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unknown - Communauté d'agglomération - Cambrai - PLH CAC Diagnostic partie 1
Document publié le Mercredi 15 décembre 1999
Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Cambrai - PLH CAC Diagnostic partie 1)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Vieillesse,
PLH2
Programme Local de l’habitat de la Communauté
d’Agglomération de Cambrai
2018 – 2023
Diagnostic PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 2
SOMMAIRE
Contexte .................................................................................................................................................................. 4
UNE INTERCOMMUNALITE EN EVOLUTION .......................................................................................................................................................... 4
LA METHODE D’ELABORATION ........................................................................................................................................................................ 5
UN PREMIER PLH POUR LA PERIODE 2008-2014 ................................................................................................................................................. 6
QUELQUES POINTS CLES DU BILAN .................................................................................................................................................................... 8
partie diagnostic .................................................................................................................................................... 11
1. La cac, un pole d’envergure régionale ............................................................................................................ 12
UNE SITUATION A LA LIMITE DE L’AIRE D’INFLUENCE METROPOLITAINE .................................................................................................................... 12
UN POLE URBAIN AU SEIN DE L’ARMATURE REGIONALE........................................................................................................................................ 13
UN DEVELOPPEMENT CONCENTRIQUE AUTOUR DE CAMBRAI ................................................................................................................................. 13
L’ARMATURE URBAINE ................................................................................................................................................................................ 14
2. Un changement de contexte démographique ................................................................................................ 15
UNE HAUSSE DE LA POPULATION APRES PLUSIEURS DECENNIES DE PERTE ................................................................................................................. 15
UNE ATTRACTIVITE RESIDENTIELLE RETROUVEE .................................................................................................................................................. 16
MOINS DE FAMILLES, PLUS DE PERSONNES SEULES .............................................................................................................................................. 17
UNE CROISSANCE DES RESIDENCES PRINCIPALES ................................................................................................................................................. 17
UNE POPULATION JEUNE, MAIS UNE TENDANCE AU VIEILLISSEMENT ....................................................................................................................... 20
3. Des atouts en terme d’attractivite residentielle.............................................................................................. 21
DES MENAGES EN MOBILITE RESIDENTIELLE ...................................................................................................................................................... 22
DES PRIX ATTRACTIFS PAR RAPPORT A L’AGGLOMERATION LILLOISE ........................................................................................................................ 24
UN CADRE DE VIE DE QUALITE ....................................................................................................................................................................... 25
UNE OFFRE EN EQUIPEMENTS, COMMERCES ET SERVICES ..................................................................................................................................... 25
UN POLE D’EMPLOI .................................................................................................................................................................................... 26
UNE DIVERSITE DE L’OFFRE A L’ECHELLE DU TERRITOIRE ....................................................................................................................................... 28
UN DEVELOPPEMENT DE L’OFFRE EN LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX ...................................................................................................................... 30
DES ACTIONS EN FAVEUR DE L’AMELIORATION DU PARC EXISTANT QUI ONT PORTE LEURS FRUITS ................................................................................... 34
UNE DIVERSIFICATION DE L’OFFRE EN DIRECTION DES PERSONNES AGEES ................................................................................................................. 37
UN ACCOMPAGNEMENT DES JEUNES VERS LE LOGEMENT ..................................................................................................................................... 40
DES REPONSES POUR LES PUBLICS EN SITUATION DE PRECARITE ............................................................................................................................. 42
DES ATOUTS EN TERMES D’ATTRACTIVITE RESIDENTIELLE AUX CHANTIERS DU NOUVEAU PLH ......................................................................................... 45
4. Les chantiers du futur PLH.............................................................................................................................. 46
TOUTES LES COMMUNES NE BENEFICIENT PAS DE L’ATTRACTIVITE RESIDENTIELLE ....................................................................................................... 46 DES PARCS IMMOBILIERS DIFFICILES A MOBILISER ET QUI SE DEGRADENT ................................................................................................................. 47 UNE CONSTRUCTION NEUVE EN RECUL ............................................................................................................................................................ 54 LA PERSISTANCE DU BESOIN EN LOGEMENTS A COUT MAITRISE ............................................................................................................................. 56 DES REPONSES A ADAPTER POUR REPONDRE A CERTAINS PUBLICS .......................................................................................................................... 60 LES QUARTIERS PRIORITAIRES DE LA POLITIQUE DE LA VILLE ................................................................................................................................. 61
5. Une politique foncière.................................................................................................................................... 64
UN REPERAGE DES DENTS CREUSES PORTE PAR LE PAYS ....................................................................................................................................... 64 UNE CONVENTION AVEC L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER NORD - PAS DE CALAIS ................................................................................................. 64
6. Une gouvernance au service de la politique intercommunale de l’habitat ...................................................... 67 PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 3
7. Le cadre législatif et règlementaire du PLH..................................................................................................... 69
LE RAPPEL DE LA LOI ................................................................................................................................................................................... 69 LA PROCEDURE ......................................................................................................................................................................................... 71 COMPATIBILITE AVEC LES DOCUMENTS DE PLANIFICATION ................................................................................................................................... 72
8. Annexes ......................................................................................................................................................... 76
1 - POPULATION ET DENSITE DE POPULATION EN 2014 ....................................................................................................................................... 77 2 - LE RESEAU DE TRANSPORT EN COMMUN ..................................................................................................................................................... 79 PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 4
CONTEXTE
UNE INTERCOMMUNALITE EN EVOLUTION
Créée en 1992 sous la forme d'une communauté de villes, elle a
constitué le premier établissement de ce type en France.
L'établissement a été transformé en communauté
d'Agglomération le 15 décembre 1999, dès l'entrée en vigueur de
la loi relative au renforcement et à la simplification de la
coopération intercommunale de 1999.
Regroupant initialement 17 communes à cette date, son
périmètre s’est progressivement élargi :
28 décembre 2001 adhésion d'Escaudœuvres
24 février 2002 adhésion d'Awoingt
20 décembre 2002 adhésion de Naves
23 décembre 2004 adhésion de Rieux-en-Cambrésis et
Villers-en-Cauchies
29 décembre 2005 adhésion de Wambaix
premier janvier 2009 adhésion d'Iwuy
premier janvier 2012 adhésion d'Esnes
premier janvier 2013 adhésion de Boursies, Crèvecœur-
sur-l'Escaut, Doignies, Honnecourt-sur-Escaut, Lesdain,
Les Rues-des-Vignes, Mœuvres et Villers-Guislain
premier janvier 2014 les communautés de communes de
Sensescaut et de l'Ouest Cambrésis rejoignent la
communauté d'agglomération.
Le premier janvier 2017 marque la fin de cette évolution avec le
regroupement de la communauté de communes de la Vacquerie
portant à 55 le nombre de communes membres de la
communauté. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 5
LA METHODE D’ELABORATION
L’élaboration du PLH s’est déroulée à partir de 2015, jusque fin 2016. Le regroupement entre la communauté de communes de la Vacquerie et la communauté d’Agglomération de Cambrai (CAC) a nécessité de reprendre le travail en 2017 pour permettre à toutes les communes une appropriation du diagnostic, des orientations et du programme d’action.
Le présent diagnostic a été réalisé entre le dernier semestre de 2015 et le premier de 2016. Il a été réactualisé, notamment concernant les données issues du recensement de l’Insee, pour donner à lire l’ensemble du territoire de l’actuelle communauté d’Agglomération de Cambrai.
Certaines évolutions législatives ou concernant des politiques publiques majeures, ont également été mentionnées.
Pour accompagner l’élaboration du PLH, plusieurs instances ont été mises en place :
COPIL COPIL
•CAC
•Etat
•Conseil Départemental
•Caisse d'Allocations
Familiales
•Bailleurs sociaux
COTECH COTECH
•CAC
•Etat
•Conseil Départemental
•Caisse d'Allocations
Familiales
•Bailleurs sociaux
•Associations
gestionnaires
Des groupes de travail Des groupes de travail
•Plusieurs séries
d'ateliers ont été
organisées en 2016
autour d'enjeux issus
du diagnostic.
•Par exemple :
•Besoins des publics
•Peuplement des
logements locatifs
sociaux
•Besoins en
réhabilitation
•Programmation en
logements locatifs
sociaux
•(...)
•Ces groupes de travail
avaient pour objectif
de réunir les
principaux acteurs du
territoire concernés
par les thématiques
évoquées, de leur
partager les premiers
éléments de
diagnostic, de
consolider ces
éléments par leurs
expériences et de
dégager les enjeux et
les premières
orientations.
L'association des élus L'association des élus
•Un questionnaire
rempli par toutes les
communes
•Un entretien individuel
pour les communes
qui l'ont souhaité
•Des commissions
réunissant l'ensemble
des représentants des
communes PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 6
UN PREMIER PLH POUR LA PERIODE 2008-2014
Evolution du périmètre du premier PLH 2008-2014 et mise en conformité avec la loi MOLLE en 2011
Le premier PLH de la communauté d’Agglomération de Cambrai 2008-2014 concernait 23 communes.
Une démarche de modification du PLH de la communauté d’Agglomération de Cambrai pour mise en compatibilité avec la loi MOLLE et intégration de la commune d’Iwuy, qui a rejoint la CAC en 2009 après l’adoption du PLH, a été engagée en mai 2011.
Cette modification, achevée en 2012, s’est appuyée sur un bilan à mi-parcours qui a permis de prendre en compte les évolutions du territoire depuis 2008. Toutefois, à l’issue du premier PLH, en 2015, le périmètre de la Communauté d’Agglomération de Cambrai avait encore notablement évolué.
Alors que le deuxième PLH devait initialement
n’être qu’une révision, les évolutions
successives du périmètre, y compris en cours
d’élaboration du deuxième PLH, n’ont pas
permis de repartir du diagnostic refait à mi-
parcours en 2012. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 7
Rappel des axes du programme d’actions du premier PLH
Préambule : garantir dans la durée un volume de construction neuve de l’ordre de 290 logements neufs en moyenne par an sur la période 2008-2013
Axe 1 DEVELOPPER ET DIVERSIFIER LES OFFRES DE LOGEMENTS AIDEES
Action 1
Favoriser le développement et le rééquilibrage territorial de l’offre locative aidée -Produire de nouveaux logements locatifs aidés « standards » (PLUS et PLS) -Produire de nouveaux logements locatifs très sociaux (PLA-Intégration)
Action 2 Favoriser la production d’une offre en accession à la propriété « aidée »
Action 3 Favoriser le renouvellement et l’amélioration du parc locatif social existant
Axe 2 FAVORISER LA REMISE A NIVEAU ET L’AMELIORATION DU PARC PRIVE EXISTANT
Action 1 Engager des actions spécifiques de lutte contre la vacance
Action 2 Mettre en place un dispositif de « labelisation » des logements locatifs de qualité
Action 3 Etendre le dispositif de convention de lutte contre l’indécence à l’ensemble du territoire intercommunal
Action 4 Renforcer la lutte contre l’habitat indigne et améliorer les conditions de vie des ménages modestes
Axe 3 REPONDRE AUX BESOINS DES PUBLICS « SPECIFIQUES » EN LOGEMENT ET EN HEBERGEMENT
Action 1 Proposer une diversité de solutions adaptées aux personnes âgées
Action 2 Créer un outil de veille sur les besoins en offre d’hébergement (temporaire et urgence) et de logements adaptés
Action 3 Développer des offres adaptées dans le parc standard pour les ménages en difficulté (PLA-Intégration et logements conventionnés dans le parc privé), en lien avec le PDALPD
Action 4 Favoriser le développement d’offres intermédiaires pour les jeunes (de type « logements-tremplins »)
Action 5 Mettre en œuvre le Schéma Départemental d’Accueil des Gens du Voyage
Axe 4 DEVELOPPER UNE POLITIQUE URBAINE ET FONCIERE DURABLE POUR L’HABITAT
Action 1 Assister les communes dans l’élaboration des documents et politiques urbaines
Action 2 Mettre en place un fonds intercommunal pour le portage foncier
Action 3 Soutenir le développement d’éco-quartiers
Axe 5 ARTICULER DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE ET DEVELOPPEMENT DE L’HABITAT
Action 1 Développer la coordination entre les acteurs de l’offre de logements et les acteurs du milieu économique local
Action 2 Etudier l’opportunité de développer des offres spécifiques pour les actifs s’installant dans le territoire
Action 3 Anticiper les besoins liés aux grands projets de développement du territoire
Axe 6 DISPOSITIFS TRANSVERSAUX DU PLH
Action 1 Mettre en place des contrats d’objectifs avec les opérateurs sociaux
Action 2 Engager une contractualisation avec les partenaires financeurs
Action 3 Mettre en place une charte avec les promoteurs / lotisseurs
Action 4 Créer un observatoire de l’habitat
Action 5 Mettre en place le dispositif de suivi et de pilotage du PLH
Préambule : garantir dans la durée un volume de construction neuve de l’ordre de 290 logements neufs en moyenne par an sur la période 2008-2013
Axe 1 DEVELOPPER ET DIVERSIFIER LES OFFRES DE LOGEMENTS AIDEES
Action 1
Favoriser le développement et le rééquilibrage territorial de l’offre locative aidée -Produire de nouveaux logements locatifs aidés « standards » (PLUS et PLS) -Produire de nouveaux logements locatifs très sociaux (PLA-Intégration)
Action 2 Favoriser la production d’une offre en accession à la propriété « aidée »
Action 3 Favoriser le renouvellement et l’amélioration du parc locatif social existant
Axe 2 FAVORISER LA REMISE A NIVEAU ET L’AMELIORATION DU PARC PRIVE EXISTANT
Action 1 Engager des actions spécifiques de lutte contre la vacance
Action 2 Mettre en place un dispositif de « labelisation » des logements locatifs de qualité
Action 3 Etendre le dispositif de convention de lutte contre l’indécence à l’ensemble du territoire intercommunal
Action 4 Renforcer la lutte contre l’habitat indigne et améliorer les conditions de vie des ménages modestes
Axe 3 REPONDRE AUX BESOINS DES PUBLICS « SPECIFIQUES » EN LOGEMENT ET EN HEBERGEMENT
Action 1 Proposer une diversité de solutions adaptées aux personnes âgées
Action 2 Créer un outil de veille sur les besoins en offre d’hébergement (temporaire et urgence) et de logements adaptés
Action 3 Développer des offres adaptées dans le parc standard pour les ménages en difficulté (PLA-Intégration et logements conventionnés dans le parc privé), en lien avec le PDALPD
Action 4 Favoriser le développement d’offres intermédiaires pour les jeunes (de type « logements-tremplins »)
Action 5 Mettre en œuvre le Schéma Départemental d’Accueil des Gens du Voyage
Axe 4 DEVELOPPER UNE POLITIQUE URBAINE ET FONCIERE DURABLE POUR L’HABITAT
Action 1 Assister les communes dans l’élaboration des documents et politiques urbaines
Action 2 Mettre en place un fonds intercommunal pour le portage foncier
Action 3 Soutenir le développement d’éco-quartiers
Axe 5 ARTICULER DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE ET DEVELOPPEMENT DE L’HABITAT
Action 1 Développer la coordination entre les acteurs de l’offre de logements et les acteurs du milieu économique local
Action 2 Etudier l’opportunité de développer des offres spécifiques pour les actifs s’installant dans le territoire
Action 3 Anticiper les besoins liés aux grands projets de développement du territoire
Axe 6 DISPOSITIFS TRANSVERSAUX DU PLH
Action 1 Mettre en place des contrats d’objectifs avec les opérateurs sociaux
Action 2 Engager une contractualisation avec les partenaires financeurs
Action 3 Mettre en place une charte avec les promoteurs / lotisseurs
Action 4 Créer un observatoire de l’habitat
Action 5 Mettre en place le dispositif de suivi et de pilotage du PLH PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 8
QUELQUES POINTS CLES DU BILAN
Des éléments du bilan du premier PLH seront intégrés au fur et à mesure dans les différentes parties du diagnostic.
Toutefois, le bilan des deux axes majeurs du premier PLH est rappelé ici.
Concernant la production de logements locatifs sociaux
Des objectifs atteints
Au cours du premier PLH, la production de logements locatifs sociaux a repris de manière significative.
Le porter à la connaissance de l’État, réalisé en 2015, indique que le PLH 2008-2014 fixait comme objectif de production 480 logements locatifs sociaux dont :
o 310 PLUS,
o 120 PLAI
o 50 PLS.
L’objectif a été atteint avec le financement de 479 logements locatifs sociaux en neuf et en acquisition-amélioration, dont :
o 311 PLUS,
o 132 PLAI
o 36 PLS
o 97 logements structures dont 31 PLAI.
Situation au regard de la loi SRU article 55 en 2014 , à la fin du premier PLH PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 9
La diversification territoriale : un objectif partiellement atteint
Le premier PLH avait aussi pour objectif de contribuer à un rééquilibrage territorial de la construction de logements locatifs sociaux. Cet objectif n’a pas été totalement atteint, notamment en raison de la volonté nationale de réorienter prioritairement la production de logements locatifs sociaux aidés vers les zones où le marché immobilier est le plus tendu. Le territoire de la communauté d’Agglomération de Cambrai n’était pas dans cette situation.
Toutefois, même si les objectifs quantitatifs de production dans les différents territoires n’ont pas été atteints, le logement locatif social s’est tout de même développé hors de Cambrai, notamment dans les communes de la première couronne.
Le logement locatif très social a également augmenté au cours du premier PLH. Représentant à peine 5 % de la production jusqu’en 2007, la part de PLAi se situe autour de 20% de la production au démarrage du PLH. Elle a pu atteindre, comme en 2010, plus de 50 % de la production annuelle. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 10
Concernant la remise à niveau et l’amélioration du parc existant
La remise à niveau et l’amélioration du parc privé existant constituait le deuxième axe prioritaire du premier PLH.
Un ensemble d’actions mis en œuvre
Pour favoriser la remise en état du parc existant et lutter contre la vacance, différentes actions ont été conduites.
Certaines de ces actions ont été mises en œuvre par le Pays, dont la communauté d’Agglomération de Cambrai est membre aux côtés de la communauté de Communes du Caudrésis-Catésis et la communauté de Communes du Pays Solesmois.
Le portage de certaines actions par le Pays leur assure un rayonnement plus large sur des problématiques transversales à l’arrondissement, une mutualisation des moyens techniques et financiers ainsi qu’une cohérence à l’échelle du SCoT.
Les actions conduites :
La mise en place d’un Programme d’Intérêt Général « Habiter Mieux » à l’échelle du Pays du Cambrésis 2013-2018, en partenariat avec l’ANAH1, le conseil régional et le conseil départemental.
La mise en place d’un Espace Info Energie du Cambrésis porté par le Pays.
L’engagement d’une convention de partenariat relative au dispositif de lutte contre l’indécence des logements entre la Caisse d’Allocation Familiale et la CA de Cambrai pour la période 2014-2016 (hors ville de Cambrai qui dispose d’un Service Communal d’Hygiène et de Santé).
La mise en place d’une Aide à la location de Logements Vacants (aide ALOVA).
Les éléments de bilan concernant ces différents dispositifs ont été intégrés aux parties ci-après.
1 ANAH : Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 11
PLH2
PARTIE DIAGNOSTIC PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 12
1. LA CAC, UN POLE D’ENVERGURE
REGIONALE
UNE SITUATION A LA LIMITE DE L’AIRE D’IN FLUENCE METROPOLITAINE
La communauté d’Agglomération de Cambrai est localisée au cœur d’axes de circulation majeurs à l’échelle régionale.
Elle se situe à la frange de l’aire métropolitaine lilloise au nord et d’un espace plus rural au sud et à l’est. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 13
UN POLE URBAIN AU SE IN DE L’ARMATURE REGIONALE
Pôle urbain à l’échelle de la région, la communauté
d’Agglomération de Cambrai est également un pôle
qui concentre des emplois.
Son aire d’influence est plus développée vers le sud,
dans les territoires ruraux environnants pour lesquels
Cambrai constitue le pôle d’emplois le plus proche.
Au nord, son rayonnement est limité par la présence
d’autres pôles d’emplois importants, en particulier les
secteurs de Valenciennes et de Douai et l’aire
métropolitaine de Lille.
Le positionnement stratégique du territoire à l’échelle
régionale est aussi renforcé par la réalisation d’un
grand projet d’infrastructure d’échelle européenne à
deux pas de son territoire, le projet du Canal Seine
Nord Europe et le projet de requalification de
l’ancienne BA103 qui va voir le jour d’ici les
prochaines années. Le projet de ligne ferrée entre
Cambrai et Arras, est également un atout d’avenir
majeur. La CAC possède donc des potentialités et des
opportunités majeures de développement en termes
d’attractivité économiques, sociales, touristiques.
UN DEVELOPPEMENT CONCENTRIQUE AUTOUR DE CAMBRAI
La communauté d’Agglomération
de Cambrai dans son périmètre
de 2018 est constituée de
plusieurs entités paysagères au
sein desquelles se sont
développées des entités urbaines
D’une part, l’agglomération s’est
développée en spirale autour de
Cambrai.
D’autre part, le paysage est
composé de vallées : au nord la
vallée de la Sensée, au nord-
ouest l’Erclin, au centre, selon
une orientation nord-sud, la
vallée de l’Escaut avec, au sud, le
canal Saint-Quentin.
Les implantations urbaines se sont organisées le long de ses cours d’eau.
Au sud-ouest, le plateau de la Vacquerie constitue encore une autre entité paysagère.
Cette situation confère à la communauté d’Agglomération de Cambrai une diversité de paysages, qui contribue à la qualité de son cadre de vie résidentiel. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 14
L’ARMATURE URBAINE
L’armature urbaine est très concentrique, avec au cœur Cambrai, qui représentent 40 % de la population de l’intercommunalité (CAC 82 183 habitants, Cambrai 32 897 habitants, Aire urbaine 47 453 habitants, 58% de la CAC)23.
2 Insee RP 2014
3 Voir en annexe 1 le tableau de la population et de la densité de population pour chaque commune
au dernier recensement de l’Insee consolidé. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 15
2. UN CHANGEMENT DE CONTEXTE
DEMOGRAPHIQUE
UNE HAUSSE DE LA POP ULATION APRES PLUSIE URS DECENNIES DE PERTE
Alors que la région Hauts-de-France connaît sans interruption depuis les années 60 une croissance de la population, la communauté d’Agglomération de Cambrai en perdait jusqu’au début des années 2000.
Entre le premier PLH qui a démarré en 2008 et aujourd’hui le territoire de la CAC a retrouvé un dynamisme démographique malgré un événement majeur, la fermeture de la BA103 et le départ de nombreux personnels civils et militaires et leurs familles. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 16
En effet, après plus de 30 ans de baisse4, la tendance s’inverse nettement à partir de 2009, la communauté d’Agglomération de Cambrai gagne plus de 1 000 personnes entre 2009 et 2014.
UNE ATTRACTIVITE RES IDENTIELLE RETROUVEE
Cette évolution est d’autant plus
remarquable qu’elle s’inscrit dans un
contexte où le solde migratoire de la
région Hauts-de-France reste lui
fortement négatif.
Le solde naturel est resté positif et assez
constant sur plusieurs décennies. En
revanche, le solde migratoire a été négatif
depuis les années 60. Ce n’est qu’au cours
de la dernière période intercensitaire
2009-2014 que ce solde devient positif.
La tendance s’est inversée au cours des
dernières années.
L’inversion du solde migratoire traduit
un regain d’attractivité résidentielle de
la CAC.
De plus, elle concerne aussi Cambrai, la
ville centre qui renoue avec l’attractivité
résidentielle, tendance inverse de celle
de beaucoup de villes moyennes
françaises.
4 Le périmètre de référence est le périmètre de l’actuelle CAC PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 17
MOINS DE FAMILLES, P LUS DE PERSONNES SEULES
A l’instar de la
tendance nationale,
la part de familles
diminue au bénéfice
des personnes
seules. Celles-ci
représentent plus de
30 % des ménages.
Dans un contexte de
croissance globale du
nombre de ménages,
les personnes seules
ont augmenté plus
rapidement que
l’ensemble des
autres formes (couples, familles avec enfants…).
UNE CROISSANCE DES RESIDENCES PRINCIPALE S
Une croissance des résidences principales dans la tendance supérieure de l’aire métropolitaine
Le taux d’évolution annuel du
nombre de résidences principales est
dans la tendance supérieure de l’aire
métropolitaine, avec un peu plus de
1400 résidences principales
supplémentaires en 5 ans. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 18
Des résidences principales qui ont augmenté plus vite que la population…
C’est pourquoi, alors que la population a décru entre 1975 et 2009, le nombre de ménages, donc le nombre de logements en résidence principale, a lui augmenté.
…pour répondre aux besoins en décohabitation
Cette situation est la conséquence des mouvements de décohabitation : jeunes qui quittent le domicile parental, couples qui se séparent... Ainsi, mécaniquement depuis les années 60, il a fallu mobiliser plus de logements pour loger le même nombre de personnes.
Des besoins en logements supplémentaires sont donc très directement liés à ce phénomène. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 19
… mais un ralentissement de la diminution de la taille des ménages, une tendance à surveiller
Or, à l’instar d’autres villes françaises,
on note depuis 2009 un net
ralentissement de la diminution de la
taille des ménages. Ce phénomène est
encore trop récent pour que les causes
et les conséquences aient pu être
étudiées.
Elles sont probablement
multifactorielles :
Des jeunes qui quittent moins tôt
le domicile parental et davantage
lorsqu’ils se mettent en couple
plutôt que pour vivre seul5.
Des couples qui se séparent et où l’un ou l’autre, ou parfois les deux, retournent vivre chez leurs parents, parfois avec leurs propres enfants6.
La remise en couple des seniors même à des âges avancés.
Le développement de la colocation
Des familles avec enfants qui emménagent dans la CAC et des personnes isolées ou des couples sans enfant qui la quittent.
(…)
Ces nouveaux comportements correspondent-ils à une adaptation des ménages pour faire face au poids financier que représente le logement ou s’agit-il de nouveaux modes de vie ? S’inscriront-ils dans la durée ou sont-ils conjoncturels ?
Il est difficile pour l’heure d’apporter une réponse définitive à ces interrogations. Toutefois, cette nouvelle situation devra être prise en compte dans l’évaluation des besoins en logement du nouveau PLH.
5 Si deux jeunes quittent le domicile parental pour vivre seuls, il faut deux logements, s’ils se mettent
directement en couple, il n’en faut qu’un. 6
Une tendance à la recohabitation au domicile parental après une séparation a été attestée lors des groupes de travail par les bailleurs et les travailleurs sociaux. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 20
UNE POPULATION JEUNE , MAIS UNE TENDANCE AU VIEILLISSEMENT
La communauté d’Agglomération de Cambrai a
un indice de jeunesse un peu inférieur à la
moyenne régionale. Toutefois, le Nord étant un
des territoires français « les plus jeune », la CA
de Cambrai, reste un territoire jeune à l’échelle
nationale. Ceci est un atout pour sa vitalité
démographique.
Toutefois, comme pour l’ensemble du territoire
national et même d’Europe de l’Ouest, le
vieillissement de la population y est perceptible.
Il est plus marqué dans la CAC que pour
l’ensemble de la région Hauts-de-France.
La jeunesse, tout comme le vieillissement sont
deux périodes de la vie où la question du
logement se pose avec plus d’acuité.
Pour les jeunes, l’accès à un premier logement
autonome est une étape quasi systématique
pour tous. Ce sont les moins de 30 ans qui sont
proportionnellement les plus nombreux dans les
mutations résidentielles.
Pour les personnes âgées, la perte de motricité
ou les troubles cognitifs peuvent nécessiter de
revoir leurs conditions d’habitat, voire
d’envisager un changement de logement ou
l’entrée dans une structure adaptée.
C’est pourquoi, les problématiques spécifiques à ces deux classes d’âge doivent être prises en compte dans le PLH. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 21
3. DES ATOUTS EN TERME
D’ATTRACTIVITE RESIDENTIELLE
Si la communauté d’Agglomération de Cambrai a réussi à renouer ces dernières années avec une croissance démographique, elle le doit en partie aux caractéristiques de son territoire (cadre de vie, aménités urbaines…), mais aussi en raison de sa place dans un jeu de réciprocité ou de concurrence entre les territoires (niveaux des prix de l’immobilier, distance aux pôles d’emplois favorable…).
En effet, si l’ancrage territorial d’une partie de la population est encore réel, une autre partie, nettement plus mobile et volatile, organise aujourd’hui son espace de vie domicile-travail dans des espaces territoriaux de plus en plus larges. Les enquêtes conduites auprès des communes et les entretiens avec les élus ont montré un attrait résidentiel du territoire pour de jeunes familles de l’aire métropolitaine, du Douaisis et du Valenciennois. Ceux-ci sont à la recherche de biens immobiliers qui leur correspondent et qui leur sont financièrement accessibles. Ils ne recherchent que rarement dans une commune en particulier, mais ciblent un secteur géographique qui répond le mieux aux critères qu’ils se sont fixés, parmi lesquels le niveau de prix de l’immobilier, la disponibilité des types de logements recherchés, l’accessibilité, le cadre de vie… sont des éléments déterminants.
Par rapport à ces différents critères, la CAC se situe favorablement. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 22
DES MENAGES EN MOBILITE RESIDENTIELLE
Entre 2009 et 20147, ce sont un peu plus de 1450 ménages qui ont emménagé dans la CA de Cambrai en provenance d’autres territoires, soit 4.1% des ménages de la communauté d’Agglomération de Cambrai.
Plus de familles entrant es, plus de jeunes sortants
La comparaison entre le profil des entrants et des sortants montre que :
Les jeunes entre 16 et 30 ans
sont un peu plus nombreux à
quitter la CA de Cambrai qu’à y
entrer. Les mobilités liées aux
études et aux premiers emplois
sont fréquentes à cette période
de la vie. A l’échelle nationale et
locale, ce sont les métropoles
offrant une large gamme
d’enseignement supérieur qui
bénéficient le plus de ces
mouvements.
Les familles avec de jeunes
enfants (30-44 ans et 5-15 ans) sont plus nombreuses à venir s’installer dans la CAC.
Les ménages qui ont changé de communes en 5 ans sont principalement des locataires
Alors que les ménages qui n’ont pas bougé entre deux recensements sont principalement des propriétaires, ceux qui sont en mobilité résidentielle sont majoritairement locataires du parc privé.
Toutefois, ceux qui changent de commune deviennent plus souvent propriétaires que ceux qui déménagent au sein de la même commune.
7 Dernier recensement de l’Insee disponible PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 23
… mais, lorsqu’ils changent de commune et achètent dans la CAC, ce sont très majoritairement des maisons individuelles
Lorsque les ménages en mobilité résidentielle, hors de la commune où ils résidaient, sont accédants à la propriété, ils le sont presque exclusivement en maisons individuelles.
Ils sont nombreux à travailler dans une autre commune que leu r commune de résidence
Ces nouveaux emménagés dans la communauté d’Agglomération de Cambrai qui ont changé de commune, travaillent à près de 85 % en dehors de leur commune de résidence, alors que l’ensemble des résidents sont un peu plus de 32 % à résider et travailler dans la même commune.
La voiture est leur principal mode de locomotion pour se rendre à leur travail.
Plus de diplômés
Ces nouveaux ménages sont proportionnellement plus nombreux à avoir des diplômes de niveaux baccalauréats et supérieurs
Garder les conditions du maintien de cette dynamique résidentielle sera un des enjeux du futur PLH. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 24
DES PRIX ATTRACTIFS PAR RAPPORT A L’AGGLOMERATION LILLOISE
Au regard de ce facteur, le rapport « coût de l’immobilier/distance au pôle emploi » est particulièrement favorable au secteur de la communauté d’Agglomération de Cambrai.
Sa situation à la frange de l’aire métropolitaine l’a gardée pour l’heure à l’écart d’une trop forte pression immobilière.
Les prix étant élevés au sein de la métropole lilloise, tant en acquisition qu’en locatif, mais également au sein de la communauté urbaine d’Arras et de la communauté d’agglomération de Valenciennes métropole, le territoire de la communauté d’Agglomération de Cambrai propose un rapport qualité/prix avantageux, d’autant qu’il bénéficie de nombreuses aménités urbaines et d’une bonne desserte routière vers les principaux pôles d’emploi.
La maitrise des niveaux de prix tant en vente qu’en locatif sera un enjeu majeur du futur PLH PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 25
UN CADRE DE VIE DE QUALITE
L’attractivité de la communauté
d’Agglomération de Cambrai tient
aussi à la qualité du cadre de vie
dont la richesse et la diversité de
ses paysages naturels et urbains
sont une composante importante.
UNE OFFRE EN EQUIPEMENTS, COMMERCES ET SERVICES
L’offre urbaine en équipements,
commerces et services est également
favorable.
Les temps d’accès moyens aux
services d’usage courant au plus près
du domicile situent la communauté
d’Agglomération de Cambrai au
même niveau que les autres
territoires urbains plus peuplés de la
région.
Préserver les qualités paysagères et conforter l’offre en équipements, services et commerces sont des conditions pour maintenir les atouts résidentiels de la CA de Cambrai. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 26
UN POLE D’EMPLOI
La communauté d’Agglomération de Cambrai est un pôle d’emploi à l’échelle régionale.
78,5% des actifs occupés
du territoire de vie de
Cambrai résident à moins
de 30 minutes de leur lieu
de résidence8 (France
74,3%). Cette part est
toutefois, légèrement en
baisse (- 4,7%).
Le taux d’ancrage9 y est
d’ailleurs assez fort. Ils
sont un peu plus de 32% à
résider et travailler dans la
même commune, alors
que ce taux n’est que de
28,6% pour l’ensemble de
la Région Hauts de France.
Ce chiffre a peu varié entre
2009 et 2014, alors qu’il a
baissé de près d’un point
et demi dans la Région.
8 Sources : Insee RP 2011 – BPE 2013
9 Taux d’ancrage : part de la population qui habite et travaille dans la même commune.
Unp ô led ’ em ploisconcentrant plusd ’ em ploisqued ’ actifs PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 27
Contrairement aux espaces urbains plus intégrés au système métropolitain, l’emploi sur la communauté d’Agglomération de Cambrai est principalement concentré dans la ville centre.
Les flux domicile-travail sont centrés sur la CAC qui déploie un réseau de transport en commun desservant les communes de la Communauté d’Agglomération de Cambrai10. L’usage de la voiture pour se rendre à son travail reste largement dominant, surtout pour les ménages qui habitent en dehors de Cambrai. Le nombre de voitures par ménage reflète cette situation.
10 Voir carte du réseau en annexe 2
Source : Insee RP 2014
Navettesdom icile-travail deplusde50personnes PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 28
UNE DIVERSITE DE L’OFFRE A L’ECHELLE DU TERRITOIRE
Le parc immobilier de la communauté d’Agglomération de Cambrai est assez proche dans ses caractéristiques de celui du département et de la région. Toutefois, quelques différences sont à noter.
Beaucoup de maisons individuelles même dans le parc locatif social
Le parc immobilier de la communauté d’Agglomération de Cambrai se
caractérise par une surreprésentation de maisons par rapport aux
appartements. Les maisons individuelles représentent un peu plus de
75% des logements.
Toutefois, la part de maisons a baissé de 3 points entre 2009 (79%) et
2014 (76%). Ceci s’explique, d’une part, par le développement de
logements en petits collectifs et d’autre part, par la diminution des
capacités financières des ménages et les réticences à accorder des
prêts bancaires qui ont fait baisser l’accession à la propriété. Or, la
construction d’une maison individuelle se situe pleinement sur ce
segment de marché.
Les maisons individuelles sont y compris bien présentes dans le parc locatif social (41% du parc de logements locatifs sociaux).
Le nombre de propriétaires est un peu plus élevé et le nombre de logements sociaux plus faible que pour dans l’ensemble de la région
La part de propriétaires est un peu plus
élevée dans la CA de Cambrai (61 %) qu’à
l’échelle régionale (57 %).
Toutes les communes de la CAC, sauf
Cambrai, dépassent les 60 % de
propriétaires. Certaines, y compris dans la
première couronne de Cambrai, dépassent
les 85 % de propriétaires
Seule Cambrai avec moins de 45 % de
propriétaires, offre un parc locatif
conséquent.
. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 29
L’âge du parc immobilier est dans la tendance
départementale
Le parc construit entre 1946 et 1990 est le plus
important.
Toutefois, le parc d’avant 1949 représente encore
38% du parc.
La part de logements de grande taille est un peu plus élevé e, les très petits logements sont un peu moins présents PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 30
UN DEVELOPPEMENT DE L’OFFRE EN LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX
Un parc locatif social qui s’est renforcé et diversifié sur le territoire
La communauté d’Agglomération de Cambrai disposait en 2014 de 4050 logements sociaux11, soit près de 12 % des résidences principales. Il représente 1,7 % du parc de logements HLM du département.
Les logements locatifs sociaux sont principalement concentrés sur la ville centre, Cambrai, avec près de 3500 logements locatifs sociaux, soit plus de 22 % des résidences principales.
Le premier PLH : un soutien financier à la création de nouveaux logements sociaux
Au cours du PLH 2008 à 2014, l’offre de production en logements locatifs sociaux s’est accrue.
La CA de Cambrai a soutenu la création de nouveaux logements locatifs sociaux en subventionnant, pendant la durée du PLH 2008 à 2014, la construction de logements « PLUS12 » à hauteur de 1500 €/logement et les « PLAi13 » à hauteur de 4000 €.
Ce sont près de 600 logements sociaux supplémentaires qui ont été construits pendant cette période.
Une mise en conformité avec les obligations de la loi SRU
Neuville-Saint-Rémy, autre commune de l’Agglomération est soumise aux obligations de l’article 55 de la loi SRU.
N’étant pas en zone tendue, Cambrai et Neuville-Saint-Rémy sont soumises à une obligation de disposer d’une part de 20 % de leur résidence principale en logements locatifs sociaux.
Après l’effort de rattrapage fait par Neuville-Saint-Rémy ces dernières années, en 2018 les deux communes sont en conformité avec la SRU.
Plus d’un tiers des communes de la CA C
dispose de logements locatifs sociaux
La diffusion du logement locatif social vers les
communes autres que Cambrai n’a pas atteint les
objectifs escomptés dans le premier PLH.
Le recentrage des aides de l’Etat vers les zones les plus
tendues a modifié la donne en cours de PLH.
Toutefois, plus du tiers des communes de la
communauté d’Agglomération de Cambrai ont
aujourd’hui quelques logements sociaux à la
disposition de leurs habitants (cf. carte page 16).
La production entre 2002 et 20014 s’est faite à 45%
sur Cambrai, le reste sur quinze autres communes de
la CAC.
11 Source Répertoire du Parc Locatif Social (RPSL) au 1/1/2014
12 PLUS : financement pour des logements locatifs sociaux classiques
13 PLAi : financement pour des logements locatifs très sociaux PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 31
Quelques chiffres clés sur le parc locatif social de la CAC
Il a été construit pour 57 % après 1980. Il est globalement plus jeune que celui de l’ancienne région Nord-Pas-de-Calais ; les logements construits après 1980 n’y représentent que 46% du parc. Les logements construits après 2000 représentent 26 % du parc (18% pour l’ancienne région) ;
L’habitat individuel est très bien présent ; il représente 41% du parc de logements locatifs sociaux. Cela est conforme à la tendance régionale.
Avec un niveau de loyer moyen14 à 5,1 € / m2, le parc locatif social sur la communauté d’Agglomération de Cambrai est légèrement inférieur au niveau régional (5,4 € / m2).
Les logements locatifs très sociaux ont significativement
augmenté
La part de logements très sociaux est légèrement supérieure
dans la communauté d’Agglomération de Cambrai que dans
l’ancienne région Nord-Pas-de-Calais (5 % pour la CAC, 4 % pour
la région).
Alors qu’au démarrage du premier PLH en 2008, les logements
locatifs très sociaux (PLAi) ne représentaient que 5 % de la
programmation en logements locatifs sociaux, leur part a
significativement augmenté dès 2008, représentant entre 20 %
et 50 % de la programmation annuelle depuis.
Beaucoup de constructions neuves, peu d’acquisition -amélioration
90 % des logements locatifs sociaux produits pendant le premier PLH, l’ont été en construction neuve. L’acquisition amélioration est restée très faible.
14 Loyers moyen en € / m2 de surface habitable PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 32
Une majorité de logements de taille intermédiaire
Plus diversifiés en taille que pour l’ensemble du parc de logements de la communauté d’Agglomération, les trois et quatre pièces sont toutefois les plus nombreux.
Les petits logements locatifs sociaux sont moins présents dans le parc de logements locatifs sociaux de la CAC que dans l’ancienne région Nord – Pas – de Calais (T1 et T2 = 7 % des logements dans l’individuel et 29 % dans le collectif, contre respectivement 13 % et 29 % dans le périmètre de l’ancienne région).
Des locataires au profil social plus marqué que celui du reste du département
Le parc locatif social présent sur la CAC joue pleinement son rôle d’accueil des publics modestes. Les locataires ont un profil plus fragile que celui des locataires des parcs sociaux du reste du département.
La part de locataires ayant des revenus inférieurs à 60 % des plafonds HLM est légèrement plus élevée (65% pour la CAC, 64% pour le reste du département du Nord)15. Cette tendance est confortée par le profil de ceux qui ont emménagé récemment dans le parc locatif social de la CAC. Ils sont en effet 69 % à se situer en dessous de ce plafond. De même, ils ne sont que 66 % des locataires actifs à occuper un emploi, contre 72 % pour les occupants du parc social du reste du département.
Les familles monoparentales représentent 24 % des ménages logés, alors qu’elles ne sont que 20 % dans le parc social du reste du département. Ceux qui sont entrés récemment dans le parc sont à 30 % des familles monoparentales, ces dernières ne représentent que 23 % des entrants à l’échelle du parc départemental.
En revanche, la part des jeunes emménagés récents de moins de 30 ans titulaires d’un bail dans le parc locatif social est moindre par rapport au reste du département (23 % dans le parc locatif social de la CAC, 30 % pour le reste du département).
15 Source : Etat - Enquête « Occupation du parc social » 2014 PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 33
Un accès au parc social peu tendu
Le parc locatif social de la communauté d’Agglomération de Cambrai présente peu de signes de tension. Près de 460 candidats ont bénéficié d’une attribution en 2014 pour un peu plus de 1240 demandeurs en stock au 31/12/2014. Le rapport entre le nombre d’attributions annuelles et le nombre de demandes en stock est légèrement plus faible dans la CAC, qu’au niveau départemental (CAC : 3.8 demandes pour 1 satisfaite, Métropole Lilloise : 5 demandes pour 1 satisfaite, moyenne départementale : 4.2 demandes pour 1 satisfaite).
Ce chiffre est proche de celui des années antérieures.
Différents indicateurs attestent d’une bonne fluidité dans le parc locatif social :
Un taux de rotation d’environ 12% du parc de logements locatifs sociaux. Ce taux est de 10,3 % au niveau départemental. Les logements locatifs sociaux dans la CAC se libèrent donc un peu plus vite.
Un peu plus de 72% des demandes sont dans le fichier unique de la demande (Système National d’Enregistrement de la demande pour un logement social) depuis moins d’un an. Pour la CAC, l’ancienneté moyenne des demandeurs dans le fichier est autour de 11 mois, un peu moins qu’au niveau des 15 autres grands EPCI de la région (12 mois)16.
Les candidats ayant bénéficié d’une attribution dans la CA de Cambrai ont peu attendu, en moyenne 5 mois, alors qu’au niveau des 15 autres grands EPCI de la région cette moyenne se situe à 9 mois.
Ceci traduit une assez faible tension pour accéder à un logement locatif social dans la CAC. En effet, la situation du parc locatif social sur la CAC permet, dans un délai plus court que pour la plupart des autres agglomérations de la région, d’apporter une réponse favorable aux demandeurs.
Cette faible tension globale n’exclut pas des difficultés plus importantes qui peuvent être liées, soit à des situations individuelles complexes ou plus largement à des inadéquations entre les caractéristiques du parc et le profil de demandeurs17.
16 Source SNE 2014 Exploitation DREAL
17 Voir partie 4 ci-après PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 34
DES ACTIONS EN FAVEUR DE L’AMELIORATION DU PARC EXISTANT QUI ONT PORTE LEURS FRUITS
La requalification du parc, notamment en vue d’améliorer ses performances énergétiques, était déjà une des priorités du premier PLH en déclinaison des démarches liées à la transition énergétique notamment (plan Climat Territorial).
Des actions ont été mises en œuvre dans ce sens :
Le Programme d’Intérêt Général « Habiter Mieux » du Pays du Cambrésis 2013-2018 L’Espace Info Energie du Cambrésis
o Conseil aux particuliers, aux entreprises, aux élus…
o Animations
La Convention de partenariat relative au dispositif de lutte contre l’indécence des logements CAF-CAC 2014-2016 (hors ville de Cambrai qui dispose d’un Service Communal d’Hygiène et de Santé)
Le Programme d’Intérêt Général « Habiter Mieux »
Le Programme d’Intérêt Général (PIG) « Habiter Mieux », porté par le Pays du Cambrésis à partir de 2013, a tourné à plein régime à partir de 2014.
Les subventions de l’ANAH, renforcées par celles du Pays du Cambrésis, du Conseil Régional et du Conseil Départemental ont contribué à la réalisation de travaux d’améliorations énergétiques, de travaux d’adaptation au vieillissement et dans une moindre mesure de travaux de mise aux normes de logements dégradés.
Quelques chiffres clés à
l’échelle du Pays
12 162 868 millions d’€ de
travaux engagés
(6 entreprises sur 10 sont
issues du territoire)
7 169 474 millions d’€ de
subventions accordées
40 % de gain énergétique
moyen estimé après travaux PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 35
Zoom sur la CAC :
6 394 605 millions d’€ de travaux engagés
3 517 837 millions d’€ de subventions accordées
357 dossiers agréés sur la CAC :
o Propriétaires Occupants - Fonds d'Aide à la Rénovation énergéTique (Fart) : 280 o Propriétaires Occupants - Adaptation des logements à la perte d’autonomie : 63 o Propriétaires Occupants - Lutte contre l’Habitat Insalubre (LHI) : 2
o Propriétaires Bailleurs : 12
Le PIG « Habiter Mieux » arrive à échéance fin 2018. Les demandes restent importantes.
Le bilan du PIG « Habiter Mieux » faisait état, en mai 2018, d’une moyenne de 50 nouveaux contacts par mois, dont la moitié est éligible ; 75 dossiers avaient été déposés depuis le premier janvier 2018
Il s’agit d’un dispositif qui répond aux besoins du territoire en matière d’aide à la rénovation énergétique et à l’adaptation à l’autonomie. Sa poursuite au-delà de 2018 est posée.
En revanche, l’impact sur la lutte contre l’habitat indigne et sur les propriétaires bailleurs reste faible. D’autres actions devront être envisagées dans le cadre du futur PLH
L’Espace Info Energie du Cambrésis
Un espace Info Energie a été mis en place en 2012 à l’échelle du Pays du Cambrésis. Ce lieu est consacré à l’information sur les économies d’énergie et les énergies renouvelables. Il apporte des conseils aux habitants et aux entreprises du Cambrésis et diffuse des informations personnalisées, neutres et gratuites, sur :
La conception ou la rénovation d’un logement : orientation, choix des matériaux, options techniques… L’isolation et la ventilation : choix des matériaux et des procédés, réglementation… Le chauffage et l’eau chaude : choix des énergies et des équipements, régulation… Les énergies renouvelables : solaire thermique, bois énergie…
Les équipements de l’habitation : appareils économes, bons comportements… Le transport : véhicules performants, modes alternatifs…
Les aides financières : qui, combien, comment ?
L’Espace Info Energie est géré par l’Agence Départementale d’Information sur le Logement du Nord, avec le soutien de l’ADEME et la Région Hauts de France qui cofinancent le dispositif avec le Pays du Cambrésis.
En 2017, ce sont plus de 1 400 personnes sur le Cambrésis qui ont consulté l’Espace Info Energie. Les principales demandes concernent les bouquets de travaux (deux ou trois catégories de travaux) avec 31%, puis l’isolation (murs ou combles ou menuiseries) avec 22%.
Une convention de partenariat avec la CAF
Une convention de partenariat relative au dispositif de lutte contre l’indécence des logements a été signée entre la Caisse d’Allocations Familiales et la communauté d’Agglomération de Cambrai pour la période 2014-2016. Cette convention concernait les communes en dehors de la ville de Cambrai, cette dernière disposant d’un Service Communale d’Hygiène et de Sécurité, avec du personnel en capacité de conduire les diagnostics relatifs à l’indécence des logements. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 36
Cette convention avait pour objectifs opérationnels :
Le repérage des logements qui ne répondent pas aux caractéristiques de décence L’information aux locataires sur leur droit de disposer d’un logement décent et sur leur obligation d’entretien
L’appui aux locataires d’un logement repéré non décent pour faire valoir leurs droits L’information aux bailleurs sur leur obligation à délivrer un logement décent et à offrir des conditions d'occupation locative respectueuse de la dignité humaine
L'incitation des bailleurs à s'engager dans une démarche de valorisation de leur patrimoine, tout en les informant sur les dispositifs financiers solvabilisateurs, en vue d'une amélioration du parc locatif la plus qualifiante et la plus pérenne possible.
Cette convention est arrivée à échéance fin 2016, la CAF a redéfini ses modalités d’intervention pour la période 2017/2018, travaillant directement avec des communes identifiées (Cambrai, Iwuy et Escaudoeuvres). Ainsi, un partenariat a notamment été engagé sous une autre forme ente la CAF et la Ville de Cambrai.
Dans le futur PLH, les modalités de partenariat entre la communauté d’Agglomération de Cambrai et la CAF seront à rediscuter selon les nouvelles règles d’intervention de la CAF pour la prochaine période.
Par ailleurs, certains maires de la CAC rencontrés dans le cadre de l’élaboration du nouveau PLH, ont partagé leurs difficultés à conduire seuls les diagnostics nécessaires. Dépourvus de personnels communaux compétents, ils ont évoqué le besoin de mutualiser des ressources, pour leur permettre d’exercer pleinement leur compétence en matière de police du bâtiment. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 37
UNE DIVERSIFICATION DE L’OFFRE EN DIRECTION DES PERSONNES AG EES
Le vieillissement se caractérise par une perte de
mobilité et/ou de troubles cognitifs qui
nécessitent une adaptation des conditions de vie
et donc des conditions de logements.
Au sein de la communauté d’Agglomération de
Cambrai, les personnes âgées disposent d’une
large gamme de services et de produits
immobiliers à destination des seniors.
Des services d’aides à domicile
Le territoire dispose de plusieurs structures qui
proposent des services à la personne pouvant
apporter des aides aux seniors. Principalement situées sur Cambrai, elles proposent des services à domiciles sur des périmètres plus larges.
Le CLIC, lieu d’écoute, d’orientation, d’information et d’accompagnement
Le Centre Local d’Information et de Coordination du Cambrésis (CLIC Ouest Cambrésis Relais Autonomie), situé à Cambrai, est un lieu d’accueil, d’écoute, d’orientation, d’accompagnement et de coordination à destination des personnes âgées de plus de 60 ans et de leur famille.
Les CLIC font l’objet d’une autorisation d’exercice délivrée par le Conseil Départemental du Nord.
Des hébergements en relais au maintien à domicile
Lorsque le maintien à domicile n’est plus souhaité ou souhaitable, des hébergements à destination des personnes âgées peuvent prendre le relais.
Le taux d’équipement en places d’hébergement pour les personnes âgées de 75 ans et plus du département du Nord est supérieur à celui des départements voisins. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 38
Dans la communauté d’Agglomération de Cambrai, 14 structures médicalisées (Ehpad, Unité de soins de longue durée…) peuvent accueillir plus de 900 résidants.
Au moment de la rédaction du diagnostic en 2016, cette offre apparaissait suffisante aux dires des gestionnaires de structures.
L’Ehpad étant pour beaucoup de personnes âgées et leur famille une solution ultime lorsque les capacités d’autonomie régressent fortement, l’âge d’entrée est élevé. Nationalement, l'âge médian a augmenté d'un an entre 2011 et 2015 : il est passé de 86 ans et 5 mois à 87 ans et 5 mois18.
C’est pourquoi des solutions alternatives sont nécessaires.
Trois résidences pour personnes valides ou semi-valides proposent un peu plus de 200 places sur Cambrai.
Ces offres en résidences collectives sont principalement localisées à Cambrai.
Le béguinage, une offre en développement
Pour offrir des alternatives à certaines personnes âgées
habituées à vivre dans de plus petites communes en
maison individuelle, plusieurs communes ont favorisé la
diversification de l’offre sous forme de béguinage19.
D’autres communes ont déclaré souhaiter développer à
leur tour ce type de produit pour leurs ainés.
Un partenariat avec Partenord a été recherché pour pouvoir
proposer ce type de logements à un coût accessible pour les
personnes âgées aux revenus modestes.
18 Source DREES
19 Le terme de « Béguinage » est repris de la culture locale. Historiquement les « béguinages » étaient
constitués d’une ou deux rangées de petites maisons reliées par des coursives et d'une église, le tout habituellement réuni autour d'une cour où se trouve un jardin. On les retrouve particulièrement en Flandre et aux Pays-Bas. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 39
Plusieurs projets sont en cours de réalisation (par exemple à Tilloy-lez-Cambrai et à Iwuy).
Les personnes âgées constituent un public prioritaire pour beaucoup de communes, toutefois l’expression de la demande reste plus faible que pour les jeunes ménages.
Il s’agit d’une demande géographiquement « ancrée » et qualitativement très ciblée
« Rester dans la commune où l’on habite déjà »
Un type de logement mieux adapté à la perte de mobilité (plain pied)
Une offre de services à proximité
Des produits financièrement adaptés aux faibles ressources des certaines personnes âgées
L’enjeu pour le futur PLH sera de réussir à favoriser la complémentarité de l’offre et permettre aux seniors des trajectoires résidentielles adaptées techniquement, mais aussi financièrement.
Plusieurs communes souhaitent développer une offre de type « béguinage », c’est une réponse adaptée pour des personnes âgées encore valides qui souhaitent rester dans de l’habitat individuel sécurisé. Les intentions des communes pour développer une offre de ce type sont nombreuses. Cela nécessitera une bonne coordination dans le cadre du PLH pour éviter que les différents projets ne conduisent à une sur-offre.
De plus, au cours des groupes de travail qui se sont réunis pour contribuer à l’élaboration du PLH, les participants ont fait part de l’intérêt de concevoir de tels projets dans une perspective intergénérationnelle. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 40
UN ACCOMPAGNEMENT DE S JEUNES VERS LE LOGEMENT
L’accès au logement autonome des jeunes peut être un chemin complexe, car ils ne présentent pas toujours les garanties requises pour l’accès à un logement.
La faiblesse ou l’irrégularité des ressources, des contrats de travail précaires, la peur des propriétaires sont autant d’embuches sur le chemin du logement autonome.
Un besoin d’accompagnement
C’est pourquoi, depuis plusieurs années la communauté d’Agglomération de Cambrai soutient l’association PRIM’TOIT qui a développé une politique globale d’insertion des publics défavorisés et de promotion de la jeunesse.
Présente sur différents territoires du Nord, l’association est représentée dans le Cambrésis.
Chaque territoire de PRIM’TOIT est doté d’un Comité Local pour le Logement Autonome des Jeunes (CLLAJ), porte d’entrée pour toutes les questions liées au logement des jeunes de 18 à 30 ans.
PRIM’TOIT gère aussi plusieurs structures pour l’hébergement des jeunes et est en contact avec l’ensemble des professionnels qui peuvent apporter des solutions à leurs besoins en matière de logements.
Lors du premier contact, le CLLAJ évalue la situation des personnes.
Plusieurs solutions sont alors possibles20 :
La personne est dans la possibilité d’accéder à un logement de droit commun. Dans ce cas, elle peut être accompagnée dans ses démarches d’accès à un logement (social ou privé) et de recours aux aides comme le Fonds de Solidarité Logement (FSL).
La personne peut accéder à un logement en Résidence Habitat Jeunes Actif (RHJA).
La personne ne peut pas accéder à un logement autonome. Dans ce cas, elle est dirigée vers le service d’information d’accueil et d’orientation, SIAO59 Secteur Sud pour un accueil en Centre d’Hébergement et de Réinsertion Sociale ou en Hébergement d’Urgence.
Un panel de réponses
L’accès à un hébergement
En 2016, ils étaient 325 jeunes à avoir formulé une demande en hébergement à l’antenne de Cambrai du SIAO 59 Sud21. De nombreux jeunes ont ainsi été orientés vers les structures d’hébergement.
Des dispositifs « coup de pouce »
D’autres acteurs comme Action Logement, acteur du logement social en France, mène des initiatives en faveur du logement des jeunes et facilite leur mobilité professionnelle.
20 Source : site internet de l’association PRIM’TOIT
21 Rapport annuel 2016 du CAO 59 SUD PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 41
Trois types d’initiatives sont entrepris par Action Logement en faveur du logement des jeunes :
1. Participation à des forums ou des salons sur le logement des jeunes : Présents dans les forums et salons sur tout le territoire national, les conseillers d’Action Logement permettent aux jeunes de moins de trente ans et notamment aux jeunes actifs de se renseigner sur les nombreux outils d’aide mis à leur disposition.
Exemples d’outils :
les aides LOCA PASS®, avec l’AVANCE LOCA PASS® et la GARANTIE LOCA PASS® le dispositif VISALE® (VISA pour le Logement et l’Emploi)
l’AIDE MOBILI-JEUNE®
l’offre de logement social
la colocation
2. Proposition de logements dans des structures collectives réservées aux jeunes salariés : • les résidences pour salariés saisonniers ou en mobilité
• les maisons relais pour l’accueil de jeunes en difficulté
• les résidences hôtelières
• les centres d’hébergement des apprentis en formation
• les résidences en partenariat avec ADOMA.
3. Aide au financement des projets de développement et de réhabilitation de logements pour les jeunes travailleurs :
• L’accord cadre Etat-UNHAJ (Union Nationale pour l’Habitat des Jeunes) 2017-2019 signé le 15 décembre 2016 par plusieurs partenaires institutionnels, dont Action Logement, va permettre à l’UNHAJ de mobiliser les collectivités susceptibles d’être intéressées par les projets de réhabilitation et de développement de l’offre de logement en faveur des jeunes.
Le partage entre les acteurs, lors du groupe de travail consacré au logement des jeunes, a montré la complémentarité de leurs interventions et l’intérêt d’une synergie entre les différents acteurs.
La gouvernance et l’animation du PLH peuvent être un cadre favorable à une mise en synergie locale à l’échelle de la CAC, de ces différents réseaux d’acteurs. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 42
DES REPONSES POUR LES PUBLICS EN SITUATION DE PRECARI TE
Certaines personnes, car elles sont privées brutalement d’un logement, ou d’autres car leur situation personnelle ne permet pas, à court terme, l’accès à un logement autonome, doivent pouvoir trouver des réponses à leurs besoins d’hébergement ou de logement accompagné.
La demande de ces personnes est centralisée vers le CAO 59 SUD, structure support du Service d’Accueil, d’Information et d’Orientation (SIAO) du Nord et du 115 Urgence Sociale.
L’antenne de Cambrai du CAO 59 SUD22, 18 % des appels du département
L’antenne de Cambrai a enregistré en 2016, 18% des appels vers le 115.23
Le CAO 59 SUD analyse ces demandes et les oriente vers les réponses locales les plus adaptées.
Le territoire de la CAC, un large spectre de produits couvrant différents besoins en hébergements et en logements accompagnés
Le secteur de la
communauté
d’Agglomération de
Cambrai est doté
d’une gamme assez
large des différents
types d’hébergement
de l’urgence et
l’insertion, jusqu’au
logement
accompagné.
22 Territoire Hainaut-Cambrésis
23 Source : Rapport d’activité du CAO 59 SUD (structure support du Service d’Accueil, d’Information et
d’Orientation (SIAO) du Nord et du 115 Urgence Sociale). PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 43
La mise à l’abri hôtelière est exceptionnelle
Malgré une augmentation des capacités du parc
généraliste de l’hébergement d’urgence (30 000
places créées entre 2012 et 2015 pour arriver à un
total de 112 550 places sur le territoire national), le
recours aux nuitées hôtelières a doublé depuis
2012. En France, en juin 2016, plus de 40 000
personnes sont hébergées chaque nuit à l'hôtel,
via le 115. La région Ile de France est de loin la
plus concernée avec plus de 85% de ces nuitées.
Cette mise à l'abri censée être provisoire, dure
souvent plusieurs années. Le plan de réduction
de ces nuitées, lancé en 2015, a surtout permis
de contenir la hausse. Principalement issues de
la demande d’asile, ce sont majoritairement des
familles, souvent avec des enfants, qui sont
hébergées à l’hôtel.
La CAC est peu concernée par cette pression qui
s’exprime sur d’autres territoires dont la Métropole Lilloise. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 44
En 2016 – 2017, dans le cadre de la veille saisonnière, lors du niveau jaune « Temps froids »24 et du niveau orange « Grand froid »25, un renforcement de dispositif est mis en place dans le périmètre de l’Antenne de Cambrai :
Une pression qui reste assez faible
Lors des ateliers qui se sont réunis dans le cadre de l’élaboration du PDH, les acteurs présents ont mentionné que la pression concernant la mise à l’abri ou l’entrée dans une structure d’hébergement reste assez faible, au regard d’autres territoires du Nord.
En revanche, ils ont mentionné que la sortie des structures d’hébergement est parfois plus complexe. D’une part en raison du faible niveau des ressources financières des personnes, mais aussi, car le parc social dispose de peu de petits logements et que le parc privé, lorsqu’il est décent, est souvent trop cher.
Par ailleurs, le CAO 59 Sud précise, dans son rapport annuel 2016, que les freins à l’orientation pour le territoire de l’antenne de CAMBRAI sont :
Le nombre de places limité pour les femmes seules
Un dispositif d’accueil pour les familles saturé par les familles en situation administrative précaire26
Le PLH n’a pas vocation à se substituer aux dispositifs existants, en particulier au Plan Départemental pour le Logement et l'Hébergement des Personnes Défavorisées (PDALHPD) du Nord. Toutefois, il peut constituer un espace de travail partenarial local pour pouvoir agir à la fois sur la composante foncière, immobilière et humaine des difficultés d’accès à l’hébergement et au logement des personnes en situation de précarité pour l’accès à un logement autonome.
24 Température minimale ressentie comprise entre -5°C et -10°C le jour
25 Température minimale ressentie entre -10°C et -18°C le jour
26 Par exemple déboutées de la demande d’asile… PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 45
DES ATOUTS EN TERME D’ATTRACTIVITE RESID ENTIELLE
AUX CHANTIERS DU NOUVEAU PLH
Des changements importants impactent la communauté d’Agglomération de Cambrai depuis 2009.
D’une part, la communauté d’Agglomération est passée de 22 à 55 communes en moins d’une dizaine d’années.
D’autre part, le périmètre de l’actuelle CAC (55 communes) connait un changement de contexte démographique, avec une hausse de la population et un solde migratoire positif qui traduisent une amélioration de son attractivité résidentielle.
Ses atouts en terme d’attractivité résidentielle résident dans la combinaison de différents facteurs, auxquels les actions du premier PLH ont contribué :
Des prix attractifs par rapport à l’agglomération lilloise
Un cadre de vie de qualité
Une offre en équipements, commerces et services
Un pôle d’emploi
Une diversité de l’offre immobilière à l’échelle du territoire
Un développement de l’offre en logements locatifs sociaux
Des actions en faveur de l’amélioration du parc existant qui ont porté leurs fruits Une diversification de l’offre en direction des personnes âgées
Un accompagnement des jeunes vers le logement
Des réponses pour les publics en situation de précarité.
Enfin, les Grands projets que sont la BA103 et le futur canal Seine-Nord Europe vont consolider ce renforcement d’attractivité au-delà de ces facteurs conjoncturels.
Les actions du premier PLH n’ont pas réussi à lever les obstacles à la requalification de certains logements indécents ou indignes et à faire baisser la vacance de logements de manière significative.
Par ailleurs, l’analyse des profils socio-économiques des habitants de la CAC montrent que les besoins en logements à prix maitrisés restent importants.
De plus, malgré un parc immobilier globalement peu tendu, certaines personnes ont des besoins spécifiques, qu’elles ne réussissent pas à satisfaire dans le parc existant.
C’est pourquoi, le diagnostic met en évidence ci-après plusieurs problématiques qui devront faire l’objet de chantiers dans le futur PLH. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 46
4. LES CHANTIERS DU FUTUR PLH
TOUTES LES COMMUNES NE BE NEFICIENT PAS DE L’ATTRACTIVITE RESIDENTIELLE
Si globalement la communauté d’Agglomération de Cambrai a renoué avec la croissance de la population et l’attractivité résidentielle et que cette situation devrait perdurer dans les années à venir avec les grands projets du territoire, cette situation est inégale entre les communes.
On peut distinguer trois tendances majeures :
L’inversion de tendance sur Cambrai et Neuville-Saint-Rémy dont la population augmente à nouveau. A l’heure où de nombreuses villes moyennes cumulent baisse démographique et déclin résidentiel, cette évolution de Cambrai mérite d’être soulignée. La vitalité démographique de la ville centre, qui regroupe les équipements, commerces et services de niveau intermédiaire au bénéfice de tous les habitants de la CA de Cambrai, est une situation favorable que les actions du PLH devront venir consolider.
Globalement, les communes, notamment celles de l’ouest de la CA de Cambrai, qui avaient déjà une croissance démographique positive au cours de la période 1999-2009 ont confirmé, voire renforcé cette tendance au cours de la dernière décennie.
En revanche, les communes qui sur la même période (1999-2009) perdaient de la population ont elles aussi, pour la plupart, poursuivi cette tendance. Pour ces communes, le solde migratoire est négatif sur une longue période. Cela concerne plusieurs communes-pôles de l’agglomération.
Les enjeux du PLH :
Consolider la vitalité démographique sur Cambrai et Neuville-Saint-Rémy Inverser la tendance à la décroissance démographique des pôles urbains du territoire touchés. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 47
DES PARCS IMMOBILIERS DIFFICILES A MOBILISER ET QUI SE DEGRADENT
Des mesures pour améliorer le parc privé ont été prises au cours du précédent PLH, comme cela a été rappelé ci-avant.
Toutefois, les dispositifs mis en place peinent à être efficients sur deux problématiques majeures, qui pour partie se recoupent :
Le parc privé indigne
La lutte contre la vacance
Un parc potentiellement indigne difficile à résorber
Le Porter à la Connaissance de l’Etat précise que « le parc privé ancien de la CA de Cambrai est issu pour une très large partie de la reconstruction d’après la première guerre mondiale suite aux bombardements qui ont rasé la ville. En conséquence, il se caractérise par une bonne qualité relative du gros œuvre, mais une insuffisance générale des éléments de confort. »
Ainsi, on constate sur le territoire de la communauté d’Agglomération de Cambrai que 28 % des propriétaires occupants, 33 % des locataires du parc privé et 7 % des locataires du parc social locatif vivent dans des logements médiocres.
Certaines communes ont encore une part importante de logements occupés en résidence principale sans confort.
Or, le bilan du PIG « Habiter Mieux » rappelé ci-avant a montré que sur 357 dossiers agréés sur la CAC, seuls deux concernaient des propriétaires occupants dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne (LHI) et pour douze logements des propriétaires bailleurs.
Dans le cadre du futur PLH, d’autres outils seront à rechercher. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 48
Une lutte contre la vacance qui a produit peu d’effet
La lutte contre la vacance était déjà un enjeu du précédent PLH. La CAC avait même monté un dispositif qui se voulait incitatif dans ce sens. Un accompagnement technique et une subvention minimum de la CAC de 1 500 € pour les dossiers sans travaux pouvant aller jusqu’à 12 000 € maximum dans les cas avec travaux pouvaient être attribués aux propriétaires qui remettaient des logements vacants dans le marché locatif.
Le dispositif ALOVA
Le dispositif ALOVA (aide à
la location de logements
vacants) n’a pas été
mobilisé par les
propriétaires. Dans un
contexte national où les
aides de l’ANAH étaient
peu orientées vers les
propriétaires bailleurs, la
subvention de la CA de
Cambrai n’était à elle seule
pas assez incitative pour
avoir l’effet levier
escompté.
La vacance en nette augmentation
En 2009, 7,1%
de logements
étaient
vacants soit
2 638
logements. Ils
représentent
9,3 % des
résidences
principales en
2014, soit
3 654
logements,
plus de 1 000
logements de
plus que cinq
ans
auparavant. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 49
La vacance affecte peu le parc locatif social ; seuls 1,6 % des logements locatifs sociaux étaient vacants en 2014.27 Ainsi, la vacance n’a pas régressé, mais elle a même nettement augmenté entre le début et la fin du précédent PLH.
Cambrai particulièrement touchée par l’accroissement de la vacance…
Cette augmentation touche
principalement Cambrai. On y
recense près de 2100 logements
vacants, soit un peu plus de 680
logements supplémentaires entre
2009 et 2014.
Les secteurs en rouge sur la carte,
notamment le secteur du vieux
centre-ville Saint Géry, sont
particulièrement concernés.
27 Source : RPLS 1/1/2014 PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 50
…mais, d’autres communes aussi
Bien que quantitativement moindre qu’à Cambrai, la part de logements vacants est tout de même importante dans plusieurs autres communes de la communauté d’Agglomération de Cambrai.
D’ailleurs, lors de l’enquête alimentée par les communes au démarrage du diagnostic du PLH, douze communes déclaraient avoir des secteurs de quelques bâtiments vacants et/ou fortement dégradés.
Ce sont principalement des communes de la partie Sud et Ouest de la CAC qui sont concernées.
Une étude en 2013 pour mieux cerner la vacance
Consciente de la difficulté à agir sur la vacance, la communauté d’Agglomération de Cambrai a fait réaliser en 201328 une étude pour mieux cerner les caractéristiques du parc de logements vacants.
L’exploitation du fichier détaillé
des logements de l’Insee de
2014 corrobore les tendances de
cette étude conduite sur la base
des données de 2012.
28 Etude conduite par le Bureau d’étude SQUARE dans le prolongement de la modification du PLH PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 51
Plus d’appartements que de
maisons
Plus de petits logements
Plus de logements anciens
(avant 1915)
Plus de logements sans confort
ou au confort partiel PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 52
Plus de logements de
catégories 6 – 7 – 829
Au-delà des chiffres, la vacance reste une réalité complexe
Les chiffres globaux de la vacance sous-tendent une diversité de situations ayant des causes et des conséquences différentes :
Une concurrence avec des produits plus attractifs
Des « handicaps » aux yeux des clients potentiels:
o Petites pièces
o Etat trop dégradé
o Pas d’accès privatif
o Difficultés de stationnement
o …
Des propriétaires qui ne souhaitent pas mettre leurs biens sur le marché immobilier (indivision, peur des tracas…)
Des difficultés pour les clients potentiels à obtenir le soutien financier (prêts…) nécessaire à cause des modalités de plus en plus complexes pour l’acquisition et/ou la réalisation de travaux
Pas de mesures fiscales et/ou financières très incitatives
L’augmentation importante de la vacance est une problématique majeure que devra prendre en compte le futur PLH.
29 La méthode de repérage du « Parc Privé Potentiellement Indigne » repose sur une hypothèse empirique et
pragmatique : un logement a plus de risque de ne pas avoir été profondément amélioré ou réhabilité depuis 1970, et d’avoir un classement cadastral initial toujours valable, s’il est aujourd’hui occupé par un ménage à revenus modestes. Sont donc considérés comme « potentiellement indignes » les logements de catégories cadastrales 6, 7 et 8 dont on sait qu’initialement ils étaient de qualité médiocre voire délabrés et qui sont aujourd’hui occupés par des ménages à bas revenus. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 53
Seule une étude très fine peut permettre de mieux cerner la diversité de ces situations et ainsi orienter vers des réponses adaptées. La conduite d’une telle étude est un enjeu pour le futur PLH.
Les leviers d’actions publiques portés par l’Etat étaient limités lors du premier PLH. L’augmentation de la vacance dans beaucoup de communes, particulièrement dans les villes moyennes, a conduit l’Etat depuis 2017 à revoir sa politique dans ce sens. Le dispositif récent « Action cœur de ville », auquel la ville de Cambrai est éligible, devrait permettre de renforcer les outils de lutte contre la vacance.
En dehors de Cambrai, il conviendra de voir quelles pourront être les initiatives qui permettront de soutenir et informer les propriétaires de logements vacants à repositionner leur patrimoine dans le marché immobilier local. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 54
UNE CONSTRUCTION NEUVE EN RECUL
Avant et pendant les premières années du premier PLH, le nombre de logements commencés dépassaient 300 logements par an.
La CAC se situait dans la tendance des communes des EPCI périurbains.
En revanche, sur la période récente, à l’instar de l’ensemble de la région et du département, la construction neuve a fortement baissé dans la communauté d’Agglomération de Cambrai.
Seule la métropole Européenne de
Lille garde un rythme de
construction entre 2010 et 2019
supérieur à celui de la période
2004 – 2009.
Le recentrage des mesures de
défiscalisation immobilière vers les
zones tendues peut être un des
facteurs explicatifs. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 55
Depuis 2008, le nombre de logements commencés par an diminue, passant sous la barre des 150 logements par an en 2014 et 2015.
Cette baisse quantitative est notamment le fait d’une baisse de la construction de collectifs.
Compte-tenu de l’augmentation importante de la vacance, la baisse de la construction neuve pourrait être considérée comme une réponse adaptée.
Pourtant, le fonctionnement des marchés immobiliers, porté par les choix individuels des ménages, appelle à la prudence sur de telles déductions.
En effet, les ménages ont aujourd’hui des modes de vie qui les conduisent à plus de mobilité. La disjonction entre le lieu de travail et le lieu de résidence est effectif pour beaucoup. Le seuil d’acceptabilité de la distance parcourue quotidiennement dans les déplacements domicile- travail est proportionnel à la possibilité qu’ils ont d’accéder au logement de « leur choix ».
Dans ce système périurbain concurrentiel, la CAC se trouve à la frange. Ce sont donc le prix, le cadre de vie, mais aussi la disponibilité en produits attractifs qui permettront d’attirer de nouveaux ménages.
Dans les enquêtes faites auprès des communes, la recherche de maisons individuelles, tant en locatif, qu’en accession à la propriété reste le produit phare pour les familles avec de jeunes enfants.
C’est pourquoi, l’équilibre entre constructions neuves, réhabilitations, voire rénovations lourdes devra être recherché de manière à permettre des réponses aux besoins, mais aussi aux souhaits des ménages, tout en veillant à une consommation raisonnée de l’espace. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 56
LA PERSISTANCE DU BESOIN EN LOGEMENTS A COUT MAITRISE
Les besoins en logements financièrement abordables restent une préoccupation majeure.
Des publics économiquement fragiles
En effet, à l’échelle nationale, la région Hauts-de-France se caractérise par le faible niveau du revenu médian des habitants et la part importante de ses ménages en-dessous du seuil de pauvreté.
De plus, à l’intérieur de la Région, les habitants de la communauté d’Agglomération de Cambrai ont un revenu médian30 légèrement inférieur à la moyenne régionale (18 609 € pour la CAC 18 812 € pour la région).
La part des ménages bénéficiaires des minimas
sociaux est également plus importante.
Plus en détail, ce sont les ménages les plus jeunes
qui ont la part de ménages en-dessous du taux de
pauvreté la plus importante.
La part de locataires en-dessous du seuil de
pauvreté est
nettement plus
élevée que pour
les propriétaires.
30 Revenu médian par unité de consommation – Insee 2104 PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 57
Une primo accession en recul
La part de propriétaires-occupants
augmente très faiblement en France
depuis 30 ans (57,7 % en 2014,
contre 52,2 % en 1984).
L’offre en logements locatifs
abordables y compris pour loger les
familles est d’autant plus un enjeu
que l’accession à la propriété est en
recul.
Des loyers du privé trop élevés pour de nombreux ménages
La part des ménages allocataires du parc
privé ayant un taux d’effort supérieur à
39 % est assez plus faible au regard
d’autres territoires de la région.
Néanmoins, l’analyse des motifs
exprimés par les demandeurs montre
que les loyers trop élevés sont un motif
de demande pour un logement social.
En effet, les principaux motifs de la
demande d’un logement social dans la
CA de Cambrai sont par ordre
hiérarchique :
1. Sans logement propre
2. Logement trop petit
3. Logement trop cher
4. Divorce, séparation
Les trois motifs en rouge et en gras sont
surreprésentés pour la CAC au regard
des tendances régionales des 15 grands
EPCI.31
31 Source : Motif premier de la demande – Système informatique national d’enregistrement des demandes de
logement locatif social SNE 2014 PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 58
Une demande pour du logement social qui demeure
Si les indicateurs ne révèlent pas une très forte tension de la demande sur le parc social, comme cela a été rappelé ci-avant, la demande reste toutefois assez constante, entre 1200 et 1300 demandes en stock.
Quelques chiffres clés 32
Un peu moins de 30% de demandes de mutation au
sein du parc, alors qu’ils représentent 44% des
demandeurs dans les 15 grands EPCI régionaux.
Les bénéficiaires d’aides sociales (chômage,
allocations familiales et RSA) représentent plus de
38% des demandeurs.
Les locataires du parc privé et les hébergés (parents,
tiers…) sont les demandeurs les plus nombreux.
Un peu plus de 6% des demandeurs sont des
propriétaires occupant leur logement.
15% des demandeurs ont plus de 60 ans.
Près de 42% des demandeurs sont des personnes
seules.
Les petits ménages (1 et 2 personnes) sont
majoritaires parmi les demandeurs : 67%.
A l’opposé, 9% des ménages sont composés de plus
de 5 personnes
La demande géographique est fortement corrélée avec la
localisation du parc
Les communes les plus demandées sont celles qui
disposent du plus grand nombre de logements sociaux.
Cambrai se situe loin devant les autres, avec près de 70 % de la demande.
Une inéquation entre la taille des ménages demandeurs et les caractéristiques du parc
Le nombre de logements de type T1 et même T2 est très faible dans le parc de logements locatifs sociaux de la communauté d’Agglomération de Cambrai.
Or, la demande en logements dans le parc locatif social est particulièrement marquée par l’importance de ménages demandeurs d’une ou deux personnes.
La comparaison entre le profil des demandeurs et les caractéristiques du parc de logements locatifs sociaux montre un déséquilibre assez important entre la taille des logements locatifs sociaux du parc et les profils et souhaits des demandeurs.
Plus de 40% des logements souhaités sont d’une et deux pièces (T1 et T2), or ces logements ne représentent que 23% des logements attribués.
32 SNE 2014 PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 59
C’est pourquoi, les futures programmations de logements locatifs sociaux devront prendre en compte cette situation.
Une meilleure connaissance de la demande et des attributions, ainsi qu’un renforcement du partenariat, qui devrait naître de la mise en place de dispositifs prévus par les lois « ALUR » et « Egalité citoyenneté », permettront de suivre l’évolution des besoins au cours du prochain PLH et ainsi, faire évoluer la programmation, si nécessaire, au fur et à mesure. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 60
DES REPONSES A ADAPTER POUR REPONDRE A CERTAINS PUBLICS
Le Schéma Département d’Accueil des Gens du Voyage (SDAGV) date du 24 juillet 2012.
Dans son Porter à la connaissance, l’Etat rappelle que :
« Les aires d’accueil des gens du voyage sont parfois susceptibles d’être occupées en partie par des gens du voyage en voie de sédentarisation, qui n’ont pas pu trouver ailleurs un habitat adapté à leur mode de vie. Il s’agit par conséquent d’accompagner la sédentarisation des gens du voyage hors des aires d’accueil du schéma départemental, en mettant à leur disposition une offre de logements décents, ainsi qu’un accompagnement social et éducatif adapté, avec une phase intermédiaire, d’installation des populations sédentaires dans des terrains familiaux à développer.
Un comité de pilotage a été constitué par le Préfet, pour la mise en œuvre et le suivi du schéma. La commission départementale reste l’instance de concertation et de validation.
Il est prévu dans le Schéma Départemental d’Accueil, la réalisation par la CAC, d’une aire d’accueil de 30 places ainsi qu’une aire de grand passage de 150 places.
Concernant le foncier à mobiliser pour la réalisation de ces objectifs, la circulaire n°NORINTD1307138C du 23 avril 2013 - relative aux aires de grand passage précise que "les aires de grands passages, y compris provisoires, doivent être installées sur des terrains stabilisés, permettant la circulation et le stationnement de la caravane et de son véhicule tracteur, y compris par temps de pluie. Dans la mesure du possible, la surface souhaitable est de 4 ha pour environ 200 caravanes." La CAC pour ses 150 places doit aménager à minima un terrain 3 hectares.
Concernant l’aire d’accueil, la circulaire UHC/IUH1/26 n°2003-76 du 17 décembre 2003 - relative aux aires d'accueil précise que "la taille du terrain est variable selon l’importance du groupe familial. Il est cependant préférable d’éviter de prévoir des terrains de grande capacité qui risqueraient de poser des problèmes de gestion. Les expériences réalisées montrent que la taille idéale se situe autour de six caravanes. Quant à la place de caravane, sa taille sera fonction des attentes et des besoins des familles ainsi que des contraintes de disponibilité foncière. Elle ne sera pas cependant inférieure à 75 m2" soit pour 30 places, une aire d’accueil d’une surface minimale de 2 250 m². »
Les objectifs par territoires, inscrits dans le Schéma sont rappelés ci-dessous :
Ce Schéma arrivant à échéance fera l’objet d’une révision. Le PLH devra prendre en compte les nouvelles orientations qui en découleront. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 61
LES QUARTIERS PRIORITAIRES DE LA POLITIQUE DE LA VILLE
Quatre quartiers de Cambrai
Certains quartiers de la ville de Cambrai concentrent les populations ayant des niveaux de revenus très bas. Il s’agit des quartiers reconnus prioritaires de la Politique de la Ville (dit quartiers QPV).
Quatre QPV, le vieux centre-ville Saint-Gery, le quartier Saint-Roch, le quartier Amérique, la résidence d’Esnes, sont retenus au titre du contrat ville.
Le volet « Habitat et Renouvellement Urbain » précise que le contrat de ville permettra de :
Disposer d’un diagnostic partagé de fonctionnement des quartiers.
Mettre en œuvre une politique de peuplement en lien avec la CA de Cambrai Travailler au désenclavement des quartiers
Favoriser et développer la participation des habitants.
La mise en œuvre du PLH devra veiller à ces quartiers qui présentent des signes de plus grande fragilité, et qui se traduisent également par des difficultés en matière d’attractivité résidentielle. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 62
De nouvelles règles en matière d’attribution des logements sociaux
La règle générale
La loi Égalité et Citoyenneté a affirmé le principe d’égalité des chances pour l’accès au parc social et de mixité sociale des villes et des quartiers dans les deux sens, c’est-à-dire :
permettre l'accès à l'ensemble des secteurs d'un territoire de toutes les catégories de publics éligibles au parc social ;
favoriser l'accès des ménages dont les revenus sont les plus faibles aux secteurs situés en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville.
Elle impose, dans chaque EPCI concerné par la réforme des attributions, l’obligation de consacrer au moins 25 % des attributions annuelles effectives de logements situés en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) :
aux demandeurs issus du premier quartile des demandeurs les plus pauvres ; à des ménages relogés dans le cadre d’une opération de renouvellement urbain.
Cette obligation concerne les attributions effectives, c’est-à-dire suivies de baux signés. Il s’agit d’une obligation de résultat qui porte sur l’ensemble de l’EPCI.
En fonction du contexte local, le seuil de 25 % des demandeurs peut-être adapté, à la hausse ou à la baisse, dans les orientations adoptées par la conférence intercommunale du logement (CIL).
Ces orientations doivent ensuite être approuvées par le président de l’EPCI et le préfet. Cette adaptation fait l’objet d’une révision tous les 3 ans, en fonction de l’évolution du contexte local.
La convention intercommunale d’attribution décline ensuite l’obligation en engagements quantitatifs pour chaque bailleur social et en engagements qualitatifs pour permettre sa mise en œuvre. Ces engagements peuvent être différenciés entre les différents organismes HLM en fonction des caractéristiques du parc propre à chacun.
Le calcul du quartile pour la CAC
Le seuil du quartile des demandeurs les plus pauvres est fixé annuellement par arrêté préfectoral à l’échelle de chaque EPCI concerné. Chaque année, il est actualisé sur la base des données de l’année précédente.
Pour déterminer ce seuil, sont prises en compte :
toutes les demandes dont la commune demandée en premier choix faisant partie du territoire de l’EPCI ;
pour lesquelles les ressources mensuelles sont renseignées et positives ou nulles.
Pour la communauté d’Agglomération de Cambrai en 2018, le seuil de ressources annuelles par unité de consommation communiqué par l’Etat se situe pour le 1er quartile à 6 485 €.
Le PLH devra prendre en compte ces objectifs, en particulier celui concernant la mise en œuvre d’une politique de peuplement en lien avec la communauté d’Agglomération de Cambrai.
Pour rendre effectif les objectifs du Contrat de Ville et par ailleurs se mettre en conformité avec la loi ALUR, renforcée par la loi « Egalite Citoyenneté », le PLH devra contribuer à créer les conditions d’une diversification géographique du parc de logements locatifs sociaux, notamment au sein de l’agglomération de Cambrai, permettant une mise en œuvre effective des nouvelles mesures devant concourir à la mixité sociale dans les QPV. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 63
Pour élaborer et orchestrer au mieux ces politiques d’attributions, les différents outils prévus par la loi ALUR (Plan partenarial de gestion de la demande (PPGD), l’accord collectif départemental (ACI) et la convention d’équilibre territorial (CET)) devront être mis en place localement.
La mise en place de la Conférence intercommunale du logement (CIL), rendue obligatoire par la loi Egalité et Citoyenneté, sera la première étape. Coprésidée par le préfet et le président de la communauté d’Agglomération de Cambrai, elle définira les orientations relatives aux attributions de logements sociaux. Les orientations seront déclinées pour les publics prioritaires (c’est l’objet des accords collectifs), pour certains secteurs géographiques prioritaires (c’est l’objet des conventions d’équilibre territorial, prévues à l’article 8 de la loi Ville) et pour les personnes relogées dans le cadre des opérations Anru. Les orientations approuvées seront déclinées dans une convention intercommunale d’attribution. La CIL aura la possibilité d'adapter à "la situation locale" le pourcentage de 25% de logements attribués aux ménages du premier quartile. La CIL fixe également des objectifs quantifiés d’attribution en QPV à des demandeurs autres que ceux à bas revenus (dans un objectif de mixité sociale "par le haut") ; à défaut cet objectif est de 50%. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 64
5. UNE POLITIQUE FONCIERE
UN REPERAGE DES DENTS CREUSES PORTE PAR LE PAYS
La disponibilité de foncier est une condition pour pouvoir conduire une politique de l’habitat.
C’est pourquoi, un travail de repérage des dents creuses en cœur d’ilots a été conduit sous l’impulsion du Pays. A partir d’une première identification sur les photographies aériennes, un travail de validation a été organisé avec chaque commune « les ateliers du foncier ».
Une approche pluridisciplinaire, dans le cadre des ateliers du foncier, a permis de qualifier chaque espace identifié, en terme d’urbanisme, d’habitat et d’environnement (trame verte et bleue).
Ce travail a permis d’alimenter les conventions opérationnelles entre la CAC et/ou des communes de la CAC et l’Etablissement Public Foncier.
UNE CONVENTION AVEC L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER NORD - PAS DE CALAIS
Bilan de l’intervention de l’EPF sur le territoire au titre du PPI 2015-2019
Au 31 décembre 2016, sur le territoire de l’ancienne communauté d’Agglomération de Cambrai, 27 opérations étaient identifiées dont 8 contractualisées au titre des PPI précédents.
Le budget d’acquisition affecté par l’EPF à ces opérations était de 1M€.
De 2015 à fin 2016, cinq nouvelles conventions ont été régularisées et mises en œuvre, une a été renouvelée et une a fait l’objet d’une prolongation par voie d’avenant.
Sur les cinq conventions signées depuis 2015, trois ont été mises en place sur l’axe « foncier de l’habitat et du logement social », une sur l’axe « foncier et immobilier industriel et de services, grands projets régionaux » et une au titre du « fonds pour la constitution du gisement du renouvellement urbain ». Au 31 décembre 2016, une seule acquisition avait été réalisée.
Sur le territoire de l’ancienne communauté de communes de la Vacquerie, quatre opérations étaient identifiées dont aucune contractualisée au titre des PPI précédents.
Le budget d’acquisition affecté par l’EPF à ces opérations était de 1M€.
Deux nouvelles conventions ont été régularisées et mises en œuvre sur 2015 et 2016 ; aucune n’a été renouvelée ou n’a fait l’objet d’une prolongation par voie d’avenant.
Sur les deux conventions signées depuis 2015, une a été mise en place sur l’axe « foncier de la biodiversité et des risques » et une au titre du « fonds pour la constitution du gisement du renouvellement urbain ».
Le programme d’intervention opérationnelle de l’EPF sur le territoire de la CA de Cambrai
Principe d’intervention de l’EPF
Tirant parti du bilan d’exécution du PPI 2007-2014 et pour répondre aux attentes exprimées par l’Etat et les collectivités en matière de développement territorial durable, les accompagner dans les PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 65
stratégies foncières de ses différentes problématiques, l’EPF retient sept principes comme fondement du PPI 2015-2019 et décline son contenu selon trois axes thématiques et deux fonds d’interventions spécifiques.
Les sept principes de l’intervention de l’EPF sont :
L’EPF est acteur de l’amélioration du cadre de vie et de travail des habitants et des entreprises du Nord-Pas de Calais.
L’EPF est partenaire des collectivités par la contractualisation et la mutualisation de ses moyens sur l’ensemble du territoire régional.
L’EPF ne contribue pas à l’extension de l’urbanisation et soutient l’utilisation optimale du foncier. L’EPF constitue le gisement foncier du renouvellement urbain pour alimenter ses trois axes d’intervention et lever les obstacles liés à la pollution des sols.
L’EPF inscrit son intervention dans les composantes sociales, économiques, environnementales du développement durable.
L’EPF renforce son ingénierie de management des risques juridiques et financiers générés par l’anticipation foncière, l’intervention opérationnelle et un engagement financier accru. L’EPF mobilise pour l’exécution du PPI les compétences de son équipe autour des valeurs partagées du projet d’entreprise de l’Etablissement.
Des axes thématiques d’intervention
Les trois axes thématiques d’intervention correspondent aux trois volets du développement durable.
L’axe 1 concerne le foncier de l’habitat et du logement social. L’EPF intervient pour la production de logements, notamment de logements sociaux, en renouvellement urbain tant dans les agglomérations que dans les territoires ruraux et conformément aux orientations des programmes locaux et départementaux de l’habitat. Le dispositif d’aides en faveur du logement social mis en place en 2009 a été maintenu et adapté dans la convention actuelle, en élargissant la notion de logement social à l’ensemble du logement aidé et en augmentant les densités requises pour des cessions à prix minorés afin d’optimiser l’utilisation du foncier porté par l’EPF.
Les conventions opérationnelles signées au titre du PPI 2007 -2014 encore actives et du PPI 2015-2019 issues des conventions-cadre de partenariat.
Le programme d’intervention opérationnelle de l’EPF sur le territoire de la communauté d’Agglomération de Cambrai se décline en conventions opérationnelles que l’EPF signe avec la CAC et/ou les communes.
Axe 1 « Foncier de l’habitat et du logement social »
L’EPF poursuit son intervention sur :
Escaudoeuvres – Rue du 11 novembre
Hem-Lenglet – Ancienne brasserie et ancienne ferme en centre-bourg
Marcoing – Place du Général De Gaulle (ancienne brasserie)
L’EPF, la CAC et les communes concernées examinent les conditions de mise en œuvre d’une intervention sur les secteurs suivants :
Cambrai – Cœur d’îlot, rue du Pont de Solesmes
Cambrai – Abords du canal : Presqu’île et grand carré
Cambrai – Site SOCETI – SAMC, digue du canal
Cambrai – Recyclage immobilier en diffus sur le centre ancien
Cambrai – Site TBN
Neuville-Saint-Rémy – Ancienne chocolaterie route d’Arras
Neuville-Saint-Rémy – Rue du Pont rouge PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 66
Rumilly-en-Cambrésis – Logements vacants en diffus
Séranvilliers-Forenville – Centre-village
Thun-L’évêque – Centre-bourg
Villers-en-Cauchies – Rue d’Haspres
Fonds pour la constitution du gisement du renouvellement urbain
L’EPF poursuit son intervention sur :
Fressies – Centre-village
Masnières – Les verreries
Noyelles-sur-Escaut – Cœur de village
Villiers en Cauchies – Centre-village
L’EPF, la CAC et les communes concernées examinent les conditions de mise en œuvre d’une intervention sur les secteurs suivants
Cambrai – Entrepôts, rue Auguste Dorchain
Cambrai – JDC 3, avenue de Dunkerque
Cambrai – « La cave », rue de Quérenaing
Cambrai – Rue de Solesmes (Etablissement Desenfans et anciens établissements frigorifiques)
Raillencourt-Sainte-Olle – Friche industrielle.
Le futur PLH devra faire le bilan des résultats produits par cette convention, en tirer les conclusions et créer les conditions pour la poursuite de la politique foncière de la CAC. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 67
6. UNE GOUVERNANCE AU
SERVICE DE LA POLITIQUE
INTERCOMMUNALE DE
L’HABITAT
La construction d’une vision partagée en matière d’habitat à l’échelle de l’ensemble de la CAC est une perspective importante pour mettre en œuvre le PLH.
Cela suppose :
Une coordination entre les communes de la CAC dans un marché qui a gagné en attractivité, qui va se renforcer avec la reconversion de l’ancienne BA103 et la mise en service du Canal Seine Nord Europe, mais qui reste très concurrentielle à l’échelon régional.
Un suivi de l’évolution des secteurs alentours en raison d’une assez forte interdépendance.
Des attentes de certaines communes pour mieux partager la connaissance des besoins.
Des attentes de conseils en matière de diversification des formes d’habitat, d’exploitation de dents creuses, de produits immobiliers, d’outils, de financements…
Une mobilisation de l’ensemble des partenaires pour une offre diversifiée en matière de logements
La gouvernance et la dynamique partenariale
Une gouvernance intercommunale en matière d’habitat s’est mise en place au cours du premier PLH. Toutefois, le périmètre a substantiellement évolué depuis quelques années. La construction du diagnostic partagé a été une opportunité pour lancer une nouvelle dynamique entre les communes à l’échelle de l’actuelle CA de Cambrai.
Les partenaires sur lesquels la CA de Cambrai s’appuie pour mettre en œuvre sa politique de l’habitat (l’Etat, le Département, la Région, le Pays, l’ADIL, l’EPF, les bailleurs sociaux, Prim’Toit, Action Logement,…) ont également été associés à l’élaboration du diagnostic partagé et à l’identification des enjeux.
La mise en œuvre du nouveau PLH sera l’occasion de poursuivre ces partenariats.
L’animation
Les participants à l’élaboration du PLH ont souligné qu’au-delà d’investissements coûteux, des améliorations pourraient être obtenues grâce à meilleur maillage et une mise en réseau des acteurs intervenant dans l’accès et/ou le maintien dans un logement.
Le PLH et ses instances de gouvernance et d’animations peuvent constituer le cadre idéal pour promouvoir ce maillage et faire vivre la coordination. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 68
La veille et l’observation
L’actualisation du diagnostic du premier PLH a montré que les tendances démographiques (une attractivité résidentielle retrouvée, un ralentissement net de la taille des ménages…) ou celles du marché immobilier (poursuite de l’augmentation des logements vacants, besoins en logements sociaux de la part de petits ménages…) pouvaient évoluer rapidement.
Aussi, est-il important de pouvoir suivre les évolutions dans la durée et ainsi pouvoir disposer régulièrement d’indicateurs de suivi permettant de mesurer le chemin parcouru et de réorienter, si nécessaire, les actions engagées. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 69
7. LE CADRE LEGISLATIF ET
REGLEMENTAIRE DU PLH
LE RAPPEL DE LA LOI
Article L302-1 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH)
« I. Le programme local de l'habitat est établi par un établissement public de coopération intercommunale pour l'ensemble de ses communes membres.
II. Le programme local de l'habitat définit, pour une durée de six ans, les objectifs et les principes d'une politique visant à répondre aux besoins en logements et en hébergement, à favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale et à améliorer l'accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées en assurant entre les communes et entre les quartiers d'une même commune une répartition équilibrée et diversifiée de l'offre de logements.
Ces objectifs et ces principes tiennent compte de l'évolution démographique et économique, de l'évaluation des besoins des habitants actuels et futurs, de la desserte en transports, des équipements publics, de la nécessité de lutter contre l'étalement urbain et des options d'aménagement déterminées par le schéma de cohérence territoriale ou le schéma de secteur lorsqu'ils existent, ainsi que du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, du schéma départemental d'accueil des gens du voyage et, le cas échéant, de l'accord collectif intercommunal défini à l'article L. 441-1-1.
III. Le programme local de l'habitat comporte un diagnostic sur le fonctionnement des marchés du logement et sur la situation de l'hébergement, analysant les différents segments de l'offre de logements, privés et sociaux, individuels et collectifs, et de l'offre d'hébergement. Le diagnostic comporte notamment une analyse des marchés fonciers, de l'offre foncière et de son utilisation, de la mutabilité des terrains et de leur capacité à accueillir des logements. Ce diagnostic inclut un repérage des situations d'habitat indigne, au sens du premier alinéa de l'article premier-1 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et des copropriétés dégradées.
Le programme local de l'habitat définit les conditions de mise en place de dispositifs d'observation de l'habitat et du foncier sur son territoire.
IV. Le programme local de l'habitat indique les moyens à mettre en œuvre pour satisfaire les besoins en logements et en places d'hébergement, dans le respect du droit au logement et de la mixité sociale et en assurant une répartition équilibrée et diversifiée de l'offre de logements, en précisant :
les objectifs d'offre nouvelle ;
les actions à mener en vue de l'amélioration et de la réhabilitation du parc existant, qu'il soit public ou privé, et les actions à destination des copropriétés en difficulté, notamment les actions de prévention et d'accompagnement. A cette fin, il précise les opérations programmées d'amélioration de l'habitat, le cas échéant, les opérations de requalification des copropriétés dégradées et les actions de lutte contre l'habitat indigne ;
les actions et opérations de requalification des quartiers anciens dégradés au sens de l'article 25 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion ;
les actions et opérations de rénovation urbaine et de renouvellement urbain, notamment celles mentionnées par la loi n° 2003-710 du premier août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, impliquant la démolition et la reconstruction de logements sociaux, la démolition de logements situés dans des copropriétés dégradées, assorties d'un plan de revalorisation PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 70
du patrimoine conservé et des mesures envisagées pour améliorer la qualité urbaine des quartiers intéressés et des services offerts aux habitants ainsi que de la prise en compte du relogement des habitants et des objectifs des politiques de peuplement ;
les actions à mener en matière de politique foncière permettant la réalisation du programme ;
la typologie des logements à réaliser ou à mobiliser au regard d'une évaluation de la situation économique et sociale des habitants et futurs habitants et de son évolution prévisible. Cette typologie doit notamment préciser l'offre de logements locatifs sociaux (prêts locatifs sociaux et prêts locatifs à usage social) et très sociaux (prêts locatifs aidés d'intégration) ainsi que l'offre locative privée dans le cadre d'une convention avec l'Agence nationale de l'habitat au titre de l'article L. 321-8 ou issue d'un dispositif d'intermédiation locative et de gestion locative sociale. Cette typologie peut également préciser l'offre de logements intermédiaires définis à l'article L. 302-16. Pour l'application de cette disposition, les logements appartenant à un organisme d'habitation à loyer modéré ou à une société d'économie mixte mentionnée à l'article L. 481-1 dont le loyer prévu au bail est au plus égal aux plafonds fixés au titre IX du livre III, et destinés à des personnes de revenu intermédiaire dont les ressources ne dépassent pas les plafonds fixés au titre IX du livre III, ainsi que les logements financés à l'aide d'un prêt mentionné à ce même titre IX, sont assimilés à des logements intermédiaires au sens de l'article L. 302-16 lorsqu'ils ont été achevés ou ont fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée avant le premier mars 2014 ;
les actions et opérations d'accueil et d'habitat destinées aux personnes dites gens du voyage ;
les réponses apportées aux besoins particuliers des personnes mal logées, défavorisées ou présentant des difficultés particulières ;
les réponses apportées aux besoins particuliers des étudiants ;
les réponses apportées aux besoins particuliers des personnes en situation de perte d'autonomie liée à l'âge ou au handicap, par le développement d'une offre nouvelle et l'adaptation des logements existants.
Le programme local de l'habitat comprend un programme d'actions détaillé par commune et, le cas échéant, par secteur géographique. Le programme d'actions détaillé indique pour chaque commune ou secteur :
le nombre et les types de logements à réaliser ;
le nombre et les types de logements locatifs privés à mobiliser, dans le respect du IV de l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement ;
les moyens, notamment fonciers, à mettre en œuvre pour atteindre les objectifs et principes fixés ;
l'échéancier prévisionnel de réalisation de logements et du lancement d'opérations d'aménagement de compétence communautaire ;
les orientations relatives à l'application des 2° et 4° de l'article L. 151-28 et du 4° de l'article L. 151-41 du code de l'urbanisme.
Un programme local de l'habitat est élaboré dans les communautés de communes compétentes en matière d'habitat de plus de 30 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 10 000 habitants, dans les communautés d'agglomération, dans les métropoles et dans les communautés urbaines. » PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 71
LA PROCEDURE PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 72
COMPATIBILITE AVEC LES DOCUMENTS DE PLANIFICATION
Prise en compte du SCoT du Cambrésis
Le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) du Cambrésis a été approuvé le 23 novembre 2012 pour devenir exécutoire depuis le 03 février 2013.
Deux axes du document d’orientations générales (DOG) du SCOT concernent particulièrement les questions d’habitat et posent des obligations ou des préconisations à prendre en compte.
Axe 1 du SCoT : maintenir et renforcer les grands équilibres du Cambrésis
OBLIGATIONS PRECONISATIONS
Les pôles concentreront l’essentiel des
développements de l'offre en logements
locatifs aidés et en accession sociale.
Ils doivent développer une offre de
logements adaptée aux besoins et dans une
forme urbaine plus dense permettant une
économie du foncier en privilégiant
l'utilisation du foncier en tissu urbain
existant.
Le renforcement de ces pôles doit passer
par une production soutenue de logements
mais aussi par un développement des
fonctions urbaines liées à l'habitat (se
déplacer, travailler, consommer, se
distraire).
Le territoire s’est fixé un objectif
démographique global de 2,5% à l'horizon
2020. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 73
Les quatre pôles de la CA de Cambrai définis par le SCOT sont :
Cambrai, Proville, Raillencourt-Sainte-Olle, Neuville-Saint-Remy, Tilloy-lez-Cambrai, Escaudoeuvres
Gouzeaucourt
Rumilly, Marcoing, Masnières
Iwuy
Axe 3 du SCoT: réunir les conditions d’un nouvel art d’habiter ensemble
L’objectif fixé par le territoire est d’augmenter la population de 2,5 % d’ici à 2020 tout en prévoyant une diminution moyenne du nombre de personnes par ménage de - 0,17 (desserrement) pour le Cambrésis.
En matière d’habitat de logement, cela fixe un besoin d’environ 5000 logements à pourvoir entre 2011 et 2020. La production de logements neufs doit être maintenue à un rythme de 450 logements à 500 logements par an. Les PLH et les documents d’urbanisme locaux doivent veiller à atteindre cet objectif, tout en respectant le principe de rééquilibrage démographique en faveur des pôles de centralité.
A ces objectifs quantitatifs, il convient d’assurer les objectifs suivants :
Diversifier la production de logements pour combler le déficit en logements sociaux, apporter une réponse au parcours résidentiel de la population urbaine et rurale.
Qualifier les nouvelles opérations d’urbanisme en encadrant leur mise en œuvre et en préparant l’urbanisme durable de demain.
Limiter la consommation d’espace en donnant la priorité au renouvellement urbain, en valorisant le parc existant et en intensifiant les ouvertures de nouvelles zones à l’urbanisation.
OBLIGATIONS PRECONISATIONS
Concernant la production de logements locatifs
aidés
o 20% de la production de logements
devra être réservée aux logements
locatifs aidés
o 20% de la production de logements
devra être réservée à l’accession
sociale à la propriété
o Pour combler le déficit de logements
aidés, les communes « pôles » doivent
réaliser des logements locatifs aidés à
hauteur de 30% de la production
globale de logements.
o Les communes concernées par l’Article
55 de la loi SRU sont Cambrai et
Neuville Saint-Rémy
o Les communes ayant dépassé le seuil
de 20% de logements locatifs aidés sur
le total des résidences principales sont
soumises au maintien de ce seuil.
o Cette part pourra être répartie
différemment dans le cadre d’un PLH
Pour les communes hors pôles, la production de
logements aidés doit répondre aux besoins de la
population du village (jeunes ménages, ménages
défavorisés, personnes âgées).
Les documents d’urbanisme locaux et les PLH
doivent réunir les conditions réglementaires
favorables à l’atteinte des objectifs fixés en
utilisant des dispositifs réglementaires existants
notamment pour agir sur le foncier.
Pour rééquilibrer le parc de logements, les
documents d’urbanisme locaux doivent veiller à
la production diversifiée de l'offre de logements
notamment par le biais d’orientations
d’aménagement ou la mise en œuvre de
servitude spécifique de mixité sociale.
Ces orientations doivent permettre une
diversification de l’offre : PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 74
qui en définira la localisation par
commune et dans le souci de veiller à
l’atteinte de l’objectif global souhaité
par le SCoT et dans le respect d’un
rééquilibrage en faveur des pôles de
centralités.
Les PLH et les documents d’urbanismes liés à
ceux-ci doivent également apporter les
solutions nécessaires pour répondre aux
dispositions du schéma départemental d’accueil
des gens du voyage.
Les PLH doivent agir par le biais de leur
programme d’actions sur l’habitat ancien
dégradé notamment les logements indignes
localisés dans le parc privé, en utilisant les outils
d’aménagement adaptés (OPAH/PIG…) et/ou en
favorisant l’usage de convention de lutte contre
l’indécence.
La valorisation du parc doit également aboutir à
une amélioration de l’efficacité énergétique
pour réduire la précarité des plus démunis.
La densité à l’hectare :
o Cambrai : 30 à 35 logements
o Les autres communes pôles : 18
logements
o Les communes hors pôles : 12
logements
o Au cœur des pôles gare (hors Cambrai)
: 25 logements.
Pour atteindre les objectifs en terme d'habitat
nécessitant la mise en œuvre d'une politique de
maîtrise du foncier et d'une logique de projet
urbain, les collectivités doivent : anticiper la
constitution de réserves foncières, utiliser les
outils des documents d’urbanisme locaux
notamment les emplacements réservés, les OA,
utiliser les outils d’aménagement adaptés aux
projets (ZAC, ZAD, …).
o en taille, avec un effort à produire vers
les petits logements,
o en statut d’occupation, avec une
priorité à donner à l’accession à la
propriété pour le plus grand nombre,
sans écarter le panel du locatif,
o en type individuel ou collectif, avec une
mixité à introduire grâce à l’individuel
groupé et au petit collectif.
o en logements spécifiques et adaptés au
vieillissement de la population
(béguinage…)
Le territoire donne la priorité au
renouvellement urbain.
Il est convenu qu’à minima :
o pour Cambrai, 1 logement sur 3 soit
réalisé en tissu urbain existant.
o 1 logement sur 4, pour le reste des
communes.
Le territoire du SCOT se fixe comme objectif de
renouveler le parc de logements à hauteur de
1100 logements et réduire le nombre de
logements vacants de 820 logements pour
atteindre un taux de vacance de 6% en 2020. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 75
Des documents d’urbanisme qui devront être compatibles avec le PLH
Sous trois ans, conformément à l’article L. 123-1-9 (deux derniers alinéas) du code de l'urbanisme, les plans locaux d’urbanisme (PLU) devront être en compatibilité avec les dispositions du programme local de l’habitat (PLH).
« Le plan local d'urbanisme doit, s'il y a lieu, être compatible avec les dispositions [...] du programme local de l'habitat [...].
Lorsqu'un de ces documents est approuvé après l'approbation d'un plan local d'urbanisme, ce dernier doit, si nécessaire, être rendu compatible dans un délai de trois ans. Ce délai est ramené à un an pour permettre la réalisation d'un ou plusieurs programmes de logements prévus dans un secteur de la commune par le programme local de l'habitat et nécessitant une modification du plan. »
La compatibilité n’est pas définie précisément dans les textes de loi. Un projet est supposé compatible avec un document de portée supérieure lorsqu’il n’est pas contraire aux orientations ou aux principes fondamentaux de ce document et qu’il contribue, même partiellement, à leur réalisation. PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 76
8. ANNEXES PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 77
1 - POPULATION ET DENSITE DE POPULATION EN 2 014
Commune Population au dernier recensement - 2014 (hab) Densité de population - 2014 (hab/km²)
Cambrai 32897 1827,6
Neuville-Saint-Rémy 3871 1935,5
Iwuy 3307 254,4
Escaudoeuvres 3302 471,7
Proville 3169 528,2
Masnières 2677 243,4
Raillencourt-Sainte-Olle 2320 331,4
Marcoing 1847 123,1
Fontaine-Notre-Dame 1791 162,8
Gouzeaucourt 1571 130,9
Rieux-en-Cambrésis 1491 186,4
Rumilly-en-Cambrésis 1476 210,9
Villers-en-Cauchies 1262 140,2
Paillencourt 994 124,3
Awoingt 901 150,2
Honnecourt-sur-Escaut 778 51,9
Les Rues-des-Vignes 761 42,3
Noyelles-sur-Escaut 745 149
Thun-l'Évêque 742 123,7
Estrun 710 236,7
Villers-Guislain 696 63,3
Crèvecoeur-sur-l'Escaut 695 36,6
Esnes 672 48
Naves 628 125,6
Cauroir 593 98,8
Ramillies 591 118,2 PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 78
Cagnoncles 581 96,8
Hem-Lenglet 576 115,2
Fressies 568 113,6
Tilloy-lez-Cambrai 534 178
Thun-Saint-Martin 526 87,7
Aubencheul-au-Bac 501 167
Niergnies 500 125
Bantigny 496 165,3
Sailly-lez-Cambrai 459 153
Abancourt 457 76,2
Moeuvres 431 61,6
Villers-Plouich 417 37,9
Bantouzelle 415 59,3
Lesdain 413 51,6
Cantaing-sur-Escaut 398 66,3
Séranvillers-Forenville 383 54,7
Ribécourt-la-Tour 378 42
Boursies 370 46,3
Wambaix 360 60
Eswars 346 115,3
Banteux 337 56,2
Doignies 335 47,9
Gonnelieu 334 66,8
Haynecourt 333 55,5
Blécourt 313 78,3
Anneux 280 56
Flesquières 264 44
Sancourt 198 49,5
Cuvillers 193 64,3 PLH de la CA de Cambrai 2018 – 2023 – Diagnostic 79
2 - LE RESEAU DE TRANSPORT EN COMMUN