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Déliberation - 1. annexe Ville de Bouchemaine 2024 DM 3 scelle
unknown - 3. annexe
Compte-Rendu - 3. annexe
Document publié le Jeudi 1 janvier 2026 par la commune de Bouchemaine.
Lien du pdf (Compte-Rendu - 3. annexe)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Transports,
Envoyé en préfecture le 18/09/2026
Reçu en préfecture le 18/09/2026
Publié le SL ID : 049-214900359-20260917-CM17092026_3-DE
BOUCHEMAINE La Maine, La Loire
larrieu
Compte Rendu d'Activités à la Collectivité
Bilan au 31 décembre 2025
LES REINETTES
BOUCHEMAINE 1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
1.5.
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
2.5.
2.6.
2.7.
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.
A.1.
4.2.
A3.
À.4.
N+1
Envoyé en préfecture le 18/09/2026
Reçu en préfecture le 18/09/2026 on
Publié le _ , 6, ID : 049-214900359-20260917-CM17092026_3-DE
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SOMMAIRE
1. PRESENTATION DE L'OPERATION 4
Situation géographique - Objectifs - Enjeux 4
Programme de l'opération 8
Documents d'urbanisme et procédures 9
Relations contractuelles avec la Collectivité 10
Plan d’ensemble de l’opération 12
2. AVANCEMENT PHYSIQUE DEPENSES & RECETTES 13
Foncier 13
Études 16
Travaux 17
Autres frais 20
Cessions 20
Autres produits 21
Autres participations 22
3. AVANCEMENT FINANCIER 23
Bilan prévisionnel révisé 23
Commentaires sur le bilan révisé 24
Comparatif prévision/réalisé 24
Échéancier prévisionnel et plan de trésorerie 25
Analyse dépenses & recettes prévisionnelles année N+1 sur la base des options connues 28
4. NOTE DE SYNTHESE 29
Situation de Trésorerie 29
Convention d’avance de trésorerie 30
Subventions 30
Participation du Concédant 30
5. PROPOSITIONS A LA COLLECTIVITE 31
ANNEXE : liste des acquisitions et cessions 2025 32 Envoyé en oréfecture l2 18/08/2026
Reçu en créfecture le 19/09/2026
Pubié ie
ID : 049-274950959-20260917-CM1 709202
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Le présent document, compte-rendu d'activité à la Collectivité au 31 décembre 2025, concerne l'opération
Erreur ! Source du renvoi introuvable. à Erreur ! Source du renvoi introuvable. que la Commune de
Bouchemaine a confiée ALTER PUBLIC.
Il a été établi conformément aux lois du 7 juillet 1983 et 8 février 1995 et conformément au Traité de
Concession en date du 3 septembre 2020, selon la délibération du Conseil Municipal du 9 juillet 2020,
visée en Préfecture le 18 novembre 2020.
Il a pour objet de présenter à la Commune de Bouchemaine une description de l'avancement de l'opération
en termes physiques et financiers pour lui permettre de suivre en toute transparence le déroulement de
l'opération.
Le présent CRAC au 31 décembre 2025 comporte une révision du bilan financier prévisionnel au 31
décembre 2024. Envoyé en préfecture le 18/09/2026
Reçu en préfecture le 18/09/2026 =
Publié le =. ne ID : 049-214900359-20260917-CM17092026_3-DE
délimitation
délimité
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1. PRESENTATION DE L'OPERATION
1.1. Situation géographique - Objectifs - Enjeux
1.1.1. Situation et délimitation
Le site des Reinettes est situé au sein du secteur de Pruniers. Il s’étend sur environ 5,9 hectares et est délimité
comme suit :
- Au Nord par les jardins privés des parcelles de maisons individuelles adressés sur la rue du Petit
Vivier,
- A l’Ouest, par le chemin du Vau qui dessert deux parcelles privées,
- Au Sud, par la rue des Reinettes, route au caractère rural, bordée de fossés,
- A l’Est, par le centre commercial de Pruniers et notamment l’accès piéton vers les commerces.
Terres agricoles au cœur d’un quartier résidentiel, le site s’adosse directement à la polarité commerciale et
de services du rond-point de Pruniers et au Nord de la rue des Reinettes. Le projet d’aménagement se glisse Envoyé en préfecture le 18/09/2026
Reçu en préfecture le 18/09/2026 ou
Publié le _ LOF ID : 049-214900359-20260917-CM17092026_3-DE
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dans un paysage remarquable, porteur de principes écologiques forts et d’une qualité de vie résidentielle
exceptionnelle. Envoyé en préfecture le 18/09/2026
Reçu en préfecture le 18/09/2026 on
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Le choix de ce secteur s’est justifié :
- Du fait de sa situation en continuité immédiate des espaces urbanisés, permettant un développement
en continuité d’urbanisation, et au regard des voies de communication avec une desserte en
transport en commun au droit du site.
- Du fait de sa proximité avec le centre commercial de Pruniers, et d’équipements sportifs et scolaires.
Cette proximité pouvant inciter aux déplacements doux, rendu possible grâce à la présence d’un
maillage riche en liaisons douces.
- Du fait de l’intérêt que peut représenter l’aménagement de cette zone, constitué d’un paysage de
bocage de qualité, offrant un contexte favorable pour un projet de quartier où la présence végétale
apportera un cadre de vie idéal pour les futurs résidents.
- Du fait que le secteur soit identifié par le Plan Local d’Urbanisme intercommunal d’Angers Loire
Métropole comme un secteur de développement urbain (1AU et UC), qui identifie l’urbanisation de
ce site afin de conforter le quartier de Pruniers, et renforcer sa centralité.
Le site des Reinettes bénéficie ainsi d’une situation stratégique en continuité du bâti existant et des réseaux
de transport permettant de conserver une cohérence et une lisibilité de l’enveloppe urbaine de
Bouchemaine.
Le site est composé principalement de prairies de fauche (parcelles 76 et 75), d’une parcelle cultivée
(céréales) (parcelle 73), d’une prairie enroncée (parcelle 72) et d’un pré accueillant des chevaux (parcelle
74).
La commune bénéficie de la topographie particulière du coteau ouest de la Maine et le relief accentué du
bord de Maine en fait un cadre privilégié avec des vues dégagées sur la rivière et le coteau opposé. Le site
est situé sur un coteau, dans la pente, orienté vers le Sud. La pente moyenne est de l’ordre de 5%.
Des vues se dégagent depuis le site des Reinettes vers le coteau de la Piverdière. Elles sont cependant
partiellement masquées par la haie bocagère située le long de la rue des Reinettes.
A l’échelle du territoire, le site des Reinettes contribue à la liaison entre deux spots de biodiversité : le bois
de Guinezert et La Maine, même s’il existe des ruptures physiques fortes avec notamment la route
départementale D102.
Le site est traversé par le chemin creux des Reinettes et est bordé à l’Ouest par le chemin du Vau.
1.1.2. Objectifs et enjeux
Objectifs
Intégrer le futur quartier dans son environnement immédiat
Le site bénéficie d’un emplacement privilégié, en continuité du tissu urbain existant à proximité immédiate du
centre commercial de Pruniers, et ses différents services à la personne. Il bénéficie également d’une desserte
aisée à partir d’infrastructures routières structurantes. Envoyé en préfecture le 18/09/2026
Reçu en préfecture le 18/09/2026 on
Publié le _ , Or ID : 049-214900359-20260917-CM17092026_3-DE
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Cette position en frange urbaine, dans le prolongement direct de secteurs déjà urbanisés, permet de réaliser
une « greffe » urbaine de qualité au travers d’un développement en continuité directe du tissu existant. Avec
un parti d’aménagement axé sur la préservation de la valeur paysagère et environnementale du site, avec
en outre, la non urbanisation d’une parcelle recelant des zones humides, la préservation de l’ensemble de
la trame bocagère et des arbres remarquables ou encore le maintien de corridors écologiques entre la
Maine et les espaces bocagers, le quartier s’insère parfaitement dans son environnement.
Conforter la création de nouveaux logements avec une offre attractive et diversifiée
Avec un potentiel de 130 logements, le quartier des Reinettes contribuera aux objectifs de production de
logements précédemment mentionnés, à l’échelle du pôle métropolitain.
Le projet comporte une diversité de l’offre de logements tant sur les formes urbaines que sur les typologies
d’habitat (accession, locatif…) qui permet à l’ensemble des ménages actuels et futurs de trouver un logement
adapté à leurs aspirations et leurs besoins et de pouvoir changer selon les étapes de la vie. Cet apport de
population doit contribuer à assurer la pérennité des équipements publics, voire leur confortement. Il
contribue de par son programme à conforter la vie économique, sociale et les relations
intergénérationnelles.
Limiter la consommation foncière par une gestion rationnelle de l’espace et ce, afin de limiter
l’étalement urbain
Le projet est concentré au cœur d’un site déjà urbanisé, bénéficiant d’équipements et de services à proximité,
et situé dans un secteur ouvert à l’urbanisation (1AU) au PLUi d’Angers Loire Métropole.
Envisagé dès le document d’urbanisme, le projet des Reinettes permet de limiter l’étalement urbain et de
répondre aux objectifs de production de nouveaux logements fixés sur le territoire de Bouchemaine.
Au regard des éléments développés ci-dessus, il s’avère que le secteur des Reinettes est la dernière zone
d’urbanisation à court et moyen terme sur le territoire communal ; les autres secteurs étant déjà aménagés
ou en cours d’aménagement.
Enjeux
La commune de Bouchemaine souhaite poursuivre son développement résidentiel dans le respect des
orientations développées à l’échelle du département du Maine-et-Loire et d’Angers Loire Métropole, en
apportant une offre de logements attractive et diversifiée pour faciliter le parcours résidentiel sur la commune.
Constitué d’un paysage de bocage de qualité, le site offre un contexte favorable pour développer un projet
de quartier où la présence végétale apportera un cadre de vie de qualité pour les futurs résidents. Cette
valeur végétale sera également porteuse de valeur environnementale à l’échelle du grand territoire.
La phase diagnostic a montré avec évidence la nécessité d’engager un parti délicat et précautionneux du
contexte dans lequel il s’inscrit. Le site, dent creuse agricole dans un quartier résidentiel, constitue une réserve
de biodiversité au cœur du tissu urbanisé et bénéficie d’une grande proximité avec les équipements, les
services et les commerces. itensité végétale.
du projet de vie.
Envoyé en préfecture le 18/09/2026
Reçu en préfecture le 18/09/2026 ee
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Le projet engage une stratégie croisée de programmation des usages au regard de la capacité du site à les
accueillir.
Les enjeux que le projet relève se déclinent selon la stratégie suivante :
- Densifier tout en préservant l’intensité végétale.
- Valoriser le paysage au service du projet de vie.
- Préserver la valeur environnementale au-delà de la valeur végétale.
- Inscrire le quartier dans une vision de la ville des courtes distances avec la proximité des
équipements et des commerces.
L’aménagement portera une continuité de paysage dans un renouvellement d’usage, de l’agricole à
l’habitat.
Programme de l'opération
Le parti d’aménagement du projet se décline sous la forme d’invariants issus du diagnostic qui ont servi de
base pour élaborer des hypothèses d’aménagement soumises à concertation et répondent aux enjeux de
préservation de la valeur paysagère et environnementale du site :
- La trame bocagère du site, haies et arbres remarquables, sera préservée. Pour se faire, une emprise
correspondant au système racinaire des arbres a été identifiée et aucune construction ne sera
autorisée dans cette emprise. Des chemins piétons publics pourront cependant être réalisés dans
cette emprise du système racinaire.
- La rue des Reinettes sera légèrement redimensionnée pour intégrer le passage des bus à vitesse
réduite (tout en lui conservant une ruralité), la création de bassins de gestion des eaux pluviales,
ainsi que la création d’un cheminement piétons et cycles ou d’une voie verte.
- Un espace public piéton sera aménagé à l’angle du centre commercial, afin de créer un
cheminement confortable entre le chemin des Reinettes, le centre commercial et les nouveaux
logements. Le carrefour entre la rue des Reinettes et la rue Merveille sera également traité.
- Le site sera desservi par une voie partagée entre piétons, cycles et voitures. Elle sera connectée à
la rue des Reinettes au droit de l’amorce du chemin du Vau où une entrée de champ existe déjà, et,
près du centre commercial. Les voies partagées auront une largeur d’environ 8m avec des
pincements de largeur lors de la traversée des haies bocagères afin de minimiser l’impact.
- La parcelle 72 sera préservée de toute urbanisation.
- La parcelle 73, au nord du chemin des Reinettes accueillera un programme de maisons individuelles
uniquement permettant ainsi une meilleure cohabitation avec le quartier existant et une plus faible
circulation limitant les traversées véhicules sur le chemin des Reinettes. Envoyé en préfecture le 18/09/2026
Reçu en préfecture le 18/09/2026 ee
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Zone
te du 7 octobre 2021
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La ZAC des Reinettes, à dominante résidentielle, prévoit d’accueillir à terme :
- Environ 130 logements, dont minimum 40 % collectifs et intermédiaires
- La construction de logements à destination des seniors qui occuperont un peu plus du tiers des
logements
- Une diversité de l’offre en logement compatible avec l’Orientation d’Aménagement et de
Programmation Habitat, à savoir :
o 35 % de logements locatifs sociaux (PLUS, PLAIS),
o 15 % d’accession aidée.
La réalisation de logements seniors et l’installation de familles sur ce site est adapté à la situation proche
d’un centre commercial comprenant des services à la personne (médecins, infirmiers, pharmacie, dentiste,
kinésithérapeute...) et d’équipements scolaires et sportifs. La présence d’un maillage riche en liaisons douces
est également un atout à consolider dans le projet.
Synthèse :
Surface totale ZAC – DUP : 5,9 ha environ
Nombre de logements attendus : environ 130
Tranches d’aménagement : 1
Documents d'urbanisme et procédures
- Par courrier en date du 22 juillet 2020, la DRAC a informé que le projet Les Reinettes donnerait lieu
à une prescription de diagnostic archéologique
- Approbation du bilan de mise à disposition au public du dossier de création de la Zone
d’Aménagement Concerté (ZAC) par délibération du Conseil Municipal en date du 7 octobre
2021
- Approbation du dossier de création de Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) par délibération du
Conseil Municipal en date du 7 octobre 2021
- Sollicitation du Préfet de Maine-et-Loire pour l’ouverture de l’enquête publique préalable à la
Déclaration d’Utilité Publique (DUP) de la ZAC Les Reinettes et d’une enquête parcellaire par
délibération du Conseil Municipal en date du 7 octobre 2021
- Sollicitation d’une enquête pour l’instauration d’une Servitude d’Utilité Publique (SUP) pour la pose
sur fond privé d’une canalisation d’écoulement des eaux pluviales par délibération du Conseil
Municipal du 31 mars 2022
- Approbation de la déclaration de projet et sollicitation du Préfet de Maine-et-Loire que soit déclaré
d’utilité publique la ZAC Les Reinettes par délibération du Conseil Municipal en date du 15
décembre 2022 À mai 2023
Envoyé en préfecture le 18/09/2026
Reçu en préfecture le 18/09/2026 ee
Publié le _ . 0 Le
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février 2023
6 mars 2023
9 juillet 2020,
sur une durée de
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- Sollicitation du Préfet de Maine-et-Loire pour l’instauration d’une Servitude d’Utilité Publique pour
la pose d’une canalisation d’eaux pluviales par délibération du Conseil Municipal en date du 2
février 2023
- Arrêté Préfectoral déclarant d’utilité publique la ZAC des Reinettes en date du 6 février 2023
- Arrêté Préfectoral portant création d’une Servitude d’Utilité Publique (SUP) pour une canalisation
d’eaux pluviales en date du 17 février 2023
- Arrêté préfectoral portant prescription d’un diagnostic archéologique en date du 6 mars 2023 puis
nouvel Arrêté en date du 4 mai 2023 (correction périmètre DRAC)
- Arrêté préfectoral portant cessibilité des biens nécessaires à l’urbanisation des Reinettes en date du
7 septembre 2023
- Courrier de la DRAC en date du 11 juin 2024 précisant que l’emprise du projet ne ferait l’objet
d’aucune prescription complémentaire
- Approbation du dossier de réalisation de la ZAC et du Programme des Equipements Publics (PEP)
par le Conseil Municipal en date du 4 juillet 2024
- Avis favorables sur le dossier au titre de la Loi sur l’Eau par la DEA d’ALM en date du 16 octobre
2024 puis en date du 27 novembre 2024 par la Police de l’Eau
- Arrêté Préfectoral portant accord sur la dérogation à la réglementation sur l’accessibilité (axe nord-
sud) en date du 16 décembre 2015.
Au 31/12/2025, il ne reste pas de procédure à engager.
Relations contractuelles avec la Collectivité
1.4.1. Conventions
- Traité de concession d’Aménagement approuvé par le Conseil Municipal en date du 9 juillet 2020,
signé le 3 septembre 2020 et visé en Préfecture le 18 novembre 2020, passé avec la Commune
de Bouchemaine et confiant à ALTER PUBLIC les études opérationnelles et la réalisation de
l’aménagement du quartier d’habitation Les Reinettes sur une durée de 15 ans.
1.4.2. Comptes rendus d’activités et bilans prévisionnels
- Présent compte rendu à la Collectivité (CRAC) arrêté au 31/12/2025
- CRAC au 31/12/2024 approuvé par délibération du Conseil Municipal en date du 3 avril 2025
- CRAC au 31/12/2023 approuvé par délibération du Conseil Municipal en date du 4 juillet 2024 Envoyé en oréfecture l2 18/08/2026
Reçu en créfecture le 19/09/2026
Pubié ie
ID : 049-274950959-20260917-CM1 709202
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- CRAC au 31/12/2021 approuvé par délibération du Conseil Municipal en date du 20 octobre
2022
- CRAC au 31/12/2020 approuvé par délibération du Conseil Municipal en date du 7 octobre
2021
Bilan financier prévisionnel de l’opération arrêté au 30 juin 2020 annexé au Traité de Concession approuvé
par délibération du Conseil Municipal du 3 septembre 2020. fecture le 18/09/2026
Reçu en préfecture le 18/09/2026
Publié le
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ID : 049-214900359-20260917-CM17092026_3-DE
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Plan d’ensemble de l’opération Envoyé en préfecture le 18/09/2026
Reçu en préfecture le 18/09/2026 ee
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2. AVANCEMENT PHYSIQUE DEPENSES & RECETTES
Foncier
2.1.1. Acquisitions
Le programme prévisionnel des acquisitions révisé prévoit l'acquisition partielle de l’emprise du périmètre
de projet, soit un nombre de parcelles (ou partie de parcelles) à acquérir de l'ordre de 9, correspondant à
7 unités foncières.
Le tableau ci-après détaille l’état d’avancement des acquisitions à ce jour, illustré par le plan joint page
suivante, qui met par ailleurs en évidence la maîtrise foncière au 31/12/2025 :
PROPRIETAIRES REFERENCE CADASTRALE
SURFACE
TOTALE
EN M²
SURFACE A
ACQUERIR
EN M²
DATE DE L’ACTE
Syndicat des copropriétaires du centre
commercial de Pruniers
(ancienne parcelle AC 57 de 5214 m²)
AC 271 47 47
Contrat
d’adhésion 17
janvier 2025
Syndicat des copropriétaires du centre
commercial du Petit Vivier
(ancienne parcelle AC 167 de 716 m²)
AC 269 158 158
Contrat
d’adhésion 6
décembre 2024
Mme BAILLIOU Nicole, veuve MACAUX
/Mme MACAUX Florence, épouse
AUBRUN /M. MACAUX Frédéric
AC 69
AC 72
363
7 215
363
7215
Paiement des
indemnités en date
du 12 décembre
2024
M. MIGNOT Jacques / Mme MIGNOT
Monique épouse PARENT AC 74 14 467 14467
Paiement des
indemnités en date
du 12 décembre
2024
Mme ROBERT Geneviève, épouse MARTIN
/ M. MARTIN Jean-Yves / M. ROBERT
Jean Yves / Mme BEGUIN Marie-
Bernadette, épouse ROBERT J. / Mme
ROUAULT Geneviève, épouse ROBERT R.
AC 75
AC 76
8 085
5 284
8085
5284
Paiement des
indemnités en date
du 12 décembre
2024
Société Civile Immobilière (SCI) de Pruniers AC 73 16 589 16589
Paiement des
indemnités en date
du 12 décembre
2024
M. MONCOURTOIS Vincent
(ancienne parcelle AN 177 de 3033 m²) AN 312 28 28 25 octobre 2023
TOTAL ACTES SIGNES 52 236
DONT SURFACE ACQUISE EN 2025 47 Envoyé en préfecture le 18/09/2026
Reçu en préfecture le 18/09/2026
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d'un
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Les propriétés communales (domaine privée de la Commune ou domaine public) restent propriétés de la
Commune :
COMMUNE DE BOUCHEMAINE
AN 260
AN DPp
AB DPp
AC DPp
3 550
/
/
/
6 761
TOTAL GENERAL : 58 997
2.1.2. Éviction de locataires
Seule la parcelle 74 faisait l’objet d’une exploitation (pâturage de chevaux), par l’Ecurie des As dont le
siège est à Dauloge à Bouchemaine, à 1,3km au Sud-Ouest du site de la ZAC. La parcelle est libre de toute
occupation et/ou location au 31/12/2025.
2.1.3. Servitude d’utilité publique
La propriété objet de la Servitude d’Utilité Publique (Eaux Pluviales) a fait l’objet d’un Protocole d’accord
signé le 10 janvier 2024 avec Mme PARENT et le 26 février 2024 M. MIGNOT.
2.1.4. Points particuliers sur le foncier
Un dossier de déclaration d’Utilité Publique a été approuvé par le Conseil Municipal du 7 octobre 2021.
Le périmètre de DUP est identique à celui du périmètre de la ZAC. Un Arrêté Préfectoral déclarant d’utilité
publique la ZAC des Reinettes a été pris en date du 6 février 2023.
Contentieux :
- une requête en annulation contre la délibération du 07 octobre 2021 approuvant le dossier de
création de ZAC et créant la ZAC Les Reinettes a été reçue par courrier en Mairie de Bouchemaine
le 16 décembre 2021. Le tribunal administratif de Nantes a été saisi. Maître Aurélie BLIN, du
Cabinet Lex Publica a été sollicitée pour représenter les intérêts de la commune et d’Alter Public.
Par mémoire en date du 20 décembre 2024, l’avocat des propriétaires expropriés a demandé au
Tribunal Administratif de Nantes de décerner acte de leur désistement d’instance et d’action de leur
recours. Par ordonnance du 12 février 2025, il est donné acte de désistement d’action de la requête
d’annulation de la délibération approuvant la création de la ZAC
- une requête en annulation contre l’Arrêté Préfectoral déclarant d’utilité publique la ZAC des
Reinettes pris en date du 6 février 2023 au profit d’Alter Public a été reçue par courrier à Alter
Public le 13 avril 2023. Le tribunal administratif de Nantes a été saisi. Maître Aurélie BLIN, du
Cabinet Lex Publica a été sollicitée pour représenter les intérêts d’Alter Public. Par ordonnance du Envoyé en préfecture le 18/09/2026
Reçu en préfecture le 18/09/2026 9 =
Publié le _ 70 é ID : 049-214900359-20260917-CM17092026_3-DE
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21 février 2025, il est donné acte du désistement de la requête d’annulation de l’arrêté déclarant
d’utilité publique la ZAC
2.1.5. Plan des acquisitions
Superficie à acquérir par Alter Public : 52 222 m² environ (avant bornage)
Superficie propriétés communales (Domaine Public ou Privé de la Commune) : 6 761 m²
=> Non acquises par Alter Public : restent propriétés de la Commune
Propriétés de la Commune
Superficie acquise par Alter Public au
31 décembre 2025
Emprise de la servitude d’utilité
publique 2.2. WE
concession es
Envoyé en préfecture le 18/09/2026
Reçu en pré
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Études
Pour mener à bien ces études pré-opérationnelles, Alter Public a constitué et piloté, en collaboration avec
la commune une équipe pluridisciplinaire composée de :
- Architecte-Urbaniste-Paysagiste : Agence Johanne SAN et Landscape U Need
- Géomètre, topographie et inventaire parcellaire : Cabinet Chauveau-Roussel-Langlois
- Maîtrise d’œuvre VRD : Pragma Ingenierie
- Bureau d’études techniques hydrauliques : Noème Environnement
- Bureau d’études techniques environnement : Théma Environnement
2.2.1. Études de faisabilité pré-opérationnelles
Les études préalables menées avant attribution de la concession sont les suivantes :
- Levé et plan topographique
- Etat et plan parcellaire
- Diagnostic technique, architectural, urbain et paysager
- Diagnostic environnemental 4 saisons et diagnostic zones humides
- Etude des potentiels en énergie renouvelable
- Tests d’infiltrations
- Etudes hydrauliques préliminaires
- Esquisses d’aménagements
L’ensemble de ces études avant concession ne sont pas reprises dans le bilan de l’opération.
2.2.2. Études opérationnelles
Sont réalisées au 31 décembre 2025 :
- L’étude d’impact
- Le dossier de création de ZAC
- Le dossier de Déclaration d’Utilité Publique
- Le bornage périmétral de la ZAC
- Le dossier de Servitude d’Utilité Publique
- Les études géotechniques d’infiltrations complémentaires (G5) dit tests Porcher
- L’étude géotechnique G1 pour les constructions et G2 AVP pour les ouvrages (voiries et bassins)
- Le dossier au titre de la Loi sur l’eau (porter à connaissance)
- Le dossier de réalisation de ZAC
- Le diagnostic sanitaire des arbres
- L’étude de programmation pour les surfaces en rez-de-chaussée de l’îlot A (étude d’aide à la
décision destinée à la Commune en matière de surface, vocation, portage, etc.)
- L’élaboration des prescriptions architecturales, urbaines, paysagères et environnementales 2.3.
décembre 2025
Envoyé en préfecture le 18/09/2026
Reçu en pré
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le long de la rue des Reinettes
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- Les études réalisées par le géomètre : établissement des documents d’arpentage, bornages des lots
et îlots et implantations des voiries lors de la phase chantier
Les études en cours ou restant à réaliser portent sur :
- L’étude de sol nécessaire à la réalisation du cheminement bois sur la parcelle préservée
- Le suivi du chantier et le suivi des mesures post chantier par l’écologue
- Le suivi urbanistique des permis par l’architecte-urbaniste
- Les visas des dispositifs d’infiltration des îlots par le bureau d’études hydraulique
2.2.3. Honoraires maîtrise d'œuvre/prestataires
Sont réalisées au 31 décembre 2025 :
- Les plans AVP de l’ensemble de la ZAC
- Les investigations complémentaires des réseaux à l’extérieur du périmètre
- Les plans PRO, le lancement de la consultation (DCE), la passation des Marchés
- Le Plan Général de Coordination Santé Sécurité
Les études en cours ou restant à réaliser portent sur :
- Le suivi de chantier des travaux de viabilisation
- Les plans PRO, le lancement de la consultation (DCE), la passation du Marché spécifique pour le
cheminement en bois dans la parcelle préservée de l’urbanisation (consultation distincte suite à la
modification des caractéristiques du cheminement)
- Le suivi de chantier des travaux de finition
Travaux
2.3.1. Libération des sols
Diagnostic & fouilles archéologiques préventives
Par courrier en date du 22 juillet 2020, la DRAC a informé que le projet Les Reinettes donnera lieu à une
prescription de diagnostic archéologique. Au 31 décembre 2025, le diagnostic a été réalisé et la
redevance archéologique a été réglée.
Démolitions/Réhabilitation des terres
Sans objet
Dépose, déplacement, effacement de réseau
Le projet prévoit la dépose des lignes aériennes le long de la rue des Reinettes. Envoyé en préfecture le 18/09/2026
Reçu en pré
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portée
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Il est demandé l’intégration de la dépose des lignes aériennes basse tension, éclairage public, génie civil
télécom au niveau du carrefour avec la rue Merveille et du tronçon de la rue Merveille sur lequel seront
créés les stationnements. Le coût des travaux est intégré au poste travaux d’aménagement connexes.
2.3.2. Travaux connexes
Les travaux nécessaires à l'opération mais dont l'intérêt dépasse le strict besoin de celle-ci sont le
réaménagement de la rue des Reinettes, du carrefour avec la rue Merveille et la réalisation d’un exutoire
pluvial.
Enfouissement des réseaux aériens
Les réseaux aériens situés le long de la rue des Reinettes (au droit du périmètre de ZA) et au carrefour de la
rue Merveille seront enfouis : il s’agit des réseaux basses tension et télécommunications.
Au 31 décembre 2025, ces travaux sont en cours.
Reconfiguration de voies externes
La rue des Reinettes, au droit du périmètre de ZAC, actuellement d’environ 4m50 de large, sera portée à 6
mètres pour permettre le passage des bus.
Au 31 décembre 2025, ces travaux ne sont pas démarrés.
Exutoire eau pluviale
Le projet prévoit de créer un nouvel exutoire à ce quartier afin de ne pas aggraver les dysfonctionnements
actuels. Cet exutoire, où transiteront les débits régulés et surverses des bassins à créer, sera canalisé de la
rue des Reinettes jusqu’à une parcelle en prairie située au sud de la rue Merveille pour rejoindre le fossé
constituant l’axe principal du bassin versant.
Au 31 décembre 2025, l’exutoire est réalisé.
2.3.3. Travaux d'aménagement
Voirie, réseaux, espaces verts et mobilier
La viabilisation du site comprend la réalisation de l’ensemble des travaux de voirie, réseaux, bassins de
rétentions, d’espaces verts et installations diverses à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants
et usagers à l’intérieur de l’opération.
Une première phase correspond à la pose de l'ensemble des réseaux et à l'exécution des bassins de
rétention et d'une voirie provisoire. Une seconde phase interviendra après la réalisation des constructions et
comprendra la pose des bordures et des candélabres, les revêtements définitifs des chaussées et des trottoirs,
l’aménagement définitif des espaces verts. Le cas échéant, modification/ajout par rapport au dernier bilan
approuvé.
Les travaux d’aménagement prévoient la mise en place d’une base vie mutualisée au profit de l’ensemble
des professionnels intervenants sur les chantiers des 31 maisons individuelles durant une période de 3 ans Envoyé en préfecture le 18/09/2026
Reçu en pré
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>aux pluviales des
reste
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à compter du démarrage de la première construction. Il s’agit d’un dispositif expérimental mis en place en
partenariat avec la CARSAT.
Au 31 décembre 2025 sont réalisés :
- Les travaux de réalisation des bassins
- Les travaux de viabilisation de la ZAC y compris les dispositifs d’infiltration des eaux pluviales des
31 lots libres de constructeurs (hors branchements des îlots groupés et collectifs)
- Les travaux de voirie provisoire (revêtement en grave bitume)
- Le nettoyage de la parcelle préservée de l’urbanisation
Sont en cours ou restent à réaliser :
- Les travaux de plantation des bassins de rétention
- Les travaux d’élagage des arbres et haies du chemin des Reinettes
- La réalisation de la voie verte avec le revêtement définitif
- La requalification du cheminement piéton reliant la rue des Reinettes à la rue Merveille (sous
l’emprise de la canalisation pluviale)
- La réalisation du cheminement bois dans la parcelle préservée de l’urbanisation
- Les branchements des îlots groupés et collectifs
- La mise en place de la base vie commune mutualisée aux profits des professionnels intervenants sur
les chantiers des 31 maisons individuelles
- Les travaux d’aménagements définitifs (voirie, espaces verts d’accompagnement des voies,
signalisation, etc.)
2.3.4. Gestion et Entretien
Les coûts de gestion et d'entretien sont ressortis en un poste spécifique incluant les frais durant la convention
d'entretien des espaces cessibles invendus et des espaces verts publics non remis, des interventions sur voiries
(nids de poule/accotements en phase provisoire), des consommations électriques et eau des équipements
avant remise, ainsi que les frais divers d'évacuation de dépôts sauvages ou d'expulsions d'occupations sans
titre.
2.3.5. Divers & imprévus
Le bilan prévoit un poste divers et imprévus pour faire face aux situations imprévues. Envoyé en préfecture le 18/09/2026
Reçu en pré
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Autres frais
2.4.1. Communication/promotion projet
Ce poste regroupe l'ensemble des frais engagés pour la promotion du projet, tant auprès de la population
qu'à l'attention des acquéreurs potentiels.
Le présent bilan révisé inclut à ce titre des provisions pour :
- La réalisation d’une vue de synthèse du projet,
- l'affichage sur le site des Reinettes (panneaux),
- les publications (ponctuelles/régulières),
- la plaquette de commercialisation,
- des altireportages réguliers permettant le suivi de la construction des parcelles vendues,
- la mise en place d'une signalétique.
Cessions
2.5.1. Avancement des cessions de charges foncières
Calendrier prévisionnel pour la commercialisation des lots libres de constructeurs :
- 26 juin 2025 : Critères d’attribution approuvés par le Conseil Municipal
- 6 mars 2026 : Envoi à la liste d’attente la procédure des dossiers de candidature
- 1er avril 2026 : Date limite de réception des dossiers
- 7 avril 2026 : Présentation des retours et validation de la liste d’attente avec la Commune
- 8 avril 2026 : Retour sur le statut de la candidature auprès des personnes ayant transmis le dossier
complété
- 15 avril 2026 : Proposition de choix des lots aux 31 premiers de la liste
- 28 avril 2026 : Réunion de présentation du quartier et des prescriptions aux personnes dont le
dossier a été accepté (dont ceux inscrits sur la liste d’attente)
- 4 mai 2026 : date limite choix des lots
- 7 mai 2026 : attribution des lots
Commercialisation des îlots groupés et collectifs :
Au 31 décembre 2025 :
- L’office publique Angers Loire Habitat a été retenue pour réaliser l’ensemble des logements sociaux
(locatif social, accession sociale) comprenant une part de logement sénior. Une délibération du
bureau du Conseil d’Administration d’ALH a été prise en date du 15 septembre 2024 ; une
consultation de maitrise d’œuvre est en cours pour désigner l’équipe de conception du projet.
- Aucun opérateur immobilier privé n’a été retenu : un appel à manifestation d’intérêt sera lancé en
février 2026, le calendrier est le suivant :
o 13 mars : date limite d’envoi des dossiers de réponse
o 10 avril : présentation des réponses et sélection de 3 opérateurs admis à présenter leur
dossier en audition Envoyé en préfecture le 18/09/2026
Reçu en pré
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modifié
iarges Î
terrain
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o 28 avril : audition des 3 candidats et choix du lauréat
2.5.2. Prix de cession d'équilibre
Les prix de cession d'équilibre du présent bilan sont en partie modifiés par rapport au bilan précédent (CRAC
arrêté au 31 décembre 2024) ; il s’agit des montants de charges foncières des lots individuels et des îlots
intermédiaires/collectifs en accession libre :
- Logements en locatif social : 150 € HT/m² de surface de plancher
- Logements individuels séniors en locatif social : 15 000 € HT/logement
- Logements en accession aidée : 150 € HT/m² de terrain
- Lots libres de constructeurs : hausse des prix par la Commune passant de 372 € à 420 € TTC/m²
de terrain soit environ 350 € HT/m² de terrain
- Logements collectifs/intermédiaires en accession privée libre : hausse des prix par la Commune
passant de 250 € à 300 € HT/m² de surface de plancher
- Logements individuels groupés en accession privée libre : 310 € HT/m² de surface de terrain
2.5.3. Action de promotion et de commercialisation
L'action d’Alter Public se traduit par le suivi, et l’accompagnement, notamment aux plans administratifs
(rédaction des compromis, cahier des charges de cessions, cahier des prescriptions techniques particulières,
suivi du projet d'acte) et technique (insertion technique du projet compte tenu des caractéristiques de la
viabilisation, interface avec les concessionnaires des réseaux, …).
Les actions de communication et de promotion prises en compte au présent bilan révisé sont précisées à
l'article précédent.
L’agence commerciale d’Alter assure la vente des terrains des lots libres de constructeurs. Des supports de
communication (panneau, plaquette) sont prévus afin de communiquer sur le projet. Alter est présent au
salon de l’Habitat d’Angers afin de mettre en avant les quartiers d’habitats.
Autres produits
Dispositif expérimental avec la CARSAT :
Dans le cadre du dispositif expérimental relatif à la mise en place d’une base vie mutualisée au profit de
l’ensemble des professionnels intervenants sur les chantiers des 31 maisons individuelles, la CARSAT
participe au coût de cette mise à disposition au bénéfice des professionnels à hauteur de 70 %. Le reste est
mis à la charge des maitres d’ouvrages (coût estimé à 500 € TTC). Le bilan intègre donc cette prise en
charge. Au 31 décembre 2025, la convention avec la CARSAT n’a pas été signée. Envoyé en préfecture le 18/09/2026
Reçu en pré
Publié le > LOT
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Participation aux points d’apports volontaires enterrés par les opérateurs immobiliers :
Dans le cadre de la mise en place des Points d’Apports Volontaires Enterrés (PAVE) sur la ZAC (4 OM, 3
TRI, 1 VERRE) conformément aux prescriptions du service collecte des déchets d’Angers Loire Métropoles,
il est mis à la charge des opérateurs immobiliers une participation au coût de ces points de collecte. Le bilan
intègre donc cette prise en charge.
Autres participations
Sans objet Reçu en pré
Publié le
Envoyé en préfecture le 18/09/2026
> LOS
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LES REINETTES à BOUCHEMAINE
BILAN PREVISIONNEL REVISE AU 31/12/2025 en k€ HT
Bilan Approuvé Avancement financier : réglements Bilan actualisé
PSS au 31/12/2024 au 31/12/2025 Prévu au-delà au 31/12/2025 FONCIER
Acquisitions & Frais d'actes 482 467 15 482
Impôts & autres charges foncières 93 36 57 93
Total 1 575 503 72 575
ETUDES
Etudes opérationnelles 232 122 111 233
Honoraires maîtrise d'oeuvre/prestataire 208 105 107 212
Total 2 440 227 218 445
TRAVAUX
Libération des sols 28 28 0 28
Travaux connexes 610 109 501 610
Travaux Aménagement 2 250 825 1577 2 403
Gestion et Entretien 20 1 19 20
Divers & imprévus 290 0 400 400
Total 3 3 198 964 2 497 3 461
FRAIS FINANCIERS 434 102 348 449
CONDUITE DE PROJET 638 140 566 707
Rémunérations d'études 50 50 0 50
Rémunérations sur Acquisitions % 24 23 1 24
Rémunérations Conduite opérationnelle % 224 67 167 233
Rémunérations sur les cessions % 313 0 362 362
Rémunération de Cloture % 27 0 31 31
AUTRES FRAIS 15 4 11 15
RESULTAT EXCEDENTAIRE 0 0 473 AT3
TOTAL DEPENSES 5 300 1 940 4 185 6 125
RECETTES Bilan Approuvé || Avancement financier : réglements | Bilan actualisé
au 31/12/2024 au 31/12/2025 Prévu au-delà au 31/12/2025
CESSIONS
Terrains/charges foncières 5 300 0 6 030 6 030
TOTAL 5 300 0 6 030 6 030
AUTRES PRODUITS 0 7 88 95
TOTAL RECETTES 5 300 LÉ 6 118 6 125
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Alter Public – 30/06/2026
3. AVANCEMENT FINANCIER
Bilan prévisionnel révisé
Le bilan prévisionnel révisé ci-après a été établi sur les bases de l’avancement physique décrit ci-avant en
tenant compte des dépenses et recettes réalisées au 31 décembre 2025 et de celles restant à réaliser,
conformément à l’échéancier prévisionnel et au plan de trésorerie correspondants joints ci-après.
Ce document est présenté en K €uros HT. Envoyé en préfecture le 18/09/2026
Reçu en pré ‘
Publié le > LOT
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EE
31 décembre 2024
5, 6 125 [
| K€ HT restent à régler.
À augmentation et
s'élève à 6 125
recettes totales sont en augmentation et
d'apport volontaires enterrés
‘expérimental de la base vie mutualisée
EE
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Commentaires sur le bilan révisé
La comparaison par rapport au bilan précédent en date du 31 décembre 2024 permet de situer les écarts
entre les prévisions à l’époque et les prévisions actualisées :
3.2.1. En dépenses
Au 31 décembre 2025, le montant prévisionnel des dépenses s'élève à 6 125 K€ HT, dont 1 940 K€ HT
ont été réglés et 4 185 K€ HT restent à régler.
Par rapport au précédent bilan en date du 31 décembre 2024, les dépenses totales sont augmentation et
prennent en considération :
- L’intégration des travaux complémentaires souhaités par la Commune (cheminement bois, entretien
haies/arbres chemin des Reinettes) et des honoraires de maîtrise d’œuvre correspondants
- L’intégration des dépenses liées au dispositif expérimental de la base vie mutualisée en partenariat
avec la CARSAT
- Suite à la modification des prix de vente : hausse du poste divers et imprévus et intégration d’un
résultat excédentaire
3.2.2. En recettes
Au 31 décembre 2024 le montant prévisionnel des recettes s’élève à 6 125 K€ HT dont 7 K€HT ont été
réglés et 6 118 K€ HT restent à encaisser.
Par rapport au précédent bilan en date du 31 décembre 2024, les recettes totales sont en augmentation et
prennent en considération :
- La hausse des montants de charges foncières définis par la Commune
- L’intégration des participations du coût des points d’apport volontaires enterrés par les opérateurs
immobiliers
- L’Intégration d’une prise en charge du dispositif expérimental de la base vie mutualisée
- L’encaissement de produits financiers en 2025
Comparatif prévision/réalisé
Le tableau ci-après détaille par postes les dépenses réglées et les recettes perçues en 2025, il permet de
mettre en évidence l'écart entre les prévisions et les réalisations : LES REINETTES à BOUCHEMAINE
Envoyé en préfecture le 18/09/2026
Reçu en pré
Publié le > LOT ID : 049-214900359-20260917-CM17092026_3-DE
COMPARATIF PREVISIONNEL/REALISE 2025 en K€
DEPENSES PREVISION REALISE Variation
FONCIER
Acquisitions & Frais d'actes 16 2 -14
Impôts & autres charges foncières 18 1 -17
Total 1 34 3 -31
ETUDES
Etudes opérationnelles 40 26 -14
Honoraires maîtrise d'oeuvre/prestataire 22 27 5
Total 2 62 53 =)
TRAVAUX
Travaux connexes 248 109 -139
Travaux Aménagement 1 009 825 -184
Gestion et Entretien 5 1 4
Total 3 1 261 935 -326
FRAIS FINANCIERS 72 13 2
CONDUITE DE PROJET 106 78 -28
Rémunérations d'études
AUTRES FRAIS 5 4 1
TOTAL DEPENSES 1 539 1 146 -394
RECETTES PREVISION REALISE Variation
AUTRES PRODUITS 0 7 7
TOTAL RECETTES 7 7
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Les dépenses relatives aux travaux sont moins importantes que prévues du fait du décalage des facturations
des entreprises pour les travaux réalisés fin d’année.
A noter que le bilan d’opération a encaissé 7 K€ de produits financiers en 2025, non prévu au précédent
bilan financier.
Échéancier prévisionnel et plan de trésorerie
Sont exposés pages suivantes :
- l’échéancier prévisionnel révisé des dépenses et des recettes,
- le plan de trésorerie prévisionnel de l'opération. Envoyé en préfecture le 18/09/2026
Reçu en préfecture le 18/09/2026
Publié le
End
ID : 049-214900359-20260917-CM17092026_3-DE
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Reçu en préfecture le 18/09/2026
Publié le
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Analyse dépenses & recettes prévisionnelles année N+1 sur la base des options connues
Dépenses prévisionnelles pour l’année 2026 :
- Foncier :
o Impôts fonciers
- Etudes :
o Suivi des travaux par les maîtres d’œuvres et le coordonnateur SPS
o Suivi des travaux par l’écologue
o Suivi des projets de permis de construire (visa de l’architecte-urbaniste)
- Travaux :
o Fin des travaux de viabilisation
o Travaux de réalisation du cheminement bois dans la parcelle préservée
o Entretien du site et des parcelles non vendues
Recettes prévisionnelles pour l’année 2026
- Cessions :
o Ilots locatifs à Angers Loire Habitat
o Premiers lots individuels libres de constructeur Envoyé en préfecture le 18/09/2026
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a fait
de 1 000 000 K€
de 700 000 K€
de 1 1tracté
de 7/00 1tracté
négative
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4. NOTE DE SYNTHESE
Situation de Trésorerie
Au 31/12/2025 la situation de trésorerie de l’opération est négative à - 801 K€. Le plan de trésorerie
prend en compte les emprunts détaillés au point ci-après.
4.1.1. Financements mis en place
L’engagement de l’opération était conditionné, pour assurer l’équilibre de la trésorerie et le règlement des
dépenses envisagées, à la mise en place d’un financement.
La mobilisation de ce besoin a fait l’objet de financements séparés à savoir :
- La mise en place d’un emprunt de 1 000 000 K€
- La mise en place d’un emprunt de 700 000 K€
Caractéristiques de l’emprunt de 1 000 000 € contracté par Alter Public :
- Banque : Arkéa Banque
- Montant de l’emprunt : 1 000 000 €
- Durée totale : 6 ans
- Taux fixe : 4,05 %
- Amortissement : Echéances constantes
- Périodicité : trimestrielles
- Garantie : commune de Bouchemaine à hauteur de 80% du prêt. La garantie a été approuvée par
délibération du Conseil Municipal en date du 4 juillet 2024
Caractéristiques de l’emprunt de 700 000 € contracté par Alter Public :
- Banque : Banque Postale
- Montant de l’emprunt : 700 000 €
- Durée totale : 6,5 ans
- Amortissement : Echéances constantes
- Taux fixe : 4,03 %
- Périodicité : trimestrielles
- Garantie : commune de Bouchemaine à hauteur de 80% du prêt. La garantie a été approuvée par
délibération du Conseil Municipal en date du 4 juillet 2024 Envoyé en préfecture le 18/09/2026
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A ce jour, les modalités de remboursement de ces emprunts se présentent conformément au détail ci-après :
Date Organisme prêteur Capital emprunté 2026 2027 Au-délà
16/04/2024 Arkéa Banque 1 000 000,00 € 45 360,09 € 186 079,80 € 193 731,27 € 574 828,84 €
27/06/2024 Banque Postale 700 000,00 € 96 265,96 € 132 941,90 € 470 792,14 €
Intérêts/frais prêt n°1 151 701,87 € 52 125,16 € 35 860,56 € 28 209,09 € 35 507,06 €
Intérêts/frais prêt n°2 125 011,10 € 35 898,25 € 27 246,60 € 22 338,18 € 39 528,07 €
1 976 712,97 € 133 383,50 € 345 452,92 € 377 220,44 € 1 120 656,11 € TOTAL
4.1.2. Financements à mettre en place
Comme précisé dans les CRAC précédents, au regard du plan de trésorerie qui fait apparaitre un déficit de
trésorerie important en 2025 (à la fin des travaux et avant l’encaissement des recettes de cessions), il
conviendra de mettre en place un financement complémentaire.
La mobilisation de ce besoin pourra faire l’objet de financements séparés, à savoir, avance de trésorerie,
ligne de trésorerie, etc. Les modalités du (des) financement(s) seront définies après consultation des
organismes bancaires et seront soumises à l’approbation de la collectivité par une délibération spécifique.
Convention d’avance de trésorerie
Sans objet
Subventions
Sans objet
Participation du Concédant
Sans objet Envoyé en préfecture le 18/09/2026
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1dame Le Maire Municipal
CRAC au 31/12/2025
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5. PROPOSITIONS A LA COLLECTIVITE
Il est proposé à Madame Le Maire de soumettre ce dossier au Conseil Municipal afin qu’il :
- Approuve le présent bilan prévisionnel révisé au 31décembre 2025 portant les dépenses et les
recettes de l’opération à hauteur de 6 125 000 € HT sans participation de la Commune de
Bouchemaine
- Approuve le tableau des acquisitions de l’année 2025 Envoyé en préfecture le 18/09/2026
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Publié le _ . 6, ID : 049-214900359-20260917-CM17092026_3-DE
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ANNEXE : liste des acquisitions et cessions de l’année 2025
REFERENCES
CADASTRALES VENDEUR DATE ACTE
SURFACE
TERRAIN
en m²
PRIX HT en €
AC 271 Syndicat des copropriétaires du centre commercial de Prunier Contrat d’adhésion 17 janvier 2025 47,00 1 692,00 €
47,00 1 692,00 € TOTAL DES ACQUISITIONS
Acquisition en 2025 (actes signés)
Cessions en 2025 (actes signés)
Sans objet