Déliberation - Delib2025 1912 08 ZAD

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Déliberation - Delib2025 1912 08 ZAD Document publié le Mercredi 1 janvier 2025 par la commune de Lormont. Lien du pdf (Déliberation - Delib2025 1912 08 ZAD)Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Démocratie locale et participation citoyenne, 2025/

FG/CD

DÉPARTEMENT de la GIRONDE

ARRONDISSEMENT de BORDEAUX

Commune de LORMONT

‐‐‐‐‐

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

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DÉLIBÉRATION DU CONSEIL MUNICIPAL

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Séance ordinaire du VENDREDI 19 DÉCEMBRE 2025

L’an deux mille vingt cinq, le vendredi dix-neuf décembre à dix-huit heures,

le conseil municipal de la commune LORMONT, s’est réuni au lieu ordinaire de ses séances sous la présidence de Monsieur Jean TOUZEAU, dûment convoqué le

12 décembre 2025.

La séance est ouverte au public.

Présent·es :

Jean TOUZEAU, Philippe QUERTINMONT, Yasmina BOULTAM,

Grégoric FAUCON, Jannick MORA, Stéphane PÉRÈS DIT PEREY ,

Josette BELLOQ, Jean-Noël GOETZ, Marielle DESCOUBES SIBRAC

Jeoffrey RUIZ, Maférima DIAGNE, Sylvie JUQUIN, Jean-Claude FEUGAS, Vincent COSTE, Maria Del Pilar RAMIREZ, Olivier MARTIN,

Valdemar CAMARINHA FÉLIX, Maud LEBLOIS, Marouane ACHRIT,

Céline BOUTE, Nicolas LE BIGOT, Gemma VERSCHUUR, Levent OZKAN, Audrey DA SILVA, Serge BLÜGE, Richard UNREIN, Mathieu BORDENAVE, Mónica CASANOVA.

Absent·es excusé·es ayant donné procuration :

Tayeb BARAS (procuration à JN Goetz), Keziban YILDIZ (procuration à

M. Descoubes Sibrac), Karima TAJRI (procuration à M. Leblois),

Marie-José SALLABER (quitte la séance à 18h42 - procuration à C. Boute).

Absent·es

Eric LEROY , Julie RECHAGNEUX, Stéphanie HARTUNG

Conseillers en exercice : 35

Nombre de présents : 28

Nombre de votants : 32

(quorum 18)

N° 2025/19.12/08

URBANISME – POLITIQUE DE LA VILLE

CRÉATION D’UNE ZONE D’AMÉNAGEMENT DIFFÉRÉ (ZAD)

PAR BORDEAUX MÉTROPOLE – PORTE DES HAUTS DE GARONNE : AVIS DE LA COMMUNE DE LORMONT

Monsieur Nicolas LE BIGOT est désigné en qualité de secrétaire de séance.

Page 1/7Délibération du conseil municipal du 19 décembre 2025- N° 2025/19.12/08

Philippe QUERTINMONT, adjoint au projet de ville, à la politique de la ville et à l’urbanisme explique aux membres de l'assemblée délibérante que :

1 - Les portes métropolitaines, support d’un nouveau cycle d’aménagement

Bordeaux Métropole achève un cycle d'aménagement de plus de 20 ans. Cette période a profondément marqué l’agglomération bordelaise, lui redonnant une attractivité reconnue, y compris sur le plan international aussi bien en termes de qualité de vie que d’essor économique et démographique. Depuis, l’accélération du changement climatique, la crise du logement devenue systémique, l’évolution réglementaire et les contraintes budgétaires publiques obligent plus encore les décideurs métropolitains à revoir en profondeur les objectifs et les méthodes utilisées jusque-là.

Pour s’engager dans un nouveau cycle d'aménagement, qui tout en restant ambitieux, s'oriente vers un modèle urbain plus sobre, pragmatique, décarboné et plus respectueux du territoire, Bordeaux Métropole a mobilisé l’écosystème local de l’aménagement pendant plus d’un an autour de la démarche Métropole à vivre. Dans le même temps, elle s’est dotée d’un incubateur des futures opérations d’aménagement lui permettant de définir la typologie des futurs secteurs de projets, et donc des nouveaux quartiers pour les années à venir.

2. La porte des Hauts de Garonne, un territoire stratégique en entrée de ville à repenser et investir, dans un contexte réglementaire et climatique qui nécessite de planifier et mobiliser de nouvelles capacités foncières

La porte des Hauts de Garonne est l’entrée principale Est de l’agglomération bordelaise, à la croisée de trois communes de la rive droite. D’une superficie de près de 800 hectares, elle se partage en intra-rocade entre les communes de Lormont au nord et de Cenon au sud, de part et d’autre des avenues Kennedy et Carnot, et s’étend en extra-rocade sur le territoire communal d’Artigues-Près-Bordeaux.

Située sur le grand plateau de la rive droite de la Garonne, en surplomb du lit de la rivière, cette porte est une route d’accès historique en direction de Bordeaux, le long de laquelle se sont développées successivement différentes entités urbaines. Ainsi, les domaines agricoles ont progressivement laissé la place, à partir du début du 20ème siècle, à différents tissus urbains contrastés qui se sont progressivement juxtaposés sans développer véritablement de lien entre eux :

- un tissu de maisons individuelles regroupées dans une succession de lotissements,

- deux grandes opérations d’habitat social issues de la ZUP des Hauts de Garonne créée en 1964, Palmer à Cenon et Génicart à Lormont, qui concentrent encore de nombreux équipements publics,

- le centre commercial des Quatre Pavillons à Lormont inauguré en 1974, situé au cœur de la porte le long de l’avenue Carnot,

- une succession de zones d’activités qui bordent la N89 de part et d’autre de l’échangeur n°26 et autour de l’échangeur 25,

- des parcs publics : le parc intercommunal des coteaux qui borde le périmètre de la porte et constitue un atout paysager majeur pour la métropole, le parc du Loret et le parc de la mairie d’Artigues-Près-Bordeaux,

- une plaine des sports et de loisirs au sein du parc des coteaux, associée à des équipements culturels d’envergure métropolitaine avec en premier plan la salle de spectacle du Rocher Palmer,

- le pôle multimodal de la Buttinière regroupant un arrêt de tram, une gare routière et un parc-relais.

La fonction d’entrée d’agglomération s’est renforcée par la construction de la portion Est de la rocade à la fin des années 80 puis par l’arrivée du tramway la création du parc relais de la Buttinière dans les années 2000.

2/7Délibération du conseil municipal du 19 décembre 2025- N° 2025/19.12/08

L’accroche vers Bordeaux s’est ainsi renforcée avec le déploiement de la ligne A de tramway qui se scinde en deux et irrigue les différentes entités urbaines de Lormont et de Cenon.

Les projets engagés sont aussi nombreux sur ce grand territoire et tendent à améliorer la qualité du cadre de vie et du paysage urbain, qui reste malgré tout fortement marqué par l’entrée autoroutière, le centre commercial des Quatre Pavillons, et les grands ensembles en copropriété ou d’habitat social :

- les Programmes de Rénovation Urbaine (PRU) de Cenon – Palmer, Saraillère et 8 mai 1945, qui concernent 3.500 logements et 9.000 habitants et contribuent profondément à l’évolution du paysage urbain de la porte,

- la finalisation de l’opération d’aménagement des Akènes sur Lormont portée par un bailleur social,

- le projet de requalification urbaine sur le secteur de Pelletan dans la continuité du Programme d'aménagement d'ensemble (PAE) et dans la perspective de la mutation des têtes d’ilots et du centre commercial de Palmer,

- le projet de requalification urbaine autour du centre commercial de La Morlette,

- les projets d’équipements culturels et de tiers-lieux (cinéma Utopia dans le Château Palmer, réhabilitation des locaux de la Vieille-Cure, etc.),

- le projet de requalification de la zone d’activités de Jean Zay,

- le nouveau Pôle des Arts Martiaux Métropolitain,

- le projet d’extension du parc relais de la Buttinière,

- le projet de requalification des avenues Carnot et Kennedy

- le projet de reconfiguration de l’échangeur 26,

- le développement de la Polyclinique Bordeaux Rive Droite.

Pour réussir la trajectoire de sobriété foncière qui s’impose aujourd’hui à l’ensemble des collectivités et acteurs de l’aménagement, il est nécessaire de se doter d’outils permettant de gérer, planifier, et coordonner les temps du portage et remembrement fonciers avec les temps des études de conception des projets d’aménagement, sans que l’évolution des marchés fonciers et immobiliers, déjà tendus, ne viennent obérer les capacités de financement des collectivités et leurs partenaires ou renchérir de façon rédhibitoire le coût du poste foncier dans les bilans d’opération.

Par ailleurs, conformément aux dispositions combinées des articles L.142-1 et R.142-1 du code de l’urbanisme, la zone d’aménagement différé est compatible tant avec le document d'orientation et d'objectifs (DOO) du schéma de cohérence territoriale (SCoT) de l’aire métropolitaine bordelaise en vigueur dit “Grenelle”, approuvé par délibération du conseil syndical du syndicat du SCoT (Sysdau) n° 13/02/14/06 du 13 février 2014, qu’avec le projet de SCoT bioclimatique, dont le projet a été arrêté par délibération du conseil syndical du Sysdau n° 16/04/25/02 du 16 avril 2025.

3 - Justification d’une zone d’aménagement différé (ZAD) sur la porte des Hauts de Garonne

La ZAD apparaît aujourd’hui comme l’outil indispensable sur ce territoire dans la perspective de constituer des réserves foncières à des coûts maîtrisés, compatibles d’une part avec les équilibres financiers des futures opérations d’aménagement et projets immobiliers, et d’autre part avec les capacités financières des ménages et des opérateurs économiques. La ZAD sera créée par Bordeaux Métropole pour une durée de six ans renouvelables, sur des périmètres fonciers cohérents dont la viabilisation doit s’effectuer progressivement à moyen et long terme. Elle ouvrira un nouveau droit de préemption en faveur de Bordeaux Métropole. Il se substitue au droit de préemption urbain actuel. La date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé constitue, pendant cette durée de six ans, la date de référence pour la qualification des biens.

3/7Délibération du conseil municipal du 19 décembre 2025- N° 2025/19.12/08

Cet outil permettra ainsi de tempérer l’impact des investissements publics sur les valeurs foncières en limitant les transactions d’opportunité qui pourraient survenir sur le marché foncier postérieurement à la date de création de la ZAD en profitant d’une attractivité accrue liée à la réalisation des équipements, des infrastructures et des espaces publics par la Métropole et les communes.

Conformément aux articles L210-1 et L. 300-1 du Code de l’urbanisme, Bordeaux Métropole et les communes de Cenon et Lormont souhaitent accompagner les mutations foncières dans le périmètre du cœur de porte des Hauts de Garonne en vue de la réalisation d'actions ou d'opérations d'aménagement ayant notamment pour objets de mettre en œuvre des projets urbains et la politique locale de l'habitat métropolitaine, d'organiser l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et de permettre le renouvellement urbain, en recherchant l'optimisation de l'utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser.

Les intentions d’aménagement sur le secteur ont pour objectif de répondre aux perspectives d’évolutions démographique et économique des communes de Cenon et Lormont. Cela se traduit notamment par la construction de nouveaux logements et d’équipements publics, ainsi que l’accueil d’activités de services et d’artisanat tout en s’adaptant aux spécificités des sites tels que les risques naturels et le paysage.

Bordeaux Métropole devra être partie prenante des futures opérations de remembrement et d’aménagement par des maîtrises foncières ciblées, pour atteindre les ambitions de qualité d’insertion urbaine et paysagère, et garantir l’équilibre programmatique des projets.

4 - Description du périmètre de ZAD créé par Bordeaux Métropole, centré sur le cœur de porte, autour de l’axe formé par les avenues Carnot et John Fitzgerald Kennedy

Au centre de gravité de ces multiples projets dispersés sur un territoire de plus de 800 hectares, se situe l’axe formé par les avenues Carnot et John Fitzgerald Kennedy entre la rocade et le coteau qui sépare physiquement les communes de Lormont et Cenon. Cet axe concentre aujourd’hui des potentialités de développement important et constitue en même temps le trait d’union entre les différentes dynamiques de projet et renouvellement urbain de ces deux communes.

Cet axe majeur, qui reste malgré tout très routier, voire autoroutier, n’a pas fait l’objet de requalification récente et n’offre pas d’aménagements dédiés aux circulations douces et aux perméabilités. La perspective de restructuration à terme en boulevard urbain permet de reconsidérer le développement de ses franges et d’envisager la création de deux façades urbaines mixtes (résidentielles et actives) de qualité et agréables à vivre au seuil des communes de Lormont et Cenon. L’ambition affirmée est ainsi de promouvoir une mutation de qualité de ce secteur afin de créer un nouveau quartier mixte.

Si des réflexions portant notamment sur l’amélioration des mobilités douces ont été engagées, aucun projet d’aménagement d’ensemble n’a pour le moment été concrétisé. Le long de cette séquence d’1,5 kilomètre, des projets immobiliers se sont peu à peu développés depuis 2016, au fil de l’eau et au gré des opportunités de mutations foncières, mais sans grande cohérence les uns avec les autres. La dynamique des projets immobiliers spontanés laisse place aujourd’hui à une urbanisation très hétérogène et inachevée, ne conférant pas à cette entrée de ville une réelle identité urbaine et paysagère.

Sous l’impact de cette dynamique de mutation spontanée, les valeurs foncières ont considérablement augmenté aux abords des avenues Carnot et John Fitzgerald Kennedy, ainsi que dans les tissus intérieurs de Cenon et Lormont. Avant 2016, les valeurs pour des terrains à recycler étaient globalement inférieures à 400 €/m², et sur la période entre 2018 et 2022 cette valeur a doublé, dépassant ainsi 800 €/m² (source données DVF).

Entre 2011 et 2022, la population de la commune de Cenon est passée de 22.131 à 26.784 habitants (+21%) et celle de Lormont est passée de 20.557 à 24.654 habitants (+20 %). Le territoire de ces deux communes ne dispose pas de réserve foncière et reste contraint, ne pouvant plus être étendu en mobilisant, comme dans le passé, des terres agricoles, naturelles ou forestières. Or, ces communes sont soumises à des besoins très importants en logements,

4/7Délibération du conseil municipal du 19 décembre 2025- N° 2025/19.12/08

particulièrement sur le segment de l’accession sociale à la propriété (PSLA, Bail Réel Solidaire). L’accession sociale à la propriété est nécessaire pour un meilleur équilibre social et pour fluidifier les parcours résidentiels dans ces communes qui disposent d’un parc de logements locatifs sociaux historiquement très important. Pour la durée de la ZAD, le programme d’orientations et d’actions habitat du plan local d’urbanisme valant programme local de l’habitat (PLH) en vigueur fixe un objectif de production totale sur la commune de Cenon de 2.100 logements, dont 528 sociaux, et 1200 logements dont 840 sociaux sur la commune de Lormont. Il est donc nécessaire d’envisager une part de la production de ces nouveaux logements, ainsi que les activités et services associés, sur des fonciers artificialisés dont le coefficient d’occupation des sols peut largement être optimisé.

A ce titre, le cœur de la porte des Hauts de Garonne présenté en annexe, et objet de la présente ZAD, constitue le secteur privilégié de reconquête et d’optimisation foncières à l’échelle des deux communes concernées.

Cette reconquête foncière, et au-delà, urbaine et environnementale, et l’optimisation fine tant des espaces bâtis et non bâtis, que des espaces à recycler, ne pourra se faire sans actions de remembrement et de portage fonciers, qu’elle soit l’œuvre des collectivités, de leurs opérateurs et d'acteurs privés avec lesquels des partenariats seront recherchés. La part du foncier actuellement maîtrisé par les collectivités (Bordeaux Métropole et communes) ou leurs partenaires dans ce périmètre est aujourd’hui faible et représente moins de 3%, soit environ 10.000m² de surface. Concomitamment aux actions de remembrement foncier, la modification du plan local d'urbanisme en vigueur constituera un levier complémentaire de transformation urbaine et environnemental du périmètre.

Le périmètre de ZAD, portant sur une surface d’environ 37 hectares, est ainsi très largement marqué par le développement immobilier commercial et résidentiel spontané, dans lequel alternent sans véritable organisation ni unité urbaine, les grandes emprises de stationnement imperméables dépourvues d’aménités et constituant de véritables îlots de chaleur, avec des entrepôts commerciaux ou encore des poches résidentielles de qualité variable.

Environ 82% de la surface du périmètre est déjà artificialisée, dont 58% desquels sont des espaces non bâtis, principalement dédiés au stationnement.

Le périmètre de ZAD vise en particulier à accompagner les évolutions futures des surfaces déjà artificialisées au sens de l’occupation du sol, dont une majeure partie est imperméabilisée sans être bâtie (espaces de stationnement et dessertes internes, délaissés, etc.),

dans lesquelles s’affirment les ambitions d’un aménagement global répondant aux objectifs d’intérêt général et parfaitement intégré au contexte urbain et climatique.

L’objectif est de mettre en œuvre un nouveau cycle d’aménagement résolument tourné vers la production de quartiers décarbonés, perméables et favorables à l’émergence d’une architecture sobre et bioclimatique, répondant au besoin de logement pour tous et garantissant la prise en compte des enjeux en termes de santé et de bruit.

Ce périmètre de ZAD est ainsi proportionné aux besoins ressortant des perspectives d’évolution démographique sur le secteur et de la pression foncière affectant le territoire.

Conformément, à l’article L. 212-1 alinéa 3 du code de l’urbanisme, la commune de Lormont est invitée à formuler son avis sur la création, par le conseil de Bordeaux Métropole, d’une zone d’aménagement différé pour une durée de six ans, sur le périmètre de 37 hectares environ correspondant au plan ci-annexé, au sein duquel Bordeaux Métropole sera titulaire du droit de préemption.

Ce dossier a été examiné par la commission Ville Durable le 9 décembre 2025.

5/7Délibération du conseil municipal du 19 décembre 2025- N° 2025/19.12/08

Ceci étant exposé et à l’appui de l’annexe jointe, il est demandé à l’assemblée délibérante d’adopter les termes de la délibération suivante :

Le conseil municipal de la Ville de Lormont,

Vu le Code Général des Collectivités Territoriales et notamment son article L2121-29, alinéa 2,

Vu le Code de l'urbanisme et notamment les articles L212-1, L212-2 et suivants, L. 210-1L300-1 et R 212-2,

Vu le schéma de cohérence territoriale de l’aire métropolitaine bordelaise approuvé par délibération du conseil syndical du Sysdau n° 13/02/14/06 du 13 février 2014, modifié par délibération n° 02/12/16/02 du 2 décembre 2016 et mis en compatibilité par délibérations n° 30/04/21/14 du 30 avril 2021, n° 07 /04/23/06 du 7 avril 2023 et n° 12/05/23/02 du 12 mai 2023,

Vu le projet de schéma de cohérence territoriale de l’aire métropolitaine bordelaise arrêté par délibération n° 16/04/25/02 du 16 avril 2025 dans le cadre de la procédure de révision,

Vu le plan local d’urbanisme 3.1 de Bordeaux métropole valant programme local de l’habitat (PLH) approuvé par délibération du conseil de Bordeaux Métropole n° 2016-777 du 16 décembre 2016 et dont la 11ème modification a été approuvée par délibération n° 2024-53 du 2 février 2024, et notamment son programme d’orientations et d’actions habitat,

Vu la délibération du Conseil de Bordeaux Métropole n° 2023-19 du 27 janvier 2023 définissant les objectifs de la stratégie foncière métropolitaine, dans le cadre des politiques métropolitaines de l’habitat, l’économie, la mobilité, la nature, l’environnement et les grands équipements d’infrastructures et de superstructures, notamment la limitation des risques spéculatifs et la maîtrise des coûts, et identifiant la création de zones d’aménagement différé parmi les outils fonciers permettant d’atteindre ces objectifs,

Vu le plan de périmètre ci-annexé,

Entendu le rapport de présentation,

Considérant que le territoire de la porte des Hauts de Garonne a pour objectif la qualité de vie pour tous et toutes, et présente une forte attractivité résidentielle et économique,

Considérant que les communes de Cenon et Lormont font face à un fort développement démographique, présentent un besoin important de logements, notamment en accession sociale à la propriété, et possèdent un fort potentiel de développement économique, de sorte qu’il convient d’anticiper l’accueil de nouveaux habitants et la création de nouveaux services pour la population,

Considérant que les projets situés au sein du périmètre prévoient à terme la construction de logements y compris en accession sociale à la propriété, d’équipements publics et l’accueil d’activités économiques,

Considérant la nécessité de constituer des réserves foncières pour permettre l’atteinte des objectifs des politiques publiques métropolitaines en matière d’habitat, de développement économique, et de transition écologique,

Considérant l’insuffisance de la maîtrise foncière actuelle pour réaliser le développement de la porte des Hauts de Garonne à travers les actions et opérations d’aménagement envisagées,

Considérant la nécessité de répondre aux enjeux de l’artificialisation des sols et de la réduction des ressources foncières dans la métropole bordelaise en aménageant en priorité autour des portes métropolitaines,

6/7Délibération du conseil municipal du 19 décembre 2025- N° 2025/19.12/08

Considérant la nécessité de lutter contre la pression foncière et la hausse des prix constatées dans le secteur, qui pourraient encore s’accentuer sous l’effet des transformations urbaines en cours, aux abords du périmètre, et à venir, au sein-même de celui-ci,

Considérant que la création de la zone d’aménagement différé (ZAD) permettra de répondre aux objectifs sus rappelés en instituant un nouveau droit de préemption de nature à permettre une meilleure maîtrise de l’évolution des prix fonciers dans le secteur,

DÉCIDE

- d’émettre un avis favorable à la création, par le conseil de Bordeaux Métropole, d’une zone d’aménagement différé pour une durée de six ans, sur un périmètre totalisant 37 hectares environ selon le plan de périmètre ci-annexé, au sein duquel Bordeaux Métropole sera titulaire du droit de préemption

VOTE :

POUR :

28 – Groupe majoritaire « Nous, Lormont »,

1 - Groupe « Naturellement Lormont »,

1 - Groupe « Nouveau Parti Anticapitaliste Révolutionnaire ».

ABSTENTION

2 – Groupe « Lormont, Ville Française »,

Ainsi fait et délibéré les jours, mois et an susdits

Le secrétaire de séance Le maire,

Nicolas LE BIGOT Jean TOUZEAU

Visa de la préfecture :

Délibération rendue exécutoire par publication à compter du :

Le maire, Jean TOUZEAU :

* certifie sous sa responsabilité le caractère exécutoire de cet acte ;

* informe qu’il pourra faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir devant le Tribunal Administratif de Bordeaux dans un délai de deux mois à compter de sa publication. Le tribunal administratif peut aussi être saisi par l’application informatique « Télérecours Citoyens » accessible par le site internet www.telerecours.fr

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