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unknown - DCM68 ANNEXE 3 Place Maurice Mollard – Opération immobilière des Nouveaux Thermes – Cession volumes et emprises AVIS DOMAI
Document publié le Mardi 16 juin 2026 par la commune d'Aix-les-Bains.
Lien du pdf (unknown - DCM68 ANNEXE 3 Place Maurice Mollard – Opération immobilière des Nouveaux Thermes – Cession volumes et emprises AVIS DOMAI)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Justice et droit,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques de la Savoie
Pôle d’évaluation domaniale de la Savoie
5 Rue Jean Girard-Madoux
BP 1145
73011 CHAMBERY CEDEX
Courriel : ddfip73.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 05/05/2026
La Directrice départementale des Finances
Publiques de la Savoie
à
Ville d’AIX-LES-BAINS
Hôtel de ville
Service Foncier et Immobilier
Place Maurice MOLLARD
73 100 AIX-LES-BAINS
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Yves BALITH
Courriel : yves.balith@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 04.79.33.92.02.
Réf DS: 30255313
Réf OSE : 2026-73008-20852
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE D’UN TRÉFONDS
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Trois volumes en tréfonds empiétant sur le domaine public communal et correspondant à des constructions existantes et à un volume non bâti, sur la commune d’AIX-LES-BAINS.
Adresse du bien : Rue Georges 1er
73 100 AIX-LES-BAINS
Valeur : 2 224 €, assortie d’une marge d’appréciation de 10%
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT
Ville d’AIX-LES-BAINS
Affaire suivie par : Madame Clara BRIERE, Responsable du service Immobilier et foncier.
Référence interne du consultant : CB/26.07.
2 - DATES
de consultation : 27/03/2026
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:
le cas échéant, de visite de l’immeuble : 08/04/2026
du dossier complet : 08/04/2026
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
Cession par la ville d’AIX-LES-BAINS, de volumes en tréfonds, correspondant à des constructions existantes (empiétement du bâtiment des Thermes sur le domaine public), sur la commune d’Aix- les-Bains. La superficie totale cédée s’élève à 30 m².
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 Le prix de cession unitaire de ces divers volumes en tréfonds a été fixé par les parties, à 1 € HT (Un euro).
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
La ville d’Aix-les-Bains est lune station balnéaire et thermale située dans le département de la Savoie. Ville porte du parc naturel régional du massif des Bauges, elle est bordée par la plus grand lac naturel d’origine glaciaire de France : le Lac du Bourget, située près des contreforts des Alpes du Nord et proche de grandes agglomérations telles que Chambéry (10 Kms), Annecy (30 Kms) et de grandes métropoles étrangères (Genève 60 Kms), Turin (210 Kms).
La ville d’Aix-les-Bains comptait 32 175 habitants, en 2022 et appartient à la communauté d’agglomération Grand Lac.
La cité est aussi le siège de quelques grosses industries comme Général Electric, ABB Process Engineering (Cellier), Aixam.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Les biens consistent en un ensemble de deux volumes correspondant à des constructions des anciens thermes qui ont été construites sous le domaine public et qui empiètent sur celui-ci.
3 4.3. Références cadastrales
Les immeubles sous expertise figurent au cadastre sous la référence suivante :
Commune Parcelle Adresse/Lieu-dit Superficie Nature réelle
Aix-les-Bains Domaine public Rue Georges 1er/Chef-Lieu 0 a 34 ca Volumes sous la voirie, les trottoirs.
TOTAL 0 a 34 ca
4.4. Descriptif
Il s’agit d’empiétements du bâtiment des thermes sur le domaine public :
- Un premier volume bâti, représenté en bleu (numéroté 7), situé en sous-sol R-1, d’une superficie d’environ 17 m². Sa hauteur s’étend de – l’infini à environ 271 m.
- Un deuxième volume bâti, représenté en saumon (numéroté 8), également en sous-sol R-1, d’une superficie d’environ 13 m². Sa hauteur s’étend de – l’infini à environ 279 m.
- du volume non bâti, représenté en vert, partie n°10, en sous-sol R-1 (inclus dans l'EDDV n°5) pour un total de 4 m² environ, d'une hauteur de 272m environ à 274m environ, soit 2m environ.
Etant donné qu'il s'agit de la régularisation d'empiétement existant, il a été convenu entre les parties à une cession à l'€ symbolique de ces trois tréfonds.
4 4.5. Surfaces du bâti
Sans objet.
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
Nom du propriétaire : Ville d’AIX-LES-BAINS.
5.2. Conditions d’occupation
Libre d’occupation.
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
PLU du 09/07/2024.
Zone UA.
La zone UA est un secteur de noyau historique.
6.2.Date de référence et règles applicables
Sans objet.
5 7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale ou locative à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
Application « Estimer un bien » du 01/01/2022 au 30/04/2026, sur la ville d’Aix-les-Bains, dans un polygone autour du bien objet de l’évaluation, pour les terrains à bâtir d’une superficie comprise entre 400 et 2 000 m².
6
Date mutation Ref. Cadastrales Zone Commune Adresse Prix total Prix/m² Nature de bien
31/03/2022 8//BX/415// UD AIX LES BAINS 1615 309,60 € Terrain à bâtir Libre
12/04/2022 8//BY/300// UD AIX LES BAINS 712 358,15 € Terrain à bâtir Libre
02/08/2022 8//CD/532// UC AIX LES BAINS 1750 457,14 € Sol Libre
16/10/2023 8//BO/110// UA AIX LES BAINS 775 461,99 € Sol Libre
16/09/2022 8//BY/295/296/297/ UD AIX LES BAINS 501 409,18 € Sol Libre
27/07/2022 8//BX/32// UB AIX LES BAINS BD DE PARIS 700 328,57 € Jardin Libre
17/03/2023 8//BZ/510// UD AIX LES BAINS 1327 391,86 € Terrain à bâtir Libre
03/12/2025 8//BX/481// UB AIX LES BAINS 1161 478,04 € Sol Libre
08/08/2024 8//AP/404// UD AIX LES BAINS 687 363,90 € Pré Libre
26/01/2024 8//AP/403/402/ UD AIX LES BAINS 668 239,52 € Sol Libre
Moyenne 379,80 €
Médiane 377,88 €
Ref.
enregistremen
t
Surface terrain
(m²)
Situation
locative
7304P02
2022P09643
3 CHE
ALEXANDRE
TOUDOUZE
500 000,00 €
7304P02
2022P10206
32 BD DE
CHANTEMERLE 255 000,00 €
7304P02
2022P21445
17 BD DES
COTES 800 000,00 €
7304P02
2023P24376
1 AV DU GRAND
PORT 358 045,00 €
7304P02
2022P25367
CHE DES
GRIATTES 205 000,00 €
7304P02
2022P19678 230 000,00 €
7304P02
2023P07147
36 RUE DU
PUITS D ENFER 520 000,00 €
7304P02
2025P28414
14 BD MADAME
MOURICHON 555 000,00 €
7304P02
2024P19387
CHE DE N.D. DES
NEIGES 250 000,00 €
7304P02
2024P03862
46 B RUE DU
PUITS D ENFER 160 000,00 € Autre référence :
Vente du 16/10/2023 : Vente d’un terrain à bâtir, d’une superficie de 775 m², en zone UA, sur la commune d’Aix-les-Bains, au prix unitaire de 385 € HT le m² (Réf : 7304P02 2023P24376 publié le 17/10/2023).
8.1.2.Autres sources externes à la DGFIP
Sans objet.
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
Analyse par comparaison :
L’étude de marché sur les terrains à bâtir (TAB), en zone U, entre 2022 et 2026, dans un polygone autour des biens objets de l’évaluation, donne une fourchette de prix unitaires comprise entre 188 € et 515 € HT le m². Le prix moyen unitaire ressort à 425 € HT le m² et le prix unitaire médian à 436 €.
Les biens sont constitutifs de divers volumes en nature de tréfonds, en zone UA, qui ont été construits sous le domaine public et qui l’empiète. Ces volumes ont des superficies respectives de :
- 17 m² pour le volume n° 7 (de couleur bleue sur le plan),
- 13 m² pour le volume n° 8 (de couleur saumon sur le plan)
- 4 m² pour le volume n° 10 (de couleur verte sur le plan)
Compte tenu du peu de termes de références récents existant, relatifs à des terrains similaires, en zone UA, une valeur vénale unitaire de 218 € HT le m², pourrait être retenue, correspondant au prix médian du TAB pondéré par 0,5, pour tenir compte du fait que le terrain en surface est en nature de trottoir et ne changera pas de destination.
En absence de la connaissance exacte de la profondeur des espaces bâtis, on considérera qu’ils empêchent toute construction dès le niveau situé entre zéro et moins trois mètres du sol.
En conséquence, par application de la méthode du barème de Lassalle :
Valeur du Tréfonds = Tr x (Valeur du terrain/M²) x (Surface expropriée)
avec Tr = coefficient de profondeur.
Soit :
Valeur du Tréfonds = 30 % x 218 € x 34 = 2 223,60 €
La valeur vénale de totale de ces tréfonds, est estimée à 2 223,60 € HT arrondis à 2 224 € HT (Deux mille deux cent-vingt-quatre euros).
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur de ces volumes bâtis en tréfonds est arbitrée à 2 224 € (Deux mille deux cent vingt-quatre euros).
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de cession, sans justification particulière à 2 000 € (arrondie).
7 La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de dix-huit mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
8 Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour la Directrice départementale et par
délégation,
L’Evaluateur
Yves BALITH
Inspecteur des Finances Publiques
9
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.