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unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 59.02 Annexe ZAC DUBOSCOA 2 txt CRAC 2020 Document publié le Mercredi 1 janvier 2020 Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 59.02 Annexe ZAC DUBOSCOA 2 txt CRAC 2020)Thèmes du document : Eau et assainissement, Banque, Investissement et développement économique, 1

ZAC DUBOSCOA 2

A VILLEFRANQUE

Compte Rendu annuel à la collectivité

2020

Concédant : Communauté d’Agglomération Pays Basque

Concessionnaire : Société d’Equipement des Pays de l’Adour (SEPA)SEPA ZAC DUBOSCOA 2 Compte Rendu d’Activités au 31/12/2020 2

SOMMAIRE

1/ RAPPEL DU CONTEXTE DE L’OPÉRATION 4

1.1 Le contexte règlementaire 4

1.2 Les objectifs de la ZAC DUBOSCOA II 4

1.3 Paramètres économiques 6

1.4 Le programme d’équipements 6

1.5 Le programme de construction 7

2/ ETAT D’AVANCEMENT DE L’OPÉRATION AU 31/12/2020 7

2.1 Avancement de l’opération au titre des dépenses au cours de l’année 2020 7

2.2 Avancement de l’opération au titre de la commercialisation au cours de l’année 2020 9

2.3 Montant des dépenses d’investissement 9

2.4 Montant des recettes 9

2.5 Les moyens de financement 10

2.6 La trésorerie de l’opération 10

3/ PERSPECTIVES 10

3.1 En dépenses d’investissement 10

3.2 En recettes 11

4/ ANNEXES 11SEPA ZAC DUBOSCOA 2 Compte Rendu d’Activités au 31/12/2020 3

Préambule

Par délibération en date du 21 décembre 2016 et en application des articles L 300-4, L 300-5 et R 311-6-2 du code de l’urbanisme, la Communauté de Commune Nive-Adour a décidé de confier à la SEPA, la concession d’aménagement pour la réalisation de la ZAC DUBOSCOA 2 sur le territoire de la commune de VILLEFRANQUE.

Par convention en date du 23 décembre 2016, la COLLECTIVITE a concédé à la SEPA l’aménagement de la zone d’aménagement concerté dite DUBOSCOA 2, située sur son territoire pour une durée de douze années. La concession s’achèvera donc 23 décembre 2028.

Cet aménagement porte sur la viabilisation et l’équipement d’un ensemble foncier d’environ 10 ha environ situé le long de la route départementale n°137.

Au 1er janvier 2017, la création de la Communauté d’Agglomération Pays basque a emporté la disparition de la Communauté de Commune Nive-Adour et s’est substituée de fait en tant que collectivité concédante du contrat de traité de concession pour l’aménagement de la ZAC DUBOSCOA 2.

Le CRAC au 31/12/2019 a fait l’objet d’une approbation par le Conseil d’Agglomération Pays Basque par délibération en date du 24 octobre 2020.

Le présent Compte Rendu Annuel à la Collectivité (CRAC) est établi en application du traité de Concession.

Le présent document est organisé de la manière suivante :

1/ Rappel du contexte de l’opération de ZAC

2/ Présentation :

- de l’avancement physique de l’opération et des actions menées dans le cadre du déroulement de l’opération pendant l’année écoulée

- des dépenses et recettes réalisées durant l’année écoulée

3/ Présentation des perspectives pour les années à venir tant en dépenses qu’en recettes constituant une note de conjoncture

4/ Annexes : Tableaux financiers présentant :

- un bilan global de l’opération et le plan de trésorerie jusqu’à la fin de la concession ; - les acquisitions / cessions foncières.SEPA ZAC DUBOSCOA 2 Compte Rendu d’Activités au 31/12/2020 4

1/ Rappel du contexte de l’opération

1.1 Le contexte règlementaire

Par délibération de son conseil communautaire en date du 19 novembre 2014, la Communauté de Communes Nive-Adour a décidé d’élaborer un projet d'aménagement et d’organiser pendant la durée de cette élaboration, une concertation, dont le bilan a été tiré par délibération du conseil communautaire en date du 14 avril 2016.

Par délibération du 24 mai 2016, le conseil communautaire a approuvé le dossier de création de la zone d’activité concertée « DUBOSCOA 2 » et ce, conformément aux articles L311-1 et R311-2 du code de l’urbanisme.

La Communauté de Communes Nive-Adour a conclu le 28 décembre 2016, une concession d’aménagement avec la Société d’Equipement des Pays de l’Adour (SEPA), après délibération du conseil communautaire du 21 décembre 2016 l’y autorisant.

Au 1er janvier 2017, la création de la Communauté d’Agglomération Pays basque a emporté la disparition de la Communauté de Commune Nive-Adour et s’est substituée de fait en tant que collectivité concédante du contrat de traité de concession pour l’aménagement de la ZAC DUBOSCOA 2.

Par délibération du 15 décembre 2018, le conseil d’agglomération a approuvé le dossier de réalisation de la zone d’activité concertée « DUBOSCOA 2 » et ce, conformément à l’article R311-7 du code de l’urbanisme.

1.2 Les objectifs de la ZAC DUBOSCOA II

La Communauté de Communes Nive-Adour a décidé de créer la ZAC Duboscoa II afin de répondre à une demande locale de nombreuses entreprises, en particulier des artisans, et soutenir une économie productive pour un développement durable de son territoire.

Cette zone sera destinée à accueillir des entreprises nouvelles ou en développement, endogènes ou exogènes, en recherche de foncier aménagé pour s’installer.

Cette ZAC prévoit donc d’accueillir de l’activité sous la forme de PME/PMI, principalement des activités artisanales mais aussi des activités tertiaires, de services et des activités productives. Les îlots seront découpés en parcelles de taille variable en vue de favoriser une mixité des implantations économiques.

Son développement a été découpé en phase afin de caler au mieux l’avancement de la commercialisation aux dépenses liées à la viabilisation ; il a été prévu un découpage en trois phases :  une première phase désignée « Phase 1 », correspondant à une surface d’environ 5 ha ;  Une deuxième phase désignée « Phase 2 », correspondant à une surface d’environ 2 ha;  Une troisième phase désignée « Phase 3 », correspondant à une surface d’environ 3 ha.SEPA ZAC DUBOSCOA 2 Compte Rendu d’Activités au 31/12/2020 5

Lors du comité de pilotage du 20 septembre 2017, un nouveau plan masse de la ZAC (comportant une modification de la voie de desserte de la phase 3) ainsi qu’un nouveau phasage de viabilisation de la zone ont été convenu : les phases 1 et 3 seront viabilisées dans le même temps afin de répondre aux différentes demandes d’implantation des entreprises.

Sur la base de ces éléments, les études de maîtrise d’œuvre de la viabilisation de la ZAC Duboscoa II ont été lancées : études d’avant-projet et de projet.SEPA ZAC DUBOSCOA 2 Compte Rendu d’Activités au 31/12/2020 6

L’organisation spatiale de la zone prend en compte la topographie naturelle du site tout en préservant les boisements existants en lisière. Toutefois, l’aménagement de la zone a nécessité des déboisements ponctuels qui ont fait l’objet au préalable d’une demande d’autorisation de défrichement, obtenue par décision préfectorale n°2019-133-001 en date du 13 mai 2019.

Le projet d’aménagement retenu suite aux études menées consiste à :

 Desservir la ZAC Duboscoa II en empruntant la voie d’accès à la déchèterie et le tracé du chemin rural de Duboscoa ;

 Viabiliser une vingtaine de parcelles cessibles. Le découpage des lots cessibles proposé au niveau du plan d’organisation spatiale présenté ci-après reste une proposition (issu des études Projet réalisées par l’équipe de maître d’œuvre) et sera amené à évoluer en fonction notamment de la commercialisation ;

 Créer une voirie publique interne à la zone qui permettra la desserte de l’ensemble des lots cessibles ;

 Réaliser des bassins de rétention (aériens et enterrés) dimensionnés pour recueillir les eaux pluviales sur une période de retour 50 ans (pluie de 6 heures) ;

 Conserver les espaces boisés en lisière de la zone afin de diminuer l’impact paysager du projet et offrir un environnement de qualité aux futurs usagers. Des plantations seront réalisées dans le respect des essences locales et des essences existantes sur place. Elles participeront à la qualité paysagère du site.

1.3 Paramètres économiques

Le financement de l’opération est assuré par les recettes de commercialisation et d’une participation de la collectivité à hauteur de 730 000 € HT (soit 81,11 K€ HT pendant 9 ans).

Afin de couvrir les besoins en trésorerie de l’opération d’aménagement, du fait du décalage entre l’encaissement des recettes et les premières dépenses (acquisition du foncier, travaux de viabilisation,…), un emprunt a été mis en place en 2019 par l’aménageur après consultation des établissements bancaires pour un montant de 4 millions d’euros sur une durée de 7 ans.

La mise en œuvre de cet emprunt a nécessité, compte tenu des nouveaux critères de sécurisation bancaires édictés par Bâle 3, une garantie bancaire de 80% auprès de Communauté d’Agglomération Pays Basque, garantie sans laquelle la SEPA ne pouvait obtenir cet emprunt.

1.4 Le programme d’équipements

La SEPA doit la réalisation des ouvrages suivants :

 L’aménagement paysager de l’ensemble de la ZAC, hors foncier cessible ;

 L’ensemble des voiries de la ZAC (circulation automobile, cheminements pour piétons) ;  L’ensemble des réseaux nécessaires à la viabilisation des parcelles (réseaux d’eau pluviale, d’eau potable, d’eaux usées, d’électricité, génie civil télécom et fibre optique) ;SEPA ZAC DUBOSCOA 2 Compte Rendu d’Activités au 31/12/2020 7

 les bassins de régulation des débits et de traitement des eaux pluviales réalisés sous la forme de noues situées de part et d’autre des voiries et de bassins de rétention.

Enfin, la SEPA participe financièrement à la réalisation d’équipements extérieurs à la ZAC :

 Création du giratoire d’entrée de la ZAC sur la route départementale 137 par le CD64 : participation à hauteur de 96 000 € ;

 Extension du réseau d’assainissement par la Communauté d’Agglomération Pays Basque : prise en charge par la SEPA du poste de refoulement à hauteur de 40 000 €.

1.5 Le programme de construction

Le programme prévisionnel des constructions inscrit dans le dossier de création de la ZAC prévoit la réalisation de 40 000 m² de surface de plancher développée sur une superficie totale des terrains cessibles de 10,2 hectares.

Ce programme a été précisé dans le dossier de réalisation de la ZAC, approuvé par délibération du Conseil d’agglomération en date du 15 décembre 2018. Il prévoit que les îlots seront découpés en parcelles de tailles variables en vue de favoriser cette mixité des implantations économiques et de créer de nouveaux emplois.

Ce découpage parcellaire sera fonction in fine des demandes des entreprises désireuses de s’installer dans la zone.

 Périmètre global de la ZAC

 Superficie totale du périmètre d'opération : environ 10,2 ha

 Superficie de plancher globale des terrains cessibles : environ 40 000 m²

 Décomposition prévisionnelle par tranches

 Tranche 1 :

 Superficie totale : environ 8,5 ha

 Superficie terrains cessibles : environ 4,6 ha

 Superficie de plancher: environ 30 000 m²

 Tranche 2 :

 Superficie totale : environ 1,7 ha

 Superficie terrains cessibles : environ 1,3 ha

 Superficie de plancher: environ 10 000 m²

2/ Etat d’avancement de l’opération au 31/12/2020

2.1 Avancement de l’opération au titre des dépenses au cours de l’année 2020

L’année 2020 a été marquée par la poursuite et la finalisation de la viabilisation de la phase I de la ZAC.

Mi-2020, la CAPB, afin de répondre favorablement à une demande de développement d’une entreprise locale, a demandé à la SEPA d’opérer une modification dans l’aménagement de la phase 2 de la ZACSEPA ZAC DUBOSCOA 2 Compte Rendu d’Activités au 31/12/2020 8

et de lancer les travaux de viabilisation de celle-ci dans la continuité de la phase 1 (travaux de la phase 2 de la ZAC prévus initialement en 2023/2024).

Aussi, afin de répondre à la demande de la CAPB et aux besoins de cette entreprise (foncier de l’ordre de 1ha, pour y développer dans un 1er temps un bâtiment de l’ordre de 4 000 m² + perspective de développement à terme), l’aménagement de la phase 2 a été modifié afin d’y détacher un lot de l’ordre de 1ha, à savoir :

Une emprise foncière a été conservée en lisière du lot 13 afin de permettre à terme si besoin la création d’une future voirie de desserte de terrains situés à l’arrière de la ZAC (classés aujourd’hui en zone 2AUy).

Ce nouveau découpage engendre une perte de foncier cessible (et donc de recette liée à la commercialisation) de l’ordre de 430 m².

En réponse à la sollicitation de la CAPB de viabiliser la phase 2 dans la continuité de la phase 1 de la ZAC, la SEPA a procédé à l’attribution de marchés de prestations similaires aux entreprises titulaires des marchés de travaux de la phase I, à savoir :

 Lot 1 - Terrassements / Voiries / Réseaux EU et EP : Groupement Eiffage Route SO / SOBAMAT ;

 Lot 2- Réseaux secs et AEP : ETPM ;

 Lot 3 - Travaux paysagers : Guichard.

Le dernier trimestre de l’année a été marqué par le démarrage des travaux de viabilisation de la phase 2.

Enfin, l’année 2020 a aussi été marquée par l’attribution d’une mission d’auscultation du mur d’enrochement, réalisé en limite de la RD 137, au cabinet de géomètre Gilles Dufourcq.SEPA ZAC DUBOSCOA 2 Compte Rendu d’Activités au 31/12/2020 9

2.2 Avancement de l’opération au titre de la commercialisation au cours de l’année 2020

L’année 2020 a été marquée par la signature de :

 3 promesses synallagmatiques de vente, avec les entreprises suivantes : SCI Zimenta (entreprise CARRERE), SAS Parc Espace Sud-Ouest, SCI LINA (entreprise Coba Energies). L’acompte versé par la SCI LINA, d’un montant de 19 500 € a été encaissé sur le compte de la SEPA en janvier 2021.

 4 actes de vente, avec les entreprises suivantes : SCI ZUETANI (entreprise ALFARO), SCI ZIMENTA (entreprise CARRERE), SCI Duboscoa (entreprise FRANCELEC) et SCI POLAT (entreprise AZ CONSTRUCTION).

Cette année a été également marquée par la poursuite de la procédure de commercialisation avec prise en compte des demandes des prospects, intéressés pour une implantation dans la ZAC Duboscoa II.

A ce titre, 15 nouvelles entreprises ont été rencontrées au cours de l’année 2020. La SEPA a ensuite présenté la demande d’implantation de chacune de ces entreprises ainsi que les besoins exprimés lors des différents COPIL organisés, en présence des élus de la CAPB pour prise de décision.

2.3 Montant des dépenses d’investissement

Le montant total des dépenses pour 2020 a atteint 2 389 K€ HT. Elles sont principalement constituées des postes suivants :

 Etudes et honoraires techniques : 17 K € ;

 Honoraires techniques : 44 K € ;

 Travaux de viabilisation de la ZAC : 2 182 K € ;

 Frais financiers : 26 K € ;

 Rémunération du concessionnaire : 121 K €.

2.4 Montant des recettes

Au cours de l’année 2020 :

 4 actes de vente ont été signés, générant l’encaissement du prix cession des lots (dépôt de garantie versé lors de la signature des promesses déduit) pour un montant total de 328 K€ HT ;

 3 promesses synallagmatiques de vente ont été signées. Lors de la signature de ces promesses, les acquéreurs ont versés un dépôt de garantie pour un montant total de 45 K € HT (10% du montant du prix d’acquisition).

L’acompte versé par la SCI LINA, d’un montant de 19 500 € a été encaissé sur le compte de la SEPA en janvier 2021. Aussi, le montant total versé dans le cadre des dépôts de garantie et réglé au titre de l’année 2020, est de 26 K €.

Conformément au traité de concession, le concédant a versé en 2020 sa participation pour équipement publics, pour un montant de 81 110 € HT.SEPA ZAC DUBOSCOA 2 Compte Rendu d’Activités au 31/12/2020 10

2.5 Les moyens de financement

Pour rappel, la SEPA a souscrit en 2019 des emprunts à hauteur de 4 000 000 € auprès d’organismes bancaires afin de couvrir la trésorerie négative de cette opération, en attendant les recettes liées à la commercialisation des terrains cessibles :

 Un emprunt souscrit auprès du Crédit Coopératif sur la base des caractéristiques suivantes :

 Montant : 2 000 000 € ;

 Durée : 8 ans (dont 12 mois de phase de mobilisation des fonds) ;

 Conditions financières :

o Phase de mobilisation des fonds (1 an) : Euribor 3 mois + 0,65% de marge sur index ;

o Phase de remboursement (7 ans) : taux fixe de 0,95%.

 Exonération de commission d’engagement ;

 Périodicité des échéances ; trimestrielle ;

 Amortissement : constant.

 Un emprunt souscrit auprès d’Arkéa Banque Entreprises et Institutionnels sur la base des caractéristiques suivantes :

 Montant : 2 000 000 € ;

 Durée : 8 ans (dont 12 mois de phase de mobilisation des fonds) ;

 Conditions financières :

o Phase de mobilisation des fonds (1 an) : Euribor 3 mois + 0,47% de marge sur index ;

o Phase de remboursement (7 ans) : taux fixe de 1,02%.

 Commission d’engagement : 0,15% du montant ;

 Périodicité des échéances ; trimestrielle ;

 Amortissement : constant.

En 2020, la SEPA a payé 26 K € de frais financiers liés à la souscription de ces deux emprunts.

2.6 La trésorerie de l’opération

La trésorerie de l’opération en date du 31/12/2020 est positive et s’élève à 1 393 K€ TTC.

3/ Perspectives

Le présent chapitre expose les actions et réalisations pour les années 2021 à 2028.

Il définit ces éléments tant sur les facteurs ayant trait aux recettes, qu’aux dépenses.

3.1 En dépenses d’investissement

 L’année 2021 est consacrée principalement à la poursuite et finalisation des travaux de viabilisation de la ZAC Duboscoa II.SEPA ZAC DUBOSCOA 2 Compte Rendu d’Activités au 31/12/2020 11

Le montant total des dépenses et investissements pour l’année 2021 devrait s’élever à près de 696 K€ HT, principalement pour :

- 5 K€ HT de frais d’études

- 31 K€ HT d’honoraires techniques ;

- 503 K€ HT liés à la finalisation des travaux de viabilisation de la zone ;

- 39 K€ de frais financiers ;

- 71 K€ de rémunération du concessionnaire.

 Les années restantes de 2022 à 2027 sont consacrées à la commercialisation de la ZAC et ne voient que des dépenses liées au versement du fond de concours pour la réalisation du giratoire au droit de la RD 137 (96 K€ prévu en 2022), aux frais d’entretien des terrains, aux frais financiers et aux frais de maîtrise d’ouvrage.

 L’année 2028 sera quant à elle consacrée à la clôture de l’opération avec un travail important à mener sur le récapitulatif foncier (acquisition, cession, rétrocession au concédant) et financier sur l’opération.

3.2 En recettes

Les recettes de l’opération sont de deux ordres :

 La participation du concédant à hauteur de 730 K€ HT avec un versement annuel de 81,11 K€ HT de 2017 à 2025.

 Les recettes liées à la vente des terrains.

Le prévisionnel de recettes a été réalisé au regard des contacts commerciaux, du planning prévisionnel d’implantation des entreprises attributaires d’un lot et des compromis de vente signés avec plusieurs entreprises.

Le prix de cession considéré est de 65 €/m², TVA sur marge en sus, conformément à la décision prise par les élus lors du COPIL en date du 06/02/19.

Les années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 devraient être les années où le nombre de ventes de terrains est le plus important avec un montant global de 1 021 K€ HT en 2021, 699 K€ HT en 2022, 459 K€ HT en 2023, 420 K€ HT en 2024 et 609 K€ HT en 2025.

Les années 2026 et 2027 correspondant à la fin de la commercialisation avec les ventes des derniers lots, pour un montant de 205 K€ HT.

Le prévisionnel de recettes est ainsi proposé en l’état des connaissances au 31/12/2020 et sera très certainement amené à évoluer en fonction des échanges avec la CAPB et de la demande des entreprises désireuses de s’installer sur la zone.

4/ Annexes

a) Bilan global de l’opération et plan de trésorerie

b) Tableau d’acquisition/cession du foncier en 2020