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unknown - Communauté d'agglomération - Albigeois - Diagnostic territorial PLH
Document publié le Samedi 1 janvier 2022
Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Albigeois - Diagnostic territorial PLH)
Thèmes du document : Logement, Handicap et inclusivité, Vieillesse,
Envoyé en préfe:
. aua/ ri 106. ID : 081-248 3 )
PLH 2015-2020
de l’Albigeois
Diagnostic territorial
Juin 2016
Hi a COMMUI
D'AGGLOMERATION
DE L'ALBIGEOIS
ons d'urbanisme et d'aménagement Toulouse aire urbaine Le Bélvédère - 11, bd des Récollets - CS 97802 - 31078 Toulouse cedex 4 / 05 62 26 86 26 - www.aua-toulouse.org Envoyé en préfecture le 12/07/2016
Reçu en préfecture le 12/07/2016
Afiché 4 9 JUIL. 2016
ID : 081-248100737-20160712-ANX1_3_127_2016-DE
= > ES. 19 JUL 20<> 81-248100737-201607 12-ANX1_3_127_2016-DE
SOMMAIRE
INTRODUCTION
p Qu'est-ce QU'UnPLA Pssssssremennneennennnnencennnenennennn nn Ne TOME ETC NAT TN ETES 5
» Le PLH de l'Albigeois, l'expression d'un projet territorial I0Cal..........,............ 7
» Un PLH piloté au niveau communautaire, contractualisé avec les communes et co-construit avec les
acteurs
LES DYNAMIQUES D'AGGLOMERATION, MOTEUR DE NOUVEAUX BESOINS EN EN LOGEMENTS
» Une agglomération, entre attractivité et étalement urbain...
+ Des évolutions sociétales et des modes de vie qui induisent de nouveaux besoins en logements
UN MARCHE IMMOBILIER DYNAMIQUE, EN CONCURRENCE AVEC LES TERRITOIRES LIMITROPHES
+ Une reprise de la construction sur l'Albigeois depuis 2011... 25 + La consommation d'espace liée à l'habitat
+ Un marché immobilier peu adapté à la solvabilité des ménages
+ Des choix résidentiels contraints par les dynamiques de marché.
+ Un parc locatif aidé peu diversifié, inégalement réparti, mais un redéploiement récent.
LA DIVERSIFICATION DES BESOINS EN LOGEMENT DES POPULATIONS VULNERABLES
+ Des demandes et des besoins en logement évolutifs pour les personnes âgées. + De jeunes ménages précaires qui rencontrent des difficultés d'accès au logement.
+ Un manque de fluidité dans les parcours en structures d'hébergement ou spécialisées. + L'accueil des gens du voyage
LES DEFIS POUR L'HABITAT DE DEMAIN
> Le devenir du parc existant... ii iiiiiisiirrnrnnrenerrenneernneneeneeennes
» Engager la recomposition urbaine et la diversité sociale de Cantepau. + Qualité urbaine et aspirations des ménages.
ENJEUX ET ORIENTATIONS... isrsirneoerenanmnnrenennnrennnnnnmnnnnnmnnnnnenmianennuet 56
PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial Envoyé en préfecture le 12/07/2016
Reçu en préfecture le 12/07/2016
Affiché le 1 Fes
ID : 081-248100737-20160712-ANX1_3_127_2016-DE INTRODUCTION
Qu'est-ce qu'un PLH ?
Un outil de planification et de
programmation de la Politique
Locale de l'Habitat
Les politiques locales de l'habitat visent à dé-
velopper des réponses adaptées aux besoins
en logements actuels et futurs des habitants
d'un territoire. Elles définissent des moyens
permettant d'agir sur le fonctionnement des
marchés locaux de l'habitat afin d'assurer
une meilleure adéquation entre l'offre et la
demande et ainsi fluidifier les parcours rési-
dentiels des ménages. Le Programme Local
de l'Habitat (PLH) est le document de syn-
thèse qui formalise les politiques de l'habitat à
l'échelle du territoire d’une intercommunalité,
pour une durée au moins égale à six ans.
Le PLH est un outil instauré par la loi de décen-
tralisation du 7 janvier 1983. Depuis, le sens
et la portée de ce document n'ont cessé d'être
renforcés au fil des législations : la loi d'Orien-
tation pour la Ville du 13 juillet 1991 (L.O.V.),
la loi Solidarité et Renouvellement Urbain
(S.R.U.) du 13 décembre 2000 et la loi por-
tant sur l'Engagement National pour le Loge-
ment (E.N.L. du 13 juillet 2006). En 2009, la
loi de Mobilisation pour le Logement et la Lutte
contre l'Exclusion (MO.L.L.E) renforce son ca-
ractère opérationnel : les Programmes Locaux
d'Urbanisme (PLU) de chaque commune de
l'intercommunalité doivent être compatibles
avec le PLH et son programme d'actions de-
vient territorialisé à l'échelle des communes.
Il indique le nombre et les types de logements
à réaliser, les moyens (notamment fonciers),
l'échéancier prévisionnel de réalisation des lo-
gements et du lancement d'opérations d'amé-
nagement communautaires. La loi Accès au
Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du
24 mars 2014 favorise la fusion PLU/PLH en
un PLUI-h, mais elle demeure facultative.
Le PLH définit les objectifs et les principes
d'une politique locale visant à répondre aux
besoins en logement et en hébergement, fa-
voriser le renouvellement urbain et la mixité
sociale, améliorer l'accessibilité du cadre bâti
aux personnes handicapées en assurant entre
les communes et entre les quartiers d'une
même commune une répartition équilibrée et
diversifiée de l'offre de logements. Il indique
les moyens, notamment fonciers, qui seront
712016
‘2016
3100737-20160712-ANX1_3
206. Se 2
127_2016-DE
mis en œuvre par les communes ou l'Eta-
blissement Public de Coopération Intercom-
munale, compétents en matière d'urbanisme
pour parvenir aux objectifs et principes qu'il
a fixés.
Le PLH se décline en trois étapes :
1/ Un diagnostic portant sur le fonctionne-
ment du marché local du logement et sur les
conditions d'habitat dans le territoire
+ Une analyse de la situation existante et des
évolutions en cours concernant l’adéqua-
tion entre l'offre et la demande ;
e Une analyse des dysfonctionnements
constatés en matière d'équilibre social de
l'habitat et de leurs conséquences ;
e Une définition des enjeux.
2/ Des orientations stratégiques et un
programme d'actions
+ D'ordre général et par territoire
+ Des actions thématiques à l'échelle de l'en-
semble du territoire
+ Une définition des modalités de mise en
œuvre, de suivi et d'évaluation des actions
3/ Un programme d'actions territoriali-
sées
+ Un programme territorialisé par commune,
avec une déclinaison des objectifs de pro-
duction globaux et de diversité du loge-
ments.
EM PLH 2015-2020 de l'Albigeois/ Diagnostic territorial INTRODUCTION
Le PLH, le volet habitat
d'un projet de territoire
La problématique de l'habitat ne se limite pas
à des questions quantitatives, mais s'envisage
d'abord sous l'angle d'une analyse des besoins
humains et de leur adéquation avec l'offre. Le
logement constitue le premier jalon de la qua-
lité de vie et du vivre ensemble. La politique
La hiérarchie des principaux documents de planification
SDAGDV.
ETC ER ACL CTI
des Gens Du Voyage
PDALPD
CEE EU
COOL EN
CT LE ua Reel
SCoT dé l'Habitat
Schéma de Cohérence
LOUE TC a PDU
Plan de déplacements |
PLU/PLUi
Plan Local d'Urbanisme
Intercommunal
L'organisation territoriale du SCoT du Grand Albigeois
ALLA Périmnre du SCOT en 2011 | Sup. : 710 km! | Pop. 2011 :94 897 hab.
CI réimère du cor en 2013 | Sup.: 90 Pop. 2011 :97 568ab,
En Mgueur depui Ler janvier 2013
A ca ai CE Centre Tam
CE des Monts an et du Veeranchois
Sauces: 162944 0078
Envoyé en préfecture le 12/
Reçu en préfecture le 12/07/
Affiché le 1 | { Fr Se
ID :081-248100737-20160712-ANX1_3_127 2016-DE
de l'Habitat interroge sur des questions rela-
tives aux équilibres socio-démographiques,
de mobilité et d'accessibilité en lien avec les
transports publics, d'accès à l'emploi, d'accès
aux équipements et aux services publics, elle
interroge les principes d'aménagement et
les choix effectués en matière de formes ur-
baines, elle amène enfin à envisager la cohé-
rence et les articulations entre les différentes
politiques publiques.
Ainsi, le PLH doit être compatible avec les
orientations d'aménagement définies par le
Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT), ou-
til de mise en cohérence des différentes poli-
tiques publiques sectorielles. Il s'impose aux
PLU et PLUi qui ont l'obligation d'être com-
patibles avec ses dispositions. Le PLH prend
également en compte les dispositions de po-
litiques mises en œuvre à l'échelle départe-
mentale, notamment le Plan Départemental
. d'Accès au Logement des Personnes Défavo-
risées (PDALPD) et le Schéma Départemental
d'Accueil des Gens du Voyage (SDAGDV).
Par délibération en date du 2 avril 2015, le
comité syndical a mis en révision le SCoT afin
d'adapter le projet aux nouveaux enjeux et à
l'élargissement de son périmètre. Il regroupe
48 communes et 97 925 habitants, répartis
au sein de trois intercommunalités : la com-
munauté d'agglomération de l'Albigeois (17
communes), les communautés de communes
Centre Tarn (16 communes) et des Monts
d’Alban et du Villefranchois (15 communes).
La révision du SCoT s'avère également néces-
saire pour intégrer les dispositions du Grenelle
de l'Environnement et de la loi pour l’Accès au
Logement et à un Urbanisme Rénové (ALUR).
6 PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial 16
==
2 12/0 $ INTRODUCTION
13 JU. 2016
7-20160712-ANX1_3_ 27_2016-DE
Le PLH de l’Albigeois, l'expression d'un projet
territorial local
Les principaux apports
du PLH 2007-2013
Le PLH 2007-2012, prorogé en 2013, était axé
sur des orientations stratégiques pour :
+ Renforcer les atouts pour habiter le terri-
toire,
+ Permettre à tous de se loger sur l'agglomé-
ration albigeoise,
+ S'associer à la lutte contre les différentes
formes d'exclusion liées à l'habitat.
Le PLH 2007-2012 et le projet d'aggloméra-
tion ont fait l'objet d'une mise en œuvre si-
multanée, avec pour références communes
les notions d'espace de vie cohérent, de déve-
loppement attractif et solidaire du territoire
communautaire.
L'objectif de production était de 650 loge-
ments par an, dont 100 à 150 logements lo-
catifs SRU par an sur l'ensemble du territoire
communautaire. Cet objectif a été impacté
par les effets induits de la crise immobilière
et le recentrage des financements de l'Etat
vers les zones tendues, dont ne fait pas partie
l'Albigeois. Le cap de production a néanmoins
était maintenu puisque 611 logements locatifs
aidés ont été produits sur la période 2007-
2013, dont la majorité (80%) ont été financés
par la communauté d'agglomération. La mise
en place d'une aide communautaire en faveur
du locatif aidé a permis de faciliter la mise en
œuvre des objectifs de diversité et de soute-
nir l’action des opérateurs sociaux dans leur
objectif d'adaptation de l'offre nouvelle aux
caractéristiques des nouveaux besoins et à la
précarisation des ménages.
Au sein de cette production, la part du loca-
tif aidé au loyer le plus abordable (PLAi) a
augmenté sensiblement au fil des ans pour
représenter un quart de la production totale.
Cette offre nouvelle permet de répondre aux
besoins des ménages dont les niveaux de
ressources sont de plus en plus modestes et
précaires. Elle permet également de satisfaire
une demande de plus en plus spécifique, telle
que les personnes âgées à mobilité réduite,
les jeunes apprentis, les personnes handica-
pées mentales stabilisées.
Parallèlement, deux OPAH, quartiers d'Albi et
centres-bourgs, ont été réalisées sur la tem-
poralité de ce PLH, permettant la réhabilitation
de 490 logements privés anciens. Ces opéra-
tions ont contribué à améliorer la qualité du
parc ancien et le confort thermique des loge-
ments, tout en réduisant le coût des charges
pour les ménages.
Dans le même temps, le PLH a participé à la
réalisation du SCoT du Grand Albigeois. Il a
également contribué à la création et au fonc-
tionnement du Pôle Départemental de Lutte
contre l'Habitat Indigne (PDLHI). Enfin, il a
participé à la révision du Schéma Départemen-
tal d'Accueil des Gens du Voyage (SDAGV), et
a veillé à sa mise en œuvre.
La communauté d'agglomération a consacré
en investissement 3,125 ME aux actions de ce
PLH, dont 2,2M€ pour la production locative
aidée et 0,925 ME pour les deux OPAH com-
munautaires,
Le PLH 2015-2020, un projet
renouvelé
Le PLH modifié 2007-2013 arrivant à
échéance, le conseil communautaire a décidé,
par délibération en date du 18 octobre 2013,
d'engager la démarche de révision du PLH de
la communauté d'agglomération de l'Albigeois
pour la période 2015-2020. Outil encadré par
le Code de la Construction et de l'Habitation,
cette révision s'impose à plusieurs titres :
+ Une mise en conformité avec les disposi-
tions législatives et règlementaires rela-
tives à la politique du logement entrées
en vigueur depuis l'adoption du précédent
PLH, notamment avec :
- l'adoption de la loi pour l'Accès au Loge-
ment et un Urbanisme Rénové (ALUR) du
24 mars 2014
- la loi sur la Transition Energétique pour la
croissance verte du 17 août 2015
- du Programme National de la Rénovation
Urbaine portant sur la période 2014-2024
+ Tenir compte des évolutions du contexte
démographique, économique et social ;
+ Tenir compte de la modification de docu-
ments stratégiques comme le SCoT du
Grand Albigeois en cours de révision en
2015, le Plan de Déplacements Urbains
(PDU) dont l'enquête publique se déroulera
en 2017, le Plan Climat Energie approuvé
en 2013 et les révisions et/ou modifications
des documents d'urbanisme (POS/PLU) en-
gagées depuis le précédent PLH.
EM PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial INTRODUCTION
Un territoire engagé dans le
Dialogue Métropolitain
Dès 2005, l’agglomération toulousaine et son
aire de rayonnement ont été identifiés par la
DATAR comme un territoire à haut potentiel de
coopération métropolitaine %). En décembre
2011, un premier séminaire d’orientations
stratégiques pour la coopération métropoli-
taine a réuni autour de Toulouse métropole,
les dix agglomérations inscrites dans l'aire
métropolitaine et la Région Midi-Pyrénées,
dont la communauté d'agglomération de l'AI-
bigeois. L'année 2013 voit la création de l'as-
sociation et la mise en place de ses instances.
Le Dialogue métropolitain est une forme de
coopération, sur la base d’une démarche
volontaire réunissant les Présidents et les
maires des villes-centre des onze agglomé-
rations constitutives du système urbain local
métropolitain de Toulouse - Midi-Pyrénées.
Cette coopération repose sur la volonté des
Dialogue Métropolitain
&
+
$
CCDU 8, SANT GAUDINOIS
*
Aire urbaine de Toulouse : 1 200 000 habitants
æ. CADU
æ GRAND AUCH
30 000 hab.
dé vique métropolitain : 1 350 000 hab.
Ke Plaque métropolitaine : 1 800 000 hab.
s
s
75 000 hab.
“ 5
=
CADELABIGEOS m 90 000 hab. ;
LITE : MÉTROPOLE
” CADE CASTRES - MAZAMET # 700,000 hab: 85 000hab.
CA DU MURETAIN
75 000 hab.
22 000 hab.
70 000 hab.
se le 1216
Ai 13UL Ass
1D : 081-248100737-20160712-ANX1_3_127_2016-DE
élus des EPCI et de leurs villes-centre de se
rencontrer, se rapprocher, partager leurs ex-
périences et engager une réflexion dynamique
et prospective. C'est une démarche qui se
veut respectueuse de l'identité de chaque ter-
ritoire membres de l'association. Le Dialogue
métropolitain porte en soi la volonté de trou-
ver un équilibre entre l'attractivité et le déve-
loppement des villes moyennes, dites à «une
heure de Toulouse ». L'esprit de la méthode
repose sur une reconnaissance réciproque
entre la métropole et les villes moyennes :
la métropole reconnaît les excellences des
villes moyennes s'associant à la dynamique
d'échelle européenne portée par Toulouse Mé-
tropole. En effet, de ce dialogue, les Présidents
et les maires réunis souhaitent faire émerger
une nouvelle dynamique territoriale attractive
au plan international, affirmant le fait urbain
métropolitain de Midi-Pyrénées. Le Dialogue
métropolitain sera certainement amené à évo-
luer avec la nouvelle grande Région.
® Suite à l'appel de coopéraon métropolitaine lancé
en décembre 2003 par le comité interministériel
d'aménagement et de développement du territoire
(CIADT) pour un rayonnement des métropoles
françaises à l'international
EI PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial ture le
réfecture le 12/07
(HE He
ID : 081-2 soda 3 2016071 UE
12/07/2016
S INTRODUCTION
Le #7
(or _3_ 127 2016-DE
Un PLH piloté au niveau communautaire,
contractualisé avec les communes et co-construit
avec les acteurs
Le PLH de l'Albigeoïis s'inscrit dans une dé-
marche globale, transversale et partagée avec
les communes et acteurs de l'habitat, privés,
publics et institutionnels, visant à favoriser
la mise en cohérence et l'articulation des
politiques publiques et prévoir les développe-
ments futurs.
Afin d'aboutir à une vision partagée des enjeux
en matière d'habitat et définir des orientations
stratégiques adaptés au projet de territoire,
une démarche de co-élaboration avec l'ins-
tance de pilotage de la communauté d'agglo-
mération de l'Albigeois, les communes et les
acteurs, a été instaurée et mise en œuvre tout
au long de la procédure d'élaboration du PLH.
Au titre du Porter à Connaissance et de la
cohérence entre les différents documents de
planification, les services de l'État ont été as-
sociés à l’élaboration du PLH (rencontres en
amont de l'élaboration du diagnostic, partici-
pation aux ateliers..).
Une démarche
communautaire.
La conduite du PLH est assurée par le bureau
communautaire de l'Albigeois, instance de
suivi de mise en œuvre du PLH, associant au-
tour du Président, le Vice-Président délégué
à l'Habitat et les représentants des dix-sept
communes qui composent le territoire. Le bu-
reau communautaire, sollicité à chaque étape
du PLH, a joué un rôle majeur dans son éla-
boration.
Différentes étapes de travail et de pilotage ont
été conduites :
Un lancement de la procédure du PLH lors
du bureau communautaire du 8 juillet 2014,
< Un PLH pour quoi faire ? »
Des premiers éléments de diagnostics et
d'enjeux lors du séminaire du 3 octobre
2014 « Habiter l'Albigeois demain »
Une validation du scénario démographique
et des besoins en logements associés, lors
du Bureau communautaire du 27 janvier
2015
Une validation des éléments de diagnostic
et un partage des principaux enjeux, étape
préalable à l'élaboration du programme
d'actions, et du scénario lié à la répartition
de l'offre nouvelle delogements, lors du sé-
minaire du 10 avril 2015
Une validation des orientations et du pro-
gramme d'actions, lors du bureau commu-
nautaire du 26 novembre 2015
. et une implication
des communes
L'implication des communes dans le PLH
2015-2020 est une condition essentielle pour
sa réussite. C'est pourquoi elles ont été asso-
ciées tout au long de l'élaboration du PLH.
+ Une première série de rencontres commu-
nales a été réalisée d'octobre à décembre
2014. Ces rencontres, réalisées avec les
élus et adjoints de chacune des communes,
ont permis de partager les éléments de dia-
gnostic (dynamiques sociales et urbaines
en lien avec les problématiques de l'habi-
tat), d'identifier les enjeux communaux
et les potentialités de production de loge-
ments (projets et capacités foncières).
CENT E ET PLH 2035-2020
EM PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial Envoyé en préfecture le 12072016!
INTRODUCTION cture le 12/07/2016
13 JUL 205 za
ID : 081-248100737-20160712-ANX1_3_127_2016-DE
+ Une 2ème série de rencontres communales Une démarche partenariale s'est tenue ‘en juin/juillet 2015 pour préci- associant les partenaires ser les projets et les capacités foncières au et acteurs de l'Habitat regard des potentialités identifiées dans les
documents d'urbanisme (POS/PLU) et vali- Les enjeux spécifiques de l'Albigeois im-
der les objectifs communaux de production pliquent une mobilisation des acteurs et des
et de diversification de logements. Ces ren- partenaires qui s'est traduite par une série
contres ont fait l'objet de fiches commu- d'entretiens individuels et d'ateliers théma-
nales permettant de situer les communes tiques.
à une double échelle, celle de son environ-
nement proche, et celle de l’ensemble de
la communauté d'agglomération de l'Albi-
geois, afin de dégager la contribution spé-
cifique de chacune d'entre elles dans la
réponse aux besoins en logements.
Cette contractualisation est formalisée dans le
programme d'actions territorialisées.
Quatre ateliers ont été organisés le 8 janvier
2015 réunissant les acteurs de l'habitat, qu'ils
soient publics, privés, associatifs ou institu-
tionnels : les services de l'Etat, l'ANAH, Le
Conseil Départemental, la Caisse des Dépôts
Commune d’ALBI et de Consignations, les opérateurs sociaux,
PLH 2015-2020 de l'Albigeois rainae dlactions te nialiséss l'USH Midi-Pyrénées, l'ADIL, la Chambre
ONCE des Notaires, la SEM 81, Action Logement,
l'Agence Régionale de Santé Midi-Pyrénées,
__—————— RE l'association Aide et Accueil en Albigeois.
TR per Le Quatre problématiques ont été abordées : 4 ue + Le devenir du parc existant : Quels enjeux ? PRAIRIE ERERERSS ee ss Quelles perspectives ? se is F + Vieillissement et habitat des séniors : Quels VA RE aa besoins ? Quelles actions ? ces ne e + Le marché immobilier de l'Albigeois et les ar Fe “ parcours résidentiels des ménages : Quels net De en 2 es impacts ? Quels leviers ? a Te FE TS + Les ménages en situation de précarité so- FE mr ciale : Quelles réponses à leurs besoins ? rare SU #1 “ gains dc 0-01 (PAG PL) ae ist
re si “ Ces ateliers ont permis de co-construire le dia-
a gnostic, d'identifier les manques en matière de connaissance et d'actions et de s'entendre
sur les enjeux communautaires majeurs dans
la perspective d'alimenter le programme
a fa d'orientations et d'actions.
Mlle
Logements commencés de 2003 à 2013 son pe debat Logements locatifs akdés financés de 2007 à 2013 seb le pe de fnancement
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“LR ; R all HU
10 PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial Envoyé en le 12/07/2016
R 12/07/2016
13 JUL ME Se 1D : 081-248100737-20160712-ANX1_3_127_2016-DE
en pr
LES DYNAMIQUES D'AGGLOMERATION,
MOTEUR DE NOUVEAUX BESOINS
EN LOGEMENTS
A. Une agglomération, entre attractivité
et étalement urbain
L'aire urbaine d'Albi
de plus en plus attractive
L'aire urbaine albigeoise poursuit
sa croissance démographique...
Le département du Tarn présente des situa-
tions contrastées avec une croissance particu-
lièrement forte à l’ouest, notamment autour
de l'axe autoroutier Toulouse-Albi (desserre-
ment résidentiel des ménages en provenance
de l'agglomération toulousaine) et un phéno-
mène de dépeuplement qui s'opère au sud et
à l'est.
Avec 97 700 habitants en 2012 répartis sur
47 communes, l'aire urbaine albigeoise est la
4ème aire urbaine de Midi-Pyrénées, derrière
celles de Toulouse, Montauban, et Tarbes. La
croissance démographique de l'aire urbaine
albigeoise continue de progresser mais à un
rythme moins soutenu que sur la période ré-
cente : +0,58% de croissance annuelle par
an entre 2007 et 2012, pour +0,68%/ an
de 1990 à 2007. Par ailleurs, son rythme de
croissance est plus modéré que celles d'autres
aires urbaines de Midi-Pyrénées (hors Haute-
Garonne). En effet, l'influence de la Métro-
pole toulousaine explique en grande partie les
fortes évolutions des aires urbaines voisines
les plus proches de la capitale régionale (Mon-
tauban, Saint-Gaudens, Pamiers, Gaillac...).
Ainsi, le Montalbanais a connu une très forte
croissance au cours des années 2000, et pro-
gresse trois fois plus vite que l'Albigeois sur
la période récente (+1,68% de taux de crois-
sance annuel moyen entre 2007 et 2012). De
même, la croissance démographique s'accé-
lère fortement depuis plusieurs années sur
l'aire urbaine de Gaillac (+1,4% de taux de
croissance annuel moyen entre 2007 et 2012).
Évolution de la population des aires urbaines de Midi-Pyrénées entre 2007 et 2012
source : INSEE, RP 2007-2012
Rodez
Montauban
Gaillac
Pamiers
Taux d'évolution annuel Évolution annuelle de la
de la population population en volume
Supérieur à +2%
+1% : +2%
+0,5% : +1%
0% : +0,5%
-3% : 0%
| Aires urbaines
0 O 200 1 500 20 000
EH PLH 2015-2020 de l’Albigeois / Diagnostic territorial at amas
12
LES DYNAMIQUES D'AGGLOMERATION, MOTEUR DE NOUVEAUX BESOINS EN LOGEMENTS
.… liée aux échanges migratoires
Envoyé en préfecture le 12/07/2016
Reçu en préfecture le 12/07/2016
Affiché le 4.3 JUIL, 205 ae
ID : 081-248100737-20160712-ANX1_3_127 _2016-DE
Himit définitions)
dynam
| atte mple
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ront di:
L’aire urbaine albigeoise se caractérise par
un taux de migration net élevé. Entre 2003
et 2008, chaque année, la population de l'aire
urbaine albigeoise s'est accrue de 6,4 habi-
tants pour 1 000 résidants « stables » par le
seul jeu des migrations résidentielles, pour 2,7
habitants entre 1990 à 1999. Si ce taux élevé
confirme l'attractivité de l’albigeois, il reste
néanmoins inférieur à celui des aires urbaines
plus proches de l'agglomération toulousaine
comme celles de Saint-Gaudens (+13,2),
Montauban (+10,8) et Foix-Pamiers (+8,7).
Désormais, seules Castres-Mazamet et Tarbes
n compte les mobilité:
randes tendant
al
perdent des habitants dans leurs échanges
migratoires. L'amélioration de l'attractivité al-
bigeoise résulte d’un double phénomène :
- elle provient principalement d'une augmen-
tation de l'excédent d'échanges migratoires
avec les autres régions de France. Avec
un gain de 5 habitants pour 1 000 entre
2003 et 2008 venant d'autres régions de
France, pour 2,3 sur la période précédente,
elle s'inscrit dans la moyenne des aires ur-
baines moyennes régionales ;
« parallèlement, elle résulte, pour partie,
d'une réduction du déficit migratoire avec
l'aire urbaine de Toulouse, phénomène
identifié pour la plupart des aires urbaines
moyennes de Midi-Pyrénées. En effet,
chaque année entre 2003 et 2008, 1,3
habitants sur 1 000 quittent l'aire urbaine
albigeoise pour aller vivre sur l'aire urbaine
de Toulouse, pour 1,6 entre 1990 et 1999.
EM PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial Taux annuel de migration net
entre 1990 et 1999...
S DYNAMIQUES D'AGGLOMERATION,
. entre 2003 et 2008
Envoyé en préfecture le 12/07/2016
CREURODPÉBEMEREN BESENE EN LOGEMENTS
13 JUL 26 = 2-2 20160712-ANX1 3_127_2016-DE
Castres - Mazamet mal, 73
Tarbes <
Carcassonne
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Foix - Pamiers
St. Gaudens st. æ
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Albi
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Cahors
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vw Montauban Montauban >
Castelsarrasin Millau w: Millau ‘Albi Albi
Auch Castres - Mazamet : ma Castres - Mazamet
Tarbes Taïbes
rcassonne Fa Carcassonne | ET
L Li] % D œ5si%
| St. Gaudens à [M 235%
| ô Foix= Pamiers de 0 à 2 %o
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Taux annuel de migration net
avec l'aire urbaine toulousaine
entre 1990 et 1999... . entre 2003 et 2008
* Figeac
Cahors
Rodez Rodez dy
Montauban mn
wi Millau w: Millau ‘ ‘Albi
Auch Castres - Mazamet nas Mazamet
Tarbes “à
Carcassonne Carcassonne
% EE -0%
St. Gaudens st. æ de -1,5 à 0 %o Foix - Pamiers à Pamiers M 525%
FE <-2,5 ko
Taux annuel de migration net
avec les autres régions que Midi-Pyrénées
entre 1990 et 1999... . entre 2003 et 2008
Figeac Figeac
Cahors ‘+
Rodez Rodez Agen
Montauban
Castelsarrasin Millau Millau “Albi |
B -5
I dui6%
| M ss
| [}<2%
source : INSEE, RP
EI PLH 2015-2020 de l'Albigeoïs / Diagnostic territorial 13 LES DYNAMIQUES D'AGGLOMERATION, MOTEUR DE NOUVEAUX BESOINS EN LOGEMENTS
.. malgré un déficit de jeunes actifs
L'excédent migratoire dont profitent les aires
moyennes de Midi-Pyrénées concerne la plu-
part des classes âges, en particulier vis-à-
vis des autres régions : les jeunes (moins
de 18 ans), les adultes de 40 ans ou plus et
les retraités sont ainsi en 2008 plus nom-
breux à arriver sur le territoire qu'à partir.
Néanmoins, sur l'aire urbaine Albigeoise, le
constat est cependant à nuancer pour les
jeunes adultes (18-39 ans) : chaque année
entre 2003 et 2008, le territoire perd en
Re ure le 12
amd 3 JU, 2015 1D : 081-248100737-201607 12-ANX1_3_127
moyenne 6 jeunes actifs pour 1 000 habi-
tants dans ses échanges migratoires. Dans
le même temps, il accueille en moyenne par
an 6 retraités pour 1 000 habitants. Toute-
fois, en Midi-Pyrénées seules les aires ur-
baines albigeoise et tarbaise se distinguent
par un excédent migratoire de la population
étudiante, grâce à la présence d'établisse-
ments d'enseignement supérieur au pre-
mier desquels figure le pôle universitaire de
Champollion.
Taux annuels de migration net 2003 - 2008 par catégorie de population en 2008 (en %o)
Agen
Albi
Auch
Cahors
Carcassonne
Castelsarrasin
(Castres - Mazamet
Figeac
Foix - Pamiers
Montauban
Rodez
Saint-Gaudens
Tarbes
14
4 12 10 $ 6 4 2 8 é à
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Ë © ©
% S è
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© jeunes actifs
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Q retraités
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© cr © étudiants
2 16 18 20 22 24 2% 28
d
a
Q professions intermédiaires () aucun diplôme, CAP, BEP
Lecture : entre 2003 et 2008, l'aire urbaine d'Agen perd chaque année 41,5 jeunes partis étudier pour 1 000 habitants dans ses échanges migratoires avec la France métropolitaine, alors qu'elle gagne un peu moins de 13 jeunes partis travailler ou rechercher un emploi pour | 1 000 habitants.
Source : Insee, recensement de la population 2008.
EI PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial L'Albigeois, une croissance
continue depuis 1975, mais en
ralentissement sur la période
récente...
Depuis 1975, la population de la Communau-
té d'Agglomération de l'Albigeois ne cesse de
croître. Ainsi, avec près de 82 000 habitants
en 2012, l'Albigeois est la communauté d'ag-
glomération la plus peuplée de Midi-Pyrénées
(hors Haute-Garonne), le Grand Tarbes et
l'agglomération de Castres étant en perte de
population sur la période récente. Toutefois,
si l'Albigeois poursuit son développement,
avec 400 habitants supplémentaires par an en
moyenne depuis 20 ans, on observe un ralen-
tissement de la croissance démographique sur
la période récente, passant de +0,6%/ an de
1990 à 2007 à +0,4%/an de 2007 à 2012.
Entre 2007 et 2012, le rythme de croissance
démographique de Tarn et Dadou s'est avéré
bien supérieur à celui de l'Albigeois alors que
ces deux intercommunalités présentaient un
rythme de croissance identique sur la période
précédente.
Taux de croissance annuel moyen entre 2007
et 2012 des principales intercommunalités de
Midi-Pyrénées (hors Haute Garonne)
Tarn et Dadou
1,0%
Pays de Pamiers
Grand Montauban
Grand Cahors
Grand Auch
Grand Rodez
Albigeois
0,5%
Carmausin
0,0%
Castres Mazamet
“0,5% Grand Tarbes
-1,0%
LES DYNAMIQUES D'AGGLOMERATION, M
Envoyé en préfecture le 12/07/2016
CRECRED PR GOUEN EX APSANE EN LOGEMENTS
Aiché le À 3 JUIL, 2015
ID : 081-248100737-20160712-ANX1_3_127 _2016-DE
FE a er
Evolution de la population des principales intercommunalités de Midi-Pyrénées entre 1962 et 2012
source : INSEE, RP
100 000
90 000
80 000
70 000
60 000
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
0
1975 1982 1990 1999 2007 1962 1968 2012
+ Castres Mazamet => Grand Tarbes =—+ Grand Montauban
—> Grand Rodez + Tarn et Dadou —+ Grand Cahors
+ Grand Auch + Carmausin Pays de Pamiers
D Abigeois
Evolution de la population de l'Albigeois entre 1962 et 2012 source : INSEE, RP
85 000
80 000 7
75 000
70 000
65 000
60 000
55 000
N
50 000
19621964196619681970197219741976197819801982198419861988199019921994199619982000200220042006200820102012|
EM PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial 15 LES DYNAMIQUES D'AGGLOMERATION, MOTEUR DE NOUVEAUX BESOINS EN LOGEMENTS
Evolution du rythme annuel moyen de croissance de population par territoire
source : Insee, RP
2,0%
m Albi
Reste de l'Albigeois
1,5%
1,1%
1,0%
0,5%
0,0%
1982-1990 1990-2007 2007-2012
Evolution de la population par commune entre 1990 et 2007 source : Insee, RP 1990-2007
CNE
ta, Tux onnuel 2007, moyen de la population Population en 2007,
en nombre d'habitants entre 1990 et 2007 en % en nombre d'habitants
440
D 005%
100 pm ossix
2 ir
M
Evolution de la population par commune entre 2007 et 2012
source : Insee, RP 2007-2012
Evolution de a population aux d'évolution annuel antre 2007 et 2012, moyen de la population Population en 2012, ‘en nombre dabitants entre 2007 el 2012 en #% en nombre d'habILANtS
440 pi
2 EE] nos de 1 000
Envoyé en préfecture le 12/07/2016
Reçu en préfecture le 12/07/2016
fi! Affiché le n1e
ID : 081-248100737-20 1607 12-ANX1_3_ 127 2016-DE
.. mais différenciée selon les
espaces de l’Albigeois
Depuis 2007, la quasi-totalité des communes
présente une croissance positive de leur po-
pulation. Cependant, cette progression n'est
pas homogène et forme une mosaïque sur le
territoire, sans identifier clairement un effet
autoroutier, contrairement à l'ouest du dépar-
tement.
+ Avec 49 200 habitants en 2012, Albi
confirme son rôle moteur au sein de l'agglo-
mération. Cependant, sa population tend
à stagner depuis près de 30 ans avec des
taux de croissance annuels moyens infé-
rieurs à ceux des communes de périphérie.
Toutefois, avec +0,1%/an de taux de crois-
sance moyen entre 2007 et 2012, Albi af-
fiche cependant une croissance supérieure
à celles des villes de Cahors, Pamiers, Ro-
dez, Castres, Carmaux et Tarbes, les crois-
sances démographiques de ces territoires
étant davantage portées par les communes
périphériques. En revanche, elle est infé-
rieure à celles de Gaillac (+1.3%/an) et
Montauban (+0,5%/an).
Sur le reste de l'Albigeois, trois communes
à l'est affichent des taux de croissance dé-
mographique supérieurs à 2% (Cambon,
Lescure d'Albigeois et Cunac).
A l'inverse, Saint-Juéry perd des habitants
et elle est la seule commune de l'agglomé-
ration à avoir un solde migratoire négatif
sur la période récente. Dénat voit sa popu-
lation stagner, et la baisse mesurée sur la
commune du Séquestre est à relativiser en
raison du dynamisme de la construction sur
la période récente.
16 PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial LES DYNAMIQUES D'AGGLOMERATION,
Une augmentation de la
population exclusivément due
à un solde migratoire positif
depuis 1990
Cette évolution positive de la population sur
l'agglomération s'est construite ces dernières
années sur l'attractivité migratoire compen-
sant le solde naturel qui n'a cessé de dimi-
nuer depuis les années 70. Encore positif dans
les années 1980, celui-ci est quasi-nul, voire
légèrement négatif depuis. Ainsi, c'est le solde
migratoire apparent qui tire la croissance dé-
mographique depuis 20 ans.
Alors que jusqu’au milieu des années 2000, les
naissances étaient supérieures aux décès, les
volumes s'équilibrent jusqu'à la fin des années
2000. En moyenne annuelle de 2003 à 2009,
le solde naturel compte autant de naissances
que de décès (800 par an en moyenne).
Néanmoins, depuis 2010 le rythme des nais-
sances recule sur l'Albigeois. Ces tendances
interrogent sur les profils des nouveaux arri-
vants et des ménages qui quittent l'Albigeois.
Par ailleurs, le vieillissement conjugué à la
diminution des naissances laissent présager
un solde naturel déficitaire dans les années à
venir, limitant le dynamisme démographique
du territoire albigeois, à politiques publiques
constantes.
Un vieillissement engagé,
malgré la présence d’une
population étudiante
importante
Comme partout en France, mais de manière
plus marquée que sur d'autres territoires, la
9Sanset+ Hommes
90 ans
85 ans 71990
80 ans 2011
75 ans
70 ans
65 ans
60 ans
55 ans
50 ans
45 ans
40 ans
35 ans
30 ans
25 ans
20 ans
15 ans
10 ans
Sans
o
10% 08% 0,6% 0,4% 0,2% 00% 0,2%
Envoyé en préfecture le 12/07/20
Enene een #7 EN LOGEMENTS
Afiché le IL 09 See
ID :081-248100737-20160712-ANX1_3_127_2016-DE
Evolution des taux de croissance annuels moyens
dûs aux soldes naturels et migratoires
source : INSEE, RP
14
Solde naturel
1982-1950
1 Solde migratoire
] 1975-1982
2%
10%
os
a |
in |
o2 |
a» |
02% 1968-1975 1990-2006 2006-2011
Evolution des naissances et des décès
source : INSEE, Etat civil
900
Décès
Naissances 850 |
800
750
700
650
600 a 2003 2004 2005
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
démographie de l'Albigeois est impactée par le
Vieillissement de la population. En 2011, 29%
de la population est âgée de plus de 60 ans,
pour 21% sur la France Métropolitaine et 24%
sur la région Midi-Pyrénées. Ainsi, l'Albigeois
compte 6 400 personnes supplémentaires
âgées de plus de 60 ans depuis 1990. Ce phé-
Femmes
Un vieillissement de la
7 < population engagé
Un déficit de familles
qui s’accroit
Une population
<—— étudiante qui tend à
augmenter
0,8% 0,4% 0,6% 1,0%
EX PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial
Evolution de
la pyramide
des âges de
l’Albigeois entre
1990 et 2011
source : Insee RP
1990-2011
17 LES DYNAMIQUES D'AGGLOMERATION, MOTEUR DE NOUVEAUX BESOINS EN LOGEMENTS
18
nomène, amorcé depuis plusieurs années, est
le résultat d'une conjonction de facteurs :
un solde naturel négatif (davantage de dé-
cès que de naissances)
< un allongement de la durée de la vie
e un départ de familles vers des territoires
extérieurs
e une arrivée de retraités sur l'Albigeois
Si la population âgée de 15 à 29 ans aug-
mente, grâce à la présence d'établissements
d'enseignements supérieurs, elle ne permet
pas de compenser le vieillissement. Dès lors,
un déséquilibre de la structure par âge de la
population s'opère avec les classes d'âges
« intermédiaires » puisque la part des per-
sonnes âgées entre 30 et 45 ans diminue de
14 points en 20 ans mettant en évidence le
déficit de familles qui s'accroit sur l'Albigeois.
Dans le même temps, les moins de 15 ans,
comprenant la petite enfance, ne progressent
que de 3% en 20 ans.
Le vieillissement de la population est plus
marqué sur certains espaces de l'Albigeois.
La ville-centre se caractérise par une part
importante des plus de 60 ans dans la struc-
ture de sa population. La concentration des
maisons de retraite et des services de santé
contribue à y attirer et à maintenir des séniors
âgés. À cela s'ajoute une attractivité impor-
tante de la ville-centre auprès de retraités
recherchant pour une partie d’entre eux la
proximité des services et des grands équi-
pements. Cette tendance est également due
au vieillissement des locataires du parc loca-
tif social, notamment au sein des grands en-
sembles des années 60. Toutefois, bien qu'Albi
Env 12/07 16
ddr a
Affiché le = sus
Reg
ID : 081-248100737-20160712-ANX1_3_127 2016-DE
se caractérise par une surreprésentation des
plus de 60 ans dans sa population, elle se
distingue également par la part des popula-
tions plus jeunes. Cela est particulièrement
vrai pour les classes d'âge situées entre 15 et
25 ans en raison, notamment, de la présence
des principaux pôles d'enseignements sur la
ville-centre. A l'inverse, un déficit migratoire
s'opère pour les jeunes adultes en premier
emploi (25-39 ans).
Par ailleurs, la structure de la population par
territoire met en évidence la présence d'une
population familiale, avec de jeunes enfants,
plus marquée en périphérie et surtout sur
le reste de l'aire urbaine. Ces familles, pour
accéder à la propriété, privilégient les com-
munes de première et deuxième couronne.
Pour autant, un vieillissement s'amorce éga-
lement dans les communes de périphérie,
notamment dans les quartiers pavillonnaires,
avec des enjeux majeurs pour les pouvoirs
publics liés au maintien à domicile et à la mo-
bilité de ces publics.
De plus, les projections de population réali-
sées par l'INSEE et la DREAL(® à l'échelle des
SCoT de Midi-Pyrénées, se fondant sur une
reconduction des tendances passées (prolon-
gement des naissances, des décès et des mi-
grations résidentielles), montrent que 36% de
la population du SCoT du Grand Albigeois sera
âgée de plus de 60 ans à l'horizon 2040. La
population âgée de plus de 75 ans, doublerait,
passant de 11 400 à 20 150 personnes. Dans
le même temps, les moins de 20 ans progres-
seraient de 10%, alors que la classe d'âge
active (20-59 ans) se stabiliserait (+3%).
( Projections de population à l'horizon 2040 - INSEE/
DREAL - décembre 2013
La structure par âge de la population par territoire en 2011
source : Insee RP 2011
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0% |
»” Reste de l'aire
urbaine
—— Albi
= Reste de
l'Albigeois
66
ans
69
ans
72ans
|
51
ans
|.
63
ans
|
3ans 6ans 9
ans
12
ans
15
ans
18
ans
21
ans
24
ans
27
ans
30
ans
33
ans
36
ans
39
ans
42
ans
45
ans
48
ans
54
ans
57
ans
60
ans
Moins
d'un
an
75
ans
L
78 ans | 81
ans
|
puuuuu gébeee
55566 559229
ann
EM PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial Des échanges migratoires qui
confirment l'attractivité du :
territoire...
Les mobilités résidentielles mesurées entre
2003 et 2008 (au sens changement de com-
mune de résidence entre ces deux dates d'ob-
servation) à l'échelle du territoire confirment
l'attractivité migratoire de l’Albigeois. En effet,
en 2008, près de 7 600 ménages n'habitaient
pas sur le territoire cinq ans auparavant, 6
300 l'ont quitté, soit un gain de 260 ménages
supplémentaires par an. Toutefois, les profils
des entrants et des sortants illustrent une at-
tractivité mono-typée, et confirme l'évolution
de la pyramide des âges. En effet, la moitié
des nouveaux arrivants sont des personnes
vivant seules, soit près de deux fois plus
que les familles. Ces personnes seules sont
jeunes, 22 ans d'âge médian, et originaires du
reste du Tarn ou d'autres régions que Midi-
Pyrénées. Ce sont des étudiants (37%) ou
des personnes en début de parcours profes-
sionnel (40% d'actifs). Si ces flux migratoires
illustrent la capacité d'attraction de l’Albigeois,
notamment du fait de la présence d'établisse-
ments d'enseignement supérieuret de centres
de formations, un nombre important de per-
sonnes vivant seules quittent également le
territoire et se dirigent préférentiellement vers
la Haute-Garonne. En effet, un double phéno-
mène s'opère, avec une partie de ces jeunes
qui quittent l’Albigeois afin de suivre ou pour-
suivre leurs études, selon les spécialisations
choisies, et des étudiants formés sur l'albi-
geois qui partent au moment de la recherche
du premier emploi en lien avec la polarisation
économique de l’agglomération toulousaine. À
l'inverse, l'attractivité se confirme auprès des
classes d'âge en fin de parcours professionnel
et de début de retraite, avec des ménages at-
tirés par le cadre de vie albigeois ou de retour
au « Pays » après la vie active. Du fait des
échanges migratoires, la population familiale
ne croît pas sur l’Albigeois, puisque le solde
entre les départs et les arrivées des familles
est quasi-nul. Ce phénomène se renforce avec
le vieillissement de la population et le départ
des plus jeunes vers un tissu économique plus
porteur d'emplois.
EI PLH 20
Envoyé en cture le 12/07/2016
LES DYNAMIQUES D'AGGLOMERATION, MOREGREDP RO YEnEX ABSGNS EN LOGEMENTS Affiché ï Fes mi
ID ob Pac 2 127_2016-DE
Origines des entrants et destinations des sortants des
ménages en mobilité résidentielle entre 2003 et 2008
source : Insee RP 2008
8000
7 000
6000 | = Pays étranger
| = Reste de la France 5000 |
= Reste de Midi-Pyrénées
4000 |
| Haute-Garonne
3000 | = Département hors aire urbaine
albigeoise
2000 » Reste de l'aire urbaine albigeoise
1000
Entrants
Composition des ménages entrants et sortants sur l’Albigeois entre 2003 et 2008
source : Insee RP 2008
mSortants Couples avec enfant(s)
mEntrants
Familles monoparentales
Couples sans enfant
Personnes vivant seules
Cohabitants
5000 4000 3000 2000 1000 O0 1000 2000 3000 4 000
...Mais des échanges avec
les territoires limitrophes
révélateurs de concurrence
entre les marchés
Au-delà des flux avec la Haute-Garonne et
le reste de la France, les autres flux majeurs
sont ceux internes au Tarn (un tiers des en-
trants et des sortants), notamment avec les
intercommunalités de proximité : le Carmau-
sin (CC du Carmausin - Ségala-Carmausin),
le Gaillacois (CC du Tarn et Dadou) et le Réal-
montais (CC du Centre Tarn). En effet, près de
1 200 ménages ont quitté ces territoires pour
venir s'installer sur l'Albigeoïis, et inversement
1 400 ont quitté l’Albigeois pour aller s'instal-
ler sur l’un de ces trois territoires. Pour cha-
15-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial 19 LES DYNAMIQUES D'AGGLOMERATION, MOTEUR DE NOUVEAUX BESOINS EN LOGEMENTS
cun d’entre eux, les flux sont déficitaires pour
l'Albigeois, reflet de l'étalement urbain en lien
avec une concurrence entre les marchés du
logement. En effet, la moitié de ces nouveaux
arrivants sont des personnes seules, alors que
la moitié des départs sont le fait de familles,
en majorité trentenaire. Ces trajectoires rési-
dentielles sont souvent corrélées au cycle de
constitution de la famille : l’arrivée du premier
enfant, et surtout du deuxième, oriente ces
ménages vers l'accession à la propriété. De
plus, un quart des sortants sont des couples
sans enfant, sachant que les enfants de moins
de cinq ans ne sont pas comptabilisés dans les
échanges migratoires(. Dès lors, une partie
d'entre eux peut être des familles avec des
enfant(s) en bas âge. Les stratégies résiden-
tielles des ménages migrants mettent en évi-
dence une concurrence entre les marchés du
logement. En effet, un ménage sortant sur
deux accède à la propriété sur une des trois
communautés de communes limitrophes,
Les migrations
résidentielles entre
2003 et 2008
source : Insee RP 2008
Reste Midi-Pyrénées
Haute-Garonne
Origine/destination et volume
des flux de population
Entrées
Sorties
100
500
1 000
1 500 HIT
© Sont exclus des données Insee les enfants de moins,
de 5 ans, car il n'est pas possible de savoir s'ils sont nés
avant la migration ou sur le territoire de résidence.
20
712016
cture le 12/07/2016
TU 06S=zs ID : 081-248100737-20160712-ANX1_3_127_2016-DE
c! ure le 1
pour 1 sur 5 parmi les entrants, traduisant
les difficultés pour accéder à la propriété sur
l'Albigeois, notamment pour les primo-accé-
dants. Dans le même temps, les deux-tiers
des ménages qui viennent s'installer sur l'Albi-
geois vont vivre dans un logement locatif pri-
vé, confirmant que ce parc demeure le maillon
majeur d'accueil des nouveaux arrivants.
En conclusion, si les échanges migratoires sont
déficitaires avec la Haute-Garonne pour des
raisons de polarisation économique et de la
présence d’un pôle d'enseignement supérieur
important, ceux avec les intercommunalités
limitrophes témoignent d'un étalement urbain
en lien avec l'inadéquation entre la solvabilité,
les attentes des ménages et le marché immo-
bilier Albigeois. Les capacités financières des
ménages, conjuguées à l'insuffisance d'une
offre d'habitat correspondant à la qualité de
vie recherchée par les familles sont des fac-
teurs de leur mobilité résidentielle à l'exté-
rieur de l'Albigeois.
Reste France
Source : Insee, RP 2003-2008
© aua/T
EM PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial Une activité économique concentrée sur Albi
En 2011, les deux tiers des habitants de l’ag-
glomération sont en situation d'emploi, 8,9%
sont à la recherche d’un emploi, 12% sont des
étudiants et autant sont à la retraite,
En 2013, l'Albigeois regroupe 24 500 emplois
salariés privés") pour 2 800 établissements,
dont la majeure partie est concentré sur la
Ville-centre. En termes d'effectif salariés,
l'Albigeois se positionne juste après Rodez
et Montauban. En 2012, l'Albigeois compte
9 300 emplois publics@? dont la majeure partie
est localisée sur la ville-centre, Préfecture du
Tarn. Ainsi, l'Albigeois est le territoire de Midi-
Pyrénées (hors Haute-Garonne) qui regroupe
le plus d'emplois publics, suivi de Rodez et de
Montauban.
Si l'emploi salarié privé tend à stagner ces
dernières années, le développement écono-
mique constitue un axe majeur des politiques
publiques albigeoises. Les investissements
réalisés ces dernières années représentent
un atout pour l'implantation de futures en-
treprises. En effet, une importante politique
Reste Midi-Pyrénées
Haute-Garonne
Origine/destination et volume des flux de population active
Entrées
Sorties
100
500
1 000
1500 HIT
Envoyé en préfecture le 12/07/2016
ICPEUREPRISOUENIX ABEBNIS EN LOGEMENTS
Affiché le 1 3 JUIL, 201 ELEC s)
ID : 081-248100737-20160712-ANX1_ 3 127_2016-DE
LES DYNAMIQUES D'AGGLOMERATION,
d'offre foncière a été menée, au travers d'un
schéma territorial d'infrastructures écono-
miques. Dans ce contexte a été créé Inno-
Prod, un parc technopolitain de 45 ha ciblé
sur l'innovation. Parallèlement, les pouvoirs
publics ont développé un ensemble de dis-
positifs d'accompagnement qui permettent
le développement d'activités innovantes. La
stratégie albigeoise mise sur la synergie éco-
nomie/culture au travers du classement au
patrimoine mondial de l'Unesco de la Cité
Episcopale, et ses retombées économiques,
notamment autour du tourisme d'affaire.
Cette polarisation de l'emploi et les dyna-
miques de marchés impactent les déplace-
ments domicile-travail. Si, parmi les actifs tra-
vaillant sur l'Albigeoïis les deux-tiers habitent
au sein du territoire, un quart d'entre eux
vivent dans des territoires limitrophes (Tarn
et Dadou, Carmausin, etc), ce qui interroge
sur la capacité de l'Albigeois à proposer une
offre d'habitat adaptée à la solvabilité et aux
attentes des ménages. Notons que seul 2%
vivent en Haute-Garonne, notamment au sein
de l’agglomération toulousaine.
Les déplacements
domicile-travail
source : Insee RP
2008
Montagne du Haut Languedoc
Source : Insee, RP 2008
© aua/T
@ Urssaf
() CLAP - Insee
EI PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial 21 LES DYNAMIQUES D'AGGLOMERATION, MOTEUR DE NOUVEAUX BESOINS EN LOGEMENTS Re!
Evolution de la
taille moyenne
des ménages de
1968 à 2011
source : Insee RP
Evolution de
la population
des ménages et
des résidences
principales de
1968 à 2011
(base 100 en
1968)
source : Insee RP
Evolution des
compositions
familiales entre
1990 et 2011
(en »)
source : Insee RP
1990-2011
Répartition des
compositions
familiales entre
2011 selon les
territoires
(en »),
source : Insee RP
2011
22
AIULO see ID : 081-248100737-20160712-ANX1_3_127_2016-DE
B. Des évolutions sociétales et des modes de vie
qui induisent de nouveaux besoins en logements
Des évolutions socio-démogra-
phiques qui impactent les
besoins en logements
Comme partout en France, la croissance de
la population s'est accompagnée d'une hausse
du nombre de ménages du fait de la diminution
du nombre moyen de personnes par ménage,
passant de 2,47 personnes par ménages en
1990 à 2,04 en 2011. Ce phénomène consti-
tue un des vecteurs de croissance des besoins
3,40 |
| 318 320
300 |
2,80
2,60
240
2,20
2,00
1,80 ———
19681970197219741976 |
240 Résidences principales
220 | ——Population des ménages
200
100% .
80% 2%
35%
or » Cohabitants
Familles monoparentales
Couples avec enfant(s)
40% «Couples sans enfant
mPersonnes vivant seules
20%
o%
Cale sons enfnt
Conan vec aart(s)
Fous EN >: se
des rene
2 ES - | &
o% 106 10% 30% 4% 50% 60% Joe 80% 50% 100%
en logements. En effet, le nombre de ménages
croit plus vite que la population, en raison de
plusieurs phénomènes qui se cumulent :
«une évolution sociodémographique de la
structure de la population : le vieillissement
de la population, le départ des enfants,
l'entrée de plus en plus tardive dans une
vie familiale et la plus grande fragilité de
ces structures familiales (hausse des sépa-
rations) entrainent la croissance des petits
ménages et génèrent un besoin de loge-
ments supplémentaires.
une baisse du nombre de ménages fami-
liaux en raison d'un départ d'une partie
d'entre eux pour accéder à la propriété au-
delà de l’agglomération Albigeoise.
+ le type de logements produits.
Au fil des années, les personnes vivant seules
continuent d'augmenter sur l'Albigeois, alors
que la part des couples avec enfant(s) a baissé
de 13 points en 20 ans. En revanche, la part
des familles monoparentales tend à se stabili-
ser. Mais selon les territoires, la structure des
ménages diffère. Près de la moitié des mé-
nages de la ville-centre sont des personnes
vivant seules, sous l'effet du vieillissement et
de la présence des étudiants, pour un quart
sur les communes de périphérie. Les familles
sont davantage représentées en périphérie
que sur Albi. Cette répartition est à mettre
en parallèle avec la structure du parc de loge-
ments et les dynamiques de construction qui
reflètent des modes d'habiter différents selon
les territoires. L'essentiel de l'offre en appar-
tement est concentré sur Albi, et représente la
moitié du parc des résidences principales. Par
ailleurs, production récente met en évidence
une offre plus spécialisée sur les communes
de périphérie, avec une dominante de lotis-
sements ou de maisons en diffus, alors que
les constructions neuves sont plus diversifiées
à Albi, même si la production reste portée
majoritairement par des logements collectifs
en lien notamment avec le marché étudiant et
la production locative privée et sociale. De ce
fait, sur la ville-centre, les deux-tiers des lo-
gements récents, ceux construits après 1999,
comprennent de une à trois pièces, inverse-
ment sur les communes de périphérie 82%
des logements récents sont des T4 et +.
EI PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial Des parcours résidentiels qui
se complexifient
La logique de parcours résidentiels linéaires
ascendants ne correspond plus à une grande
partie des ménages. Le modèle classique
selon lequel, après une phase de location, le
couple accède à la propriété, achetant d'abord
un logement de petite taille, puis un plus
grand, souvent une maison, lorsque la famille
s'agrandit, ne s'applique plus sans doute qu'à
une minorité. Les besoins en logements se
diversifient à toutes les étapes de la vie et
concernent tous les types de ménages, en lien
avec l'évolution des modes de vie et l'insta-
bilité professionnelle : le célibat prolongé, la
hausse des séparations, une proportion de
personnes vivant des unions successives au
cours de leur vie qui augmente, un accrois-
sement du nombre de familles monoparen-
tales, l'émergence des familles recomposées,
les difficultés d'accès à l'emploi, le chômage,
ou en encoure le vieillissement. Ainsi, les
mutations des structures familiales influent
sur les besoins en logements. Une personne
peut être en couple, avoir des enfants avec
son conjoint, se séparer, connaître un temps
une situation de famille monoparentale puis
constituer un nouveau couple et former une
famille recomposée puis se séparer à nou-
veau... Ainsi, au fur et à mesure de leurs
étapes de vie, ces familles peuvent connaître
différents statuts d'occupation de leurs loge-
ments successifs, comprenant des temps de
Envoyé en préfecture
LES DYNAMIQUES D'AGGLOMERATION, M PER AR MEX He
Affl le
2/07/2016
a 7
AS EN LOGEMENTS
ID : 081-248100737-20160712-ANX1_3_127_2016-DE
vie en location, en accession ou en héberge-
ment. En effet, dans le cadre d'une sépara-
tion, acheter un nouveau logement suppose
la plupart du temps de vendre l’ancien, la
part du produit de la vente revenant à chaque
conjoint après remboursement des emprunts
est le plus souvent insuffisante pour envisa-
ger un nouvel achat immédiatement. Ainsi,
un ménage propriétaire, en amont de son
parcours, peut devenir locataire, pour des
raisons financières, de vieillissement ou liées
aux séparations, puis re-accéder à la proprié-
té ultérieurement. Par ailleurs, les mutations
des structures familiales influent également
sur les besoins en logements des personnes
d'âges « médians » vivant seules. Suite à une
séparation, le conjoint qui vit seul peut avoir
besoin d'un logement plus grand pour per-
mettre l'accueil des enfant(s) le week-end ou
en semaine en lien avec le développement de
la garde alternée, selon le nombre, l’âge et le
sexe des enfants.
Autant de facteurs qui engendrent la crois-
sance de ménages plus petits ou complexes
et qui génèrent des besoins en logement
supplémentaires. Ces évolutions sociétales
amènent à un changement de paradigme
avec une logique de parcours résidentiel ba-
sée sur des itinéraires de vie, et qui inter-
pellent les pouvoirs publics, notamment les
politiques locales de l'habitat, tant sur des
aspects quantitatifs que qualitatifs de pro-
duction de logement.
EI PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial 23 Envoyé en préfecture le 12/07/2016
eçu en préfecture le 12/07/2016
TU A6 se 0 ID : 081-248100737-20160712-ANX1_3_127_2016-DE LES DYNAMIQUES D'AGGLOMERATION, MOTEUR DE NOUVEAUX BESOINS EN LOGEMENTS
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24 EI PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial Envoyé en préfecture le 12/07/2016
Reçu en pl le 12/07/2016
Afiché le 1 3 JUL, 206 = <<
ID : 081-248100737-20160712-ANX1_3_127_2016-DE
UN MARCHE IMMOBILIER DYNAMIQUE,
EN CONCURRENCE AVEC LES
TERRITOIRES LIMITROPHES
A. Une reprise de la construction sur l'Albigeois
depuis 2011
Une progression plus marquée
sur les communes du pôle
urbain central
Avec 6,5 logements autorisés pour 1 000 habi-
tants en moyenne de 2010 à 2014, le rythme
de construction de l'Albigeois est parmi les
plus forts des villes moyennes de Midi-Pyré-
nées, après le Grand Rodez, et similaire pour
celui de Tarn et Dadou. En revanche, les taux
de construction sont plus élevés pour les com-
munautés de communes du Rabastinois et de
Tarn Agout, sous l'effet du desserrement des
ménages en provenance de l'agglomération
toulousaine.
Ainsi, 525 logements ont été autorisés en
moyenne par an de 2010 à 2014, soit l'essen-
tiel des autorisations de construire de l'aire
urbaine (80%). Ce rythme de construction
n'est toutefois pas uniforme sur une longue
période. On constate ainsi, un recul dans les
dynamiques de construction entre le début
des années 2000 et les dernières années. Ce
ralentissement tient à plusieurs phénomènes.
En premier lieu, le rythme élevé de construc-
tion durant la première moitié des années
2000 tient notamment au développement de
résidences défiscalisées. Or, à partir de 2008,
le Ministère a recentré l'éligibilité des inves-
tissements locatifs aux zones tendues (zones
B1), auxquelles la communauté d'aggloméra-
tion ne fait pas partie (zones B2 et C), entrai-
nant une baisse du nombre d'autorisation de
construire. S'ajoute à ce contexte législatif, la
crise immobilière débutée en 2008 qui accen-
tue le recul de la construction. Cependant,
ces évolutions ne touchent pas uniformément
tous les types de logements. Alors que la pro-
duction de logements individuels se maintient
(240 logements en moyenne par an de 2010
à 2014), celle en collectif tend à diminuer
(180 logements en moyenne par an de 2010 à
2014 pour 280 de 2004 à 2008), en lien avec
l'arrêt de la production neuve issu des lois de
défiscalisation axée sur des petits logements
en collectif.
Taux de construction pour 1 000 habitants
source : Sid@del2, S0eS
Les logements autorisés de 2004 à 2014 sur l’Albigeois
source : Sid@del2, S0eS
500
450
400
350
300
250
200
150
100
Albi
Reste de l'Albigeois
(ts 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 EM PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial 25 UN MARCHE IMMOBILIER DYNAMIQUE, EN CONCURRENCE AVEC LES TERRITOIRES LIMITROPHES
De 2010 à 2014, l'essentiel de la construction
de logements s'est concentrée au sein du pôle
urbain central, et cette polarisation se ren-
force par rapport à la période précédente. La
production est toujours particulièrement ac-
tive sur Albi, qui représente plus de la moitié
des autorisations de construire de l'Albigeois,
bien qu'en diminution en 2014 en raison no-
tamment d'un nombre de recours sur permis
important. Les autres communes du pôle ur-
bain central regroupent un quart des autorisa-
tions de construire de l'agglomération. Ainsi,
79% de la production est concentrée sur le
pôle urbain central où les services, équipe-
ments et transports en commun sont les plus
développés.
Une construction portée par
l'individuel, avec une reprise
du collectif sur la période
récente
Si la production de logements individuels
demeure largement majoritaire au sein de la
construction neuve (les deux-tiers), la pro-
duction de logements collectifs, bien qu'infé-
Les logements autorisés en moyenne annuelle de 2010 à 2014 selon le type d'habitat et par territoire
source : Sid@del2, S0eS
Communes sous influence au pôle urbain central 8
‘Communes associées au pôle urbain central 2
Reste du pôle urbain central He 1%
| = Individuel pur Individuel groupé = Collectif 6 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Caractéristiques des logements construits après 1999 par territoire et selon les statuts d'occupation et le nombre de pièces source : Insee, RP 2008
2016
HULL see ID :081-248100737-20160712-ANX1_3_127_2016-DE
rieure au niveau du milieu des années 2000,
tend à remonter depuis 2010, notamment au
sein d'Albi. Les dynamiques de construction
illustrent des modes d'habiter différenciés
selon les territoires. La production de loge-
ment individuel « pur » (maisons isolées sur
des parcelles) concerne quasi-exclusivement
les communes de périphérie, notamment les
communes associées et sous influence du pôle
urbain central, tandis que la production de lo-
gements collectifs se concentre plus particu-
lièrement sur la ville-centre, soutenue à la fois
par le marché étudiant et la production de lo-
gement locatifs privés et publics. Néanmoins,
si au sein de la ville-centre la construction de
logements collectifs reste majoritaire sur la
période récente, celle en individuel groupé a
doublé par rapport aux années 2000.
Une majorité de propriétaires
occupants dans les logements
récents
Sur les 4 600 logements construits sur l'AIl-
bigeois depuis le début des années 2000 ,
les deux-tiers sont des logements composés
de quatre pièces et plus, en lien avec le type
d'habitat produit sur le territoire axé sur des
logements individuels. En effet, la majorité de
ces grands logements ont été construits pour
de la propriété occupante (74%) et dans une
moindre mesure pour du locatif privé ou public
(respectivement 22% et 4%). L'offre en petits
logements est plus tenue, un tiers des loge-
ments récents sont des logements composés
d'une à trois pièces. Cette proportion est plus
importante sur la ville-centre qu'en périphé-
rie (deux-tiers pour 18% dans les communes
de périphérie), bien que sur les communes du
reste du pôle urbain central l'offre de petits
logements se développe au fil des ans. Le dé-
veloppement des petits logements est essen-
tiellement le fait du locatif privé (73%), dans
une moindre mesure du locatif aidé ou de la Locatif social Reste de l'Albigeois SRE : AE i propriété occupante (respectivement 8% et ” Ï Ÿ 1 : É re ” 19%). Ainsi, cette typologie de logements per-
Es met de répondre aux besoins des personnes vivant seules, aux étudiants ou jeunes actifs, Propriétaire reel é aux couples sans enfant en début de parcours
RTS: d professionnel et résidentiel, aux personnes Loc soc âgées souhaitant quitter leur logement pour Penn se rapprocher des services et équipements, et ALocair privé dans une moindre mesure aux familles mono-
” re parentales et couples avec enfant(s). Propriétaire
5 ARRET Ie ® Logements construits depuis 2000 selon le 0% 20% 40% 60% 80% recensement de l'INSEE
26 EI PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial UN MARCHE IMMOBILIER DYNAMIQUE,
Envoyé e
Affiché le
préfecture le 12/07
EN CONdURRAARIE ÉfeEtyreder EAR THON
2016
5 LIMITROPHES
se
ID 081-2489 all 20 vx: 3_127_2016-DE
B. La consommation d'espace liée à l'habitat
Les variations observées dans le rythme de la
construction neuve ne sont pas le seul ensei-
gnement à tirer de l'évolution sur la période
récente. On observe ainsi une tendance pro-
noncée à la baisse de la taille moyenne des
parcelles mobilisées pour la construction
d'un logement individuel , forme d'habitat
qui regroupe l'essentiel de la construction. A
l'échelle de l'Albigeois, la taille moyenne mobi-
lisée pour la construction d'un logement indi-
viduel est passé de 1 270 m2 en 2006 à moins
de 840 m2 en 2013. Plusieurs paramètres
contribuent à expliquer cette réduction des
parcelles de près d'un tiers de leur superficie.
Le coût du foncier fournit un premier élément
de réponse. Les parcelles ou les unités fon-
cières plus importantes font l'objet d'une re-
cherche de plus grande rentabilité (foncière et
économique), tant de la part des promoteurs
et constructeurs, que des particuliers. Ces
derniers sont en effet contraints par des prix
élevés qui amènent les projets à économiser
le foncier. Un deuxième point peut également
être avancé, sans que l’on puise en maîtriser
véritablement la portée. La plupart des docu-
ments d'urbanisme ont, au cours des dernières
années, favorisé une densification accrue des
espaces urbanisés en libérant certaines règles
comme le Coefficient d'Occupation des Sols
(COS), l'emprise au sol ou en réduisant les
distances imposées vis-à-vis des limites sépa-
ratives. Cette évolution des règles a eu pour
effet de permettre la réalisation de bâtis sur
des emprises foncières plus restreintes. Paral-
lèlement, de nouvelles formes urbaines moins
consommatrices d'espace (habitat en bande
par exemple), qui ont pu s'insérer dans un tis-
su urbain lâche, car composé pour l'essentiel
de pavillons. Dans le cadre de la loi ALUR, en-
trée en vigueur en mars 2014, des dispositions
favorisent une nouvelle phase de densification
à proximité des espaces bâtis, en permettant
des divisions parcellaires jusqu'alors rendues
impossibles par les règlements d'urbanisme.
Si le contexte législatif joue un rôle important
dans ce mouvement de réduction de la taille
des parcelles, nombre de raisons demeurent
liées à un contexte urbain pour répondre aux
enjeux liés à la raréfaction du foncier, mais
aussi pour répondre aux besoins des ménages
dont une part importante, notamment les pri-
mo-accédants, ne peuvent plus accéder finan-
cièrement à de grandes parcelles.
Les différentes modifications/révisions des do-
cuments d'urbanisme communaux, pour une
mise en compatibilité avec les lois grenelle et
ALUR, ont permis d'engager des réflexions et
des actions pour assurer une meilleur maîtrise
de la consommation d'espace. Parallèlement,
le SCoT, en cours de révision, et le PLUi, en
cours d'élaboration, constitueront des docu-
ments cadre quant à la définition et les orien-
tations en termes de stratégie foncière inter-
communale, comprenant un volet habitat.
C. Un marché immobilier peu adapté à la solvabilité
des ménages
Un marché de l'accession porté par l’ancien
De quoi parle-ton ?
Méthodologie (descriptif de la source, limites, définitions)
L'analyse du marché de l'ancien et des terrains à bâtir se base sur l'étude « Les tendances de l'immobilier par les notaires du Tarn » réalisée dans le cadre de la Conférence de Presse du 27 octobre 2014 de la Chambre Départementale des Notaires du Tarn. Ces références immobilières, recensées dans la base PERVAL, regroupent les Ventes d'ap-
partements, de maisons anciennes (de plus de cinq ans), et des terrains à bâtir, réalisées entre le 1er juin 2013 et le 31 mai 2014.
Les notaires, forts de leur expérience et de leur connaissance du marché, ont défini des zones géographiques homogènes en termes d'habitat. La ville-centre fait l'objet d'une entité géographique à part entière. Le secteur Albigeois, s'il ne correspond pas au découpage admi- nistratif, et s'avère plus large que le périmètre de la communauté d'agglomération, permet néanmoins d'apprécier les dynamiques de marché en fonction des territoires.
EM PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial
«Relevé effectué à
partir des permis de
construire commencés
27 UN MARCHE
( Entre le 1er juin
2013 et le 31 mai
2014
IMMOBILIER DYNAMIQUE, EN CONCURRENCE AVEC LES TERRITOIRES LIMITROPHES
Un marché des appartements
anciens cher et diversifié
Avec près de 1 000 ventes sur un ant) (ap-
partements et maisons), le marché immobi-
lier albigeois est largement porté par le mar-
ché de l'ancien.
Evolution des prix médians en €/m? des appartements et évolution sur un an dans les Préfectures de Midi-Pyrénées
source : Chambre des Notaires départementale
3000€ |
1500€
Toulouse
1700€
5,3%)
Albi
1430 € (43,2%)
Eu
1390€
{Ns)
HE
1310€
(0,8%)
1290€
CL4%) GS
Montauban Foix
Près de 300 appartements anciens se sont
vendus sur un an, la ville d'Albi portant la moi-
tié des transactions d'appartements du Tarn,
et concentrant la majeure partie du marché
Albigeois. Une dynamique largement portée
par le marché étudiant, notamment pour les
petits appartements (Ti et T2) sur la ville-
centre. Toutefois, sur un an, la courbe des prix
Prix médians des ventes et évolution sur un an du marché des maisons anciennes par secteurs notariaux
source : Chambre des Notaires départementale
28
MARCHÉ DES MAISONS
Prix médian des ventes
et évolution sur un an
Envoyé en pi le 12/07/2016
Reçu en préfecture le 12/07/2016
dB an
des appartements anciens s'est orientée à la
baisse, les Notaires mesurant une baisse de
l'ordre de -5,3% sur Albi, alors qu'à l'échelle
du département les prix n'ont reculé que de
-1,1%, et qu'ils se stabilisent sur le secteur
de Castres (-0,3%). A titre de comparaison,
sur la même période, les prix ont reculé de
4% à Montauban, avec de nombreux biens en
fin de défiscalisation en cours de revente, et
dont les prix de ventes constatés sur ce seg-
ment sont en baisse de l'ordre de 10 à 15 %
par rapport aux prix de vente de départ. Mal-
gré la baisse des prix mesurée sur la période
récente, le prix médian d’un appartement
ancien sur la ville-centre reste le plus élevé
du Tarn. En effet, un appartement se vend
1 700€/m2 sur Albi, pour 1 450€ à l'échelle
du Tarn, et 1 280€ sur le secteur de Castres.
Plus globalement, Albi dispose des prix de
vente les plus élevés des préfectures de Midi-
Pyrénées (hors Haute-Garonne). Néanmoins,
les prix médians masquent la diversité du
parc des appartements anciens, notamment
sur la ville-centre, où l'offre comprend tant
des appartements de standing bien situés,
que des appartements plus vétustes. Selon la
Chambre des Notaires, la demande se main-
tient en particulier pour des petits logements
à usage locatif, portée un public d'étudiants,
et pour des T3 et des T4 convoités par des
séniors qui préparent leur retraite. Mais ils
constatent une baisse des primo-accédants,
et quand ils achètent, c'est davantage sur le
segment à moins de 1 500€/m2.
Un marché des maisons anciennes actif et valorisé
Avec près de 700 ventes sur un an, le mar-
ché des maisons anciennes est plus actif que
celui des appartements. Il est également
mieux réparti sur le territoire, le parc de lo-
gements étant orienté largement vers l'indi-
viduel au sein des communes de périphérie.
En un an, près de 450 maisons anciennes se
sont vendues sur la ville-centre, pour 250 sur
le secteur d'Albi, soit 20% des transactions
du Tarn. Ainsi, contrairement au marché des
appartements, porté largement par l'Albigeois
à l'échelle départementale, le marché des
maisons anciennes est plus actif sur l'ouest
tarnais (secteur de Lavaur) qui regroupe plus
du tiers des ventes du département. Sur ce
secteur, où le marché de la revente y est actif
en lien avec le desserrement des ménages en
provenance de l'agglomération toulousaine,
les prix stagnent alors qu'ils diminuent de 3%
EI PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial Envoyé en préfecture le 12/07/2016
UN MARCHE IMMOBILIER DYNAMIQUE, EN CONURRAARTE RÉGIME ER RTHONÉES LIMITROPHES
sur Albi. Dans le même temps, ils progressent
fortement sur le secteur d'Albi (+8%), pour
atteindre des niveaux de prix quasi-équiva-
lents à ceux de la ville-centre, respective-
ment 163 000€ et 165 000€ de prix médians.
Ainsi, pour les maisons anciennes, le marché
albigeois reste le moins abordable du Tarn,
‘les maisons anciennes de l'ouest tarnais se
vendant 150 000€ (145 000€ sur la ville de
Gaillac), 132 000€ sur le secteur de Castres,
120 000€ sur celui de Carmaux (105 000€ sur
la ville de Carmaux), et 65 000€ dans l'est
(secteur de Saint-Amans Soult).
En conclusion, si le marché albigeois est l’un des
plus valorisé des villes moyennes régionales, il
dispose d'un fonctionnement autonome, avec
ses propres tensions, contrairement à d'autres
territoires, qui sont davantage sous influence
toulousaine, comme Saint-Sulpice, Gaillac et
Montauban. Toutefois, la Chambre des No-
taires identifient une inadéquation entre les
prix de marché et la solvabilité des ménages,
les acquéreurs potentiels, notamment les
jeunes familles primo-accédantes, ayant un
budget à moins de 150 000€, voire 125 000-
130 000€ pour les plus modestes. Dès lors,
ces ménages sont contraints à l'éloignement
pour devenir propriétaire.
Un marché du neuf .
concurrentiel du marché de
l'ancien
Une offre de terrains à bâtir dans les
communes de périphérie et surtout
en proximité immédiate à l’Albigeois
Près de 120 terrains à bâtir se sont vendus en
un an sur le secteur d'Albi, ce marché étant
peu significatif sur la ville-centre. C'est dans
l’ouest tarnais que ce marché est le plus dyna-
mique, la moitié des ventes est réalisée sur le
secteur de Lavaur. Si les prix de vente sont
plutôt à la baisse sur l'albigeois (-0,9%), ils
progressent légèrement dans l'ouest (+0,6%).
Cependant, ils demeurent toujours les moins
abordables avec un prix médian de 49 000€,
pour 45 600€ dans l’ouest tarnais. L'offre de
terrains reste conséquente, en raison d'une
offre foncière importante, notamment sur
les communes de périphérie. Pour autant, de
nombreux terrains sont mis à la vente, mais
ne trouve pas d'acquéreur en raison de prix de
vente trop élevés pour une grande partie des
ménages. Ainsi, alors qu'une part importante
Acné le 4 3 JUIL, 2015 rss URL.
ID: vet-246108787-201E0) D ANX 13 127_2016-DE
Evolution des prix médians en €/m? des appartements et évolution sur un an dans les Préfectures de Midi-Pyrénées
source : Chambre des Notaires départementale
200 000€ |
€
265 000€ 0 m9 € E -9,
150 000 €
100 000 €
(9,6%) 145 000 €
G78%) 134 800 €
(NS) 125000 €
(0,9%) 1
105 000 € 105 000 €
(477%) Ns 96 000€
C9 83 500 € (+0,6%)
0e ce Le S =
50 000 €
Albi Lavaur Gaillac Saint-Juéry Castres Graulhet Carmaux Aussillon Mazamet
des primo-accédants rencontre des difficultés
à accéder sur le marché albigeois de l’ancien,
tant en appartement, qu'en maison, l'offre de
terrains à bâtir plus abordable sur les terri-
toires limitrophes représente une alternative,
même si elle les contraint à l'éloignement.
En effet, le prix d’une maison en diffus et en
proximité immédiate de l'Albigeois, cumulant
le coût du terrain et de la construction, re-
vient à 150 000 € en moyenne. De ce fait, ce
marché extérieur concurrence tant le marché
de l’ancien, que celui des terrains à bâtir de
l'Albigeois.
Prix médians des ventes et évolution sur un an du marché des terrains à bâtir par secteurs notariaux
source : Chambre des Notaires départementale
MARCHÉ DES TERRAINS À BÂTIR
Prix médian des ventes
et évolution sur un an
PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial 29 UN MARCHE IMMOBILIER DYNAMIQUE, EN CONCURRENCE AVEC LES TERRITOIRES LIMITROPHES
Une offre en promotion
immobilière restreinte et
chère, portée par un marché
du petit logement en collectif
Au début des années 2000, les ventes en pro-
motion immobilièret! étaient beaucoup plus
conséquentes que sur la période récente, en
raison des investissements locatifs liées aux
dispositifs de défiscalisation, notamment le «
De Robien ». Suite au recentrage de la produc-
tion des dispositifs Scellier, puis Duflot et à pré-
sent Pinel sur les zones tendues, l’activité de
la promotion immobilière est en fort ralentis-
sement depuis 2007 : 170 ventes en moyenne
par an de 2000 à 2006, pour atteindre 74
ventes/an de 2007 à 2013. Sur les dernières
années les prix de ventes progressent et re-
trouvent leur niveau d'avant crise : 2 430€/
m2 en moyenne pour un appartement neuf.
En effet, ce marché est très typé, les ventes
réalisées sur la période récente sont le seul
fait de la ville-centre, et sont portées par la
production de collectif, notamment en petits
logements pour répondre aux demandes des
étudiants, des jeunes actifs, voire des retrai-
tés à la recherche de logements plus adaptés.
Ainsi, sur l’année 2013, 21% des logements
vendus sont des Ti, 52% des T2. Le mar-
ché des maisons en promotion immobilière
est plus ténu, la production étant essentielle-
ment portée par les bailleurs sociaux au tra-
vers d'une production d'offre nouvelle en PSLA
(Prêt Social Location Accession).
@ Source : ECLN
Evolution des mises en vente de 2000 à 2013 selon le type d'habitat source : ECLN
500
450 |
400
350
# mises en vente en individuel
m mises en vente en collectif
300
| 250 |
200 |
150 |
100 |
50 |
| Ei 0 à — —n 5 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
30
12/07/2016
27/2016
e 19 JUL 087 ID : 081-248100737-20160712-ANX1_3_127_2016-DE
Une offre en accession sociale
en développement
Si les bailleurs font peu de vente HLM sur le
territoire Albigeois, de nouvelles actions se
mettent en place. D'une part, au travers d'une
offre nouvelle de terrains à bâtir, portée notam-
ment par le bailleur Tarn Habitat pour des par-
celles de 300 à 800 m2, souvent à proximité
des opérations locatives sociales, mais cette
offre reste marginale. D'autre part, un nouveau
segment se développe avec une production de
PSLA portée par les bailleurs sociaux. Ce dispo-
sitif d’accession sociale, sécurisé et ciblant les
primo-accédants modestes (sous plafonds de
ressources), permet aux ménages d'accéder à
la propriété à des prix réglementés par la loi. Ce
dispositif permet également au ménage accé-
dant d'être exonéré de taxe foncière sur les pro-
priétés bâties pendant quinze ans. De plus, en
cas d'accident de la vie (chômage, séparation,
maladie, etc), les opérateurs sociaux offrent aux
accédants deux garanties, l'une de relogement
dans le parc locatif aidé, l’autre de rachat.
Entre 2007 et 2013, 20 PSLA ont été financés,
localisés sur Marssac et Le Sequestre et d’autres
projets sont en cours sur Albi et Saint-Juéry.
Mais cette offre reste marginale et les profes-
sionnels rencontrent des difficultés lors de la
commercialisation. Ces difficultés sont de deux
ordres :
- Des prix de vente trop légèrement inférieurs
à ceux du marché libre, alors que dans les
zones tendues ils représentent une réelle al-
ternative, les écarts de prix atteignant 20%
en moyenne sur l'agglomération toulousaine.
Sur l'Albigeois, un T3 se commercialise entre
120 000 à 130 000€, un T4 entre 140 000 à
150 000€ avec un jardin de 300 m2. Ainsi,
cette offre est vite concurrencée par les mar-
chés limitrophes, tant sur l’ancien que sur les
terrains à bâtir, où les ménages peuvent accé-
der à un logement plus grand. Mais, si les prix
de vente sont plafonnés, les bailleurs sociaux
rencontrent des difficultés pour diminuer les
coûts de construction en raison d’un prix du
foncier cher, de la hausse du prix des matières
premières et des normes de constructions.
+ Malgré les avantages liés à l'exonération de
taxe foncière sur 15 ans, d'une sécurisation
en cas d'accidents de la vie, etc. les mé-
nages peuvent être réticents aux ventes sur
plan, mode de commercialisation des PSLA.
En effet, une partie d'entre eux font le choix
de l'auto-construction afin de bénéficier des
aménagements intérieurs et extérieurs qu'ils
souhaitent.
PLH 2015-2020 de l'Albigeoïis / Diagnostic territorial UN MARCHE IMMOBILIER DYNAMIQUE, EN CONC
Un marché locatif privé
composite et onéreux
En 20110), près d'un ménage sur trois est loca-
taire dans le parc locatif privé, en majorité sur
Albi. Ce parc accueille une population jeune,
10% ont moins de 25 ans, en majorité des étu-
diants ou apprentis, et 36% ont entre 25 et 39
ans. Un logement locatif sur trois est occupé
depuis moins de un an, confirmant que ce parc
demeure le maillon majeur d'accueil des étu-
diants et des nouveaux arrivants.
Le parc locatif privé s'est progressivement
constitué. Au début des années 2000, s'est
développé une offre en maisons individuelles
et d'appartements de standing, un marché
jusque-là rare sur l'albigeois. L'emballement
se confirme au milieu des années 2000 avec
l'arrivée d'une offre en résidences défiscali-
sées, notamment sur Albi, dont les loyers sont
entre 15 à 20% au-dessus du loyer de marché,
les propriétaires investisseurs fixant le loyer au
niveau du plafond défini par la loi. Dès lors,
le parc locatif privé albigeois est devenu l'un
des marchés les plus chers de la région (hors
Haute-Garonne). Toutefois, cette offre neuve
rencontre très vite des difficultés face à la sol-
vabilité des ménages susceptibles d'être inté-
ressés par ce type de logement, une offre com-
posée de T1-T2 et T3, soit des étudiants, des
jeunes actifs en situation de premier emploi.
Ainsi, dès 2007, une vacance structurelle appa-
rait, accompagnée d'une rotation élevée. Cette
rotation résulte d’une part de la mobilité des
publics cibles, les jeunes déménageant davan-
tage, et d'autre part d'un effet de concurrence
entre les résidences juste livrées, avec des
programmes récents mais livrés précédem-
ment. En effet, pour éviter un phénomène de
vacance, qui impute sur le plan de financement
des propriétaires investisseurs (rapport loyer/
remboursement du crédit), lors de la mise en
location d'une nouvelle résidence, les ges-
tionnaires lancent des offres promotionnelles
(gratuité des frais d'agence, dépôt de garan-
tie offert...) entrainant une concurrence entre
les résidences, les locataires déménageant au
gré des offres. Ce nouveau parc, qui propose
un certain niveau de confort, a incité les pro-
priétaires bailleurs de logements anciens, no-
tamment dans le centre d'Albi, à rénover leurs
logements. Mais il a également engendré une
hausse des niveaux de loyers de marché dans
l'ancien. En périphérie, l'offre est plus tenue et
mono-typée. En effet, quelques maisons sont
proposées à la location, dans des lotissements
ou dans les centre-bourgs. Toutefois, sur la
période récente, l'offre locative nouvelle tend à
Envoyé
Affic
ure le 12/07/20
URRBNRE AU Eyed ÉARTHINÉES LIMITROPHES
; 13 JUL 0e ID : 081-248100737-20160712-ANX1_3_127 2016-DE
Part des locataires du secteur privé par
commune en 2012
source : Insee RP 2012
Part des locataires privés au 1er janvier 2012
Mais de 10%
Era 10 € 15%
re 15625%
Enre 25 627%
ralentir par rapport au début des années 2000,
en lien avec le repli des investisseurs.
A partir de 2008, une baisse sensible s'opère
sur les loyers des logements ayant connu une
vacance importante. En 2010, les loyers re-
partent à la hausse, notamment sur les petites
surfaces, portée par la demande étudiante. En
20130), le loyer de marché des appartements
atteint 8,3€/m?, les loyers variant de 12€/
m2 pour un Ti, 9€/m?2 pour un T2 à 6,4€/m?2
pour un T4. Ainsi, un T2 se reloue en moyenne
430€/mois, un T4 620€. Une maison de plus de
cinq pièces se reloue environ 800€. Bien évi-
demment, en fonction de la localisation et du
niveau de confort du logement, ces moyennes
cachent une forte dispersion des loyers. Néan-
moins, ce marché demeure le plus cher du dé-
partement, et l’un des plus chers de la région
(hors Haute-Garonne). D'autant plus que selon
l'observatoire Clameur, les loyers de marché
auraient progressé en 2014 de 2,8% sur Albi.
En revanche, ils se stabiliseraient sur les com-
munes de périphérie (-0,2%).
G) FILOCOM 2011,
d'après DGFiP
@) DDT 81, Les
loyers de marché
dans le Tarn,
décembre 2013
Loyers de marché mensuels selon le type d'habitat en 2013 sur l’Albigeois (charges comprises)
source : DDT 81, Les loyers de marché dans le Tarn, décembre 2013
1000 |
mappartements
800 | = maisons
EI PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial
500
400
300 |
200 |
100
0 _ L _ = = :
TL T2 T3 T4 TS
31 UN MARCHE IMMOBILIER DYNAMIQUE, EN CONCURRENCE AVEC LES TERRITOIRES LIMITROPHES
3127 2016-DE
D. Des choix résidentiels contraints par les
dynamiques de marché
Les revenus médians et la dispersion des revenus fiscaux par Unité de Consommation en 2011 par EPCI de la rélon
source: Insee-DGI
Rapport Inter-Décile
8,0 |
75 Grand tone |
7,0 ‘ ë o
| Toulouse Métropole 6,5 | Castres Mazamet
| Pays de Pamiers 9 ÿ | 60 | Grand Tarbes
| @)Abigeots
55 | | +) Grand Auch ÿ |
50 Tan Dati Se Grand Caors |
45 | à
Grand Rodez Revenus médians par UC 4,0
15 000 16 000 17 000 18 000 19 000 20 000 21 000 22 000
Répartition des revenus selon les plafonds PLUS par statut d'occupation en 2011
source : Filocom 2011, d'après DGFiP
120%
100% menus va
80% 5
# supérieur au PLS
60% entre le PLUS et le PLS
: mentre le PLAÏ et le PLUS
40% minférieur au PLAÏ
20%
|
il| | nn h Propriétaires Locataires Locataires
occupants du parc privé du parc social
Pyramide des revenus des ménages en 2011
source : INSEE, DGI revenus fiscaux des ménages
es :
vivent avec plus 3 50067 mois
pu ?
7% |
je]
> 5 000 € / mois
< 5 000 € / mois
< 4 500 € / mois
< 4 000 € / mois
< 3 500 € / mois
< 3 000 € / mois 10%
< 2 500 € / mois
< 2 000 € / mois
< 1 500 € / mois
< 1 000 € / mois
Une agglomération plutôt
aisée mais avec de fortes
disparités socio-spatiales
Avec 1 580€ par mois(t)}, le revenu médian par
Unité de Consommation de l'Albigeois se rap-
proche de celui de la France Métropolitaine,
et constitue l’un des plus élevés de Midi-Pyré-
nées, après ceux du Grand Rodez, du Grand
Auch et de Toulouse Métropole. Les revenus
médians de l'Albigeois figurent parmi les plus
élevés du département. Toutefois, la médiane
cache de fortes disparités avec un écart de
presque 1 à 6 entre les revenus des ménages
les plus pauvres et ceux les plus aisés. Si les
revenus médians des ménages des déciles 2
à 9 sont plus élevés que sur l’ensemble du
département, le premier décile présente un
revenu médian inférieur à plus de 5% à celui
du département, creusant les écarts entre les
différents statuts d'occupation, facteurs dis-
criminant sur le plan des revenus. En effet,
avec 1 250€ par mois, le revenu médian des
locataires du parc privé est 1,5 fois inférieur
à celui des propriétaires. Ainsi, plus des trois-
quarts des locataires du parc privé disposent
de ressources compatibles avec l'obtention
d'un logement social et font face à des loyers
privés chers. Toutefois, une part importante
d'étudiants logent dans ce parc et tirent les
revenus médians vers le bas. La dispersion est
d'autant plus marquée pour les locatif du parc
locatif aidé, puisque leur revenu médian est 3
fois inférieurs à celui des propriétaires occu-
pants. Ainsi, le parc public joue son rôle d'ac-
cueil des plus précaires, les niveaux de loyers
du parc privé demeurant inaccessibles pour
une part importante d'entre eux. Par ailleurs,
ce rôle social du parc public est l’un des plus
marqués de la région. En effet, les revenus
médians des quartiers d'habitat sociaux d'Albi
et de Saint-Juéry, qui regroupent plus du tiers
du parc locatif aidé albigeois, des revenus les
revenus les plus bas de Midi-Pyrénées. Parmi
les 45 quartiers retenus dans le cadre du nou-
veau zonage de la Politique de la Ville, Cante-
pau est celui dont la part de population à bas
revenu est la plus élevée (57%), Lapanousse
est 4ème (43%) et Veyrières Rayssac 12ème
(35%).
© Insee-DGI, Revenus par UC hors prestations
sociales-2011
32 EM PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial UN MARCHE IMMOBILIER DYNAMIQUE, EN CONC
Pour les primo-accédants,
un marché du neuf
concurrencé par une offre de
logements anciens proche de
l'Albigeois.…
Progressivement, le marché de l'accession a
exclu de plus en plus de ménages albigeois.
En effet, une part d’entre eux ne peut pas pré-
tendre à une accession sur le territoire com-
munautaire. Le choix du locatif est souvent
conditionné à des taux d'effort élevé dans le
parc privé, à défaut d'entrer dans le parc social
faute de logements locatifs aidés en nombre
suffisant, auquel s'ajoute une offre mal répar-
tie d'un point de vue géographique. L'absence
d'une offre en accession à un prix abordable
sur l'Albigeois conduit alors une partie de ces
ménages à s'installer dans les territoires limi-
trophes où le marché est plus abordable, leur
permettant ainsi d'acquérir un logement plus
grand. En effet, les mobilités résidentielles,
alimentant le processus de périurbanisation,
sont souvent à corréler avec le type d'habitat
(maison avec jardin) et la superficie du loge-
ment (une pièce supplémentaire).
Au regard de la distribution des revenus des
locataires du parc privé, qui peuvent être
potentiellement des primo-accédants, et des
prix du marché, près de la moitié peut ache-
ter un appartement de deux-pièces en pro-
motion immobilière), Toutefois, ce segment
ne semble pas correspondre aux besoins des
ménages, notamment des jeunes familles. Et
les deux-tiers des locataires ne peuvent pas
acheter une maison en diffus qui conjugue
prix du terrain à bâtir et coût de construction
de la maison. L'accès au marché de l'ancien
est encore plus sélectif puisqu’avec un prix
médian à 165 000€, seul un quart des loca-
taires peuvent acheter une maison sur la ville-
centre. Si la moitié peut accéder à un appar-
tement ancien, ce segment se trouve très vite
concurrencé par les marchés de proximité.
Ainsi, avec un prix d'achat identique, le mé-
nage peut accéder à une maison ancienne
dans le Carmausin.
.… et une offre locative
rapidement en concurrence
avec le marché de l'accession
Au travers de la comparaison entre les men-
sualités de remboursements de crédits, les
conditions demandées par les banques pour
des primo-accédants et les loyers du parc lo-
catif privé, il apparait que les coûts de rem-
Envoyé en préfecture le 1
Affict
2/07/2016
UE
URREARE EC NES EARTRINÉES LIMITROPHES
13 JUL
ID : 081-248100737-20160712-ANX1_3_127_2016-DE
boursement de crédits sont proches des ni-
veaux de loyers pour un bien équivalent, voire
inférieurs dès que le ménage s'éloigne. Ainsi,
le parc locatif privé est très vite concurrencé
par le marché des terrains à bâtir du Carmau-
sin notamment, puisque l'écart entre le loyer
mensuel et les mensualités de remboursement
du crédit est de 16% pour une maison compo-
sée de quatre pièces, il atteint 24% pour un
cinq pièces. La concurrence est d'autant plus
marquée sur le marché de l'ancien : les men-
sualités de remboursement pour une maison
dans le carmausin est inférieur de 18% pour
un quatre pièces et atteint 26% pour un cinq
pièces en location sur l’Albigeois.
Face à ce constat, deux enjeux ressortent : une
nécessaire régulation des niveaux de loyers et
une politique de développement d'une acces-
sion aidée permettant de maintenir les familles
sur l'Albigeois. Or, en 2014, huit communes de
l’Albigeois ont demandé à être éligible au dis-
positif Pinel, nécessitant une dérogation à la
zone B2. Pour autant, les plafonds de loyer du
Pinel sont supérieurs aux loyers de marché®),
par conséquent ce segment ne représentent
pas une réelle alternative pour les ménages,
et peuvent au contraire participer à la hausse
du niveau de loyer à moyen terme, comme
cela fut le cas dans le milieu des années 2000.
Parallèlement, l'offre en PSLA doit s'étoffer
et s'adapter aux attentes des ménages, avec
en parallèle une action publique axée sur une
accession à de prix abordable, au travers de la
maîtrise foncière, ou d'un déploiement d'une
offre nouvelle, bénéficiant d'une aide locale à
définir,
Les mensualités de remboursements de crédits comparés
aux loyers du parc privé
Source : ECLN, Chambres des Notaires, hypothèses de simulation aua/T
900
800 Jus we me on ee nm me 0 on on où ve nn ot nn me we me me me eZ
700 |æ— mm … mnansrenanmnm
Ge y
500
300 Z
200 Z/
100| LA he | Ju À
Appartement _ Maison neuve Terrain à bâtir Terrain à bâtir … Appartement neufen enPSLATA surlAlbigesois _ surle ancien sur promotion Carmausin … l'Albigeois immobilière
Maison
l'Albigeois
© Hypothèses : prix moyens ECLN - apport personnel de 10% du prix du bien- frais de notaires inclus - prêts sur 2 pe avec les taux d'intérêt en vigueur - taux d'effort le 33%
Plafond B2 en Pinel : 9,75€ pour un 45 m? et 8,28€
pour un 75 m2?
EM PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial
Loyer malson T5 CC
sonmnmmmmmms
Loyer maison T4 CC
Maison ancienne sur _ ancienne sur le
Carmausin
33 UN MARCHE IMMOBILIER DYNAMIQUE, EN CONCURRENCE AVEC LES TERRITOIRES LIMITROPHES
ID : 081-248100737-20160712-ANX1_3_127_2016-DE
E. Un parc locatif aidé peu diversifié, inégalement
réparti, mais un redéploiement récent
De quoi parle-ton ?
Trois grands types de logement locatif aidé sont pris en compte dans l'article 55 de la loi SRU : le logement dit « HLM », le logement aidé spécialisé et le logement privé conventionné,.
Le logement dit « HLM » prend en compte tous les logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat, ouvrant droit à l'APL à des ménages disposant de revenus modestes ou faibles,
inférieurs à un plafond de ressources défini en fonction de la composition familiale et du type de financement (PLAI, PLUS, PLS). Financé par des subventions (Etat et collectivités locales) et/ou des prêts privilégiés (CDC, 1%, CAF) et ouvrant droit à des avantages fiscaux, ils sont portés par des bailleurs sociaux (OPH, ESH, SEM, communes, associations agréées) en maitrise d'ouvrage directe où en VEFA. Cela recouvre différentes natures de logements : le logement familial « ordinaire » : logement pérenne, loué nu, avec un bail de droit com-
mun, c'est le plus courant, il recouvre près de 90% des financements de 2007 à 2013 sur l'Albigeois; :
+ le logement en « résidence » répondant à des besoins et à des publics spécifiques ; il s'agit de logement temporaire, souvent meublé, dans des structures disposant d'espaces collectifs et de services, avec un régime de redevance mensuelle (loyer + charges +
prestations) ; À
+ les logements pour étudiants et les foyers pour personnes âgées et handicapées ; e les résidences sociales pour jeunes travailleurs, pour travailleurs migrants, maisons re-
lais et résidences sociales pour ménages en difficulté.
La loi SRU de décembre 2000 a introduit de nouveaux critères, pris en compte dans le calcul du taux SRU au même titre que le pare « HLM » :
« le logement privé conventionné ANAH sur 9 ans avec une possibilité de renouvellement, ouvrant droit à l'APL dont l'accès est soumis à des plafonds de ressources
+ les logements communaux
+ les logements HLM vendus à leurs occupants à compter du 1er juillet depuis 2006, et ce
pendant 5 ans après leur vente,
La loi SRU : objectif et procédure d'inventaire des logements locatifs aidés Sont assujetties, toutes les communes de plus de 3 500 habitants appartenant à une agglo-
mération où intercommunalité de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une com- mune de plus de 15 000 habitants, avec un taux de logements locatifs aidés devant atteindre 20 % des résidences principales. Pour établir le nombre exact de logements locatifs aidés et vérifier le respect où non des 20%, un inventaire est réalisé chaque année par la DDT pour chaque commune sournise à la loi SRU, et pour celle proche d'atteindre les 3 500 habitants. Ainsi, à chaque fin année, le nombre et le pourcentage des logements locatifs aidés retenus sont notifiés officiellement aux communes. Le calcul s'effectue par rapport au nombre des résidences principales des communes concernées fourni par les services Fiscaux.
Au 1er janvier 2014, l'Albigeois regroupe près
de 5 700 logements locatifs aidés au sens
SRU, soit un peu moins de 15% des rési-
dences principales, dont la majeure partie
de la communauté d'agglomération. Sur les
communes d'Albi et de Saint-Juéry, qui repré-
sentent l'essentiel du parc locatif aidé, les
constructions portent les marques des Trente
( RPLS, Répertoire
du Parc Locatif
Social
34
(84%) est gérée par des bailleurs sociaux,
le reste étant des logements privés conven-
tionnés.
Albi concentre 81% de l'offre locative aidée
(au sens SRU), soit près de 4 606 logements,
viennent ensuite Saint-Juéry, et Lescure d'Al-
bigeois, avec respectivement 642 logements
et 173 logements, soit 14% du parc social
Glorieuses. Pour la plupart elles ont été réali-
sées sous la forme de grands ensembles (un
tiers), à l'image des quartiers de Cantepau,
Lapanouse ou Rayssac. Sur Saint-Juéry, la
quasi-totalité du parc locatif aidé est concen-
tré sur le quartier Pratviel/Les Rosiers. Ré-
pondant à la logique de cette époque (géné-
ration Baby-Boom, modèle quasi unique de
EI PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial UN MARCHE IMMOBILIER DYNAMIQUE
la famille, etc.) la typologie des logements
demeure en:outre assez uniforme : 70% des
logements sont des T3 et T4. En revanche,
le parc locatif aidé de Lescure d'Albigeois
est moins important et surtout plus récent :
88% des logements ont été construit après
les années 2000, avec une accélération de la
production depuis 2010. Sur les autres com-
munes, la production récente a privilégié des
formes urbaines qui s'insèrent mieux dans le
tissu urbain existant, avec des petits collectifs
et des logements individuels, et participent à
une meilleure répartition géographique en im-
pliquant des communes non encore soumises
à l’article 55 de la loi SRU. Des communes
comme Marssac, Le Séquestre et Puygouzon,
ont ainsi réalisé des opérations contribuant au
renforcement de l'offre locative sociale.
En 2013, 500 logements sont conventionnés
dans le parc privé. Les deux-tiers concernent
la seule ville d'Albi, en lien avec la réalisation
de l'OPAH quartiers d'Albi. Malgré son faible
poids, ce parc privé constitue une offre com-
plémentaire au parc HLM, surtout au-delà de
la ville-centre, mais il n'est pas pérenne dans
le temps (durée de conventionnement). Pour
autant, cette complémentarité est d'autant
plus importante dans les communes plus
rurales, celles-ci étant considérées comme
peu attractives par les opérateurs sociaux. La
mobilisation du parc privé permet dès lors de
maintenir, voire de développer une offre de
logements à loyers abordables sur ces terri-
toires. Ce sont en majorité des logements an-
ciens, conventionnés ANAH où des logements
communaux, ayant fait l'objet d’une réhabili-
tation, en centre-bourg notamment.
Une progression des financements de loge-
ments locatifs aidés est engagée depuis
plusieurs années, sous l'effet du précédent
PLH. Ainsi, 90 logements ont été financés en
moyenne par an entre 2007 et 2013 (PLAi,
PLUS et PLAi-Structure), soit près de 20%
de la construction neuve totale de la période.
Cette production récente a permis d'accroître
la part de logements aux loyers les plus abor-
dables (PLAï), notamment sur les trois der-
nières années où ils représentent un tiers
de la production locative aidée totale. Par
ailleurs, au travers de la production récente,
une nouvelle répartition de l'offre s'engage
progressivement avec un redéploiement au-
delà de la ville-centre. En effet, la moitié des
logements financés entre 2007 et 2013 sont
localisés sur Albi, l'autre moitié se répar-
tissant entre 5 communes : Lescure d'Albi-
geois, Le Sequestre, Marssac, Saint-Juéry et
Puygouzon.
Envoyé en préfecture le 12/07/2016
, EN CONC a 44 pl 10% LIMITROPHES
Affiché le Sac
ID : 081- ml JUL DE < 3_127_2016-DE
Répartition du parc locatif aidé public et privé conventionné (SRU) en 2014
source : DDT 81 / SLCD /UPL 01/01/2014
A open cnrenoné és pare at
M Lasers ph cents so
Répartition du parc locatif aidé géré par les bailleurs
par période de construction et par commune
au ler janvier 2013
source : RPLS 2013
125
de 1990 à 2009
= Avant 1990
|
| = Depuis 2010
100 |
| 75
50
Les logements locatifs aidés financés entre 2007 et 2013
source : communauté d'agglomération de l’Albigeois
200 |
| + PLAI Structure
BmPLUS
150 BPLAIi
100
i ° - BE
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
EI PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial 35 UN MARCHE IMMOBILIER DYNAMIQUE, EN CONCURRENCE AVEC LES TERRITOIRES LIMITROPHES
36
2/07/2016
016
Fe se
ID : 081-248100737-20160712-ANX1_3_127_2016-DE
Toutefois, l'effort de rattrapage reste à renfor- plantation de nouveaux bailleurs sociaux, qui
cer sur l’ensemble des communes de l'agglo- participent à la diversité de l'offre produite au
mération au titre du rattrapage SRU pour les côté de l'opérateur historique, Tarn Habitat qui
communes assujetties et celles proches du gère plus de 91% du parc social. En matière
seuil des 3 500 habitants, auquel s'ajoutent de typologie, le parc de grands logements est
des objectifs de production établi dans le SCOT prédominant, la moitié de la production 2007- au titre des solidarités territoriales. 2013 concernent T4 et +, un tiers sont des T3 La production récente a également permis l'im- et 20% des petits logements (T1-T2).
Répartition des logements locatifs aidés financés entre 2007 et 2013 source : communauté d'agglomération de l‘Albigeois La Plaine de Najac
Charcot Lescure d'Albigeois
Albi
a esal : -d'AIbigeoi Castelnau-de-Lévis ©
Se à
Camp countal LA u
Le HÉGUESIE es Opération
Maisons Claires
Lo) Puygouzon
% Fréjairolles
Type de financements Logements sociaux financés É Le
Œ à
nus ; a Dénat
M (5) © O Fear ET] vo mn
L'application de la loi SRU
Au 1er janvier 2014, trois communes doivent répondre à l'article 55 de la loi SRU. Deux communes sont proches des 20%, Albi et Saint-Juéry, respectivement 18,44% et 19,27%, Lescure d'Albigeois étant à 9,03%. Malgré l'accélération des livraisons sur la période récente, grâce à l'action du précédent PLH, le rattrapage SRU reste un objectif important : 625 logements sont manquants pour atteindre 20% des résidences principales à l'horizon 2025 (391 sur la ville d'Albi où le développement résidentiel contribue à repousser l'objectif, 24 logements sur Saint-Juéry, et 210 sur Lescure d’Albigeois, qui soumise aux exigences de la loi SRU depuis le milieu des années 2000 rattrape son déficit ayant peu construit de locatif aidé auparavant, à l'image du AUALLE de [al pau de Najac, qui lui ont peQUE de MAIS son parc en cinq ans.
Par ailleurs, trois communes sont en passe de franchir le seuil des 3 500 Habitants: à court terme pour Marssac et Puygouzon, à plus long terme pour Arthès (après 2025)), Pour ces communes encore non assujetties, le rattrapage SRU atteint 217 logements locatifs aidé à
Marssac et 183 à Puygouzon pour atteindre 20% à l'horizon 2025.
@) Estimation aua/T
Ei PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial UN MARCHE IMMOBILIER DYNAMIQUE, EN CONGL
Des besoins en logement
locatif aidé exprimés par des
ménages à faiblé revenus
Fin 2013, près de 1 200 ménages sont en
attente d'un logement locatif aidé sur l'Albi-
geois, soit un tiers des demandes du départe-
ment. Selon les derniers relevés statistiques
du SNE, Système National d'Enregistrement
de la demande, 1 300 ménages sont en at-
tente d’un logement locatif aidé à fin 2014,
soit une progression des demandes sur un
an relativement importante, +11%, alors
qu'elles avaient stagné sur les trois années
précédentes. Cette hausse est portée par des
nouveaux demandeurs, c'est-à-dire par des
ménages qui ne vivaient pas déjà au sein du
parc locatif aidé. Ces demandes témoignent
de la fragilité financière des ménages et d'une
pression accrue sur le parc locatif privé, sur
lequel les taux d'efforts sont trop élevés pour
nombre d'entre eux. En effet, un tiers des
nouveaux demandeurs sont locataires dans le
parc locatif privé, et un demandeur sur six sou-
haite accéder à un logement social en raison
d'un niveau de loyer actuel jugé trop élevé.
Des demandes qui relèvent pour une grande
partie de travailleurs pauvres puisqu'un tiers
sont en situation d'emploi, en contrat pérenne
ou non, et 15% sont en recherche d'emploi.
La grande majorité des demandeurs ont des
revenus inférieurs ou égaux au plafond PLAi
(72%), parmi les nouveaux demandeurs
comme pour les ménages en mutation au sein
du parc locatif aidé.
Un quart des demandeurs vivent déjà au sein
du parc locatif aidé. Une part importante de
ces ménages ne peut pas quitter le parc public
pour se loger dans le parc privé. En effet, ils
disposent de bas revenus : 41% ont un reve-
nu par Unité de Consommation (UC) de mois
de 1 000€/moins, les deux-tiers ont moins de
1 500 €/mois/UC, soit la majorité qui dispose
de revenu leur permettant d'accéder à un lo-
gement très social (PLAi). Les mutations per-
mettent de répondre à l’évolution des besoins,
liés d'une part aux évolutions des structures
familiales (17% vivent dans un logement trop
petit pour eux), et d'autre part à une néces-
saire adaptation du logement pour le ménage
(11% demande un nouveau logement pour
des raisons de santé). Ainsi, les mutations au
sein du parc social permettent aux ménages
de s'inscrire dans des itinéraires résidentiels
mieux adaptés à leurs besoins. Notons que
15% des ménages souhaitent déménager
pour des raisons d'environnement et de pro-
blème de voisinage.
12/07/2016
Qæ nm == Affiché le UIL, 2 15 s_e7
D:0C 48100737-20160712-ANX1_3 127_2016-DE
ques FARIROINES LIMITROPHES
Répartition des ménages demandeurs d’un logement
locatif aidé par commune au 31/12/2013
source : SNE, DDT 81
ms
F
Castelnau-de-Lévis
(EM Ménages en mutation interne au parc locatif aidé
EBMI ménages nouveaux entrants dans le pare locatif aidé
L'ancien statut d'occupation des nouveaux demandeurs au 31/12/2013
source : SNE, DDT 81
500 |
450 |
< 6
s° al Q s Fu s & S $ e te
S °° & # ra “ #
s
“#
Près de trois ménages sur quatre souhaitant
un logement locatif aidé demandent Albi en
premier choix, et 11% Saint-Juéry. Les choix
de localisation des demandeurs sont à relati-
viser car corrélés à la connaissance des mé-
nages de la répartition géographique de l'offre
locative aidée. Aussi, les communes où au-
cune demande n'est exprimée ne signifie pas
qu'il n'y a pas de besoin, mais les ménages
savent qu'il n'y a pas ou peu de logements.
Le phénomène de desserrement des ménages
se retrouve parmi les demandeurs de loge-
ments, puisque la proportion de personnes
vivant seules est particulièrement importante,
notamment parmi les nouveaux demandeurs
pour lesquels plus de la moitié vivent seuls,
Ces personnes seules sont des jeunes, plus de
EH PLH 2015-2020 de l'Albigeoïis / Diagnostic territorial
Fréjaioiles
400 |
350 |
300
250 |
200 | | ;
150 Fo b
100 | ‘
50
5) Le OR ON s
37 UN MARCHE IMMOBILIE
Insee RP 2011
@ Plan
Départemental
d'Action pour
le Logement
des Personnes
Défavorisées du
Tarn (2013-2018)
6) Centre
d’Hébergement
et de Reinsertion
Sociale
R DYNAMIQUE, EN CONCURRENCE AVEC LES TERRITOIRES
la moitié a moins de 30 ans, qu'ils soient étu-
diants ou en début de parcours professionnel.
La part des personnes vivant seules est légè-
rement inférieure pour les ménages en muta-
tion au sein du parc social, qui émanent da-
vantage de personnes plus âgées. Toutefois,
un tiers des demandeurs vivent en famille ce
qui traduit les difficultés d'accès à des grands
logements sur le marché libre, tant en locatif
qu'en accession. Souvent plus précarisées, les
familles monoparentales sont surreprésen-
tées parmi les demandeurs. En effet, alors
que 9% des ménages de l’Albigeois sont des
familles monoparentales, elles représentent
près du quart des nouveaux demandeurs de
logements locatifs aidés. Pour autant, la taille
des ménages n'est pas systématiquement
à corréler avec la taille du logement. Ainsi,
alors que les deux-tiers des demandeurs sont
composés d’une ou deux personnes, les trois-
quarts d'entre eux souhaitent accéder à une
trois ou quatre pièces. Les facteurs sont mul-
tiples : pour répondre à des besoins ponctuels,
comme l'accueil d'un enfant le week-end pour
les ménages séparés, pour anticiper une mo-
dification de la taille du ménage, avec l'arrivée
d'un enfant ou l'hébergement d'un membre
de sa famille comme les parents en perte de
mobilité, pour conserver un certain niveau de
confort, notamment pour les personnes âgées
quittant un logement individuel (espace pour
conserver son mobilier, une chambre supplé-
mentaire pour accueillir la famille)...
Répartition des attributions locatives aidées par commune au 31/12/2013
source : SNE, DDT 81
7 US De É ‘ Arès
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I ménages nouveaux entrants dans le pare locatif aidé
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5 LIMITROPHES Re
121" 70 ID :081-248100737-201607 12:
Près de 700 attributaires en
2014, soit 1,7 demandes pour
une attribution
Le volume d’attributions dépend de la mobilité
au sein du parc locatif aidé, de l'offre nouvelle
et des priorités d'attribution. En 2014, près
de 700 ménages ont bénéficié d’un logement
social, dont un quart résulte d'une mutation
au sein du parc social. Ainsi, l'accélération
des livraisons de logements locatifs aidés ne
suffit pas à satisfaire toutes les demandes,
les besoins restent importants, on dénombre
1,7 demandes pour 1 attribution. Si l'effort
de production de logements locatifs aidés à
loyer réduit sur les dernières années permet
de mieux répondre à la demande, la program-
mation de PLAi ou de PLUS à loyer minorés
reste insuffisante au regard des revenus des
ménages en attente d'un logement. En effet,
la majorité des attributaires ont des revenus
inférieurs au PLAi (78%), reflet des caractéris-
tiques des demandeurs, notamment des tra-
vailleurs pauvres, et de l'effet du PDALPD®.
En effet, plus du quart des ménages ayant
demandé un logement locatif aidé est sans lo-
gement, ces ménages pouvant être hébergés
chez un tiers, avec une relation de parenté ou
non, où dans des structures d'hébergement
d'urgence de type CHRS), maisons relais.
Pour autant, si les loyers sont plus abordables
dans le parc social, il convient d'être vigilant
sur les charges locatives, parfois trop élevées,
imputant sur le reste à charge des ménages
après déduction des aides de la CAF.
Dans ce contexte, la mise en place de la
Conférence Intercommunale du Logement et
du Plan de gestion partenarial de la demande
de logement social et d'information du deman-
deur issus de la loi ALUR, constitue un double
enjeu pour l'Albigeois. D'une part, satisfaire
le droit à l'information des demandeurs et
favoriser une plus grande transparence vis-
à-vis d'eux, du dépôt de la demande jusqu'à
l'attribution du logement. D'autre part, cela
renforce la coordination entre les acteurs pour
mieux répondre aux besoins des ménages,
et constitue un outil de maîtrise des enjeux
de peuplement et d'aide à la programmation
(système de priorisation).
EM PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial Envoyé en préfecture le 12/07/2016
Reçu en préfecture le 12/07/2016
Affiché le 1 1
ID : 081-2481 AU QD oc 3_127_2016-DE
ml Ses
LA DIVERSIFICATION DES BESOINS
EN LOGEMENT DES POPULATIONS
VULNERABLES
A. Des demandes et des besoins en logement
évolutifs pour les personnes âgées
Comme rappelé en début de diagnostic, la
population âgée de plus de 60 ans augmente
fortement et devrait voir son poids progresser
: plus du tiers de la population du SCoT Albi-
geois sera âgée de plus de 60 ans à l'horizon
2040, avec une progression des plus de 60
ans plus importante que pour les moins de 20
ans (+48% pour +10%)%. Mais au-delà du
nombre, c'est la diversité des situations qu'il
faut prendre en compte pour mieux appréhen-
der les besoins, ceux-ci étant principalement
impactés par l'âge, le niveau de dépendance
et les revenus.
Concernant l'habitat, la population retraitée
reste attachée à son logement et souhaite
rester à domicile le plus longtemps possible.
Ainsi, la majorité des personnes âgées de plus
de 60 ans reste dans leur logement : seule-
ment 5% vivent dans une structure d'héber-
gement. Toutefois, au regard du vieillissement
de la population et de la hausse de la dépen-
dance liée à l'allongement de l'espérance de
vie, une nécessaire adaptation des conditions
d'habitat, et in fine de l'offre de logement,
tant en neuf que dans l'existant, s'impose. En
fonction de l’âge, de l’état de santé, du lieu
de vie et de la solvabilité des ménages, les
besoins en logements diffèrent. Trois grands
temps dans le vieillissement sont identifiés :
+ Les « jeunes séniors » (les 60-74 ans) : en
2012, ils sont 13 5700) à vivre dans l'Albi-
geois et représentent 17 % de la popula-
tion. Encore en activité ou en retraite, ces
personnes sont dans une période de vie
autonome et active (associations, familles,
loisirs...), et restent relativement mobiles.
Souvent propriétaires de leur logement de-
puis longtemps, secundo ou tertio accédant,
les jeunes seniors bénéficient d'un pouvoir
d'achat confortable, venant concurrencer
les primo-accédants, notamment dans le
centre-ville d'Albi, Ils souhaitent souvent se
rapprocher de leurs enfants (jeunes actifs),
revenir au « Pays » ou venir s'installer dans
l'Albigeois pour bénéficier d'un cadre de vie
Les modes de cohabitation selon les tranches d'âge en 2011
source : Insee RP 2011
85 ans et +
75-84 ans
60-74 ans
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
# Couples sans enfant # Couples avec enfant(s)
Familles monoparentales Personnes seules
# Cohabitants mHors ménage (ex : maison de retraite)
Les types d'hébergement selon les tranches d'âge en 2011
source : Insee RP 2011
85 ans et +
75-84 ans
60-74 ans
0% 20% 40% 60% 80% 100%
#Maison m Appartement Hébergement pers. âgées mAutre
® Projections de population à l'horizon 2040 - INSEE/
DREAL - décembre 2013
@ Source : RP INSEE 2012
EI PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial 39 LA DIVERSIFICATION DES BESOINS EN LOGEMENT DES POPULATIONS VULNERABLES
40
agréable. D'autres, à l'opposé, disposent de
revenus modestes, voire très modestes. Ils
sont dans un parcours résidentiel différent
(locataires, hébergés...) et ont des attentes
et des besoins particuliers en matière de
services, d'aide et d'accompagnement.
Les « séniors » (les 75-84 ans) : en 2012,
ils sont 6 720 à vivre dans l'Albigeoïis et re-
présentent 8 % de la population. C'est dans
cette tranche d'âge que peuvent apparaître
les premiers symptômes de perte d'auto-
nomie avec de plus en plus de difficultés
pour se déplacer, se soigner et s'occuper
des tâches quotidiennes, et d'une relative
fragilisation des liens sociaux. Les réponses
aux besoins en matière d'habitat sont gra-
duées. La première étape de leurs besoins
s'oriente principalement dans l'amélioration
et l'adaptation du logement et de l'environ-
nement où une demande de logement plus
adapté, dans le parc locatif privé ou public.
Ils peuvent également opter pour des solu-
tions intergénérationnelles, bien qu'encore
peu développées ; suivies de près par une
demande d'intégration dans une maison de
retraite publique ou privée, pour les mé-
nages au pouvoir d'achat plus élevé.
Les « aînés » (les plus de 85 ans) : en
2012, ils sont 3 075 à vivre dans l'Albigeois
et représentent 4 % de la population. A
ces âges, s'observe une accentuation des
symptômes de dépendance, tant physiques
que psychiques ; le maintien à domicile de-
vient alors problématique et commence le
début d’un mode de vie de plus en plus subi.
Les besoins s'orientent principalement vers
des établissements spécialisés comprenant
des structures médicalisées, publiques ou
privées (EHPA, EHPAD) en fonction de la
solvabilité des ménages.
Envoyé r
13 qe ni ‘ A Er. fl
ID : 081-248100737-20160712-ANX1_3_127_2016- DE
Dans les années à venir, le vieillissement
va générer des besoins importants, tant en
services à la personne qu'en actions liées à
l'habitat. Or, de manière générale, le parc de
logements ordinaires est peu adapté aux pro-
blématiques du vieillissement. Une partie du
parc est même inadaptée (habitat individuel
à étage, habitat collectif sans ascenseur...) et
rend le maintien à domicile particulièrement
difficile. Dans ce contexte, la question de
l'adaptation du parc de logements existant et
neuf est un enjeu majeur auquel devront ré-
pondre les pouvoirs publics, dans un contexte
de contraintes financières fortes pour une
grande partie des ménages.
Par ailleurs, la prise en charge de la dépen-
dance devient également un enjeu majeur.
Sous certaines hypothèses de projection(), le
nombre de personnes âgées dépendantes aug-
menterait de 30 % entre 2010 et 2030 dans le
Tarn, soit 3 000 personnes supplémentaires.
Le taux de dépendance attendrait 8,3% à l'ho-
rizon 2030, les pouvoirs publics devant appor-
ter des réponses spécifiques. Or les probléma-
tiques de la dépendance, liées au grand âge
ou à un handicap mental, sont généralement
confrontées, en matière de logement, à une
insuffisance de réponses adaptées. Concomi-
tamment, la dépendance s'accompagne de
besoins d'emplois supplémentaires. En effet,
en institution comme à domicile, le nombre
de professionnels de santé, notamment celui
des infirmiers, devrait augmenter largement.
A l'échelle régionale, les projections estiment
une augmentation de 40% du nombre d'em-
plois pour le maintien à domicile, pour 7% en
institution, soit 6 000 emplois en équivalents
temps plein.
(9 INSEE - Midi-Pyrénées, 6 pages, sept 2012
« 23 500 personnes âgées dépendantes supplémentaires
d'ici 2030 », avec la collaboration de l'ARS Midi-Pyrénées
EM PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial Envoyé en préfecture le 12/07/2016
LA DIVERSIFICATION DES BESOINS ERGGEMER EE BOPRÈRS VULNERABLES Affiché le 1 1 JUIL. 201 Fe so
ID : 081-248100737-20160712-ANX1_3_127_2016-DE
Une diversité des modes
d'habiter en fonction des
âges de la vieillesse et de la
solvabilité des ménages
Les revenus médians des ménages âgés entre
60 et 74 ans sont légèrement plus élevés que
ceux de l'ensemble des ménages (1 880 €/
UC/mois en 2011 contre 1 585 € pour l’en-
semble des ménages), ceux des plus de 75
ans sont légèrement inférieurs (1 530 €/UC/
mois). Néanmoins, ces médianes cachent de
fortes disparités entre les individus. En effet,
une part de la population âgée bénéficie de re-
venus très modestes. Pour rappel, l'Allocation
de Solidarité aux Personnes Agées (ASPA),
ou appelée minimum vieillesse, est de 800 €/
mois pour une personne seule et de 1 242 €/
mois pour un couple), quand le coût d'une
maison de retraite dépasse 2 000€/mois. Dès
lors, le recours aux solidarités familiales, tant
financières qu'en termes de cohabitations
intergénérationnelles est une alternative. Mais
les descendants ne sont pas toujours en ca-
pacité de pouvoir aider financièrement leurs
aînés ou de pouvoir les accueillir dans leur lo-
gement, souvent trop petit, dans un contexte
économique difficile où le marché de l'emploi
est atone et les carrières professionnelles
linéaires.
Différentes alternatives des modes d'habiter
Favoriser une palette d'offres
‘en accompagnement et en
services pour favoriser le
maintien à domicile
Les politiques locales doivent favoriser une
palette d'offres en accompagnement et en
services pour favoriser le maintien à domicile
des propriétaires, mais aussi des locataires,
notamment dans le parc locatif aidé, tout en
développement une offre en hébergement
spécifique.
Différentes actions, mises en place par les
Centres (Communaux d'Actions Sociales
(CCAS) ou autres associations telles que les
ADMR, permettent d'accompagner et d'aider
les ménages à rester au sein de leur domi-
cile. L'une des premières solutions consiste à
apporter les repas au domicile des ménages :
en 2013, 520 repas ont été distribués par jour
en moyenne par le CCAS, un nombre en pro-
gression constante depuis 2011. Peuvent se
cumuler des aides financières pour le chauf-
fage, le jardinage, les transports urbains...
Autant d'actions d'accompagnement qui per-
mettent d'améliorer le cadre de vie, d'éviter
l'isolement en favorisant le lien social et de
repérer les situations de fragilité sociale et
des conditions d'habitat mal adaptées, voire
indignes.
Résidence PAIE |
DEEE ee
POMPES TON UE
dépendantes
ETC TTL ET ATerES
* établissements privés en accession
CHE LT ET TN CUT
valide ousemi-Valde, avecdes
LEURS
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Déménager
à Achat d'un oSiets Cette proche.
CÉRÉMONIE E
Peu
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* Un recours aux solida
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+ Unrecours aux services à la
LG ARRET EreS y
repas à domicile, soins de Cohabiter.
TETE IE ES
colocationintergénérationnelle une,
ESRI AMIE EE
CETTE ENT EEE
RE locatif spécifique
DOTE MEN ENT
meublés ou non, locaux communs, services
colléchfs facultatifs payants ouù/gratuits
(1 INSEE-DGI Revenus fiscaux localisés en 2011
Au 1° Janvier 2014
EI PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial ai LA DIVERSIFICATION DES BESOINS EN LOGEMENT DES POPULATIONS VULNERABLES
42
Adapter les parcs neufs et
existants aux personnes
âgées et handicapées
En 2014, 2 640 personnes perçoivent l’Alloca-
tion pour Adulte Handicapé (AAH) sur l'Albi-
geois, en progression de 31% par rapport à
2009.
Pour répondre à l'accessibilité au logement
des personnes âgées et handicapées, toute
construction neuve doit faciliter l'accessibi-
lité aux personnes à mobilité réduite. Dans le
parc existant, la communauté d'agglomération
a coordonné un appui technique gratuit et un
ensemble d'aides financières pour les travaux
d'autonomie de la personne, dans le cadre
de l'Opération Programmée d'Amélioration de
l'Habitat (OPAH) portant sur 2010-2015. Au
sein du parc locatif social, les ménages peuvent
contacter les bailleurs sociaux pour une mise à
disposition d'un logement accessible ou pour
des travaux d'adaptation pour recevoir une
personne âgée ou présentant un handicap.
Adapter le parc locatif
aidé au vieillissement des
demandeurs et des locataires
Pour répondre aux besoins d'une population
âgée autonome, mais qui ne peut plus rester
dans son logement (maison à étage, jardin à
entretenir), le parc locatif social peut être
une alternative, avec des logements adaptés,
à proximité des services et équipements et
des dessertes de transports en commun. D'ail-
leurs, le CCAS de la ville d'Albi observe de plus
en plus de retraités qui s'orientent vers le parc
locatif aidé. Parmi les nouveaux demandeurs
EHPAD La Maison du Lac à Puygouzon
Envoyé en préfecture le 12/07/2016
Re:
Affi
préfecture le 12/07/2016
® 13 706 1D : 081-248100737-20160712-ANX1_3_127_2016-DE
d'un logement social, 8% ont plus de 60 ans.
Ces demandes portent sur des logements ac-
cessibles aux normes handicapés, notamment
pour des T2-T3 en petits collectifs, à proximité
des services et équipements et desservis en
transports en commun. Mais ces nouvelles de-
mandes, conjuguées au vieillissement des lo-
cataires du parc social nécessiteront d'adapter
les logements, surtout dans le parc existant.
Ces logements peuvent être destinés priori-
tairement aux séniors mais non dédiés pour
permettre une mise ou une remise en location
pour tous faute de candidat sénior.
Favoriser les nouvelles formes
de cohabitation
Pour répondre pleinement aux besoins d'une
population âgée, d'autres réponses peuvent
être apportées en développant de nouvelles
formes d'habiter. Ainsi, de nouvelles formes
de cohabitation se développent, permettant
de répondre aux besoins en logement des
étudiants/jeunes tout en luttant contre l'isole-
ment des seniors.
+ L'association « Logements Entraide Géné-
rations » favorise la colocation intergé-
nérationnelle où les personnes âgées qui
disposent de grands logements accueillent
des étudiants chez eux. Plusieurs formules
existent : d'un hébergement gratuit en
contrepartie de petits services et d’une pré-
sence, à un loyer modéré sans contrepartie
de services. Ces cohabitations permettent
de répondre aux besoins en logement des
étudiants en luttant contre l'isolement des
seniors.
+ Des résidences intergénérationnelles se
EM PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial développent également permettant à des
personnes âgées et à des jeunes de trou-
ver des formes d'habitat adaptées à leurs
besoins et à leurs solvabilités.
La cohabitation entre adultes, sans lien de
parenté, tend à croître. Il s'agit pour des
seniors seuls ou en couple de s'organiser
pour partager un grand logement (appar-
tement ou villa avec jardin). Chaque per-
sonne dispose d'un espace privatif et le
groupe partage des parties communes. Ces
nouveaux types de cohabitation permettent
de rompre l'isolement, tout en partageant
les coûts liés au logement. Mais si rester
dans son domicile le plus longtemps pos-
sible est un souhait unanime, certaines
situations nécessitent de déménager pour
répondre aux besoins d'une population
âgée autonome, mais qui ne peut plus res-
ter dans son logement (maison à étage,
jardin à entretenir...)
Créer des places à coût
abordable en structure
spécialisée
Dès que les personnes rencontrent des diffi-
cultés liées à la perte d'autonomie, les struc-
tures spécialisées constituent souvent la seule
alternative, si l'accès financier et le nombre de
places sont suffisants. Dans l'Albigeois, on dé-
nombre 11 maisons de retraite ou structures
de longue durée publiques ou privéest), soient
près de 1 180 lits, qui répondent, en partie,
aux besoins des personnes âgées. Cette offre
est largement concentrée sur la ville-centre,
bien qu'une offre relativement récente se
constitue sur les communes de périphérie : 9
structures pour une capacité de 906 lits sont
localisées à Albi, une comprenant 94 lits à
Castelnau de Levis, une structure de 60 lits
à Lescure d'Albigeois et une autre de 66 lits à
Puygouzon. L'offre en foyers logements ou en
petites structures est plus réduite : 38 lits et
15 places sont disponibles en accueil de jour
autonome. Néanmoins une partie de l'offre
n'est pas adaptée aux capacités financières
des ménages et peine à trouver une clientèle.
Avec 1 180 places en structure d'héberge-
ment pour personnes âgées, le taux d’équi-
pement est de 120 places pour 1 000 per-
sonnes de plus de 75 ans. Or une vigilance
doit être apportée par les pouvoirs publics
afin de maintenir, voire d'accroître ce taux,
pour ne pas augmenter le déficit déjà engagé
et répondre aux demandes futures. En effet,
les listes d'attente ne cessent de croître et les
LA DIVERSIFICATION DES BESOINS
13 JUL. 20 1-248100737-20160712-ANX1_3_127_2016-DE LS D — s_e7
délais moyen spour y accéder augmentent.
Or, selon les projections de population réali-
sées par l'INSEE et la DREAL Midi-Pyrénées
à l'échelle des SCoT®), la population âgée de
plus de 75 ans passerait de 11 400 à 20 150
personnes à l'horizon 2030. Dès lors, l'offre
en structures d'hébergement devra se déve-
lopper pour répondre aux demandes futures,
tout en garantissant une bonne « accessibilité
tarifaire » pour les résidents. Ces actions s'ar-
ticulent avec celles menées par le Conseil Dé-
partemental du Tarn. Or, au printemps 2015,
ce dernier a lancé l'élaboration du nouveau
schéma gérontologique départemental, le
précédent arrivant à son terme, en vue d'une
adoption votée début 2016. Ce schéma devra
établir les règles de priorité pour les cinq ans
à venir, en mettant en œuvre les dispositions
de la future loi d'adaptation de la société au
Vieillissement actuellement à l'étude au Sénat
(mars 2015).
® source : Conseil Général du Tarn
@ source : INSEE - Midi-Pyrénées, 6 pages, sept 2012 -
Omphale 2010 Insee,
Enquêtes handicap-Santé 2008-2009 Insee-Drees, RP 2007
EI PLH 2015-2020 de l'Albigeoiïs / Diagnostic territorial 43 LA DIVERSIFICATION DES BESOINS EN LOGEMENT DES POPULATIONS VULNERABLES
sources : Les
pratiques spatiales
des étudiants
de l’albigeois —
enquêtes réalisées
par les étudiants
de Champollion
dans le cadre d'une
commande de
la Communauté
d’Agglomération de
l’Albigeois - Juin
2014
@) Foyers de jeunes
Travailleurs
44
ture le 12/07/2016
fécture le 12/07/2016
Affiché le Î 3
ID : 081-2481007.
! } 205 Ses
) 60712-ANX1_3_ 127 2016-DE
B. De jeunes ménages précaires qui rencontrent
des difficultés d'accès au logement
Les jeunes, un sous ensemble
très hétérogène
L'Albigeois se distingue au sein du départe-
ment par son attractivité sur les « jeunes ».
Toutefois, ce terme recouvre une diversité de
situations en fonction de l’âge des personnes,
de leurs activités, voire même de leurs ni-
veaux de vie. Ces caractéristiques permettent
de distinguer différentes catégories :
+ les étudiants en alternance ou en formation
continue
< les jeunes en début de parcours profession-
nel ou en mobilité professionnelle
« les jeunes cumulant de très grandes diffi-
cultés sociales et économiques
Aussi, les jeunes représentent un sous en-
semble socio-démographique très hétérogène
dont les parcours résidentiels du départ du
domicile parental à l'installation dans un lo-
gement autonome, s'effectuent de façon très
variable. Leurs modes de cohabitation évo-
luent selon les étapes de vie, et les évolutions
sociétales et économiques ont modifié leurs
pratiques résidentielles.
Des étudiants qui vivent
majoritairement seuls
Sur la rentrée 2013/2014, 5 500 personnes
étaient en formation post-baccalauréat
sur l'Albigeois, des effectifs en progression
constante depuis 2007, en lien avec l'ouver-
ture de filières d'études universitaires supplé-
mentaires à Champollion. La moitié d'entre
eux sont des étudiants au sein de l’universi-
té, 19% sont en BTS, 13% étudient à l'Ecole
des Mines et 9% passent un diplôme d'Etat
(infirmiers et éducateurs spécialisés). La ma-
jeure partie des étudiants vivent sur la ville
centre (75%), en raison de la proximité des
Répartition des effectifs étudiants
selon le type d’études
Source : Rectorat
autres
nBTS
a Classes préparatoires
mDE
Diplôme d'Etat (infirmier, éducateur spécialisé)
» Ecole des Mines
= Ecole Européenne de l'Art et des Matières
“Licences professionnelles - DUT
# Université Champollion
transports en commun, des équipements, des
services et pour bénéficier des différentes
animations culturelles. D'autres en revanche
privilégient la proximité avec leur établisse-
ment d'enseignement. Ce choix est corrélé à
l'offre de logements dédiés aux étudiants qui
se localise souvent à proximité de ces établis-
sements. Notons qu'un quart des étudiants
vivent dans une des communes de l’Albigeois,
certainement chez leurs parents, ou ce sont
des étudiants plus âgés en reprise d'étude.
Enfin, une minorité vit en dehors du territoire,
dont une partie fait des allers-retours quoti-
diens avec l’agglomération toulousaine.
Ainsi, plus de la moitié des étudiants vivent
seuls, 19% vivent chez leurs parents, 13%
sont en couple et 8% en colocation. Près de
18% des étudiants vivent en résidence univer-
sitaire, plus de la moitié en appartement et un
quart en maison, notamment des étudiants en
couple, en colocation ou qui vivent chez leurs
parents. Parmi les étudiants vivant seuls, la
quasi-majorité d'entre eux sont logés dans le
parc locatif privé. Pour répondre aux besoins
des jeunes, différentes mesures ou aides sont
développées pour faciliter l'accès au logement
: les résidences étudiantes, telles que l'opé-
ration en construction en 2015 sur le site de
l'Ecole des Mines comportant 60 logements fi-
nancés en PLS étudiants, le parc de logements
CROUS comprenant 35 logements rattachés
au fonctionnement du F.J.T.®), les logements
dans le parc locatif privé et social, etc. Notons
qu'en 2013, 9% des ménages ayant déposé
une demande de logement locatif aidé sont
des étudiants ou des apprentis.
Néanmoins, si l'Albigeois confirme son attrac-
tivité chez les 19-25 ans, conséquence de son
offre de formation, l'intégration des étudiants
en fin d'études constitue un des enjeux majeurs
pour l'Albigeois. En effet, cela interroge sur la
capacité de l'agglomération à offrir un emploi
aux jeunes en début de parcours profession-
nel. La fin de la vie étudiante et le passage
dans la vie active entraînent en effet un plus
grand nombre de départs de 25-29 ans que
d'arrivées de personnes du même âge. Deux
facteurs majeurs expliquent ce phénomène.
D'une part l'offre universitaire peut conduire à
quitter l'Albigeois pour poursuivre une spéciali-
té au-delà des Licences et Master. D'autre part,
le marché de l'emploi local n'a pas la capacité
de recrutement nécessaire pour permettre aux
jeunes qualifiés de s'installer sur le territoire.
EM PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial Envoyé e e le 12/07/2016
LA DIVERSIFICATION DES BESOINS EReOGemaR res BROAAPRRS VULNERABLES
Affiché le 13 JUI ne
1D : 081-248100737-20160712-ANX1_3_127_2016-DE
Des difficultés d'accès au ficile, compte tenu du marché de l'emploi logement, mais des dispositifs atone et de la relative instabilité de leur d'aide à l’œuvre emploi. Dès lors, l’entrée dans la vie active n'est pas toujours à corréler avec l'installa-
Les ressources financières des étudiants et tion dans un logement autonome : des al- des jeunes en formation (alternance, appren- lers-retours peuvent s'opérer entre logement
tissage, stage) sont variables, souvent non autonome et domicile parental avant tout
stables, et la connaissance de leurs revenus pour des raisons financières (fin des bourses
est de manière générale partielle. Ils ne font étudiantes, diminution des aides de la CAF pas nécessairement de déclaration de revenus et des contrats professionnels souvent de autonome, et peuvent bénéficier d'aides de courte durée : CDD, intérim). Au-delà des leur famille (soutien variable et très difficile à revenus salariaux des jeunes, souvent plus estimer). De plus, 44% des étudiants de l’uni- modestes que pour les autres tranches d'âge, versité de Champollion sont boursiers (rentrée une part croissante de ces jeunes, formés ou
2014/2015) et il est important de souligner non, rencontre des difficultés à trouver un
qu'une part d'étudiants travaillent pour payer premier emploi, pérenne ou non. Dès lors, le leurs études. Cependant, l’aide au logement RSA « Garantie jeunes » introduit en 2013 (APL ou ALS) délivrée par la Caisse d'Alloca- pour les 18 à 25 ans sans emploi et sans for-
tions Familiales (CAF) est une ressource in- mation et le RSA jeunes actifs de moins de 25
dispensable pour une majorité d’entre eux : ans instauré en 2010 constituent les seules en 2012, 19% des allocataires de la CAF ont ressources financières. De plus, les périodes moins de 25 ans sur l'Albigeois. Cette aide d'instabilité professionnelle et les niveaux de financière est complétée par divers dispositifs salaire ne permettent pas toujours de satis- d'accès au logement tels que la Caution Loca- faire aux garanties souhaitées par les pro- tive Etudiante gérée par le CROUS pour facili- priétaires bailleurs dans le parc locatif privé. ter l'accès au logement des étudiants n'ayant Ainsi, de plus en plus de jeunes demandent
pas de garant personnel, ou l'avance et la ga- un logement social : en 2013, un tiers des
rantie Loca-Pass, gérée par Action Logement. ménages ayant déposé une demande de lo- Pour les jeunes qui démarrent dans la vie gement locatif aidé a moins de 30 ans (21%
active, diplômés ou non, l'accès au logement ont moins de 25 ans et 16% ont entre 25 et
autonome est également de plus en plus dif- 30 ans).
Habitat des Jeunes
en Albigeoit
EM PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial 45 LA DIVERSIFICATION DES BESOINS EN LOGEMENT DES POPULATIONS VULNERABLES
le CRHS le Colibri
est également le
coordinateur de
deux opérateurs
associés que sont
l'association Solidac
et SOLIHA
46
ure le 12/07/2016
13 JUL 2 = r_e
ID : 081-248100737- 208 Lu 3_127_2016-DE
C. Un manque de fluidité dans les parcours en
structures d'hébergement ou spécialisées
Une offre en structures
d'hébergement en
développement, mais quine
répond pas pleinement aux
besoins
Dans un contexte socio-économique qui fragi-
lise les personnes les plus démunies au regard
de l'emploi et du logement, la communauté
d'agglomération de l'Albigeois, dans la limite
de ses compétences, doit relever le défi de
leur proposer des solutions de logement et
d'hébergement répondant à leurs besoins.
Or, la diversité des situations appelle à une
palette tout aussi diversifiée de réponses, de
l'hébergement vers le logement autonome.
Répondre aux besoins en hébergement et en
logement des personnes les plus en difficulté
constitue un axe fort des politiques locales de
l'habitat. Une part importante des réponses à
apporter à ces situations passe par une bonne
coordination entre les orientations du PLH et
celles du PDALPD. Cette articulation s'est vue
renforcée avec la mise en place d'un nouvel
outil, opérationnel depuis 2011: le Service
Intégré d'Accueil et d'Orientation (SIAO) du
Tarn. Le SIAO, assuré localement par une
entité unique, le CHRS le Colibri, est un
guichet unique pour les demandeurs qui met
en réseau les dispositifs d'urgence, d'héber-
gement et d'insertion. Il recense les places
disponibles, coordonne l'attribution des places
d'hébergement et les missions des acteurs
de veille sociale. Il comporte deux dimen-
sions : un volet « urgence » pour une mise
à l'abri immédiate et un volet « insertion ».
Dès lors, pour toute demande d'un ménage
ne pouvant pas accéder à un logement auto-
nome, un hébergement temporaire peut être
proposé selon les problématiques rencontrées
et le degré d'urgence. En effet, le parc loca-
tif aidé ne peut pas satisfaire tous les besoins
en raison de son inadaptation aux probléma-
tiques de certains ménages qui peuvent rele-
ver d’une conjonction de facteurs relevant de
leur histoire de vie, leur mode de vie, leurs
difficultés familiales, comportementales, psy-
chiques ou psychologiques. Dès lors, ces mé-
nages nécessitent un accompagnement so-
cial, voire d'insertion ou de réinsertion sociale.
Aussi, les besoins identifiés sur l'Albigeois ne
concernent pas seulement la forme et la na-
ture du logement, mais relèvent aussi de poli-
tiques d'accompagnement permettant d'évi-
De quoi parle-ton ?
Les Allocations de Logement Temporaire
(ALT). sont versées directement à des
organismes d'accueil pour des personnes
rencontrant des difficultés financières et
Il s'agit d'offrir un accueil d'ur-
éjour temporaire (moins de
ns de famille et maisons relais
sans limitation de durée, des
au faible niveau de ressources
sNanoN d'isolement ou d'exclu-
nt pie de personnes ren-
‘contrant des difficultés d'accès à un loge-
ment de droit commun en raison de leur
situation sociale et financière.
Les centres d'accueil des demandeurs
d'asile (CADA) hébergent les demandeurs
d'asile durant la période d'instruction de
leurs dossiers. Pour ceux d'entre eux qui
bénéficient du statut de réfugiés, ces der-
niers sont hébergés en centre provisoire
d'hébergement (CPH). Les hébergements
d'urgence des demandeurs d'asile (HUDA)
* répondent aux demandes d'hébergement
des demandeurs d'asile qui sont en attente
d'une prise en charge en centre d'accueil
de demandeurs d'asile (CADA).
ter les ruptures et l'isolement pour remettre
les personnes dans une perspective positive
de parcours de vie. Pour autant, les réponses
aux demandes d'hébergement sont difficiles
à mettre en œuvre : l'offre se révèle insuffi-
sante, bien qu'en développement, et parfois
inadaptée pour répondre à des situations de
plus en plus complexes et précaires.
Avec 250 places, la quasi-totalité de l'offre
d'hébergements et de logements temporaires
du département est concentrée sur Albi. Les
logements du dispositif Allocation Logement
Temporaire (ALT) apparaissent plus dispersés
sur le territoire car fréquemment mobilisés et
gérés par les CCAS. En 2015, l'offre de places
d'hébergement sir l'Albigeois se compose de :
+ 22 places en ALT ;
+ 24 places en résidence d'accueil ;
+ 60 places en CHRS dont 36 au Colibri et 26
au CHRS la Maison des femmes ;
EM PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial + 3 places d'urgence sous statut CHRS ;
+140 places destinées aux demandeurs
d'asile et aux réfugiés (110 places CADA et
30 places CPH).
A cette offre, s'ajoutent des logements com-
munaux afin de faire face aux situations
d'urgence des ménages de la commune, par
exemple pour des femmes victimes de vio-
lences ou des familles dont le logement a été
incendié.
Par ailleurs, les structures ne sont pas tou-
jours adaptées à l'évolution des profils des
demandeurs. Plusieurs catégories de public
présentent des parcours particulièrement
complexes nécessitant un accompagnement
social personnalisé et pluridisciplinaire. Alors
que les résidences sociales ont vocation à
accueillir des personnes en difficultés écono-
miques et sociales, mais qui sont autonomes
dans leur logement et n'ont pas besoin d'ac-
compagnement social, ce type de structure
est de plus en plus sollicité pour prendre en
charge des publics caractérisés par des situa-
tions de précarité économique, d'isolement
social et familial, des pathologies psychiques,
des addictions.
A l'échelle du département, et au regard du
bilan de l'exercice 2014), dernier bilan connu,
2 358 ménages ont contacté le SIAO, princi-
palement via le 115. Ont été concernées 1 983
personnes dont 569 enfants. En grande majo-
rité, les personnes concernées sont âgées de
18 à 35 ans (59%). On note 59% d'hommes
seuls, pour 20% de femmes isolées. Les fa-
milles représentent quant à elle 16% des
demandes. Pour répondre à ses besoins, l’hé-
bergement représente l'essentiel des proposi-
tions apportées. Parallèlement, 566 ménages
ont contacté le SIAO pour le volet insertion ;
la majorité sont des personnes seules (75%)
et 17% sont des familles monoparentales.
Les problématiques financières constituent
l'essentiel des difficultés rencontrées (faibles
revenus, sans ressource, dettes, surendet-
tement, etc). Après examen des dossiers en
commission, ces ménages sont orientés, en
majorité dans des hébergements d'insertion,
et dans une moindre mesure dans des loge-
ments adaptés. Que ce soit pour le volet « ur-
gence » ou « insertion », le SIAO mesure une
évolution à la hausse importante des appels
par rapport aux années précédentes, mettant
en évidence une précarisation croissante des
ménages. De plus, des publics en très grande
précarité peuvent être rendus invisibles par
les différents dispositifs. Ce sont le plus sou-
vent des personnes vivant dans la rue, jeunes
ou non, avec souvent des pathologies ou des
Envoyé en préfecture le 12/07/2016
LA DIVERSIFICATION DES BESOINS FNREOERMERIP RS BOB HPPRS VULNERABLES Affiché le aus 13 JUL.
ID : 081-24810073 20160712-ANX1
105 7" 3_127_2016-DE
addictions à traiter et pour lesquelles des ré-
ponses ne peuvent être apportées que dans
le cadre de structures collectives avec un ac-
compagnement adapté ; mais également des
ménages en situation de surendettement qui
ne formulent pas de demandes d'aide ou d'ac-
compagnement, voire les refusent.
Les structures d'hébergement étant saturées
et embouteillées par manque de rotation en
raison de la hausse des demandes et des
durées de séjour de plus en plus longues, le
renforcement de l'offre en hébergement ou
en logements adapté est un enjeu important
pour l'Albigeois.
C.H.R.S. Le Colibri, Albi
® source : Bilan 2014 du PDALPD
EM PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial 47 LA DIVERSIFICATION DES BESOINS EN LOGEMENT DES POPULATIONS VULNERABLES
® Loi du 5 juillet
2000 relative
à l'accueil et à
l'habitat des gens
du voyage
48
Envoyé en préfecture le 12/07/2016
Reçu en préfecture le 12/07/2016
r ne
el 3 Qi9 eo
1D : 081-248100737-20160712-ANX1_3_127_2016-DE
D. L'accueil des gens du voyage
La loi!) prévoit que dans chaque département
soit établi un Schéma Départemental pour
l'Accueil des Gens du voyage (SDAGV), celui
du Tarn a été approuvé par arrêté préfectoral
du 11 décembre 2013. Ce schéma, établi pour
la période 2014-2020, précise les besoins en
accueil des gens du voyage vivant en caravane
ou sédentarisés et fixe les objectifs d'accueil
et de développement d’un habitat adapté. Les
orientations du SDAGV s'articulent avec celles
du PDALPD au sein duquel les gens du voyage
sédentarisés ou en voie de sédentarisation
sont considérés comme public prioritaire.
Une offre en aires d'accueil
encore insuffisante
Par définition, les gens du voyage
voyagent. mais c'est lorsqu'ils s'arrêtent
que se pose la question de l'accueil : où,
dans quelles conditions, combien de temps...
Dès lors, les gens du voyage constituent
une population difficilement quantifiable, ils
vivent dans des habitats diversifiés et pour
des durées très variables.
La loi précise que toutes les communes de
plus de 5 000 habitants se voient fixer l'obli-
gation de créer une aire d'accueil. Il s'agit
d'un équipement de quinze à vingt places de
caravanes (2 000 m2 au minimum) aménagé
et géré, permettant d'accueillir des familles
passant ou séjournant régulièrement sur le
territoire. L'aire est conçue comme un lieu
de vie, un lieu d'habitat qui permet l'ancrage
d'un groupe familial élargi et favorise ainsi «
le retour au voyage » de certains membres
de la famille. L'aire d'accueil permet à chaque
famille d'avoir un espace privatif, mais dans
une relative proximité spatiale. Chaque em-
placement est équipé d'une alvéole sanitaire
comprenant un WC et une douche. Toute-
fois, lorsqu'un groupe familial vit sur une aire
d'accueil officielle, il va essayer d'y rester le
plus longtemps possible en s'appropriant les
lieux, d’une part en raison du déficit encore
prégnant d’aires d'accueil (si la famille quitte
l'aire, elle n’a pas forcément la certitude de
pouvoir y retourner : un autre groupe pou-
vant s'y être installé), d'autre part, en fonc-
tion du règlement intérieur de l'aire puisque
la durée du stationnement autorisée est co-
rollaire aux temps de scolarisation des en-
fants en école de quartier.
Si la ville d'Albi répond à ces obligations légales
avec l’aire d'accueil de Jarlard, l'offre demeure
insuffisante sur l'agglomération. En effet, sur
les 50 places de l'aire, 30 sont aujourd'hui
occupées par des familles semi-sédentaires. Il
ne reste ainsi qu'une vingtaine de places des-
tinées aux groupes de passage. Dans le cadre
du SDAGV, la commune de Saint-Juéry doit
réaliser une aire d'au moins 6 places. Cette
aire sera destinée à l'accueil des voyageurs et
non à l'accueil de sédentaires.
Chaque année, quelques groupes de taille im-
portante (plus de 50 caravanes) stationnent
sur le département pour des périodes com-
prises entre une semaine et quinze jours.
L'ensemble de ces groupes ne peuvent, en
raison de leur taille, trouver place sur les aires
d'accueil existantes, déjà saturées, et néces-
site la mise à disposition de terrains suffisam-
ment grands pour les accueillir. La recherche
de solutions sur des terrains de l'Etat ou de
collectivités n'ayant pas abouti dans le cadre
du précédent Schéma, le Schéma approuvé
en 2013, prévoit la réalisation de deux aires
de grands passages à l'échelle du Tarn, dont
l’une le long de l'axe A68/RN88 d'une capa-
cité de l’ordre de 200 caravanes. Néanmoins,
à défaut d'accord sur la réalisation d'une aire
d'accueil permanente, un dispositif d'aires
« tournantes » a été mis en place par les
intercommunalités concernées avec un accueil
sur l'Albigeois prévu en 2017.
Les modes de sédentarisation,
une offre encore insuffisante
et peu lisible
Le déficit de places en aires d'accueil, les
conditions de vie difficile au quotidien dans les
stationnements illicites (le manque d'hygiène,
les contrôles de police et les expulsions) au-
tant de fait qui contribuent à l'expression du
souhait par certaines familles de disposer
d'autres modes d'habiter pour se stabiliser et
vivre décemment. Ainsi, les processus de sé-
dentarisation sont des situations autant vou-
lues que subies par les familles. Vécue très
différemment selon les groupes, la sédenta-
risation n'implique pas toujours un renonce-
ment au voyage. C'est pourquoi, nombre de
ces familles conservent une caravane, soit
comme habitat principal, soit comme habi-
tat complémentaire. Cependant, certaines
familles optent pour une sédentarisation dans
un habitat ordinaire et ne conservent pas leur
EI PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial caravane.
Les gens du voyage sédentarisés ou en voie
de sédentarisation sont difficilement quanti-
fiables, hormis ceux qui vivent en permanence
au sein de l'aire d'accueil de Jarlard. L'offre
en habitat sédentaire des gens du voyage est
très diversifiée et évolue selon les besoins et
souhaits des familles. Selon le SDAGV, des so-
lutions doivent être mises en place pour favo-
riser l'accès au logement des gens du voyage
qui, sédentarisés sur les aires, souhaitent
concrétiser un tel projet.
Ainsi, une articulation est à opérer entre la
mise en œuvre du PDALPD, du Droit au loge-
ment opposable (DALO) et du Plan partena-
rial de gestion de la demande locative aidée
pour aider les familles dans la définition de
leurs besoins en termes d'accès à l'habitat, et
orienter le cas échéant les familles dans leur
demande de logement locatif aidé. Dès lors,
le développement d'opération locative aidée
adaptée constitue une réponse à ces besoins
(PLAi-adapté).
Aire d'a ccueil de Jarlard à Albi
EM PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial
LA DIVERSIFICATION DES BESOINS
Sédentarisation à la cité les Issards à Albi
5 À Re" À
Envoyé en préfecture le 12/07/2016
or ID : 081-248100737-20160712-ANX1_3_127_2016-DE JLNERABLES
lt le
An
49 préfecture le 12/07/2016
n préfecture le 12/07/2016
Affiché °1 935 se
J M 1D : 081- 14 T3T- 2016 D. ANX1_3_127_2016-DE
LES DEFIS POUR L'HABITAT DE DEMAIN
A. Le devenir du parc existant
® Source: Filocom
2013, d'après
DGFiP
@ Selon les
Diagnostic de
Performance
Energétique (DPE)
renseigné dans
PLS
50
L'amélioration énergétique
du parc existant, un enjeu
environnemental et sociétal
Le coût de l'énergie domestique a fortement
augmenté ces dernières années, amenant de
nombreux ménages à ne plus se chauffer cor-
rectement. Selon l'Observatoire National de la
Précarité Energétique, environ 5 à 15 % de la
population française est potentiellement consi-
dérée en situation de précarité énergétique,
ces populations consacrant plus de 10 % de
leur revenu à leurs factures (chauffage essen-
tiellement). Les Albigeois n'échappent pas à la
précarité énergétique mais leur recensement
reste imprécis compte tenu de la diversité
des intervenants (Fonds Solidarité Energie du
Conseil départemental, aides de l'ANAH, de la
CAF, tarif de première nécessité pour l'électri-
cité et tarif spécial pour le gaz d'EDF...). Aussi,
face aux enjeux environnementaux et sociaux,
la question de la lutte contre le changement cli-
matique et de la maîtrise des consommations
énergétiques dans le logement interpelle les
pouvoirs publics et est au cœur des politiques
locales de l'habitat. Si les logements neufs,
avec les réglementations thermiques succes-
sives, Bâtiment Basse Consommation (BBC)
ou à Haute Performance Energétique (HQE),
montrent que des solutions techniques perfor-
mantes existent et permettent de réduire les
émissions de Gaz à Effet de Serre (GES), le
parc d'avant 1975 date des premières régle-
mentations thermiques, est responsable d'une
part importante des émissions de GES. Or, la
moitié du parc des résidences principales albi-
geois date d'avant 19750), Dès lors, la produc-
tion de logements neufs ne peut pas se conce-
voir sans être accompagner d'une politique de
réhabilitation du parc existant, sous peine de
voir ce dernier se déqualifier fortement face à
un parc neuf de plus en plus performant. La
réhabilitation du parc existant représente un
potentiel non négligeable de développement
de l'offre pour répondre aux besoins en loge-
ments, tout en permettant de limiter l'étale-
ment urbain, et constitue un enjeu en termes
de mixité sociale et de lutte contre l'habitat in-
digne. En effet, face à la hausse des matières
premières sur le long terme, vivre dans des
« passoires énergétiques » impacte le reste
à vivre des ménages et peut engendrer des
problèmes sanitaires et des risques d'exclu-
sion sociale.
Ainsi, la réhabilitation énergétique est identi-
fiée comme un enjeu prioritaire du Plan Climat
Energie Territorial (PCET) de l'Albigeois adopté
en 2013. Depuis, différentes mesures ont été
engagées par la collectivité, dans le parc loca-
tif social comme dans le parc privé.
Une réhabilitation du parc
locatif aidé engagé
Depuis la fin des années 1970, les réflexions
engagées dans le cadre de la politique de la
ville ont conduit les bailleurs sociaux à réhabi-
liter leur parc ancien. Pour autant, la réhabi-
litation thermique demeure une question ma-
jeure pour maintenir l'attractivité du parc afin
que l'écart qualitatif ne se creuse pas entre
les parcs neufs et anciens, ainsi que pour faire
baisser les factures énergétiques des loca-
taires et améliorer le confort du logement. Cet
enjeu se heurte à la complexité de l'interven-
tion opérationnelle sur un patrimoine ancien,
potentiellement amianté avec les surcoûts
que cela peut engendrer.
Seul 13% des logements locatifs aidés sont
référencés en classes énergétiques À, Bou C,
(les plus économes). Cette proportion corres-
pond au développement du parc neuf, puisque
Répartition du parc locatif aidé par Diagnostic de
Performance Energétique (DPE)
source : RPLS 2013
EM PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial 14% des logements ont été construits depuis
les années 2000. La proportion de logements
les moins énergivores est plus importante en
périphérie que sur la ville-centre (respecti-
vement 27% et 10%), en lien avec un déve-
loppement récent du parc locatif aidé sur les
communes du reste du pôle urbain central,
alors que le poids des logements des années
60 est important sur la ville-centre. De ce
fait, la moitié du parc locatif aidé Albigeois est
classé en D, et 31% sont en classe E, F et G,
les classes les plus énergivores, soit près de 1
500 logements.
En 2009, une étude régionale sur la prise en
compte de la qualité environnementale des
bâtiments (QEB) a été conduite par l'Union
Sociale pour l'Habitat de Midi-Pyrénées.
L'étude a permis de quantifier le nombre de
logements à réhabiliter avant 2020 (classes E,
F et G), soit près de 20 000 logements sur
Midi-Pyrénées. Ainsi, 2 500 logements doivent
être réhabilités énergétiquement par an, avec
une déclinaison des objectifs suivant le parc
social de chaque bailleur. L'objectif est d'agir
en priorité sur les bâtiments les plus énergi-
vores (classes D, E, F, G) en les amenant vers
la classe B, voire vers des logements en BBC
avec des modulations de subventions.
Le bailleur Tarn Habitat, opérateur principal et
historique détenant le parc ancien, a engagé
depuis plusieurs années des investissements
en faveur de la réhabilitation de son parc
ce qui a permis d'améliorer la qualité éner-
gétique d'une partie de ses logements. Les
réhabilitations thermiques sur les quartiers
du Lude et de Rayssac ont été engagées dès
2013. Avec plus de 17 millions investis pour
ces opérations, ce sont 540 logements qui
vont bénéficier d'une rénovation importante,
tant à l'intérieur des logements que sur les
parties communes et les extérieurs (408 sur
Rayssac et 132 sur le Lude). Les principaux
travaux portent sur la réfection des façades,
les toitures, les combles, le changement de
toutes les menuiseries et des sanitaires d'ori-
gine, sur le chauffage et sur les halls. Au préa-
lable, pour mesurer les enjeux thermiques de
ces quartiers, différentes études techniques,
architecturales et sociales ont été élaborées.
De plus, début 2014, Tarn Habitat et la région
Midi-Pyrénées ont signé une convention pour
la rénovation énergétique des logements so-
ciaux qui s'étalera jusqu'en 2018 (volume de
logements à réhabiliter et enveloppe budgé-
taire régionale allouée).
Envoyé en préfecture le 12/07/2016
Reçu enfer POUR NALABITAT DE DEMAIN
Affiché le 13 Ju 2015 Es so
10 :081-248100737-20160712-ANX1_3_127_2016-DE
La réhabilitation du parc
privé, un engagement de la
collectivité depuis plusieurs
années
Le logement qualifié d'indigne constitue l'habi-
tat qui, par son état physique ou ses conditions
d'usage, porte atteinte à la dignité humaine
de ceux qui l'occupent : des logements dont la
non-conformité et l'état général menacent la
santé et/ou la sécurité des occupants. Selon Source : Porter
les services de l'Étatt), un peu moins de 5% PA 2018 20800
du parc privé de l’agglomération albigeoise est DDT81
en situation fragile du fait de l'état général des
logements et des ressources des ménages qui
y résident. Le nombre de logements potentiel-
lement indignes baisse régulièrement depuis
le début des années 2000. Cette tendance à la
baisse reflète l'efficacité des politiques mises
en place depuis plusieurs années.
Nombre de logements traités par an dans le cadre de l'OPAH quartiers d'Albi par rapport aux objectifs
source : communauté d'agglomération de l'Albigeois
160
140 # Propriétaires occupants
# Propriétaires bailleurs
120
100
80
60
40
20
OL
Objectifs Objectifs Objectifs
Réalisations
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Objectifs
Réalisations Réalisations Réalisations Réalisations
2010 | 2011 2012 | 2013 2014
Nombre de logements traités par an dans le cadre de l'OPAH Centre-bourgs par rapport aux objectifs
source : communauté d'agglomération de l'Albigeois
120
m Propriétaires occupants
100 # Propriétaires bailleurs
80
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EM PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial 51 LES DEFIS POUR L'HABITAT DE DEMAIN
52
En effet, deux Opérations Programmées
d'Amélioration de l'Habitat (OPAH) commu-
nautaires ont été engagées début 2010 et
sont achevées en 2015 : les OPAH commu-
nautaires « Quartiers d'Albi » et « Centres
bourgs » sur les 16 autres communes. Ces
dispositifs permettent, via des subventions
de Agence Nationale de l'Habitat (ANAH) sou-
mises à conditions de revenus, de réaliser des
travaux de rénovation énergétique, ainsi que
pour des travaux d'amélioration de la sécurité,
de la salubrité de l'habitat ou pour mettre aux
normes des logements.
Ces OPAH ont constitué un volet important de
la politique locale de l'habitat albigeoise. Leurs
objectifs étaient multiples :
+ Réduire le coût des charges et améliorer le
confort thermique des logements ;
Permettre le traitement de l'habitat insa-
lubre ;
Encourager les travaux d'accessibilité et
d'adaptation des logements pour le main-
tien à domicile des personnes à mobilité
réduite : personnes âgées et personnes
handicapées ;
+ Améliorer et développer une offre de loge-
ments locatifs à loyers maîtrisés ;
+ Préserver et mettre en valeur la qualité ar-
chitecturale du bâti ;
+ Accompagner la mise en place ou la réha-
bilitation des dispositifs d'assainissement
individuel.
De 2010 à 2014, environ 490 dossiers ont
été agréés, dont 430 auprès de propriétaires
occupants et 60 pour des propriétaires bail-
leurs, soit au total 66% des objectifs réalisés
sur la période. Les OPAH « quartiers d'Albi
>» ont davantage fonctionné que celles des
centre-bourgs des communes périphériques :
90% des objectifs de la ville-centre réalisés
en cinq ans pour 50% en périphérie. Le clas-
sement Unesco de la Cité Episcopale a cer-
tainement impulsé une dynamique au sein
d'Albi. Pour autant, le démarrage des OPAH a
été rendu difficile par l'évolution des priorités
de l'ANAH, recentré envers les propriétaires
occupants les plus modestes. Or, pour nombre
d'entre eux, les aides de l'ANAH ne sont pas
toujours attractives, le reste à charge étant
trop important. Par ailleurs, si des proprié-
taires pouvaient être intéressés, certains ont
été découragés par la complexité du montage
des dossiers, notamment pour les plus âgés,
par des difficultés pour trouver les entreprises
et artisans localement, etc. Pour autant, 72%
des objectifs en propriété occupante ont été
réalisés en cinq ans.
Envoyé en préfecture le 12/07/2016
ID :081-248100737-20160712-ANX1_3_127_2016-DE
La mobilisation des propriétaires bailleurs a
été plus difficile à mettre en œuvre, puisque
seul 42% des objectifs ont été atteint sur l'AI-
bigeois. Plusieurs facteurs expliquent ce phé-
nomène : le recentrage des aides de l'ANAH
pour de la propriété occupante, la complexité
du conventionnement, des niveaux de loyers
jugés non adaptés au territoire, avec sur Albi
des niveaux de loyer jugés trop chers par
rapport au marché libre, une zone B2 qui ne
couvre pas tout le territoire communautaire,
un système de subventions qui privilégie les
petits logements, etc.
Les travaux effectués ont permis d'améliorer
les performances énergétiques des logements
réhabilités. Ainsi, sur 300 logements traités
en propriété occupante (130 en centre-bourgs
et 175 au sein d'Albi), les travaux enga-
gés ont permis de passer en moyenne d’une
classe énergétique E à D. Cela équivaut à
3 853 264 KWhEP économisés en une année,
soit l'équivalent de la consommation de 154
maisons de 100 m2 ayant une performance
énergétique de 250 kKWh/m?2/an (moyenne
française) ou plus de 770 maisons en RT2012
de 100 m2 (moins de 50 KWh/m?2/an). Sur 56
logements détenus par des propriétaires bail-
leurs, les travaux engagés ont permis de pas-
ser en moyenne d’une classe énergétique F à
D en centre-bourgs des communes et de E à D
au sein d'Albi. Cela équivaut à 805 529 KWhEP
économisés en une année, soit l'équivalent
de la consommation de 32 maisons de 100
m2 ayant une performance énergétique de
250 KWh/m?2/an (moyenne française) ou plus
de 161 maisons en RT2012 de 100 m2 (moins
de 50 kWh/m?2/an).
Les OPAH s'étant achevées en 2015, un relai
est assuré par le Programme d'Intérêt Général
du Tarn (PIG) porté par le Conseil départe-
mental et animé par le Pact81.
EI PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial Peu de logements localisés
dans des copropriétés poten-
tiellement fragilisées
Les facteurs de dégradation des copropriétés
sont multiples, liés au bâti (typologies des
logements, structures du bâtiment vieillis-
santes) et/ou liés à des enjeux financiers et
sociaux (problèmes d'entretiens, impayés de
charges, situation sociale et économique des
habitants....). La loi ALUR à renforcé la pré-
vention et le traitement des copropriétés en
difficultés. Des outils de gestion et prévention
ont été instaurés. A partir du 1er janvier 2017
les copropriétés devront réaliser un diagnostic
technique global et constituer un fond travaux
afin de sécuriser l'entretien. D'autres mesures
en faveur du traitement des copropriétés pré-
sentant des dysfonctionnements lourds sont
renforcées au travers de dispositifs opération-
nels comme l'OPAH copropriété et le plan de
sauvegarde.
Les stratégies d'interventions, qu'elles soient
préventives où curatives, s'appuient, en
amont, sur un travail de repérage des copro-
priétés présentant des signes de fragilité. Or,
le constat d’une méconnaissance de l'état
des copropriétés au niveau national, et d’une
grande hétérogénéité de traitement de cette
thématique selon les territoires a conduit la
DGALN et l'ANAH à mettre en place en 2009
une base de données en vue d'estimer à une
échelle fine les copropriétés présentant un
potentiel de fragilité (hors espaces ruraux ou
communes multipolarisées au sens INSEE).
Confié au CETE Nord-Picardie, ce repérage
permet d'identifier, à la section cadastrale,
les copropriétés selon leur taille, leur époque
de construction et leur « niveau de difficultés
» basé notamment sur des indicateurs liés à
l'occupation sociale. En effet, différents cri-
tères ont été croisés :
+ la situation socio-économique des occu-
pants (revenus, sur-occupation, familles
monoparentales, familles nombreuses) ;
. l'état du bâti (classement cadastral, niveau
de confort) ;
+ le positionnement sur le marché de la co-
propriété (vacance de longue durée) ;
+ la capacité des propriétaires à faire face
aux dépenses d'entretien (revenus des pro-
priétaires occupants).
Envoyé en préfecture le 12/07/2016
Reçu en préfets OUR A AMABITAT DE
ffiché | o Se Affiché le 1 3 J 201
ID : 081-248100737-20160712-ANX1_3_1
DEMAIN
Cet
27_2016-DE
Ce croisement d'indicateurs a permis d'établir
quatre catégories allant du plus faible poten-
tiel de fragilité au plus fort :
«les copropriétés en « bonne santé >»
(famille A)
e les copropriétés « à surveiller » (familles B)
+ les copropriétés « potentiellement vulné-
rables » (famille C)
+ les copropriétés « potentiellement fra-
giles » (famille D).
Sur la base de cette méthode, 435 coproprié-
tés de l'Albigeois sont identifiées comme pré-
sentant des signes de fragilités, soit 45% du
total départemental, et dont 410 sur la seule
commune d'Albi, notamment dans le centre-
ville, les autres étant localisées au sein des
communes du reste du pôle urbain :
+ 230 copropriétés en familles B (53% du
total)
+ 74 copropriétés en familles C (17% du
total)
+ 131 copropriétés en familles D (30% du
total)
La majorité des copropriétés « potentiellement
fragiles » de l'Albigeois sont des ensembles
collectifs de moins de 10 logements (83%),
seulement 10% ont plus de 25 logements,
dont une part importante de l'occupation re-
lève de locataires. Près de la moitié d'entre
elles sont issues d'un parc ancien construit
avant 1949, donc susceptibles de présenter
des besoins de travaux de réhabilitation et
de mise aux normes plus lourds. Notons que
8% sont des copropriétés récentes, construits
après 1993, certainement des ensembles col-
lectifs construits dans le cadre des dispositifs
d'investissements locatifs.
Les critères de fragilité pris en compte re-
flètent avant tout les problématiques liées à
l'occupation sociale. Dès lors, cela interroge
sur la notion de copropriétés fragilisées. En ef-
fet, le poids du critère revenu pourrait amener
des copropriétés vers des niveaux de fragilité
importants. Or, une des difficultés pour Albi,
en tant que ville universitaire, est de pouvoir
identifier le poids des étudiants dans l'occupa-
tion sociale de ces ensembles.
® Devenue le CEREMA depuis
EM PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial 53 LES DEFIS POUR L'HABI
54
TAT DEF DEMAIN
Envoyé en préfecture le 12/07/2016
Reçu en le 12/07/2016
iché le pee 10 se Affiché le 1 3 JUIL, 205$ Hs.
ID : 081-248100737 0160712-ANX1.3_127_2016-DE
B. Engager la recomposition urbaine et la diversité
sociale de Cantepau
L'Albigeois a depuis longtemps été identifié
dans divers dispositifs relatifs à la Politique
de la Ville. Dès les années 80, deux quar-
tiers, Cantepau et Lapanouse-saint-Martin ont
été classés en Zone Urbaine Sensible (ZUS),
quartiers que nous retrouvons aujourd'hui
dans la nouvelle géographie prioritaire. Puis,
différents Contrats de ville ont été contractua-
lisés, jusqu'au Contrat urbain de cohésion so-
ciale 2007-2014 signé entre l'Etat, l'agglomé-
ration et plusieurs partenaires. Pour autant,
des difficultés et dysfonctionnements sociaux
perdurent. Un nouveau contrat de ville a été
signé le 9 juillet 2015 entre Albi, Saint-Juéry,
la communauté d'agglomération, le Conseil
Départemental, la Région et les services de
l'État. Ce contrat fédère et coordonne diffé-
rentes actions relatives à l'emploi, la réinser-
tion, l'animation... et liste les investissements
prioritaires pour les cinq ans à venir. Dans la
nouvelle géographie prioritaire, aucun nou-
veau quartier prioritaire n'a été repéré : trois
quartiers d'Albi restent identifiés comme pré-
sentant d'importantes difficultés, Cantepau et
Lapanouse, et le diagnostic conforte le quar-
tier de Veyrières-Rayssac dans une paupéri-
sation croissante. Le quartier (Pratviel- Les
Rosiers- La Mouyssetié) de la commune de
Saint-Juéry n'a pas été retenu dans cette nou-
velle géographie selon les critères définis par
l'Etat{), Saint-Juéry souhaitant rester inscrite
dans la dynamique de la politique de ville,
compte tenu des réalités sociales des quar-
tiers a toutefois demandé à signer le contrat
au titre de «quartier de veille active» et béné-
ficiera de la mobilisation des moyens de droit
commun des signataires du contrat de ville et
de ses partenaires.
Parallèlement, dans le cadre du Nouveau Pro-
gramme National de Renouvellement Urbain
portant sur la période 2014-2024 (PNRQ2),
Cantepau a été retenu comme l’un des 8 quar-
tiers d'intérêt régional de Midi-Pyrénées. En
effet, parmi les 1300 quartiers retenus dans
le cadre du nouveau zonage de la Politique de
la Ville à l'échelle nationale, Cantepau est le
5ème quartier dont la part de population à bas
revenu est parmi la plus élevée (57%), soit 4
600€ de revenu médian, la part de ménages
à bas revenus atteint 43% sur Lapanousse et
35% sur Veyrières/ Rayssac.
Sur Cantepau, des stratégies d'évitement de
certains ménages, exogènes ou endogènes
au quartier, s'opèrent, renforçant la spécia-
lisation territoriale de ce secteur en termes
d'occupation sociale. La part de familles mo-
noparentales y est particulièrement impor-
tante, 30% (14,5% sur l'ensemble du ter-
ritoire). Le taux de chômage des 15-64 ans
s'élève à 44% (12% sur l’agglomération). La
convention ANRU déterminera le nombre de
logements à démolir, et les modalités de leur
reconstruction. Cette nouvelle offre, au regard
du revenu des ménages habitant le quartier,
devra proposer des logements à des niveaux
de loyers abordables (PLAi), et répartis dans
d'autres quartiers que ceux identifiés au titre
de la Politique de la Ville pour ne pas fragiliser
davantage ces territoires.
) Les modalités nationales de définition de la nouvelle
géographie prioritaire s'appuient sur un critère unique
« le revenu fiscal médian » pour une zone concernant au
minium 1 000 habitants. Cette échelle ignore des unités de pauvreté inférieures à 1 000 habitants, comme c'est le cas à Saint-Juéry.
PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial cture le 12/07/2016
RESTES PÉURTAABITAT DE DEMAIN
1 A=sSs ID : 081-248100737-20160712-ANX1_ 3 127 2016-DE
C. Qualité urbaine et aspirations des ménages
Offrir aux habitants les logements et le cadre
de vie auxquels ils aspirent, telle est la condi-
tion nécessaire à la réussite des projets ur-
bains de l'Albigeois et au bien-être de ses
habitants. Si la notion de «qualité du cadre
de vie» se base inévitablement sur la percep-
tion, l'évaluation et le jugement de l'individu,
elle dépend avant tout de la capacité offerte à
chacun de pouvoir vivre au sein d'un logement
adapté, d'un cadre de vie agréable et fonc-
tionnel, en harmonie avec l'environnement
social qui le compose.
Le logement, premier jalon de
la qualité de vie.
La qualité de vie dépend directement de la
qualité de l’espace intime du logement. Celui-
ci constitue l'environnement le plus direct de
l'individu, celui avec lequel il entretient un lien
étroit d’attachement, et qui imprègne particu-
lièrement sa vie quotidienne. En retour, c'est
aussi l’espace sur lequel l'individu a le plus
de prise. Cet espace de vie restreint doit être
adapté aux attentes de chacun et aménagé en
fonction des besoins de la cellule familiale. Le
choix du logement reste cependant contraint
et dépend de la disponibilité foncière et du
prix du marché.
Or, dans l'Albigeois, la concurrence du mar-
ché de l'immobilier des territoires limitrophes
pousse les ménages, notamment les jeunes
familles, à partir au-delà du territoire pour
devenir propriétaires. L'éloignement étant un
compromis jugé souvent acceptable car per-
mettant d'accéder à un logement plus grand,
avec entre autre une pièce supplémentaire.
Cependant, comme partout en France, des
évolutions sociologiques s'amorcent avec une
prise de conscience de l'impact du temps sur
les déplacements (trajets domicile-travail et
de loisirs) sur le long terme, en terme de coûts
(liés à la hausse des matières premières) et
de modes de vie (allers-retours pour amener
les enfants à des activités sportives, cultu-
relles ou autres ..), etc.
Face à ce constat, les coûts et les qualités in-
trinsèques de l'offre de logements, constituent
des leviers important en terme d'attractivité
résidentielle et renvoient à la capacité du ter-
ritoire à proposer aux ménages des formes de
logements et de modes d’habiter innovants et
adaptés à leurs aspirations. Dans ce contexte,
le défi de l’Albigeois est de proposer une offre
d'habitat diversifiée, de qualité, attractive
et accessible financièrement afin d'orienter
les stratégies résidentielles. Cependant, à
lui seul, le logement n'est pas suffisant pour
conditionner l'attractivité résidentielle. Celui-
ci doit nécessairement être intégré à un cadre
de vie de qualité, capable de satisfaire les be-
soins des habitants.
.. avec des usages et des
pratiques en lien avec des
aménités urbaines
L'environnement général des quartiers, au
travers des services qui sont offerts aux ha-
bitants, de la qualité de l'architecture et la
convivialité reconnue des espaces publics,
jouent un grand rôle dans l'appréciation que
les ménages peuvent avoir de leurs usages et
pratiques de la ville vécue au quotidien. Pour
répondre pleinement aux attentes des mé-
nages, il convient de produire de l'habitat, plus
que du logement, l'habitat devant être conçu
en lien avec les aménités urbaines attendues
: des commerces et services de proximité, des
dessertes en transports en commun, des équi-
pements scolaires et de santé de proximité,
des espaces verts, une offre culturelle diversi-
fiée et accessible, une bonne qualité de l'air.
Ainsi, la politique du développement de l'habi-
tat renvoie également à une politique urbaine
et environnementale.
Dès lors, ce PLH 2015-2020 doit favoriser la
transversalité des politiques publiques, et in-
tégrer la politique locale de l'habitat dans le
champ plus vaste de la politique de dévelop-
pement local.
EMI PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial 55 ENJEUX
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ID : 081-248100737-20160712-ANX1_3_127_2016-DE
FAIBLESSES
Vieillissement
BE TtilES
ERNEST
familles
sociaux à réin
dans la ville
EI PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial ea ORIENTATIONS
13 JUL US see 7_2016-DE ID : 081-248100737-20160712-ANX1_3_1
Des défis à relever pour renforcer
l'attractivité résidentielle de l'Albigeois
Le PLH Albigeois fixe des ambitions prioritaires pour la période 2015-2020, qui doivent guider l’action conjointe de la Communauté d'Agglomération de l’Albigeois et des communes, apporter des solutions concrètes aux besoins en logement de l'ensemble des habitants tout en assurant un développement équi- libré du territoire. Ces orientations traduisent une ambition renouvelée pour ce second PLH et conduisent
à affirmer quatre grandes orientations stratégiques pour la politique locale de l'habitat :
1/ Piloter la politique locale de l'Habitat
+ Positionner l’Albigeois comme chef de file de la politique locale de l'habitat
+ Orienter les actions de la politique locale de l'habitat et donner de la visibilité aux acteurs de l'habitat
2/ Renforcer l'attractivité résidentielle de l’Albigeois
» Accroître l'offre nouvelle de logements pour renforcer l'attractivité de l’Albigeois
+ Diversifier l'offre nouvelle de logements à poursuivre pour répondre aux besoins des ménages
3/ Répondre aux besoins des plus vulnérables
+ Accompagner les interventions de rénovation urbaine
+ Faciliter l'accès ou le maintien dans le logement des plus vulnérables
4/ Répondre aux attentes de qualité du cadre de vie
+ Améliorer le parc existant pour assurer son attractivité
» Adapter l'offre nouvelle aux aspirations et modes de vie des ménages
PLH 2015-2020 de l'Albigeois / Diagnostic territorial 57 Envoyé en préfecture le 12/07/2016
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