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Déliberation - 2022 162 Cession terrains rue Tillaud
Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune de Saintes.
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Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Institutions publiques,
Envoyé
en
préfecture
le 21/12/2022
Reçu
en
préfecture
le 21/12/2022
Publié
le
ET
ID
:017-211704150-20221215-2022_162-DE
CONSEIL
MUNICIPAL
DU
JEUDI
15
DECEMBRE
2022
Délibération DAFU/ER 2022 — 162 CESSION
DE
TERRAINS
RUE
TILLAUD
— PARCELLES
CADASTREES
SECTION
CN
820,822,
824,
825,
827p,
830
ET
831
Président
de
séance
: DRAPRON
Bruno,
Maire
Etaient
présents
: 25
DRAPRON
Bruno,
CHEMINADE
Marie-Line,
CALLAUD
Philippe,
BERDAI
Ammar,
TOUSSAINT
Charlotte,
BARON
Thierry,
BUFFET
Martine,
CAMBON
Véronique,
TERRIEN
Joël,
JEDAT
Günter,
CHANTOURY
Laurent,
DAVIET
Laurent,
ABELIN-DRAPRON
Véronique,
AUDOUIN
Caroline,
DEBORDE
Sophie,
GUENON
Delphine,
EHLINGER
François,
DEREN
Dominique,
BENCHIMOL-
LAURIBE
Renée,
MAUDOUX
Pierre,
MARTIN
Didier,
MACHON
Jean-Philippe,
ARNAUD
Dominique,
CATROU
Rémy,
MELLA
Florent
Excusés
ayant
donné
pouvoir
: 9
CARTIER
Nicolas
à DEBORDE
Sophie,
CHABOREL
Sabrina
à MAUDOUX
Pierre,
CREACHCADEC
Philippe
à CHEMINADE
Marie-Line,
DIETZ
Pierre
à BENCHIMOL-LAURIBE
Renée,
DELCROIX
Charles
à EHLINGER
François,
PARISI
Evelyne
à DRAPRON
Bruno,
ROUDIER
Jean-Pierre
à ARNAUD
Dominique,
TORCHUT
Véronique
à BERDAI
Ammar,
VIOLLET
Céline
à MACHON
Jean-Philippe
Absente
excusée
: 1
BETIZEAU
Florence
Secrétaire
de
séance
: DEBORDE
Sophie
Date
de
la convocation
: 08/12/2022
Date
de
publication
: ©
4 FC,
2042
Le
Conseil
Municipal,
Vu
le Code
Général
des
Collectivités
Territoriales,
Vu
le Code
Général
de
la Propriété
des
Personnes
Publiques,
Vu
la délibération
n°2018-150
du
Conseil
municipal
du
7 novembre
2018
relative
à la
désaffectation
et
au
déclassement
de
l’espace
vert
« PRU
le Vallon
» parcelles
cadastrées
section
CN
n°822,
824,
825,
827,
830,
831,
Vu
la délibération
n°2022-71
du
Conseil
municipal
du
19
mai
2022
relative
à la
désaffectation
et
au
déclassement
des
parcelles
cadastrées
section
CN
n°820
et
n°832,
Considérant
l'avis
du
pôle
d'évaluation
domaniale
n°
2022-17415-37561
du
10
juin
2022
joint
en
annexe
1,
Envoyé
en
préfecture
le 21/12/2022
Reçu
en
préfecture
le 21/12/2022
Publié
le
ET
ID
:017-211704150-20221215-2022_162-DE
Considérant le courrier
du
18
octobre
2022
de
proposition
d'acquisition
des
parcelles
CN
820,
822,
824,
825,
827p,
830
et
831
(plans
joints
en
annexes
2 et
3) par
le Groupe
MIRCO
Immobilier,
Considérant
la nécessité
de
conserver
une
bande
de
terrain
d'environ
190
m?
de
la parcelle
cadastrée
section
CN
n°827
afin
de
permettre
la réalisation
d’une
liaison
douce
qui
comprendra
également
la parcelle
CN
n°828
propriété
de
la ville
de
Saintes,
Considérant
la proposition
d'acquisition
du
Groupe
MIRCO
Immobilier
représenté
par
Monsieur
Miranda
Jean-Louis,
Président,
des
parcelles
listées
dans
le tableau
ci-dessous
pour
un
montant
de
278
00
€ (deux
cent
soixante-dix-huit
mille
euros)
net
vendeur
sans
conditions
suspensives
:
Référence
Superficie
en
m?
Adresse
du
bien
cadastrale CN
820
94
Avenue
Jourdan
CN
822
791
La
Grève
CN
824
842
La
Grève
CN
825
780
Rue
Garnier
Prolongée
CN
827p
Environ
738
75B
rue
Garnier
Prolongée
CN
830
748
Rue
Garnier
Prolongée
CN
831
2936
81
rue
Garnier
Prolongée
Total
Environ
6 929
Considérant qu’une
approche
qualitative
intégrant
les
enjeux
d'aménagement
durable
sera
privilégiée
pour
la composition
de
cette
extension
de
quartier
et
qu’une
attention
sera
apportée
à la
cohérence
du
projet
avec
l’image
générale,
le référentiel
urbain
du
quartier,
les
enjeux
environnementaux
et
les
contraintes
techniques
du
site
dans
le cadre
de
l'instruction
de
l’autorisation
d'urbanisme
à venir,
Considérant
que
la vente
est
conditionnée
à l'obtention
d’une
autorisation
d’urbanisme
cohérente
et
règlementaire,
Considérant
qu'il
s’agit
pour
la ville
de
Saintes
d’une
opération
strictement
patrimoniale
et
en
conséquence
non
soumise
à TVA,
Considérant
que
cet
accord
doit
être
concrétisé
par
un
acte
notarié,
Considérant
que
les
crédits
afférents
seront
inscrits
sur
le budget
principal
2023
au
chapitre
024
— fonction
01
— article
024
— service
TFON,
la réalisation
sera
titrée
au
chapitre
77
— fonction
810
- article
775
— service
TFON,
Après
consultation
de
la Commission
« Action
et
Développement
Durable
» du
jeudi
1°
décembre
2022, 15
décembre
2022
— 162
Cession
de
terrains
rue
Tillaud
- Parcelles
cadastrées
section
CN
820,822,
824,
825,
827p,
830
et
831
2/3
Envoyé
en
préfecture
le 21/12/2022
Reçu
en
préfecture
le 21/12/2022
Publié
le
ET
ID
:017-211704150-20221215-2022_162-DE
Ilest proposé au Conseil
Municipal
de
délibérer
:
-
Sur
la cession
des
parcelles
cadastrées
section
CN
820,
822,
824,
825,
827p,
830
et
831
pour
une
superficie
totale
d'environ
6
929
m?
pour
un
montant
de
278
000
€
(deux
cent
soixante-
dix-huit
mille
euros)
net
vendeur
au
Groupe
MIRCO
Immobilier
dont
le
siège
social
est
23
Cours
du
Chapeau
Rouge
33000
Bordeaux,
ou
à toute
personne
physique
ou
morale
pouvant
s’y
substituer,
- Sur
l'autorisation
donnée
au
Maire,
ou
à son
représentant,
pour
signer
tous
documents
relatifs
à cette
affaire
dont
les
frais
sont
à la
charge
de
l’acquéreur.
Le
Conseil
Municipal,
Après
en
avoir
délibéré,
ADOPTE
à l’unanimité
ces
propositions.
Pour
l’adoption
: 34
Contre
l’adoption
: 0
Abstention
: 0
Ne
prend
pas
part
au
vote
: 0
Les
conclusions
du
rapport,
mises
aux
voix,
sont
adoptées.
Pour
extrait
conforme,
Le
Maire,
La
secrétaire
de
séance,
Sophie
DEBORDE
En
application
des
dispositions
des
articles
R.421-1
à R.421-5
du
code
de
justice
administrative,
cette
décision
peut
faire
l’objet
d’un
recours
en
annulation
par
courrier
ou
par
l'application
Télérecours
citoyens
accessible
à partir
du
site
www.telerecours.fr
devant
le
Tribunal
Administratif
de
Poitiers
dans
un
délai
de
deux
mois
à compter
de
sa
publication.
15
décembre
2022
— 162
Cession
de
terrains
rue
Tillaud
— Parcelles
cadastrées
section
CN
820,822,
824,
825,
827p,
830
et831
3/3 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Liberté Égalité Fraternité Direction
Générale
Des
Finances
Publiques
Direction
Départementale
des
Finances
Publiques
de
LA
CHARENTE-MARITIME
Pôle
d'évaluation
domaniale
24,
avenue
de
Fétilly
17021
LA
ROCHELLE
CEDEX
téléphone
: 05
46
00
39
39
mél.
: ddfip17.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
POUR
NOUS
JOINDRE
Affaire
suivie
par
: Olivier
LE
ROY
Courriel
: olivier.leroy1@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone
: 05
46
50
4419
- 06
22
30
90
68
Réf
DS
: 8673529
Réf
OSE
: 2022-17415-37561
Envoyé
en
préfecture
le 21/12/2022
Reçu
en
préfecture
le 21/12/2022
Publié
le
ET
ID
:017-211704150-20221215-2022;
162-DE
FINANCES
PUBLIQUES
Le 10/06/2022
Le
Directeur
départemental
des
Finances
publiques
de
LA
CHARENTE-MARITIME
oo
Monsieur
le Maire
de
la commune
de
Saintes
AVIS
DU
DOMAINE
SUR
LA
VALEUR
VÉNALE
Nature du bien :
Parcelles
en
nature
de
terrain
nu
à bâtir
Adresse
du
bien
:
Rue
Raymond
Tillaud/Rue
Jean
Poilane
-
17100
SAINTES
Valeur
:
264
000
€,
assortie
d'une
marge
d'appréciation
de
10
%
(des
précisions
sont
apportées
au
$ 9
- détermination
de
la valeur)
Envoyé
en
préfecture
le 21/12/2022
Reçu
en
préfecture
le 21/12/2022
Publié
le
ET
ID
:017-211704150-20221215-2022_162-DE
1-
SERVICE
CONSULTANT
Commune
de
SAINTES
affaire
suivie
par
: Mme
Élodie
ROBINET
— 05
46
92
34
76
2-
DATE
de
consultation
: 11/05/2022
de
délai
négocié
: sans
objet
de
visite
: du
bureau
de
dossier
en
état
: 11/05/2022
3 -
OPÉRATION
SOUMISE
À L'AVIS
DU
DOMAINE
3.1.
Nature
de
l'opération
Cession 3.2.
Nature
de
la saisine
Réglementaire 3.3.
Projet
et
prix
envisagé
La
commune
envisage
la
cession
de
parcelles
de
réserves
foncières
à Un
promoteur
aménageur
afin
d'y
construire
des
logements
de
diversification
excluant
des
logements
locatifs
sociaux.
4 -
DESCRIPTION
DU
BIEN
4.1.
Situation
générale
La
parcelle
visée
par
l'opération
est
située
à l'est
de
la ville
de
Saintes,
2è"e
agglomération
de
la
Charente-Maritime
avec
environ
25
000
habitants
à 70
km
de
La
Rochelle
et
à environ
130
km
de
Bordeaux.
Elle
est
desservie
par
l'autoroute
A10.
4.2.
Situation
particulière
- environnement
- accessibilité
- voirie
et
réseau
Parallèle
à l'avenue
Jourdan
sur
la rive
droite
de
la Charente,
la parcelle
longe
la rue
Raymond
Tillaud.
À
l'est
du
territoire
communal,
quasiment
en
sortie
de
ville,
elle
situe
à
proximité
de
l'échangeur
de
la
N141
qui
mène
à Cognac
et
de
la
D150
vers
Saint-Jean-d'Angély.
CHR
Envoyé
en
préfecture
le 21/12/2022
Reçu
en
préfecture
le 21/12/2022
Publié
le
ET
ID
:017-211704150-20221215-2022_162-DE
4.3.
Références
Cadastrales
L'immeuble
sous
expertise
figure
au
cadastre
sous
les
références
suivantes
:
Commune
Parcelle
Adresse/Lieudit
Superficie
Nature
réelle
CN
n°820
Rue
Raymond
Tillaud
94
m?
CN
n°825
Rue
Raymond
Tillaud
780
m°?
CN
n°822
Rue
Raymond
Tillaud
791
m?
SAINTES
CN
n°830
Rue
Raymond
Tillaud
748
m°?
Terrain
à bâtir
CN
n°827
Rue
Jean
Poilane
928
m?
CN
n°824
Rue
Jean
Poilane
842
m?
CN
n°831
Rue
Jean
Poilane
2
936
m°?
TOTAL
7119
m?
m?
4.4.
Descriptif
Les
parcelles
se
répartissent
sur
deux
rues.
Quatre
d'entre
elles
(CN
n°
820,
825,822
et
830),
pour
une
superficie
de
2 413
m?,
sont
accessibles
par
la rue
Raymond
Tillaud
et
trois
autres
(CN
n°
827,
824
et
831)
forment
une
unité
foncière
de
4 706
m°
accessible
uniquement
à partir
de
la parcelle
CN
n°
831
par
la rue
Jean
Poilane
à l'est
et
par
la rue
Garnier
Prolongée
au
sud,
les
parcelles
CN
n°
827
et
824
étant
enclavées.
Ces
deux
blocs
fonciers
sont
séparées
par
une
noue,
(parcelles
CN
n°
826,
823
et
829)
propriété
de
la
commune
de
Saintes.
L'ensemble
parcellaire
est
le résultat
d’une
recomposition
foncière.
La
viabilisation
est
assurée
par
la
commune
jusqu'à
la
périphérie
du
tènement
où
les
compteurs
sont
installés.
Ce
sont
donc
des
parcelles
non
viabilisées
mais
avec
des
réseaux
à
proximité.
Les
travaux
de
branchement
et
d'extension
de
la viabilisation,
ainsi
que
la création
des
voiries
secondaires
et
tertiaires,
seront
à la
charge
de
l'acquéreur.
Envoyé
en
préfecture
le 21/12/2022
Reçu
en
préfecture
le 21/12/2022
Publié
le
ET
ID
:017-211704150-20221215-2022_162-DE
mn
FE
Partie
NORD
Accès
rue
Raymond
Tillaud
|} (el
CA
4
tu
ON
CAL
L'ensemble
parcellaire
présente
une
topographie
très
marquée
avec
une
noue
entre
les
deux
blocs.
or
PROFIL
ALTIMÉTRIQUE
X
30
£ 25
|
è 8 £ 20
D
bn.
|
15T
T
0
50
100
Distance (m)
Distance
totale
: 153
m
Dénivelé
positif:
8,85
m
Dénivelé
négatif
: -4,31
m
Penta
moyenne
: 8 %
Plus
forte
pente
: 25
54
Relevé
n°
1 -
ligne
jaune
du
nord
au
sud
22 21 20
ù
19 18 17
Altitude (m)
15
147
0
50
100
Distance
(m)
Distance
totale
: 106
m
Dénivelé
positif:
5,44
m
Dénivelé
négatif
: -6,83
m
Pente
moyenne
: 12
5%
Plus
forte
pente
: 76
5
Relevé
n°
2 -
ligne
rouge
du
nord
au
sud
PROFIL
ALTIMÉTRIQUE
x
217 20
à
i
|
E
19
|
£
17
TN
16
=
157
T
T
T
T
T
T
T
T
T
1
0
10
20
30
40
50
60
70
50
90
Distance
(m)
m
Dénivelé
positif
: 3,02
m
4,76
m
Pente
moyenne
: 8 %
us forte
pente
: 33
%
Relevé
n°
3 ligne
bleue
du
nord
au
sud
Distance
total
Dénivelé
négati
Envoyé
en
préfecture
le 21/12/2022
Reçu
en
préfecture
le 21/12/2022
Publié
le
ET
ID
:017-211704150-20221215-2022_162-DE
La
commune
prévoit
de
conserver
environ
190
m°
de
la parcelle
CN
n°
827
pour
permettre
un
cheminement
piéton
dans
la
continuité
de
la
parcelle
CN
n°
828
et
le
long
des
parcelles
CN
n°
590
et
589.
A| Vue
à partir
de
la rue
Raymond
Tillaud
Vue à partir de
la rue
Garnier
Prolongée
Vue
de
la rue
Jean
Poilane
LL 4,5. Surfaces du bâti Sans objet 5 - SITUATION JURIDIQUE 5.1. Propriété de l'immeuble Les parcelles sont la propriété de la ville
de
Saintes.
5.2.
Conditions
d'occupation
Estimée
libre
d'occupation.
Envoyé
en
préfecture
le 21/12/2022
Reçu
en
préfecture
le 21/12/2022
Publié
le
ET
ID
:017-211704150-20221215-2022_162-DE
6 -
URBANISME
6.1.Règles
actuelles
La
parcelle
se
situe
dans
la zone
UB
du
P.L.U.
approuvé
le 20/12/2013,
modifié
le 29/06/2015,
le
15/11/2017
et
le
11/01/2021
qui
" se
décline
en
quatre
sous-secteurs
dont
le
secteur
UBb
:
- Le
sous-secteur
UBb
correspondant
au
tissu
pavillonnaire
constitué
après
guerre,
fortement
hétérogène
car
densifié
et
présentant
encore
un
potentiel
de
densification
majeur
en
lien
avec
sa
situation
proche
de
l'hypercentre
et
des
axes
majeurs
de
communication
desservis
par
les
transports
en
commun.
Selon
le règlement
du
PLU,
la zone
UB
b dans
laquelle
sont
localisées
les
parcelles,
les
constructions
doivent
s'implanter
à l'alignement,
à la
limite
qui
s'y
substitue
ou
à une
distance
au
moins
égale
à 5
mètres
des
voies
et
emprises
publiques.
On
identifie
à partir
des
photographies
produites
par
le consultant
la présence
des
compteurs
laissant
présager
d’une
viabilisation
aisée.
Parcelles
CN
n° 820,
822
et 830.
6.2.Date de référence
et
règles
applicables
P.L.U.
approuvé
le
20/12/2013,
modifié
le
29/06/2015,
le
15/11/2017
et
le
11/01/202.
7 - MÉTHODE
D'ÉVALUATION
Il sera
utilisé
la méthode
de
la comparaison
directe
consistant
à déterminer
une
valeur/m?
à partir
des
ventes
de
termes
similaires
où
approchants
en
termes
de
configuration,
de
zonage,
etc,
et
à
appliquer
cette
valeur/m?
au
bien
immobilier.
Compte
tenu
de
la configuration
particulière
de
l'ensemble
parcellaire,
avec
un
bloc
foncier
au
nord
de
la noue
centrale,
composée
de
4 parcelles
donnant
directement
sur
la rue
Raymond
Tillaud
et
une
accessibilité
immédiate
aux
réseaux
(des
compteurs
sont
déjà
installés)
et
un
bloc
parcellaire,
plus
grand,
au
sud
de
la
noue,
où
une
seule
parcelle
(CN
n°
831)
est
à
proximité
des
réseaux
et
de
la
voirie
existante,
mais
avec
une
topographie
plus
marquée,
et
deux
parcelles
enclavées
dont
l'accès
ne
peut
s'envisager
qu'avec
la parcelle
CN
n°
831,
il sera
réalisé
une
approche
distincte
entre
les
deux
blocs.
Le
bloc
au
nord
sera
évalué
par
parcelle
avec
une
décote
par
zone
afin
de
prendre
en
compte
la
longueur
des
parcelles
qui
s'étirent
vers
la
noue
centrale.
S'agissant
d'une
vente
en
bloc
de
plusieurs
parcelles
dans
le
cadre
d’un
projet
d'aménagement,
il
sera
réalisé
un
abattement
pour
vente
en
bloc.
Quant
au
bloc
localisé
au
sud,
il sera
appréhendé
dans
sa
globalité,
en
tant
que
grande
superficie
à
aménager,
les
parcelles
CN
n°
827
et
824
étant
indissociables
de
la
parcelle
CN
n°
881.
Envoyé
en
préfecture
le 21/12/2022
Reçu
en
préfecture
le 21/12/2022
Publié
le
ET
ID
:017-211704150-20221215-2022_162-DE
8 -
DÉTERMINATION
DE
LA
VALEUR
: MÉTHODE
COMPARATIVE
8.1.
Études
de
marché
8.1.1.Sources
et
critères
de
recherche
- Termes
de
référence
- Parcelles
au
nord
rue
Raymond
Tillaud. Une
étude
a été
réalisée
le 08
juin
2022
sur
la parcelle
cadastrée
CN
n°
832
située
en
face
des
parcelles
à
évaluer
rue
Raymond
Tillaud.
Cette
parcelle
de
510
m?,
sur
le
même
zonage
offre
les
mêmes
caractéristiques
que
celle
du
" bloc
nord
".
Elle
sera
reprise
intégralement.
Seule
l'analyse
finale
différera.
PORTA
.
| | Périmètre
de
recherche
Adresse
20 r
raymond
tilaud,
17100,
Saintes
_ comespondant
à la
référence
cadastiale
: 17
415
/ 000
CII
0832
À
Périmètre
géographique
: 6000
m autour
fe
À
K RO:
fs
Période
de
recherche
| | De
09/2019
a 01/2022
Caractéristiques
du
bien
rie]
1
L
Hon
bâti
Terrain
à bâtir
;
fl
Surface
du terrain
: de
400
à 750
m°
@
JE
5
|
Ÿ
LUZ
j
Rappel
des
critères
de
recherche
12
®
©
LES
| Surface
| Prix
total
CÉTENEES
DATI
CET
(LS)
EL
|
|
l
TE)
Adresse
LS
Nature
de
bien
(Nature2)
Terrain
à bâtir
non
viabilisé
mais
viabilsable
vendu
par
SARL.
Grevé
des
servitudes
AS1.
Situé
dans
le périmètre
d'une
OAP.
Zone
d'extension
pavillonnaire
des
hameaux.
91
RUE
GEORGES
1
AASIZEIS811I
uBh
SAINTES
DESCLAUDE
23/09/2019
700
48
000
68,57
Terrain
à bâtir
vendu
par
SCI.
SDP
autorisée
de)
20/09/2019
416
57
000
137,02]
200
m°.
En
botissementen
zone
pavillonnaire
récent
|
16 IMP
DU
MOULIN
DE
2
|aisiDRE235
|
UBc
|
SAINTES
|GERRY
Terrain
à bâtir
vendu
par
SAS,
SDP
200
m°
21/10/2020
472
52
500)
111,23
dans
un
lotissement.
Secteur
ouvert
à
l'urbanisation
à dominante
résidentielle
28
À RUE
DU
PETIT
3
|415/CSI361//
AU
SAINTES
GOUDRET
28
G RUE
DU
PETIT
Terrain
à bâtir
vendu
par
SAS,
SDP
200
m?
4 lasncsaser | au | saintes POODREr
onorzote
|
467
56 040
120
An
RAR
SARes
Terrain
à bâtir
dans
le périmètre
d'un
site
5
laisncvaosn
|
uBc
|
SAINTES
|28RUEDE
PROVENCE
|
24/07/2020
|
617
42000!
68,07
em
Ab
Terrain
à bâtir
vendu
par
SAS,
SDP
319
m°
6
lasvaursen
|
AU
|
SAINTES
|
MAGEZY
2310172020
|
41
46079)
112,12
AN
ne
Terrain
à bâtir
vendu
par
SAS,
SDP
319
m°
2 laisuaursen
|
AU |
SAINTES
|
MAGEZY
18H412020
| 448
54800!
122,32
A vanau
par SAS
Terrain
à bâtir
non
viabiisé
mais
viabilisable,
|
8
Lasrnear
|
uBh
|
SAINTES
|MouuNDEPERAUD
|
oxo720m0
|
626
43000
81,9
ne
nets
9
[aisrzonon
|
uBc
|
sanres
|ÉE
TERRIER
DES
18noro1s
|
738
60000!
81,8
Terrain
à bâtir
en
SPR
|
Terrain
à bâtir
borné,
alimenté
en
eau,
gaz,
10
laiscnres2
|
UBh
|
SAINTES
[RUE
JEAN
POILANE
atiot/2020
|
477
51000!
108,92|
électricité
et réseaux
de
collecte
des
eaux
usées.
100,945 Moyenne 109,075 Médiane
On
relèvera
que
le prix
de
vente
moyen
des
terrains
non
viabilisés
s'établit
à 74,96
€/m?
alors
que
celui
des
terrains
viabilisés
est
de
118,27
€/m?.
Envoyé
en
préfecture
le 21/12/2022
Reçu
en
préfecture
le 21/12/2022
Publié
le
ET
ID
:017-211704150-20221215-2022_162-DE
Concernant
ces
parcelles,
les
réseaux
étant
à proximité,
seuls
les
coûts
de
branchement
et
d'extension
des
réseaux
seront
à la
charge
de
l'acquéreur.
Néanmoins,
la profondeur
des
parcelles
justifient
une
évaluation
par
zone.
Des
opérations
de
vente
de
parcelles
en
lotissement
sont
intervenues
en
fin
d'année
2021
suite
à la
commercialisation
de
zones
aménagées
en
zone
AU
et
destinées
à recevoir
des
logements.
Les
deux
lotisseurs
( lotisseur
de
l'Ouest
et
Foncier
Conseil)
proposent
des
terrains
viabilisés
à un
prix
moyen
de
128,95
€/m2.
Les
actes
ne
figurant
pas
encore
dans
les
applications
cadastrales,
les
données
sont
issues
des
déclarations
d'intention
d'Aliéner
transmises
au
service
du
domaine.
Biens
non
bâtis
- valeur
vénale
commune
surface
terrain
/|
urba-
:
+
c.
N|
Date
DIA
ndfesce
cadastre
SdP
nlsmie
Prixen€
|
Prix/m
Observations
Rue
du
petit
Coudret
-|
415//CS/
=
ana
;
ta
1 |
01/12/2021
SAINTES
375a
375
AU
50
000
133,34
|
Terrain
à
bâtir
en
lotissement.
Viabilisé
Rue
du
petit
Coudret
-|
415//AI/
LR
pas
h
Lt
2 |
01/12/2021
SAINTES
375b
327
AU
45645
139,59
|
Terrain
à
bâtir
en
lotissement.
Viabilisé
3 |
2711/2021
| 1
imp
Cel
Bitrame
- SAINTES
AIDE
382
au
|
49900
|
130,63
|
Terrain
à bâtir
en
lotissement.
Viabilisé
415/JDE/
.
tes
20/12/2021
|
Av.
JFK
-
SAINTES
307/308
71
AU
79
800
112,24
2
parcelles
en
lotissement
viabilisées
moyenne
|
128,95
Cette
moyenne
de
128,95
€/m?,
issue
de
données
récentes,
traduit
une
tendance
inflationniste
des
prix
de
terrains
en
lotissement
sur
le
secteur
de
Saintes.
Cependant,
on
relèvera
également
que
ces
prix
répercutent
les
frais
de
gestion,
de
communication
et
de
publicité
des
aménageurs/lotisseurs.
Ces
coûts
subissant
également
une
inflation
contribuent
à
l'augmentation
des
prix
des
terrains.
On
notera
également
que
ces
parcelles
n'offrent
qu'une
petite
superficie
inférieure
à 400
m?,
ce
qui
n'est
pas
le
cas
des
parcelles
visées
par
la
présente
évaluation.
Au
regard
de
ce
qui
précède,
il est
retenu
la moyenne
de
100,95
€ qui
apparaît
comme
un
compromis
entre
les
terrains
viabilisés
et
les
terrains
non
viabilisés.
Cette
valeur
de
100,95
€/m?
correspond
à un
coût
de
viabilisation
de
34,65
%
que
l'on
situe,
en
général
dans
une
fourchette
comprise
entre
20
et
35
%,
selon
la configuration
et
la topographie,
du
prix
de
revient
d'un
terrain
viabilisé.
En
l'occurrence,
la topographie
constituant
une
moins-value
évidente,
il apparaît
pertinent
de
retenir
un
coût
de
viabilisation
et
d'aménagement
élevé.
Pour
information,
la ville
de
Saintes
a vendu:
- le
01/12/2015
un
terrain
à bâtir
de
473
€ avec
la voirie
et
les
réseaux
en
limite
de
parcelle
rue
Jean
Poilane
pour
un
prix
de
42
570
€,
soit
90
€/m?,
- le
04/06/2018
un
terrain
à bâtir
de
495
m?
avec
voirie
et
réseaux
en
limite
de
parcelle,
rue
Garnier
Prolongée
pour
42
000
€
soit
84,85
€/m°.
Principe
de
l'évaluation
par
zone
des
parcelles
en
longueur
: La
parcelle
est
divisée
en
trois
zones
avec
un
abattement
de
50
%
sur
la
deuxième
zone
et
de
75
%
sur
la
troisième
et
dernière
zone.
La
valeur
retenue
en
tant
que
valeur
de
référence
est
arrondie
à 101
€/m°.
PARCELLES
SNS
CNne822
|
CN°
830
Pres
874
m°
791
m°
748
m°
ère
zone
292
m?
264
m?
250
m2?
Valeur
à 101
€/m?
29
492,00
€ |
26
664,00
€ |
25
250,00
€
2ème
zone
291
m2
264
m?
249
m?
Valeur
à 50,5
€/m?2
14
695,50
€
| 13
332,00
€ |
12
625,00
€
ème
zone
291
m?
263
m?
249
m?
Valeur
à 25,25
€/m?
7 347,75
€ |
6640,75€
|
6 312,50
€
Valeur
totale
51
535,25
€ |
46
636,75
€ | 44
187,50
€
Valeur
de
l'ensemble
142
359,50
€
Envoyé
en p
» le 2112/2002
R
er
pré
12/2022
°
S
Publié
le
KK
ID:
017-211704150-20221215-2022
162-DE
8.12.Sources
et
critères
de
recherche
- Termes
de
référence
- Parcelles
au
sud,
rue
Garnier
Prolongée
et
Jean
Poilane.
Les
recherches
de
termes
de
comparaison
ont
été
réalisées
à partir
des
applications
"estimer
un
bien”,
GEOFONCIER
et
de
l'application
“BNDP"
sur
une
période
allant
de
janvier
2016
à
2021.
Cette
recherche
sur
les
terrains
de
grande
superficie
(<
1000
m2)
n’a
permis
de
recenser
que
peu
de
termes.
Biens
non
bâtis
- valeur
vénale
date
commune
surface
terrain
/
| urba-
.
Le
.
N
mutation
adresse
cadastre
SdP
nisme
Prix
en
€
Prix{m
Observations
1
rue
du
Boistailiis
—|
415//CR}
Parcelte
en
bordure
de
ligne
de
chemin
1
[24/1/2016
| cars
g12
|
2765
uBb
|
70000
|
25,82
de
fer.
Non
viabilisé.
a
Parcelles
destinées
à la
création
d’un
2
lasjogp2020
| Chemin
de
Magezy
|
#IS/IA
| 22424
AU
|
655804
|
20,65
|
lotissement
de
maisons
individuelles,
SAINTES
783
à 827
acquis
par
SAS.
Inscrit
dans
OAP.
5, chemin
de
la Basse
Bauche
| 415//AL/
3 }
06/01/2017
2413
UBb
52
000
21,55
Terrain
à bâtir
non
viabilisé.
- SAINTES
443
Vendu
par
fa commune
de
Saintes
à
Rue
du
quatre
septembre
|
415//BD/
SARL
suite
à désaffectation
des
4 |
sujosr2ot8
| ia
cainTes
sg2jes
| 11
276
Usb
|
507420
|
45,00
terrains
sportifs.
Vendu
suivant
estimation
du
Domaine,
Terrain
vendu
par
EPFNA
à SNC
Foncier
Conseil(Fitiale
de
Nexity)
en
415//DE//
+
:
272/273/
vue
de
faire
un
lotissement
153
25189
AU
616183,32
24,47
|
logements
individuels
et
collectifs
avec
12
%
de
logements
sociaux.
74
parcelles
à
bâtir
. Ces
parcelles
sont
revendues
en
moyenne
à 130
€/m?.
5 |
30/10/2020
|
Sur
Moreau
Av
}FK
275/2762
77
moyenne
29,20
médiane
24,47
Les
termes
n°
2 et
5, bien
que
classés
en
zone
AU,
présentent
les
mêmes
caractéristiques
que
les
termes
en
zone
UB
et
seront
intégrés
dans
la
liste
des
termes
de
comparaison.
Si l'on
exclut
le terme
n°
1 qui
n'autorise
pas
la construction
de
logements,
on
obtient
un
prix
moyen/m?
de
30,17
€.
8.1.3,Autres
sources
La
Commune
de
Saintes
a fait
l'acquisition
de
parcelles
par
exercice
du
droit
de
préemption
urbain
renforcé
suite
à la
réception
d'une
Déclaration
d'intention
d'Aliéner
(DIA)
le 09/06/2021.
Cette
DIA
portaient
sur
trois
parcelles
situées
en
zone
UBb
d'une
superficie
totale
de
22
747
mÂ
pour
un
prix
de
530
000
€,
soit
23,30
€/m?.
L'évaluation
réalisée
le 26/07/2021
lors
de
cette
acquisition
estimait
l’ensemble
parcellaire
à
490
000
€]m?
soit
21,55
€/m?.
Il est
précisé
que
ce
parcellaire
présentait
une
configuration
justifiant
un
prix
inférieur
de
15
%
environ
à celui
du
marché
immobilier
local.
8.2.
Analyse
et
arbitrage
du
service
- valeurs
retenues
Ces
parcelles,
sauf
la parcelle
CN
n°
820
de
94
m?
qui
ne
figurait
pas
dans
la demande,
avaient
déjà
fait
l'objet
d'une
évaluation
le
09/04/2018.
L'évaluation
ne
portait
que
sur
une
superficie
de
7
025
mi. La
valeur
vénale
retenue
était
alors
de
274
000
€,
soit
38,98
€/m?
(différence
liée
aux
arrondis)
avec
une
marge
de
20
% (à
la baisse)
afin
de
tenir
compte
de
la configuration
du
terrain
et
de
la grande
superficie. Les
parcelles
au
nord,
estimées
individuellement,
sont
évaluées
à 142
359,50
€.
Il est
appliqué
un
abattement
pour
vente
en
bloc
de
10
%,
ce
qui
permet
d'évaluer
la
valeur
vénale
de
l'ensemble
à
128
123,55
€
arrondie
à 128
000
€.
ID: 017-211704150-20221215-2022
162-DE
Les
parcelles
au
nord
de
la noue
offrent
une
façade
tout
le long
de
fa rue
Raymond
Tillaud,
contrairement
à celles
au
sud
de
la noue,
où
seule
la parcelle
CN
n°
831
permet
un
accès
à la
voirie
par
les
rues
Garnier
Prolongée
et
Jean
Poilane.
De
plus
les
parcelles
CN
n°
827
et
828
seraient
enclavées
si on
ne
les
considérait
pas
comme
formant
une
unité
avec
la parcelle
CN
n°
831.
Cette
approche
conforte
l’idée
que
ces
trois
parcelles
doivent
être
considérées
comme
une
seule
unité
foncière,
évaluée
en
tant
que
telle,
c'est-à-dire
comme
une
parcelle
de
grande
superficie
à
aménager. Dans
ces
conditions,
l'ensemble
des
parcelles
au
sud
est
évalué
sur
la base
du
prix
moyen
de
30,17
€Jm?.
Il est
rappelé
que
la commune
souhaite
conserver
environ
190
m°
de
la parcelle
CN
n°
827.
L'évaluation
de
ce
bloc
foncier
portera
donc
sur
4
516
m°.
(4
706
m°?
- 190
m2?)
x 30,17
€/m?
= 136
247,72
arrondi
à 136
000
€.
La
valeur
vénale
totale
est
évaluée
à 264
000
€,
soit
pour
l'ensemble
des
parcelles,
une
valeur
de
38,10
€/m°.
La
différence
de
10
000
€ avec
l'évaluation
réalisée
en
2019
tient
au
fait
que
la moins-value
liée
à la
topographie
n'avait
pas
été
intégrée
dans
la valeur
vénale
mais
dans
une
marge
de
négociation
de
20
%.
10
Envoyé
en
préfecture
le 21/12/2022
Reçu
en
préfecture
le 21/12/2022
Publié
le
ID
: 017-211704150-20221215-2022_162-DE
9 -
DÉTERMINATION
DE
LA
VALEUR
VÉNALE
— MARGE
D'APPRÉCIATION
L'évaluation
aboutit
à la
détermination
d'une
valeur,
éventuellement
assortie
d'une
marge
d'appréciation,
et
non
d'un
prix.
Le
prix
est
un
montant
sur
lequel
s'accordent
deux
parties
où
qui
résulte
d'une
mise
en
concurrence,
alors
que
la
valeur
n'est
qu'une
probabilité
de
prix.
La
valeur
vénale
du
bien
est
arbitrée
à 264
000€.
Cette
valeur
est
assortie
d'une
marge
d'appréciation
de
10
% portant
la valeur
minimale
de
vente
sans
justification
particulière
à 238
000
€
(arrondie).
Les
collectivités
locales
et
leurs
établissements
publics
peuvent
s'affranchir
de
cette
valeur
par
une
délibération
ou
une
décision
motivée
pour
vendre
à
Un
prix
plus
bas.
Elles
ont
également
la possibilité
de
vendre
à un
prix
plus
élevé
sans
formalité
particulière.
La
valeur
vénale
est
exprimée
hors
taxe,
hors
droits
et
hors
frais
d'agence
éventuellement
applicables
sauf
si
ces
derniers
sont
à
la
charge
du
vendeur.
10
- DURÉE
DE
VALIDITÉ
Cet
avis
est
valable
pour
une
durée
de
18
mois.
11
- OBSERVATIONS L'estimation
est
réalisée
sur
la base
des
éléments
en
possession
du
service
à la
date
du
présent
rapport. Il
n'est
pas
tenu
compte
des
surcoûts
éventuels
liés
à
la
recherche
d'archéologie
préventive,
de
présence
d'amiante,
de
termites
et
des
risques
liés
au
saturnisme,
de
plomb
ou
de
pollution
des
sols. Une
nouvelle
consultation
du
service
du
Domaine
serait
nécessaire
si l'opération
n'était
pas
réalisée
dans
le délai
ci-dessus
ou
si les
règles
d'urbanisme,
notamment
celles
de
constructibilité,
ou
les
conditions
du
projet
étaient
appelées
à
changer.
Aucun
avis
rectificatif
ne
peut,
en
effet,
être
délivré
par
l'administration
pour
prendre
en
compte
une
modification
de
ces
dernières.
Pour
le Directeur
départemental
des
Finances
publiques
et
par
délégation,
la Responsable
de
la mission
Domaine
et
Politique
Immobilière
de
l'État,
Noëlle
VIAUD
L'enregistrement
de
votre
demande
à fait
l’objet
d’un
traitement
informatique.
Le
droit
d'accès
et
de
rectification,
prévu
par
la
loi
n°
78-17
modifiée
relative
à
l'informatique,
aux
fichiers
et
aux
libertés,
s'exerce
auprès
des
directions
territorialement
compétentes
de
la Direction
Générale
des
Finances
Publiques.
ID :017-211704150-20221215-2022_162-DE Envoyé en préfecture
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préfecture
le 21/12/2022
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211704150-20221215-2022_162-DE Envoyé en préfecture le
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Reçu
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Publié
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: 017.
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