Arrêté - AR077 2023 Portant refus de permis de construire 974 406 23 A0010 AH 664

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Arrêté - AR077 2023 Portant refus de permis de construire 974 406 23 A0010 AH 664 Document publié le Mercredi 8 mars 2023 par la commune de Plaine-des-Palmistes. Lien du pdf (Arrêté - AR077 2023 Portant refus de permis de construire 974 406 23 A0010 AH 664)Thèmes du document : Aménagement du territoire, Eau et assainissement, Logement, REPUBLIQUE FRANCAISE DEPARTEMENT DE LA REUNION

"PLAINE DES PALMISTES

PORTANT REFUS DE PERMIS DE CONSTRUIRE

DELIVRE PAR LE MAIRE AU NOM DE LA COMMUNE DE LA PLAINE DES PALMISTES

EM : DEMANDE DEPOSEE LE 25/01/2023 N° PC 974 406 23 A0010

RECEPISSE AFFICHE LE : 03/02/2023 E

DEMANDE COMPLETEE LE : 25/01/2023 SArse() de plancher déclarée(s) (m'):

Par : Monsieur CARDIN Guillaume Artimoana Existante : 0

Demeurant à : 2 rue du Commerce

97431 LA PLAINE DES PALMISTES Démolie : ()

Représenté(e) par : /

| @p Créée : 1053

Sur un terrain sis à : 2 rue du Commerce ue 97431 LA PLAINE DES PALMISTES Totale : Référence cadastrale : 406 AH 664 CAR SE

Nature des travaux : Nouvelle Construction

Destination de la construction : Habitation

Bureaux Si dossier modificofif, /

Commerce surface antérieure : Sous-destination de la construction :

Nombre de logement(s) : 3

Le Maire,

Vu la demande de Permis de construire susvisée,

Vu l'objet de la demande :

e Pour une nouvelle construction,

e Sur un terrain situé 2 rue du Commerce,

e Pour une surface plancher créée de 1053 m2.

Vu le Code de l'Urbanisme, notamment ses articles L 421-1 et suivants,

Vu le Plan de Prévention des Risques d’Inondations et de Mouvements de Terrain de la commune de La Plaine des Palmistes, approuvé le 05/12/2011,

Vu le règlement de la zone PLU : UB,

Vu le règlement de la zone PPR : B3,

CONSIDERANT que le CERFA est incomplet car la surface de stationnement clos et couvert n’est pas précisé.

CONSIDERANT l'article R.111-2 du code de l'urbanisme en vigueur qui précise que « Le permis de construire peut êfre refusé ou n'êfre accordé que

sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les construcfions, par leur situation ou leurs dimensions, sont de nature à porter afteinfe à la

salubrité ou à la sécurité publique. en esf de même si les constructions projefées, par leur implantafion à proximité d'autres installations, leurs

caractéristiques ou leur situation, sont de nature à porter affeinte à la salubrité ou à la sécurité publique. » et que le projet ainsi présenté fait état d'un

aménagement ne permettant pas de respecter les paramètres précités notamment sur le stockage des ordures ménagères.

CONSIDERANT l'article R.431-8 du code de l'urbanisme en vigueur qui précise que « Le projef architectural comprend une nofice précisant :

1° L'éfat initial du ferrain ef de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation ef les éléments poysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement ef la prise en compfe des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet :

a) L'aménagement du ferrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ;

230, rue de la République

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Vendreoi de : 8h00 à 12h30

Arrêté N° 00077-2023 du 08 mars 2023

Arrêté N° 00077-2023

Date: 08/03/2023

Pu Publicité le 08/03/2023b) L'implantation, l'organisation, la composition ef le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux consfrucfions ou paysages

avoisinants ;

c) Le traitement des constructions, clôtures, végéftations ou aménagements situés en limite de terrain ;

d) Les mafériaux ef les couleurs des constructions ;

e) Le fraïtement des espaces libres, nofomment les plantations à conserver ou à créer;

f L'organisation ef l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de sfafionnemenf. » et que le projet ne comporte pas cette

pièce obligatoire.

CONSIDERANT l'article R.431-9 d du code de l'urbanisme en vigueur qui précise que « Le projet architectural comprend également un plan de masse

des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaîre les travaux extérieurs aux constructions, les

plantations maintenues, supprimées ou créées et le cas échéant les constructions existantes dont le maintien esf prévu.

| indique également. le cas échéant les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. Lorsque le terrain n'est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l'emplacement ef les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'y accéder.

Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les côtes du plan de masse sont rattachées au

système oltimétrique de référence de ce plan. » et que le projet a un plan masse PCMI 2 qui est jugé insuffisant car :

- Il n'est pas cotée en trois dimensions et que l'implantation des réseaux n’est pas mentionnée.

CONSIDERANT l'article R.431-24 du code de l’urbanisme en vigueur qui précise que « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, Sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bôfiments dont le terrain d'assieffe comprenant une ou plusieurs unités foncières configués, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de consfitufion d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété. la gesfion ef l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au sfatuf de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies ef espaces communs une fois les travaux achevés. » et que le projet ainsi présenté ne comporte pas ces pièces obligatoires : - Un plan de division alors qu'il est notifié dans le CERFA une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de la construction. - Le projet de constitution d'une association syndicale des futurs propriétaires

CONSIDERANT l'article 4.2 du règlement UB du Plan Local d'Urbanisme qui indique que « Zoufe construction ou installation nouvelle doif disposer d'un système d'assainissement conforme à la réglemenfafion en vigueur. Le système retenu devra pouvoir jusfifier de son homol/ogafion. La superficie des parcelles devra être suffisante pour permeffre l'implantofion d'un dispositif conforme à la réglementation en vigueur. » et que le projet

ainsi présenté ne comporte pas de système d'assainissement.

CONSIDERANT l'article R.431-16 d) du code de l'urbanisme en vigueur qui précise que «Le document aftestant de la conformité du projet d'insta/lation

d'assainissement non collectif au regard des prescriptions réglementaires, prévu au 1° du M] de l'article L. 2224-8 du code général des collectivités

territoriales, dans le cas où le projet est accompagné de la réalisation ou de la réhabilitation d'une felle insfallafion » et que le projet ainsi présenté ne

comporte pas ladite attestation.

CONSIDERANT l'article 4.3 du règlement UB du Plan Local d'Urbanisme qui indique que « Les aménagements réalisés sur le terrain d'assieffe doivent

garantir l'écoulement des eaux pluviales, vers l'exutoire naturel ou le réseau les collectant et sont à la charge exclusive du propriétaire.

Chaque opération d'aménagement (lofissement ZAC permis groupé) doit prendre les dispositions nécessaires à la valorisation puis à la rétention infiltration et au traitement de ses eaux pluviales avant rejet dans le milieu ef en fonction de la sensibilité du milieu. 1! est interdit de canaliser les eaux sur fond voisin. » et que le projet ainsi présenté fait état d'aucun aménagement pour l'eau pluviale.

CONSIDERANT l'article 6.2 du règlement UB du Plan Local d'Urbanisme qui indique que «Les constructions doivent être implantées en retrait par rapport à l'alignement. Le refrait de la construction compté horizontalement ef perpendiculairement de tout point de la façade de la construction (excepfion faite des balcons, éléments de modénafure, débords de foifure, descente d'eaux pluviales et aufres aménagements de façade) au point le plus proche de l'alignement, esf de 4 00 mèfres minimum.

Lorsque le retrait concerne une voie de délestage ou un boulevard urbain identifié comme tel au PADD, le retrait est porté à 5,00 mêtfres. » et que le

projet ainsi présenté fait état d'une implantation :

- À moins de 4.00 m de la rue du commerce.

- A moins de 5.00 m de la rue de la République.

CONSIDERANT l'article 7.2 du règlement UB du Plan Local d'Urbanisme qui indique que « £n cas de refrai Ja distance comptée horizontalement et

perpendiculairement de touf point de la façade de la construcfion au point le plus proche de la limite séparofive, doit être au minimum de 3,50

mêfres. » et que le projet ainsi présenté fait état d'un recul à 1.50 m.

CONSIDERANT l'article 9.2 du règlement UB du Plan Local d'Urbanisme qui indique que « L'emprise au sol des bâtiments (y compris les annexes) ne

doit pas excéder 50% de la superficie de l'unité foncière, » et que le projet ainsi présenté ne respecte pas l'article précité.

CONSIDERANT l'article 10.1 du règlement UB du Plan Local d'Urbanisme qui indique que « £a hauteur maximale des constructions,

mesurée verticalement par rapport au sol nafurel avant travaux, est limitée à :

- 6 mètres à l'égout du foif ou au sommet de l'acrofère.

- 9 mères ou foïfoge,

-R+1+C

La hauteur maximale absolue des bâtiments annexes esf fixée à 3,50 mèfres. » et que le projet ainsi présenté fait état d’une construction en R+2 et

d'une hauteur au faitage au-dessus du maximum autorisée.

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Arrêté N° 00077-2023

Date: 08/03/2023CONSIDERANT l'article 11 du règlement UC du Plan Local d'Urbanisme qui indique que «Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que Sous réserve du respect de prescriptions spéciales, si la construction par sa situation, son volume ou l'aspect de ses façades, lerrasses, loïtures et aménagements extérieurs, est de nature à porfer affeinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumenfales.

Toute construction doit s'intégrer dans l'espace qui l'environne. Cet espace esf conditionné par le climaf, la fopographie, la végétation existante, les constructions voisines ef la forme de la parcelle. Ces cinq conditions principales influent sur l'implantofion de la construction, son orientation, le choix des matériaux et des couleurs. » et que le projet ainsi présenté de par son architecture et son volume ne s'intègre pas dans le paysage environnant.

CONSIDERANT l'article 11.3 du règlement UB du Plan Local d'Urbanisme qui indique que «Les constructions principales, à l'exception des

constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d'intérêts collectifs énumérés en annexe, doivent avoir une architecture de toit

comportant au moins deux pans de foiture avec des pentes comprises entre 15° soit 26,79 % minimum ef 45° soit 100 % maximum. Ces règles

s'appliquent par tranche de volume de foîture dont la projection au sol correspond à une emprise de 10 mètres par 12. Toufefois, les bôtiments

annexes peuvent comporter des toitures à un pan. Dans ce cas, les pentes de foit doivent être comprises entre 7.5 ° soit 13,17 % et 45° soit 100%.

Les toits terrasses sont interdits. Les ruptures de pentes des toitures sont interdites dès lors qu'elles sont convexes. Les débords de foitures sont

obligatoires avec un minimum de 0,20 mêtre. » et que le projet ainsi présenté fait état de toitures terrasses et de pente de toit inférieurs au 15°

minimum.

CONSIDERANT l'article 12.2 du règlement UB du Plan Local d'Urbanisme qui indique que :

DESIGNATION DE LA CONSTRUCTION | AIRES DE STATIONNEMENT A PREVOIR

HABITAT

- logement de moins de 30 m2? 1 place par logement

- logement de plus de 30 m? 1,5 place par logement arrondi à l'entier inférieur pour l'ensemble de l'opération

- stationnement vélo 2 m? par logement

ETABLISSEMENTS COMMERCIAUX ET ACTIVITES

- commerce et service de proximité 50% de la surface de plancher de l'établissement avec au moins une place

- bureau 60% de la surface de plancher de l'établissement avec au moins une place

- Stationnement vélo 2 m2? par tranche de 100 m? de surface de plancher quel que soit l'usage de la construction

La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessus est celle auxquels ces établissements sont le plus directement

assimilables. Par ailleurs, lorsqu'une construction comporte plusieurs destinations, les normes afférentes à chacune d'elles sont appliquées au prorata

des superficies qu’elles occupent respectivement. Le projet ainsi présenté fait état de 17 places au lieu des 29 places nécessaires.

CONSIDERANT l'article 13.3 du règlement UB du Plan Local d'Urbanisme qui indique que « 4u minimum 40% de la superficie totale de l'unité foncière

doit être traité en espace vert ef perméable comprenant des planfafions ef devant recevoir un traitement paysager. Dons le cas d'une construction

comportant au minimum 800 m? de surface de plancher destinée à du commerce, ce seuil esf réduit à 20%. » et que le projet ainsi présenté ne

respecte pas l'article précité.

ARRETE

Aricle 1 : Le présent Permis de Construire est REFUSÉ.

.Le Maire, ai ; Pour le Mairé et par Délégation,

Le Directeur Général des Services,

D À AH@ntion Î Contentieux

| Le (ou les) demandeur peu(ven)t contester la légalité de la décision dans les deux mois qui suivent la date de sa notification. À cet effet il(s) : : peu(ven)t saisir le tribunal administratif territorialement compétent d'un recours contentieux. La présente décision est transmise au représentant de l'Etat dans les conditions prévues à l'article L.2131-2 du code général des collecfivités territoriales

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Vendredi de :8h00 à 12h30

Arrêté N° 00077-2023

Date: 08/03/2023