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Document publié le Lundi 12 septembre 2016 par la commune de Royan.
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Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Outre-mer,
MINISTÈRE
CHARGÉ DU LOGEMENT Liberté
Égalité
Fraternité
Les organismes de foncier solidaire
et le bail réel solidaire
Août 2023
UN NOUVEAU DISPOSITIF AU SERVICE DE
L’ACCESSION SOCIALE À LA PROPRIÉTÉ
La loi relative à la différenciation, la décen-
tralisation, la déconcentration et portant
diverses mesures de simplification de l’ac-
tion publique locale dite « 3DS » a renforcé
le nouveau modèle d’accession à la pro-
priété introduit en 2014 par la loi pour un
accès au logement et un urbanisme rénové :
les organismes de foncier solidaire (OFS) et
le bail réel solidaire (BRS). Elle confirme la
vocation sociale de l’activité des OFS et dis-
tingue un objet principal relevant de l’acces-
sion sociale à la propriété des logements
pour les ménages modestes, et une activité
subsidiaire visant à réaliser des locaux d’ac-
tivité professionnelle ou commerciale dans
le cadre d’un bail de longue durée.
Inspirés du modèle des Community Land
Trust anglo-saxons, ils visent notamment à
offrir une alternative à la propriété privée
du sol et à réguler l’inflation des prix de l’im-
mobilier à travers une dissociation entre le
foncier, propriété de l’OFS, et le bâti, détenu
par le preneur à bail.
Les OFS sont des organismes, à but non
lucratif, ou, depuis la loi Elan, à lucrativité
limitée (OHLM ou SEM agréées habitat)
agréés par le préfet de région, ayant pour
objet de détenir la propriété de terrains sur
lesquels des logements sont bâtis, afin
que ces derniers restent perpétuellement
abordables et nettement inférieurs au prix
du marché. Les ménages preneurs d’un BRS
acquièrent ainsi les droits réels attachés
au bâti pour une durée de 18 à 99 ans et
versent à l’OFS une redevance foncière men-
suelle au titre de la location du sol.
Le BRS, qui est un contrat rechargeable à
chaque cession, est une offre de logements
essentiellement en accession sociale à la
propriété sous plafond de ressource (PSLA)
dont la cession est encadrée en vue de lut-
ter contre la spéculation foncière (absence
de plus-value).
Le BRS vise à créer un parc de logements
en accession sociale à la propriété pérenne,
maintenu abordable financièrement sur le
long terme pour les ménages aux revenus
modestes éligibles successifs, en préservant
les subventions publiques immobilisées
1 Le cadre législatif et réglementaire des OFS a été précisé par les décrets n° 2016-1215 du 12 septembre 2016
et n° 2017-1037 et celui du BRS par l’ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016 et le décret n° 2017-1038 du 10 mai 2017 Les organismes de foncier solidaire et le bail réel solidaire
dans ce foncier. Ce parc de logements en
accession sociale à la propriété, adossé à un
OFS, constitue un outil complémentaire au
service d’une politique locale de l’habitat.
Ce dispositif novateur cherche, par le biais
d’une dissociation pérenne du foncier et
du bâti permettant une neutralisation du
coût d’acquisition du foncier, à améliorer
l’adéquation entre le prix des logements
construits et le revenu des ménages. Il pro-
pose une nouvelle étape lle dans le parcours
résidentiel des ménages, situé entre la loca-
tion et l’accession en pleine propriété.
Le foncier sous BRS demeure la propriété
permanente de l’OFS, qui le met à dispo-
sition, moyennant la location du foncier
appelée redevance. Le ménage preneur
occupe le bien à titre de résidence prin-
cipale et est propriétaire de droits réels
immobiliers qu’il peut revendre, donner
ou transmettre par voie de succession.
Lorsque le foncier est utilisé pour une opé-
ration locative sociale, le bailleur s’engage
à louer le bien sous plafond de ressources
et de loyers.
Outre le portage perpétuel du foncier
affecté à un BRS par l’OFS, la principale inno-
vation du dispositif réside dans le caractère
rechargeable du BRS à chaque mutation : le
bail est reconduit pour une durée identique.
Cela permet de maintenir dans le temps
la valeur des droits réels, qui ne sont donc
plus indexés sur la durée restante du bail.
Cette approche permet aux ménages aux
revenus modestes éligibles de se constituer
un apport, soit en vue d’une future acquisi-
tion en pleine propriété, soit en vue d’une
transmission à leurs héritiers.
En contrepartie, le montant des droits réels
est encadré, afin de maintenir perpétuelle-
ment accessible le bien pour les ménages
successifs qui les acquerront auprès du
ménage actuellement propriétaire.
Plusieurs évolutions législatives sont inter-
venues récemment :
La loi portant évolution du logement, de
l’aménagement et du numérique (Elan) du
23 novembre 2018 a précisé et complété
ce dispositif avec :
l’élargissement du champ des structures
pouvant être agréées OFS (entreprises
sociales pour l’habitat, coopératives HLM,
sociétés d’économies mixtes), qui peuvent
être des organismes à lucrativité limitée ;
l’intégration des logements sous BRS dans
le décompte de la loi SRU à compter du
1er janvier 2019 (art.55) ;
la prise en compte des logements en BRS
dans le calcul de la décote (art.L.3211-7 du
code général de la propriété des personnes
publiques).
La loi relative à la différenciation, la décen-
tralisation, la déconcentration et la simpli-
fication du 22 février 2022 :
Consacre le BRS comme un dispositif à
destination de ménages modestes,
Ouvre la vente HLM dans le régime du
BRS,
Soumet à l’avis du CRHH l’agrément des
OFS,
Etend le champ d’intervention des OFS,
à titre subsidiaire, à des locaux d’activités à
usage professionnel et commercial.
HAUTS-DE-FRANCE
NORMANDIE
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PAYS DE LA LOIRE CENTRE-VAL DE LOIRE
O 9 GC: BOURGOGNE-FRANCHE-COMTE
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AUVERGNE-RHONE-ALPES
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PROVENCE-ALPES-COTE D'AZUR
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18 a z + à 2 Etat des agréments OFS par région
© Projet [19]
© En cours d'instruction [9]
© Agréé [147]
1227 Certains OFS peuvent être agréés dans plusieurs régions
Source : DGALN/DHUP/ADS
Cartographie : DGALN/ICAPP/NUM
CORSE
qgz
| om
| 14.04.2023
DHUP_ADS_OFS_ETAT_20230412
=
®
Les organismes de foncier solidaire et le bail réel solidaire
Organismes de foncier solidaire (OFS)
agréés et en projet par région
Situation au 12 avril 2023 MINISTÈRE
CHARGÉ DU LOGEMENT Liberté
Égalité
Fraternité
Micom-DGALN/DHUP – Août 2023
Pour des informations complémentaires concernant le dispositif,
vous pouvez également consulter :
• le site du ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales :
www.ecologie.gouv.fr/accession-sociale-propriete
• la fiche produite par le Cerema « Un nouveau dispositif pour produire du logement abordable : les organismes de foncier solidaire et le bail réel solidaire » : outil2amenagement.cerema.fr
• www.ecologie.gouv.fr/accession-sociale-propriete#scroll-nav__5
L’ordonnance n° 2023-80 du 8 février 2023
relative au bail réel solidaire d’activité a mis
en place les conditions d’utilisation de ce
nouveau dispositif, en précisant que les
OFS pourront céder, sous plafond de prix,
les droits réels de locaux d’activité selon
deux possibilités :
Soit directement à des microentreprises
(moins de dix salariés et moins de deux
millions d’euros de chiffres d’affaires) en
contrepartie d’une redevance foncière.
Soit à des établissements publics ou des
entreprises publiques locales qui pourront
les mettre en location, à des niveaux de
loyers modérés, auprès de microentreprises.
À début avril 2023, 149 OFS ont été agréés sur
le territoire. À ce jour, on dénombre plus de
800 logements en BRS livrés. Malgré la crise
sanitaire qui a ralenti les opérations portées
par les OFS, la dynamique de création des
OFS et de l’ambition des opérations proje-
tées, on estime que 10 000 logements en
BRS pourraient être produits à l’horizon 2025.
Les conclusions du CNR logement autour de
l’intérêt de ce dispositif font consensus et
visent à faire du développement de l’offre
de logement en BRS un outil important des
politiques de l’habitat et de l’amélioration du
parcours résidentiel des ménages. Grâce à la
dissociation foncier-bâti, ce dispositif parti-
cipe aussi à la maîtrise des prix du foncier qui
constitue un enjeu majeur pour atteindre les
objectifs de sobriété foncière prévus par la loi
« climat et résilience ». Le ministère chargé du
Logement, en lien avec l’association Foncier
Solidaire France, travaille ainsi à renforcer le
déploiement de l’activité des OFS, notam-
ment dans les métropoles, à accroître le parc
de logements en BRS et à renforcer le suivi
de ce dispositif».