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unknown - AR 2026 10 05 1 Annexe
unknown - AR 2026 10 05 8 Annexe Avis sente departement
Document publié le Lundi 5 octobre 2026 par la commune de Villeneuve-la-Garenne.
Lien du pdf (unknown - AR 2026 10 05 8 Annexe Avis sente departement)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Justice et droit, Logement,
Direction Départementale des Finances Publiques
des Hauts-de-Seine
Pôle d’évaluation domaniale
28 Pesaro
92024 NANTERRE CEDEX
Téléphone : 01 40 97 33 35
Courriel : ddfip92.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 24/09/2026
La Directrice Départementale des Finances
Publiques des Hauts-de-Seine
à
COMMUNE DE VILLENEUVE-LA-GARENNE
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Laurent PAUPE
Téléphone : 01 41 97 30 86
Courriel : laurent.paupe@dgfip.finances.gouv.fr
Réf. DS : 33196564
Réf. OSE : 2026-92078-55452
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Sente Piétonne
Adresse du bien : 18 avenue Charles de Gaulle
92 390 Villeneuve la Garenne
Valeur : 20 625 €, assortie d’une marge d’appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1/7
7302 - SD
Accusé de réception en préfecture
092-219200789-20261005-2026_10_05_08-DE
Date de réception préfecture : 19/10/2026 1 - CONSULTANT
Affaire suivie par : Madame Ines OULD YAHIA ; ioudlyahia@villeneuve92.com
Chargée de mission des affaires foncières.
2 - DATES
de consultation : 17/08/2026
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis :
le cas échéant, de visite du bien :
du dossier complet :
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local…)
3.3. Projet et prix envisagé
Acquisition apres du département des parcelles à usage prochain de sente piétonne reliant le boulevard Charles de Gaulle au square Jean Moulin à Villeneuve-la-Garenne, et cession du trottoir au profit de la copropriété voisine
Le coût d'aménagement des parcelles en sente piétonne sera à la charge de la Commune ; celui-ci est estimé à 286 976 € TTC. Les parcelles, objet de la cession, sont actuellement dans le domaine public du Département (Ex-Cité de l'enfance), n'ayant pas été désaffectées ni déclassées, et vont tomber dans le domaine public communal. L'entretien de la sente piétonne sera à la charge de la Commune. Une clause de maintien d'affectation à usage de sente piétonne, pour une durée de 15
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
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Accusé de réception en préfecture
092-219200789-20261005-2026_10_05_08-DE
Date de réception préfecture : 19/10/2026 ans, sera insérée dans l'acte de cession. Ainsi, les parties envisagent une cession à l'euro symbolique. La parcelle F407 sera elle recédée au profit de la copropriété jouxtant la sente.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Description générale
Villeneuve-la-Garenne se situe à l'extrême nord-est du département des Hauts-de-Seine, à la limite de la Seine-Saint-Denis. La commune est bordée par la rive gauche de la Seine, face à l’Île-Saint- Denis. La Seine forme la limite de la commune. En 2024, la commune comptait 25 371 habitants selon l’INSEE. Depuis le 1er janvier 2016, elle a été intégrée à l’établissement public territorial Boucle Nord de Seine.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
La commune est située à proximité des autoroutes A86 et A15. Elle se situe à proximité de la ligne C du RER à Gennevilliers et de la ligne D du RER à Saint-Denis. Elle est desservie par quatre lignes de Bus RATP (N 51 / 261 / 137 / 177). De plus, elle est desservie par le T1 depuis son prolongement jusqu'au terminus Asnières-Gennevilliers-Les Courtilles de la ligne 13 du métro aux arrêts Mairie de Villeneuve-la-Garenne, La Noue et Chemin des Reniers.
Réseaux : Tramway T1 - bus 177 et 261 - Voiries : avenue de Verdun, boulevard Galliéni, rue des Anciennes Écoles et rue Édouard Manet
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelles Adresse Superficie Nature réelle
Villeneuve-la-
Garenne
F406
(provisoire) Boulevard Charles de Gaulle
275 m²
Voirie
Villeneuve-la-
Garenne
F407
(provisoire) Boulevard Charles de Gaulle Voirie
TOTAL 275 m²
Source : cadastre.gouv.fr
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Accusé de réception en préfecture
092-219200789-20261005-2026_10_05_08-DE
Date de réception préfecture : 19/10/2026 4.4.Descriptif
Les parcelles de terrain F 406 et F 407 de 275 m² sont actuellement incluses dans la parcelle départementale de l'ex-cité de l'enfance, en cours de travaux afin d'y installer début 2027 un institut médico-éducatif. Ces parcelles vont faire l'objet d'un aménagement en sente piétonne, afin de relier le square Jean Moulin au boulevard Charles de Gaulle. Le Département va réaliser les travaux sur ces parcelles. Le coût financier sera à la charge de la Ville, acquéreur de la sente piétonne, dans le cadre d'une convention de délégation de maîtrise d'ouvrage. La cession à la Ville interviendra juste avant la livraison de la sente piétonne aménagée, parallèlement la ville cédera la parcelle F407 au profit de la copropriété voisine.
4.5.Surface
275 m².
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriétaires présumés du bien
Département des Hauts-de-Seine.
5.2. Conditions d’occupation
Libre.
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
Document d’urbanisme :
Plan Local d’Urbanisme intercommunal Boucle Nord de Seine dont la dernière procédure a été approuvée le 17/02/2026.
Zone UR6e8 : secteur à dominante résidentielle, à la zone UeP6z1 réservée aux parcs et squares.
OAP Jean Moulin.
6.2.Date de référence et règles applicables
La date de référence est la date à laquelle est apprécié :
- soit l'usage effectif du bien s'il ne s'agit pas d'un terrain à bâtir au sens du Code de l'Expropriation,
- soit la constructibilité légale et effective d'un terrain à bâtir.
Dans le cas de l'exercice du droit de préemption urbain, il convient de retenir la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est située le bien (Art L213-4a et 213-6 du code de l'Urbanisme).
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
La valeur vénale correspond au prix le plus probable auquel pourrait se vendre ou s’acheter, à l’amiable, un bien ou un droit immobilier donné, dans un lieu et à un moment déterminés, compte tenu des conditions du marché.
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Accusé de réception en préfecture
092-219200789-20261005-2026_10_05_08-DE
Date de réception préfecture : 19/10/2026 La méthode dite par comparaison consiste à fixer la valeur vénale ou locative à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche
Étude sur des cessions de terrains à bâtir.
8.1.2.Autres sources externes à la DGFIP
Les éléments fournis par le système d’information de la DGFIP suffisent à l’évaluation, en conséquence aucune consultation de sources externes à la DGFIP n’a été réalisée.
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
• Analyse des termes de comparaison :
Il ressort de l’étude des ratios oscillant entre 703 €/m² et 1 812 €/m² et un ratio moyen et médian aux alentours de 1 500 €/m². Il est donc retenu un ratio de 1 500 €/m².
Néanmoins, les caractéristiques de l’emprise et son affectation ne permettent pas de qualifier l’unité foncière de terrain à bâtir. Par conséquence, il sera appliqué en supplément l’abattement usuel de 90 ou 95% pratiqué pour ce type de bien. Au cas particulier un abattement de 95 % est appliqué.
Application numérique :
275 m² x 1 500 €/m² x 0,05 = 20 625 €.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d’une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d’un prix. Le prix est un montant sur lequel s’accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 20 625 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 %.
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ADRESSE CADASTRE PRIX SURFACE RATIOS OBSERVATIONS
14 juin 2022 23 quai Alfred Sisley E 303 / 304 TAB 2022P01024
23 sept. 2022 30 quai Alfred Sisley E 312 703 TAB 2022P21110
14 avr. 2022 31 bis quai Alfred Sisley E 306 / 308 / 221 TAB 2022P08884
14 avr. 2022 33 quai Sisley E 295 762 TAB 2022P10915
14 avr. 2022 31 bis quai Sisley E 307 / 309 203 TAB 2022P08880
Moyenne
Médiane
DATE DE
MUTATION
REFERENCE DE
MUTATION
4 609 224 2 643 1 744
1 300 000 1 849
2 422 624 1 586 1 528
1 380 924 1 812
300 000 1 478
1 453
1 528
Accusé de réception en préfecture
092-219200789-20261005-2026_10_05_08-DE
Date de réception préfecture : 19/10/2026 La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
Observations concernant les mutations du domaine public :
Toutefois, concernant la consistance du domaine public, dans les règles générales, il est précisé que
les conditions financières de la procédure d’incorporation prévoient principalement la gratuité et
que l’indemnisation à la valeur vénale constitue l’exception.
Ainsi, en l'espèce il vous appartient de vérifier si
→ ce bien, à usage de voirie et de trottoir, affecté à la circulation du public, peut être considéré
comme relevant de l’article L.318-3 du Code de l’urbanisme, prévoyant que toute propriété de
voies ouvertes à la circulation du public dans des ensembles d’habitation peut être transférée sans
indemnité dans le domaine public de la commune sur le territoire de laquelle ces voies sont
situées ;
→ ce bien peut être considéré comme relevant du domaine public, qui aux termes de l’article
L.3111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) demeure inaliénable et ne
peut faire l’objet d’une cession onéreuse, sous réserve de la dérogation prévue à l’article L.3112-1 du
CG3P pour les mutations entre personnes publiques. À titre informatif, le domaine public d’une
personne publique est défini par l’article L.2111-1 du CG3P : le bien appartient à une personne
publique, il est affecté à l’usage direct du public ou à un service public.
→ la cession entre dans le cadre de transferts de gestion du domaine public, pour lequel il est précisé que celui-ci ne donne pas lieu au versement d’un prix de transfert entre les personnes publiques.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
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Accusé de réception en préfecture
092-219200789-20261005-2026_10_05_08-DE
Date de réception préfecture : 19/10/2026 L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour la Directrice départementale des Finances
publiques et par délégation,
Laurent PAUPE
Inspecteur des Finances publiques
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Accusé de réception en préfecture
092-219200789-20261005-2026_10_05_08-DE
Date de réception préfecture : 19/10/2026