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Déliberation - N 163 DEVELOPPEMENT URBAIN Demande de déclaration d utilité publique pour l Opération de Restauration Immobilière ORI du centre ancien
Document publié le Mercredi 17 juillet 2024 par la commune de Bayonne.
Lien du pdf (Déliberation - N 163 DEVELOPPEMENT URBAIN Demande de déclaration d utilité publique pour l Opération de Restauration Immobilière ORI du centre ancien)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Culture et patrimoine,
_
Layonne* BAIONA -PAYS BASQUE
COMMUNE DE BAYONNE
Département des Pyrénées-Atlantiques - Arrondissement de Bayonne
SEANCE DU CONSEIL MUNICIPAL DU 17 JUILLET 2024
DELIBERATION N° DE-2024-163
L'an deux mil vingt-quatre, le 17 juillet, le Conseil municipal dûment convoqué, s'est réuni l'Hôtel de ville, salle du conseil municipal, sous la présidence de Monsieur Jean-René ETCHEGARAY, Maire. La séance a été ouverte à 17h30.
Nombre de conseillers municipaux en exercice : 45
Présents : | , M. ETCHEGARAY, Mme DURRUTY, M. MILLET-BARBE, M. UGALDE, M. CORREGE, Mme LOUPIEN-SUARES, M. LACASSAGNE, Mme MARTIN-DOLHAGARAY, M. LAIGUILLON, Mme CASTEL, M. ALQUIE, Mme MEYZENC, M. PARRILLA ETCHART, Mme DUHART, M. AGUERRE, Mme BRAU-BOÏIRIE, M. ARCOUET, Mme LARRE, M. PAULY, M. DAUBISSE, Mme MOTHES, M. SEVILLA, Mme ZITTEL, Mme BENSOUSSAN, M. ERREMUNDEGUY, M. BOUTONNET-LOUSTAU, Mme DELOBEL, M. DUZERT, M. ESTEBAN, M. ETCHETO, Mme BROCARD, Mme HERRERA LANDA, M. ABADIE.
Absents représentés par pouvoir :
Mme LAUQUE à M. LACASSAGNE, Mme HARDOUIN-TORRE à M. ETCHEGARAY, Mme BISAUTA à M. AGUERRE, M. SALANNE à Mme DURRUTY, Mme VOISIN à M. PARRILLA ETCHART, Mme LARROZE-FRANCEZAT à M. ALQUIE, M. SUSPERREGUI à M. UGALDE, Mme CAPDEVIELLE à Mme BROCARD, Mme LIOUSSE à M. DUZERT, Mme DUPREUILH à M. ETCHETO, M. BERGE à M. ABADIE.
Absent(s) :
M, ALLEMAN
Secrétaire :
M. ERREMUNDEGUY
Entendu le rapport de M. LACASSA GNE,
OBJET: DEVELOPPEMENT URBAIN - Demande de déclaration d'utilité publique pour l'Opération de Restauration Immobilière (ORI) du centre ancien.
Engagée dans une politique volontariste de rénovation de l'habitat privé depuis plus de 45 ans, la Ville de Bayonne a déployé l'essentiel des outils incitant les propriétaires à réhabiliter leurs immeubles, en particulier à travers les dispositifs d'aides conventionnées et d'assistance technique (OPAH-RU, OPAH, PIG) qui ont permis de financer la réhabilitation de près de 1 750 logements.
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 19/07/2024
Date de réception préfecture : 19/07/2024 _
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D'une part, l'OPAH-RU 2018-2023, élargi sur un périmètre intégrant une partie du quartier Saint-Esprit, a intégré un nouvel enjeu d'accompagnement des copropriétés dégradées dans une réhabilitation globale en traitant les servitudes de curetage et la sécurisation des immeubles face au risque incendie. Ce volet a connu dès son démarrage une forte dynamique avec des objectifs revus à la hausse.
Une nouvelle OPAH-RU a ainsi été lancée en septembre 2023 sur une durée de 5 ans dans la continuité de la dynamique impulsée sur ces cinq dernières années.
D'autre part, le PNRQAD, mis en œuvre depuis 2011, par la Ville et ses partenaires, poursuit globalement un objectif de reconquête et de qualité urbaine pour les 5 îlots prioritaires concernés par la conduite d'opérations de requalification et de recyclage foncier de bâtis très dégradés. Pour mener à bien ces opérations complexes, la puissance publique doit préalablement maîtriser le foncier afin de le revendre aux opérateurs sociaux en charge de réaliser les travaux nécessaires. Au total, 17 immeubles en mono-propriété mais également en copropriété ont été acquis et seront restructurés dans le but de produire 85 logements locatifs sociaux ou en accession sociale à la propriété tout en maintenant l'usage commercial des pieds d'immeuble.
Enfin, Ville de Bayonne dispose également d'un règlement municipal d'aides à la valorisation du patrimoine et de l'architecture, avec un budget d'environ 300 000 euros par an pour accompagner financièrement les projets.
Ces dispositifs d'accompagnement et de soutien financier en faveur de la requalification du centre ancien peuvent toutefois s'avérer insuffisants pour traiter durablement les immeubles les plus dégradés, soit en raison de l'absence de volonté des propriétaires, soit, du fait d’une incapacité financière ou décisionnelle d'agir.
Afin de traiter ces situations d'habitat dégradé et de remettre aux normes d'habitabilité des logements exclus du marché locatif ou résidentiel, il est alors nécessaire de recourir à une Opération de Restauration Immobilière (ORI), dispositif plus contraignant permettant de prescrire des travaux obligatoires.
1. Choix des immeubles ciblés
Le choix des immeubles s'appuie sur l'étude pré-opérationnelle ayant conduit au renouvellement de l'OPAH-RU sur la période 2023-2028. Elle a permis d'identifier 18 immeubles en mono-propriété vacants et très dégradés, représentant un potentiel d'environ 100 logements vacants pouvant être remis sur le marché et répondre ainsi aux besoins des habitants du territoire.
A l'issue d'une étude de faisabilité, sept immeubles ont été retenus au titre de l'opération de restauration immobilière au regard des critères suivants :
- la forte dégradation et la vétusté des logements ;
- l'état de vacance :
- lorsqu'il s'agit de logements au-dessus de commerces : le potentiel résidentiel et la possibilité d'aménager un accès indépendant du commerce, en compatibilité avec la fonction commerciale du rez-de-chaussée ;
- la localisation à proximité d'ilots traités ou en cours de traitement par la Ville de Bayonne ;
- le potentiel résidentiel ;
- l'intérêt patrimonial et architectural à préserver.
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Le choix a été de retenir les mono-propriétés dégradées, sans projet, et composées essentiellement de logements vacants.
Le dossier d'enquête d'utilité publique joint détaille les caractéristiques de ces 7 immeubles situés aux adresses suivantes :
- 46 rue Victor Hugo (BY 56) ;
- 48 rue Victor Hugo (BY 54) ;
- 16 rue Orbe (BY 137) ;
- 12 rue Port de Castets (BY 49) ;
- 10 rue de la Salie (BX 104) ;
- 6 rue de la Salie (BX 106) ;
- 4 rue de la Salie (BX 107).
2. Objet de l'opération
L'Opération de Restauration Immobilière est une opération d'aménagement définie par les articles L.313-4 et suivants et R.313-23 et suivants du Code de l'Urbanisme. Elle consiste en des travaux de remise en état, d'amélioration de l'habitat, comprenant l'aménagement, y compris par démolition, d'accès aux services de secours ou d'évacuation des personnes au regard du risque incendie, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles.
Cette Opération de Restauration Immobilière (ORI) s'appuiera sur une Déclaration d'Utilité Publique (DUP) prononcée par arrêté préfectoral laquelle aura pour effet de contraindre les propriétaires à réaliser le programme de travaux qui leur sera notifié. La primauté de l'intervention est donnée à la dimension incitative de la procédure en s'appuyant sur un opérateur en charge d'une mission d'animation et d'assistance auprès des propriétaires.
Ceux-ci pourront prétendre, sous réserve d'éligibilité aux règlementations en vigueur, aux aides financières et plus généralement à l'accompagnement technique, administratif et financier proposés dans le cadre du dispositif OPAH RU. Ce n'est qu'en cas de refus ou d'incapacité des propriétaires à exécuter lesdits travaux dans le délai fixé, que l'expropriation de leur immeuble pourra être requise.
Au cours de la procédure, deux enquêtes publiques seront menées séparément : - une enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, qui sera suivie d’une phase d'animation ;
- et une enquête parcellaire qui vise à identifier précisément les propriétaires et à leur notifier un programme de travaux détaillé avec un délai contraint.
Cette phase sera suivie d'une demande d’arrêté(s) de cessibilité(s) à l'égard des immeubles qui ne seraient pas rénovés dans le délai imparti.
3. Le programme de travaux
Le programme général de travaux, applicable à l'ensemble des immeubles ciblés est énoncé dans le dossier d'enquête publique.
Ces travaux devront respecter les dispositions du Code de l'Urbanisme, la règlementation en vigueur dans les documents nationaux et locaux (Code de la Santé Publique, Code de la Construction et de l'Habitation, décret décence, Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur), ainsi que des dispositions relatives aux parties communes et aux parties privatives.
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Ils seront soumis à permis de construire, conformément à l’article R 421-14 d) du Code de l'Urbanisme.
4, Estimations financières
La valeur des immeubles avant restauration a été estimée par le pôle d'évaluation domaniale de la Direction Régionale des Finances Publiques à 6 500 000 € (indemnité principale et indemnités accessoires).
En cas d’expropriation, de nouvelles estimations par immeuble seront réalisées. Le coût des restaurations sur l'ensemble des immeubles, comprenant les parties communes et les parties privatives est estimé à 7 571 000 € hors taxes.
Cependant, il est rappelé que l'objectif prioritaire de l'Opération de Restauration Immobilière est de faire exécuter les travaux par les propriétaires des immeubles ou leurs futurs acquéreurs éventuels.
Le dossier ci-joint qui sera soumis à l'enquête publique comporte la description détaillée des motifs de l'opération envisagée.
Au regard des éléments précédemment exposés, il est demandé au Conseil municipal : - de décider la mise en œuvre d'une Opération de Restauration Immobilière (ORI), ayant pour objet l'amélioration de l'habitabilité et la mise en valeur immobilière et patrimoniale des sept immeubles susvisées situés dans le centre ancien de Bayonne : - d'autoriser Monsieur le Maire ou son représentant à solliciter l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique de l'Opération de Restauration Immobilière sur le fondement du dossier ci-annexé :
- d'autoriser Monsieur le Maire ou son représentant à solliciter auprès de Monsieur le Préfet la Déclaration d'Utilité Publique de l'Opération de Restauration Immobilière visant les sept immeubles suivants : 46 et 48 rue Victor Hugo, 12 rue Port de Castets, 10, 6 et 4 rue de la Salie, 16 rue Orbe ;
- d'autoriser Monsieur le Maire ou son représentant à signer toutes les pièces nécessaires à la mise en œuvre de la présente délibération.
Ont signé au registre les membres présents.
Adopté à l'unanimité
Jean-René ETCHEGARAY
Maire de Bayonne
Par délégation du Marre
Davia Toiiis
Directeur qéneral Ggs SEIVICRS
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Ville de Bayonne
Opération de Restauration Immobilière du centre ancien
Dossier d’enquête d’utilité publique
Article L. 313-4 du Code de l’urbanisme
Programme de travaux déclarés
d’utilité publique
MAIRIE DE BAYONNE
1 avenue Maréchal Leclerc
64100 Bayonne
Tel : 05 59 46 60 60
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Table des matières
SOMMAIRE 3
1 - Préambule 4
2 - Désignation, localisation et occupation des parcelles concernées par le programme de
travaux déclarés d’utilité publique 9
3 - Le dispositif opérationnel mis en œuvre 11
3.1 - Les mesures d’incitation et les financements mobilisés 11
3.2 - L’encadrement public par la procédure d’ORI 11
3.3 - La mise en œuvre opérationnelle 12
4 - Objectifs d’amélioration et de transformation des conditions d’habitabilité et de mise en valeur
du patrimoine 13
4.1 - Documents et règlements principaux à prendre en compte lors de l’engagement des travaux
de restauration 13
4.2 - Prescriptions techniques relatives aux travaux 16
4.2.1 - Parties communes 16
4.2.2 - Parties privatives 23
● Normes relatives à la sécurité, à la salubrité et à l’équipement des logements 23
● Redistribution des logements 26
5 - Programme des travaux par bâtiment 27
6 - Appréciation sommaire et globale des dépenses d’acquisition 34
7 - Appréciation sommaire des dépenses de travaux 35
7.1 - Estimation des coûts moyens de travaux 35
7.2 - Dépenses de travaux 35
8 - Délai de réalisation des travaux 36
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1 - Préambule
Située au confluent de la Nive et de l'Adour, Bayonne est une ville historique, labellisée Ville d’Art et d’Histoire. Son centre historique est couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), document d'urbanisme destiné à assurer la protection et l'évolution du centre ancien, lequel est classé en site patrimonial remarquable au sens des articles L 631-1 et suivants du Code du Patrimoine.
Au 1er janvier 2022, la population bayonnaise s'établit à 53 063 habitants, en augmentation
constante depuis 2012. L’attractivité résidentielle de son centre ancien est en forte croissance
depuis quelques années, soutenue par un volontarisme politique continu depuis plus de 45 ans mêlant mise en valeur patrimoniale, aides financières à l’amélioration de l’habitat, soutien à
l’activité commerciale et aménagements urbains structurants (piétonisation des rues,
aménagement des quais, revalorisation du parvis de la gare, déploiement du Tram-bus…).
Aujourd’hui, si la tension foncière est de plus en plus marquée, dans un contexte territorial
caractérisé par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande conduisant à une augmentation continue des prix immobiliers, les quartiers historiques de la ville présentent encore des
problématiques urbaines et sociales importantes.
La trame urbaine du site patrimonial remarquable, composé du Petit et du Grand-Bayonne,
est très atypique avec ses parcelles en lanières et d’une extrême densité (construites à 98 %). Les logements historiquement organisés sur deux corps de bâtiments (façade et partie arrière)
ont souvent été divisés, ce qui conduit à créer des logements exigus, dépourvus d’éclairement
naturel suffisant, difficilement accessibles pour les services de secours et donc
particulièrement exposés aux problématiques sanitaires et de sécurité.
Le PSMV en tient compte à travers des servitudes de curetage, lesquelles ne peuvent toutefois être appliquées qu’à l’occasion de travaux conséquents.
L’accompagnement public des propriétaires privés et des copropriétés constitue de fait une
nécessité pour la réhabilitation des logements et le développement d’une offre adaptée aux
besoins des habitants de ces quartiers anciens de Bayonne.
Une politique volontariste depuis près de 45 ans
La création en 1975 du Secteur Sauvegardé (converti en Site Patrimonial Remarquable en
juillet 2016) s’est ponctuée par l’approbation en 2007 d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en
Valeur sur les quartiers du Petit et du Grand Bayonne et l’instauration sur le secteur Maubec-
Sainte Catherine-gare d’un zonage patrimonial dans le cadre du PLU.
L’instauration de ces outils réglementaires de protection et de valorisation du patrimoine a été
complétée par l’obtention en 2011 du label « Ville d’Art et d’Histoire » initiant la conduite
d’actions d’animation et de médiation auprès des différents publics et acteurs du centre
historique.
La Ville de Bayonne a par ailleurs déployé des outils visant la requalification de l’habitat, la
restructuration de son tissu urbain ancien et la résorption de multiples situations d’insalubrité.
La Ville de Bayonne a conduit depuis 1979 huit dispositifs d’amélioration de l’habitat privé
(OPAH-RU, OPAH, PIG) qui ont permis de financer la réhabilitation de près de 1 750
logements.
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D’une part, l’OPAH-RU 2018-2023, sur un périmètre intégrant une partie du quartier Saint-
Esprit, a intégré un nouvel enjeu d’accompagnement des copropriétés dégradées dans une
réhabilitation globale en traitant les servitudes de curetage et la sécurisation des immeubles
face au risque incendie. Ce volet a connu dès son démarrage une forte dynamique avec des objectifs revus à la hausse.
Une OPAH-RU a été lancée en septembre 2023 sur une durée de 5 ans dans la continuité de la
dynamique impulsée sur ces cinq dernières années.
D'autre part, le PNRQAD, mis en œuvre depuis 2011, par la Ville et ses partenaires, poursuit
globalement un objectif de reconquête et de qualité urbaine pour les 5 îlots prioritaires
concernés par la conduite d’opérations de requalification et de recyclage foncier de bâtis très
dégradés. Pour mener à bien ces opérations complexes, la puissance publique doit
préalablement maîtriser le foncier afin de le revendre aux opérateurs sociaux en charge de réaliser les travaux nécessaires. La Ville de Bayonne dispose également d’un règlement
municipal d’aides à la valorisation du patrimoine et de l’architecture, avec un budget de
300000 euros par an pour accompagner financièrement les projets.
Bayonne fait également partie des 222 villes retenues dans le cadre du plan Action Cœur de Ville avec un des objectifs de revitaliser prioritairement le centre-ville.
Le Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés
(PNRQAD)
Lancé en 2009 par l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru), le Programme
National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés vise notamment à requalifier ou
réhabiliter des îlots très dégradés de quartiers anciens (logements, commerces, espaces
publics…). Bayonne fait partie des 25 sites retenus au niveau national.
Cinq îlots ont été retenus dans le cadre du PNRQAD de Bayonne. Les opérations sont mises en œuvre dans le cadre d’un partenariat renforcé, piloté par la Ville de Bayonne. Celui-ci prévoit
la maîtrise foncière préalable de 17 immeubles par la Ville ou l’Établissement Public Foncier
Local (EPFL) Pays Basque. Les biens sont ensuite revendus à des opérateurs en charge de
restructurer le bâti en procédant à des opérations de dédensification (curetages). Les opérateurs engagés sur ces opérations sont Habitat Sud Atlantic, le COL, l’EPFL Pays Basque
et Domofrance.
● Îlot 12 : rue Victor Hugo
● Îlot 14 : rue de la Salie
● Îlot 15 : rue Argenterie
● Îlot 45 : quai Chaho, rue Pannecau, rue des Cordeliers
● Îlot 38 : rue Frédéric Bastiat
Ce programme aura permis d’ici 2025 de restructurer 17 immeubles, produire 85 logements
sociaux dont 32 en accession sociale en Bail Réel Solidaire (BRS), et valoriser une dizaine de
commerces. Un espace public de proximité sera créé dans le quartier du Petit Bayonne suite à
une opération de dédensification exemplaire et singulière.
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2- Une première Opération de Restauration Immobilière (ORI) pour 7 immeubles ou unités foncières :
Les dispositifs d’accompagnement et de soutien financier auprès des propriétaires et des copropriétés peuvent s’avérer insuffisants pour traiter durablement les immeubles les plus dégradés, soit en raison de l’absence de volonté des propriétaires, soit, du fait d’une incapacité financière ou décisionnelle d’agir.
Afin de traiter ces situations d’habitat dégradé et de remettre aux normes d’habitabilité des logements non conformes aux critères de décence, il est alors nécessaire de recourir à un dispositif plus contraignant permettant de prescrire des travaux obligatoires.
L’Opération de Restauration Immobilière telle que prévue par les articles L 313-4 et suivants du Code de l’Urbanisme, permet précisément de fixer un programme de travaux cohérents à l’échelle de plusieurs immeubles dans cet objectif d’amélioration de l’habitabilité.
Le dispositif offre la possibilité aux propriétaires de bénéficier d’un accompagnement de la collectivité pour réaliser les travaux prescrits, dans le cadre de l’OPAH-RU.
Sur le fondement d’une Déclaration d’Utilité Publique (DUP) rendant les travaux obligatoires pour les propriétaires des immeubles concernés, l’ORI permet d’en prescrire l’exécution sous contrainte de délai, avec la faculté pour la collectivité de poursuivre l’acquisition amiable ou judiciaire des immeubles en cas de défaillance des propriétaires.
Le choix des immeubles
Conformément à l’article L.313-4 du Code de l’Urbanisme, les ORI visent l’ensemble des travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles.
En vertu de l’article précité le présent dossier est par conséquent constitué en vue de l’obtention de la déclaration d’utilité publique portant sur une première ORI, qui permettra la mise en œuvre de solutions opérationnelles pour remédier aux défauts majeurs des immeubles retenus, en poursuivant leur réhabilitation complète en agissant sur :
- La mise en conformité de sécurité, d’hygiène et de salubrité des parties communes : équipements obsolètes ou dangereux, traitement de confortation des planchers et charpentes, réfection des colonnes d’eaux usées ;
- La remise en état globale des logements correspondant aux normes de décence requises pour la réglementation locative.
Le choix des immeubles s’appuie sur une étude pré-opérationnelle ayant conduit au renouvellement de l’OPAH-RU sur la période 2023-2028. Elle a permis une analyse technique menée en 2022/2023 prévoyant le renouvellement du dispositif pour les 5 prochaines années. Elle a permis d’identifier 18 immeubles en monopropriété dégradés, un potentiel d’environ 100 logements vacants pouvant être remis sur le marché et répondre ainsi aux besoins des habitants du territoire.
La cartographie ci-dessous met en évidence les immeubles dégradés restant à traiter autour des îlots prioritaires requalifiés ou en cours de traitement par la Ville de Bayonne. En vert, les immeubles avec un projet en cours de réalisation ou faisant l’objet d’un suivi et d’un accompagnement. Les copropriétés étant traitées dans le cadre d’un accompagnement
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spécifique de l’OPAH-RU, le choix a été de retenir les monopropriétés dégradées sans projet et composés essentiellement de logements vacants.
Repérage de terrain, étude pré-opérationnelle OPAH-RU 2022/2023
Les immeubles situés dans ce secteur prioritaire, dégradés et ne faisant pas l’objet de projet, ont fait l’objet d’études de faisabilité pour leur traitement via une ORI.
La sélection des immeubles retenus a été élaborée sur la base des critères suivants :
● La présence de logements au sein de l’immeuble (exclusion des biens à usage commercial exclusif) ;
● L’état de vacance nécessitant des travaux de remise en état d’habitabilité ; lorsqu’il s’agit de logements au-dessus de commerces, deux critères complémentaires sont retenus : le potentiel résidentiel et la possibilité d’aménager un accès indépendant du commerce, en compatibilité avec la fonction commerciale du rez-de-chaussée ; ● La localisation à proximité d'îlots traités ou en cours de traitement par la Ville de Bayonne ;
● Le potentiel résidentiel qu’il convient de valoriser ;
● L’intérêt patrimonial et architectural à préserver.
La Ville de Bayonne a ainsi décidé de solliciter une DUP sur un programme de travaux de restauration immobilière portant sur 7 immeubles ou entités foncières, qui devrait permettre la réhabilitation de 30 logements.
La liste et la localisation exacte des immeubles retenus sont indiquées à la suite de la présente notice explicative.
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@) 46 rue Victor Hugo
(2) 48 rue Victor Hugo
(2) 12 rue Port de Castets
(@) 10 rue de la Salie
(©) 6 rue de la Salie
(6) 4 rue de la Salie
® 16 rue Orbe
Liste des adresses
EM OrI
1777 Ilot PNRQAD
0. 25 50 m
7
Localisation des parcelles dans le périmètre de la demande de Déclaration d’Utilité Publique des travaux
④
②
⑦
①
⑤
③
⑥
Ilot 12
Ilot 15 Ilot 14
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Adresses Références cadastrales
Surface
cadastrale
en m2
Niveaux Logements vacants Logements occupés Ménages locataires Ménages occupants
Occupation
commer-
ciale rez-de-
chaussée
Statut de
propriété
46 rue Victor Hugo BY 56 126 R+4+C 4 0 0 0 en activité Mono-
propriété
(SCI)
48 rue Victor Hugo BY 54 245 R+4 3 0 0 0 en activité Mono-
propriété
(indivision)
12 rue Port de Castets BY 49 127 R+3+C 3 0 0 0 en activité Mono-
propriété
(SCI)
10 rue de la Salie BX 104 180 R+3 3 0 0 0 en activité Mono-
propriété
(SCI)
6 rue de la Salie BX 106 103 R+3+C 4 1 1 0 en activité Mono-
propriété
(SCI)
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2 -
Désignation, localisation et occupation des parcelles concernées par le programme de travaux déclarés d’utilité
publique
Le relogement des occupants qui pourrait s’avérer nécessaire à la réalisation des travaux prescrits, incombe aux propriétaires des immeubles sous
DUP.
Notamment lors de l’enquête parcellaire, en application de l’article R.313-28 du Code de l’Urbanisme, les propriétaires qui décident de réaliser ou
de faire réaliser les travaux devront produire à l’autorité expropriante, la date d’échéance des baux, et s’il y a lieu, les offres faites aux locataires
de reporter leur bail sur un local équivalent, dans les conditions prévues à l’article L.313-7 dudit Code.
Un suivi de leur obligation sera effectué dans le cadre de l’animation de l’ORI.
En cas de défaillance des propriétaires dans l’exécution des travaux, suivie de l’acquisition amiable ou judiciaire des immeubles par la collectivité, les relogements à la charge de cette dernière, s’effectueront dans le strict respect des obligations issues des articles L.314-1 et suivants du Code de
l’urbanisme instaurant un régime de protection renforcée des occupants.
3 - Le dispositif opérationnel mis en œuvre
Le dispositif opérationnel mis en œuvre mobilise des outils et moyens complémentaires :
- Des mesures d’incitation par la mobilisation de financements spécifiques, - Un encadrement public dans le cadre de la procédure d’ORI,
- Une mise en œuvre opérationnelle sur l’ensemble de la chaîne de la réhabilitation.
4 rue de la Salie BX 107 93 R+3+C 6 2 2 0 en activité Mono-
propriété
(SCI)
16 rue Orbe BY 137 84 R+4+C 4 0 0 0 vacant Mono-
propriété
(SCI)
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3.1 - Les mesures d’incitation et les financements mobilisés
L’aide à la réhabilitation du parc privé s’inscrit dans l’OPAH RU 2023-2028 sous maîtrise d’ouvrage de la Ville de Bayonne.
L’opération poursuit les principaux objectifs suivants :
● Le développement d’une offre accessible de logements locatifs privés; ● L’amélioration des conditions d’habitabilité, de salubrité et de sécurité des logements y compris par la restructuration d’immeubles si nécessaire;
● L’accompagnement des copropriétés en difficultés;
● L'amélioration énergétique des logements;
● L’accompagnement des personnes en situation de perte d’autonomie pour l'adaptation des logements.
Les objectifs fixés dans la convention OPAH-RU doivent permettre le financement de 267 logements sur l’ensemble des périmètres, dont 35 occupés par leurs propriétaires et 100 logements locatifs. La Ville de Bayonne au travers de son OPAH-RU prévoit également l’accompagnement de 132 logements en copropriété.
3.2 - La mise en œuvre opérationnelle
● L’animation et le suivi de l’ORI permettront d’assister les propriétaires dans la perspective de la réalisation des travaux prescrits. En sollicitant les propriétaires pour l’établissement du projet de requalification et l’engagement de celui-ci, après les avoir informés de la mise en place d’une DUP de travaux sur leur immeuble ;
● Par le contrôle du respect des prescriptions de l’ORI, notamment à travers les demandes d’autorisation d’urbanisme ; ● Par le contrôle des obligations des propriétaires liées aux relogements des occupants induits par l’exécution des travaux ; ● En organisant l’articulation de l’ORI avec, le cas échéant, d’autres procédures mises en œuvre (arrêté d’insalubrité ou de péril) ; ● En liaison avec les prestataires en charge de l’animation des dispositifs incitatifs sur le plan financier, par le suivi du dossier de permis de construire et des aides financières susceptibles d’être accordées.
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4 - Objectifs d’amélioration et de transformation des conditions d’habitabilité et de mise en valeur du patrimoine
Les immeubles concernés par la Déclaration d’Utilité Publique ont été repérés du fait de leur fort état de dégradation. En effet, ils présentent
souvent les caractéristiques communes suivantes :
● L’étanchéité générale du bâtiment à revoir : présence d’humidité parfois liée à la dégradation des immeubles, ou provenant des sous-sols,
de fuites en toiture, ou d’infiltrations dans les murs ;
● Équipements sanitaires inexistants ou hors normes ;
● Présence de peintures au plomb ;
● Façade altérée par des modifications des baies ou des ajouts de matériaux non originels ;
● Menuiseries dégradées, que ce soit les châssis de fenêtres, les portes ou les escaliers ;
● Escaliers à pente très raide ou volée et marches en mauvais état ;
● Présence de petites pièces sans ouverture, souvent à l'issue de divisions « sauvages » des logements ; ● Défauts en matière de sécurité incendie ;
● Mauvais état de l’ensemble des réseaux.
Cet état général nécessite une réhabilitation globale et requalifiante seule à même de remettre sur le marché immobilier des biens décents et de
qualité.
Cette réhabilitation devra donc corriger les dégradations citées ci-dessus et, d’une manière générale, pour chacun des immeubles concernés il
devra être prévu :
● L’étanchéité générale de l’immeuble (traitement de la toiture, des façades, des sous-sols) ; ● L’isolation et la ventilation de l’immeuble ;
● La remise aux normes complète des installations de chauffage, sanitaires et électriques ;
● L’amélioration du niveau de sécurité, notamment en termes de désenfumage des parties communes et d’évacuation des occupants ;
● Le traitement de la façade dans le respect de la modénature d’origine et des prescriptions communales particulières ; ● La restructuration lourde du bâti, engendrant le plus souvent une redistribution des cloisons de distribution et la modification des trémies
et des escaliers, ainsi que la recherche de la planéité des planchers ;
● Le traitement des sols et des murs (revêtements de sols et peintures) ;
● L’éradication du plomb, et toute autre substance reconnue nocive (amiante, …).
L’objectif consiste à produire une offre de logements conformes aux normes de décence et de sécurité.
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Afin de garantir une réhabilitation complète et durable, les travaux sont définis dans le présent dossier par : ● Des prescriptions générales qui reprennent l’essentiel de la réglementation applicable issue notamment du PSMV et du Règlement sanitaire départemental (RSD);
● Des prescriptions particulières pour chaque adresse sous la forme de fiches d’immeuble.
Les prescriptions permettent de garantir la qualité et la complétude des réhabilitations engagées sur les immeubles, en imposant les normes techniques règlementaires, et en recherchant en complément, l’amélioration résidentielle des logements par la réorganisation des cellules habitables.
La mise en place de l’ORI avec la déclaration d’utilité publique permet également d’assurer un contrôle sur l’effectivité des prescriptions relatives
aux travaux, par le dépôt obligatoire d’une demande de permis de construire en application de l’article R.421-14 d) du Code de l’urbanisme.
4.1 - Documents et règlements principaux à prendre en compte lors de l’engagement des travaux de restauration
Les travaux prescrits devront respecter notamment les dispositions issues des documents suivants :
● Documents cadres – règlements locaux
Programme Local de l’Habitat (PLH), adopté par le Conseil Communautaire de la Communauté d’Agglomération Pays Basque, le 2 octobre 2021.
Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) du Site Patrimonial Remarquable de Bayonne, approuvé par les arrêtés préfectoraux des 24 avril 2007 et 4 mai 2007 et modifié en dernier lieu le 3 juin 2016.
Règlement Sanitaire Départemental des Pyrénées-Atlantiques approuvé par arrêté préfectoral du 17 janvier 1979 et les textes législatifs
réglementaires s’y rapportant.
Code de la Construction et de l’habitation (CCH).
Code de l’Urbanisme.
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Code du Patrimoine.
Code de la Santé Publique.
Ordonnance 2005-1527 du 8 décembre 2005 et son décret d’application n°2007-817 du 11 mai 2007 relatifs à l’Opération de Restauration
Immobilière.
● Normes à respecter pour l’aménagement des logements
Décret n°87-149 du 6 mars 1987 relatif aux conditions minimales de confort et d’habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location.
Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent modifié par le décret n°2017-312 du 9 mars 2017, et par le
Décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine (application de l’article 187 de la loi SRU du 13 décembre 2000).
Décret n°2023-695 du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation et assimilés (articles R 1331-14 et
suivants du Code de la Santé Publique).
Décret n°2023-641 du 20 juillet 2023 relatif à l'entretien des foyers et appareils de chauffage, de cuisine et de production d'eau chaude à
combustion et au ramonage des conduits de fumée.
Règlement de sécurité contre l’incendie : dispositions générales, circulaire du 13 décembre 1982.
Loi du 11 février 2005, et décret du 17 mai 2006, et les textes subséquents, relatifs à l'accessibilité des personnes à mobilité réduite.
Articles R. 1321-49 (II), et art. L. 1334-5 et suivants du Code de la Santé Publique, relatifs à l'exposition au plomb dans des locaux d'habitation.
Loi 2004-806 du 9 août 2004 et les textes subséquents (R 1334-14 à R 1334-29 et R 1337-2 à R 1337-5 du CSP, relatifs à la protection des
populations contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis).
Circulaire du 13 décembre 1982, relative à la sécurité des personnes en cas de travaux de réhabilitation ou d’amélioration des bâtiments d’habitation existants.
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Articles L. 1331-23 du Code de la Santé Publique, relatif à la sur occupation des locaux d'habitation.
Décret du 3 juillet 2000 et arrêté du 10 août 2000, pris en application de la loi du 8 juin 1999, de lutte contre les termites.
Performances énergétiques :
Articles L.171-1, L.173-1 et R.173-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation.
Arrêté du 22 mars 2017 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants.
Décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine.
Caractéristiques acoustiques :
Articles R 154-4 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation.
Installations électriques :
DTU n° 70-1
NF C 15-100.
NF C 14-100.
NF C 16-600
Décret du 6 mars 2001 n°2001-222 relatif au contrôle et à l’attestation de la conformité des installations électriques intérieures aux règlements et normes de sécurité en vigueur.
Installations de gaz combustible :
NF DTU 61-1.
Fumisterie :
NF DTU 24-1.
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4.2 - Préconisations techniques relatives aux travaux
Outre les normes et réglementations techniques rappelées ci-dessus, les travaux devront suivre les préconisations détaillées dans les parties
suivantes :
Parties communes
● Normes générales relatives à la sécurité, à la salubrité et à l’équipement de l’immeuble
● Performances énergétiques
● Prescriptions d’ordre patrimonial sur façades, toitures et menuiseries extérieures
● Cours
● Rez-de-chaussée
● Traitement des escaliers et locaux communs
● Travaux relatifs aux réseaux
Parties privatives
● Normes relatives à la sécurité, à la salubrité et à l’équipement des logements ou des pièces isolées ● Redistribution des logements
4.2.1 - Parties communes
● Normes générales relatives à la sécurité, à la salubrité et à l’équipement des immeubles
Les sols, murs, seuils, plafonds sont protégés contre les eaux de ruissellement, les infiltrations et les remontées d’eau. Le gros œuvre (murs,
charpente, escaliers, planchers, balcons) est en bon état d’entretien. La couverture est étanche. Les souches de cheminées, les gouttières, les
chéneaux, les descentes d’eau pluviale et les ouvrages sont en bon état. Les menuiseries extérieures sont étanches et en bon état.
Les cours, courettes, les accès et les circulations en cave ainsi que les combles sont dégagés et en bon état d’entretien. Les canalisations d’eau
potable desservant les logements assurent la permanence de la distribution avec une pression et un débit suffisants et sont branchés au réseau
public de distribution. Les canalisations en plomb sont supprimées et remplacées par des canalisations conformes à la réglementation en vigueur. Le bâtiment est connecté en rejet direct au réseau communautaire si celui-ci le permet. Lorsque les travaux portent sur les réseaux d’eaux pluviales
ou d’eaux usées, ces réseaux sont séparés.
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Les peintures contenant des sels de plomb sont éliminées ou neutralisées. Il est rappelé que :
● Tous les travaux portant sur les parties à usage commun d’un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l’habitation, construit avant le 1er janvier 1949, et de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements doivent être précédés d’un constat de risque
d’exposition au plomb. Ce constat présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire
des facteurs de dégradation du bâti. Il est annexé au tout nouveau contrat de location d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation
construit avant le 1er janvier 1949. Il est produit lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949.
● Les travaux nécessaires pour supprimer le risque constaté comprennent d’une part, les travaux visant les sources de plomb elles-mêmes
et, d’autre part, ceux visant à assurer la pérennité de la protection. Ils consistent à mettre en place des matériaux de recouvrement sur les
revêtements dégradés contenant du plomb mis en évidence lors du diagnostic et incluent, le cas échéant, le remplacement de certains éléments de construction et les travaux nécessaires pour supprimer les causes immédiates de la dégradation des revêtements. Les travaux
ne doivent pas entraîner de dissémination nuisible de poussières de plomb.
Si la réalisation des travaux nécessite la libération temporaire des locaux, le propriétaire ou l’exploitant du local d'hébergement est tenu
d’assurer l'hébergement des occupants à l’issue des travaux, le représentant de l'Etat fait procéder au contrôle des locaux, afin de vérifier que le risque d’exposition au plomb est supprimé
● Le représentant de l'Etat dans le département peut prescrire toutes mesures conservatoires, y compris l'arrêt du chantier, si les travaux
entraînent un risque d’exposition au plomb pour les occupants d’un immeuble ou la population environnante. Le coût des mesures
conservatoires prises est mis à la charge du propriétaire, du syndicat de propriétaires, ou de l’exploitant du local d'hébergement.
● Performances énergétiques - Travaux de rénovation dont le coût est supérieur à 25% de la valeur de l’immeuble
Lorsque le coût total prévisionnel de travaux de rénovation portant soit sur l’enveloppe d’un bâtiment d’une surface hors œuvre nette supérieure
à 1 000 m2 et ses installations de chauffage, de production d’eau chaude, de refroidissement, de ventilation et d’éclairage, soit sur sa seule
enveloppe est supérieur à 25 % de sa valeur, le maître d’ouvrage doit améliorer sa performance énergétique.
Dans les autres cas, lorsqu’ils sont mis en place, installés ou remplacés, les équipements, installations, ouvrages ou systèmes doivent être conformes aux prescriptions fixées par l’arrêté du 3 mai 2007 (Réglementation thermique 2005) relatif aux caractéristiques thermiques et à la
performance énergétique des bâtiments existants. Ces dispositions s’appliquent :
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- aux éléments constitutifs de l’enveloppe du bâtiment ;
- aux systèmes de chauffage ;
- aux systèmes de production d’eau chaude sanitaire ;
- aux systèmes de refroidissement ;
- aux équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable ;
- aux systèmes de ventilation ;
- aux systèmes d’éclairage des locaux.
● Prescriptions d’ordre patrimonial sur les façades, les murs et les toitures
Il conviendra de se référer au règlement du PSMV et aux documents graphiques correspondants. Les prescriptions se déclinent par catégories de
bâtiment.
En ce qui concerne les immeubles pouvant être maintenus ou remplacés, les interventions sur ces immeubles devront viser à les intégrer dans
l'environnement architectural. En cas de reconstruction partielle ou totale de ces immeubles, les dispositions qui s'appliquent sont celles des
immeubles à conserver ou celles des immeubles à édifier selon les prescriptions de l’architecte des bâtiments de France.
Préconisations concernant les “immeubles bâtis existants à conserver” selon le PSMV
Toute démolition, enlèvement ou altération de ces immeubles ou parties d'immeubles sont interdits sinon dans le sens d'une restauration, d'une
restitution de l'architecture originelle du bâtiment et d'une mise en valeur de l'édifice. Les mesures de conservation s'étendent aux éléments d'architecture et de décor intérieurs tels que maçonneries, charpentes, escaliers, cheminées,
sculptures, lambris, vantaux, volets, parquets, menuiseries, ferronneries, fresques et peintures murales, etc, faisant partie de l'immeuble par
nature ou par destination, lorsque leur intérêt est reconnu par l'Architecte des Bâtiments de France. Le maintien sur place et la restauration de
ces éléments sont assurés dans les mêmes conditions que pour les éléments extérieurs.
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Les façades
- Les matériaux de façades :
La pierre de taille appareillée sera maintenue apparente et ne sera enduite qu'exceptionnellement si son état l'exige. La pierre de blocage sera jointoyée ou enduite.
En cas de remplacement ou complément en pierre, les pierres seront de même nature et finition que celles remplacées ou complétées. Les finitions
«sortie de carrière» sont proscrites.
Les pans de bois resteront apparents ou seront enduits selon leur destination initiale, le dessin de leur assemblage, leur état et la situation de l'édifice dans la séquence de la rue.
En cas de remplacement ou complément de pièces des pans de bois, les nouveaux bois auront une section conforme à ceux qu’ils remplacent ou
complètent. Toute trace de sciage sera supprimée avant emploi. Le hourdage du pan de bois sera enduit.
Les "architectures d'enduit" comportant une modénature, ornementation ou gypseries et portées à restaurer, seront intégralement restaurées ou
restituées lors de la réfection des enduits.
La maçonnerie de brique, autre que celle des hourdages, restera apparente ou sera enduite selon l'état du matériau et l'architecture de l'édifice.
Aucun matériau prévu pour être recouvert (tels que parpaings de ciment, briques creuses, etc.), autre que le pan de bois, ne sera employé à nu.
Les bardages et placages plastiques et métalliques, les carreaux vernissés ou de grès, les briques de hauteur d'étage..., ainsi que les placages de pierre étrangère à l'architecture de l'édifice concerné sont interdits.
Les peintures organiques sont interdites.
Les pans vitrés, au nu de la façade ou en retrait d’elle, peuvent être autorisées sur les immeubles qui en comportaient, sur les murs latéraux, sur les cours et jardins ainsi que sur les cages d'escalier.
Le couronnement des acrotères et garde-corps sera réalisé par des chaperons de pierre définis en fonction de l'architecture de l'édifice.
La transition entre les rez-de-chaussée en pierre et le pan de bois des étages sera assurée comme suit lorsque les dispositifs originels ont disparu: . Rez-de-chaussée à piliers en pierre surmonté d’une architecture à pans de bois apparents : sommier bois.
. Rez-de-chaussée à piliers en pierre surmonté d’une architecture d’enduit : entablement bois en cornière au-dessus du sommier.
. Rez-de-chaussée en maçonnerie de pierre : bandeau de pierre, mouluré ou plat, selon les traces et l’architecture de l’édifice.
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Le nettoiement des façades en pierre de taille appareillée sera exécuté par pulvérisation d'eau et brossage, par projection de microfines, laser ou
gommage... en fonction de l’état du support. L'utilisation de procédés abrasifs (sablage, meule...) ou la retaille à la boucharde comme le "chemin
de fer" sont proscrits.
L'emploi de marteaux pneumatiques pour le décrépissage est proscrit. Le nettoiement des peintures appliquées sur les maçonneries en pierre appareillée sera effectué par l'emploi d'un décapant neutre, d'un lavage et
d'un rinçage ou par procédé non abrasif tel que défini ci-dessus.
- Un procédé abrasif peut être autorisé pour décaper les enduits peints (peinture organique ou minérale épaisse).
Le remplacement d'éléments en pierre de taille dégradés sera réalisé par incrustation de pierres de même nature ayant une épaisseur d'au moins
15 cm. en parement plan et 20 cm. en angle. Les piles, piliers et arcades des baies et galeries anciennes en pierre seront maintenus et restaurés ;
leur restitution en pierre peut être imposée.
Les seuils, perrons et emmarchements existants en pierre seront maintenus.
Les mortiers de rejointoiement seront liés à la chaux naturelle et leur couleur sera proche de celle de la pierre. Les joints des pierres de taille
appareillée seront à fleur, arasés au nu du parement. Les joints marqués en creux ou en relief (au cordon) sont proscrits. Le rejointoiement des
pierres de blocage sera à pierre vue.
Les enduits dégradés, défectueux ou inadaptés à leur support ou à l’architecture de l’édifice, seront déposés. Il peut être imposé de déposer des
enduits dont l’état technique est satisfaisant mais qui recouvrent des pans de bois ou maçonneries prévues de rester apparentes. Lors de l’entretien
des enduits, ceux-ci recevront des ragréages, peinture à la chaux, badigeon ou enduit mince à la chaux naturelle. Les enduits au ciment des
constructions récentes peuvent être entretenus ou remplacés.
- Les décors et modénatures :
Tout décor et modénature anciens (bandeaux, sculptures, modillons, corniches, entablements, culots, pilastres, bossages, résilles, etc.) sera
maintenu en place et restauré. Il peut être imposé de déposer les parties du décor ne correspondant pas à l’architecture privilégiée par la
restauration de l'édifice.
Les bandeaux, encadrements, clés, claveaux, impostes et chapiteaux, etc. manquants seront remplacés ou complétés dans le même matériau que
celui existant. Ils seront alors épannelés ou profilés, selon les prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France, et leurs profils et finition
seront ceux des parties anciennes. Les finitions «sortie de carrière» sont proscrites.
Lorsque le pans de bois comporte des résilles, assemblages ou sculptures devant rester apparents, le dégagement, la restauration ou la restitution
du pans de bois apparent, peuvent être imposés.
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- Les baies d’étages et de rez-de-chaussée :
Les baies d’étage anciennes seront maintenues et, le cas échéant, rétablies dans leurs proportions et formes initiales y compris pour leurs
moulurations et sculptures.
La restitution des baies anciennes condamnées ou transformées peut être imposée.
Aucune baie ancienne ne sera obstruée au nu extérieur du tableau, celles qui le sont déjà seront affouillées à mi-tableau ou restituées.
Les entresolements ou faux-plafonds peuvent être interdits.
Les appuis et encadrements des baies des édifices seront en pierre ou en bois. Les appuis et encadrements de fenêtres en béton ou en ciment sont
proscrits, hormis le cas d’architectures qui en comportaient à l’origine. Il peut être autorisé de créer des baies nouvelles dans la mesure où celles-ci s'insèrent dans l'ordonnancement architectural de la façade. Dans ce
cas, elles auront les mêmes caractéristiques (appuis, encadrements...) que les autres baies de la même façade.
La création d'oriels peut être exceptionnellement autorisée sur les façades latérales, sur cour, jardin ou dans les cages d'escalier.
Les retraits de la façade (loggias, "double-peau" ...) peuvent être autorisés sur les façades sur cour ou jardin. Les combles ouverts formant loggia peuvent être fermés par encloisonnement ou vitrage, en retrait du nu intérieur de la façade, en fonction de
l’architecture de l’édifice et de leur visibilité, selon les prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France. Ils seront obligatoirement sous
couverture, en façade ou en surcroît de la toiture et ne devront pas être en encorbellement sur la façade.
A rez-de-chaussée, il peut être imposé de restituer ou de rétablir les dispositifs d’accès aux étages de tout immeuble lorsque ceux-ci ont été modifiés ou supprimés.
Le niveau des plafonds des espaces de dégagement et arcades ne détruira ni masquera les cordons ou bandeaux en pierre. Les baies ne seront pas
entresolées sauf lorsqu’elles ont été prévues pour recevoir un entresol.
Les baies créées au rez-de-chaussée donnant sur l'espace public, suivront l'ordonnancement et l’architecture de l'ensemble de la façade ou les traces anciennes.
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- Les encorbellements et les balcons :
Les balconnets et balcons en pierre anciens seront maintenus excepté lors des restitutions d'architectures antérieures, auquel cas, ils seront
déposés selon les prescriptions de l'Architecte des Bâtiments de France.
La suppression ou la restitution de balcons et balconnets peut être imposée. Ils auront les caractéristiques des balcons et/ou balconnets existants
conformes à l’architecture de l'édifice.
En cas d'autorisation de création de portes-fenêtres aux étages des façades sur rue, celles-ci seront dotées d'un balconnet. Tout barreaudage de
garde-corps en tableau est interdit.
Les encorbellements anciens seront maintenus. Leur restitution pourra être imposée.
Les ferronneries anciennes de qualité (garde-corps de balcons et balconnets, grilles d'imposte, etc.) seront maintenues en place et restaurées. Elles
seront nettoyées par un procédé non abrasif ; leur sablage est interdit. Seules devront être déposées les parties des ferronneries désignées par l'Architecte des Bâtiments de France. En cas de complément des ferronneries sur la même façade, les parties neuves seront conformes à
l’architecture de l’édifice.
- Les menuiseries :
Les menuiseries anciennes de qualité (vantaux, contrevents, châssis, ouvrants des fenêtres, devantures de magasin, etc.) et leur serrurerie de
qualité seront maintenues et restaurées.
Les menuiseries nouvelles seront en bois. Cependant, peuvent être admises les menuiseries métalliques en acier sur les jours, les loggias et les
façades commerciales à condition qu'elles suivent la forme des encadrements des baies et qu’elles soient de teinte foncée.
Peuvent être admises les menuiseries en aluminium pour les vitrines commerciales.
Les menuiseries, volets et contrevents en polyvinyle-chlorure (PVC) ou analogues sont interdits.
Les menuiseries seront placées en feuillure et à défaut, à mi-tableau ou en fond de tableau. Les dormants des menuiseries nouvelles auront la forme des baies anciennes et les ouvrants seront subdivisés en fonction de l'architecture de
l'édifice.
Seules les fenêtres ouvrant à la française et les châssis anciens ou refaits à "guillotine" ou à croisillon dormant sont admis pour les baies principales.
Les menuiseries à vitrage à plein jour ne sont admises que pour les baies d'attique, les jours, les croisées, les "double- peau", les façades
commerciales et les loggias.
Les contrevents manquants des édifices anciens seront remplacés conformément aux modèles anciens et à l’architecture de l’édifice.
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Les contrevents nouveaux seront persiennés, à lames saillantes ou affleurantes, selon l'architecture de l'édifice.
Les contrevents nouveaux peuvent être battants ou brisés. La pose des contrevents sur les baies à croisée est interdite ; elles seront dotées de volets
intérieurs.
La pose des contrevents sur les baies à encadrement en pierre moulurée est interdite. Elle peut être autorisée lorsque les fixations sont à mi- tableau et à déboîtement.
Les volets en "accordéon" ou basculants, en bois ou métalliques, sont interdits sauf dans le cas où le bâtiment en comportait à l’origine.
Les volets roulants extérieurs peuvent être exceptionnellement autorisés selon l’architecture de l’édifice et dans la mesure où ils sont en bois et
cachés par des lambrequins.
Le vitrage en miroir et le double-vitrage sont interdits.
Les peintures des menuiseries de fenêtres seront mates.
Les petits bois collés sur le vitrage sont interdits.
Le verre sera au plus près du nu extérieur de la menuiserie.
Les toitures
- Les couvertures à rampants :
Les couvertures à rampants seront en tuiles canal ou plates en terre cuite ; les tuiles en ciment, les tuiles "romanes" ou mécaniques sont interdites.
L'emploi de plaques support de tuiles est interdit. Les films souples sont autorisés.
Les tuiles de couvert seront de préférence de remploi.
Les tuiles neuves seront sablées ou pas, de couleur rouge clair ou mélangées aux "trois tiers" de ton proche. Les tuiles vernissées sont interdites. La pose mouchetée est interdite.
Les terrasses encaissées peuvent être exceptionnellement autorisées selon l’architecture de l’édifice et son emplacement. Elles seront encaissées
par rapport aux versants donnant sur les voies et espaces publics ; à cet effet, elles seront en retrait d'au moins 2,5 m. du nu de la façade et elles devront rester découvertes y compris de bannes, pergolas ou tonnelles. En aucun cas, elles seront visibles depuis le domaine public.
Les loggias en surcroît seront d’un seul niveau et recouvertes par la toiture qui aura un débord du nu de la façade de l’immeuble d'au moins 60
cm. Elles comporteront un garde-corps maçonné plein ou à balustres situé dans le plan de la façade, les côtés de la loggia étant pleins. Le garde-
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corps sera en retrait de la corniche ou du bandeau débordants ou il sera au nu de la sablière, selon l'architecture de l'édifice. Le garde-corps sera
dans le même matériau et ordonnancement que la façade ; il peut être exceptionnellement en barreaudage métallique.
Les combles ouverts formant loggia peuvent être fermés par encloisonnement ou vitrage, en retrait du nu intérieur de la façade, en fonction de
l’architecture de l’édifice et de leur visibilité, selon les prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France. Ils seront obligatoirement sous couverture, en façade et ne devront pas être en encorbellement.
Les toitures à rampant prolongé formant auvent d'éclairement des escaliers ne seront ni démolies ni altérées; leur restitution pourra être imposée.
Les gouttières et chéneaux seront en zinc ou en cuivre à l’exclusion de tout autre matériau. Les dauphins seront en fonte. Les chéneaux en retrait et encaissés peuvent être imposés.
- Les débords de toiture :
Les corniches en pierre ou en bois existantes seront conservées et restaurées.
Les corniches nouvelles seront en pierre ou en bois selon l’architecture de l’édifice.
Les saillants bois des débords des rampants seront conservés et non diminués. Il peut être imposé de les rallonger lorsqu'ils mesurent moins de 60 cm.
Les saillants bois nouveaux des rampants auront un débord supérieur à 60 cm sur les façades en pan de bois. Sur les façades en pierre, le débord
variera selon l'architecture de l'édifice. Les saillants bois seront constitués de chevrons et d'un voligeage en couchis de larges planches posées à
plat et peints d'une peinture mate. Les bardages et couchis en «frisette» ou contre-plaqué sont proscrits.
Il peut être imposé que les tuiles de courant et de couvert arrivent à l'extrémité du débord en rive et à l'égout ; les chéneaux seront alors en retrait et encaissés.
Les saillants bois coffrés seront décoffrés.
Les saillants bois sur façade en pierre avec corniche pourront être supprimés. Les "casquettes" en béton seront supprimées.
- Les souches de cheminée et de ventilation :
Il peut être imposé de restaurer les souches anciennes en pierre.
Les souches nouvelles seront enduites et surmontées d'un chaperon en tuiles posées en mitre ou d'un mitron en terre cuite. Les souches d’une
section supérieure à 0,5 m2 ne sont autorisées qu’exceptionnellement.
Les conduits ou dispositifs d'aspiration et d'extraction posés sur la façade ou en surcroît sont proscrits. Ceux qui existent, ainsi que les nouveaux, seront regroupés dans des souches de forme rectangulaire en maçonnerie enduite.
Les prolongateurs métalliques ou en ciment sont proscrits.
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La ventilation des combles peut être assurée par des tuiles chatières en terre cuite de même couleur que celles des tuiles de couvert. Les dispositifs
de ventilation des couvertures en ardoise ou zinc seront en zinc ; ceux des couvertures en cuivre seront en cuivre.
- Les lucarnes et verrières :
Les chiens assis et les coques moulées d'éclairement sont interdits.
Les lucarnes et tabatières peuvent être autorisées. Les lucarnes rentrantes, retroussées ou rampantes et celles inférieures à 0,8 m. de largeur et
0,8 m. de hauteur sont proscrites. Les lucarnes seront larges sur les édifices en pan de bois ; elles seront à croupe ou à fronton sur les édifices en
pierre. Dans tous les cas, les lucarnes seront à dominante verticale et leur faîtage sera inférieur à celui de la toiture.
Les dispositifs d'éclairement situés en léger surcroît du plan de la toiture peuvent être autorisés à condition que leur surface n'excède pas 1 m2, qu'ils soient espacés d'au moins 2 m. et qu'ils soient placés dans les deux premiers tiers du versant à compter de l'égout. Ils sont interdits lorsqu'ils
sont en visibilité directe des Monuments Historiques.
Les verrières sont autorisées et leur structure sera en fer ou acier. Les sections de l'ossature métallique seront minces (50 à 55mm) et les verres
seront transparents et non armés par des résilles.
Les lanterneaux peuvent être autorisés. Ils seront placés à cheval sur le faîtage du toit ou sur les terrasses. Leur dimension n’excédera pas 3 m. de
longueur par 3 m. de largeur, 1,5 m. de hauteur de faîtage sur terrasse et 0,5 m. sur versants et faîtage du toit. Leurs versants seront parallèles à
ceux du couvrement.
● Les cours
Les cours y compris les parties sous porche et celles créées suite à curetage, seront revêtus de pierres naturelles, de terres cuites ou dans une
proportion n'excédant pas 50 % de leur superficie, de béton de concassés. Les matériaux interdits sont : les pavés de ciment dits pavés autobloquants, les chapes de ciment lissées, les carreaux de ciment ou de béton dits lavés, les carreaux vernissés, les éclats de pierre en "opus
incertum", les marbres, travertins, comblanchien et autres pierres étrangères à la région, les revêtements plastiques. Les dalles sur plots sont
déconseillées ; dans tous les cas elles seront en pierre.
● Escaliers et locaux communs
Les sols, murs et menuiseries des parties communes sont repris et restaurés si besoin.
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Les sols et les marches d’escalier sont repris ou restaurés en priorité avec des matériaux traditionnels. Chaque fois que l’opportunité en est
reconnue, les travaux créent des espaces de distribution horizontale et verticale de taille suffisante et en bon état. Ils visent, pour cela, à :
- Restructurer les cages d’escaliers étroites, raides, comportant de multiples tournants ou des passages inférieurs à deux mètres de hauteur;
- Limiter les volées d’escalier en bois au dernier niveau ;
- Restructurer les paliers d’étage en bois ;
- Prévoir des prestations permettant une bonne accessibilité des espaces de circulation (porte, dispositif de fermeture de la porte, barre d’appui, ascenseur…) ;
- Supprimer les mauvais accès ou les obstacles difficiles à franchir (marches raides ou en mauvais état, passages bas).
● Rez-de-chaussée
Dans les immeubles ou l’accès aux étages indépendant du commerce a été condamné ou supprimé, les travaux visent à créer un accès autonome
aux étages.
Chaque fois que l’opportunité en sera reconnue, les travaux visent à :
- Créer ou étendre les locaux communs (notamment garages à vélos) et les mettre en conformité avec les normes en vigueur
● Travaux relatifs aux réseaux
Gaines techniques et compteurs :
Les colonnes montantes feront l'objet d'une réfection avec un encoffrement général des réseaux sous forme de placard technique.
Dans les colonnes montantes, les réseaux humides seront séparés des réseaux secs. Les réseaux dans les placards techniques et compteurs seront facilement atteignables pour les manœuvres d'entretien.
Concernant les colonnes de gaz, les coffrages ou placards techniques devront être ventilés en partie haute et basse.
Les compteurs d’eau seront individualisés et situés à l’intérieur du bâti.
On cherchera à rendre les compteurs de gaz, d'eau et d’électricité inaccessibles au public et identifiables par logement.
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Réseaux d'eau :
Un réseau d’évacuation séparatif sera réalisé : suppression des branchements Eaux Usées sur Eaux Pluviales et création des réseaux, à l’intérieur
des immeubles.
Les caisses à eau seront supprimées et le raccordement de l’immeuble au réseau d’eau avec un niveau de pression suffisant sera assuré. Les canalisations d’eau, les appareils qui leur sont raccordés et les réservoirs seront établis de manière à empêcher la pollution du réseau de
distribution d'eau potable, notamment par les eaux usées et les eaux-vannes.
Les canalisations d’eau potable desservant les logements devront assurer en permanence la distribution avec une pression et un débit suffisants
et seront branchés au réseau public de distribution. Les canalisations en plomb seront supprimées.
Le bâtiment devra être raccordé en rejet direct aux réseaux communautaires si ceux-ci le permettent.
Dans la mesure du possible, et même sur les réseaux existants, des solutions seront mises en œuvre pour éviter le gel et la rupture des réseaux
d'eau l'hiver.
Électricité et courants faibles :
Si possible, un comptage des parties communes sera mis en place.
Un éclairage temporisé des parties communes avec installation encastrée sous fourreaux normalisés pourra être réalisé.
Dans la mesure du possible, l’accès à l’immeuble sera sécurisé (commande d'ouverture à distance, digicode, badge magnétique…).
Si possible, la porte d'entrée d'immeuble pourra être commandée à distance depuis chaque logement par l'intermédiaire d'un interphone ou
visiophone.
Concernant le réseau téléphonique, les logements seront équipés d'arrivées individuelles.
Les réseaux qui ne servent plus seront supprimés dans la mesure du possible et après avoir vérifié leur désaffectation auprès des services
compétents.
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Préconisations concernant les “immeubles bâtis existants ou parties d’immeubles à démolir” selon le PSMV
La démolition des appentis et accessoires techniques tels que gaines et colonnes occupant les cages d'escalier au rez-de-chaussée, sur les paliers
ou en surplomb est imposée.
La démolition des ouvrages suivants peut être imposée :
- ouvrages recouvrant d'anciennes cours et puits de jour ouverts,
- parties de locaux commerciaux occupant les rez-de-chaussée des cages d'escalier, - murs des cages d'escalier ne supportant pas les escaliers,
La démolition partielle ou totale des murs séparatifs des propriétés confrontant deux espaces non bâtis existants ou prévus par le PSMV peut être
imposée.
Les démolitions peuvent être imposées soit jusqu'au niveau du sol naturel, soit jusqu'au niveau du plancher bas du premier étage. Dans ce
deuxième cas, la surface du plancher dégagée sera traitée en terrasse accessible aux personnes ou en couverture.
Les démolitions imposées resteront libre à moins qu'une emprise variable de construction ne lui soit superposée au plan.
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4.2.2 - Parties privatives
Les travaux prescrits ont pour objet d’améliorer le niveau de confort des logements, de les
mettre aux normes de sécurité, d’hygiène et de décence en vigueur.
La réglementation impose le respect de différentes normes techniques lors de la réalisation de
travaux d’amélioration dans un logement et détermine le niveau des prestations requises pour
la sécurité, la salubrité, l’équipement, l’isolation et le confort des immeubles, logements, pièces
isolées.
Les bâtiments doivent notamment répondre aux prescriptions décrites ci-après :
En particulier, il convient de se rapprocher des caractéristiques demandées par la
réglementation en vigueur pour les locaux neufs (laquelle doit impérativement être respectée pour les éléments d’équipement créés : VMC par exemple).
D’autre part, l'aménagement des parties intérieures des immeubles est soumis à autorisation
dans le cadre du PSMV de Bayonne :
Le maintien des dispositions anciennes des locaux peut être imposé. Dans ce cas, les pièces
dont la forme ou le décor sont à conserver ne seront pas subdivisées ou altérées.
Les escaliers, puits, cheminées, sculptures et lambris, parquets, vantaux, plafonds, menuiseries, boiseries, serrureries, peintures, gypseries et autres éléments de qualité
architecturale reconnue par l'architecte des bâtiments de France, seront maintenus et
restaurés.
La démolition des appentis et accessoires techniques, tels que gaines et colonnes, occupant les
cages d'escalier au rez-de-chaussée, sur les paliers ou en surplomb est imposée. Il peut être imposé la démolition :
- des ouvrages recouvrant d'anciens cours et puits de jour ouverts,
- parties de locaux commerciaux occupant les rez-de-chaussée des cages d'escalier,
- des murs de la cage dans les cages d'escalier à conserver.
Le doublage des murs, le cloisonnement, les chapes, les entresolements ou les faux-plafonds
peuvent être interdits.
Toute construction dans les cages d'escalier est interdite sauf pour des locaux techniques et
passages créés sous la première volée ou palier de l'escalier.
● Normes relatives à la sécurité, à la salubrité et à l’équipement des
logements
Normes dimensionnelles
Un logement comprend des pièces principales destinées au séjour et au sommeil, et des pièces
de service telles que cuisines, salle d’eau, cabinets d’aisance, buanderies, débarras, séchoirs
ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances.
Il comporte au moins une pièce principale et une pièce de service (soit salle d’eau, soit cabinet d’aisance), un coin cuisine pouvant éventuellement être aménagé dans la pièce principale ;
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Un local à usage d’habitation ne comportant pas d’équipement destiné à faire la cuisine est
considéré comme une pièce isolée.
La surface habitable d'un logement ou d'une pièce est la surface de plancher construit, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines,
ébrasements des portes et fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non
aménagés, cave, sous-sol, remise, garage, terrasse, loggia, balcon, séchoir extérieur au
logement, véranda, certains volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties des locaux d'une hauteur sous plafond inférieure à 1.80 mètre.
La surface habitable d'un logement, définie à l'article R.111-2 du CCH, est égale ou supérieure
à 14 m², celle d'une pièce isolée à 9 m². La moyenne des surfaces habitables des pièces
principales est de 9 mètres carrés au moins, aucune de ces pièces n'ayant une surface inférieure à 7 mètres carrés.
La hauteur sous plafond des pièces principales, des pièces isolées et de la cuisine est égale au
moins à 2,20 mètres soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes pour une pièce
isolée.
Ouverture et ventilation
Toutes les pièces principales des logements et les pièces isolées bénéficient d'un éclairement
naturel suffisant : la luminosité naturelle doit être suffisante, par temps clair et dans des conditions normales d'utilisation, pour n'avoir pas recours à un éclairage artificiel.
Tous les séjours ou pièces isolées sont pourvus d’ouvertures donnant à l’air libre. Lorsqu’un
local, tel que la cuisine, le cabinet d’aisance, la salle d’eau ne dispose pas de fenêtre, il doit être pourvu d’un système d’évacuation de l’air vicié débouchant à l’extérieur du bâtiment
(ventilation à tirage naturel ou mécanique), complété éventuellement par des dispositifs de
ventilation dans les pièces principales.
Installation de cuisine ou coin-cuisine :
La cuisine ou le coin-cuisine comporte un évier avec siphon, raccordé à une chute d’eaux usées
sur lequel est installée l’eau potable, chaude et froide.
Cet espace est aménagé de façon à recevoir un appareil de cuisson suivant les conditions réglementaires en vigueur.
Gaz et électricité
Les nouvelles canalisations de gaz et la ventilation des pièces où le gaz est utilisé sont
conformes aux textes réglementaires en vigueur.
Le logement ou la pièce isolée est pourvu d’une alimentation électrique, conforme aux besoins liés à l’usage.
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Équipement sanitaire
Tout logement comporte :
Un WC intérieur, avec cuvette à l'anglaise et chasse d'eau. Dans le cas de fosse étanche, la chasse d'eau peut être remplacée par un simple effet d'eau. Dans les logements d'une ou deux
pièces principales, le WC est séparé de la cuisine et de la pièce ou sont pris les repas par un sas.
Une salle d'eau comportant une baignoire ou une douche et un lavabo alimentés en eau
courante chaude et froide.
La pièce isolée est équipée au minimum d'un lavabo avec eau courante chaude et froide, et
comporte l'usage d'un WC collectif, desservant au plus cinq chambres.
Chauffage
L’installation devra être conforme au et répondra aux normes de décence définies dans les
articles 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du
logement décent (application de l’article 187 de la loi SRU du 13 Décembre 2000) et devra assurer une température suffisante dans chacune des pièces (notamment par l’installation de
chauffages fixes).
Outre les normes indiquées ci-avant il est rappelé qu’un logement mis en location, doit être, à
l'entrée dans les lieux, habitable sans frais : il doit être délivré au locataire en bon état d'usage et de réparation, et les équipements mentionnés dans le bail (four, réfrigérateur…) doivent être
en bon état de fonctionnement.
Le propriétaire doit entretenir les locaux en état de servir et effectuer toutes les réparations
autres que celles qui incombent au locataire, ainsi que celles qui sont dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure.
Travaux relatifs aux performances énergétiques :
Les travaux devront également respecter la réglementation en vigueur en matière de
performance énergétique. Les travaux sur les parties privatives seront couplés, selon les
possibilités techniques, avec un projet d’amélioration de la performance énergétique des
logements.
Selon le Diagnostic de Performance Énergétique des logements ou du résultat d’un Audit
Énergétique réalisés avant travaux, le projet d’amélioration thermique et énergétique devra
répondre aux niveaux de performance réglementaires actuelles ; et dans la mesure du possible
anticiper les obligations futures imposées par la loi Climat et Résilience (Loi n° 2021-1104 du
22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets).
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● Redistribution des logements
La restauration des logements donne lieu dans la mesure du possible à une redistribution des
pièces pour rationaliser le plan des cellules habitables afin de les rendre salubres et confortables, éclairées et ventilées.
Ces redistributions tendent notamment :
- À favoriser le regroupement des petites pièces, la suppression des corridors, des cloisonnements superflus, le regroupement des petits appartements d’un même niveau,
le regroupement de petits appartements sous combles avec l’appartement situé à l’étage
inférieur afin de créer un duplex ;
- À favoriser l’éclairement naturel des pièces ;
- À assurer la ventilation des pièces en prévoyant, le cas échéant, une ventilation mécanique des pièces humides;
- À améliorer l’organisation des pièces techniques (WC, salle de bain, cuisine) par
rapport aux pièces de vie (salon, salle à manger) et aux pièces de nuit (chambres). Par
exemple, par la suppression des WC et salle de bain en fond de parcelle pour les installer au même niveau que les chambres.
En application de l'Article L126-17 du Code de la Construction et de l'Habitation, est interdite:
toute division par appartements d'immeubles qui sont frappés d'une interdiction d'habiter, ou d'un arrêté de péril, ou sont déclarés insalubres, ou comportent pour le quart au moins de leur
superficie totale des logements loués ou occupés classés dans la catégorie IV visée par la loi n°
48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. La division d'un immeuble bâti ou d'un groupe
d'immeubles bâtis, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes est néanmoins autorisée lorsqu'il s'agit d'y réaliser des
travaux de restauration immobilière déclarés d'utilité publique en application de l'article L.
313-4 du Code de l'Urbanisme.
Lutte contre le saturnisme :
Les peintures au plomb seront neutralisées.
Le maître d’ouvrage devra privilégier la réalisation de travaux en milieu libre c’est-à-dire sans
occupant.
Ces travaux ne devront pas entraîner de dissémination de poussière de plomb nuisible tant
pour les occupants que les intervenants ou pour le voisinage. Des précautions spécifiques
devront être mises en œuvre (nettoyage quotidien du chantier avec des serpillières humides, création de sas étanches visant à circonscrire la diffusion de poussière, utilisation d’aspirateurs
spécifiques « à filtres absous »).
Les travaux dits palliatifs consistent en une intervention localisée destinée à supprimer
l’accessibilité au plomb des surfaces dégradées, mise en évidence lors du diagnostic, dans les
logements et si nécessaire dans les parties communes. Ils visent donc à recouvrir d’un matériau
les supports toxiques et à changer le cas échéant des éléments (menuiserie, portes …), à créer
une barrière physique entre les éléments toxiques et les occupants.
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Les travaux visant à éliminer définitivement les peintures présentant du plomb nécessitent des
techniques particulières en raison du danger dû notamment à la dissémination du plomb dans
l’atmosphère (grattage, ponçage) ou de la réaction chimique particulièrement toxique lors de
traitements visant à traiter les peintures au plomb (décapage chimique ou thermique).
En cas de non réalisation des travaux de décontamination dans les délais demandés, la réalisation de travaux de substitution de la part de la puissance publique sera exercée.
5 - Programme des travaux par immeuble
Les travaux de restauration qui seront notifiés aux propriétaires sont définis par les
dispositions communes générales ci-avant rappelées ; ils sont individualisés par bâtiment, par
les fiches suivantes qui distinguent :
● Les prescriptions "générales" : réfection et mise en valeur des parties communes, mise
aux normes d’habitabilité et amélioration du confort des logements ou autres locaux
annexes.
● Les prescriptions "particulières" : tous travaux spécifiques à envisager au vu de la
configuration, de l’état et de la qualité de l’immeuble pour la restitution, la restauration,
la préservation du patrimoine architectural et urbain du quartier, l’amélioration de la
qualité résidentielle. Ces dernières prescriptions pourront porter indifféremment sur les parties privatives, communes ou les constructions parasites (curetage, démolitions,
etc.).
Le terme “réfection” désigne le « travail de remise en état et de réparation d’un ouvrage qui ne remplit plus ses fonctions. Le résultat d’une réfection est en principe analogue à ce qui existe
ou à ce qui aurait dû exister. » (Source : DE VIGNAN, Jean, Le petit dicobat, dictionnaire
général du bâtiment, Paris : Arcature, 4ème édition, 2008, 957 pages, p 741).
Le terme “reprise” désigne la réfection partielle d’un ouvrage.
Dans le cadre de la mise en œuvre du Site Patrimonial Remarquable, les prescriptions
complémentaires pourront être formulées par l’Architecte des Bâtiments de France.
Les projets seront soumis à la réglementation en vigueur à la date de dépôt des demandes d’autorisations de travaux.
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Références cadastrales Adresse
BY 49 12 rue Port de Castets
CARACTÉRISTIQUES
GÉNÉRALES
Nombre de niveaux Bâtiment R+3+ combles.
Éléments caractéristiques Bâti composé de deux registres : une façade d’angle arrondie en pierre et une façade à pans de bois apparents, sur un soubassement commun en pierre. Toiture à un pan et croupe en tuiles, débord de toit et lucarnes. Les baies disposent de balconnets en pierre ou en bois, moulurés et de garde-corps en ferronnerie. Elles sont cintrées dans la façade en pierre et à linteau droit dans le pan de bois. Les menuiseries sont en bois, à deux vantaux et petits carreaux, dont huit en imposte fixe des châssis à croisée (12 sur la dernière travée dans l’alignement de la porte). Les contrevents sont en bois, persiennés. La porte d’entrée est en bois avec imposte à grille.
PRESCRIPTIONS
GÉNÉRALES
Parties communes
● Façades,
menuiseries,
Reprise si nécessaire.
Reprise et gommage des bandeaux en pierre.
● Toitures Reprise si nécessaire.
● Réseaux Mise aux normes.
● Halls et escaliers Réfection de la cage d’escalier et des parties communes intérieures. Reprise de l’escalier et de la verrière si nécessaire.
Parties privatives
● Logements Mise aux normes de confort, d'habitabilité et de sécurité. Réfection des plafonds et revêtements intérieurs.
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PRESCRIPTIONS
PARTICULIÈRES
Habitabilité En cas de redistribution, la qualité résidentielle des logements sera assurée. Ballon d’eau-chaude à supprimer des parties communes et à intégrer dans les logements.
Façade et sécurité Reprise des menuiseries des façades sur cage d’escalier Maintenir le désenfumage naturel (entrée d’air par l’imposte de la porte d’entrée et sortie d’air en point haut sur verrière)
Patrimoine Conserver et restaurer les éléments caractéristiques, y compris intérieurs, tels que cheminées, boiseries, parquets…
Des prescriptions complémentaires pourront être formulées par l’Architecte des Bâtiments de France.
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Références cadastrales Adresse
BY 54 48 rue Victor Hugo
CARACTÉRISTIQUES
GÉNÉRALES
Nombre de niveaux R+4
Éléments caractéristiques Bâti en pierre appareillée, composé de trois corps de bâtiments séparés deux à deux par un puits de jour couvert d’une verrière. Toiture en tuiles. La façade sur rue principale se compose de trois travées de baies cintrées à balconnets, de pilastres latéraux et de bandeaux d’étage et corniche. Les appuis de balconnets sont moulurés et chanfreinés à bord arrondi. Les garde-corps sont en fer forgé. Les menuiseries et les contrevents persiennés sont en bois.
PRESCRIPTIONS
GÉNÉRALES
Parties communes
● Façades,
menuiseries,
Nettoyage de la façade sur rue et réfection des éléments en pierre altérés. Réfection des façades sur cour intérieure non impactées par le curetage. Restauration ou remplacement des menuiseries extérieures (dessin précis à soumettre à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France) et des contrevents vétustes.
● Toitures Réfection si nécessaire. Reprise des descentes d’eaux pluviales. Mise en œuvre d’une verrière pour protéger l'escalier et rendre à l'air libre le reste de la cour centrale.
● Réseaux Mise aux normes complète.
● Halls et escaliers Réfection complète des parties communes intérieures et reprises structurelles nécessaires. Restitution de la 1ère volée d’escalier entre rdc et 1er étage dans la continuité de l’escalier qui sera restauré. Suppression de la structure de verrière au niveau bas.
Parties privatives
● Logements Réfection totale des logements (y compris reprises structurelles nécessaires) et mise aux normes de décence et de sécurité
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PRESCRIPTIONS
PARTICULIÈRES
Habitabilité En cas de redistribution, la qualité résidentielle des logements sera assurée. Si le projet prévoit des logements sur la partie arrière, ils seront équipés d’un dispositif d’évacuation autonome en cas d’incendie.
Façade et sécurité Restituer la porte d’entrée et le couloir d’accès aux logements. Reprise des menuiseries sur cage d’escalier et des façades sur cour.
Mise en œuvre de la servitude de curetage selon plan du PSMV.
Désenfumage de la cage d’escalier si nécessaire.
Patrimoine Conserver et restaurer les éléments caractéristiques, y compris intérieurs le cas échéant, tels que cheminées, boiseries, parquets… Des prescriptions complémentaires pourront être formulées par l’Architecte des Bâtiments de France.
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 19/07/2024
Date de réception préfecture : 19/07/2024 37
Références cadastrales Adresse
BY 56 46 rue Victor Hugo
CARACTÉRISTIQUES
GÉNÉRALES
Nombre de niveaux R+4+combles
Éléments caractéristiques Bâti en pierre appareillée, composé de deux corps de bâtiments séparés par un puits de jour couvert d’une verrière. Toiture en tuiles. La façade sur rue principale se compose de deux travées de baies cintrées à balconnets, de bandeaux d’étage et corniche. Les appuis de balconnets sont moulurés et chanfreinés à bord arrondi. Les garde-corps sont en fer forgé. Les menuiseries et les contrevents persiennés sont en bois. Porte d’entrée avec imposte à grille, obstruée par une fermeture bois.
PRESCRIPTIONS
GÉNÉRALES
Parties communes
● Façades,
menuiseries,
Nettoyage de la façade sur rue et réfection des éléments en pierre altérés. Réfection des façades sur cour. Création d’une nouvelle façade arrière suite au curetage du bâti arrière prescrit par le PSMV (Dessin à soumettre à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France). Restauration ou remplacement des menuiseries extérieures (dessin précis à soumettre à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France) et des contrevents vétustes (restituer les contrevents manquants).
● Toitures Réfection si nécessaire. Débord de toit à décoffrer et restaurer si nécessaire.
Reprise des descentes d’eaux pluviales et de la verrière si nécessaire.
● Réseaux Mise aux normes complète.
● Halls et escaliers Réfection des parties communes intérieures, y compris reprises structurelles si nécessaire. Conservation et restauration de l’escalier.
Parties privatives
● Logements Réfection totale des logements (y compris reprises structurelles nécessaires) et mise aux normes de décence et de sécurité.
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 19/07/2024
Date de réception préfecture : 19/07/2024 38
PRESCRIPTIONS
PARTICULIÈRES
Façade et sécurité Équiper les logements situés en partie arrière d'un dispositif d'évacuation autonome en cas d’incendie.
Mise en œuvre de la servitude de curetage selon repérage graphique du PSMV.
Restituer le désenfumage naturel de la cage d’escalier (entrée d’air par l’imposte de la porte d’entrée à rouvrir et sortie d’air en point haut sur verrière)
Habitabilité En cas de redistribution, la qualité résidentielle des logements sera assurée.
Patrimoine Conserver et restaurer les éléments caractéristiques, y compris intérieurs, telles que cheminées, boiseries….
Des prescriptions complémentaires pourront être formulées par l’Architecte des Bâtiments de France.
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20240717-24_09320-DE
Date de télétransmission : 19/07/2024
Date de réception préfecture : 19/07/2024 39
Références cadastrales Adresse
BY 137 16 rue Orbe
CARACTÉRISTIQUES
GÉNÉRALES
Nombre de niveaux Bâtiment R+4 + combles
Éléments caractéristiques Bâti composé de deux corps de bâtiments séparés par une cage d’escalier couverte de plaques de polycarbonate translucides. Toiture en tuiles. La façade sur rue à pans de bois enduite se compose de deux travées de baies. Les menuiseries et les contrevents persiennés sont en bois. Escalier courbe en bois à barreaux fuselés. Porte d’entrée en bois.
PRESCRIPTIONS
GÉNÉRALES
Parties communes
● Façades,
menuiseries,
Pan de bois à décrépir. Réfection des façades donnant sur la cage d’escalier. Conserver et restaurer la porte d’entrée, en assurant un accès indépendant aux logements.
Création d’une nouvelle façade arrière suite au curetage du bâti arrière prescrit par le PSMV (Dessin à soumettre à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France). Restauration ou remplacement des menuiseries extérieures (dessin précis à soumettre à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France) et des contrevents vétustes.
● Toitures Réfection si nécessaire. Débord de toit à décoffrer et restaurer si nécessaire. Reprise des descentes d’eaux pluviales. Mise en œuvre d’une verrière en verre au-dessus de la cage d’escalier.
● Réseaux Mise aux normes complète.
● Halls et escaliers Réfection complète des parties communes intérieures, y compris reprises structurelles. Conservation et restauration de l’escalier. Remplacement des barreaux bois manquants.
Parties privatives
● Logements Réfection totale des logements (y compris reprises structurelles nécessaires) et mise aux normes de décence et de sécurité
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20240717-24_09320-DE
Date de télétransmission : 19/07/2024
Date de réception préfecture : 19/07/2024 40
PRESCRIPTIONS
PARTICULIÈRES
Façade et sécurité Équiper les logements situés en partie arrière d'un dispositif d'évacuation autonome en cas d’incendie.
Mise en œuvre de la servitude de curetage selon repérage graphique du PSMV.
Maintenir le désenfumage naturel de la cage d’escalier (entrée d’air par l’imposte de la porte d’entrée et sortie d’air en point haut sur verrière)
Habitabilité En cas de redistribution, la qualité résidentielle des logements sera assurée.
Patrimoine Conserver et restaurer les éléments caractéristiques, y compris intérieurs, telles que cheminées, boiseries…. Des prescriptions complémentaires pourront être formulées par l’Architecte des Bâtiments de France.
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20240717-24_09320-DE
Date de télétransmission : 19/07/2024
Date de réception préfecture : 19/07/2024 Bernadou
41
Références cadastrales Adresse
BX 104 10 rue de la Salie
CARACTÉRISTIQUES
GÉNÉRALES
Nombre de niveaux Bâtiments R+3
Éléments caractéristiques Bâti composé de deux corps de bâtiments séparés par une cage d’escalier couverte d’une verrière. Toiture en tuiles. La façade sur rue à pans de bois enduite se compose de trois travées de baies à balconnets. Les appuis de balconnets sont en bois moulurés. Les garde-corps sont en fer forgé. Les menuiseries et les contrevents persiennés sont en bois. Le rez-de-chaussée est en pierres appareillées. Le portail d’entrée à chambranle et clé en pierre est cintré et accueille une porte en bois à deux vantaux avec heurtoir et imposte à grille. Escalier en bois et barreaux bois fuselés.
PRESCRIPTIONS
GÉNÉRALES
Parties communes
● Façades,
menuiseries,
Nettoyage des balconnets. Réfection des façades donnant sur la cage d’escalier, y compris restauration ou remplacement des menuiseries (dessin précis à soumettre à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France).
● Toitures Réfection si nécessaire. Reprise de la verrière si nécessaire.
● Réseaux Mise aux normes complète.
● Halls et escaliers Réfection complète des parties communes intérieures, y compris reprises structurelles. Conservation et restauration de l’escalier.
Parties privatives
● Logements Réfection totale des logements (y compris reprises structurelles) et mise aux normes de décence et de sécurité
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20240717-24_09320-DE
Date de télétransmission : 19/07/2024
Date de réception préfecture : 19/07/2024 42
PRESCRIPTIONS
PARTICULIÈRES
Façade et sécurité Dans le cas d’un aménagement de logements dans la partie arrière, ils seront équipés d'un dispositif d'évacuation autonome en cas d’incendie. Désenfumage de la cage d’escalier à prévoir si nécessaire.
Habitabilité En cas de redistribution, la qualité résidentielle des logements sera assurée.
Patrimoine Conserver et restaurer les éléments caractéristiques, y compris intérieurs, telles que cheminées, boiseries, dallage pierre au rez-de- chaussée….
Des prescriptions complémentaires pourront être formulées par l’ABF.
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20240717-24_09320-DE
Date de télétransmission : 19/07/2024
Date de réception préfecture : 19/07/2024 43
Références cadastrales Adresse
BX 106 6 rue de la Salie
CARACTÉRISTIQUES
GÉNÉRALES
Nombre de niveaux Bâtiment R+3+ comble partiel
Éléments caractéristiques
Façade à quatre travées et deux étages carrés sur entresol.
Cage d’escalier centrale éclairée par une verrière zénithale.
Toiture en tuiles à un versant, débord de toit, deux chiens assis en zinc. Les baies du R+1 sont à balconnets en pierre moulurés et chanfreinés à bord arrondi et les châssis à croisée. Les garde-corps sont en fer forgé. Les menuiseries et les contrevents persiennés sont en bois, hormis à l’entresol (volets pliants modernes). La façade comporte des éléments sculptés : bandeaux en pierre plats marquant les étages et les allèges, chambranles et corniche.
Le rez-de-chaussée est composé de 3 arcades en anse de panier.
Le portail d’entrée à chambranle et clé en pierre est cintré et accueille une porte en bois à deux vantaux avec heurtoir et imposte à grille. Escalier en bois et barreaux droits en bois.
PRESCRIPTIONS
GÉNÉRALES
Parties communes
● Façades,
menuiseries,
Décrépir les parties courantes. Restaurer les encadrements et les bandeaux en pierre et enduire à la chaux les parties courantes.
Déposer les volets de l’entresol.
Menuiseries à conserver et restaurer.
● Toitures Reprise si nécessaire, y compris gouttières et descentes EP. Reprise de la verrière si nécessaire.
● Réseaux Mise aux normes.
● Halls et escaliers Réfection des parties communes intérieures y compris reprises structurelles si nécessaire (escaliers, paliers, galeries, hall, cage d’escalier…)
Parties privatives
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20240717-24_09320-DE
Date de télétransmission : 19/07/2024
Date de réception préfecture : 19/07/2024 44
● Logements Réfection totale des logements (y compris reprises structurelles si nécessaire) et mise aux normes de confort, d'habitabilité et de sécurité.
PRESCRIPTIONS
PARTICULIÈRES
Façade et sécurité Création de garde-corps si nécessaire à la sécurité au R+1 Maintenir le désenfumage naturel de la cage d’escalier (entrée d’air par l’imposte de la porte d’entrée et sortie d’air en point haut sur verrière)
Habitabilité En cas de redistribution, la qualité résidentielle des logements sera assurée.
Patrimoine Conserver et restaurer les éléments caractéristiques, y compris intérieurs, tels que cheminées, boiseries, dallage pierre au rez-de- chaussée….
Des prescriptions complémentaires pourront être formulées par l’ABF.
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20240717-24_09320-DE
Date de télétransmission : 19/07/2024
Date de réception préfecture : 19/07/2024 45
Références cadastrales Adresse
BX 107 4 rue de la Salie
CARACTÉRISTIQUES
GÉNÉRALES
Nombre de niveaux Bâtiment R+3+C
Éléments caractéristiques Bâti non protégé. Façade maçonnée enduite reconstruite récemment comportant 3 travées de baies géminées à trumeau droit et appuis filants préfabriqués et une travée de baie simple à allège haute. Menuiseries bois, volets roulants (coffres intérieurs).
Toiture à un versant en tuiles et débord. Porte d’entrée en bois.
PRESCRIPTIONS
GÉNÉRALES
Parties communes
● Façades,
menuiseries,
Traiter les fissures en façade et réenduire (y compris le rez-de- chaussée entre les deux commerces). Remplacement des menuiseries vétustes. Reprise de l’emmarchement de l’entrée.
● Toitures Reprise si nécessaire, y compris gouttières et descentes EP. Décoffrer débord et mettre en œuvre d’un chéneau simple.
● Réseaux Mise aux normes.
● Halls et escaliers Réfection des parties communes intérieures y compris reprises structurelles si nécessaire.
Parties privatives
● Logements Réfection des logements (y compris reprises structurelles si nécessaire) et mise aux normes décence et de sécurité.
PRESCRIPTIONS
PARTICULIÈRES
Façade et sécurité Désenfumage de la cage d’escalier si nécessaire.
Habitabilité En cas de redistribution, la qualité résidentielle des logements sera assurée.
Patrimoine Conserver et restaurer les éléments caractéristiques intérieurs, tels que cheminées, boiseries, dallage…. Des prescriptions
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20240717-24_09320-DE
Date de télétransmission : 19/07/2024
Date de réception préfecture : 19/07/2024 46
complémentaires pourront être formulées par l’ABF.
6 - Appréciation sommaire et globale des dépenses d’acquisition
En application de l’article R 313-24 du Code de l’Urbanisme la valeur des immeubles avant leur
restauration a été estimée par France Domaine ; selon l’avis de la DGFIP en date du 5 juin 2024 l’appréciation sommaire et globale des dépenses d’acquisition s’élève au montant total de
6 500 000 € , toutes indemnités comprises.
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20240717-24_09320-DE
Date de télétransmission : 19/07/2024
Date de réception préfecture : 19/07/2024 47
7 - Appréciation sommaire des dépenses de travaux
7.1 - Estimation des coûts moyens de travaux
Les coûts de travaux présentés ci-dessous constituent des coûts moyens par m2 et ne sont
donnés qu’à titre indicatif. Ils peuvent varier selon le type de bâtiment, l’importance des travaux à réaliser, le résultat des consultations d’entreprises, voire la réalisation de tout ou
partie des travaux par le propriétaire lui-même.
Les coûts ont été estimés à partir de dépenses constatées lors de réhabilitations menées dans des immeubles similaires.
Les coûts indiqués portent sur les deux façades des bâtiments.
La réfection désigne le « travail de remise en état et de réparation d’un ouvrage qui ne remplit
plus ses fonctions. Le résultat d’une réfection est en principe analogue à ce qui existe ou à ce qui aurait dû exister. » (Source : DE VIGNAN, Jean, Le petit dicobat, dictionnaire général du
bâtiment, Paris : Arcature, 4ème édition, 2008, 957 pages, p 741).
La reprise désigne la réfection partielle d’un ouvrage.
7.2 - Dépenses de travaux
Parties privatives
Nombre
d’immeubles
ou entités
foncières
Surface
habitable en
m²
Coût en €
HT/m²
Coût total en €
HT
Mise aux normes de
confort, d’habitabilité et de
sécurité
7 2 460 m² 1350 € 3 321 000 €
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20240717-24_09320-DE
Date de télétransmission : 19/07/2024
Date de réception préfecture : 19/07/2024 48
Parties communes
Nombre
d’immeubles
Coût par
immeuble en €
HT
Coût total en €
HT
Façades et
menuiseries
Reprise 5 120 000 € 600 000 €
Réfection 2 180 000 € 360 000 €
Toitures Reprise 4 100 000 € 400 000 €
Réfection 3 180 000 € 540 000€
Réseaux Mise aux
normes des
réseaux des
parties
communes
7 150 000 € 1 0500 000 €
Halls et cage
d’escaliers
Réfection 7 100 000 € 700 000 €
Mise en oeuvre
curetage
3 200 000 € 600 000 €
Total 4 250 000 €
Coût global en € HT 7 571 000 €
8 - Délai de réalisation des travaux
Le délai d’exécution des travaux est fixé à 24 mois pour l’ensemble des immeubles dans les
conditions prévues par la réglementation en vigueur.
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20240717-24_09320-DE
Date de télétransmission : 19/07/2024
Date de réception préfecture : 19/07/2024 RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté
Égalité
Fraternité
Direction départementales des Finances Publiques
desPyrénées Atlantiques
Pôle d'évaluation domaniale
8 place d Espagne
64160 PAU
téléphone : 05 59 82 24 00
mél. : ddfip64.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
POUR NOUS JOINDRE :
Affaire suivie par : Morgane CLEN
téléphone : 06 12 96 29 62
courriel : morgane.clen@dgfip.finances.gouv.fr
Réf. DS : 15923821
Réf OSE : 2024-64102-22386
24 - SD
FINANCES PUBLIQUES
Le 05/06/2024
Le Directeur départemental des
Finances publiques des Pyrénées-
Atlantiques
à
Monsieur le Maire de la commune de
BAYONNE
AVIS DU DOMAINE |
ESTIMATION SOMMAIRE ET GLOBALE
Commune : BAYONNE
Adresse de l'opération : 46 rue Victor Hugo; 48 rue Victor Hugo; 12 rue port de Castets ; 4 rue de la Salie; 6 rue de la Salie ; 10 rue de la Salie ; 16 rue Orbe.
Dépense prévisionnelle : 6 500 000 euros.
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20240717-24_09320-DE
Date de télétransmission : 19/07/2024
Date de réception préfecture : 19/07/2024 1 — SERVICE CONSULTANT
Commune de Bayonne
Affaire suivie par : Cédric DE SOUSA BARROSO, Chef de projet PNRQAD et requalification urbaine.
Téléphone : 07 71 56 46 77
Adresse courriel : c.de.sousa.barroso@bayonne.fr
2 — DATE
de consultation : 21/03/2024
de réception : 21/03/2024
de visite sommaire du périmètre: 16/05/2024
de dossier en état : 06/05/2024
négocié au : 06/06/2024
3 — OPÉRATION SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE — DESCRIPTION DU PROJET ENVISAGÉ
Opération de restauration immobilière du centre ‘historique de Bayonne. Les occupants seront maintenus en place selon le consultant.
Déclaration d'utilité publique à venir (octobre 2024).
4 — DESCRIPTION SOMMAIRE DES IMMEUBLES COMPRIS DANS LE PÉRIMÈTRE DE L'OPÉRATION
Ensemble de sept immeubles bâtis sur terrain propre à usage de locaux d'habitations et commerces.
Les adresses ét parcelles sont les suivantes :
* 46 rue Victor Hugo (BY 56) - Propriétaire SC UNION FONCIERE DE PARIS
* 48 rue Victor Hugo (BY 54)- Propriétaire M. HOCHMANN
+ 12 rue Port de Castets (BY 49)-- Propriétaire SCI EURO INVEST
* 4rue de la Salie (BY 137) -— Propriétaire SC LA RUCHE
* _ Grue de la Salie (BX 104) - Propriétaire SC UNION FONCIERE DE PARIS
* 10rue de la Salie (BX 107) -— Propriétaire SCI CIE IMMOBILIERE PARISIENNE
° __ 16 rue Orbe (BX 106) _ Propriétaire SCI CIE EUROPENNE PLACEMENTS IMMOBILIERS
Le total de la surface utile de l'ensemble immobilier soit des 7 immeubles est de 3 055 m° dont 1 000 m? correspondant à la surface utile des locaux commerciaux et 2 055 m° correspondant à la surface utile des appartements qui sont inoccupés.
L'état général des biens varie de bon, vétuste , dégradé à très dégradé.
Les locaux commerciaux sont globalement dans un bon état général sauf celui situé au 16 rue Orbe.
En revanche les appartements sont tous dans Un état général dégradé, sauf, les appartements situés au 16 rue Orbe qui sont très dégradés selon le consultant.
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20240717-24_09320-DE
Date de télétransmission : 19/07/2024
Date de réception préfecture : 19/07/2024 5 — URBANISME - RÉSEAUX
51 - Urbanisme :
Zone secteur sauvegardé du PLU en vigueur sur la commune de Bayonne.
Le secteur sauvegardé correspond à une partie du territoire de la commune de Bayonne, couverte par Un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), document d'urbanisme destiné à assurer la protection et l'évolution du centre ancien, un site patrimonial remarquable.
5.2 — Réseaux :
Les immeubles sont desservis par tous les réseaux.
6 — DATE DE RÉFÉRENCE
ETAT DE LA PROCEDURE :
DUP
déclaration d'utilité publique à venir : Oui.
si oui date de la déclaration d'utilité publique : En cours.
ENQUETE PUBLIQUE
existence d’une enquête publique : A venir.
date d'ouverture de l'enquête publique : Attendue pour octobre 2024.
PERIMETRE
ZAD : Non.
DPUR: Oui au bénéfice de la ville de Bayonne sauf pour les adresses 46 et 48 rue Victor Hugo (bénéficiaire EPFL Pays Basque).
EMPLACEMENT RÉSERVÉ: Non. Date de la dernière publication d'un acte rendant public approuvant/révisant/môdifiant le PLUI et délimitant le périmètre: Application du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur du Site Patrimonial Remarquable de Bayonne approuvé par les arrêtés préfectoraux des 24 avril 2007 et 4 mai 2007 et modifié en dernier lieu le 3 juin 2016.
En l’état de la procédure
la date de référence est fixée au 03/06/2016, date d'approbation du PLU de la procédure de DUP n'étant pas encore entamée.
L'estimation pourra être révisée si les règles d'urbanisme se révèlent différentes à la date de référence.
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20240717-24_09320-DE
Date de télétransmission : 19/07/2024
Date de réception préfecture : 19/07/2024 7 — DÉTERMINATION DE LA MÉTHODE D'ÉVALUATION
La présente évaluation sommaire et globale intervient dans le cadre de la procédure de déclaration d'utilité publique engagée par le consultant.
Les emprises à acquérir pour la réalisation de l'opération projetée devront être indemnisées à hauteur du préjudice direct, matériel et certain subi par les actuels propriétaires. Pour calculer l'indemnité principale, qui correspond à leur valeur vénale, il est fait application de la méthode d'évaluation par comparaison avec les prix relevés sur le marché immobilier local, pour des cessions récentes de biens présentant des caractéristiques similaires.
À ce stade de la procédure, les biens n'ont pas fait l'objet d'une visite approfondie et le service n'est pas en possession de l'ensemble des informations nécessaires à l'évaluation détaillée de chaque emprise.
8 — ESTIMATION PRÉVISIONNELLE DE LA DÉPENSE
Compte tenu des caractéristiques des biens, de la réglementation d'urbanisme applicable, du marché immobilier local ainsi que des décisions jurisprudentielles récentes, les emprises, regroupées par types de biens en fonction de leur zonage au PLU, ont été valorisées comme suit.
Dès lors, la dépense globale pour l'acquisition des emprises foncières de l'opération décrite par le consultant, peut être établie comme suit :
Indemnités principales estimées à : 5 150 000 €
Les indemnités principales correspondentà la Valeur vénale des biens.
Indemnités accessoires (*) et aléas divers estimés à (**) : 1288500 €
DÉPENSE TOTALE ESTIMÉE À 6 438 000 €
DÉPENSE TOTALE ESTIMÉE ARRONDIE A 6 500 000 euros.
(*) Les indemnités accessoires, calculée forfaitairement au stade de l'évaluation globale et sommaire, comprennent notamment :
— les indemnités de remploi, dues en cas d'acquisition après Déclaration d'Utilité Publique, arbitrées forfaitairement à 516 OOCE,
— les indemnités d'éviction, qui pourraient être dues aux exploitants, arbitrées forfaitairement à 0€. Le projet de la commune de Bayonne étant de conserver les occupants des locaux commerciaux, les indemnités d'éviction ne sont pas applicables.
(**) une majoration pour aléas divers a été calculée forfaitairement à 772 500 €.
9 — DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 19/07/2024
Date de réception préfecture : 19/07/2024 Une nouvelle consultation du pêle d'évaluation domaniale seraït nécessaire si l'opération n'était pas réalisée dans ce délai.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appeléès à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
10 — OBSERVATIONS PARTICULIÈRES
l'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d'évaluation domaniale sont susceptibles d'avoir un fort impact sur le montant de l'évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service parle consultant.
il n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l'opération n'était pas réalisée dans le délai ci-dessus, ou si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer.
Le Directeur départemental des Finances publiques,
Jean- R ançois ODRU
Administrateur de l'Etat
L'enregistrement de votre demande a fait l’objet d'un traitement informatique. Le droit d'accès et de rectification, prévu par la loi n° 7817 modifiée relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés, s'exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 19/07/2024
Date de réception préfecture : 19/07/2024 Accusé de réception en préfecture
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