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Conseil Municipal - acte 00076443 D
Conseil Municipal - acte 20085517 D
Conseil Municipal - acte 00119453 D
Document publié le Mardi 5 octobre 2021 par la commune de Bordeaux.
Lien du pdf (Conseil Municipal - acte 00119453 D)
Thèmes du document : Logement, Vieillesse, Aménagement du territoire,
EXTRAIT DU REGISTRE DES DELIBERATIONS
DU CONSEIL MUNICIPAL
___________
Conseillers en exercice : 65
Date de Publicité : 06/10/21
Reçu en Préfecture le : 06/10/21
ID Télétransmission :
033-213300635-20211005-119453-
DE-1-1
CERTIFIÉ EXACT,
Séance du mardi 5 octobre 2021
D - 2 0 2 1 / 3 2 8
Aujourd'hui 5 octobre 2021, à 14h05,
le Conseil Municipal de la Ville de Bordeaux s'est réuni à Bordeaux, sous la présidence de
Monsieur Pierre HURMIC - Maire
Etaient Présents :
Monsieur Pierre HURMIC, Madame Claudine BICHET, Monsieur Stéphane PFEIFFER, Monsieur Bernard-Louis BLANC, Madame Camille CHOPLIN, Monsieur Didier JEANJEAN, Madame Delphine JAMET, Monsieur Mathieu HAZOUARD, Madame Harmonie LECERF, Monsieur Amine SMIHI, Madame Sylvie SCHMITT, Monsieur Dimitri BOUTLEUX, Madame Nadia SAADI, Monsieur Bernard G BLANC, Madame Céline PAPIN, Monsieur Olivier CAZAUX, Madame Pascale BOUSQUET- PITT, Monsieur Olivier ESCOTS, Madame Fannie LE BOULANGER, Monsieur Vincent MAURIN, Madame Sylvie JUSTOME, Monsieur Dominique BOUISSON, Madame Sandrine JACOTOT, Monsieur Laurent GUILLEMIN, Madame Françoise FREMY, Madame Véronique SEYRAL, Madame Marie-Claude NOEL, Monsieur Didier CUGY, Madame Véronique GARCIA, Monsieur Patrick PAPADATO, Madame Pascale ROUX, Madame Brigitte BLOCH, Madame Isabelle ACCOCEBERRY, Madame Isabelle FAURE, Monsieur Paul-Bernard DELAROCHE, Madame Tiphaine ARDOUIN, Monsieur Francis FEYTOUT, Madame Eve DEMANGE, Monsieur Maxime GHESQUIERE, Monsieur Matthieu MANGIN, Monsieur Guillaume MARI, Madame Marie-Julie POULAT, Monsieur Jean-Baptiste THONY, Monsieur Radouane-Cyrille JABER, Monsieur Stéphane GOMOT, Madame Béatrice SABOURET, Monsieur Pierre De Gaétan NJIKAM MOULIOM, Monsieur Nicolas FLORIAN, Madame Alexandra SIARRI, Madame Géraldine AMOUROUX, Monsieur Marik FETOUH, Monsieur Fabien ROBERT, Monsieur Guillaume CHABAN- DELMAS, Monsieur Nicolas PEREIRA, Madame Anne FAHMY, Monsieur Aziz SKALLI, Monsieur Thomas CAZENAVE, Madame Evelyne CERVANTES-DESCUBES, Monsieur Philippe POUTOU, Monsieur Antoine BOUDINET, Monsieur Stéphane PFEIFFER présent à partir de 16H40, Monsieur Marik FETOUH présent à partir de 15h20 Monsieur Didier CUGY présent jusqu'à 16h00, Monsieur Stéphane GOMOT présent jusqu'à de 17h17, Monsieur Aziz SKALLI présent jusqu'à 18h50.
Excusés :
Madame Servane CRUSSIERE, Monsieur Baptiste MAURIN, Madame Charlee DA TOS, Madame Nathalie DELATTRE, Madame Catherine FABRE Cession de parcelles à la Cité jardin appartenant
au CCAS dans le cadre de l'aménagement de
la ZAC Gradignan Centre-Ville au profit de
la FAB. Autorisation de la Ville de Bordeaux.
Madame Delphine JAMET, Adjointe au Maire, présente le rapport suivant :
Mesdames, Messieurs,
En août 2018, la Ville de Gradignan et Bordeaux Métropole ont confié à la Fabrique de Bordeaux Métropole (FAB) un traité de concession d’aménageur de ZAC, sur un périmètre de plus de 30 ha. En juillet 2019, Bordeaux Métropole a approuvé le lancement de la procédure d’enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique du projet d’aménagement de Gradignan Centre-Ville. Le caractère d’intérêt général de ce projet d’aménagement a été déclaré en novembre 2020.
Par arrêté préfectoral en date du 1er février 2021, l’opération a été déclarée d’utilité publique.
Les enjeux du projet d’aménagement reposent sur des axes forts et spécifiques à ce territoire : - La mise en valeur de la ville-parc ;
- La production de logements de qualité, accessibles au plus grand nombre, avec une part importante de logements sociaux et d’accession aidée, notamment sur le site de la Cité jardin ; - La restructuration d’équipements publics majeurs ;
- Le renforcement de l’animation commerciale, culturelle et de loisirs.
Le CCAS de la ville de Bordeaux est propriétaire de plus d’un tiers de la superficie des terrains inscrits dans le périmètre de cette opération.
Au global l’emprise cessible du CCAS est d’environ 11,8 hectares : 8,3 hectares (70%) seront dédiés à des équipements (parc public, groupe scolaire, gymnase) et les 3,5 hectares restants (30%) seront consacrés à la réalisation de logements (340 logements dont environ 20% LLS, 55% en accession aidée et 25% en libre).
En sa qualité d’aménageur, la FAB a proposé au CCAS d’acquérir les parcelles, concernées par le périmètre de la DUP en deux tranches (voir phase 1 et phase 2 sur plan en annexe) :
- Une première portant sur une emprise de 40873 m² environ à extraire de la parcelle cadastrée section CH n°364 et l’ensemble bâti édifié (à savoir l’ancien EHPAD dénommé « La Clairière »),
- Une seconde tranche portant sur le surplus du périmètre délimité à acquérir par la FAB et portant la mention phase 2 du plan sus visé (ce surplus consistant en des parcelles bâties, non bâties et espaces verts inscrits au périmètre DUP délimité de la ZAC).
Par délibération n° 2021/35 datée du 27 mai 2021 et conformément aux articles L 123-5 et L 315-2 du Code de l'Action Sociale et des Familles, le Conseil d'Administration du CCAS, après avoir constaté la désaffectation de l’ensemble immobilier situé sur une partie de 40873 m² à extraire de la parcelle CH n°364 supportant l’ex-Etablissement pour Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) La Clairière à Gradignan a prononcé son déclassement.
Cet ensemble immobilier, ayant été désaffecté et déclassé, et afin de permettre le lancement de la première phase de l’opération, le Conseil d’Administration du CCAS, par délibération n° 2021/36 en date du 27 mai 2021, a donné son autorisation à la cession de la phase 1 ci-dessus présentée.
Pour la première phase concernant la cession de la parcelle de l’Ex-Ephad, sur laquelle la FAB doit réaliser des équipements publics (groupe scolaire, espace culturel) et des logements, le Pôle d’Evaluation Domaniale de l’Etat a estimé, le 3 juin 2021, la valeur vénale de l’immeuble tranche 1 à 1.158.000 €.
Une promesse synallagmatique de vente au prix de 1.250.000 €, sous conditions suspensives diverses et transfert de propriété, a été signée le 4 juin 2021, avec l’autorisation d’une jouissance anticipée accordée à la FAB à compter de la libération du site. Pour la seconde phase concernant la cession des parcelles de la Cité Jardin, la proposition d’acquisition au CCAS formulée par la Fabrique de Bordeaux Métropole (FAB) est de 7.150.000€.
Le montant total proposé par la FAB et accepté par le CCAS pour l’ensemble des acquisitions est de 9,5 M€ répartis comme suit : 8,4 M€ pour l’acquisition des parcelles (montant incluant les indemnités de réemploi et de l’indemnité due à Domofrance pour rupture partielle d’un bail emphytéotique), 400K€ de valorisation des travaux de clôture du Repos Maternel, et enfin, la garantie des recettes locatives des maisons de la cité jardin au CCAS jusqu’en 2025 (700K€).
Le 3 juin dernier, le Pôle d’Evaluation Domaniale de l’Etat a transmis un avis sur la valeur vénale des parcelles du CCAS à acquérir par la FAB, sur l’ensemble des 11,8 hectares. L’évaluation conclut à un montant de cession totale de 7.732.530 € (hors indemnité de réemploi et indemnité de rupture partielle du BE) réparti de la manière suivante : 1.158.000 € pour les parcelles de l’ex- Ehpad de la Clairière (phase 1) et 6.574.530 € pour les parcelles de la Cité Jardin de la phase 2.
Le montant proposé pour l’acquisition étant supérieur à celui émanant de l’estimation du pôle évaluation domaniale de l’État et conformément à l’article L2241-5 du Code Général des Collectivités Territoriales (CGCT), le CCAS sollicite donc l’accord de la Ville de Bordeaux pour la vente des parcelles de la Cité Jardin aux charges et conditions susvisées.
Aussi, je vous propose de donner un avis favorable à la demande de cession sollicitée par le CCAS de Bordeaux pour l’ensemble de ces parcelles situées Cité Jardin à Gradignan pour un montant de :
- huit millions quatre cent mille euros (8,4 M€) pour l’acquisition des parcelles (montant incluant les indemnités de réemploi et de l’indemnité due à Domofrance pour rupture partielle d’un bail emphytéotique),
- un million cent mille euros environ (1,1 M€ environ) d’un complément de prix incluant des valorisations de travaux de clôture du repos maternel (évalués à 400.000 € environ) et la perception de recettes locatives des maisons de la Cité jardin par le CCAS postérieurement au transfert de propriété (entrée en jouissance différée) jusqu’en 2025 (évaluées à 700.000 € environ).
Cela étant exposé, il vous est demandé, Mesdames, Messieurs, de bien vouloir si tel est votre avis adopter les termes de la délibération suivante. Le Conseil municipal de la ville de Bordeaux,
VU le Code général des collectivités territoriales,
VU l’article L2241-5 du Code général des collectivités territoriales,
VU l’évaluation du Pôle d’Evaluation Domaniale de l’Etat en date du 3 juin 2021,
ENTENDU le rapport de présentation,
CONSIDERANT qu’en application de l’article L2241-5 du CGCT, et compte tenu du changement d’affectation des biens du CCAS de Bordeaux, le CCAS de Bordeaux sollicite l’accord de la Ville de Bordeaux pour la vente des parcelles visées dans le cadre de l’opération d’aménagement du centre-ville de Gradignan.
DECIDE
Article 1 : le Conseil Municipal donne un avis favorable à la demande de cession sollicitée par le CCAS au profit de la FAB concernant les parcelles visées dans le cadre de l’opération d’aménagement du centre-ville de Gradignan.
Article 2 : le Conseil Municipal prend note du montant total de la cession au profit du CCAS réparti comme suit :
- Huit millions quatre cent mille euros (8,4 M€) pour l’acquisition des parcelles (montant incluant les indemnités de réemploi et de l’indemnité due à Domofrance pour rupture partielle d’un bail emphytéotique),
- Un million cent mille euros environ (1,1 M€ environ) incluant des valorisations de travaux de clôture du repos maternel (évalués à 400.000 € environ) et la perception de recettes locatives des maisons de la Cité jardin par le CCAS postérieurement au transfert de propriété (entrée en jouissance différée) jusqu’en 2025 (évaluées à 700.000 € environ).
ADOPTE A LA MAJORITE
VOTE CONTRE DU GROUPE BORDEAUX EN LUTTES
Fait et Délibéré à Bordeaux, le 5 octobre 2021
P/EXPEDITION CONFORME,
Madame Delphine JAMET Ex
MINISTÈRE
DE L'ÉCONOMIE
DES FINANCES
ET DE LA RELANCE Liberié
Égaliré
Fraternité
DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES
DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE
NOUVELLE-AQUITAINE ET DU DÉPARTEMENT DE LA GIRONDE
DIRECTION DE LA GESTION PUBLIQUE
PÔLE D'ÉVALUATION DOMANIALE
24 Rue François de Sourdis - 6è étage
BP 908 - 33060 BORDEAUX CEDEX
Balf : drfip33.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone secrétariat : 05 56 90 50 30
[POUR NOUS JOINDRE:
Affaire suivie par : Anne Bailly
Téléphone : 05.56.90.76.05
Responsable du service : Laurent KOHLER
Téléphone : 05.56.90.78.95
Adjoint du service : Bruno BENEDETTO
Téléphone : 05.57.81.69.43
Nos réf: | 2021-33192-41975
Vos téf. : | FOL/ALP / 2021-92
N° 7300-SD
BORDEAUX, le 03/06/2021
Madame la Directrice Générale
du CCAS de la Ville de Bordeaux
Mairie de Bordeaux
33077 BORDEAUX cedex
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
Cession
Articles L. 3221-1, L. 3222-2, R 3221-6 et R. 3222-3 du code général | de la propriété des personnes publiques - Articles L. 22411, L. 3213- 2, L. 4221-4, L. 5211-37 L. 5722-3 et R. 2241-2, R. 2313-2, R. 4221-2, R. 5211-13-1 et R. 5722-2 du code général des collectivités territoriales - Arrêté ministériel du 5 décembre 2016
DÉSIGNATION DU BIEN : emprises de terrain situées secteurs Cité Jardin et Clairière en nature de terrains non bâtis et de maisons à usage d’habitation
ADRESSE DU BIEN : Secteur Cité Jardin et secteur Clairière - 33 170 GRADIGNAN
VALEUR VÉNALE: 6754530,00€ HT (hors indemnités de résiliation du bail emphytéotique et
indemnités de remploi)
1- SERVICE CONSULTANT
AFFAIRE SUIVIE PAR
2- Date de consultation
Date de réception
Date de visite
: Centre Communal d'Action Sociale de Bordeaux
: Monsieur François-Olivier LEBLOND
:20/05/2021
: 27/05/2021
: sans objet
Date de constitution du dossier « en état »: 27/05/2021
3 — OPÉRATION SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE — DESCRIPTION DU PROJET ENVISAGÉ
Demande d'estimation des emprises foncières situées secteurs Cité Jardin et secteur de l'Ermitage-Clairière et
comprises dans le périmètre de la ZAC du centre-ville de Gradignan.
AVIS 2021-33192-41975 EMPRISES TERRAIN CCAS
1/14 Par délibération n°2018/266 en date du 27 avril 2018, Bordeaux Métropole a approuvé le traité de concession
de la ZAC du Centre-Ville de Gradignan et confié à la Fabrique de Bordeaux Métropole une mission
d'aménagement intégrant l'acquisition et le portage foncier des emprises nécessaires à la réalisation de la
ZAC.
La ZAC du Centre-Ville à Gradignan a été déclarée d'utilité publique par arrêté préfectoral en date du er
février 2021. |
L'estimation est réalisée d'après la consistance actuelle des biens étant précisé que l'ensemble des bâtis sauf
trois maisons sur les cinquante-deux maisons à évaluer soit quarante-neuf maisons sont vouées à la
démolition.
Neuf maisons font l'objet d'un bail emphytéotique consenti par le CCAS de la Ville de Bordeaux au profit de
la SA d'HLM Domofrance.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
A) Situation géographique du bien :
| Commune | Adresse | Sectioncadastrale | Superficie |
GRADIGNAN Secteur Cité Jerein et secteur | Cf paragraphe B, détail des 118 ha
Clairière emprises à acquérir
Superficie totale de la parcelle 11,8 ha |
AVIS 2021-33192-41975 EMPRISES TERRAIN CCAS
2/14 Rappel du périmètre de l'opération :
Le périmètre de l'étude est en bleu tandis que le périmètre de la ZAC et en rouge.
Erwiron 1158 he
LU FAB Gradignan ZAC Centre-ville œ LAFA Gradignan ZAC Centre-vitte Es Plan des wcquisitions Foncier DAS : En Décompte des maisons Ché Jardin
AVIS 2021-33192-41975 EMPRISES TERRAIN CCAS
3/14 Gradignan ZAC Centre-ville
Plan des interventions du CCAS Plan des interventions 6e l'amènageur
A: Gradignan ZAC Centre-ville
Acquisition La Feb : 11,9 ha
LELLL LL |
nm [== >
AVIS 2021-33192-41975 EMPRISES TERRAIN CCAS
4/14 B) Détail des emprises à acquérir :
Destination
lots ou EP (espace public} béta léesEneson
EP parc maison
EP parc jardin maison
EP parc maison
EP parc jardin maison
EP parc jardin maison
EP parc jardin maison
EP parc jardin maison
EP voirie nouvelle maison
voirie
voirie
EP voirie à reprendre
EP voirie à reprendre
EP voirie à reprendre voirie
EP voirie à reprendre voirie
EP voirie à reprendre voirie
EP voirie nouvelle jardin maison
ilot opérationnel JE1 maison
ilot opérationnel JE1 maison
ilot opérationnel JEL terrain
EP parc maison
maison
voirie
EP parc
EP voirie à reprendré
EP voirie à reprendre voirie
EP parc maison
EP parc terrain
EP parc terrain
P
P
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T
T EP parc terrain
ilot superstructure JE3 jardin maison
EP maison
ilot superstructure maison
EP jardin maison
ilot superstructure maison
EP jardin maison
ilot superstructure
EP
terrain
ilot superstructure JE3 maison
EP parc . jardin maison
EP parc CCAS maison
EP parc CCAS maison
EP parc CCAS maison
EP parc CCAS maison
EP parc CCAS maison
EP parc CCAS maison
EP parc CCAS jardin maison
CCAS jardin maison
CCAS voirie
CCAS voirie
CCAS voirie .
CCAS/LOGEVIE maison
EP voirie nouvelle
EP voirie à reprendre
EP voirie à reprendre
EP voirie à reprendre
lololslclsl-1-+|-1-1-1- EP parc
ilot opérationnel J06S maison CCAS
EP parc jardin maison
AVIS 2021-33192-41975 EMPRISES TERRAIN CCAS
5/14 ilot opérationnel 106S
EP parc Jardin malson
EP parc terrain
Hot opérationnel 106S
ilot opératiannel J06sS malson
EP voirie à reprendre voirie
ilot opérationnel 106S maison
maison
voirie
ilot opérationnel J065
EP voirie à reprendre
maison
voirie
ilot opérationnel 106S
EP reprendre
opérationnel 106S -Mmalson
EP voiria à reprendre voirie
Hot opérationnel 106S maison
EP voirie nouvelle Jardin maison
llot opérationnel 1065 Jardin malson
EP arc
Ilot opérationnel J06S
EP parc malson
J065 malson
malson
Jardin melson
llot cpérationnel
EP parc Jardin maison
liot opérationnel J06S ‘ maison
EP rc
EP re
Jardin maison
maison
EP parc Jardin maison
Ilot érationnael 10123 malson
lot tionnel 10123 maison
EP voirie nouvelle Jardin malson
EP voirie nouvelle maison
EP re maison
EP pare malson
cpérationnel 10123 maison
EP parc jardin maison
opérationnel J0123 malson
EP à reprendre voirie
1lot opérationnel J0123 malson
Iot ératitonneli 10123
ilot opérationnel : 10123
ilot opérationnel 10123
ilot opérationnel J0123
ilot opérationnel 10123
malson
malson
malson
maison
maison
terrain ilot érationnel JE1
ilot tionnel JE maison
ilot opérationnel JE terrain
EP parc terrain
EP
EP
EP
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P
P
T
T terrain
ilot opérationnel jardin maison
EP
M maison
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EP
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EP voirla nouvelle terrain
EP voirie à reprendre voirie
EP voirie à re ndre
voirie
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voirie
EP voirie à reprendre
EP voirie à reprendre
EP reprendre
EP reprendre voirie
rendre voirie
EP reprendre voirie
EP re ndre voirie
EP reprendre voirie
EP reprendre voirie
EP re ndre voirie
EP nouvelle terrain
EP voirie à reprendre terrain
Hot opérationnel 30123 . CCAS Jardin maison
4444
{0
ls
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lala
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EP voirie à reprendre CCAS/LOG EVIE voirie
EP voirie à re ndre CCAS voirie
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CCAS terrain
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CCAS/LOGEVIE terrain
CCAS/LOGEVIE malson
EP parc
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EP rie ère ndre
EP voirie à reprendre
EP voirie ère ndre
EP voirie à ndre
vfvluviu|+4/+|4/01/01 EP voirie à re ndre
AVIS 2021-33192-41975 EMPRISES TERRAIN CCAS
6/14 EP
EP
EP
EP
EP
EP
EP
EP
EP
EP
EP
EP
EP
EP
ilot opérationnel
EP
ilotopérationnel
EP
ilot opérationnel
Hot superstructure
EP
EP
EP
ilot opérationnel
EP
EP
EP
EP
EP
EP
EP
EP
EP
EP
ilot opérationnel
EP
ilot opérationnel
ilot opérationnel
ilot opérationnel
ilot superstructure
ilot superstructure
EP
EP
voirie à reprendre
voirie à reprendre
voirie à reprendre
voirie à reprendre
voirie à reprendre
parc
parc
parc
voirie à reprendre
parc
voirie à reprendre
parc
voirie à reprendre
voirie à reprendre
JE4
voirie à reprendre
JE4
voirie à reprendre
JE4
JE3
parc
parc
parc
JE4
voirie à reprendre
parc
parc
voirie à reprendre
voirie à reprendre
voirie à reprendre
voirie à reprendre
voirie à reprendre
voirie à reprendre
voirie à reprendre
10123
parc
10123
C1
o
G
C4
voirie nouvelle
parc
AVIS 2021-33192-41975 EMPRISES TERRAIN CCAS
T-1DI1TvITvT
111114011011
11
©
1-01
01
|
|
-
CCAS voirie
CCAS voirie
CCAS voirie
CCAS voirie
CCAS voirie
CCAS terrain
CCAS terrain
CCAS/LOGEVIE jardin maison
CCAS/LOGEVIE voirie
CCAS terrain
CCAS/LOGEVIE voirie
CCAS/LOGEVIE jardin maison
CCAS : voirie
voirie
CCAS :
maison
terrain
jardin maison
voirie
CCAS
CCAS
CCAS
CCAS
CCAS
CCAS
CCAS
CCAS
CCAS
CCAS/LOGEVIE
CCAS
CCAS
CCAS
terrain nus et bâtis
{maison de retraite,
garages, antenne
relais)
7/14 Il est à noter que l'emprise CH 0364 comprenant l’ensemble immobilier anciennement à usage de maison de
retraite avec terrain intégré d’une superficie totale de 40 873 m° a fait l’objet d’un avis du domaine séparé
référencé sous le numéro 2021-33192-41976. Le reste de la parcelle CH 364 soit les 8 767 m° restant sont
évalués dans cet avis.
B) Consistance actuelle des parcelles à acquérir :
L'assiette foncière globale propriété du CCAS à céder est d'environ 11,8 hectares. || s'agit :
> d'un ensemble immobilier anciennement à usage de maison de retraite d'une superficie de 40 873 m?
faisant l'objet d'un avis distinct (cf SUPRA)
> de cinquante-deux bâtis à Usage de maison d'habitation avec terrain d'une superficie totale de
38 150 m°
> d'un ensemble d'emprises en nature de jardin sans bâti d’une superficie de 4 285 m2
> d'un ensemble d'emprises en nature de voirie et terrain d’une superficie de 33 157 m?
La grande majorité des parcelles concernées par l'acquisition est en pleine propriété à l'exception de neuf
parcelles sur lesquelles sont édifiées des maisons à usage d'habitation grevées d'un bail emphytéotique
consenti au profit du bailleur social Logévie dont cet actif a été transféré à la SA HLM DOMOFRANCE,
titulaire d'un droit réel en sa qualité de preneur.
Ce bail d'une durée de 55 ans a pris effet le 11 mars 1998 pour se terminer le 11 mars 2053.
Secteur de la Clairière : le secteur de la Clairière est un ancien domaine privé. il s'agit d’une emprise d'environ
22 hectares gérée par le CCAS de la ville de Bordeaux. Sur cette emprise se trouve le Château Lafon, actuel
repos maternel qui accueille les femmes enceintes, des mères isolées majeures qui se trouvent en situation de
précarité sociale et économique (non impacté par l'opération) et l'ensemble immobilier anciennement à
usage de maison de retraite « La Clairière » vouée à la démolition.
Secteur La Cité Jardin : le secteur de la Cité Jardin est un ensemble pavillonnaire d'habitat à vocation sociale
qui compte 126 logements dont 72 sont gérés par le CCAS. Neuf maisons à usage d'habitation sont
concernées par le projet et vouées à la démolition . Ces maisons font l'objet d'un un bail emphytéotique
consenti par le CCAS de la Ville de Bordeaux au profit de la SA d'HLM Domofrance.
AU sein du parc arboré, on trouve également trois pavillons associatif et des terrains de sport qui font l'objet
d'une convention de mise à disposition par la Ville.
C) Travaux programmés :
Le projet d'acquisition et de portage foncier au titre de la ZAC du centre-ville de Gradignan est confié à la
Fabrique de Bordeaux Métropole. Il prévoit l'acquisition d'un ensemble de terrains, pour la réalisation des
îlots opérationnels et des équipements publics de superstructure (parc, gymnase, école) et se réalise en deux
tranches : |
> Tranche 1, objet de la présente évaluation : emprises de terrain situées Clairière et Ermitage
> Tranche 2 : acquisition de l'ancienne CPAM, de l'EPAJG et de parcelles non bâties.
Ces emprises foncières, après démolition des bâtiments existants, sont destinées pour 3,5 ha aux flots
opérationnels de la ZAC, à l'édification d'environ 340 logements dont 65 % de logements en accession sociale
et abordable, 25 % de logements en accession libre, 10 % de locatifs sociaux, et environ 900 m? de SDP
activités/ commerces.
Pour les 8,2 ha restant, ils sont destinés à la réalisation des équipements publics (parcs, voiries, équipements
de superstructure)
Une partie des emprises foncières du CCAS reste en sa propriété pour la réalisation d'environ 98 logements
locatifs sociaux sous sa maîtrise d'ouvrage directe.
AVIS 2021-33192-41975 EMPRISES TERRAIN CCAS
8/14 5,4 ha non impactés par l'opération resteront la propriété du CCAS soit l'emprise foncière dédiée au repos
maternel et 40 maisons dont 38 faisant l'objet d’un bail emphytéotique Domofrance.
S — SITUATION JURIDIQUE
A) Désignation et qualité des propriétaires :
Le Ceritre Communal d'Action sociale de Bordeaux est propriétaire de l'ensemble des parcelles à évaluer. Ces
parcelles ont été acquises par donation de Madame Raba veuve Deutsch du 3 novembre 1920 et par l'effet
de son décès le 29 décembre 1941 éteignent ses droits d'usufruit qu'elle s'était réservée.
Cette donation comportait Une clause d'obligation des lieux à vocation sociale notamment destinée à
l'accueil des femmes et enfants. La DUP met fin aux obligations nées de ce leg.
Personne(s) morale(s)
{|
NT. e. |
Raison sociale te Sigle (Droit! Adresse des titulaires de droit SIREN |
CENTRE COMMUNAL D ACTION — DIRECTION REINSERTION SOCIALE DE BORDEAUX U26116220 P ÎCITE MUNICIPALE F 33077 BORDEAUX
6 - URBANISME ET RÉSEAUX
| Dernier règlement opposable aux tiers, date d'approbation | PLU approuvé le 16/12/2018
identification du zonage au POS/PLU et le cas échéant du,
sous-secteur Zone UP 59
Servitudes publiques et/ou privées grevant le bien Non communiquées f
{Présence ou non de ZAC (zone d'aménagement concerté),
|(ZAD (zone d'aménagement différé), PPRI (plan de prévention | Zone d'aménagement concerté du centre-
des risques d'inondations), PPRT (plan de prévention des ville de Gradignan
risques technologiques)
| 4 | Extrait du plan de zonage 7
2 Pa
14+1414)
AVIS 2021-33192-41975 EMPRISES TERRAIN CCAS
9/14 UP 59 : aire urbaine du centre-ville à vocation mixte à l'exclusion notamment des locaux à usage d’entrepôt, UP 59
d'industrie, de camping, les résidences démontables, les dépôts de ferraille.
Ne
Destinations Normes de stationnement secteur 4 hors périmètre modération
4 place minimum pour 55 m° de surface de plancher
Habitation sans que le nombre minimum de places imposé pour le total de l'opération soit inférieur à 1 | place/logement et supérieur à 2 plates/logement
| one de plancher affectée aux commerces s 300 m?hors Non réglementé
| | Commerces
. Surface de plancher affectée aux commerces > 300 m2 hors 1 place au moins pour 40 mi réserves de surface de plancher
7 - CONDITIONS FINANCIÈRES NÉGOCIÉES :
Non communiquées
8 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE
8 a/ Méthode d'évaluation retenue :
> Pour la valorisation des maisons à usage d'habitation : par comparaison directe avec des transactions
portant sur des cessions ou des acquisitions de maisons à usage d'habitation de surface comparable
présentant des caractéristiques similaires et cédés par des bailleurs sociaux sur la commune de Gradignan en
appliquant un abattement de 25 % sur la valeur retenue pour vente en bloc
> Pour la valorisation des emprises de terrain nues dont la destination sera en partie à usage de parc
d'agrément et espaces publics et pour partie à usage d'îlots de construction, il a été recherché sur les
communes de Bordeaux Métropole des transactions portant sur des terrains de grande superficie en zone
Ne , Ng et Nu ( zones naturelles pouvant accueillir des constructions à usage d'équipements collectifs, de
loisirs et services publics) sachant que les terrains sont valorisés en fonction de leur consistance actuelle. En
effet il est rappelé qu'ils étaient grevés par une clause contenue dans le legs consenti au profit du CCAS en
1920 limitant la destination des constructions à des œuvres sociales (accueil des femmes enceintes ou
récemment accouchées, des enfants dont l'état de santé nécessite du repos, consultation externe de ces
femmes et enfants), legs qui se trouve éteint par l'effet de la DUP. Ces terrains ne sont donc pas valorisés
comme des terrains à bâtir dans le cadre de la présence estimation.
8 b/ Modalités de calcul :
La valeur vénale de ces emprises est estimée à la somme de 6 754 530,00 € détaillée comme suit :
1) parcelle bâties :
Parcelle / Nature Superficie (en m°) | Prix unitaire (en €/m?) | Valeur vénale (en €)
Maisons à usage d'habitation avec terrain |
d agrément après abattement pour vente 3 932 m2 1575€ 6192 900,00 €
en bloc incluant les maisons sous bail
emphytéotique
Dont maisons sous bail emphytéotique (pour mémoire) 959 463,00 €
AVIS 2021-33192-41975 EMPRISES TERRAIN CCAS
10/14 2) parcelles non bâties :
Emprises de jardin valorisées sans les 4 285 m° 15€ 64 275,00 €
maisons
Emprises de terrain non bâtis en nature de 33 157 m° 15€ 497 355,00 €
terrain et voiries
Valorisation du bien arrondie à la somme de 561 630,00 €
Valorisation totale des emprises 6 754 530,00 €
9 — INDEMNITÉ DE REMPLOI
Celle-ci, due en cas d'acquisition après DUP, est appliquée sur le montant de l'indemnité principale suivant les taux habituellement retenus par la jurisprudence.
Ï es exvrourlés sont des personnes privee oumises au
Indemnité principale Indemnité de remploi .
Fraction de 0 € à 5000 € ° 20 % {soit de O€ à 1 000 €)
Fraction de 5 001 € 3 15 000€ 15 % (soit 1 000 € + [0 € à 1500 €])
Au-delà de 15 001 € 10% {soit 1 000 € + 1 500 € + [{indemnité totale — 15 000 €) x 10%}
Indemuité de remploi
Sur la totalité de l'indemnité principale 5%
Indemnité principale Iudemuité de remploi
De0à23000€ 5%
Au-delà de 23 000 € 10%
Le montant de l'indemnité principale devant revenir au CCAS pour l’ensemble des biens dont il est
propriétaire au sein de la ZAC s'élève à 7 732 530 € se répartissant comme suit:
Avis n° 2021-33192-41975 emprises de terrain situées secteur Cité Jardin et Clairière, la valeur vénale de ces
emprises est estimée à la somme de 6 574 530 €
Avis n° 2021-33192-41976 : ensemble immobilier anciennement à usage de maison de retraite désaffectée avec terrain autour, la valeur vénale de ce bien estimé a la somme de 1 158 000 €
Elle est due quelle que soit la nature du bien exproprié (immeubles bâtis ou non, fonds de
commerce et autres droits réels), y compris pour les traités d’adhésion et les accords amiables intervenus après la déclaration d’utilité publique, cet acte attestant que la procédure
d’expropriation est dûment lancée.
7732 530€
AVIS 2021-33192-41975 EMPRISES TERRAIN CCAS
11/14 10 — INDEMNISATION TOTALE
Nature des indemnités Montant
|Indemnité principale hors maison de retraite (objet de la présente estimation) : _ 6 574 530 €
Indemnité principale maison de retraite ( avis n° 2021-33192-33042 ) 1158 000 €
Total indemnités principales 7 732 530 €
Indemnité de remploi pour l'ensemble des propriétés CCAS | 386 627 €
Montant total des emprises CCAS remploi compris | 8 119 157 €
Marge d'appréciation : 15% Au regard de l'ensemble des éléments évoqués ci-dessous et du contexte particulier lié aux contraintes d'aménagement de la ZAC centre-ville de Gradignan, il est retenu une marge d'appréciation pouvant aller jusqu'à 15 % de la valeur.
11 — PRÉCISIONS RELATIVES AUX MAISONS SOUS BAIL EMPHYTÉOTIQUE
S'agissant des maisons à usage d'habitation sous bail emphytéotique, il est convenu que la FAB versera la
totalité de la valeur vénale au CCAS de la Ville de Bordeaux à charge pour ce dernier de reverser la part
revenant au preneur du fait de la résiliation du bail.
Neuf maisons à usage d'habitation vouées à la démolition sont concernées par un bail emphytéotique
consenti par le CCAS de la Ville de Bordeaux au profit de la SA d'HLM Domofrance pour une durée de 55 ans
et prenant effet le 11 mars 1998 pour se terminer le 11 mars 2058.
La valeur vénale de ces maisons en pleine propriété s'établit à 959 463 € (cf tableau de valorisation ci- dessous).
Contenance : ie . Surface des | prix m° retenu avant | Abattement
Parcelle Adresse ce Propriétaire / BH Nature du bien mans abattement de 40 % | vente en bloc valeur vénale
CH0072 {3 place Alphonse Daudet 654 m°| CCAS / Domofrance maison 62 m° 2 100,00 € 25,00 % 97 650,00 €
CH 237 2 B rue Anatole France 1079m°| CCAS / Domofrance maison 62 m° 2 100,00 € 25,00 % 97 650,00 €
CH 242 1 rue Alexandre Dumas 381 m° CCAS / Domofrance maison 75 m? 2 100,00 € 25,00 % 118 125,00 €]
CH244 |4D rue Anatole France 797 m°| CCAS / Domofrance maison 75 m? 2 100,00 € 25,00 % 118 125,00 € 62 m°? 2 100,00 € 25,00 %
CH294 [Cité Jardin 693 m?| CCAS / Domofrance maison 2 CEE 75 m 2 100,00 € 25,00 % 118 125,00 €
CH 297 Cité Jardin 578 m°| CCAS / Domofrance maison 62 m° 2 100,00 € 25,00 % 75 888,00 €
maison 75m
cH2g9 {cité Jardin 885 m'| CCAS / Domofrance - TRE BOOK | HRIBNE maison 75m 2 100,00 € 25,00 % 118 125,00 € Surface totale 623 m° 959 463,00 €
En cas de résiliation anticipée du bail, il y a lieu de déterminer la valeur respective des droits acquis par le
bailleur et le preneur à la date de la résiliation. Pour ce faire, il est fait application d'une méthode dite
financière prenant en compte un taux d'actualisation et la durée restant à courir du bail.
Pour l'actualisation de la valeur du bien, il est retenu un taux de 2,26 % correspondant au taux des OAT à 30
ans soit 0,966 auquel s'ajoute une prime d'illiquidité de 0,30 % et une prime de risque de 1 %.
AVIS 2021-33192-41975 EMPRISES TERRAIN CCAS
12/14 Valeur de cession d'un droit réel (bail à construction, emphythéotique,etc)
DROITS DU BAILLEUR.
1 ‘Valeur libre du bien => € 959 463 |valeur vénale actuelle de l'immeuble
déterminé à partir des taux des
‘taux d'actualisation => 2,26 |obligations assimilables du Trésor
indexées (OATi€)
nombre d'années restant à courir => 32
‘iValeur actuelle de l'immeuble à { H'expiration du bail = FRE
Capitalisation des redevances = €0
2 ‘Valeur du droit réel € 469 292
Vnené à € 469 292 valeur vénale actuelle de l'immeuble si la valeur du droit réel lui est supérieure
DROITS DU PRENEUR
1-2 € 490 171
‘valeur € 490 171
Valeur actuelle du bien ” | 959 463 €
Nombre d'années restant à courir 32 ans
Part revenant au bailleur (CCAS de Bordeaux) | 469 292 €
Part revenant au preneur (DOMOFRANCE) il 490 171 € —
Le CCAS de Bordeaux devra donc acquitter une somme de 490 171 € auprès de la SA HLM DOMOFRANCE
lors de la résiliation du bail.
AVIS 2021-33192-41975 EMPRISES TERRAIN CCAS
13/14 12 — DURÉE DE VALIDITÉ
L'évaluation contenue dans le présent avis correspond à la valeur vénale actuelle. Une nouvelle consultation
du Pôle d'Évaluation Domaniale serait nécessaire si l'opération n'était pas réalisée dans le délai d'un an ou si
les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à
changer.
13 — OBSERVATIONS PARTICULIÈRES
La présente estimation est réalisée sous réserve des coûts éventuels liés à la présence d'amiante (Code de la
Santé Publique art. L1334-13 et R. 1334-15 à R. 334-29), de plomb (CSP : articles L. 1334-5 et L. 1334-6 - art R.
133410 à 1334-13 ; art L. 271-4 et R. 271-5 du code de la construction et de l'habitation), ou de termites et
autres insectes xylophages (cf. code de la construction et de l’habitation art. L. 133-6 et R. 133-1-R.133-7 - art
L.271-4 et R. 271-5.)
L'enregistrement de votre demande à fait l'objet d'un traitement informatique. Le droit d'accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés, s'exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.
Pour la Directrice Régionale des Finances publiques
de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde
par délégation,
La Directrice de la Gestion Publique État et du Secteur Public Local
RTE
Murielle LARRIVIÈRE
Administratrice des Finances Publiques
AVIS 2021-33192-41975 EMPRISES TERRAIN CCAS
14/14 ; LS AG be " LS
a C AT
je FRS
Intervention La Fab
Phasage opérationnel
2021
2023
2024
L] 2027
lots CCAS
100
=
ko
fe
|.
ON2 o
150 © La Fab, projet 2020110004-192.01 - Sources : Cadastre - La Fab - Bordeaux Métropole - Édité le 06-01-2021
cadastre
Surf. bâtie
logt adresse
CH 364 0 Secteur école/Clairière
1 maison
cadastre
Surf. bâtie
logt adresse
CH 328 69 4 rue Lamartine
69
10 (11?) maisons
cadastre
Surf. bâtie
logt adresse
CH 45 70 1 RUE LAMARTINE
CH 46 69 1 RUE HONORE DE BALZAC
CH 47 69 3 RUE HONORE DE BALZAC
CH 49 70 3 RUE LAMARTINE
5A RUE LAMARTINE
5B RUE LAMARTINE
CH 51 69 7 RUE LAMARTINE
CH 52 69 9 RUE LAMARTINE
CH 53 69 11 RUE LAMARTINE
CH 54 70 13 RUE LAMARTINE
CH 55 67 15 RUE LAMARTINE
683
3 maisons
cadastre
Surf. bâtie
logt adresse
CH 25 67 4 rue Anatole France
CH 237 63 2B rue Anatole France
CH 27 101 2 rue Anatole France
231
1 maison / 3 pavillons
cadastre
Surf. bâtie
logt adresse
CH 247 91 10 rue Anatole France
CH 35 86 6 rue Alfred de Vigny
CH 34 101 7 rue Anatole France
CH 38 122 4 rue Alfred de Vigny
400
10 maisons
cadastre
Surf. bâtie
logt adresse
CH 107 67 6 rue Emile Zola
CH 106 63 8 rue Emile Zola
CH 105 45 10 rue Emile Zola
CH 104 67 12 rue Emile Zola
CH 92 76 11 rue Emile Zola
CH 93 45 13 rue Emile Zola
CH 102 67 9 rue alfred de musset
CH 103 41 15 rue Emile Zola
CH 100 47 17 rue Emile Zola
CH 99 85 5 rue Théophile Gautier
antenne
603
10 maisons
cadastre
Surf. bâtie
logt adresse
CH 77 67 2 rue Alfred de Musset
CH 76 118 4 rue Alfred de Musset
CH 74 81 6 rue Alfred de Musset
CH 78 81 19 rue Anatole France
CH 79 81 21 rue Anatole France
CH 80 81 23 rue Anatole France
CH 81 81 25 rue Anatole France
CH 84 81 31 rue Anatole France
CH 85 81 33 rue Anatole France
CH 73 81 35 rue Anatole France
833
14 maisons
cadastre
Surf. bâtie
logt adresse
CH 1 47 3 allée George Sand
CH 3 81 4 rue Emile Zola
CH 82 81 27 rue Anatole France
CH 83 81 29 rue Anatole Fance
CH 11 32 rue Anatole Fance
CH 242 76 1 rue Aleandre Dumas
CH 244 77 40 rue Anatole France
CH 97 45 3 rue Theophile Gautier
CH 294 140 5 rue Alfred de Musset
CH 72 76 3 pl Alphonse Daudet
CH 72/299 Cité Jardin
CH 299 Cité Jardin
CH 297 Cité Jardin
CH 297 Cité Jardin
154
EP Ouest
Ilot JO6 sud
Parcelles
EP Plaine sports Nord
Ilot JO1-2-3
Secteur 2
Secteur 3
Secteur 4
CH 50 61
EP plaine sports sud
Ilot JE4
Ilot JE1
Secteur 1 >
D
N LP À
GX C2 S
L 2 FE 72 4 2 CA
LT A
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Phasage des acquisitions 277 UD
Phase 1 PT À |
| LS LE ES),
Phase 2 . Pt be; LL
… D De 173 LL N
LIEAR GN g 50 100 150 200 m © La Fab, projet 2021040003-200.01 - Sources : Cadastre - La Fab - Bordeaux Métropole - Édité le 02-06-2021