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unknown - N°30bis CRAC 2023
Document publié le Jeudi 26 septembre 2019 par la commune de Pau.
Lien du pdf (unknown - N°30bis CRAC 2023)
Thèmes du document : Logement, Banque, Économie et finances,
1
RAPPORT 2023 2 3
Table des matières
I. OBJECTIFS ET FINANCEMENT DU PROJET DE CONCESSION ...................................................1
1. CONTEXTE ET RAPPEL DE LA CONCESSION .........................................................................................1
2. DÉFINITION DU PROGRAMME D’INTERVENTION ...............................................................................2
3. LA GOUVERNANCE DE LA CONCESSION ..............................................................................................5
4. LA GOUVERNANCE DE LA CONCESSION ..............................................................................................7
II. ÉTAT D’AVANCEMENT DES PROJETS .........................................................................................8
1. LES CESSIONS ...........................................................................................................................................8
2. VEILLE / PROSPECTION / STRATEGIE ...................................................................................................10
3. VOLET OPERATIONNEL..........................................................................................................................18
4. VOLET ACCOMPAGNEMENT.................................................................................................................20
5. VOLET COERCITIF ...................................................................................................................................26
6. ÉTAT D’AVANCEMENT DE LA CONCESSION D’AMÉNAGEMENT AU 31/12/2023 .........................33
7. SUIVI DU MARCHÉ ET DES REFERENCES DE PRIX ..............................................................................47
8. ORIENTATIONS A COURT ET MOYEN TERMES ..................................................................................55 1
I. OBJECTIFS ET FINANCEMENT DU PROJET DE CONCESSION
1. CONTEXTE ET RAPPEL DE LA CONCESSION
Par délibération du 26 septembre 2019, la Communauté d’Agglomération Pau Béarn Pyrénées
(CAPBP) a approuvé la création de l’opération d'aménagement : Opération de requalification
immobilière des centres villes du Cœur d'Agglomération. Elle a également décidé de la réalisation
de cette opération d’aménagement par voie de concession d’aménagement (conformément à la
procédure prévue aux articles R.300-4 à R.300-11 du code de l’urbanisme, relative aux concessions
d’aménagement transférant un risque économique).
Cette démarche s’inscrit dans la poursuite du projet engagé par la Ville de Pau dès 2009 qui, au
travers d’une concession d’aménagement conclue avec la Société Immobilière et d’Aménagement
du Béarn (SIAB), a permis d’accompagner la réhabilitation et ou la création de près de 1600
logements dans le centre ancien de Pau.
La CAPBP met en œuvre les actions du PLH ce qui lui confère la compétence pour être concédant.
Ainsi, depuis le 1er janvier 2019, la collectivité en charge du pilotage de la concession est la CAPBP.
Une des priorités du troisième PLH est la requalification du parc de logements existants et
l’intervention dans les tissus urbains anciens, qui permettront de renforcer l’attractivité du cœur
d’agglomération et également de soutenir la dynamique des projets de centres bourgs.
Au-delà de cette évolution institutionnelle et opérationnelle, la communauté d'agglomération a
décidé de faire évoluer l'architecture globale de sa politique communautaire d'amélioration de
l'habitat pour mieux définir les échelles géographiques d'intervention. 2
C'est dans ce contexte que, par délibération du 26 septembre 2019, la communauté
d'agglomération a décidé :
- de résilier à l'amiable le contrat de concession signé le 12 février 2010 ;
- de créer une nouvelle opération d'aménagement de requalification immobilière sur
un périmètre élargi ;
- de réaliser la nouvelle opération d'aménagement par voie de concession
d'aménagement conformément à la procédure prévue aux articles R.300-4 à R.300-
11 du code de l’urbanisme, relative aux concessions d’aménagement transférant un
risque économique.
Par délibération du Conseil Communautaire du 9 octobre 2020, la communauté d’agglomération a
décidé, au terme de la procédure de consultation, d’attribuer cette concession d’aménagement à la
SIAB pour une durée de 10 ans. Le traité de concession a été signé entre la CAPBP et la SIAB puis
notifié à la SIAB le 23 octobre 2020.
2. DÉFINITION DU PROGRAMME D’INTERVENTION
LE PERIMETRE D’INTERVENTION
Le périmètre de cette opération de requalification immobilière des centres villes du Cœur
d'Agglomération est constitué par le centre-ville de Pau et les périmètres des centres villes des
communes de Billère, Bizanos, Jurançon, Gan et Gelos.
Le périmètre d’intervention proposé par la CAPBP est issu des conclusions de l’étude pré-
opérationnelle confiée à la Strada et approuvé en conseil communautaire par délibération du 26
septembre 2019. Cette étude a permis de recenser et d’identifier les besoins en les confrontant aux
dynamiques communautaires. Le périmètre arrêté comprend également les périmètres de l’OPAH-
RU. 3
LES VOLETS D’INTERVENTION
Les priorités de l’opération d’aménagement se structurent autour des objectifs suivants :
- Restructurer, réhabiliter et/ou recycler des immeubles ou groupe d'immeubles inconfortables
ou obsolètes afin de remettre sur le marché de la vente ou de la location des
logements de qualité adaptés à la demande des populations en place et à venir,
- résorber l'habitat indigne et insalubre et lutter contre la vacance en complément et
en collaboration avec l'OPAH-RU,
- préserver et valoriser le patrimoine bâti,
- développer une offre dédiée aux familles et aux primo-accédants,
- revitaliser le commerce et l’artisanat, avec notamment le renforcement et
l’adaptation de l’offre immobilière dans ce domaine. 4
LES OBJECTIFS QUALITATIFS & QUANTITATIFS
Les objectifs portés dans le traité de concession sont les suivants :
Réhabilitation et production de 900 logements et de 13
commerces sur les 10 ans de concession.
A noter que les 17 biens transférés, issus de la concession 1,
contribuent aux objectifs fixés pour la concession 2
13 locaux
commerciaux 5
3. LA GOUVERNANCE DE LA CONCESSION
Le bilan de la première concession et les attentes de la collectivité concernant la nouvelle opération
ont amené les deux sociétés mères à proposer une nouvelle organisation et une équipe
redimensionnées.
Grâce à la mobilisation, à la souplesse et à la mutualisation des ressources des deux sociétés mères,
la Société d’Équipement des Pays de l’Adour (SEPA) et Pau Béarn Habitat (PBH), le pilotage
opérationnel du projet s’appuie sur une expertise polyvalente. Cette équipe permet aujourd’hui de
proposer une diversité de compétences et un fort niveau d’expertise.
Le fonctionnement opérationnel de la concession et le personnel reste inchangé en 2023 : 6 7
4. LA GOUVERNANCE DE LA CONCESSION
▪ COORDINATION AVEC LA SPL
Un temps d’échange est organisé tous les 15 jours, il permet de faire le point sur les études
en cours et les contacts avec les porteurs de projet.
- Dans le cadre des études d’ilots, la SIAB participe aux visites d’immeubles réalisées
par SOLIHA ; elles mettent en place conjointement la méthodologie à adopter en
fonction des attendus opérationnels ;
- Dans le cadre du suivi des DIA, la SIAB et SPL se coordonnent pour assurer les visites
et les rencontres avec les propriétaires dans le but d’accompagner leur projet.
Le contrat de l’OPAH-RU avec SOLIHA a été résilié le 31/12/2022. Une internalisation des
missions au sein de la CAPBP a été définie par le concédant.
La CAPBP a récupéré le volet lié aux propriétaires occupants tandis que la SPL des Pyrénées
Atlantiques a récupéré les volets « propriétaires bailleurs » et « copropriétés » 8
II. ÉTAT D’AVANCEMENT DES PROJETS
1. LES CESSIONS
A. LES BIENS TRANSFERES DE LA CONCESSION 1
Le protocole de résiliation de la concession du 12 février 2010 prévoit que les immeubles
anciennement acquis dans le cadre de la concession 1 et non revendus au terme de la
concession seront cédés au nouvel aménageur. Le traité de la concession n° 2 reprend le détail
de ces immeubles. La valeur de ces biens est de 6 086 644€ HT.
CONTRIBUTION DES BIENS TRANSFÉRÉS AUX OBJECTIFS DE LA CONCESSION 2 AU
31/12/2023 :
PRODUIT DE SORTIE OBJECTIFS CONCESSION 2 CONTRIBUTION DES BIENS
TRANSFÉRÉS
RESTE A CHARGE
CONCESSION 2
ACCESSION SOCIALE 40 3 37
LOGEMENTS SOCIAUX 80 71 9
LOGEMENTS PRIVÉS 180 29 151
TOTAL 300 103 197
% 100% 34% 66% 9
ADRESSE
COUT DE
REVIENT
CONCESSION 1
PRODUIT DE SORTIE ENVISAGÉ
MONTANT
DE CESSION
€HT
DATE ÉTAT D’AVANCEMENT
ANNÉE 2020
4 RUE DES CORDELIERS 121.193€ LOCAL COMMERCIAL 45.000€ 19/11/2020 CESSION RÉALISÉE
ANNÉE 2021
11 RUE DES CORDELIERS 116.207€ LOCAL COMMERCIAL 81.667€ 29/10/2021 CESSION RÉALISÉE
31 RUE BONADO 146.741€ ACCESSION SOCIALE 1€ 26/07/2021 CESSION RÉALISÉE
LOCAL COMMERCIAL lots 1 et 4 33.000€ 13/12/2021 CESSION RÉALISÉE 17 RUE RENE FOURNETS 57.607€
LOCAUX DIVERS lots 5 et 7 2.000€ 04/10/2021 CESSION RÉALISÉE
LOGEMENT PRIVÉ 204.624€ 29/10/2021 CESSION RÉALISÉE
LOGEMENT PRIVÉ 224.867€ 28/10/2021 CESSION RÉALISÉE
LOGEMENT PRIVÉ 223.943€ 29/10/2021 CESSION RÉALISÉE 41 RUE BONADO 344.968€
LOGEMENT PRIVÉ 70.774€ 08/11/2021 CESSION RÉALISÉE
ANNÉE 2022
41 RUE BONADO 344.968€ LOCAL COMMERCIAL 49.431€ 18/03/2022 CESSION RÉALISÉE
54 RUE MONTPENSIER 226.438€ LOGEMENTS PRIVÉS 200.000€ 22/08/2022 CESSION RÉALISÉE
5 RUE LAMOTHE 129.745€ LOCAUX COMMERCIAUX 60.000€ 11/10/2022 CESSION RÉALISÉE
12 RUE SAINT LOUIS 336.129€ LOGEMENTS SOCIAUX + COMMERCE 360.000€ 21/12/2022 CESSION RÉALISÉE
ANNÉE 2023
11 RUE M. LALANNE 50.425€ LOGEMENT PRIVÉ 57.833€ 16/01/2023 CESSION RÉALISÉE
1 RUE VALERY MEUNIER 106.674€ LOCAL COMMERCIAL 40.000€ 08/02/2023 CESSION RÉALISÉE
ILOT NAVARROT 813.114€ LOGEMENTS SOCIAUX + PRIVÉS + COMMERCES 250.000€ 22/06/2023 CESSION RÉALISÉE
GALERIE JOFFRE 1.140.784€ LOCAL D’ACTIVITÉ 25/09/2023 REMISE EQUIPEMENT PUBLIC
18 RUE DES CORDELIERS 253.796€ LOCAL D’ACTIVITÉ 200.000€ 04/10/2023 CESSION RÉALISÉE
14 RUE LAMOTHE AUTRE 3.333€ 04/12/2023 CESSION RÉALISÉE
ANNÉE 2024 & AU-DELA
9 RUE SERVIEZ 1.015.233€ LOGEMENTS SOCIAUX 646.977€ 2023 AVENANT DE PROROGATION
14 RUE DU MOULIN 676.676€ LOGEMENTS SOCIAUX 270.000€ 2024 AVENANT DE PROROGATION
20 RUE E. GUICHENNÉ 222.298€ LOGEMENTS SOCIAUX 176.500€ A DEFINIR A L’ETUDE
14 RUE LAMOTHE 328.616€ CŒUR D’ILOT + PARKINGS 170.000€ 2025 TRAVAUX PRÉVUS EN 2024
TOTAL 6.086.644€ 3.362.117€
B. ETAT DES LIEUX DES CESSIONS 10
2. VEILLE / PROSPECTION / STRATEGIE
Dans le cadre de son contrat, la SIAB réalise différentes missions foncières et immobilières
allant de la prospection à la commercialisation de biens en passant par des études de faisabilité,
des acquisitions et des travaux.
A. LES ÉTUDES PRÉ-OPÉRATIONNELLES
▪ 21 rue CASTETNAU et 28 rue GARET
Un investisseur privé nous a informé de son projet sur cet ensemble immobilier composé de
2 parcelles appartenant un seul propriétaire.
Cet immeuble se situe à proximité immédiate de l’îlot CASTETNAU/GARET identifié dans la
concession. Il est composé d’environ 640 m² habitable et se trouve dans un état important de
dégradation.
L’enjeu pour de quartier et pour l’immeuble est une dé-densification du bâti au profit de la
création d’un espace vert d’agrément extérieur.
L’investisseur ne peut porter ce projet de curetage. Par conséquent, la SIAB étudie la
possibilité d’une acquisition dont l’objectif serait de réaliser le relogement ainsi que le
curetage de la parcelle.
▪ 14 RUE PALASSOU, PAU 11
Une DIA a été reçu pour la vente de ce bien immobilier. La SIAB étudie le projet de l’acquéreur
et réalise en parallèle une étude de faisabilité pour la démolition de ce bien afin de reconstruire
un édifice en cohérent avec le front bâti.
Cette parcelle très contrainte par la parcelle arrière, bâtie en limite de propriété, se situe dans
le périmètre d’un îlot prioritaire : l’ilot du Foirail.
▪ 2 – 4 RUE DU MARECHAL JOFFRE, PAU
La SIAB négocie pour faire l’acquisition du 4 rue du Maréchal Joffre depuis 2021. Il s’agit d’un
local commercial vacant situé en secteur prime et pour lequel la SIAB avait déjà formulé une
offre d’acquisition auprès du liquidateur en charge de la vente. La SIAB est toujours en contact
avec le liquidateur afin de trouver un accord.
Récemment, l’immeuble voisin, situé au 2 rue du Maréchal Joffre, a été mis en vente (DIA du
14 décembre 2023).
La SIAB a donc commencé à étudier l’opportunité de travailler à l’échelle des deux entités
foncières afin de restructurer le cœur d’ilot, conformément au PSMV qui en prescrit la
démolition.
B. TRAITEMENT DES ILOTS
- GELOS – RUE DES 3 FRERES LABORDE
Une étude d’ilot a commencé à être menée fin 2023 suite à une déambulation avec le Maire
de Gelos durant l’été. La SIAB a proposé une méthodologie pour permettre d’analyser un
certain nombre d’immeubles situés sur la rue des 3 frères Laborde. Le périmètre pris en compte
comprend notamment la Tannerie, ensemble immobilier historique de la commune de Gelos
qui mixe logements et activités.
L’objectif sera de
proposer des solutions
opérationnelles pour
remédier aux éventuelles
insalubrités répertoriées
et accompagner les
propriétaires dans des
travaux d’amélioration des
logements et de dé-
densification.
Les résultats de l’étude
seront présentés au
premier semestre 2024 12
C. LES ACQUISITIONS
▪ 46-48 RUE DE LIEGE
La SIAB a visité en juin 2023 le bien situé au 46-48 rue de Liège, situé au nord de la Place
Verdun.
Il s’agit d’un bien dégradé notamment au niveau des logements qui nécessitent des travaux de
réhabilitation importants. Ils ne sont pas habitables en l’état et doivent faire l’objet d’une
réhabilitation complète. Des travaux lourds sont à réaliser sur la structure au niveau des galeries
béarnaises ainsi qu’au niveau du sous-sol qui ne semble pas ventilé et génère des remontées
capillaires. Enfin la partie hangar est amiantée et une démolition semble nécessaire selon les
prescriptions patrimoniales.
Ce bien a fait l’objet de plusieurs mutations au cours des dernières années, avec une succession
de porteurs de projet n’ayant réalisé aucuns travaux. Le bien a récemment été mis aux enchères
et a fait l’objet d’une surenchère qui a décalé la vente à octobre 2023.
En raison de la complexité du projet et des importants travaux à entreprendre, la SIAB a acquis
le bien aux enchères par préemption pour 388 000 € (hors frais de vente). L'accent est mis sur
un programme axé sur l'accession sociale, ainsi que sur la réhabilitation de l'angle de la rue
grâce à la construction d'un bâtiment mêlant commerce et logements.
Un recours est attendu début 2024 de la part des acquéreurs évincés. 13
▪ 30 RUE LOUIS BARTHOU
Dans le cadre de la procédure d’expropriation, la SIAB a signé un protocole d’accord sur
l’acquisition amiable des lots de la SCI MALEA composés d’un local commercial et d’un
logement. Le montant de l’acquisitions s’élève à 192 000€.
En parallèle, la procédure d’expropriation s’est poursuivie pour M Lafeuillade et la SCI FEBUS.
Un premier jugement d’expropriation a été rendu le 25 novembre 2022. Il a été confirmé par
la cour d’appel le 19 octobre 2023.
M Lafeuillade en son nom propre et en qualité de gérant de sa SCI, s’est pourvu en cassation
en décembre 2023
La SIAB a réalisé des travaux de mise en sécurité provisoire de l’immeuble lors de l’été 2023. Il
faudra ensuite un décroutage complet de l’immeuble pour voir sa structure et finaliser les
solutions techniques de renforcement.
Dans l’attente la SIAB a missionné l’architecte M VAISSE pour la réalisation d’une étude de
faisabilité sur l’immeuble qui sera rendue début 2024.
▪ 7 RUE DU PARLEMENT
Bien sous DUP avec une procédure de péril en cours. Compte tenu de l’urgence des travaux et
du refus des copropriétaires de faire les travaux ou de vendre le bien, la SIAB a lancé une
enquête parcellaire en vue de poursuivre la procédure d’expropriation.
Elle a ainsi obtenu l’arrêté de cessibilité le 21/02/2023 et l’ordonnance d’expropriation le
31/03/2023. La SIAB est donc devenue propriétaire du bien sans en avoir la jouissance
physique. Elle prendra possession du bien une fois que la procédure de fixation des indemnités
sera jugée par le juge de l’expropriation. La maîtrise foncière prévisionnelle du bien est fixée à
2025.
En novembre 2023, les copropriétaires ont fait un recours contentieux contre l’arrêté de
cessibilité et l’ordonnance d’expropriation pour procédure de forme. En parallèle de cette
procédure, la SIAB tente de négocier directement avec les intéressés et va organiser une visite
avec le service hygiène de la ville de Pau, un bureau structure et le service des domaines afin
constater si les dégradations ont évoluées. 14
▪ SYNTHESE DES BIENS ACQUIS OU EN COURS D’ACQUISITION DANS LA
CONCESSION 2
Bien acquis :
BIEN MODE ACQUISITION DATE PRIX (€HT)
6-8 RUE MARCA AMIABLE 16/12/2020 450.000€
30 RUE LOUIS BARTHOU EXPROPRIATION 29/01/2021 192.283€
17-19 RUE DE LA REPUBLIQUE EXPROPRIATION * 15/04/2022 En cours **
10-12 RUE LAMOTHE AMIABLE 29/11/2022 287.114€
7 RUE DU PARLEMENT EXPROPRIATION * 31/03/2023 En cours **
46-48 RUE DE LIEGE PREEMPTION 20/11/2023 427.327€
* Ordonnance d’expropriation déjà obtenue
**Fixation des indemnités en cours dans le cadre de la procédure d’expropriation
Bien en cours de négociation / acquisition :
BIEN MODE ACQUISITION DATE PRIX (€HT)
6 RUE DU MARECHAL FOCH EXPROPRIATION 2025 170.000€ **
4 RUE DU MARECHAL FOCH AMIABLE 2024 200.000€ ***
2 RUE DU MARECHAL FOCH PREEMPTION T2 2024 765.000€ ****
** Estimation des Domaines (2021)
*** Offre amiable en cours de négociation
**** Coût prévisionnel en cas de préemption 15
D. LES PROSPECTIONS
▪ 6 RUE DU MARÉCHAL FOCH
Dans la continuité de la procédure de DUP portant sur le local VALMON (appartenant à la SCI
Socilacq) qui s’est déroulée du 20 juin au 8 juillet 2022 (enquêtes publique et parcellaire), une
nouvelle enquêté parcellaire a été organisée du 3 au 17 juillet 2023 concernant des lots non
identifiés au préalable.
Le commissaire enquêteur responsable du dossier a rendu des conclusions favorables pour la
continuation de la procédure. Cependant, avant de poursuivre, la SIAB attend le jugement de
l'affaire opposant la copropriété à la SCI concernant la propriété des lots en question.
Cette décision ne sera connue qu'au début de l'année 2024. La maîtrise foncière quant à elle
ne sera pas réalisée avant 2025 (sauf recours). 16
▪ 4 RUE DU MARECHAL JOFFRE
Comme évoqué dans la partie études pré-
opérationnelles, la SIAB surveille avec
attention la situation du local commercial
situé au 4 rue du Maréchal Joffre.
En effet, la mise aux enchères de juin 2023
n’a pas permis au liquidateur de trouver
preneur.
▪ 10 et 12 RUE MARCA
Cet ensemble immobilier fait l’objet
d’une procédure de mise en sécurité.
Les problématiques structurelles sont
communes aux trois bâtiments. De
imbrications entre bâtiments
nécessitent une intervention forte et
conjointe.
Un investisseur a signé un compromis
de vente sur les 10 et 12 Marca sur rue.
Le 12 marca sur cour est en train de
monter un dossier de copropriété
dégradée. La SIAB n’exclut pas une
acquisition si les blocages ne sont
levés. 17
▪ 15 RUE PIERRE DE MARCA – GAN
La SIAB a été sollicitée par la commune pour intervenir sur l’acquisition des « Jardins d’Iroise »
dans le cadre d’une opération de logements sociaux portée par Domofrance.
Une intervention articulée avec l’EPFL est envisagée. L’EPFL réalisera l’acquisition des lots de
copropriété et revendra ensuite le bien à la SIAB avec une décote. La SIAB vendra à son tour à
DOMOFRANCE en absorbant une partie du déficit. 18
3. VOLET OPERATIONNEL
A. LES ETUDES OPERATIONNELLES
▪ 10-12-14 LAMOTHE – HABITAT & CŒUR D’ILOT
En 2021 la SIAB réalise la fin des travaux prévus avec la copropriété du 14 Lamothe :
aménagement de la cour et reconstruction d’une aile de l’immeuble sur rue à l’identique.
Les premières études d’aménagement du cœur d’îlot ont été menées par le maître d’œuvre
ADING-HORIZON PAYSAGE. Les travaux auront lieu après la réhabilitation des immeubles du
10 et 12 rue Lamothe sur rue.
En parallèle, la SIAB a fait l’acquisition du 10-12 rue Lamothe, et a revendu les deux biens à un
investisseur privé. Elle procédera ensuite aux travaux d’aménagement du cœur d’ilot en créant
des espaces verts ainsi que des places de stationnement pour les riverains. La livraison de cet
espace est prévue courant 2025.
Le projet est pour le moment à l’étude. 19
B. LES TRAVAUX
- GALERIE JOFFRE – EQUIPEMENT PUBLIC
Suite à l’avenant en date du 22 juillet 2022, la SIAB s’est vu confier la mission de réaliser les
nouveaux bureaux de la Maison de l’Habitat et du Patrimoine dans les anciens locaux de la
Galerie Joffre sur une surface de 560 m².
Dans la continuité des études engagées par le cabinet MV Architectes en 2021, la SIAB a déposé
et obtenu le PC en mai 2022. Elle a par la suite consulté les entreprises et démarré les travaux
début 2023.
De lourds travaux ont été entrepris : désamiantage, création de skydomes, mise à niveau des
sols (avec des niveaux supérieurs à 1 mètre d’un endroit à l’autre), curetage intérieur, …
La remise de l’équipement s’est faite le 26 septembre 2023 et a été inauguré le 7 octobre 2023.
Ce dernier regroupe un accueil, un showroom pour des expositions, plusieurs bureaux et deux
salles de réunions. 20
4. VOLET ACCOMPAGNEMENT
A. ETAT D’AVANCEMENT DES PROJETS PRIVÉS ACCOMPAGNÉS
Au total en 2023, 20 porteurs de projets dont 18 issus d’une DIA ont déposé une autorisation
d’urbanisme pour un volume total de 105 logements :
ADRESSE LOGEMENTS TYPE SUIVI
29 RUE DU MARECHAL JOFFRE 1 DP HORS DIA
18 RUE PALASSOU 3 PC PPA
21 RUE DE LA REPUBLIQUE 8 DP PPA
14 RUE PALASSOU 1 PC PPA
6BIS RUE DE LA MARNE 1 PC PPA
6 RUE DE LA MARNE 1 PC PPA
58 RUE EMILE GARET 1 PC PPA
5BIS RUE DU MARECHAL JOFFRE 3 DP PPA
10-12 RUE MARCA 22 PC PPA
3 RUE DES CORDELIERS 7 PC DUP
2 RUE DE MONPEZAT 5 PC PPA
28 AVENUE DU GENERAL DE GAULLE 8 DP PPA
15 RUE LAMOTHE 3 DP PPA
18 RUE DE LIEGE * N/D PC PPA
20 RUE CASTETNAU 9 PC PPA
64 RUE HENRI FAISANS 17 DP HORS DIA
21 RUE DES ORPHELINES 4 PC DUP
2BIS PLACE DU FOIRAIL 4 PC DUP
10 PLACE DU FOIRAIL 2 DP PPA
2023
15 RUE LATAPIE 5 PC DUP
TOTAL 105
* Le 18 rue de Liège a fait l’objet d’un dépôt d’autorisation d’urbanisme fin 2023. Cependant, au
vu de l’état du bien qui avait brûlé en octobre 2022, les plans ne seront transmis à la SIAB que
début 2024. Une mise en sécurité du bien est nécessaire avant de pouvoir pénétrer dans les
lieux et réaliser les derniers relevés. 21
▪ PROJETS PRIVÉS ACCOMPAGNÉS ANTÉRIEURS
ADRESSE LOGEMENTS TYPE SUIVI
18 RUE GASSION 4 PC DUP
15 RUE LATAPIE 5 PC PPA
16 RUE CARRERE 1 PC PPA
52 RUE MONTPENSIER 12 PC PPA
25 RUE DU MARECHAL JOFFRE 12 PC PPA
5 RUE JEAN REVEIL 8 PC PPA
40 RUE EMILE GUICHENNE * 13 PC PPA
2021
26 RUE DES CORDELIERS * 6 PC DUP
TOTAL 61
7 RUE LAMOTHE 3 PC DUP
4-6 RUE BERNADOTTE 18 PC PPA
8 RUE LATAPIE 8 DP PPA
17 RUE DU MARECHAL JOFFRE 15 PC DUP
22-24 RUE SERVIEZ 38 PC DUP
3 RUE EUGENE DAURE 4 DP PPA
2022
5-11 RUE SAMONZET 17 PC PPA
TOTAL 103
* Le 26 rue des Cordeliers et le 40 rue Emile Guichenné ont fait l’objet d’un PC en 2021 mais ont
été comptabilisés en 2022. 22
La SIAB suit également 12 nouveaux porteurs de projets en 2023 pour un volume total de 42
logements qui n’ont pas fait l’objet d’un dépôt d’autorisation d’urbanisme. 23
Liste des biens suivis par la SIAB mais n’ayant pas fait l’objet d’un dépôt d’autorisation
d’urbanisme :
ADRESSE COMMUNE NOMBRE DE LOGEMENTS
29 RUE DU CAPITAINE GUYNEMER PAU 3
30 AVENUE DE LA RESISTANCE PAU A définir
42 RUE DU XIV JUILLET PAU 1
27 RUE BAYARD PAU A définir
5 RUE DU PARLEMENT PAU A définir
9 RUE SAMONZET PAU 4
1 ROUTE DE BAYONNE BILLERE 2
18 RUE PALASSOU PAU A définir
16 RUE LOUIS DARAN JURANCON 4
23 RUE EUGENE DAURE GELOS A définir
54 RUE EMILE GARET PAU 2
14 RUE PALASSOU PAU A définir
TOTAL 16 minimum)
B. EXEMPLES D’ACCOMPAGNEMENT DE PPA PAR LA SIAB
54 RUE EMILE GARET – PAA suite DIA
Bien situé à proximité du centre Bosquet et dans
un état très dégradé (effondrement du plancher
de l’étage).
La SIAB a préconisé un diagnostic structure
avant tout travaux. Elle a également privilégié la
création d’un logement de plain-pied ou bien
l’opportunité de créer 2 logements en duplex à
condition de pouvoir installer une « verrière » au
niveau de la toiture.
Un rendez-vous avec le service patrimoine est
prévu courant 2024 afin d’évaluer les
possibilités.
Un dossier ANAH est également envisagé au vu
de l’estimation des montants travaux et des taux
d’emprunts. 24
64 RUE HENRI FAISANS – PPA suite à un contact hors DIA
Projet de réhabilitation d’un immeuble entier
avec la création de 17 logements.
Bien que le projet ne se situe pas dans le
périmètre du PSMV, la SIAB a privilégié des
typologies de grands logements en
rassemblant a minima 2 logements (T1) par
niveau pour créer 1 T2.
Il a également été demandé d’optimiser les
espaces perdus ainsi que de dissocier dans
certains cas les toilettes de la salle d’eau et
éviter qu’ils ne donnent directement sur le
séjour.
Les recommandations mentionnées
précédemment ne revêtent pas un caractère
obligatoire, mais plutôt celui de conseils
visant à améliorer la qualité du projet.
21 RUE DES ORPHELINES – PPA suite DUP
Bien très dégradé sous DUP depuis 2017.
Le bien doit faire l’objet d’une réhabilitation
complète. La SIAB a accompagné le porteur
de projet auprès du service patrimoine et de
l’ABF pour étudier l’opportunité de créer un
ascenseur dans la cour intérieure,
initialement prévue sur la rue des Orphelines.
Projet initialement composé de 5 logements,
la SIAB a orienté le propriétaire pour agrandir
un logement au niveau des combles afin qu’il
communique directement avec le logement
situé à l’étage inférieur favorisant ainsi une
plus grande typologie.
Au-delà de la taille des logements, des préconisations ont été données notamment sur le
positionnement et la taille des toilettes ou encore sur l’éclairement naturel des chambres. 25
Le PC a été déposé fin 2023. 26
5. VOLET COERCITIF
A. ÉTAT D’AVANCEMENT DES OPÉRATIONS DE RESTAURATION
IMMOBILIERE
La SIAB poursuit le suivi et l’animation des campagnes de DUP lancées durant la première
concession.
Pour rappel, les DUP 1 et 2, lancées respectivement en 2011 et 2013, sont à ce jour, caduques.
En parallèle, la SIAB a sollicité la CAPBP et lancé auprès de la Préfecture une demande de
procédure pour une 5ème campagne de DUP pour 11 immeubles dont 3 issus de la DUP 2 et
qui font à ce jour l’objet d’un PC. L’enquête publique s’est déroulée du 27 septembre au 15
octobre 2021.
L’arrêté de la Déclaration d’Utilité Publique a été prononcé 17 février 2022.
DUP NOMBRE D’IMMEUBLES
SOUS DUP
NOMBRE DE
LOGEMENTS
Etat initial
NOMBRE DE
LOGEMENTS
Etat projeté
3 7 40 39
4 17 80 88
5 11 61 103
35 183 230 27
BLOCAGE* :
- 3 rue des Cordeliers (DUP 4)
- 23 rue des Cordeliers (DUP 4)
EXPROPRIATION :
- 17-19 rue de la République (DUP 3)
- 7 rue du Parlement (DUP 4)
* Situations de blocage abordées dans la partie « situations bloquées » ci-dessous
** N’apparaît pas dans la liste ci-dessous car caduque mais bien maîtrisé par la SIAB et prise de
possession en février 2023.
TERMINÉS :
- 13 rue Carrerot
- 39 bis rue Emile Guichenné
Une étude sur une sixième campagne de DUP est en cours et portera sur
l’ensemble du périmètre de la concession d’aménagement. La mise en place de
la DUP est prévue entre fin 2024 et début 2025. 28
SYNTHESE DES IMMEUBLES SOUS DUP AU 31/12/2023
DUP ADRESSE DU BIEN NB LOGTS PROJETÉ SITUATION
DUP 3 12 rue du Maréchal Foch Non déterminé ETUDES
DUP 3 22 rue du Maréchal Joffre 6 TRAVAYX
DUP 3 10 rue Lamothe TRAVAUX
DUP 3 12 rue Lamothe 12 TRAVAUX
DUP 3 22 rue de Liège 2 ETUDES
DUP 3 54 rue Montpensier 12 TRAVAUX
DUP 3 17/19 rue de la République 7 EXPROPRIATION
DUP 4 54 rue Carnot 6 TRAVAUX
DUP 4 13 rue Carrerot 3 TERMINÉ
DUP 4 3 rue des Cordeliers 9 BLOCAGE
DUP 4 23 rue des Cordeliers 3 BLOCAGE
DUP 4 26 rue des Cordeliers 6 TRAVAUX
DUP 4 6 rue Duboué 3 TERMINÉ
DUP 4 6 rue de la Fontaine 1 TRAVAUX
DUP 4 10 place Gramont 16 TRAVAUX
DUP 4 39bis rue Emile Guichenné 4 TERMINÉ
DUP 4 22 rue Henri IV 3 TRAVAUX
DUP 4 7 rue Lamothe 3 ETUDES
DUP 4 47 rue du Maréchal Joffre 3 TRAVAUX
DUP 4 6 rue Marca TRAVAUX
DUP 4 8 rue Marca 22 TRAVAUX
DUP 4 21 rue des Orphelines 3 ETUDES
DUP 4 7 rue du Parlement 3 EXPROPRIATION
DUP 4 8 avenue de la Résistance Bureaux ETUDES
DUP 5 15 rue Latapie 9 ETUDES
DUP 5 17 rue du Maréchal Joffre 15 ETUDES
DUP 5 22/24 rue Serviez 12 ETUDES
DUP 5 27 rue JB Carreau 6 ETUDES
DUP 5 6 rue Viard 5 TRAVAUX
DUP 5 12 rue Henri IV 4 TRAVAUX
DUP 5 5 rue Daran 3 ETUDES
DUP 5 18 rue Gassion 4 TRAVAUX
DUP 5 44 rue Emile Garet 5 TRAVAUX
DUP 5 2bis place du Foirail 3 ETUDES
DUP 5 38 rue Carnot 11 TRAVAUX 29
B. POINT SUR LES SITUATIONS « BLOQUÉES »
- 23 RUE DES CORDELIERS (DUP 4)
Aucun travaux n’ont été entrepris sur ce bien malgré l’injonction qui date de décembre 2017.
La SIAB n’a pas de contact direct avec la propriétaire du bien mais échange avec une personne
s’occupant de ses intérêts. Une acquisition amiable est privilégiée mais la SIAB n’exclut pas de
procéder à une expropriation si le blocage persiste.
A noter qu’une partie des travaux a été réalisée. Il s’agit de la rénovation de la façade réalisée
en 2017, avant l’arrêté préfectoral validant la mise sous DUP de ce bien.
Les travaux restants portent sur la réhabilitation et redistribution intérieure des logements ainsi
que sur la toiture.
- 3 RUE DES CORDELIERS (DUP 4)
L’immeuble en question est une copropriété, en R+3 composée de locaux commerciaux au
RDC et au R+1 et des logements dans les étages.
Il en ressort que malgré les nombreux échanges de courriers, mails, réunions et téléphone avec
le syndic et les copropriétaires, la situation est bloquée. En effet, la copropriété refuse de
réaliser les travaux concernant les prescriptions architecturales particulières à savoir la
recomposition de la façade.
Il est notamment demandé par la DUP et par le PSMV, la suppression de la vitrine du 1er étage. 30
Extrait de la fiche travaux DUP
Comme illustré sur la photo ci-contre, une
partie du 1er étage est composée d’une
grande baie vitrée qui nuit à la qualité
architecturale et patrimoniale du bâtiment.
Il est demandé dans les travaux de la DUP de
supprimer cette vitrine pour « restituer les
baies du premier étage » et ainsi retrouver le
rythme des travées.
Malgré tout, les copropriétaires ont déposé
un permis de construire le 27 avril 2023 pour
réaliser le ravalement de façade. Avis refusé
par l’ABF en l’état car ne respectent pas les
prescriptions demandées par le PSMV.
Face à cette situation de blocage, la SIAB a sollicité l’ouverture d’une enquête parcellaire* en
vue d’autoriser la SIAB à poursuivre la procédure d’expropriation. Celle-ci s’est déroulée du 14
novembre au 5 décembre 2023.
Le commissaire enquêteur en charge du dossier a émis un avis favorable le 28 décembre 2023
pour poursuivre la procédure. Une réunion est prévue début 2024 avec le syndic de copro et
les copropriétaires pour faire le point sur l’enquête et sur la suite.
* L’enquête a également concerné l’immeuble situé au 7 rue Lamothe pour connaître les
intentions du propriétaire suite au PC déposé et autorisé 2 ans auparavant. Le propriétaire a
finalement décidé de vendre. La SIAB prendra attache avec les futurs acquéreurs pour faire leur
faire part des obligations de travaux liées à la DUP. 31
C. POINT SUR LES EXPROPRIATIONS
- 17-19 RUE DE LA RÉPUBLIQUE (DUP 3)
Les travaux prescrits dans la DUP
n’ont pas été réalisés. Les
copropriétaires avaient jusqu’au 19
avril 2021 pour terminer les travaux.
Face au blocage de l’un des
copropriétaires, la SIAB a décidé de
poursuivre en 2022 la procédure
d’expropriation sur les lots du
copropriétaire en question. La CAPBP
et la Préfecture ont été saisies en ce
sens afin de solliciter l’arrêté de
cessibilité et l’ordonnance
d’expropriation.
Ceux-ci ont été délivrés par la Préfecture, respectivement, le 2 mars et le 15 avril 2022. La SARL
SURF 1 a entamé par la suite une procédure judiciaire en vue de faire annuler l’arrêté de
cessibilité.
Le bien continue néanmoins de se dégrader. En effet, le service hygiène de la Ville de Pau a
émis un arrêté de mise en sécurité d’urgence le 11/12/2023 pour purger des éléments de
toiture et d’enduits endommagés et risquant de tomber sur la voie publique. Les pompiers
étant intervenus quelques jours auparavant.
En parallèle du recours, la SIAB va entamer en 2024 la procédure de fixation des indemnités.
La maîtrise foncière prévisionnelle du bien est fixée à 2025. 32
- 7 RUE DU PARLEMENT (DUP 4)
Ordonnance d’expropriation obtenue par la SIAB le 31 mars 2023 (cf. partie « ACQUISITIONS »
page 14) 33
6. ÉTAT D’AVANCEMENT DE LA CONCESSION D’AMÉNAGEMENT AU 31/12/2023
A. AVANCEMENT OPÉRATIONNEL – OBJECTIF DE 300 LOGEMENTS MAÎTRISÉS
VENTE DROITS A CONSTRUIRE – OBJECTIF : 171 LOGEMENTS
Exemples de biens vendus :
Un objectif global de 171 logements à
remettre sur le marché dont :
- 44 LOGEMENTS VENDUS
- 62 LOGEMENTS EN COURS DE
VENTE / COMMERCIALISATION *
Soit 26% de l’objectif réalisés à ce jour.
* Certains biens font actuellement l’objet
d’une acquisition par voie d’expropriation et
contribuent aux objectifs de la concession.
Ce chiffre sera réévalué selon l’évolution des
dossiers.
LOGTS SOCIAUX APRES DEMOLITION
Ilot Navarrot – CDC Habitat
14 logements sociaux
LOGTS ACC. SOCIALE AVANT DEMOLITION
31 rue Bonado – LE COL
3 logements en accession 34
VENTE IMMEUBLE AVANT TRAVAUX – OBJECTIF : 113 LOGEMENTS
Un objectif global de 113 logements (21 logements
sociaux et 92 logements privés) à remettre sur le marché
dont :
- 48 LOGEMENTS VENDUS
- 92 LOGEMENTS EN COURS DE VENTE
Soit 42% de l’objectif réalisés à ce jour.
Exemples de biens vendus ou en cours de commercialisation :
LOGEMENTS SOCIAUX
30 rue Louis Barthou
OPERATEUR A IDENTIFIER
LOGEMENTS PRIVÉS
6-8 rue Marca – CIR
22 logements
LOGEMENTS PRIVÉS
Ilot Navarrot – SEPA / CDC HABITAT
26 logements 35
VENTE IMMEUBLE APRES TRAVAUX – OBJECTIF : 16 LOGEMENTS
Un objectif global de 16 logements à
remettre sur le marché dont :
- 4 LOGEMENTS VENDUS
Soit 25% de l’objectif réalisés à ce jour.
Opération de réhabilitation menée par la
SIAB sur le 41 rue Bonado avec la création
de 4 logements et d’une cellule
commerciale.
VENTE LOCAUX COMMERCIAUX – OBJECTIF : 13 LOCAUX COMMERCIAUX
Un objectif global de 13 locaux
commerciaux à remettre sur le marché
dont :
- 10 LOCAUX VENDUS
- 1 LOCAL EN COURS
D’ACQUISITION *
Soit 77% de l’objectif réalisés à ce jour.
* Local commercial VALMON, 6 rue du
Maréchal Foch, fait l’objet d’une
expropriation par DUP (cf. photo ci-contre)
41 RUE BONADO, PAU 36
Au 31/12/2023, 53% de l’objectif lié aux logements est provisoirement atteint :
- 32% des objectifs portés par la SIAB pour la remise sur le marché de 300 logements
sont atteints (+9% par rapport à 2022), soit 96 logements.
- Près de 20% de l’objectif est également en cours de réalisation pour un volume total
de 62 logements.
Les biens transférés contribuent ainsi à la réalisation des objectifs dès les premières années de
la concession. 37
* prévisionnel, notamment sur les biens « maîtrisés » ou en cours d’expropriation
SYNTHESE PROJET CESSION
ADRESSE STATUT NATURE DU BIEN COMMUNE PRODUIT DE SORTIE SURFACE PROJET (M² SDP) NOMBRE DE LOGEMENTS NOMBRE DE COMMERCES MONTANT €HT
4 rue des cordeliers VENDU LOCAL COMMERCIAL PAU COMMERCE 36 1 45 000 €
11 rue des cordeliers VENDU LOCAL COMMERCIAL PAU COMMERCE 44,33 1 81 667 €
31 rue Bonado VENDU IMMEUBLE PAU ACCESSION SOCIALE 3 1 €
17 rue René Fournets VENDU AUTRE PAU 12 2 000 €
17 rue René Fournets VENDU LOCAL COMMERCIAL PAU COMMERCE
39 1 33 000 €
94,6 1 204 624 €
95,4 1 224 867 €
97,8 1 223 943 €
39,15 1 70 774 €
41 rue Bonado VENDU IMMEUBLE
PAU
LOGEMENTS PRIVES + COMMERCE
51,8 1 49 431 €
Ilot Navarrot VENDU IMMEUBLE PAU LOGEMENTS MIXTE + COMMERCE 1865 26 1 250.000€
20 rue Emile Guichenné MAITRISÉ IMMEUBLE PAU LOGEMENTS SOCIAUX 15 176 500 €
9 rue Serviez MAITRISÉ IMMEUBLE PAU LOGEMENTS SOCIAUX 765 12 646 977 €
12 rue Saint-Louis VENDU IMMEUBLE PAU LOGEMENTS SOCIAUX + COMMERCE 935 15 1 360 000 €
1 rue Valéry Meunier VENDU IMMEUBLE PAU COMMERCE 73 1 40 000 €
54 rue Montpensier VENDU IMMEUBLE PAU LOGEMENTS PRIVES 470 12 200 000 €
14-16 rue du Moulin MAITRISÉ IMMEUBLE PAU LOGEMENTS SOCIAUX + COMMERCE 18 224 000 €
5 rue Lamothe VENDU LOCAL COMMERCIAL PAU COMMERCE 90 1 60 000 €
Galerie Joffre LIVRÉ LOCAL COMMERCIAL PAU EQUIPEMENT PUBLIC 567 1
11 rue Mathieu Lalanne VENDU APPARTEMENT PAU LOGEMENTS PRIVES 58 1 57 833 €
18 rue des cordeliers VENDU LOCAL COMMERCIAL PAU COMMERCE 175 1 300 000 €
6-8 rue marca VENDU IMMEUBLE PAU LOGEMENTS PRIVES 1141 22 655 000 €
30 rue Louis Barthou MAITRISÉ IMMEUBLE PAU LOGEMENTS PRIVES 309 5 A définir
10-12 rue Lamothe VENDU IMMEUBLE PAU LOGEMENTS PRIVES 548 13 350 000 €
10-12-14 rue Lamothe (terrain) MAITRISÉ TERRAIN PAU 25 PLACES DE PARKINGS A définir
17-19 rue de la République EXPRO EN COURS IMMEUBLE PAU LOGEMENTS PRIVES 584 8 A définir
6 rue Foch EXPRO EN COURS LOCAL COMMERCIAL PAU LOCAL COMMERCIAL 234 1 A définir
7 rue Parlement EXPRO EN COURS IMMEUBLE PAU LOGEMENTS PRIVES 309 4 A définir
158 11 4.005.618€ * 38
Ce montant, qui est prévisionnel, sera affiné et consolidé au cours de la concession et au gré
des évolutions des projets portés par les acquéreurs. La SIAB travaille ainsi à la remise sur le
marché de :
- 158 logements (dont 106 issus des biens transférés de la concession 1 et 52 issus des
biens acquis et en prospection avancée dans la concession 2),
- 11 locaux commerciaux, dont 10 issus des biens transférés de la concession 1 et 1 issu
de la concession 2.
La SIAB a remis sur le marché au 31/12/2023, 96 logements. Le schéma ci-dessous indique le
nombre de logements par produit de sortie et par commune.
A noter que l’intégralité du patrimoine SIAB se situe à ce jour sur la commune de Pau. 39
OBJECTIF GLOBAUX PRÉVISIONNELS
Au bout de trois années complètes de concession d’aménagement, la SIAB est en passe de
remplir une grande partie de ses objectifs. 40
B. DÉPENSES RÉALISÉES EN 2023 (arrondies)
POSTE MONTANT (€HT) PRINCIPAUX POSTES CONCERNÉS
ÉTUDES PRÉ-
OPÉRATIONNELLES 29.639€
- DUP et enquêtes parcellaires (30 rue Louis Barthou et
VALMON)
ACQUISITIONS 584.245€ - 30 rue Louis Barthou - 46-48 rue de Liège
ÉTUDES
OPÉRATIONNELLES 58.837€
- 30 rue Louis Barthou
- Réhabilitation Galerie Joffre (équipement public)
TRAVAUX 930.621€ - Démolitions 14 rue Lamothe et Ilot Navarrot - Galerie Joffre (équipement public)
FRAIS DIVERS 74.654€
- Charges de copro
- Assurances
- Frais publicité DUP
- Taxes foncières
FRAIS FINANCIERS 72.147€ - Frais financiers liés aux emprunts
RÉMUNÉRATION 739.037€
- Rémunération forfaitaire
- Rémunération accompagnement porteurs de projets
- Rémunération sur acquisition
- Rémunération opérationnelle
- Rémunération sur équipement public
- Rémunération sur commercialisation
TOTAL 2.489.674€ dont 494€ de TVA irrécupérable 41
C. RECETTES PERCUES EN 2023 (arrondies)
▪ RECETTES DE CESSIONS FONCIERES
VENDEUR ACQUÉREUR ADRESSE PRIX (€HT)
SIAB LACOUDE / BRUNAIS 11 RUE MATHIEU LALANNE 57.833€
SIAB LE RUYET 1 RUE VALERY MEUNIER 40.000€
SIAB SEPA ILOT NAVARROT 250.000€
SIAB BERGER 18 RUE DES CORDELIERS 300.000€
TOTAL 647.833€
▪ RECETTES LOCATIVES (arrondies)
La SIAB a perçu 6.882€ de loyers au cours de l’année 2023 sur les biens suivants :
ADRESSE MONTANT PERCU
Galerie Joffre 250€
18 rue des Cordeliers 6.632€
TOTAL 6.882€
▪ PARTICIPATION DU CONCÉDANT
La participation du concédant pour l’année 2023, conformément au traité de concession,
s’élève à 1.567.000€.
▪ SUBVENTIONS ANAH
La SIAB a perçu en 2023, 18.953€ dans le cadre des subventions THIRORI-RHI de l’ANAH.
Le détail des subventions par opération inscrit dans le tableau ci-dessous : 42
ADRESSE NATURE SUBVENTION PERCU PREVISIONNEL 2024 RESTE A PERCEVOIR AU-DELA
54 rue Montpensier
10-12 rue Lamothe Étude de calibrage 134.862€ (en 2021)
Etude de faisabilité 23.882€
Étude de calibrage 48.000€ 30 rue Louis Barthou
Déficit 100.000€
Ilot Marca Étude de faisabilité
Étude de faisabilité 6.378€ 7 rue du Parlement
Calibrage 43.000€
Ilot du Moulin Déficit 30.000€ 80.000€
Calibrage 48.792€ (en 2021) Ilot Navarrot
Déficit 18.953€ (en 2023)
6-8 rue Marca Étude de calibrage 22.051€
10-12 rue Marca Étude de calibrage Non défini Non défini
TOTAL 202.607€ 82.331€ 271.000€
L’accord de l’ANAH portant sur un maximum de subvention, les bilans réalisés comprennent
un abattement d’environ 30% sur ces aides.
▪ AUTRES SUBVENTIONS
La SIAB est également proactive dans la recherche de nouvelles sources de financements :
DISPOSITIF ADRESSE MONTANT SOLLICITÉ ACCORDÉ PERCU EN 2023 RESTE A PERCEVOIR
Ilot Navarrot 549K€ 200K€ 200K€ * 0€ Fonds Friches N°1
12/07/2021 10-12 rue Lamothe 617K€ REFUS
10-12 rue Lamothe 122K€ REFUS Fonds Friches N°2
20/07/2021 10-12 rue Marca 660K€ REFUS
Fonds Friches N°3
21/12/2023 30 rue Louis Barthou 200K€ 200K€ 0€ 200K€
TOTAL 200K€ 200K€ * Dont 60K€ perçus en 2021
DISPOSITIF ADRESSE MONTANT SOLLICITÉ ACCORDÉ PERCU A ce jour RESTE A PERCEVOIR
4 rue du Maréchal Joffre 433K€ 433K€ 0€ 433K€
6 rue du Maréchal Foch 181K€ 181K€ 0€ 181K€
Fonds de
Restructuration
des Locaux
d’Activités*
22/09/2023 10 rue du Dr Simian 744K€ 744K€ 0€ 744K€
TOTAL 0€ 1.358M€
Le Fonds Friches et le Fonds de Restructuration des Locaux d’Activités devraient faire l’objet
d’un renouvellement en 2024. 43
▪ TRÉSORERIE D’OPÉRATION
La trésorerie de la concession s’élève à 1,1M€. Elle est assurée notamment par les 5 emprunts
souscrits auprès de la Banque des Territoires et le crédit coopératif dans le cadre de la
concession 1 dont les capitaux restants dus ont été transférés au présent contrat.
Trois emprunts ont été transférés de la concession 1 à la concession 2 :
- Emprunt Crédit Coopératif de 4M€ souscrit en 2018 avec un capital restant dû de 1
285 714.28€. L’emprunt doit être soldé en Aout 2025.
A fin 2023, le capital restant dû s’élève à 473.684,24€
- Emprunt Crédit Coopératif de 4.2M€ souscrit en 2017 avec un capital restant dû de
1 860 838.81€. L’emprunt doit être soldé en Avril 2025. Le taux a par ailleurs été
renégocié de 1.7% à 1.3% au cours de l’année 2021.
A fin 2023, le capital restant dû s’élève à 476.110,68€
- Emprunt CDC de 4M€ souscrit en 2017 avec un capital restant dû de 3 504 358.61€.
L’emprunt doit être soldé en Décembre 2025. Cet emprunt a fait l’objet d’un avenant
en 2021 qui allonge la durée du prêt.
A fin 2023, le capital restant dû s’élève à 1.422.698,82€
Deux emprunts ont été contractés dans la concession 2 :
- Emprunt Crédit Coopératif de 1.6M€ souscrit en 2021 pour une durée de 5 ans
A fin 2023, le capital restant dû s’élève à 725.938,40€
- Emprunt Caisse des Dépôts de 2.3M€ souscrit en 2023 pour une durée de 4 ans pour
les travaux de réhabilitation de la Galerie Joffre à destination de la Maison de l’Habitat
et du Patrimoine
Affectation de la participation de la Communauté d’Agglomération Pau Béarn
Pyrénées attendue à hauteur de 2.37M€ en 2026 au remboursement du prêt 44
D. BILAN FINANCIER
A la suite des dépenses réglées de 2023 et des montants engagés, le bilan financier a été
réactualisé notamment sur les dépenses opérationnelles et cessions à venir sur l’année 2024.
▪ PERSPECTIVES DE DÉPENSES OPÉRATIONNELLES POUR L’ANNÉE 2024
POSTE MONTANT
PRÉVISIONNEL (€HT) PRINCIPAUX POSTES DE DEPENSES
ÉTUDES PRÉ-
OPÉRATIONNELLES 81K€
- Conseils et assistance sur les procédures
d’expropriation
- Etude de faisabilité selon acquisitions
ACQUISITIONS
1,6M€
- 2 rue du Marechal Joffre
- 4 rue du Marechal Joffre
- 21 rue Castetnau / 29 rue Emile Garet
- Préemption à envisager
- Frais
ÉTUDES
OPÉRATIONNELLES 100K€
- Geometre, MOE, diagnostics des immeubles
nécessitant des travaux (urgence, démolition, …)
TRAVAUX 239K€ - 30 rue Barthou
- Cœur ilot Lamothe
▪ PERSPECTIVES DE RECETTES POUR L’ANNÉE 2024
BIEN PRODUIT DE SORTIE MONTANT
PRÉVISIONNEL
(€ HT)
20 RUE E. GUICHENNÉ Logements sociaux 176.000€
9 RUE SERVIEZ Logements sociaux 646.977€
14-16 RUE DU MOULIN Logements sociaux 265.000€
1.087.977€
▪ PARTICIPATION DU CONCÉDANT
La participation du concédant au titre de l’année 2024 sera de 1.567K€. 45
▪ DEPENSES
Deux évolutions sont à noter par rapport au bilan approuvé en 2022 :
- Acquisition et frais : +139K€ par rapport à 2022. Cela s’explique notamment par :
• des frais d’acquisition liés la préemption du 46-48 rue de Liège suite à une adjudication (émoluments avocats, frais de procédure ou encore frais
d’enregistrement)
• par des frais de commission d’agence liés à la préemption du 2 rue du Maréchal Joffre (WOK) en 2024
• des frais de notaire plus élevés que prévus.
- Frais financiers : +277K€ par rapport à 2022. Cela s’explique par des taux d’emprunts plus élevés qu’en 2022 et notamment liés au contexte économique
et politique. Alors qu’il était envisagé en 2022 d’emprunter 6M€ à partir de 2025 à un taux de 2%, il est envisagé aujourd’hui d’emprunter 3.8M€ à un
taux de 3.8% (taux à consolider). 46
▪ RECETTES 47
7. SUIVI DU MARCHÉ ET DES REFERENCES DE PRIX
Seule la commune de Pau fera l’objet d’une analyse détaillée puisque la commune de Pau concentre
77% des transactions.
A. ANALYSE DES DIA
Depuis le démarrage de la première concession d’aménagement en 2010 et dans la continuité de celle
engagée en 2020, la SIAB bénéficie d’une délégation du Droit de Préemption Urbain (DPU) sur
l’ensemble du périmètre de la concession.
A ce titre, elle effectue un suivi régulier des ventes immobilières par le biais du traitement des
Déclarations d’Intention d’Aliéner (DIA). L’analyse régulière de ces dernières a pour objectif de mettre
en évidence les grandes orientations en termes de mutations immobilières et de murs commerciaux.
Différentes thématiques sont traitées : le volume de ventes, la typologie des biens, le prix et l’état des
biens.
Pour rappel, les biens sont qualifiés selon la manière suivante :
ÉTAT* €/M²
A DÉMOLIR <400€
TRES DÉGRADÉ Entre 400€ et 599€
DÉGRADÉ Entre 600 et 999€
QUALITÉ >1000€
* Cette méthode d’analyse et de qualification des biens est susceptible d’évoluer au fil des DIA reçues et
des biens visités.
Les biens identifiés comme, a minima, « dégradé » sont visités par la SIAB et/ou par SOLIHA, selon le
périmètre dans lequel le bien se situe. Cette visite technique donne lieu à un rapport qui identifie les
principaux dysfonctionnements du bâti (structurels, sanitaires, sécurité, …). Un rendez-vous avec
l’acquéreur est par la suite organisé afin d’encadrer ce dernier sur son projet de rénovation en lui
prescrivant des conseils mais également ses obligations en tant que propriétaire occupant ou bailleur.
SYNTHESE DU SCHEMA D’INTERVENTION SIAB :
NOMBRE DE VENTES 48
Le nombre de DIA, tous types confondus (appartements, immeubles, locaux commerciaux, …) est en
constante augmentation depuis 2015 sur la commune de Pau (+123% entre 2015 et 2022). A noter
une reprise importante des transactions sur le centre-ville de Pau depuis 2020 (post Covid) avec près
de 1.294 DIA en 2021 et 1.305 en 2022.
Cependant, nous notons une baisse importante du volume de DIA en 2023, -17.4%, par rapport à
l’année 2022. Cela s’explique grandement par le fait que les taux d’intérêt ont beaucoup augmenté au
cours des derniers mois tout comme l’inflation.
A titre d’information, le
volume de DIA traité par
la SIAB sur son périmètre
d’intervention représente
70% du volume de DIA
de la commune.
On remarque néanmoins que bien que le volume de DIA ait augmenté au cours de l’année passée, le
taux d’accompagnement de la SIAB a légèrement augmenté par rapport aux années précédentes :
ANNÉE 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Nombre DIA PAU 1.380 1.609 1.381 1.955 1.929 1.548
Nombre DIA SIAB 803 976 965 1.294 1.307 1.078
Part SIAB (en %) 58% 60% 70% 66% 68% 70%
De plus, l’élargissement du périmètre de la nouvelle concession a permis à la SIAB de traiter 1.375 DIA
dont 78% uniquement sur Pau. 49
RÉPARTITION DES BIENS VENDUS
La répartition des biens d’une année à l’autre est relativement stable avec une prépondérance pour
les DIA liées aux appartements. Ceux-ci représentent annuellement plus de 74% des transactions,
soit 1 vente sur 4, dans le périmètre de la concession en 2023.
Le volume de transaction lié aux ventes d’immeubles représente 4% des transactions et celui des
locaux commerciaux représente 5%.
Le volume de transaction pour les types de bien mentionnés ci-dessous a beaucoup évolué par rapport
à l’année 2022 :
▪ Appartements : -23% (-296)
▪ Immeubles : +23% (+11)
▪ Locaux commerciaux : -23% (-20) 50
En 2023, la part d’immeubles est environ 3 fois plus élevée que celle des maisons de ville avec
respectivement, 52 et 16 biens :
- 90% des immeubles sont situés dans le périmètre palois de la concession (52 sur 58),
- Alors que 81% des maisons individuelles sont situées dans les périmètres des communes
autour de Pau.
Concernant les autres communes du périmètre de la concession et les évolutions par rapport à
l’année précédente :
BILLERE
Billlere, commune la plus active en terme de vente dans le cœur d’agglomération après Pau, accuse
une baisse significative de vente d’appartements (-36% par rapport à 2022).
BIZANOS
2021 2022 2023 % EVOLUTION ANNEE N-1
Appartements 200 196 125 -36
Immeubles 3 1 1 =
Locaux comm. 2 6 4 -33
Maisons de ville 26 24 25 +4
Autre 26 27 7 -74
2021 2022 2023 % EVOLUTION ANNEE N-1
Appartements 15 23 12 -48
Immeubles 2 1 1 =
Locaux comm. 1 3 1 -33
Maisons de ville 0 8 5 -37
Autre 5 2 4 +100 51
Le volume de vente sur la commune de Bizanos reste relativement stable, il n’y pas d’évolution majeure
si ce n’est sur les appartements.
GAN
Le cœur de la commune de Gan est peu dynamique avec un faible volume de vente de manière
générale, et ce, quelque soit le produit.
GELOS
Le volume de transactions sur la commune de Gelos n’évolue que très peu sur les dernières années.
JURANCON
La commune de Jurançon est parmi l’une des plus actives en 2023 avec un net rebond des
transactions notamment sur les appartements et maisons de ville.
2021 2022 2023 % EVOLUTION ANNEE N-1
Appartements 1 4 1 -75
Immeubles 0 1 0 -100
Locaux comm. 0 0 0 =
Maisons de ville 1 3 6 +100
Autre 0 0 2 +100
2021 2022 2023 % EVOLUTION ANNEE N-1
Appartements 22 14 15 +7
Immeubles 2 1 2 +100
Locaux comm. 2 1 1 =
Maisons de ville 15 18 12 -33
Autre 8 6 3 -50
2021 2022 2023 % EVOLUTION ANNEE N-1
Appartements 29 23 42 +82
Immeubles 1 1 2 +100
Locaux comm. 1 2 2 =
Maisons de ville 11 14 17 +21
Autre 14 10 7 -30 52
VENTE D’IMMEUBLES
Le prix moyen du m² a fortement évolué entre 2016 (950€/m²) et 2021 (1.293€/m²), soit une hausse
de près de 35% en 5 ans, ce qui traduit une part plus importante de biens rénovés et/ou de qualité
patrimoniale à la vente.
Le nombre d’immeubles vendus dans le périmètre de la concession à Pau entre 2021 et 2022 a diminué
d’environ 25%. Malgré cette baisse significative, le prix moyen au m² a fortement augmenté, passant
de 1.293€ en 2021 à 1.547€ en 2022, soit une augmentation de près de 20%. La tendance observée
depuis 2016 se poursuit donc encore en 2022.
Bien que le nombre de transactions en 2022 se rapproche des niveaux de 2015-2017, le prix au m² en
constante hausse confirme l’attractivité pour le centre ancien observée depuis quelques années déjà,
ainsi que l’augmentation du nombre d’investisseurs et opérateurs intéressés par le centre-ville de Pau.
En 2023, ce sont 52 immeubles qui se sont vendus pour un prix moyen au m² de 1.542€.
Parmi les immeubles vendus en 2023, 35 sont de qualité patrimoniale avec un prix moyen de
1.913€/m² (en hausse de près de 150€/m² par rapport à 2022, 1.776€/m²).
Seulement 3 biens très dégradés ont fait l’objet d’une transaction, ce qui indique que le marché
immobilier palois en centre-ancien propose davantage de biens rénovés et/ou de qualité. Cela peut
également indiquer que les biens dégradés font moins l’objet de mise en vente par les propriétaires
qui ne peuvent assumer les travaux de réhabilitation.
Il susbsite néanmoins des biens « dégradés » voire « très dégradés », d’où le recours à des procédures
plus coercitives comme les opérations de restauration immobilière (DUP). 53
Concernant les autres communes du périmètre de la concession :
Le volume d’immeubles en 2023 ayant fait l’objet d’une transaction hors Pau est relativement faible. Il
représente seulement 10% sur tout le périmètre de la concession.
Le prix de cession moyen au m² sur Bizanos et Jurançon est inférieur ou égal à 1.000€ du m², ce qui
indique que les biens vendus sont peu qualitatifs. En revanche, le prix moyen de cession au m² sur
Billere et Gelos est supérieur à 1.900€ / m².
Cette analyse ne saurait être représentative des marchés du fait du peu d’immeubles vendus sur
chacune des communes présentes sur le graphique ci-dessus. 54
B. BILAN
L’attractivité croissante du centre-ville de Pau, couplée à des taux d’intérêts toujours très bas avant
2022 peut expliquer l’augmentation du nombre de transactions immobilières au cours des dernières
années.
Ces ventes doivent permettre la réhabilitation de nombreux logements et contribuer à attirer de
nouveaux ménages en ville. Les chiffres sont donc encourageants.
Bien que nous ne disposions pas du recul nécessaire pour mesurer l’impact de la crise sanitaire liée à
la COVID-19, d’une manière générale, l’année 2021 a amorcé la sortie de crise et a confirmé une reprise
économique importante.
Le nombre de transactions n’a finalement que peu augmenté voire diminuer dans certains cas et ce,
quel que soit le type de bien (appartements, locaux, …). Le prix moyen au m² sur les appartements, les
locaux commerciaux et les immeubles a augmenté, lui, de manière significative.
Cependant, alors que la crise sanitaire semble derrière nous, l’année 2022 s’est vue marquée d’une
part, par le début d’un conflit militaire et économique en Europe de l’Est. Cette guerre a, à ce jour, un
fort impact sur l’économie mondiale et sur les capacités financières des opérateurs (particuliers ou
professionnels) et entreprises du bâtiment à réaliser des projets.
Et d’autre part, en parallèle d’une inflation en France en forte hausse, l’augmentation radicale des taux
d’intérêt (jusqu’à x5) au cours des derniers mois a fortement impacté les mutations immobilières
comme nous le voyons à travers la baisse du volume de DIA en 2023 (-17.4%, par rapport à l’année
2022).
Ces éléments macro-économiques ont donc un effet négatif important sur le marché immobilier
national et palois. 55
8. ORIENTATIONS A COURT ET MOYEN TERMES
▪ RÉFLEXION SUR LA MISE EN ŒUVRE D’UNE NOUVELLE DUP
La SIAB étudie actuellement l’opportunité de mettre en place une DUP 6, dite multi-sites, sur
plusieurs communes du périmètre de la concession. Elle durera jusqu’à la fin de la concession,
en 2030.
En effet, un certain nombre d’immeubles de Pau issus des DUP 1 et 2, caduques aujourd’hui,
n’ont pas fait l’objet d’actions ou de travaux de la part des propriétaires. Ils pourraient faire
l’objet d’une nouvelle DUP.
Concernant les autres communes, les visites et échanges avec les élus ont permis de repérer
des biens qui pourraient intégrer cette demande de DUP, notamment sur les communes de
Billère et Bizanos.
La nouvelle campagne de DUP devrait être opérationnelle début 2025.
▪ PROSPECTION, ETUDE D’ILOTS ET ACQUISITIONS A VENIR
La SIAB s’est engagée à conduire une veille foncière active dès le démarrage de l’opération
pour repérer en amont les opportunités de foncier nécessaire à la réalisation des objectifs de
la concession.
En complément de cette veille active, elle participera au développement et à la mise en place
d’un observatoire du marché immobilier et de la vacance, en partenariat avec la CAPBP et
l’Agence d’Urbanisme Atlantique Pyrénées (AUDAP). Cet outil, couplé aux outils de suivi
développés pour la concession, permettra à la SIAB de mener une prospection plus précise sur
les biens présentant une opportunité.
De plus, l’étude sur la vacance menée conjointement avec les services de l’agglomération doit
permettre d’identifier des immeubles vacants mais également des périmètres de futurs ilots.
▪ OUTILS DE COMMUNICATION
Plaquette à destination des investisseurs : afin d’améliorer la communication avec les porteurs
de projet privés accompagnés (PPA), une plaquette de présentation des outils et de l’assistance
de la SIAB est en cours de préparation. Elle sera distribuée à partir de 2024.
Le site Internet sera également mis à jour plus régulièrement.
▪ CRISE FINANCIERE
Dans la cadre de la réalisation des opérations de réhabilitation ou de construction neuve de la
concession d’aménagement, la SIAB est particulièrement vigilante sur l’évaluation des coûts et
leur intégration dans les études de faisabilité.
En effet, les tendances à la hausse de nombreuses matières premières et matériaux entrainent
des difficultés majeures d’équilibre des opérations et, par conséquent, de la remise sur le
marché des biens. 56
LA SOCIÉTÉ IMMOBILIERE ET D’AMÉNAGEMENT DU BÉARN
Spécialisée dans le montage de projets immobiliers complexes, la SIAB (Société Immobilière et
d’Aménagement du Béarn), est chargée de piloter des projets de revitalisation de centre-ville
en zone urbaine. Son objectif est de contribuer au développement du territoire en favorisant
sa promotion auprès de publics spécifiques, qu’ils soient publics ou privés.
L’ambition est triple :
▪ Répondre à la demande des habitants pour un cadre de vie de qualité durable et
attractif grâce à la création d’équipements de proximité, l’aménagement d’espaces
publics et la mise en valeur du patrimoine.
▪ Réactiver et diversifier le marché du logement par la réhabilitation du parc de
logements inconfortables ou obsolètes, par des constructions neuves, et par la remise
sur le marché de locaux vacants.
▪ Revitaliser le commerce et l’artisanat par une mise en relation de l’offre et de la
demande et le déblocage et l’adaptation des locaux vacants
Nous intervenons sur les multiples enjeux propres au renouvellement urbain, en concertation
permanente avec les acteurs et les décideurs. Nous encourageons les porteurs de projets privés
par le biais de politiques incitatives. Nous accompagnons la mise à disposition de logements,
l’offre de transports et le renouveau commercial de différents sites. La redynamisation
commerciale participe à l’animation du quartier et la requalification des espaces publics
dégradés permet un traitement global.
La SIAB joue un rôle d’ensemblier et d’intégrateur, au service d’une politique de projet
cohérente.
La SIAB est une filiale de Pau Béarn Habitat
et de la SEPA, dédiée au renouvellement
urbain, qui a pour objectif de répondre de la
meilleure façon possible à des projets
immobiliers complexes conduits par des
acteurs publics ou privés.