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Document publié le Mercredi 1 janvier 2025
Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Niortais - C36 02 2025 3)
Thèmes du document : Justice et droit, Aménagement du territoire, Données personnelles,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction Départementale des Finances Publiques de la Vienne
Pôle d’évaluation domaniale
11, Rue Riffault - B.P. 549
86 021 POITIERS Cedex
Courriel : ddfip86.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 13 décembre 2024
La Directrice départementale des Finances
publiques de la Vienne
à
CA du NIORTAIS
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Marianne PENTIER
Courriel : marianne.pentier1@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 05 49 00 85 76
Réf DS : 21656300
Réf OSE : 2024-79249-93825
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Terrain en zone d’activités économiques
Adresse du bien : Parc d'activités Le Luc Les Carreaux, Saint Gelais 79410
Valeur : 175 000€ HT assortie d’une marge d’appréciation de 10%
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT : CA DU NIORTAIS
affaire suivie par : Mme BELLOIR Magalie
2 - DATES
de consultation : 30 décembre 2024
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:
le cas échéant, de visite de l’immeuble :
du dossier complet : 30 décembre 2024
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé :
Cession d’une parcelle de 4081 m² à la société SCI TERRINFRA qui souhaite y transférer son activité.
Prix envisagé : 204050€ h.t soit 50€ h.t./m².
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale :
Saint Gelais : commune de 1270 habitants du Centre-Ouest de la France, située dans le département de la Vienne en région Nouvelle-Aquitaine.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
La Zone d'activités Le Luc-Les Carreaux se trouve sur les communes d'Echiré et Saint-Gelais au Nord de Niort, dans le département de Saint-Sèvres en région Nouvelle-Aquitaine.
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 La Zone d'activités Le Luc-Les Carreaux accueille les entreprises industrielles et logistiques souhaitant s'implanter proche de Niort en Nouvelle-Aquitaine.
Bénéficiant d'une bonne desserte, cette zone Le Luc-Les Carreaux se trouve à proximité de l'échangeur de l'A83, du futur contournement Nord de Niort et du chemin de fer aux Carreaux.
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie en m² Nature réelle
St GELAIS ZI 0235 Parc d’activités le Luc 4081 Terre
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble : COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION DU NIORTAIS ( CAN )
5.2. Conditions d’occupation : Libre
6 - URBANISME
Règles actuelles : Les parcelles à évaluer se situent en zone UX du PLUi-D approuvé le 8 février 2024
La zone Ux accueille majoritairement des
activités artisanales, industrielles, de commerces
et de services où sont aussi autorisés les dépôts
à l’air libre de matériaux divers dans le respect
des règles spécifiques.
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Méthode par comparaison : La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8. Études de marché
• Étude des termes de comparaison
Pour information : La CAN dispose d’une offre foncière sur 14 parcs et gère l’entretien des 8 parcs dont la commercialisation est terminée.
Pour chacun de ces parcs un prix de vente fixe est déterminé. Ce prix dépend de la commune sur laquelle se situe le parc et de la typologie de l’activité qui y est développée.
Les tarifs ont évolué dernièrement. En effet, sur le parc d’activités « Le Luc » les prix passent de 20- 25€/m² à 50€/m².
3 Anciens tarifs
Nouveaux tarifs proposés
• Recherche de cessions de terrains situés dans la zone Le Luc -Les Carreaux.
4
Dept Commune Adresse Zonage Date mutation Prix total ht Prix/m² HT
ZI 226 79 Saint Gelais Ux 16/06/2024 2311 43,27
ZI 268 79 Saint Gelais Ux 04/10/2023 1256 25,00
N 221 79 Echire Ux 05/06/2023 8938
ZI 244 79 Saint Gelais Ux 14125
23063 461260 20,00
N 222 79 Echire Ux 20/02/2020 319
ZI 256 Saint Gelais Ux 17981
18300 366000 20,00
ZH 172 79 Echire Ux 20/01/2021 2172 25,32
Moyenne 27
Médiane 25,00
Ref.
Cadastrales
Surface
terrain (m²)
Les grands
Ravards 100 000
Les grands
Ravards 31 400
Les grands
Ravards
Les grands
Ravards
Les grands
Ravards
Les grands
Ravards
rue des grands
ravards 55 000 8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
Ce nouveau tarif de 50€/m² n’a pas encore été pratiqué par la CAN.
Cependant une première cession en 2024 traduit cette augmentation des tarifs qui s’explique en partie par la raréfaction des terrains et l’évolution législative portée par la loi « Climat et résilience »P du 22/08/2021 qui a posé un objectif de zéro artificialisation nette à l’horizon de 2050.
La cession la plus récente sera donc retenue comme terme privilégiée, intervenue au tarif de 43€/m²
Dès lors le tarif retenu sera de : 43 € /m² soit pour une parcelle de 4081 m² une valeur vénale de :
175 483 €.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE– MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée 175 000 € (valeur arrondie).
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de vente sans justification particulière à 157 500 € .
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
5 11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour la Directrice Départementale des Finances
Publiques de la Vienne
et par délégation,
La responsable de la mission domaniale
Florence COUTON
Inspectrice Divisionnaire des Finances Publiques
6
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.