Offres
API
Connexion
Documents similaires
unknown - Communauté d'agglomération - Niortais - C60 04 202
unknown - Communauté d'agglomération - Niortais - C60 04 202
unknown - Communauté d'agglomération - Niortais - C60 04 202
unknown - Communauté d'agglomération - Niortais - C60 02 202
unknown - Communauté d'agglomération - Niortais - C60 12 202
unknown - Communauté d'agglomération - Niortais - C60 11 202
unknown - Communauté d'agglomération - Niortais - C61 04 202
unknown - Communauté d'agglomération - Niortais - C60 06 202
unknown - Communauté d'agglomération - Niortais - C60 12 201
unknown - Communauté d'agglomération - Niortais - C60 02 202
unknown - Communauté d'agglomération - Niortais - C60 04 2022 1
Document publié le Samedi 1 janvier 2022
Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Niortais - C60 04 2022 1)
Thèmes du document : Logement, Handicap et inclusivité, Investissement et développement économique,
Deux-Sèvres
# En . M L HETTIA 0000 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE BOCAGE BRESSUIRAÏS
Office Public de l’Habitat
Deux-Sèvres Habitat
CONVENTION D’UTILITE SOCIALE
POUR LA PERIODE 2021 - 2026
Décembre 2021 SOMMAIRE
ASPECTS GÉNÉRAUX DE LA CONVENTION
1 ORUET ET CONTENU DE LA CONVENTION
A1 - ENGAGEMENT D€ L'OFFICE.
IV- DUREE DE LA CONVENTION. :
V2 COBXISTENCE DE LA CUS. ET DES CONVENTIONS APL...
VI AUTORISATION GLOBALE DE VENTE
VII- CONTROLES ET EVALURTION
1 Suivide la convention.
2 Évaluation de lo convention.
3 Sanctions en cas d'inexécution de la convention
4 Avenants à la convention
PRÉAMBULE ..
PRÉSENTATION DE DSH ET ÉLÉMENTS DE CONTEXTE
ÎLE conrexT.….
A1 LE PLAN STRATÉGIQUE DE PATRIMOINE.
11 LE CLASSEMENT DU PATRIMOINE SELON L'ETAT DU SERVICE RENDU.
IV-L'OCCUPATION SOCIALE
V-LA SEGMENTATION
MODALITÉS DE MISE EN ŒUVRE:
1 LA POLTIQUE PATRIMONIALE.
1 Développement. 11 État des eux...
12 Orientations stratégiques. 13 Engagements (indicateurs)
14. Conditions de réussite
2 Maintenance et réhabilitation 21 Étatdes lieux :
22 Orientations stratégiques 23 Engagements (Indicateurs)
2.4 Conditions de réussite.
31 État des lieux 32 Orientations stratégiques
33 Engagements (indicateurs) 3.4 Conditions de réussite.
11 LA POLITIQUE DE VENTE …… 11 Étatdes leu...
12 Orientations stratégiques. 13 Engagements (indicateurs)
14. Conditions de réussite
Il LA POUTIQUE D'OCCUPATION SOCIAL . 11 État des lieux.
12 Orientations stratégiques
13 Engagements (indicateurs) 14 Conditions de réussite
IV- LA POLITIQUE DE QUAUTE DE SERVICE 11. État des lieux,
12 Orientations stratégiques 13 Engagements (indicateurs)
14 Conditions de réussite
V :LA POLITIQUE DE LOVERS.
ILES LOGEMENTS FOVERS. 11 État des lieux. :
12 Orientations stratégiques .
13 Engagements (Indicateurs) 14 Conditions de réussite
II LA POLITIQUE SOCIALE ET ENVIRONNEMENTALE.
SIGNATURES.
ANNEXES. VISAS
Vus
CONVENTION D'UTILITÉ SOCIALE
Les articles L445-1 et suivants et les articles R445-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH), modifiés par
©. la loi du 27 janvier 2017 relative à l'Égalité et à la Citoyenneté (dite LEC) et le décret n° 2017-92 du 9 mai 2017,
© la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (dite loi ELAN), le décret du 26 juillet 2019 modifiant le cadre
des indicateurs, et l'arrêté du 14 août 2019 précisant les modalités de transmission des engagements et indicateurs,
La délibération du Conseil d'Administration de Deux-Sèvres Habitat approuvant le
Plan Stratégique Patrimonial en date du 18/12/19,
La délibération du Conseil d'Administration de Deux-Sèvres Habitat engageant la
démarche de Convention d'Utiité Sociale en date du 21 octobre 2020,
La démarche d'association du 24 mars 2021 avec les Personnes Publiques
Associées (PA), à savoir © le Conseil Départemental des Deux-Sèvres,
© les EPCI dotés d'un PLH ou tenus d'en faire un, où ayant la compétence Habitat avec au moins un QPV (Communauté d'Agglomération du Niortais, la
Communauté d'Agglomération du Bocage Bressuirais, la Communauté de Communes du Thouarsais et la Communauté de Communes de Parthenay-
Gätine),
Les démarches de concertation du 27 janvier 2021 et du 31 mars 2021 engagées conformément au Plan de Concertation Locative du 8 octobre 2019 avec :
© les associations de locataires disposant d'une représentation dans le patrimoine et affiliés à une organisation siégeant à la commission nationale de
concertation, au conseil national de l'Habitat et au conseil national de la consommation,
© les représentants des associations de locataires ayant obtenu plus de 10 % des suffrages exprimés aux dernières élections,
© _ les administrateurs élus représentant des locataires.
Les réunions d'information avec les Directions Départementales Interministérielles
quant à l'élaboration du projet de convention et à la réalité de la démarche
d'association les 10 novembre 2020, 16 mars 2021 et 8 avril 2021.
La délibération du Conseil d'Administration de Deux-Sèvres Habitat adoptant la
Convention d'Utiité Sociale en date du 28 avril 2021, Entre
> L'Etat,
Représenté par Fabienne Buccio, Préfète de la Région Nouvelle-Aquitaine, dûment habitée à l'effet des présentes,
Dit ci-après « l'État»
> Deux-Sèvres Habitat,
Etablissement public local à caractère industriel et commercial dont le siège social est à THOUARS (79100), 7 Rue Claude Debussy BP 5, identifié au SIREN sous le numéro
347616062 et immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de NIORT, représenté par:
- Jacques BILLY, agissant en qualité de Président du Conseil d'Administration, dûment habilité à l'effet des présentes,
+ Fabrice OUVRARD, agissant en qualité de Directeur Général, dûment habilité à l'effet des présentes,
Dit ci-après « l'Office » ou « DSH »
> Les collectivités locales qui se sont manifestées pour être signataires, à
savoir:
o La Communauté d'Agglomération du Niortais,
Représentée par son président, Monsieur Jérôme BALOGE, dont le siège social se situe 140, rue des Equarts - CS28770 - 79027 NIORT Cedex,
Dit ci-après « la CAN »
© La Communauté d'Agglomération du Bocage Bressuirais, Représentée par son président, Monsieur Pierre-Yves MAROLLEAU, dont le siège social se
situe 24, boulevard du Colonel Aubry — BP 90184 - 79304 BRESSUIRE Cedex,
Dit ci-après « la CA2B »,
Il a été convenu ce qui suit:
Deux-Sèvres Habitat - Convention d'Utié Sociale 2021-2026 Page 4 sur 65 ASPECTS GÉNÉRAUX DE LA CONVENTION
Deux-Sèvres Habitat - Convention d'Utilté Sociale 2021-2026 Page 5 sur 65 L- Objet et contenu de la convention
Conformément aux articles L 445-1 et R 445-2 du CCH, la Convention d'Utilté Sociale (CUS) comporte :
- _ l'état de l'occupation sociale décliné selon que les ensembles immobiliers sont situés ou non sur le territoire
d'un Quartier prioritaire de la Politique de la Ville (QPV), - l'état du service rendu aux locataires dans les ensembles
immobiliers, après concertation avec les locataires dans les conditions fixées dans le plan
de concertation locative,
l'énoncé de la politique patrimoniale et d'investissement de l'organisme, comprenant notamment un plan
de mise en vente des logements et les orientations retenues pour le réinvestissement des fonds provenant de la vente,
- les engagements pris par l'organisme sur la qualité du service rendu aux locataires, - les engagements pris par l'organisme
pour le développement de partenariats avec le Service Intégré d'Accueil et d'Orientation (SIAO), des associations
et des organismes agréés en vue d'accompagner les personnes bénéficiant d'une décision favorable
de la commission de médiation et les personnes relevant d'une catégorie de personnes
prioritaires en application de l'anicle L. 441-1 du CCH, - les engagements pris par l'organisme en matière de gestion
sociale, établis après concertation avec les locataires dans des conditions fixées dans le plan
de concertation locative,
- les modalités de la concertation locative avec les locataires et les engagements pris par l'organisme en
faveur d'une concertation avec les locataires, notamment en termes de politique sociale et environnementale.
La convention d'utilité sociale comporte des indicateurs permettant de mesurer le niveau de réalisation des objectifs
fixés pour chaque aspect de la politique des organismes mentionnés au présent article
Cette convention porte sur 9 498 logements familiaux et 617 équivalents-logements en foyer
l'résidence sociale (nombre de logements arrêté au 31/12/20)
CA du Niortais 405 4668 | 49,15% 3820 848
CA du Bocage Bressuirais 307 2191 23,07% 838 1353
CC du Thouarsais 147 1219 12,83% 774 445
CC Haut Val de Sèvre 79 665 700% 541 124
CC de Parthenay-Gâtine 58 574 6,04% 260 314
CC Aïrvaudais-Val du Thouet 27 167 1,76% Er 133
CC du Cellois, Coeur du Pollou, : du Mellois et du Val de Boutonne a 8 0.08% 0 8
CC Val de Gâtine 3 6 0,06% 0 G
Total] 1028 | 9498 100% 6267 3231
65,98% | 34,02%
Deux-Sèvres Habitat - Convention d'Utité Sociale 2021-2028 Page 6 sur 65 Un tiers du patrimoine est situé en QPV (132 bâtiments, 3 184 logements)
Bressuire Valette 360
Thouars Les Capucins 478
Clou Bouchet 1436
Niort Tour Chabot Gavacherie 655
Pontreau Colline Saint-André 255
3184
Il - Engagement de l'Office
Les engagements pris par Deux-Sèvres Habitat (DSH) dans le cadre. de la présente
Convention d'Utilité Sociale sont détaillés ci-après.
Les objectifs quantitatifs et qualitatifs inscrits dans la présente CUS ont été fixés en fonction des orientations stratégiques de l'organisme qui prennent en compte :
- son Plan Stratégique de Patrimoine approuvé par délibération du Conseil d'Administration le 18/12/19,
+ les orientations nationales de la politique du logement, - les orientations locales des politiques de l'habitat,
- les capacités techniques et financières actuelles et projetées de l'organisme.
Les engagements s'inscrivent dans un contexte réglementaire, socio-économique et financier connu au moment de leur élaboration et intègrent des hypothèses de risque
raisonnable nationalement arrêtées (évolution des taux d'emprunt, risques d'impayés et de vacance, etc.). Toutefois, si la réglementation et les financements qui fixent actuellement le
modèle socio-économique du logement social venaient à être modifiés en profondeur durant la période de la CUS ou après la fixation des objectifs, ceux-ci pourraient en être impactés
de façon importante.
IV - Durée de la convention
Conformément à l'article 104 de la loi ELAN et aux deux reports successifs autorisés par le
Préfet des Deux-Sèvres, au nom de l'Etat, la Convention d'Utilité Sociale de Deux-Sèvres
Habitat entre en application à compter du 1° juillet 2021 avec effet rétroactif.
Conformément à l'article 6.1 de l'arrêté du 14 août 2019 portant modification de l'arrêté du 19 octobre 2017 portant définition du format et des modalités de transmission des
engagements et indicateurs des conventions d'utilité sociale, les engagements sont
déterminés par année civile et déclinés du 1° janvier de l'année de signature de la
convention au 31 décembre de l'année précédant l'échéance de la convention.
La présente convention est ainsi conclue pour la période du 1* janvier 2021 au 31 décembre 2026. Elle est signée pour une durée de 6 ans renouvelable.
Sur la durée de la convention, les parties signataires se réservent la possibilité de mettre en
conformité, ou de compléter, par voie d'avenant la présente convention en fonction des
textes restant à paraître:
Deux-Sèvres Habitat - Convention d'Utité Sociale 2021-2026 Page 7 sur 65 ns APL V - Coexistence de la C.U.S. et des conventi
La CUS ne met pas fin au système de conventionnement à l'Allocation Personnalisée au Logement (APL) par programme. Les engagements du cahier de charges de gestion sociale qui sont de même nature que ceux figurant dans les conventions APL s'y substituent sans qu'il soit nécessaire de les formaliser par des avenants aux conventions APL en cours.
Les engagements des conventions APL de nature différente aux engagements figurant dans le cahier des charges de gestion sociale ou auxquels il n'a pas élé dérogé demeurent
applicables.
VI - Autorisation globale de vente
Le plan de mise en vente présenté ici vaut autorisation globale de vente. Il contient la liste des logements par commune et par EPCI que l'organisme souhaite aliéner pendant la durée de la CUS.
Cette liste a fait l'objet de consultations des communes d'implantation et des collectivités ayant accordé un financement ou leurs garanties d'emprunt.
La signature de la CUS par le Préfet vaut autorisation de vendre pour la durée de la convention.
La procédure d'autorisation préfectorale est toujours maintenue pour la vente des logements non visés dans la CUS.
VII - Contrôles et évaluation
1 Suivide la convention
Le suivi des engagements concerne exclusivement les engagements expressément mentionnés au titre de la présente convention. Les parties s'engagent sur un suivi périodique de l'évolution des engagements de cette convention sur la base des indicateurs récapitulés ci-dessous et permettant de rendre compte de la réalisation des objectifs fixés.
La mesure de satisfaction des locataires qui résulte des enquêtes biennales de satisfaction est le seul repère obligatoire qui permet de définir les objectifs et le plan d'actions en matière de qualité de service.
2 Évaluation de la convention.
Le respect des engagements par l'organisme est évalué tous les deux ans et à l'issue de la convention. L'organisme transmet au préfet signataire de la convention tous les éléments nécessaires à cette évaluation.
Deux-Sèvres Habitat - Convention d'Utté Sociale 2021-2026 Page 8 sur 65 3 Sanctions en cas d'inexécution de la convention
Si, au cours de la durée de la convention, le représentant de l'Etat signataire de la convention constate que l'organisme n'a pas respecté les engagements définis par la
convention, il le met en demeure de présenter ses observations et, le cas échéant, de faire des propositions permettant de remédier aux manquements constatés dans un délai d'un
mois. Si l'examen de la situation de DSH démontre que celui-ci a gravement manqué, de son fait,
à ses engagements, le représentant de l'État propose au ministre chargé du logement de
prononcer une pénalité à son encontre.
Aucune évaluation qualitative ne peut donner lieu à sanction.
Le montant de cette pénalité, proportionné à l'écart constaté entre les objectifs définis par la convention et leur degré de réalisation ainsi qu'à la gravité des manquements, ne peut
excéder 200€ par logement sur lequel DSH détient un droit réel, augmenté du montant de l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties dont il a, le cas échéant, bénéficié
pour une fraction de son patrimoine au cours du dernier exercice connu.
La pénalité est recouvrée au profit du Fonds National des Aides à la Pierre (FNAP) mentionné à l'article L. 435-1 du CCH
4 Avenants à la convention
Les parties signataires se réservent la possibilité d'établir tout avenant qui serait utile, soit
pour mettre en conformité la présente convention en fonction des textes restant à paraître, soit pour la compléter
Deux Sèvres Habitat Convention d'Ullté Socle 2021-2026 Page 9 sur 65 PRÉAMBULE
Deux-Sèvres Habitat - Convention d'Utité Sociale 2021-2026 Page 10 sur 65 La Convention d'Utilté Sociale constitue la traduction opérationnelle du bailleur, à un
échelon pertinent, de la politique nationale du logement mise en œuvre sur les territoires à
travers les politiques locales de l'habitat. Elle intègre notamment les engagements des
acteurs locaux dans les différentes conventions négociées au titre de la Politique de la Ville.
La CUS doit permettre de repenser de manière innovante le projet stratégique de
l'organisme dans une logique globale, partenariale et équitable de gestion patrimoniale et
sociale, en tenant compte de ses capacités économiques et financières, de sa situation
géographique et de la forme juridique de son rattachement à un syndicat mixte.
Instaurée par la loi MOLLE (Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l'Exclusion) du
25 mars 2009, la CUS remplace l'ancien système de conventionnement global du
patrimoine. Les dispositions introduites par le décret du 26 juillet 2019 ne modifient pas
l'architecture générale et la finalité de la CUS mais prennent en compte les conséquences de
diverses mesures figurant dans la loi ELAN (Evolution du Logement, de l'Aménagement et
du Numérique) du 23 novembre 2018 et dans ses textes d'application.
Toujours établie sur la base du Plan Stratégique de Patrimoine, la CUS intègre désormais
des engagements en matière de gestion sociale, voire de nouvelle politique des loyers (en
remplacement du cahier des charges de gestion sociale de la précédente génération de
convention). Elle doit à ce titre retracer les engagements pris par l'organisme pour le
développement de partenariats avec les Services Intégrés d'Accueil et d'Orientation (SIAO),
ainsi qu'avec les associations et les organismes agréés en vue d'accompagner les
personnes bénéficiant d'une décision favorable de la commission de médiation du DALO
(Droit Au Logement Opposable) et les personnes relevant d'une catégorie de personnes
prioritaires pour l'accès à un logement social.
Par ailleurs, le décret modifie ou complète les indicateurs des CUS portant sur la rénovation
énergétique et la réhabilitation (transmission annuelle des indicateurs), le plan de mise en
vente de logement social et les coûts de gestion (nouvel indicateur).
En revanche, il supprime des indicateurs portant sur la vacance, les mises en services et
l'accession sociale.
Ainsi, conformément à la volonté exprimée par le Conseil d'Administration, la présente
convention définit le projet social de DSH pour les 6 années à venir et fixe, en partenariat
avec les collectivités concernées, les orientations stratégiques pour ses décisions
d'investissement, d'accueil et de gestion sociale, d'exploitation du patrimoine locatif et de
qualité de service aux habitants.
Les engagements de Deux-Sèvres Habitat seront mis en œuvre en fonction des capacités financières qu'il pourra mobiliser. Deux-Sèvres Habitat considère ainsi que :
= dans un contexte économique et financier très évolutif (Loi de Finances pour 2018), il est parfois complexe de maintenir des engagements chiffrés dont de nombreux
paramètres dépendent aussi bien des signataires que de tiers totalement extérieurs, - la détente du marché locatif reste forte sur certains territoires (notamment saint-
maixentais), l'augmentation des coûts liés à la multiplication des normes toujours aussi handicapante, l'inflation législative difficilement assimilable et la fragilité voire la
paupérisation des populations de plus en plus inquiétante.
Les signataires expriment leur volonté de traduire dans cette convention l'esprit de dialogue
et de partenariat issu des échanges avec les collectivités territoriales et le conseil de
concertation locative.
Deux-Sèvres Habitat : Convention d'Utité Sociale 2021-2026 Page 11 sur 65 PRÉSENTATION DE DSH ET ÉLÉMENTS DE CONTEXTE
Deux-Sèvres Habitat Convention d'Utité Sociale 2021-2026 Page 12 sur 65 L'organisme Deux-Sèvres Habitat est issu de la fusion au 1* janvier 2019 des deux
précédents Offices Publics de l'Habitat du département des Deux-Sèvres (Habitat Nord
Deux-Sèvres et Habitat Sud Deux-Sèvres).
Il est rattaché au syndicat mixte de logement social des Deux-Sèvres, spécialement modifié par arrêté préfectoral du 13 novembre 2018 avec date d'effet au 1* janvier 2019. Cet EPCI,
sans fiscalité propre, réunit les intercommunaltés suivantes : = Communauté d'Agglomération du Bocage Bressuirais (CA2B)
= Communauté d'Agglomération du Niortais (CAN) = Communauté de Communes Haut Val de Sèvre (CCHVS)
= Communauté de Communes du Thouarsais (CCT) = Communauté de Communes Parthenay-Gâtine (CCPG)
= Communauté de Communes Airvaudais Val du Thouet (CCAVT) etexerce la compétence de collectivité de rattachement de DSH, ce qui permet d'étendre le
champ d'action de celui-ci et aux intercommunalités de travailler ensemble sur un territoire plus pertinent.
La présente CUS est de façon évidente marquée par cette nouvelle gouvernance, tant dans
les objectifs qu'il conviendra d'atteindre que dans les moyens dont DSH disposera pour les
réaliser.
Le Conseil d'Administration, composé de 27 membres, définit les grandes orientations de DSH et une équipe de 180 personnes œuvre au bon fonctionnement de l'établissement sur
l'ensemble du département :
= agence de Thouars (siège social) = agence de Niort (siège administratif)
+ agence de Bressuire-Cerizay
= agence de Parthenay-Saint-Maixent l'Ecole
Le patrimoine se décompose de la façon suivante au 31/12/20 :
- 9 498 logements familiaux sur 82 communes dont :
© 6 267 collectifs (soit 65,98 %),
o 3 231 individuels (soit 34,02%),
- 617 équivalents-logements en foyer /résidence sociale,
= 133 locaux professionnels, - 455 stationnements.
Le contexte
Dans un contexte de précarité socio-économique des demandeurs de logement social, il est
constaté une occupation très fragile, particulièrement dans les QPV = QP079001 du Clou Bouchet à Niort,
= QP079002 de la Tour Chabot-Gavacherie à Niort,
- QP079003 du Pontreau-Colline Saint-André à Niort,
- QP079004 des Capucins à Thouars,
- QP079005 de Valette à Bressuire.
Il est à noter que les logements en QPV représentent un tiers du parc total de logements
familiaux de DSH
Par ailleurs, si le Plan Départemental d'Action pour le Logement et l'Hébergement des
Personnes Défavorisées (PDALHPD) confirme que le marché du logement est considéré
détendu à l'échelle du département, il convient de souligner que les besoins en locatif public
sont avérés sur certaines communes, notamment sur celles concernées (ou prochainement)
par les dispositions de l'article 55 de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (dite SRU).
DeuxSèvres Habitat - Convention d'Utilté Sociale 2021-2026 Page 13 sur 65 Les taux de tension sont ainsi significatifs sur certaines communes, à savoir :
- Sur l'agglomération bressuiraise :
o 5,18 à Bressuire,
© 3,53 à Moncoutant sur Sèvre,
© 2,78 à Mauléon,
o 2,26 à Nueil les Aubiers,
- sur l'agglomération niortaise :
o 12,55 à Chauray,
6,18 à Aiffres,
6,33 à Vouillé
4,89 à Echiré,
2,44 à Niort. 0000
30 communes sont cependant considérées comme représentant un risque fort en termes de
marché locatif, pour un total de 1190 logements dont 644 logements sur la seule commune
de Saint-Maixent-l'Ecole.
| Principales communes concernées par un marché à risque fort |
{en % des logts)
SointMaient l'école SE 52:64 Lots
Autres communes MN 8%55 logts
Loreted'argenton MSN 52%:85 logts
ccdu Thouarsais Valen vignes SN 35:56 logts
autres communes MN 1321 ogts
Argentoney EENN 6%:59 lors
CC Haut Val de Sèvre
CA du ocage Bessutras
Autres communes [RSS] 32:46 lopts
Théncros M 37:50 tnt
ccde Parthenay Saint-Aubin-e-Cloud MEN 225.30 1ogts
se Autres communes [SSRSNNN 4 1%:56 logts
SSL Lorie 2 And antouptanaté zona
auras EE
Lane santé 51185 CC Melois-en- Potou
Eoudur DRE :0% iorts
Sslnt-Porpoin EN 67%: locts Ccvalde
Gâtine Ardin DS 3352 logts
20 40% 60% Box 100% 120%
Deux-Sèvres Habitat - Convention d'Utité Sociale 2021.2026 Page 14 sur 65 Aucun des EPCI n'est délégataire des aides à la pierre.
La priorité de DSH est de proposer une offre de service identique aux collectivités dans un cadre d'échanges partenariaux.
IL- Le plan stratégique de patrimoine
Le Plan Stratégique de Patrimoine a été présenté au Conseil d'Administration et validé le 18 décembre 2019. Le cabinet Habitat et Territoires Conseil (HTC), mandaté par Deux-Sèvres
Habitat début 2019, confirme que, dans un contexte de marché principalement détendu, les politiques (patrimoniale, sociale et de gestion locative) sur le patrimoine existant doivent
constituer l'axe prioritaire d'intervention de l'organisme qui doit assurer avant fout son service et sa mission d'intérêt général sur l'ensemble du territoire sur lequel sont implantés
ses 10 000 logements.
Le postulat de base est donc : = d'intervenir prioritairement en amélioration sur le parc existant pour assurer son
attractivité, = de privilégier une production neuve raisonnée.
Les arbitrages permettent d'aboutir aux orientations suivantes :
- 77% du parc en maintenance (entretien courant / gros entretien / rénovation- maintenance),
- 13% du parc en amélioration (réhabilitation légère / thermique / lourde),
= 1% du parc en renouvellement (démolition-reconstruction), = 9% du parc en désengagement (vente / démolition).
Les scénarios ci-dessus déclinés sont consolidés financièrement par une analyse de la Fédération des Offices Publics de l'Habitat. Malgré l'impact de la RLS, la fusion permet à
Deux-Sèvres Habitat d'assurer seul la gestion totale de son parc existant.
Pour ce qui concerne la production neuve, deux obligations s'imposent à DSH : - _ plafonner la mise de fonds propres sur chaque opération neuve à 15%, nécessitant la
mobilisation des collectivités pour atteindre les objectifs qu'elles se fixeront en termes de développement de logement social,
- mobiliser des fonds propres par le renforcement du plan de vente de logements existants (intégré à la présente Convention d'Utiité Sociale),
ce qui permet de préserver le rythme de développement des années précédentes sur les territoires.
Le Plan Stratégique de Patrimoine est fourni en annexe au présent document. Les données chiffrées ci-après indiquées dans le cadre du PSP portent sur le nombre de
logements analysés dans le cadre de l'étude menée par Habitat et Territoires Conseil, soit 9 632 logements au 31 décembre 2018.
Ill - Le classement du patrimoine selon l'état du service
rendu
Conformément aux amticles R 445-3 et R 445-4 du CCH, ledit classement porte sur l'ensemble des logements locatifs à l'égard desquels DSH dispose d'un droit réel, hors
logements-foyers. L'appréciation du service rendu prend en compte la qualité de la construction et des prestations techniques, la localisation et l'environnement de l'immeuble
Deux Sèvres Habitat + Convention d'Utité Sociale 2021-2026 Page 18 sur 65 La qualification de l'état du service rendu a ainsi été évaluée sur les critères d'environnement urbain et de patrimoine
(conception et état) lors de l'élaboration du PSP (base cotation d'attractivité) :
= 90% du parc se situent dans les familles |, I, et Ill © 5% dans la famille la plus attractive 1
© 34% du parc classé en II et 51% en III 8% du parc en IV
-__ 8 bâtiments dans la famille la moins attractive, en V - pas de palrimoine en VI
AMENER Nb bât
l 38 448
ll 330 3274 34%
ll 535 4943 51%
IV 109 756 8%
V 8 19 0%
VI 0 0 0%
NR 14 192 2%
TOTAL LT En my
ETAT DU SERVICE RENDU
{en % des logts)
60% 51%
50%
40% sx
30%
20%
106! se 8%
2% 2% o%
ü ue w v vi
Conformément à l'article R 445-2-7 du CCH, le classement des immeubles a fait l'objet d'une concertation avec :
- les associations de locataires disposant d'une représentation dans le patrimoine du
bailleur et afllées à une organisation siégeant à la Commission nationale de
concertation,
- les représentants des associations de locataires ayant obtenu plus de 10 % des
suffrages exprimés aux dernières élections,
- les administrateurs élus représentants des locataires.
Deux-Sèvres Habitat - Convention d'Utié Sociale 2021-2028 Page 16 sur 65 L'ensemble des parties s'accordent quant au fait que les orientations patrimoniales ont été arbitrées de façon cohérente au regard du classement du patrimoine.
bd logts | % | Nodelogts| # | Nboiogts | % | Nboiogts | % | Nbdologts | #
3247|90% 3444/70% 246 | 35% = ses [nn
ss [20% 20 [ss DÉCRET AE
6 | on Or
10% 101 25% 1
(192 logements n Le désengagement intègre la vente et la démolit de déconstruction).
IV - L'occupation sociale
(source : OPS 2018)
L'occupation sociale est marquée par une forte représentation :
- des personnes seules (57% des ménages) et des familles monoparentales (25%), - des personnes âgées (29% - ratio élevé mais stable - des titulaires de bail ont plus de 60 ans, 41% dans les logements individuels).
‘Age du titulaire du bail Structure famille {en # des ménages -hors NR) en % des ménages hors NR)
| À uen rar loue done sam
En termes d'occupation, l'ancienneté est hétérogène :
- 1/3 des ménages ont emménagé depuis moins de 3 ans,
- 1/3 des ménages sont locataires depuis plus de 3 ans et moins de 10 ans,
- 1/3 des ménages occupent leur logement depuis plus de 10 ans.
Moins d'un ménage sur deux est en activité (43% des ménages). Près d'un quart d'entre eux est en situation de chômage.
Situation professionnelle {en % des ménages - hors NR)
23%
34%
4
mt nChémurs atoctt
Deux Sèvres Habitat Convention d'Uité Sociale 2021-2026 Page 47 sur65 70% des ménages disposent de revenus inférieurs à 60% des plafonds PLUS.
Rovonus {en % des ménages - hors NR)
_—. 5%
5%
20%
50% n<20% plats n2040% ptends 40.60% pond
n60:100% pate 4>100% plats
Par comparaison avec les résultats de l'enquête OPS 2016, il est constaté, en termes d'évolution, une augmentation
significative des familles monoparentales et des ménages sous les 40% des plafonds PLUS.
Il est à noter que le loyer de 19% des locataires est intégralement couvert par l'APL
(quittancement février 2021).
Ce niveau de solvabilisation atteint 27% en HLMO et 15% en PLAI.
Solvabilisation par l'APL Solvabilisation par l'APL {auttancement février 2021) en HLMO
auittancement février 2024)
7 PAC
“100 %etplus = de80889% =de 60 79% “iOetpus *de8036% + de60379%
de 40 359%.» mains de 40%» aucuns aide sde 403 9% | moine de 40% aucune aide
V - La segmentation
Par courrier, en date du 24 août 2020, le Préfet, au nom de l'Etat, a retenu une segmentation déclinée à l'échelle des EPCI visés àl'alinéa 23 de l'article L441-1 du CCH. La segmentation retenue permettra ainsi, pour chaque aspect de la politique de Deux-Sèvres
Habitat, de mesurer le niveau de réalisation des objectifs fixés sur les différentes
intercommunalités concernées par l'obligation de mettre en œuvre : -_ un Programme Local de l'Habitat (PLH),
- une Convention Intercommunale d'Attibutions (CIA) et un Plan Partenarial de
Gestion de la Demande de Logement Social et d'information des Demandeurs (PPGDLSID),
voire pour certaines d'entre elles :
- une convention de Gestion Urbaine de Proximité (GUP), une convention d'utilisation de l'abattement de Taxe
Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB).
Deux-Sèvres Habitat- Convention d'Utité Sociale 2021-2026 Page 18 sur 65 MODALITÉS DE MISE EN ŒUVRE
Deux Sèvres Habitat: Convention d'Ullté Sociale 2021-2026 Page 18 sur 65 La politique patrimoniale
La politique patrimoniale et d'investissement est déclinée dans le Plan Stratégique du
Patrimoine joint en annexe.
1 Développement
Deux-Sèvres Habitat, en sa qualité d'OPH, s'est vu confier par le législateur la mise en œuvre d'un service d'intérêt
général exprimé à l'article L411-2 du CCH à savoir le logement des personnes de ressources modestes par l'acquisition, la construction, l'amélioration, la
gestion, l'attribution et la cession de logements locatifs à loyer plafonné par des personnes à
revenus plafonnés.
1.1 État des lieux
Sur 5 ans depuis 2016, DSH a mis en service 397 logements (dont 261 PLUS et 119 PLAI), soit 79 logements en moyenne par an (dont 47 logements en moyenne par an sur la CAN
et 19 logements en moyenne par an sur la CA2B), ainsi répartis par EPCI :
Répartition par EPCI Ex)
= CA du Niortais
‘= CA du Bocage Bressuirais
= CC du Thouarsals
= CC de Parthenay-Gâtine
12 CC Airvaudais-Val du Thouet
De façon cohérente au regard de la demande active exprimée sur le territoire, il a été produit:
- 213 de logements individuels,
= 80% de T2-T3.
67% des opérations étaient plus performantes que la législation en vigueur d'un point de vue énergétique
1.2 Orientations stratégiques
Au regard du service d'intérêt général confié à DSH, de l'état des lieux ci-dessus énoncé et du contexte de tension du marché locatif public très localisé dans les Deux-Sèvres, les orientations stratégiques répondent aux préconisations du PSP et privilégient une production neuve raisonnée.
Deux: Sèvres Habitat Convention d'Utié Sociale 2021-2028 Page 20 sur 65 Par ailleurs, les orientations de développement sont intimement liées aux besoins des populations (1) et des territoires (2) mais aussi aux moyens accordés (3).
(1) : DSH réalise des opérations s’intégrant dans le tissu urbain, principalement de petite typologie favorisant la mixité sociale. Une attention particulière est apportée à la maîtrise
des charges, notamment de maintenance et énergétiques. (2) : DSH est confronté à un marché globalement détendu mais certaines communes,
soumises - ou prochainement - aux objectifs de la loi SRU, nécessitent un réel effort de développement en vue de satisfaire la demande de logements sociaux ; la stratégie est
ainsi de n'accroitre le patrimoine que sur des communes proches des viles-centres et considérées comme dynamiques, notamment d'un point de vue économique.
(3): Afin de proposer une offre de service identique et équitable, DSH investira systématiquement 15% de fonds propres dans chacune de ses opérations neuves sur
l'ensemble du territoire. Les collectivités sont financièrement mobilisées pour atteindre les objectifs qu'elles se
fixeront en termes de développement de logement social (PLH exécutoires intégrant des: aides à la réalisation de logement locatif social notamment), permettant ainsi la
production de logements à loyers abordables conformément aux objectifs du CCH, dans l'intérêt du développement économique de leur propre territoire.
1.3 Engagements (indicateurs)
Au regard des besoins identifiés et des moyens alloués (subventions, taux des prêts Banque des Territoires, etc.), DSH envisage une programmation d'environ 90 logements en moyenne
par_an, nette de la reconstitution de l'offre suite à des démolitions dans le cadre des opérations de renouvellement urbain
La programmation tendra à répartir les financements PLUS / PLAI de façon : - à respecter les orientations définies par les dispositifs contractuels en cours afin de
répondre aux besoins en logements, - à favoriser la mixité sociale en assurant, entre les communes et entre les quartiers
d'une même commune, une répartition équilibrée et diversifiée de l'offre de
logements. Elle amorcera ainsi une réponse en adéquation avec les problématiques identifiées tout en
veillant à l'équilibre du peuplement dans le parc de logements et entre les différents quartiers des territoires considérés.
Alors que 2/3 de la population est susceptible d'accéder à un logement social, les PLS ne semblent répondre à aucune logique sociale sur le territoire. Aucune programmation PLS n'est donc envisagée pour le développement de logement familial.
DSH privilégiera les secteurs attractifs pour faciliter l'accès aux équipements et services publics, mais également pour ne pas handicaper des populations souvent faiblement motorisées.
Pour ce qui relève des PLAI adaptés, destinés à des ménages fragiles rencontrant des difficultés non seulement économiques mais aussi sociales, dont la situation nécessite la
proposition d'un habitat à loyer et charges maïtrsés, une gestion locative adaptée et un accompagnement spécifique, Deux-Sèvres Habitat s'engage à étudier tous les projets qui lui
seront soumis.
Le PLAI Adapté est une réponse pertinente pour des publics lourdement fragilisés et l'Office dispose d'une offre suffisante pour répondre aux conditions de loyers exigées dans le cadre des PLAI Adaptés pour les publics prioritaires identifiés dans les programmes d'action des PDALHPD.
Deux-Sèvres Habitat - Convention d'Utité Sociale 2021-2026 Page 21 sur 65 Selon le recensement établi par les acteurs sociaux (notamment le Département dans le cadre de son action de lutte contre l'exclusion et la pauvreté), Deux-Sèvres Habitat adaptera
1 ypologie des opérations au publ ble: logement ordinaire avec une gestion locative adaptée de proximité attentive aux
dificultés du ménage,
2. résidence sociale avec un gestionnaire (responsable de résidence et travailleurs sociaux),
3. pension de famille, destinée aux personnes isolées, ayant des difficultés sociales et psychologiques:
Pour les opérations type résidence sociale / pension de famille, Deux-Sèvres Habitat mettra à disposition une ingénierie de projet dédiée et confiera à des gestionnaires compétents en
la matière, par le biais d'une redevance maïtrisée, la mission de gestion locative adaptée ou renforcée, voire d'accompagnement ciblé sur le logement.
Pour ce qui relève des acquisitions-améliorations, Deux-Sèvres Habitat a d'ores et déjà initié des opérations à enjeux pour les collectivités (acquisition-amélioration pour le redéploiement de l'habitat jeunes sur la CA2B, résidence rue du 11 Novembre à Cerizay située au cœur du centre-ville) et s'engage à étudier tous les projets qui lui seront soumis
Cependant, DSH privilégiera, hors secteurs protégés etou aux caractéristiques architecturales majeures, des opérations de démolition-reconstruction afin de moderniser le cadre de vie des futurs locataires et l'image des centres-bourgs tout en conservant une implantation de ses logements dans des secteurs attractifs.
DSH affiche d'ores et déjà une politique volontaire de performance énergétique et de qualité ; la certification NF Habitat est généralisée à tous les nouveaux programmes réalisés
sous sa maîtrise d'ouvrage.
La programmation s'entend à l'échelle de l'ensemble du territoire; un mécanisme de fongibilité entre les volumes indiqués par EPCI est assurément envisageable dans la mesure
où le volume total est respecté
financement (prêt locatif aidé d'intégration, prêt locatif à usage social, {Nombre de Logements locatifs pour chaque modeà prêt locatif social), donnant lieu à des dossiers ‘és par les services de l'Etat ou par les délégataires, ont part hors des quartiers priortaires de in politique de la ville et part hors du cadre de În rénovation érbaine, à F0 et x ans.
{Engagements en nombre et sourenserbie rcentage, cumulés À 3 €t 6 ans Numéro et nom] (EPCI visésà l'alinéa 23 | Quartiers et| Référence : Indicateur pp-1 | P°UrEentage, cumulés à 3 et 6 du département] de l'article LA41-1 du [financements pour la période de n°3 à n-1 ccH) Delannéenà | De l'année n à Fannée n + 2 mnéen +5
PLAI 19 94 188
dont PLAT ETS 0 ni 2
PLUS si 16 352 7 Deux gavres | Ensemble du département
ps o o o
% hors QPV 100% 100% 100%
% hors RU 100% 100% 100%
Deux-Sèvres Habitat Convention d'Utité Sociale 2021-2028 Page 22 sur65 jar o ; ‘
dt me Tr cn
ER à à &
nai ° ‘ ‘
ie
ts Frs re x
Fr ; 5 à
pu o 2 ;
no … re F & 7
sn ü à
TE ° ? :
nue Es a cn
Rreil] re Fo 5
Deux-Sèvres Habitat - Convention d'Utité Sociale 2021-2026 Page 23 sur 65 1.4 Conditions de réussite
DSH s'engage naturellement à mettre en œuvre ces orientations sous certaines réserves, à savoir :
+ pour l'engagement sur le dépôt des dossiers de financement : o mobilisation et accessibilité financière du foncier, accord des collectivités
locales, © montant des subventions liées aux agréments suffisants de la part de l'Etat
pour assurer un équilibre des opérations conforme aux capacités financières de l'organisme,
o financements suffisants de l'ensemble des partenaires (notamment collectivités locales),
© stabilité des normes réglementaires en matière de construction neuve, © maintien sur la durée de la CUS du modèle économique du logement social {marges locales, plafonds de loyer),
© capacité de l'organisme à vendre une partie de son patrimoine en fonction des contraintes locales ou de marché afin de pouvoir renforcer ses marges
d'autofinancement.
= pour la livraison proprement dite :
o non recours excessif des associations de riverains ou de défense de
l'environnement,
© minimum d'appels d'offres infructueux, évolution maîtrisée de l'ICC,
© capacité du BTP à répondre à la demande et à mener les opérations.
Dans le cadre de la mise en œuvre des clauses de mixité sociale, DSH utilise également les acquisitions en VEFA en complément selon les exigences des PLU locaux.
2 Maintenance et réhabilitation
Deux-Sèvres Habitat, en sa qualité d'OPH, s'est vu confier par le législateur la mise en œuvre d'un service d'intérêt général exprimé à l'article L411-2 du CCH à savoir le logement
des personnes de ressources modestes par l'acquisition, la construction, l'amélioration, la gestion, l'attribution et la cession de logements locatifs à loyer plafonné par des personnes à
revenus plafonnés.
2.1 État des lieux
Le Plan Stratégique de Patrimoine ainsi que l'état des lieux mentionné à l'article R 445-3 du
CCH sont fournis en annexe:
2.2 Orientations stratégiques
La maintenance
La maintenance des immeubles regroupe les travaux d'entretien courant et de gros entretien. Ces travaux sont assurés dans le cadre de marchés passés avec des entreprises
ou par l'intermédiaire des régies d'entretien de l'Office. Ces dernières interviennent dans le cadre de travaux d'entretien d'espaces verts privatifs de DSH, de pelite réfection dans les logements vacants, mais également d'entretien des réseaux privatifs.
Deux-Sèvres Habitat - Convention d'Utité Sociale 2021-2026 Page 24 sur 65 L'entretien courant ne peut faire l'objet d'une stratégie basée sur l'anticipation des travaux à réaliser. Sur la base des années passées, Deux-Sèvres Habitat prévoit de consacrer en
moyenne 200 € par logement et par an à la maintenance courante (750 € par logement et par an en QPV).
Le gros entretien comprend pour sa part les travaux de remise en état de logements, une
partie des travaux d'entretien induits par les programmes de réhabilitation, et la part représentant le renouvellement du matériel dans les contrats d'entretien (P3). Les dépenses
liées aux travaux de remise en état de logements varient en fonction de la rotation sur le
parc et de l'état des logements rendus.
Les travaux associés aux programmes de réhabiltations suivent le déroulement de ceux-ci tandis que la part P3 des contrats d'entretien reste assez stable dans nos projections. DSH
devrait ainsi dépenser en moyenne environ 550 € par logement et par an pour le gros entretien de son patrimoine:
En conséquence l'effort global de maintenance de l'Office est estimé à une somme moyenne
de 750 € par logement et par an.
Les interventions sur le patrimoine
Le PSP prévoit, pour chaque ensemble immobilier, une orientation générale et un scénario, sur deux périodes successives de 5 ans :
+ 4763 logements prévus dans la politique annuelle de rénovation-maintenance, - 1247 logements prévus en réhabilitation,
69 logements prévus en renouvellement (démolition-reconstruction), 575 logements prévus en démolition,
= 356 logements inscrits au plan de vente.
Il est à noter que, sur ces projections (réhabilitations et démolitions), 1051 logements sont
situés en QPV (représentant 27 opérations) et demeureront soumis à la mise en œuvre opérationnelle des contrats de ville des intercommunalités.
604 logements (représentant 13 opérations en réhabilitations, démolitions et renouvellement), non situés en QPV seront également intégrés dans des projets urbains plus
vastes en lien avec les collectivités (exemples du secteur Gare à Niort etou du quartier Croix Blanche à Thouars).
2.3 Engagements (indicateurs)
DSH s'engage à respecter le PSP et répondra à ses obligations de bailleur en matière
d'entretien de son patrimoine.
Les données du PSP ont été actualisées au 31/12/20.
Il est à noter que l'organisme Habitat Nord Deux-Sèvres ne réalisait ses DPE qu'à la
relocation, en annexe des baux nouvellement signés ; 1134 DPE ont ainsi été commandés
en 2020 et le travail se poursuit en 2021
Il convient de préciser que les logements classés en E, F et G ne constituent qu'une fraction minime du parc (principalement logements isolés etfou chauffés à l'électricité). Le parc est
majoritairement collectif et chauffé au gaz, souvent ponctuellement traité en termes d'enveloppe bâtie au titre de la programmation pluriannuelle d'entretien.
Deux Sèvres Habitat Convention d'Utlté Sociale 2021-2026 Page 28 sur 65 PP Nombre de logements élsposant après rénovation d'une étiquett À à E, parmi le pare de logements de classe énergétique F, G par année
Sous-enser Réérences Engagements annuels, on nombre Numéro at nom du] (EPCT visés à
$3'de l'art Logements F,G dans le Logements F, G rénovés, fe jo em To iu patrimoine de l'organisme au | passés A, BD'ou E au ee ee ne A en) At décombre de l'année n1 | cours de rannge nt Aie en ES SES
ets anna 506 #2 67 Las |h122 || 170 146 | 10
7 DeuxSèvres CAN & o 4 0 | 4 4 Pal
7 a ca 206 12 al 14 fier | ur is | 6
a cor 130 0 o [si | 0 2 2 | 2 DeuxStwres
7m DeurSivres C2 4 0 0 | o | 123 | 50 | 0
Les données ci-dessous indiquées pour la durée de la présente convention comprennent les interventions au titre des réhablitations mais également des travaux de rénovation-
maintenance, étant entendu que les logements dont la performance énergétique est dégradée seront prioritaires dans l'arbitrage rendu quant à leur programmation.
Les prévisions de construction neuve et les opérations envisagées de cession et de démolition sont également intégrées.
Données chiffrées territorialisées en accompagnement de l'indicateur PP-2, portant sur le changement d'au moins une étiquette énergétique suite à la rénovation des logements
ms ne patinde nr du
révislan an ombre, au changement | RéPattin de a ot du % renier domaines | Pare exit par ue lrénoyation alsuite à la rénovation des logements, parl pet
Deus Année n-1 Numéro et nom |" abouti au du département «l
néelannéelannéelannéelannéelannéel| 3 | | Dole le lolale lelole lr lc eegel on (neifnr2lnsslnéalnss au cours de année n°
7m PALEIR 504 | 202 | 195 | 216 | 279 | 202 | 196 | «um 2n sl sn fuel ssl sl
Répartition de la totalité du parc existant par étiquettes énergétiques au 31/12/2
Deux-Sèvres Habitat - Convention d'Utité Sociale 2021-2026 Page 26 sur 65 Deux-Sèvres Habitat anticipe l'objectif du projet de loi Climat et Résilience de ne plus proposer à la location de logement dont l'étiquette énergétique est F ou G à horizon 2028.
Ainsi, tous les logements considérés comme « énergivores » feront l'objet d'un traitement spécifique au titre des programmations successives de rénovation-maintenance.
Les logements en F apparaissant non traités (0.4% du parc) sont 37 logements prévus en renouvellement sur la seconde période du PSP, hors CUS ; ils feront l'objet de travaux avant
fin 2027
de réhabilitation éligible à un prêt de La Caisse des PP-3. Nombre de logements réhabilités, appartenant à une opi de logements, par année. “dépôts et consignations, parmile pare
Références: angapament ennuis, an nombre
Logement contra Sous-ensenbie | [nombre toti de umo et nom] (RATS Sainte di ni de ZE ane at Etéparement| LS are LD annélannéd annédannédannéd année ace ee mea uns
ares | nbedu van ame see fun | os | as
np) CAN 4668 1801 7% | co 0 0 48 86 Deuxêvres
7» CA2B 2194 1248 0 0 % 7 | 12 7 Deurévres
7e CCT 1218 76 RE à wma)
44 CCPG 574 322 0 0 0 Dares oo | 1
2.4 Conditions de réussite
Ces objectifs sont soumis aux réserves suivantes : = stabiité suffisante des normes et réglementation,
-_ absence d'amiante, - nécessaire adaptation des exigences aux réalités techniques des patrimoines,
- possible mobilisation de financements extérieurs, dont prêts de la Banque des territoires, aides locales complémentaires des collectivités,
-__ stabilité de la méthode de calcul et définition des seuils des DPE, = dégrèvement de TFPB pour travaux de rénovation, et possibilités de valorisation des
Certificats d'Economie d'Energie (CEE), = capacité en fonds propres,
+ maintien des taux de TVA réduits 5.5% et 10%, + capacités du BTP à répondre aux exigences des marchés,
= résultats de la concertation locative, -_ éventuelles difficultés contextuelles amenant à réajuster selon les parcs et les
territoires les budgets prévisionnels d'exploitation et d'investissement.
Deux-Sèvres Habitat - Convention d'Utlté Sociale 2021-2025 Page 27 sur 65 3 Démolition
3.1 État des lieux
Conformément à l'article L445-1 du CCH, la présente Convention d'Utiité Sociale est construite sur la base du Plan Stratégique de Patrimoine approuvé le 18 décembre 2019.
Le Plan Stratégique de Patrimoine ainsi que l'état des lieux mentionné à l'article R 445-3 du CCH sont fournis en annexe.
Pour ce qui concerne les démolitions, le PSP respecte scrupuleusement les orientations des différentes études urbaines datant de 2018.
DSH poursuivra son travail de partenariat avec les collectivités concernées et restera attentif à la réponse apportée, tant au niveau urbain que patrimonial ou social
Il s'agit pour DSH d'accompagner les EPCI dans l'évolution des QPV mais également des secteurs à enjeux (quartiers Gare à Niort ou Croix Blanche à Thouars).
Le PSP prévoit ainsi la démolition de 294 logements sur la période de la CUS
Echéance Nom opération EPci | Abigts | os
2 [vacinihes (Valeite à Bressuire) CA2B 28 |202
__|Thimonnier (Clou Bouchet à Niort) CAN 52 |202
Hortensias (Valette à Bressuire) CA2B 28 |202%4
Eglantines (Capucins à Thouars) CC 40 | 2024
2 Champs de la rivière (Airvauit) CCAVaT| 4 2024
© [Langevin (Clou Bouchet à Niort) CAN 74 | 2024
Eglantines (Valette à Bressuire) CA2B 28 | 2025
Charles de Gaulle (Quartier Gare à Niort) CAN 40 | 20%
3.2 Orientations stratégiques
Du fait du caractère ancien et, de ce fait, incomplet de certaines études urbaines réalisées dans des contextes qui ont souvent très profondément évolué, il sera opportun de
réinterroger le devenir de ces quartiers avant d'envisager quelque démolition que ce soit.
Il est notamment nécessaire que les études puissent prendre en compte l'aspect «accompagnement social » des populations qui constitue l'axe majeur de la réussite des
démolitions envisagées : il n'est en effet pas concevable de modifier les modes de vie des habitants d'un quartier par le simple effet d'une transformation du paysage urbain
Les mutations massives des habitants d'un quartier démoli vers un autre quartier ne pourront pas régler les problématiques liées au communautarisme. L'action du bailleur dans ce domaine ne peut donc pas être isolée et DSH aura besoin d'une aide structurée et pérenne de l'ensemble des partenaires.
De nombreux échanges avec les EPCI ont été initiés afin d'engager les réflexions quant à la mise à disposition de gisements fonciers suffisants permettant la reconstitution préalable des logements prévus à la démolition.
Deux-Sèvres Habitat- Convention d'UtIRÉ Sociale 2021-2028 Page 28 sur 65 En effet, la diversification de l'offre doit s'opérer dans une optique de rééquilibrage du parc social à l'échelle de l'intercommunalité sur les communes attractives (services et commerces
de proximité) Les EPCI sont donc fortement mobilisés, tant sur la stratégie de relogement (orientations des
Conférences Intercommunales du Logement) que sur celle de la reconstruction (articulée avec les Programmes Locaux de l'Habitat).
Sur les différents quartiers concernés, les collectivités ont été informées de la nécessité pour
Deux-Sèvres Habitat de pouvoir déposer auprès des services de l'Etat une déclaration
d'intention de démolir.
Cette demande précisera chaque projet, notamment pour ce qui relèvera :
- du projet urbain sur le foncier libéré par la démolition,
- de l'identification et des modalités de financement de la reconstitution de l'offre, - des stratégies de relogement et leur articulation avec les dispositifs existants.
Ainsi, si les démolitions sur le Clou Bouchet sont engagées par Deux-Sèvres Habitat, il a été
rappelé à la CAN et à la Ville de Niort, lors d'une récente réunion (11 mars 2021), qu'il sera
possible pour DSH d'engager de nouvelles démolitions sur le quartier de la Gare dès lors
que des gisements fonciers seront proposés pour permettre la reconstruction de 80 à 100
logements sur Niort, et 30 à 50 logements sur les communes dites d'équilibre au titre du
PLH
Par ailleurs, la CA2B et la Ville de Bressuire sont informées de l'obligation de reconstruire
l'offre selon la règle dite du « 1 pour 1 » (un logement social démoli - 1 logement social
construit) au regard du déficit de logements sociaux au titre de l'article 55 de la loi SRU.
Dans ces conditions et lors d'une récente réunion (27 janvier 2021), les partenaires se sont
entendus pour qu'aucune démolition ne soit engagée sans avoir précisé les modalités de
reconstruction
Enfin, la CCT et la Ville de Thouars ont annoncé en CL du 20 novembre 2020 que le projet
urbain des Capucins nécessitait d'être redéfini et de s'appuyer sur les politiques publiques
locales en cours (dont Opération de Revitalisation des Territoires) pour désenclaver le
quartier et en faire un espace d'échanges entre le centre-ville et les zones de service.
3.3 Engagements (indicateurs)
PP-5, Nombre de mutations de locataires déjà logés dans le pare de l'organisme ou d'un autre organisme de logement social, réalisées vers le parc de l'organisme, parmi le nombre total des attributions, par année.
Engagements annuels, en % Sous-ensemble Ps x [Numéro et nom dd (EPCI visés à l'alinéa 23 Référence: mutations de locataires du parc le l'année n-3 à l'année n-1, parmi le département] (Heart LA" dû en de one lknnée année anne ame mé] Année ce ml er a mes nr ms
Dares | Ensembe du Département nu au ao Juno Juan | on | où
vaurBèes sr so Aa on RSI] Le
ones cas den aa | as aus aux Lure | où
Deuèèves cer TC ex [2x |'aas [ia Lion | is
Deux Sèvres Habitat- Convention d'Ulité Sociale 2021-2026 Page 29 sur 65 79 17 Deux-Sèvres SR) soi 6 par an (6 LES PERS CES PAT En)
ur PP-5, à l'échelle de tout le patrimoine de l'organisme, ur : le nombre de mutations Internes prévues et réalisées, par
année.
Données chiffrées en accompagner s'il est tenu de prendre des engagements pour et iIndis
Prévision en nombre, par année
Prévision du nombre de mutations internes | Annéen | Annéen+1 | annéen+2 | annéen +3 | Annéen+4 | annéen + 5
ss 153 130 140 106 106
Dans le cas des mutations lies aux relogements induits par les opérations de démolitions,
sous réserve de leur réalisation effective, il s'agira pour Deux-Sèvres Habitat de faire en sorte que chaque foyer y voie une opportunité.
Le relogement doit être l'occasion pour les ménages concemés de bénéficier d'une
trajectoire résidentielle positive s'inscrivant dans leur projet de vie, répondant à leurs
souhaits et à leurs besoins en termes de mobilité résidentielle, de typologie de logement, de
taux d'effort, de statut, de forme d'habitat, voire de décohabitation.
Ainsi, ces ménages (qui très souvent ont fait jusqu'alors l'essentiel de leur parcours dans le parc HLM ancien), se verront
offrir la possibilité d'accéder à des logements neufs ou récents, des logements existants requalifiés, et à de nouveaux lieux de résidence plus adaptés à leur
vie professionnelle, familiale et sociale. Deux-Sèvres Habitat s'attachera à proposer à chaque
ménage un logement lui permettant de s'acquitter d'un loyer résiduel conforme à ses capacités financières ; les
CALEOL y seront fortement sensibilisées.
Lors du diagnostic, un contact privilégié sera établi avec les ménages pour recenser leurs besoins et organiser leur relogement. Les besoins sociaux spécifiques seront repérés et
feront l'objet d'une mobilisation des institutions concernées pour apporter des réponses
adéquates en termes d'insertion et d'accompagnement social. Deux-Sèvres Habitat apportera une attention particulière à ce que l'orientation et l'intégration
de ces ménages dans leur nouveau quartier respecte les objectifs de mixité sociale, tout en veillant à leur solvabilité.
Deux-Sèvres Habitat s'assurera que les familles relogées trouvent les services et les
équipements répondant à leurs besoins ainsi qu'un environnement social favorable à leur
insertion.
Pour ce qui relève des mutations hors relogement lié à une démolition, afin d'éviter que d'éventuelles mobiltés choisies n'engendrent des situations supplémentaires de vacance
dans les patrimoines les moins demandés, Deux-Sèvres Habitat répond en premier lieu aux locataires exprimant le souhait
d'un logement mieux adapté en termes de situation familiale, de santé ou d'adéquation de la quittance aux ressources :
- Deux-Sèvres Habitat est vigilant à proposer aux locataires (en exprimant la demande ou en réponse à une problématique récurrente d'impayés) un relogement
correspondant à la composition familiale et/ou à leurs ressources. - Le vieillissement des occupants est un autre facteur contribuant à la baisse de la
mobilité au sein du parc social ; cependant, lorsque des travaux d'adaptation du logement s'avèrent être
techniquement impossibles, Deux-Sèvres Habitat propose au locataire concerné un relogement répondant à ses difficultés.
Deux-Sèvres Habitat - Convention d'Utlté Sociale 2021-2026 Page 30 sur 65 Deux-Sèvres Habitat s'engage à répondre aux demandes prioritaires de mutation de certains publics au logement social :
- par le biais de la reconnaissance par la commission de médiation du caractère
prioritaire et urgent de son logement (article L.441-2-3 du CH), c'est-à-dire la reconnaissance DALO ;
+ en réponse à des critères de priorité pour l'attribution d'un logement définis à l'article L441-1 du CCH dont violence et/ou danger avéré dans le logement.
3.4 Conditions de réussite
La réalisation des opérations de démolition est donc conditionnée aux décisions prises par les EPCI.
Pour ce qui relève des mutations, la concrétisation suppose la disponibilité du produit répondant à la motivation et au profil du demandeur (composition du ménage, ressources, localisation...) Le caractère prioritaire de la demande de mutation est donc une condition nécessaire mais non suffisante pour garantir sa satisfaction.
Maintenir un niveau de mutation en phase avec les besoins prioritaires ne doit pas obérer la capacité de Deux-Sèvres Habitat à accueillir de nouveaux entrants dans le parc social.
Deux: Sèvres Habitat - Convention d'Utité Sociale 2021-2026 Page 34 sur 65 IL- La politique de vente
Deux-Sèvres Habitat, en sa qualité d'OPH, s'est vu confier par le législateur la mise en œuvre d'un service d'intérêt général exprimé à l'article L411-2 du CCH à savoir le logement
des personnes de ressources modestes par l'acquisition, la construction, l'amélioration, la gestion, l'attribution et la cession de logements locatifs à loyer plafonné par des personnes à
revenus plafonnés.
1.1 État des lieux
Historiquement, la vente de logements sociaux avait pour vocation de favoriser le parcours résidentiel des locataires.
Depuis plusieurs années, ces ventes sont fortement encouragées par les pouvoirs publics pour permettre aux bailleurs sociaux de se doter de « nouveaux » fonds propres, plus
spécialement dans le contexte de Réduction de Loyer de Solidarité (RLS) récemment mis en place par la Loi de Finances 2018.
La politique de vente des organismes devient un élément important du Plan Stratégique de Patrimoine (PSP). La Loi ELAN du 23 novembre 2018 précise que la Convention d'Utité
Sociale (CUS), signée par les organismes avec l'Etat, vaut désormais autorisation de vendre pour les logements qui y sont mentionnés. Elle prévoit également d'augmenter le nombre de
logements mis en vente, avec des analyses plus approfondies du potentiel réel des immeubles, et nécessite de repenser en profondeur les outils traditionnels d'arbitrages de la
politique de vente de Deux-Sèvres Habitat.
Deux-Sèvres Habitat s'engage dans une démarche structurée de vente HLM, articulée autour des engagements suivants :
-_ opportunité de développer la mixité sociale, priorité au locataire en place de se porter acquéreur,
logements attractifs proposés à la vente, information claire fournie aux acquéreurs,
service vente dédié à l'accompagnement des clients pour une accession sécurisée.
Le plan de vente de Deux-Sèvres Habitat est annexé à la présente Convention d'Utilité Sociale pour validation.
En application des articles 88 et 97 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et des articles L445-1 et L.443-7 du Code de la Construction et de l'Habitation, la signature de la
Convention d'Utiité Sociale vaut validation du plan de vente et dès lors, autorisation de vente des logements qui y sont mentionnés, pour la durée de la convention (2021-2026).
L'article L443-11 du Code de la Construction et de l'Habitation, modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018, stipule :
= qu'un logement occupé ne peut être vendu qu'à son locataire s'il occupe le logement depuis au moins deux ans, son conjoint ou ses ascendants ou descendants sous
conditions de ressources PLS. -_ que les logements vacants peuvent être vendus dans l'ordre décroissant de priorité :
o à toute personne physique remplissant les conditions auxquelles doivent satisfaire les bénéficiaires des opérations d'accession à la propriété, parmi
lesquels l'ensemble des locataires de logements appartenant aux bailleurs sociaux disposant de patrimoine dans le département ainsi que les gardiens
d'immeuble qu'ils emploient, © à une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités territoriales,
© à toute autre personne physique sans plafond de ressources:
Deux-Sèvres Habitat - Convention d'Utité Sociale 2021-2026 Page 32 sur 65 Lors de la mise en vente d'un logement vacant, un délai de commercialisation est établi en
fonction de l'attractivité du logement. Toutes les candidatures déposées durant ce délai sont
enregistrées et, à l'issue du délai, Deux-Sèvres Habitat départage les candidats potentiels
dans le respect du cadre législatif et de l'ordre de réception des candidatures.
Passé un délai de 4 mois, à défaut d'offres d'achat au prix défini initialement, toute offre
inférieure est acceptée dans la limite d'un prix plancher défini par Deux-Sèvres Habitat.
Les articles L443-11 et L443-12 du CCH, modifiés par la loi ELAN du 23 novembre 2018,
suppriment l'avis de France Domaines et celui du maire de la commune. Le prix de vente est
fixé librement par l'organisme.
Deux-Sèvres Habitat détermine son prix en fonction du marché local tout en essayant de
préserver l'accession sociale pour les locataires de son parc immobilier.
Le calcul du prix moyen au m° habitable est déterminé sur la base des ventes réalisées par
l'Office les cinq dernières années sur le secteur géographique concerné, croisé avec
plusieurs sources d'informations afin de s'ajuster au prix du marché de l'immobilier local,
éventuellement pondéré pour tenir compte des critères du logement (environnement urbain,
conception et caractéristiques, état général).
Dans le but de favoriser l'accession par ses locataires, Deux-Sèvres Habitat propose une
remise commerciale en fonction de leur ancienneté, applicable après acceptation de l'offre
d'achat par Deux-Sèvres Habitat :
Ancienneté Locataires DgH | A7ants rot, descendants
5 ans < Ancienneté < 15 ans -5%
15 ans < Ancienneté < 25 ans -8% -5%
Ancienneté z 25 ans 10%
“Anciennelé = nombre d'années complètes de localion parle locataire acquéreur d'un ou plusieurs logements du parc sans interruption (nombre d'années entières écoulées entre la date de signature du bail le plus ancien et la
date d'engagement d'achat)
Cette disposition permet d'encourager l'accession à la propriété par les locataires en place. Les logements sociaux vendus à leurs occupants sont comptabilisés pendant 10 ans au titre
de la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains (SRU) pour les communes qui y sont soumises.
A peine de nullité, le contrat de vente comporte la mention des clauses anti-spéculatives
décrites à l'article L443-12-1 modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018 ; l'acquéreur est
notamment informé qu'il ne peut pas se porter acquéreur, sauf exceptions, d'un autre logement faisant l'objet d'une convention APL.
Le contrat de vente est établi devant notaire par acte authentique, les frais notariés restant à
la charge de l'acheteur. S'il s'agit d'un logement situé en immeuble collectif, le règlement de
copropriété de l'immeuble et l'état descriptif de division sont joints au contrat de vente.
La sécurisation de l'accédant recouvre une garantie de rachat, prévue par l'article L443-15-8
du CCH, valable en cas de vente à une personne physique sous plafonds de ressources de
l'accession sociale pour une durée de 10 ans et dans les cas suivants : perte d'emploi, rupture du cadre familial et raisons de santé.
Deux Sèvres Habitat: Convention d'Ullté Sociale 2021-2026 Page 33 sur 68 1.2 Orientations stratégiques
Deux-Sèvres Habitat envisage la vente d'une partie de son parc ancien sur l'ensemble du département des Deux-Sèvres afin de proposer à ses locataires d'accéder à la propriété mais également de dégager des fonds propres.
A cet effet, Deux-Sèvres Habitat privilégiera les ménages en place en leur proposant l'achat du logement qu'ils occupent; les locataires en place ne souhaitant pas acheter leur
logement resteront locataires.
Sont éligibles à la vente les logements construits ou acquis depuis plus de dix ans respectant les normes d'habitabilté, présentant un entretien suffisant et répondant au
respect des normes de performances énergétiques minimales (étiquette énergétique au moins égale à E)
Un courrier a ainsi été envoyé par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception aux 48 communes concemées par du patrimoine considéré cessible le 26/11/2020, avec un délai de
réponse de 2 mois au-delà duquel leur avis était réputé favorable selon l'article L 443-7 du CCH:
- 9 communes concernées par l'article 55 de la loi SRU etfou commune-centre d'un EPCI, auquel un rendez-vous individuel a été proposé et qui s'est tenu :
© le 2 décembre 2021 à Moncoutant sur Sèvre, le 6 janvier 2021 à Airvault,
© le 8 janvier 2021 à Saint-Maixent l'Ecole, le 12 janvier 2021 à Nuel les Aubiers,
le 12 janvier 2021 à Cerizay, le 13 janvier 2021 à Bressuire,
le 15 janvier 2021 à Niort, le 19 janvier 2021 à Parthenay,
o le 20 janvier 2021 à Thouars, = 39 communes hors SRÜ et hors commune-centre des EPCI
°
00000
Sur les 48 communes, Deux-Sèvres Habitat a reçu = 16 accords dont 8 par courrier et 8 par délibération,
= 2 accords partiels par courrier, = 2 refus par délibération.
Les logements que les communes ne souhaitaient pas voir mis en vente ont été retirés du projet
Faute d'avis de 28 communes à l'issue du délai prévu par le CCH, l'avis est réputé favorable pour les 28 communes qui ne se sont pas manifestées.
L'ensemble des documents relatifs aux logements concernés sont fournis en annexe.
Le plan de vente porte sur 744 logements individuels, répondant aux normes de
performance énergétique minimale, répartis sur 45 communes : -_ 5 communes concernées par l'article 55 de la loi Solidarité et Renouvellement
Urbains : Niort, Bressuire, Cerizay, Moncoutant sur Sèvre et Nueil les Aubiers + 40 communes non concemées par l'article 55 de la loi Solidarité et Renouvellement
Urbains : Arçais, Frontenay-Rohan-Rohan, Le Bourdet, Mauzé sur le Mignon, Saint- Maxire, Val du Mignon, Boismé, Brétignolles, Canteloup, Combrand, Genneton, La
Petite Boissière, L'Absie, Largeasse, Montravers, Saint-Pierre des Echaubrognes, Voulmentin, Brion près Thouet, Loretz d'Argenton, Louzy, Plaine et Vallées, Saint-
Jean de Thouars, Saint-Varent, Sainte-Verge, Saint-Léger de Montbrun, Saint-Martin de Sanzay, Thouars, Val en Vignes, Chatillon sur Thouet, Gourgé, La Peyratte,
Parthenay, Pompaire, Saint-Aubin le Cloud, Thénezay, La Crèche, Pamproux, Saint- Maixent l'Ecole, Sainte-Eanne et Airvault
Deux-Sèvres Habitat - Convention 'Utilté Sociale 2021-2026 Page 34 sur 65 La répartition par commune est précisée dans le tableau récapitulatif ci-dessous :
LLS plan de
de . epc communes. Se jee
département Ne | %
Arçais 2 3 | 25%
Frontenay-Rohan-Rohan 1 1 | 100%
Le Bourdet 6 a | 67%
Tales CAN Mauzé sur le Mignon 16 1 | 6%
Niort 4429 173 | 4%
Saint-Maxire 15 a | 27%
Val du Mignon 7 7 | 100%
Boismé 9 7 | 78%
Bressuire 817 20 | 2%
Brétignolles 14 5 | 36%
Cerizay 447 80 | 18%
Chanteloup 2 17 | 77%
Combrand 9 7 | 78%
Genneton 4 4 | 100%
Dies CA28 La Petite Boissière 6 2 | 33% L'Absie 2 10 | 83%
Largeasse 18 n | 61%
Moncoutant sur Sèvre 114 a | 4%
Montravers 6 a | 67%
Nueil les Aubiers 220 a | 2%
Saint-Pierre des Echaubrognes 28 13 | 46%
Voulmentin a 8 | 73%
Deux Sèvres Habitat - Convention d'Utité Sociale 2021-2026 Page 35 sur 65 Numéro et NE us pr de nom du
EPcI Communes 01/01/2021 département
Ne | %
Brion près Thouet 17 11 65%
Loretz d'Argenton 83 13 | 16%
Louzy 11 a 100%
Plaine et Vallées 15 9 60%
Saint-Jean de Thouars 10 1 | 10%
Dteties. €CT Saint-Varent 24 8 33%
Sainte-Verge 12 2 17%
Saint-Léger de Montbrun a il 100%
Saint-Martin de Sanzay 4 4 100%
Thouars 957 41 4%
Val en Vignes 55 30 55%
Chatillon sur Thouet 10 1 10%
Gourgé 10 6 60%
La Peyratte 8 4 50%
he ccpG Parthenay 357 37 | 10%
Pompaire 67 29 43%
Saint-Aubin Le Cloud 30 30 100%
Thénezay 50 20 | 40%
La Crèche 8 8 100%
78 Pamproux 9 5 56%
Lo ns Saint-Maixent L'Ecole 602 30 | 5x
Sainte-Eanne 22 6 27%
nue CCAVAT Aïirvault 137 38 | 28%
Deux: Sèvres Habitat - Convention d'UtiRé Sociale 2021-2026 Page 36 sur 65 1.3 Engagements (indicateurs)
PP-4, Nombre de logements mis en commercialisation, parmi le parc total de logements, à trois et six ans.
‘Engagements en pourcentage de , logements an commercialisation, en Numéro et Te Référence: logements en commercialisation cumulés nom du | (EPCI visés à 'aliné® | dans le patrimoine du bailleur au 31 décembre IN
(pans du CCH) “8 L'année REACH ME Dre FA) Del'annéenà | De l'année n à l'année] Fannée n à 2 +5
7 Ensemble venéèves| … dudépanement 288 sa eos 75%
rl CAN Deux-Sèvres 17 251% 4,0% 4,1%
e cas 9 448% Deux-Sèvres 4 76e 8%
ë ccT ñ 386% DeuxcSèvres 4 a 11,6%
7 CCPG 24 Au DeuxcSèvres 4 18% 108% 2,1%
Données chiffrées en accompagnement de l'indicateur PP-4 : une prévision du nombre de logements vendus de ventes réalisées,à trois et six ans, dont le nombre de ventes réalisées au bénéfice des locataires du parc50 Ventes réalisées au bénéfice des personnes morales de droit privé et de ventes rénisées au profit d'une soelêté de Vente d'habitations à loyer modéré.
Prévision en nombre et % de ; logements vendus, à trois et six ans
[numéro et nom du ones
METRE annéenà | Derannéenà année n + Fannée n + 2 s
Nb de logements 45 36 192
% de vente à des locataires du parc social 62% 50% 34%
79 Deux-Sèvres | 6 de ventes réalisées au bénéfice des personnes marales dedrit privé, hors société de vente 0% k È habitations à loyer modéré
de ventes réalisées au proft d'une société de vente] d'habitations à loyer modéré 0% so so
L'article L443-13 du CCH impose qu'au moins 50 % du produit issu des ventes de logements sociaux situés sur une commune n'ayant pas atteint le taux de logements sociaux fixé à l'article L302-5 du CCH est affecté au financement de programmes nouveaux de construction de logements sociaux sur le territoire de la commune concernée par la vente ou, avec l'accord de celle-ci et du représentant de l'Etat dans le département, sur le territoire de l'EPCI auquel la commune concernée appartient ; à défaut, ces investissements seront réalisés sur le territoire du département.
Deux-Sèvres Habitat s'engage à traiter identiquement les communes concernées par des objectifs au titre de la loi SRU, qu'elles soient ou non en déficit.
Deux Sèvres Habitat Convention d'Utité Sociale 2021-2026 Page 37 sur65 Conformément à l'article L443-13 du CCH, Deux-Sèvres Habitat transmettra chaque année au représentant de l'Etat dans le département la répartition communale des ventes de
logements sociaux réalisées sur les communes n'ayant pas atteint le taux de logements sociaux de l'article 55 de la loi SRU, le produit de ces ventes ainsi que le montant des
sommes réinvesties. Le représentant de l'Etat dans la région assurera la synthèse de ces éléments, en informera le Comité Régional de l'Habitat et de l'Hébergement et mettra à la
disposition de chaque commune et EPCI concernés les informations les concernant
Afin de parer à toute difficulté, après un an de commercialisation infructueuse, les biens seront confiés à une agence immobilière afin que cette dernière prenne le relai auprès du grand publi.
Afin d'éviter toute immobilisation d'un bien en cas d'absence d'acquéreur potentiel, ce dernier sera remis en location après un délai de six mois de commercialisation par l'agence ci-dessus citée.
1.4 Conditions de réussite
La part de logements vendus aux locataires est totalement dépendante de la solvabilité des ménages occupants et de leur volonté d'acquérir les logements proposés à la vente.
La principale condition reste la capacité des établissements bancaires à se mobiliser pour soutenir les projets des futurs accédants.
La réalisation de cet objectif est également tributaire du taux de rotation sur le parc immobilier proposé à la vente. En effet, en dehors de l'acquisition réalisée par le locataire occupant, le bien est généralement vendu sil devient vacant. Deux-Sèvres Habitat a constaté des durées d'occupation relativement longues sur les quartiers inscrits au plan de vente.
Convention d'Utité Sociale 2021-2026. Page 38 sur 65 Ill - La politique d'occupation sociale
Deux-Sèvres Habitat, en sa qualité d'OPH, s'est vu confier par le législateur la mise en
œuvre d'une mission d'intérêt général exprimé à l'article L411-2 du CCH dans la recherche
de la mixité sociale et de la diversité de l'habitat dans les villes et les quartiers.
Cette mission est exercée par les Commissions d'Attribution des Logements et d'Examen de l'Occupation de Logements (CALEOL), souveraines en matière d'attribution.
1.1 État des lieux
La politique commerciale mise en œuvre par Deux-Sèvres Habitat permet à ce jour de maintenir le taux de vacance dans des proportions acceptables :
- 4,81 % en 2018,
- 3,66 % en 2019,
- 3,35 % en 2020.
Si la détente du marché se traduit par un accès relativement aisé des demandeurs aux
logements proposés par DSH (délais courts), il est à noter un taux de refus élevé (augmentation du niveau d'exigence) révélateur de la persistance d'une image dégradée du
parc social, notamment en QPV, lequel peine à attirer les classes moyennes.
Ce contexte implique des enjeux importants en matière de peuplement, de mixité sociale et
d'équilibre social des territoires.
En termes de biens recherchés
- le type de bien recherché reste similaire d'une année à l'autre, avec une
prépondérance pour la recherche de logements individuels de type 3, proches des villes attractives, vectrices d'emplois et services.
- les secteurs de la CAN et de la CA2B sont les plus sollicités, et la demande reste très
pauvre sur la CC du Haut Val de Sèvre.
En termes de catégories de ménages : = la tranche d'âge la plus représentée dans les demandeurs est celle des 26 à 35 ans.
- la nature des ménages en demande de logement social est à 75% composée de personnes seules (dont 43% sans enfants); cette composition familiale concorde
avec la demande en T2-T3, très présente dans le fichier départemental. - 42% des demandeurs sont en activité professionnelle ; 30% des personnes se
déclarent sans activité. - 74% des ménages sont éligibles au PLAI ; 57% des demandeurs ont des ressources
inférieures à 40% du plafond PLUS.
IL est à noter que l'offre de logements attribuables ne correspond structurellement pas à la demande exprimée, notamment en matière de typologie.
Sur l'ensemble des demandes, au 31/12/19, 1042 dossiers répondent aux critères du
premier quartile, soit 20.5% des demandes actes. Les seuils du 1er quartile, par ailleurs établis sur le stock de demandeurs, sont donc trop relatifs, très bas, et bien en-dessous du
seuil de pauvreté. En l'occurrence, des ménages bénéficiant des prestations sociales ou ayant un emploi précaire peuvent le dépasser.
L'objectif est donc difficile à atteindre pour DSH, notamment du fait de la composition du
parc (1/3 du parc en QPV).
Les loyers des logements hors QPV sont également plus élevés (5,24 € / m° en moyenne
contre 4,58 € / m° en moyenne en QPV) avec un éloignement certain des commerces et
services de proximité.
Deux-Sèvres Habitat: Convention d'Utilté Socisle 2021-2026 Page 39 sur 65 Enfin, dans le cadre de la convention de réservation de logements au bénéfice de l'Etat, 30% des attributions doivent relever du contingent préfectoral (25% pour les ménages
défavorisés, 5% pour les fonctionnaires d'Etat). La convention cadre de réservation préfectoral prévoit également de prioriser les personnes
bénéficiaires de la protection internationale ainsi que les personnes sorties de structures d'hébergement.
Pour ce qui relève de l'hébergement et de l'accès au logement, 169 logements sont loués par le biais de baux associatifs avec différentes structures dont six mènent des actions d'accompagnement liées au logement : l'Escale la Colline (43 baux), France Terre d'Asile, un Toit en Gâtine, Audacia, l'Escale Atlantique, Pass'Haj.
1.2 Orientations stratégiques
La question de la mixité sociale relève d'une réflexion collective désormais pilotée par les intercommunalités. La coopération des acteurs locaux constitue le principal levier de l'efficacité des procédures d'attribution tout en les mettant au service d'objectifs partagés.
Depuis la loi ELAN, les objectifs sont ainsi définis par EPCI
-__ attribution de 25% des logements aux ménages du 1er quartile hors QPV,
+ proposition de 50 % des logements aux ménages hors 1er quartile en QPV.
Les EPCI concernés par ces objectifs sont la CA du Bocage Bressuirais,
la CA du Niortais, la CC de Parthenay-Gâtine,
la CC du Thouarsais. Le montant du premier quartile est fixé annuellement pour chaque EPCI par arrêté
ministériel.
Deux-Sèvres Habitat s'engage à répondre aux orientations stratégiques définies dans le cadre des Conventions Intercommunales d'Attrbutions (CIA) et élaborées par les
Conférences Intercommunales du Logement (CIL) qui définissent un engagement annuel quantifié d'attributions suivies de baux signés en dehors des quartiers prioritaires de la
politique de la ville à des ménages appartenant aux 1"*_ quartles de ressources des demandeurs les plus pauvres (niveaux fixés annuellement par arrêté ministériel sur chaque
EPCI) ou à des personnes relogées dans le cadre du renouvellement urbain.
Par ailleurs, l'article L. 441-1 du CCH unifie les critères de priorité qui sont pris en compte dans tous les documents programmatiques et contractuels encadrant la politique d'attribution (CIA, PDALHPD, conventions de réservation, etc.).
Différentes mesures de la loi ELAN concernant la demande et les attributions de logements sociaux s'inscrivent dans le prolongement de la réforme initiée par la loi ALUR (2014) et
complétée par la loi Egalité et Citoyenneté (2017). Pour rappel, les grands objectifs de cette réforme portent d'une part sur la transparence et l'équité de traitement des demandes de
logement social, et d'autre part sur l'accès au logement social des ménages les plus en dificutés et la mixité sociale.
Deux-Sèvres Habitat s'engage à mettre en œuvre (1) et à accompagner (2) les dispositions règlementaires suivantes :
{1) objectifs d'attributions aux demandeurs du 1er quartile hors QPV fixés à 25%, (1) passage à la gestion en flux des contingents de réservation des logements,
(2) généralisation de la cotation de la demande de logement social dans le cadre des PPGDID (dont les principes et les modalités sont précisés par le décret n° 2019-1378
du 17 décembre 2019)
Deux Sèvres Habitat - Convention d'Utié Sociale 2021-2025 Page 40 sur 65 La Politique Attributions de Deux-Sèvres Habitat, adoptée par son Conseil d'Administration en date du 30 septembre 2020, précise ainsi que les objectifs tiennent compte
+ du cadre règlementaire, = des orientations des Conférences Intercommunales du Logement,
- des engagements partenariaux,
mais également : + de l'évolution de la demande,
= de l'occupation sociale et de l'attractivité résidentielle des groupes immobiliers, = de l'enjeu de préserver ou d'améliorer l'équilibre de peuplement des territoires quelle
que soit l'échelle considérée (quartiers, communes, intercommunalités).
1.3 Engagements (indicateurs)
ivies de baux signés, réalisées en aÿ nombre total des attributions hors d'
de la ville, par année. tele Le 441-2, parmi
mme objectits
us Bnusreneon per und aa | Grues à rain 8 Ta Laura au con EIRE année annélannéd année annéd année çoui/ven le are nee mes
72 Ensemble du Département Ounon | 259 | 25% | 259 | 25% | 25% | 25% Deux-Sèvres a
Deux-Sèvres can où: [250 | 250 | 25% | 25% | 25 | 25%
Doris cas Non [25% | 25% | 250 | 25% | 250 | 250
7 peuêires cer non [asn las |a50 | 258 | 250 | 28e
Deus Sres core non [sw [50 | 250 | 250 | 260 | 260
Lorsqu'ils sont renseignés (20% d'absence de réponse en moyenne), les motifs de refus
sont principalement liés à l'environnement urbain (20%) ou à un motif familial (10% sans qu'il
ne soit possible de le préciser). Les autres motifs sont variés et peu significatifs.
Deux Sèvres Habitat: Convention 'Utilté Socisle 2021-2026 Page 41 sur65 PS-2. Nombre d'attributions de logements aux ménage article L. 441-1 du code de la construction et de l'h
bergement des personnes défavorisées et/ ou ière d'attribution: coopération Intercommunale, dont part hors des quartiers prioritaires de la politique de attributions, par année.
relevant d'une catégorie de personnes prioritaires en application de
blissements publics de parmi le nombre total des
Pour l'indicateur PS-2, l'organisme transmet des engagements relatifs aux attribution. de personnes prioritaires, y compris les ménages reconnus prioritaires par Ia commi édiation prévue à l'article L 441-2-3, uniquement pour les attributions de logements non réservés ou pour lesquels l'attribution à un candidat présenté parle réservataire a échoué,
Engagements annuels, en % Numéro et ms dE
nom du ae, Zone a eme | (EPCI visés à l'alinéa 23 de l'article LA41-1 du CCH) lannéel année annédlannéelannéel année no msiln+alnés/ntalnés
79 total [12596 | 25% | 25% | 250 | 250 | 250 Ensemble du Département Deux-Sèvres Dehors qnv | 25% | 25e | 250 [25% [25% | 255
qi! [1250 | 25% [1250 |l250 | 250 |l25x 7 an total Deux-Sèvres Doors qrv | 25 [1250 | 250 | 250 [25% | 25%
79 a totais | 25% [last | 250 [258 ['asne | 250 Deux-Sèvres cab, ehors onv |25 | 250 | 2506 [25e [sn [2x
qi [25m [250 [ass [sn |260 las Deursivres cer I
hors qu | 250 | 250 [25% | 250 [250 | 250
co [ss [250 250 fase [250 | 250 na Le tot eux Sèvres| hors qnv [25% | 25% | 250 | 250 [25% [25%
s reconnus, par la commission de médiation prévue à l'article L. 441-2- 3, comme prioritaires et devant se voir attribuer un logement en urgence, dont part hors des quartiers prioritaires de La Poe de le De Parle Rome coAn SR por see,
Srmmens aTErencesANTEUUENE au TT Numéro et nom | (EPCI visés à ire de indicateur Ps-3, de |_En2rpemNs anne, en pourcentege Faits de zone 4 |N'tenete nettement sud es parmi nombre total des [Amnéel Année] année année année annl du CCH) attributions Poe Lt RSR rAIRY Toi 2 omulns [ns [ns ln lus Jus 7 Ensemble du Deusèves
HAPRTETIERE Hors QPV 2 0.20% [ns |ns [ns |ns |ns |Nns
roi 3 ownlns [ns [us Jus ns [rs 7
Deux-Sèvres CAN os Qu 2 can [ns [ns ns ns [ns [ns
Toi o ox [ns [us [ns [us [ns [ns 7
Deux-Sèvres us
or av 5 ow [ns [ns [ns ns [ns [ns
. ro o on [ns [ns [ns [ns [ns |ns Deux vies =
Hors Qu o ow [ns [ns [ns [us [ns Îns
. soi ° ox [ns us [ns [ns [us Îns Deucsinres ccrs
Hors qrv o ox [ns [ns [ns |ns [us [ns
Deux-Sèvres Habitat - Convention d'Utité Sociale 2021-2028 Page 42 sur 65 Le respect de l'indicateur PS3 reste indépendant de la volonté de Deux-Sèvres Habitat qui s'engage à soumettre aux CALEOL l'examen de candidatures uniques dès lors que la
commission de médiation l'en aura informé, sous réserve de disposer, au sein de son patrimoine, d'un logement adapté à la situation du demandeur
L'absence de dossiers soumis les années précédentes ne peut pas permettre à Deux- Sèvres Habitat de s'engager de manière cohérente sur des pourcentages de réalisation.
Concernant le Service Intégré d'Accueil et d'Orientation, placé sous la responsabilité du centre hospitalier de Niort qui coordonne la prise en charge des usagers en difficultés
sociales, le partenariat est entretenu par l'Etat au travers des associations habilitées à mener les mesures d'accompagnement liées au logement.
Ainsi, le travail collaboratif se poursuivra avec les structures associatives en charge de l'hébergement. L'accompagnement sera global (budgétaire, social, santé, professionnel,
judiciaire, etc.) avec une intégration dans le nouvel environnement (logement, voisinage, quartier). La finalité est l'accès au logement autonome via le glissement du bail.
L'insertion par le logement nécessite en effet un étayage collaboratif par les différents acteurs sociaux afin d'accompagner des foyers - aux itinéraires parfois complexes - dans
l'accès au logement, d'y favoriser leur insertion, mais également de concilier les multiples enjeux liés à la vie des quartiers, notamment l'égalité des chances et la mixité sociale.
Aussi, Deux-Sèvres Habitat favorisera le développement de baux associatifs en faveur des Intermédiations Locatives ou de places en structures d'hébergement.
1.4 Conditions de réussite
Les objectifs d'attribution devront être partagés avec les collectivités.
En effet, si DSH peut s'engager à mettre en œuvre les dispositifs ci-dessus mentionnés, les conditions de l'atteinte des objectifs sont largement dépendantes de facteurs extérieurs et
dificilement maîtrisables, à savoir notamment : - la situation économique et sociale du territoire, mais également la capacité des
territoires à accueillir les ménages prioritaires et relevant du premier quartile, - l'implication quantitative et qualitative de l'ensemble des acteurs de la politique du
logement dans l'atteinte des objectifs de mixité sociale, notamment les conditions d'accueil des ménages en besoin d'insertion sociale (services publics, transports,
accompagnement social...), - la signature et la mise en œuvre des contrats de ville et une volonté de pérennisation
des dispositifs de GUP, -__ la mise en place d'une politique commerciale en faveur du logement social à travers
les PLH, les CIA et les PPGDLSID, - les taux de réservation du patrimoine et donc le partage des objeclifs avec tous les
réservataires, ainsi que le taux de réservation des ensembles hors QPV afin d'identifier les marges de manœuvre pour loger les ménages du premier quartile,
- la qualité de la demande enregistrée et l'équilibre social des résidences situées hors QPV ou proches des quartiers prioritaires,
- le renforcement de l'attractivité des QPV pour les ménages moins modestes, afin de
permettre un équilibre au sein des résidences situées dans ces secteurs, -__ le maintien de la solvabilité des ménages les plus modestes (pour ne pas les mettre
en difficulté, les attributions à ces ménages en dehors des QPV dépendront aussi de la solvabilisation par l'APL et d'un taux d'effort acceptable),
- la publication de l'arrêté ministériel annuel fixant le seuil de ressources des demandeurs de logement social du premier quartile à une date permettant une mise
en œuvre opérante
Enfin, le choix individuel des ménages déterminera l'atteinte des objectifs dans leur accord ou leur refus des propositions de logement qui leur seront faites.
Deux-Sèvres Habitat - Convention d'Utilté Socisle 2021-2026 Page 43 sur 65 IV - La politique de qualité de service
Deux-Sèvres Habitat, en sa qualité d'OPH, s'est vu confier par le législateur la mise en œuvre d'un service d'intérêt général exprimé à l'article L411-2 du CCH à savoir le logement
des personnes de ressources modestes par l'acquisition, la construction, l'amélioration, la gestion, l'attribution et la cession de logements locatifs à loyer plafonné par des personnes à
revenus plafonnés.
1.1 État des lieux
L'état des lieux de la qualité de service de Deux-Sèvres Habitat s'analyse à travers la description du service rendu aux locataires tel qu'énoncé dans les études du PSP, conformément à l'article R445-3 du CCH ; son appréciation prend en compte la localisation et l'environnement de l'ensemble immobilier, la qualité de la construction et des prestations techniques.
Ainsi, sur la totalité du parc proposé à la location, 90% du patrimoine est qualifié de bien situé, bien conçu, en bon état.
Ce constat induit de la part de DSH la possibilité d'offrir un service de manière quasiment identique à chaque locataire.
Les rares logements dont la qualité est considérée comme moins élevée relèvent de diverses problématiques très souvent liées à des facteurs indépendants de DSH: habitat
individuel sur des marchés peu porteurs ou logements dont la conception d'origine est dépassée (notamment acquisitions-améliorations des années 1980)
Le taux global de vacance de DSH restant particulièrement bas, il ne peut constituer à lui seul un facteur permettant une appréciation du service rendu.
L'état du service rendu est jugé satisfaisant (cotation attractivité du PSP) : — 90% du parc se situent dans les familles 1, 1, et 11
© 5% dans la famille la plus attractive l © 34% du parc classé en II et 51% en III
— 8% du parc en IV et 8 bâtiments (représentant 19 logements) sont en catégorie V.
ETAT DU SERVICE RENDU
{en % des logts)
st
Deux Sèvres Habitat - Convention d'Utié Sociale 2021-2028 Page 44 sur 65 CARTE E RENDU
1 38 448 5%
ü 330 3274 34%
un 535 4943 51%
109 758 8%
8 10 0% 0 0 0%
14 102 2% 1034 100
Régulièrement ouvertes au public, quatre agences ebou points d'accueil œuvrent pour améliorer la qualité du service rendu et favorisent le lien social quotidien avec les locataires
sur ces territoires. Ces agences sont implantées sur les secteurs de
Niort, Bressuire / Cerizay,
Thouars, Parthenay / Saint-Maixent l'Ecole.
Les compétences sont pluridisciplinaires.
accueil physique des locataires et du public,
traitement de l'entrée dans les lieux après attribution,
gestion locative (vie du bail),
accompagnement social,
médiation,
réunions des locataires et habitants pour trailer collectivement certains dysfonctionnements relatifs au « vivre ensemble »,
propreté et qualité du nettoyage des parties communes à travers un management
des équipes de proximité (employés d'immeubles, gardiens, prestataires),
entretien des espaces verts (régie interne ou prestataire),
traitement des réclamations et des bons de travaux aux entreprises,
location de garages / parkings / stationnements,
visites techniques et surveillance des ensembles immobiliers.
Une astreinte est organisée les week-ends, la nuit et les jours fériés pour assurer une continuité de service en cas d'urgence ou d'évènements graves pouvant survenir sur le patrimoine.
Une communication exteme permet également d'informer les différents publics (locataires, demandeurs de logements, partenaires, grand public). Cette communication prend la forme :
d'un journal d'information des locataires « DSH Actu » qui permet d'informer les
locataires sur des aspects pratiques liés à la vie du logement et de son
environnement, mais également de fournir des conseils utiles et des informations
touchant à la vie quotidienne.
d'un site internet, support de communication institutionnel majeur, propose une
information détaillée et pratique sur le logement, une actualité régulière, les offres de
biens à la location ou à la vente, une interactivité (formulaires, documents
téléchargeables) et un extranet permettant aux locataires d'effectuer leurs démarches
(consulter les avis d'échéance, payer les loyers en ligne, déposer une réclamation,
remettre un document, effectuer une mise à jour du dossier, etc.)
Deux Sèvres Habitat - Convention d'Utlté Socisle 2021-2028 Page 46 sur 65 En termes de rotation, 1080 départs ont été traités au cours de l'année 2019.
Il est à noter que le nombre annuel de préavis diminue chaque année depuis 4 ans.
Le taux de rotation de DSH est de 11.23% :
= 10.42% sur le territoire de la CAN,
+ 11,29% sur le territoire de la CA2B,
= 12.03% sur le territoire de la CCT,
= 13,27% sur le territoire de Parthenay/Saint-Maixent l'Ecole
ntrée dans les lieux, l'accompagnement des locataires et la communication
L'entrée dans les lieux des nouveaux locataires est un enjeu important car cette étape marque le point de départ de la relation locative entre un ménage et Deux-Sèvres Habitat. La
signature du bail est formalisée par un rendez-vous physique entre le signataire du bail et un conseiller de DSH.
Ce rendez-vous est l'occasion de relire les clauses du bail afin de parfaire l'information du nouvel entrant. Les droits et obligations des parties sont rappelés et explicités pour éviter les
problèmes ou incompréhensions futures qu'une méconnaissance des dispositions du bail
pourrait engendrer.
Une mission d'accompagnement social permet de vérifier que l'ensemble des droits aux aides sont ouverts pour le ménage et, au besoin, d'engager des démarches pour inscrire ce
dernier dans un dispositif qui n'aurait pas été ciblé en amont de la signature du bail. Les éventuelles fragiltés peuvent ainsi être détectées afin de mettre en place un
accompagnement spécifique pour que l'entrée du ménage dans son nouveau logement n'engendre pas de difficulté.
Un rappel sur les dates et modes de paiement des loyers est réalisé en promouvant le paiement par prélèvement automatique à une date choisie par le locataire. Les avantages de
ce mode de paiement simple et sécurisé sont explicités aux ménages.
Dans le cadre du label Qual'HLM obtenu par Deux-Sèvres Habitat, une plateforme d'enquêtes de satisfaction a été déployée mi-2020. Adressées par mail ou SMS, ces enquêtes visent à mieux évaluer l'avis des locataires ayant récemment emménagé pour améliorer la qualité du service rendu pour ce qui relève de l'entrée dans les lieux des nouveaux locataires.
Enfin, lorsqu'un incident de paiement se produit lors du paiement du premier mois de loyer, une visite de courtoisie est effectuée auprès du locataire pour échanger sur les causes de
l'incident de paiement et les moyens d'y remédier.
La satisfaction des locataires
> Le résultat de l'enquête triennale
Deux-Sèvres Habitat poursuit une dynamique d'amélioration continue à travers le label Qual' HLM où le client (locataire) est au cœur de la démarche, avec la volonté de mobiliser l'ensemble du personnel autour de la définition d'une stratégie commune d'accompagnement des locataires de manière à répondre à leurs besoins.
Cette volonté a été affirmée dans la nouvelle organisation mise en place en 2019, laquelle crée un poste de Directeur Stratégique de la Clientèle et de la Qualité de Service permettant de piloter de manière transversale les actions mises en œuvre au sein de l'organisme.
Deux Sèvres Habitat : Convention 'Utité Sociale 2021-2026 Page 46 sur 65 Deux-Sèvres Habitat a lancé sa dernière enquête de satisfaction triennale par le biais d'un groupement de commande dont l'UR-HLM Nouvelle Aquitaine était coordinatrice.
La société Effitel a été retenue pour mesurer la satisfaction des locataires et a réalisé son enquête auprès d'un échantillon représentatif de 1818 locataires. Les ménages ont été
interrogé par téléphone sur différents sujets dont leur logement, les parties communes, les équipements, l'accueil, le traitement des demandes.
L'enquête a été menée du 18 janvier au 6 février 2021 ; les résultats ont été restitués à Deux-Sèvres Habitat lors d'une réunion le 30 mars 2021. Le rapport de présentation est joint
en annexe
La satisfaction globale de Deux-Sèvres Habitat est de 85,7% en 2021
Par comparaison, la moyenne des bailleurs de Nouvelle Aquitaine se situe à 85,1%.
De nombreux points positifs sont soulignés, notamment l'environnement des quartiers et des résidences dans lesquels vivent les locataires, mais aussi les services apportés par le
bailleur (jusqu'à 89% pour ce qui relève des conditions d'entrée dans le logement).
La gestion des réclamations reste le point de vigilance souligné par Effitel alors même que la satisfaction est en forte hausse par rapport à 2017 (plus de 10 points d'amélioration).
Ce résultat est cohérent avec celui du diagnostic Habitat Qualité de Services (HQS) mené en 2020.
> Le traitement des réclamations
Au sein de la Direction de la Clientèle et de la Qualité de Service, un pôle chargé de la saisie et du traitement des réclamations a été créé à l'occasion de la fusion pour optimiser le
traitement et la traçabilité des réclamations, avec pour objectifs = une plus grande réactivité quant à la prise en charge de la réclamation,
- la prise des réclamations pour tous les secteurs et leur centralisation, éventuellement réorientées vers les agences selon leur complexité,
= _ l'émission des bons de travaux associés aux réclamations.
Pour ce faire, un numéro unique, récemment mis en place, permet de centraliser les appels et d'orienter au plus vite le locataire.
Ainsi, Deux-Sèvres Habitat propose une offre de services permettant d'accompagner l'ensemble de ses locataires durant la vie du bail.
> La propreté des espaces extérieurs et l'entretien des parties communes.
S'agissant de l'entretien des parties communes, l'enquête 2017 indiquait que 80 % des locataires était satisfaits de la propreté.
Cependant, Deux-Sèvres Habitat fait face à un problème grandissant de dépôts sauvages d'ordures ménagères mais surtout d'encombrants déposés sur son palrimoine et en
particulier dans les QPV.
Par conséquent, l'Office a décidé de renforcer les missions d'une équipe de trois agents dédiée plus particulièrement à l'enlèvement des encombrants et au soutien des agents de propreté en QPV.
Deux-Sèvres Habitat Convention d'Ulé Sociale 2021-2026 Page 47 sur 68 > Accessibilité et maintien au logement
L'objectif de DSH, comme celui de nombreux bailleurs sociaux, est de répondre aux attentes croissantes de la société dans un contexte de vieillissement de la population même si ce
dernier n'est pas constaté sur le parc. Si les logements produits depuis 2007 répondent aux règles d'accessibilité, il convient
prioritairement de se préoccuper de l'accessibilité du parc existant qui constitue un objectif majeur de maintien dans les lieux et donc, de fai, de lutte contre la vacance.
La démarche de qualité de service
Deux-Sèvres Habitat est engagé dans la démarche de labellisation Quali' HLM.
Les services sont structurés autour de trois directions stratégiques dont l'une est spécifiquement dédiée à la relation clientèle et à la qualité de service. Elle regroupe un pôle
réclamations, un pôle entretien courant et quatre agences de proximité chargées de la relation client au quotidien.
Cette proximité territoriale est un atout que Deux-Sèvres Habitat a décidé de conforter dans sa nouvelle organisation en raison notamment de la cartographie territoriale.
Un diagnostic Habitat Qualité de Services (HQS) a été réalisé à l'échelle de l'ensemble de du patrimoine de DSH par un auditeur externe en janvier 2020. I! mentionne que DSH a
pleinement conscience de sa vocation sociale, que ses actions sont orientées pour améliorer son patrimoine et la vie des locataires, mais également que l'organisation et le management
concourent à cette finalité grâce un mode de management participatif et responsabilisant.
Le diagnostic permet d'évaluer 36 actions réparties en deux catégories : le management de la qualité (dispositifs d'écoute, communication, etc.) et les thématiques de l'engagement
professionnel (tranquilité, traitement des demandes, etc.). L'auditeur considère la situation satisfaisante pour 32 actions et met en exergue plusieurs
points perfectibles, en particulier : -__ l'objectivité de la qualité du service rendu,
- la sensibilité des équipes au traitement des attentes des locataires. Les constats relevés lors du diagnostic Habitat Qualité Service (HQS) sont classés en 4
catégories le tableau de synthèse est joint en annexe
Les engagements au titre de la qualité de service et figurant au sein de la présente convention s'appuient en partie sur ce diagnostic.
ion sur les QPV et les « situations complexes »
La loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine du 21 février 2014 a déterminé le cadre des contrats de ville 2015-2020. Ceux-ci ont été prorogés en 2019 jusqu'au 31 décembre 2022.
Cinq Quartiers prioritaires au titre de la Politique de la Ville sont ainsi définis sur le territoire des Deux-Sèvres, représentant 3 274 logements pour DSH :
= Trois quartiers prioritaires sur le territoire de CAN : o Le Clou Bouchet (1436 logements),
© La Tour Chabot Gavacherie (655 logements), © Le Pontreau et la Colline St André (255 logements),
= Un quartier prioritaire sur le territoire de la CCT : © Les Capucins (478 logements),
= Un quartier prioritaire sur le territoire de la CA2B : © … Valette (360 logements).
Deux: Sèvres Habitat - Convention d'Utité Socisle 2021-2028 Page 48 sur 65 A l'échelle de Deux-Sèvres Habitat, si les problématiques rencontrées dans ces quartiers peuvent être différentes,
les attentes d'une grande majorité de nos locataires et de leurs représentants sont similaires :
+ un entretien de qualité des parties communes d'immeubles, - une écoute de la part du bailleur en cas de
problème rencontré au cours de l'occupation de leur logement,
+ une participation des habitants à la co-construction des modes de vie et usages du quartier,
une écoute du bailleur et des autres partenaires pour ce qui relève de la tranquillité et de la sécurité des quartiers.
Il est à noter que, depuis quatre ans, DSH assiste à une croissance exponentielle du trafic: de stupéfiants sur l'ensemble du patrimoine situé en QPV.
Il a été localement nécessaire, en raison de l'implantation forte d'un trafic avec occupation des halls d'immeuble, de neutraliser à la relocation certains logements voire de condamner l'accès d'une cage d'escalier dans l'attente d'une amélioration de la situation.
Deux-Sèvres Habitat a : + noué des liens étroits avec les services de police et de gendarmerie sur l'intégralité
de son patrimoine deux-sévrien, contractualisés dans une convention locale de partenariat pour la sécurité des quartiers signée le 12 octobre 2020,
+ participé aux assises territoriales de la sécurité sur les trois préfectures et sous- préfectures du département,
- sollicité autant que de besoin l'intervention de la médiation sociale des CCAS, + participé aux diagnostics en marchant qui associent habitants, techniciens et élus pour une évaluation critique de l'environnement urbain et de la qualité de vie sur les
quartiers, + participé activement à toutes les réunions de Gestion Urbaine de Proximité (GUP) en
tant que membre du comité de coordination afin de faire circuler et de partager au
maximum les informations relatives à la sécurité et à la tranquilité sur son patrimoine. Deux-Sèvres Habitat apporte ainsi son aide aux partenaires institutionnels pour chercher à
endiguer ces problèmes sociétaux
Il est à noter que la ville de Niort dispose d'un dispositif de GUP pleinement opérationnel.
Le principe de mise en place d'un dispositif de GUP sur le QPV des Capucins a été acté
dans le cadre du Protocole d'Engagements Renforcés et Réciproques (PERR) 2020-2022 du
contrat de ville conclu par l'Etat avec la Communauté de Communes du Thouarsais (fiche
action 3.1) ; la démarche a été lancée en janvier 2021.
Le PERR 2019-2022 annexé au contrat de ville du QPV Valette à Bressuire prévoit quant à
lui la mise en place d'une cellule de veille sans pour autant formaliser de dispositif GUP ; le
travail reste en cours entre les différents partenaires.
Des conseils citoyens ont été créés et ont pour mission d'être des lieux d'échanges et
d'assurer la représentation des habitants dans toutes les instances du contrat de ville : + un conseil citoyen pour le quartier « Pontreau/Coline Saint André » à Niort,
- un conseil citoyen commun pour les quartiers « Clou Bouchet et Tour Chabot-
Gavacherie » à Niort, = un conseil citoyen pour le quartier
« Valette » à Bressuire, -_ un conseil citoyen pour le quartier « Capucins » à Thouars.
Ils ont pour rôle principal de formuler des avis sur les projets qui sont conduits dans le périmètre du « quartier vécu » des QPV. Deux-Sèvres Habitat, bien que n'étant pas membre
de ces conseils citoyens, participe régulièrement aux différentes réunions à titre consultatif.
Deux Sèvres Habitat : Convention d'Uilté Socle 2021-2026 Page 48 sur 65 La concertation locative
Un Plan de Concertation Locative (PCL) validé par le Conseil d'Administration est en place depuis le 23 octobre 2019. Les associations de locataires (CNL, CSF, CLOV et AFOC) en
sont signataires.
La qualité de l'habitat et son amélioration, les embellissements et le respect du cadre de vie, s'appuient sur un partenariat et des relations contractuelles constructives impliquant nécessairement la participation des associations de locataires dans la vie quotidienne des quartiers, lotissements ou immeubles ; il s'agit de coproduire le cadre de vie et le lien social.
Le Plan de Concertation Locative a pour objet d'identifier les thèmes, les modalités de fonctionnement et les moyens de la concertation à parir des orientations stratégiques de
Deux-Sèvres Habitat. 1! s'inscrit dans une dynamique engagée de communication avec les associations de locataires ; il s'applique à l'ensemble des logements locatifs sociaux
composant le patrimoine immobilier de Deux-Sèvres Habitat, à l'exclusion : - de ceux gérés pour le compte de collectivités locales qui peuvent être déjà rattachés
à d'autres instances de concertation, = des foyers et des résidences sociales.
Afin de mettre en œuvre le dispositif de concertation, il a été institué un Conseil de Concertation Locative (CCL) unique pour l'ensemble du patrimoine de Deux-Sèvres Habitat. Conformément aux dispositions réglementaires, Les thèmes de la concertation au sein du CCL sont larges :
- la gestion de l'immeuble ou des ensembles immobiliers concernés. - les projets d'amélioration ou de démolition et plus généralement toutes mesures touchant aux conditions d'habitat et du cadre de vie des habitants.
La lutte contre les impayés et la maîtrise des charges
La situation globale en matière d'impayés reste fragile au sein de l'Office et les conséquences de la crise sanitaire Covid-19 ne permettent pas d'entrevoir d'amélioration à
court et moyen terme dans ce domaine. Deux-Sèvres Habitat s'attache à accompagner au mieux les ménages rencontrant des
dificultés dans le paiement de leur loyer, avec pour mission de détecter le plus en amont possible les situations fragiles. Les ménages sont ainsi suivis dès leur entrée dans leur
logement afin de vérifier que leur accès aux différentes aides (droits APL) et aux dispositifs d'accompagnement dont ils peuvent bénéficier sont mis en œuvre.
Lorsqu'une situation d'impayé se produit, Deux-Sèvres Habitat cherche à établir un contact avec le ménage pour tenter de résoudre, en concertation avec les personnes concernées,
les difficultés rencontrées. DSH n'engage de procédure contentieuse permettant d'aboutir à la résiliation du bail voire,
de manière exceptionnelle, à l'expulsion que lorsque toutes les autres démarches n'ont pas permis de régulariser la situation du locataire.
La gestion des charges locatives récupérables est quant à elle un enjeu primordial pour DSH dans la mesure où ces dernières représentent en moyenne 15 % des sommes réclamées
aux locataires. Deux-Sèvres Habitat accorde donc une grande importance à la maîtrise de ce poste, et cherche à limiter le poids global de ces dépenses dans les budgets souvent
modestes des ménages logés.
Pour ce qui relève des régularisations de charges, DSH se conforme aux dispositions du décret n°82-955 du 9 novembre 1982 pris en application de l'article L442-3 du CCH et fixant la liste des charges récupérables.
Deux-Sèvres Habitat - Convention d'Utité Sociale 2021-2026 Page 80 sur 65 Les charges récupérables sont scindées en deux grands groupes : - les charges de chauffage (régularisation 1 fois par an, en fin d'année)
- les autres charges (eau et électricité des communs, nettoyage des parties communes, TEOM, contrats d'entretien récupérables, etc...) généralement
régularisées au mois d'avril +1
1.2 Orientations stratégiques
Ces orientations s'appuient à la fois sur les objectifs souhaités par l'organisme et sur les préconisations du rapport d'audit Qual' HLM.
L'accueil et la communication avec les habitants
Deux-Sèvres Habitat s'engage à maintenir l'accessibilité de l'Office à travers ses agences.
Par ailleurs, DSH maintiendra son service d'astreinte les week-ends, la nuit et les jours fériés pour assurer une continuité de service en cas d'urgence ou d'évènements graves pouvant
Survenir sur le patrimoine.
Deux-Sèvres Habitat s'engage également à = modifier et simplifier l'accès téléphonique,
= développer tous les outils, notamment informatiques, permettant un meilleur traitement de la réclamation.
La satisfaction des locataires
> La labellisation QualiHLM
Des Plans d'Action d'Amélioration (PAA) ont été définis et intègrent plusieurs préconisations d'amélioration liés à l'audit réalisé ; ils sont annexés à la présente CUS.
1. PAA n°1: mise en place de dispositifs d'écoute afin de cibler les besoins des locataires et d'adapter les actions pour mieux répondre à leurs attentes,
2. PAA n°2: formalisation d'une politique qualité de service à travers la définition d'indicateurs et d'objectifs de résultat valorisés, permettant d'identifier et de cibler des
axes d'amélioration, L'objectif majeur de ces deux plans d'actions est de gagner en réactivité pour ne pas se
contenter d'attendre les résultats de l'enquête de satisfaction menée tous les trois ans auprès des locataires et de déceler d'éventuels points d'amélioration. Il s'agit de mettre en
œuvre des outils de pilotage pour le suivi de l'activité et notamment celui de la qualité de service, en prenant en compte les attentes et les besoins des locataires au quotidien. Ainsi,
la mise en place de ces outils de pilotage devra permettre d'engager rapidement les actions correctives.
3 PAA n°3: créer un dispositif de contrôle organisé et formalisé traçant les interventions dans un souci de bon entretien du parc existant.
4. PAA n°4: mettre en place un système de pilotage des Demandes d'intervention Technique (DIT) afin d'optimiser et réduire les délais de traitement, en garantissant
une communication de qualité auprès des locataires et le partage des informations entre les différents acteurs.
5. PAA n°5 : mettre en place un système de contrôle des interventions afin de garantir la bonne réalisation des travaux réalisé et indirectement la maitrise de la dépense.
Deux Sèvres Habitat Convention d'Ulité Sociale 2021-2026 Page 81 sur 65 Ces cinq grandes orientations doivent permettre :
= de limiter le temps d'attente entre la confirmation d'un diagnostic et le lancement d'un bon de commande,
= d'informer le locataire sur la prise en charge et l'état d'avancement de sa demande, -__ de rationaliser l’utilisation de l'applicatif informatique pour classifier les demandes en
fonction de l'urgence et informer le locataire sur le statut de sa demande, = de définir un mode de pilotage des DIT,
-_ de renforcer le contrôle de la conformité des interventions, adapté aux enjeux et aux moyens,
+ de renforcer la communication lors des travaux de réhabilitations ou dans le cadre de la gestion de sinistres.
La liste des Plans d'Actions et d'Amélioration a été présentée aux élus représentants les locataires le 11 mars 2020.
Un bilan de l'avancée de ces plans d'actions et d'améliorations sera régulièrement partagé avec les représentants des locataires.
> Le traitement des réclamations
Les PAA n°4 et 5 relèvent du traitement des Demandes d'interventions Techniques et leur objectif, à travers la définition des délais de traitement et d'intervention, est de développer et de piloter un suivi des demandes en cours, afin de pouvoir répondre efficacement aux demandes des locataires.
Les orientations stratégiques prises par DSH permettront de simplifier, pour le locataire, les démarches liées au traitement de leur réclamation :
- mise en place de scénarios téléphoniques simplifiés,
- mise en place, après validation d'une période de test, d'une solution informatique
dans chaque logement permettant la saisie directe de la demande.
> La propreté des espaces extérieurs et l'entretien des parties communes
Tout en maintenant le niveau des charges locatives récupérables, DSH a pour objectif de renforcer le contrôle de la propreté des parties communes et du dépôt des encombrants, de le formaliser, et d'expérimenter également le contrôle de la propreté avec les locataires, notamment lorsqu'elle est confiée à un prestataire extérieur.
> Accessibilité et maintien au logement
DSH répond favorablement à l'ensemble des demandes d'adaptation qui lui sont soumises. Sauf évolution du contexte national (dont dégrèvement de TFPB), cette stratégie sera
poursuivie sans condition afin de proposer des solutions permettant aux personnes âgées de rester dans leur logement le plus longtemps possible et dans les meilleures conditions de
confort et de sécurité.
Il est à noter que 90% des demandes formulées par les locataires concernent le remplacement d'une baignoire par un bac à douche.
Deux-Sèvres Habitat - Convention d'Utlté Sociale 2021-2028 Page 82 sur 65 L'action sur les QPV et les « situations complexes »
Les stratégies mises en œuvre pour ce qui conceme ces Quartiers Particulièrement Vuhérables s'articulent autour d'engagements pris au titre des contrats de ville, impliquant
logiquement la mise en œuvre d'un abattement de TFPB
Les situations sont identifiées et prises en considération par DSH.
Des actions ou des études sont déjà en place et pilotées en partenariat avec les acteurs publics locaux et institutionnels. || existe des fiches actions par situation.
Les sites les plus délicats en termes de gestion de proximité et qualifiés comme « situations complexes » de non qualité sont :
- le quartier Valette à Bressuire, dont les logements sont occupés par des familles avec des modes de vie spécifiques. L'objectif est de déployer une véritable gestion
urbaine partenariale sur ce territoire, en lien avec les collectivités et les partenaires institutionnels ; il est en effet vain de penser régler les problématiques sociales par le
seul biais d'interventions techniques. - les quartiers du Clou Bouchet, de la Tour Chabot, de la Gavacherie et du Pontreau à
Niort, qui souffrent de la présence de trafiquants de stupéfiants et d'incivilités récurrentes. L'Office bénéficie sur ces sujets de l'appui de la Ville de Niort à travers
notamment une gestion urbaine de proximité et des institutions judiciaires pour gérer au mieux ces situations. Sur ces territoires, l'objectif est de maintenir et de consolider
le partenariat local dans le cadre de la GUP. Une stratégie complémentaire consiste à y renforcer la présence de gardiens d'immeubles, chargés de l'entretien et de la
veille technique sur le bâti mais également des visites post-emménagement chez les nouveaux locataires. Ils assurent à tour de rôle une astreinte 24/24 sur l'ensemble
des QPV pour faire la liaison avec l'agence de référence en cas de désordres techniques.
La stratégie de Deux-Sèvres Habitat vise également à renforcer sans cesse le partenariat avec la police et la gendarmerie, au-delà de la signature de la convention locale, favorisant les signalements, les échanges d'informations, les dépôts de plaintes, la mise à disposition de locaux, et les interventions des autorités au sein des propriétés de DSH.
La présence de DSH lors des Conseils Locaux de Sécurité et de Prévention de la Délinquance (CLSPD) restreints pourrait à ce titre favoriser les échanges d'information.
Afin d'améliorer la tranquilité résidentielle, Deux-Sèvres Habitat a par aileurs comme objectif de renforcer l'action contre les troubles de voisinage visant à la résiliation des baux.
Enfin, en lien avec les collectivités, DSH poursuivra la mise à disposition de locaux contribuant au développement des activités destinées à la jeunesse et à la vie associative.
La concertation locative
L'objectif de l'organisme est de favoriser une concertation locative constructive, régulière et suivie dans la durée avec les associations représentatives des locataires ; celle-ci a d'ailleurs débuté en septembre 2020 sur les thèmes suivants :
+ amélioration du traitement des réclamations, du cadre de vie dans certains quartiers,
de la qualité de service,
+ maîtrise des charges locatives,
- suivi de l'Accord Collectif du Patrimoine signé le 1°’ décembre 2020.
Stratégiquement, pour être à l'écoute des locataires, l'objectif est de rencontrer au minimum,
tous les deux mois les représentants des associations de locataires.
Deux Sèvres Habitat - Convention d'Utité Sociale 2021-2026 Page 63 sur 65 La lutte contre les impayés et la maitrise des charges
Face à une situation qui reste fragile, Deux-Sèvres Habitat a mandaté le cabinet HTC afin de réaliser un diagnostic du dispositif de lutte contre les impayés existants et de proposer des
pistes d'amélioration visant à renforcer l'efficience de ses actions. Les pistes d'amélioration couvrent les aspects liés à la redéfinition et à la réorganisation des
métiers. Une révision des procédures précontentieuses et contentieuses est par ailleurs engagée, avec pour objectif de détecter et d'intervenir le plus tôt possible lorsque les
ménages connaissent des situations d'impayés. L'amélioration des outils et du pilotage et la consolidation des partenariats sont aussi
développés dans la mission et le projet de réorganisation qui en découle.
Pour ce qui relève des charges locatives, Deux-Sèvres Habitat est allé au-delà de ses obligations règlementaires dans sa démarche d'individualisation, véritable levier permettant de responsabiliser les publics logés afin d'encourager une réelle maitrise de leurs consommations (notamment de chauffage) et, en conséquence, des charges facturées.
DSH a mis en place une veille et un suivi rigoureux visant à identifier les surconsommations et à résoudre au plus vite les anomalies liées à celles-ci.
Pour ce qui est des réparations locatives éventuellement imputées aux locataires en vertu du
décret n° 87-712 du 26 août 1987, elles sont principalement facturées aux locataires lors de
l'état des lieux de sortie.
Par ailleurs, afin de limiter le montant des imputations locatives, DSH systématise un
dispositif de visites préalables aux états des lieux, ce qui permet aux locataires d'anticiper les travaux susceptibles de leur être imputés, en effectuant eux-mêmes certaines réparations
et éviter une imputation trop importante.
Les montants imputés tiennent compte de l'éventuelle vétusté du logement
1.3 Engagements (indicateurs)
La labelisation Qual' HLM permettra à DSH, à travers les engagements pris dans les Plans d'Actions et d'Amélioration, de répondre aux exigences de la relation-client, notamment pour
ce qui relève = du traitement des réclamations des locataires,
- de la gestion de nouvelles enquêtes en plus de l'enquête de satisfaction règlementaire,
= de la lutte contre les impayés et les troubles de voisinage. Les engagements liés à la labelisation Qual' HLM sont annexées à la présente CUS.
Chaque PAA fait ainsi l'objet d'une description des actions à mener, d'un indicateur d'avancement avec objectif de résultat, d'une échéance; les référents y sont également
mentionnés.
Deux Sèvres Habitat: Convention d'Utité Sociale 2021-2026 Page 84 sur 65 Pour ce qui concerne les indicateurs chiffrés, Deux-Sèvres Habitat prend les engagements
suivants :
BR:1: Nombre de Logements ccesibies eux personnes à ab réduite; parie parc tt de igomante, Par ornées
Frans | enane mme eue | Evueres des eeuenes numéro at non KercÉ Tan 2 | nome mb EEE ne re sien ee ieiree | “liens MERDE [amned am amnedmnidaned ane] CN ue lasers
» Ercemble du pur | SET fe 2253 msi (ao en Jam [ne Les Les
_. can 1 néon fasse (aow (rex (26 (aon Leon
ne ca ” 2oaon as sn be bebe bin
0 cer 15 soso [his [ire lues [ln lun
on ccrs 170 262% 0 so sos Lion [oo oo Lou
Deux-Sèvres Habitat s'engage à maintenir le nombre de logements accessibles aux Personnes à Mobilité Réduite
(PMR), étant entendu qu'il n'est pas fait état de besoins en augmentation sur ce type de logement sur son parc.
Il est ici rappelé que DSH répond favorablement à l'ensemble des demandes d'adaptation qui lui sont soumises.
Sauf évolution du contexte national (dont dégrèvement de TFPB), cette stratégie sera poursuivie sans
condition afin de proposer des solutions permettant aux personnes à mobilité réduite de rester dans leur logement le
plus longtemps possible, dans les meilleures conditions de confort et de sécurité.
Il est à noter que 90% des demandes formulées par les locataires concernent le
remplacement d'une baignoire par un bac à douche.
‘G1. Coût de gestion par logement géré, hors dépenses de maintenance et cotisations mentionnées aux articles L. 452-4, L. 452-4-1 et L, 342-21, par année
de maintenance et Référence : Coûts de gestion par logement géré, hors dépens 34221 en euros lannéelannéel annéel année année/annéel cotisations mentionnées aux articles L. 452-4, L. 452-4-1 n [ntiln+2ln+alntalnts) Au cours de l'année n-3 AAu cours de l'année n-2_ | _Au cours de l'année n-1
110€ 102€ 1075€ hoss c1097 c/1108 el1119 e/1130 cJ1141
Le coût de gestion par logement de Deux-Sèvres Habitat observé en 2018 se situe
légèrement en-dessous du 4*"* décile observé à l'échelon national pour les organismes de
moins 12 000 logements en 2017 (source : « Chiffres clés 2017 » du ministère du logement).
Néanmoins, la fusion intervenue au 1° janvier 2019 a étendu le rayonnement de l'organisme
à l'ensemble du département des Deux-Sèvres. Cela implique le déploiement d'importants moyens logistiques ainsi
que le renforcement des moyens de communication.
Deux Sèvres Habitat - Convention d'UtiRé Sociale 2021-2026 Page 68 sur 65 L'ambition affichée en matière de développement de la qualité de service ne permet pas d'envisager une réduction des coûts de gestion qui risquerait de produire des résultats inverses à ceux recherchés sur ce point.
Dans ces conditions, la stratégie de Deux-Sèvres Habitat en matière d'optimisation des coûts de gestion sera de contenir ces derniers à une évolution plus ambitieuse que celle
retenue par la Direction de l'Habitat, de l'Urbanisme et des Paysages (DHUP) dans sa « note
technique relative aux hypothèses macroéconomiques à retenir dans les simulations d'équilibre des opérations locatives sociales » en date du 17 juillet 2019, à savoir 1% par an
{contre 2% par an pour la DHUP). La rigueur des procédures d'achats et une gestion maitrisée de la masse salariale permettra de remplir cet objectif.
1.4 Conditions de réussite
Le cadre de vie d'un quartier, la qualité de gestion de l'environnement résidentiel immédiat (espaces verts, aménagements urbains, stationnements..) et la qualité des relations sociales et de citoyenneté, influencent la perception qu'un locataire peut avoir de la qualité du service rendu.
Sur cette thématique, la qualité des partenariats avec les acteurs locaux et les collectivités,
particulièrement sur les QPV, est la clé inconditionnelle de la réussite.
Il est précisé que l'amélioration et le développement de la qualité de service - notamment en termes de maintenance du patrimoine, de tranquilité et de sécurité sur les résidences ou
d'action sociale - pourraient avoir un impact significatif en termes d'augmentation du coût de gestion, non pris en compte dans la présente estimation sur la période de la CUS.
Cette estimation doit donc être considérée comme une tendance, d'autant plus sur une période d'une telle durée (6 ans)
Deux Sèvres Habitat - Convention d'Utité Sociale 2021-2026 Page 58 sur 65 V - La politique de loyers
Deux-Sèvres Habitat se réserve la possibilité de mettre en œuvre la nowvelle politique des loyers prévue à l'article L. 445-2 du CCH
Le cas échéant, la nouvelle politique des loyers : - sera introduite par voie d'avenant à la présente CUS et prendra effet à compter du 1°
janvier de l'année qui suivra la signature dudit avenant, - se substituera aux engagements prévus dans les conventions APL en vigueur depuis
plus de six ans à compter de sa prise d'effet, = s'appliquera aux baux conclus après son entrée en vigueur.
La loi relative à l'égalité et à la citoyenneté prévoit l'application d'un barème de SLS sans dérogation ni exception à partir de 2018.
Deux-Sèvres Habitat applique les règles de droit commun en matière de SLS.
L'article 223 de Loi de Finances pour 2021 ayant prorogé jusqu'au 31 décembre 2022 le bénéfice du maintien des effets du classement en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR), le
patrimoine de DSH construit sur ces territoires se retrouve exclu du dispositif jusqu'au 31 décembre 2022.
Cette mesure permettra ainsi à Deux-Sèvres Habitat de maintenir un niveau de mixité sociale, tout à la fois dans le Quartiers prioritaires de la Politique de la Ville mais également sur les bassins d'habitat où le marché particulièrement détendu.
Deux Sèvres Habitat - Convention d'Utlté Sociale 2021-2026 Page 87 sur 65 VI - Les logements foyers
1.1 État des lieux
Deux-Sèvres Habitat est propriétaire de 18 résidences sociales représentant 617 équivalents logements.
ne can we cs Ee
Vins de Rate Forepanomes es | Sani om | G0AS ce vauonuo ur s Rico Perage | Cocaaipariumel | wavdame | ADAPET 2
idee Gots___| Force penomer ques | Tous GCAS 0 mou m2 Foro Cut adepare uma _ | Mouan ADAPEI 6
For Monet Gate ace pare mes | Mouan AoAPEI 1e For Les ue dada pare voaï | Patrensy ADAPET n
For toner ea | Cent due parie uma | Mu AOAPET 1 Rice La Made | Ford panne tes | Men Poste Re es Tu | 7
nee La oncode | Con de pariunan | Brosse AOAPET 2 Res Ftamique | Forerde nes Tate | a La ET =
For Coude Ford penames ses _| not EPOUS de a ur io idee Champaten | Renépourudans _| not Lai EI are u
idee Gomine Gen | Renée mel | Not LDH des Dares a For en Fo de panonn gs| Not POS 1e Poter dune |
Les Poe Guam | Force poreme tes | Nat EPGUS Pots aan | 35 Rene ou 407 | Foyer ce penonn gts | SonianenlEnne | CAS Haut Vide Save 5
Résrce Vaar Rice portant | ar LEncdeETAn m Fiac sacre | Mano mi ra | UDAF du Durs 2
w7
Ces résidences sociales ou foyers sont gérés par des Etablissements Publics Communaux Médico-Sociaux (EPCMS), CCAS, associations ou organismes spécialisés (UDAF, ADAPEI.).
Deux-Sèvres Habitat rencontre les directions et élus des structures gestionnaires au moins une fois par an. Chaque rencontre est l'occasion de rappeler les engagements réciproques précisés dans les conventions de gestion.
Les structures gestionnaires informent le bailleur de leur projet d'établissement et de leurs besoins d'équipements spécifiques, voire d'adaptabilité.
Le montant de la Participation pour Couverture des travaux de Renouvellement des Composants (PCRC) constituée par le gestionnaire est précisé chaque année par Deux- Sèvres Habitat afin de permettre à la structure de planifier ses futurs travaux de rénovation selon ses besoins.
Les contacts entre les gestionnaires et les services de Deux-Sèvres Habitat sont quotidiens, notamment dans le cadre de l'entretien courant réalisé par les entreprises sous contrat avec
le bailleur. Ces dernières sont en capacité d'intervenir directement pour le compte des gestionnaires (à leur charge sur leur budget de fonctionnement), ce qui leur garantit une
qualité avérée de l'intervention et un gain de réactivité
Les réunions annuelles sont également l'occasion d'évoquer les éventuelles difficultés de gestion rencontrées par les structures selon les publics accueilis (jeunes, personnes âgées,
publics fragilisés ou handicapés). Deux-Sèvres Habitat y porte une grande attention, notamment pour anticiper d'éventuelles difficultés quant au paiement de la redevance.
Deux Sèvres Habitat - Convention d'Utité Sociale 2021-2028 Page 68 sur 65 Pour certaines structures, notamment les foyers pour personnes âgées et résidences jeunes, Deux-Sèvres Habitat propose un service d'astreinte 24h sur 24 en cas de dysfonctionnement
d'équipements tels que le chauffage, la production de chaude, la plomberie ou l'électricité.
Selon la volonté politique des Conseils d'Administration de ces structures gestionnaires, des études financières peuvent être engagées par Deux-Sèvres Habitat en vue de proposer une vente du bien.
1.2 Orientations stratégiques
Deux-Sèvres Habitat privilégiera les interventions suivantes sur ces patrimoines :
1. respect des obligations réglementaires reprises dans les conventions de gestion en
matière d'investissement,
2. vente au gestionnaire à sa demande.
Cependant, DSH accompagnera les besoins des gestionnaires en matière de résidence sociale dans les projets qu'ils souhaiteront porter.
Les gestionnaires des foyers et résidences sociales étant par définition des personnes morales, la prévention des impayés ne relève pas du droit commun et ne peut s'entendre
qu'à travers des échanges sur ce thème lors des réunions annuelles contractuelles. Au-delà, seule la mise en œuvre d'une démarche multi-partenariale incluant notamment le
contrôle desdits gestionnaires par les collectivités peut permettre d'éviter des procédures contentieuses.
1.3 Engagements (indicateurs)
PP-LF-1. Nombre de logements équivalents donnant leu à des dossiers de financement agréés par les services de l'Etat ou par les “délégataires, à trois et six ans.
Engagements en nombre, cumulés à
Numéro et nom du sas Na nnée n à | De l'année n à née n + 2 née n #5
79 Deux-Sèvres 4 si Ë
Le projet d'une résidence sociale répond à des besoins identifiés sur le territoire et mentionnés dans les documents de programmation de référence que sont les PLH et le PDALHPD. En tout état de cause, les réflexions intègrent les offres d'hébergement déjà existantes sur le territoire et des caractéristiques des marchés du logement.
Deux-Sèvres Habitat s'engage à étudier tous les projets qui lui seront soumis et à accompagner les gestionnaires autant que nécessaire dans leur concrétisation
Deux-Sèvres Habitat - Convention d'Uité Sociale 2021-2026 Page 69 sur 65 PP-LF-2, Nombre de logements équivalents disposant après rénovation d'une étiquette À à E, parmi le parc de logements de classe % rgétique F, G par année
Numéro et nom du |Logements équivalents F, 6 dans | Logements équivalents F, 6 département | le patrimoine de l'organisme au | rénovés, passés À, 8 C, D oue [année [année |année année [année| année mo neifnrantsnralnés 79 Deux-Sèvres
Références : Engagements annuels, en nombre
31 décembre de l'année n°1 au cours de l'année n-1
0 o à mire
Les DPE sur les résidences sociales font apparaître une performance avérée des foyers avec une classe énergétique n'excédant jamais l'étiquette C.
Les foyers ont fait l'objet, au fur et à mesure de leurs besoins et de façon cohérente avec les provisions constituées, de travaux significatifs (clos-couvert comme équipements).
La plupart des foyers sont par ailleurs chauffés collectivement au gaz, assurant au gestionnaire la parfaite maîtrise de ses consommations.
Ceci étant, les conventions propriétaire-gestionnaire sont régies par l'article 606 du Code civil et les rénovations énergétiques constituent un. investissement supplémentaire qui
impacte, le cas échéant, les redevances ; le recours à un emprunt pour réaliser des travaux
relevant du renouvellement des composants, mais non couverts par la PCRC disponible, peut être envisagé d'un commun accord entre les parties.
Deux-Sèvres Habitat s'engage à étudier tous les projets qui lui seront soumis et à accompagner les gestionnaires autant que nécessaire dans leur concrétisation.
Numéro et nom
79 Deux-Sèvres
Références : Engagements annuels, en nombre
rents équivalents construits depuis [Nombre total de logements [Lo plus de 25 ans et non réhabilités ‘équivalent
tement patrimoine de dicateur, dans le patrimol lau 31 décembre de l'année | l'organisme au 31 décembre dt
mi m1 lannée année |année |année |année [année| mn ofneifnea (nés naines
&7 392 : ?
Les conventions propriétaire-gestionnaire sont régies par l'article 606 du Code ci Les réhabiltations constituent un investissement supplémentaire qui impacte le cas échéant
les redevances; le recours à un emprunt pour réaliser des travaux relevant du renouvellement des composants, mais non couverts par la PCRC disponible, peut être
envisagé d'un commun accord entre les parties. Deux-Sèvres Habitat s'engage à étudier tous les projets qui lui seront soumis et à
accompagner les gestionnaires autant que nécessaire dans leur concrétisation.
1.4 Conditions de réussite
Au vu de la similarité de ces indicateurs avec les indicateurs PP-1 à PP-3, les conditions de réussite sont identiques, étant par ailleurs entendu que les opérations de production ou de
réhabilitation de logements-foyers dépendent de la faisabilité économique des projets - solvabilité des gestionnaires (respect du niveau de redevance acceptable),
- maintien des dispositifs de financement spécifiques à ces opérations (CARSAT, aides locales des Conseils Départementaux...)
Deux Sèvres Habitat - Convention d'Utité Sociale 2021-2028 Page 60 sur 65 VII - La politique sociale et environnementale
Cet item peut être envisagé sous l'angle de la responsabilité sociétale des entreprises (RSE). La RSE est un concept dans lequel les entreprises intègrent les préoccupations
sociales, environnementales, et économiques dans leurs activités et dans leurs interactions avec leurs parties prenantes sur une base volontaire. Énoncé plus clairement et simplement,
c'est « la contribution des entreprises aux enjeux du développement durable ».
La RSE interpelle chacun sur son positionnement territorial, sociétal, social, environnemental et économique, et offre une opportunité de répondre aux attentes de la société, adaptées aux enjeux particuliers de chaque territoire.
Les valeurs portées par Deux-Sèvres Habitat dans l'exercice de ses missions d'intérêt général placent, historiquement et en permanence, l'humain au cœur des préoccupations sociales, environnementale et économiques.
Deux Sèvres Habitat Convention d'Ulité Sociale 2021-2026 Page 61 sur 65 SIGNATURES Pour la République Française,
Fabienne Buccio
Préfète de la Région Nouvelle-Aquitaine
u rt l
Jacques BILLY Président du Conseil d'Administration
[Le Secréta] les affaires réaionales
Gick Un
Pour DSH, Pour DSH,
Fabrice OUVRARD
Directeur Général
Pour la CAN,
Jérôme BALOGE
Président
Pour la CA2B,
Pierre-Yves MAROLLEAU
Président
Deux.Sèvres Habitat - Convention d'Utilté Sociale 2021-2026 Page 63 sur 65 Pour la République Française,
Fabienne Buccio
Préfète de la Région Nouvelle-Aquitaine
Pour DSH,
Jacques BILLY
Président du Conseil d'Administration
Pour DSH,
Fabrice OUVRARD
Directeur Général
Veux-Sèvfes
2
Pour la CAN,
Jérôme BALOGE
Président
Pour la CA2B,
Pierre-Yves MAROLLEAU
Président
Deux-Sévres Habita - Convention d'Utité Sociale 2021.2026 Page 63 sur 65 Pour la République Française,
Fabienne Buccio
Préfète de la Région Nouvelle-Aquitaine
Pour DSH,
Jacques BILLY Président du Conseil d'Administration
Pour DSH,
Fabrice OUVRARD
Directeur Général
Pour la CAN,
Jérôme BALOGE
Président
Pour la CA2B,
Pierre-Yves MAROLLEAU
Président
Pa
Deux:Sévres Habitat - Convention d'Utité Sociale 2021-2026 Page 63 sur 65 Pour la République Française,
Fabienne Buccio Préfète de la Région Nouvelle-Aquitaine
Pour DSH, Pour DSH,
Jacques BILLY Fabrice OUVRARD Président du Consell d'Administration Directeur Général
Pour la CAN, Pour la CA2B,
Jérôme BALOGE Pierre-Yves MAROLLEAU
Président Président
Deux Sèvres Haba -Converion SUté Social 2021-2025 Page 63 sur65. ANNEXES
Deux Sèvres Habitat - Convention d'Utité Sociale 2021-2025 Page 64 sur 65 PRESENTATION DE DSH ET ELEMENTS DE CONTEXTE
= Composition du Conseil d'Administration de Deux-Sèvres Habitat * Organigramme des services
*__ Territoire d'intervention et répartition du patrimoine = _ Liste des ensembles immobiliers avec pour chacun d'entre eux :
= nom, commune, EPCI, zone loyers, nombre de logements + classement en QPV, financement principal d'origine
- classe de qualité du service rendu - surfaces de référence, taux de loyers pratiqués et plafonds
LA DEMARCHE CUS
= Délibération du Conseil d'Administration engageant la démarche CUS * _ Preuves d'association des collectivités locales
* _ Preuves de la concertation locative * Délibération du Conseil d'Administration adoptant le projet de CUS
POLITIQUE PATRIMONIALE
* Plan Stratégique de Patrimoine * Délibération du Conseil d'Administration validant le PSP
POLITIQUE DE VENTE
*_ Liste des logements soumis à autorisation de vente par commune et par EPCI
= Documents relatifs aux normes d'habitabilité et de performance énergétique
“_ Preuves de consultation des communes concernées
GESTION SOCIALE
* Occupation du parc social 2020 (PS 2018)
“Politique d'Attribution de Deux-Sèvres Habitat
* Règlement intérieur des CALEOL de Deux-Sèvres Habitat
QUALITE DE SERVICE
= Résultats de l'enquête de satisfaction 2020
“Plan de Concertation Locative
“Accord collectif de patrimoine
*_ Certification Quali' HLM : Plans d'Action d'Amélioration et tableau de synthèse *_ Conventions d'abattement de TFPB et avenants
ANNEXE COMPLEMENTAIRE
“Courrier du Préfet en date du 8 novembre 2021 concernant le nombre de PLAI
adaptés
“Courriers envoyés aux collectivités locales les informant de la modification de
l'indicateur PP1
“Délibération du Conseil d'Administration de Deux-Sèvres Habitat approuvant la
modification de l'indicateur PP4
Deux-Sèvres Habitat: Convention d'Utité Sociale 2021-2026 Page 68 sur 65 [Deux-Sèvres
Deux-Sèvres Habitat
Direction de l'Habitaï
8 Rue Francois Viète 79000 Niort - Tél/Fax : 05 49 09 20 00
PP-1. Nombre de logements locatifs, pour chaque mode de financement (prêt locatif aidé d'intégration, prêt locatif à usage social, prêt locatif social), donnant lieu à des dossiers de financement agréés par les services de l'Etat ou par les délégataires, dont part hors des quartiers prioritaires de la politique de la ville et part hors du cadre de la rénovation urbaine, à trois et six ans.
Sous-ensemble Engagements en nombre et
, : _ Luc ourcentage, cumulés à 3 et 6 ans Numéro et nom icéc à l’aliné Quartiers et| Référence : indicateur PP-1 el ce 2 (EPCI visés à l'alinéa 23 : ru à
du département Pa financements) pour la période de n-3 à n-1 de l’article L441-1 du Tr 2 E ï Z 5 ccH De l'année n à De l'année n à
) l'année n + 2 l'année n +5
PLAI 119 94 188
dont PLAT 0 11 20
sdanté
79 PLUS 81 176 652
Ensemble du département
Deux-Sèvres PLS 0 Q 0
% hors QPV 100% 100% 100%
% hors RU 100% 100% 100%
PLAI 46 30 60
dont PLAT 0 3 6
adapté
79 PLUS 40 60 120
CAN
Deux-Sèvres PLS 0 0 0
% hors QPV 100% 100% 100%
% hors RU 100% 100% 100%
PLAI 66 40 80
dont PLAI
0 4 8
adapté
79 PLUS 28 80 160
CA2B
Deux-Sèvres PLS 0 0 0
% hors QPV 100% 100% 100%
% hors RU 100% 100% | 100%
Page 2 sur 3
5 UN OFF BLIC DE LI TAT
SiEcE Social 7, RUE CLAUDE DEBUSSY — BP 5-79101 THOUARS CEDEX — TEL 05 49 66 21 08
SIEGE ADMINISTRATIF 8, RUE FRANÇOIS VIETE - CS 78623 - 79026 NIORT CEDEX - TEL : 05 49 09 20 00
RCS Niort B 347 616 062 - Siren 347 616 062 - Siret 347 616 062 00019 - Code APE -NAF 6820 À Deux-Sèvres
Deux-Sèvres Habitaï
Direction de l'Habitat
8 Rue Francois Viète 79000 Niort - Tél/Fax : 05 49 09 20 O0
PLAIT 7 12 24
dont PLAI û à ES
adanté
79 PLUS 13 18 36
CCT
Deux-Sèvres PLS 0 0 0
% hors QPV 50% 100% 100%
% hors RU 100% 100% 100%
PLAI 0 12 24
dont PLAIT û 2 3
adanté
39 PLUS 0 18 36
CCPG
Deux-Sèvres PLS 0 0 0
% hors QPV 100% 100% 100%
% hors RU 100% 100% 100%
l
Page 3 sur 3
SIEGE SociaL : 7, RUE CLAUDE DEBUSSY — BP 5- 79101 THOUARS CEDEX - TEL: 05 49 66 21 08 : SIEGE ADMINISTRATIF: 8, RUE FRANÇOIS VIETE- CS 78623 - 79026 NIORT CEDEX - TEL 06 49 09 20 00 RCS Niort B 347 616 062 - Siren 347 616 062 - Siret 347 616 062 00019- Code APE-NAF 6820 À