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Séance - 44 d1705309532647
Séance - 44 d1671454055812
Document publié le Lundi 14 octobre 2019 par la commune de Vénissieux.
Lien du pdf (Séance - 44 d1671454055812)
Thèmes du document : Logement, Investissement et développement économique, Aménagement du territoire,
République Française
Conseil Municipal
Séance publique 05/12/22
Délibération n° 2022/15
LOGEMENT. Convention de l'Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat (OPAH) Copropriété la Pyramide 2022 - 2024. Avenant N°1.
Nombre de conseillers municipaux en exercice : 49
Nombre de présents : 33
Date de la convocation : 29/11/22
Compte rendu affiché : 09/12/22
Transmis en préfecture : 09/12/22
Numéro de télétransmission unique :
069-216902593-20221205-40783-DE-1-1
Présidente : Mme Michèle PICARD
Secrétaire :
Elu(e)s :
M. Nicolas PORRET
Présent(e)s : Mme Michèle PICARD, Mme Yolande PEYTAVIN, M. Pierre-Alain MILLET, Mme Saliha PRUDHOMME-LATOUR, Mme Véronique FORESTIER, M. Lanouar SGHAIER, Mme Samira MESBAHI, Mme Véronique CALLUT, M. Bayrem BRAIKI, M. Nicolas PORRET, Mme Patricia OUVRARD, M. Hamdiatou NDIAYE, Mme Monia BENAISSA, M. Nacer KHAMLA, Mme Valérie TALBI, M. Jean-Maurice GAUTIN, M. Aurélien SCANDOLARA, M. Pierre MATEO, M. Jeff ARIAGNO, Mme Nathalie DEHAN, Mme Amel KHAMMASSI, Mme Christelle CHARREL, M. Karim SEGHIER, M. Murat YAZAR, M. Benoît COULIOU, M. Maurice IACOVELLA, Alexandre DALLERY, Mme Marie-Danielle BRUYERE, M. Christophe GIRARD, M. Damien MONCHAU, M. Albert NIGRA, Mme Fatma HAMIDOUCHE, M. Lionel PILLET.
Absent(e)s : Mme Sandrine PICOT, M. Lotfi BEN KHELIFA, Mme Fazia OUATAH, Mme Estelle JELLAD, Mme Camille CHAMPAVERE.
Excusé(e)s : M. Farid BEN MOUSSA.
Dépôt de pouvoir : M. Djilannie BEN MABROUK à M. Karim SEGHIER, Mme Souad OUASMI à Mme Monia BENAISSA, Mme Joëlle CONSTANTIN à M. Pierre MATEO, M. Said ALLAOUI à M. Pierre-Alain MILLET, M. Idir BOUMERTIT à M. Hamdiatou NDIAYE, Mme Sophia BRIKH à Mme Saliha PRUDHOMME-LATOUR, M. Yannick BUSTOS à Mme Patricia OUVRARD, Mme Aude LONG à Mme Nathalie DEHAN, M. Yalcin AYVALI à Mme Fatma HAMIDOUCHE, Monsieur Frédéric PASSOT à M. Lionel PILLET.
Conseil Municipal du 05/12/22 - page 1République Française
Conseil Municipal
Séance publique 05/12/22
Rapport n° 15
LOGEMENT. Convention de l'Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat (OPAH) Copropriété la Pyramide 2022 - 2024. Avenant N°1.
Direction Solidarité Action Sociale
Mesdames, Messieurs,
En lien avec l’Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat (ANAH) et la Métropole de Lyon, la Ville de Vénissieux s’est engagée dans un processus d’amélioration de l’habitat en expérimentant un Programme d’Intérêt Général (PIG n°1) de Performance Énergétique en 2013. Forte du bilan positif des actions entreprises en faveur de la rénovation énergétique, elle a entrepris de poursuivre la démarche dans le cadre des conventions PIG Énergie n°2 (2019-2024) en l’étendant à l’ensemble du territoire communal et de l’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) Copropriété « la Pyramide » (2020-2023), objet de cet avenant.
La copropriété Pyramide, construite en 1968, est située au 61 avenue Martyrs de la Résistance à Vénissieux (69200). Elle est composée d’un bâti similaire aux 7 tours appartenant au bailleur social Lyon Métropole Habitat. La copropriété est mitoyenne avec le centre commercial Pyramide. Elle compte 84 logements et une loge de gardien répartis en 1 tour (R+14). Elle affiche une étiquette énergétique de mauvaise qualité (D à 155kWh/m²/an).
Une convention de programme, visant à déterminer le cadre et fixer les objectifs des nouvelles interventions de cette OPAH en faveur de la copropriété la Pyramide, a été délibérée lors du Conseil Municipal n° 2019/5 du 14 octobre 2019 et signée le 2 janvier 2020.
Le présent avenant à la convention d’OPAH a pour objectifs de :
- proroger la durée d’intervention de l’aide publique de deux années supplémentaires afin de s’adapter au nouveau calendrier de votes des travaux de la copropriété Pyramide, - réévaluer le coût des diagnostics complémentaires en phase conception, - compléter le programme de travaux portant sur le volet énergétique avec les postes travaux en termes de sécurité incendie, mise aux normes des ascenseurs et amélioration du cadre de vie, - faire évoluer les règles de financement des partenaires publics, afin d’augmenter les enveloppes d’engagement des différents financeurs.
I – OBJECTIFS DE L’AVENANT A LA CONVENTION OPAH PYRAMIDE :
1 - Nouveau calendrier du projet de rénovation énergétique
Les objectifs de l’opération concernent principalement le fonctionnement des instances de gestion, la gestion courante elle-même et l’entretien du bâti. L’enjeu d’amélioration énergétique du bâtiment s’inscrit dans un programme de travaux global. Les effets de la crise sanitaire conjugués aux difficultés de fonctionnement et de mobilisation de la copropriété ont engendré un décalage dans le temps du projet (changement de syndic, nouvelle consultation de Maîtrise d’œuvre). La convention OPAH copropriété Pyramide s’achève au 31 décembre 2022, or le vote des travaux n’est pas envisagé avant décembre 2023.
Face à ces contraintes calendaires, il est proposé en accord avec les partenaires co-financeurs (ANAH, Métropole) d’allonger la période de cette convention par un avenant unique de deux ans permettant ainsi la réalisation du programme de travaux.
Conseil Municipal du 05/12/22 - page 2République Française
Conseil Municipal
Séance publique 05/12/22
2 - Recalibrage des coûts et élargissement du programme de travaux sur la copropriété Pyramide
Ce programme global est fortement soumis au contexte actuel d’augmentation du prix des matières premières et de la révision à la hausse des chiffrages des devis.
Lors des études préalables du Maître d’œuvre (MOE), ont été identifiés des besoins complémentaires pour la phase conception en matière d’ingénierie (diagnostic amiante, étude ascenseur…) et pour la phase travaux (sécurité incendie, travaux de désamiantage, changement des ascenseurs, travaux sur les locaux poubelles).
Compte tenu du contexte actuel d’inflation et des nouveaux besoins précités pour les phases conception et travaux, le recalibrage des enveloppes financières de la convention est nécessaire afin d’assurer des conditions favorables pour le vote des travaux en assemblée générale, garantir la réalisation des travaux et sa qualité, ainsi que la solvabilité des copropriétaires.
II – ENGAGEMENTS FINANCIERS DES PARTENAIRES INSTITUTIONNELS :
Les engagements financiers respectifs au titre de l’avenant n°1 de l’OPAH Copropriété Pyramide sont les suivants :
Financeurs
Rappel des participations
inscrites dans la
convention en € HT
Participations
complémentaires
avenant en € HT
Total projet
d’avenant en € HT
ANAH 1 322 980 dont 53 250
d’aide redressement
+ 515 120
(primes individuelles) 1 838 100
Métropole au titre de la
délégation ANAH 143 900 + 68 725 212 625 Dispositif Ecoréno’v
Métropole hors
convention
185 000 185 000
Total Métropole 143 900 253 725 397 625
Ville de Vénissieux 143 900 + 68 725 212 625
Total des engagements 1 610 780 + 837 570 2 448 350
Vu le code général des collectivités territoriales et notamment l’article L2121-29 ;
Vu le code de la construction et de l’habitat et notamment l’article L303-1 ;
Vu la délibération n°5 du Conseil Municipal du 14 octobre 2019 portant autorisation d’engagement de deux conventions Programme d’Intérêt Général Énergie 2 et Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat Copropriété la Pyramide ;
Considérant la nécessité d’actualiser et proroger le dispositif OPAH Copropriété la Pyramide ;
Le Conseil municipal,
Le rapport de Madame Le Maire, entendu,
après en avoir délibéré,
A la majorité
décide de :
Conseil Municipal du 05/12/22 - page 3République Française
Conseil Municipal
Séance publique 05/12/22
- Approuver la prolongation et le nouveau calibrage des coûts de la convention initiale de l’OPAH Copropriété la Pyramide dans le cadre du PIG Énergie 2 de la Ville de Vénissieux pour une durée de 2 ans supplémentaires.
- Approuver l’avenant à l’OPAH Copropriété la Pyramide à passer entre l’Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat (ANAH), la Métropole de Lyon, la Ville de Vénissieux, la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC), le groupe Action Logement et PROCIVIS pour les années 2023 et 2024.
- Dire que les crédits nécessaires au financement de l’opération seront inscrits aux budgets considérés à la nature 20422 : « subventions d’équipement aux personnes de droit privé – Bâtiments et installations » et à la fonction 70 : « Logement – Services communs ».
- Autoriser Madame le Maire, ou à défaut l’adjoint délégué, à signer ledit avenant et à prendre toute mesure nécessaire à l’exécution de la présente délibération.
Ainsi fait et délibéré les jour, mois et an susdits et ont signé les membres présents.
Pour expédition certifiée conforme
Pour le Maire
La Première Adjointe
Yolande PEYTAVIN
Conseil Municipal du 05/12/22 - page 4Avenant n°1 - Convention d’OPAH copropriété Pyramide Vénissieux 1
AVENANT n°1
OPAH COPROPRIETE
« La Pyramide »
à Vénissieux
2022Avenant n°1 - Convention d’OPAH copropriété Pyramide Vénissieux 2
Le présent avenant à la convention est établi entre :
La Métropole de Lyon, maître d'ouvrage de l'opération programmée, représentée par Monsieur Renaud PAYRE, Vice-Président par décision du conseil métropolitain du 02 juillet 2020,
La Ville de Vénissieux, représentée par son maire, Madame Michèle PICARD,
L’État, représenté par le Préfet de la région Auvergne-Rhône-Alpes, Préfet du département du Rhône, Monsieur Pascal MAILHOS,
L’Agence Nationale de l’Habitat, dénommée ci-après « Anah » établissement public à caractère administratif, représentée en application de la convention de délégation de compétence par le Vice- président de la Métropole de Lyon en tant que délégataire, Monsieur Renaud PAYRE,
L’Action Logement Services, délégation régionale Auvergne-Rhône-Alpes, représenté par M. Noël PETRONE, Directeur régional ;
La SACICAP PROCIVIS RHONE, représentée par son directeur général Monsieur Pierre-Marie LE GLOANEC,
Et la Caisse Des Dépôts, représentée par son directeur territorial, Monsieur Olivier MOREL.
Vu le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles L. 303-1, L. 321-1 et suivants et R.321-1 et suivants,
Vu le règlement général de l'Agence nationale de l'habitat,
Vu la circulaire du 7 juillet 1994 du Ministère du Logement et du Ministère des Affaires sociales, de la Santé et de la Ville relative aux OPAH concernant des ensembles immobiliers en copropriété rencontrant de graves difficultés sur le plan technique, social et financier,
Vu le Programme Local d’urbanisme et de l'Habitat (PLU-H), approuvé par le conseil communautaire du 13 mai 2019,
Vu le Plan Local d'Action pour le Logement et l’Hébergement des Personnes Défavorisées, adopté par le conseil de la Métropole de Lyon le 19 septembre 2016,
Vu la délibération de la commission permanente n°CP-2021-0613 du 31 mai 2021 portant sur la délégation des aides à la pierre de l’État pour le parc public et de l’Anah pour le parc privé à la Métropole de Lyon pour la période 2021-2026, et de la convention cadre s’appliquant depuis le 26 juillet 2021,
Vu le plan national « Initiative copropriétés » et son instruction du 26 mars 2019,
Vu la convention d’OPAH copropriété la Pyramide (2019-2022) en date du 02 janvier 2020,
Vu la délibération du conseil de la Métropole de Lyon n°2019-3796, maître d'ouvrage de l'opération, en
date du 30 septembre 2019 autorisant la signature de la convention pour la période 2019 à 2022,
Vu la délibération du conseil municipal de Vénissieux en date du 14/10/2016, autorisant la signature de la
convention, pour la période 2019 à 2022,
Vu la délibération de la commission permanente de la Métropole de Lyon, maître d'ouvrage de l'opération, en date du 21 novembre 2022 autorisant la signature du présent avenant n°1,
Vu la délibération du conseil municipal de Vénissieux en date du 5 décembre 2022, autorisant la signature
du présent avenant n°1,
Vu l’avis favorable du délégué de l’Anah dans la Région en date du …………………..
Vu l’avis de la Commission locale d’amélioration de l’habitat (CLAH) en date du …………………………..
Il a été exposé ce qui suit :Avenant n°1 - Convention d’OPAH copropriété Pyramide Vénissieux 3
PREAMBULE
CHAPITRE I – OBJET DE L’AVENANT A LA CONVENTION ET PERIMETRE D'APPLICATION .......................... 6
ARTICLE 1 – DENOMINATION, PERIMETRE ET CHAMPS D'APPLICATION TERRITORIAUX.................................................................. 6
1.1. Dénomination de l'opération ..................................................................................................................................... 6
1.2. Périmètre et champs d'intervention .......................................................................................................................... 6
1.3. Nature, état et instance de la copropriété ................................................................................................................. 6
CHAPITRE II – ENJEUX ET OBJECTIFS ................................................................................................................... 6
ARTICLE 2 – ENJEUX ET OBJECTIFS ......................................................................................................................................... 6
CHAPITRE III – DESCRIPTION DU DISPOSITIF ET OBJECTIFS DE L'OPERATION............................................. 6
ARTICLE 3 – VOLETS D’ACTION ................................................................................................................................................ 6
3.1. Volet juridique et fonctionnement .............................................................................................................................. 6
3.2. Volet animation et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires ............................................................... 7
3.3. Volet social ................................................................................................................................................................ 7
3.4. Volet portage ciblé .................................................................................................................................................... 7
3.5. Volet technique.......................................................................................................................................................... 7
3.5.1 Volet rénovation énergétique et lutte contre la précarité énergétique .................................................................... 7
3.5.1.1 Descriptif du dispositif .......................................................................................................................................... 8
3.5.1.2 Le régime d’aide applicable aux syndicats de copropriétaires (article R.321-12, I,7° et 8° du CCH) relatif à l’Anah : ............................................................................................................................................................................. 9
3.5.2 Le régime d’aide applicable aux syndicats de copropriétaires relatif à la Métropole de Lyon ............................. 10
3.5.3 Le régime d’aide applicable aux syndicats de copropriétaires relatif à la Ville de Vénissieux ............................. 11
3.6. Volet détection de l'habitat indigne et l'habitat très dégradé ................................................................................................ 11
3.7. Volet travaux pour l'autonomie de la personne dans l'habitat ....................................................................................... 11
3.8. Volet urbain et immobilier ....................................................................................................................................... 11
ARTICLE 4 – OBJECTIFS QUANTITATIFS GLOBAUX DE L’AVENANT A LA CONVENTION .................................................................. 12
CHAPITRE IV – FINANCEMENTS DE L'OPERATION ET ENGAGEMENTS COMPLEMENTAIRES .................... 13
ARTICLE 5 – FINANCEMENTS DES PARTENAIRES DE L'OPERATION ........................................................................................... 13
5.1. Financements de l'Anah.......................................................................................................................................... 13
5.2. Financements de la Métropole de Lyon .................................................................................................................. 14
5.3. Financements de la Ville de Vénissieux ................................................................................................................. 15
5.4 Financements de PROCIVIS RHONE ..................................................................................................................... 15
5.5 Partenariat avec Action Logement Services ............................................................................................................ 15
5.6 Partenariats avec Banque des territoires ................................................................................................................. 15
CHAPITRE V – PILOTAGE, ANIMATION ET EVALUATION ................................................................................... 16
ARTICLE 6 – CONDUITE DE L'OPERATION................................................................................................................................ 16
6.1. Pilotage de l'opération ............................................................................................................................................. 16
6.2. Suivi-animation de l'opération ................................................................................................................................. 16
6.3. Évaluation et suivi des actions engagées ............................................................................................................... 17
CHAPITRE V – COMMUNICATION........................................................................................................................... 17
ARTICLE 7 – COMMUNICATION .............................................................................................................................................. 17
CHAPITRE VII – PRISE D'EFFET DE L’AVENANT A LA CONVENTION, DUREE, REVISION, RESILIATION ET PROROGATION ......................................................................................................................................................... 17
ARTICLE 8 - DUREE DE LA CONVENTION APRES MODIFICATION PAR AVENANT ........................................................................... 17Avenant n°1 - Convention d’OPAH copropriété Pyramide Vénissieux 4
ARTICLE 9 – REVISION ET/OU RESILIATION DE LA CONVENTION APRES MODIFICATION PAR AVENANT .......................................... 17
ARTICLE 10 – TRANSMISSION DE LA CONVENTION APRES MODIFICATION PAR AVENANT ............................................................. 17
ANNEXES .................................................................................................................................................................. 19
ANNEXE 1 : FICHE SYNTHESE SUR LA PYRAMIDE .................................................................................................................... 20
ANNEXE 2 : ENGAGEMENTS FINANCIERS GLOBAUX ................................................................................................................. 24
ANNEXE 3 : SYNTHESE DES REGLES DE FINANCEMENT DE L’OPAH COPROPRIETE PYRAMIDE................................................... 26Avenant n°1 - Convention d’OPAH copropriété Pyramide Vénissieux 5
Introduction qui complète celle de la convention d’OPAH-copropriété signée le 02 janvier 2020.
La signature de cet avenant intervient 28 mois après le lancement de l’opération.
Lors du comité technique du 23 mars 2022, il a été présenté plusieurs facteurs exogènes et endogènes bloquant l’avancement opérationnel. En effet, la crise sanitaire de 2020 a fortement réduit les actions de communication/sensibilisation. Elles ont repris en 2021 mais n’ont pas obtenu la participation escomptée.
Néanmoins, l’assemblée générale exceptionnelle du 31 mai 2021 a voté en faveur d’un budget pour lancer la phase conception. La fin de l’année 2021 n’a pas permis de lancer les études car la copropriété a choisi de concentrer ses efforts sur le changement de syndic. Le nouveau syndic, arrivé début 2022, est moteur.
La hausse du coût des matériaux et les nouveaux besoins de travaux dans l’immeuble (ascenseur et cadre de vie, etc.) laissent craindre un besoin d’aides financières complémentaires et leur préfinancement pour obtenir des votes favorables en assemblée générale. Parallèlement, le climat s’est tendu (poubelle vandalisée, conflit de voisinage avec le centre commercial de la Pyramide, etc.).
C’est pourquoi, il convient de relancer la dynamique globale par l’intermédiaire d’un avenant pour : Allonger la durée de l’intervention publique (2 ans supplémentaires) pour s’adapter au nouveau calendrier de vote des travaux
Recalibrer le coût des diagnostics complémentaires en phase conception Inclure des travaux « ascenseur » et de cadre de vie (locaux poubelles, etc.), en complément d’un programme de travaux portant sur l’énergétique et la sécurité incendie, Faire évoluer les règles de financement des partenaires publics, avec l’objectif d’une augmentation de la participation financière
À l'issu de ce constat, il a été convenu ce qui suit :Avenant n°1 - Convention d’OPAH copropriété Pyramide Vénissieux 6
Chapitre I – Objet de l’avenant à la convention et périmètre d'application
Article 1 – Dénomination, périmètre et champs d'application territoriaux
1.1. Dénomination de l'opération
Inchangé
1.2. Périmètre et champs d'intervention
Le périmètre d'intervention se définit comme suit :
Inchangé
Les champs d’intervention sont les suivants :
Inchangé
1.3. Nature, état et instance de la copropriété
Inchangé (cf annexe 1)
Chapitre II – Enjeux et Objectifs
Article 2 – Enjeux et objectifs
Inchangé
Chapitre III – Description du dispositif et objectifs de l'opération
Article 3 – Volets d’action
Les objectifs précités se déclinent en 4 volets d’actions principaux.
3.1. Volet juridique et fonctionnement
La situation juridique est à préciser concernant la domanialité. En effet, la copropriété envisage un projet de résidentialisation qui concerne les parcelles CD 31 (sur laquelle est construite l’immeuble) mais aussi CD 32, dont elle jouit et réalise l’entretien des espaces verts depuis plusieurs années – mais qui appartiendrait à la Métropole de Lyon.
Les autres dispositions restent inchangées.Avenant n°1 - Convention d’OPAH copropriété Pyramide Vénissieux 7
3.2. Volet animation et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires
Inchangé
3.2.3 Le régime d’aide applicable au redressement de la gestion relative à l’Anah
Inchangé
3.3. Volet social
Inchangé
3.4. Volet portage ciblé
Inchangé
3.5. Volet technique
Le volet technique s’attache à répondre principalement aux besoins de travaux suivants : énergie, précarité énergétique, incendie, mais aussi cadre de vie (locaux poubelles, etc.) et ascenseur.
Les besoins de travaux relatifs à l’habitat indigne et très dégradé ou à l’autonomie de la personne dans l'habitat sont moins prégnants. En effet l’immeuble bénéficie d’une accessibilité complète depuis la rue jusqu’au logement (absence de marche). De plus, l’immeuble datant des années 70, il ne relève pas de la grande dégradation.
3.5.1 Volet rénovation énergétique et lutte contre la précarité énergétique
La Métropole de Lyon pilote un dispositif d’aide à la rénovation énergétique depuis 2015, Ecoréno’v. Le dispositif s’adresse à la fois aux copropriétés, maisons individuelles et bailleurs sociaux. Il offre des services de conseils, d’accompagnements et de financements. Le panel d’aides se décline comme suit : aide à l’audit énergétique, aide à la MOE, aide socle aux travaux et des aides bonus (biosourcé, ENR, confort d’été, etc.). Il s’adresse aux propriétaires souhaitant se lancer dans un projet de rénovation énergétique performant et global. Ces aides s’ajoutent en plus de l’enveloppe de financement du présent avenant OPAH Copropriété Pyramide. La subvention socle travaux Ecoréno’v visée est le niveau volontaire (gain de 35% d’économies d’énergie minimum), soit de 2 000€/logement. Elle est retraduite, par l’Anah, en 6,5% du montant HT subventionnable dans la limite de 170 000€ de subvention. Pour le calcul du PIC, ce pourcentage sera arrondi à la baisse (6%).
Dans le cadre de France Reno’v, le gouvernement a souhaité la création de MaPrimeRéno’v Copropriété, extension du programme Habiter mieux copropriété pré existant. Il s’agit d’une aide collective unique à destination de toutes les copropriétés engageant des travaux de rénovation énergétique permettant un gain énergétique d’au moins 35%.
Par ailleurs, une aide spécifique est accordée aux copropriétés fragiles ou en difficulté en échange de la valorisation des CEE par l’Anah. La mission d’AMO est intégrée au marché de suivi-animation.Avenant n°1 - Convention d’OPAH copropriété Pyramide Vénissieux 8
3.5.1.1 Descriptif du dispositif
Le volet technique permet d'accompagner la copropriété Pyramide dans l'élaboration et la réalisation d'un programme de travaux portant sur l’énergétique, le volet « ascenseur », la sécurité incendie et le cadre de vie.
L’audit énergétique réalisé en 2016 montre que le bâtiment est en étiquette D (152 kWh/m².an).
Compte tenu du profil technique contraignant de l’immeuble et du contexte actuel (augmentation du coût des matériaux et de l’énergie, fragilisation socio-économique des copropriétaires, etc.), le programme de travaux, dans son volet « rénovation énergétique », aura pour objectif premier d’atteindre un gain énergétique supérieur à 35%. La possibilité d’atteindre le niveau BBC rénovation pourra être étudiée.
Il s'agira notamment :
- d'inciter aux travaux sur les parties communes tout en veillant à la situation des propriétaires occupants les plus modestes,
- d'améliorer le confort et la sécurité des logements,
- d’améliorer la gestion des déchets.
L’investissement « travaux » est estimé à ≈ 2 550 000€ HT soit ≈ 30 000€/logement en moyenne.
Ce préprogramme couvre : les travaux énergétiques, les travaux de sécurité incendie, les ascenseurs et le cadre de vie.
Estimation montant HT
Phase
conception
Honoraires maitre d’œuvre (APS, APD, PRO, DCE)
Missions complémentaires :
Diagnostic Amiante
Etude préalable sur l’entretien des systèmes d’isolation par
l’extérieur
Etude sur la sécurité incendie
Bureau de contrôle et SPS
≈ 110 000€
≈32 500€
Phase travaux Honoraires phase travaux dont SPS, BC ≈ 102 000€
Programme de travaux ≈ 2 550 000€
Le reste à charge moyen en « phase travaux » est estimé entre 5 000 et 8 500€.Avenant n°1 - Convention d’OPAH copropriété Pyramide Vénissieux 9
3.5.1.2 Le régime d’aide applicable aux syndicats de copropriétaires (article R.321-12, I,7° et 8° du CCH) relatif à l’Anah :
Les conditions générales de recevabilité et d'instruction des demandes, ainsi que les modalités de calcul de la subvention applicables à l'opération découlent de la réglementation de l'Anah, c'est à dire du code de la construction et de l'habitation, du règlement général de l'agence, des délibérations du conseil d'administration de l'Anah, des instructions du directeur général de l'Anah, des dispositions inscrites dans le(s) programme(s) d'actions et, le cas échéant, des conventions de gestion passées entre l'Anah et le délégataire de compétence.
Extrait du PAT 2022 :
Un premier engagement concernant la phase conception pourra également être subventionné. Les conditions relatives aux aides de l'Anah et les taux maximaux de subvention sont susceptibles de modifications, en fonction des évolutions de la réglementation de l'Anah.
Pour le présent avenant, l’Anah calcule son aide de la façon suivante :
Phase conception :
Cas dans
lesquels le
syndicat des
copropriétaires
peut bénéficier
d'une aide
Plafond des
travaux
subventionnables
(montants H.T.)
Taux
maximal + Prime MPR « copropriété »
Majoration du taux
de subvention
Travaux en copropriété
dégradée située dans
une OPAH-
Copropriétés
dégradées ou un volet
« Copropriétés
dégradées » d’une
opération programmée
Pas de plafond
35 %
(ou 50% dans
certains cas)
Prime copropriété fragile :
3 000€/lgmt
Prime « sortie de passoire » :
500€/lgmt
Prime BBC : 500€/lgmt
Primes individuelles : 1 500€/POTM
ou 750€/POM
(L’Anah valorise les CEE)
A partir de 2021, label RGE
obligatoire
Taux pouvant être
majoré en cas de
cofinancement des
collectivités/EPCI d’au
moins 5 % du montant
HT des travaux
Cas dans lesquels le syndicat des
copropriétaires peut bénéficier d'une
aide
Plafond des montants HT
subventionnables Taux maximal
Expertise complémentaire 150 000€ + 500€/lot 50 %Avenant n°1 - Convention d’OPAH copropriété Pyramide Vénissieux 10
Phase travaux :
Cas dans
lesquels le
syndicat des
copropriétaires
peut bénéficier
d'une aide
Plafond des
travaux
subventionnables
(montants H.T.)
Taux
maximal
+ Prime MPR « copropriété »
Majoration du taux de
subvention
Plan Initiative
Copropriété (PIC)
Travaux en copropriété
dégradée située dans
une OPAH-
Copropriétés
dégradées ou un volet
« Copropriétés
dégradées » d’une
opération programmée
Pas de plafond 35%
Prime copropriété fragile : 3 000€/lgmt
Primes individuelles : 1 500€/POTM
ou 750€/POM
(L’Anah valorise les CEE)
A partir de 2021, label RGE
obligatoire
Taux de 20%
(7%+7%+6%) *
* Majoration « PIC » reprenant le taux de participation des collectivités territoriales, arrondi à la baisse : 7% pour la Métropole de Lyon, 7% pour la Ville de
Vénissieux et 6% pour la Métropole de Lyon – dispositif Ecoreno’v.
3.5.2 Le régime d’aide applicable aux syndicats de copropriétaires relatif à la Métropole de Lyon
La Métropole définit son système d’aide annuellement via un PAT (programme d’actions territorial).
Extrait du PAT 2022
Pour le présent avenant, la Métropole calcule son aide de la façon suivante :
Phase conception :
Appréciation du projet au regard de la situation à
résoudre et de la nature des travaux subventionnés
Plafond de
dépenses
subventionnables et
conditions d’octroi
Taux maximum des aides
complémentaires Métropole
de Lyon
Copropriétés en OPAH copropriété ou en Plan de sauvegarde
Déterminés dans
chaque convention
d’opération
programmée
Déterminés dans chaque
convention d’opération
programmée
Honoraires d’études portées
par les copropriétés
dégradées en plan de
sauvegarde ou OPAH CD, en
amont du vote des travaux et
du dépôt de la demande
d’aides aux travaux
Honoraires d’études Idem Anah Maximum de 20% à parité avec la commune
Plafond de dépenses
subventionnables et conditions
d’octroi
Taux maximum des aides
complémentaires Métropole
de Lyon
Honoraires d’études portées
par les copropriétés
dégradées en plan de
sauvegarde ou OPAH CD, en
amont du vote des travaux et
du dépôt de la demande
d’aides aux travaux
Honoraires
d’études Idem Anah
Maximum de 15%, à parité
avec la communeAvenant n°1 - Convention d’OPAH copropriété Pyramide Vénissieux 11
Phase travaux :
En plus de ces subventions, les aides du dispositif Ecoréno’v’ seront mobilisées en phase conception et en phase travaux.
3.5.3 Le régime d’aide applicable aux syndicats de copropriétaires relatif à la Ville de Vénissieux
Phase conception :
Phase travaux :
3.5.4 Objectifs
Inchangé
3.6. Volet détection de l'habitat indigne et l'habitat très dégradé
Sans objet
3.7. Volet travaux pour l'autonomie de la personne dans l'habitat
Sans objet
3.8. Volet urbain et immobilier
Sans objet
Appréciation du projet au regard de la
situation à résoudre et de la nature des
travaux subventionnés
Plafond de
dépenses
subventionnables
et conditions
d’octroi
Taux maximum des
aides
complémentaires
Métropole de Lyon
Subvention
maximum
Copropriétés en OPAH copropriété 30 000€ HT / lot 7,5% 191 250 €
Appréciation du projet au regard de la
situation à résoudre et de la nature des
travaux subventionnés
Plafond de
dépenses
subventionnables
et conditions
d’octroi
Taux maximum des
aides
complémentaires
Ville de Vénissieux
Subvention
maximum
Copropriétés en OPAH copropriété 30 000€ / lot 7,5 % 191 250 €
Plafond de dépenses
subventionnables et
conditions d’octroi
Taux maximum des
aides complémentaires
Ville de Vénissieux
Subvention maximum
Honoraires d’études portées
par les copropriétés
dégradées en plan de
sauvegarde, en amont du
vote des travaux et du dépôt
de la demande d’aides aux
travaux
Honoraires d’études (maitre
d’œuvre, mission
complémentaire)
Idem Anah
Maximum de 15% à
parité avec la Métropole
de LyonAvenant n°1 - Convention d’OPAH copropriété Pyramide Vénissieux 12
Article 4 – Objectifs quantitatifs globaux de l’avenant à la convention
En plus des travaux en parties communes, réhabilitation des parties privatives de 85 logements via les interventions liées notamment au programme de rénovation énergétique (ventilation, menuiseries isolantes, robinet thermostatiques), répartis comme suit :
- 48 logements occupés par leur propriétaire (57 en 2019)
- 37 logements locatifs appartenant à des bailleurs privés (28 en 2019)
4.1 Objectifs quantitatifs portant sur les logements subventionnés par l’Anah
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 (avenant) Année 5 (avenant) Total
Nombre de
logements traités
dans le cadre d’aide
au syndicat des
copropriétaires
0 0 0 0 85 85Avenant n°1 - Convention d’OPAH copropriété Pyramide Vénissieux 13
Chapitre IV – Financements de l'opération et engagements
complémentaires
Article 5 – Financements des partenaires de l'opération
5.1. Financements de l'Anah
5.1.1. Règles d'application
Les conditions générales de recevabilité et d'instruction des demandes, ainsi que les modalités de calcul de la subvention applicables à l'opération découlent de la réglementation de l'Anah, c'est à dire du code de la construction et de l'habitation, du règlement général de l'agence, des délibérations du conseil d'administration, des instructions du directeur général, des dispositions inscrites dans le(s) programme(s) d'actions et, le cas échéant, des conventions de gestion passées entre l'Anah et la Métropole de Lyon.
Les conditions relatives aux aides de l'Anah et les taux maximaux de subvention sont susceptibles de modifications, en fonction des évolutions de la réglementation de l'Anah.
5.1.2. Montants prévisionnels
Les montants prévisionnels des autorisations d'engagement de l'Anah pour l'opération sont de 1 838 100 € (+ primes individuelles), selon l’échéancier suivant :
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Total
AE prévisionnels Montant en € Montant en € Montant en € Montant en € Montant en € Montant en €
Aides à
l’ingénierie - - 71 250 € - - 71 250 €
Aides aux
travaux
dont aides aux
syndicats - - - 928 200 € -
dont prime
copropriété
fragiles
- - - 255 000 € -
1 713 600 €
+
primes
individuelles
MPR (à définir)
dont majoration
plan Initiative
Copropriétés
+primes indiv
MPR
-
-
-
-
-
-
530 400 €
A définir
-
-
Aide au
redressement - - 17 750 € 17 750 € 17 750 € 53 250 €
Aide au portage
ciblé (10 lgmts) - - A définir dans la convention spécifique
TOTAL 89 000 €
1 731 350 €
+ primes
individuelles
17 750 €
1 838 100 €
+ primes
individuellesAvenant n°1 - Convention d’OPAH copropriété Pyramide Vénissieux 14
5.2. Financements de la Métropole de Lyon
5.2.1. Règles d'application
Les conditions générales de recevabilité et d'instruction des demandes, ainsi que les modalités de calcul de la subvention applicables à l'opération découlent des dispositions inscrites dans le Programme d'Actions Territorialisé (PAT) délibéré annuellement par le Conseil de la Métropole de Lyon et, le cas échéant, des conventions de gestion passées entre l'Anah et la Métropole de Lyon.
Des aides complémentaires au PAT seront mobilisées pour l’OPAH copropriété de Pyramide.
5.2.2. Montants prévisionnels
Les montants prévisionnels des autorisations d'engagement de la collectivité maître d'ouvrage pour l'opération sont de 397 625 € (dont 185 00 € au titre du dispositif Ecoreno’v), selon l'échéancier suivant :
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Total
AE
prévisionnels Montant en € Montant en € Montant en € Montant en € Montant en € Montant en €
dont aide au
financement de
la phase
conception
- - 21 375 € - - 21 375 €
Ecoreno’v –
phase
conception
- - 15 000 € - - 15 000 €
dont aides aux
travaux - - - 191 250 € - 191 250 €
Ecoreno’v –
phase travaux - - - 170 000 € - 170 000 €
TOTAL - - 36 375 € 361 250 € - 397 625 €Avenant n°1 - Convention d’OPAH copropriété Pyramide Vénissieux 15
5.3. Financements de la Ville de Vénissieux
5.3.1. Règles d'application
La Ville de Vénissieux participe au financement des opérations en lien avec les règles appliquées par l’ANAH et la Métropole de Lyon.
5.3.2. Montants prévisionnels de la ville de Vénissieux
Le montant des enveloppes prévisionnelles consacrées par la Ville de Vénissieux à l'opération est 212 625 €.
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Total
AE prévisionnels Montant en € Montant en € Montant en € Montant en € Montant en € Montant en €
dont aide au
financement de
la phase
conception
- - 21 375 € - - 21 375 €
dont aides au
travaux - - - 191 250 € - 191 250 €
TOTAL - - 21 375 € 191 250 € - 212 625 €
5.4 Financements de PROCIVIS RHONE
Les différentes interventions de Procivis Rhône devront faire l’objet de conventions signées avec l’opérateur de l’OPAH copropriété et le cas échéant avec les syndics de copropriété, et tout autre partenaire concerné par l’opération.
Ces conventions fixeront en particulier les enveloppes financières réservées par le Conseil d’Administration de Procivis Rhône, ainsi que les critères d’éligibilité des financements Missions sociales.
Les conditions d’intervention de Procivis Rhône dans le cadre de l’OPAH copropriété pour la Pyramide pourront être modifiées en fonction des orientations définies par son Conseil d’Administration, de l’évolution de la réglementation des SACICAP, et des capacités financières de Procivis Rhône.
Les autres dispositions restent inchangées.
5.5 Partenariat avec Action Logement Services
Inchangé
5.6 Partenariats avec Banque des territoires
La participation de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) ne pourra pas représenter plus de 25% des dépenses HT de l’assiette subventionnable. Egalement, elle devra être inférieure ou égale à 50% de la subvention ANAH, et ne pourra pas dépasser le montant de la participation HT de la Métropole.
Les autres dispositions restent inchangées.Avenant n°1 - Convention d’OPAH copropriété Pyramide Vénissieux 16
Chapitre V – Pilotage, animation et évaluation
Article 6 – Conduite de l'opération
6.1. Pilotage de l'opération
6.1.1. Mission du maître d'ouvrage
Inchangé
6.1.2. Instances de pilotage
Inchangé
6.2. Suivi-animation de l'opération
6.2.1. Équipe de suivi-animation
Conformément au Code des Marchés Publics, la Métropole de Lyon a engagé une procédure d’appels d’offres ouvert pour désigner l’opérateur en charge de l’animation du PIG Energie 2. Le marché est conclu à partir du 24 mars 2022 pour une période de 1 an, renouvelable 3 fois. La même équipe anime l’OPAH copropriété.
6.2.2. Modalités de financement de l’équipe d’animation
La participation financière de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) au suivi-animation (ingénierie d’accompagnement) de l’OPAH copropriété Pyramide, qui vient en complément de celle apportée par l’Anah, la Ville de Vénissieux et la Métropole de Lyon (règles inchangées) est calculée comme suit :
La participation de la CDC ne pourra pas représenter plus de 25% des dépenses HT de l’assiette subventionnable. Egalement, elle devra être inférieure ou égale à 50% de la subvention ANAH, et ne pourra pas dépasser le montant de la participation HT de la Métropole. Les financements de la CDC s’étendent sur 5 ans en raison du présent avenant qui prolonge de 2 ans la durée de l’OPAH. Les modalités de versement et de suivi de ces financements feront l’objet d’une convention de financement particulière notamment entre la Métropole de Lyon et la Caisse des Dépôts.
Au regard du marché de suivi-animation lancé en 2022, l’estimation du coût annuel global de l’ingénierie (PIG énergie 2 et OPAH copropriété) se situe entre 30 000 € et 250 000€ HT (et non plus de maximum 200 000€ HT) ; soit entre 36 000 € et 300 000 € TTC.
La participation des financeurs à l’ingénierie sera proratisée annuellement en fonction du montant du suivi animation dédié à la copropriété Pyramide, et inscrite dans le bon de commande annuel.
Les autres dispositions restent inchangées.
6.2.3. Contenu des missions de suivi-animation
Inchangé
6.2.4. Modalités de coordination opérationnelle
InchangéAvenant n°1 - Convention d’OPAH copropriété Pyramide Vénissieux 17
6.3. Évaluation et suivi des actions engagées
6.3.1. Indicateurs de suivi des objectifs
Inchangé
6.3.2. Bilans et évaluation finale
Inchangé
Chapitre V – Communication
Article 7 – Communication
Inchangé
Chapitre VII – Prise d'effet de l’avenant à la convention, durée, révision, résiliation et prorogation
Article 8 - Durée de la convention après modification par avenant
Le présent avenant à la convention d’OPAH copropriété conclue pour la période 2020-2023, prolonge de 2 ans le dispositif. Il portera ses effets pour toutes les demandes de subvention déposées auprès des services de l'Anah à compter de la date de signature du présent avenant à la convention.
Article 9 – Révision et/ou résiliation de la convention après modification par avenant
Inchangé
Article 10 – Transmission de la convention après modification par avenant
InchangéAvenant n°1 - Convention d’OPAH copropriété Pyramide Vénissieux 18
Fait en 6 exemplaires à Vénissieux, le ……………………………………….
Pour la METROPOLE DE LYON et l’ANAH,
Pour l'ÉTAT,
Pour la VILLE DE VENISSIEUX,
Pour PROCIVIS RHONE,
Pour ACTION LOGEMENT,
Pour la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS,Avenant n°1 - Convention d’OPAH copropriété Pyramide Vénissieux 19
Annexes
Annexe 1 : Fiche synthèse sur la Pyramide
Annexe 2 : Engagements financiers globaux
Annexe 3 : Synthèse des règles de financement en OPAH copropriétéCONTACTS
Citya Barioz
74-76 rue Louis Blanc 69006 LYON
Mail : Tel : 04 72 75 71 21
(pas de président)
CONTEXTE URBAIN
DESCRIPTIF DE LA COPROPRIETE
Immatriculation registre : AA3-559-093
Nb Surface (m²) Tantièmes
T2 14 49 10796
T3 28 63 31224
T4 28 77 36320
T5 14 93 20820
Sous Total 84 5908 99160
Garages
Caves 84 840
TOTAL 168 5908 100000
Loge gardien : OUI au rez-de-chaussée (loge et appartement)
Local vélo : OUI au rez-de-chaussée
Local conseil : OUI (une salle de réunion)
Espaces extérieurs :
Autres :
Pas d'ASL ni d'AFUL
REGLEMENT DE
COPROPRIETE
NON
ESPACES COMMUNS
Il a été rédigé en 1973 (l'immeuble a été achevé en 1968). Il est donc conforme à la loi de 65. Le règlement précise
location/accession. La société HLM Clair Logis a construit La Tour compte 15 niveaux sur rez de chaussée et sous sol, le dernier
niveau étant réservé aux celliers. Le bâtiment compte 85 logements (inclus le T3 du gardien). Il y a une servitude avec EDF (transformateur). Il
est précisé que les radiateurs sont des parties communes. Les fenêtres et persiennes sont parties privatives. Le chauffage est répartie selon la
surface du logement selon des tantièmes précis, fait également clé de répartition. Il existe des compteurs pour
est intégré dans le plan de masse d'un quartier de 6 tours identiques. Sa situation, en bordure du boulevard et à côté du centre
commercial de quartier qui porte le même nom, permet un repérage et un accès aisé. Son emprise foncière privée très restreinte exclut toute
possibilité d'aménagement (pas de parking pour 84 logements, etc.). Le stationnement est sur l'espace public (parking de proximité partagé).
La parcelle privative de 2.293 m² en pied de bâtiment est fermée par une clôture.
Résidence La Pyramide
61 rue Martyrs de la Résistance - 69200 VENISSIEUX
LOTS DE
COPROPRIETE (selon
règlement de
copropriété)
ORGANISATION
JURIDIQUE
SYNDIC
CONSEIL SYNDICAL
La copropriété est située au sud du plateau des Minguettes à Vénissieux.
L'immeubles de 84 logements appartient à un parc d'immeubles composé de
6 tours identiques. La tour se situe au pied du centre commercial du quartier
portant le même nom. Cette proximité, ainsi que sa situation en bordure de
boulevard permet un accès aisé aux commodités (commerces, services,
stationnements publics, transpots en commun...), tout en précisant que les
commerces ont perdu de leur attractivité.
BATIMENT
Gestion par un syndic professionnel
Identifiant cadastral : CD31
Nbre étages : 14
Nbre bâtiments : 1
Année construction : 1968
Local poubelles
1 local de 10m2 par étage (stockage poussettes, vélos,
etc.)
La Pyramide - 2018 Page 1 de 4POSITIONNEMENT DE LA COPROPRIETE SUR LE MARCHE
2016* 2017* 2018
2 3 3 2018 à dire d'acteurs
-14% -11%
-41% -35%
-65% -60%
*source : PERVAL
Vacance plus de 3 mois (nb logts) : 3 (selon gardien)
PROFIL SOCIO-ECONOMIQUE DES OCCUPANTS
2012 2018
PO (%) 88% 67%
PB(%) 12% 33%
Des logements difficiles à vendre
Les données PERVAL sur 10 ans (2007/2017) indiquent que 19 ventes ont eu lieu en 10 ans, ce qui est peu. Cependant, les données PERVAL ne
sont pas exhaustives. Il y aurait eu seulement 2 ventes en 2016 et 3 en 2017. Néanmoins, grâce aux feuilles de présence, on constate que 7
logements ont changé de nom entre 2015 et 2018, soit un taux de rotation de 8% en 3 ans ce qui est supérieur aux données PERVAL.
La moyenne du prix de vente sur Pyramide est de sur les 10 dernières années (PERVAL). De 2009 à 2012, les prix de l'immobilier
augmentent sur le Plateau des Minguettes. Depuis, le prix moyen de vente dans le secteur baisse d'année en année. Pyramide, a plutôt suivi
cette tendance, puis en 2013 bascule en deçà de la moyenne.
STATUT
D'OCCUPATION
ROTATION
PROFIL DES MENAGES
ET ATTENTES
PROFIL DES
PROPRIETAIRES
BAILLEURS ET
ATTENTES
Nbre de ventes
VENTES
Ecart copro / quartier
Ecart copro / agglo
Ecart copro / commune
2018 annonces sur le bon coin
** source : observatoire immobilier Rhône 2018
(appartements anciens)
17 questionnaires sur 56 propriétaires occupants ont été retournés, soit 30% des ménages occupants.
On dénombre en moyenne 2 personnes par logement enquêté, pour une surface moyenne de 73,2 m²/logt .
Les ménages se composent surtout de personnes seules ou de couples sans enfants à charge (environ
88% des enquêtés), contre 2 ménages qui ont en moyenne 2 enfants mineurs.
Les plus de 70 ans (38%) et les 60-70 ans (38%) sont particulièrement représentés. Ils vivent principalement
sans enfants ou avec un enfant majeur. On décompte un maximum de 3 personnes par ménage. La
copropriété est composée population vieillissante et de familles récemment arrivées.
est principalement composé de personnes relativement âgées, toutefois ce profil
pas nécessairement représentatif de de la copropriété. A noter que quelque soit des
ménages, on remarque un désinvestissement général dans le rôle du copropriétaire.
La majorité des enquêtés sont des retraités qui représentent 68% des réponses. 4 personnes de
référence sur sont actives. Le taux de doubles actifs est faible, il représente un seul des ménages
enquêtés.
Le revenu médian des copropriétaires est 18 soit (11 réponses exploitables) et le
revenu moyen est de 18 . 2 des ménages interrogés ont déclaré avoir un prêt immobilier en cours et/ou
un prêt à taux zéro. Il de jeune ménages, entre 30 et 40 ans, avec des enfants en bas âge et ayant acquis
leur appartement il y a moins de 10 ans. Tous deux ont la volonté de partir car leur appartement ne
correspond plus à leurs attentes.
4 des ménages enquêtés ont acheté leur logement avant 1980, 2 ont déclaré avoir acheté leur logement dès la
construction de la copropriété (1968). Les périodes restent variables, on peut supposer
y a une rotation des occupants relativement importante.
Au regard des plafonds de ressource au 1er janvier 2018, 58% des ménages sont éligibles aux aides de
(soit 10/12 données exploitables).
La totalité des ménages composés de plus de trois individus ont des ressources « modestes » ou « très
modestes » (plafonds de ressource Anah). En somme, les familles en accession sont éligibles aux aides, ainsi
que les personnes retraitées aux faibles ressources. Nous notons une fragilité économique accrue pour les
ménages avec enfants et une part des retraités, ainsi qu'une précarisation des nouveaux accédants.
Taux rotation copropriétaires : 8% en 3 ans (2015-2018)
33 % des logements sont occupés par des locataires (soit 28 logements).
Tous les bailleurs sont propriétaires d'un seul logement sur la copropriété.
La plupart des bailleurs gèrent leur bien en direct : 89 % des logements locatifs sont gérés directement par leur propriétaire.
59% des interrogés se disent être favorables à des travaux de rénovation énergétique (10), mais 65%
déclarent pouvoir investir seulement moins de par mois, contre 18% qui se déclarent être prêt à investir
ou plus par mois pour réaliser ces travaux. La vente fait partie du discours des propriétaires bailleurs et
des occupants : 5 PO et 1 PB envisagent de louer ou vendre leur logement (5/17 Occupants, 1/2 bailleurs).
*Sur 16 questionnaires exploitables
*Sur 22 réponses exploitables
**Sur 15 questionnaires exploitables
**Sur 12 réponses
exploitables
La Pyramide - 2018 Page 2 de 4FONCTIONNEMENT DES INSTANCES
2014-2015 2015-2016 2016-2017
40% 40% 32%
4 4 3
GESTION FINANCIERE
2014-2015 2015-2016 2016-2017
NON NON NON
Principaux postes de charges 2014-2015 2015-2016 2016-2017
14,99
Eau 2,57
Entretien 5,82
Assurances 2,78
Ascenseurs 0,59
Electricité 0,90
1,73
Espaces extérieurs 0,40
Frais administratifs 0,12
Honoraires syndic 3,61
Total 33,50
IMPAYES DE CHARGES 2014-2015 2015-2016 2016-2017
25 21 25
Taux impayés de charge/budget prévisionnel (en %) 22% 21% 17%
DEBITEURS 2014-2015 2015-2016 2016-2017 Nbre PO 8 5 7
Nbre PB 2 3 3
TOTAL 10 8 10
Le taux de participation en assemblée générale est de plus en plus bas. Les assemblées ne se tiennent plus dans la salle commune au pied
de la résidence suite à des intimidations. Elles ont donc lieu dans la salle des fêtes et des familles depuis 2 ans. Elles se déroulent dans un
climat tendu où règne et la peur de des charges. Le mot est zéro dépense, pourtant, les ventes
Pyramide ne vote pas de travaux importants depuis 2002 (isolation partielle des façades nord) dans le cadre de Copropriété ou
alors il faut un impératif comme des façades en 2014. La phase conception a été refusée en 2016. Seuls des petits
Le conseil syndical est passé par des phases compliquées. Composé seule personne il y a quelques années, il réunit désormais 4
personnes plutôt actives. La faible implication des copropriétaires dans le conseil syndical par la peur des représailles
(voiture dégradée, boite aux lettres Il a pas de président. Le conseil actuel a de gros chantiers en perspective sur l'entretein ou
la sécurité.
Un projet de rénovation énergétique parait prématuré au yeux du conseil.
Chauffage
Travaux généraux
Total Impayés
Nbre conseillers syndicaux
Taux de présents ou représentés à l'AG (en %)
PROFIL DES
PROPRIETAIRES
BAILLEURS ET
ATTENTES
NR
CHARGES
Compte séparé :
Le budget prévisionnel est en moyenne entre 10 et 15% supérieur à la dépense réelle.
Les charges réelles sont de en moyenne, soit environ par trimestre et comprennent le chauffage, chaude et froide. A titre
de comparaison, Chaumine est à et Grande Terre à Le chauffage et chaude représente 44% des dépenses en
moyenne. (5% du budget prévisionnel).
La copropriété a un gardien, ce qui en général est plus onéreux que le recours à une entreprise de nettoyage. Le poste entretien représente
17% du budget.
comptable 2016/2017 se termine avec une dette fournisseur en moyenne de 29 et un compte débiteur de 35
pour une disponibilité en banque de Les montants des dettes ne sont pas explicités. La situation financière de la copropriété
pas saine.
Les impayés sont à un niveau alarmant, mais en diminution passant de 22% en 2014/2015 à 17% en 2016/2017.
7 ventes judiciaires ont été soumises au vote à de 2015, puis 4 en 2016, puis 2 en 2017. Elles ne sont pas systématiquement votées,
ce qui prive le syndic moyen même si cette procédure est longue et couteuse. Aucune vente judicaire arrivée à son terme,
Nbre impayés de charges
Période de l'AG ordinaire : décembre
> 5 ans
33 % des logements sont occupés par des locataires (soit 28 logements).
Tous les bailleurs sont propriétaires d'un seul logement sur la copropriété.
La plupart des bailleurs gèrent leur bien en direct : 89 % des logements locatifs sont gérés directement par leur propriétaire.
Ancienneté syndic :
Commissions thématiques
élevées
Charges par rapport
à OSCAR :
dans la norme
peu élevées
non comparées
La Pyramide - 2018 Page 3 de 4BÂTI / GESTION TECHNIQUE
Gardien / Employé : OUI
Visites techniques : OUI
Autres :
BON MOYEN MAUVAIS
Balcons / Terrasses :
Ascenseur :
Hall d'entrée :
Derniers étages (caves) :
HIERARCHISATION DES RISQUES ET ORIENTATIONS STRATEGIQUES
Points forts : proximité commerces et transports en commun, espace
extérieur clos, 2 propriétaires particulirement mobilisé pour le collectif
Points faibles : des logements difficiles à vendre, conflits de voisinage, peu
de capacité financière des copropriétaires, situation financière non saine, un
niveau élevé des impayés de charge.
Capacité de mobilisation ; désinvestissement des copropriétaires dans le
fonctionnement de la copropriété, en atteste un taux de participation en AG
de plus en plus bas. Conseil syndical fragile.
Traitements des impayés, accompagnement social lié au logement, voire une stratégie plus ambitieuse comme un portage temporaire;
Remobilisation des copropriétaires autour du fonctionnement de la copropriété (formation, mise en place de projet pour réaménager la
collecte des ordures ménagères + condamnation VO sur palier);
Mobilisation des copropréitaires autour d'un projet de travaux énergétiques + sécurité incendie .
Ventilation :
Système ECS :
Système chauffage / réseaux :
Le syndic estime que les désordres liés aux joints de façade sont récurrents, un premier
traitement en 2011 été que partiel. Le syndic signale également des difficultés liés à la
ventilation depuis la fermeture des balcons de la plupart des logements. Il y a régulièrement
des curages des canalisations (1 fois par an) et malgré cela des refoulements persistent. Les
mises aux normes réglementaires des ascenseurs sont faites. Le hall est ponctuellement
squatté ou dégradé.
Menuiseries extérieures :
Façades :
Travaux envisagés :
Un projet de rénovation énergétique parait prématuré aux yeux du conseil syndical.
Travaux déjà réalisés :
- 2000 : réfection de l'étanchéité et remplacement des fenêtres (38%)
- 2002 : isolation partielle de la façade et des pignons, fermeture des loggias (13%)
- 2011 : remplacement des robinets de radiateurs
- 2012 : rénovation du hall d'entrée (non thermique - peinture et carrelage)
Travaux en cours : néant.
BILAN ENERGETIQUE Il a été réalisé en 2016 par le bureau d'étude ACR et présenté en assemblée générale en 2016.
ORIENTATIONS
TRAVAUX DÉJÀ
REALISES / EN COURS
ETAT ACTUEL DES
PARTIES COMMUNES
TRAVAUX ENVISAGES
TRAVAUX A ENVISAGER
Préconisations ACR
COTATION
SYNTHESE
ENTRETIEN
1
2
3
Environnement urbain
Fonctionnement
Gestion
Peuplement et vie
sociale
Mutations
Travaux
Cotation selon le
degré de difficultés
(de 1 à 3)
La Pyramide - 2018 Page 4 de 4Avenant n°1 - Convention d’OPAH copropriété Pyramide Vénissieux 24
Annexe 2 : Engagements financiers globaux
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Total
AE prévisionnels Montant en € Montant en € Montant en € Montant en € Montant en € Montant en €
ANAH
Aide phase « conception »
/ aide phase « travaux » - - 71 250 € 928 200 € - 999 450 €
Prime individuelles MPR - - - (A définir) - (A définir)
Prime copropriété fragile - - - 255 000 € - 255 000 €
Complément plan Initiative
copropriétés - - - 530 400 € - 530 400 €
Redressement à la gestion - - 17 750 € 17 750 € 17 750 € 53 250 €
Portage temporaire A définir dans la convention spécifique
TOTAL - - 89 000€ 1 731 350 € 17 750€ 1 838 100 €
Métropole
de Lyon
Aide phase conception - - 21 375 € - - 21 375 €
Ecoreno’v – phase
conception - - 15 000 € - - 15 000 €
Aide aux travaux - - - 191 250 € - 191 250 €
Ecoreno’v – phase travaux - - - 170 000€ - 170 000 €
TOTAL - - 36 375 € 361 250 € - 397 625 €
Ville
de Vénissieux
Aide phase conception - - 21 375 € - - 21 375 €
Aide aux travaux - - - 191 250 € - 191 250 €
TOTAL - - 21 375 € 191 250 € - 212 625 €
TOTAL GENERAL - - 146 750 € 2 283 850 € 17 750 € 2 448 350 €Avenant n°1 - Convention d’OPAH copropriété Pyramide Vénissieux 25
Exemple de participation des financeurs à l’ingénierie – Montant actualisé selon BDC annuel
Exemple de financement annuel de
l’OPAH-CD Pyramide
TTC 49 200 €
HT 41 000 €
Anah (50% du HT) 20 500 €
CDC (25% du HT) 10 250 €
Ville (20% du TTC,
après déduction Anah
et CDC)
3 690 €
MDL (solde) 14 760 €Avenant n°1 - Convention d’OPAH copropriété Pyramide Vénissieux 26
Annexe 3 : Synthèse des règles de financement de l’OPAH copropriété Pyramide
Anah Prime MPR Plan Initiative Copropriétés Métropole de Lyon Ville de Venissieux
Aide pour la
phase
conception
50%
plafonné à
100 000€ HT +
500€ HT / lot
15% du HT 15% du HT
Phase
conception -
Dispositif
Ecoreno’v
75% du TTC,
plafonné à
15 000€ de
subvention au
totale
Aide aux
travaux 35%
Prime copropriété
fragile : 3 000€/lot
Prime individuelles :
750€ ou 1 500€
7% +7% + 6% =
20% du HT
7,5%, plafonné
à 30 000€ HT,
dans la limite
de 191 250€
de subvention
7,5%, plafonné à
30 000€ HT,
dans la limite de
191 250€ de
subvention
Aide aux
Travaux -
Dispositif
Ecoreno’v
6,5% du HT,
dans la limite
de 170 000€
de subvention
Aide au
redressement
de la gestion
maximum de
5000€/bâtiment +
150€/lot
d'habitation/an
Aide au portage
Ingénierie
30% plafonné à
70 000€ de la
dépense
subventionnable/
logement porté