviers d’interventions sur le parc existant adaptés aux spécificités locales
CONSTATS
La vacance est élevée sur les communes rurales du territoire (jusqu’à 14% sur certaines communes du sud). La vacance est plus présente au sud-est de l’agglomération et en milieu rural, contrairement aux pôles urbains, qui sont très tendus ( inférieur à 2% sur certaines communes littorales). Près de 70% des logements datent d’après 1970, donc un parc relativement récent, mais qui engendre des besoins d’adaptation.
Un taux de résidences secondaires très fort et en augmentation.
7/10 logements sont des maisons, 71% des habitants sont propriétaires.
77% des logements sont des T4 ou plus.
10% des logements du parc locatif privé et 4.5% des résidences principales privés sont considérés comme appartenant au PPPI dont quasiment 30% situé sur les pôles centraux.
OBJECTIFS
• Renforcer les centralités des villages et des villes, pour les (re)dynamiser, de réinvestir la ville.
• Mieux encadrer le marché des logements touristiques et maîtriser le phénomène
« airbnb » sur les communes les plus touchées.
• Poursuivre de la lutte contre les logements indignes et insalubres avec l’appui
des partenaires institutionnels, associatifs, et des opérateurs.
• Encourager la rénovation énergétique, notamment les particuliers dans leur
projet de rénovation en s’appuyant sur des dispositifs tels que le CARA RENOV’.
• Remobiliser le parc de logements vacants en les réinjectant sur le marché.
• Veiller à la maîtrise de l’évolution des résidences secondaires.
• Garantir un parc de logements de qualité favorisant la sobriété énergétique.
• Booster l’attractivité des centres par des actions publiques/privées pour
dynamiser les commerces et services, agir sur les mobilités actives, développer
des aménagements attractifs (PVD, etc.).
• Faciliter et accompagner les solutions alternatives pour produire du logement :
accompagner les projets de colocations, d’habitat modulable, logements
inclusifs, béguinage, d’habitat intergénérationnel …
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5.4 Répondre aux besoins des publics spécifiques et poursuivre les accompagnements déjà en place
CONSTATS
Le territoire de la CARA fait face à d’importantes tensions en matière de logement, touchant particulièrement les publics spécifiques.
Le vieillissement démographique accentue le besoin d’adaptation des logements et de solutions intermédiaires pour les seniors et les personnes en situation de handicap, tandis que l’offre actuelle reste insuffisante.
Les jeunes et les saisonniers peinent à se loger en raison d’un marché immobilier contraint et d’un manque de logements dédiés, les contraignant souvent à des solutions précaires. Par ailleurs, les ménages en difficulté et les personnes en situation de grande précarité font face à une offre d’hébergement saturée et à un manque de solutions pérennes, limitant leur insertion.
Enfin, malgré l’existence d’aires d’accueil pour les gens du voyage, des difficultés persistent, notamment en matière de sédentarisation. Ces constats nécessitent une réponse adaptée pour garantir un accès au logement diversifié et inclusif sur l’ensemble du territoire.
OBJECTIFS
• Adapter l’offre de logements aux seniors et répondre aux besoins en hébergements.
• Développer une offre adaptée aux enjeux du vieillissement en trouvant des solutions de logements alternatifs et innovants.
• Accompagner le développement de logements à destination des ménages à revenus modestes pour limiter les coûts et les charges liées au logement.
• Permettre aux saisonniers de se loger sur le territoire en poursuivant les dispositifs déjà en cours avec les partenaires, et en engageant des réflexions sur d’autres manières d’habiter.
• Proposer une offre de logements aux publics jeunes sur le territoire, en proposant des typologies de logements adaptés, notamment dans le parc social, en expérimentant des formes d’habitat innovant ( colocation, habitat intergénérationnel, Co-living…etc.).
• Poursuivre les dispositifs et les initiatives d’accompagnement et de partenariats déjà en cours sur le territoire ( associations, aide au maintien à domicile et à l’adaptation des logements via le PIG et CARA RENOV’)
• Répondre aux besoins des autres publics spécifiques (personnes en situation de handicap, publics précaires).
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5.5 Engager une stratégie foncière à l’échelle de l’agglomération
CONSTATS
Des documents d’urbanisme qui doivent s’articuler dans la hiérarchie des normes : SRADDET>SCoT>PLH>PLU
Produire du logement dans une logique de sobriété foncière
Des objectifs globaux de renforcement des centralités des communes et des polarités de l’armature territoriale.
OBJECTIFS
• S’inscrire dans le projet du SCoT notamment dans le Projet d’Aménagement Stratégique
a. Sur la prospective démographique dans la première période d’application du SCoT.
b. Sur la répartition de logements dans l’armature urbaine en fonction des arbitrages sur les équilibres et les poids respectifs des polarités du SCoT. c. Sur les objectifs de sobriété foncière en lien avec le projet ZAN de la Loi Climat et Résilience.
• Accompagner les communes dans leurs interventions foncières
a. Intégrer la politique de l’habitat dans les documents d’urbanisme locaux b. Accompagner la révision/élaboration des PLU.
c. Mettre en place les outils de l’urbanisme pour anticiper (adhésion à l’EPF) et mettre en cohérence le foncier avec la politique de l’habitat.
d. Anticiper sur les équipements structurants : école(s), STEP, voiries, réseaux assainissement…
• Approfondir la stratégie d’intervention foncière de l’intercommunalité et des communes sur les fonciers prioritaires
a. Prioriser les interventions sur les communes avec de forts objectifs de production neuf et social.
b. Approfondir les solutions foncières adaptées pour les communes rurales. c. Mettre en place des outils de maîtrise foncière relatifs à la construction neuve et au renouvellement urbain afin de répondre aux besoins des ménages locaux.
• Maîtriser la ressource foncière et l’étalement urbain en développant des constructions peu consommatrices d’espace et de qualité
a. Des formes urbaines adaptées aux sites et densités existantes.
b. Des espaces partagés de qualité ( repenser les emplacements, parkings, forme d’habitat).
c. Des dessertes en mobilités actives privilégiées.
d. Insertion dans le paysage.
e. Mieux encadrer le phénomène de divisions parcellaires pour permettre la construction en densification.
f. Donner, à terme, de nouvelles références de prix et contenir l’inflation que connaît le territoire.
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Lexique
C
CSP: catégorie socio-professionnelle
D
DIA : déclaration d’intention d’aliéner
E
EPF : établissement public foncier
L
LV : Logement vacant
P
PIG : programme d’intérêt général
R
RP : résidence principale
RS : résidence secondaire
Z
ZAN : zéro artificialisation nette
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PROGRAMME LOCAL DE
L’HABITAT
Programme d’actions
Mars 2025
Version du 04/03/2025
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MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Programme Local de l’Habitat de la CARA 2025 – 2030
PROGRAMME D’ACTIONS
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1. Rappel de la stratégie habitat de la CARA ................................................3
2. Programme d’actions .................................................................................4
Orientation 1 : Construire la gouvernance de la politique de l’Habitat en lien avec les communes et les partenaires ..............................................................4
Action 1 : Suivre, piloter et animer le PLH .....................................................4
Action 2 : Mettre en place les outils d’observation de l’Habitat et du foncier en lien avec la politique locale de l’habitat.....................................................6
Action 3 : Mobiliser les outils permettant de limiter le développement des résidences secondaires et des meublés touristiques ....................................8
Orientation 2 : Proposer une offre nouvelle de logements à la production maîtrisée pour répondre aux besoins des jeunes ménages en début de parcours résidentiel ......................................................................................10
Action 4 : Poursuivre le soutien à la production de logements aidés .........10
Action 5 : Favoriser l’accession sociale à la propriété .................................12
Orientation 3 : Mettre en place des leviers d’intervention sur le parc existant adaptés aux spécificités locales ..................................................................14
Action 6 : Poursuivre l’intervention en faveur de la rénovation énergétique pour réhabiliter et encadrer l’évolution du parc ancien ................................14
Action 7 : Renforcer l’accompagnement des usagers via la création d’une maison de l’habitat .......................................................................................16
Action 8 : Engager un travail de repérage des biens vacants dans le cadre de la revitalisation des centres-bourgs ........................................................19
Orientation 4 : Répondre aux besoins des publics spécifiques et poursuivre les actions d’accompagnements déjà en place ...........................................21
Action 9: Répondre aux besoins des personnes en perte d’autonomie ......21
Action 10: Répondre aux besoins en logement des apprenants et des jeunes à travers des expérimentations d’habitat alternatif pour répondre aux nouveaux modes d’habiter .......................................................................... 23
Action 11: Répondre aux besoins en logement des publics saisonniers .... 25
Action 12: Poursuivre le développement des possibilités d’accueil en hébergement et en offre d’urgence des publics défavorisées ..................... 27
Action 13: Poursuivre la réalisation des orientations du schéma départemental d’accueil et d’habitat des gens du voyage 2025-2031 ........ 30
Orientation 5 : Engager une stratégie foncière à l’échelle de l’agglomération 32
Action 14 : Mettre en œuvre le PLH dans les documents locaux d’urbanisme pour accompagner les communes dans la mobilisation des outils fonciers et réglementaires ............................................................................................. 32
Action 15: Améliorer la maîtrise foncière publique des opérations d’habitat 35
3. Suivi et animation du PLH de la CARA 2025 – 2030 .............................. 37
4. Moyens mobilisés : budget et moyens humains ...................................... 38
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MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Programme Local de l’Habitat de la CARA 2025 – 2030
PROGRAMME D’ACTIONS
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1. Rappel de la stratégie habitat de la CARA
Avec ce premier PLH, la CARA pose les bases de sa stratégie afin de répondre aux constats et enjeux identifiés dans le diagnostic en matière d’habitat et de logement. Les élus ont validé les constats et enjeux de la première phase de ce nouveau Programme Local de l’Habitat.
La volonté première et partagée par l’ensemble des élus est de proposer une offre de logement de qualité, abordable, qui permettrait à l’ensemble des ménages de pouvoir habiter sur le territoire de la Communauté d’Agglomération de Royan Atlantique.
Ainsi, face à un marché immobilier aux niveaux de prix élevés et qui ne cessent de progresser, toutes les communes sont convaincues de la nécessité de produire du logement locatif social. Cette ambition est motivée par des raisons complémentaires :
- Permettre l’installation des jeunes du territoire
- Diversifier la population, en ayant une offre de logement adaptée aux différents besoins
- Redynamiser les centres-villes, en développant des logements à proximité des commerces et des services
- Favoriser le vivre ensemble et encourager les dynamiques intergénérationnelles
Cette ambition sert aussi le développement plus global du territoire qui articule habitat, emploi et de mobilité.
En développant une offre de logement abordable, les élus visent aussi à offrir à tous les actifs, notamment les ouvriers et les employés, qui travaillent ou souhaitent travailler, un logement sur le territoire. Une telle approche sert ainsi le développement économique du territoire et une mobilité plus durable.
Si le développement de nouveaux logements est indispensable pour répondre aux besoins des ménages, l’ensemble des élus attachent une attention particulière à la préservation du cadre de vie. La qualité paysagère, architecturale, les sites remarquables qui composent l’identité des communes sont des atouts indéniables, recherchés, que les élus souhaitent garantir à travers une politique de l’habitat respectueuse de ce cadre de vie.
Ce premier PLH devra répondre à ces ambitions, en affirmant une vision, des moyens et des outils portés au niveau intercommunal et relayé au niveau communal.
Pour ce faire, la politique habitat de la CARA s’organise autour de 5 orientations majeures :
Les
orientatio
ns du PLH
de la CARA
2025 -
2030
1. Construire
la gouvernance
de la
politique de
l'habitat en
lien avec les
communes et
les
partenaires
2. Proposer
une offre
nouvelle de
logements à
la production
maîtrisée
pour répondre
aux besoins
des ménages
3. Mettre en
place des
leviers
d'interventio
n sur le parc
existant
adaptés aux
spécificités
locales
4. Répondre
aux besoins
des publics
spécifiques
et poursuivre
les
accompagnemen
ts deja en
place
5. Engager
une stratégie
foncière à
l'échelle de
l'agglomérati
on
Accusé de réception en préfecture
017-211703061-20250513-DCM25-078-DE
Date de télétransmission : 16/05/2025
Date de réception préfecture : 16/05/2025
MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Programme Local de l’Habitat de la CARA 2025 – 2030
PROGRAMME D’ACTIONS
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2. Programme d’actions
Orientation 1 : Construire la gouvernance de la politique de
l’Habitat en lien avec les communes et les partenaires
Action 1 : Suivre, piloter et animer le PLH
CONSTATS
Un Programme Local de l’Habitat est un programme partenarial, porté par l’intercommunalité avec l’ensemble des parties prenantes du territoire de la CARA. La mise en place d’une animation de qualité avec les acteurs locaux identifiés est primordiale pour assurer la mise en œuvre et le suivi de cette politique et des actions associées.
Ce PLH a pour objectif d’établir une véritable stratégie de l’habitat et foncière portée par la CARA, en lien avec les communes et les partenaires. Cette orientation est centrale pour un premier PLH qui posera les bases de la politique de l’habitat de la CARA.
Dans un contexte évolutif, d’un point de vue réglementaire mais aussi conjoncturel, les élus souhaitent disposer d’un PLH agile qui puisse être ajusté, réorienté, voire révisé en fonction des actualités. Ainsi, au moment de l’élaboration de ce PLH, la loi Climat et Résilience impacte les objectifs et les outils du PLH. Ces derniers devront être mis en regard du SCoT et du PCAET de la CARA. Les bilans annuels ou le bilan triennal pourront être des moments appropriés pour requestionner au besoin les objectifs du PLH.
OBJECTIFS
Mettre en place la gouvernance du PLH : suivre les différents projets engagés sur la base du programme d’actions, sur le foncier, et assurer le lien avec les partenaires associés à la mise en œuvre
Animer, suivre le PLH et évaluer à mi-parcours via les instances de suivi, afin de mesurer l’état d’avancement des différentes actions engagées, et de pouvoir éventuellement réinterroger les dispositifs mis en œuvre
Poursuivre des partenariats au service de la mise en œuvre du PLH : bailleurs sociaux publics/privés, opérateurs privés, AIVS, EPF Nouvelle-Aquitaine, associations/structures spécialisées auprès des différents publics spécifiques, diverses partenaires experts spécialisées
MODALITES
Formaliser des bilans annuels et à mi-parcours
Présenter le bilan annuel du PLH en conférence des maires
Communiquer sur les actions du PLH auprès des communes membres
Communiquer auprès des habitants sur les actions mises en œuvre
Articuler/ suivre le PLH avec les autres documents réglementaires : PDH, PDALHPD
Poursuivre le partenariat avec les bailleurs sociaux notamment dans le cadre de la CIA (Convention Intercommunale d’Attribution)
Mettre en œuvre les orientations décidées dans le cadre de la CIL en matière d’objectifs de mixité sociale et d’équilibre par le biais d’une réunion annuelle : - Mettre en œuvre le plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d’information des demandeurs (PPGDID)
- Suivre la réforme des attributions, suivre d’autres thématiques qui seront définies avec l’UR HLM.
PORTEUR DE
L’ACTION CARA
PARTENAIRES Communes, URHLM, bailleurs sociaux, Département, Région, DDTM, EPF Nouvelle-Aquitaine, opérateurs
Accusé de réception en préfecture
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CALENDRIER 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Installation
du comité de
suivi du PLH
Bilan annuel Bilan à mi- parcours Bilan annuel Bilan annuel Bilan du PLH
INDICATEURS
Nombre de réunions du Comité de pilotage/suivi
Mise en réseau avec les autres services CARA notamment SCoT, Politique de la Ville, Mobilités, …
Suivi de la mise en œuvre de la CIL (déjà mise en place depuis juillet 2021) Mise en œuvre des orientations de la CIA (convention intercommunale d’attribution) pour les publics prioritaires et sur les critères d’attributions
Bilans annuels du PLH en conférence des maires
MOYENS
HUMAINS ET
FINANCIERS
Moyens humains Moyens financiers
CARA Autres partenaires CARA Autres partenaires
1 ETP CARA
Chargé de
mission Habitat
20 000€ en
2027
110 000€ en
2030
LIEN AVEC
LES AUTRES
ACTIONS
Action 2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15 et 16
Accusé de réception en préfecture
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Page 6 sur 38
Action 2 : Mettre en place les outils d’observation de l’Habitat et du foncier en lien avec la politique locale de l’habitat
CONSTATS
L’article L302-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, modifié le 30 décembre 2022 pose la mise en place d’un observatoire de l’habitat et du foncier permettant de suivre les actions retenues dans le PLH et d’en mesurer les effets sur le territoire.
« Le programme local de l'habitat définit les conditions de mise en place d'observatoires de l'habitat et du foncier sur son territoire. Les observatoires de l'habitat et du foncier sont mis en place au plus tard trois ans après que le programme local de l'habitat a été rendu exécutoire. Ils intègrent le suivi des marchés foncier et immobilier, les perspectives de mobilisation et d'utilisation des terrains et bâtiments (notamment logements ou activités économiques), le suivi du parc de logements locatifs sociaux, du parc de logements en accession sociale à la propriété et du parc de logements privés, ainsi que le repérage des situations de vacance et d'habitat indigne et de celles des copropriétés dégradées, le suivi de la demande et des attributions de logements locatifs sociaux ».
A ce jour, la CARA ne dispose d’aucun dispositif d’observation. Un observatoire du Foncier a été développé par l’EPF Nouvelle-Aquitaine, pour répondre aux besoins exprimés par de nombreux acteurs de l’habitat, suivant les politiques publiques. La plateforme Géo 17, politique départementale SIG de la Charente-Maritime, a lancé en octobre dernier une série d’ateliers observatoire Habitat, Logement et Foncier, en lien avec les EPCI de Charente-Maritime. Ce besoin s’inscrit dans plusieurs projets de territoires : autour des PLUi, et les volets Habitat, les PLH, les SCoT ou des politiques plus globales sur l’urbanisme.
OBJECTIFS
Disposer d'une connaissance des dynamiques locales et communales, permettant d’assurer le suivi du PLH CARA : analyse annuelle et triennale du PLH, alerte des communes, repérage dans le cadre du PPPI, parc vacant, acquisition et traitement des données
Assurer le suivi des spécificités territoriales
Permettre de réajuster - si nécessaire - les actions menées dans le cadre du PLH Optimiser l’action publique
Communiquer et diffuser de la donnée pour une meilleure compréhension des dynamiques territoriales locales
MODALITES
Organiser et coordonner l’alimentation de l’observatoire de l’Habitat et du foncier aux échelles communales et intercommunales avec la rédaction d’une feuille de route pour les relais communaux.
Le contenu de la feuille :
- Définir clairement les indicateurs de l’observatoire (ci-dessous les indicateurs de base identifiés)
- Préciser le type de données attendus à collecter
- Recenser les sources locales, et modalité de collecte ainsi que le format (SIG ou autre),
- Identifier les acteurs impliqués à l’échelle communale,
- Coordination intercommunale.
Définir les indicateurs de l’observatoire pour la mise en place d’un suivi dynamique, qui seront présentés annuellement lors du bilan du PLH, et permettant la réalisation du projet de la CARA, pour connaître l’offre en logement, les besoins en logement, suivre le marché immobilier, et le parcours résidentiel des habitants :
Le suivi de la réalisation des logements locatifs sociaux
Typologie et caractéristique des logements
Le suivi du parc vacant et du parc privé potentiellement indigne
Type de besoins par publics cibles
Le suivi du marché locatif et de l’accession
Le suivi des opérations projetées de logements collectifs dont sociaux
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Le suivi de la production de logements pour les publics spécifiques (jeunes, seniors, publics précaires)
Le suivi des actions en faveur du parc privé
Le suivi des gisements fonciers identifiés en lien avec le SCoT
Le suivi de la consommation foncière dans le cadre des projets en lien avec le SCoT
Le suivi des dynamiques de construction et des ventes
Définir un cadre partenarial avec les services de la CARA, en lien avec l’EPF Nouvelle- Aquitaine
Mobiliser et associer le SIG de la CARA sur les thématiques de l’habitat et du foncier en lien avec le SCoT et les partenaires
PORTEUR DE
L’ACTION CARA
PARTENAIRES Conseil départemental, DDTM, EPF Nouvelle-Aquitaine, communes, URHLM, associations, CCAS, opérateurs
CALENDRIER
2025
2026 2027 2028 2029 2030
Mise en place de l’observatoire
de l’Habitat et du Foncier :
structuration de l’observatoire,
identification des sources, mise
en place des outils de collecte
Définition des indicateurs en lien
avec les communes et les
partenaires
Elaboration de la feuille de route
pour les relais communaux
Alimenter
l’observatoire
avec les
premières
données
Animation et
coordination
intercommunale
Exploiter les
données de
l’observatoire
pour affiner les
stratégies
locales
Ajustements
stratégiques
(évaluation à mi-
parcours)
Intégration de
nouveaux
indicateurs si
besoin
Poursuivre
les actions
ajustées
Evaluation
finale et
globale de
l’observatoire
INDICATEURS
Mise en place de l’observatoire de l’Habitat et du Foncier
Suivi et pertinence des indicateurs
Bilan annuel à l’échelle des communes
MOYENS
HUMAINS ET
FINANCIERS
Moyens humains Moyens financiers
CARA Autres partenaires CARA Autres partenaires
3 ETP CARA
dont un
Chargé de
mission Habitat
Services de l’Etat
Conseil Départemental
EPF Nouvelle-Aquitaine
0€ 0€
LIEN AVEC
LES AUTRES
ACTIONS
Action 1,4,5,6,7,9,10,12,13,15 et 16
Accusé de réception en préfecture
017-211703061-20250513-DCM25-078-DE
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Action 3 : Mobiliser les outils permettant de limiter le développement des résidences secondaires et des meublés touristiques
CONSTATS
La communauté d’agglomération de Royan Atlantique de par son attractivité touristique et son cadre de vie agréable est un territoire tendu en matière de logements et de disponibilités foncières, notamment sur ses communes littorales.
Depuis plusieurs années, on observe une forte dynamique en faveur des résidences secondaires et une augmentation du parc de meublés touristiques. Le développement de ces deux phénomènes tend à renforcer la tension sur l’offre de logement, et le marché actuel ne permet plus aux ménages modestes et intermédiaires de se loger sur le territoire, en tant que locataire, mais également en tant que propriétaire.
Le prix de l’immobilier corrélé à la forte rentabilité locative des logements destinés à la location de courte durée, participe à l’éloignement des ménages modestes et classes moyennes qui ne peuvent aujourd’hui habiter certaines communes du territoire, et sont relégués soit à l’extérieur du territoire, soit dans des secteurs mal desservis en mobilités et en équipements.
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 qui vise à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale donne aux maires des compétences élargies pour mieux réguler les locations touristiques. En plus d’instaurer une fiscalité moins favorable sur les meublés de tourisme, la loi permettra aux communes de définir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme et délimiter, dans leur plan local d'urbanisme (PLU), des secteurs réservés à la construction de résidences principales. Cette capacité sera ouverte aux communes qui comptent plus de 20% de résidences secondaires ou celles où est applicable la taxe annuelle sur les logements vacants.
Un équilibre reste aujourd’hui à trouver entre une offre en hébergement et en logement ; une offre en hébergement nécessaire au secteur touristique, mais qui ne doit pas se développer au détriment du logement et des ménages qui cherchent à se loger sur le territoire de manière stable et durable. En effet, d’après l’étude du GIP littoral, 7 356 locations de courte durée sont recensées sur le territoire de la CARA, avec +414% entre 2016 et 2023 et +21% entre 2019 et 2023.
OBJECTIFS
Mieux encadrer et maîtriser le développement de l’offre en résidences secondaires Utiliser les outils à disposition pour maîtriser le développement des meublés touristiques de courte durée
Permettre un développement plus équilibré de l’habitat et proposer une offre de logements permettant aux nouveaux ménages de se loger sur le territoire Veiller à la mixité sociale des quartiers
Agir sur les mutations et prioriser les ménages travaillant sur le territoire Permettre une meilleure connaissance et une plus grande régulation par les maires du parc locatif touristique
MODALITES
Informer les communes sur les outils fiscaux à mobiliser
Possibilité de majoration de la taxe d’habitation sur les logements meublés non affectés à l’habitation principale (de modulation du pourcentage entre 5 à 60%)
Dans le cadre de la mise en place de la loi Le Meur, LOI n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, visant à renforcer les outils de régulation des meublés touristiques
Limiter le nombre de meublés touristiques pour privilégier les locations longue durée et favoriser une maîtrise urbaine publique
Possibilité pour les communes d’inscrire dans leurs PLU des quotas d’autorisations de meublés de tourisme et délimiter, des secteurs réservés à la construction de résidences principales. Cette capacité sera ouverte aux communes qui comptent plus de 20% de résidences secondaires ou celles où est applicable la taxe annuelle sur les logements vacants. Beaucoup de communes du littoral de la CARA seront donc bien sûr éligibles
Possibilité de mettre en place une procédure de déclaration avec enregistrement, pour les mairies qui souhaitent, qui pourra être généralisée à toutes les mises en location de meublés de tourisme, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non.
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 16/05/2025
Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Page 9 sur 38
La déclaration avec enregistrement permet :
- De contrôler le respect de la réglementation par les loueurs (respect des règles de sécurité incendie, de performance énergétique...)
- Suspendre dans certains cas la validité du numéro de déclaration, par exemple si le meublé est visé par un arrêté de péril
Accompagner les communes à structurer et à organiser à leur échelle, le service d’instruction des changements d’usage. Pour les maires, qui se positionneront sur l’enregistrement, possibilité de rédiger un guide pédagogique sous forme de notice à destination des propriétaires sur la procédure de l’enregistrement.
A partir de 2025, toutes les communes de la CARA auront la possibilité de limiter à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes (au lieu de 120 jours aujourd'hui).
PORTEUR DE
L’ACTION CARA
PARTENAIRES Communes, Etat, OTC, centrales de réservation
CALENDRIER
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Accompagner à
la mise en place
de la procédure
d’enregistrement
Suivi Suivi
Evaluation
du dispositif
Suivi
Suivi
Suivi
INDICATEURS
- Nombre de communes ayant réglementé le changement d’usage - Evolution du volume de meublés touristiques par commune
- Evaluation de l’impact de la politique de régulation
- Nombre de PLU intégrant des dispositions visant à limiter les résidences secondaires dans la production neuve
- Nombre de secteurs réservés dans les PLU pour la construction de résidences principales
- Pourcentage de communes éligibles ayant appliqué ces dispositions - Nombre de déclarations de meublés de tourisme enregistrées en mairie - Nombre de contrôles effectués pour vérifier la conformité des meublés de tourisme aux règles (sécurité, performance énergétique, etc.)
- Nombre de suspensions de numéros d’enregistrement suite à des non-conformités - Nombre de communes ayant limité la durée de location des résidences principales à 90 jours/an
- Pourcentage de résidences principales respectant cette limitation - Nombre de communes appliquant le numéro d’enregistrement obligatoire avant mai 2026
- Nombre de meublés touristiques enregistrés avec un numéro unique
MOYENS
HUMAINS ET
FINANCIERS
Moyens humains Moyens financiers
CARA Autres partenaires CARA Autres partenaires
1 ETP
Chargé de
mission Habitat
Communes : 1 à 2 ETP
agents assermentés 0€ 0€
LIEN AVEC
LES AUTRES
ACTIONS
Actions 1,7,8,14 et 15
Accusé de réception en préfecture
017-211703061-20250513-DCM25-078-DE
Date de télétransmission : 16/05/2025
Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Page 10 sur 38
Orientation 2 : Proposer une offre nouvelle de logements à la production maîtrisée pour répondre aux besoins des jeunes ménages en début de parcours résidentiel
Action 4 : Poursuivre le soutien à la production de logements aidés
CONSTATS
Au 1er janvier 2021, le parc locatif social est encore faible au regard des besoins, et en difficulté qui représente 4.5% des résidences principales, avec 6 logements sur 10 concentrés uniquement sur la ville de Royan, 30% des logements concentrés sur les villes centres et littorales. Un parc social principalement composé de logements collectifs, le plus souvent T3/T4 sur dimensionnés vis-à-vis de la composition des ménages qui est en moyenne de 1.89 personne par ménages.
Avec 7 communes soumises à la loi SRU, la production de logements locatifs sociaux (LLS) a très fortement progressé ces dernières années, et rattrape progressivement son retard, avec 65% des logements sociaux construits après 2001. Entre 2010 et 2017, ce sont 789 logements locatifs sociaux qui ont été construits.
Les communes de la CARA sont convaincues de la nécessité de produire une offre de logements sociale adapté et équilibré sur le territoire pour répondre aux besoins et aux spécificités des ménages locaux : jeunes ménages et actifs en début de parcours résidentiel notamment, mais aussi certains publics séniors. Un locataire sur deux aujourd’hui est une personne seule, et 30% des locataires sont des familles monoparentales. Seule 1 attribution pour 8.5 demandes est satisfaite sur le territoire de la CARA.
En plus d’être un outil efficace pour lutter contre l’augmentation des résidences secondaires, le parc locatif social constitue un besoin pour beaucoup de ménages du territoire aujourd’hui, qui n’arrive plus à se loger dans le parc privé, beaucoup trop cher et devenu inaccessible.
Les subventions de la CARA aujourd’hui, tiennent compte du besoin en petits logements dans le parc locatif social en majorant les petites typologies T1 et T2. La CARA accorde sa garantie pour des emprunts liés à des opérations de constructions de logements sociaux.
Enfin, dans une logique de densification de l’habitat et de mixité sociale, la production de logements locatifs sociaux, dans les centres-bourgs peut être une piste à envisager via la réhabilitation/adaptation des immeubles vacants et/ou dégradés, via les bailleurs sociaux, les communes ou des investisseurs privés (en Anah conventionné).
OBJECTIFS
Poursuivre la production de logements locatifs sociaux sur les communes SRU afin de respecter les objectifs triennaux et en tenant compte des Contrats de Mixité Sociale Porter une réflexion sur l’acceptabilité du logement social par la population en lien avec les partenaires pour produire du logement social autrement
Soutenir les politiques publiques en matière de production et de réhabilitation de logements sociaux
Poursuivre le soutien financier aux petites typologies de logements dans la production nouvelle
Développer l’offre conventionnée privée dans les centres-anciens avec les propriétaires bailleurs privés
MODALITES
Maintenir la mise en place de la garantie d’emprunts avec un droit réservataire lors d’opérations de logements locatifs sociaux afin d’encourager la production sur le territoire
Poursuivre la majoration de 1000€ pour la production de petites typologies dans le cadre du règlement a été approuvé en décembre 2023, pour l’ensemble des opérations (PLAI, PLUS, PLS)
Accusé de réception en préfecture
017-211703061-20250513-DCM25-078-DE
Date de télétransmission : 16/05/2025
Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Page 11 sur 38
Accompagner le développement raisonné du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) dans l’objectif de répondre aux besoins de diversification de l’offre et de garantie du parcours résidentiel.
Poursuivre une production en cohérence avec le Plan Départemental de l’Habitat et le Plan Départemental d’Action pour le Logement et l’Hébergement des Personnes Défavorisées
Travailler avec les acteurs de l’habitat (CAUE, architectes, aménageurs ou bureaux d’études) sur l’image des logements sociaux, sur la mixité des formes, mixité sociale, mais également en matière de qualité de l’environnement et d’aménité urbaine Porter une réflexion sur le dispositif de la bourse d’échange, chapoté par l’UR HLM, pour agir sur la sous-occupation du parc locatif social, et sur la suroccupation de certains logements pour les familles : avoir un suivi des passages en CAL (commission d’attribution locative)
Développer l’offre conventionnée privée dans les centres-anciens en améliorant le parc dégradé et/ou vacant via le dispositif du Pacte territorial, et assurer la promotion du conventionnement privé sans travaux auprès des propriétaires via une communication de CARA RENOV’ et la mise en place de la maison de l’Habitat
PORTEUR DE
L’ACTION CARA
PARTENAIRES Bailleurs sociaux, propriétaires bailleurs privés, AIVS, opérateurs, associations, communes
CALENDRIER
2025 2026 2027 2028 2029 2030
INDICATEURS
- Nombre d’agréments délivrés pour des opérations de logements locatifs sociaux (dont en communes SRU)
- Montant des aides selon les typologies de logements financés
- Nombres de logements conventionnés avec l’ANAH
- Nombres de logements ayant eu recours à une IML
MOYENS
HUMAINS ET
FINANCIERS
Moyens humains Moyens financiers
CARA Autres partenaires CARA Autres partenaires
1 ETP
Chargé de
mission Habitat
Bailleurs sociaux
Enveloppe :
1 200 000€/ année,
soit 7 200 000€ sur les
6 ans du PLH
LIEN AVEC
LES AUTRES
ACTIONS
Actions 1,2,6,8,14 et 15
Accusé de réception en préfecture
017-211703061-20250513-DCM25-078-DE
Date de télétransmission : 16/05/2025
Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Page 12 sur 38
Action 5 : Favoriser l’accession sociale à la propriété
CONSTATS
Le marché immobilier de la CARA présente des niveaux de prix élevés, qui ne cessent de progresser. Le développement d’une offre de logements sociaux et abordables, en location et en accession, est un enjeu majeur pour permettre d’accueillir de nouveaux ménages en début de parcours résidentiel, mais aussi de fixer des ménages sur le territoire.
A cela s’ajoute la volonté des élus de développer l’accession sociale à la propriété sur le territoire. Compte tenu de la tension du marché immobilier local, et notamment sur les communes littorales et centrales, ce produit répond à une réelle demande. Cet axe est une ambition politique forte que les élus souhaitent soutenir en développant les produits existants (PSLA et Bail réel Solidaire, BRS).
Intégrant le quota SRU depuis le 1er janvier 2019 (art. L302-5 du CCH), y compris dans les communes faisant l’objet d’un constat de carence, le BRS constitue un produit intéressant à développer sur le territoire. Le BRS s’adresse au même public que le PSLA. Les ménages à la différence du PSLA ne passent pas par une phase de location, mais achètent directement le logement. Pour limiter la spéculation, il n’acquiert pas la propriété du foncier et doit s’acquitter d’une redevance mensuelle.
L’objectif est de positionner la communauté d’agglomération comme un acteur structurant dans le développement de ces opérations. Dans le cadre du nouveau PLH, les élus souhaitent poursuivre ces efforts afin de pouvoir proposer un parcours résidentiel le plus complet possible aux ménages.
OBJECTIFS
Poursuivre l’expérimentation du BRS sur le territoire, déjà développé sur plusieurs communes, afin de développer une offre en accession abordable
Poursuivre le développement de l’offre en PSLA
MODALITES
Organiser une série d’ateliers thématiques pour les élus municipaux, avec les bailleurs sociaux et l’EPF NA, pour mettre en lumière les bénéfices du BRS dans un contexte de lutte contre la spéculation immobilière et de développement d’une offre de logements accessibles :
- Faire remonter lors de ces ateliers les problématiques communales auprès des bailleurs sociaux
- Transmettre un état des lieux de la caractéristique des demandes en accession
Développer une communication proactive :
- Mettre en avant des témoignages d’habitants ayant accédé à la propriété grâce à ce dispositif pour faire la promotion du BRS à travers des événements publics (conférences, forums, portes ouvertes)
- Créer un ensemble de supports pédagogiques clairs et accessibles, à destination des habitants, expliquant les différences fondamentales entre le BRS et la pleine propriété, et détaillant les étapes pour devenir bénéficiaire d’un logement en BRS
Encourager la mixité des produits en accession sociale PSLA/BRS, acquisition/amélioration (notamment sur les centre-bourgs et logement vacant) en s’appuyant sur des opérations qui ont fonctionnées sur d’autres territoires
Porter une réflexion sur un label de territoire, en travaillant avec les agences immobilières et établissements bancaires afin de prioriser les ménages accédants ou se rapprochant de leurs lieux de travail, avec une optique de loger les jeunes ménages : - Accompagner les propriétaires par la maison de l’habitat pour leur permettre aussi de sécuriser leurs ventes
- Accompagner les futurs acquéreurs avec un montage financier
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 16/05/2025
Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Page 13 sur 38
PORTEUR DE
L’ACTION CARA
PARTENAIRES Communes, bailleurs sociaux, EPF Nouvelle-Aquitaine, promoteurs privés, Action Logement, agences immobilières, OFS
CALENDRIER
2025 2026 2027 2028 2029 2030
INDICATEURS
- Typologie des logements mis en services ou financés (BRS, PSLA) - Actions mis en œuvre pour promouvoir le BRS sur le territoire (communications, évènements publics, réunions…)
- Localisation des logements mis en services ou financés
MOYENS
HUMAINS ET
FINANCIERS
Moyens humains Moyens financiers
CARA Autres partenaires CARA Autres partenaires
1 ETP
Chargé de
mission Habitat
Enveloppe :
30 000€ en 2025, puis
100 000€/an, soit 530
000€ sur les 6 ans du
PLH
LIEN AVEC
LES AUTRES
ACTIONS
Actions 1,2,14 et 15
Accusé de réception en préfecture
017-211703061-20250513-DCM25-078-DE
Date de télétransmission : 16/05/2025
Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Page 14 sur 38
Orientation 3 : Mettre en place des leviers d’intervention sur le parc existant adaptés aux spécificités locales
Action 6 : Poursuivre l’intervention en faveur de la rénovation énergétique pour réhabiliter et encadrer l’évolution du parc ancien
CONSTATS
La dynamique de construction neuve est soutenue à l’échelle des 33 communes de la communauté d’agglomération. La réponse aux besoins en logements passe en partie par la construction de logements neufs, notamment de logements sociaux, mais ne constitue plus aujourd’hui la seule réponse aux besoins en logement.
Dans un contexte d’évolution réglementaire, et dans une logique d’habitat peu consommateur d’espace, la réhabilitation énergétique du parc existant, ou encore la réhabilitation de logements très dégradés, soit vacants, soit insalubres, sont des enjeux essentiels sur le territoire pour pouvoir accueillir de nouveaux habitants.
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021, introduit des mesures strictes concernant la performance énergétique des logements, dans le cadre de la transition énergétique et de la lutte contre le changement climatique. Pour rappel, la loi a instauré un gel des loyers F et G depuis 2022. Les logements classés G seront interdits à la location en 2025, logements classés F seront interdit à la location en 2028, et les étiquettes E interdites en 2034.
Le parc existant de la CARA connaît sur certaines communes des problématiques de dégradation, ou encore d’insalubrité. Sur d’autres communes, on observe peu à peu les signes d’une certaine obsolescence en termes de qualité énergétique.
Sur ce volet, la communauté d’agglomération, via CARA RENOV’ et accompagnée de ses partenaires (opérateur), intervient d’ores et déjà sur ce parc existant, notamment à travers des aides aux travaux d’amélioration de la performance énergétique ainsi que des aides aux travaux lourds dans le cadre du PIG.
Pour poursuivre l’amélioration du parc existant, la CARA souhaite poursuivre une rénovation énergétique ambitieuse, tant pour les propriétaires occupants que pour les propriétaires bailleurs, et dans le cadre des évolutions via le Pacte territorial 2025-2029.
OBJECTIFS
PO
Poursuivre le dispositif opérationnel du PIG, dans le cadre du futur Pacte territorial Définir les actions de chaque entités et partenaires dans le cadre du Pacte territorial Accompagner les communes dans leurs actions de repérage et de lutte contre l’Habitat Indigne et le mal logement
Accompagner les propriétaires occupants ou bailleurs dans leur volonté de réaliser des travaux de rénovation énergétique ou des travaux lourds
MODALITES
Accompagner les propriétaires occupants ou bailleurs dans : - La rénovation énergétique des logements : les maisons individuelles et les logements collectifs
- La lutte contre l’habitat dégradé, en apportant un soutien aux communes pour le repérage et le traitement des logements insalubres et indignes (via la plateforme Zéro Logement vacant et un travail de terrain, et via Histologe)
Poursuivre les animations de CARA RENOV’ sur le sujet de la rénovation énergétique via des balades thermographiques, réaliser des expositions « vivantes » et commentées, des conférences, etc.
Programmer une stratégie de communication systématisée par les communes (prévoir des articles dans les bulletins communaux, diffuser les flyers dans les ludothèques, les médiathèques, dans les marchés, etc.)
Encourager l’usage de matériaux biosourcés dans les réhabilitations et privilégier les entreprises locales (communication auprès de la CAPEB et de la FFB, auprès des artisans)
Accusé de réception en préfecture
017-211703061-20250513-DCM25-078-DE
Date de télétransmission : 16/05/2025
Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Page 15 sur 38
Accompagner une démarche de valorisation du patrimoine pour préserver l’identité des communes et leur centralité, via notamment les chartes architecturales des communes en lien avec le CAUE
PORTEUR DE
L’ACTION CARA
PARTENAIRES Communes, CARA RENOV’,ANAH, DDTM, opérateur, CAPEB, FFB, DDTM, CAUE, Conseil départemental, Région
CALENDRIER
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Mise en place
de la stratégie
de
communication
systématisée
INDICATEURS
- Nombres de dossiers déposés et agréés dans le cadre du prochain pacte territorial (Energie, Autonomie, Travaux lourds)
- Nombres de propriétaires accompagnés
- Nombres de visites
- Nombres de logements vacants et insalubres identifiés (Histologe, plateforme Zéro Logement vacant)
MOYENS
HUMAINS ET
FINANCIERS
Moyens humains Moyens financiers
CARA Autres partenaires CARA Autres partenaires
3 ETP
Chargé de
mission Habitat
Opérateur, CARA
RENOV’
Enveloppe :
80 000€/an
soit 480 000€
sur les 6 ans
du PLH
Aides aux communes fond conseil
départemental cotation :
pourcentage pour la réhabilitation,
transformation d’usage (pour les
communs patrimoines communaux,
pas d’aide aux particuliers)
Région : via AMI
LIEN AVEC
LES AUTRES
ACTIONS
Actions 1,7,8,9,10,11,12,14 et 15
Accusé de réception en préfecture
017-211703061-20250513-DCM25-078-DE
Date de télétransmission : 16/05/2025
Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Page 16 sur 38
Action 7 : Renforcer l’accompagnement des usagers via la création d’une maison de l’habitat
CONSTATS
Face à un besoin croissant de conseils adaptés, il devient essentiel de simplifier l’accès aux dispositifs complexes existants, tant pour les propriétaires, que pour les habitants, y compris locataires, qui souhaitent être conseillés. La mise en place d'une "Maison de l'Habitat" pourrait répondre à cette problématique en devenant un point d’accueil centralisé, offrant un accompagnement à la fois lisible et efficace sur les aspects techniques, administratifs et financiers liés à la rénovation, mais également sur un aspect plus juridique (réglementation sur les meublés touristiques, lutte contre le mal logement, rapports locatifs…etc.).
Actuellement, un des principaux enjeux du territoire de l’agglomération réside dans la communication auprès des propriétaires afin de les inciter à se mobiliser et à venir sur le territoire de manière attractive. Bien que des dispositifs, ainsi que de nombreuses actions et informations existent, il est nécessaire de les rendre plus visibles et de faire connaître l’éventail des aides disponibles, notamment en matière de défiscalisation, de primes et d’aides diverses.
Il apparaît également indispensable de mettre à disposition des outils de simulation pour aider les usagers, et notamment les propriétaires bailleurs, à mieux comprendre les enjeux financiers et à s'orienter parmi les différentes options proposées.
L’accessibilité aux démarches administratives et aux conseils représente parfois un frein important. Un guichet unique, serait un levier de simplification. La présence d’une Maison de l'Habitat physique, inspirée des structures telles que France Services, permettrait d’offrir un accueil de proximité, avec la possibilité de prendre des rendez-vous et d’accéder directement à l’ensemble des acteurs concernés, pour une prise en charge complète des démarches liées à la rénovation énergétique, au maintien à domicile, ou encore à la location.
OBJECTIFS
Faciliter les démarches des usagers pour se loger ou mieux se loger, en regroupant les acteurs spécialisés dans l’information et le conseil dans les domaines du logement, du patrimoine, de l’habitat durable et de l’énergie
Communiquer et sensibiliser les propriétaires occupants et bailleurs Apporter via un guichet unique, un conseil neutre et indépendant Faire la promotion des matériaux écologiques, en particulier « biosourcés » Prévenir les situations de mal logement
Sécuriser les personnes vulnérables (personnes âgées, handicapées ou mal logées) Centraliser les intervenants du territoire de la CARA
Réunir l’ensemble des informations dans un même lieu via le guichet unique
MODALITES
Mettre en place d’une Maison de l’Habitat, un guichet unique, avec : - Mettre en place une équipe pluridisciplinaire comprenant des conseillers en rénovation énergétique, des experts juridiques, des spécialistes en montage financier, et un point d’information général
- Organiser des permanences régulières sur site avec l’ADIL, l’opérateur, CARA RENOV’
- Lancer une campagne multicanale (presse locale, radio, affichage, réseaux sociaux) pour promouvoir les services de la Maison de l’Habitat et les dispositifs d’aides disponibles, et porter une réflexion pour la création d’une newsletter périodique, en lien avec la communication de CARA RENOV’
- Organiser des événements locaux et temps forts identifiés (stands d’information, portes ouvertes) dans les communes pour informer directement les habitants de la CARA
- Développer des supports dédiés pour sensibiliser les propriétaires bailleurs et occupants aux avantages des rénovations énergétiques et des aides fiscales - Travailler avec les associations locales pour cibler les publics vulnérables, notamment les personnes âgées ou isolées
Accusé de réception en préfecture
017-211703061-20250513-DCM25-078-DE
Date de télétransmission : 16/05/2025
Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Page 17 sur 38
Poursuivre la mission de CARA RENOV’ dans le cadre de l’animation du Pacte territorial :
- Conseiller les ménages sur leurs projets de travaux notamment dans le cadre du Pacte Territorial
- Organiser des ateliers thématiques et des journées portes ouvertes sur les matériaux biosourcés (bois, chanvre, ouate de cellulose, etc.) et accompagner les ménages dans le choix de matériaux écologiques et biosourcés pour leurs travaux.
- Mettre en place une exposition permanente dans la Maison de l’Habitat pour présenter les avantages des matériaux écologiques
- Réflexion sur accompagnement de l’auto-réhabilitation avec la promotion ou le développement de certaines initiatives collaboratives (recycleries, réseaux associatifs, enseignes privées, etc.) s’appuyant sur des partenariats (compagnons bâtisseurs, CAPEB, FFB)
Sécuriser et orienter les publics en situation de précarité ou vulnérables en lien avec les partenaires :
- Informer et les élus et les habitants sur la plateforme Histologe afin de conduire à davantage de signalements et une meilleure connaissance du dispositif, et poursuivre l’accompagnement des propriétaires dans la recherche de solutions du service CARA Rénov’ lors des signalements
- Promouvoir la plateforme auprès des habitants et des propriétaires concernés - Mettre à disposition des permanences juridiques pour les conflits locatifs ou les problématiques complexes avec les partenaires
- Renforcer les permanences des partenaires : ADIL, CAF, CAUE - Référencer dans le cadre de l’observatoire, les logements spécifiques (handicap, urgence, thérapeutiques…) pour pouvoir orienter les demandeurs
Etre le relais des actions du PPGDID :
- Informer et orienter les demandeurs de logements sociaux sur les guichets enregistreurs et les CCAS
- Accueillir les partenaires du logement social et relayer leurs actions - Organiser des temps d’information sur les dispositifs d’accession sociale à la propriété
Organiser des temps d’échanges et manifestations à l’égard des professionnels de l’habitat :
- Ouvrir la maison de l’habitat à des manifestations de partenaires sur les thématiques du logement
- Organiser des colloques ou temps d’échanges ponctuels entre professionnels ou branche métier pour tenir compte de l’actualité habitat
PORTEUR DE
L’ACTION CARA
PARTENAIRES
DDTM, communes, ANAH ( subventions), Conseil Départemental, Région, ADIL, CARA RENOV’, artisans et entreprises du bâtiment, réseaux associatifs locaux, CAUE, Compagnons bâtisseurs, ARS, CAF, service urbanisme des communes
CALENDRIER
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Lancement
réflexion
maison de
l’habitat
Animation du
dispositif
Animation du
dispositif
Animation du
dispositif
Animation du
dispositif
Animation du
dispositif
Accusé de réception en préfecture
017-211703061-20250513-DCM25-078-DE
Date de télétransmission : 16/05/2025
Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Page 18 sur 38
INDICATEURS
Nombre de visites annuelles via la Maison de l’Habitat
Nombre de contacts annuels avec les habitants, les acteurs et les élus au sein de la maison de l’Habitat
Taux d’utilisation de la plateforme numérique (consultations, simulations réalisées) Nombre de projets accompagnés (rénovation énergétique, maintien à domicile, mise en location)
Taux de satisfaction des usagers (enquête annuelle)
Nombre d’ateliers collaboratifs organisés pour l’auto-réhabilitation Proportion de projets utilisant des matériaux écologiques parmi les rénovations accompagnées
Nombre de partenariats formalisés avec les acteurs locaux
MOYENS
HUMAINS ET
FINANCIERS
Moyens humains Moyens financiers
CARA Autres partenaires CARA Autres partenaires
4 ETP
Chargé de
mission Habitat
Enveloppe :
160 000€/an
soit 960 000€
sur les 6 ans
du PLH
LIEN AVEC
LES AUTRES
ACTIONS
Actions 1,8,9,10,11,12,13 et 14, 15
Accusé de réception en préfecture
017-211703061-20250513-DCM25-078-DE
Date de télétransmission : 16/05/2025
Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Page 19 sur 38
Action 8 : Engager un travail de repérage des biens vacants dans le cadre de la revitalisation des centres-bourgs
CONSTATS
Dans un contexte d’évolution réglementaire, et dans une logique d’habitat peu consommateur d’espace, la réhabilitation énergétique du parc existant, et la remobilisation du parc de logement vacant sont des enjeux essentiels sur le territoire pour pouvoir accueillir de nouveaux habitants, notamment sur les communes de l’est et du sud du territoire, pour lesquelles la vacance des logements est plus marquée.
Le parc existant de la CARA connaît sur certaines communes des problématiques de vacance, de dégradation, ou encore d’insalubrité. Sur d’autres communes, on observe peu à peu les signes d’une certaine obsolescence en termes de qualité énergétique ou d’adaptation aux usages.
Sur ce volet, la communauté d’agglomération, via CARA RENOV’ et accompagnée de ses partenaires, intervient d’ores et déjà sur ce parc existant, notamment à travers des aides aux travaux d’amélioration de la performance énergétique et sur l’accessibilité et le maintien à domicile, dans le cadre du Pacte Territorial. Néanmoins, il ne s’agit plus seulement aujourd’hui de réhabilitation ou de maintenir les populations dans les centres-bourgs, mais de travailler avec les communes et les partenaires sur les fonciers prioritaires pour réinvestir et densifier les centres villes dans le cadre de projets d’aménagement.
Conformément aux orientations du SCoT, le territoire de la CARA est invité à amorcer un changement profond en favorisant l'urbanisation des dents creuses, la restructuration des cœurs de ville et la maîtrise de l'étalement urbain.
OBJECTIFS
Réduire la vacance et améliorer l’attractivité des centres bourgs, notamment sur les communes intérieures du sud-est du territoire
Impliquer les communes et partenaires locaux dans l’identification et la réhabilitation des biens vacants
Soutenir les ménages et les propriétaires en poursuivant les aides techniques, financières et administratives pour encourager la remise sur le marché des logements vacants
Valoriser les biens vacants dans une stratégie globale de revitalisation de centre bourgs pour répondre aux besoins en logement
Travailler sur une communication valorisant l’identité et la qualité architecturale de biens vacants à valeur patrimoniale et remarquable
MODALITES
Effectuer un état des lieux exhaustif des biens vacants à l’échelle des centres-bourgs à partir des données fiscales, cadastrales, et des observations locales
Mobiliser les outils numériques comme la plateforme Zéro Logement Vacant ou l’observatoire de l’habitat pour identifier et localiser les biens vacants et les bien sans maîtres
Suivre les indicateurs concernant la vacance dans le cadre de l’observatoire de l’habitat
Communiquer sur les dispositifs d’aides en place via la maison de l’habitat
Réfléchir à des projets pilotes, en identifiant 2 à 3 communes prioritaires pour tester des projets de réhabilitation en densification
Associer les communes à des études de faisabilité et à des appels à projets sur des ensembles de biens vacants
Accompagner les primo-accédants dans l’acquisition de bien vacant
PORTEUR DE
L’ACTION CARA
PARTENAIRES Bailleurs sociaux, communes, CARA RENOV’, notaires et agences immobilières, DDTM, ANAH, Habitants, associations locales
Accusé de réception en préfecture
017-211703061-20250513-DCM25-078-DE
Date de télétransmission : 16/05/2025
Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Page 20 sur 38
CALENDRIER
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Mobilisation
de la
plateforme
ZLV
Suivi des
indicateurs
de la
vacance de
l’observatoire
de l’habitat
Suivi des
indicateurs
de la
vacance de
l’observatoire
de l’habitat
Suivi des
indicateurs
de la
vacance de
l’observatoire
de l’habitat
Suivi des
indicateurs
de la
vacance de
l’observatoire
de l’habitat
Suivi des
indicateurs
de la
vacance de
l’observatoire
de l’habitat
INDICATEURS
MOYENS
HUMAINS ET
FINANCIERS
Moyens humains Moyens financiers
CARA Autres partenaires CARA Autres partenaires
1 ETP
Chargé de
mission Habitat
0€ 0€
LIEN AVEC
LES AUTRES
ACTIONS
Actions 1,6,7,14 et 15
Accusé de réception en préfecture
017-211703061-20250513-DCM25-078-DE
Date de télétransmission : 16/05/2025
Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Page 21 sur 38
Orientation 4 : Répondre aux besoins des publics spécifiques et poursuivre les actions d’accompagnements déjà en place
Action 9: Répondre aux besoins des personnes en perte d’autonomie
CONSTATS
En 2017, 69 % des résidences principales étaient occupées par des ménages de plus de 60 ans sur le territoire de l’agglomération. Les personnes âgées et celles en situation de handicap ont des besoins spécifiques en matière d’habitat, incluant l’adaptation du logement à la perte d’autonomie, les aménagements extérieurs et intérieurs, ainsi que la connexion avec les espaces publics, les transports et les services. Sur le territoire de la CARA, l’adaptation du domicile reste une priorité pour les ménages, tout comme la recherche de nouveaux modes d’habitat partagés favorisant le lien social.
Il est donc essentiel que la Communauté d’agglomération Royan Atlantique poursuive son accompagnement des séniors et des personnes en situation de handicap, afin de répondre à leurs multiples attentes en matière d’habitat. Cette approche doit être complémentaire à des services tels que l’aide à domicile ou le portage de repas, visant à faciliter le maintien à domicile.
En effet, le territoire connaît un vieillissement rapide, avec près de 50 % des habitants de plus de 65 ans en 2019 sur le bassin de Royan, et environ 40 % sur la presqu’île d’Arvert. Les séniors sont particulièrement présents dans certaines communes comme Saint-Palais-sur-Mer, Saint- Georges-de-Didonne, et Vaux-sur-Mer, mais aussi dans des communes périphériques telles que Saint-Sulpice, Breuillet ou Les Mathes, qui ont observé une forte arrivée de personnes âgées entre 2013 et 2019.
Le manque d’offre intermédiaire, se situant entre le domicile et l’établissement médicalisé, pour cette population est un enjeu majeur, notamment pour les personnes âgées vivant seules, qui représentent 46 % des plus de 80 ans sur le territoire. Des solutions alternatives de logements, innovantes et adaptées au territoire de l’agglomération restent à développer.
Le Conseil départemental, à travers le Schéma départemental de l'autonomie 2023-2027, coordonne la politique en faveur des personnes âgées et handicapées. Toutefois, il est essentiel que la CARA intègre ces enjeux dans sa stratégie d’aménagement du territoire et d’accompagnement des populations seniors.
En parallèle, plusieurs villes sont inscrites dans le label « villes amies des ainés »
OBJECTIFS
Favoriser l’autonomie dans le logement et le maintien à domicile des personnes âgées et des personnes handicapées
Identifier l’offre de logements adaptés sur le territoire
Développer une offre adaptée aux enjeux du vieillissement en trouvant des solutions de logements alternatifs et innovantes
MODALITES
Favoriser les attributions et mutations dans le parc social pour les séniors dans un logement plus adapté (accessibilité/adaptation, adéquation offre/revenus, sous- occupation des logements...) à travers la CIL et sa politique d’attribution
Via l’observatoire de l’Habitat du PLH, recenser l’offre de logements adaptés pour les personnes âgées et/ou en situation de handicap dans le parc public et privé
Poursuivre les dispositifs d’accompagnement à l’amélioration du logement privé pour les personnes âgées et/ou en situation de handicap, à travers le Pacte territorial
Poursuivre l’accompagnement des projets spécifiques et agréer les opérations sociales en lien avec les objectifs du Schéma Autonomie des Charente-Maritime (EHPAD, résidences autonomies)
Participer aux dispositifs mis en œuvre par les communes (label, mécanismes d’accompagnement spécifiques, bien vieillir, …)
PORTEUR DE
L’ACTION CARA
Accusé de réception en préfecture
017-211703061-20250513-DCM25-078-DE
Date de télétransmission : 16/05/2025
Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Page 22 sur 38
PARTENAIRES Etat, Conseil Départemental, ARS, MDPH, CCAS, associations spécialisées, Caisses de Retraites, mutuelles et complémentaires santé, promoteurs privés, aménageurs, bailleurs
sociaux, SAAD
CALENDRIER
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Suivi du
dispositif
Suivi du
dispositif
Suivi du
dispositif
Suivi du
dispositif
Suivi du
dispositif
Suivi du
dispositif
INDICATEURS
Nombre de logements adaptés réhabilités (aides de l’ANAH)
Nombre de logements construits en locatifs sociaux (PLAI, PLUS, PLS)
Nombre de projets « innovants » réalisés sur le territoire
Nombre de logements adaptés identifiés dans le secteur public et privé et nombre de mutations (via l’observatoire)
Nombre de logements en habitats groupés ou projet spécifique (habitat inclusif) de logements pour ce public
MOYENS
HUMAINS ET
FINANCIERS
Moyens humains Moyens financiers
CARA Autres partenaires CARA Autres partenaires
2 ETP
Chargé de
mission Habitat
0€ 0€
LIEN AVEC
LES AUTRES
ACTIONS
Actions 11, 7
Accusé de réception en préfecture
017-211703061-20250513-DCM25-078-DE
Date de télétransmission : 16/05/2025
Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Page 23 sur 38
Action 10: Répondre aux besoins en logement des apprenants et des jeunes à travers des expérimentations d’habitat alternatif pour répondre aux nouveaux modes d’habiter
CONSTATS
Si le territoire de la CARA est attractif et touristique de par son cadre de vie agréable et de par sa proximité avec le littoral, il est cependant très sélectif compte tenu des prix du marché de l’immobilier. Cette situation est problématique pour certains ménages, notamment les jeunes et les ménages familiaux. Les offres dédiées existent d’ores et déjà sur le territoire, mais ne sont pas nombreuses. Beaucoup de jeunes et d’apprenants quittent aujourd’hui le territoire faute de trouver des solutions de logements classique en proximité de leur lieu d’apprentissage ou emploi. Outre ces solutions de logements dits « classiques » auxquels il faudra répondre dans les années à venir, des offres de logements alternatifs et novateurs sont à trouver pour le territoire, pour répondre aux besoins d’ancrage des publics jeunes en début de parcours résidentiel
Ainsi, il est souhaité de pouvoir offrir des réponses en priorité aux jeunes qui travaillent et habitent déjà le territoire, pour leur permettre de s’y installer durablement. Il s’agit donc de proposer une offre de logements alternative et diversifiée, en termes de typologies et de prix, qui puisse répondre à la diversité de situations de ce public : étudiants, apprenants, jeunes ménages…
Les jeunes et les apprenants présents sur la CARA constituent des publics très hétérogènes avec des besoins variés en matière de logement.
En 2024, la mission locale a accompagné 1 247 jeunes, dont 272 en grande difficulté. Parmi eux, 160 étaient hébergés par des amis ou dans le cadre de solutions précaires, et 112 résidaient dans des foyers, résidences sociales ou étaient sans hébergement fixe. En outre, 21,8 % des jeunes étaient en situation de logement précaire ou fragile, ce qui complexifie leur parcours vers un logement durable.
Face à cette situation, la CARA, à travers sa politique de l’habitat, s’engage à accompagner des projets innovants permettant de répondre aux besoins spécifiques des jeunes et des apprenants, en favorisant des modes de vie adaptés à leurs aspirations et à leurs capacités financières, tout en renforçant les partenariats nécessaires pour soutenir des initiatives d’habitat alternatif.
En parallèle, la CARA porte une réflexion pour la réalisation d’un campus. Le service développement économique mène cette étude en partenariat avec le service habitat.
OBJECTIFS
Créer un réseau d’acteurs et de connaissances partagées
Diversifier l'offre de logements pour répondre aux besoins spécifiques Faciliter l'installation durable des jeunes actifs sur le territoire en proposant des solutions attractives et abordables
Expérimenter des formes d'habitat innovantes permettant une réponse flexible et adaptée aux évolutions sociétales et aux nouvelles attentes résidentielles Renforcer l'attractivité du territoire en proposant des solutions de logement accessibles qui favorisent la mixité sociale et générationnelle.
MODALITES
Mobiliser et sensibiliser sur la sous occupation notamment pour les personnes isolées dans de grandes maisons et les possibilités de colocations, occupation intergénérationnelle
Identifier et accompagner les actions locales existantes qui proposent des solutions de préventions (actions collectives), d’innovations : principalement sur les communes littorales
Suivre le travail des partenaires associatifs œuvrant sur cette thématique : - Mission locale
- CLAJJ17
- Association Habitat et Humanisme dans le cadre de la Maison du Partage - AIVS Alizés 17 avec la gestion de logements conventionnés ANAH - …
Accusé de réception en préfecture
017-211703061-20250513-DCM25-078-DE
Date de télétransmission : 16/05/2025
Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Page 24 sur 38
Porter une réflexion sur un projet de développement de résidence habitat jeune en lien avec les différents partenaires via un appel à manifestation d’intérêt avec un investissement multi-financeurs, et une gestion assurée par le candidat retenu dans le cadre de l’appel à projet
Mobiliser le parc privé conventionné de qualité : réfléchir à une campagne de sensibilisation pour les propriétaires privés par le biais d’une communication sur les habitats alternatifs tel que l’habitat intergénérationnelle, chambre chez l’habitant, colocation (besoin d’accompagnement temps en ingénierie)
Organiser une réflexion avec l’UR HLM sur une filière institutionnelle de colocation avec les bailleurs sociaux publics. Développer davantage d’offres en logements locatifs sociaux en PLAI, en T1,T2
Accompagner les bailleurs sociaux dans la mise en place de dispositifs locatifs meublés répondant aux besoins des apprenants et jeunes démarrant dans la vie active (dispositifs meublés, RHVS, …)
PORTEUR DE
L’ACTION CARA
PARTENAIRES Bailleurs sociaux, promoteurs, entreprises locales, CCAS, associations, aménageurs
CALENDRIER
2025 2026 2027 2028 2029 2030
INDICATEURS
- Nombre de places créées selon les projets
- Nombre de logements créés selon les catégories, par public
MOYENS
HUMAINS ET
FINANCIERS
Moyens humains Moyens financiers
CARA Autres partenaires CARA Autres partenaires
1 ETP
Chargé de
mission Habitat
Dans le cadre
de son
règlement
d’intervention
LLS
Subventions régionales
LIEN AVEC
LES AUTRES
ACTIONS
Actions 1,2,14 et 15
Accusé de réception en préfecture
017-211703061-20250513-DCM25-078-DE
Date de télétransmission : 16/05/2025
Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Page 25 sur 38
Action 11: Répondre aux besoins en logement des publics saisonniers
CONSTATS
Le territoire de la CARA fait face à plusieurs défis en matière de logement. Le coût élevé de l’hébergement en location privée, couplé à une offre très limitée, rend l’accès au logement difficile pour de nombreux habitants, et notamment pour les jeunes et les saisonniers du territoire.
L’offre de logements insuffisante ne permet pas de loger convenablement tous les travailleurs saisonniers, qui sont contraints pour certains de se loger dans des conditions précaires, comme sur des campings ou dans des véhicules aménagés, voire de résider hors du territoire, ce qui complique leur accès au lieu de travail. Ce manque de logements disponibles engendre également des difficultés pour les employeurs, qui peinent à recruter des saisonniers.
Sur le territoire de la CARA, 5 stations de tourisme et 2 communes touristiques n’ont pas conclu de convention avec l’État pour le logement des saisonniers.
La CARA, avec la mobilisation des aides de l'Etat, des collectivités territoriales (Région et Département) et du 1 % logement, en complément de son engagement financier direct, avait pu mettre en œuvre le programme novateur de construction d'hébergements sur trois sites d'accueil a pu voir le jour, sur La Tremblade, Cozes et Semussac. Réalisée sous sa maîtrise d'ouvrage, la gestion des hébergements a été confiée à la régie autonome des logements saisonniers, avec 42 logements qui ont ainsi été créé ainsi que 84 places d’hébergement. Les logements de CARA'LOG sont dédiés aux travailleurs saisonniers exerçant sur le territoire de la CARA, avec une durée maximale du contrat de location qui ne doit pas dépasser 3 mois.
La période Covid et le changement opéré depuis par certains secteurs notamment dans la restauration, ont apporté des modifications majeures dans le besoin. Pour tenir compte de ce changement et identifier son impact réel, la CARA a lancé une étude sur l’offre et la demande en logements saisonniers pour l’année 2025. Cette étude permettra de poursuivre et consolider le travail existant sur la diversification de l’offre pour ce public. Elle permettra par ailleurs d’identifier et qualifier le statut du travailleur saisonnier sur la CARA : période et durée d’emploi, localisation, type d’emploi (tourisme, agricole, …).
OBJECTIFS
Faire évoluer sur le territoire les possibilités d’accueil pour les saisonniers Poursuivre les initiatives d’accompagnements et de partenariat déjà en cours Faire connaître les dispositifs et les solutions d’hébergement à disposition pour les saisonniers et employeurs
Renforcer la participation, et l’implication des entreprises vis-à-vis des employés dans la mise en place et la prise en charge des logements saisonniers
MODALITES
Accompagner les communes labellisées ou en cours de labellisation dans la réalisation du diagnostic initial sur la situation de l’accueil et de l’hébergement des travailleurs saisonniers ou la mise en œuvre de leurs actions, au travers de l’étude CARA lancée en 2025
Accompagner et suivre les actions de la Mission locale :
- Poursuivre les actions de mise en relation entre les saisonniers et les partenaires/employeurs
- Développer une offre diversifiée de logements répondant aux besoins des saisonniers en poursuivant le dispositif d’appui en ressources humaines aux entreprises pour le logement saisonnier, mis en place par la mission locale. Ce dispositif consiste à identifier des hébergeurs et des entreprises en recherche de saisonniers, puis à organiser la mise à disposition de logements. La location est encadrée par une convention signée entre l’employeur, l’hébergeur, le saisonnier ou le jeune, et la mission locale. Cette dernière joue un rôle clé dans la mise en relation entre le propriétaire et l’employeur pour faciliter l’accès à ces logements temporaires
- Accompagner la mission locale dans son travail avec les entreprises sur un financement public/privé pour le logement des saisonniers (camping, mobil home, chambres, résidences services seniors où des logements étaient vacants, logement et chambre chez l’habitant)
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- Poursuivre la collaboration entre la mission locale et les résidences services seniors afin de loger les saisonniers à Royan.
- Porter une réflexion sur l’habitat léger ou démontable pour les publics saisonniers en s’appuyant sur la future étude sur le logement des saisonniers et des besoins en hébergement). Une vigilance sera à apporter sur ce type de projet, sur la nécessité d’avoir un gardien ou un médiateur sur place pour assurer la gestion et s’assurer de la sécurité du lieu.
Poursuivre le travail conjoint avec le service développement économique sur la réflexion d’une mise en œuvre d’une Résidence Hôtelière à Vocation Sociale
Poursuivre le travail partenarial d’observation et d’accompagnement avec l’Office de Tourisme Communautaire
PORTEUR DE
L’ACTION CARA, les communes concernées
PARTENAIRES Mission locale, professionnels par branches métiers, France Travail, URHAJ, acteurs du logement et de l’hébergement, communes, CCAS, bailleurs sociaux, Action Logement
CALENDRIER
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Réalisation
et rendu
étude
Suivi des actions
et
accompagnement
des communes
Suivi des actions
et
accompagnement
des communes
Suivi des actions
et
accompagnement
des communes
Suivi des actions
et
accompagnement
des communes
Suivi des actions
et
accompagnement
des communes
INDICATEURS
- Suivi de l’offre créée et les actions engagées
- Suivi des conventions
- Nombre de logements mis à disposition pour les saisonniers
- Nombre de saisonniers logés par an
MOYENS
HUMAINS ET
FINANCIERS
Moyens humains Moyens financiers
CARA Autres partenaires CARA Autres partenaires
1 ETP
Chargé de
mission Habitat
Service développement
économique
Office de Tourisme
Communautaire
Enveloppe :
20 000€/ an,
soit 120 000€
sur la durée du
PLH
Région
France travail
Action logement
LIEN AVEC
LES AUTRES
ACTIONS
Actions 1, 2
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Action 12: Poursuivre le développement des possibilités d’accueil en hébergement et en offre d’urgence des publics défavorisées
CONSTATS
La politique d’hébergement et d’accès au logement sur la CARA vise à offrir un logement digne et adapté aux personnes sans abri ou mal logées, afin d’assurer une insertion durable.
Malgré le développement du parc locatif aidé ces dernières années, l'offre de logements à loyers modérés et à charges réduites demeure insuffisante pour les ménages en difficulté, notamment les personnes sortant de structures d'hébergement. Une attention sera portée sur l’offre en accueil d’urgence sur le territoire.
Les profils de publics évoluent sur la CARA depuis plusieurs années, avec une augmentation du nombre de personnes isolées, ce qui oblige à mettre en place des solutions de cohabitation. Cependant, cette cohabitation pose des problèmes en raison du manque de logements adaptés. L'accompagnement de ces publics est également complexe, notamment en ce qui concerne l'apprentissage du savoir « habiter ». Les personnes vieillissantes constituent un nouveau public qui rencontre des difficultés à accepter le cadre d’accueil proposé, lequel n’est souvent pas adapté à leurs besoins en termes de mobilité. Cette problématique est particulièrement marquée sur la CARA. De plus, des catégories spécifiques de personnes, telles que les femmes victimes de violences et les personnes souffrant de troubles psychiques nécessitent des solutions adaptées. Enfin, certaines personnes sous mesure de protection judiciaire, telles que celles sous curatelle ou sortant de prison, rencontrent des obstacles supplémentaires dans leur parcours vers un logement stable.
Sur le territoire de la CARA, plusieurs structures existent dont notamment des maisons relais, des logements d’urgences, géré par le Tremplin 17. Une pension de famille de 24 logements, gérée par Habitat et Humanisme, verra le jour en 2027 à Royan. Cette structure comprendra deux travailleurs sociaux ainsi qu’une équipe de bénévoles assurant la gestion locative et administrative. De plus, une maison intergénérationnelle, gérée par Habitat et Humanisme de 27 logements à Royan accueille actuellement des familles monoparentales, des personnes seules, des seniors et des personnes en situation de handicap. Un salarié est chargé de l'animation de la vie partagée. Habitat et Humanisme propose des alternatives à des hôtels meublés classique, en proposant des résidences mobilités pour les publics rencontrant des difficultés, ainsi que des résidences d’intérêt général "publics accueillis à titre inconditionnel ou au titre de l’asile"
L’hébergement d’urgence et le logement temporaire, est géré sur le territoire par l’association Tremplin 17, mis en place au niveau départemental via le SIAO 17, avec un accueil par le 115. Cependant, la demande excède largement l'offre disponible. L’accueil de nuit sur Royan est saturé, avec seulement six places en diffus, laissant certaines personnes en situation de précarité sans solution. Actuellement, la capacité d'hébergement (CHRS) comprend 33 places d'insertion et 9 places de stabilisation à Royan, ainsi que 12 logements d’IML (intermédiation locative) répartis sur Royan, Saujon et Saint-Georges-de-Didonne. Le Tremplin 17 travaille également en amont des expulsions, en réalisant un travail de prévention sur les situations complexes des locataires logés par les bailleurs sociaux.
Les principales difficultés rencontrées sur la CARA concernent le rallongement des durées de séjour en structure, ainsi que la difficulté à trouver des solutions de sortie vers un logement autonome. Cela pose la question de l’accompagnement de ces publics après leurs sorties. Par ailleurs, il existe un besoin urgent de mise en place d’un accueil de jour pour les personnes en grande précarité, actuellement pris en charge de manière informelle par le Secours Catholique. Enfin, pour répondre aux besoins du territoire, Tremplin 17 ambitionne d’investir et de capter davantage de logements afin d’apporter des solutions adaptées.
OBJECTIFS
Accompagner le développement d’une offre complémentaire d’hébergement d’urgence sur le territoire de la CARA
Répondre de manière satisfaisante aux besoins des personnes ne pouvant accéder à un logement autonome en poursuivant les dispositifs existants et en soutenant de nouveaux projets
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Promouvoir l’intermédiation locative (IML)
Accompagner la réflexion sur la mise en œuvre d’un accompagnement professionnel structuré pour les solutions de sortie vers un logement autonome
MODALITES
Poursuivre les actions de Tremplin 17 :
- Poursuivre le dispositif d’intermédiation locative (IML) pour sécuriser les propriétaires (en fonction des financements et en fonction des besoins).
- Promouvoir le dispositif de l’IML qui permet de sécuriser et simplifier la relation entre le locataire et le bailleur grâce à l’intervention d’un tiers social (opérateur, organisme agréé ou association). Cette intermédiaire locative peut prendre deux formes différentes : la location/sous location, ou encore par mandat de gestion où le propriétaire fait appel à une AIVS (agence immobilière à vocation sociale).
- Réfléchir à la mise en place d’une coordination thérapeutique sur le territoire de la CARA en lien avec le Tremplin 17
- Suivre la mise en œuvre en 2026/2027, le projet de création de maisons relais tous publics à la Tremblade, en lien avec Habitat 17. Ce projet de transformation de l’ancien EPHAD Habitat 17 à La Tremblade pour 51 logements avec la création de 25 places de pension de familles et 1 place d'urgence, notamment porté par Tremplin 17, a reçu un avis favorable de la commission régionale de validation le 14 novembre 2024. - Poursuivre le dispositif de logements pérennes « femmes victimes avec ou sans enfants » à Royan, maison relais avec un accueil de 20 personnes ; un dispositif ayant une vocation départementale, avec des publics venant également de l’extérieur de la CARA
- Poursuivre le dispositif de maison relais de 15 places, tous publics sur Royan Poursuivre l’accueil en logements d’urgence : accueil de T1, T2, et de logements temporaires pour un accueil de 10 personnes pour les personnes victimes de violences Royan, géré par le Tremplin 17
En lien avec les bailleurs sociaux :
- Poursuivre l’accompagnement du Tremplin 17 sur la prévention des expulsions. Actuellement, le Tremplin 17 accompagne environ 25 ménages en continu sur la CARA. - Mettre en œuvre en 2025 avec Tremplin 17/ l’Immobilière Atlantique Aménagement et Habitat 17 le projet d’accompagnement de 2 femmes victimes de violence par an, pour ces publics ou bien souvent les relogements sont compliqués. Ce projet se réalisera sur deux années, de 2025 à 2027.
- Mettre en œuvre un accompagnement social via l’appel à projet lancé par ERILIA en lien avec le Tremplin 17 sur l’accompagnement social de personnes en grande difficulté, sur 2 ans, entre 2025-2027
Suivre les actions d’Habitat et Humanisme sur le territoire de la CARA
Poursuivre la réflexion sur un projet de RHVS (résidence hôtelière à vocation sociale), et notamment sur les financements et partenaires à mobiliser, en partenariat avec les acteurs du territoire (Habitat et Humanisme, Le Logis, Tremplin 17...) qui est une réponse pertinente pour les publics saisonniers, jeunes, qui ne trouvent pas à se loger sur le territoire, et qui sont en difficulté.
Poursuivre la veille avec l’OTC (office de tourisme communautaire) et repérage des hôtels en difficultés, avec cessation d’activité à court terme
Participation aux instances locales IHLL et CCAPEX
Suivi annuel des indicateurs dans la cadre de la Conférence Intercommunale Logement
PORTEUR DE
L’ACTION CARA
PARTENAIRES Etat, Conseil départemental, communes, opérateurs, Habitat et Humanisme, Tremplin 17, ADIL, propriétaires bailleurs,
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CALENDRIER
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Poursuite et
évaluation
des actions
existantes
Poursuite et
évaluation
des actions
existantes
Poursuite et
évaluation
des actions
existantes
Poursuite et
évaluation
des actions
existantes
Poursuite et
évaluation
des actions
existantes
Poursuite et
évaluation
des actions
existantes
INDICATEURS
Nombre de places en logements adaptés (maisons relais) ou en résidences sociales créées
Nombre de places d’hébergement d’urgence développés sur le territoire de la CARA Nombre de logements en intermédiation locative
Nombre de logements sociaux locatifs de petites typologies
MOYENS
HUMAINS ET
FINANCIERS
Moyens humains Moyens financiers
CARA Autres partenaires CARA Autres partenaires
2 ETP
Chargé de
mission Habitat
Partenaires du
PDALHPD
60 000 €/par
an dans le
cadre des
conventions
sur les
dispositifs
existants
Financement Tremplin 17 :
Etat (DDETS)
Département
CARA
LIEN AVEC
LES AUTRES
ACTIONS
Action 1
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Action 13: Poursuivre la réalisation des orientations du schéma départemental d’accueil et d’habitat des gens du voyage 2025-2031
CONSTATS
La CARA a la compétence en matière d’accueil, de gestion et aménagement des aires d’accueil des gens du voyage. A ce jour, la CARA dispose de deux aires d’accueil permanent à Saujon et à Saint Georges-de-Didonne et de deux aires de passage ouvertes du 1er juin au 30 septembre à Saint-Sulpice-de-Royan et à Saujon. Le territoire de la CARA avec la CDA de La Rochelle accueillent tous les ans plus de 65% des grands passages dans le département des Charente- Maritime.
Cependant, malgré la mise à disposition de ces aires pour les grands passages, des problèmes liés à la sédentarisation des gens du voyage subsistent sur le territoire.
La CARA a jusqu'à présent respecté ses obligations dans le cadre du schéma départemental d’accueil, mais elle reste tenue de réaliser des terrains familiaux locatifs pour accueillir 10 ménages, soit environ 20 places-caravanes. Ces terrains compléteront le projet de la Puisade à Royan, livré en juillet 2018, qui a permis l'installation de 10 familles.
OBJECTIFS
Poursuivre l’action de la CARA en matière d’accueil des gens du voyage Assurer la conformité de la CARA aux prescriptions du Schéma Départemental d’Accueil des Gens du Voyage 2025-2031
MODALITES
Sur le volet accueil des gens du voyage :
Créer des logements PMR sur les aires d’accueil permanent
Réadapter les sanitaires existants sur les aires
Maintenir les 40 emplacements (80 places) d’APA (en intégrant la création d’une aire permanente d’accueil à Royan de 40 places, comme prévu dans le précédent SDAHGV)
Réaliser des travaux de mise aux normes sur l’APA de Saujon
Maintenir l’obligation 2018-2024 de création de 2 aires de grands passages (400 places)
Créer une aire de moyens passages pour 50 à 80 résidences mobiles qui sera ouverte pendant la période estivale selon les besoins
Créer 2 aires de petits passages :
- Accueil de 25 résidences mobiles (ouvertes annuellement)
- Accueil de 20 résidences mobiles (ouvertes pendant la période estivale et à l’usage principal des commerçants et travailleurs ambulants)
Maintenir l’aire de petits passages de Saujon pour l’accueil de 20 résidences mobiles (ouverte pendant la période estivale)
Sur le volet Habitat :
La réalisation d’une étude préalable, sous maîtrise d’ouvrage CARA, pour affiner et calibrer correctement les 10 prochains lots d’ancrage et identifier le foncier mobilisable
Créer 10 lots d’ancrage supplémentaires (TFL ou habitat adapté ou autres projets) (1 terrain familial = 2 logements sociaux) dont la localisation reste à définir sur le périmètre de la communauté d’agglomération
Maintenir les 10 terrains familiaux locatifs existants à Royan (La Puisade)
Sur le volet social :
Mettre en place un projet social local à l’échelle de la communauté d’agglomération
Sur le volet gouvernance :
Participer au financement d’un poste de médiateur-coordinateur départemental des gens du voyage
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PORTEUR DE
L’ACTION CARA
PARTENAIRES Conseil Départemental, communes, associations d’accompagnement social, CCAS, EPF Nouvelle-Aquitaine, gestionnaire de terrains d’accueil, Région
CALENDRIER
2025 2026 2027 2028 2029 2030
INDICATEURS
Nombre de logements PMR créés sur les aires d’accueil permanent Nombre de sanitaires réadaptés
Pourcentage d’aires de grands passages disposant de sanitaires conformes Nombre total d’emplacements maintenus pour l’accueil permanent Taux d’avancement de la création de l’aire permanente à Royan Nombre de travaux de mise aux normes réalisés de l’APA de Saujon Nombre d’aires de grands passages créées
Création effective d’une aire de moyens passages, nombre d’aires de petits passages créées
Nombre d’emplacements disponibles pour l’accueil de 20 résidences mobiles et nombre de périodes d’ouverture annuelle respectées
Réalisation de l’étude préalable
Nombre de terrains familiaux locatifs maintenus, état d’entretien des terrains familiaux Élaboration et validation du projet social
Financement assuré pour le poste et nombre de médiations ou d’actions de coordination réalisées grâce à ce poste
MOYENS
HUMAINS ET
FINANCIERS
Moyens humains Moyens financiers
CARA Autres
partenaires
CARA Autres partenaires
1 ETP pour le
suivi de la
réalisation des
équipements
manquants
2 ETP pour le
suivi de la
gestion des
équipements
réalisés
Enveloppe réalisation des
équipements manquants :
1 400 000€ sur 2025 et
2026, soit 2 800 000€ sur
les 6 ans du PLH
Enveloppe gestion des
équipements réalisés :
2025 : 240 000€
2026 : 240 000€
2027 à 2030 : 300 000€/an,
soit un total de 1 680 000€
sur les 6 ans du PLH
Possibilité pour l’état de
financer la MOUS sur
l’étude préalable et
également en AMO (10
lots d’ancrage) avec les
conditions suivantes :
50% CARA
50% ETAT
Des crédits MOUS
« ETAT » ont été
sollicités en 2025 pour
mettre en œuvre le
schéma 2025-2031
LIEN AVEC
LES AUTRES
ACTIONS
Actions 1, 14 et 15
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Orientation 5 : Engager une stratégie foncière à l’échelle de l’agglomération
Action 14 : Mettre en œuvre le PLH dans les documents locaux d’urbanisme pour accompagner les communes dans la mobilisation des outils fonciers et réglementaires
CONSTATS
Les documents locaux d’urbanisme et notamment les PLU constituent le support essentiel de la
mise en œuvre de la grande majorité des actions du PLH et orientent la politique de l’habitat au
niveau communal. Une obligation légale les contraints à se mettre en compatibilité avec le PLH
dans les 3 ans qui en suivent l’adoption. Ce délai est ramené à 1 an en cas de contradiction
majeure avec le PLH. Cette mise en comptabilité permettra de mettre en place à l’échelle des
communes des outils de maîtrise foncière relatifs à la construction neuve et au renouvellement
urbain afin de répondre aux besoins des ménages locaux, de maîtriser l’étalement urbain, des
outils permettant la mixité sociale, la maîtrise des résidences secondaires, entre autres.
Le territoire de la CARA qui se caractérise par un habitat majoritairement individuel fortement consommateur d’espace, et par des contraintes naturelles fortes (risques de submersion marine, zones inondables, zones naturelles et forestières...etc.) nécessite de faire évoluer les pratiques en termes de consommation foncière.
Sur le territoire de l’agglomération, la pression foncière varie fortement en fonction des typologies de communes : certaines communes littorales subissent une tension exacerbée liée au tourisme et à la prolifération des résidences secondaires, tandis que d’autres, plus rurales, doivent relever le défi de revitaliser leurs centralités et de valoriser un foncier souvent sous- utilisé. Ces contrastes appellent à une approche stratégique et différenciée, capable d’articuler les priorités locales et intercommunales.
Par ailleurs, la reconversion des espaces déjà artificialisés notamment sur les villes centres de la CARA, offre une opportunité majeure pour répondre aux besoins en logements tout en limitant la consommation d’espace naturel ou agricole.
Dans une logique de sobriété foncière, d’aménager sans étalement urbain, de densifier la ville tout en étant connecté aux infrastructures existantes, le choix a été fait par la CARA de produire du logement autrement. Pour accompagner les communes dans la définition et la mise en œuvre de leurs projets urbains, il est essentiel de favoriser des démarches collaboratives et innovantes. La communauté d’agglomération pourra développer des partenariats avec des acteurs tels que des architectes, des urbanistes, des écoles d’architecture et d’urbanisme (comme celles de Bordeaux), ainsi que le Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement (CAUE).
Par ailleurs, des expérimentations peuvent être menées sous la forme de projets pilotes, mobilisant les savoir-faire des étudiants en architecture ou urbanisme, qui bénéficieraient ainsi d’une mise en pratique concrète de leurs compétences. Ces initiatives permettraient de tester des solutions innovantes pour le renouvellement urbain, la densification des dents creuses ou encore la réhabilitation de bâtis vacants, tout en enrichissant la réflexion des communes sur l’aménagement de leurs territoires. Ce type de démarche favorise également l’émergence de projets architecturaux et urbains ambitieux, intégrant des objectifs environnementaux, sociaux et économiques.
Ces objectifs de production de logements devront renforcer l’armature territoriale. Ce PLH s’inscrira dans le respect de la hiérarchie des documents d’urbanisme : SRADDET>SCoT>PLH>PLU.
OBJECTIFS
Mettre en cohérence et intégrer les objectifs du PLH dans les documents d'urbanisme Utiliser les PLU comme outil de développement du parc social et comme outil de maîtrise des résidences secondaires et des meublés touristiques
Répondre aux objectifs de réduction de la consommation d’espace
Accusé de réception en préfecture
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Mobiliser « les dents creuses » et foncier ou bâtis non affectés repérés dans le diagnostic foncier
Porter une réflexion avec les communes sur l’aménagement des communes, leurs projets urbains et leurs fonciers prioritaires
Identification en continu des gisements fonciers pour le logement social, mise en place des partenariats renforcés avec l’EPF NA sur les communes carencées
MODALITES
Sensibiliser et former les élus et les techniciens des communes :
Accompagner les communes dès l’approbation du PLH pour s'assurer de la compatibilité des documents d’urbanisme avec le PLH lors de leur révision ou de leur modification dans le cadre de la consultation publique
Organiser des ateliers thématiques et sessions de formation sur les outils fonciers et réglementaires (préemption, droit de délaissement, ZAC, etc.) pour : - Soutenir les communes dans l’élaboration ou la révision de leur PLU pour intégrer des objectifs de densification, de renouvellement urbain, et de préservation des espaces naturels ou agricoles
- Aider à la création de périmètres d’intervention comme les Orientations d’Aménagement et de Programmation (maîtrise résidences secondaires et des meublés touristiques, intégration mixité sociale) pour prioriser les zones de renouvellement
Mobiliser le service ADS (veille juridique, formation, temps d’échange avec les services et élus des communes)
Mise en place d’un référentiel et/ou d’une lettre d’information à destination des élus
Accompagner les communes dans leurs projets communaux en renouvellement urbain :
Définir une méthodologie d'accompagnement des communes dans l'élaboration et la mise en œuvre de leurs projets urbains, en s'appuyant sur les fonciers stratégiques identifiés dans le diagnostic foncier. Cet accompagnement vise à structurer la définition des projets et le montage d'opérations d'aménagement de qualité, qu'il s'agisse de constructions neuves ou d'interventions sur l'existant. Il inclut notamment la prise en compte des OAP définies dans les modifications et révisions des PLU, la mise en œuvre d'opérations d'aménagement et l'identification des évolutions nécessaires dans les quartiers pavillonnaires dégradés. La démarche s'appuiera sur l'élaboration d'un cahier des charges, la consultation des bailleurs et la mise en place de partenariats avec l'EPF NA.
Mobiliser les partenaires comme les CAUE, agences d’urbanisme ou bureaux d’études, pour appuyer les communes dans la définition de leurs projets
Élaborer des feuilles de route pour structurer le déroulement des projets urbains, en définissant les priorités via un cahier des charges, les calendriers et les moyens mobilisables
Accompagner les communes à mobiliser des outils comme le droit de préemption urbain (DPU) ou collaborer avec des partenaires comme l’EPF NA pour sécuriser les fonciers stratégiques nécessaires
Porter une réflexion stratégique sur les friches :
Proposer des solutions de transformation vers des fonctions mixtes (habitat, services, espaces publics)
Travailler avec les étudiants des écoles d’architectures ou d’urbanisme pour proposer des solutions innovantes pour la requalification des friches, en intégrant des approches environnementales, sociales et économiques en lien avec des dispositifs régionaux ou nationaux
Ce travail peut passer par plusieurs propositions : workshops thématiques avec un workshop intensif de quelques jours à une semaine, réunissant étudiants, enseignants, élus locaux,
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 16/05/2025
Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Page 34 sur 38
techniciens, et habitants, qui pourra déboucher sur des scénarios d’aménagement (croquis, maquettes, schémas urbains). Les étudiants pourront ainsi faire des recommandations sur les usages, la mixité fonctionnelle, et les mobilités douces
Imaginer des solutions innovantes qui sortent des approches classiques pour la requalification avec des projets expérimentaux (travail en ateliers pluridisciplinaires avec des étudiants en architecture, urbanisme, paysagisme, voire en économie et sociologie
Tester les solutions proposées par les étudiants sur les espaces pilotes pour ensuite ajuster cette solution pour un projet à plus grand échelle sur la CARA
PORTEUR DE
L’ACTION CARA
PARTENAIRES
Communes, EPF Nouvelle-Aquitaine, bailleurs sociaux CAUE, ADIL, Architectes urbanistes, écoles d’architecture et d’urbanisme (Bordeaux, ENSA), bureaux d’études en urbanisme et environnement, Etat, ADEME, promoteurs, aménageurs
CALENDRIER
2025 2026 2027 2028 2029 2030
INDICATEURS
Nombre de communes informées et rencontrées suite à l’approbation du PLH Nombre de sites pilotes
Pourcentage de PLU révisés ou modifiés pour intégrer les objectifs du PLH Nombre de projets de PLU accompagnés pour vérifier leur compatibilité avec le PLH lors des phases de consultation publique
Taux de conformité des documents d’urbanisme analysés avec les orientations du PLH
MOYENS
HUMAINS ET
FINANCIERS
Moyens humains Moyens financiers
CARA Autres partenaires CARA Autres partenaires
2 ETP
Chargé de
mission Habitat
Chargée de
mission SCoT,
service ADS
CAUE, ADIL, Ecoles
d’architecture et
d’urbanisme
0€ 0€
LIEN AVEC
LES AUTRES
ACTIONS
Actions 5, 6 ,15 et 16
Accusé de réception en préfecture
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Action 15: Améliorer la maîtrise foncière publique des opérations d’habitat
CONSTATS
Le marché foncier est tendu sur le territoire de l’agglomération de Royan Atlantique, avec une hausse des prix qui limite les possibilités d’acquisition par les acteurs publics. Les fonciers stratégiques nécessaires au développement de projets d’habitat sont souvent acquis par des promoteurs privés avant d’être mobilisables pour des opérations d’intérêt général.
La maîtrise foncière publique reste insuffisante sur le territoire de la CARA pour accompagner les ambitions locales en matière de développement de l’habitat, notamment pour les logements accessibles (locatif social, accession à prix maîtrisé).
Dans ce contexte, une stratégie foncière concertée, à l’échelle de l’agglomération, est essentielle. Elle doit permettre d’anticiper les besoins, de prioriser les interventions sur des fonciers stratégiques et de mobiliser les outils fonciers et fiscaux adaptés. Cette démarche devra également s’accompagner d’une animation forte auprès des élus, techniciens et partenaires, afin de favoriser une compréhension partagée des enjeux et des leviers d’action.
Ce travail devra se faire, comme dans le cadre du SCoT, en cohérence avec les nouvelles obligations réglementaires faites par la loi Climat et Résilience. Un des objectifs de cette loi est une réduction de la consommation d’espace qui doit, d’ici 2030, diviser par 2 la consommation d’espace des 10 dernières années et, d’ici 2050, atteindre le Zéro Artificialisation Nette (ZAN).
Les 7 communes SRU ont par ailleurs établi des Contrats de Mixité Sociale avec l’Etat pour lesquels la CARA est signataire. L’EPF NA y est associé notamment avec en parallèle la signature de convention opérationnelle communale.
OBJECTIFS
Renforcer la capacité d’intervention publique sur le foncier pour sécuriser des terrains dédiés aux projets d’habitat répondant aux besoins locaux, notamment sur les communes en zones détendue, pour améliorer/transformer le bâti des centres bourgs, pour constituer des réserves foncières
Optimiser la localisation des opérations en LLS sur les communes avec une approche globale d’aménagement
Encourager le développement d’une offre diversifiée de logements accessibles, en favorisant un équilibre entre accession sociale, locatif intermédiaire et logement libre. La place du Logement Locatif Intermédiaire dans les programmations sera observée Améliorer la coordination entre les acteurs publics et privés notamment sur la promotion privée afin de mieux anticiper et accompagner les dynamiques foncières Préserver les ressources naturelles et lutter contre l’étalement urbain en intégrant une logique de sobriété foncière dans les projets d’habitat
MODALITES
- S’appuyer sur l’observatoire de l’Habitat et du foncier et sur les agences immobilières pour le suivi des disponibilités foncières, des transactions et des prix - Associer l’ensemble des services CARA en amont des projets : service aménagement (SCoT, mobilités), politique de la ville, pôle écologie urbaine, pôle cycle de l’eau et environnement
- Activer et renforcer les outils de maîtrise foncière :
Conforter les partenariats avec l’EPF Nouvelle-Aquitaine pour sécuriser les réserves foncières
Poursuivre l’actualisation du référentiel établi dans le cadre de la prospective foncière menée par l’EPF NA/Préfet de Région/Banque des territoires
- Accompagner les communes dans leur politique foncière :
Former les élus et techniciens locaux à l’utilisation des outils juridiques et financiers de maîtrise foncière
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Élaborer des fiches pratiques ou guides pour faciliter la mise en œuvre des dispositifs
Mobiliser des financements croisés pour amplifier la capacité d’intervention entre autre EPF NA
- Sensibilisation et contractualisation avec les opérateurs privés : conforter les échanges avec la promotion privée en proposant la rédaction d’une charte commune de bonnes pratiques
- Poursuivre le travail avec l’UR HLM Nouvelle-Aquitaine
PORTEUR DE
L’ACTION CARA
PARTENAIRES DDTM, EPF Nouvelle-Aquitaine, Région, UR HLM, promotion privée, agences immobilières
CALENDRIER
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Accompagnement
technique par les
services
Accompagnement
technique par les
services
Accompagnement
technique par les
services
Accompagnement
technique par les
services
Accompagnement
technique par les
services
Accompagnement
technique par les
services
INDICATEURS Données de l’observatoire de l’Habitat et du Foncier Mise en œuvre des Contrats de Mixité Sociale
MOYENS
HUMAINS ET
FINANCIERS
Moyens humains Moyens financiers
CARA Autres partenaires CARA Autres partenaires
2 ETP
Chargé de
mission Habitat
Enveloppe :
200 000€/an,
soit 1 200 000€
sur les 6 ans
du PLH
LIEN AVEC
LES AUTRES
ACTIONS
Actions 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12, 13, 14 et 15
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PROGRAMME D’ACTIONS
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3. Suivi et animation du PLH de la CARA 2025 – 2030
Pour mener à bien la mise en œuvre du PLH, la CARA souhaite mettre en place un schéma de gouvernance articulant instances communautaires et instances partenariales. Ce schéma doit permettre des échanges réguliers et fluides entre les différentes instances, acteurs afin de garantir l’opérationnalité du PLH.
Conseil
communautaire de
la CARA
Vice-Présidente
chargée du PLH
Instances
communautaires
- Conseil communautaire
- Bureau communautaire
- Commission
Chargé de l’Habitat et
du Logement PLH
Instances partenariales
Comité de suivi du PLH
composé des maires et des
partenaires clés de la
CARA (Etat, bailleurs
sociaux, EPF Nouvelle-
Aquitaine…)
Communes
Partenaires
Conférence
Intercommunale du
Logement
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4. Moyens mobilisés : budget et moyens humains
2025 2026 2027 2028 2029 2030 TOTAL
1 Suivre, piloter et animer le PLH 1 Moyens humains Moyens humains 20 000 € Moyens humains Moyens humains 110 000 € 130 000 €
2 Mettre en place les outils d'observation de l'habitat et du foncier en lien avec la politique locale de l'habitat 3 Moyens humains Moyens humains Moyens humains Moyens humains Moyens humains Moyens humains Moyens humains
3 Mobiliser les outils permettant de limiter les résidences secondaires 1 Moyens humains Moyens humains Moyens humains Moyens humains Moyens humains Moyens humains Moyens humains
4 Poursuivre le soutien à la production de logements aidés 1 1 200 000 € 1 200 000 € 1 200 000 € 1 200 000 € 1 200 000 € 1 200 000 € 7 200 000 €
5 Favoriser l'accession à la propriété 1 30 000 € 100 000 € 100 000 € 100 000 € 100 000 € 100 000 € 530 000 €
6 Poursuivre l'intervention en faveur de la rénovation énergétique pour réhabiliter et encadrer l'évolution du parc ancien 3 80 000 € 80 000 € 80 000 € 80 000 € 80 000 € 80 000 € 480 000 €
7 Renforcer l'accompagnement des propriétaires via la création d'une maison de l'habitat 4 160 000 € 160 000 € 160 000 € 160 000 € 160 000 € 160 000 € 960 000 €
8 Engager un travail de repérage des biens vacants dans le cadre de la revitalisation des centres-bourgs 1 Moyens humains Moyens humains Moyens humains Moyens humains Moyens humains Moyens humains Moyens humains
9 Répondre aux besoins des personnes en perte d'autonomie 2 Moyens humains Moyens humains Moyens humains Moyens humains Moyens humains Moyens humains Moyens humains
10 Répondre aux besoins en logement des étudiants et jeunes et favoriser les expérimentations d'habitat alternatif pour répondre aux nouveaux modes d'habiter 1 Moyens humains Moyens humains Moyens humains Moyens humains Moyens humains Moyens humains Moyens humains
11 Répondre aux besoins en logement et hébergement des saisonniers 1 20 000 € 20 000 € 20 000 € 20 000 € 20 000 € 20 000 € 120 000 €
12 Poursuivre le développement des possibilités d'accueil en hébergement et en offre d'urgence des publics défavorisés 2 60 000 € 60 000 € 60 000 € 60 000 € 60 000 € 60 000 € 360 000 €
Poursuivre la réalisation des orientations du schéma départemental d'accueil et
d'habitat des gens du voyage : réalisation des équipements manquants 1 1 400 000 € 1 400 000 € 2 800 000 €
Poursuivre la réalisation des orientations du schéma départemental d'accueil et
d'habitat des gens du voyage : gestion des équipements réalisés 2 240 000 € 240 000 € 300 000 € 300 000 € 300 000 € 300 000 € 1 680 000 €
14 Mettre en œuvre le PLH dans les documents locaux d'urbanisme pour accompagner les communes dans la mobilisation des outils fonciers et réglementaires 2 Moyens humains Moyens humains Moyens humains Moyens humains Moyens humains Moyens humains Moyens humains
15 Accompagner la maitrise foncière publique des opérations d'habitat 2 200 000 € 200 000 € 200 000 € 200 000 € 200 000 € 200 000 € 1 200 000 €
TOTAL 3 390 000 € 3 460 000 € 2 140 000 € 2 120 000 € 2 120 000 € 2 230 000 € 15 460 000 €
Les équipes mobilisées, au sein des différents services de la CARA, représentent l'équivalent de 6,25 Equivalent Temps Plein sur la durée du PLH.
En complément : une enveloppe de 2 000 000 € par an, sur une période de 6 ans, correspondant aux fonds de concours pluriannuels, pourra être mobilisé par les communes pour leurs projets d'investissement
Soumis à évaluation à mi parcours
Construire la gouvernance de la politique de l'habitat en lien avec les communes et les partenaires
Proposer une offre nouvelle de logements à la production maitrisée pour répondre aux besoins des
jeunes ménages en début de parcours résidentiel
Mettre en place des leviers d'intervention sur le parc existant adapté aux spécificités locales
Répondre aux besoins des publics spécifiques et poursuivre les actions d'accompagnement déjà en
place
Engager une stratégie foncière à l'échelle de l'agglomération
Actions
Agents
mobilisés
13
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PROGRAMME LOCAL
DE L’HABITAT
Diagnostic Foncier
Février 2025
Version du 28/02/2025
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 1.1 Pourquoi un deuxième Programme Local de l’Habitat ? 4
1.2 Inscription du PLH dans son environnement 5
1.3 Les orientations du SCOT 6
1.4 La procédure de validation du PLH : 7
2.1 Le schéma de cohérence territoriale 8
2.2 Les documents locaux d’urbanisme en vigueur 8
2.3 Le rôle de l’EPF Nouvelle-Aquitaine : 10
3.1 L’analyse de consommation foncière 11
3.1.1 Source et méthodologie : 11
3.1.2 Consommation d’espaces entre 2012 et 2022 : 11
3.2 Les gisements fonciers actuels pour la stratégie de demain 13
3.2.1 Un Observatoire de l’Habitat : pourquoi créer un tel outil ? 13
3.2.2 Composition de l’Observatoire de l’Habitat de l’EPFNA 14
3.2.3 Les disponibilités foncières identifiées sur le territoire 16
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 1. Éléments de contexte
Le Programme Local de l’Habitat constitue l’expression d’une stratégie communautaire, il vise à définir une feuille
de route partagée pour la définition des principes d’équilibre de l’offre de logements sur le territoire. Pour autant,
les trente-trois communes qui composent la Communauté d’Agglomération Royan Atlantique ne partagent pas
toujours les mêmes enjeux, dynamiques, et caractéristiques.
Pour un développement équilibré du territoire, la CARA à travers son SCOT vise à organiser son développement
urbain en confortant l’armature urbaine existante selon la répartition suivante :
Niveau 1 – centralité : Saint-Georges / Royan / Vaux sur Mer et Saint-Palais sur Mer.
Niveau 2 – pôle d’équilibre : La Tremblade / Arvert / Etaules / Saujon et Cozes.
Niveau 3 – pôle de proximité : Les Mathes / Saint-Augustin / Breuillet / Saint-Sulpice de Royan / Médis
/ Semussac / Meschers sur Gironde et Mortagne-sur-Gironde.
Niveau 4 – ruralité : Saint-Romain de Benet / Boutenac Touvent / Chaillevette / Mornac-sur-Seudre /
Floirac / Arces / Barzan / Le Chay /Corme Ecluse / Sablonceaux /L’Eguille / Talmont-sur-Gironde / Brie-
sous-Mortagne / Chenac Saint-Seurin d’Uzet / Grezac et Epargnes.
Carte de l’armature urbaine du Schéma de Cohérence territoriale
Source : Schéma de Cohérence Territoriale, PADD
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 1.1 Pourquoi un deuxième Programme Local de l’Habitat ?
La communauté d’agglomération Royan Atlantique s’engage dans la réalisation de son deuxième Programme
Local de l’Habitat (PLH), en cohérence avec les principes de mixité sociale, afin de poursuivre la réflexion et la
politique menées en matière d’habitat, et de se doter d’un outil qui répondra au mieux aux besoins des habitants
actuels et futurs. L’objectif de ce deuxième PLH est de favoriser le développement d’une offre de logement
adaptée, qui répond aux besoins de la population, de par sa localisation et ses caractéristiques.
Document stratégique et opérationnel, ce deuxième PLH a vocation à présenter les orientations stratégiques
définies par les élus en matière de politique habitat, celles-ci doivent par ailleurs être déclinées en actions
opérationnelles traduites en moyens humains et financiers. Le PLH s’inscrit ainsi dans la définition d’un projet de
développement global et partagé à l’échelle de l’intercommunalité.
Ainsi, ce diagnostic s’appuie sur :
le traitement de données statistiques, issues d’un grand nombre de sources, avec prise en compte du
découpage de la CARA selon les bassins de vie retenus dans le Schéma de Cohérence Territoriale (Bassin de
vie de Royan, Bassin de vie de Saujon, Bassin de vie de Cozes / Mortagne sur Gironde et Bassin de vie de la
presqu’île d’Arvert) et l’armature urbaine du Schéma de Cohérence territoriale et de référents dont les
échelons départementaux, régionaux et nationaux,
le produit des rencontres avec les élus des communes et avec les professionnels du domaine du logement
et de l’hébergement, lors des différentes rencontres qui ont été organisées.
Sur la base d’une analyse des besoins de la population du territoire et des nouveaux ménages accueillis dans un
contexte de forte croissance démographique, le PLH définit ainsi des principes partagés pour le développement
d’une offre de logement équilibrée et diversifiée dans le parc neuf comme dans le parc existant.
Ce document va permettre au territoire de bâtir sa stratégie en matière de politique de l’habitat pour les 6
prochaines années.
Cette démarche répondra en tous points aux prescriptions des articles L 302-1 et suivants du Code de la
Construction et d’Habitation et au décret 2018-142 du 27 février 2018 qui a fait évoluer le contenu des PLH avec
l’intégration obligatoire d’un volet foncier.
Article L302-1 du Code de la Construction et de l’Habitation
« Le programme local de l'habitat définit, pour une durée de six ans, les objectifs et les principes d'une politique
visant à répondre aux besoins en logements et en hébergement, à favoriser le renouvellement urbain et la mixité
sociale et à améliorer l'accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées en assurant entre les communes et
entre les quartiers d'une même commune une répartition équilibrée et diversifiée de l'offre de logements.
Ces objectifs et ces principes tiennent compte de l'évolution démographique et économique, de l'évaluation des
besoins des habitants actuels et futurs, de la desserte en transports, des équipements publics, de la nécessité de
lutter contre l'étalement urbain et des options d'aménagement déterminées par le schéma de cohérence territoriale
ou le schéma de secteur lorsqu'ils existent, ainsi que du plan départemental d'action pour le logement et
l'hébergement des personnes défavorisées, du schéma départemental d'accueil des gens du voyage. »
Les enjeux fonciers sont présents dans les PLH depuis l’origine, mais la transformation des conclusions du
diagnostic vers une réelle stratégie foncière fait souvent défaut. Afin de renforcer ces aspects, l’article 102 de la
loi Egalité et Citoyenneté du 23 novembre 2018 clarifie les obligations concernant le volet foncier du PLH.
L’article L. 302-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) indique désormais que :
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Le diagnostic du PLH devra désormais comporter une analyse des marchés fonciers, de l’offre foncière
et de son utilisation, de la mutabilité des terrains et de leur capacité à accueillir des logements, et définir
les conditions de mise en place d’un observatoire du foncier à l’échelle de la CARA ;
Les orientations du PLH et les actions correspondantes devront permettre la réalisation du programme
et traduire une véritable stratégie foncière.
1.2 Inscription du PLH dans son environnement
En tant que document stratégique, le PLH associe diverses thématiques complémentaires : mobilité,
développement économique, patrimoine environnemental et culturel, etc. De fait, il doit s’inscrire en cohérence
avec les politiques conduites à une échelle départementale, intercommunale ou communale et avec les
politiques sectorielles du territoire, de façon à devenir un maillon de l’expression d’un projet de territoire.
SRADDET
Schéma de
Cohérence
Territoriale
(SCOT)
• Plan Départemental d’Action pour le
logement et l’hébergement des personnes
défavorisées
• Schéma départemental d’accueil des gens
du voyage
• Schéma Départemental en faveur des
personnes handicapées
• Plan Départemental de l’Habitat (PDH)
• Plan Climat Air Energie Territorial
• Porter à connaissance de l’État
PLH
Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) / Cartes
communales / Règlement national d’urbanisme
En cas d’incompatibilité, le PLU devra être révisé
dans un délai de 3 ans maximum.
est compatible prend en compte
est compatible
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 1.3 Les orientations du SCOT
Le SCoT en vigueur a été approuvé en 2024, avec une révision lancée en 2016. Le SCOT arrêté en 2019 avait fait
l’objet d’avis défavorables de l’Etat, de la Chambre Agriculture, de la CDPENAF (commission départementale de
préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers) et de la MRAe (mission régionale d’autorité
environnementale).
Les élus ont choisi alors de reprendre l’élaboration du dossier notamment avec le lancement d’études
complémentaires pour répondre aux avis émis. Il s’agit de ne pas tout réécrire, mais de mettre à jour en tenant
compte des avis de 2019. Les ambitions démographiques et foncières ont été revues à la baisse.
Le PADD a été débattu en conseil communautaire, le 22 mai 2023. Le projet de SCOT a été arrêté le 25 mars
2024, et a été approuvé le 18 décembre 2024.
Le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) :
Il fixe notamment un objectif d’accueil de la population raisonné et une meilleure maîtrise de l’attractivité : +
10 000 habitants et un objectif de 10 200 logements pour accueillir cette population, dont 9 000 à créer. Sur ces
9 000, il est fait une projection de 3 500 Résidences secondaires, soit une diminution de ces dernières dans le
volume total de logements par rapport à la situation actuelle. Ces données sont issues du modèle OTELO mis à
disposition par l’Etat, et ont fait l’objet de concertation lors de la procédure d’élaboration du Schéma de
Cohérence Territoriale.
Le sujet des résidences secondaires est crucial. Le décret de taxation des résidences secondaires pourrait avoir
un impact pour la suite. L’objectif est de mieux maîtriser l’accueil de nouvelle population en limitant l’étalement
urbain et en travaillant sur la qualité des futures zones urbaines, afin de rester en adéquation avec le cadre
environnemental et paysager du territoire et ses capacités d’accueil.
Sur le sujet de la sobriété foncière, l’agglomération de Royan Atlantique a adopté un objectif de réduction de -
60% sur les 20 prochaines années par rapport à la décennie 2010-2020. Cette réduction est prévue en deux
temps : - 58% pour la décennie 2020-2030 puis – 62 % pour la décennie 2030-2040. Avec cet objectif de
réduction fait sur 20 ans, le territoire de l’agglomération sera proche du ZAN en 2050. Les objectifs sont en
accord avec la nécessité de réduire d’au moins 50% le rythme de la consommation des ENAF entre 2020-2030
par rapport à 2010-2020.
Il s’agit pour le territoire d’une véritable révolution culturelle en privilégiant l’urbanisation des dents creuses, en
restructurant les cœurs de ville et en limitant l’étalement urbain.
L’accueil de nouvelle population se fera en confortant l’armature urbaine existante, en travaillant les
complémentarités nord-sud, mais également communes littorales /communes rurales et en priorisant sur le
réinvestissement des centres bourgs et centres-villes de toutes les communes du territoire.
L’objectif de la CARA est de permettre à la centralité de continuer à être la locomotive du territoire
principalement en densifiant l’enveloppe urbaine existante. Par densification, il ne faut pas entendre par
extension urbaine. Continuer à densifier est nécessaire, notamment pour répondre aux besoins de productions
en logement locatif social sur le territoire de l’agglomération. L’objectif est de rapprocher les habitants de leur
lieu de travail, mais également de densifier tout en préservant les éléments paysagers et en intégrant les enjeux
environnementaux.
Le renouvellement urbain doit s’inscrire dans un objectif pas tant quantitatif, mais plutôt qualitatif. Densifier est
nécessaire pour réduire la consommation d’ENAF et limiter l’étalement urbain.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 1.4 La procédure de validation du PLH :
Projet de PLH arrêté par délibération de l’EPCI
Projet arrêté soumis aux communes membres pour avis des conseils municipaux et s'il y a lieu
aux organes chargés du schéma de cohérence territoriale. La délibération doit porter sur les
moyens relevant de leur compétence à mettre en place dans le cadre du projet de PLH. À défaut
de réponse de leur part dans un délai de 2 mois, leur avis est réputé favorable.
Après examen des avis, une nouvelle délibération de l’EPCI valide le projet.
Transmission du projet au représentant de l’État.
Sous 1 mois, le préfet peut adresser des demandes motivées de
modifications concernant les objectifs de répartition équilibrée et
diversifiée de l'offre en logements, de renouvellement du parc
immobilier et d'accroissement du nombre de logements et de
places d'hébergements d'urgence nécessaires.
L'EPCI délibère sur les demandes de modifications. La procédure de consultation conduite lors de
l'arrêt du projet doit être de nouveau mise en œuvre.
Sous 2 mois, le CRHH est
saisi et émet un avis.
Si le CRHH émet un avis favorable et/ou que le préfet ne formule pas de demandes
motivées de modification, l’EPCI doit délibérer afin d’adopter définitivement le PLH (modalités
d'affichage de la délibération d'adoption pendant un mois : siège de l’EPCI et des communes
membres, ainsi que mention de cet affichage insérée dans un journal).
Si le préfet émet des demandes de modifications (avant ou après le CRHH) sous 1 mois, l'EPCI
délibère sur ces demandes de modifications. La procédure de consultation conduite lors de
l'arrêt du projet doit être de nouveau mise en œuvre (consultation des communes).
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 2. Les outils de planification mobilisés
2.1 Le schéma de cohérence territoriale
La Communauté d’Agglomération Royan Atlantique a approuvé son SCoT le 18 décembre 2024.
Ce dernier s’appuie sur les objectifs suivants :
• Un taux de croissance moyen annuel de +0,55 % pour les 20 prochaines années,
• Un accueil d’environ 10 0000 habitants supplémentaires pour les 20 prochaines années,
• La production de 10 200 logements, dont 9 000 en création pour les 20 prochaines années
2.2 Les documents locaux d’urbanisme en vigueur
Sur les 33 communes du territoire, 2 d’entre elles ne sont pas couvertes par un Plan Local d’Urbanisme. La
commune de Brie-sous-Mortagne est soumise à la Carte communale tandis que Les Mathes est soumise au RNU.
Communes Document en vigueur Date d'approbation Date de la dernière procédure lancée
Arces-sur-Gironde PLU 2014 Révision générale – 24/09/2018
Arvert PLU 14/12/2006 Révision générale – 06/03/2023
Barzan PLU - Révision générale – 29/04/2016
Boutenac-Touvent PLU - Révision générale – 04/04/2016
Breuillet PLU 27/02/2020 Modification - 28/09/2023
Brie-sous-Mortagne Carte communale 16/05/2011 -
Chaillevette PLU 28/10/2008 Révision générale - 03/11/2020
Chenac-Saint-Seurin-
d'Uzet PLU 15/07/2009 Révision générale – 18/12/2015
Corme-Écluse PLU 28/11/2013 -
Cozes PLU 12/12/2019 MS n°1 – 24/01/2023
Épargnes PLU 23/10/2023 -
Étaules PLU 24/02/2011 Révision générale – 23/04/2015
Floirac PLU - Révision générale – 12/04/2021
Grézac PLU 29/06/2022 Mise en conformité -
19/06/2023
L'Éguille-sur-Seudre PLU 29/06/2022 -
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 La Tremblade PLU 20/10/2014 Révision générale – 26/07/2017
Le Chay PLU 06/12/2008 Modification - 23/05/2024
Les Mathes - La
Palmyre
RNU - -
Médis PLU 26/04/2012 Révision générale – 09/01/2024
Meschers-sur-Gironde PLU 20/09/2013 Modification - 03/12/2024
Mornac-sur-Seudre PLU 10/04/2018
Mortagne-sur-Gironde RNU - -
Royan PLU 03/03/2021 Modification - 04/04/2024
Sablonceaux PLU 12/02/2008 Révision générale – 09/02/2016
Saint-Augustin PLU 09/08/2006 Révision générale – 28/10/2015
Saint-George-de-
Didonne PLU 25/03/2021 Modification - 14/09/2023
Saint-Palais-sur-Mer PLU 14/04/2022 Modification - 15/06/2023
Saint-Romain-de-
Benet
PLU 14/10/2015 -
Saint-Sulpice-de-
Royan
PLU 20/01/2020 Modification - 08/12/2023
Saujon PLU 08/10/2002 Révision générale – 09/01/2024
Semussac PLU 20/12/2017 -
Talmont-sur-Gironde PLU 30/01/2016 -
Vaux-sur-Mer PLU 03/03/2020 -
Les communes, à travers leur PLU, disposent d'outils réglementaires pour organiser le développement de leur
territoire. Parmi ces outils, trois principaux permettent de favoriser la diversification de l'offre de logements :
- Les emplacements réservés pour le logement social et la mixité sociale (ER MS) : Cet outil, défini
par l'article L151-41 du Code de l'urbanisme, permet de réserver des terrains pour des programmes de
logements spécifiques (sociaux ou autres) afin de garantir la mixité sociale dans certains quartiers. Sur
ces terrains, toute construction ou aménagement qui ne fait pas partie du programme réservé est
interdit. Les propriétaires peuvent exercer un droit de délaissement. Ces emplacements sont indiqués
sur les plans graphiques du règlement et précisés dans la liste des emplacements réservés ou dans le
règlement écrit du PLU.
- Les secteurs à programmation de logements pour la mixité sociale (SMS) ou les servitudes de
mixité sociale : Prévu par l'article L151-15 du Code de l'urbanisme, cet outil délimite des zones urbaines
ou à urbaniser où, lors de la réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ces
logements doit répondre à des critères de mixité sociale définis par la collectivité. La SMS permet à la
commune d'imposer, sans compensation, un pourcentage de logements sociaux ou d'accession sociale.
Cette règle peut être précisée sur les plans graphiques ou dans le règlement écrit. Aucune indemnité
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 n’est prévue pour la SMS, et l’évaluation des terrains concernés se fait selon des critères comparatifs
établis par les services des Domaines.
- m
- Les orientations d'aménagement et de programmation (OAP) : Les OAP définissent de manière
qualitative les objectifs d’aménagement d’un secteur à enjeux ou d'une zone à urbaniser. Elles détaillent
les principes d'aménagement et les orientations de composition urbaine, et peuvent inclure des
prescriptions sur les types de logements ou des objectifs de mixité sociale spécifiques à une zone. Ces
orientations sont opposables aux autorisations d'urbanisme par voie de compatibilité, contrairement
aux règlements écrits et graphiques, qui doivent être conformes.
Ces outils permettent ainsi de structurer le développement urbain en favorisant la diversité sociale et le respect
des objectifs de mixité.
2.3 Le rôle de l’EPF Nouvelle-Aquitaine :
L'Établissement Public Foncier (EPF) de Nouvelle-Aquitaine joue un rôle essentiel dans la stratégie foncière de la
région en soutenant les collectivités locales dans la gestion et la régulation du foncier. Il intervient notamment
en facilitant l'acquisition de terrains, en réalisant des opérations et en accompagnant les projets d'aménagement
urbain.
Cette collaboration vise à favoriser le développement durable, la lutte contre l'étalement urbain et la réalisation
de logements, notamment sociaux, en accord avec les objectifs et priorités définies par le SCoT ou les autres
documents locaux en vigueur.
L'EPF Nouvelle-Aquitaine signe régulièrement des conventions avec certaines collectivités locales, des
intercommunalités, ou d'autres acteurs publics pour formaliser des partenariats et organiser la mise en œuvre
de projets fonciers et d'aménagement du territoire. Ces conventions ont pour objectif de définir les
engagements, les rôles et les modalités de coopération entre l'EPF et les signataires.
Concernant la Communauté d'Agglomération Royan Atlantique, plusieurs conventions ont été signées avec l'EPF
de Nouvelle-Aquitaine pour des projets spécifiques :
Par exemple, le 27 juin 2014, le Conseil Municipal de Royan a approuvé une convention d'adhésion-
projet n° CCA 17-14-006 avec l'EPFNA, visant la maîtrise foncière d'emprises pour des opérations de
densification et de restructuration urbaines.
De plus, le 20 mars 2018, un avenant n° 2 a la convention d'adhésion projet n° CP 17-14-009 a été signé
entre la Commune de Sablonceaux, la CARA et l'EPFNA, concernant la requalification urbaine en faveur
de la redynamisation du centre-bourg.
Ces collaborations illustrent l'engagement de l'EPF de Nouvelle-Aquitaine aux côtés de la CARA pour la mise en
œuvre de projets fonciers et urbains sur le territoire.
Ainsi, la mise en place de l’Observatoire du Foncier et de l’Habitat en faveur de l’accompagnement et de la mise
en œuvre d’une stratégie à l’échelle du territoire de la part de l’EPF illustre bien le rôle de ce dernier sur la
stratégie foncière du territoire.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 3. Le potentiel foncier à destination d’habitat
3.1 L’analyse de consommation foncière
3.1.1 Source et méthodologie :
La Région Nouvelle-Aquitaine dans le cadre de l’élaboration et du suivi du SRADDET a créée en 2018, en
collaboration avec l’État, l’Observatoire des espaces NAFU (Naturels, Agricoles, Forestiers et Urbanisés) qu’ils co-
président. L’observatoire est mis en oeuvre par le Groupement d’intérêt public GIP ATGeRi. L’intérêt de son
utilisation est de disposer de données plus fines, fiables et comparables entre tous les établissements publics de
coopération intercommunales de la Région.
L’OCS (OCcupation du Sol) est un référentiel géographique de l’occupation du sol à grande échelle de la région
Nouvelle-Aquitaine. L’objectif de ce référentiel est de connaître les évolutions des espaces qui composent la
Nouvelle-Aquitaine à partir d’une analyse fine et exhaustive de l’occupation des sols. Pour effectuer ces études
d’évolution, les espaces sont catégorisés en espaces NAFU : Naturels, Agricoles, Forestiers et Urbains.
Cette nomenclature est hiérarchisée avec une structure en arborescence. Elle permet de qualifier les éléments
de l’occupation du sol sur quatre niveaux hiérarchiques et 64 postes d’occupations du sol différents. Elle est
conçue par photo-interprétation à partir d’images aériennes/satellites de haute définition, selon plusieurs
millésimes. Pour la Charente-Maritime et la CARA il s’agit des années 2010, 2014, 2020 (mai-août).
Elle se traduit par une représentation cartographique simplifiée mise à disposition du public sur la plateforme
PIGMA (Plateforme d’échange de données en Nouvelle-Aquitaine).
Il est à noter au niveau de la CARA, une disparité de traitement des espaces naturels du fait de la limite
géographique des communes de l’estuaire de la Gironde.
La CARA a décidé de mobiliser cette méthodologie, plus fine et exhaustive, pour analyser l’organisation et
l’évolution de la consommation d’ENAF sur son territoire dans le cadre de son SCoT, et reprend donc cette
méthodologie dans le cadre de son PLH. Cela sera en cohérence avec le SRADDET Nouvelle-Aquitaine qui se
base lui-même sur ce référentiel.
3.1.2 Consommation d’espaces entre 2011 et 2020 :
Selon l’OCS régional, 487 ha d’espaces NAF ont été urbanisés entre 2011 et 2020. Parallèlement, 30 ha ont été
renaturés. Ainsi, les espaces Urbanisés (U) ont progressé de 457 ha, soit 46 ha/an en moyenne. Cela correspond
à une augmentation de 0,5 %/an en moyenne entre 2010 et 2020, passant de 9 246 à 9 703 ha. Le rythme de
progression des espaces U ralentie très légèrement:
- + 0,6 %/an en moyenne entre 2010 et 2014 ;
- + 0,4 %/an en moyenne entre 2014 et 2020.
La progression des espaces U s’est faite au détriment majoritairement de l’espace agricole qui a diminué de 383
ha, passant de 46,9 à 46,3 % de la superficie du territoire de la CARA entre 2011 et 2020. Cela s’est également
fait au détriment, dans une moindre mesure de l’espace forestier qui a perdu 85 ha, passant de 19 à 18,8 % de
la superficie du territoire de la CARA entre 2011 et 2020. Les espaces naturels sont restés relativement stables,
autour de 21 % de la superficie du territoire de la CARA en 2011 comme en 2020.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Avec une consommation globale de 457 ha en 10 ans, cela représente une consommation moyenne par
commune de 13,8 ha. Or cette moyenne cache des disparités. Afin de comprendre les dynamiques en cours, les
évolutions par pôle et par communes de la CARA ont été étudiées.
Analyse de la consommation d’espace entre 2011 et 2020
Source : Schéma de Cohérence Territoriale – Rapport de présentation, tome 2
Globalement, 35 % de la consommation totale d’ENAF s’est faite au niveau des pôles de proximité. A contrario,
seulement 17 % de la consommation d’ENAF s’est faite au niveau du pôle de la Centralité. Cela s’explique en
partie par le report des familles mais également des personnes ne pouvant acquérir une résidence secondaire
en 2e couronne sur les pôles de proximité dont le développement est moins contraint, physiquement mais
également réglementairement (PLU anciens). Il est à noter que 23 % de la surface a contribué au développement
des communes rurales et à grignoter l’espace agro-naturel. La consommation d’ENAF se fait principalement
pour de l’habitat, 257 ha, soit 56 % des ENAF. La consommation d’ENAF se fait ensuite au profit des équipements
et infrastructures, 163 ha, soit 36 % de la consommation d’ENAF. Enfin la consommation d’ENAF se fait au profit
du développement économique, 36,8 ha soit 8 % de la consommation ENAF.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 3.2 Les gisements fonciers actuels pour la stratégie de demain
3.2.1 Un Observatoire de l’Habitat : pourquoi créer un tel outil ?
L’Observatoire du Foncier et de l’Habitat de la Charente-Maritime est un outil développé par l’Etablissement
Public Foncier de Nouvelle-Aquitaine et la Banque des Territoires. Il s’agit d’un outil collaboratif de web-mapping
visant à accompagner la mise en œuvre des stratégies foncières des collectivités territoriales du département.
La création d'un observatoire de l'habitat et du foncier présente de nombreux intérêts pour les collectivités
territoriales de Nouvelle-Aquitaine, les autorités publiques, ainsi que pour les acteurs privés du secteur de
l’aménagement et de l’immobilier. Il permet de mieux comprendre et appréhender les dynamiques du marché
du logement et du foncier, et d’ainsi aider à la prise de décisions en matière de politique locale de l'habitat et
d'aménagement du territoire de la CARA.
L’outil, tel que développé par l’EPF permet d’obtenir des données variées sur plusieurs thématiques :
- Indicateur clé de l’habitat (demande HLM, taux de croissance résidence principale, vacance…) ;
- Construction et urbanisme (époque de construction, documents d’urbanisme…) ;
- Analyse foncière (dent creuse, extensions urbaines, espaces interstitiels …) ;
- Marché immobilier (historique des ventes depuis 2017).
Dans le cadre du diagnostic foncier de ce second PLH de la Communauté d’Agglomération Royan Atlantique,
seuls les outils autour de l’analyse foncière développés dans l’Observatoire du Foncier et de l’Habitat seront
totalement analysés afin de présenter l’utilité de l’outil quant à la stratégie du foncière des territoires.
Les principaux objectifs d’un tel outil sont :
D’assurer un suivi et une analyse des tendances du marché sur un territoire :
Cet outil permet de suivre en « temps réel » les évolutions de la disponibilité du foncier sur le territoire. Cela
permet d’ainsi identifier certaines tendances (augmentation de l’artificialisation, tensions sur certaines zones
géographiques, etc.) et d'anticiper les évolutions futures auprès des collectivités territoriales.
En fournissant une visibilité sur les évolutions du foncier, l'observatoire aide à détecter des pratiques spéculatives
et de mieux réguler le marché. En suivant les indicateurs du marché du foncier, l’outil peut permettre de détecter
des signes avant-coureurs de crise du logement comme une pénurie de terrains disponibles permettant aux
collectivités de réagir rapidement pour mettre en place des solutions adaptées.
Enfin, un tel observatoire permet d’évaluer l’impact des politiques publiques locales en matière de logement et
de foncier.
D’aider à la prise de décision les collectivités territoriales :
À l’aide des données récoltées et actualisées, un observatoire fournit des éléments concrets pour la prise de
décision stratégique en matière d'aménagement et de politique du logement des collectivités. Ces dernières
peuvent ainsi ajuster leurs actions pour répondre au mieux aux besoins en logement du territoire et de ses
habitants.
L’observatoire peut aussi permettre d'identifier précisément les grands enjeux du territoire, notamment dans les
zones à forte pression foncière. Cette connaissance des besoins aidera les pouvoirs publics à mieux orienter les
projets vis-à-vis des besoins. Ce dernier vise à optimiser l’usage du foncier dans une logique d’utilisation
économe et réfléchie permettant une gestion plus efficace du foncier et favorise la densification à l’heure de la
loi Climat et Résilience.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Partage d’informations :
Cet outil accessible et collaboratif offre un cadre pour le partage d'informations entre les différentes parties
prenantes (EPF, collectivités territoriales, partenaires…) aidant à la rédaction de documents-cadres ou la
réalisation de projets d’aménagement.
Cet outil est construit sous la forme d’une application de web-mapping permet de visualiser, d'analyser et
d'interagir avec des cartes et des données directement via l’application de l’observatoire. Il permet d’afficher des
données géo spatialisée interactive permettant d’interagir directement avec la carte.
Quelles sont les et contributions attendues des EPCI et communes ?
Chaque territoire agit en fonction de l’état d’avancement de sa propre stratégie foncière, néanmoins chaque
collectivité à la possibilité :
d’actualiser, corriger et qualifier les gisements fonciers prérepérés sur l’outil ;
de suivre les secteurs de projet pour le développement du logement abordable sur le territoire ;
et de coconstruire avec les partenaires des collectivités (Etat, EPF, SEM…), des plans d’action fonciers et
des stratégies d’intervention (réglementaire, pré-opérationnel, opérationnel…).
3.2.2 Composition de l’Observatoire de l’Habitat de l’EPFNA
L’Observatoire du Foncier et de l’Habitat se compose de trois éléments principaux :
Un observatoire du foncier et de l’habitat, offrant des cartes interactives, graphiques et tableaux de bord
relatifs aux densités, aux périodes de construction des logements, aux indicateurs de consommation
foncière à usage d’habitat, ainsi que des données clés sur les dynamiques de l’habitat et la demande en
logement social.
Un état des lieux chiffré et cartographié des disponibilités foncières présente sur les différentes échelles
du territoire (les gisements fonciers mobilisables potentiellement par communes ou EPCI) à la date du
1er janvier 2024, qui peut être mis à jour en ligne de manière continue par les commentaires des
collectivités.
Un repérage précis, au niveau parcellaire, des zones de projets pour le développement du logement
abordable, avec des tableaux de bord détaillés pour les communes et les EPCI, permettant des
modifications et mises à jour régulières.
L’outil s’articule en plusieurs thématiques, dans le cadre de l’analyse foncière de nombreuses données sur les
gisements fonciers du territoire sont disponibles :
Analyse foncière du territoire
Informations
disponibles
Surface du gisement en m²
Type de propriétaire (unique, indivision, usufruitier, inconnu)
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Nom du propriétaire s’il est institutionnel (commune, EPCI, région,
département)
Type de gisements fonciers (renouvellement urbain, dents creuses ou division
parcellaire, espaces interstitiels, extensions urbaines ouvertes ou fermées)
Zonage du PLU du territoire (U, Ub, 1AU, 2AU …)
Typologie de la zone urbaine (zone urbaine, à urbaniser ouverte / fermée à
l’urbanisation …)
Méthodologie d’analyse et de la qualification des gisements fonciers identifiés :
Le travail d’identification et d’analyse des gisements fonciers potentiellement mobilisables a été réalisé sur 154
communes du département de Charente-Maritime, et s’est fait en plusieurs temps :
1. La récupération des études foncières produites par certaines collectivités ;
2. L’identification des parcelles non ou faiblement bâties situées dans les zones constructibles (zones U et AU)
des documents d’urbanisme en vigueur (pas de prise en compte des documents en cours de révision) et de
bâtiments existants pouvant muter (secteur de projet des documents d’urbanisme) ;
3. La qualification des gisements fonciers sur cet observatoire qui se décompose de 5 grands types différents de
disponibilités foncières (définis comme tel dans l’outil) :
- Les gisements en renouvellement urbain : opération de démolition-reconstruction ou réhabilitation de
bâtiments existants.
- Les gisements en dents creuses ou division parcellaire : parcelle ou ensemble parcellaire situés dans le
tissu urbain et permettant la réalisation d’une ou deux constructions.
- Les gisements en espaces interstitiels : tènement foncier situé dans l’enveloppe urbaine avec une surface
constructible suffisante pour accueillir une opération d’aménagement de plusieurs logements (seuil
variable généralement compris entre 2500 et 4000 m²).
- Les gisements en extensions urbaines ouvertes : secteur constructible situé au-delà de l’enveloppe
urbaine existante engendrant potentiellement de la consommation foncière d’espace agricole, naturel
ou forestier.
- Les gisements en extensions urbaines fermées : secteur constructible situé au-delà de l’enveloppe
urbaine existante engendrant potentiellement de la consommation foncière d’espaces agricole, naturel
ou forestier, mais devant faire l’objet d’une modification ou d’une révision du document d’urbanisme
en vigueur afin d’être ouverte.
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Date de réception préfecture : 16/05/2025 MISE EN LIGNE LE 16-05-2025 Ces données autour des gisements fonciers permettent d’analyser la nature des disponibilités foncières à
plusieurs échelles (communales ou intercommunales) via les informations disponibles ou même le croisement
de données via les autres thématiques présentes sur l’outil.
3.2.3 Les disponibilités foncières identifiées sur le territoire
Si l’outil qu’est l’Observatoire du Foncier et de l’Habitat développé par l’EPF et la banque des Territoires permet
de connaitre l’état du marché et les dynamiques immobilières sur le territoire, les données foncières qu’il met à
disposition nécessitent à ce stade une très forte mise à jour pour pouvoir être exploitées en tant que tel.
En effet, les éléments concernant les documents d’urbanisme sont inopérants, dans la mesure où ces derniers
ne sont pas entièrement conformes avec la loi Climat et Résilience, et par voie de conséquence avec les objectifs
du SRADDET et du SCoT approuvé le 18 décembre 2024.
C’est pourquoi les communes et l’agglomération se sont entendues pour identifier des gisements :
- En centralité ou en continuité de la centralité, dans le respect des objectifs de réduction de la
consommation foncière, ceci de manière générale
- En menant un travail fin d’identification de gisements dans le cadre des Contrats de mixité Sociaux que
toutes les communes concernées ont signé au sein de la Communauté d’Agglomération Royan
Atlantique.
D’un point de vue du suivi de ces potentiels fonciers, il a été décidé, en lien avec le Schéma de Cohérence
Territoriale :
- La mise en place d’un observatoire foncier qui permettra de suivre l’évolution de la consommation
foncière
- Le suivi des PLU des communes avec une gouvernance chargée d’évaluer chaque projet de zonage de
PLU au regard des objectifs de production de logements, dont les logements locatifs sociaux, en lien
avec le Programme Local de l’Habitat
Le suivi ainsi établi permettra de mettre à jour les données de l’Observatoire du Foncier et de l’Habitat afin qu’il
soit conforme avec les objectifs de la loi Climat et Résilience, et pleinement opérationnel pour les prochaines
années.
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