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unknown - E26000064 44 Rapport EP unique M5PDA
Document publié le Jeudi 1 janvier 2026 par la commune de Saint-Nazaire.
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Thèmes du document : Aménagement du territoire, Environnement, Transports,
Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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EP26000064/44 Rapport 19/08/26-18/09/26
Département de la Loire-Atlantique
Communauté d'Agglomération de la Région Nazairienne et
de l'Estuaire – La CARÈNE
ENQUETE PUBLIQUE UNIQUE
relative à la procédure de modification de droit commun
n°5 du Plan Local d'Urbanisme intercommunal et à la
création d’un Périmètre Délimité des Abords autour de trois
monuments historiques
du mercredi 19 août 2026 au vendredi 18 septembre 2026
1ère partie. Rapport d’enquête
Commissaire enquêteur Aude VOUZELLAUD Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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EP26000064/44 Rapport 19/08/26-18/09/26
Table des matières
1ère partie. Rapport d’enquête ................................................................................................... 1
Chapitre 1. Organisation et déroulement de l’enquête unique ..... 7
1. L'objet de l’enquête publique ............................................................................. 7
2. Autorité organisatrice / Maître d’ouvrage .......................................................... 7
3. Désignation de la commissaire enquêteur .......................................................... 7
4. Contact avec l’autorité organisatrice / réunion préparatoire .............................. 8
5. Dates / durée / lieux de l'enquête ...................................................................... 8
6. L'arrêté d'ouverture d'enquête .......................................................................... 8
7. Cadre juridique et réglementaire........................................................................ 8
8. Visite des sites des projets ................................................................................. 9
9. Les mesures de publicité .................................................................................. 10
9.1. La concertation préalable ................................................................................. 10
9.2. Publications légales par voie de presse ............................................................ 10
9.3. Publication par voie d'affichage ....................................................................... 10
9.4. Publicité sur internet ........................................................................................ 11
9.5. Publicité complémentaire ................................................................................ 11
10. Les moyens mis à la disposition du public ......................................................... 11
10.1. Les dossiers d’enquête ................................................................................. 11
10.1.1. Le dossier dématérialisé ........................................................................... 11
10.1.2. Les dossiers papiers .................................................................................. 14
10.2. Les moyens d’expression du public mis à disposition .................................. 15
10.3. Les postes informatiques.............................................................................. 15
10.4. Les permanences de la commissaire enquêteur .......................................... 15
11. Clôture de l'enquête ........................................................................................ 16
12. Climat de l’enquête .......................................................................................... 16
13. Incidents durant l’enquête ............................................................................... 16
14. La participation du public ................................................................................. 16
14.1. La participation du public sur le projet de modification n°5 du PLUi........... 17
14.2. La participation du public sur le projet de PDA ............................................ 17
15. Remise du procès-verbal de synthèse ............................................................... 17
16. Réponse de la collectivité ................................................................................. 18
17. Rapport d’enquête et conclusions de la commissaire enquêteur ....................... 18 Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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EP26000064/44 Rapport 19/08/26-18/09/26
18. Issue de la procédure d’enquête publique ........................................................ 18
Chapitre 2. La procédure de modification de droit commun n°5 du
PLUi de la CARÈNE ..................................................................... 20
1. Généralités ...................................................................................................... 20
1.1. Présentation du maître d'ouvrage.................................................................... 20
1.2. Le PLUi .............................................................................................................. 20
1.3. L’objet de l’enquête .......................................................................................... 20
1.4. La procédure de modification .......................................................................... 21
2. Le projet de modification n°5 du PLUi ............................................................... 21
2.1. Les évolutions touchant au commerce ............................................................ 21
2.1.1. Adoption d’une stratégie commerciale intercommunale ........................ 21
2.1.2. L’OAP Commerce ...................................................................................... 24
2.1.3. Sa traduction réglementaire ..................................................................... 25
2.2. Les autres modifications du projet ................................................................... 28
2.2.1. L’intégration d’une cartographie des zones dédiées à l’implantation
d’installations terrestres de production d’énergie renouvelable ............................. 28
2.2.2. Transposition des autorisations spécifiques à l’agrivoltaïsme ................. 28
2.2.3. Harmonisation et clarification des dispositions relatives au patrimoine
naturel et paysager ................................................................................................... 29
2.2.4. . Recalage des données graphiques du PLUi suite à l’entrée en vigueur de
la Représentation Parcellaire Cadastrale Unique (RPCU) ......................................... 31
2.2.5. Evolution des règlements graphique et écrit afin d’adapter le PLUi aux
enjeux de développement du territoire ................................................................... 32
2.2.6. Les modifications apportées aux Orientations d’Aménagement et de
Programmation (OAP) .............................................................................................. 39
2.2.7. Les modifications apportées aux annexes ................................................ 40
2.2.8. L’obligation de raccordement au réseau de chaleur industrialo urbain
(RCIU) 40
3. La prise en compte de l’environnement ............................................................ 41
3.1. L’évaluation environnementale ........................................................................ 41
3.1.1. Vérification de la compatibilité de la procédure avec le respect des textes
supérieurs ................................................................................................................. 41
3.1.2. Incidences du projet sur l’environnement ............................................... 41
3.2. Synthèse et analyse de l’avis de l’Autorité environnementale : la Mission
Régionale d’Autorité environnementale (MRAe) ......................................................... 42 Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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3.3. Analyse de la commissaire enquêteur ............................................................. 49
4. L’information du public et le dossier d’enquête ................................................ 49
4.1. L’information du public..................................................................................... 49
4.2. Analyse de la commissaire enquêteur ............................................................. 49
4.2.1. Sur la complétude .................................................................................... 49
4.2.2. Sur la qualité du dossier d’enquête .......................................................... 50
5. Bilan de la participation du public .................................................................... 50
6. Synthèse et analyse des avis émis sur le projet ................................................. 52
6.1. Synthèse et analyse des avis des Personnes Publiques Associées (PPA) ......... 52
6.2. Synthèse et analyse des avis des Personnes Publiques Concertées (PPC) ....... 62
6.3. Synthèse et analyse des avis des communes du territoire .............................. 64
7. Synthèse et analyse des observations déposées par le public ........................... 67
7.1. Sur la stratégie commerciale / l’OAP commerce .............................................. 67
7.2. Sur les OAP ....................................................................................................... 69
7.3. Sur le zonage .................................................................................................... 70
7.4. Sur les risques et nuisances (cf. pollution, inondation, nuisances sonores…) . 71
7.5. Sur le patrimoine naturel / l’environnement ................................................... 73
7.6. Sur l’adaptation au changement climatique .................................................... 74
7.7. Sur les transports et stationnements ............................................................... 74
7.8. sur l’enquête publique / le dossier d’enquête ................................................. 75
7.9. Sur les Energies Renouvelables (EnR)............................................................... 76
7.10. Sur les Emplacements Réservés (ER) ............................................................ 77
7.11. Divers ............................................................................................................ 78
8. Questions de la commissaire enquêteur ........................................................... 78
8.1. Question 1 : La prise en compte des avis émis ................................................ 78
8.2. Question 2 : L’exploitation des retours d’expériences ...................................... 78
8.3. Question 3 : La gestion du principe d’isosurface ............................................. 79
8.4. Question 4 : L’évaluation du principe d’isosurface ........................................... 81
8.5. Question 5 : Disparition du PAPAG de Saint-Marc-sur-Mer ............................. 82
8.6. Question 6 : La servitude d’utilité publique de protection des abords............ 83
8.7. Question 7 : la prévention du risque inondation ............................................. 84
8.8. Question 8 : Un PLUi interactif pour une meilleure accessibilité à l’information
85 Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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Chapitre 3. La procédure de création d’un Périmètre Délimité des
Abords (PDA) autour de trois monuments historiques ................ 87
1. Le Périmètre Délimité des Abords (PDA)........................................................... 87
1.1. Définition .......................................................................................................... 87
1.2. L’objet de l’enquête .......................................................................................... 87
1.3. Présentation des monuments historiques concernés ...................................... 87
1.3.1. L’usine élévatoire portuaire ...................................................................... 87
1.3.2. La Soucoupe ............................................................................................. 88
1.3.3. L’église Sainte-Anne .................................................................................. 88
1.4. La protection des abords : le rayon de 500 mètres .......................................... 89
1.5. Les conséquences de la protection des abords ................................................ 89
1.6. Etendue géographique de la protection et critères de détermination ............ 90
1.7. Objectifs de la protection ................................................................................. 91
2. La procédure de création d’un PDA .................................................................. 91
2.1. Autorité administrative responsable ................................................................ 91
2.2. La procédure retenue ....................................................................................... 91
3. Le projet de création d’un PDA à Saint-Nazaire ................................................. 92
3.1. Les objectifs du PDA ......................................................................................... 92
3.2. Localisation des monuments historiques concernés ....................................... 93
3.3. Analyse des champs de visibilité ...................................................................... 93
3.4. Justification de la délimitation du PDA............................................................. 94
4. Les consultations réglementaires ......................................................................... 94
4.1. La consultation des propriétaires des monuments historiques concernés . 94
4.2. La consultation de l’autorité compétente en matière d’urbanisme : la CARÈNE
95
4.3. La consultation de la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC) .. 95
5. L’information du public .................................................................................... 95
5.1. Le dossier .......................................................................................................... 96
5.2. Analyse de la qualité du dossier ....................................................................... 96
6. Les problématiques en débat ........................................................................... 96
6.1. Sur le manque de développement des conséquences du PDA ........................ 96
6.2. Sur le manque de justifications de l’extension du périmètre géographique de la
protection ..................................................................................................................... 97 Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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6.3. Sur l’absence de prise en compte de l’impact économique de la protection sur
les activités nouvellement incluses .............................................................................. 98
7. Bilan de la participation du public .................................................................... 99
8. Analyse des observations du public .................................................................100
9. Questions de la commissaire enquêteur ..........................................................104
9.1. Question 1 ...................................................................................................... 104
9.2. Question 2 ...................................................................................................... 104
Chapitre 4. Bilan de l’enquête .................................................. 106
Document joint au rapport : ....................................................................................106
- Partie du Mémoire en réponse de la CARÈNE sur les observations du public. .. 106
Liste des documents transmis en annexe en document séparé :...............................106
- Procès-verbal de synthèse des observations du public sur le projet de
modification n°5 du PLUi ; ......................................................................................... 106
- Procès-verbal de synthèse des observations du public sur le projet de PDA ; 106
- Mémoire en réponse de la CARÈNE ; ................................................................ 106
- Mémoire en réponse de l’ABF. .......................................................................... 106 Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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EP26000064/44 Rapport 19/08/26-18/09/26
Le présent rapport relate l'organisation et le déroulement de l’enquête publique unique
portant sur la procédure de modification de droit commun n°5 du Plan Local d'Urbanisme
intercommunal (PLUi) de la Communauté d’agglomération Saint-Nazaire Agglo - la CARÈNE
ainsi que sur la procédure de création d’un Périmètre Délimité des Abords (PDA) autour de
trois monuments historiques de la ville de Saint-Nazaire du mercredi 19 août 2026 au
vendredi 18 septembre 2026.
Compte tenu de la présence de plusieurs procédures, la commissaire enquêteur a fait le choix,
pour faciliter la compréhension du public, de traiter tout d’abord de l’organisation et du
déroulement de l’enquête, commune aux deux procédures (chapitre 1.), puis de chacune des
procédures :
- Chapitre 2. La procédure de modification n°5 du PLUi ;
- Chapitre 3. La procédure de création d’un PDA.
Chapitre 1. Organisation et déroulement de l’enquête unique
1. L'objet de l’enquête publique
La présente enquête publique a pour objet d'assurer l'information et la participation du public,
de recueillir ses observations et de permettre leur prise en compte dans le cadre des
procédures.
Elle porte sur deux sujets distincts :
- Le projet de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE ;
- La création d’un Périmètre Délimité des Abords (PDA) autour de trois monuments
historiques de la ville de Saint-Nazaire.
Ces deux sujets seront traités dans deux chapitres distincts dans le présent rapport.
2. Autorité organisatrice / Maître d’ouvrage
Le maître d’ouvrage, et autorité organisatrice de la présente procédure, est Saint-Nazaire
agglomération – LA CARÈNE.
3. Désignation de la commissaire enquêteur
Par décision du Tribunal Administratif du 19/05/2026, Madame Aude VOUZELLAUD a été
désignée comme commissaire enquêteur pour l’organisation de la présente enquête unique. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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4. Contact avec l’autorité organisatrice / réunion préparatoire
Dès sa désignation, la commissaire enquêteur a pris contact avec l'autorité organisatrice : la
Communauté d'Agglomération de la Région Nazairienne et de l'Estuaire - Saint-Nazaire
agglomération - la CARÈNE, afin de rencontrer les responsables, prévoir les modalités de
déroulement de l’enquête ainsi que le calendrier prévisionnel.
Une réunion d'organisation a été programmée le 07/07/2026 dans les locaux de la CARÈNE à
Saint-Nazaire, en présence de M. CRAND, Vice-Président de la CARÈNE, Mme APPE,
responsable du service planification à la direction de l’urbanisme et de l’aménagement, Mme
OLLITRAUT, Mme SOUCHET et Mme DALINO en charge de la modification. Celle-ci a permis de
faire le point sur les différents sujets à aborder pour la bonne organisation de l'enquête.
Les dates de l'enquête ainsi que les dates des permanences y ont été validées.
5. Dates / durée / lieux de l'enquête
La présente enquête s'est déroulée du mercredi 19 août 2026 à 9h00 au
vendredi 18 septembre 2026 à 17h00 soit pendant 31 jours consécutifs.
La CARÈNE a été désignée siège de l'enquête.
6. L'arrêté d'ouverture d'enquête
Par arrêté n°2026.00037 du 07/07/2026, la CARÈNE a prescrit les modalités d'organisation de
la présente enquête notamment : sa durée, les règles de publicité, les modalités de
consultation des dossiers, les dates de permanence de la commissaire enquêteur ainsi que les
différentes possibilités pour le public de déposer des observations.
7. Cadre juridique et réglementaire
La présente enquête unique est régie par les textes suivants :
- le Code de l’Urbanisme et notamment ses articles L. 153-36 et suivants ;
- le Code du Patrimoine et notamment ses articles L. 621-31 et R. 621-92 et suivants ;
- le Code de l’Environnement et notamment ses articles L.123-1 et suivants, et R.123-1 et
suivants ;
- la délibération du Conseil communautaire en date du 04/02/2020 approuvant le Plan Local
d’Urbanisme intercommunal (PLUi) ;
- les délibérations du Conseil communautaire n° 2022.00033 en date du 01/02/2022, n°
2023.00086 en date du 4 avril 2023, n°2025.00044 en date du 04/02/2025 et n°2025.00333
en date du 16/12/2025 approuvant respectivement les procédures de modification de droit
commun n°1, n°2, n°3 et n°4 du PLUi ; Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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- les délibérations du Conseil communautaire n° 2021.00127 en date du 29/06/2021,
n°2023.00085 en date du 04/04/2023 et n°2023.00346 en date du 19/12/2023 approuvant
respectivement les procédures de modification simplifiée n°1, 2 et 3 du PLUi ;
- les arrêtés communautaires des 09/072020, 27/10/2020, 20/01/2021,
14/12/2021, 04/03/2024 et 06/06/2025 portant respectivement sur les mises à jour n°1, 2,
3, 4, 5 et 6 du PLUi ;
- l’arrêté communautaire n°2022.00528 en date du 16/12/2022 engageant la procédure de
déclaration de projet portant mise en compatibilité n°1 du PLUi ;
- la délibération du Conseil communautaire n°2025.00334 en date du 16/12/2025
approuvant la procédure de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi
- l’arrêté communautaire n°2024.1119_01 en date du 19/11/2024 engageant la procédure
de modification de droit commun n°5 du PLUi ;
- la délibération du Conseil communautaire n°2024.00309 en date du 10/12/2024
approuvant la définition des objectifs poursuivis et des modalités de concertation de la
procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi ;
- la délibération du Conseil communautaire n°2025.00150 en date du 24/06/2025
approuvant le bilan de la concertation de la procédure de modification de droit commun
n°5 du PLUi ;
- le courrier de l en date du 20/04/2026 proposant la création d’un périmètre délimité des
abords (PDA) autour des immeubles de l’église Sainte-Anne, de la Soucoupe et de l’usine
élévatoire situées sur le territoire de la commune de Saint-Nazaire, inscrits au titre des
monuments historiques par arrêtés du préfet de région Pays de la Loire
n°2019/DRAC/CRPA1/04 et n°2019/DRAC/CRPA1/05 en date du 29/05/2019, et
n°2020/DRAC/CRPA1/09 en date du 23/12/2020 ;
- la délibération du Conseil municipal de la commune de Saint-Nazaire n°2026.00203 en date
du 29/05/2026 donnant l’avis favorable de la commune sur le projet de création d’un PDA
autour de l’église Sainte-Anne, de la Soucoupe et de l’usine élévatoire ;
- la délibération du Conseil communautaire n°2026.00169 en date du 23/06/2026 donnant
l’accord de la CARÈNE sur le projet de création d’un PDA autour de l’église Sainte-Anne, de
la Soucoupe et de l’usine élévatoire ;
- la décision n°E26000064/44 du Président du Tribunal Administratif de Nantes en date du
19/05/2026 désignant la commissaire enquêteur en charge de mener l’enquête publique
unique.
8. Visite des sites des projets
Le 07/07/2026, la commissaire enquêteur a procédé à la visite des différents sites des projets
visés par les procédures de modification n°5 du PLUi et de création du PDA, en présence de
Mesdames SOUCHET et DALINO. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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9. Les mesures de publicité
9.1. La concertation préalable
Conformément aux exigences de l’art. L103-2 du code de l’urbanisme, les modalités de la
concertation préalable ont été définies par le Conseil communautaire du 10/12/2024 afin
d’associer le public aux prémices de la procédure d’évolution du PLUi.
Le dossier de concertation, ainsi que les registres, ont été mis à la disposition du public du
14/04/2025 au 15/05/2025 sous format papier dans les mairies des communes membres et
au siège de la CARÈNE, ainsi que sous format dématérialisé depuis le site internet dédié. Une
adresse courriel était également disponible ainsi que l’envoi de courrier.
Le bilan a été tiré lors du Conseil communautaire du 24/06/2025 :
• Consultation :
o 15 visiteurs ont consulté le registre ;
o 14 documents ont été téléchargés ;
o 24 documents ont été visualisés ;
• 3 observations ont été déposées par :
o L’Association des Gens du Voyage Citoyens de Loire-Atlantique (ADGVC44)
requérant l’identification de sites d’accueil ;
o L’IGC, filiale du groupe CASINO, souhaitant être associée à l’écriture de l’OAP
commerce et proposant une refonte de l’OAP n°17 « Océanis – Côte d’Amour »
et du zonage du site ;
o Un particulier a demandé la suppression de la bande des 30mètres en zone
Uha1 pour la constructibilité de son terrain.
Les réponses aux observations déposées ont été apportées dans la délibération du Conseil
communautaire du 24/06/2025, jointe aux pièces administratives du dossier d’enquête.
9.2. Publications légales par voie de presse
L'avis d'enquête a fait l'objet d'une publication, dans les délais réglementaires, par insertion
dans la rubrique administrative des annonces légales des quotidiens régionaux Ouest-France
et Presse-Océan du 03/08/2026 et du 24/08/2026.
9.3. Publication par voie d'affichage
Un affichage adapté de 76 affiches, au format réglementaire, a également été réalisé dans les
délais requis et réparti sur :
- les sites visés par l'enquête,
- l’ensemble des communes,
- les mairies concernées,
- le siège de la CARÈNE, Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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EP26000064/44 Rapport 19/08/26-18/09/26
- ainsi que sur l’ensemble des sites internet.
Plus particulièrement :
- 3 affiches à Besné,
- 7 affiches à Donges,
- 3 affiches à la Chapelle des Marais,
- 6 affiches à Montoir,
- 9 affiches à Pornichet,
- 6 affiches à Saint-André-des-Eaux,
- 4 affiches à Saint-Joachim,
- 6 affiches à Saint-Malo de Guersac,
- 16 affiches à Saint-Nazaire,
- 15 affiches à Trignac,
- 1 affiche au siège de la CARÈNE.
Le 07/08/2026, la commissaire enquêteur a procédé au contrôle de la pose de l'affichage dans
les délais réglementaires. Elle a également pu constater la présence de l'affichage, pendant la
durée de l'enquête, lors de la tenue des permanences.
9.4. Publicité sur internet
Une information a également été publiée dans les délais légaux sur les sites internet de la
CARÈNE et de la mairie de Saint-Nazaire.
9.5. Publicité complémentaire
L’avis d’enquête ou une information a également été diffusé sur les sites internet des
communes de la CARÈNE ainsi que sur certains autres moyens de communication (cf.
Facebook, panneaux lumineux…).
10. Les moyens mis à la disposition du public
10.1. Les dossiers d’enquête
10.1.1. Le dossier dématérialisé
Pendant la stricte durée de l’enquête, le public a pu accéder aux dossiers dématérialisés de
l’enquête 24h/24h sur le registre numérique :
https://www.registre-numerique.fr/modification-5-plui-CARÈNE
• Le dossier du projet de modification n°5 du PLUi soumis à l'enquête Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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Le présent dossier d'enquête publique se compose de 2 327 pages1, organisé de la manière
suivante :
0. Note au lecteur (1 page)
1. Sommaire (2 pages)
2. Pièces du dossier
1. Résumé non technique : Modification de droit commun n°5 (6 pages)
2. Notice explicative M5 (135 pages)
3. Résumé non-technique M5 : traduction réglementaire de la stratégie commerciale
(6 pages)
4. Notice sur la traduction réglementaire de la stratégie commerciale intercommunale
(M5) (97 pages)
5. Evaluation environnementale de la modification n°5 du PLUi (35 pages)
3. Avis communes, PPA, MRAe
1. Avis MRAe du 10/07/2026 (11 pages)
1.Mémoire en réponse à la MRAe du 12/08/2026 (10 pages)
2. Avis de Besné du 02/07/2026 (4 pages)
3. Avis de Donges du 25/06/2026 (6 pages)
4. Avis de la Chapelle des Marais du 25/06/2026 (3 pages)
5. Avis de Montoir de Bretagne du 24/06/2026 (6 pages)
6. Avis de Pornichet du 24/06/2026 (5 pages)
7. Avis de Saint-André-des-Eaux du 29/06/2026 (5 pages)
8. Avis de Saint-Joachim du 08/06/2026 (3 pages)
9. Avis de Saint-Malo de Guersac du 01/07/2026 (5 pages)
10. Avis de Saint-Nazaire du 26/06/2026 (7 pages)
11. Avis de Trignac du 04/06/2026 (4 pages)
12. Avis de Cap Atlantique du 02/07/2026 (1 page)
13. Avis de la CCI du 10/07/2026 (4 pages)
14. Avis de la CD44 (5 pages)
15. Avis de la CMA du 01/07/2026 (5 pages)
16. Avis du GPMNSN du 21/07/2026 (3 pages)
17. Avis du PMNSN du 29/06/2026 (6 pages)
18. Avis du PNRB du 10/07/2026 (4 pages)
4. Pièces modifiées
1. OAP Commerce (14 pages)
2. Règlement graphique
2.1. Zonage
- Liste des emplacements réservés (7 pages)
- Légende du règlement graphique (1 page)
2.2. Zonage par commune
- RG Besné (1 plan)
- RG Donges Nord (1 plan)
1 Comptabilisation effectuée sur la base du dossier dématérialisé. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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- RG Donges (1 plan)
- RG La Chapelle des Marais (1 plan)
- RG Montoir de Bretagne (1 plan)
- RG Pornichet (1 plan)
- RG Saint-André-des-Eaux (1 plan)
- RG Saint-Malo de Guersac (1 plan)
- RG Saint-Nazaire Nord (1 plan)
- RG Saint-Nazaire Sud (1 plan)
- RG Saint-Joachim (1 plan)
- RG Saint-Joachim – Iles (1 plan)
- RG Trignac (1 plan)
2.3. Zonage application loi Littorale Pornichet et Saint-Nazaire (1 plan)
2.4. Zonage stationnement
- 4-6-A-Carte stationnement auto Nord agglo (1 plan)
- 4-6-B- Carte stationnement auto-Centre agglo (1 plan)
- 4-6-C- Carte stationnement auto Est agglo (1 plan)
- 4-6-D- Carte stationnement auto Ouest agglo (1 plan)
- 4-6-E- Carte stationnement cyclable Nord agglo (1 plan)
- 4-6-F- Carte stationnement cyclable centre agglo (1 plan)
- 4-6-G- Carte stationnement cyclable Est agglo (1 plan)
- 4-6-H- Carte stationnement cyclable Ouest agglo (1 plan)
2.5. Atlas des Espaces Paysagers à Protéger (EPP) et des Espaces Boisés
Classés (EBC) (97 pages)
3. Règlement écrit
3.1. Annexes au règlement
- A8- Protocole de conservation du patrimoine arboré (11 pages)
- A1- Stationnement (24 pages)
- A9- Arbres
o Arbre patrimonial (3 pages)
o Localisation arbres centre-ville Saint-Nazaire (493 pages)
o Localisation arbres Immaculée (234 pages)
o Localisation arbres Saint-Nazaire Ouest (201 pages)
o Localisation arbres Saint-Marc-sur-Mer (390 pages)
- A11- Essences littorales (54 pages)
4. OAP sectorielles (274 pages)
5. Annexes
- Arrêté préfectoral 2025/ICP/320 portant création et modification de
secteurs d’information sur les sols (14 pages)
- Arrêté préfectoral n°532 du 12/07/2022 portant délimitation de zones
de présomption de prescription archéologiques (13 pages)
- Délibération du Conseil Communautaire du 30/09/2025 sur le réseau de
chaleur industrialo-urbain (20 pages) Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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- Arrêté préfectoral du 21/10/2025 relatif aux terres incultes ou non-
exploitées susceptibles d’accueillir des projets photovoltaïques sur le
territoire de Loire-Atlantique (14 pages)
- Arrêté préfectoral n°2025/ICPE/085 portant arrêt de la cartographie des
zones d’accélération pour l’implantation terrestre de production
d’énergies renouvelables (2 pages)
6. Pièces administratives
6.1. Arrêté d’enquête publique n° 2026.00037 du 07/07/2026 (6 pages)
6.2. Arrêté d’engagement de la procédure de modification n°5 du PLUi
n°20241119 du 19/11/2024 (2 pages)
6.3. Délibération du Conseil Communautaire du 24/06/2025, bilan de la
concertation préalable (4 pages)
6.4. Délibération du Conseil Communautaire du 10/12/2024 (4 pages)
• Le dossier du projet de PDA soumis à l’enquête
Le présent dossier d'enquête publique se compose de 31 pages2, organisé de la manière
suivante :
0. Note au lecteur (1 page)
1. Sommaire (1 page)
2. Note de présentation générale (22 pages)
3. Avis de l’Architecte des Bâtiments de France (1 page)
4. Avis de la ville de Saint-Nazaire du 29/05/2026 (3 pages)
5. Avis de la CARÈNE du 26/06/2026 (3 pages)
10.1.2. Les dossiers papiers
• Le dossier du projet de modification n°5 du PLUi soumis à l'enquête
Pour limiter les coûts d’impression conséquents des très nombreux plans, il a été décidé, en
accord avec la commissaire enquêteur et avec indication écrite dans la Note au lecteur pour
en informer le public que les dossiers papiers communaux ne comprendraient que les plans
propres à chaque commune. L’intégralité du dossier restait accessible 24h/24h dans sa forme
numérique sur le registre dématérialisé ainsi qu’en format papier au siège de la CARÈNE, les
deux versions étant identiques.
Pendant la stricte durée de l'enquête, les dossiers papiers, côtés et paraphés avant l'ouverture
de l’enquête par la commissaire enquêteur, ont été mis à disposition du public dans les 10
mairies du territoire ainsi qu’au siège de la CARÈNE.
2 Comptabilisation effectuée sur la base du dossier dématérialisé. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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• Le dossier papier du projet de création du PDA
Compte tenu de la localisation du projet de PDA à la ville de Saint-Nazaire, le dossier d’enquête,
au format papier, strictement identique au format numérique, a été mis à disposition à la
mairie de Saint-Nazaire et au siège de l’enquête à la CARÈNE.
10.2. Les moyens d’expression du public mis à disposition
Pendant la stricte durée de l'enquête, le public a pu consigner ses observations :
- sur les registres d'enquête, mis à disposition du public, au siège de la CARÈNE ainsi que dans
les mairies des 10 communes de la CARÈNE, aux jours et heures habituels d'ouverture de
ces dernières ;
- par courrier postal adressé, à l'attention de la commissaire enquêteur, à la CARÈNE, 4
avenue du commandant L’Herminier, 44606 SAINT -NAZAIRE ;
- par courriel, à l'adresse : modification-5-plui-carene@mail.registre-numerique.fr;
- directement sur le registre dématérialisé dédié à l'adresse :
https://www.registre-numerique.fr/modification-5-plui-carene .
10.3. Les postes informatiques
Un accès informatique au dossier dématérialisé a également été mis à disposition du public
sur les différents lieux de permanence.
10.4. Les permanences de la commissaire enquêteur
12 permanences ont été prévues les :
- Mercredi 19/08/2026 de 9h00 à 12h00 en mairie de Pornichet ;
- Mercredi 19/08/2026 de 14h00 à 17h00 au siège de la CARÈNE ;
- Vendredi 04/09/2026 de 9h00 à 12h00 en mairie de Saint-Nazaire ;
- Vendredi 04/09/2026 de 14h00 à 17h00 en mairie de Saint-Malo-de-Guersac ;
- Mardi 08/09/2026 de 9h00 à 12h00 en mairie de La chapelle-des-Marais ;
- Mardi 08/09/2026 de 14h00 à 17h00 en mairie de Montoir-de-Bretagne ;
- Jeudi 10/09/2026 de 9h00 à 12h00 en mairie de Donges ;
- Jeudi 10/09/2026 de 14h00 à 17h00 en mairie de Trignac ;
- Lundi 14/09/2026 de 9h00 à 12h00 en mairie de Besné ;
- Lundi 14/09/2026 de 14h00 à 17h00 en mairie de Saint-Joachim ;
- Vendredi 18/09/2026 de 9h00 à 12h00 en mairie de Saint-André-des-Eaux ;
- Vendredi 18/09/2026 de 14h00 à 17h00 au siège de la CARÈNE.
La commissaire enquêteur a pu bénéficier de l’accès au projet de SIG de la modification n°5 ce
qui lui a permis une identification précise et rapide par numéro de parcelle afin de répondre
aux questions du public. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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11. Clôture de l'enquête
À l'issue de l’enquête publique, tous les registres papiers, accompagnés des courriers reçus
pendant l’enquête, ont été remis à la commissaire enquêteur le 21/09/2026 pour procéder au
paraphe et à leur clôture ainsi qu’à leur analyse.
12. Climat de l’ enquête
L'enquête s'est déroulée dans un climat serein. Aucun incident de quelque nature que ce soit
ne s'est produit pendant la tenue des permanences.
La commissaire enquêteur a, par ailleurs, reçu toute l'aide nécessaire à l'accomplissement de
sa mission par les agents concernés.
13. Incidents durant l’enquête
Durant le déroulement de l’enquête, deux incidents sont à rapporter :
- Une mise à jour du registre dématérialisé a provoqué un bug technique qui a bloqué
l’envoi des accusés-réception des contributions reçues par courriels le 17/09/26 et a
occasionné un retard dans leur affichage au registre. Il reste que le registre a garanti la
réception de l’ensemble des contributions déposées par courriels, qui ont donc pu toutes
être prises en compte par la commissaire enquêteur.
- Les permanences 11 et 12 ont été assurées par le commissaire enquêteur suppléant, Monsieur Louis-Marie MUEL en raison d’un empêchement personnel de la commissaire enquêteur. C’est donc le commissaire enquêteur suppléant qui a assuré la clôture de l’enquête le 18/09/2026 à 17h.
14. La participation du public
Au cours de l’enquête :
- 71 contributions ont été déposées. Deux saisies en échec de scans de registres
papiers (R5, R25) doivent toutefois être décomptées, ce qui ramène le nombre
effectif des contributions à 69 ;
- 605 visiteurs ont consulté le registre dématérialisé pour 1428 visites ;
- 311 téléchargements de documents et 316 visualisations de documents ont été
comptabilisés ;
- 21 personnes sont venues à la rencontre de la commissaire enquêteur.
Ces 69 contributions se répartissent comme suit :
- sur registre : 14
- par courrier : 2 Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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- par courriel : 13
- sur registre dématérialisé : 40.
14.1. La participation du public sur le projet de modification n°5 du PLUi
Au cours de l’enquête :
- 64 contributions (sur les 69) ont été déposées pour le projet de modification
n°5 du PLUi ;
- 287 documents du dossier dématérialisé du projet de modification n°5 du PLUi
ont été téléchargés pour 258 visualisations ;
- 20 personnes sont venues à la rencontre de la commissaire enquêteur.
Sur les 64 contributions déposées, 56 ont été classées exploitables, 8 contributions étant
des doublons (@24 doublon de @23, R28 doublon de E16, E29 et E30 doublons de E26,
@51 doublon de @49, @52 et E60 doublons de @57, @54 doublon de @53, E63 doublon
de@55, @68 doublon de E67).
Une contribution pouvant contenir plusieurs observations, les 56 contributions exploitables
se répartissent en 140 observations.
14.2. La participation du public sur le projet de PDA
Au cours de l’enquête :
- 5 contributions (sur les 69) ont été déposées pour le projet de PDA (1 au registre, 1 par
courrier , 1 par courriel et 2 sur le registre dématérialisé) ;
- 21 documents du dossier dématérialisé du PDA ont été téléchargés pour 56
visualisations ;
- 1 personne est venue à la rencontre de la commissaire enquêteur.
Sur les 5 contributions déposées, 4 ont été classées exploitables : C71 étant le doublon de E56
et la seconde observation de R4 ayant été jugée hors du périmètre de l’enquête.
Une contribution pouvant contenir plusieurs observations, les 4 contributions exploitables se
répartissent en 8 observations.
15. Remise du procès-verbal de synthèse
Le procès-verbal de synthèse (PVS) des observations déposées par le public a été présenté par
la commissaire enquêteur à M. CRAND, en présence de Mme APPE et de son équipe en charge
du projet, lors de la réunion du vendredi 25/09/2026. Les registres papiers d’enquête ont
également été remis à cette occasion. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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Le procès-verbal portant sur la synthèse des observations déposées sur le PDA a également
été transmis à l'Architecte des Bâtiments de France en charge, au service compétent de la
Direction régionale des affaires culturelles le 25/09/2026.
Ces documents sont joints en annexe du présent rapport.
16. Réponse de la collectivité
Par courriels des 09/10/2026 et 12/10/2026, la CARÈNE et l’ ABF ont transmis leurs mémoires
en réponse aux procès-verbaux de synthèse des observations du public à la commissaire
enquêteur .
Pour une meilleure compréhension du lecteur, les éléments de réponse apportés sont intégrés
directement dans l’analyse des observations du public, du présent rapport.
Ces documents sont également joints en annexe.
La collectivité ayant fait des réponses individuelles aux contributions déposées, il est
recommandé au public déposant de s'y référer directement pour une réponse personnalisée
exhaustive.
17. Rapport d’enquête et conclusions de la commissaire
enquêteur
Suite à la clôture de l’enquête, la commissaire enquêteur transmet son rapport et ses
conclusions motivées sur la présente enquête au président de la CARÈNE dans un délai d’un
mois.
Ces documents seront tenus à la disposition du public au siège de la CARÈNE et dans les mairies
des communes de la communauté d’agglo pendant un an à compter de la date de clôture de
l’enquête ainsi que sur le site de la CARÈNE et sur le registre dématérialisé ;
18. Issue de la procédure d’enquête publique
• Concernant la procédure de modification n°5 du PLUi
À l’issue de l’enquête publique, le président de la CARÈNE présente le bilan de l’enquête
publique sur le projet de modification n°5 du PLUi devant l’organe délibérant, le conseil
communautaire, qui adopte le projet, éventuellement modifié pour tenir compte des avis
émis et des observations du public, par délibération motivée.
L’acte approuvant une modification devient exécutoire un mois après sa publication et sa
transmission à la préfecture.
• Concernant la procédure de création du PDA Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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A l’issue de l’enquête publique, l’ ARRCHITECTE DES BÂTIMENTS DE FRANCE et la CARÈNE
sont de nouveau consultés pour accord sur le projet de PDA, éventuellement modifié pour
tenir compte des conclusions de l’enquête publique.
En cas de modification du PDA, la CARÈNE reconsulte la commune concernée.
Le PDA est ensuite créé par arrêté du préfet de région Pays de la Loire. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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Chapitre 2. La procédure de modification de droit commun
n°5 du PLUi de la CARÈNE
1. Généralités
1.1. Présentation du maître d'ouvrage
La Communauté d'Agglomération de la Région Nazairienne et de l'Estuaire - Saint-Nazaire
agglomération – La CARÈNE est une communauté d'agglomération qui exerce les compétences
en matière de planification depuis le 17/11/2015 sur le territoire des
10 communes qui la composent : Saint-Nazaire, Pornichet, Trignac, Donges, Montoir-de-
Bretagne, Saint-André-des-Eaux, la Chapelle-des-Marais, Saint-Joachim, Saint-Malo-de-
Guersac et Besné.
1.2. Le PLUi
Le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi), document de synthèse des choix
d'aménagement et de développement de la CARÈNE, a été approuvé le 04/02/2020. Il s’est
dès lors substitué aux documents d'urbanisme préexistants sur chaque commune et fait
désormais référence pour les demandes d'autorisation d'urbanisme.
Engagée le 19/11/2024, la présente procédure d'évolution est conduite dans le cadre d'une
procédure de modification de droit commun prévue par les articles L. 153 -36 et suivant du
code de l'urbanisme. Elle permet de modifier le règlement et les OAP (Orientations
d'Aménagement et de Programmation), sous réserve de respecter certaines restrictions.
1.3. L’objet de l’enquête
La présente enquête concerne la procédure de modification de droit commun n° 5 du PLUi de
la CARÈNE portant sur :
- La définition d’une stratégie commerciale intercommunale et la création d’une OAP
Commerce ;
- La mise en place de zones d’accélération pour l’implantation d’installations terrestres
de production d’énergies renouvelables ;
- l’harmonisation et la clarification des règles concernant le patrimoine paysager et
naturel pour faciliter l’instruction des autorisations du droit des sols ;
- la mise en place du cadastre unique à l’échelle nationale : la Représentation Parcellaire
Cadastrale Unique (RPCU) et les ajustements nécessités ;
- l’adaptation des Emplacements réservés (ER) et des OAP aux enjeux de développement
du territoire ;
- l’évolution des règlements graphique et écrit en résultant. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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1.4. La procédure de modification
La procédure de modification du PLUi permet, dans les limites fixées par le Code de
l’urbanisme, de faire évoluer les règlements écrit et graphique, les Orientations
d’Aménagement et de Programmation (OAP) ou le programme d’orientations et d’actions du
PLUi.
Elle permet ainsi :
- Soit de majorer de plus de 20% les possibilités de construction résultant, dans une
zone, de l’application de l’ensemble des règles du plan ;
- Soit de diminuer les possibilités de construire ;
- Soit de réduire la surface d’une zone urbaine ou à urbaniser ;
- Soit d’appliquer l’art. L.131-9 du code de l’urbanisme (mise en compatibilité du PLU
pour application d’un PLH).
Chronologie :
- Engagement de la procédure par arrêté n°2024.1119 du 19/11/2024 ;
- Evaluation environnementale ;
- Concertation préalable du public du 14/04/2025 au 15/05/2025 ;
- Consultation pour avis de l’Autorité environnementale, la MRAe, des Personnes
Publiques Associées et Consultées et des communes concernées ;
- Enquête publique unique du 19/08/2026 au 18/09/2026 ;
- Bilan, délibération et adoption du projet, éventuellement modifié pour tenir compte
des avis et observations du public, par le Conseil communautaire de la CARÈNE ;
- La modification devient exécutoire un mois après la publication et la transmission de
l’acte l’approuvant au préfet.
2. Le projet de modification n°5 du PLUi
Le projet concerne de très nombreuses thématiques. Certaines nouvelles comme l’adoption
de la stratégie commerciale intercommunale et son OAP Commerce ainsi que l’insertion de
différents arrêtés pour se mettre en conformité avec les obligations légales. A l’instar des
autres évolutions prévues pour ajuster le PLUi aux besoins constatés, ces insertions
nécessitent des ajustements sur différentes parties du documents d’urbanisme créant, pour le
public, un véritable puzzle de milliers de pièces rendant particulièrement difficile la bonne
compréhension de l’ensemble des sujets abordés.
2.1. Les évolutions touchant au commerce
2.1.1. Adoption d’une stratégie commerciale intercommunale
Afin de mettre en œuvre les différentes prescriptions des textes supérieurs, la collectivité a
lancé une étude portant sur le développement du commerce à l’échelle intercommunale, Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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basée sur une hypothèse d’évolution démographique médiane (cf. +0,52%/an), dont les
principaux enseignements sont :
- Un taux de vacance globalement maîtrisé en centralité mais avec une détérioration
récente,
- 75% de l’offre de Grandes et Moyennes Surfaces (GMS) est implantée en zone
commerciale périphérique,
- Les Secteurs d’Implantation Commerciale (SIC) se caractérisent par une optimisation
du foncier réduite (cf. 20% de superficie bâtie) et donc un potentiel de densification à
moyen terme,
- Une offre commerciale suffisante pour répondre aux besoins de la population actuelle
et future à l’horizon 2035,
- Une certaine faiblesse de densité en commerces alimentaires en centralités
- Une concurrence commerciale autour de la CARÈNE particulièrement dense.
Ces constats ont permis l’adoption d’une stratégie commerciale intercommunale en décembre
2024 dont les principaux principes sont :
- Le renforcement des centralités par la polarisation du commerce de proximité,
- L’encadrement des 6 SIC,
- L’encadrement strict de l’implantation des commerces en dehors des localisations
préférentielles.
La mise en œuvre de ces grands principes implique d’adapter les zonages aux ambitions de la
stratégie commerciale, de resserrer le périmètre des SIC et de retranscrire la stratégie
commerciale au sein d’une OAP dédiée au commerce.
L’objectif final est de définir pour la sous-destination « artisanat et commerce de détail » une
nouvelle organisation commerciale accordant une priorité aux centralités et encadrant le
développement en périphérie.
Une étude sur le développement du commerce effectuée en 2024 a permis d’établir que le
volume global de l’offre commerciale actuelle du territoire est suffisant pour répondre aux
besoins de la population actuelle et future, à l’horizon 2035. L’objectif premier est donc de
maîtriser le développement commercial du territoire avec la mise en place de différents outils.
• Les principes d’isosurface et de stock constant
L’offre commerciale ayant été évaluée suffisante pour répondre aux besoins actuels et futurs
de la population du territoire, le rééquilibrage de l’offre entre centralités et périphéries passe
par une maîtrise efficace du développement des SIC selon le principe d’isosurface. Ce
mécanisme réglementaire permet l’identification d’une surface qui deviendra la référence en
matière d’évolution commerciale. Ainsi, le changement de destination ou la déconstruction
d’une surface commerciale (relevant de la sous-destination « artisanat et commerce de
détail ») autorise la reconstruction/reconstitution d’une même surface. Le raisonnement doit
être mené à stock constant de surface plancher commercial, à l’échelle du territoire. La
référence étant les surfaces existantes lors de l’approbation de la modification n°5 du PLUi (cf. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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250 000m2 à ce jour). Ce calcul du stock inclut la totalité des surfaces plancher (dont réserves)
située dans les SIC.
• Le principe d’équilibre de l’offre commerciale
Afin de ne pas développer d’offre supplémentaire, la création/installation d’un nouveau
commerce ne sera possible que si un local commercial existant se trouve vacant ou démoli. Un
transfert de surfaces plancher entre SIC est également possible à l’échelle de l’agglomération,
ainsi que dans le cadre de la modification d’un commerce existant avec agrandissement de la
surface de plancher.
La réoccupation des locaux vacants est privilégiée, à la création d’un nouvel équipement, sans
être compatibilisée dans les droits à construire.
En dehors des polarités de proximité, l’implantation de commerce est interdite, sauf à
reprendre un commerce existant vacant. Leur développement est également encadré au
règlement, à l’exception du cas particulier du projet de renouvellement urbain du port de
Pornichet pour lequel la règle est adaptée (cf. autorisation de réimplanter dans l’emprise pour
une surface équivalente à celle démolie).
• L’amélioration de la qualité urbaine, architecturale et paysagère des projets
commerciaux
En ligne avec les orientations du SCoT Nantes Saint-Nazaire et l’objectif d’adaptation du
territoire au changement climatique, l’OAP prévoit des objectifs de sobriété foncière, de lutte
contre les îlots de chaleur, de mutualisation des stationnements et de leur ombrage, de la
qualité des espaces libres et d’offre d’un cadre de vie de qualité.
• La prise en compte de la digitalisation du commerce
En priorisant l’implantation des distributeurs/lockers/casiers liés au commerce digital dans les
polarités de proximité et les SIC, la collectivité espère renforcer leur fréquentation et de
favoriser la mutualisation des flux logistiques.
• Renforcement de la diversification des commerces des polarités
Afin de renforcer l’attractivité des commerces existants, la collectivité cherche à intégrer des
services non- marchands tels que des professions médicales, des services publics ou certains
services à la population.
• Dynamisation des Secteurs d’Implantation Commerciale (SIC)
Des orientations favorisant la qualité des SIC (cf. intégration paysagère et densification) sont
intégrées pour accompagner le renouvellement urbain et environnemental de ces derniers.
• Caractérisation individuelle des SIC
Pour la bonne mise en place du principe d’isosurface, chaque SIC est caractérisé en terme :
d’offre commerciale, d’accroche du tissu urbain, de surface plancher commercial (cf. pour le
calcul volume du stock concerné).
Certains SIC font également l’objet d’OAP sectorielle pour traduire spatialement les
orientations mentionnées précédemment. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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2.1.2. L’OAP Commerce
Elle vise à présenter la stratégie dans ses différentes dimensions et à offrir un cadre clair sur
les possibilités d’implantation et sur les évolutions des commerces existants hors des polarités
afin d’en assurer une régulation efficace. Elle précise donc :
- Les orientations à mettre en œuvre dans tout projet commercial, quel que soit sa
localisation, afin de répondre aux enjeux identifiés dans la stratégie intercommunale,
- Les localisations où peuvent être développés les projets, selon leur nature,
et est complémentaire des règlements écrit et graphique.
Elle intègre :
• Une cartographie de l’armature commerciale du territoire
Celle-ci vise à identifier :
- les 30 polarités commerciales de proximité,
- 6 zones commerciales périphériques (SIC du
Scot),
- 8 polarités touristiques de proximité,
- une offre commerciale diffuse.
• Les orientations
o Maîtriser le développement commercial en l’organisant suivant les thématiques
suivantes :
- Polariser le commerce dans les centralités via les polarités commerciales de
proximité et les polarités touristiques de proximité
- Encadrer le développement des SIC, classés en UEc au règlement graphique
- Encadrement des commerces isolés.
o Améliorer la qualité urbaine, environnementale, architecturale et paysagère des
projets en :
- Assurant un consommation économe de l’espace,
- Améliorant la qualité urbaine, architecturale et paysagère des espaces
commerciaux,
- Améliorant les performances énergétiques des bâtiments.
o Accompagner l’évolution des modes de consommation en :
- Favorisant l’intégration des circuits de distribution des filières courtes, Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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- Autorisant l’implantation des distributeurs automatiques et casiers sous
conditions,
- Accompagnant la mutualisation des flux logistiques de livraisons.
• Des objectifs d’aménagement par typologie
afin de renforcer les polarités de proximité existantes et d’accompagner l’évolution des SIC.
• Une caractérisation des SIC
En créant des OAP sectorielles pour les 6 SIC :
- Immaculée, point du jour, Saint-Nazaire,
- Secteur Océanis, Saint-Nazaire,
- Secteur Granchamp / Savine /Grand large, Trignac,
- Le Hecqueux, Pornichet,
- La Bernuais, Montoir-de-Bretagne.
2.1.3. Sa traduction réglementaire
2.1.3.1. Au niveau du règlement graphique
• Localisation des polarités commerciales de proximité
30 polarités (cf. a minima les centre bourgs) ont été délimitées précisément à la parcelle (cf.
en totalité ou si besoin en partie) et prévoient une mixité des fonctions pour favoriser
l’attractivité et l’animation des centralités.
Ces polarités sont un outil complémentaire aux linéaires existants dans le PLUi car ils
participent à renforcer la présence des commerces dans ces secteurs. A l’inverse, les linéaires
commerciaux visent à préserver ces commerces en évitant les changements de destination en
rez-de-chaussée.
• Localisation des SIC de type 1
Désormais destinés à accueillir la sous-destination « artisanat et commerce de détail » ne
pouvant être accueillie en centralités, ils sont au nombre de 6 :
- Le Hecqueux (Pornichet),
- Immaculée (Saint-Nazaire),
- Océanis (Saint-Nazaire),
- Grand-Large : Fontaine au brun (Trignac),
- Grand-Large : Savine (Trignac),
- Centre-commercial (Montoir-de-Bretagne).
Afin d’en maîtriser l’évolution, la création de nouveau SIC et le développement de l’emprise
foncière des SIG existants sont interdits. Classés en zone UEc, le règlement de zonage définit
précisément les opérations interdites et autorisées.
• Identification de périmètres de polarité touristique de proximité Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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8 périmètres sont délimités précisément à la parcelle (en totalité ou en partie si besoin) afin
de répondre à un besoin ponctuel de commerce de très petite taille (cf. surface plancher
≤30m2), sur des sites fortement artificialisés à vocation touristique, sans faire concurrence aux
polarités commerciales de proximité :
- La Chaussée Neuve (Saint-André-des-Eaux),
- Ile de Fedrun (Saint-Joachim),
- Port de Rozé (Saint-Malo-de-Guersac),
- Place du Commando et pourtour de l’usine élévatoire (Saint-Nazaire).
• Propositions de modification de zonage
2.1.3.2. Projet de modification des prescriptions graphiques
• La localisation des polarités commerciales de proximité
Elles viennent compléter les dispositifs existants des linéaires commerciaux pour délimiter les
zones devant préférentiellement accueillir les nouveaux commerces.
A cette occasion, certains linéaires commerciaux sont ajustés du fait du contexte urbain ou
d’évolution souhaitée de ces secteurs.
Ces localisations peuvent être synthétisées ainsi : Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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• La localisation des polarités touristiques de proximité
Identifiées dans la chartre d’urbanisme commerciale intercommunale, elles visent à répondre
à un besoin ponctuel et limiter l’implantation d’artisanat et de commerce de détail en lien avec
les sites touristiques, mais sans concurrencer les centralités commerciales précitées.
Elles peuvent être synthétisées ainsi : Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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2.1.3.3. Le projet de modification des prescriptions écrites
Toutes les modifications évoquées ci-dessus impliquent des modifications au sein du
règlement écrit, que ce soit dans les dispositions générale et les règles spécifiques aux zones.
2.2. Les autres modifications du projet
Cette partie concerne :
- la mise en conformité réglementaire par l’intégration notamment de différents
arrêtés ;
- L’harmonisation et la clarification de la protection du patrimoine naturel et paysager ;
- L’adaptation des documents aux enjeux de développement du territoire.
2.2.1. L’intégration d’une cartographie des zones dédiées à l’implantation
d’installations terrestres de production d’énergie renouvelable
La loi n°2023-175 dite loi APER du 10/03/2023 a pour objectif de faciliter l’accélération de la
production d’énergie renouvelable (EnR) sur le territoire français en instituant une nouvelle
planification locale identifiant des zones dédiées à l’implantation d’installations terrestres de
production d’EnR. C’est l’objet de l’arrêté n°2025/ICPE/085 qui présentent la cartographie des
zones retenues : l’implantations de projets sur ces zones y étant « simplifiée » pour les
porteurs de projets.
Afin d’assurer une diffusion publique de cette information, il convient d’annexer cet arrêté au
sein du PLUi, ce que fait le présent projet de modification n°5.
2.2.2. Transposition des autorisations spécifiques à l’agrivoltaïsme
• Cadre réglementaire
L’art. 54 de la loi APER distingue trois catégories de systèmes photovoltaïques pouvant être
installées dans les zones naturelles, agricoles ou forestières : Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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- Les installations agrivoltaïques définies et encadrées par le décret n°2024-318 du
08/04/2024 qui définit enfin les critères d’éligibilité :
- Fournir un service sur une parcelle agricole,
- Maintenir une production agricole significative,
- Assurer un revenu durable pour l’agriculteur.
- Les installations compatibles avec l’exercice des activités agricoles, pastorales ou
forestières sous réserve que les projets soient implantés sur des surfaces incultes ou
non cultivées depuis une certaine durée, spécifiquement identifiée à l’échelle
départementale dans un document-cadre pris par arrêté préfectoral.
- Enfin, les implantations de projets photovoltaïques sur serres, hangars et ombrières à
usage agricole doit correspondre à une nécessité liée à l’exercice effectif d’une activité
agricole, pastorale ou forestière significative.
• Intégration de cette autorisation aux documents du PLUi
Cette intégration au règlement écrit du PLUi s’inscrit également dans un rapport de
compatibilité au SCoT de la Métropole Nantes Saint-Nazaire approuvé le 18/12/2025 qui
édicte l’orientation : « Limiter l’implantation au sein des espaces non artificialisés aux cas
suivants, dans le respect des conditions d’implantations générales des EnR précitées et du
décret n°2024-318 : les terres incultes, les sols pollués et l’agrivoltaïsme, sous réserve que
l’activité principale reste l’agriculture et de respecter les dispositions de l’art. L.314-36 du code
de l’énergie ».
L’arrêté préfectoral du 02/10/2025 identifie les terres incultes ou non exploitées susceptibles
d’accueillir des projets photovoltaïques au sol sur le territoire de la Loire-Atlantique et identifie
les surfaces ouvertes à ce type de projet compatible avec une activité agricole et définit les
conditions d’implantation.
Le projet de modification n°5 vise donc à autoriser dans le règlement écrit :
- ces installations photovoltaïques dans des zones agricoles et naturelles et à annexer
l’arrêté préfectoral concerné au PLUi,
- les projets sur serres, hangars et ombrières à usage agricole conformément à
l’art.L.111-28 du code de l’urbanisme.
2.2.3. Harmonisation et clarification des dispositions relatives au patrimoine naturel
et paysager
2.2.3.1. Harmonisation et clarification
• Historique
Actuellement, les règles inscrites au PLUi sur ce sujet résultent d’une juxtaposition des dix PLU
communaux antérieurs ayant pour résultat un ensemble réglementaire hétérogène et parfois
difficile à interpréter tant pour les instructeurs que pour les pétitionnaires ou porteurs de
projets. Certaines dispositions manquaient, par ailleurs de précision. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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• Objectif
Dans ce contexte, il est aujourd’hui nécessaire d’harmoniser et de clarifier l’ensemble des
protections réglementaires applicables au patrimoine végétal et arboré pour garantir une
lecture cohérente et unifiée des règles renforcer la sécurité juridique des décisions et faciliter
leur mise en œuvre opérationnelle, tout en permettant d’affirmer une politique commune en
matière de préservation du patrimoine végétal, en cohérence avec les objectifs
environnementaux et paysagers portés à l’échelle intercommunale.
2.2.3.2. Les évolutions envisagées
La présente modification n°5 réorganise les dispositions générales sur le patrimoine naturel et
paysager afin de distinguer le patrimoine végétal du patrimoine lié aux écosystèmes
aquatiques et de préciser les protections.
Le lexique est également modifié afin d’apporter des précisions sur la définition du houppier
et d’intégrer des schémas pour mieux appréhender les différents profils d’arbre.
Cette harmonisation implique également une meilleure cohérence des classements et de la
protection des arbres :
- Les arbres au sein des Espaces Boisés Classés (EBC) vont être dotés d’un périmètre de
protection en fonction de la taille de leur houppier ;
- Les « arbres identifiés » sur la commune de Saint-Nazaire sont requalifiés en « arbres
significatifs » avec périmètre de protection également fonction de la taille du
houppier ;
- Les arbres non repérés au règlement graphique disposeront du même dispositif de
protection dès lors qu’est reconnue leur contribution significative à la qualité
paysagère du site.
2.2.3.3. Enrichissement du patrimoine naturel et paysager identifié sur la
commune de Saint-Nazaire
• Contexte
Actuellement, les règles concernant le patrimoine naturel et paysager inscrites dans le PLUi
résultaient d’une juxtaposition des 10 PLU communaux antérieurs. Cette juxtaposition de
documents distincts complexifiait la compréhension et l’application des règles.
Le patrimoine végétal et paysager subissant actuellement une tension importante face à la
pression foncière, la CARÈNE a souhaité en faire un enjeu majeur en harmonisant et clarifiant
l’ensemble des protections réglementaires applicables au patrimoine végétal et arboré du
territoire.
Afin de préserver le cadre de vie des habitants, tout en participant à la lutte contre le
changement climatique, la collectivité a souhaité mieux protéger ce patrimoine,
conformément aux ambitions du PADD du PLUi et aux orientations du SCoT qui vise à renforcer Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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le maillage du couvert végétal du territoire à l’horizon 2050. Cet objectif se traduit également
dans le développement de la nature en ville sous le terme « Ville-Jardin ».
• Résultat
Une réorganisation des dispositions générales pour distinguer le patrimoine végétal du
patrimoine lié aux écosystèmes aquatiques, un lexique précisé et une meilleure cohérence des
classements et de la protection des arbres.
Conséquemment, le projet de modification n°5 prévoit le classement de :
- 386 arbres,
- 5 ha en EBC,
- 60 ha en EPP3.
• Une cartographie des EBC / EPP de Saint-Nazaire
2.2.4. . Recalage des données graphiques du PLUi suite à l’entrée en vigueur de la
Représentation Parcellaire Cadastrale Unique (RPCU)
• . Historique
Jusqu’à présent, les données du PLUi étaient numérisées sur la base du Plan Cadastral
Informatisé (PCI). Suite aux constats de nombreuses discontinuités, l’Etat, en partenariat avec
la Direction des finances publiques (DGFIP) et l’Institut national de l’information géographique
et forestière (IGN), a engagé des corrections pour constituer un cadastre unique à l’échelle
nationale et dénommé Représentation Parcellaire Cadastrale Unique (RPCU).
• . Objectif
L’objectif est que ce nouveau RPCU devienne le nouveau plan cadastral de référence, géré et
mis à jour par la DGFIP ainsi que la référence en matière de découpage parcellaire et de
représentation du bâti afin d’assurer l’instruction des divers dossiers d’urbanisme par le
service Autorisations des Droits des Sols (ADS).
3 EPP : Espace Paysager à Protégé ? Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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• Repositionnement du règlement graphique sur le cadastre RPCU
Le présent projet de modification n°5 vise à intégrer le recalage / repositionnement du
règlement graphique de PLUi sur le cadastre RPCU.
Ce recalage est présenté comme n’engendrant aucun changement des droits et règles
d’urbanisme sur les parcelles et comme n’étant pas susceptibles d’avoir des effets notables sur
l’environnement.
A l’exception de Besné et de
Montoir-de-Bretagne, les huit
autres communes de la
CARÈNE sont concernées sur
une portion seulement de leur
territoire (cf. en marron sur la
carte).
La collectivité a décidé de ne recartographier que les données surfaciques liées au parcellaire
et non les données ponctuelles ou linéaires souvent positionnées sur la base de photo
aérienne (cf. ex. des arbres isolés ou des haies).
Ces évolutions concernent le zonage, des emplacements réservés (ER), du patrimoine, des
parcs et ensembles paysagers, des OAP, des périmètres de mixité sociale, su zonage de
stationnement, des périmètres opérationnels et des périmètres de droit de préemption
urbain.
2.2.5. Evolution des règlements graphique et écrit afin d’adapter le PLUi aux enjeux de
développement du territoire
2.2.5.1. Evolution du règlement graphique
• Modification du zonage
Pour rappel, le classement en zone urbaine de terrains classés en zone naturelle (N) ou agricole
(A) n’est pas autorisée dans le cadre d’une modification de PLUi mais relève d’une révision. Les
présentes modifications ne peuvent donc porter atteinte aux zones A et N.
o Synthèse des modifications : Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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o Synthèse des surfaces
o Justifications des modifications Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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• Les prescriptions graphiques
• Les Emplacements Réservés (ER)
Les ER sont un outil d’acquisition foncière au bénéfice des collectivités pour la mise en œuvre
de stratégies ou orientations définies dans le PADD (en majorité : création d’accès,
aménagements routiers, cheminements doux, réalisation d’équipements collectifs…).
Le présent projet de modification n°5 du PLUi vise également sur ce sujet à :
- Clarifier le fondement juridique des ER en rattachant à chacun à l’article du code de
l’urbanisme dont il relève. La liste de ER est ainsi mise à jour et intègre une colonne
supplémentaire « Fondement juridique »,
- L’ajout, la modification ou la suppression d’ER.
o Les ER créés Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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o Les ER modifiés
o Les ER supprimés
2.2.5.2. Les évolutions du règlement écrit
Les évolutions évoquées ci-dessus impliquent certains ajustements du règlement écrit.
• Les évolutions des dispositions générales
- Servitudes d’utilité publique : intégration des zones d’accélération des énergies
renouvelables (ZAEnR), Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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- Intégration du schéma routier,
- Dispositions spécifiques aux routes départementales (distance d’implantation pour
locaux techniques et éoliennes,
- Affinement de la protection du patrimoine urbain et architectural,
- Instauration de la servitude de résidence principale pour les nouvelles constructions
dans certains secteurs en tension de la commune de Pornichet,
- Clarification de la chartre de coloration,
- Suppression de la partie sur le périmètre d’attente de projet d’aménagement global
sur Saint-Nazaire suite à sa suppression,
- Précision sur les obligations en matière de performance énergétiques et
environnementales en zone UE,
- Précision de la définition de la « Pleine terre » dans le lexique concernant les modalités
de prise en compte des places de stationnement dans son calcul,
- Mise à jour des définitions des destinations et sous-destinations des constructions
dans le lexique.
• Les évolutions des règles spécifiques aux zones
- Création de nouveaux sous-secteurs : UEa1b, UQbb sur Saint-Nazaire,
- 2.Destinations des constructions, usages des sols et natures d’activités
o Autorisation de constructions destinées à des missions de services publics en zone
UEa4,
o Interdiction des constructions destinées à la restauration en zone UEb Pornichet
pour favoriser une installation en centralités,
o Intégration de la notion d’aménagement et d’installation en zone NA1 pour
permettre la réalisation de piste cyclable,
- 3.Caractérisations urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
o Précision sur l’emprise au sol cumulée des annexes en zone Uha,
o Simplification de l’implantation des constructions en zone Uha3,
o Zone UHb, suppression des schémas d’illustration plus cohérents depuis la
suppression de la notion d’implantation dominante par la modification n°3,
o Pour Saint-André-des-Eaux : harmonisation des règles d'implantation des zones
UHa2 et AA1b avec celles des zones UA et UB, afin d'assouplir les contraintes
applicables aux terrains desservis par plusieurs voies,
o Zone UAb1, afin de permettre une densification maîtrisé de certains secteurs,
assouplissement des règles d’implantation en second rideau,
- 3.1.3. Implantation des constructions par rapport au limites séparatives
o Pour La Chapelle des Marais : autorisation des implantations en limites séparatives
en zone Uba3 pour les parcelles larges en périphérie du bourg,
o Clarification sur l’implantation des annexes en limite séparative en zone ULb,
o Pour Besné : augmentation de la possibilité de construire des annexes de plus de
20m2 sur des parcelles de petites surfaces en 1uha1,
o Dans toutes les zones : harmonisation des dispositions particulières d’implantation
des constructions par rapport aux limites séparatives afin de permettre des
implantation en fonction du contexte urbain, Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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o Pour Saint-André-des-Eaux en zones Uha2, UHb, NA1 et AA1b : assouplissement des
implantations des constructions en limite séparative latérale,
o Simplification de l’implantation des constructions par rapport aux limites
séparatives en zone Uha3 (cf. autorisation de construction en « dent creuse » de
parcelle profonde),
o Pour Saint-Nazaire UAa1 : possibilité de s’implanter sur une ou deux limites
séparatives pour améliorer les conditions d’insertion des projets,
o Faciliter l’implantation de constructions destinées aux équipements d’intérêt
collectif et aux services publics en zones UAa, UAb, Uac, Uba et ULb,
o Pour Saint-Nazaire UAa1 et UAa1 cv : optimisation de la capacité constructible en
modifiant la référence à la hauteur,
- 3.1.4 Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même
unité foncière
o Pour Pornichet et Saint-André-des-Eaux en Uba, UBb, Uha, UHb, Ula, ULb, AA1 et
Na1 : harmonisation concernant les bâtiments non jointifs devant être séparés d’au
moins 3 mètres (hors piscines),
o Zone UAb1 : séparation d’au moins 3 mètres, hors piscines et annexes (≥20m2),
- 3.1.5. Hauteur maximale des constructions
o Saint-André-des-Eaux : harmonisation des hauteurs pour l’OAP Kerfut Océan en
zone UAb4,
- 3.2. Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
o Toutes zones : amélioration de l’encadrement des nouvelles constructions pour
enrayer le phénomène d’appauvrissement de la qualité des projets en matière de
qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère,
o Renforcement des règles d’habitabilité des logements collectifs,
o Pour Pornichet UAb, Uba, UBb, Uha, Ula, ULb, AA1a, NA1, NTa, Uta, UTb, UTc :
▪ assouplissement des exigences de matériaux d’origine en cas de
contraintes techniques ou d‘harmonisation des matériaux pour les
constructions existantes,
▪ autorisation de déroger à l’obligation d’alignement des fenêtres de toit
pour le confort d’été,
o pour Saint-Nazaire UAa1cv et UAa1 : encadrement de changement de destination
des rez-de-chaussée commerciaux en logements par intégration de prescriptions
architecturales,
o pour Saint-André-des-eaux et Trignac AA1b : autorisation du doublement des haies
naturelles par un dispositif en matériau naturel,
- 4. Equipements et réseaux
- 4.1.1. Conditions de desserte par les voies publiques ou privées des terrains
susceptibles de recevoir des constructions ou de faire l’objet d’aménagement
o pour Pornichet UAb2, Uba2, UBb1, Ubb3, ULl2,3 et 4 : généralisation de la règle de
largeur minimum des accès à 3,50 mètres aux piscines et annexes,
o zones U : intégration du réseau de chaleur et de l’obligation de raccordement. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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• Surpression de la zone 1AU3
Il s’agit d’une conséquence de la procédure de modification n°3 du PLUi approuvée en février
2025.
• Modification au plan des formes urbaines sur les axes structurants de la ville de Saint-
Nazaire
Afin de permettre la réouverture à l’urbanisation, tout en garantissant un développement
urbain adapté au contexte urbain et géographique spécifique de ces axes structurants majeurs,
les modifications intégrées au projet de modification n°5 dotent la collectivité des outils
réglementaires pour encadrer cette densification avec notamment la création d’un plan des
formes urbaines.
2.2.5.3. Les modification du règlement écrit
• Les dispositions générales
- 2.2.5. Plan des formes urbaines : Précision que le tableau de correspondance du
nombre de niveau à des hauteurs (H1 et H2) maximales autorisées en mètres
s’applique de manière cumulative.
• les règles spécifiques aux zones
- 3. Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
- 3.1.2. implantation des constructions par rapport aux voie publiques ou privées et aux
emprises publiques
o Zone Ula, UAd1 et UEc : certains secteurs sont concernés par des règles
spécifiques.
- 3.1.3. implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
o Zone Uac : suppression du passage sur le périmètre de « la rote de la côte
d’Amour », remplacé par une implantation en retrait obligatoire au moins égale
au tiers de la hauteur maximale de la construction, sans pouvoir être inférieur
à 3 mètres.
o Zone Uba1 : remplacement du passage sur le périmètre de « L’avenue de Saint-
Nazaire », toutes les constructions dont la hauteur est supérieure soit à 6
mètres (H1), soit 10mètres (H2), devront respecter un retrait égal au tiers de la
hauteur maximale de la construction, sans pouvoir être inférieure à 3 mètres.
- 3.1.5. Hauteur maximale des constructions
o Zone ULa, ULb, UAd1 : pour certains secteurs renvoi au «« Plan des formes
urbaines » 4.7.
- 3.3.1. aménagement des abords et végétalisation des espaces libres
o Saint-Nazaire Ula : intégration d’espaces de plantation.
o Uda1, UEc : intégration d’espaces de plantation. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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2.2.5.4. Les autres documents réglementaires
• Les annexes du règlement écrit :
- Mise à jour de l’annexe 8 sur le protocole de préservation du patrimoine arboré,
- Mise à jour de l’annexe 11 sur les essences littorales préconisées.
• L’annexe stationnement :
- Le stationnement automobile :
o actualisation du corridor TC en cohérence avec le projet Hélyce +,
o suppression de la référence à l'article L.151-35 et 36 du Code de l'urbanisme,
o extension du corridor aux nouvelles lignes (Trignac et Montoir-de-Bretagne),
o corridor de 500 mètres avec une exception de 300 m sur les extrémités,
o modification des plans concernés en ce sens ainsi que du règlement écrit.
- Le stationnement vélo :
o création de 4 cartes « Stationnement cyclable »,
o Intégration des précisions afférentes au règlement écrit.
Et ajustement de la rédaction du PLUi pour prendre en compte ces éléments.
2.2.6. Les modifications apportées aux Orientations d’Aménagement et de
Programmation (OAP)
• Définition
S’appliquant sur des secteurs stratégiques, les OAP, sont des outils au service du projet
d’urbanisme, complémentaire aux autres outils du PLUi et opposables, dans un rapport de
compatibilité.
Ainsi, les OAP sectorielles encadrent finement l’aménagement de chaque projet autour de
trois grands principes :
- L’intégration du projet à l’entité paysagère dans laquelle il se situe,
- L’intégration du projet à la forme urbaine existante et au regard de la desserte du site,
- L’occupation du site, soit la programmation de densité brute et/ou de pourcentage de
logement social exigés.
• Typologie des évolutions
Ces évolutions sont mises à jour dans la pièces « OAP » du PLUi :
- Modification d’OAP : suite aux résultats d’études de faisabilité, il a été nécessaire de
modifier certaines OAP afin d’être en cohérence avec les projets communaux,
- Suppression d’OAP déjà réalisées dans un soucis de lisibilité des documents
d’urbanisme,
- Création d’OAP suite à des opportunités foncières, pour objectiver le potentiel
constructible d’un secteur. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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• Synthèse des évolutions
2.2.7. Les modifications apportées aux annexes
Ces dernières peuvent être synthétisées sous le tableau suivant :
2.2.8. L’obligation de raccordement au réseau de chaleur industrialo urbain (RCIU)
En application de son Plan climat-air-énergie territorial (PCAET) de 2019 visant à doter le
territoire de la CARÈNE de 25% de contribution des énergies renouvelables au mix énergétique
territorial à l’horizon 2030, la collectivité a développé des réseaux de chaleur bas carbone (cf. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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type biomasse) et les déploie à Saint-Nazaire et à Montoir de Bretagne à travers un réseau
industrialo-urbain porté sous forme de délégation de service public.
Ce réseau a été classé du 01/12/2025 au 30/12/2054 impliquant la définition d’une zone
géographique à proximité, qualifiée de zone de développement prioritaire, imposant le
raccordement à certains types de bâtiments.
La carte afférente est donc annexée au projet afin que cette obligation puisse être relayée
auprès des porteurs de projet.
3. La prise en compte de l’environnement
3.1. L’évaluation environnementale
3.1.1. Vérification de la compatibilité de la procédure avec le respect des textes supérieurs
L’évaluation environnementale juge que la présente procédure de modification n’entraine pas
d’incompatibilité ou de non prise en compte des enjeux environnementaux des documents
cadres, dont en premier lieu le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) du Pôle métropolitain
Nantes Saint-Nazaire du 18/12/2025. Celui-ci étant compatible avec tous les documents cadres
supérieurs en vigueur.
3.1.2. Incidences du projet sur l’environnement
Globalement, le projet distingue :
- Une majorité de thématiques sur lesquels le projet n’aura pas d’incidence,
- Des thématiques pour lesquelles l’incidence sera positive ou globalement positive,
- Quelques thématiques pour lesquelles les incidences ne peuvent être analysées à ce
stade, l’analyse devant s’effectuer au cas par cas des projets quand ceux-ci seront
définis,
- Seuls trois projets présentent des incidences potentielles négatives, justifient une
analyse plus approfondie :
o La création de l’OAP n°69 (Kerfut Océan) qui intègre de nombreuses mesures
d’Evitement et de Réductions permettant de limiter les incidences liées à
l’urbanisation du site ;
o L’OAP n°70 (Grand Large) qui constitue un projet de requalification et
d’anticipation de la mutation de la zone commerciale existante. En privilégiant
la désimperméabilisation la végétalisation et le développement des mobilités
actives et la limitation de l’étalement urbain, elle génère des incidences
environnementales globalement positives, tout en intégrant des mesures
d’Evitement et de réduction adaptées aux enjeux du site.
o la suppression du PAPAG4 à Saint-Nazaire présente dans l’ensemble des
incidences environnementales limitées, globalement modérées mais
4 PAPAG : Périmètre d’Attente de Projet d’Aménagement Global. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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également des effets positifs liés au renouvellement urbain, à la limitation de
l’étalement urbain et à la protection du patrimoine arboré.
Le bilan conclut à une absence d’incidences négatives supplémentaires pour l’environnement
et la santé publique par rapport à la version actuelle du PLUi, aucune mesures ERC5
complémentaires n’étant pas jugée nécessaires. La même conclusion est également posée
pour le réseau Natura 2000 du territoire.
3.2. Synthèse et analyse de l’avis de l’Autorité environnementale : la Mission
Régionale d’Autorité environnementale (MRAe)
5 ERC : Eviter, Réduire, Compenser. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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Pour une meilleure lisibilité, le tableau ci-dessous récapitule les observations de la MRAe, suite à l’étude de l’évaluation environnementale et du
projet, ainsi que les réponses apportées par la CARÈNE (cf. en bleu dans le texte).
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Sur les enjeux environnementaux :
1. Comme précédemment évoqué
lors du projet de modification
n°3, la collectivité ne profite pas
du présent projet pour
développer le traitement des
enjeux du changement
climatique
- Si l’adaptation au changement climatique n’est pas identifiée comme un objet du projet en tant que tel, différents points y contribuent clairement : l’intégration des évolutions issues de la loi APER sur l’accélération de la production d’énergies renouvelables, la meilleure prise en compte du patrimoine arboré ainsi que le reclassement de zones urbanisées en zones agricoles ou naturelles, dont des terrains inondables (Saint-Malo de Guersac et Trignac) ;
- Que l’engagement de la révision du Plan Climat Air Energie territorial (PCAET 2019-2024) a permis l’identification de nouveaux enjeux et d’orientations de la stratégie de transition écologique à l’horizon 2050. Ces dernières seront définies en 2027 puis déclinées en objectifs et programme d’action via une feuille de route 2028-2035. La traduction de ce prochain PCAET au PLUi se fera lors d’une procédure d’évolution ultérieure, probablement la révision
2. Sur la lisibilité du dossier :
Afin d’assurer la lisibilité du dossier pour le public, la MRAe recommande de joindre toutes les pièces graphiques annoncées, ainsi que les comparaisons PLUi en vigueur/PLUi modifié et notamment :
2.1. La pièce graphique présentant
les nouveaux EBC et EPP ;
Un atlas comparatif des secteurs d’EBC et EPP avant/après modification sur la ville de Saint-Nazaire a été ajouté avant le début de l’enquête
2.2. L’annexe stationnement :
comparaison avant/après,
nouvelles cartes sur le
stationnement vélo et
éclaircissement de la
dénomination des secteurs ;
- Etaient déjà joints : l’annexe 1 du RE « Stationnement » permettant d’identifier les évolutions apportées ainsi que 4 nouvelles cartes de stationnement cyclable et les 4 cartes de stationnement automobile modifiées. - La justification de la dénomination des secteurs vélo sera reformulée afin de remplir l’objectif de l’évolution qui est de simplifier la lecture de la règle. La norme actuelle étant source de confusion, la proposition conserve les deux secteurs vélos existant mais la complète de nouveaux plans graphiques dédiés afin de faciliter sa lecture et l’instruction. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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2.3. La carte des zones d’accélération
EnR ;
Celle-ci est incluse dans l’arrêté préfectoral via un lien internet d’accès.
2.4. Le document cadre présentant
les terres incultes et non
exploitées susceptibles
d’accueillir des projets
photovoltaïques ;
Celle-ci est incluse dans l’arrêté préfectoral via un lien internet d’accès.
2.5. La mise à jour du zonage
d’application de la loi Littoral.
Une cartographie générale de l’application de la loi littorale est présente au niveau du règlement graphique afin d’en améliorer la visibilité et de facilité son appropriation par le public. L’évolution d’une des coupures d’urbanisation, en application de la loi Littorale, est explicitée dans la Notice de présentation. 3. Sur la compatibilité avec le SCoT révisé
Estime que la démonstration
de la compatibilité du PLUi
dans son ensemble avec le
SCoT n’est pas effectuée.
Le dossier de modification n’a pas vocation à présenter l’intégralité du PLUi, mais uniquement les dispositions modifiées dans le cadre de la procédure.
Conformément aux disposition du code de l’urbanisme, le PLUi devra, le cas échéant, être mis en compatibilité avec le SCoT révisé dans le délai réglementaire d’un an (cf18/12/2026). Ces évolutions seront donc étudiées dans un second temps via une procédure de révision.
4. Sur la méthodologie
Recommande une application plus rigoureuse de la méthodologie pour l’évaluation des incidences du projet de modification n°5 en procédant : 4.1. A une analyse détaillée de la
mesure généralisant les
possibilités d’implantation des
installations agrivoltaïques en
zones AA1, AA2 et NA1.
L’évolution du règlement relative aux installations agrivoltaïques répond à la nécessité de mettre le PLUi en compatibilité avec les dispositions de la loi APER. Elle vise à permettre, sous conditions, l’implantation de ces installations dans les zones AA, AA2 et NA1, sans remettre en cause les protections environnementales déjà applicables sur le territoire.
Cette évolution ne confère donc pas un droit à construire inconditionnel. Si elle ouvre davantage de possibilités, la réalisation des projets demeure subordonnée au respect de l’ensemble de la réglementation en vigueur et, le cas échéant, à l’obtention des autorisations requises.
Les projets agrivoltaïques seront susceptibles d’être soumis à des procédures spécifiques et les incidences potentielles seront analysées à l’échelle des projets une fois définis Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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L’évaluation environnementale sera complétée afin de préciser ce raisonnement et d’expliciter davantage les incidences potentielles de cette évolution réglementaire. Une évolution pourra être intégrée afin de favoriser l’intégration paysagère des installations photovoltaïques et la prise en compte des sensibilités écologiques du site d’implantation.
4.2. A l’analyse détaillée du passage
du zonage UQb vers UAb1 près
du boulodrome de Méan à Saint-
Nazaire (augmentation
potentielle du nombre de
personnes exposées au risque
inondation)
Si le changement de zonage augmente les possibilités de construction, elle reste limitée en surface (cf. 2000m2) et elle ne modifie pas les règles applicables en matière de prévention du risque inondation. Le secteur demeure intégralement couvert par le PPRL6, dont les prescriptions s’imposent au PLUi et encadrent strictement les possibilités de construire. La portion est en zone b (bleu clair) du PPRL qui correspond à un aléa modéré ou faible de submersion marine et dans laquelle, le principe est d’autoriser la poursuite de l’urbanisation sous condition.
L’évaluation environnementale sera complétée afin de préciser cette articulation et une cartographie superposant le périmètre du PPRL et le nouveau zonage sera intégrée au dossier afin de faciliter la compréhension des contraintes réglementaires du secteur.
4.3. A un complément d’analyse
sommaire de la réduction de la
coupure d’urbanisation entre
Saint-Nazaire et Pornichet du
point de vue des incidences
paysagères et à une révision de la
conclusion, statuant quant à la
nécessité ou non d’une telle
analyse détaillée
L’ajustement de la coupure d’urbanisation résulte de la mise en compatibilité du PLUi avec le SCoT de Nantes Saint-Nazaire, approuvée le 18/12/2025. Le SCoT identifie ce secteur comme un « espace urbanisé sensible » et non plus comme un « espace naturel et agricole à préserver/valoriser ». Cet ajustement ne constitue toutefois pas une ouverture générale à l’urbanisation, la modification maintenant le zonage NA1 limitant les possibilités de construction (cf. emprise maximale de 50m2). En conséquence, la modification n’est pas susceptible d’altérer de manière significative les perceptions paysagères, les perspectives ou la lecture de cette coupure d’urbanisation à l’échelle du territoire
L’évaluation environnementale sera complétée afin d’expliciter ces éléments.
5. Milieux naturels et biodiversité
5.1. La MRAe recommande de
compléter les mesures de
Le secteur de Grand Large est déjà urbanisé et largement imperméabilisé. L’objectif de l’OAP est d’accompagner l’évolution et la requalification de ce site, en renforçant la prise en compte des enjeux environnementaux et
6 PPRL : Plan de Prévention des Risques Littoraux de la Presqu’île guérandaise – Saint-Nazaire. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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réduction des incidences de
l’OAP Grand Large à Trignac
visant à limiter les incidences des
rejets d’eaux pluviales et celles
liées à la multiplication des accès
piétons et vélo au marais
paysagers par rapport à la situation existante. A ce stade de la procédure, l’OAP définit des principes d’aménagement. En l’absence de projets définis et d’études d’impact associées, il n’est pas possible de caractériser de manière exhaustive les incidences des futurs aménagements à ce stade. Celles-ci seront appréciées lors des procédures propres à chaque projet, le contenu de l’OAP ne pouvant qu’améliorer la qualité des projets.
S’agissant des eaux pluviales, contrairement à la situation actuelle (cf. majorité de rejets dans le réseau existant dont les canaux se déversent dans le marais), les futurs projets seront soumis aux dispositions du Schéma directeur des eaux pluviales qui impose la mise en place de dispositifs de rétention à la parcelle pour toute surface imperméabilisée ≥200m2 sur les bassins versants sensibles et ≥400m2 sur les bassins versants peu sensibles. L’OAP vise également à reconstituer un maillage hydraulique caractéristique du marais. Concernant les accès piétons et cyclables, ces aménagements feront l’objet d’études spécifiques avec prise en compte des enjeux environnementaux.
Enfin, la collectivité veillera à assurer la cohérence entre les conclusions des études environnementales et les dispositions du PLUi.
L’évaluation environnementale sera complétée afin de mieux expliciter ces éléments 5.2. La MRAe recommande d’évaluer
les incidences sur les milieux
naturels de la généralisation des
possibilités d’implantation
d’installations agrivoltaïques à
l’ensemble des zones AA1, AA2
et NA1 au regard des autres
dispositions existantes dans le
PLUi en vigueur. Des mesures
complémentaires peuvent
s’avérer nécessaires le cas
échéant.
Cette évolution du règlement répond à la nécessité de mettre le PLUi en compatibilité avec les dispositions de la loi APER. Elle vise donc à permettre, sous conditions, l’implantation de ces installations dans les zones AA1, AA2 et NA1, sans remettre en cause les protections environnementales déjà applicables sur le territoire. La réalisation des projets reste donc subordonnée au respect de l’ensemble des réglementations en vigueur et, le cas échéant, à l’obtention des autorisations requises.
Les incidences potentielles seront analysées lors des procédures propres aux projets. Une évolution de la règle pourra être intégrée afin de favoriser l’intégration paysagère des installations photovoltaïques et la prise en compte des sensibilités écologiques du site d’implantation. L’évaluation environnementale sera complétée afin d’expliciter davantage les incidences potentielles de cette évolution réglementaire sur les milieux naturels, tout en précisant les dispositions du PLUi et les réglementations sectorielles qui encadrent la réalisation des projets Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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6. Paysages et patrimoine
La MRAe recommande de
compléter l’évaluation des
incidences paysagères liées à la
généralisation des possibilités
d’implantation agrivoltaïques en
zone AA1, AA2 et NA1 et à la
réduction de la coupure
d’urbanisation entre Saint-
Nazaire et Pornichet, puis
d’ajouter, si nécessaire, des
mesures complémentaires dans
le règlement des zones
concernées.
Concernant les installations agrivoltaïque (cf. ci-dessus 4.1.). Les incidences paysagères de ces installation ne peuvent être appréciées de manière exhaustive à l’échelle du PLUi mais le seront dans le cadre des procédures propres aux projets quand ceux-ci seront définis.
Concernant la réduction de la coupure d’urbanisation entre Saint-Nazaire et Pornichet, cette évolution n’a pas pour effet de remettre en cause les caractéristiques paysagères de cet espace (cf. ci-dessus 4.3.).
7. Gestion des eaux usées
La MRAe recommande de
compléter l’analyse des
incidences concernant les rejets
d’eaux usées et leur capacité de
traitement par les stations
d’épuration.
Le schéma directeur des eaux usées de l’agglomération (2020) anticipe les besoins liés à l’augmentation des effluents issus de la croissance démographique du territoire et du nombre de logements supplémentaires induits. Les stations :
- Des Ecossiernes (Saint-Nazaire ouest) est bien dimensionnée pour traiter les charges induites. - De Montoir Est a la capacité d’accueillir les effluents supplémentaires induits par les aménagements futurs à l’horizon 20 ans.
La collectivité programme la mise à jour de son schéma directeur des eaux usées en 2026-27 pour déterminer les éventuelles évolutions de ses systèmes d’assainissement. La capacité des stations d’épuration sera analysée en priorité.
L’ensemble des évolutions de la modification n°5 n’induit aucune augmentation significative de la capacité constructive du territoire. Les impacts sur les stations d’épuration sont donc limités. 8. Risques naturels et technologiques Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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La MRAe recommande de
détailler l’évaluation des
incidences liées à
l’accroissement potentiel de la
population exposée au risque
d’inondation suite au
changement de zonage près du
boulodrome de Méan à Saint-
Nazaire, puis, le cas échéant de
prévoir des mesures de maîtrise
de cette incidence.
Cette évolution de zonage de UQb à UAb1, qui a pour effet d’augmenter les possibilités de construction, reste limitée en surface : 2 000m2.
Par ailleurs, cette évolutions ne modifie pas les règles applicables en matière de prévention des risques d’inondation. Le secteur demeure intégralement soumis au PPR7L, dont les prescriptions s’imposent au PLUi et encadrent strictement les possibilités de construire.
Ainsi, si le changement augmente les possibilités théoriques de construction, les possibilités effectives de développement restent conditionnées au respect des prescriptions du PPRL et des autres réglementations applicables.
L’évaluation environnementale sera complétée afin de préciser davantage l’analyse des incidences potentielles de cette évolution de zonage sur l’exposition des populations au risque d’inondation. Une cartographie croisant le nouveau zonage avec le périmètre du PPRL sera également intégrée afin de faciliter la compréhension des contraintes applicables.
7 PPRL : Plan de Prévention des Risques Littoraux. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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3.3. Analyse de la commissaire enquêteur
Pour une meilleure identification dans le texte, les analyses de la commissaire enquêteur sont
reportées en italique.
La présente modification intègre une partie conséquente pour clarifier et harmoniser la
protection du patrimoine naturel et paysager sur l’ensemble du territoire des dix communes.
Outre une réglementation refondue, la CARÈNE intègre un atlas des EBC et EPP de la commune
de Saint-Nazaire, un protocole de conservation du patrimoine arboré, quatre listings de
localisation et identification des arbres patrimoniaux et significatifs sur la quasi-intégralité du
territoire de la commune de Saint-Nazaire et une liste des essences littorales.
Elle intègre également la justification des évolutions en secteurs sensibles au titre de la loi
Littoral et des coupures d’urbanisation, la prise en compte du risque inondation entraînant des
réductions de surfaces constructibles.
Enfin, l’examen des réponses de la CARÈNE montre que, si toutes les recommandations ont été
prises en compte, elles ne n’ont pas toutes été traduites de la même manière. Certaines
donnent lieu à des compléments annoncés dans les pièces du PLUi ou de l’évaluation
environnementale ; d’autres sont renvoyées aux études qui accompagneront les projets futurs,
notamment lorsque leurs contenus opérationnels seront définis et permettront alors le degré
d’examen requis par la MRAe.
4. L’information du public et le dossier d’enquête
4.1. L’information du public
L’enquête publique sur le projet de modification n°5 du PLUi a bénéficié d’une information du
public conforme aux exigences réglementaires (cf. ch1, §8.2., §8.3.) et adaptée à une enquête
couvrant dix communes avec ses 76 affiches.
Pendant la stricte durée de l’enquête publique, soit du 19/08/26 au 18/09/26, le public a pu
s’informer sur le projet en consultant :
- Le dossier dématérialisé disponible 24h/24h sur le site :
https://registre-numerique.fr/modification-5-plui-carene
- Les dossiers papiers disponibles, aux jours et horaires habituels d’ouverture, au siège
de la CARÈNE et dans les mairies des communes du territoire.
4.2. Analyse de la commissaire enquêteur
4.2.1. Sur la complétude
Le dossier d’enquête est réglementairement complet au regard des pièces recensées au
§10.1.1.
Il comportait une version papier de référence (cf. dossier du siège) et une version numérique
mise en ligne identique. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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Pour limiter les coûts d’impression conséquents des très nombreux plans, il a été décidé, en
accord avec la commissaire enquêteur et avec indication écrite dans la Note au lecteur que les
dossiers papiers communaux ne comprendraient que les plans propres à chaque commune.
Cette organisation est jugée responsable, au regard du volume du dossier et dans la mesure
où cette information était clairement annoncée au public et que l’intégralité du dossier restait
accessible 24h/24h dans sa forme numérique sur le registre dématérialisé ainsi qu’en format
papier au siège de la CARÈNE.
Dans sa version numérique, le dossier d’enquête de la modification n°5 était bien identifié et
distinct de l’autre procédure également disponible sous la même adresse internet du registre
dématérialisé du fait de l’enquête unique.
4.2.2. Sur la qualité du dossier d’enquête
Présenté au chapitre 1, §10.1., le dossier d’enquête du projet de modification n°5 du PLUi est
particulièrement conséquent avec ses 2 327 pages. Si le classement des documents
dématérialisés n’était pas des plus intuitifs pour le public, la navigation et la visualisation
directes des documents sans les télécharger permettaient de cibler assez rapidement les
documents les plus accessibles.
Afin d’en faciliter l’accès, la commissaire enquêteur a sollicité l’ajout de deux résumés non
techniques de 6 pages des notices explicatives sur la traduction réglementaire de la stratégie
commerciale intercommunale de 97 pages et sur la modification de 135 pages. Le public
pouvait ainsi appréhender le projet dans son ensemble et mieux identifier les sujets qu’il
souhaitait ensuite approfondir.
Toutefois, malgré les efforts de présentation de la CARÈNE : plans avant/après, explication
individualisée des modifications, le nombre particulièrement important des modifications le
public devait parfois rapprocher plusieurs pièces pour comprendre les conséquences concrètes
d’une modification sur un secteur. Cette complexité rendait l’approche du dossier assez
rebutante pour le public.
La difficulté tenait également à l’absence, sur certaines cartes, de repères facilement
identifiables (noms de rues, légendes suffisamment explicites, localisation avant / après).
Le dossier permettait d’identifier les évolutions projetées mais sa lisibilité aurait pu être encore
améliorée.
5. Bilan de la participation du public
Au cours de l’enquête :
- 605 visiteurs ont consulté le registre dématérialisé pour 1428 visites ;
- 311 téléchargements de documents et 316 visualisations de documents ont été
comptabilisés ;
- 21 personnes sont venues à la rencontre de la commissaire enquêteur ; Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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- 56 contributions exploitables ont été déposées pour le présent projet, soit 140
observations.
Analyse de la commissaire enquêteur : Si ces données attestent que le dossier a été consulté,
elles ne permettent en revanche pas de mesurer le degré de compréhension du projet par le
public. Il reste que l’enquête a permis une expression effective du public et l’identification de
préoccupations concrètes. Au regard du volume et de la complexité de la modification, j’estime
que cette participation du public est assez modérée. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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6. Synthèse et analyse des avis émis sur le projet
Afin de faciliter la lisibilité, la synthèse des avis est présentée sous forme de tableau avec le code graphique suivant :
- Synthèse de l’avis : en noir ;
- Réponse de la CARÈNE : en bleu (cf. mémoires des 12/08/2026, 09/10/2026 et 12/10/2026),
- Analys de la commissaire enquêteur : en noir italique.
6.1. Synthèse et analyse des avis des Personnes Publiques Associées (PPA)
PPA Avis Réponse de la CARÈNE Conseil
départemental
07/07/2026
FAVORABLE + Demande :
1.Application des marges de recul :
La modification n°5 du PLUi de la CARÈNE intègre le nouveau schéma
directeur des mobilités du Département. Cependant, le tableau
présenté
nécessite quelques modifications concernant le classement des routes
départementales.
2.Cas particulier des Routes Classées à Grande Circulation (RGC) : les
constructions ou installations sont interdites dans une bande de 75 m
de part et d’autre de l’axe de la route, et de 100 m pour les déviations
et voies express. Pour le Territoire de la CARÈNE cela concerne les RD 4,
100, 213 et 773.
3. Il convient ainsi de retranscrire les marges de recul ainsi que les
restrictions de création d’accès applicables aux routes départementales
dans le tableau 2.1.4 Dispositions spécifiques aux routes
départementales, page 59 de la notice explicative.
FAVORABLE
1.FAVORABLE
2.FAVORABLE
3.FAVORABLE Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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PPA Avis Réponse de la CARÈNE 4. OAP Kerfut à Saint-André-des-Eaux :
- S’assurer de la faisabilité d’un accès VL et piéton sur la RD 127 et les
conditions d’aménagement pour assurer la sécurité des usagers.
- S’assurer au moment de la conception du projet qu’il n’y a pas
d’impact en termes de sécurité et de fluidité du trafic sur la RD 127.
5. OAP Grand Large à Trignac :
Rappel de l'article 36 du règlement de voirie concernant l’implantation
depanneaux photovoltaïques en bordure de RD.
6.OAP Les Commandières à Saint-Nazaire :
Demande de lever la prescription particulière de replantation,
uniquement en droite de l’emprise Est du projet routier de nouvelle
bretelle d’insertion routière reliant la RD 213 au giratoire du Chemin
Vert sur la RD 492, non répertorié au plan de la CARÈNE.
7. Supprimer une partie des Espaces Boisés Classés (EBC) sur les
bretelles de sortie et d’entrée de la Route Bleue (RD 213) au niveau de
la RD 392 en
direction de Pornichet dans le secteur des Noëls. Cette suppression
devra être intégrée à l’occasion de la prochaine procédure de révision
du PLUi.
8.Pas d’impact sur les Espaces Naturels Sensibles. souligne que la
démarche d’harmonisation des règles du patrimoine naturel et
paysager va rendre les règles d’urbanisme plus lisibles et cohérentes à
l’échelle du territoire et garantir une meilleure prise en compte de ce
patrimoine.
4.Ces éléments seront étudiés lors de la conception du projet.
Les services compétents du CD44 seront associés dans ce
cadre.
5.Ces éléments seront étudiés lors de la conception d'un
éventuel projet. Les services compétents du CD44 seront
associés dans ce cadre.
6.FAVORABLE
7. Hors champ de la procédure. Cette demande sera étudiée
lors d'une prochaine procédure d'évolution du PLUi. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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PPA Avis Réponse de la CARÈNE 9.Confirme que les mesures sur le commerce convergent avec la
politique de redynamisation des centralités portée par le Département
à travers l’AMI cœur de bourg.
Cap Atlantique
02/07/2026
Pas d’observation particulière.
Chambre de Métiers
et de l’Artisanat
(CMA)
01/07/2026
FAVORABLE +
1.Constat général que l’évolution des règles, régies par le code de
l’urbanisme, sont de plus en plus contraignante pour l’artisanat, ce qui
s’ajoute à un contexte de difficulté pour trouver des solutions
d’hébergements adaptées à leurs besoins.
2.Pas de remarques particulières sur autres points du dossier de la
modification°5.
3.Partage pleinement la stratégie commerciale intercommunale (cf.
OAP commerce).
4.Suivra avec intérêt l’application du principe d’isosurface à l’échelle
intercommunale.
5.Estime que la notion de surface minimale des cellules exigée dans les
SIC modifie les conditions normales de concurrence et instaure une
distorsion commerciale au profit de des grandes et moyennes surfaces
(GMS) => les "petits" commerçants-artisans de proximité devront
s'implanter dans les centralités ce qui pourrait apparaitre discriminant
aux yeux de certains porteurs de projet.
1.la CARÈNE a eu l'occasion de signaler à l'Etat que le
regroupement des activités artisanales (production) et le
commerce de détail au sein de la même sous destination, et
donc soumises aux mêmes règles, engendrait pour certaines
activités des difficultés d'application.
5. La règle interdisant les cellules inférieures à 500m² dans les
zones UEc, par création ou division de cellules existantes, est
en vigueur actuellement.
Les commerces de ce type répondent généralement aux
besoins du quotidien. Leur localisation au sein des centralités
est ainsi cohérente avec la ville des proximités, du ¼ heure, et
leur offre une zone de chalandise appréciable. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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EP26000064/44 Rapport 19/08/26-18/09/26
PPA Avis Réponse de la CARÈNE
6. Partage les enjeux d'un rééquilibrage commercial de la périphérie
vers le centre, à commencer par le centre-ville de Saint-Nazaire, en tant
que cœur d’agglomération (vocation à rayonner plus largement que les
autres polarités de proximité, au-delà du territoire intercommunal). La
vitalité des centralités est primordiale, d’où l’objectif du PLUi de
renforcer la polarisation de l’offre commerciale dans les périmètres
identifiés afin de favoriser la pérennité et le développement des
commerces qui participent à leur attractivité. Soutient l’instauration de
"linéaires économiques et commerciaux" avec l’objectif de protéger la
vocation des rez-de-chaussée des commerces et des services existants
et éviter la transformation en logement. A pris connaissance des
ajustements.
Rappelle qu'une entreprise est une entité qui se doit d'être viable
économiquement. Son implantation est un élément essentiel pour sa
De plus, comme explicité dans la notice explicative, le
Document d'Orientations et d'Objectifs (DOO) du Schéma de
Cohérence Territoriale (SCoT), encadre la typologie de
commerces dans les secteurs d'implantation commerciale
(SIC) au travers d'une orientation qui vise à conforter les
commerces de proximité dans les centralités et à limiter leur
évasion vers les SIC, via une limitation en surface de vente. Le
PLUi la traduit dans le PLUi en surface de plancher, et en
surface de vente (Montoir de Bretagne et Pornichet).
La sous destination « artisanat et commerce de détail » ne
permet pas d'opérer une distinction entre les activités
d'artisanat et de commerce de détail. Cette problématique a
été largement remontée par Saint Nazaire Agglomération – la
CARÈNE auprès du Ministère (DGE). Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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EP26000064/44 Rapport 19/08/26-18/09/26
PPA Avis Réponse de la CARÈNE réussite, au regard des interactions avec son environnement, et
fonctionne avec flux physique ou dématérialisés.
7. Lien fort entre renforcement activités commerciales dans centralités
et organisation de la mixité fonctionnelle des espaces.
Souscrit pleinement à volonté affirmée dans OAP commerce.
Attire attention sur prise en compte des nouveaux modèles
d'écosystème. Les évolutions font émerger des concepts hybrides,
multifonctionnels et une approche plus servicielle "tout inclus".
8.Favorable dans les SIC à la mixité fonctionnelle et espère une
implantation possible de l’artisanat commercial en dérogeant au seuil
de surface minimale.
7. Le commerce évolue pour s'adapter aux nouvelles pratiques
de consommation. La mixité fonctionnelle est recherchée et
permise dans les centralités. Ainsi, les règles associées
autorisent l'implantation d'autres destinations, comme les
activités de services, ou les équipements d'intérêt collectifs,
mais aussi la restauration, les tiers-lieux. Cette
multifonctionnalité, associée à la qualité des espaces publics,
permet d'augmenter la commercialité des activités présentes,
et la constitution d'écosystèmes.
La mise en place des polarités de proximité renforce cet
objectif en recentrant les commerces tout en permettant les
autres activités autorisées dans la zone.
8. Le Code de l'urbanisme ne permet pas une différenciation
des activités au sein d'une même sous-destination. Il n'est
donc par exemple pas possible pour la sous-destination
"artisanat et commerce de détail" d'avoir des règles
spécifiques à certains commerces (exemples : vente de
produits alimentaires...).
Saint-Nazaire Agglomération - la CARÈNE a interpellé les
services de l'Etat sur la difficulté d'application que représente
cette sous-destination regroupant "artisanat" et "commerce
de détail". Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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PPA Avis Réponse de la CARÈNE 9. Préconise un développement au plus près des centres-villes/centres-
bourgs et des zones urbaines déjà existantes. Choix d'implantation des
futures zones d'habitat (1AU) doit tenir compte de leur relation en
accessibilité et en circulation avec pôles artisanaux et commerciaux
(tous modes confondus).
Réflexion peut amener à réalisation opérations de restructuration
urbaine (mixant logements/commerces)
10.La CMA est à disposition pour réaliser des études d'implantation
permettant d'évaluer le marché potentiel de l'activité projetée.
11. Favorable à l’évolution des projets commerciaux vers davantage de
densification et de mutualisation
12. Stationnement dans les centralités : préserver accès et pérennité
des commerces dans centralités en ne réduisant pas le nombre de
places de stationnement existantes à proximité immédiate, lors de
réaménagement et opération de restructuration
9. Les zones 1AU destinées à l'habitat sont situées à proximité
des centre-bourg ou centralités de quartiers, voire des zones
connectées (comme celle d’Océanis). De fait, elles sont
proches d'une polarité commerciale de proximité, ou
accessible tous modes confondus. Si un projet urbain
augmentait sensiblement le nombre d'habitants d'un secteur,
l'évolution d'une polarité existante serait étudiée, voire la
création d'une nouvelle, pour répondre à ces nouveaux
besoins.
Par ailleurs, si l'implantation de nouveaux commerces au sein
d'une polarité de proximité était contrainte par le manque de
locaux disponibles, son périmètre pourrait être élargi, lors
d'une procédure d'évolution du PLUi.
10. La CARÈNE prend note de cette offre, et rappelle qu'un
accord cadre pour réaliser ce type d'études est existant. Il sera
renouvelé en 2028.
12. La CARÈNE et les communes partagent cette vigilance.
Autour des polarités de proximité, des stationnements et
places publics sont existantes. Lors d'opérations de
restructuration ou d'aménagement, certaines places de
stationnement peuvent être supprimées pour laisser de la
place aux mobilités actives, et participer à la création
d'espaces apaisés et d'espaces publics de qualité. Les
collectivités souhaitent aussi apporter une vigilance sur l'usage Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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PPA Avis Réponse de la CARÈNE qui en est fait, certains riverains utilisant ces places pour un
stationnement long, limitant de fait, la rotation des véhicules
stationnés et la possibilité pour la clientèle de les utiliser.
Chambre du
Commerce et de
l’Industrie (CCI)
10/07/2026
AVIS RESERVE
1. Emet des réserves importantes sur le mécanisme d’isosurface qu’elle
juge rigide et pouvant constituer un frein inutile à l’adaptation de l’offre
commerciale. Considère, au vu de la réalité du commerce actuel, qu’il
produira des effets limités sur l’objectif de revitalisation des centralités.
Attire l’attention sur les conséquences du dispositif en matière
développement commercial (création de dépendance entre opération
avec temporalité différentes) : retarder ou empêcher projets pertinents
pour le territoire. Cette rigidité pourrait constituer frein inutile à
adaptation de l'offre commerciale.
2. Se questionne sur les modalités pratiques d’application de
l’isosurface :
- recensement et actualisation des surfaces supprimées
- suivi du changement d'usage
- mise à disposition de la connaissance du stock de surfaces disponibles.
Porte une attention particulière sur les modalités d’information des
commerçants, investisseurs et porteurs de projet
Recommande d’accompagner la mise en œuvre des dispositifs par des
outils de communication et de pédagogie adaptés pour garantir la
1. La règle permettra un rééquilibrage à moyen terme.
Aujourd'hui, sans encadrement, 3/4 des m² commerciaux sont
en périphérie, aspirant pour partie, une clientèle potentielle
pour les commerces de proximité, avec en parallèle, le
développement du e-commerce, qui modifie sensiblement les
habitudes de consommation.
Sur le territoire de la CARÈNE, des locaux sont actuellement
vacants dans les SIC permettant à des porteurs de projet de les
reprendre en l’intégrant ou en les démolissant pour construire
leurs projets. Plusieurs grands acteurs du commerce de
périphérie ont informé Saint-Nazaire agglomération - la
CARÈNE de leurs intentions de rationaliser leurs surfaces de
plancher actuelles. Cela générera mécaniquement des
capacités d'implantation, d'où un décalage de temporalité
minime.
2. Saint Nazaire Agglo a développé sa propre méthode
d’extraction automatisée à partir de la base DEV ECO de l’ANCT.
Ainsi les périmètres précis des SIC ont été incrémentés
directement dans l’outil DEV ECO, il est donc possible d’extraire
via une requête l’ensemble des surfaces planchers de secteurs
concernés relevant de la sous-destination « artisanat et
commerce de détail » (locaux actifs et vacants). Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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PPA Avis Réponse de la CARÈNE transparence, la bonne compréhension et la sécurisation des projets
économiques Se tient à disposition de la CARÈNE à phase information
et sensibilisation Estime que la complexité administrative induite par le
principe d’isosurface devra faire l’objet d'un suivi attentif.
3.S'interroge sur le recours à la surface de plancher comme référence.
4.Invite à différencier les SIC.
Le suivi de l’évolution du plancher commercial sera complété
/mis à jour par les autorisations d’urbanisme délivrées
permettant une visibilité sur les droits à construire.
La CARÈNE est consciente de l'enjeu de construire une
communication auprès des porteurs de projet, et dès
l’approbation de la modification n°5, les données relatives au
calcul de l’isosurface seront rendues publiques sur le site
internet de l’agglomération et feront l’objet d’une mise à jour
régulière. Dans l’attente de la mise à jour des données, les
porteurs de projets bénéficieront sur le site internet des
coordonnées complètes des interlocuteurs à contacter pour
connaitre le champ des possibles.
3. La surface de plancher comme référence permet de faciliter
l'instruction des Autorisations des Sols (ADS), puisque la
surface de vente n'est pas un élément obligatoire à fournir
dans un dossier d'ADS.
Cette référence permet également de mieux suivre les
évolutions (par exemple de transformation de réserve en
surface de vente).
La surface de vente est utile lors de l'instruction des
autorisations d'exploitation commerciale (via les CDAC), et ce,
de manière indépendante.
4. Les zones commerciales (appelées aussi SIC) du territoire, en
zones UEc, sont directement liés à leur identification au sein
du Document d'Aménagement Artisanal, commercial et
Logistique (DAACL) du SCoT3, avec des règles associées, dont
l’interdiction des cellules commerciales de petite taille. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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PPA Avis Réponse de la CARÈNE
5.Invite à un réexamen du classement de certains commerces de
proximité en commerce diffus pour les reconnaitre comme pôles
commerciaux de proximité (Intermarché Pornichet et Super U Saint-
Nazaire).
6. insiste sur l’importance de ne pas opposer centralités et zones
commerciales. La revitalisation des centres-villes repose sur une
combinaison de leviers (accessibilité, stationnement, qualité des
espaces publics, densification habitat, animation et mixité urbaine,
attractivité et intensification des flux).
La priorité pour les SIC doit porter sur transformation, requalification et
développement de la mixité fonctionnelle
7. Observations de forme :
- recommande d'intégrer dans la notice explicative et dans l'OAP un
rappel des règles applicables aux linéaires commerciaux ;
- clarification du principe d'isosurface dans l'OAP commerce
(notamment page 10) que le principe d'isosurface s'applique à l'échelle
de l'ensemble des SIC du territoire pour éviter toute ambiguïté
La reconnaissance en tant que SIC de chacune des zones a été
réalisée et approuvée par chacune des communes concernées.
5. Un commerce de détail unique, même de grande taille, et
qui répond à un besoin de proximité des habitants ne peut à
lui seul, constituer une polarité commerciale de proximité. En
effet, une polarité répond à plusieurs critères, non exclusif,
dont la localisation, la présence de plusieurs commerces, la
proximité d'équipements et de services, etc, permettant de
constituer un cœur de quartier. Ces commerces peuvent
toutefois être rénovés, étendus sous certaines conditions, et
cédés.
6. La CARÈNE partage cette analyse, et la stratégie
commerciale traduite dans le PLUi participe à
l'accompagnement de ces orientations. L'objectif de mixité
fonctionnelle dans les SIC est ainsi inscrit dans l'OAP
commerce, en tant qu'enjeu majeur du territoire (p7), ainsi
que dans les OAP sectorielles des SIC concernés (Immaculée,
Oceanis).
La collectivité s'inscrit également dans les démarches Actions
cœur de ville et AMI cœur de bourg du département 44.
7.FAVORABLE Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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PPA Avis Réponse de la CARÈNE
Pôle Métropolitain
Nantes Saint-Nazaire
29/06/2026
FAVORABLE
L’armature commerciale intègre les localisations préférentielles du
commerce définies dans le SCOT (SIC, encadrement du commerce).
L’OAP commerce et la modification du PLUi de manière générale
auraient pu traiter de la particularité des drives qui sont soumis à AEC
et peuvent privilégier localisations de flux hors localisations
préférentielles du commerce ;
Le pôle métropolitain se félicite de l’intégration d’une OAP Commerce
dans le PLUi, de la déclinaison de la stratégie communautaire en
matière de commerce, qui s’inscrit en totale compatibilité avec les
objectifs et orientations du SCOT.
Les drives sont inclus dans la sous destination artisanat et
commerce de détail (cf lexique du règlement) et à ce titre, sont
soumis aux conditions d’implantation définies dans la
modification n°5, et ne peuvent donc s’implanter que dans les
polarités de proximité, dans les SIC en respectant le principe
d’isosurface, ou en reprenant un commerce vacant dans le
diffus. Toutefois, un complément sera apporté dans le lexique
de l’OAP, afin d’éclairer d’éventuels porteurs de projet.
Parc Naturel
Régional de Brière
10/07/2026
FAVORABLE
1.Souligne les effets positifs sur la biodiversité, le paysage et
l'adaptation au changement climatique.
2. La création de l'OAP 69 "Kerfut Océan" est susceptible de créer des
effets négatifs sur la biodiversité ordinaire, l'écoulement et la
circulation des eaux pluviales ainsi que la santé des habitants (îlots de
chaleur). Il conviendra, lors des études de faisabilité, d'y apporter une
attention toute particulière
3. L’OAP 70 "Grand Large" est de nature à créer des effets positifs sur
le paysage et la perméabilité des sols ;
2.La CARÈNE prend note de cette observation et apportera
donc une vigilance lors de la phase opérationnelle.
3. La CARÈNE prend note de cette observation.
Analyse de la commissaire enquêteur : Les avis des PPA apportent des observations utiles sur la cohérence du projet avec les documents de
planification, les enjeux économiques et les enjeux environnementaux. Les réponses de la CARÈNE témoignent d’un examen des remarques et
selon les sujets, d’une acceptation, d’un refus argumenté, de l’annonce d’un complément restant à concrétiser avant l’approbation ou d’une
vigilance lors des futures phases opérationnelles. Il reste que ces réponses participent à mieux cerner le projet. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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6.2. Synthèse et analyse des avis des Personnes Publiques Concertées (PPC)
PPC Avis Réponse de la CARÈNE
GRAND PORT MARITIME
NANATES SAINT-NAZAIRE
(GPMNSN)
21/07/2026
FAVORABLE +
1.Souhaite s'assurer que l’OAP commerce et l’ensemble de ses
conditions réglementaires concerne uniquement la sous-
destination "artisanat et commerce de détail" et non les autres
sous-destinations visées par leur projet (hôtels, autres
hébergements touristiques, restauration et activités de
services seront bien autorisées sur le périmètre de l'avant-
port) ;
2.Souhaite que soit bien confirmé la compatibilité
règlementaire avec cette nouvelle disposition des activités de
fabrication et de production de bière artisanale (projet porté
par les Brassés dans l'Usine Elévatoire).
3. 1. Souhaite que le "périmètre de polarité touristique de
proximité" soit étendu à l'ensemble de l'avant-port (secteur
2AUd2) c’est à dire vers l'estuaire et le quai des marées.
3.2. Une réévaluation du seuil de 30 m² SDP pourrait être
également et utilement envisagée.
3.3. Propose qu'un travail technique puisse être engagé entre
les services respectifs afin d'examiner les différents points et
de préciser les modalités de leur traduction réglementaire.
1.Oui, ce cadrage est précisé dans la partie "la portée de l'OAP
commerce", p8 de l'OAP.
2.La modification n°5 ne remet pas en cause les autorisations
d'urbanisme accordées avant son opposabilité. De plus, il est à
noter que ce projet relève de la sous-destination « restauration
», non concernée par l’OAP commerce et sa déclinaison
réglementaire
3. 1. En l’absence de projet précis, il apparait prématuré
d’élargir ce périmètre.
3.2. Le choix d’une surface limitée de commerces en ces lieux
répond à un besoin particulier, lié à l’activité touristique, mais
ne doit pas faire concurrence aux polarités situées aux
alentours. La surface de 30m² max de SP est inchangée.
3.3. Saint-Nazaire agglomération - la CARÈNE se tient à
disposition du Port pour échanger sur ces différents points. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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EP26000064/44 Rapport 19/08/26-18/09/26
PPC Avis Réponse de la CARÈNE
4. Relève que le tracé de l'itinéraire Loire à vélo est sur une
emprise actuellement affectée à des services régaliens et ne
présente pas les conditions nécessaires à l'accueil d'un
itinéraire cyclable ouvert au public.
Sollicite l'étude d'un tracé alternatif permettant de reporter
l'itinéraire sur le boulevard adjacent.
5.Constate une incohérence graphique concernant l'ER n°133
non conforme à la version du PLUi en vigueur. Plus largement,
souhaite que toute autre incohérence graphique
éventuellement identifiée lors de la vérification des pièces du
PLUi puisse être corrigée à cette occasion.
6.Souhaite être associé aux réflexions et aux études relatives
au devenir de l'îlot STEF. Les équipes pourraient contribuer à
l'élaboration du projet y compris dans le cadre des démarches
de concertation à venir avec le public.
7. Prend note de l'obligation de raccordement au réseau de
chaleur urbain.
Souhaite disposer de précisions complémentaires sur les
modalités application et ses incidences sur projets de
développement portés sur ces secteurs.
4. Le tracé évoqué correspond au tracé du GR 34, inscrit au
Plan Départemental des Itinéraires de Randonnées (PDIPR),
que le PLUi se doit de prendre en compte. Il est identifié en
tant que voies et chemins protégés, afin que les travaux
éventuels ne perturbent pas la circulation. Les tracés des
itinéraires existants sont en cours de mise à jour et
d’adaptation par la CARÈNE. Aussi, suite à cette observation, le
tracé sera modifié lors de l’approbation du dossier.
5. Suite à la demande du Port, la CARÈNE a procédé à une
vérification des données. Il est apparu qu’une erreur de
version affectait la source de travail. Cette vérification ayant pu
être réalisée avant l’enquête publique, la CARÈNE a mis à
disposition du public un dossier actualisé, intégrant la
correction des erreurs.
Le public a ainsi pu consulter un dossier conforme.
6. La collectivité prend note de cette proposition et
associera le GPM autant que de besoin lors des
réflexions sur le devenir du site.
7. La délibération du conseil communautaire en date du
30/09/2025 portant classement et le règlement associé seront
annexés au PLUi. Pour rappel, le classement consiste à définir
une zone géographique à proximité du réseau de chaleur,
appelée zone de développement prioritaire, sur laquelle les
bâtiments suivants ont obligation de se raccorder au réseau de Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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EP26000064/44 Rapport 19/08/26-18/09/26
PPC Avis Réponse de la CARÈNE
chaleur :
• les bâtiments neufs, soit une nouvelle construction dont la
demande de permis de construire a été déposée
postérieurement à la décision de classement ou une partie
nouvelle de bâtiment (y compris surélévation) excédant 150
m² ou 30% de la surface des locaux existants ;
• les bâtiments remplaçant leur installation de production ou
de distribution de chaleur ou de froid si la puissance est
supérieure à 100 kW ;
Pour toute demande d'information complémentaire, le service
en charge du suivi à l'agglomération peut être contacté.
Analyse de la commissaire enquêteur : Cet avis met en évidence des questions de compatibilité entre la stratégie commerciale et les projets
économiques, ainsi que des préoccupations concernant certains secteurs d’aménagement. La réponse de la CARÈNE clarifie plusieurs points,
particulièrement pour éviter que les règles propres à l’ « artisanat et commerce de détail » soient interprétées comme s’appliquant à toutes
les activités commerciales ou de services. Les réponses apportées ont ainsi permis de lever plusieurs ambiguïtés.
6.3. Synthèse et analyse des avis des communes du territoire
Il est souligné que les 10 communes de la CARÈNE ont remonté leur avis sur le projet.
Commune Avis Réponse de la CARÈNE Besné
02/07/2026
FAVORABLE + Demande d’élargir le périmètre de polarité commerciale en
intégrant en totalité la parcelle AB18
FAVORABLE
Donges
25/06/2026
FAVORABLE + Demande l’extension du périmètre de polarité commerciale
sur la portion rue Laënnec située entre les rues VA Halgand et Saint-Martin
FAVORABLE
La Chapelle des Marais
25/06/2026
FAVORABLE
Montoir-de-Bretagne FAVORABLE Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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Commune Avis Réponse de la CARÈNE 24/06/2026
Pornichet
24/06/2026
FAVORABLE + Demande évolution des règles d’urbanisme sur le site de
l’hippodrome classé UQa1 pour permettre l’accueil d’un hôtel ou d’un
hébergement touristique
FAVORABLE
Saint-André-de-Eaux
29/06/2026
FAVORABLE +
1.Demande l’intégration du complément « ni entre les annexes » dans la
demande réglementaire concernant l’article 3.1.4 en zones UBb2, Uha2,
UHb, AA1b et NA1 (pour la commune de SADE)
2. Mise en cohérence du numéro correspondant à l’OAP – Kerfut Océan :
69
1.FAVORABLE
2.FAVORABLE
Saint-Joachim
02/06/2026
FAVORABLE
Saint-Malo-de-Guersac
01/07/2026
FAVORABLE + Demande la modification du nom du bénéficiaire de
l’Emplacement Réservé n°89 (aménagement site touristique de Rozé) au
nom de la CARÈNE par Saint-Malo de Guersac.
FAVORABLE
Saint-Nazaire
04/06/2026
FAVORABLE +
1.Demande d’ajustements du règlement écrit :
1.1Elargir la proposition d’encadrement des annexes prévue pour la zone
Uha au sous zonage Uha3.
1.2. Préciser les règles sur la qualité architecturale des constructions en
différenciant les principes généraux des dispositions spécifiques.
1.3. Supprimer la référence à la hauteur dans l’article 3.1.3.1. de la zone
Uac, afin d’éviter toute confusion avec le tableau de correspondance entre
hauteur et niveaux nouvellement créé.
1.4. Compléter l’article 2.2. du règlement de la zone UQbb afin d’autoriser
sous condition « la réfection et l’extension des constructions existantes ».
2.Demande la modification du bénéficiaire pour l’Emplacement Réservé
n°217 (piste cyclable) pour la CARÈNE.
1.FAVORABLE
2.FAVORABLE
Trignac FAVORABLE Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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Commune Avis Réponse de la CARÈNE 04/06/2026 Remarque de la CE : Suite à l’annulation du scrutin des élections municipales de mars 2026 à Trignac, un nouveau scrutin a eu lieu le
27/09/2026 qui a, cette fois, été remporté par la liste d’opposition
« Trignac c’est vous ! ».
Le scrutin ayant lieu après la clôture de l’enquête, le liste « Trignac c’est
vous ! » a déposé une contribution au registre (cf. R37) requérant :
- que le zonage actuel du secteur de l'étang de l'Emprunt, classé en UQa2,
ne soit pas modifié en UAb1, incompatible avec les activités sportives et
de loisirs du site et qui fragiliserait le cadre de vie des habitants.
- que les règles de stationnements prévus dans la modification soient
revues pour Trignac, compte tenu de la situation actuelle de carence
avérée de stationnement.
Demande à ce que le développement urbain soit conciliés avec les réalités
locales de mobilité, d'équipements et de capacités de stationnement afin
de garantir de répondre aux besoins réels de stationnement des habitants.
Analyse de la commissaire enquêteur : Les dix communes ont formulé un avis sur le projet, attestant de leur souhait que les spécificités locales
soient prises en compte dans la modification. Les réponses de la CARÈNE font apparaître une très bonne prise en compte des demandes formulées. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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7. Synthèse et analyse des observations déposées par le public
Les observations ont été regroupées en thèmes et sous thèmes. En tête de chaque sous thème ont été indiquées les numéros des contributions.
Il est rappelé qu’une contribution pouvant contenir plusieurs observations, un même numéro de contribution peut donc se retrouver dans différentes thématiques.
Il est souligné que la CARÈNE a pris le temps de répondre individuellement à toutes les contributions déposées. La commissaire enquêteur invite donc le public à rechercher le détail des réponses en consultant le Mémoire en Réponse de la CARÈNE joint en annexe.
Pour une meilleure lisibilité, la présentation suivante est retenue :
- Thématique abordée ;
- Listing des contributions concernées (pour rappel, les contributions sont initialement
identifiées par leur support : R= registre, E=email, C= courrier, @= registre
dématérialisé. Les contributions [] sont des doublons ou triplons) ;
- Synthèse des contributions ;
- Synthèse des réponses de la CARÈNE : en bleu (cf. mémoires du 12/10/2026) ;
- Analyse de la commissaire enquêteur : en noir italique.
7.1. Sur la stratégie commerciale / l’OAP commerce
11 contributions / 36 observations : E11, @12, @17, [E26-29-30], E33, @38, @48, @58, @61,
[E63-@55], [E67-@68]
Les contributions remontent :
- Des demandes d’informations complémentaires sur le fonctionnement concret
du principe d’isosurface et de l’OAP ;
- Des demandes d’extension de périmètres de polarité commerciale de
proximité ;
- Des perceptions de réglementations trop restrictives au sein des SIC ;
- Des interrogations sur l’exclusion de certains secteurs et le traitement du
commerce dans le diffus ;
soit globalement un désir d’accompagnement des projets commerciaux.
Synthèse de la réponse de la CARÈNE :
- Sur le principe d’isosurface : 1. L'étude Lestoux réalisée en 2023-24 a permis de
quantifier les m² commerciaux sur l'ensemble du territoire (> 300m²), via un ensemble
de données (BDD CCI, ACOSS URSSAF / DGCCRF / CDEC-CDAC / LSA Expert et
commerciale.
Afin d'accompagner la mise en place du principe de l'encadrement par isosurface des
m² commerciaux présents sur l'ensemble des zones commerciales périphériques (les Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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secteurs d'implantation commerciales – SIC-), et après analyse des différentes bases de
données disponibles, il a été fait le choix d'utiliser la base de données DEV ECO / ANCT,
mise à jour régulièrement. Les surfaces identifiées lors de l'arrêt du dossier de
Modification n°5 et intégrées dans le dossier d'enquête publique ont été extraites en
mars 2026.
A partir des dernières données disponibles sur la base DEV ECO / ANCT, une mise à jour
du « stock » existant sera effectuée pour l'approbation de la modification. Puis, la
collectivité mettra en place un process de suivi des surfaces vacantes et des
changements de destination/ démolition de surfaces commerciales sur les SIC. Ainsi,
cette information permettra de renseigner les porteurs de projets. De plus,
l'association des chambres consulaires en amont a vocation à accompagner la mise en
œuvre de la stratégie, et est susceptible de favoriser son appropriation et la bonne
connaissance du dispositif par les porteurs de projets.
Son suivi est réalisé grâce à la base de données DEVECO/ANCT et au relevé des
mutations / démolitions des enseignes des SIC, et a amené à une création d'outils de
suivi interne dont le service commerce de la CARÈNE a la charge. L’OAP sera complétée
autant que de besoin, avec ces précisions.
- Sur l’extension de périmètre de polarité commerciale de proximité : Réponse Favorable
pour Donges où la demande correspond à celle de la commune : ‘intégration de la rue
Saint-Martin au nord de l’église. Refus explicité pour le quartier de la gare à Montoir-
de-Bretagne. Pour rappel, en dehors de la polarité commerciale de proximité,
l’implantation de « commerces et activités de service » (restauration, activités de
services où s’effectue l'accueil d'une clientèle, cinéma, hôtels...) est sans contrainte,
hormis pour la sous-destination « artisanat et commerce de détail » qui ne pourra
s’implanter qu’en lieu et place d’un local vacant existant relevant de cette même sous-
destination.
- Sur les SIC et l’exclusion de certains secteurs : La localisation et l'emprise des SIC ont
été définis dans le SCoT. Ce dernier interdit de créer de nouveau SIC (autres que ceux
localisés dans le Document d'aménagement artisanal commercial et logistique
(DAACL)). Pour rappel, la commune de Pornichet a choisi de supprimer la zone
d’aménagement commerciale (ZACOM) de l’Intermarché qui est un commerce isolé,
contrairement à celle du Hecqueux qui constitue un ensemble commercial, dans le
cadre de l’élaboration du DAACL. Intermarché a été classé dans un zonage mixte urbain
(UBa4) qui autorise la destination "habitation", et permet l’extension du commerce
sous certaines conditions.
- Sur le traitement des commerce dans le diffus : L’évolution d’un commerce dans le diffus
sera apprécié au regard des règles du PLUi, notamment la surface de plancher
existante, mais aussi, comme pour toute construction de, l’emprise au sol, de la qualité
architecturale, du stationnement… Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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Analyse de la commissaire enquêteur : Les observations recueillies montrent que le principe
d’isosurface et les règles d’implantation commerciales sont difficiles à appréhender pour une
partie du public et des acteurs économiques. La CARÈNE rappelle la justification de la mise en
place de cette stratégie commerciale par le constat d’une offre commerciale globale jugée
suffisante à l’horizon 2035, par la part importante des GSM en périphérie et par la volonté de
rapprocher l’offre de proximité des habitants. Le mécanisme prévu, pour stabiliser l’offre
commerciale des six SIC, vise à encadrer la totalité du stock de surface plancher commerciale
des SIC, tout en permettant certains transferts entre SIC et en privilégiant la reprise de locaux
vacants. Si l’intérêt de cette approche est de limiter la consommation foncière et de favoriser
la revitalisation des centralités, sa mise en œuvre dépend toutefois de la qualité de l’inventaire
initial, de la définition exacte des surfaces comptabilisées, de la mise à jour des données et de
la transparence de calcul.
Les réponses de la CARÈNE annoncent la publication des données, un suivi par les services
concernés et une association possible des chambres consulaires, engagements jugés positifs.
Si l’objectif de rééquilibrage commercial est compréhensible et que l’échelle des six SIC apporte
une certaine souplesse, il reste que la solidité du dispositif dépendra de sa lisibilité, de la
fiabilité du stock de référence et de la capacité de la collectivité à répondre rapidement aux
porteurs de projets.
7.2. Sur les OAP
12 contributions / 35 observations : @2, @3, R7, @12, @13, @14, @15, R27, [@53-@54],
[@57-@52-E60], @62, [E67-@68]
Les contributions font ressortir :
- Des remarques d’ordre général sur les OAP : @3, R7, @12, @62
- Des remarques spécifiques à certaines OAP :
▪ OAP 17 et 18 Océanis, Saint-Nazaire : R27, [E67-@68]
▪ OAP 27 Quartier maritime et portuaire, Saint-Nazaire : @62
▪ OAP42 Ilot Grée, Saint-Malo-de-Guersac : [@57-@58-E60]
▪ OAP 51 Les clos Galants Est, Donges : @62
▪ OAP 56 Océane Acacias, Trignac : @15, @62
▪ OAP 59 Rue Louis Pasteur, îlot Sud, Donges : @62
▪ OAP 66 Pas Nicolas, Saint-Nazaire : @13, @14, [@53-@54], @62
Réponses de la CARÈNE :
- Sur les remarques d’ordre général : La CARÈNE prend note de la difficulté exprimée
concernant la compréhension et la visualisation des évolutions apportées aux OAP. Des
améliorations seront recherchées lors de l’approbation du document afin de faciliter la
lecture des modifications ».
L’OAP a pour rôle d’identifier les enjeux et de définir des principes d’organisation spatiale
à respecter, sans atteindre la précision d’une règle stricte. Elle pose des orientations Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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d’aménagement et peut rester relativement peu descriptive afin de conserver une
souplesse dans la mise en œuvre des éléments programmatiques.
Des seuils sont proposés, notamment en matière de densité ou de part de logements
sociaux, qui guideront les projets, dans un rapport de comptabilité. Ces seuils sont
déterminés dans le respect du PADD et en cohérence avec le contexte urbain du secteur
concerné. Par ailleurs, le SCoT Nantes Saint Nazaire récemment approuvé indique des
densités brutes que le PLUi a déjà commencé à intégrer.
- Sur les OAP spécifiquement citées : La CARÈNE souligne que les demandes sur
l’ensemble des OAP citées sont hors champ de la présente procédure de modification du
PLUi. La révision du PLUi sera l’occasion de revisiter l’ensemble du projet de territoire,
notamment pour mieux prendre en compte le changement climatique, mais aussi
l’adapter au regard des connaissances sur les risques naturels et technologiques.
Analyse de la commissaire enquêteur :
- Plusieurs observations mettent en évidence des difficultés générales à visualiser les
évolutions des OAP et montrent que la compréhension du projet dépend fortement de la
qualité des cartes et de la comparaison avant/après. Il est à noter sur ce point que si la
CARÈNE fait une présentation des modifications apportées aux OAP, ces dernières
n’incluent pas de comparaison avant/après des projets existants modifiés. Cette difficulté
semble avoir été entendue par la CARÈNE qui recherchera des améliorations lors de
l’approbation du document pour faciliter la lecture des modifications.
- Concernant les remarques spécifiques à certaines OAP, la CARÈNE rappelle à raison que
l’objectif d’une OAP est de fixer des orientations et principes d’organisation sans constituer
un règlement détaillé pour aider à la structuration des futurs projet d’aménagements. Une
réflexion opérationnelle intervient une fois les projets dans cette phase. Par ailleurs,
aucune des OAP visées ne fait l’objet de modification dans la présente procédure, ce qui
bloque toute action et justifie la référence à la prochaine révision du PLUi. Il reste que la
CARÈNE a répondu individuellement à chaque déposant, l’éclairant ainsi sur les
problématiques relevées.
Les réponses de la CARÈNE ont apporté des éclaircissements mais que la lisibilité des OAP
créées et modifiées est bien à améliorer par l’ajout aux fiches de présentations individuelles
des objectifs maintenus, des changements introduits, d’une synthèse des conséquences
concrètes des changements et de plans avant/après homogènes.
7.3. Sur le zonage
16 contributions / 21 observations : E1, [E16-R28], @22, @31, E33, R37, @39, @40, @41, R44,
R45, @48, @50, [@57-@52-E60], @61, R69
Ces contributions remontent : Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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- Des demandes de changement de zonage dont certains pour un passage en zone
constructible ;
- des contestations de la modification du zonage actuel ;
- Une correction d’erreur de zonage ;
- Des demandes de précisions ;
- Une demande de clarification et d’uniformisation du zonage du secteur Est du site
d’Airbus Atlantic à Montoir-de-Bretagne.
Synthèse de la réponse de la CARÈNE :
- Sur les demandes de constructibilité, de contestation du zonage actuel et de
précisions : De nombreuses demandes sont hors du champ de la présente procédure.
Toutefois, la CARÈNE a cherché à apporter des réponses personnalisées pour expliciter
la raison du zonage actuel (cf. voir le MER joint en annexe). Elle a également pris en
compte la récente installation de la nouvelle équipe municipale de la commune de
Trignac et lui laisse le délai nécessaire pour étudier les enjeux et arrêter sa position
avant l’approbation du projet.
- Sur la correction d’erreur zonage (cf. [E16-R28]) : Hors du champ de la procédure
actuelle. La suppression de l’EBC sera effectuée lors de la prochaine procédure.
- Sur la demande d’Airbus Atlantic : Réponse favorable au regard des enjeux de
développement du secteur.
Analyse de la commissaire enquêteur : Les observations relatives au zonage mettent en
évidence des attentes individuelles qui ne peuvent pas toutes être examinées dans le cadre
de la présente procédure. Les réponses de la CARÈNE apportent des éléments de justification
aux principales évolutions de zonage et permettent de clarifier le périmètre des demandes
auxquelles la modification n°5 peut donner suite. Les reclassements, destinés à mieux
prendre en compte les risques naturels ou à assurer la cohérence du document d’urbanisme,
répondent à des objectifs d’intérêt général qui doivent être mis en balance avec les attentes
individuelles de constructibilité.
Il est également relevé la décision de la CARÈNE de laisser à la nouvelle équipe municipale
de Trignac un délai d’analyse avant l’approbation du projet. Cette démarche est de nature à
favoriser la prise en compte des enjeux locaux et à garantir l’égalité de traitement entre les
communes de l’agglo.
Enfin, il conviendra que les demandes dont le traitement est différé, en particulier celle
portant sur une erreur de zonage, soit conservée dans le suivi des évolutions du PLUi afin
que leur examen ultérieur ne soit pas perdu de vue.
7.4. Sur les risques et nuisances (cf. pollution, inondation,
nuisances sonores…)
8 contributions / 19 observations : @9, @12, R32, @40, @41, @50, [@53-@54], @62
Ces contributions font ressortir : Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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- Une visibilité insuffisante de certains risques sur les cartes,
- Une pollution potentielle des sols ;
- Des demandes de meilleure prise en compte des risques et nuisances pour les
riverains ;
- Des contestations de l’évaluation du risque inondation.
Synthèse de la réponse de la CARÈNE :
- Sur les risques insuffisamment remontés sur les cartes : Les OAP seront complétées par
le pictogramme « risque industriel », autant que de besoin. En tout état de cause, la
présence ou l’absence de ce symbole n’exonère pas les porteurs de projets du respect
de l’ensemble des dispositions réglementaires applicables.
- Sur la prise en compte du risque de pollution des sols : Des ajustements seront effectués
pour tenir compte de cet enjeu. La commune sera extrêmement vigilante à ce que
l'ensemble des diagnostics environnementaux permettant de jauger l'état des sols soit
réalisé pour la mise en œuvre des projets ; et ce au vu de la connaissance des risques de
pollution des sites.
- Sur la prise en compte des risques et nuisances pour les riverains : La CARÈNE rappelle
que la qualité de vie des habitants est au cœur des préoccupations des élus. Dans
l'aménagement du territoire, une vigilance particulière est portée aux effets cumulés des
infrastructures, des activités économiques, des déplacements et de l'urbanisation sur le
cadre de vie. Les élus recherchent ainsi les meilleurs équilibres entre les besoins de
développement, de mobilité, de préservation de l'environnement et de bien-être des
habitants. L’ensemble des projets respectent le principe de précaution, et visent à une
amélioration du cadre de vie.
- Sur l’évaluation du risque inondation : L'amplification des phénomènes d'inondation ces
dernières années incite à renforcer la prise en compte de ces risques dans
l’aménagement du territoire. Le territoire de la CARÈNE est soumis au risque inondation,
par sa position entre littoral et estuaire de la Loire et la présence du marais de Brière. A
ce titre, les autorisations d’urbanisme sont conditionnées pour limiter le risque pour les
personnes et les biens, soit par le règlement du PPRL de la presqu’île Guérandaise, soit
par les règles associées aux Atlas des zones inondables de Brière et estuaire, par
exemple. Des prescriptions ont effectivement été intégrées, mais méritent d’être
requestionnées, au regard de l’intensification des phénomènes d’inondation en lien avec
le changement climatique. Cet enjeu a d’ores et déjà été identifié comme un des objectifs
de la révision du PLUi, au même titre que l’adaptation au changement climatique. Pour
rappel, la prescription d’un Plan de Prévention des Risques (PPR) relève de la
compétence de l’Etat.
Analyse de la commissaire enquêteur : Les réponses apportées par la CARÈNE reconnaissent
la présence d’enjeux réels. et soulignent leur prise en compte, comme une priorité, pour les
élus. Si l’ajout d’un pictogramme améliore l’information, il ne crée pas à lui seul une protection Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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réglementaire supplémentaire. Le renvoi à des diagnostics environnementaux lors de la
réalisation des projets est adapté dès lors que les risques connus aient correctement été
identifiés en amont et que les études soient réalisées avant les décisions définitives.
L’indication que certains outils de connaissance du risque d’inondation soient anciens et que
leur pertinence devra être réexaminée, notamment dans le cadre de la révision du PLUi,
montre que la prise en compte du risque doit rester évolutive face à l’intensification possible
des phénomènes.
Le projet améliore donc la prise en compte de certains risques mais il conviendra de veiller à
une bonne lisibilité de ces derniers pour assurer une complète information du public. A cet
effet, il est utile de rappeler encore que le site Géorisques récapitule, pour toute adresse saisie,
l’ensemble des risques naturels et technologiques recensés sur le territoire français.
7.5. Sur le patrimoine naturel / l’environnement
8 contributions / 15 observations : @8, @12, @18, R32, [@49-@51], @62, @64, R65
Ces contributions remontent :
- Des demandes de protection d’arbres,
- L’intégration environnementale et paysagère du site de la Maison Noulet,
- Le besoin d’une meilleure prise en compte de l’environnement.
Synthèse de la réponse de la CARÈNE :
- La CARÈNE répondra favorablement aux demandes de classement d’arbres. Elle rappelle
également que La préservation du patrimoine arboré constitue un enjeu croissant pour
les collectivités, notamment au regard de son rôle dans la qualité du cadre de vie et dans
l’adaptation au changement climatique. Dans le cadre d’une future procédure
d’évolution structurante du PLUi, la question de la préservation des arbres devra ainsi
être réexaminée à l’échelle des dix communes.
Dans l’attente de cette démarche, des demandes de protection peuvent être formulées
au cas par cas. Lorsqu’elles sont dûment justifiées, celles-ci pourront être examinées
dans le cadre d’une prochaine procédure d’évolution du PLUi.
Outre les EBC, à Pornichet, d'autres outils réglementaires de préservation des arbres
sont utilisés, comme les arbres significatifs identifiés au titre de l’art. L151-19 du CU, De
plus, dans le Site Patrimonial Remarquable (SPR), sont également identifiés des jardins
remarquables, espaces boisés, arbres isolés.
- Concernant la Maison Noulet, le choix de maintenir ce secteur en zone agricole traduit
la volonté de préserver durablement cet espace. Le zonage retenu assure ainsi sa
protection en encadrant strictement les usages et les possibilités d'aménagement.
- Sur le besoin d’une meilleure prise en compte de l’environnement, la CARÈNE a rappelé
les différentes procédures et statuts intégrés au PLUi ou dans d’autres documents
supérieurs ainsi que l’importance de cet enjeu environnemental dans les projets Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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d’aménagement du territoire pour permettre une meilleure protection et
conséquemment une meilleure adaptation au changement climatique.
Analyse de la CE : La modification vient renforcer les outils de protection du patrimoine arboré
et paysager du territoire, notamment avec l’actualisation des EBC et EPP, l’identification
d’arbres patrimoniaux ou significatifs et la clarification du protocole de conservation. Ces
évolutions vont dans le sens d’une meilleure identification des éléments naturels à préserver et
d’une prise en compte accrue de leur rôle dans le paysage, le cadre de vie et l’adaptation au
changement climatique.
7.6. Sur l’adaptation au changement climatique
7 contributions / 11 observations : C10, R34, @35, @36, @42, @46, @61
La quasi-totalité des contributions déposées sur ce sujet ont sollicité l’adaptation du règlement
écrit sur les toitures afin d’autoriser l’utilisation de matériaux ou dispositifs réfléchissant pour
limiter les températures intérieures extrêmes.
Synthèse de la réponse de la CARÈNE : La collectivité porte une attention particulière aux
interrogations soulevées concernant l’adaptation du bâti au changement climatique et partage
la nécessité pour le PLUi de mieux prendre en compte ces enjeux. Dans cette perspective, une
réflexion approfondie sera menée sur les conditions permettant de favoriser un habitat vivable
et résilient face aux effets du changement climatique, afin d’identifier les différents leviers
réglementaires susceptibles d’être mobilisés.
Dans l’attente de cette réflexion globale, il est proposé, dans le cadre de la présente
modification du PLUi, d’autoriser l’utilisation de peintures réflectives sur les toits plats. Une
évolution plus structurante et globale du document d’urbanisme pourra ensuite être
envisagée dans le cadre d’une procédure ultérieure, afin d’intégrer pleinement les enjeux liés
à l’adaptation du bâti au changement climatique.
Analyse de la CE : Les réponses apportées par la CARÈNE montrent que les constats déjà
actuels du réchauffement climatique demandent une réflexion plus globale. Afin d’y répondre
de la manière la plus adaptée, une réflexion plus globale dans le cadre de la future révision du
PLUi dont la préparation est prévue pour 2027. La CARÈNE est néanmoins consciente de
l’urgence de cet enjeu et décide donc d’intégrer un premier ajustement immédiat dans la
présente modification en autorisant les peintures réflectives sur les toitures plates.
7.7. Sur les transports et stationnements
6 contributions / 8 observations : @19, R37, @39, @47, @62, @66
Ces contributions demandent des précisions sur le projet de stationnement et le corridor de
transport Hélyce+, ainsi que des attentes en matière de stationnement. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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Synthèse de la réponse de la CARÈNE : La CARÈNE a souhaité apporter des précisions sur les
points ayant conduit à l’évolution de l’annexe stationnement. Ainsi, la norme corridor TC de
l’annexe en vigueur sur le stationnement fait référence à l’article L151-36 du Code de
l’urbanisme qui a évolué depuis l’approbation du PLUi. Son maintien impliquerait un
élargissement du périmètre du corridor TC de 500 mètres à 800 mètres et donc des normes
de stationnement abaissées dans les secteurs concernés. Cela serait inadapté au contexte
urbain, aux taux de motorisation et aux pratiques de mobilités actuels.
Pour rappel, les modifications sur le stationnement automobile ne visent que la destination «
habitation » (logement et hébergement) et sont donc sans impact sur les normes en vigueur
concernant les futurs projets relevant de la sous-destination « bureau ». La modification n°5
apporte également des changements concernant les normes de stationnement pour le vélo
permettant adéquation avec les besoins actuels pour renforcer l’usage du vélo et augmenter
sa part multimodale.
La modification n°5 sur le volet stationnement (automobile et cyclable) vise à répondre à
différents objectifs :
- offrir du stationnement en capacité suffisante, - limiter la place sur l’espace public et veiller
à ce qu’il participe à la qualité du cadre de vie, - mutualiser les espaces entre les activités pour
limiter la consommation de l’espace,
- inscrire des normes en lien avec la réalité territoriale et quotidienne des habitants, - engager
un processus de changement des comportements.
Concernant la diminution de la norme de stationnement en lien avec le déploiement de la
ligne Helyce accompagne l'évolution des usages et modes de se déplacer, car Helyce apporte
une alternative à la voiture, qui permettra de réduire son usage. Des poches de stationnement
existent dans le centre bourg permettant aux usagers de la ligne Helyce de stationner les
voitures si nécessaires. Cette norme correspond à un nombre de places minimal à fournir pour
une construction mais les porteurs de projets peuvent produire plus de places, en fonction de
leurs projets.
Analyse de la CE : Si la logique générale : adapter les normes de stationnement aux transports
collectifs, limiter l’emprise de la voiture et encourager les déplacements à vélo, est
compréhensible, elle gagnerait néanmoins à être présentée en reliant clairement chaque
changement à ses effets concrets.
7.8. sur l’enquête publique / le dossier d’enquête
5 contributions / 6 observations : @3, R6, @40, E59, @62
Ces contributions remontent des observations sur la période et le nombre de permanences de
l’enquête, un problème de fonctionnement du registre numérique et un dossier d’enquête
jugé complexe et difficile à appréhender dans certains détails. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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Réponse de la CARÈNE : La période de l’enquête a été choisie pour tenir compte du caractère
balnéaire de certaines communes, 12 permanences ont été planifiées sur l’ensemble du
territoire, les habitants d’une commune pouvant aller à la rencontre de la commissaire
enquêteur dans tous les lieux identifiés. L’enquête publique a été conduite dans le respect des
dispositions réglementaires applicables, dont sa durée et son contenu. La CARÈNE prend note
de difficultés exprimées concernant la compréhension et la visualisation des évolutions
apportées aux OAP dans le dossier d’enquête. Des améliorations seront recherchées lors de
l’approbation du document afin de faciliter la lecture des modifications. L’EPCI8 veille en
permanence à améliorer la lisibilité du PLUi, document par nature complexe et volumineux,
afin d’en faciliter l’appropriation par le public.
Analyse de la commissaire enquêteur :
- Sur l’organisation et le déroulement de l’enquête, la commissaire enquêteur rappelle que
celle-ci relève de la stricte mise en œuvre des dispositions réglementaires applicables, le rôle
du commissaire enquêteur se limitant strictement à l’organisation et la conduite de
l’enquête. La conduite d’investigations complémentaires sur la responsabilité du SBVB en
charge de la régulation des niveaux d’eau est hors de sa compétence. Quant au
dysfonctionnement du registre numérique, comme précisé dans les incidents de l’enquête,
il s’agit d’un bug du prestataire, rapidement résolu, et qui n’a aucunement porté atteinte au
rassemblement de l’intégralité de l’expression du public sur la présente enquête.
- Sur la complexité du dossier d’enquête, la commissaire enquêteur en a fait le même constat
au §3.2. ci-dessus. Elle rappelle, toutefois, que la complexité du dossier résulte
principalement du nombre très conséquent de modifications apportées, la CARÈNE ayant
fait un gros travail de présentation pour faciliter la compréhension : cartes avant/après,
présentations synthétiques des différentes modifications. Il reste, néanmoins, que l’absence
de l’indication des noms de rues et des légendes sur les cartes, n’en facilitaient pas la
compréhension.
- Sur la réponse de la CARÈNE : La CARÈNE a répondu à toutes les observations en explicitant
les problématiques et en prenant en compte certaines remarques.
7.9. Sur les Energies Renouvelables (EnR)
4 contributions / 4 observations : @21, R32, @62, R70
Ces contributions font ressortir :
- Des documents difficilement accessibles ou incomplets ou ne présentant pas les
potentialités communales en EnR afin de favoriser leur développement ;
- Une demande de cohérence sur l’insertion des panneaux photovoltaïques sur les
annexes ;
8 EPCI : Etablissement Public de Coopération Intercommunale. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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- Une crainte d’implantation facilitée d’éoliennes.
Synthèse de la réponse de la CARÈNE :
- Sur les documents : Il a été fait le choix de renvoyer directement vers les arrêtés
préfectoraux en vigueur dans un souci de fiabilité et d’actualisation de l’information plutôt
que de joindre des documents cartographiques susceptibles de devenir rapidement
obsolètes. Quant à la cartographie des risques technologiques de l’évaluation
environnementale, celle-ci a été conçue pour présenter une vision synthétique et
cohérente de l’ensemble des enjeux du territoire. La multiplication des cartes thématiques
pourrait au contraire nuire à la compréhension globale du document. Des informations
plus détaillées sont accessibles sur le site Géorisques de l’Etat. Par ailleurs, La collectivité
a engagé l'élaboration d'un nouveau Plan Climat, dont l'adoption est prévue début 2028.
Ce document permettra de réévaluer les objectifs de développement des énergies
renouvelables à l'échelle de l'agglomération au regard des potentiels locaux et des besoins
énergétiques du territoire.
- Concernant les panneaux photovoltaïques, la CARÈNE explique que dans le PLUi,
l'installation des panneaux photovoltaïques est aujourd'hui permise zone urbaine sur tout
type de bâtiment. La problématique soulevée ici repose sur les règles de constructibilité
dans des secteurs où le recul sur voie des bâtiment imposé est issue d'une forme urbaine
spécifique ne permettant pas de construire des annexes en façade.
- Sur la crainte d’implantation facilité des éoliennes : La loi APER, dans son article 15, a
institué une nouvelle planification locale du développement des énergies renouvelables
(EnR), reposant sur l’identification des zones d’accélération pour l’implantation
d’installations terrestres de production d’EnR. En 2025, les collectivités se sont engagées
dans le processus de définition de zones d’accélération. Par arrêté n°2025/ICPE/085, le
préfet a arrêté les zones présentées par les communes. La cartographie des zones
d’accélération étant désormais en vigueur, les porteurs de projets sont incités à privilégier
l’implantation de leurs projets sur ces zones. C'est pourquoi l'arrêté susmentionné est
annexé au sein du document d’urbanisme pour assurer une diffusion publique de cette
information. Cette identification de zones potentielles n’entraine pas nécessairement la
réalisation de projets.
Analyse de la CE : La réponse de la CARÈNE clarifie la portée de cette cartographie en rappelant
qu’une zone d’accélération identifie un secteur où la collectivité souhaite favoriser le
développement des EnR, mais ne dispense pas le porteur de projet des autorisations, études et
règles applicables. L’ajout de cette cartographie est avant tout un outil d’information et de
planification, il n’induit aucunement d’autorisation automatique.
7.10. Sur les Emplacements Réservés (ER)
2 contributions / 2 observations : [@23-@24], R43 Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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Ces contributions demandent des précisions sur certains ER. La CARÈNE y a apporté des
réponses individualisées.
Analyse de la CE : Les réponses individualisées sont un élément positif de la procédure.
7.11. Divers
8 contributions / 11 observations : R7, @12, @19, @20, @22, [@23-@24], @39, @64
Les contributions regroupées dans cette rubrique font ressortir des préoccupations variées :
servitude de résidence principale à Pornichet, cadre de vie à Donges…. Elles ont toutes
bénéficié d’une réponse personnalisée de la CARÈNE.
Analyse de la CE : Ces observations mettent en évidence des préoccupations locales
diversifiées, dont certaines trouvent une réponse directe dans les adaptations annoncées par
la collectivité. Les autres relèvent soit de l’application du PLUi à des situations particulières, soit
de politiques ou de procédures distinctes. Il convient donc de ne pas assimiler leur absence de
traduction dans la modification n°5 à un rejet systématique des préoccupations exprimées,
mais de distinguer les suites relevant de la présente procédure de celles qui pourront être
examinées dans un autre cadre. Les réponses individualisées apportées par la CARÈNE
constituent un élément positif dans la mesure où elles permettent d’expliciter les règles et les
choix de la collectivité.
8. Questions de la commissaire enquêteur
8.1. Question 1 : La prise en compte des avis émis
Comment allez-vous prendre en compte les différentes remarques/observations émises par
les Personnes Publiques Associées et les communes consultées ?
Réponse de la CARÈNE : se référer aux tableaux ci-dessus.
Analyse de la CE : L’analyse a été effectuée aux §6.1, 6.2. et 6.3 ci-dessus.
8.2. Question 2 : L’exploitation des retours d’expériences
Au regard des premiers retours institutionnels et des difficultés identifiées lors de la mise en
œuvre du principe d’isosurface par le Plan Local d’Urbanisme de la métropole (PLUm)
nantaise, ne serait-il pas prudent de prévoir également des exceptions et des mécanismes de
bonus, pour permettre de traiter les cas particuliers et disposer d’un peu de souplesse ?
Réponse de la CARÈNE : Le PLUm est le document d’urbanisme du territoire de la métropole
nantaise, et a instauré un principe d’isosurface qui s’applique à l’échelle de chacune des
polarités majeures et intermédiaires.
La stratégie commerciale intercommunale de Saint-Nazaire agglo – la CARÈNE ne rentre pas
dans un cadre similaire. En effet, le principe de l’isosurface n’est pas le même, puisque le stock Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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de surface de plancher commercial se calcule à l’échelle des 6 SIC du territoire. Ceci permet
donc d’avoir plus de souplesse, car à titre d’exemple, si une surface commerciale venait à être
démolie sur un SIC, elle pourrait être recréée sur n’importe lequel des 6 SIC du territoire
(Montoir-de-Bretagne, Trignac, Saint-Nazaire ou Pornichet). De plus, des locaux relevant de la
sous-destination « artisanat et commerce de détail » sont actuellement vacants dans les SIC.
Enfin, aujourd’hui, la tendance de nombreux grands acteurs est à la
rationalisation/optimisation de leurs surfaces de plancher. Et ce mouvement s’accentue à
l’échelle nationale.
Analyse de la CE : Si l’explication des différences du dispositif de la CARÈNE avec celui du PLUm
nantais justifie une plus grande souplesse, elle ne démontre pas que tous les cas particuliers
seront traités de façon satisfaisante. La pertinence de prévoir des exceptions ou des clauses de
réexamen devra être appréciée au regard du suivi du dispositif. Il serait utile de prévoir un bilan
après une période d’application, associant les chambres consulaires, les communes et les
acteurs concernés, pour mesurer les effets sur les centralités, les SIC, la vacance et l’offre
commerciale.
8.3. Question 3 : La gestion du principe d’isosurface
Au regard du système de comptabilisation extrêmement précis du principe d’isosurface,
disposez-vous des moyens humains et techniques pour sa gestion afin de garantir des réponses
rapides et fiables aux questions des commerçants et des porteurs de projets ? Le public
pourra-t-il dès l’adoption de la modification n°5 accéder aux différents chiffrages des surfaces
et à leurs modes de calcul ? Une plateforme sera-t-elle mise à disposition pour permettre au
public d’accéder aux informations ?
Réponse de la CARÈNE : Pour un traitement facilité, Saint Nazaire Agglomération – la CARÈNE
a développé sa propre méthode d’extraction automatisée à partir de la base DEV ECO de
l’ANCT. Ainsi les périmètres précis des 6 SIC ont été incrémentés directement dans l’outil DEV
ECO, il est donc possible d’extraire via une requête l’ensemble des surfaces planchers relevant
de la sous destination « artisanat et commerce de détail » (locaux actifs et vacants) des
secteurs concernés (6 SIC). Cette somme de surfaces plancher permet de définir le volume de
m² de surface plancher commercial à l’échelle des 6 SIC du territoire.
Les premières estimations en ce sens font apparaitre un total de surface de plancher
commercial sur l’ensemble des 6 SIC de près de 250 000m².
La méthode a déjà été expérimentée par anticipation, faisant apparaitre une évolution de la
surface de plancher commercial de 245 050m² en début d’année 2026, à 248 014m² en
septembre 2026.
La mise en place du principe d’isosurface sur le territoire de l’agglomération sera opposable à
partir de janvier 2027. A partir de cette date, un suivi sera effectué sur l’évolution du stock de
m² commerciaux de l’ensemble des 6 SIC du territoire. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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Le suivi sera complété /mis à jour par les autorisations du droit des sols (ADS) délivrées
permettant une visibilité sur les droits à construire / à s’implanter.
S’agissant des moyens humains, le suivi de ces données est doublement affecté à la Direction
de la Donnée et au chargé de mission commerce déjà en poste sur l’agglomération. Ce dernier
sera en lien avec les services urbanisme et instructeur concernant les informations liées aux
ADS du territoire.
S’agissant des SIC sur Trignac, une mission de management de zone, est également déployée,
avec une manageuse de zone bénéficiant d’une parfaite connaissance du terrain, susceptible
de faciliter les remontées d’information.
Dans le cadre des travaux préparatoires à cette modification, Saint Nazaire Agglomération – la
CARÈNE a par ailleurs proposé aux chambres consulaires qu’elles puissent elles-mêmes jouer
un rôle dans le suivi de l’isosurface commerciale.
La méthode d’extraction s’appuie sur des données fiables et officielles. La Base de données
DEV ECO de l’ANCT centralise en effet les données publiques issues de multiples sources
officielles :
- Données administratives et légales : API Sirene et Insee (noms, SIRET/SIREN, adresses,
codes NAF, états administratifs mis à jour quotidiennement)
- Localisation : Base Adresse Nationale (BAN) pour le géocodage et la cartographie.
- Données financières et juridiques : API Entreprise, Infogreffe/RCS, la DGFiP (chiffres
d'affaires, liasses fiscales), ainsi que l'INPI et le BODACC (procédures collectives, comptes de
résultats).
- Emploi et effectifs : GIP MDS / URSSAF pour les effectifs moyens mensuels et annuels.
- Immobilier d'entreprise : CEREMA et la DGFiP via les fichiers fonciers et les bases de
mutations immobilières (DV3F).
Zonages et programmes spécifiques : L'ANCT et l'Observatoire des territoires (Quartiers
Prioritaires de la Politique de la Ville - QPV, Territoires d'Industrie, Zones de Revitalisation
Rurale - ZRR/FRR, Action Coeur de Ville, etc.).
Les données des surfaces planchers, sur lesquelles se base le principe d’isosurface sont des
données fiabilisées et retraitées par le CEREMA.
Les échanges avec les acteurs de périphérie sont d’ores et déjà quotidiens et les principaux porteurs de projets concernés sont au fait de ce principe.
Le PLUi intégrait déjà (avant sa modification) et conservera, un seuil réglementaire minimum de 500m² pour les implantations en SIC. Hormis les reprises de fonds de commerce préexistants ne nécessitant pas nécessairement d’autorisations d’urbanisme, la portée de cette règle s’appliquera par nature à des acteurs du commerce bénéficiant d’une bonne connaissance du contexte territorial et des rouages des collectivités.
Dès l’approbation de la modification n°5, les données relatives au calcul de l’isosurface seront rendues publiques sur le site internet de l’agglomération et feront l’objet d’une mise à jour régulière. Dans l’attente de la mise à jour des données, les porteurs de projets bénéficieront sur le site internet des coordonnées complètes des interlocuteurs à contacter pour connaitre le champ des possibles. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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Seront ainsi communiqués :
- Les surfaces plancher totales relevant de la sous destination « artisanat et commerce de détail » des 6 SIC de l’agglomération.
- Le plafond à ne pas dépasser, donnant à voir publiquement les « droits à construire » disponibles chaque année.
L’isosurface commerciale n’a nullement vocation à éteindre des projets d’installation ou de développement d’acteurs commerciaux. Au contraire, la règle vise notamment à leur permettre de prioriser leurs recherches de développement et de locaux : - Prioritairement sur les secteurs de polarités commerciales,
- Par la reprise d’une surface commerciale libre (vacance commerciale)
Dans un SIC, en dernier lieu, sous réserve du principe d’isosurface.
Analyse de la CE : Les éléments apportés par la CARÈNE constituent une réponse concrète à la
question des moyens qui seront mis au service du fonctionnement du dispositif. Toutefois, la
réponse décrit surtout l’organisation générale prévue. Il conviendra également au plus tôt de
déterminer concrètement la fréquence des mises à jour des données, le délai de réponse aux
porteurs de projets, les modalités d’échanges dans l’objectif d’aboutir à une solution et les
modalités de contestation.
8.4. Question 4 : L ’évaluation du principe d’isosurface
Comment comptez-vous évaluer l’efficacité du principe d’isosurface commerciale pour pouvoir
l’adapter s’il apparaît trop contraignant pour le bon fonctionnement des commerces du
territoire et pénalisant pour l’offre commerciale des habitants ?
Réponse de la CARÈNE : L’objectif du principe d’isosurface est justement de limiter
l’éloignement de l’offre commerciale des habitants et de tendre vers le rétablissement d’un
équilibre entre les zones commerciales périphériques (SIC) et les polarités commerciales de
proximité déployées au plus proche des lieux les plus densément peuplés. Les orientations ne
visent donc pas à pénaliser, mais au contraire à rapprocher l’offre commerciale des lieux les
plus densément peuplés. La polarisation des commerces en centralités permettra de renforcer
l’animation urbaine et l’attractivité des commerces pour les habitants du territoire. La stratégie
commerciale de l’agglomération coïncide avec le déploiement d’une gouvernance spécifique
(création des comités intercommunaux du commerce) susceptible de se réunir pour adapter
ou requestionner la mise en œuvre de ce principe.
Et tel qu’évoqué avec les chambres consulaires à l’occasion des travaux préparatoires à cette
modification, ces dernières seront régulièrement associées et parties prenantes aux réflexions.
La mise en place du suivi de l’évolution des SIC, des dynamiques observées dans les polarités
et dans le diffus, permettront d’évaluer la pertinence des outils règlementaires, et d’en
échanger collectivement.
Analyse de la CE : La réponse de la CARÈNE annonce un suivi des évolutions commerciales
entre les SIC et les polarités de proximité. Pertinente dans son principe pour pouvoir mesurer
l’efficacité du dispositif, il conviendra au plus tôt d’identifier les indicateurs de suivi à mettre en Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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place et de formaliser cette évaluation dans les textes. La programmation d’un bilan
périodique, fondés sur des indicateurs publiés et associant les communes et les chambres
consulaires, permettrait de vérifier si le principe d’isosurface atteint ses objectifs et d’identifier
les éventuels effets non-souhaité.
8.5. Question 5 : Disparition du PAPAG de Saint-Marc-sur-Mer
Le périmètre d’attente de projet d’aménagement global (PAPAG) de Saint-Marc instauré, pour
5 ans, est supprimé puisqu’ayant atteint son échéance. Créé pour préserver la cohérence
urbaine et architecturale de ce secteur, comment la préservation de cet objectif est-elle
désormais assurée ?
Réponse de la CARÈNE : L’objectif de la servitude de PAPAG était de préserver la cohérence
urbaine et architecturale de ce secteur, d’éviter la disparition de nombreuses maisons et villas
représentatives du style balnéaire, et de risquer la détérioration de son couvert végétal. Dans
le cadre de la modification n°5, les objets concernant l’harmonisation et la clarification des
dispositions relatives au patrimoine naturel et paysager, ainsi que l’enrichissement du
patrimoine naturel et paysager permettent de répondre à la préservation de cet objectif.
En effet, la limitation des risques de détérioration du couvert végétal de ce secteur est garantie
réglementairement notamment par :
- l’instauration d’un périmètre de protection en fonction de la taille des houppiers des
arbres présents au sein des Espaces Boisés Classés (EBC),
- le fait que les arbres existants non repérés au plan graphique doivent être protégés,
dès lors qu’est reconnue leur contribution significative à la qualité paysagère du site. S’ils sont
conservés, ils bénéficient d’un périmètre de protection, et s’ils sont abattus, ils devront faire
l’objet d’une compensation par des plantations dont les essences doivent être choisis par les
espèces végétales préconisées par le PNRB et/ou parmi la liste des essences végétales
littorales.
- la création d’éléments de paysage à protéger (EPP) issus du couvert végétal sur la
commune qui doivent être conservés. Dans ce secteur, le patrimoine végétal contribue
fortement à l’identité locale, notamment grâce à la présence d’essences caractéristiques telles
que le chêne vert, le chêne-liège ou encore le pin maritime, toutes adaptées aux évolutions
climatiques.
Il est possible de voir ces évolutions (arbres classés, EBC et EPP) dans le secteur PAPAG via la
pièce présente au dossier d’enquête publique « Atlas EPP_EBC_VSN » sur les planches n°1 à
n°6 et n°13.
De plus, les secteurs dans le PAPAG restent soumis :
- au site inscrit du site côtier de Pornichet à Saint-Marc qui implique pour les demandes
d’autorisation d’urbanisme la consultation de l’architecte des bâtiments de France (ABF),
- aux contraintes de zonage comme la zone NA2 correspondant aux espaces situés dans
la bande de 100 mètres issue de la loi Littoral (constructions ou installations y sont interdites) Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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ou au zonage ULc correspondant au littoral urbanisé et paysagé caractérisé par un tissu
résidentiel peu dense (une construction à usage d’habitation ne peut se faire qu’en
remplacement d’une construction déjà existante et suivant plusieurs conditions cumulatives),
- aux prescriptions des éléments de patrimoine repérés (patrimoine urbain et
architectural) dont le périmètre de protection du patrimoine balnéaire / de villégiature : 3
étoiles. Ce périmètre de 200 mètres est établi autour des bâtiments classés 3 étoiles qui
s’insèrent dans un contexte environnant qui qualifie également le bâti en tant que tel. Aussi,
pour préserver cet environnement urbain et paysager, les projets qui verront le jour à
proximité ne doivent pas dénaturer le bâti 3 étoiles. Ils devront prendre en compte le bâti 3
étoiles et se positionner par rapport à son architecture…
Des cartographies permettant la comparaison des protections sont consultables dans le
Mémoire en réponse joint en annexe du présent rapport.
Analyse de la CE : Au regard des éléments apportés par la CARÈNE, le choix de supprimer le
PAPAG est justifié par l’arrivée à échéance de cette servitude temporaire et par l’existence
d’autres protections qui demeureront applicables au secteur et permettront de poursuivre les
objectifs de préservation du patrimoine naturel et bâti.
8.6. Question 6 : La servitude d’utilité publique de protection des abords
Les abords des monuments historiques n’apparaissant pas sous la forme d’un zonage classique
au PLUi mais en tant que Servitude d’Utilité Publique (SUP), le projet de modification n°5 ne
devrait-il pas ajuster le plan graphique de cette servitude au nouveau tracé du PDA ?
Réponse de la CARÈNE : Le projet de création d’un périmètre délimité des abords (PDA) est
une démarche engagée à l’initiative de l’Union Départementale de l’Architecture et du
Patrimoine (UDAP 44.) À l’issue de l’enquête publique, il appartiendra au préfet de Loire-
Atlantique de prendre un arrêté portant création du PDA. Celui-ci produira alors ses effets sur
les autorisations d’urbanisme concernées. Dans les meilleurs délais, la CARÈNE procédera à
l’annexion de ce périmètre au PLUi, par le biais d’une mise à jour du document d’urbanisme.
Le PDA sera ainsi intégré au PLUi en tant que servitude d’utilité publique et reporté sur le plan
de zonage.
Analyse de la commissaire enquêteur : La réponse apportée par la CARÈNE parait cohérente
avec le fait que la création du PDA relève d’une procédure distincte de celle de la modification
n°5. Il convient cependant de préciser qu’en pratique le PDA produit ses effets et devient
opposable, pour une durée d’un an, dès lors que les trois mesures de publicité requises sont
réalisées, la date d’opposabilité correspondant à la date d’exécution de la dernière mesure de
publicité. Ce délai d’un an est nécessaire pour procéder à son annexion au document
d’urbanisme et sa mise à disposition sur le Géoportail de l’urbanisme. En pratique, le périmètre
est versé automatiquement au Géoportail de l’urbanisme par l’UDAP, cette formalité suffisant
à rendre définitivement opposable la SUP. Elle n’exonère cependant pas de la réalisation de la
formalité d’annexion au document d’urbanisme. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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8.7. Question 7 : la prévention du risque inondation
Pouvez-vous expliciter les dispositifs existants de prévention du risque d’inondation sur le
territoire de la CARÈNE ? Certains territoires ne semblent pas inclus, ne serait-il pas utile que
l’intégralité du territoire soit couverte par un dispositif de prévention ?
Réponse de la CARÈNE : La CARÈNE est couverte sur sa frange littorale maritime par un Plan
de Prévention des Risques Littoraux, approuvé en 2016 et qui réglemente les droits à
construire pour les espaces exposés aux risques de submersion marine et d'érosion du trait de
côte. Il concerne les communes de Pornichet et Saint-Nazaire.
Ce document est annexé au PLUi, en tant que Servitude d’Utilité publique, en annexe 10.
• La commune de Pornichet a cartographié et réglemente depuis 2010 via son PLU, les
zones inondables par crue de cours d'eau sur son territoire. Ces éléments ont été intégrés au
PLUi.
• La CARÈNE a traduit dans le PLUi, adopté en 2020 les Atlas de Zones Inondables (AZI)
couvrant différents phénomènes d'inondation sur son territoire, suivant les dispositions du
SDAGE Loire Bretagne et dans l'objectif de mieux encadrer les droits à construire dans des
secteurs potentiellement inondables ou ayant déjà connu des inondations. Ces documents
d'information, produits par l’Etat, n'avaient pas de caractère opposable à leur publication, et
relèvent de méthodologies hétérogènes, mobilisant des données relativement anciennes à
faible résolution vis à vis des standards actuels. Il était demandé aux documents d’urbanisme
de les intégrer et de porter un cadre réglementaire.
• L'AZI Estuaire de la Loire, produit en 2014, cartographie les différents lits de la Loire
(mineur, moyen, majeur et majeur exceptionnel) via une approche hydro-géomorphologique
pour identifier les espaces potentiellement concernés par une submersion marine ou une crue
exceptionnelle du fleuve.
L'AZI Brière-Brivet, produit en 2004, cartographie une crue du Brivet et de la Brière de période
de retour centennale (1 chance sur 100 de se produire chaque année), qui concerne
notamment la commune de Saint-Malo-de-Guersac.
Rapport d'étude :
https://www.loireatlantique.gouv.fr/contenu/telechargement/4647/30432/file/1_azi_briere_rap
port.pdf
• Pour identifier les zones inondables, cet AZI s'appuie notamment sur un Modèle
Numérique de Terrain produit en 2001 par l'IGN (BD Topo), avec un pas de 25m et une
résolution décimétrique sur lequel a été appliqué les côtes de référence de l'aléa modélisé,
s'appuyant sur des événements connus et des relevés aux échelles limnimétriques présentes
sur le bassin versant.
• Afin de rendre opérationnel cette donnée cartographique, des plans en coupe du TN
sont demandés systématiquement pour les PC déposés concernés par l'aléa afin de vérifier
l'élévation du terrain avant et après projet.
Au vu des inondations récentes (2025-26), de l’ancienneté de l’AZI Brière notamment, et des
dispositions réglementaires récentes, les périmètres et les règles associées peuvent en effet Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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être questionnés. Cet enjeu de meilleure prise en compte des risques a d’ores et déjà été
identifié comme un des objectifs de la révision du PLUi, au même titre que l’adaptation au
changement climatique
Analyse de la commissaire enquêteur : La réponse de la CARÈNE éclaire la situation actuelle
et les dispositifs existants. Elle confirme également l’intérêt d’une actualisation de la
connaissance des risques qui semble déjà identifié comme un des objectifs de la prochaine
révision du PLUi. Ce constat est positif, le besoin d’une connaissance des risques actualisé et
d’une information claire du public sur ce sujet étant, en effet, un sujet particulièrement
important.
8.8. Question 8 : Un PLUi interactif pour une meilleure accessibilité à l’information
Au regard de la multiplicité des thématiques à gérer sur un même espace spatial, l’empilement
des règles du PLUi complique notablement leur compréhension par le public. Serait-il
envisageable que à la place des volumineux documents du PLUi en PDF, actuellement
accessibles au public sur internet soient mis à disposition des documents PDF interactifs
permettant de cliquer sur un sommaire, d’intégrer des liens (entre règlement écrit et
règlement graphique) et permettant des recherches par mots-clés afin d’en faciliter l’accès
pour un public non averti ?
Réponse de la CARÈNE : La collectivité est consciente que la lecture d’un PLUi peut s’avérer
complexe pour un public non averti. Cette complexité découle notamment de la nécessité de
prendre en compte simultanément de nombreuses thématiques et réglementations qui
s'appliquent à un même espace. L'empilement des règles constitue ainsi un choix
méthodologique visant à offrir une vision globale et cohérente des contraintes, enjeux et
possibilités d'aménagement applicables à chaque parcelle.
Concernant la suggestion de mise en place de documents PDF interactifs, celle-ci impliquerait
une refonte technique importante de l'ensemble des pièces du dossier. Au regard du volume
des pièces composant le PLUi et de leurs évolutions régulières, une telle démarche apparaît
particulièrement complexe à mettre en œuvre aujourd’hui sera étudiée lors de la révision du
PLUi. Le planning prévisionnel de la révision du PLUi, permettant de revisiter le projet de
territoire et renforcer la prise en compte de certains enjeux, est un lancement mi-2027, pour
une approbation en 2030, voire 2031.
Une vigilance sera portée sur la facilité à consulter les documents, car la multiplication des
documents, cartes ou renvois interactifs pourrait paradoxalement complexifier davantage la
consultation du dossier en générant des risques de perte d'information, de difficultés
d'interprétation ou d'incohérences entre les différentes pièces.
Il est utile de préciser que les documents actuellement mis à disposition permettent déjà
d'effectuer des recherches par mots-clés grâce aux fonctionnalités natives des lecteurs PDF
(notamment via la commande « Ctrl + F »). La collectivité demeure toutefois attentive aux Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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conditions d'accès et de compréhension du document d'urbanisme et s'inscrit dans une
démarche d'amélioration continue de ses supports d'information. À ce titre, elle reste
disponible pour accompagner les administrés dans la lecture et la compréhension du PLUi et
répondre à leurs interrogations sur les règles applicables à leur situation.
Analyse de la commissaire enquêteur : La réponse de la CARÈNE reconnaît la difficulté de
compréhension des documents du PLUi rencontré par le public du fait de leur nombre et de leur
complexité. Des contraintes techniques limitent la navigation entre plans et textes écrits et une
refonte complète de l’ensemble des pièces pour créer des documents interactifs reste
techniquement lourde à mettre en œuvre aujourd’hui. Il est jugé positif que la collectivité ait
conscience de cette difficulté et l’encourage à profiter de la refonte complète du document
d’urbanisme à l’occasion de la prochaine révision du PLUi pour rechercher des solutions à cette
problématique. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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Chapitre 3. La procédure de création d’un Périmètre Délimité
des Abords (PDA) autour de trois monuments historiques
1. Le Périmètre Délimité des Abords (PDA)
1.1. Définition
Les PDA ont été créés par la loi relative à la Liberté de la Création, à l’Architecture et au
Patrimoine (LCAP) du 07/07/2016 selon l’art. L.621-30 du code du patrimoine : « les
immeubles ou ensembles d’immeubles qui forment avec un monument historique un
ensemble cohérent ou qui sont susceptibles de contribuer à sa conservation ou sa mise en
valeur sont protégés au titre des abords ».
Le PDA ne crée pas une nouvelle protection mais il la territorialise en définissant précisément
l’espace dans lequel cette protection doit s’appliquer. Il s’entend d’un périmètre adapté aux
enjeux spécifiques de chaque monument historique et de chaque territoire.
1.2. L’objet de l’enquête
La présente enquête vise à créer un PDA incluant trois monuments historiques de la ville de
Saint-Nazaire :
- l’Usine élévatoire portuaire ;
- la salle du parc des sports du grand Marais dite la Soucoupe,
- l’église Sainte-Anne.
1.3. Présentation des monuments historiques concernés
1.3.1. L’usine élévatoire portuaire
Construite entre 1909 et 1911 lors de l’aménagement de la nouvelle entrée au sud du port de
Saint-Nazaire pour permettre le mouillage des navires de plus de 9 mètres de tirant d’eau. Elle
fut conçue en même temps que l’usine électrique avec laquelle elle présente un ensemble
architectural cohérent.
L’usine élévatoire est un édifice en granit, schiste et brique typique des architectures
industrielles et techniques de la seconde moitié du XIXème siècle et du début du XXème siècle.
Elle inclut une machine à vapeur destinée à aspirer l’eau de l’avant-port pour la refouler dans
les bassins au moyen de deux aqueducs jusqu’en 1993. Située en marge de l’estuaire, elle
dispose d’un lien visuel étroit avec l’environnement estuarien. Un projet de reconversion est
en cours. Elle a été inscrite en totalité au titre des monuments historiques par arrêté du préfet
de région Pays de la Loire n°2020/DRAC/CRPA1/09 du 23/12/2020. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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1.3.2. La Soucoupe
Inaugurée en 1970 avenue Léo Lagrange, la
salle du parc des sports est un édifice
circulaire et de forme ovoïde, conçue par
l’architecte Roger Vissuzaine et l’ingénieur
René Sarger. L’édifice se perçoit comme une
« soucoupe » posée sur le sol.
L’édifice est inscrit au titre des monuments
historiques par arrêté du préfet de région
Pays de la Loire n°2019/DRAC/CRPA2/05 du
29/05/2019.
1.3.3. L’église Sainte-Anne
Construite en 1959 en béton brut, boulevard Jean-Mermoz au cœur de la ville, par les
architectes Henri Demur, Noël Le Maresquier et le bureau d’études de Bernard Lafaille, elle est
un témoignage du courant moderniste émergeant de cette période et un symbole de la
Reconstruction après la Seconde Guerre mondiale. Elle se caractérise par son clocher
indépendant, ses mosaïques dessinées par l’affichiste Pail Colin et réalisées par les ateliers Jean
Barillet de Pail Colin et ses décors modernes réalisés par des artistes reconnus du XXème siècle :
Maxime Adam-Tessier (cf. l’autel), Albert Schilling (cf. le christ en métal bleu), François-Victor
Hugo (cf. tabernacle) et Serge Rezvani (cf. vitraux).
Elle a été inscrite en totalité au titre des monuments historiques par arrêté du préfet de région
Pays de la Loire n°2019/DRAC/CRPA1/04 du 29/05/2019, y compris le revêtement du sol en Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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béton, son campanile, la sacristie et son bâtiment de liaison, l’auvent en béton, la statue de
sainte-Anne (œuvre d’Hélène Porson) scellée au chevet de l’église.
1.4. La protection des abords : le rayon de 500 mètres
L’inscription au titre des monuments historiques entraîne l’application de fait de la protection
au titre des abords. Celle-ci constitue une servitude d’utilité publique ayant pour objet la
protection, la conservation et la mise en valeur du patrimoine culturel.
Dès lors, elle s’impose à tout immeuble, bâti ou non bâti, visible du monument ou visible en
même temps que lui et situé à moins de 500 mètres de celui-ci. Dans ce cadre, tous les projets
de construction et aménagement sont soumis à l’accord de l’Architecte des Bâtiments de
France (ABF).
Il convient de bien préciser qu’actuellement, les trois cercles de 500 m de rayon autour des
trois monuments constituent une surface maximale théorique puisque la protection ne
s’applique aux immeubles que si l’une des deux conditions suivantes est remplie, en sus de la
dernière :
- qu’aux immeubles visibles du monument, ou
- aux immeubles visibles en même temps que le monument
et situés à moins de 500 mètres du monument.
En conséquence, les immeubles situés dans ce rayon, non visibles du monument ou non
visibles en même temps que le monument, ne sont pas concernés par la protection.
Cette protection est celle actuellement en vigueur pour les trois monuments historiques
concernés.
1.5. Les conséquences de la protection des abords
Selon l’art. L621-32 du code du patrimoine, les travaux susceptibles de modifier l’aspect
extérieur d’un immeuble situé dans les abords sont soumis à autorisation préalable. Celle-ci Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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peut être refusée ou assortie de prescriptions lorsque les travaux sont susceptibles de porter
atteinte à la conservation ou à la mise en valeur du monument historique ou des abords. Cette
autorisation relève de l’ Architecte des Bâtiments de France dont les prescriptions doivent
cependant être motivées.
Si, à l’instar de tous projets de travaux, il convient de s’informer auprès du service de
l’urbanisme de sa commune sur les règles d’urbanisme locales et procédures à respecter. Il
conviendra également, pour tous travaux touchant à l’aspect extérieur, de prendre contact
avec :
- le Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement (CAUE) du département
pour être conseillé sur les spécificités locales de la protection des abords ;
- l’Unité Départementale de l’Architecture et du Patrimoine (UDAP) du département,
service des ABF, au sein de la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC) pour
obtenir une consultation préalable, affiner le projet et garantir la conformité du dossier
avant son dépôt ;
- un éventuel architecte pour concevoir les travaux dans le respect des spécificités
locales.
Il est précisé sur le site du ministère de la culture sur la protection des abords, que les principes
à respecter pour garantir que les travaux ne portent pas atteinte à la conservation et la mise
en valeur des sites protégés varient d’une région à l’autre. Il n’y a pas de règles nationales mais
une culture locale et des principes historiques connus des UDAP et CAUE.
Les travaux susceptibles de modifier l’extérieur d’un immeuble bâti, tels que ravalements de
façade, changement de menuiserie, ou non bâti, tels que construction d’une piscine ou d’une
véranda dans une cour ou jardin, peuvent ainsi nécessiter l’expertise de l’UDAP, l’identification
précise des matériaux envisagés et des techniques utilisées, voire le recours à un architecte
pour s’assurer de la qualité patrimoniale des travaux envisagés.
Conséquemment, le délai pour la préparation de la demande de travaux s’en trouve
inévitablement allongé. Quant à l’évaluation des coûts des travaux, elle peut également se voir
impacter suivant les exigences imposées (cf. matériaux plus qualitatifs, recours à un
architecte…).
1.6. Etendue géographique de la protection et critères de détermination
La protection des abords concerne un périmètre délimité des abords (PDA) établi
spécifiquement en identifiant :
- La champ de visibilité du monument,
- La qualité patrimoniale des abords du monument, en termes d’architecture,
d’urbanisme et de paysage,
- Les enjeux résultant du croisement de ces deux composantes. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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1.7. Objectifs de la protection
Les objectifs du PDA sont :
- D’imposer une déclaration préalable de travaux (DP) avant toute réalisation de travaux
modifiant l’aspect extérieur d’un immeuble (bâti ou non) inclus dans le périmètre.
L’obtention de l’autorisation afférente est conditionnée par un avis conforme de
l’ ARRCHITECTE DES BÂTIMENTS DE FRANCE.
- De clarifier la situation pour les porteurs de projet et les habitants en identifiant
clairement ce qui présente un intérêt patrimonial autour du monument historique
compte tenu du contexte local. Le PDA présente donc l’avantage de cibler le périmètre
adéquat, contrairement au côté arbitraire du rayon général de 500 mètres.
- De conférer une plus grande sécurité juridique aux décisions prises sur les demandes
d’autorisation d’urbanisme.
2. La procédure de création d’un PDA
2.1. Autorité administrative responsable
Le PDA est créé par le préfet de région Pays de la Loire sur proposition de l’Architecte des
Bâtiments de France (ABF) ou de l’autorité compétente en matière d’urbanisme (PLU). Dans la
présente procédure, le projet est proposé par l’ABF .
2.2. La procédure retenue
La procédure retenue est celle de la création concomitamment à la procédure de modification
du document d’urbanisme de l’art. L.621-31, R.621-92 à 95 du code du patrimoine et R.132-2
du code de l’urbanisme. Dans le présent cas, la collectivité profite de la procédure de
modification n°5 du PLUi pour traiter conjointement la création du PDA.
Elle peut être synthétisée ainsi : Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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Il est précisé que la mise à jour du périmètre de la servitude d’utilité publique de la protection
des abords ne peut intervenir qu’une fois le PDA officiellement créé. C’est pourquoi le projet
de celle-ci n’a pas été incluse dans le projet de modification n°5 du PLUi de la CARÈNE menée
parallèlement à la création du PDA via l’enquête publique unique. Elle sera donc effectuée
ultérieurement.
3. Le projet de création d’un PDA à Saint-Nazaire
3.1. Les objectifs du PDA
Le présent projet de PDA vise à préserver : Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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- Les trois monuments historiques : l’Usine élévatoire, l’église Sainte-Anne et la salle du
parc des sports du grand Marais dite la « Soucoupe »,
- Les vues,
- Le parc sportif et paysager,
- Le front de mer,
- Les principales artères de la reconstruction reliant le nouvel Hôtel de Ville au littoral.
3.2. Localisation des monuments historiques concernés
3.3. Analyse des champs de visibilité
Compte tenu du contexte d’insertion des
édifices dans la ville, les perceptions
visuelles se cantonnent aux abords
immédiats de chaque édifice (cf. rues
adjacentes).
La situation de l’usine élévatoire, en
interface entre la ville et l’estuaire de la
Loire, la rend perceptible depuis l’estuaire
lui-même ou les quais (des Marais et de la
Jetée).
Carte des champs de visibilité Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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3.4. Justification de la délimitation du PDA
Après étude historique, architecturale, paysagère et visite de terrain au regard des objectifs
recherchés, l’ABF a défini une stratégie pour le dessin du périmètre :
- Un périmètre commun pour les trois monuments historiques,
- Inclure les vues sur les monuments historiques,
- Inclure le parc sportif et paysager dans son intégralité,
- Inclure le front de mer,
- Inclure le premier ensemble du port,
- Inclure l’Hôtel de Ville.
Synthèse des enjeux Proposition de PDA
4. Les consultations réglementaires
4.1. La consultation des propriétaires des monuments historiques concernés
Conformément à l’art. R.621-93 II du code du patrimoine, le PDA est créé par le préfet de
région après consultation du propriétaire du monument historique concerné.
• La ville de Saint-Nazaire : propriétaire de la Soucoupe et de l’église Sainte-Anne
La CARÈNE a ainsi transmis le projet de PDA à la ville de Saint-Nazaire, propriétaire de la
Soucoupe et de l’église Sainte-Anne.
Par délibération du 29/05/2026, le conseil municipal de Saint-Nazaire a émis un avis favorable
sur le projet de PDA autour de l’église sainte-Anne, la Soucoupe et l’usine élévatoire. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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• Le Grand Port Maritime Nantes Saint-Nazaire (GPMNSN) : propriétaire de l’usine
élévatoire
Par courriel du 19/08/2026, la commissaire enquêteur a informé le GPMNSN de la tenue de
l’enquête sur la création d’un PDA concernant leur propriété « l’usine élévatoire » de Saint-
Nazaire, les modalités de consultation du dossier et de dépôt d’observations.
Une rencontre avec la commissaire enquêteur a eu lieu en visio le 01/09/2026, en présence
de Mesdames CORNEC-LEPAGE, chargée de mission stratégie auprès de la DGA
développement et transition et MINSSART , responsable des programmes immobiliers.
Ces dernières ont indiqué :
- Demander la modification de la Notice de présentation générale des erreurs ayant été
relevées sur l’identification du propriétaire du monument historique ainsi que sur le
projet de rénovation et de réhabilitation en cours sur l’usine élévatoire ;
- Demander la suppression de la partie Nord-Ouest du projet de périmètre de PDA dont
l’emprise se situe sur la zone industrialo-portuaire en exploitation, soit un secteur au
fonctionnement très différent des quartiers urbanisés voisins et par ailleurs, en pleine
évolution. Elles rappellent que compte tenu de la hauteur de l’écluse fortifiée (cf. 20
mètres), les enjeux de visibilité sont moindres.
Une contribution récapitulant ces éléments a été déposée par courriel le 17/09/2026, elle
est développée au §8. ci-après.
4.2. La consultation de l’autorité compétente en matière d’urbanisme : la CARÈNE
Par délibération du 23/06/2026, le conseil communautaire de la CARÈNE a donné son accord
sur le projet de PDA autour des monuments historiques concernés.
4.3. La consultation de la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC)
Par courrier du 20/04/2026, l’ABF de l’unité départementale de l’architecture et du patrimoine
de Loire-Atlantique a émis un avis favorable au projet de PDA commun autour des monuments
historiques de l’église Sainte-Anne, la Soucoupe et l’Usine élévatoire.
5. L’information du public
L’enquête publique sur la création du PDA a bénéficié d’information du public conforme aux
exigences réglementaires et adaptée (cf. ch1, 8.2., 8.3.) avec ses 16 affiches pour Saint-Nazaire.
Pendant la stricte durée de l’enquête publique, soit du 19/08/26 au 18/09/26, le public a pu
s’informer sur le projet de PDA en consultant : Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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- Le dossier dématérialisé disponible 24h/24h sur le site :
https://registre-numerique.fr/modification-5-plui-carene
- Les dossiers papiers disponibles, aux jours et horaires habituels d’ouverture, de la
mairie de Saint-Nazaire et du siège de la CARÈNE.
5.1. Le dossier
Le présent dossier d'enquête publique se compose de 31 pages9, organisé de la manière
suivante :
0. Note au lecteur (1 page)
1. Sommaire (1 page)
2. Note de présentation générale (22 pages)
3. Avis de l’Architecte des Bâtiments de France (1 page)
4. Avis de la ville de Saint-Nazaire du 29/05/2026 (3 pages)
5. Avis de la CARÈNE du 26/06/2026 (3 pages)
5.2. Analyse de la qualité du dossier
Le dossier est peu important et rapide à lire avec ses 31 pages. Le gros de l’information se
concentre dans la Note de présentation générale de 22 pages, établie par brpr architectes et
Auddicé, qui récapitule de manière synthétique le contexte juridique de la procédure,
l’historique des monuments concernés et les critères retenus pour établir le projet de PDA. Sa
structure est donc conforme aux grandes lignes des attendus réglementaires.
Toutefois, alors que le Ministère de la Culture prône « un renforcement de l’intelligibilité de
cette servitude pour les propriétaires concernés », on peut regretter que la Note de
présentation n’ait pas plus développé ou abordé certains sujets :
- les conséquences concrètes de cette protection des abords avec notamment
l’application automatique de la servitude à l’intégralité du périmètre ;
- l’extension du PDA au second front de reconstruction et aux artères reliant Hôtel de
Ville et littoral alors que le dossier se présente comme la création d’un PDA autour de
trois monuments historiques précisément identifiés ;
- le potentiel impact de la protection sur les activités économiques présentes dans le
périmètre.
6. Les problématiques en débat
6.1. Sur le manque de développement des conséquences du PDA
Les principales conséquences de l’application du PDA seront :
9 Comptabilisation effectuée sur la base du dossier dématérialisé. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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• L’application automatique de la protection
Si la création d’un PDA ne crée pas une nouvelle protection et n’influe que sur le périmètre
géographique de la protection des abords, sa mise en œuvre induit une conséquence de poids
pour les propriétaires : la servitude d’utilité publique s’applique automatiquement sur
l’intégralité du périmètre et à tous les immeubles bâtis ou non.
Alors que le dossier vante la simplification et la diminution du nombre de dossiers vus par l’ABF,
pour lesquels les enjeux en termes de patrimoine sont limités, une autre conséquence très
concrète du PDA sera l’augmentation du nombre de Déclaration Préalable soumis à l’ABF, du
fait de l’augmentation géographique du périmètre et de l’application automatique de la
servitude d’utilité publique. Toutes les demandes devront impérativement passer par l’ABF,
peu importe que leur enjeu patrimonial soit fort ou faible. Ce qui risque de poser une difficulté
de délai de traitement et de priorisation.
• La suppression de la notion de covisibilité
Conséquemment à l’application automatique de la protection sur l’ensemble du périmètre, il
n’est plus possible de déroger à la protection en démontrant l’absence de covisibilité avec le
monument historique.
6.2. Sur le manque de justifications de l’extension du périmètre
géographique de la protection
Le PDA ne constitue pas une nouvelle protection du monument historique concerné. Il vise
uniquement à définir l’espace dans lequel la protection des abords va s’appliquer.
Deux des objectifs du PDA sont :
- de clarifier la situation en identifiant clairement ce qui représente un intérêt
patrimonial autour du monument historique, en fonction du contexte local ;
- de mettre fin au caractère arbitraire du rayon de 500 mètres.
Toutefois, cette clarification n’induit pas systématiquement un périmètre plus réduit que celui
du rayon de 500 mètres. Il peut, en effet, être plus réduit que les 500 mètres dans certains
secteurs et plus large dans d’autres.
En l’espèce, le projet de PDA présenté est :
- Plus restreint que le rayon de 500 mètres autour de la Soucoupe ;
- Plus restreint que le rayon de 500 mètres autour de l’église Sainte-Anne ;
- Plus étendu que le rayon de 500 mètres autour de l’Usine élévatoire portuaire.
Mais, il présente également la particularité d’inclure :
- l’ensemble urbain et patrimonial cohérent du front de mer ;
- les principales artères de la reconstruction reliant le nouvel Hôtel de Ville au littoral ;
- le premier ensemble du port ; Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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qui ne présentent pas nécessairement d’« ensemble cohérent ou susceptibles de contribuer à
la conservation ou à la mise en valeur » des monuments historiques concernés, comme l’exige
l’art. L.621-30 du code du patrimoine pour un non averti public.
Le projet de PDA étend donc notablement le périmètre de protection à des secteurs non
initialement associés aux monuments historiques concernés.
Si selon l’art. L621-30 du code du patrimoine, le PDA protège les immeubles ou ensembles
d’immeubles qui forment avec le monument historique un ensemble cohérent ou susceptibles
de contribuer à sa conservation ou sa mise en valeur, il reste qu’il convient de pouvoir établir
en quoi tel secteur participe à l’environnement patrimonial du monument, ce lien ne pouvant
pas être appréhendé de manière purement abstraite.
Or l’analyse des champs de visibilité indique que « dans l’ensemble, compte tenu du contexte
d’insertion, les perceptions visuelles se cantonnent aux abords immédiats de chaque édifice
(rues adjacentes) ». Seule l’Usine élévatoire, « du fait de sa situation en interface entre la ville
et l’estuaire de la Loire, est perceptible depuis l’estuaire lui-même ou les quais (quais des
Marées ou de la Jetée) ». Ceci peut expliquer l’extension du périmètre au front de mer mais
ne suffit pas nécessairement à justifier l’intégration des principales artères de la reconstruction
reliant le nouvel Hôtel de Ville au littoral, ni la partie nord-est de l’ensemble du premier secteur
portuaire. La démonstration précise du lien patrimonial avec les monuments historiques
concernés de chaque secteur ajouté au PDA n’est pas ou insuffisamment apportée.
6.3. Sur l’absence de prise en compte de l’impact économique de la protection sur les activités nouvellement incluses
En incluant l’ensemble du front de mer, le premier ensemble cohérent du port et les principales
artères de la reconstruction reliant le nouvel Hôtel de Ville au littoral, le projet de PDA intègre
également nombre d’activités économiques de la ville. Or, aucune analyse des potentiels effets Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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de ce projet sur ces activités n’est évoquée, ni développée, au sein de la Notice de
présentation.
Pourtant, la servitude d’utilité publique, affectant l’utilisation des sols, instaurée par le PDA
peut avoir une incidence directe sur le fonctionnement futur de ces activités économiques et
du secteur portuaire en contraignant leur évolution. De même, si le port est en lui-même un
patrimoine industriel, il reste un patrimoine vivant qui doit pouvoir évoluer au regard de ses
besoins. Freiner son évolution est un potentiel facteur de risque économique. C’est d’ailleurs
l’un des arguments du GPMNSN pour demander la réduction du PDA.
La création du PDA va également introduire une différence de traitement conséquente entre
entreprises hors PDA et entreprises incluses dans le PDA. Il peut dès lors paraître important de
justifier cette différence de traitement en démontrant explicitement et de façon argumentée
comment ces immeubles forment avec les monuments historiques concernés un ensemble
cohérent ou susceptibles de contribuer à sa conservation ou sa mise en valeur., comme le
prévoit l’article L.621-30 du code du patrimoine. Cela justifierait la pertinence du périmètre
retenu au regard des enjeux en présence.
Il convient également de rappeler que le projet de modification n°5 du PLUi, parallèle au
présent projet de PDA, prévoit la création de périmètres de polarité commerciale de proximité
et de périmètres de polarité touristique de proximité pour renforcer l’implantation
commerciale dans les centralités. Sur la ville de Saint-Nazaire, certains de ces périmètres se
retrouvent inclus dans le projet de périmètre du PDA. Le cumul des nouvelles règles
d’implantation de l’OAP Commerce ainsi que celles de la protection des abords ne risquent-
elles pas de freiner l’objectif de redynamisation de ces centralités commerciales ?
Au final, l’absence d’étude économique du projet dans le dossier ne permet pas d’apprécier
précisément les conséquences potentielles de la protection sur les activités concernées.
7. Bilan de la participation du public
Avec ses 21 documents téléchargés, ses 56 visualisations et ses 4 contributions représentant
8 observations, la participation du public sur ce projet a été particulièrement faible.
Au regard de la quasi-absence de mobilisation du public sur le présent sujet (cf. 4 contributions
déposées et 1 visite), la commissaire enquêteur s’est interrogée sur cette problématique.
Trois hypothèses sont avancées :
- L’arrêté organisant l’enquête et l’avis d’enquête indiquait la « Création d’un PDA
autour des monuments historiques de l’église Sainte-Anne, la Soucoupe et l’usine
élévatoire de Saint-Nazaire ». La commissaire enquêteur s’est donc demandé si le
public n’habitant pas ces secteurs avait pu croire ne pas être concerné par le sujet.
- De même, les termes mêmes de Périmètre Délimité des Abords ont-ils été mal
interprétés, par un public non-averti, comme une réduction de la protection Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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existante et conséquemment ne pas mobiliser également les habitants inclus dans
ces rayons ?
- Il reste également la théorie d’un intérêt réduit d’un public ayant un a priori
favorable pour la protection patrimoniale de sa ville mais ignorant les
conséquences potentielles de celle-ci sur sa propriété.
8. Analyse des observations du public
Les contributions sont initialement identifiées par leur support : R= registre, E=email, C=
courrier, @= registre dématérialisé.
Par ailleurs, une contribution pouvant contenir plusieurs observations, ces dernières ont fait
l’objet d’une numérotation personnelle au sein de la contribution pour faciliter leur
identification et comptage.
Le tableau présenté ci-dessous récapitule l’ensemble des observations déposées sur le projet
de PDA.
Il est précisé que le Mémoire en Réponse au PVS des observations du public sur le projet de
PDA transmis par l’ABF le 09/10/2026 n’a pas apporté de réponses personnalisées aux
observations du public, les réponses apportées portant uniquement sur les questions de la
commissaire enquêteur .
L’analyse faite ci-dessous est donc uniquement celle de la commissaire enquêteur. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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N°
contr. Nom N° obs. Synthèse
R4 LASNET 1. Demande la hauteur de l'usine élévatoire de Saint-Nazaire.
Analyse de la CE10 : Une recherche internet semble indiquer une hauteur de 40 mètres pour la cheminée, cette hauteur justifiant une visibilité accrue du monument.
@39 RICORDEL 1.
2.
Demande à ce que le PDA autour de la Soucoupe, intégrant notamment l'avenue Géo André, ne constitue pas un frein à une densification adaptée mais soit le fondement d'une exigence architecturale élevée pour des projets futurs.
La création du PDA permettrait-elle d'envisager, sous réserve d'une conception architecturale adaptée et d'un dialogue préalable avec l'Architecte des bâtiments de France, un bâtiment collectif présentant une hauteur comparable à l'émergence basse de l'opération Harmony of the Sky ?
Analyse de la CE :
1. En réponse aux questions de la CE, l’ABF précise que la délimitation du PDA ne vise pas à figer un secteur mais vise à accompagner les transformations du site en conciliant la mise en valeur du patrimoine avec les enjeux en présence. 1. La réponse ci-dessus confirme une possibilité de dialogue préalable avec l’ABF sur les projets envisagés au sein du PDA. La question spécifique de la hauteur devra être examinée par l’ABF à partir des caractéristiques du projet. @46 ROBICHON 1.
2.
Demande des précisions sur les conséquences du futur PDA sur les travaux nécessaires à la conservation, la sécurité et à l'adaptation au changement climatique des immeubles existants, dont « Le Building » (15-17 rue du Port et 1 av. Coty).
Demande à ce que la mise en œuvre du PDA permette un dialogue en amont avec les copropriétés, la ville, l'ABF et la DRAC sur les travaux nécessaires.
Analyse de la CE :
1. Sur les conséquences du PDA, voir 1.5., 2.4 et 7.1. ci-dessus sur les conséquences relevées par la commissaire enquêteur. 2. Ce point est confirmé du côté de la DRAC, l’ABF indiquant que « le PDA constitue donc un outil d’accompagnement qualitatif de l’évolution » du site.
10 CE : Commissaire enquêteur. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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N°
contr. Nom N° obs. Synthèse
E56
C71
GRAND
PORT
MARITIME
NANTES
SAINT-
NAZAIRE
(GPMNSN)
1.
2.
3.
Propriétaire de l’usine élévatoire
Demande la correction d'erreurs factuelles dans la Notice de présentation du projet de PDA : -l'usine élévatoire appartient au Grand Port Maritime Nantes Saint-Nazaire (GPMNSN) et non à une société privée, - un projet de réhabilitation est en effet prévu sur le site de l'usine élévatoire (PC définitif) pour une activité de brasserie ouverte au public. Projet conçu par l'agence Bouchetard Architectes et non BLOCK.
Le GPMNSN soutient pleinement le projet de PDA.
Le GPMNSN sollicite une réduction du périmètre du PDA, en excluant les emprises situées au Nord de l'écluse fortifiée comprenant notamment le quai des Frégates, la Ville Halluard, du Perthuis, Oblique et Eugène Pereire ainsi que les terres pleins associés conformément au schéma joint, aux motifs que :
- ces emprises ne participent pas de manière suffisamment directe à la perception, à la compréhension ou à la mise en valeur du monument,
-l'écluse fortifiée et l'écluse maritime constituent une frontière identifiable entre deux entités paysagères distinctes : le site historique du Petit Maroc et le paysage industrialo-portuaire du bassin de Penhoët associé à la ZIP de Saint-Nazaire,
-les emprises portuaires, situées au Nord de cette limite, entretiennent un lien limité avec l'Usine élévatoire, les dimensions de l'écluse fortifiée réduisant fortement les possibilités de covisibilités,
- la partie des infrastructures portuaires, intégrée au projet de PDA, doit conserver sa souplesse d'évolution et d'adaptation nécessaire à son fonctionnement pour le développement économique et industriel du territoire. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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EP26000064/44 Rapport 19/08/26-18/09/26
N°
contr. Nom N° obs. Synthèse
Analyse de la CE :
1. Les erreurs factuelles signalées par la GPMNSN doivent être corrigées dans la Notice de présentation. 2. La CE prend note de la position du GPMNSN sur le projet.
3. Au regard des arguments présentés par le GPMNSN à l’appui de sa demande de réduction du PDA et du périmètre restreint concerné, j’estime que cette demande mérite d’être sérieusement examinée par les autorités compétentes. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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EP26000064/44 Rapport 19/08/26-18/09/26
9. Questions de la commissaire enquêteur
9.1. Question 1
L’intégration d’une partie du secteur portuaire est-elle nécessaire et proportionnée aux
objectifs de conservation et de mise en valeur de l’Usine élévatoire ? L’analyse des activités
économiques existantes a-t-elle été prise en compte lors de l’élaboration du projet,
notamment les conséquences économiques de l’adoption d’un PDA pour le fonctionnement
et l’évolution de ce secteur ?
Synthèse de la réponse de l’ABF : Il a été décidé de prendre en compte la totalité du premier
bassin, comprenant notamment les écluses fortifiées, le Pont de Pertuis, qui, bien que
l’ouvrage d’origine ait disparu, représente la liaison historique entre les Chantiers du grand
Port et la ville, la base et l’ensemble des bâtiments industriels présents dans ce périmètre.
Cette approche globale vise également à favoriser une cohérence d’ensemble dans l’évolution
des aménagements situés dans le périmètre.
La délimitation du PDA ne vise toutefois pas à figer les activités portuaires ni à faire obstacle à
leur évolution. L’objectif est d’accompagner les transformations du site en conciliant les
impératifs liés à son fonctionnement économique et industriel avec la préservation et la mise
en valeur du patrimoine.
Analyse de la CE : Au regard de la réponse apportée, il semble que l’intégration d’une partie
du secteur portuaire ait été jugée nécessaire pour une approche globale de la conservation et
de mise en valeur du secteur de l’Usine élévatoire. Il serait utile que ces justifications soient
ajoutées à la Notice d’information générale du projet.
Le PDA ne visant pas à faire obstacle aux activités portuaires, leur prise en compte pour
délimiter le périmètre n’a pas été jugée nécessaire en amont du projet et devrait s’effectuer en
aval.
Toutefois, cette volonté d’accompagnement ne constitue pas, en elle-même, une
démonstration de la proportionnalité du périmètre.
9.2. Question 2
Au regard des conséquences concrètes pour les activités économiques et portuaires, inclure
une partie du secteur portuaire au PDA ne risque-t-il pas d’être indirectement un frein au
développement et au bon fonctionnement de ce secteur ? Comment seront conciliées les
exigences liées à la conservation et à la mise en valeur des abords avec les nécessités
fonctionnelles des activités portuaires et industrielles, notamment lorsque celles-ci imposent
des adaptations de bâtiments, équipements ou installations ?
Synthèse de la réponse de l’ABF : Les Unités Départementales de l’Architecture et du
Patrimoine (UDAP) ont bien à l’esprit qu’il s’agit pour partie d’un site industriel et portuaire en
activité. Le but n’est ni de figer cet espace, ni de faire obstacle à son évolution mais Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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EP26000064/44 Rapport 19/08/26-18/09/26
d’accompagner cette évolution du secteur dans son ensemble en tenant compte des
caractéristiques patrimoniales, paysagères et fonctionnelles. Régulièrement présente sur la
commune, l’UDAP vise à faciliter le dialogue pour appréhender les contraintes propres à
l’exploitation du secteur .
Le PDA a ainsi vocation à constituer un cadre de dialogue et d’accompagnement des projets
qui seront examinés au regard de leurs caractéristiques propres, des contraintes du site et des
enjeux observés.
Analyse de la CE : L’objectif du PDA, d’accompagner les transformations du site en conciliant
les impératifs liés au fonctionnement économique et industriel avec la préservation et la mise
en valeur du patrimoine, vise bien à favoriser une évolution cohérente des futurs
aménagements. Il reste néanmoins qu’il représente également des contraintes
supplémentaires (cf. dialogue préalable, conciliation, compromis, Déclaration Préalable…) qui
ne pourront pas être totalement neutres sur les activités économiques présentes.
En l’absence d’éclaircissement sur les modalités de conciliation des intérêts en présence, on ne
peut que supposer que celles-ci nécessiteront a minima des projets plus avancés, impliquant
des échanges préalables plus conséquents et davantage de recherches d’alternatives en cas
d’incompatibilité. Enquête publique unique sur la procédure de modification de droit commun n°5 du PLUi de la CARÈNE et création d’un périmètre délimité des abords autour de trois monuments historiques
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EP26000064/44 Rapport 19/08/26-18/09/26
Chapitre 4. Bilan de l’enquête
La commissaire enquêteur estime que le pétitionnaire a répondu aux observations déposées
par le public ainsi qu’aux différentes questions posées dans le procès-verbal de synthèse.
L’enquête publique s’est déroulée normalement et réglementairement.
Les conclusions et les avis de la commissaire enquêteur font l’objet de deux documents
distincts du présent rapport.
Le présent rapport, les conclusions motivées et les avis de la commissaire enquêteur sont
transmis ce jour par courriel :
- A la CARÈNE ;
- Au Tribunal Administratif de Nantes ;
- A la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC).
Fait à Carquefou, le 19 octobre 2026
Aude VOUZELLAUD, commissaire enquêteur
Document joint au rapport :
- Partie du Mémoire en réponse de la CARÈNE sur les observations du public.
Liste des documents transmis en annexe en document séparé :
- Procès-verbal de synthèse des observations du public sur le projet de
modification n°5 du PLUi ;
- Procès-verbal de synthèse des observations du public sur le projet de
PDA ;
- Mémoire en réponse de la CARÈNE ;
- Mémoire en réponse de l’ABF. 09/10/2026
DGA FTE / DUAD
Service Planification
Mémoire en réponse
Projet de modification n°5 du PLUi
Saint-Nazaire agglo – la CARENE
4, avenue du Commandant L’Herminier | CS90305 | 44605 Saint-Nazaire cedex
T. 02 51 16 48 48 | F. 02 40 19 59 19 | www.saintnazaireagglo.fr Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 2
PREAMBULE
Ce document valant mémoire en réponse de Saint-Nazaire Agglomération - la CARENE en date du 09 octobre 2026 a été
élaboré sur la base du procès-verbal formalisé par la Commissaire enquêteur.
Il se décline en plusieurs parties :
1. Réponses aux contributions du public ;
2. Réponses aux observations de PPA et MRae ;
3. Réponses aux observations aux communes ;
4. Réponses aux questions de la commissaire enquêteur.
1/ REPONSES AUX CONTRIBUTIONS DU PUBLIC
1.1. Sur l’enquête publique / le dossier d’enquête : 5 contributions / 6 observations
N°
contrib. Nom/Organisme/Ville Synthèse
@3 Anonyme Trignac Dossier d’enquête : document OAP : les modifications apportées aux OAP sont difficilement identifiables.
OAP jugées insuffisamment descriptives sur les
éléments de programmations (densité, nombre de
logements, parts de logements sociaux...).
La CARENE prend note de la difficulté exprimée
concernant la compréhension et la visualisation
des évolutions apportées aux OAP. Des
améliorations seront recherchées lors de
l’approbation du document afin de faciliter la
lecture des modifications.
L’OAP a pour rôle de définir des principes
d’organisation spatiale et des enjeux à respecter,
sans atteindre la précision d’une règle stricte. Elle Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 3
N°
contrib. Nom/Organisme/Ville Synthèse
pose des orientations d’aménagement et peut
rester relativement peu descriptive afin de
conserver une souplesse dans la mise en œuvre
des éléments programmatiques.
Des seuils sont proposés, notamment en matière
de densité ou de part de logements sociaux, qui
guideront les projets, dans un rapport de
comptabilité. Ces seuils sont déterminés dans le
respect du PADD et en cohérence avec le contexte
urbain du secteur concerné. Par ailleurs, le SCoT
Nantes Saint-Nazaire récemment approuvé
indique des densités brutes que le PLUi a déjà
commencé à intégrer.
R6 OTT
Pornichet
1. Qui a positionné la seule permanence de Pornichet le
1er jour de l’enquête ? Et pourquoi ?
2. Une seconde permanence sur Pornichet aurait été
utile.
1. La date de permanence a été fixée en accord
avec la commissaire enquêteur, la commune et les
services de la CARENE. Ce choix a été opéré pour
tenir compte du caractère balnéaire de la ville.
2. Les habitants de Pornichet ont la possibilité de
consulter le dossier tout au long de la procédure
dans les locaux de leur mairie, et via le registre
numérique, et de rencontrer la commissaire
enquêteur lors d'une permanence dans une autre
mairie du territoire de la CARENE
@40 Anonyme Saint-Malo
de Guersac
Demande la suppression du changement de zonage des
parcelles constructibles en zonage NA1 du fait du risque
inondation, au motif que le SBVB en charge de la
régulation des niveaux d'eau a été publiquement mis en
Compte tenu de leur situation à proximité de
secteurs identifiés comme inondables dans l'Atlas
des Zones Inondables (AZI) de la Brière et des
événements observés récemment sur le secteur, Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 4
N°
contrib. Nom/Organisme/Ville Synthèse
cause pour sa gestion à plusieurs reprises ces dernières
années.
2. Demande à ce que la CE fasse la clarté sur les
responsabilités du SBVB en l'auditionnant.
4. Conteste la durée de l'enquête publique, jugée trop
courte pour mener à bien ces recherches de réponses.
la commune considère que leur maintien en zone
constructible ne présenterait pas les garanties
nécessaires au regard de la prévention du risque
d'inondation. En conséquence, le reclassement en
zone NA1 est confirmé et la demande formulée ne
conduit pas la collectivité à revoir sa position.
2. Les demandes d'investigations
complémentaires sur la responsabilité du SBVB
formulées par le requérant relèvent de la seule
appréciation de la CE dans l'exercice de sa
mission.
4. l'enquête publique a été conduite dans le
respect des dispositions réglementaires
applicables, dont sa durée, au regard de son
contenu.
E59 DESBOIS Signale un problème de fonctionnement du registre dématérialisé.
Le site internet du registre dématérialisé a
effectivement présenté un dysfonctionnement
pendant une journée. Une mise à jour du logiciel
par le prestataire a entrainé un bug sur l’envoi de
mails aux particuliers, confirmant la bonne prise
en compte de leurs observations. Toutefois, cette
anomalie a été corrigée rapidement, l’ensemble
des observations a bien été enregistré par la
plateforme, puis publié, sans remettre en cause
la procédure.
@62 LE CLER AEDZRP
Donges
L'Association Environnementale Dongeoise des Zones à
Risques et du PPRT 1.Relève des documents difficilement accessibles ou
incomplets :
1. La CARENE prend acte des difficultés
d'accès et de compréhension des
documents exprimées par l'association.
L’EPCI veille en permanence à améliorer la Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 5
N°
contrib. Nom/Organisme/Ville Synthèse
-absence des liens internet pour accéder aux cartes des
arrêtés préfectoraux n°2025/ICPE/085 et du
02/10/2025 sur les "terres incultes ou non exploitées
susceptibles d'accueillir des projets photovoltaïques sur
le territoire de la Loire-Atlantique".
-la carte sur les risques technologiques (p.8 Evaluation
Environnementale) nécessite un fort grossissement pour
situer les sites CASIAS et SIS, et n'est accompagnée
d'aucune explication. -Le pictogramme "risque industriel" est absent de
plusieurs fiches OAP: n°27 et 59 absence du "risque
industriel".
lisibilité du PLUi, document par nature
complexe et volumineux, afin d'en faciliter
l'appropriation par le public.
- Concernant l’incomplétude des documents
mis à disposition, des vérifications ont été
réalisées par la CARENE sur les liens
permettant d'accéder aux arrêtés
préfectoraux mentionnés dans le dossier.
Ces liens indiqués dans le dossier sont
fonctionnels. Les difficultés rencontrées
semblent résulter d'une erreur de
retranscription des adresses internet par
le déposant, certains caractères ou
espaces n'ayant pas été correctement
reportés. La CARENE a fait le choix de
renvoyer directement vers les arrêtés
préfectoraux en vigueur dans un souci de
fiabilité et d'actualisation de l'information
plutôt que de joindre des documents
cartographiques susceptibles de devenir
rapidement obsolètes.
- S'agissant de la cartographie des risques
technologiques présentée dans
l'évaluation environnementale, celle-ci a
été conçue pour offrir une vision
synthétique et cohérente de l'ensemble
des enjeux du territoire. La multiplication
des cartes thématiques pourrait au
contraire nuire à la compréhension globale
du document en fragmentant Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 6
N°
contrib. Nom/Organisme/Ville Synthèse
l'information. Pour disposer d’informations
plus détaillées, le site Georisques est le
site de l’Etat sur la connaissance, la
prévention et la résilience face aux
risques. Il couvre les risques naturels et
technologiques.
- le dernier point soulevé est hors champ de la
présente procédure, puisque ces OAP n’ont pas
été modifiées dans la modification n°5. Toutefois,
ces OAP seront complétées par le pictogramme,
autant que de besoin.
En tout état de cause, la présence ou l'absence
de ce symbole n'exonère pas les porteurs de
projet du respect de l'ensemble des dispositions
réglementaires applicables en matière de gestion
des risques.
1.2. Sur l’OAP commerce : 11 contributions / 36 observations
N°
contrib Nom/organisme/ville Synthèse
E11 BOURDEAUT Demande comment pouvoir consulter les documents sur la traduction réglementaire de la stratégie commerciale
intercommunale et l'OAP Commerce. Appelé par la CARENE
pour l'aider à trouver les docs en ligne.
La personne a été renseignée au cours de
l'enquête publique pour pouvoir accéder aux
documents demandés. Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 7
N°
contrib Nom/organisme/ville Synthèse
@12 Anonyme
Donges
1. Juge la modification POSITIVE pour Donges sur plusieurs
thématiques : - le renforcement des centralités commerciales.
2. Des vigilances nécessaires sur plusieurs thématiques :
- le renforcement des centralités commerciales : à adapter
aux réalités : demande d'extension d'une portion de la rue
Laënnec entre les rues Halgand et Saint-Martin.
1. La CARENE et la Commune prennent note de
cette observation
2. La CARENE répondra favorablement à la
demande formulée sur l’extension de la
polarité de proximité, qui correspond à celle
faite par la commune de Donges dans le cadre
de l'approbation du dossier.
@17 JORGE
Montoir de Bretagne
Demande d'inclure le quartier de la gare de Montoir de
Bretagne dans le périmètre de polarité commerciale de
proximité de la ville pour répondre à un besoin remonté
par les habitants du quartier.
L'identification d'une polarité commerciale de
proximité reconnait l'existence de plusieurs
commerces, sur un secteur pouvant être
considéré comme un cœur de bourg, de
quartier, et cumulant plusieurs critères. Le
secteur de la gare de Montoir-de-Bretagne, bien
que lieu de transit de nombreux habitants et
acteurs, ne peut être considéré comme tel. Il
n'est d'ailleurs pas envisagé d'opérations
urbaines, augmentant sensiblement le nombre
d'habitants et le besoin de commerce de
proximité. De plus, ce secteur est situé en
zonage UEa2a qui n'autorise pas la destination
"commerce et activités de services" hormis la
sous-destination "commerce de gros". Aussi, il
ne sera pas donné de suite favorable à cette
demande.
E26
E29
E30
BOURDEAUT 1. Demande la communication des inventaires des mètres carrés commerciaux du territoire de la CARENE et des
activités commerciales recensées à la date de cet
inventaire.
1. L'étude Lestoux réalisée en 2023-24 a
permis de quantifier les m² commerciaux sur
l'ensemble du territoire (> 300m²), via un
ensemble de données (BDD CCI, ACOSS URSAFF
/ DGCCRF / CDEC-CDAC / LSA Expert et Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 8
N°
contrib Nom/organisme/ville Synthèse
2. Demande comment sera quantifiée la perte de mètres
carrés commerciaux dans les années à venir et comment
le public pourra avoir accès à l'inventaire à jour des mètres
carrés commerciaux du territoire ?
3. Relève que l'étude réalisée en 2023-24 n'a pu prendre
en compte l'arrivée importante de population en lien avec
la prochaine construction du Porte Avion Nouvelle
Génération - PANG, soit environ 4500 salariés
supplémentaires et leurs familles. Comment comptez-vous
accompagner cette évolution supplémentaire de
population sans création de mètres carrés commerciaux
supplémentaires ?
4. Estime que les logements entre les polarités
commerciales retenues (cf. centre-ville de Saint-Nazaire,
Trignac, l'Immaculée, Océanis) ont fortement évolué et
nécessitent aujourd'hui de satisfaire les besoins en
commerce de proximité de ces populations. Comment
envisagez-vous de répondre à leurs besoins sans
accompagnement du développement commercial ?
CODATA), et de poser la stratégie
commerciale.
1. Afin d'accompagner la mise en place du
principe de l'encadrement par isosurface des m²
commerciaux présents sur l'ensemble des zones
commerciales périphériques (les secteurs
d'implantation commerciales – SIC- ), et après
analyse des différentes bases de données
disponibles, il a été fait le choix d'utiliser la
base de données DEV ECO / ANCT, mise à jour
régulièrement.
Les surfaces identifiées lors de l'arrêt du dossier
de Modification n°5 et intégrées dans le dossier
d'enquête publique ont été extraites en mars
2026.
2. A partir des dernières données disponibles
sur la base DEV ECO / ANCT, une mise à jour du
« stock » existant sera effectuée pour
l'approbation de la modification. Puis, la
collectivité mettra en place un process de suivi
des surfaces vacantes et des changements de
destination/ démolition de surfaces
commerciales sur les SIC.
Ainsi, cette information permettra de
renseigner les porteurs de projets. De plus,
l'association des chambres consulaires en
amont a vocation à accompagner la mise en
œuvre de la stratégie, et est susceptible de
favoriser son appropriation et la bonne Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 9
N°
contrib Nom/organisme/ville Synthèse
connaissance du dispositif par les porteurs de
projets.
3.Concernant le dynamisme économique du
territoire, le besoin estimé est de 5 000
nouveaux emplois selon l’enquête d’Action
Logement (déc. 2025), pour répondre au
dynamisme du tissu économique, et ce, pour
l'ensemble du bassin nazairien. La construction
du PANG est un des projets identifiés.
En effet, une partie des besoins salariés
identifiés pour les différents projets correspond
à des employés déjà sur place, et ces
renouvellements de contrats et remplacements
de départs à la retraite ne créeront pas de
besoins supplémentaires.
L'apport de cette nouvelle population ne remet
pas en cause le constat fait sur l'adéquation des
surfaces commerciales actuelles aux besoins à
moyen terme du territoire,
Une partie des besoins sera satisfaite par l'offre
de proximité, non limitée, et par les SIC, dont
l'offre sera renouvelée en s'adaptant aux
nouvelles pratiques de consommation.
4. La CARENE a pleinement intégré les
perspectives de développement démographique Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 10
N°
contrib Nom/organisme/ville Synthèse
et économique du territoire dans la définition
de sa stratégie commerciale intercommunale.
Ces évolutions ne justifient toutefois pas, à
elles seules, la création de nouvelles surfaces
commerciales en périphérie. L'enjeu est avant
tout de conforter l'offre existante,
d'accompagner son adaptation aux nouveaux
besoins et de favoriser une répartition
équilibrée des commerces sur le territoire.
La stratégie distingue ainsi deux objectifs
complémentaires :
Dans les centralités et les polarités
commerciales de proximité,
permettre le développement d'une
offre commerciale répondant aux
besoins quotidiens des habitants,
notamment dans les quartiers
connaissant une croissance
démographique. Les périmètres de ces
polarités pourront évoluer, voire être
complétés par de nouvelles polarités,
en fonction des besoins identifiés.
Dans les secteurs d'implantation
commerciale (SIC), privilégier la
modernisation, la restructuration et le Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 11
N°
contrib Nom/organisme/ville Synthèse
renouvellement de l'offre existante,
dans une logique de maîtrise des
surfaces commerciales périphériques.
Le principe d'isosurface permet ainsi
une redistribution des surfaces à
l'échelle des six SIC, sans augmentation
du stock global.
Cette approche vise à accompagner le
développement du territoire sans accentuer la
dispersion de l'offre commerciale, tout en
préservant le rôle structurant des centres-
villes, centres-bourgs et polarités de
proximité.
E33 Groupe JEULIN
Immobilier
Montoir de Bretagne
SECTEUR DE LA BERNUAIS 1.Rappelle que le secteur de La Bernuais est classé en UEc
et identifié en SIC. Relève que la partie Ouest du site, non
construite, voit un projet autorisé pour la construction
d'un hôtel et d'un bâtiment tertiaire (parcelles AD351, 353,
355).
2. Juge le règlement du PLUi très restrictif à l'égard des
destinations de construction et activités autorisées dans
cette zone, ce qui compromet l'installation d'entreprises
venant en soutien des activités tertiaires et secondaires
présentes.
4. OAP Commerce : Demande que soit précisé dans ce
document : la définition précise du mode de calcul de
1. Le projet a été autorisé pour la construction
relevant des sous-destination « hôtel » et
« activités de services où s’effectue l’accueil
d’une clientèle » (et non sous-destination
« bureau »).
2. L'agglomération a défini une stratégie
tertiaire permettant de répondre aux besoins
du tissu économique, et visant à conforter des
polarités tertiaires autour de la gare de St
Nazaire, sur Cadréan/Providence et sur le
secteur Ouest de St Nazaire (Charpak, Aprolis),
qui, dans la logique des polarités commerciales,
concentrent l’offre tertiaire, et sont à ce titre, Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 12
N°
contrib Nom/organisme/ville Synthèse
l'isosurface et de l'autorité chargée de certifier la
disponibilité des mètres carrés compensatoires.
desservies par une offre de transports en
commun cadencée. L'implantation de bureaux
sur la Bernuais n'est donc pas souhaitée, car elle
ne vient pas consolider les polarités tertiaires
identifiées.
A Montoir-de-Bretagne, la zone UEc autorise
notamment les destinations/sous-destinations
suivantes : habitation, commerce de gros,
activités de services où s’effectue l’accueil
d’une clientèle, cinéma, hôtels, équipement
d’intérêt collectif et services publics (sauf salle
d’art et de spectacle) …
4. Le principe d'isosurface est conçu comme un
"stock" à l'échelle des 6 SIC du territoire de la
CARENE. Il correspond à la somme de
l'ensemble des surfaces commerciales (relevant
de la sous-destination « artisanat et commerce
de détail »). Son suivi est réalisé grâce à la base
de données DEVECO/ANCT et au relevé des
mutations / démolitions des enseignes des SIC,
et a amené à une création d'outils de suivi
interne dont le service commerce de la CARENE
a la charge. L’OAP sera complétée autant que
de besoin, avec ces précisions.
@38 Anonyme
Pornichet
1.Conteste la différence de traitement entre le Carrefour
market de la zone du Hecqueux qui a bénéficié d'un
classement en SIC et la zone de l'Intermarché qui n'en a
pas bénéficié.
1. La CARENE et la Commune prennent acte de
cette observation
2. La localisation et l'emprise des SIC ont été
définis dans le SCoT. Ce dernier interdit de
créer de nouveau SIC (autres que ceux localisés Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 13
N°
contrib Nom/organisme/ville Synthèse
2. Demande des explications sur la justification de ce choix
et si un développement urbain est envisageable sur le site
d'Intermarché.
dans le Document d'aménagement artisanal
commercial et logistique (DAACL)). Pour
rappel, la commune de Pornichet a choisi de
supprimer la zone d’aménagement
commerciale (ZACOM) de l’Intermarché qui est
un commerce isolé, contrairement à celle du
Hecqueux qui constitue un ensemble
commercial, dans le cadre de l’élaboration du
DAACL. Saint-Nazaire agglo – la CARENE a pris
acte de cette demande. De fait, pour le
territoire de Saint-Nazaire agglo - la CARENE, le
DAACL définit 6 SIC dont un seul à Pornichet
correspondant au SIC du Hecqueux. Le PLUI doit
être compatible avec le SCoT, et la zone
d’Intermarché est uniquement composée d’un
commerce de détails.
Intermarché a été classé dans un zonage mixte
urbain (UBa4) qui autorise la destination
"habitation", et permet l’extension du
commerce sous certaines conditions.
@48 DELALANDE
Donges
2.Stratégie commerciale
2.1. Secteur commercial de la rue du Stade, site de
l'Intermarché, BI621 et YL195: changement de zonage de
UEc en UB3a
Demande :
-que les conséquences précises de ce changement de
zonage pour le commerce de la rue du Stade soient
clairement explicitées.
-que soient garanties des possibilités suffisantes de
2.1. Le commerce existant rue du Stade malgré
le changement de zonage (de UEc vers UB3a)
pourra :
- maintenir son activité commerciale,
- évoluer via une modernisation, une
restructuration de son bâti, une extension
(suivant le seuil défini dans le règlement écrit :
- pour ce commerce, 15% de sa surface de
plancher et un maximum de 300m² d’extension, Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 14
N°
contrib Nom/organisme/ville Synthèse
maintien, d'adaptation, de restructuration et d'évolution
de cette activité.
-que soient également précisées les possibilités de
reconstruction ou de réalisation d'un futur projet à
vocation commerciale sur ce site, notamment en cas de
mutation de l'activité existante.
- que le classement retenu ne conduise pas à terme, à
une friche commerciale.
-que soit précisé si le nouveau classement permettra à
terme la reconstruction, la restructuration, l'extension ou
la réalisation d'un nouveau projet à vocation commerciale
en remplacement de l'activité actuelle.
2.2. Demande que la politique commerciale
intercommunale intègre un véritable accompagnement
des commerces existant hors centralités ou SIC,
comprenant, lorsque cela est pertinent :
- de l'ingénierie et un accompagnement technique,
- l'aide à la modernisation et à la restructuration,
- l'accompagnement des transmissions et reprises,
- et, lorsque les dispositifs le permettent, des aides
financières.
sauf en cas de projet de renouvellement
urbain),
- être cédé (exemple changement d'exploitant
ou d'enseigne).
Il est également autorisé la démolition-
reconstruction à l'identique de ce commerce.
2.2 Hors champ de la procédure. Pour
information, depuis 2018 et la prise de
compétence partielle de la compétence
commerce par Saint-Nazaire agglo - la CARENE,
le soutien aux activités commerciales est
orienté vers les commerçants des centre bourg,
avec un investissement aujourd’hui calibré en
ce sens.
De plus, la Maison de l'Entreprise qui réunit
l'ensemble acteurs dédiés au soutien à la
création et au développement des entreprises,
à l’initiative de Saint-Nazaire Agglomération,
est ouverte à tous.
@58 LE DAMANY
ALDI IMMOBILIER
Trignac
Projet de reconstruction totale de l'Aldi de Saint-Nazaire
avec une démarche environnementale dans le but de
pérenniser une activité déjà présente sur le territoire en
améliorant la qualité du site et en optimisant le foncier
(extension de 300m2) déjà dédié à cette activité.
Demande que les nouvelles dispositions du projet de
modification n°5 puissent favoriser la mise à niveau des
commerces déjà implantés afin de leur permettre de
Compte tenu de l'installation récente de la
nouvelle équipe municipale de la commune de
Trignac, la CARENE indique que la réponse à
cette observation sera apportée au stade de
l'approbation du dossier. Ce délai est nécessaire
pour permettre aux nouveaux élus d'étudier les
enjeux concernés et d'arrêter sa position sur ce
point en toute connaissance de cause et en lien Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 15
N°
contrib Nom/organisme/ville Synthèse
rester compétitifs et fassent une distinction claire entre la
création de nouvelles surfaces commerciales et l'extension
de surfaces existantes, notamment pour des démarches de
modernisation et durabilité.
avec la mise en œuvre de la stratégie
commerciale intercommunale.
@61 BAUDICHAUD /
Groupe municipal
Unis pour les
Dongeois
Donges
1.Demande de réexaminer le périmètre de la polarité
commerciale du centre-bourg afin :
-d'intégrer dans son ensemble la continuité entre la place
Armand-Morvan et la place de la Gare en s'appuyant sur
la rue du Vice-Amiral-Halgan et la rue St-Martin,
- de prendre en compte les commerces existants de
l'avenue de la Paix afin de ne pas créer à terme une
rupture artificielle avec la centralité commerciale.
2.Demande que :
- les conséquences du changement du zonage UEc vers
UBa3 de la moyenne surface commerciale de la rue du
Stade, située hors de la polarité de proximité et hors SIC,
soient clairement précisées.
-le PLUi permette de préserver une capacité suffisante
d'adaptation, de modernisation, de restructuration ou de
reconstruction de cette moyenne surface commerciale de
proximité afin d'éviter que ce nouveau classement ne
conduise à la disparition progressive de cette offre
commerciale.
1. La Rue du Vice-Amiral-Halgan (de la Place
Armand Morvan à la place de la Gare) est déjà
incluse dans la polarité commerciale de
proximité. Saint-Nazaire agglo la CARENE
répondra favorablement à la demande
d’intégration de la rue Saint-Martin au nord de
l’église.
Cependant, les voies publiques au sud de
l’église (rue Saint-Martin et Avenue de la Paix)
ont peu de cellules commerciales continues.
Inclure ces voies publiques amènerait une
rupture/discontinuité commerciale dans la
polarité commerciale de proximité qui ne serait
de fait plus resserrée, d’autant plus au vu du
nombre de cellules commerciales vides
existantes déjà présentes dans la polarité
commerciale de proximité.
Pour rappel, en dehors de la polarité
commerciale de proximité, l’implantation de
« commerces et activités de service »
(restauration, activités de services où
s’effectue l'accueil d'une clientèle, cinéma,
hôtels...) est sans contrainte, hormis pour la
sous-destination « artisanat et commerce de
détail » qui ne pourra s’implanter qu’en lieu et Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 16
N°
contrib Nom/organisme/ville Synthèse
place d’un local vacant existant relevant de
cette même sous-destination.
2. La moyenne surface commerciale existante
de la rue du Stade malgré le changement de
zonage (de UEc vers UB3a) pourra :
- maintenir son activité commerciale,
- évoluer via une modernisation (par exemple
une modification d’aspect extérieur), une
restructuration de son intérieur, une extension
(suivant le seuil défini dans le règlement écrit),
- être cédée (exemple changement d'exploitant
ou d'enseigne).
Il y est également autorisé la démolition-
reconstruction à l'identique de ce commerce
existant. Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 17
E63
@55
BLETEAU
Saint-Nazaire
Commerces existant dans le diffus
1.Le développement d'un commerce existant dans le
diffus est-il également apprécié au regard de la capacité
réelle du site à absorber son fonctionnement ?
2.Lorsqu'un établissement connaît déjà des difficultés
relatives au stationnement, aux livraisons, aux accès ou à
la sécurité des déplacements, comment ces éléments
sont-ils pris en compte avant d'autoriser son
développement ou de nouveaux aménagements ?
3.Comment le PLUi prend-il en compte une terrasse
commerciale ou un autre aménagement extérieur qui ne
crée pas nécessairement de surface de plancher mais
peut néanmoins augmenter la capacité d’accueil et la
fréquentation d'un établissement et, par conséquent, ses
besoins en stationnement, livraison et circulation ?
4.Lorsqu'une clôture est déclarée au titre du logement
dans un immeuble mixte habitation/commerce, mais que
l'espace qu'elle délimite est, ensuite, effectivement
utilisé comme terrasse commerciale, comment le PLUi
détermine-t-il si cet aménagement relève de l'habitation
ou du fonctionnement du commerce ? L'usage effectif de
l'espace est-il pris en considération ?
(cf. ex. boulevard Jean-Mermoz : un constat de
commissaire de justice de 2026 décrit une enceinte
d'environ 20 m² effectivement aménagée et utilisée
comme terrasse, avec des consommateurs attablés.)
5.Dans un immeuble mixte comprenant habitation et
commerce, selon quels critères détermine-t-on à quel
local principal se rattachent les réserves et locaux de
stockage ?
6.Lorsqu'une autorisation ancienne fait apparaître des
surfaces de stockage liées ou partiellement liées au
commerce mais qu'une autorisation ultérieure ne les fait
1.L’extension d’un commerce est analysée au
regard des règles en vigueur du PLUi.
2. Hors champ de procédure. Ces éléments sont
analysés et pris en compte lors de l’instruction
de la demande d’autorisation d’urbanisme.
3. Hors champ de procédure. Pour rappel,
l’article L.421-8 du Code de l’urbanisme
dispose que des travaux non soumis à
autorisation d’urbanisme ne dispense pas de
respecter le PLUi.
4. Hors champ de la procédure.
5. Le lexique du PLUi a été modifié en lien avec
la mise en place de la stratégie commerciale en
ajoutant la notion de local accessoire.
6. Hors champs de procédure. Pour information,
la répartition des surfaces de plancher suivant
les destinations est déclarée lors du dépôt
d’une éventuelle l’autorisation d’urbanisme.
7. Hors champ de procédure.
8. Dans le cadre de la modification n°5, par
exemple, en zones urbaines mixtes, agricoles et
naturelles, les règles spécifiques relatives aux
commerces et activités de services ont évolué
et intégré : « Si un projet relevant de la sous-
destination artisanat et commerce de détail
impacte l’écoulement du trafic sur le domaine
public, une aire de livraison pourra être exigée
sur le terrain d’assiette du projet. ».
9. Dans le cadre de la modification n°5,
l’annexe stationnement est amendée et il est
précisé à l’article 9. Règles spécifiques aux
commerces et activités de services : Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 18
plus apparaître de la même manière, quelle situation est
retenue pour déterminer la surface commerciale
existante, notamment lorsqu'elle sert ensuite de
référence au calcul des possibilités d'extension ?
7.Lorsqu'un commerce dispose sur son unité foncière d'un
espace extérieur susceptible de contribuer à ses besoins
de fonctionnement ou de livraison, cet espace peut-il
être durablement affecté à une terrasse commerciale
alors que les besoins de livraison ou de stationnement de
l'établissement sont reportés sur le domaine public ?
8.En cas de développement de l'activité, le PLUi permet-
il d'exiger qu'une solution de livraison soit organisée
prioritairement sur l'unité foncière lorsque sa
configuration le permet ?
9.Plus généralement, les besoins supplémentaires
générés par le développement d'une activité privée ont-
ils vocation à être satisfaits par l'établissement ou
peuvent-ils conduire à reporter ces besoins sur le
stationnement et les aménagements publics ?
10.Comment le PLUi traite-t-il une situation dans laquelle
les espaces privatifs disponibles pour le stationnement
sont principalement utilisés par les occupants des
logements, tandis que le commerce ne dispose plus
d'espaces propres suffisants pour son stationnement ou
ses livraisons ? En cas d'extension ou de changement
d'activité, les besoins du logement et ceux du commerce
sont-ils réexaminés globalement à l'échelle de l'unité
foncière ? Cette question paraît particulièrement
importante lorsque l'évolution des usages privatifs aboutit
progressivement à reporter sur le domaine public les
besoins générés par l'activité commerciale.
11.Lorsqu'un établissement relevant initialement de la
sous-destination << artisanat et commerce de détail >>
« Sur la base d’une étude en matière de
stationnement produite par le pétitionnaire et
validée par la collectivité compétente, le
nombre de places de stationnement à créer
dans le cadre d’un projet (constructions
nouvelles ou extensions) relevant de la sous-
destination artisanat et commerce de détail
pourra être inférieur à celui résultant de
l’application de la norme, à condition qu’il soit
justifié par les besoins évalués dans l’étude
précitée. »
10. Hors champ de la procédure. Cependant, il
est possible pour le commerçant de marquer ses
places de stationnement afin qu’il précise
qu’elles sont à usage du commerce.
Dans la partie 1 de l’annexe stationnement
Nombre de places de stationnement à réaliser,
il est précisé : « Dans tous les secteurs, en cas
de changement de destination, le nombre de
places de stationnement à réaliser résulte de
la différence entre le nombre de places de
stationnement exigé par le PLUi pour la
destination et/ou sous-destination au final
exigé du bâti concerné et le nombre de places
exigé par le PLUi pour la destination et/ou
sous-destination existante(s) à la date de la
demande. »
11. La stratégie commerciale intégrée dans la
présente procédure n’a pas d’impact en secteur
diffus sur les sous-destination autres que
« artisanat et commerce de détail ».
12 et 13. Hors champ de procédure. Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 19
change ultérieurement de sous-destination, notamment
vers la restauration, reste-t-il soumis aux limitations de
développement prévues par la nouvelle stratégie
commerciale pour le secteur diffus ?Dans le cas contraire,
comment le PLUi garantit-il qu'un changement de sous-
destination ne permette pas d'échapper aux objectifs de
maîtrise du développement des activités dans le diffus,
notamment lorsque le site présente déjà des contraintes
de stationnement, de livraison, d'accès ou de circulation?
12.Comment un propriétaire peut-il déterminer sans
ambiguïté quelle typologie patrimoniale et quelle
prescription de clôture s'appliquent à sa construction ?
Quels critères objectifs déterminent cette application :
date de construction, caractéristiques de la clôture
d'origine, typologie architecturale, identification
graphique, appartenance à une séquence urbaine ou
autre critère ?
13.Lorsqu'une séquence est majoritairement constituée
de maisons des années 1950-1960 présentant
historiquement des clôtures d'une certaine typologie et
d'une hauteur d'environ 1,30 m, la présence ponctuelle
de constructions des années 1930 présentant des clôtures
différentes peut-elle servir de référence pour autoriser
une clôture de 1,50 m devant une construction des
années 1950-1960 ?
Plus généralement, comment le PLUi garantit-il la
cohérence architecturale d'une même séquence bâtie
tout en appliquant des prescriptions différentes selon les
périodes de construction ? Compte tenu de la proximité
de l'église Sainte-Anne et de l'intervention de l'Architecte
des Bâtiments de France sur certains projets, comment
s'articulent les prescriptions patrimoniales du PLUi et
l'appréciation architecturale et paysagère portée par
14. Hors champ de procédure. Comme indiqué
dans le lexique du règlement écrit du PLUi, la
hauteur s’apprécie par rapport au niveau du
terrain existant avant travaux.
15. L’évolution d’un commerce dans le diffus
sera apprécié au regard des règles du PLUi,
notamment la surface de plancher existante,
mais aussi, comme pour toute construction de,
l’emprise au sol, de la qualité architecturale,
du stationnement… Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 20
l'UDAP/ABF ?
14.Enfin, lorsqu'une dalle, un remblai ou une surélévation
du sol est réalisé préalablement à la pose d’une clôture,
à partir de quel niveau doit être calculée la hauteur
maximale autorisée : terrain naturel ou niveau antérieur
du terrain, niveau de la voie publique, ou niveau fini
après travaux ? Comment le PLUi garantit-il qu'une
surélévation artificielle du sol ne permette pas, par la
pose d'une clôture de 1,50 m mesurée depuis ce nouveau
niveau, d'aboutir en pratique à une hauteur supérieure
1,50 m par rapport au terrain ou à l'espace public
environnant ?
15.Je souhaiterais donc savoir si la modification n°5
permet effectivement une appréciation cumulative
d'évolutions, notamment au regard de la capacité du site,
de la sécurité des déplacements, des besoins de
stationnement et de livraison, des mobilités actives et de
la qualité architecturale. A défaut, serait-il envisageable
de préciser ou compléter les dispositions du PLUi afin que
le développement d'une activité existante dans le diffus
soit apprécié non seulement au regard de sa surface de
plancher, mais également au regard de ses conséquences
fonctionnelles sur l'unité foncière et son environnement
immédiat ?
E67
@68
Groupe CASINO
Saint-Nazaire
OAP17 OCEANIS/OAP COMMERCE
0.Le Groupe CASINO, propriétaire du site OCEANIS, via sa
filiale IGC, constate que ses demandes de travail en
concertation sur les projets d'aménagement de ce site
n'ont pas été prises en compte malgré la réponse positive
donnée lors du Conseil communautaire du 24/06/2025 et
renouvelle encore cette demande de travail concerté
public-privé.
2.OAP Commerce
Saint-Nazaire Agglomération – la CARENE et la
Ville de Saint-Nazaire partagent l’ambition
d’une mutation profonde du site d’Océanis,
telle qu’affirmée dans l’OAP thématique
Commerce. Sa localisation, son environnement
urbain et son potentiel foncier en font un
secteur stratégique pour le renouvellement
urbain. Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 21
2.1. Demande de préciser les principes d'aménagement
commerciaux, orientés vers un élargissement des
fonctions et vers la mixité fonctionnelle.
2.2. Demande d'inscrire le principe de la mutation de ce
secteur dans un horizon proche.
2.3. Demande de lever les contraintes (interdiction des
restaurants, des extensions, des petites surfaces...)
bloquant en l'état toute capacité de développement du
commerce le temps de la mutation du site.
À ce stade, aucune étude spécifique n’a
encore été engagée sur le devenir du site. Une
réflexion d’ensemble pourra être initiée
prochainement, en lien avec les acteurs et
propriétaires concernés, afin de définir les
orientations d’un projet urbain cohérent et
adapté aux enjeux du secteur.
Dans ce contexte, l’échéance de 2035
mentionnée dans l’OAP thématique Commerce
peut être supprimée, dans la mesure où elle
ne correspond pas à un calendrier opérationnel
arrêté.
L’évolution des destinations autorisées,
notamment pour permettre l’accueil de
logements, ainsi que l’adaptation des règles
d’urbanisme actuellement applicables
(implantation de petits commerces, gabarit
des constructions, etc.), seront examinées à
l’issue de cette réflexion d’ensemble, au
regard du projet urbain qui aura été défini.
Les éventuelles évolutions réglementaires du
PLUi interviendront, le cas échéant, dans le
cadre d’une procédure adaptée.
1.3. Sur les OAP : 12 contributions / 35 observations Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 22
N°
contrib. Nom/Organisme/Ville Synthèse
@2 Anonyme Trignac
OAP Grand Large Quand y aura-t-il une réelle restructuration des espaces
(parking, délaissés...) pour permettre une réelle mixité
fonctionnelle (bureaux - logements) et intégration dans la
ville de Trignac ?
Compte tenu de l'installation récente de la
nouvelle équipe municipale de la commune de
Trignac, la réponse à cette observation sera
apportée au stade de l'approbation du dossier.
Ce délai est nécessaire pour permettre aux
nouveaux élus d'étudier les enjeux concernés et
d'arrêter sa position sur ce point en toute
connaissance de cause.
@3 Anonyme
Trignac
1.Modifications apportées aux OAP difficilement
identifiables.
2. OAP jugées insuffisamment descriptives sur les éléments
de programmations (densité, nombre de logements, parts
de logements sociaux...).
La CARENE prend note de la difficulté exprimée
concernant la compréhension et la visualisation
des évolutions apportées aux OAP. Des
améliorations seront recherchées lors de
l’approbation du document afin de faciliter la
lecture des modifications.
L’OAP a pour rôle d’identifier les enjeux et de
définir des principes d’organisation spatiale à
respecter, sans atteindre la précision d’une
règle stricte. Elle pose des orientations
d’aménagement et peut rester relativement
peu descriptive afin de conserver une souplesse
dans la mise en œuvre des éléments
programmatiques.
Des seuils sont proposés, notamment en
matière de densité ou de part de logements
sociaux, qui guideront les projets, dans un
rapport de comptabilité. Ces seuils sont
déterminés dans le respect du PADD et en
cohérence avec le contexte urbain du secteur
concerné. Par ailleurs, le SCoT Nantes Saint-
Nazaire récemment approuvé indique des Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 23
N°
contrib. Nom/Organisme/Ville Synthèse densités brutes que le PLUi a déjà commencé à
intégrer.
R7 BRUNEL
Pornichet
S'agissant de la création d'une servitude de résidence
principale sur les périmètres des OAP, pourquoi ne pas
avoir ajouté d'autres quartiers sur la commune de
Pornichet afin de favoriser encore plus les logements à
l’année ?
La commune de Pornichet fait le choix
d'instaurer la servitude de résidence principale
au niveau des opérations dans lesquelles
s'effectue la production de logement actuelle à
savoir au sein des OAP et des périmètres de
densification
@12 Anonyme
Donges
1. Juge la modification POSITIVE pour Donges sur plusieurs
thématiques :
- les évolutions des OAP de l'Espérance et de la rue Pasteur
La CARENE et la Commune prennent acte de
cette observation
@13 LEUTHOLD
Saint-Nazaire
OAP PAS NICOLAS SN
Le déposant est opposé au projet d'OAP qui :
- conduit à une concentration excessive de logements
sociaux
- entraine la suppression du stade de football de l'Alerte
de Méan, désormais le dernier espace accessible aux
enfants depuis la fermeture du square des Aviateurs
- augmentera l'artificialisation du quartier et donc le
risque d'îlots de chaleur en cas de canicule
- prévoit l'implantation de jardins partagés probablement
touchés par le problème de pollution des sols.
Cette observation est hors champ de la
procédure, car l’OAP Pas Nicolas n’a pas été
modifiée dans le cadre de la modification n°5.
Toutefois, des éléments de réponse peuvent
être apportés.
Afin de répondre aux besoins en logements du
territoire, le Programme Local de l'Habitat
définit un objectif de production de logements
de 1200 logements / an, dont 350 logements
locatifs sociaux. Le PLUi intègre cet objectif, et
le traduit dans ses différents documents.
La cessation de l’usage de l’ancien terrain de
football a conduit la collectivité à engager une
réflexion sur le devenir de ce site, en lien avec Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 24
N°
contrib. Nom/Organisme/Ville Synthèse l’association de l’Alerte de Méan et les
propriétaires des terrains concernés.
Les orientations d’aménagement retenues
s’inscrivent dans une logique de cohérence
avec le tissu urbain existant, tant en matière
de forme urbaine que de programmation.
Dans le cadre de cette réflexion, l’hypothèse
de jardins partagés avait été envisagée en
concertation avec l’association, sur la base des
éléments de connaissance alors disponibles.
Les informations portées depuis à la
connaissance de la collectivité concernant la
qualité des sols conduisent aujourd’hui à
reconsidérer cette orientation. En
conséquence, la réalisation de jardins partagés
n’est plus envisagée sur ce site. L’OAP sera
modifiée prochainement, pour tenir compte
des nouveaux enjeux.
@14 Anonyme
Saint-Nazaire
1.Déclare son opposition au projet de l'OAP 66 visant à
remplacer l'actuel terrain de football par un
aménagement de logements sociaux.
2. Est-ce raisonnable de densifier ce secteur au regard
des enjeux de pollution constatés.
3. L’utilité sportive du terrain de football a-t-elle bien
été mesurée ?
1-2 – se référer à la réponse apportée @13.
3- Cet ancien terrain de football non communal,
géré par une association du quartier, n’est plus
utilisé comme tel depuis de nombreuses
années, et est devenu impraticable (pas de
buts, trous, absence d'entretien régulier). Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 25
N°
contrib. Nom/Organisme/Ville Synthèse
Il n’est pas identifié par la fédération française
de football en tant que terrain d’entrainement
ni de compétition.
Il est à noter la présence du stade municipal
Lemoine à proximité, avec ses 2 terrains de
football, permettant aux habitants de pratiquer
ce sport dans le quartier au sein des deux clubs
résidents, l'Alerte de Méan section Football et
l'UMP Football.
@15 Anonyme
Trignac
OAP 56 Océane Acacias
1. Conteste le projet de merlon de 7000m3 de terres
polluées qui affecteront principalement les habitations de
la rue du général Sarrail.
2. Demande de le remplacer par un aménagement
paysager pour constituer un futur îlot de fraicheur, en
incluant la dépollution des sols.
Compte tenu de l'installation récente de la
nouvelle équipe municipale de la commune de
Trignac, la réponse à cette observation sera
apportée au stade de l'approbation du dossier.
Ce délai est nécessaire pour permettre aux
nouveaux élus d'étudier les enjeux concernés et
d'arrêter sa position sur ce point en toute
connaissance de cause.
R27 MAINGUY
Saint-Nazaire
OAP 18 OCEANIS Bd entrée de ville
Constate des problèmes d'eaux pluviales récurrents en
saisons humides. L'aménagement de l'OAP règlera-t-elle
cette problématique qui risque d'être amplifiée par
l’artificialisation ?
Hors champ de la procédure, car l’OAP n’est pas
modifiée.
La collectivité, dans le cadre des réflexions sur
le devenir du site, et notamment sa mutation
vers davantage de mixité fonctionnelle,
intègrera cet enjeu, afin de rechercher les
mesures adéquates
@53
@54
ASSOCIATION VAMP
Vivre À Méan Penhoët
Saint-Nazaire
OAP66 Pas Nicolas
1.Conteste le projet de l'OAP d'accueillir<< une vingtaine
de jardins familiaux >> sans tenir compte des pollutions
des sols et des eaux souterraines détectées. Demande un
sondage des sols et des analyses prouvant leur innocuité
Cette observation est hors champ
de la procédure, car l’OAP Pas
Nicolas n’a pas été modifiée dans le
cadre de la modification n°5. Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 26
N°
contrib. Nom/Organisme/Ville Synthèse avant aménagement.
2.Demande si une telle étude sur les sols et eaux
souterraines existe et de la communiquer le cas échéant.
3.Note l'insuffisance des plans de gestion antérieurs ou
leur non-application dans des cas similaires.
4.Demande l'engagement de la collectivité à ne pas
réaliser l'opération en cas de détection de pollution sauf à
remplacer l'ensemble des terres polluées sur un mètre de
hauteur a minima.
5.Demande le remplacement de toutes les terres polluées
du square jouxtant l'IME C. Royer et de celui du square
des Aviateurs et du Merlon Higelin.
Toutefois, des éléments de réponse
peuvent être apportés.
1. La collectivité n'envisage pas
d'autoriser la réalisation de jardins
partagés. L’OAP sera donc modifiée
prochainement, pour tenir compte
des nouveaux enjeux
2. La commune sera extrêmement
vigilante à ce que l'ensemble des
diagnostics environnementaux
permettant de jauger l'état des sols
soit réalisés pour la mise en œuvre
de ce projet; et ce au vu de la
connaissance des risques de
pollution du quartier.
3. la collectivité prend acte de
cette observation.
4. La collectivité est vigilante quant
au respect des conditions sanitaires,
et veillera à ce que le porteur de
projet mette en œuvre les mesures
permettant de rendre compatibles
l’usage du site et les pollutions
éventuelles.
5. Concernant le square des
aviateurs, la collectivité a engagé
une étude de dépollution du site,
permettant d’identifier les actions
à entreprendre pour éliminer les
pollutions du site. Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 27
N°
contrib. Nom/Organisme/Ville Synthèse Sur le merlon J Higelin, il s'agit
d'un ouvrage qui a été réalisé de
sorte à interdire tout transfert de
pollution que ce soit aérien ou
terrestre.
@57
@52
E60
Anonyme
Saint-Malo de Guersac
OAP42 "Ilot Grée" SMDG
1.Suppression de l'OAP n°42 << Îlot Grée >> et retour du
site au seul régime du règlement de zone(UBa3) de droit
commun.
2.À défaut du point 1 : suppression, ou réduction
proportionnée après relevé de terrain actualisé, de la
servitude de vue traversante imposée sur le cœur d'îlot.
3.À défaut du point 1 : suppression de l'accès contraint
sur la RD 50 et du plateau ralentisseur associé, au profit
d'un accès unique par la rue Laënnec avec parking
mutualisé reporté à proximité de cette rue.
4.À défaut du point 1 : autorisation d'un accès automobile
normal à l'intérieur du site, en lieu et place de la desserte
exclusivement piéton/vélo actuellement imposée.
5.À défaut du point 1 : suppression de la liaison
piéton/vélo traversante interne imposée entre la rue
Jules Verne et la rue Laënnec, redondante avec la piste
cyclable existante en bordure de la RD 50.
6.À défaut du point 1 : réexamen à la baisse, ou phasage
en plusieurs tranches, du seuil de densité (30
logements/ha) et de la part de logements sociaux (30 %)
imposés par l'OAP.
7.Clarification écrite du fondement du seuil de densité et
de mixité sociale de l'OAP n°42 au regard du régime
général du PLUi (secteurs de mixité sociale et périmètres
Cette observation est hors champ de la
procédure, car l’OAP Ilot Grée n’a pas été
modifiée dans le cadre de la modification n°5.
Toutefois, des éléments de réponse peuvent
être apportés.
Afin de respecter les objectifs du Programme
Local de l'Habitat (PLH), qui prévoit la
production de 23 logements par an, la commune
de Saint-Malo dispose de plusieurs secteurs
potentiels de développement qu'il convient de
mobiliser de manière progressive dans le
temps. Cette stratégie vise à répondre
durablement aux besoins en logements de la
population et à permettre l'accueil de nouveaux
habitants.
Dans ce contexte, l'Orientation d'Aménagement
et de Programmation (OAP) Ilot Grée a été mise
en place afin d'encadrer l'évolution d'un secteur
présentant un potentiel de développement
significatif. L'objectif est de garantir une
urbanisation cohérente et maîtrisée,
notamment en favorisant l'intégration de
logements sociaux conformément aux objectifs
communaux et intercommunaux. Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 28
N°
contrib. Nom/Organisme/Ville Synthèse de densification cartographiés), et justification de l'écart
constaté.
8.Confirmation que le Projet Urbain Communal (PUC),
document interne non identifié et non opposable, ne sera
plus invoqué pour refuser l'examen sur le fond des
demandes des propriétaires.
9.Organisation d'une consultation formelle et directe de
l'ensemble des six copropriétaires indivis des parcelles de
l'OAP n°42, avant toute décision de maintien,
modification ou suppression.
10.Communication d'un bilan de la mise en œuvre
effective des six OAP sectorielles de Saint-Malo-de-
Guersac depuis 2020 (taux de réalisation, calendrier
prévisionnel pour celles non engagées).
11.Réexamen de l'OAP n°42, par cohérence avec le
traitement déjà réservé à l'OAP n°40 << Ilot Mahé 1>>
(réduction de périmètre dans le cadre de la modification
n°5).
12.À défaut d'examen dans le cadre de la présente
modification n°5, inscription expresse et écrite de la
présente demande au programme de la prochaine
procédure d'évolution du PLUi.
13.Suppression de l'OAP n°42 au motif que, réduite depuis
2020 à une seule indivision, elle ne porte plus sur un
secteur ou un quartier au sens des articles L.151-6 et
L.151-7 du code de l'urbanisme, et crée une rupture
d'égalité avec les propriétaires voisins désormais libres de
toute contrainte.
14.À défaut du point 1 : réduction du périmètre de l'OAP
n°42, en retirant à tout le moins la fraction de 1 645 m²
prélevée sur la parcelle AH 404 - découpage artificiel qui,
Par ailleurs, rien ne fait obstacle à ce que les
propriétaires définissent et portent eux-
mêmes un projet d’ensemble, qualitatif, en
cohérence avec l’OAP. Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 29
N°
contrib. Nom/Organisme/Ville Synthèse maintenu, imposerait à terme une construction nouvelle
au contact de l'habitation existante du 19 rue Jules
Verne, propriété de la même indivision.
@62 LE CLER
AEDZR
Donges
L'Association Environnementale Dongeoise des Zones à
Risques et du PPRT
1.Relève des documents difficilement accessibles ou
incomplets :- -Le pictogramme "risque industriel" est
absent de plusieurs fiches OAP : n°27 et 59 absence du
"risque industriel".
6.OAP/
-OAP 66 -Le Pas Nicolas-Saint-Nazaire: dans un quartier où
la pollution des sols a été démontrée plusieurs fois, le
projet d'accueillir une vingtaine de jardins familiaux pose
problème.
-OAP27-Le quartier maritime et portuaire -Saint-Nazaire,
ne semble pas avoir pris en considération le fait que ce
projet est englobé dans le périmètre d'exposition du
Document d'Information sur les Risques Industriels de
l'entreprise voisine CARGILL.
-OAP56 -Océane-Acacias-Trignac, située sur une friche
industrielle dont les sols et les eaux souterraines sont si
lourdement pollués que les dépollutions prévues ne
pourront garantir la suppression du risque. Est-ce
raisonnable de maintenir un tel projet?
-OAP51 -Les Clos Galants Est-Donges : site devant
accueillir la construction de logements en zone PPRT, à
500 mètres à vol d'oiseau du site de la raffinerie.
-OAP 59 - Rue Louis Pasteur Sud -Donges: site également
en zone PPRT, à moins de 400 mètres de la raffinerie.
-l'AEDZRP demande que: *l'ensemble des projets soit
réévalué sous l'angle de l'impact sanitaire et/ou du risque
La CARENE prend acte des difficultés d'accès et
de compréhension des documents exprimées
par l'association. La collectivité veille en
permanence à améliorer la lisibilité du PLUi,
document par nature complexe et volumineux,
afin d'en faciliter l'appropriation par le public.
Concernant l’incomplétude des documents mis
à disposition, des vérifications ont été réalisées
par la CARENE sur les liens permettant
d'accéder aux arrêtés préfectoraux mentionnés
dans le dossier. Ces liens sont fonctionnels. Les
difficultés rencontrées semblent résulter d'une
erreur de retranscription des adresses internet,
certains caractères ou espaces n'ayant pas été
correctement reportés. La CARENE a fait le
choix de renvoyer directement vers les arrêtés
préfectoraux en vigueur dans un souci de
fiabilité et d'actualisation de l'information
plutôt que de joindre des documents
cartographiques susceptibles de devenir
rapidement obsolètes.
6. il convient de noter que les demandes sur
l’ensemble des OAP citées par l’association sont
hors champ de la présente procédure de
modification du PLUi.
La révision du PLUi sera l’occasion de revisiter
l’ensemble du projet de territoire, notamment
pour mieux prendre en compte le changement Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 30
N°
contrib. Nom/Organisme/Ville Synthèse technologique,
*que toutes les investigations concernant les possibles
impacts de pollution air/sols/eaux soient menées et les
résultats mis à disposition du public,
*qu'en cas d'impacts avérés, la dépollution soit totale et
non limitée sous l'angle de l'économiquement acceptable,
*que dans le cas d'un risque trop élevé le projet soit
abandonné.
climatique, mais aussi l’adapter au regard des
connaissances sur les risques naturels et
technologiques.
Par ailleurs, les s OAP seront complétées par le
pictogramme, autant que de besoin.
En tout état de cause, la présence ou l'absence
de ce symbole n'exonère pas les porteurs de
projet du respect de l'ensemble des dispositions
réglementaires applicables en matière de
gestion des risques.
E67
@68
Groupe CASINO
Saint-Nazaire
OAP17 OCEANIS/OAP COMMERCE
0.Le Groupe CASINO, propriétaire du site OCEANIS, via sa
filiale IGC, constate que ses demandes de travail en
concertation sur les projets d'aménagement de ce site
n'ont pas été prises en compte malgré la réponse positive
donnée lors du Conseil Communautaire du 24/06/2025 et
renouvelle encore cette demande de travail concerté
public-privé.
1.Demande que l'ensemble des règles d'urbanisme du site
de l'OAP17 "Océanis-Côte d'Amour" soit repensé en
intégrant une OAP nouvelle, plus précise, répondant aux
enjeux tant urbains que programmatiques et prenant en
compte la stratégie de mixité fonctionnelle, nécessaire
pour assurer au site une mutation profonde en quartier
multifonctionnel..
Saint-Nazaire Agglomération – la CARENE et la
Ville de Saint-Nazaire partagent l’ambition
d’une mutation profonde du site d’Océanis,
telle qu’affirmée dans l’OAP thématique
Commerce. Sa localisation, son environnement
urbain et son potentiel foncier en font un
secteur stratégique pour le renouvellement
urbain.
À ce stade, aucune réflexion opérationnelle
n’a encore été engagée sur le devenir du site.
Celle-ci pourra être initiée prochainement, en
concertation avec les acteurs et propriétaires
concernés, afin de définir les orientations d’un
projet d’ensemble cohérent.
Dans ce contexte, l’échéance de 2035
mentionnée dans l’OAP Commerce peut être Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 31
N°
contrib. Nom/Organisme/Ville Synthèse supprimée, celle-ci ne correspondant pas à un
calendrier opérationnel arrêté.
L’ouverture à de nouvelles destinations,
notamment l’habitat, devra être précédée
d’études permettant de définir un projet
urbain global et cohérent, avant d’envisager
les évolutions réglementaires nécessaires du
PLUi.
1.4. Sur le zonage : 16 contributions / 21 observations
N°
contri
b.
Nom/Organisme/Ville Synthèse
E1 FREVILLE Demande le changement de zonage de NA1 en constructible pour les parcelles 184HS110 et 111 (commune de Saint-
Nazaire) .
Hors champ de la procédure. Pour information,
les deux parcelles sont impactées par le
Périmètre de protection des espaces agricoles
et naturels (PEAN) depuis sa création en 2013.
Conformément aux articles L113-17 et L113-20
du Code de l'urbanisme, le PLUi ne peut inclure
des terrains compris dans ce périmètre en zone
urbaine ou à urbaniser.
E16
R28
FOUILLAND
Saint-Nazaire
Demande la correction d'une erreur : leur parcelle 184W488
est la seule du lotissement auquel ils appartiennent qui a
été intégrée à la zone boisée classée voisine. Demande leur
déclassement de ce zonage et la réintégration au zonage
de leur lotissement.
Hors champ de la procédure. La suppression de
cet EBC sera effectuée lors d’une prochaine
procédure. En effet, la présente modification
ayant été engagée avant la loi de simplification
du droit de l’urbanisme et du logement, dite Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 32
N°
contri
b.
Nom/Organisme/Ville Synthèse
Huwart, elle ne peut intégrer ce type
d’évolution.
@22 JORGE
Montoir-de-Bretagne
1. Pourquoi demander la modification du zonage de la rue
des Prés de la rivière aujourd’hui ?
L'évolution de zonage a été sollicitée afin
d'harmoniser le zonage du secteur.
@31 CHAVIGNY
Airbus Atlantic
Montoir de Bretagne
Demande la modification du zonage UEa2a en UEe1 pour le
secteur Est du site Airbus Atlantic à Montoir de Bretagne
pour des parcelles anciennement Spirit et acquise par
Airbus Atlantic et Airbus. Objectif: clarifier et uniformiser le zonage du site, le
zonage UEe1 autorisant les activités à dominante
industrielle et portuaire de la ZIP afin de consolider le
développement futur des activités de production sur ces
zones et les emplois associés. Parcelles: 44103000ZX0215, 44103000ZX0223,
44103000ZX0226, 44103000ZX0230, 44103000ZX0232,
44103000ZX0300, 44103000ZX0303, 44103000ZX0304,
44103000ZX0306, 44103000ZX0242, 44103000ZX0302,
44103000ZX0305, 44103000ZX0307, 44103000ZX0235,
44103000ZX0239, 44103000ZX0244, 44103000ZX0246,
44103000ZX0248, 44103000ZX0250, 44103000ZX0252,
44103000ZX0254, 44103000ZX0255, 44103000ZX0257,
44103000ZX0258, 44103000ZX0261, 44103000ZX0262,
44103000ZX0264, 44103000ZX0266, 44103000ZX0268,
44103000ZX0270, 44103000ZX0272, 44103000ZX0275,
44103000ZX0276.
Saint-Nazaire Agglomération répondra
favorablement à cette demande dans le cadre
de l'approbation du dossier au regard des
enjeux stratégiques de développement du
secteur.
E33 Groupe JEULIN
Immobilier
Montoir de Bretagne
SECTEUR DE LA BERNUAIS
Rappelle que le secteur de La Bernuais est classé en UEc
et identifié en SIC. Relève que la partie Ouest du site, non
construite, voit un projet autorisé pour la construction
La CARENE et la commune rappellent que le
projet a été autorisé pour la construction
relevant des sous-destination « hôtel » et
« activités de services où s’effectue l’accueil Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 33
N°
contri
b.
Nom/Organisme/Ville Synthèse
d'un hôtel et d'un bâtiment tertiaire (parcelles AD351,
353, 355).
3.Estime que le secteur de La Bernuais constitue une
réelle opportunité pour l'accueil de ces activités.
Demande en conséquence :
- la création au règlement graphique de 2 "sous-zones » :
*partie Est=centre commercial= UEc1,
*partie Ouest= La Bernuais = UEc2,
- l'indication au règlement écrit que :
* la zone UEc2 aurait vocation à recevoir des occupations
autres que strictement commerciales, notamment pour
les destination d'Activités de services et Autres activités
des secteurs secondaires et tertiaires, notamment de
Bureau, sans limitation de surface,
*ne concernerait que les articles 2.1. et 2.2.,
*possibilité de préciser en 2.3. Les constructions suivantes
seront interdites : agricoles, habitations (sauf celles
admises en 2.2.), activités polluantes, ICPE, carrières,
caravanes.
d’une clientèle » (et non sous-destination
« bureau »).
3. La CARENE ne répondra pas favorablement à
cette demande qui n’est pas en cohérence avec
la zone UEc (cf. réponse apportée à la
contribution E33 dans la section 1.2 du
mémoire, dédiée à l’OAP commerce)
R37 TRIGNAC C'EST VOUS !
Liste citoyenne
Trignac
1.Demande que le zonage actuel du secteur de l'étang de
l'Emprunt, classé en UQa2, ne soit pas modifié en UAb1,
incompatible avec les activités sportives et de loisirs du site
et qui fragiliserait le cadre de vie des habitants.
Compte tenu de l'installation récente de la
nouvelle équipe municipale de la commune de
Trignac, la réponse à cette observation sera
apportée au stade de l'approbation du dossier.
Ce délai est nécessaire pour permettre aux
nouveaux élus d'étudier les enjeux concernés et
d'arrêter sa position sur ce point en toute
connaissance de cause.
@39 RICORDEL
Saint-Nazaire
Secteur autour de la parcelle CP34
1.Demande à ce que le projet de modification n°5
préserve pleinement les possibilités de renouvellement
1. et 3. La modification n°5 ne modifie pas la
constructibilité de cette parcelle, ni de l’ilot,
hormis les évolutions sur le territoire de la Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 34
N°
contri
b.
Nom/Organisme/Ville Synthèse
urbain actuellement attachées au classement UAd1 de la
zone autour de la parcelle CP34 afin de garantir des
possibilités de densification adaptée.
3. La parcelle CP n°34 ainsi que les parcelles voisines
comprises dans le même secteur demeurent-elles bien
classées en UAd1 après la modification n°5 ?
norme stationnement (vélo et ajustement du
corridor auto).
3.La modification n°5 ne modifie pas le
classement de cet ilot. Il restera classé en zone
UAd1, secteur d’opérations des communes.
R44 LE CAM
Besné
Demande le retour de sa parcelle 13ZD88 en zone
constructible dans le hameau de la Davelais.
Hors champ de la procédure
R45 LAIRET
Besné
Demande de changement de zonage des parcelles 13ZS99
et 100 afin qu'elles passent en constructibles.
Hors champ de la procédure.
@40 Anonyme
Saint-Malo de Guersac
1. Demande la suppression du changement de zonage NA1,
du fait du risque inondation, de parcelles constructibles,
au motif que le SBVB en charge de la régulation des niveaux
d'eau a été publiquement mis en cause pour sa gestion à
plusieurs reprises ces dernières années.
se référer aux réponses apportées dans la partie
5.5 du mémoire, dédiée aux risques
.
Aussi, la Commune maintient sa position sur le
changement de zonage des parcelles
concernées.
@41 Anonyme
Saint-Malo de Guersac
Demande :
- l'annulation du reclassement des parcelles AH419,
AH420, AH421, AH422, AH433, AH488, AH603.
- le reclassement des parcelles AC403 et AC404 en zone
Ula, au regard des parcelles mitoyennes présentant les
mêmes altitudes, pentes, orientation, nature de sol,
exposition aux pluies et même situation au regard des
ouvrages hydrauliques. Juge le classement en zone
inondable disproportionné, des prescriptions constructives
spécifiques suffisant à imposer des constructions adaptées
au contexte. Demande une équité de traitement avec les
parcelles voisines récemment construites.
cf réponses apportées dans la partie 5.5 du
mémoire, dédiée aux risques Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 35
N°
contri
b.
Nom/Organisme/Ville Synthèse
@48 DELALANDE
Donges
1.Demande le classement du secteur du projet
d'aménagement des Ecottais 3 en zone naturelle et
agricole au regard : de la consommation d'espaces
agricoles et naturels, d'un manque de cohérence de cette
extension urbaine avec les objectifs de sobriété foncière
affichés, de la proximité du marais de Bernaceau aux
enjeux environnementaux et hydrauliques conséquents,
du voisinage du PEAN et de l'intérêt écologique et
paysager comparable des parcelles concernées, de
l'alternative de localisation du projet en réaffectant le
site de l'ancien camping de Donges.
2.1.Secteur commercial de la rue du Stade, site de
l'Intermarché, BI621 et YL195: changement de zonage de
UEc en UB3a
Demande :
-que les conséquences précises de ce changement de
zonage pour le commerce de la rue du Stade soient
clairement explicitées.
-que soient garanties des possibilité suffisante de
maintien, d'adaptation, de restructuration et d'évolution
de cette activité.
-que soient également précisées les possibilités de
reconstruction ou de réalisation d'un futur projet à
vocation commerciale sur ce site, notamment en cas de
mutation de l'activité existante.
- que le classement retenu ne conduise pas à terme, à une
friche commerciale.
-que soit précisé si le nouveau classement permettra à
terme la reconstruction, la restructuration, l'extension ou
la réalisation d'un nouveau projet à vocation commerciale
1. Hors champ de la présente procédure de
modification du PLUi, car ce secteur n’a pas fait
l’objet d’évolution dans le projet arrêté
2.1. Le commerce existant avec ce changement
de zonage (de UEc vers UB3a) pourra :
- maintenir son activité commerciale,
- évoluer via une modernisation, une
restructuration de son bâti, une extension
(suivant le seuil défini dans le règlement écrit),
- être cédé (exemple changement d'exploitant
ou d'enseigne).
Il y est également autorisé la démolition-
reconstruction à l'identique de ce commerce.
3.Concernant la Maison Noulet, le choix de
maintenir ce secteur en zone agricole traduit la
volonté de préserver durablement cet espace.
Le zonage retenu assure ainsi sa protection en
encadrant strictement les usages et les
possibilités d'aménagement. Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 36
N°
contri
b.
Nom/Organisme/Ville Synthèse
en remplacement de l'activité actuelle.
3. Demande que soit réexaminé le classement du secteur
de la Maison de Noulet / Revin à la lumière de l'abandon
du projet de carrière et que soit étudié sa réintégration
en zone naturelle pour retrouver une cohérence avec les
caractéristiques environnementales et paysagères du
secteur, dans le cadre du présent projet de modification
n°5.
@50 MOYON Vicent
Saint-Malo-de-Guersac
2. Conteste le déclassement en zone non constructible de
parcelles exposées au risque inondation alors que des
prescriptions adaptées permettraient de maîtriser ce
risque.
cf réponse apportée dans la partie 5.5, dédiée
aux risques
@57
@52
E60
Anonyme
Saint-Malo de Guersac
OAP42 "Ilot Grée" SMDG
1.Suppression de l'OAP n°42 << Îlot Grée >> et retour du
site au seul régime du règlement de zone (UBa3) de droit
commun.
Afin de respecter les objectifs du Programme
Local de l'Habitat (PLH), qui prévoit la
production de 23 logements par an, la commune
de Saint-Malo dispose de plusieurs secteurs
potentiels de développement qu'il convient de
mobiliser de manière progressive dans le
temps. Cette stratégie vise à répondre
durablement aux besoins en logements de la
population et à permettre l'accueil de nouveaux
habitants, tout en s’inscrivant dans l’objectif
de sobriété foncière.
Dans ce contexte, l'Orientation d'Aménagement
et de Programmation (OAP) a été mise en place
afin d'encadrer l'évolution d'un secteur
présentant un potentiel de développement
significatif. L'objectif est de garantir une
urbanisation cohérente et maîtrisée,
notamment en favorisant l'intégration de Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 37
N°
contri
b.
Nom/Organisme/Ville Synthèse
logements sociaux conformément aux objectifs
communaux et intercommunaux.
Par ailleurs, rien ne fait obstacle à ce que les
propriétaires définissent et portent eux-mêmes
un projet d’ensemble, qualitatif, permettant
une organisation cohérente du secteur, et en
cohérence avec l’OAP.
@61 BAUDICHAUD
Groupe municipal Unis
pour les Dongeois
Donges
2.Demande que:
- les conséquences du changement du zonage UEc vers
UBa3 de la moyenne surface commerciale de la rue du
Stade, située hors de la polarité de proximité et hors SIC,
soient clairement précisées.
-le PLUi permette de préserver une capacité suffisante
d'adaptation, de modernisation, de restructuration ou de
reconstruction de cette moyenne surface commerciale de
proximité afin d'éviter que ce nouveau classement ne
conduise à la disparition progressive de cette offre
commerciale.
3.Demande que:
- soient clairement précisées les protections qui
continueront de s'appliquer au secteur de Maison Noulet,
suite à la suppression de la prescription "carrière",
- le classement actuel soit réexaminé afin de traduire
durablement la volonté de préservation du site, dont son
classement en zone naturelle si pertinent.
5.Demande que le PLUI distingue plus clairement les
secteurs soumis à des exigences patrimoniales renforcées,
notamment autour de l'Eglise St-Martin, du reste de la
2. La moyenne surface commerciale existante
de la rue du Stade avec le changement de
zonage (de UEc vers UB3a) pourra :
- maintenir son activité commerciale,
- évoluer via une modernisation (par exemple
une modification d’aspect extérieur), une
restructuration de son intérieur, une extension
(suivant le seuil défini dans le règlement écrit),
- être cédée (exemple changement d'exploitant
ou d'enseigne).
Il y est également autorisé la démolition-
reconstruction à l'identique de ce commerce
existant.
3. Concernant la carrière de la Noulet, le choix
de maintenir ce secteur en zone agricole traduit
la volonté de préserver durablement cet
espace. Le zonage retenu assure ainsi sa
protection en encadrant strictement les usages
et les possibilités d'aménagement.
5. La CARENE et l’ensemble des communes
partagent cette volonté de préserver le Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 38
N°
contri
b.
Nom/Organisme/Ville Synthèse
commune où une plus grande souplesse devrait pouvoir
être accordée dès lors que les projets présentent une
bonne intégration urbaine et paysagère.
patrimoine tout en accompagnant le
développement de la commune.
L’église St-Martin a fait l’objet récemment d’un
classement au titre des Monuments Historiques.
Un périmètre s’applique donc aux abords.
Dans le cadre de cette procédure, les règles sur
la qualité architecturale ont été ajustées. Par
ailleurs, une étude patrimoniale est en cours,
identifiant les différents patrimoines bâtis, et
les règles associés, différenciées selon la
qualité du bâti. Elle a vocation à intégrer le
PLUi lors d’une prochaine procédure.
R69 RUIZ
Trignac
Demande le changement de zonage d’Agricole en
constructible pour ses parcelles AY271, AY272 et AY501
(commune de Saint-André-des-Eaux), desservies par tous
les équipements publics, du fait que l'ensemble des
parcelles limitrophes sont déjà construites.
Hors champ de la procédure.
5.5. Sur les risques : 8 contributions / 19 observations
N°
contrib. Nom/Organisme/Ville Synthèse @9 Anonyme
Saint-Nazaire
1. Déclare incomplètes les informations de l'arrêté
préfectoral de 2025 sur les secteurs d'information sur les
sols (SIS) annexé à la modification n°5. Note que les
pollutions documentées dans le passé ne sont pas
identifiées sur les différentes cartes, engendrant un
problème d'information du public et de traitement de
1. la CARENE a annexé l’arrêté préfectoral sur
les SIS et ne peut en modifier le contenu,
conformément au cadre réglementaire.
2. les collectivités sont vigilantes quant à la
bonne prise en compte des risques dans
l’aménagement du territoire nazairien. Cette Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 39
N°
contrib. Nom/Organisme/Ville Synthèse l'information, de sa mémorisation et de son suivi avec des
plans de gestion peu efficaces.
2. Demande la prise en compte par le projet de
modification n°5 de la campagne de mesures détaillées
menée par l'ARS pour permettre de participer
efficacement à un projet d'amélioration sanitaire.
nouvelle connaissance sera intégrée autant que
de besoin, pour adapter les projets, dans les
prochaines évolutions du PLUi.
@12 Anonyme
Donges
2. Des vigilances nécessaires sur plusieurs thématiques :
- contournement ferroviaire : meilleure prise en compte
des conséquences du projet pour les nuisances
potentielles pour les riverains
- veiller à la qualité de vie des habitants en prenant en
compte l'effet cumulé des infrastructures et des activités
industrielles, des déplacements et de l'urbanisation sur
les habitants.
Hors champ de la procédure.
La qualité de vie des habitants est au cœur des
préoccupations des élus. Dans l'aménagement
du territoire, une vigilance particulière est
portée aux effets cumulés des infrastructures,
des activités économiques, des déplacements
et de l'urbanisation sur le cadre de vie. Les élus
recherchent ainsi les meilleurs équilibres entre
les besoins de développement, de mobilité, de
préservation de l'environnement et de bien-être
des habitants.
Concernant les abords du contournement
ferroviaire, la collectivité veillera, dans le
cadre de ses compétences et des procédures
dédiées, à ce que les incidences potentielles sur
les riverains soient pleinement évaluées et
prises en considération.
R32 DESRUELLES
Saint-Malo De Guersac
2. Le PLUi a modifié le zonage sur Laennec pour mieux
identifier le risque inondation. Notre commune n'est pas
incluse dans un PPRI. Quid du risque avéré d'un cumul de
submersion marine avec une crue majeure en Brière qui
mériterait de se traduire dans une définition affinée des
zones à haut risque le long des routes de ceinture ?
L'amplification des phénomènes d'inondation
ces dernières années incite à renforcer la prise
en compte de ces risques dans l’aménagement
du territoire. Cet enjeu a d’ores et déjà été
identifié comme un des objectifs de la révision
du PLUi, au même titre que l’adaptation au
changement climatique. Pour rappel, la
prescription d’un Plan de Prévention des Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 40
N°
contrib. Nom/Organisme/Ville Synthèse Risques (PPR) relève de la compétence de
l’Etat.
@40 Anonyme
Saint-Malo De Guersac
Demande la suppression du changement de zonage des
parcelles constructibles en zonage NA1 du fait du risque
inondation, au motif que le SBVB en charge de la régulation
des niveaux d'eau a été publiquement mis en cause pour sa
gestion à plusieurs reprises ces dernières années.
3. Demande une expertise hydraulique partiale et
indépendante des niveaux d'eau et de la gestion des
ouvrages existants pour apprécier le risque réel
d'inondation.
Ces secteurs ont été concernés par les épisodes
d’inondation observés durant l’hiver dernier et
signalés par les services municipaux et les
habitants. Dans ce contexte, la Commune a fait
le choix d’adapter le zonage afin de ne pas
accentuer l’exposition des personnes et des
biens au risque d’inondation, de préserver les
zones naturelles d’expansion des crues, et de
prévenir toute aggravation de situations
potentiellement dangereuses pour les
habitants. L'amplification des phénomènes
d'inondation ces dernières années, dans le
contexte de changement climatique, incite à
renforcer la prise en compte de ces risques. Cet
enjeu a d’ailleurs été identifié comme un des
objectifs de la future révision du PLUi.
Aussi, la Commune maintient sa position sur le
changement de zonage des parcelles
concernées.
@41 Anonyme
Saint-Malo De Guersac
Demande :
- l'annulation du reclassement des parcelles AH419,
AH420, AH421, AH422, AH433, AH488, AH603.
- le reclassement des parcelles AC403 et AC404 en zone
Ula,
au regard des parcelles mitoyennes présentant les mêmes
altitudes, pentes, orientation, nature de sol, exposition
aux pluies et même situation au regard des ouvrages
hydrauliques. Juge le classement en zone inondable
disproportionné, des prescriptions constructives
Cf @50 Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 41
N°
contrib. Nom/Organisme/Ville Synthèse spécifiques suffisant à imposer des constructions adaptées
au contexte. Demande une équité de traitement avec les
parcelles voisines récemment construites.
@50 MOYON Vicent
Saint-Malo De Guersac
1.Quels ont été les enseignements des inondations
passées ? Comment est géré le risque inondation sur le
périmètre de la CARENE ?
2. Conteste le déclassement en zone non constructible de
parcelles exposées au risque inondation alors que des
prescriptions adaptées permettraient de maîtriser ce
risque.
1- le territoire de la CARENE est soumis au
risque inondation, par sa position entre littoral
et estuaire de la Loire et la présence du marais
de Brière. A ce titre, les autorisations
d’urbanisme sont conditionnées pour limiter le
risque pour les personnes et les biens, soit par
le règlement du PPRL de la presqu’ile
Guérandaise, soit par les règles associées aux
Atlas des zones inondables de Brière et
estuaire, par exemple.
Des prescriptions ont effectivement été
intégrées, mais méritent d’être re-
questionnées, au regard de l’intensification des
phénomènes d’inondation en lien avec le
changement climatique. Le déclassement de
ces parcelles participe de la préservation des
zones naturelles d’expansion des crues, comme
demandé par le Plan de Gestion du risque
Inondation (PGRI) Loire Bretagne, et évite que
de nouvelles personnes et biens soient soumis à
ce risque.
Aussi, la Commune maintient sa position sur le
changement de zonage des parcelles
concernées.
@53
@54
ASSOCIATION VAMP
Vivre À Méan Penhoët
Saint-Nazaire
OAP66 Pas Nicolas
1.Conteste le projet de l'OAP d'accueillir<< une vingtaine
de jardins familiaux >> sans tenir compte des pollutions Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 42
N°
contrib. Nom/Organisme/Ville Synthèse des sols et des eaux souterraines détectées. Demande un
sondage des sols et des analyses prouvant leur innocuité
avant aménagement.
2.Demande si une telle étude sur les sols et eaux
souterraines existe et de la communiquer le cas échéant.
3.Note l'insuffisance des plans de gestion antérieurs ou
leur non-application dans des cas similaires.
4.Demande l'engagement de la collectivité à ne pas
réaliser l'opération en cas de détection de pollution sauf à
remplacer l'ensemble des terres polluées sur un mètre de
hauteur a minima.
5.Demande le remplacement de toutes les terres polluées
du square jouxtant l'IME C. Royer et de celui du square
des Aviateurs et du Merlon Higelin.
Cf réponse apportée @53, dans la partie 1.3
consacrée aux OAP, en début de mémoire.
@62 LE CLER
AEDZRP
Donges
L'Association Environnementale Dongeoise des Zones à
Risques et du PPRT
1.Relève des documents difficilement accessibles ou
incomplets et une méthodologie d'évaluation des
incidences appliquée de façon insuffisamment rigoureuse:
-la carte sur les risques technologiques (p.8 Evaluation
Environnementale) nécessite un fort grossissement pour
situer les sites CASIAS et SIS, et n'est accompagnée
d'aucune explication.
-Le pictogramme "risque industriel" est absent de
plusieurs fiches OAP: n°27 et 59 absence du "risque
industriel"..
4.Des risques sanitaires majeurs ignorés sur la qualité de
l'air, des sols, la présence de PFAS ainsi que l'absence
d'analyse des effets cumulés de ces pollutions.
5.Boulodrome de Méan - Saint-Nazaire: risque
d'inondation et exposition de populations nouvelles:
1. La CARENE prend acte des difficultés d'accès
et de compréhension des documents exprimées
par l'association. La collectivité veille en
permanence à améliorer la lisibilité du PLUi,
document par nature complexe et volumineux,
afin d'en faciliter l'appropriation par le public.
Concernant l’incomplétude des documents mis
à disposition, des vérifications ont été réalisées
par la CARENE sur les liens permettant
d'accéder aux arrêtés préfectoraux mentionnés
dans le dossier. Ces liens sont fonctionnels. Les
difficultés rencontrées semblent résulter d'une
erreur de retranscription des adresses internet,
certains caractères ou espaces n'ayant pas été
correctement reportés. La CARENE a fait le
choix de renvoyer directement vers les arrêtés Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 43
N°
contrib. Nom/Organisme/Ville Synthèse -conteste l'incidence faible de ce risque conclu par
l'évaluation environnementale, ce dernier pouvant
présenter un risque direct pour la vie humaine et
comportant également des risques sanitaires directs,
voire un risque toxique compte tenu de la pollution des
sols environnants. Les restrictions constructives du PPRL
doivent être appliquées et le changement de zonage
abandonné. A défaut, compte tenu des impacts avérés
des métaux lourds dans un proche voisinage, il conviendra
de procéder aux investigations nécessaires sur les sols
avant construction.
6.OAP/
-OAP 66 -Le Pas Nicolas-Saint-Nazaire: dans un quartier où
la pollution des sols a été démontrée plusieurs fois, le
projet d'accueillir une vingtaine de jardins familiaux pose
problème.
-OAP27-Le quartier maritime et portuaire -Saint-Nazaire,
ne semble pas avoir pris en considération le fait que ce
projet est englobé dans le périmètre d'exposition du
Document d'Information sur les Risques Industriels de
l'entreprise voisine CARGILL.
-OAP56 -Océane-Acacias-Trignac, située sur une friche
industrielle dont les sols et les eaux souterraines sont si
lourdement pollués que les dépollutions prévues ne
pourront garantir la suppression du risque. Est-ce
raisonnable de maintenir un tel projet?
-OAP51 -Les Clos Galants Est-Donges: site devant
accueillir la construction de logements en zone PPRT, à
500 mètres à vol d'oiseau du site de la raffinerie.
-OAP 59 - Rue Louis Pasteur Sud -Donges: site également
en zone PPRT, à moins de 400 mètres de la raffinerie.
préfectoraux en vigueur dans un souci de
fiabilité et d'actualisation de l'information
plutôt que de joindre des documents
cartographiques susceptibles de devenir
rapidement obsolètes.
- S'agissant de la cartographie des risques
technologiques présentée dans l'évaluation
environnementale, celle-ci a été conçue pour
offrir une vision synthétique et cohérente de
l'ensemble des enjeux du territoire. La
multiplication des cartes thématiques pourrait
au contraire nuire à la compréhension globale
du document en fragmentant l'information.
Pour disposer d’informations plus détaillées, le
site Géorisques est le site de l’Etat sur la
connaissance, la prévention et la résilience face
aux risques. Il couvre les risques naturels et
technologiques.
- Concernant le pictogramme dans les OAP, le
dernier point soulevé est hors champ de la
présente procédure, puisque ces OAP n’ont pas
été modifiées dans la modification n°5.
Toutefois, ces OAP seront complétées par le
pictogramme, autant que de besoin.
En tout état de cause, la présence ou l'absence
de ce symbole n'exonère pas les porteurs de
projet du respect de l'ensemble des dispositions
réglementaires applicables en matière de
gestion des risques. Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 44
N°
contrib. Nom/Organisme/Ville Synthèse -l'AEDZRP demande que: *l'ensemble des projets soit
réévalué sous l'angle de l'impact sanitaire et/ou du risque
technologique,
*que toutes les investigations concernant les possibles
impacts de pollution air/sols/eaux soient menées et les
résultats mis à disposition du public,
*qu'en cas d'impacts avérés, la dépollution soit totale et
non limitée sous l'angle de l'économiquement acceptable,
*que dans le cas d'un risque trop élevé le projet soit
abandonné.
7.Compatibilité de la modification n°5 avec le SCoT:
-3.1."Concevoir des espaces publics de qualité, favorables
à la santé, permettant de concilier qualité urbaine et
densité/3.2.Limiter l'exposition des populations aux
nuisances et pollutions."
-4.1."Prévenir les risques liés aux inondations dans un
souci d'adaptation au changement
climatique"/4.3.Prévenir les risque technologiques,
industriels et liés au transport de matière dangereuses".
8.Zone des 6 croix - Donges
-l'association demande qu'il soit précisé et rappelé dans le
cadre de l'examen de la Modification n°5 du PLUi
qu'aucune installation à risque pour l'environnement et la
population ne puisse s'installer sur la ZAC des 6 Croix 2. -
4. La prise en compte des risques, des
pollutions, et leurs impacts sur la santé des
habitants demeurent une préoccupation
majeure par les collectivités. L’ensemble des
projets respectent le principe de précaution, et
visent à une amélioration du cadre de vie.
5. Une partie du boulodrome de Mean, faisant
l’objet d’un changement de zonage vers un
zonage mixte, est effectivement soumis au
PPRL. Les potentiels projets sur ce secteur de
taille limitée (2000m²) devront respecter les
conditions édictées par le règlement associé,
pour prendre en compte ce risque lors de la
conception.
6., il convient de rappeler que l'ensemble des
OAP cité par l'association est hors champ de la
présente procédure de modification du PLUi.
La révision du PLUi sera l’occasion de revisiter
l’ensemble du projet de territoire, notamment
pour mieux prendre en compte le changement
climatique, mais aussi l’adapter au regard des
connaissances sur les risques naturels et
technologiques. Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 45
N°
contrib. Nom/Organisme/Ville Synthèse Par ailleurs, les OAP seront complétées par le
pictogramme, autant que de besoin lors de
l’approbation.
En tout état de cause, la présence ou l'absence
de ce symbole n'exonère pas les porteurs de
projet du respect de l'ensemble des dispositions
réglementaires applicables en matière de
gestion des risques.
7. concernant la compatibilité de la
modification n°5 avec les orientations du scot
citées, ce changement de zonage est
extrêmement limité en surface et les potentiels
de constructibilité sont également limités. Le
boulodrome est un espace public pré existant,
aménagé sobrement, dont la vocation est
conservée. L’application des règles du PPRL
permettront de concevoir un éventuel projet en
prenant en compte ce risque et limitant de fait,
l’exposition des personnes aux nuisances et
risques potentiels.
8 Hors champ de la procédure. Pour
information, le site des Six croix est zoné en
UEa2b, et son règlement précise que les
installations classées pour l’environnement
(ICPE) ne sont possibles que sous réserve que
toute disposition soit mise en œuvre pour les
rendre compatibles avec le milieu
environnant. Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 46
1.6. Sur l’adaptation au changement climatique : 7 contributions / 11 observations
N°
contrib. Nom/organisme/Ville Synthèse C10 LIEBEAUX
Montoir de Bretagne
1. Y-a-t-il une évolution des règles du PLUi prochainement
prévue sur l'adaptation au changement climatique ?
2. Notamment sur la possibilité d'utiliser des toitures de
couleur blanche ou des dispositifs réfléchissants pour
limiter les trop fortes températures intérieures ?
La collectivité porte une attention particulière
aux interrogations soulevées concernant
l’adaptation du bâti au changement climatique
et partage la nécessité pour le PLUi de mieux
prendre en compte ces enjeux. Dans cette
perspective, une réflexion approfondie sera
menée sur les conditions permettant de
favoriser un habitat vivable et résilient face aux
effets du changement climatique, afin
d’identifier les différents leviers
réglementaires susceptibles d’être mobilisés.
Dans l’attente de cette réflexion globale, il est
proposé, dans le cadre de la présente
modification du PLUi, d’autoriser l’utilisation
de peintures réflectives sur les toits plats. Une
évolution plus structurante et globale du
document d’urbanisme pourra ensuite être
envisagée dans le cadre d’une procédure
ultérieure, afin d’intégrer pleinement les
enjeux liés à l’adaptation du bâti au
changement climatique.
R34 QUIRION
Saint-Nazaire
Demande que le Règlement écrit sur les toitures autorise
la possibilité de peindre en blanc les toits pour bénéficier
de l'effet réfléchissant limitant l'augmentation des
températures en cas de canicule.
Idem C10 Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 47
N°
contrib. Nom/organisme/Ville Synthèse @35 MAHE
Saint-Nazaire
L'art. 3.2. du RE impose aux toitures une couleur ardoise
et sur les communes de Pornichet, Saint-Nazaire et Saint-
Joachim, sont interdites les façades imitant des matériaux
tels que pierres, briques, bois...
1.Pourquoi interdire le bois en façade alors qu'il est le
seul matériau au bilan carbone positif et naturel ?
2. L'identité du passé ne peut-elle évoluer vers une
identité permettant aux habitants de vivre en cohérence
avec les enjeux actuels du changement climatique ?
1. et 2. La règle citée concerne les imitations
de matériaux en façade et n'interdit pas
l'utilisation du matériau bois.
Afin d'éviter les confusions, il est proposé
d'ajuster la règle en "Sur les communes de
Pornichet, Saint Nazaire et de Saint-Joachim,
sont interdites les imitations de matériaux en
façade, ne correspondant à aucune identité du
passé du bâtiment (pas d’enduits matricés
imitant la pierre, la brique ou le bois…)"
Le périmètre d’application de cette règle sera
éventuellement revu.
@36 MAHE
Saint-Nazaire
La modification précise que les toitures devront être de
couleur ardoise et en deux pentes. C'est en contradiction
avec les principes d'économie d’énergie :
- des volumes compacts et parallélépipédiques sont plus
performants et faciles à isoler,
- la toiture en double pente est un aberration
énergétique,
- les toitures claires permettent de limiter le
réchauffement des volumes intérieurs.
1. Si les aspects extérieurs posent problèmes, demande à
autoriser les toitures plates et blanches pour limiter la
climatisation.
2. Rue du Ménaudoux, un nouveau bâtiment présente un
toit gris, y-a-t-il des exceptions ?
L’évolution sur Saint-Nazaire consiste à
prioriser les toitures à 2 pans pour les volumes
principaux, mode constructif correspondant
plus à la typologie du bâti local. Les extensions,
volumes secondaires et annexes, peuvent ainsi
proposer des toits terrasses. Il est par ailleurs
rappelé que des dispositions différentes
pourront être acceptées dans le cas d’un projet
de qualité architecturale ou innovant,
particulièrement bien intégré dans son
environnement bâti ou végétal.
@42 DOMINGOS
Saint-Nazaire
Demande l'intégration au projet de modification n°5 de
l'autorisation d'appliquer des peintures blanches ou claires
au pouvoir réfléchissant sur les toits en ardoises afin de les
adapter au changement climatique et de limiter
Idem C10 Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 48
N°
contrib. Nom/organisme/Ville Synthèse l'accroissement des températures induites par les toits en
ardoises lors des canicules
@46 ROBICHON
COPROPRIETE LE
BUILDING
Saint-Nazaire
1.Demande des précisions sur les conséquences du futur
PDA sur les travaux nécessaires à la conservation, la
sécurité et à l'adaptation au changement climatique des
immeubles existants, dont "Le Building » (15-17 rue du
Port et 1 av. Coty).
2. Demande à ce que la mise en œuvre du PDA permette
un dialogue en amont avec les copropriétés, la ville, l'ABF
et la DRAC sur les travaux nécessaires.
1. Concernant Le Building, la création du PDA
n’entraînera pas d’évolution par rapport au
périmètre de protection de 500 mètres
actuellement en vigueur autour de l’usine
élévatoire. De même, toute intervention sur le
bâti restera soumise à la consultation de
l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).
2. La Ville de Saint-Nazaire s’engage à favoriser
un dialogue constructif entre l’ensemble des
parties prenantes concernant les travaux
nécessaires à la conservation et à l’évolution de
cet immeuble.
@61 BAUDICHAUD
Donges
4.Demande la modification du PLUi afin de faciliter
davantage l'adaptation au changement climatique (cf.
panneaux solaires, éolienne, ombrières dont
photovoltaïques, végétalisation et adaptation des toitures,
utilisation de solutions limitant l'échauffement des
bâtiments l'été dont les revêtements de toiture clairs ou
réfléchissant, conformément aux nouvelles prescriptions
de l’art. L152-5 du code de l'urbanisme).
Idem C10
1.7. Sur le patrimoine naturel/l’environnement : 8 contributions / 15 observations Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 49
N°
contri
b.
Nom/Organisme/Vill
e
Synthèse
@8 ROBERT
Saint-Nazaire
Demande le classement d'un arbre au patrimoine naturel et
paysager (réf. demande auprès des services de Saint-Nazaire
: 2026/Nazaire : +visite d'un technicien sur site).
Saint-Nazaire Agglomération répondra
favorablement à cette demande dans le cadre
de l'approbation du dossier.
@12 Anonyme
Donges
1. Juge la modification POSITIVE pour Donges sur plusieurs
thématiques :
- la suppression du périmètre particulier "carrière" sur le
site de la Maison Noulet
2. Des vigilances nécessaires sur plusieurs thématiques :
- l'abrogation du périmètre "carrière » : veiller à la vocation
future du site et à son intégration environnementale et
paysagère
- Demande d'investissements dans les équipements,
transports publics, espaces publics et cadre de vie.
- une meilleure prise en compte de la protection des
espaces naturels et agricoles en favorisant le
développement urbain via le renouvellement et la
réutilisation d'espaces déjà urbanisés.
1. la carene et la commune prennent acte de
cette observation.
2. Concernant la Maison Noulet, le choix de
maintenir ce secteur en zone agricole traduit la
volonté de préserver durablement cet espace.
Le zonage retenu assure ainsi sa protection en
encadrant strictement les usages et les
possibilités d'aménagement.
Saint-Nazaire Agglomération et la Commune de
Donges partagent ces éléments. Le PLUi permet
donc d'encadrer le développement de la
commune, tant en terme de structuration du
territoire, que de vocation des différents
secteurs le composant, en préservant son
identité et ses patrimoines, autant
architectural que naturel.
Une part des sujets évoqués est indépendante
du contenu du PLUI, (investissements dans les
équipements, transports publics, etc) et
s'étudie à une échelle plus large, tout en
mesurant ses effets au plus près des habitants.
@18 JORGE
Montoir-de-Bretagne
1. Regrette que les arbres n'aient pas été pris en compte
pour les prochains travaux de l'école Jean Jaurès.
2. Demande la suppression des sapins le long de la RD50 qui
deviennent dangereux pour les riverains. 3. Demande une meilleure communication sur l'obligation
1. Les arbres sont pris en compte dans le cadre
des travaux de l’école.
2. Hors champ de la procédure. En effet, la
modification n°5 ne peut supprimer une
protection réglementaire édictée au titre des Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 50
N°
contri
b.
Nom/Organisme/Vill
e
Synthèse
d'élagage des propriétaires vis-à-vis du voisinage et des
réseaux aériens.
art. L151.19 et 23, car a été lancée avant la loi
Huwart.
3. L’obligation d’entretien et d’élagage est
indépendant des règles du PLUi et est régi
principalement par le Code Civil.
Toutefois, un guide sur les arbres est en
préparation pour accompagner les habitants
dans la mise en œuvre du PLUi sur ce volet. Une
partie sera dédiée au cadre règlementaire.
R32 DESRUELLES
Saint-Malo de
Guersac
3. Est favorable à l'harmonisation et la clarification des
dispositions relatives au patrimoine naturel et paysager
La CARENE prend note de cette observation
@49
@51
Anonyme
Saint-Nazaire
L'identification d'arbres sur l'espace public ou sur le
périmètre de l'ER127 dans le secteur de Heinlex, destiné à la
réalisation d'un cheminement doux pour accéder à Helyce,
est-il cohérent avec les éventuels travaux nécessaires ?
Saint-Nazaire Agglomération répondra
favorablement à cette demande dans le cadre
de l'approbation du dossier. Dans le cadre des
projets d'aménagement et de construction, la
CARENE et la ville de Saint-Nazaire portent une
attention particulière sur la préservation des
arbres sur le domaine et les propriétés publics.
Le règlement graphique sera modifié afin de
supprimer les arbres classés sur le domaine et
les propriétés publics.
@62 LE CLER
AEDZRP
Donges
L'Association Environnementale Dongeoise des Zones à
Risques et du PPRT
1.Relève des documents difficilement accessibles ou
incomplets et une méthodologie d'évaluation des incidences
appliquée de façon insuffisamment rigoureuse:
- -la méthodologie d'évaluation des incidences est signalée
non mise en œuvre de façon rigoureuse par la MRAe, avis
que partage l'association.
1 : cf réponse apportée dans la partie 1.1 du
mémoire, dédiée à l’enquête publique, le
dossier
2. la collectivité prend acte des craintes liées
à la généralisation de l’agrivoltaisme et des
impacts potentiels sur le paysage et la
biodiversité, et va donc préciser la règle pour Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 51
N°
contri
b.
Nom/Organisme/Vill
e
Synthèse
2.La généralisation de l'agrivoltaïsme en zones agricoles et
naturelles constitue une incidence environnementale
majeure insuffisamment évaluée:
- du fait d'une extension importante des droits à construire
en zones agricoles et naturelles.
-pouvant donc concerner des zones à forte sensibilité
écologique (ZNIEFF, Natura 2000, zones humides, PNRB).
-sans exigence de mesures de prévention spécifiques (ERC).
3.Demande pour le site Maison Noulet (Donges) que les
précisions suivantes soient inclues à la modification: «Cet
espace - sol et eau - ne pourra recevoir ni déchets, ni
installations énergie renouvelable type centrale
photovoltaïque flottante".
7.Compatibilité de la modification n°5 avec le SCoT:
-1.2."Protéger et restaurer les espaces à forts enjeux
environnementaux", comme demandé pour le marais de
Liberge de Donges, site Natura 2000 en dégradation dont
l'association demande la restauration et la protection par la
modification n°5.
-7.3."Atteindre le Zéro Artificialisation Nette": l'AEDZRP
demande de réduire l'emprise du projet ECOTTAIS 3 sur la
commune de Donges afin de protéger une partie de la zone
agricole qui doit être impactée par cette opération.
8.Zone des 6 croix - Donges
-l'association demande qu'il soit précisé et rappelé dans le
cadre de l'examen de la Modification n°5 du PLUi qu'aucune
installation à risque pour l'environnement et la population
ne puisse s'installer sur la ZAC des 6 Croix.
encadrer ces projets et en limiter les impacts
lors de l’approbation (cf réponse apportée à
l’avis de la MRAE). Les compensations
éventuelles seront étudiées au cas par cas, en
fonction de la nature des projets et de leur
implantation.
3.Le site de la maison Noulet est classé en Aa1a.
Les destinations autorisées sont listées et
exclusives. Le stockage conséquent de déchets,
serait soumis à une autorisation ICPE, non
autorisée dans cette zone.
Pour le photovoltaïque flottant, il est rappelé
que l’ABF sera consulté dans le cadre du site
inscrit et qu’un refus pourra être opposé à ce
titre.
7.2 Hors champ de la procédure.
Pour information, le marais de Libergé est
constitué de fonciers privés et publics. Il fait
partie du site Natura 2000 de grande Brière et
marais de Donges, et est protégé par un arrêté
préfectoral de protection de biotope. Le PLUi a
classé ce site en Na1, et identifié les zones
humides présentes. Ce classement préserve
l’espace, mais n’emporte pas sa restauration.
Le plan d’action du site Natura 2000 structure Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 52
N°
contri
b.
Nom/Organisme/Vill
e
Synthèse
et accompagne la préservation de ces espaces,
par les différents acteurs concernés.
7.3 Hors champ de la procédure. Pour
information, l’extension de l’urbanisation du
site des Ecottais 3 a été différé au vu des enjeux
agricoles et naturels. Le zonage du site pourra
être revu dans une prochaine procédure,
précisant plus largement les évolutions
permettant de s’inscrire dans la trajectoire de
sobriété foncière, dite ZAN.
8. Hors champ de la procédure. Pour
information, le site des Six croix est zoné en
UEa2b, et son règlement précise que les
installations classées pour l’environnement
(ICPE) ne sont possibles que sous réserve que
toute disposition soit mise en œuvre pour les
rendre compatibles avec le milieu environnant.
@64 MORIS
Saint-Nazaire
1.Demande que les arbres les plus significatifs de sa
propriété : le château de Beauregard (parcelle 184AT14),
non classés à ce jour, soient protégés.
1. Saint-Nazaire Agglomération répondra
favorablement à cette demande dans le cadre
de l'approbation du dossier (Instauration d’un
Espace Boisé Classé sur les boisements situés
sur le pourtour de la parcelle + classement de 3
arbres (Magnolia Chêne et tilleul) situés en
dehors de l’EBC. Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 53
N°
contri
b.
Nom/Organisme/Vill
e
Synthèse
R65 LORY
Pornichet
Demande le classement en EBC des fonds de parcelles pour
éviter le morcellement des terrains, l'abattage des arbres et
protéger la perméabilité des terrains.
La préservation du patrimoine arboré constitue
un enjeu croissant pour les collectivités,
notamment au regard de son rôle dans la
qualité du cadre de vie et dans l’adaptation au
changement climatique. Dans le cadre d’une
future procédure d’évolution structurante du
PLUi, la question de la préservation des arbres
devra ainsi être réexaminée à l’échelle des dix
communes.
Dans l’attente de cette démarche, des
demandes de protection peuvent être
formulées au cas par cas. Lorsqu’elles sont
dûment justifiées, celles-ci pourront être
examinées dans le cadre d’une prochaine
procédure d’évolution du PLUi.
Outre les EBC, à Pornichet, d'autres outils
réglementaires de préservation des arbres sont
utilisés, comme les arbres significatifs
identifiés au titre de l’art. L151-19 du CU, De
plus, dans le Site Patrimonial Remarquable
(SPR), sont également identifiés des jardins
remarquables, espaces boisés, arbres isolés.
1.8. Sur les transports et stationnements : 6 contributions / 8 observations Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 54
N°
contrib.
Nom/Organisme/Ville Synthèse
@19 JORGE
Montoir-de-Bretagne
Stationnement automobile/Corridor Hélyce
1. Estime que l'évolution du projet de de modification n°5
du PLUi sur ce sujet va créer des nuisances pour les
riverains de l'axe Hélyce.
La diminution de la norme de stationnement en
lien avec le déploiement de la ligne Helyce
accompagne l'évolution des usages et modes de
se déplacer, car Helyce apporte une alternative
à la voiture, qui permettra de réduire son
usage. Des poches de stationnement existent
dans le centre bourg permettant aux usagers de
la ligne Helyce de stationner les voitures si
nécessaires.
Cette norme correspond à un nombre de places
minimal à fournir pour une construction mais
les porteurs de projets peuvent produire plus de
places, en fonction de leurs projets.
R37 TRIGNAC C'EST VOUS !
Liste citoyenne
Trignac
2. Demande que les règles de stationnement prévues dans
la modification soient revues pour Trignac, compte tenu de
la situation actuelle de carence avérée de stationnement.
Demande à ce que le développement urbain soit concilié
avec les réalités locales de mobilité, d'équipements et de
capacités de stationnement afin de garantir une réponse
aux besoins réels de stationnement des habitants.
Compte tenu de l'installation récente de la
nouvelle équipe municipale de la commune de
Trignac, la réponse à cette observation sera
apportée au stade de l'approbation du dossier.
Ce délai est nécessaire pour permettre aux
nouveaux élus d'étudier les enjeux concernés et
d'arrêter sa position sur ce point en toute
connaissance de cause.
@39 RICORDEL
Saint-Nazaire
Secteur autour de la parcelle CP34
6. Le corridor de transports collectifs Hélyce+ et ses
règles particulières de stationnement s'appliquent-ils à la
parcelle CP n°34 ou à une unité foncière qui résulterait
du regroupement des parcelles voisines ?
8. Demande enfin que la collectivité étudie l'opportunité
d'accompagner le renouvellement urbain de ce linéaire de
l'avenue Géo André. Une réflexion globale serait
préférable à une succession d'opérations isolées et
permettrait de définir une composition cohérente en
6. La parcelle CP n°34 et celles en zone UAd1 à
proximité demeurent situées dans la trame
corridor transport collectif dans laquelle les
normes de stationnement sont abaissées.
8. Hors champ de procédure. Pour information,
la ville est vigilante quant au devenir des sites
à enjeux, l’avenue Geo André en fait partie.
Des réflexions sont en cours, pour améliorer la
qualité urbaine et paysagère de cette voie. Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 55
N°
contrib.
Nom/Organisme/Ville Synthèse
matière de hauteur, d'implantation, de paysage, de
stationnement et de relation avec la Soucoupe et la
plaine des sports.
@47 Anonyme
Saint-Malo de Guersac
1.Demande le maintien de l'annexe actuelle sur le
stationnement, la présentation d'une étude des mobilités
et du stationnement, d'une étude sur l'utilisation et les
utilisateurs des lignes de transport en commun et la
communication du nombre et de la fréquence des
incivilités sur ces lignes.
2. Conteste le projet d'annexe sur le stationnement du
projet de modification n°5 pour erreur manifeste
d'appréciation de la carence en stationnement de la
commune. Ce projet est également incompatible avec le
PADD et méconnait l'art. L101-2 du code de l'urbanisme.
1.Saint-Nazaire agglo – la CARENE prend acte de
la demande, et souhaite préciser les points
suivants, qui ont conduit à l’évolution de
l’annexe stationnement.
1. et 2. La norme corridor TC de l’annexe en
vigueur sur le stationnement fait référence à
l’article L151-36 du Code de l’urbanisme qui a
évolué depuis l’approbation du PLUi. Son
maintien impliquerait un élargissement du
périmètre du corridor TC de 500 mètres à 800
mètres et donc des normes de stationnement
abaissées dans les secteurs concernés. Cela
serait inadapté au contexte urbain, aux taux de
motorisation et aux pratiques de mobilités
actuels.
Pour rappel, les modifications sur le
stationnement automobile ne visent que la
destination « habitation » (logement et
hébergement) et sont donc sans impact sur les
normes en vigueur concernant les futurs projets
relevant de la sous-destination « bureau ».
La modification n°5 apporte également des
changements concernant les normes de
stationnement pour le vélo permettant
adéquation avec les besoins actuels pour
renforcer l’usage du vélo et augmenter sa part
multimodale. Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 56
N°
contrib.
Nom/Organisme/Ville Synthèse
Quant à la référence au PADD, sans précision, il
est difficile de répondre quant à
l’incompatibilité supposée de la procédure.
Conformément à l’article L101-2 du Code de
l’urbanisme, l’annexe stationnement répond
aux besoins en matière de mobilité du
territoire, et la modification n°5 a amené à
revoir les règles de stationnement en prenant
en compte le développement des modes doux
(par exemple cyclable) et du transport en
commun (dont Helyce).
La modification n°5 sur le volet stationnement
(automobile et cyclable) vise à répondre à
différents objectifs :
- offrir du stationnement en capacité
suffisante,
- limiter la place sur l’espace public et
veiller à ce qu’il participe à la qualité du
cadre de vie,
- mutualiser les espaces entre les activités
pour limiter la consommation de
l’espace,
- inscrire des normes en lien avec la réalité
territoriale et quotidienne des habitants,
- engager un processus de changement des
comportements.
@62 LE CLER
ARDZR
Donges
L'Association Environnementale Dongeoise des Zones à
Risques et du PPRT
8. Zone des 6 Croix - Donges
Concernant la circulation et le stationnement
des poids lourds, une étude à l'échelle de
l'agglomération et de la Zone Industrialo- Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 57
N°
contrib.
Nom/Organisme/Ville Synthèse
-demande une réflexion dans la Modification n°5 sur la
planification de zones de stationnement pour répondre
aux besoins de stationnement des véhicules lourds liés
aux activités des industries de la zone du rond-point des 6
Croix.
portuaire sera menée en 2027, pour identifier
les points de tensions et les solutions de
régulation possibles. Le site des Six-Croix et ses
alentours seront donc étudiés dans ce cadre.
@66 Anonyme Demande des précisions sur les éventuelles conditions de stationnement en zone UEd (non indiquées dans la nouvelle
annexe) pour mesurer la faisabilité de son projet.
Cette observation est cours d’analyse. Une
réponse sera apportée dans le cadre de
l’approbation du dossier.
1.9. Sur les Energies Renouvelables (ENR) : 4 contributions / 4 observations
N°
contrib. Nom/organisme/Ville Synthèse @21 JORGE
Montoir-de-Bretagne
Demande plus de cohérence sur l'insertion discrète de
panneaux photovoltaïques, dont leur autorisation sur des
annexes de type carport, pergola et garage isolé, alors
qu'aujourd'hui interdit en devant de façade.
Dans le PLUi, l'installation des panneaux
photovoltaïques est aujourd'hui permise zone
urbaine sur tout type de bâtiment. La
problématique soulevée ici repose sur les règles
de constructibilité dans des secteurs où le recul
sur voie des bâtiment imposé est issue d'une
forme urbaine spécifique ne permettant pas de
construire des annexes en façade.
R32 DESRUELLES
Saint-Malo De Guersac
1. Le périmètre modifié du PLUi ne précise pas les
potentialités communales en Energie Renouvelables, ce
qui n'encourage pas l'élaboration de schéma communal
d'ENR pour favoriser leur développement, participer à
l'autonomie locale et à l'urgence de la transition
climatique.
La collectivité a engagé l'élaboration d'un
nouveau Plan Climat, dont l'adoption est prévue
début 2028. Ce document permettra de
réévaluer les objectifs de développement des
énergies renouvelables à l'échelle de
l'agglomération au regard des potentiels locaux
et des besoins énergétiques du territoire. Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 58
N°
contrib. Nom/organisme/Ville Synthèse Des déclinaisons territoriales pourront être
étudiées dans ce cadre. Toutefois, à ce stade
de la démarche, il n'est pas encore possible de
préciser le niveau de détail qui sera retenu
entre une approche à l'échelle de
l'agglomération et une vision plus communale.
Les élus et les services demeurent pleinement
mobilisés en faveur de la transition
énergétique, avec la volonté de renforcer la
prise en compte des enjeux locaux dans les
futurs documents stratégiques.
@62 LE CLER
AEDZRP
Donges
L'Association Environnementale Dongeoise des Zones à
Risques et du PPRT
1.Relève des documents difficilement accessibles ou
incomplets et une méthodologie d'évaluation des
incidences appliquées de façon insuffisamment rigoureuse
:
-absence des liens internet pour accéder aux cartes des
arrêtés préfectoraux n°2025/ICPE/085 et du 02/10/2025
sur les "terres incultes ou non exploitées susceptibles
d'accueillir des projets photovoltaïques sur le territoire
de la Loire-Atlantique ». -
se référer à la réponse apportée dans la partie
1.1 du mémoire, consacrée à l’enquête
publique / le dossier
R70 CLERO
Besné
Inquiétude vis à vis de possibles implantations d'éoliennes
compte tenu de la délimitation des zones d'accélération
des énergies renouvelables.
La loi APER, dans son article 15, a institué une
nouvelle planification locale du développement
des énergies renouvelables (EnR), reposant sur
l’identification des zones d’accélération pour
l’implantation d’installations terrestres de
production d’EnR. En 2025, les collectivités se
sont engagées dans le processus de définition
de zones d’accélération. Par arrêté Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 59
N°
contrib. Nom/organisme/Ville Synthèse n°2025/ICPE/085, le Préfet a arrêté les zones
présentées par les communes. La cartographie
des zones d’accélération étant désormais en
vigueur, les porteurs de projets sont incités à
privilégier l’implantation de leurs projets sur
ces zones. C'est pourquoi l'arrêté sus-mentionné
est annexé au sein du document d’urbanisme
pour assurer une diffusion publique de cette
information. Cette identification de zones
potentielles n’entraine pas nécessairement la
réalisation de projets.
1.10. Sur les Emplacements Réservés (ER) : 2 contributions / 2 observations
N°
contrib.
Nom/Organisme/Ville Synthèse
@23
@24
JORGE
Montoir-de-Bretagne
1.Demande la justification de la suppression de l'ER28 sur
le quartier de Loncé.
Le projet de piste Mer-Briere a été
partiellement abandonné, du fait des
contraintes budgétaires.
De fait, les ER concernés n'ont plus lieu d'être.
R43 LEMARIE
Besné
Demande d'information sur l'origine de la création de
l'emplacement réservé flottant n°1 en lien avec la parcelle
13ZT70.
Hors champs de la procédure. Pour information,
lors de son élaboration, le PLUi a inscrit une
trentaine d'emplacements réservés permettant
d’améliorer la gestion des eaux pluviales.
L'emplacement réservé n°1 d'une surface de
370m² rentre dans ce cadre, et correspond à
une future implantation d’ poste de relèvement Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 60
N°
contrib.
Nom/Organisme/Ville Synthèse
au lieu-dit le Vignaud, au bénéfice de la
CARENE.
1.11. Divers : 9 contributions / 11 observations
N°
contrib. Nom/Ville Synthèse R7 BRUNEL
Pornichet
S'agissant de la création d'une servitude de résidence principale sur les périmètres des OAP, pourquoi ne pas avoir ajouté d'autres quartiers sur la commune de Pornichet afin de favoriser encore plus les logements à l’année ?
La commune de Pornichet fait le choix
d'instaurer la servitude de résidence principale
au niveau des opérations dans lesquelles
s'effectue la production de logement actuelle à
savoir au sein des OAP et des périmètres de
densification.
@12 Anonyme
Donges
2. Demande d'investissements dans les équipements, transports publics, espaces publics et cadre de vie.
Cette observation ne rentre pas dans le champ
de la présente procédure de modification
@19 JORGE
Montoir de
Bretagne
2.Pourquoi sur le quartier de la Mouldais y-a-t-il un projet d'immeuble
alors qu'actuellement le PLUi n'autorise pas d'immeuble dans la bande
des 100 mètres de l'axe Nantes-Saint-Nazaire ?
Hors procédure. L'instruction ne relève pas la
compétence document d'urbanisme de la
CARENE.
@20 JORGE
Montoir-
de-
Bretagne
Demande que le projet de modification n°5 soit revu pour autoriser les enduits de façade imitation pierre qui sont aujourd'hui refusés alors qu'ils offrent une qualité visuelle notable.
En matière d’aspect extérieur, le règlement du
Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi)
pose des principes d’intégration des
constructions dans leur environnement. Ces
principes s’appliquent afin de s’assurer d’un
traitement de qualité des constructions. Les
imitations de matériaux dans les murs enduits
étaient interdites sur les communes de
Pornichet et Saint-Jaochim. A la faveur de la
modification n°5, seule la ville de Saint-Nazaire Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 61
a souhaité également interdire les imitations
de matériau tels que les enduits matricés
imitation pierres, briques, bois, ... considérant
que cette solution n'était pas satisfaisante en
termes de qualité architecturale.
@22 JORGE
Montoir-
de-
Bretagne
2. Quatre permis de construire semblent avoir été délivrés fin 2025 sur le quartier de Gris sans respecter le PLUi actuel, ni les délais d'instructions. Est-ce exact ?
Hors procédure. L'instruction ne relève pas la
compétence document d'urbanisme de la
CARENE.
@23
@24
JORGE
Montoir de
Bretagne
2.Regrette l'abandon du projet de schéma vélo le long du Brivet et
demande :
- à conserver ce projet jusqu'au pont de Rozé ;
- de prévoir des voies cyclables, acceptant les deux-roues motorisés
(50 cc) et particulièrement entre Loncé et Bert vers la Savine et
Saint-Nazaire, par les routes des marais.
Le projet de piste Mer-Briere a été
partiellement abandonné, du fait des
contraintes budgétaires.
De fait, les ER concernés n'ont plus lieu d'être.
Concernant les voies à travers les marais, la
création d'aménagements cyclables se heurte
à de fortes contraintes environnementales :
tout remblaiement ou nouvelle voie en zone
humide est strictement réglementé et
implique des études et dossiers réglementaires
importants, allongeant considérablement les
délais de réalisation. Par ailleurs,
l'aménagement des routes communales relève
de la compétence des communes concernées.
Néanmoins, la commune de Trignac a
récemment aménagé la rue des Grimaudières
(entre Bert et Grand Large) en chaucidou —
chaussée à voie centrale banalisée —
permettant d'améliorer la cohabitation entre
cyclistes et véhicules motorisés sur cet axe. Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 62
De plus, il existe une voie verte entre Loncé et
le secteur de la Croix de Méan.
@39 RICORDEL
Saint-
Nazaire
Secteur autour de la parcelle CP34
4.L'absence apparente de prescription particulière de hauteur au
plan 4.7 des formes urbaines sur ce secteur est-elle confirmée?
5.Existe-t-il une autre disposition graphique, une orientation
d'aménagement, un emplacement réservé ou une étude urbaine
susceptible de limiter ou, au contraire, d'accompagner une
opération de logements collectifs sur cet ensemble foncier?
7.La création du PDA permettrait-elle d'envisager, sous réserve d'une
conception architecturale adaptée et d'un dialogue préalable avec
l'Architecte des bâtiments de France, un bâtiment collectif
présentant une hauteur comparable à l'émergence basse de
l'opération Harmony of the Sky?.
4. Aucune règle n'est définie sur le plan des
formes urbaines pour la parcelle CP n°34 ainsi
que les parcelles voisines.
5. Hors champ de procédure. Pour tout projet
sur cet ensemble foncier, le porteur de projet
est invité à contacter le service urbanisme de
la commune de Saint-Nazaire, afin de connaitre
l'ensemble des règles impactant l'unité
foncière. Pour information, aucune OAP ni
emplacement réservé ne s'applique à cet
ensemble foncier.
7. Hors champ de procédure.
@39 RICORDEL
Saint-
Nazaire
Secteur autour de la parcelle CP34
8. Demande enfin que la collectivité étudie l'opportunité
d'accompagner le renouvellement urbain de ce linéaire de l'avenue
Géo André. Une réflexion globale serait préférable à une succession
d'opérations isolées et permettrait de définir une composition
cohérente en matière de hauteur, d'implantation, de paysage, de
stationnement et de relation avec la Soucoupe et la plaine des
sports.
8. Hors champ de la procédure. Pour
information, des réflexions sont en cours afin
d’améliorer la qualité urbaine et paysagère de
cet axe. Projet de modification n°5 du PLUi / Mémoire en réponse / 09 octobre 2026 63
@64 MORIS
Saint-
Nazaire
2.Demande la reconnaissance de la valeur patrimoniale du bâti du château de Beauregard (parcelle 184AT14) afin d'en préserver les caractéristiques à l'avenir.
Au regard de l'intérêt patrimonial manifeste de
la propriété, le classement en patrimoine
exceptionnel sera retenu.