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Document publié le Jeudi 24 octobre 2024
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Thèmes du document : Logement, Assurance, Consommateurs,
1/8
Bail civil d’occupation du centre technique intercommunal
Bail d'immeuble soumis aux seules clauses et conditions du présent acte et aux dispositions non contraires des articles 1714 à 1762 du Code civil, aucun statut spécial relatif au contrat de bail n'étant applicable, ainsi que les parties aux présentes le reconnaissent.
I- IDENTIFICATION DES PARTIES
Bailleur
La Commune de Saint-Martin de Seignanx (Département des Landes), dont le siège est à 47, place Oyon Oïon 40390 SAINT-MARTIN DE SEIGNANX, représentée par Monsieur Julien FICHOT, agissant en qualité de Maire autorisé par une délibération en date du 24 octobre 2024, reçue à la préfecture des Landes le XXXXXX.
Dénommée au présent acte le bailleur
Locataire
La Communauté de communes du Seignanx (Département des Landes), dont le siège est à 1526 avenue de Barrère, CS 40070 – 40390 SAINT-MARTIN DE SEIGNANX, représentée par Madame Isabelle DUFAU, agissant en qualité de Présidente autorisé par une délibération en date du XX reçue à la préfecture des Landes le XXXXXX.
Dénommée au présent acte le locataire ou le preneur
RAPPEL DU DEVOIR D’INFORMATION
Les parties au contrat reconnaissent être informées des obligations qui leur incombent aux termes de l’article 1112-1 du Code civil. Il résulte de ce texte que celle des parties qui connait une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son co-contractant. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat ou la qualité des parties.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants du Code civil. 2/8
En exécution de l’article 1121-1 du Code civil précité, et conformément à l’obligation de bonne foi énoncée par l’article 1104 du Code civil, chacune des parties déclare avoir communiqué à son co- contractant tous les éléments en sa possession susceptibles d’influer sur sa décision de conclure le présent contrat, concernant, notamment, l’immeuble loué et son environnement d’une part, et d’autre part, sa situation personnelle.
II- EXPOSE PREALABLE
La Commune de Saint-Martin-de-Seignanx s’est engagée dans la construction d’un nouveau centre technique à destination de ses services, comportant 19 agents, l’actuel bâtiment étant obsolète et exigu. Sur la base de cette opération, la Commune et la Communauté de communes du Seignanx ont souhaité travailler à une mutualisation des besoins sachant que les services techniques de la Communauté de communes, qui regroupent 5 agents de terrain, sont hébergés gracieusement par la Commune depuis plusieurs années dans des locaux voués à la démolition. Le projet communal a donc été adapté pour intégrer les besoins du service technique communautaire.
Le principe qui a été posé a été une réalisation globale sous maitrise d’ouvrage de la seule Commune de Saint-Martin-de-Seignanx, sur un foncier entièrement communal et une location des locaux nécessaires à l’activité de la Communauté de communes.
III- OBJET DE LA PRESENTE CONVENTION
Dans ce contexte, la Commune de Saint-Martin-de-Seignanx donne à bail à la Communauté de communes du Seignanx, les locaux dont les plans sont joints en annexe 1.
Ce bail est consenti, accepté et soumis aux seules conditions qui suivent et aux dispositions non contraires des articles 1714 à 1762 du Code civil, en l’absence d’un statut spécial d’ordre public applicable à la présente location, ainsi que les parties aux présentes le reconnaissent.
IV- IDENTIFICATION DU BIEN LOUE
Le bailleur loue au locataire, qui accepte, l’immeuble dont la désignation suit :
Désignation
A Saint-Martin-de-Seignanx, 454 route Océane.
L’immeuble objet de la présente mise à bail se décompose en une partie du bâtiment principal, des annexes extérieures et du stationnement, ainsi que de parties communes intérieures et extérieures, comme indiqué dans les plans figurant en annexe 1.
Tel que cet immeuble existe, sans exception, ni réserve.
Il sera ci-après dénommé : l’immeuble loué.
Le locataire déclare l’avoir préalablement visité en vue de la présente location, et en connaître parfaitement l’état actuel. 3/8
V- ETAT DES LIEUX, REMISE DES CLES
a) Etat des lieux
Les parties déclarent et reconnaissent qu’un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre elles le XX XXXX XXXX.
Cet état des lieux va demeurer aux présentes en annexe 2.
Compte tenu de la date à laquelle ce document a été dressé, l’état des éléments de chauffage n’a pu y être constaté. Aussi au cours du premier mois de chauffe, le locataire pourra demander que cet état des lieux soit complété en ce qui concerne l’état des éléments de chauffage.
Un autre état des lieux de sortie sera établi, contradictoirement entre les parties ou par acte d’huissier de justice, lors de l’expiration de la location.
b) Remise des clés
Le bailleur a remis ce jour au locataire qui le reconnaît, les clés de l’immeuble loué. Leur acceptation par le locataire ne déchargera pas le bailleur de son obligation de délivrer les lieux conformes à la destination ci-dessus prévue ni des réparations alors à sa charge suivant ce qui est ci-après convenu à leur sujet.
VI- DUREE
Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de quinze (15 années), prenant effet le 1er novembre 2024, se terminant le 31 octobre 2039. La première de ces dates est la « date d’effet » du bail au sens du présent contrat.
Dans un délai de 6 mois minimum avant la date d’expiration ci-dessus prévue, les deux parties se réuniront pour convenir des nouvelles modalités.
Résiliation anticipée
Sous réserve d’accord écrit des deux parties sur les conditions et l’indemnité de départ due, une résiliation avant le terme du contrat reste possible.
Congé
Sans Objet
VII- DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE
Le bâtiment qui sera occupé par le Preneur est neuf et a fait l’objet d’un permis de construire qui a précisé les règles applicables en matière de performance énergétique, de risques naturels et technologiques.
D’autre part, le Bailleur confirme au Preneur que les locaux sont dépourvus d’Amiante, de Plomb et de termites. 4/8
VIII- AUTRES RENSEIGNEMENTS CONCERNANT L’IMMEUBLE
Situation de l’immeuble au regard de la réglementation concernant la sécurité incendie
Le bâtiment qui sera occupé par le Preneur est neuf et a fait l’objet d’un permis de construire qui a précisé les règles applicables en matière de sécurité incendie.
Assurance construction
En sus de la garantie de parfait achèvement et de la garantie décennale s’appliquant à l’ensemble du bâtiment, totalement neuf et objet des présentes, le bailleur a souscrit une assurance dommage ouvrage.
Dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage
Les DIUO concernant le bâti et les équipements concernés par le présent bail sont communicables au locataire à sa demande, afin de les utiliser les entretenir comme prévu ci-dessous.
IX- CONDITIONS GENERALES
La présente location, qui n’est soumise à aucun régime particulier concernant le louage d’immeuble, est consentie et acceptée aux charges, clauses et conditions suivantes, que le bailleur et le locataire s’obligent, chacun en ce qui le concerne, à exécuter et accomplir :
Occupation – Jouissance
1°- Destination de l’immeuble loué
Le locataire devra utiliser l’immeuble loué à usage de centre technique intercommunal, cela concerne les bureaux, les vestiaires, réfectoire-salle de réunion, les zones de stockages, ateliers et autres annexes dont les espaces de circulation et stationnement extérieurs.
2°- Modalités de jouissance
Le locataire devra utiliser les locaux conformément à leur destination dans le seul et unique cadre des actions liées à ses missions et compétences, seuls les zones qui lui sont spécifiquement dédiées et les espaces communs lui sont accessibles.
3°- Autorité administrative
La Commune de Saint-Martin-de-Seignanx, propriétaire du site, demeure l’autorité administrative compétente pour toute démarche administrative de nature à impacter les bâtiments ainsi que les annexes et zones extérieures. 5/8
4°- Visite des lieux
La Communauté de communes autorisera la Commune à accéder à l’ensemble de ses espaces (CTi), dès lors qu’elle aura été prévenue au moins 48h à l’avance sauf en cas d’intervention technique d’urgence.
5°- Garnissement
La partie du bâtiment objet du présent bail est livrée vide de tout équipement hormis les équipements sanitaires (lavabos, WC, douches).
6°- Mise en vente – Sous-location – Cession de bail
Le locataire n’a pas la faculté juridique de mise en vente de tout ou partie du bâtiment, annexes et zones extérieures, ni d’en sous louer tout ou partie, ni de céder le bail en cours.
7°- Engagements divers du locataire
Le locataire s’oblige, sous peine d’engager sa responsabilité à occuper les locaux raisonnablement.
8°- Dégradations
Le locataire est responsable envers le propriétaire de toute dégradation qui n’entrerait pas dans l’usure normale des locaux. Si des dégradations intervenaient, il aurait à en assumer seul les conséquences financières.
9°- Maintien de l’immeuble loué conforme à sa destination
Le locataire s’engage à maintenir l’usage et l’utilisation des locaux mis à sa disposition, conformes à leur destination, à savoir l’accueil des services techniques communautaires
10°- Obligation d’entretien et de réparations
Le locataire entretiendra l’immeuble en bon état de propreté.
a) Obligations du locataire
Le locataire prend en toute connaissance de cause les locaux loués dans l’état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance, tel que résultant de l’état des lieux initial d’entrée. Tous travaux qui affecteraient le gros œuvre, la structure, ou la façade de l’Immeuble, tels que des travaux de démolition, de percement de murs ou de voûtes ou de construction ne sont pas autorisés.
Le locataire devra faire exécuter ses travaux par des entreprises dûment qualifiées, assurées et expérimentées.
Le locataire ne devra en aucun cas, pour lesdits travaux, utiliser des matières polluantes ou toxiques ou susceptibles de causer un trouble à l’environnement.
Il est interdit au locataire d’effectuer une quelconque installation pouvant gêner l’accès aux équipements de chauffage, installations d’air conditionné, trappes de visite, siphons de vidange, 6/8
robinets d’arrêts et compteurs, tuyauteries, tableau électrique ou autre installation quelconque qui pourrait exister dans les locaux loués.
Au titre de ces polices, le locataire est seul responsable du paiement des primes y afférentes et supportera seul la charge des franchises éventuelles ainsi que des éventuelles conséquences de clauses de non garantie ou d’exclusion.
Le locataire devra se conformer, pour la réalisation de ses travaux, aux règles de l’art, aux dispositions légales et réglementaires, faire son affaire personnelle de toute déclaration et/ou de l’obtention de toute autorisation administrative nécessaire pour la réalisation de ses travaux et payer toutes taxes dont ces autorisations seraient le fait générateur (notamment, le cas échéant, la taxe d’aménagement), de telle manière que le propriétaire ne soit jamais inquiété, ni recherché. Il est expressément convenu entre les parties que les travaux effectués par le locataire ne seront jamais considérés comme un motif de déplafonnement du loyer.
Tous les aménagements, installations, améliorations ou embellissements faits par le locataire ayant la nature d’immeuble par destination deviendront la propriété du propriétaire en fin de jouissance pour quelque motif que ce soit (en ce compris en cas de résiliation judiciaire), sans indemnité au profit du locataire. Le propriétaire ne pourra exiger du locataire la remise en tout ou partie des locaux loués dans leur état initial d’entrée.
Par dérogation à ce qui précède, le locataire pourra reprendre la possession des éléments d’équipement spécifique à son activité, informatique et de sécurité (caméras, coffres, etc.), à charge pour lui d’effectuer les travaux de remise en état qui s’avèreraient nécessaires de ce fait. Il est expressément prévu que le Preneur n’assumera pas les travaux de sécurité, d’hygiène et/ou de mise en conformité avec toute réglementation et/ou législation actuelle et future de quelque nature que ce soit, notamment ceux prescrits et/ou imposés par les administrations compétentes (y compris les travaux de ravalement et de désamiantage) à moins qu’ils ne soient causés directement par l’activité spécifique du Preneur.
Le Preneur prendra toutes précautions utiles pour éviter le gel de tous appareils, conduits et canalisations – Hors mal façons.
Le Preneur sera responsable de toutes réparations afférentes aux locaux loués que le Bailleur aurait été amené à effectuer en cas de nécessité, soit par défaut d’exécution des réparations dont le Preneur a la charge comme il est dit à l’Article 11.2.1 ci-dessus, soit par les dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de ses visiteurs.
b) Obligations du bailleur
Le Bailleur prendra à sa charge les travaux de grosses réparations, de gros entretien et de mise aux normes rendues obligatoires, portant sur les locaux loués, qui comprennent notamment : le remplacement partiel ou complet d’installations techniques propriété du Bailleur, tels que le chauffage, la climatisation, le ravalement, la réfection de terrasses et toitures, le remplacement total ou partiel des menuiseries extérieures ; et plus généralement les travaux portant sur les composants suivants : gros œuvre, toiture, menuiseries et travaux extérieurs, gros équipements. Le Bailleur s’interdit de procéder, pendant le cours du bail et d’éventuels travaux de reconstruction, surélévation, agrandissement ou autres portant sur les locaux loués dans la mesure où ils empêcheraient totalement l’activité du Preneur.
Toutefois, si le Bailleur était tenu de faire procéder, à des travaux de réparations qui ne peuvent être différés jusqu’à la fin du bail, sauf urgence, il devra informer le Preneur du détail des travaux qu’il envisage d’effectuer un (1) mois avant le commencement du chantier, prendre toutes mesures pour limiter la gêne qui pourrait en résulter pour le Preneur.
S’il s’avère que les bâtiments sont inclus dans une zone contaminée ou susceptible de l’être, au sens des articles L. 133-5 et L.133-8 du Code de la construction et de l’habitation, par les termites 7/8
ou autres insectes xylophages ou par la mérule, le Bailleur s’engage à procéder aux investigations requises par la réglementation applicable et si la présence de termites ou autres insectes xylophages était révélée dans les Locaux Loués, à prendre à sa charge les travaux à réaliser conformément à la réglementation applicable dans la zone géographique où se trouve l’Immeuble. De son côté, le Preneur s’engage en cas de constatation de la présence d’insectes xylophages ou de la mérule à en informer le Bailleur en même temps que la mairie.
Le Bailleur conserve la responsabilité et la charge de la vérification l’ensemble des dispositifs de sécurité à savoir notamment :
Les blocs autonomes d’éclairage de sécurité
Les extincteurs
Tout autre système de sécurité (exemple alarme), hormis ceux installés par le locataire dans ses locaux
Ainsi que tous les autres contrôles périodiques obligatoires
Les espaces communs intérieurs et extérieurs sont gérés par le Bailleur qui en assure seul l’entretien, les réparations nécessaires faisant l’objet d’une répartition financière sur la base de la quote-part définie pour le bâtiment et les extérieurs pour le calcul du loyer. Les réparations devront faire l’objet d’un accord préalable entre le Bailleur et le Preneur.
11°- Assurances
Le locataire doit, pendant toute la durée de la location, faire assurer l’immeuble loué auprès d’une compagnie notoirement solvable et pour une somme suffisante, contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et à raison de la destination ci-dessus prévue. Doivent être notamment couverts par une assurance : l’incendie, les explosions, les dégâts des eaux, les risques locatifs et le recours des voisins.
Il doit, de la même manière, faire assurer son mobilier et les aménagements qu’il aura apportés à l’immeuble loué, y compris ceux réalisés avec l’accord du bailleur.
Chaque année, il doit justifier au bailleur à première demande de sa part, de la souscription de ces assurances et du paiement des primes, par la production d’une attestation de son assureur.
12°- Restitution de l’immeuble loué
Le preneur s’engage à restituer les locaux occupés dans un état de conservation conforme avec un usage normal.
X- LOYER ET CHARGES ACCESSOIRES
MONTANT DU LOYER
La présente location est consentie et acceptée moyennant un loyer annuel de 38 561 Euros (Trente-huit mille cinq cent soixante et un euros).
Cependant, le loyer pourra faire l’objet d’une évolution dans les 6 mois de la signature du présent bail, par avenant afin de coller aux conditions économiques et du bilan financier réel de l’opération. 8/8
Par la suite, il ne fera l’objet d’aucune autre évolution pendant la durée de la location. Il est payable en deux appels de fonds de 50% chacun, l’un en juin de l’année en cours, l’autre en décembre, sauf pour l’année de prise d’effet, où le paiement se fera en une seule fois en décembre, au prorata de la durée réelle d’occupation. Pour la fin d’effet du bail, le loyer de juin sera acquitté normalement et celui de décembre le sera comme celui de la prise d’effet de la location.
CHARGES LOCATIVES
Remboursement des charges
Le Locataire fera son affaire des abonnements et consommations de fluides sur la base des compteurs et accès individuels mis en place par le Bailleur (eau, électricité, téléphonie – internet).
Le locataire remboursera au propriétaire toutes autres charges locatives de l’année N dues au prorata de la surface de ses locaux, lors du premier trimestre de l’année N+1 sur la base d’un décompte précis des postes et des montants.
Les postes faisant l’objet d’un remboursement de charge par le Preneur seront établis par le bailleur et le locataire.
Les charges des espaces communs sont les suivantes :
Intérieur (sas, entrée, infirmerie) : entretien courant
Extérieur (portails d’entrée des agents et services techniques, éclairage, redevance collecte déchets professionnels, espaces verts) : entretien, abonnement - consommation
XI- ELECTION DE DOMICILE
Pour l’exécution de la présente convention, les deux parties élisent domicile à Saint -Martin-de- Seignanx, aux adresses indiquées dans l’identification des parties.
Fait sur 8 pages en 2 exemplaires le XX XXXXXXX 2024, à Saint-Martin de Seignanx
Le Bailleur
Pour la Commune de Saint-Martin-de-Seignanx
Le Maire
Julien FICHOT
Le Locataire
Pour la Communauté de communes du
Seignanx
La Présidente
Isabelle DUFAU