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Déliberation - 24 Operation de Restauration Immobiliere Demande de Declaration Dutilite Publique Pour Limmeuble DIT Notre Dame du Pouy compressed
Document publié le Mercredi 1 janvier 2025 par la commune de Dax.
Lien du pdf (Déliberation - 24 Operation de Restauration Immobiliere Demande de Declaration Dutilite Publique Pour Limmeuble DIT Notre Dame du Pouy compressed)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Culture et patrimoine, Logement,
Envoyé en préfecture le 15/12/2025
Reçu en préfecture le 15/12/2025
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Pub le 16/12/2025 webdelib ID : 040-214000887-20251211-DEL20251211_24-DE DÉPARTEMENT DES LANDES
DEL20251211_24
VILLE DE DAX
DÉLIBÉRATION DU CONSEIL MUNICIPAL
OBJET : OPÉRATION DE RESTAURATION IMMOBILIÈRE - DEMANDE DE DÉCLARATION D'UTILITÉ PUBLIQUE POUR L'IMMEUBLE DIT "NOTRE DAME DU POUY"
L'an deux mille vingt cinq, le onze décembre à 18h30, le CONSEIL MUNICIPAL de la ville de DAX, convoqué le 5 décembre 2025, s’est réuni en mairie dans la salle du conseil, sous la présidence de M. Julien DUBOIS, Maire, en séance publique.
Nombre de membres afférents au 35
conseil municipal
Nombre de présents 29
Nombre de pouvoirs 5
Suffrages exprimés 34
ÉTAIENT PRÉSENTS :
M. Julien DUBOIS, Mme Martine DEDIEU, M. Grégory RENDÉ, Mme Sarah PECHAUDRAL- DOURTHE, M.
Pascal DAGÈS, Mme Marie-Constance LOUBERE BERTHELON, M. Amine BENALIA-BROUCH, Mme Marylène HÉNAULT, M. Guillaume LAUSSU, Mme Martine ERIDIA, M. Alexis ARRAS, Mme Martine LALANNE, M. Julien RELAUX, Mme Florence PEYSALLE, M. Vincent MORA, Mme Gisèle CAMIADE, M. Olivier COUSIN, Mme Aline DUZERT, M. Jean-Paul DUBOURDIEU, Mme Sandra LARTIGAU, M. Michel GUILLEMIN, M. Benoît LAMIABLE, Mme Carine BROUSTAUT, M. Patrice BOUCAU, Mme Fanny MESPLET, M. Régis MALARIK, M. Pierre STETIN, Mme Viviane LOUMÉ- SEIXO, M. Rémy PAUILLAC
ABSENTS AYANT DONNÉ POUVOIRS :
Mme Audrey VERGELY à donné pouvoir à M. Julien DUBOIS, M. Guillaume SÉGUIER a donné pouvoir à M. Grégory RENDÉ, Mme Isabelle RABAUD FAVEREAU à donné pouvoir à M. Rémy PAUILLAC, M. Bruno JANOT a donné pouvoir à Mme Viviane LOUMÉ-. SEIXO, M. Didier ZARZUELO a donné pouvoir à M. Pierre STETIN
ABSENTS :
M. Marc-Olivier CHORT
SECRÉTAIRE DE SÉANCE : M. Alexis ARRAS
VU le Code général des collectivités territoriales article L2121-29,
VU les articles L313-4 à L313-4-4 ainsi que R313-23 à R313-29 du Code de l'urbanisme définissant les opérations de restauration immobilière ainsi que les modalités de leur mise en œuvre,
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Reçu en préfecture le 15/12/2025 ï
Publié le 16/12/2025 webdelib
VU les articles L110-1 et suivants et l’article R112-4 du code di. G6314000887-20251211 01 20281211 24-0€ d'utilité publique,
VU l'arrêté ministériel du 19 juin 2025 portant modification du site patrimonial remarquable de Dax,
VU la convention cadre Action Cœur de Ville approuvée par délibération n° 20180920-1 et des avenants 1 et 2 approuvés par délibération du Conseil Municipal en date des 5 octobre 2023 et 20 mars 2025 pour la phase ACV2 2023-2026,
VU le programme Action Cœur de Ville 2 engagé par délibération du 5 octobre 2023 et la convention d'Opération de Revitalisation des Territoires (ORT) d'avenant correspondante signée le 10 octobre 2023 avec l'ensemble des partenaires,
VU l'avis favorable de la Commission Urbanisme, Travaux et Habitat du 04 décembre 2025.
CONSIDÉRANT que la ville par son projet DAX 2035 s'est engagée activement dans la requalification et l'amélioration de son centre-ville,
CONSIDÉRANT que l'ensemble immobilier dit Notre Dame du POUY constitue un site stratégique, à la fois par sa localisation au centre ville et par son intérêt patrimonial,
CONSIDÉRANT que ces bâtiments sont aujourd'hui inoccupés, dégradés et en état de délaissement, et qu'il représente une opportunité majeure pour une opération de requalification urbaine, patrimoniale et sociale,
CONSIDÉRANT que la restauration et la mise en valeur de ces bâtiments s'inscrivent dans les objectifs du programme « Action Cœur de Ville », et en particulier les objectifs 3 - « booster le pôle universitaire », 8 - « Produire un habitat adapté, intelligent, modulable et attractif », comprenant une opération d'hybridation entre tiers lieu et habitat, en renforçant l'attractivité du centre historique et en contribuant au développement touristique et économique de la ville,
CONSIDÉRANT que la mise en œuvre d'une opération de restauration immobilière (ORI), assortie d'une déclaration d'utilité publique (DUP), permettra d'assurer la maîtrise publique de cette transformation, dans le respect du patrimoine architectural et paysager, et en cohérence avec les prescriptions de l'Architecte des Bâtiments de France,
CONSIDÉRANT que la mise en œuvre de l'opération nécessite d'engager auprès du préfet une demande d'enquête préalable en vue de l'obtention d'un arrêté déclarant d'utilité publique l'opération de restauration envisagée et que, conformément à l'article R.314-24 du code de l'urbanisme, le dossier comprend :
1. Un plan permettant de connaître la situation des bâtiments concernés ; 2. La désignation des immeubles concernés ;
3. L'indication du caractère vacant où occupé des immeubles concernés ; 4. Une notice explicative qui indique notamment l'objet de l'opération et présente le
programme global des travaux par bâtiment ;
5. Une estimation de la valeur des immeubles avant restauration faite par le service des
Domaines et l'estimation sommaire du coût des restaurations.
SUR PROPOSITION DE M. ALEXIS ARRAS, ADJOINT AU MAIRE, APRÈS EN AVOIR DÉLIBÉRE, PAR :
34 VOIX POUR
LE CONSEIL MUNICIPAL DÉCIDE
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| . : Reçu en préfecture le 15/12/2025 -
D'APPROUVER le dossier d'enquête préalable à la Déclaration| ÿ,Ljéiij 4613/2028 webdelib annexé, 1D : 040-214000887-20251211-DEL20251211_24-DE
D'AUTORISER Monsieur le Maire ou son représentant, à solliciter Monsieur le Préfet du département en vue de la mise en œuvre de l'enquête publique préalable à la Déclaration d'Utilité Publique (DUP) portant sur la restauration de l’ensemble immobilier Notre Dame du POUY,
D'AUTORISER Monsieur le Maire à effectuer toutes les démarches nécessaires à la réalisation de cette opération et à signer tous documents y afférents.
Le Secrétaire de séance Délibéré en séance, Les jours, mois et an que dessus,
Signé par: Alexis ARRAS Signé par: Julien DUBOIS Date : 12/12/2025 Date : 15/12/2025
Qualité : Secrétaire de séance Qualité : MAIRE
« La présente délibération peut faire l'objet, dans un délai de deux mois à compter de sa publication ou de son affichage ainsi que de sa transmission au représentant de l'Etat dans le département, d'un recours contentieux
devant le Tribunal administratif de Pau (sur place ou par envoi postal à l'adresse suivante : Villa Noulibos - 50, cours Lyautey - 64000 Pau Cedex, ou par voie dématérialisée à l'adresse http://www.telerecours.fr/). »
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ID : 040-214000887-20251211-DEL20251211_24-DE
Opération de Restauration
Immobilière
DOSSIER D'ENQUÊTE D'UTILITÉ PUBLIQUE
Article L. 313-4 du Code de l'urbanisme
Programme de travaux déclarés d'utilité publique
Notre Dame du Pouy
36 rue des Lazaristes à Dax
Ville de Dax
14 Rue Saint Pierre
40100 Dax
Tél : 05 58 56 80 00 1/49 Envoyé en préfecture le 15/12/2025
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SOMMAIRE
1. Préambule...
2. Notice explicative mesasasnne nn esse nnenen sens sudassennue, sSsnedsdsuescnssensnaietssnnne 7
a. Plan de situation des Bâtiments... Ésssscsnssosssssecaneressasennene 7
b. La désignation des immeubles... de
c. L'occupation des lieux...
d. Contexte historique... an ee anses cecett an Sdesssees 1
3. Le dispositif opérationnel mis en ŒUVre.......nmmmmmmmmmmnmennennnnnnnnennennnns 2.17
a. Les mesures d'incitation et les financements mobilisés... 17
b. L'encadrement public par la procédure d'ORI..
c. La mise en œuvre opérationnelle... Rbssssssssesoe
4. Dispositions générales applicables aux traVauX.....…smmssrnnenns 18
a. Documents et règlements principaux à prendre en compte lors de
l'engagement des travaux de restauration... Ma snssssonuossts sa es os nu 0 018000 19
b. Description des travaux... nn ir ni isrsscisssesesress see oussssssssssssssé 21
1- Parties COMMUNES.............rrrrrrrrrrrrrrronssssssscnse: mass dessnenasesan ses nn ee 21
2- Parties privatives.……… secs sscnsssnsnssneuemser=msresnteess,ennspi uen ssenasp eee 23
5. Diagnostic de l’ensemble immobilie
6. Prescriptions d’ordre patrimonial... ssnstananneasanenusinene ren) 31
a. Enjeux patrimoniaux identifiés... DNS 31
b. Enjeux de préservation sur les intérieurs... séissesssétesssessasesssi ans 40
7. Programme de travaux prescrits.
8. Délai de réalisation des travaux... aannenenenemennnnnnnnnnennnne 47
9. Estimation de la valeur des immeubles avant restauration faite par le
service des domaines et estimation du coût des restaurations... 48
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1. Préambule
Commune de la Nouvelle-Aquitaine, Dax constitue un pôle urbain qui doit être attractif, sur l'arc atlantique à mi-chemin entre Bayonne et Bordeaux.
Sous-préfecture du département des Landes, la cité thermale réputée depuis l'antiquité,
profite d'une situation particulière et privilégiée à une trentaine de kilomètres des plages
du sud des Landes et du Pays-Basque, à une centaine de kilomètres de l'Espagne et des
Pyrénées et à 150 km de Bordeaux. La ville dispose d'un accès autoroutier et est située à
50 minutes de l'aéroport de Biarritz. Dax et son agglomération constituent le bassin de vie le plus dynamique du département.
Ville-centre (21 716 habitants) d'une agglomération de 20 communes et 58 036
habitants (source INSEE RP 2022), DAX travaille pour offrir un cadre prisé à ses
nombreux visiteurs (130 000 visiteurs par an). Commune surclassée 40 000 à 80 000
habitants depuis 1998 pour son activité touristique et thermale (55 000 curistes/an et
autant d'accompagnants, sur les 72 000 reçus dans le département des Landes), la Ville
poursuit une mutation positive vers la modernité tout en s'inscrivant dans la continuité de son histoire bimillénaire.
Ses 12 établissements thermaux lui permettent de proposer une offre de soins de qualité
dans une multitude d'établissements, tous à une échelle humaine dans un cadre privilégié entre centre historique et les berges ombragées de l'Adour.
Seul territoire landais desservi par la LGV, le Grand Dax est la porte d'entrée et la vitrine
de tout un département aux richesses multiples : la côte atlantique, les coteaux
vallonnés de la Chalosse, des immenses forêts de pins, des villes et des villages aux
traditions authentiques. Des valeurs culturelles, festives, gastronomiques et un sens du
partage, font de ce territoire, Un atout pour le tourisme en constante évolution mais aussi.un cadre de vie de qualité pour les habitats et les entreprises.
Dans un cadre paysager remarquable, en bordure de l'Adour, le centre-ville dispose de
nombreux atouts, comme une multitude de monuments et équipements culturels, une
architecture à valoriser, des espaces publics à dimension humaine, un appareil
commercial diversifié, une topographie permettant le développement des voies cyclables,
la proximité d'espaces naturels de qualité, etc.
La ville de Dax a engagé une politique dynamique et ambitieuse de renouvellement urbain. Ce projet global a pour objectif d'avoir une offre diversifiée de logements réhabilités, de lutter contre la vacance des logements et des commerces pour un mieux vivre en ville.
La création du Site Patrimonial Remarquable constitue le socle d'un projet urbain respectueux de l'identité historique de Dax.
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e Des actions en faveur de l'amélioration de l'habitat et du cadre de vie
Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat de Renouvellement Urbain (OPAH-RU)
L'habitat de centre-ville subit, en partie, la concurrence des hébergements liés à l'activité thermale de la station. La ville, puis l'agglomération, ont mis en place des opérations successives d'amélioration de l'habitat (OPAH).
Les cibles de l'OPAH-RU : résorber la vacance, réduire l'inconfort, traiter le confort thermique des logements, permettre le maintien à domicile des personnes âgées, recycler les meublés déclassés.
La Communauté d'Agglomération a lancé en 2008 une opération programmée
d'amélioration de l'habitat de renouvellement urbain sur son territoire, en poursuivant l'objectif ambitieux de traiter 450 logements sur 5 ans, dont 150 logements de propriétaires occupants et 300 logements et propriétaires bailleurs.
Le bilan de l'opération fait état de 315 réalisations auprès de propriétaires occupants + 82 dossiers « Habiter mieux » et de 168 logements de propriétaires bailleurs traités, consacrant l’indéniable succès du dispositif auprès de ce public.
Sur un total de 565 réhabilitations, 181 étaient situées sur la ville de Dax.
Une seconde opération programmée d'amélioration de l'habitat (OPAH) a été lancée en 2015 pour une période de 3 ans sur l'ensemble du Grand DAX. L'objectif était d'inciter et d'accompagner la rénovation de 250 logements du parc privé en 3 ans dont 170
logements de propriétaires occupants et 80 logements de propriétaires bailleurs. Bilan sur les 3 années de l'opération : 174 logements de propriétaires occupants traités et 63 logements de propriétaires bailleurs rénovés, dont 83 logements de propriétaires occupants et 31 logements de propriétaires bailleurs traités sur Dax.
Dans le cadre du programme gouvernemental Action Coeur de ville mené depuis 2018, une étude pré- opérationnelle sur la spécificité de l'habitat du centre-ville, de l'état des commerces et des copropriétés cible les problématiques à l'échelles des îlots et les immeubles. Elle a conduit à la mise en oeuvre d'une nouvelle OPAH-RU (renouvellement urbain)approuvée par délibération en date du 16 juillet 2020, en lien avec ses
partenaires (Grand-Dax, Agence Nationale de l'Habitat (ANAH), la Banque des territoires et Action logement), de reconduire le dispositif de soutien à la réhabilitation du parc privé en lançant une nouvelle Opération Programmé d'Amélioration de l'Habitat et de
Renouvellement Urbain 2020-2024 (OPAH-RU), animée par l'agence Toulousaine URBANIS.
Le volet Renouvellement Urbain (RU) de l'OPAH permet, en parallèle des aides financières incitatives, de mettre en place une Opération de Restauration Immobilière (ORI) depuis 2025, dispositif plus coercitif qui permet à la ville de Dax de rendre obligatoire la
réalisation de travaux de rénovation de logements vacants et/ou dégradés, de façon à les rendre habitables.
PROGRAMME D'INTÉRÊT GÉNÉRAL (PIG)
Faisant suite aux bilans des deux précédentes opérations d'amélioration de l'habitat
(OPAH) de 2008 à 2013, avec volet renouvellement urbain entre 2015 et 2018, à l'échelle de l'agglomération du Grand Dax, l'État et la communauté d'agglomération ont souhaité poursuivre l'accompagnement de la réhabilitation du parc résidentiel. En complément de la convention d'OPAH-RU, un dispositif de "Programme d'intérêt général" (PIG) a été mis en œuvre pour aider les propriétaires à réhabiliter leur
logement, lutter contre la vacance et l'insalubrité, et permettre l'adaptation au vieillissement et au handicap.
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Publié le 16/12/2025 webdelib
ID : 040-214000887-20251211-DEL20251211_24-DE
Le périmètre bénéficiant des financements du PIG est complémentaire du périmètre de l'OPAH - RU (centre historique à l'intérieur du Site patrimonial remarquable et quartier politique de la ville au Sablar). Il s'étend au reste du périmètre de l'Opération de revitalisation du territoire (ORT) définie dans le cadre de l'avenant à la convention cadre "Action coeur de ville" signée le 25 avril 2019.
Les objectifs du PIG sont :
- amélioration thermique et lutte contre la précarité énergétique - travaux pour l'autonomie de la personne dans l'habitat
- résorption de la vacance dans les centres urbains et centre bourgs Le dispositif ambitionne la rénovation de 203 logements, sur 3 ans, sur l'ensemble des périmètres définis à l'échelle du territoire de l'agglomération en partenariat avec l'ANAH et le Grand Dax.
Des opérations de ravalement de façades
Depuis la fin des années 1990, la ville a lancé des opérations successives de ravalement de façades. Elles ont permis, dans le cadre d'un dispositif d'accompagnement technique, d'octroyer des aides complémentaires à l'investissement privé. Ainsi, 118 façades ont été ravalées avec l'aide de la Ville.
Toutefois le résultat n'est pas encore à la hauteur des attentes et de la nécessité de retrouver une nouvelle attractivité pour le centre-ville, c'est pourquoi la ville a décidé, dès 2018, la mise en place d'un périmètre de ravalement obligatoire en demandant l'inscription de Dax sur la liste des communes qui peuvent bénéficier de cet outil coercitif. Un premier périmètre obligatoire a été fixé en 2019, aux abords des hôtels SPLENDID et l'hôtel les Thermes (concepteur Jean Nouvel) afin d'améliorer l'environnement des deux plus grandes structures thermales de la station et l'entrée de Ville depuis le Pont Vieux.
Dax : premier territoire des Landes portant le label « ville d'Art et d'Histoire »
L'ambition de la ville, pour redynamiser son centre-ville et en faire une destination attractive, se traduit également par un engagement pour placer la culture et le patrimoine au coeur des politiques publiques.
Les remparts Gallo-romains, la crypte archéologique, les arènes, le musée, la bibliothèque, la crypte archéologique, le centre culturel, l'Atrium avec sa salle art-déco participent à l'objectif de conforter la centralité.
L'attribution à la ville de Dax du prestigieux label « Ville d'art et d'histoire » en novembre 2019 par le Ministère de la Culture, confirme le potentiel du territoire de poursuivre une politique ambitieuse de valorisation de son histoire et de sa culture, tout en s'inscrivant dans un projet d'avenir.
+ Inscription du programme de travaux déclarés d'utilité publique dans le projet urbain
La Ville de Dax s'est engagée activement dans une politique de requalification et d'amélioration de son centre-ville et de valorisation de son patrimoine architectural et paysager. Lauréate du programme Action Cœur de Ville (ACV), elle s'attache à renforcer l'attractivité résidentielle, commerciale et touristique mais aussi éducative. Le programme ACV et et en particulier son avenant 2025 accompagnera la reconversion de sites stratégiques tels que le site du Grand Séminaire Notre Dame du POUY.
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j Reçu en préfecture le 15/12/2025 :
Action Co si 16/12/2025 webdelib
Opération] 15 :o40:214000887-20251211-DEL20251211_24-DE
de territoire Ï
Aussi, la collectivité a engagé une réflexion globale à travers le Projet Urbain Dax 2035, fixant les orientations d'aménagement du territoire en lien avec la transition écologique, la valorisation du patrimoine thermal et la requalification des quartiers anciens. Ces actions s'appuient sur la mise en œuvre du Site Patrimonial Remarquable (SPR), d'un programme d'amélioration de l'habitat et d'opérations ciblées de restauration immobilière (ORI).
Le projet Dax 2035 veut également faire de l'agglomération un pôle d'enseignement de référence.
Aussi l'avenant de l'Opération de Revitalisation Territoriale (ORT) inscrit l’ « objectif 3 : booster le pôle universitaire ».
Cet objectif se décline dans les actions suivantes :
+ __ Proposer une offre de proximité pour le bassin de vie de Dax
+ Développer des formations supérieures qui confortent l'image nationale et européenne de Dax
+ _Consolider une politique de la vie étudiante
La réhabilitation du Grand Séminaire des Lazaristes Notre-Dame-du-Pouy est d'ailleurs cité dans la dernière action de l'objectif inscrit dans l'ORT.
Situé à proximité immédiate du centre-ville, ce site constitue un repère patrimonial majeur et un levier stratégique de reconquête urbaine.
Sa restauration contribuera à la valorisation du patrimoine religieux et éducatif du XIX* siècle en le transformant en un espace du XXI° siècle dédié à l'éducation et une offre
nouvelle de fonctionnalités dédiées à la vie étudiante (salles d'apprentissage, salles de travail et de séminaire, tiers lieux, chambres étudiantes).
L'opération de travaux déclarés d'utilité publique participe ainsi directement à la politique municipale de redynamisation, en articulant préservation du patrimoine, attractivité résidentielle et développement économique durable.
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Reçu en préfecture le 15/12/2025
Publié le 16/12/2025 webdelib
ID : 040-214000887-20251211-DEL20251211_24-DE
2. Notice explicative
a. Plan de situation des Bâtiments
La demande de Déclaration d'Utilité Publique (DUP) concerne un ensemble immobilier situé 36 rue des Lazaristes sur la commune de Dax, au sein de la nouvelle délimitation de son Site Patrimonial Remarquable (SPR).
L'ensemble immobilier se situe sur une parcelle cadastrée section AC n°121 d'une surface totale de 41 971 m2.
Plus précisément, il s'agit du bâtiment principal de la parcelle à saVoir l'ancien séminaire
GE
Lazariste du Pouy.
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ID : 040-214000887-20251211-DEL20251211_24-DE
b. La désignation des immeubles
L'ensemble immobilier, situé au 36 rue des Lazaristes à Dax, constitue un vaste complexe religieux édifié entre 1880 et 1904.
Le site, d’une superficie d'environ 4 hectares, occupe le versant Ouest de la colline du Pouy et comprend le séminaire proprement dit, le cimetière lazariste et la tour de Borda,
implantée au sommet.
La présente demande concerne le principal édifice du domaine à savoir le séminaire :
C2 Périmètre Dup oRI - S= 8580 m°
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Reçu en préfecture le 15/12/2025 .
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c. L'occupation des lieux
Le domaine du Pouy est situé à l'Ouest de la ville. Il comprend l'ancien séminaire et le cimetière (réf. 1440002252) sur le versant Ouest de la colline du Pouy, les nouveaux bâtiments des séminaristes au Sud-Est (non étudiés) et la tour de Borda au sommet de la colline (réf. 1A40002258) ; l'ensemble se trouvant sur un vaste parc de plus de 4 ha.
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Depuis l'allée des Baignots, au Nord, on accédait au séminaire par une longue allée menant à_un jardin antérieur percé lui-même de 3 allées conduisant aux 3 entrées. Au centre,.l'entrée principale est marquée par un portail central auquel on accède par un escalier à deux volées symétriques.
(Vue entrée Nord : clôture, portail et escalier.)
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Reçu en préfecture le 15/12/2025
Publié le 16/12/2025 webdelib
ID : 040-214000887-20251211-DEL20251211_24-DE
L'ensemble des bâtiments de l'ancien séminaire couvrent une surface rectangulaire avec 4 ailes de plan allongé organisées autour d'un cloître central.
L'édifice comprend un niveau de soubassement, deux étages carrés et des combles. Le pavillon central sud possède un étage carré de plus.
Sur les vues aériennes, on remarque 2 types de toiture : la partie Sud en "U" avec des toits à longs pans et croupes, couverture de tuiles mécaniques en terre cuite ; la partie Nord à longs pans couverte d'ardoise.
Éléments descriptifs
Matériau(x) du gros-oeuvre, mise en œuvre et revêtement : calcaire, moellon ; pierre de taille
Matériau(x) de couverture : tuile mécanique, ardoise
Plan : plan rectangulaire symétrique
Étage(s) où vaisseau(x): 3 étages carrés
Type(s) de couverture : toit à longs pans, croupe
État de conservation: désaffecté, mauvais état
Décor
Techniques : sculpture
Représentations : Vierge, Saint Vincent de Paul, croix
Précision sur les représentations :
Au niveau de l'entrée principale, entre les deux volées d'escalier se trouvait la statue de Saint Vincent-de-Paul (elle se trouve aujourd'hui à l'école du Berceau, à Saint-Vincent- de-Paul).
Le mur pignon du pavillon central Nord est surmonté d'une croix tréflée et nimbée en pierre (la même croix existait aussi côté cloître). Au dernier niveau, sur la façade Nord, une niche comportait une statue de la Vierge au globe. Celle-ci se trouve aujourd'hui sur un monument, au sommet de la colline du Pouy.
Le décor est plus élaboré du côté de l'entrée principale (au Nord).
°_ Aile Nord:
L'aile nord comprend un pavillon central de plan carré, en saillie par rapport au reste du bâtiment avec des murs pignon découverts à redents. La chapelle en croix latine orientée se situe dans la partie Nord - Est. Afin d'assurer la symétrie de la façade Nord, la partie ouest comprend un corps en retour à pignon découvert (répondant à celui du transept de la chapelle) avec un décor en dents-de-scie semblable aux deux autres pignons. À l'extrémité ouest s'élève une tour carrée avec un toit en pavillon. Le décor de cette façade est plus fourni que l'aile sud. Les travées sont marquées par des chaînes en relief. Sur le pavillon central, celles-ci s'inscrivent dans la continuité des cheminées. Chaque étage possède des fenêtres de formes différentes : simple en rez-de- chaussée, angles supérieurs convexes à redent au 1er étage, en arc segmentaire au 2e étage. Celles-ci sont ornées d'un encadrement harpé continu sur les 3 niveaux. Le pignon ouest comporte une grande baie centrale en plein cintre à trois lancettes faisant écho à la baie du transept.
+ Aile Sud:
Elle possède également un pavillon central de plan carré, en saillie par rapport au reste du bâtiment. La façade nord comprend 19 travées : dont trois pour le pavillon central et 8 de part et d'autre. Les murs pignons du pavillon sont découverts, ornés d'un fronton brisé encadrant autrefois une horloge (côté sud et côté cloître). Le toit est surmonté d'un clocheton avec une toiture en ardoise à l'impériale. Les trois baies centrales sont en anse de panier, les autres à crossettes avec clé saillante.
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+ Ailes orientale et occidentale :
Elles possèdent un petit corps en retour, au Sud.
A cet endroit, 2 extensions ont été ajoutées, l'une en rez-de-chaussée, l'autre sur toute la hauteur du bâtiment.
L'aile Ouest possède, en plus, un grand corps central en retour d'équerre avec, à l'extrémité, l'abside de la première chapelle.
Chapelle Notre-Dame-du-Pouy
La chapelle du séminaire lazariste Notre-Dame-du-Pouy est construite lors de la cinquième phase des travaux de l'ensemble conventuel, débutés en 1880 et confiés à Victor Sanguinet, architecte municipal démissionnaire. Les premiers plans de Sanguinet prévoient une chapelle orientée Nord-Sud, à la place de l'actuel pavillon d'entrée.
L'orientation à l'Est résulte certainement d'une demande des Lazaristes. La pose de la première pierre de la chapelle a lieu le 21 novembre 1897 par le père Antoine Fiat, supérieur général de la congrégation de la Mission. Elle est inaugurée le 1er mars 1899 et dédiée à la Vierge, Notre-Dame-de-la-médaille-miraculeuse, en référence aux apparitions mariales de la rue du Bac en 1830.
Les verrières sont signées Henri Feur, maître-verrier à Bordeaux, et datées de 1896.
Dès 1904, la chapelle abrite les restes de la famille d'Amanda de Lupé (ses parents, sa
grand-mère et son mari), donatrice du domaine du Pouy en 1844. Ces dépouilles ont depuis été rapatriées entre le cimetière et le Berceau St Vincent-de-Paul.
En 1964-1965, le fresquiste Nicolai Greschny réalise 3 peintures murales dans la chapelle.
Décor
Techniques : sculpture, vitrail, peinture
Représentations : Immaculée Conception, Vierge à l'Enfant, Christ en croix, Christ, Saint Vincent de Paul,
Couronnement de la Vierge, Cène, Saint Paul, Saint Lazare Précision sur les représentations :
La plupart des verrières étant cloisonnée pour protéger la chapelle du vandalisme, seules 13 verrières sur 30 ont pu être observées et photographiées (dont toutes celles des chapelles, quatre dans la nef et une dans le transept). Les sujets les plus souvent abordés sont : l'Immaculée Conception, saint Vincent de Paul, la Médaille miraculeuse, les martyrs lazaristes.
Le chœur possède cinq triplets à trois lancettes cintrées ; la lancette centrale est plus haute :
- Baie 100 : les deux verrières latérales représentent l'apparition de l'Immaculée Conception à un communiant, la lancette centrale représente l'Immaculée Conception.
- Baie 101 : trois apparitions mariales à Catherine Labouré, rue du Bac.
- Baie 102 : Vierge à l'Enfant, saint Vincent de Paul au centre, Immaculée Conception.
- Baie 103 : Visitation, saint Vincent de Paul et la Vierge à l'Enfant, apparition mariale de la rue du Bac ou Amanda de Lupé au couvent.
- Baie 104 : deux Immaculée Conception entourées de fidèles, Couronnement de la Vierge.
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Le transept possède un triplet au nord, deux lancettes sur le bras nord (dont une n'a pas pu être observée) et deux lancettes sur le bras Sud :
- Baie 12 : le Christ et Saint Vincent de Paul formant les prêtres pour l'évangélisation des pauvres.
- Baie 14 : Saint Vincent de Paul avec la Vierge à l'Enfant, Sainte Anne et Saint Jean.
- Baie 15 (triplet) : Christ en croix au centre, martyrs de la Congrégation de la Mission de part et d'autre.
- Baie 17 : verrière décorative avec 6 motifs quadrilobés et fleur centrale.
Les 8 baies de la nef sont presque identiques à la baie 17 mais les quadrilobes possèdent chacun trois motifs symboliques et une inscription (seules 4 verrières ont pu être observées) :
- Baie 16 : Pulchra ut Luna, Civitas Dei, Turris Davidica.
- Baie 18 : Médaille miraculeuse, Vas electionis, Fons Hortorum.
- Baie 20 : Stella Maris, Sedes Sapientie, Cedrus Exaltata.
- Baie 22 : O Maria sine labe concepta, Janua Coeli, Rosa Mystica.
Trois peintures murales :
- Bras sud du transept : la Cène. Inscription, en bas à droite : "Nicolaus Greschny / pinxit.a.d.1965 / orate pro / salute eius"
- Premier étage de la tribune.
- Annexe du porche :
Au centre, Saint Vincent donnant les sacrements à un malade dans son lit. Les deux personnages sont surmontés d'un ange emportant l'âme représentée par un nouveau-né
emmailloté.
A gauche, le Christ bénissant et portant un phylactère avec l'inscription : "Je ne suis pas venu appeler les justes mais les pécheurs a la pénitence".
A droite, le diable s'en allant.
Saint Vincent et un jeune homme.
Saint Paul apôtre tenant un phylactère avec l'inscription :"où est-elle, o mort ta
victoire ?"
Deux médaillons : Jésus et Lazare.
Les bâtiments sont aujourd'hui libres de toute occupation.
Aujourd'hui, l’ensemble immobilier constitue un élément patrimonial majeur du paysage dacquois, témoin de l’histoire spirituelle, éducative et architecturale de la Congrégation des Lazaristes à Dax.
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d. Contexte historique
Le Pouy et la famille de Borda :
Le 1er avril 1786, Théophile de Sallenave et sa femme, Charlotte de Borda, achètent le domaine du Pouy, alors encore situé sur la commune de Saint-Vincent-de-Xaintes
(rattachement à Dax en 1861). Leur fille, Laurence, épouse son oncle François de Borda. Le couple s'installe au Pouy, en 1810, avec leur fille Amanda. Celle-ci est envoyée au couvent des Ursulines de Pau pour y faire ses études. En 1824, à l'âge de 16 ans, elle épouse Alphonse de Lupé qui ne lui donnera aucune descendance. D'après le cadastre napoléonien, en 1825, le domaine s'étend sur environ 26 ha autour d'une maison et deux dépendances ; il comprend les lieux-dits : Maisonneuve, Pavillon, Lacarraou, Areillats, Macaou, Eauze et la tour de Borda (construite pas T. de Sallenave en 1787). En 1825, François de Borda achète à son voisin, l'avocat Bergoing, l'esplanade et le kiosque situés au sommet de la colline, en face de la tour de Borda. François de Borda et Alphonse de Lupé décèdent tous deux en 1841 laissant Amanda de Lupé seule héritière du domaine.
La création du séminaire Notre-Dame-du-Pouy :
La Congrégation de la Mission (ou des Lazaristes) fut créée par saint Vincent de Paul (1581 - 1660) en 1625. Entre 1706 et 1789, ils sont à Buglose avant d'être dispersés par la Révolution. Un peu plus tard, en 1851-1864, est construit l'ensemble du "Berceau" (chapelle, hospice, orphelinat, école apostolique), à Saint-Vincent-de-Paul, commune de naissance de leur fondateur.
Suivant les préceptes de sa pieuse éducation, Amanda de Lupé fait donation du Pouy aux lazaristes en 1844 (acte signé le 26 mars chez Me Dupouy). La donation concerne environ 8 ha autour du Pouy et de la tour de Borda. Le site prend le nom de Notre-Dame- du-Pouy et les 4 premiers religieux s'installent le 21 novembre 1845 dans les bâtiments existants : la maison qui sert de résidence, reliée à la grange où Amanda de Lupé avait aménagé son oratoire. L'ensemble est mis sous la protection de la Vierge de la Médaille Miraculeuse, en références aux apparitions mariales de la rue du bac en 1830.
Il y a 7 occupants en 1847. Amanda se retire dans un appartement à Saint-Vincent-de- Xaintes et fait transférer les restes de sa famille à la chapelle du Pouy (ses parents, sa
grand-mère et son mari). En 1853, elle entre au couvent Notre-Dame de-la-Charité à Toulouse où elle finira ses jours en 1862. En 1852, le supérieur Nicolas Truquet fait
agrandir l'oratoire pour en faire une chapelle. La nouvelle abside, encore visible aujourd'hui à l'extrémité ouest des bâtiments, est donc la partie la plus ancienne du séminaire.
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Masai és LATARISTES,
PLAN DU SEZDS CHASSER
dort
Maison et Séminaire des lazaristes : plan du rez-de-chaussée,. Victor Sanguinet, 1881.
En 1861, la Compagnie du Midi achète aux lazaristes un terrain situé à l'ouest de la chapelle en vue de la construction de la ligne Dax-Pau (inaugurée en 1863).
La construction du Grand séminaire :
La congrégation se développe rapidement et souhaite faire de Notre-Dame-du-Pouy un
lieu de formation pour les séminaristes ayant suivi l'enseignement secondaire à l'École apostolique du Berceau située à Saint-Vincent-de-Paul. Le séminaire (noviciat) ouvre en 1881. La communauté compte alors environ 28 religieux : un supérieur, un directeur du séminaire, 9 séminaristes, 5 frères, 12 prêtres.
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En 1879, ils choisissent l'architecte de la ville, Victor Sanguinet, pour donner corps à leur projet. Les travaux dureront près de vingt-cinq ans (jusqu'en 1904), pendant lesquels les lazaristes continueront d'occuper les locaux légués par leur bienfaitrice. Ceux-ci seront démolis à la fin du chantier, en 1900. Il n'en reste rien aujourd'hui.
- 1880-1881 : début des travaux, construction des bâtiments de l'angle Sud-Ouest en ML.
- 1882-1885 : pavillon central, au sud.
- 1885 : inauguration du cimetière sur le flanc de la colline du Tuc d'Eauze.
- 1889 : construction du corps Sud-Est.
- 1890 : installation de la statue de Jean-Gabriel Perboyre, prêtre lazariste martyrisé en Chine en 1840 et béatifié en 1889,dans la cour intérieure (pas encore close).
- 1892 : construction du corps Est.
- 1897-1900 : chapelle (inaugurée en 1899) et pavillon central Nord.
- 1900 : démolition des anciens bâtiments du Pouy. Seule demeure l'abside de l'ancienne chapelle.
- 1901-1904 : fermeture de la cour avec la construction du dernier corps de bâtiment au Nord-Ouest.
Les restes de la famille d'Amanda de Lupé sont transférés à la nouvelle chapelle trois mois après l'achèvement des travaux.
En 1900, la communauté à Notre-Dame du Pouy, compte 84 personnes dont 11 prêtres, 12 séminaristes, 21 frères et 40 étudiants.
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La reconversion du séminaire :
Après la guerre, les missionnaires et séminaristes sont de moins en nombreux. Les derniers étudiants quittent le séminaire en 1969. La communauté doit songer à la reconversion de ses immenses bâtiments.
A partir de 1970, une partie des locaux sont loués à l'hôpital public pour héberger des curistes. En 1977, les derniers religieux quittent le grand séminaire pour s'installer dans un bâtiment neuf construit à 50 mètres à l'est, appelé "Résidence de la mission". Cette même année, les lazaristes signent un contrat avec la Compagnie Thermale pour créer « l'hôtel du Pouy » qui accueillera jusqu'à 300 curistes par saison. C'est peut-être de cette année que date l'extension à l'angle Sud-Est.
Certains éléments de décor religieux sont supprimés à cette période ou déplacés. La statue de la Vierge au Globe, autrefois placée dans une niche au-dessus de l'entrée nord, est déplacée dans la chapelle puis placée au sommet de la colline du Tuc d'Eauze le 6 octobre 1992, à l'emplacement et sur les fondations d'un ancien kiosque rasé cette même année.
L'établissement ferme définitivement ses portes en 2003 et reste désaffecté aujourd'hui.
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3.Le di itif opérati L mi
Le dispositif opérationnel mis en œuvre mobilise des outils et moyens complémentaires : - Des mesures d'incitation par la mobilisation de financements spécifiques, - Un encadrement public dans le cadre de la procédure d'ORI,
- Une mise en œuvre opérationnelle sur l'ensemble de la chaîne de la réhabilitation.
a. Les mesures d'incitation et les financements mobilisés
Les aides à la réhabilitation du parc privé s'inscrivent désormais dans l'OPAH RU 2020- 2024 sous maîtrise d'ouvrage de la Communauté d'Agglomération du Grand Dax.
L'opération poursuit les principaux objectifs suivants :
e La revitalisation des centres bourgs, centres villes, notamment en accompagnant les communes qui souhaitent développer du logement locatif sur leur territoire ; e La lutte contre la vacance ;
e L'amélioration du parc de logements privés ;
e La lutte contre l'habitat indigne ;
+ La lutte contre la précarité énergétique des logements ;
e L'adaptabilité des logements pour les personnes âgées et handicapées ; e Le développement de l'offre locative privée.
b. L'encadrement public par la procédure d'ORI
En articulation avec les mesures incitatives sur le plan financier, le dispositif opérationnel s'appuie sur une Opération de Restauration Immobilière au sens des articles L.313-4 et suivants du code de l'urbanisme, qui permet sur le fondement de la déclaration d'utilité publique des travaux, d'en prescrire l'exécution aux propriétaires concernés sous contrainte de délai ; en cas de défaillance de leur part la procédure se poursuit jusqu'à l'appropriation de l'immeuble par la voie judiciaire à défaut de vente amiable.
Afin de garantir une réhabilitation complète et durable les travaux sont définis dans le présent dossier par :
° Des prescriptions générales qui reprennent l'essentiel de la réglementation applicable issue notamment du Plan Local d'Urbanisme (PLUI), du Site Patrimonial Remarquable de Dax (SPR) et du Règlement sanitaire départemental (RSD),
° Des prescriptions particulières sous la forme d'une fiche d'immeuble. Les prescriptions permettent de garantir la qualité et la complétude des réhabilitations engagées sur le bien immobilier, en imposant les normes techniques réglementaires, et en recherchant en complément, l'amélioration résidentielle des logements par la réorganisation des cellules habitables.
La mise en place de l'ORI avec la déclaration d'utilité publique permet également d'assurer un contrôle sur l’effectivité des prescriptions relatives aux travaux, par le dépôt obligatoire d'une demande de permis de construire en application de l'article R.421-14 d) du code de l'urbanisme.
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c. La mise en œuvre opérationnelle
La Communauté d'Agglomération du Grand Dax a souhaité mettre en place une équipe chargée du suivi et de l'animation des ORI, confiée au groupement prestataire désigné au titre de l'OPAH RU.
Ce dispositif permet d'assurer, en étroite concertation entre les services de la Communauté d'Agglomération du Grand Dax, les services de la commune de Dax et le groupement prestataire, l'ensemble des missions dans la perspective de la réalisation des
travaux prescrits :
e En sollicitant les propriétaires pour l'établissement du projet de requalification et l'engagement de celui-ci, après les avoir informés de la mise en place d'une DUP de travaux sur leur immeuble ;
e Par le respect des prescriptions de l'ORI ;
e Par le contrôle des obligations des propriétaires liées aux relogements des occupants induits par l'exécution des travaux ;
e En organisant l'articulation de l'ORI avec, le cas échéant, d’autres procédures mises en œuvre (arrêtés de mise en sécurité) ;
e En liaison avec les prestataires en charge de l'animation des dispositifs incitatifs sur le plan financier, par le suivi du dossier de permis de construire et des aides financières susceptibles d'être accordées ;
e En organisant le cas échéant le suivi des enquêtes parcellaires ;
e En engageant les négociations foncières avec les propriétaires soumis à DUP et désireux de céder leur immeuble ;
e Par le relogement des occupants des immeubles éventuellement acquis ;
e En définissant les actions de recyclage des immeubles cédés, dans le respect de la DUP de travaux ;
e Par une veille foncière sur les secteurs concernés.
4. Dispositions générales applicables aux travaux
Le bien immobilier concerné par la Déclaration d'Utilité Publique a été repéré parce que nécessitant des travaux importants. En effet, il présente souvent les caractéristiques suivantes :
e L'étanchéité générale du bâtiment à revoir : présence d'humidité parfois liée à la dégradation du bien, de fuites en toiture, ou d'infiltrations dans les murs ;
e Équipements sanitaires inexistants ou hors normes ;
e Présence de peintures au plomb ;
e Façades altérées,
° Menuiseries dégradées et plombées que ce soit les châssis de fenêtres, les portes ou les escaliers ;
e Escaliers en mauvais état ;
° Mauvais état de l'ensemble des réseaux.
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Cet état général nécessite une réhabilitation globale et re qualifiante seule à même de remettre sur le marché immobilier un bien décent et de qualité.
Cette réhabilitation devra donc corriger les dégradations citées ci-dessus et, d’une manière générale, il devra être prévu :
e L'étanchéité générale de l'immeuble (traitement de la toiture et des façades) ;
e L'isolation et la ventilation de l'immeuble ;
e La remise aux normes complète des installations de chauffage, sanitaires et électriques;
e Le traitement de la façade dans le respect de la modénature d'origine et les orientations patrimoniales du SPR ;
e La restructuration lourde du bâti, engendrant le plus souvent une redistribution des cloisons de distribution et la modification des trémies et des escaliers, ainsi que la recherche de la planéité des planchers ;
e Le traitement des sols et des murs (revêtements de sols et peintures) ;
e L'éradication ou l'encapsulage du plomb, et toute autre substance reconnue nocive (amiante, ….).
L'objectif consiste à produire une offre de logements conforme aux normes de confort, à la demande et aux besoins actuels.
a. Documents et règlements principaux à prendre en compte lors de l'engagement des travaux de restauration
La déclaration d'utilité publique concerne les travaux de restauration prescrits qui seront notifiés aux propriétaires. Ces travaux devront respecter notamment les dispositions issues des documents suivants :
+Documents cadres - règlements locaux
- Plan local d'urbanisme intercommunal valant Plan Local de l'Habitat du Grand Dax approuvé le 18 décembre 2019.
- Site patrimonial remarquable (SPR) de Dax (ex ZPPAUP) : Le domaine du Pouy fait partie du nouveau périmètre élargi du Site patrimonial remarquable (SPR) défini par arrêté ministériel du 19 juin 2025 applicable en date du 06 octobre 2025. À ce titre, toute intervention sur le bâti est soumise à l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France.
Le parti d'aménagement de la restauration du POUY doit notamment assurer la conservation des façades, le respect des volumes existants, la qualité des matériaux et la mise en valeur du patrimoine architectural ;
- Règlement Sanitaire Départemental des Landes approuvé par arrêté préfectoral du 25 janvier 1985 et les textes législatifs réglementaires s'y rapportant. Depuis le 1er octobre 2023, les règles d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation et assimilés, sont définies par les dispositions insérées dans le Code de la santé publique (CSP) par le décret n°623-695 du 29 juillet 2023.
- Règlement intercommunal de publicité approuvé le 18 décembre 2019.
- Code de la Construction et de l'habitation (CCH).
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- Code de la santé publique.
- Ordonnance 2005-1527 du 8 décembre 2005 et son décret d'application n°2007-817 du 11 mai 2007 relatifs à l'opération de restauration immobilière.
°N 5 j'amé ai
- Décret n°87-149 du 6 mars 1987 relatif aux conditions minimales de confort et d'habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location.
- Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent modifié par le décret n°2017-312 du 9 mars 2017, et par le décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine (application de l'article 187 de la loi SRU du 13 décembre 2000).
- Décret n°2023-695 du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation et assimilés.
- Décret n°2023-641 du 20 juillet 2023 relatif à l'entretien des foyers et appareils de chauffage, de cuisine et de production d'eau chaude à combustion et au ramonage des conduits de fumée.
- Règlement de sécurité contre l'incendie : dispositions générales, circulaire du 13 décembre 1982.
- Loi du 11 février 2005, et décret du 17 mai 2006, et les textes subséquents, relatifs à l'accessibilité des personnes à mobilité réduite.
- Articles R. 1321-49 (II), et art. L. 1334-5 et suivants du code de la santé publique,
relatifs à l'exposition au plomb dans des locaux d'habitation.
- Loi 2004-806 du 9 août 2004 et les textes subséquents (R 1334-14 à R 1334-29 et R 1337-2 à R 1337-5 du CSP, relatifs à la protection des populations contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis.
- Circulaire du 13 décembre 1982, relative à la sécurité des personnes en cas de travaux
de réhabilitation ou d'amélioration des bâtiments d'habitation existants.
- Articles L. 1331-23 du Code de la Santé Publique, relatif à la sur occupation des locaux d'habitation.
- Décret du 3 juillet 2000 et arrêté du 10 août 2000, pris en application de la loi du 8 juin 1999, de lutte contre les termites.
Performances énergétiques :
- Articles L.171-1, L.173-1 et R.173-1 et suivants du Code de la Construction et de
l'Habitation.
- Arrêté du 22 mars 2017 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants.
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- Décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine.
Caractéristiques acoustiques :
- Articles R 154-4 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.
Installations électriques :
= DFUN° 7071
- NFC 15-100.
- NF C 14-100.
- NF C 16-600
- Décret du 6 mars 2001 n°2001-222 relatif au contrôle et à l'attestation de la conformité des installations électriques intérieures aux règlements et normes de sécurité en vigueur
Installations de gaz combustible :
- NF DTU 61-1.
Fumisteri
- NF DTU 24-1.
b. Description des travaux
Outre les normes et réglementations techniques rappelées ci-dessus, les travaux devront être conformes aux préconisations détaillées dans les parties suivantes :
immeubles
Les sols, murs, seuils, plafonds sont protégés contre les eaux de ruissellement, les infiltrations et les remontées d'eau. Le gros œuvre (murs, charpente, escaliers, planchers, balcons) est en bon état d'entretien. La couverture est étanche. Les souches de cheminées, les gouttières, les chéneaux, les descentes d'eau pluviale et les ouvrages sont en bon état, Les menuiseries extérieures sont étanches et en bon état.
Les cours, courettes, les accès et les circulations en cave ainsi que les combles sont dégagés et en bon état d'entretien. Les canalisations d'eau potable desservant les logements assurent la permanence de la distribution avec une pression et un débit suffisants et sont branchés au réseau public de distribution. Les canalisations en plomb
sont supprimées et remplacées par des canalisations conformes à la réglementation en vigueur. Le bâtiment est connecté en rejet direct au réseau communautaire si celui-ci le permet. Lorsque les travaux portent sur les réseaux d'eaux pluviales ou d'eaux usées, ces réseaux sont séparés.
Les peintures contenant des sels de plomb sont éliminées ou neutralisées. Il est rappelé que :
- tous les travaux portant sur les parties à usage commun d'un immeuble collectif affecté en tout où partie à l'habitation, construit avant le 1er janvier 1949, et de nature à
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provoquer une altération substantielle des revêtements doivent être précédés d'un constat de risque d'exposition au plomb. Ce constat présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti. Il est annexé au tout nouveau contrat de location d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant le 1er janvier 1949. Il est produit lors de la vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949.
- Les travaux nécessaires pour supprimer le risque constaté comprennent d'une part, les travaux visant les sources de plomb elles-mêmes et, d'autre part, ceux visant à assurer la pérennité de la protection. Ils consistent à mettre en place des matériaux de recouvrement sur les revêtements dégradés contenant du plomb mis en évidence lors du diagnostic et incluent, le cas échéant, le remplacement de certains éléments de construction et les travaux nécessaires pour supprimer les causes immédiates de la dégradation des revêtements. Les travaux ne doivent pas entraîner de dissémination nuisible de poussières de plomb.
- Si la réalisation des travaux nécessite la libération temporaire des locaux, le propriétaire ou l'exploitant du local d'hébergement est tenu d'assurer l'hébergement des occupants à l'issue des travaux, le représentant de l'Etat fait procéder au contrôle des locaux, afin de vérifier que le risque d'exposition au plomb est supprimé.
- Le représentant de l'Etat dans le département peut prescrire toutes mesures conservatoires, y compris l'arrêt du chantier, si les travaux entraînent un risque d'exposition au plomb pour les occupants d’un immeuble ou la population environnante. Le coût des mesures conservatoires prises est mis à la charge du propriétaire, du syndicat de propriétaires, ou de l'exploitant du local d'hébergement.
e Performances énergétiques - Travaux de rénovation dont le coût est supérieur à 25% de la valeur de l'immeuble
Lorsque le coût total prévisionnel de travaux de rénovation portant soit sur l'enveloppe d'un bâtiment d’une surface hors oeuvre nette supérieure à 1 000 m2 et ses installations de chauffage, de production d'eau chaude, de refroidissement, de ventilation et d'éclairage, soit sur sa seule enveloppe est supérieur à 25 % de sa valeur, le maître d'ouvrage doit améliorer sa performance énergétique.
Dans les autres cas, lorsqu'ils sont mis en place, installés ou remplacés, les équipements,
installations, ouvrages ou systèmes doivent être conformes aux prescriptions fixées par l'arrêté du 22 mars 2017 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants. Ces dispositions s'appliquent : - aux éléments constitutifs de l'enveloppe du bâtiment ;
- aux systèmes de chauffage ;
- aux systèmes de production d'eau chaude sanitaire ;
- aux systèmes de refroidissement ;
- aux équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable ; - aux systèmes de ventilation ;
- aux systèmes d'éclairage des locaux.
e Prescriptions d'ordre patrimonial sur les façades, toitures, menuiseries et escaliers
Cf. paragraphe 6a du présent document
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e Irav. latif. éseaux
Gaines techniques et compteurs :
Les colonnes montantes feront l'objet d'une réfection avec, si possible, un encoffrement général des réseaux sous forme de placard technique.
Dans les colonnes montantes, les réseaux humides seront séparés des réseaux secs. Les réseaux dans les placards techniques et compteurs seront facilement atteignables
pour les manoeuvres d'entretien.
Concernant les colonnes de gaz, les coffrages ou placards techniques devront être ventilés en partie haute et basse.
Les compteurs d'eau seront individualisés. Le positionnement des compteurs à l'intérieur du bâti est demandé.
On cherchera à rendre les compteurs de gaz, d'eau et d'électricité inaccessibles au public et identifiables par logement.
Réseaux d'eau :
Un réseau d'évacuation séparatif sera réalisé : suppression des branchements eaux usées sur eaux pluviales et création des réseaux, si possible à l’intérieur des immeubles. Les caisses à eau seront supprimées et le raccordement de l'immeuble au réseau d'eau avec un niveau de pression suffisant sera assuré.
Les canalisations d'eau, les appareils qui leur sont raccordés et les réservoirs seront établis de manière à empêcher la pollution du réseau de distribution d'eau potable, notamment par les eaux usées et les eaux-vannes.
Les canalisations d'eau potable desservant les logements devront assurer en permanence la distribution avec une pression et un débit suffisants et seront branchés au réseau public de distribution. Les canalisations en plomb seront supprimées. Le bâtiment devra être raccordé en rejet direct aux réseaux communautaires si ceux-ci le permettent.
Dans la mesure du possible, et même sur les réseaux existants, des solutions seront mises en œuvre pour éviter le gel et la rupture des réseaux d'eau l'hiver.
Électricité et courants faibles :
Si possible, un comptage des parties communes sera mis en place.
Un éclairage temporisé des parties communes avec installation encastrée sous fourreaux normalisés pourra être réalisé.
Dans la mesure du possible, l'accès à l'immeuble sera sécurisé (commande d'ouverture à distance, digicode, badge magnétique...).
Si possible, la porte d'entrée d'immeuble pourra être commandée à distance depuis chaque logement par l'intermédiaire d'un interphone ou visiophone. Concernant le réseau téléphonique, les logements seront équipés d'arrivées individuelles. Les réseaux qui ne servent plus seront supprimés dans la mesure du possible et après avoir vérifié leur désaffectation auprès des services compétents.
2- Parties privatives
Les travaux prescrits ont pour objet d'améliorer le niveau de confort des logements et de
tous les locaux d'hébergement, de les mettre aux normes de sécurité, d'hygiène et d'habitabilité en vigueur.
La réglementation impose le respect de différentes normes techniques lors de la
réalisation de travaux d'amélioration dans un logement et détermine le niveau des prestations requises pour la sécurité, la salubrité, l'équipement, l'isolation et le confort
des immeubles, logements, pièces isolées.
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Certaines dispositions doivent donc être respectées lors de la préparation d'un projet de réhabilitation et lors de sa mise en oeuvre.
Les bâtiments doivent notamment répondre aux prescriptions décrites ci-après : En particulier, il convient de se rapprocher des caractéristiques demandées par la réglementation en vigueur pour les locaux neufs (laquelle doit impérativement être respectée pour les éléments d'équipement créés : VMC par exemple).
e Normes relatives à la sécurité, à la salubrité et à l'équipement des logements
Normes dimensionnelles
Un logement comprend des pièces principales destinées au séjour et au sommeil, et des pièces de service telles que cuisines, salle d’eau, cabinets d’'aisance, buanderies, débarras, séchoirs ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances.
Il comporte au moins une pièce principale et une pièce de service (soit salle d'eau, soit cabinet d'aisance), un coin cuisine pouvant éventuellement être aménagé dans la pièce principale ;
Un local à usage d'habitation ne comportant pas d'équipement destiné à faire la cuisine est considéré comme une pièce isolée.
La surface habitable d'un logement ou d'une pièce est la surface de plancher construit, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, ébrasements des portes et fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, cave, sous-sol, remise, garage, terrasse, loggia, balcon, séchoir extérieur au logement, véranda, certains volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties des locaux d'une hauteur sous plafond inférieure à 1.80 mètre.
La surface habitable d'un logement, définie à l'article R.156-1 du CCH, est égale ou supérieure à 14 m2, celle d'une pièce isolée à 9 m2. La moyenne des surfaces habitables des pièces principales est de 9 mètres carrés au moins, aucune de ces pièces n'ayant une surface inférieure à 7 mètres carrés.
La hauteur sous plafond des pièces principales, des pièces isolées et de la cuisine est égale au moins à 2,20 mètres soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes pour une pièce isolée.
Ouverture et ventilation
Toutes les pièces principales des logements et les pièces isolées bénéficient d'un éclairement naturel suffisant : la luminosité naturelle doit être suffisante, par temps clair et dans des conditions normales d'utilisation, pour n'avoir pas recours à un éclairage artificiel.
Toutes les pièces principales des logements et les pièces isolées sont pourvues d'ouvertures donnant à l'air libre. Les pièces principales bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. Lorsqu'un local, tel que la cuisine, le cabinet d'aisance, la salle d'eau ne dispose pas de fenêtre, il doit être pourvu d'un système d'évacuation de l'air vicié débouchant à l'extérieur du bâtiment (ventilation à tirage naturel ou mécanique), complété éventuellement par des dispositifs de ventilation dans les pièces principales.
Installation de cuisine ou coin-cuisine
La cuisine ou le coin-cuisine comporte un évier avec siphon, raccordé à une chute d'eaux usées sur lequel est installée l'eau potable, chaude et froide.
Cet espace est aménagé de façon à recevoir un appareil de cuisson suivant les conditions
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réglementaires en vigueur.
Gaz et électricité
Les nouvelles canalisations de gaz et la ventilation des pièces où le gaz est utilisé sont conformes aux textes réglementaires en vigueur.
Le logement ou la pièce isolée est pourvu d'une alimentation électrique, conforme aux besoins liés à l'usage.
Équipement sanitaire
Tout logement comporte :
- Un WC intérieur, avec cuvette à l'anglaise et chasse d'eau. Dans le cas de fosse étanche, la chasse d'eau peut être remplacée par un simple effet d'eau. Dans les logements d'une ou deux pièces principales, le WC est séparé de la cuisine et de la pièce ou sont pris les repas par un sas.
- Une salle d'eau comportant une baignoire ou une douche et un lavabo alimentés en eau courante chaude et froide ;
La pièce isolée est équipée au minimum d'un lavabo avec eau courante chaude et froide, et comporte l'usage d'un WC collectif, desservant au plus cinq chambres.
Chauffage
L'installation répondra aux normes de décence définies dans les articles 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent (application de l'article 187 de la loi SRUÜ du 13 Décembre 2000) et devra assurer une température suffisante dans chacune des pièces (notamment par l'installation de chauffages fixes).
Outre les normes indiquées ci-avant il est rappelé qu'un logement mis en location, doit être, à l'entrée dans les lieux, habitable sans frais : il doit être délivré au locataire en bon état d'usage et de réparation, et les équipements mentionnés dans le bail (four, réfrigérateur...) doivent être en bon état de fonctionnement.
Le propriétaire doit entretenir les locaux en état de servir et effectuer toutes les réparations autres que celles qui incombent au locataire, ainsi que celles qui sont dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure.
Travaux relatifs aux performances énergétiques
Les travaux devront également respecter la réglementation en vigueur en matière de performance énergétique. Les travaux sur les parties privatives seront couplés, selon les possibilités techniques, avec un projet d'amélioration de la performance énergétique des logements. ;
Selon le Diagnostic de Performance Énergétique des logements ou du résultat d'un Audit
Énergétique réalisés avant travaux, le projet d'amélioration thermique et énergétique devra viser des niveaux de performance répondant aux obligations actuelles ; et dans la mesure du possible anticiper les obligations futures imposées par la loi Climat et Résilience (Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets).
Lutte contre le saturnisme
Les peintures au plomb seront neutralisées.
Le maître d'ouvrage devra privilégier la réalisation de travaux en milieu libre c'est-à-dire sans occupant.
Ces travaux ne devront pas entraîner de dissémination de poussière de plomb nuisible
tant pour les occupants que les intervenants ou pour le voisinage. Des précautions spécifiques devront être mises en oeuvre (nettoyage quotidien du chantier avec des serpillières humides, création de sas étanches visant à circonscrire la diffusion de
poussière, utilisation d'aspirateurs spécifiques « à filtres absous »).
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Les travaux dits palliatifs consistent en une intervention localisée destinée à supprimer
l'accessibilité au plomb des surfaces dégradées, mise en évidence lors du diagnostic, dans les logements et si nécessaire dans les parties communes. Ils visent donc à recouvrir d'un matériau les supports toxiques et à changer le cas échéant des éléments (menuiserie, portes …), à créer une barrière physique entre les éléments toxiques et les occupants.
Les travaux visant à éliminer définitivement les peintures présentant du plomb nécessitent des techniques particulières en raison du danger dû notamment à la dissémination du plomb dans l'atmosphère (grattage, ponçage) ou de la réaction chimique particulièrement toxique lors de traitements visant à traiter les peintures au plomb (décapage chimique ou thermique).
Redistributi logements
La restauration des logements donne lieu, chaque fois que l'opportunité est reconnue, à une redistribution des pièces pour rationaliser le plan des cellules habitables afin de les rendre salubres et confortables, éclairées et ventilées.
Ces redistributions tendent notamment :
- À favoriser le regroupement des petites pièces, la suppression des corridors, des cloisonnements superflus et alcôves, le regroupement des petits appartements d'un même niveau, le regroupement de petits appartements sous combles avec l'appartement situé à l'étage inférieur afin de créer un duplex ;
- À favoriser l'éclairement naturel des pièces ;
- À assurer la ventilation des pièces en prévoyant, le cas échéant, une ventilation mécanique des pièces humides.
- À améliorer l'organisation des pièces techniques (WC, salle de bain, cuisine) par rapport aux pièces de vie (salon, salle à manger) et aux pièces de nuit (chambres). Par exemple, par la suppression des WC et salle de bain en fond de parcelle pour les installer au même niveau que les chambres
En application de l'Article L126-17 du Code de la Construction et de l'Habitation, est interdite:
Toute division par appartements d'immeubles qui sont frappés d'une interdiction d'habiter, ou d'un arrêté de péril, où sont déclarés insalubres, où comportent pour le quart au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés classés dans la catégorie IV visée par la loi n° 48-1360 du 1° septembre 1948 précitée. La division d'un immeuble bâti ou d'un groupe d'immeubles bâtis, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes est néanmoins autorisée lorsqu'il s'agit d'y réaliser des travaux de restauration immobilière déclarés d'utilité publique en application de l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme.
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Pwéle 1612205 Webdelib 1D : 040-214000887-20251211-DEL20251211_24-DE
5. i i É i ili
La Déclaration d'Utilité Publique des travaux de restauration de l'ensemble immobilier susvisé, permettra de renforcer l’encadrement des travaux de cet ensemble, d'imposer les travaux de restauration nécessaires tout en spécifiant notamment sa destination et les critères de sa restauration dans le respect du patrimoine architectural et paysager.
Présentation du bien
L'ensemble des Bâtiments de l'ancien séminaire adopte un plan rectangulaire organisé autour d’un cloître central, formé de quatre ailes de grandes longueurs. Ces volumes massifs et symétriques sont construits en calcaire et pierre de taille, couverts de toitures à longs pans en tuiles et ardoises. Le pavillon central Sud, plus élevé, marque l'axe de composition et accentue la monumentalité de l’ensemble.
La chapelle, en croix latine et orientée, occupe la partie Est, tandis que les façades sont rythmées par des chaînes d'angle en relief, des baies variées et un décor sobre
caractéristique de l'architecture religieuse de:la fin du XIX° siècle.
Le site conserve également plusieurs éléments remarquables : abside de la première chapelle (1852), escalier monumental.d'entrée Nord, clocheton du pavillon Sud, croix et statues d'origine aujourd'hui déplacées sur la. colline.
Malgré la désaffectation et l'état de dégradation des bâtiments, la lecture de la
composition d'origine demeure claire : un cloître régulier, des galeries intérieures et une organisation fonctionnelle typique des maisons de formation religieuse.
L'ensemble se distingue par la qualité de sa conception architecturale, la cohérence de ses volumes et sa forte Valeur patrimoniale, en tant que témoin majeur de la présence lazariste et de l'histoire spirituelle de Dax au XIX: siècle.
État sanitaire
L'immeuble est inoccupé depuis la fermeture de l'hôtel du Pouy en 2003. Depuis cette date, l'absence d'entretien, les intrusions et les actes de vandalisme ont fortement contribué à sa dégradation générale.
Le bâtiment subit aujourd'hui l'effet cumulé de ces abandons prolongés : les
champignons lignivores, notamment le mérule, se sont développés dans plusieurs zones et accélèrent la décomposition des éléments en bois tels que les planchers, les
charpentes et les cimaises. Les charpentes sont également gravement atteintes par des
insectes xylophages comme le capricorne et la vrillette, tandis que le plancher de la chapelle présente une infestation de termites.
Un relevé topographique complet accompagné d'une maquette 3D du bâtiment a été réalisé, et des diagnostics ont été menés par des bureaux d'études spécialisés au cours des deux dernières années :
+ amiante,
° plomb,
+ structurels
+ mycologiques.
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Ces analyses ont permis de mettre en évidence de nombreux désordres. Plusieurs
planchers sont effondrés, notamment dans l'aile Nord-Ouest, et les bandeaux de rives des toitures sont très abîmés ou ont disparu. Les couvertures présentent diverses dégradations, les zingueries sont pour une grande part manquantes ou hors d'usage, et des éléments de charpente doivent être remplacés car ils ont subi d'importantes attaques fongiques et des pénétrations d'eau. Les planchers en bois sont très abîmés et certains n'ont plus aucune résistance mécanique.
L'ensemble des menuiseries extérieures est également détérioré, avec des vitrages et des châssis cassés.
À l'intérieur, les plafonds, cloisons, portes et revêtements de sol sont effondrés, fracturés ou dans un état tel qu'ils devront être intégralement déposés et évacués, sans possibilité de conservation. Les diagnostics ont confirmé la présence de plomb sur la quasi-totalité des portes et fenêtres en bois, des volets, des peintures murales ainsi que sur la coursive intérieure. De l'amiante a également été repéré dans certains faux plafonds, revêtements muraux et canalisations ; ces matériaux devront être retirés et traités conformément à la réglementation.
Les façades ont été abimées par les intempéries et par les fuites au niveau des
zingueries, et nécessitent une restauration approfondie, tant pour les enduits que pour les éléments en pierre. Enfin, l’ensemble des réseaux techniques du bâtiment est obsolète et devra être entièrement repris.
Face à cette situation, des travaux de sauvegarde ont déjà été entrepris afin de tenter de stabiliser le bâtiment. Celui-ci a été clôturé pour empêcher de nouvelles intrusions, certaines zones de couverture ont été bâchées pour limiter les infiltrations, et des
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réparations ont été menées sur les parties de toiture les plus endommagées ou
effondrées.
D'autres interventions doivent encore être réalisées pour protéger provisoirement et
sécuriser l'édifice. Il est prévu de poser des protections en polycarbonate sur les fenêtres, d'effectuer un traitement anti-termites sur le plancher de la chapelle, de remettre à neuf l’ensemble des zingueries et des bandeaux avant-toit, et de poursuivre la
réparation des couvertures et des charpentes. Envoyé en préfecture le 15/12/2025
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a. Enjeux patrimoniaux identifiés
L'objectif général d :
Bâti dans un écrin paysager sur le flanc Ouest du Tuc d'Eauze, l'ensemble de l’ancien Séminaire Notre Dame du POUY se distingue par la qualité de sa conception architecturale, la cohérence de ses volumes et sa forte valeur patrimoniale, en tant que témoin majeur de la présence lazariste et de l'histoire spirituelle de Dax au XIX: siècle.
Les travaux de restauration devront permettre de conserver ces qualités, tout en opérant
des modifications permettant une occupation contemporaine et une sobriété énergétique dans la durée de la future occupation des locaux. Le principe est une restauration patrimoniale s'attachant à respecter le bâti ancien par l'emploi de technique et matériaux adaptés à la période de la construction de l’ensemble.
La silhouette
La silhouette du bâti composé d'une forme rectangulaire entourant une cour en cloître doit être conservée, les excroissances récentes comme la cage ascenseur de la façade Est devront être supprimées, les installations et gaines techniques devront être intégrées pour minimiser leur perception, conformément aux prescriptions de l'Architecte des Bâtiments de France.
Le rajout d'annexes, terrasses et autres petites adaptations feront l'objet de l'autorisation d'urbanisme à venir et recevront l'accord de l'Architecte des bâtiments de France au titre du Site patrimonial remarquable.
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Vue générale capture 3D - 2022
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Le perron d'accès au Nord et son escalier à deux volets courbes, fait partie de la composition urbaine et devra être restauré et mis en valeur :
- réparation des maçonneries au mortier de chaux (y compris le muret de soutènement), remplacement des pierres « en tiroir », rejointoiement à la chaux naturelle, pose d’un badigeon de protection d'unification de la couleur.
- réparation des ferronneries, traitement anti-rouille et mise en peinture
Vue entrée Nord : clôture, portail et escalier
La cour
La cour présente un enjeu patrimonial très important. Il convient de préserver et restaurer :
e la structure de la marquise métallique périphérique ainsi que ses gardes corps. Il a été également acté que la marquise pouvait supporter un matériau moins noble et plus léger qu'un verre ( on peut s'orienter vers un polycarbonate )
+ les sols des coursives sous les marquises sont en pierre de Bidache qu'il convient de préserver et restaurer
+ _Le principe proposé par l'architecte de créer un rehaussement du terrain naturel pour préserver le dessin du garde-corps.
+ Le jardin doit conserver son aspect paysager et être restauré afin d'offrir un îlot de fraîcheur à l'intérieur de la masse bâti
+ le traitement des sols permettra de conserver la fonction du jardin, la perméabilité des sols, des espaces enherbés, arbustes à floraison, petits arbres, allées de jardin, mobilier de repos.
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ursive et la marquise
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EF Détail de la marquise
Escalier de la coursive
Les sols en pierre de Bidache sous le porche central sous l'aile Nord et dans le pavillon Sud, participent à la composition et la qualité de perception du site dans cet espace protégé. Ils feront l'objet d'un diagnostic et devront être conservés au maximum, protégés pendant les travaux et reposés à l'identique en cas de passage de réseaux.
Détail sur les sols en pierre de Bidache
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Façades et couvertures
Les façades conserveront les dispositions d'origine et seront restaurées selon le principe
et la qualité de chaque façade.
Les enduits seront sondés et en fonction de leur état, ils feront l'objet, conformément aux préconisations de l'Archtecte des Bâtiments de France : + soit des réparations partielles permettront de conserver une bonne adhérence et
durabilité,
* soit ils seront entièrement repiqués et refaits à la chaux naturelle selon les règles traditionnelles de l’art, sans surépaisseur avec une finition lissée talochée fin.
Les saillies des encadrements, crossettes, chaînes en pierre, seront obligatoirement
préservées. Envoyé en préfecture le 15/12/2025
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Les parties en pierre seront vérifiées, réparés au mortier de chaux avec des remplacements ponctuels si besoin, les joints seront repris, sans surépaisseur, un
badigeon de chaux finalisera l’ensemble pour une protection
Les couvertures seront reprises selon les existants, avec une conservation précise de
l'aspect, pente et finition, selon l'aspect d'origine. Certains conduits de cheminées pourront néanmoins être supprimés.
Pour assurer la pérennité du bâtiment, il sera nécessaire de réviser l'ensemble des charpentes, remplacer ou renforcer les parties abimées par les infiltrations, en conservant les principes constructifs d'origine.
Une reprise totale des couvertures peut s'avérer nécessaire, elle sera opérée en
respectant l'aspect d'origine des matériaux :
- Aile Nord, dont toiture de la Chapelle - ardoise, zinguerie en zinc naturel
- Ailes Est, Ouest et Sud - - tuile en terre cuite à fort galbe, aspect type « canal » ou
plate dite de Marseille, zinguerie en zinc naturel
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Un très beau clocheton de l'aile Sud est à restaurer dans les règles de l'art :
- couverture en zinc du dôme
- ardoise en écaille de poisson et bois type persienné sur le tambour
Les menuiseries extérieures (fenêtres, portes pleines, portes vitrées), seront restituées à l'identique et en bois selon. les modèles de chaque aile. Des dérogations seront possibles, selon les usages, et seront étudiées en phase permis de construire.
Pour les portes en bois et notamment celles de la chapelle, la restauration des éléments sera préférée et étudiée en première intention, ou restitution après relevé précis des existants en cas de forte dégradation.
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Pour les fenêtres, le modèle avec traverse et imposte sur la façade côté cour de l'aile
Ouest peut servir de base. De manière générale, il faut veiller à reproduire les
proportions d'origine, les dormants installés dans les feuillures seront le plus discrets possibles.
Vue des fenêtres avec traverse
Les petits bois seront aux dimensions de ceux en place et posés à l'extérieur, le double vitrage est possible. Au vu de la quantité, un simple vitrage thermique peut être étudié.
Les volets bois sont présents sur la façade Ouest et sur le RDC de la façade Sud. Leur
conservation ou leur restitution pourra être étudiée selon les usages.
Une occultation par stores ou volets menuisés bois intérieurs peut être étudiée sur les autres façades pour la régulation thermique de l’ensemble.
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Reçu en préfecture le 15/12/2025 E
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b. Enjeux de préservation sur les intérieurs
La chapelle
L'enjeu patrimonial le plus important porte sur la chapelle et la sacristie. La chapelle nécessite une restauration qui préserve ses volumes et le principe constructif. Les interventions s'attacheront dans un premier temps à mettre hors d'eau cette partie spécifique de l'édifice par une remise en état de la toiture, couverture et zinguerie.
Les enduits intérieurs seront sondés et réparés avec des mortiers de chaux, les parois intérieurs recevront un badigeon d'harmonisation et les décors seront préservés.
Vues de la chapelle
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Les volumes sont relativement sobres et toute la richesse est apportée par les vitraux,
aujourd'hui protégés en partie par des planches contre le vandalisme.
Toutefois, comme indiqué précédemment, les vitraux réalisés par Henri FEUR présentent un intérêt patrimonial majeur, il convient de les conserver et de les restaurer selon les règles de l'art pour ce type d'œuvres uniques.
La mise en place d'un verre transparent anti-effraction côté extérieur permettant de préserver la visibilité intérieur, l'étanchéité à l'air et prévenir du vandalisme peut être étudiée. Néanmoins, il devra faire l’objet d'échange plus précis quant à ses modalités de
mise en œuvre.
Détail des vitraux
Le sol en bois présente des très fortes dégradations dues aux insectes et les infiltrations, il sera purgé. Si la restauration des planchers est impossible; une restitution sera à
envisager afin de conserver l'ambiance sobre de cet espace chargé d'histoire. En cas de dépose totale du plancher bois, une isolation thermique et contre l'humidité peut être
envisagée. Les remontées d'humidité sont à analyser afin d'adopter des solutions adaptées à ce type de construction.
En fonction des usages futures, une solution de chauffage peut être envisagée. Elle doit
éviter des variations importantes en termes de température et d'hygrométrie.
Le principe de préserver les fresques en décor a été acté.
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L —.
Aujourd'hui, la sacristie présente un très bel ensemble menuisé. L'ensemble doit être conservé et restauré ; à défaut des restitutions partielles pourront être étudiées.
Idéalement, le programme doit être dédié à un espace dont les fonctions et les usages tirent partie de cet intérieur soigné.
Les solutions de chauffage, éclairage, ventilation devront s'attacher à respecter la composition intérieure de cet ensemble en s'intégrant dans sa logique.
Vues de la sacristie
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Reçu en préfecture le 15/12/2025 Si
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L'escalier balancé en pierre, avec garde-corps en fer forgé du XIXème siècle doit être également restauré et préservé.
Les sols en pierre naturelle ou carreaux de ciment des espaces d'entrée et dans les coursives présentent des qualités. Dans la mesure du possible, ils seront conservés et restaurés.
Vues et détails de l'escalier Envoyé en préfecture le 15/12/2025
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Le projet de travaux vise après diagnostic historique, structurel et état sanitaire, à retrouver sobrement les prestations d'origines afin de restituer la signification d'ensemble.
Concernant la future programmation, l'agglomération du Grand-Dax connaît une forte croissance sur l’enseignement supérieur, le nombre d'étudiants ayant doublé en dix ans pour atteindre environ 1 500 inscrits dans une quarantaine de formations allant du Bac +1 au Bac +5. Cette progression entraîne un besoin accru en infrastructures pédagogiques, ainsi qu'en logements adaptés et abordables pour les étudiants et jeunes actifs.
La réhabilitation du site du Pouy a donc pour objectif de redonner vie à l'ancien séminaire Lazariste du Pouy en le transformant en un campus d'enseignement multi-acteurs, accueillant des structures publiques et associatives, ainsi que des logements destinés aux étudiants et aux jeunes actifs en formation à loyers modérés. Ce projet s'inscrit donc dans la continuité de l'histoire du lieu tout en répondant à la dynamique actuelle du territoire.
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7. Programme de travaux prescrits
Les travaux de restauration qui seront notifiés aux propriétaires sont définis par les dispositions communes générales ci-avant rappelées.
La fiche suivante distingue :
- Les prescriptions “générales” : réfection et mise en valeur des parties communes, mise aux normes d'habitabilité et amélioration du confort des logements ou autres locaux annexes.
- Les prescriptions “particulières” : tous travaux spécifiques à envisager au vu de la configuration, de l'état et de la qualité de l'immeuble pour la restitution, la restauration, la préservation du patrimoine architectural et urbain du quartier, l'amélioration de la qualité résidentielle. Ces dernières prescriptions pourront porter indifféremment sur les parties privatives, communes ou les constructions parasites (curetage, démolition, etc.).
Le terme “réfection” désigne le «travail de remise en état et de réparation d'un ouvrage qui ne remplit plus ses fonctions. Le résultat d'une réfection est en principe analogue à ce qui existe ou à ce qui aurait dû exister. » (Source : DE VIGNAN, Jean, Le petit dicobat, dictionnaire général du bâtiment, Paris Arcature, 4ème édition, 2008, 957 pages, p 741).
Le terme “reprise” désigne la réfection partielle d’un ouvrage.
Dans le cadre de la mise en œuvre du Site Patrimonial Remarquable, des prescriptions complémentaires pourront être formulées par l'Architecte des Bêtiments de France.
Le projet sera soumis à la réglementation en vigueur à la date de dépôt des demandes d'autorisations de travaux.
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Reçu en préfecture le 15/12/2025 :
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| Références cadastrales Adresse
AC n° 121p 36 rue des Lazaristes
C2 rérmètre ue où - 5e 2520 me
Nombre de niveaux Bâtiment R+2 + combles
Éléments caractéristiques Ensemble immobilier du XIXème siècle, ancien séminaire de forme rectangulaire,
composé de 4 ailes organisées autour d'un
cloître central.
2 types de toiture : la partie Sud en "U"
avec des toits à longs pans et croupes,|
couverture de tuiles mécaniques en terre!
cuite ; la partie Nord à longs pans couverte
d'ardoise.
Présence d’une chapelle datant de la fin du
XIXème siècle.
Protection du patrimoine (ZPPAUP)
e Structure Dépose de 2 ascenseurs
Renforcement des planchers et ouvertures
dans les murs porteurs et planchers pour
nouvelles destinations des locaux
e Toitures Zone Sud : Reprise des couvertures en tuile de Marseille et des éléments de charpentes
endommagés.
Zone Nord : Reprise de la couverture en
ardoises
47/49 le Façades
+ Menuiseries, occultants
e Réseaux électriques / plomberie /
assainissement
e Halls et escaliers
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Reçu en préfecture le 15/12/2025 J
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Reprise des façades en enduit chaux
naturelle ou nettoyage.
Doublage thermique du bâtiment par
l'intérieur
Reprise des menuiseries bois (ou
métalliques ponctuellement selon l'usage)
Réfection de l'ensemble des réseaux
Reprise de l'escalier zone sud et de son
garde-corps.
Démolition des autres escaliers pour
adapter le projet aux normes d'accessibilité
actuelles.
e Coursive Traitement du plomb de la coursive, dépose de la couverture en verre cis son ossature.
Réalisation du couverture polycarbonate
envisagée
Parties privatives
e Logements Mise aux normes de confort, d'habitabilité et de sécurité.
e Chauffage / Ventilation Mise en place d'un système de chauffage par zone avec ventilation associée
e Accessibilité Création d'escaliers de secours et de nouvelle cages d'ascenseurs et d'escaliers
8. Délai de réalisation des travaux
Le délai d'exécution des travaux est fixé à xx mois dans les conditions prévues par la réglementation en vigueur.
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Reçu en préfecture le 15/12/2025 À
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La valeur, avant restauration, de l'immeuble, a été estimée par le Pôle d'évaluation
domaniale à 1 (UN) euro, conformément à l'avis en date du 9 décembre 2025
La valeur des travaux devant être réalisés sur l'immeuble a été chiffré sur la base de
l'ensemble des diagnostics réalisés, et s'élève à 24 M€ HT; honoraires des bureaux d'études, frais annexes et réfection des vitraux non compris.
Aussi l'équilibre économique de l'opération repose sur :
- 1) la mise en œuvre de leviers fiscaux liés à la réhabilitation de patrimoine
remarquable (type Malraux),
- 2) la cession du bâtiment à l'euro symbolique par les propriétaires actuels.
49/49 Ex RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté
Égalité Fratemité
Direction départementales des Finances Publiques
desPyrénées Atlantiques
Pôle d'évaluation domaniale
8 place d Espagne
64160 PAU
téléphone : 05 59 82 24 00
mél. : ddfip64.pole-evaluation@dgfip.finances. gouv.fr
POUR NOUS JOINDRE:
Affaire suivie par: Morgane CLEN
téléphone : 06 12 96 28 62 courriel : morgane.clen@dgfip.finances.gouv.fr
Réf. DS : 27286588
Réf OSE : 2025-40088-77350
Envoyé en préfecture le 15/12/2025
Reçu en préfecture le 15/12/2025
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FE J
FINANCES PUBLIQUES
Le 09/12/2025
Le Directeur départemental des
Finances publiques des Pyrénées-
Atlantiques
à
Monsieur le Maire de la commune de Dax
AVIS DU DOMAINE
ESTIMATION SOMMAIRE ET GLOBALE
Commune : DAX
Adresse de l'opération : 36 Rue des Lazaristes
Dépense prévisionnelle : 1 euro. Envoyé en préfecture le 15/12/2025
Reçu en préfecture le 15/12/2025 .
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1- SERVICE CONSULTANT
Commune de Dax
Affaire suivie par: Madame Florence JAUREGUI, Responsable des Affaires immobilières et foncières
Téléphone : 06 30 83 43 60
Adresse courriel : fjauregui@dax.fr
2- DATE
de consultation : 21/10/2025
de réception : 21/10/2025
de visite sommaire du périmètre: 20/11/2025
de dossier en état : 02/12/2025
négocié au : Sans objet
3 - OPÉRATION SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE — DESCRIPTION DU PROJET ENVISAGÉ
Opération de restauration immobilière d'un ensemble immobilier appartenant à la Congrégation de la Mission sur la commune de Dax en vue de transformer cet ancien grand
séminaire Lazariste en campus étudiant. Plus précisément, un campus d'enseignement réunissant de nombreux acteurs (dont des acteurs publiques ou associatifs), ainsi que des logements destinés aux étudiants et aux jeunes actifs, le tout à loyer modéré.
Déclaration d'utilité publique à venir (juin 2026).
4 - DESCRIPTION SOMMAIRE DE L'IMMEUBLE COMPRIS DANS LE PÉRIMÈTRE DE L'OPÉRATION
Le périmètre de la Déclaration d'Utilité Publique est la suivante :
//
DS
Il s'agit d'évaluer un bâtiment avec un sous-sol, un rez-de-chaussée bas, un rez-de-chaussée haut, un R+#1, un R+2 et un R+3. d'une surface habitable totale de 7 904 m° dont 4 179 m? correspondent aux espaces des Lazaristes et 3 725 m° correspondent à des chambres. Le bien est inoccupé depuis 2003. Le bien est considéré comme libre. Envoyé en préfecture le 15/12/2025
Reçu en préfecture le 15/12/2025 .
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L'aspect extérieur du bâtiment nécessite des travaux importants comme les façades, les rives de toit, la toiture, la dégradation ou l'absence des vitrages et fenêtres, les menuiseries sont endommagées. Certaines parties du bâtiment ne sont pas accessibles car condamnées afin d'éviter le squat et/ou la zone n'est pas sécurisée en raison de l'état du bâti.
Dans l'enceinte du bâtiment, la cour avec jardin, on constate que certains endroits du
bâtiment sont en friche et que le toit vitré est très dégradé et donc pas sécurisé,
A titre informatif, car non prise en considération dans l'évaluation : Présence de plomb, de pollution, d'amiante (notamment dans les enduits et plâtres), de termites, de capricornes, de
vrillettes et des champignons (mérule).
Lors de la visite, l'aspect intérieur est très dégradé. Il a été constaté de multiples infiltrations, les planchers tombent, les plafonds sont fragiles, les murs cloquent, les menuiseries sont soit dégradés soit absentes. Certaines zones du bâtiment ne sont pas accessibles. Le bâtiment n'est pas aux normes (absence d'électricité...)
L'état du bien se dégrade très rapidement.
5 - URBANISME — RÉSEAUX
51 - Urbanisme:
Secteur UTt du Plan Local d'Urbanisme intercommunal valant Programme Local de l'Habitat (PLUI-H) en vigueur du Grand Dax. PLUI-H du Grand Dax approuvé le 18 décembre 2019,
modification n°1 approuvée le 14 février 2024.
La zone UT est une zone destinée aux activités touristiques et de loisirs avec hébergement. Le secteur UTt est destiné aux équipements et à l'hébergement hôtelier lié à l’activité thermale.
Site archéologique.
Périmètre de droit de préemption urbain.
Règlement local de publicité.
Limitation de la constructibilité pour des raisons environnementales, de risques, d'intérêt général.
Desserte par les réseaux.
Éléments de continuité écologique et trame verte et bleue.
Secteur avec disposition de reconstruction/démolition.
SUP T1 des Landes.
SPR de Dax.
5.2 - Réseaux :
L'ensemble immobilier est desservi par les réseaux.
6 - DATE DE RÉFÉRENCE
ETAT DE LA PROCEDURE :
DUP Envoyé en préfecture le 15/12/2025
Reçu en préfecture le 15/12/2025 ä
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déclaration d'utilité publique à venir : Oui.
Si oui date de la déclaration d'utilité publique (DUP): l'objectif est d'obtenir l'arrêté de DUP d'ici juin 2026.
ENQUÊTE PUBLIQUE
existence d'une enquête publique : A venir.
date d'ouverture de l'enquête publique :
PERIMETRE
ZAD : Non.
DPU: Oui.
EMPLACEMENT RÉSERVÉ : Non.
En l'état de la procédure
Date de la première publication d'un acte rendant public approuvant/révisant/modifiant le PLUI-H et délimitant le périmètre : 18/12/2019, date d'approbation du PLUi-H.
Le dernier acte approuvé depuis la date d'approbation du PLUi-H du 18/12/2019 est le
suivant : la modification simplifiée n°1 approuvée le 14/02/2024.
7 - DÉTERMINATION DE LA MÉTHODE D'ÉVALUATION
La présente évaluation sommaire et globale intervient dans le cadre de la procédure de
déclaration d'utilité publique engagée par le consultant.
Les emprises à acquérir pour la réalisation de l'opération projetée devront être indemnisées à hauteur du préjudice direct, matériel et certain subi par les actuels propriétaires. Pour calculer l'indemnité principale, qui correspond à leur valeur vénale, il est fait application de la méthode d'évaluation par comparaison avec les prix relevés sur le marché immobilier local, pour des cessions récentes de biens présentant des caractéristiques similaires.
8 — ESTIMATION PRÉVISIONNELLE DE LA DÉPENSE
Compte tenu des caractéristiques des biens, de la réglementation d'urbanisme applicable, du marché immobilier local ainsi que des décisions jurisprudentielles récentes, les emprises, regroupées par types de biens en fonction de leur zonage au PLU, ont été valorisées comme suit.
Dès lors, la dépense globale pour l'acquisition des emprises foncières de l'opération décrite par le consultant, peut être établie comme suit :
Indemnité principale estimée à : 1€
L'indemnité principale corresponde à la valeur vénale du bien. Envoyé en préfecture le 15/12/2025
Reçu en préfecture le 15/12/2025
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DÉPENSE ESTIMÉE À 1€
9 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l'opération n'était pas réalisée dans ce délai.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
10 — OBSERVATIONS PARTICULIÈRES
l'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d'évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l'évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
il n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l'opération n'était pas réalisée dans le délai ci-dessus, ou si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer.
Pour le Directeur départemental des Finances publiques, et
délégation,
Dominique OURCOUD®Y
Administrateur de l'Etat
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