Acte - 12493

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Acte - 12493 Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune de Bry. Lien du pdf (Acte - 12493)Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Justice et droit, Direction Générale des Finances Publiques

Direction régionale des Finances Publiques des Hauts-

de-France et du département du Nord

Pôle d’évaluation domaniale

82 avenue JF Kennedy

BP 70689

59033 LILLE cedex

Le 09/11/2023

Le Directeur régional des Finances publiques de

la Région Hauts de France et du Département du

Nord

à

Monsieur Le Maire

Commune de BRY

POUR NOUS JOINDRE

Affaire suivie par : Audrey FORTUNA

Courriel : audrey.fortuna@dgfip.finances.gouv.fr

Téléphone : 03 27 14 65 53

Réf DS:13394265

Réf OSE : 2023-59116-55572

AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE

La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr

Nature du bien : Immeuble de caractère exceptionnel

Adresse du bien : 17/19 rue de l’Église à Bry

Valeur : 382 000€ HT et hors frais éventuels, assortie d’une marge d’appréciation de 10 %

1

7302 - SD1 - CONSULTANT

affaire suivie par : Monsieur Bertrand FLAMENT

Commune de Bry

2 - DATES

de consultation : 17/07/2023

le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:

le cas échéant, de visite de l’immeuble : 07/09/2023

du dossier complet : 07/09/2023

3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE

3.1. Nature de l’opération

Cession :

Acquisition : amiable

par voie de préemption

par voie d’expropriation

Prise à bail :

Autre opération :

3.2. Nature de la saisine

Réglementaire :

Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :

Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)

3.3. Projet et prix envisagé

Évaluation rendue à titre officieux.

La cession est prévue pour une société dans le cadre d’un projet touristiques de chambres d’hôtes, salon de thé, ... Une clause d’usage sera insérée afin de préserver l'intérêt de redynamisation du centre bourg (le domaine n'est en effet pas classé au PLUi mais identifié en bâtiments et parc remarquables)

1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine

24 - DESCRIPTION DU BIEN

4.1. Situation générale

Bry est une commune de 419 habitants (donnée 2020) située dans le département du Nord, en région Hauts-de-France, à 14km de Valenciennes et 10 km de Le Quesnoy. Elle appartient à la CCPM (Communauté de communes du Pays de Mormal).

4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau

L’immeuble est situé en centre-bourg, juste à proximité de la Mairie.

4.3. Références cadastrales

L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :

Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle

Bry

U 373

17/19 rue de

l’Eglise

1283m2

Terrain bâti et

espace naturel

paysager pour le

surplus

U 374 8943m2

U 912 314m2

U 913 9m2

U 682p

Emprise de 60m2 environ à

extraire d’une contenance

totale de 1388m2

U 683p

Emprise à extraire de 470m2

environ d’une contenance

totale de 698m2 (la partie

supportant la brasserie est

exclue)

U 764p Emprise de 310 m² environ à extraire de 749m2

TOTAL

11 389m2 à extraire de

13 384m2 sous réserve

d’arpentage

34.4. Descriptif

Ces parcelles forment un tènement foncier unique sur lequel sied une maison de maître dit « Le Château ». Edifiée vers 1800 sur 3 niveaux dont un mansardé, extension latérale sur un niveau. Maçonnerie de briques et pierres, toiture ardoises, menuiseries bois simple vitrage partiellement remplacées par du PVC double vitrage. Le tènement à céder comporte également une dépendance de type garage avec 2 portes de grange + une porte de service.

La maison comprend :

Au RDC : vaste couloir desservant une grande cuisine équipée, un double séjour de 58m2, 3 pièces, un WC, un cellier et accès à l’étage. Dans l’extension, ancien logement comprenant une cuisine, une salle d’eau, une salle à manger. La partie principale dispose d’un certain cachet : parquet chevrons, carrelage ancien, rosaces au plafond, cheminée en marbre.

A l’étage : 5 chambres, 1 salle de bains, 1 WC, un balcon.

Au 2ème étage : grand grenier aménageable.

Présence d’une cave voûtée saine sur toute la surface contenant la chaudière au fioul datant de plus de 30 ans.

A l’extérieur, vaste parc arboré avec plan d’eau et accès rivière, clos par un mur d’enceinte. Allée en pavés avec un premier portail latéral permettant l’accès au garage. Un passage de 4m de large environ sera également créé afin d’accéder à la parcelle 764. Deuxième portail sur l’avant de la demeure.

Cet ensemble vacant depuis 2003 nécessiterait une importante rénovation : toiture, l’isolation également, les enduits présentent des fissures, les sanitaires et pièces d’eau sont également à revoir.

Le consultant indique un montant de charges d’énergie de 1500€/an uniquement pour un maintien « hors gel » de la structure. Le château a fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité en 2020, levé depuis. Seuls les chéneaux ont été révisés depuis l’acquisition de la commune.

4Surface VISUDGFIP :

Maison de 98m2 + maison de 284m2 réunies depuis+ caves de 12 et 84m2 + greniers de 9 et 222m2 Dépendances de 47 + 31 + 78 +9 m²

Surfaces constatées sur place : surface habitable correspondante et corroborée par la surface au sol soit 382m2 SH retenus, grenier de 182m2, cave non mesurée donc surface cadastrale retenue soit 96m2

Dépendance (garage) de 78m2

5 – SITUATION JURIDIQUE

5.1. Propriété de l’immeuble

Acquisition par la commune par acte 2021P04400 pour un ensemble plus vaste pour 550 000€

5.2. Conditions d’occupation

Evalué libre.

6 - URBANISME

6.1.Règles actuelles

Classement au plan local d'urbanisme intercommunal en zone N pour 70 % et UB pour 30 %.

6.2.Date de référence et règles applicables

PLUi approuvé par la CCPM. Zone de PPRi.

7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE

Au vu de la nature du bien, la méthode par comparaison a été retenue.

8 - MÉTHODE COMPARATIVE

8.1. Études de marché

8.1.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison

Recherche de ventes récentes sur les applications internes.

Critères : Recherches de maisons d’habitation >200m2 SH, construction avant 1950, présence de dépendances/grenier, dans un rayon de 10km. Les termes ont ensuite été visualisés puis sélectionnés selon leur typologie : grande bâtisse individuelle bourgeoise, avec cachet, de type manoir/château au sein d’un jardin/parc paysager

5La recherche a ramené 7 termes comparables avec une amplitude allant de 920€ à 2500€/m².

A noter que le terme 4, bien que sur la commune, comporte plusieurs bâtiments mais seul le bâtiment principal est repris au cadastre. Dès lors, la surface retenue est minorée et gonfle de manière artificielle le prix au m² et la moyenne. Moyenne sans ce terme : 1258€/m2

8.1.2.Autres sources externes à la DGFIP

Néant.

8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue

Termes privilégiés :

- N°6 car bien à évaluer et acquisition récente au sein d’un ensemble plus vaste (2 longères et dépendances en sus dont une longère non comptabilisée au cadastre)

- N°s 1 et 3 car même typologie « château » et villages de même nature (Saultain plus proche de Valenciennes toutefois, donc un peu plus côté)

- Le dernier terme présente également une valeur intéressante puisqu’il situe le bien avant rénovation par rapport à sa revente (terme 7 puis terme 5 après travaux).

Les termes privilégiés présentent donc une valeur oscillant entre 920€/m² et 1187€/m² proches de la valeur d’acquisition du bien en 2021.

Dès lors, en l’absence de travaux depuis cette date et au vu de l’origine récente, la valeur d’acquisition de 2021 peut être reconduite soit : 1000€/m² SH

1000 * 382 = 382 000€ HT et hors frais éventuels avec une marge de +/-10 % au vu de la conjoncture économique actuelle.

9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE– MARGE D’APPRÉCIATION

L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.

6

terme Ref. Cadastrales Commune Prix total observation

1 557//AA/16// SAULTAIN 21/01/2022 6541 400 manoir/château avec grand parc

2 2018P08849 221/AI 621 FAMARS 05/12/2018 2922 303

3 640//B/408//1240/407/1237 WARGNIES LE PETIT 25/06/2018 2288 355

4 BRY 05/11/2021 4156 220

5 447//B/6126// ONNAING 16/07/2021 1868 250

6 2021P04400 BRY 30/07/2021 14654 550

7 447//B/6126// ONNAING 15/06/2018 1868 250 920,00

moyenne

médiane

Ref.

enregistrement

Date

mutation

Surface

terrain

Surface habita

ble

Prix/m²

(surf. utile)

5924P03

2022P00814 475 000 1 187,50

462 500 1 526,40 château famars usage habitation / locatif

5924P01

2018P03341 364 362 1 026,37 grande propriété cloturée avec

cachet ancien

5924P01

2021P06128

116//U/

256//255/664/916/258/914/25

9/915

550 000 2 500,00

maison type château bon état +

bâtiments agricoles grange

étable et hangar pas de surfaces

dispo

5924P03

2021P06377 472 740 1 890,96 Grande maison bourgeoise

après rénovation

116 U 373 374 400 402 676

682 683 714 764 912 913 550 000 1 000,00

ensemble plus vaste par la

commune , immeuble à évaluer

maison dit le château + longère

5924P03

2018P04524 230 000 Grande maison bourgeoise avant

rénovation

1 435,89

1 187,50La valeur vénale du bien est arbitrée à 382 000 €.

Elle est exprimée hors taxe et hors droits.

Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de cession sans justification particulière à 343 000 € (arrondie).

La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.

Dès lors, le consultant peut, bien entendu, vendre à un prix plus élevé sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.

Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas.

12 - DURÉE DE VALIDITÉ

Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.

Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.

*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.

En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.

Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.

Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.

13 - OBSERVATIONS

L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.

Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.

Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.

714 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL

Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.

Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.

Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.

Pour le Directeur Régional des Hauts de France

et par délégation,

Audrey FORTUNA

Inspectrice des Finances Publiques

8

L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.