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unknown - Communauté d'agglomération - Niortais - C051 09 2024 3
Document publié le Lundi 1 janvier 2024
Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Niortais - C051 09 2024 3)
Thèmes du document : Justice et droit, Aménagement du territoire, Logement,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques de la Vienne
Pôle d’évaluation domaniale de la Vienne
- 11, rue Riffault – CS 70549
86020 Poitiers Cedex
téléphone : 05 49 55 62 00
Courriel : ddfip86.pgp.domaine@dgfip.finances.gouv.fr
Le 29/08/2024
La Directrice départementale des Finances
publiques de la Vienne
à
Communauté d’Agglomération du Niortais
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Valérie SERVANT
Courriel : valerie.servant@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 05 49 00 85 73/06 24 34 67 58
Réf DS : 19490685
Réf OSE : 2024-79112-61310
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Terrain à bâtir
Adresse du bien : ZAE les Sablonnieres, 79270 Épannes
Valeur : 80 000€ HT, assortie d’une marge d’appréciation de 10 % soit 20€ HT/m²
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT
affaire suivie par : Mme ANTIER Muriel, CAN
2 - DATES
de consultation : 19/08/2024
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:
le cas échéant, de visite de l’immeuble :
du dossier complet : 19/08/2024
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
Cession d’un lot de Terrain à bâtir sur la zone d’activité économique d’Epannes dans le cadre d’une création de site sur le département des Deux-Sèvres et ainsi permettre le développement de l’activité.
A cet effet, la société souhaite acquérir un terrain d’une superficie de 4 000 m² environ afin de faire construire un bâtiment de 1200 m² (1100 m² d‘ateliers + 50 m² de bureaux + 50m² de réfectoire).
Suite à un courrier d’intention du 19/06/2024, une délibération au prix de 30€/m² HT est rédigée par la CA du Niortais.
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Épannes est une commune rurale située au sein du département des Deux-Sèvres en Nouvelle- Aquitaine.
A proximité de Niort, sa situation géographique proche de l’Autoroute A10, de la gare TGV positionne Paris à 1h50, Bordeaux à 1h45, la Rochelle à 50min et Poitiers à 50min.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
ZAE située entre Niort et la Rochelle à 15km de l’A10 et 20km de la gare TGV.
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
3 Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
EPANNES X587 ZAE les sablonnieres 1 674m² TAB
EPANNES X615 ZAE les sablonnieres 316m² TAB
EPANNES X622p ZAE les sablonnieres 2010m² TAB
4.4. Descriptif
Partie à détacher d’environ 2010m² de la parcelle X
622 de superficie totale 10 945m², attenante aux
parcelles cadastrées X 615 et X 587, l’ensemble
formant une parcelle de TAB rectangulaire de
4000m² sur la zone d’activité des Sablonnières à
Épannes dédiée à l’artisanat et à l’industrie.
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
Communauté d’Agglomération du Niortais
5.2. Conditions d’occupation
La parcelle est libre de toute occupation.
6 - URBANISME
Règles actuelles
Les terrains se situent en zone UX du PLUI de la CAN du 08/02/2024 en vigueur sur Epannes.
La zone UX correspond au tissu accueillant majoritairement des activités artisanales, industrielles, de commerces et de services où sont aussi autorisés les dépôts à l'air libre de matériaux divers, de ferrailles, de combustibles, les décharges, les dépôts de véhicules hors d'usage et les casses de véhicules.
On distingue :
- UXa : Zone qui englobe des activités en zone mixte
- UXc : Zone à dominante commerciale
- UXt : Zone à dominante touristique
4 7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
L’avis domanial est rendu par application de la méthode par comparaison directe qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
La recherche des termes de comparaison se porte sur les cessions de TAB en Zone d’Activité commune d’Epannes sur la période entre 01/2017 et 05/2024.
Biens non bâtis – valeur vénale
N date mutation commune adresse cadastre surface terrain Prix HT Prix/m² HT Observations
1 8/12/2023 ZAE les Sablonnieres, Epannes X630 1966m² 29 490€ 15€/m² Vente par CAN
2 16/12/2020 ZAE les Sablonnieres, Epannes X646 3301m² 49 515€ 15€/m² Vente par CAN
3 24/03/2017 ZAE les Sablonnieres, Epannes X611/612 3512m² 70 000€ 19,93€/m² Vente par particulier sans TVA
moyenne 16,64€/m²
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
Les ventes de terrains ont été nombreuses ces dernières années sur les différentes zones d’activités économiques du Niortais (ZAE). Dans un contexte de raréfaction des terrains disponibles et de sobriété de la consommation des surfaces foncières, le prix de vente (au m²) est revu à la hausse en 2022.
5 Bien que les cessions passées des TAB de la ZAE des Sablonnieres reflètent l’ancien tarif de vente des terrains par la CAN à hauteur de 15€/m² HT, aujourd’hui, la CAN a rehaussé ses tarifs de cessions et le tarif de 30€/m² HT correspond à cette nouvelle offre.
Dans l’attente des premières cessions à ce tarif, l’analyse des dernières cessions réalisées ne traduit pas encore la hausse décidée. Cependant pour tenir compte du contexte le tarif haut arrondi à 20€/m² sera retenu.
Pour cette raison, la valeur vénale des 4 000m² de TAB est estimée à 20€/m² HT soit 80 000€.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 80 000 € HT.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de vente à 72 000 €.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
6 11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour la Directrice et par délégation,
Valérie SERVANT
Inspectrice des Finances Publiques
7
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.