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Conseil Municipal - 2023 07 12 Annexe 1 D2023 51 avis du Domaine parcelle AT54
Document publié le Lundi 6 février 2023 par la commune de Cournonterral.
Lien du pdf (Conseil Municipal - 2023 07 12 Annexe 1 D2023 51 avis du Domaine parcelle AT54)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Jeunesse,
Direction départementale
des Finances Publiques de l’Hérault
Pôle d’évaluation domaniale
334 allée Henri II de Montmorency
34 000 MONTPELLIER
Le 6 février 2023
Le Directeur départemental des Finances publiques
de l’Hérault
à
Commune de Cournonterral
12 AV ARMAND-DANEY
34660 COURNONTERRAL
FRANCE
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Caroline BESER
Courriel : caroline.beser@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 04 67 13 96 33
Référence :
Réf. DS:11081919
Réf LIDO/OSE : 2023-34088-01544
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VENALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Désignation du bien : Terrain à bâtir
Adresse du bien : avenue de la Billiere 34660 Cournonterral 9054 F
Valeur locative : 125 000€ avec une marge d’appréciation de 10% (des précisions sont apportées au § détermination de la valeur)
7300 - SD
Il est rappelé aux consultants que cet avis de valeur ne leur interdit pas de réaliser une cession à un prix plus élevé ou une acquisition (ou une prise à bail) à un prix plus bas.
Par ailleurs, les collectivités territoriales et leurs établissements peuvent, sur délibération motivée, s’écarter de la valeur de ce présent avis pour céder à un prix inférieur ou acheter (ou prendre à bail) à un prix supérieur.
19/07/2023 1 - SERVICE CONSULTANT
ARNAL Aurélie
Directrice Générale Adjointe
06 71 01 97 67
aurelie.arnal@ville-cournonterral.fr
2 - DATE
de consultation : 09/01/2023
de réception : 09/01/2023
de visite : /
de dossier en état : 25/01/2023
délai négocié : /
3 - OPÉRATION SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE - DESCRIPTION DU PROJET - PRIX ENVISAGÉ
3.1. Nature de l’opération
Vente amiable
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire
3.3. Projet et prix envisagé
/
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Cournonterral est une commune de 6423 habitants membre de Montpellier Méditerranée Métropole.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
voirie/réseaux
PPRI : zone bleue "BU", pour les zones inondables urbanisées exposées à des risques moindres correspondant aux champs d'expansion des crues
4.3. Références Cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre de la ville sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
COURNONTERRAL AT54
Avenue de la
Billiere 34660
Cournonterral
410m² Terrain à bâtir
19/07/2023 4.4. Descriptif
Terrains à bâtir.
4.5. Surfaces du bâti (retenues selon les données à disposition)
/
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
Commune
5.2. Conditions d’occupation actuelles
Libre
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
PLU approuvé le 2 mai 2013
Le terrain se situe en zone UD2 :
implantation entre les limites séparatives :
"la distance comptée horizontalement de tous points de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres"
19/07/2023 La largueur de la maison sera limitée (5m) ;un garage accolé au bâtiment principal pourra être construit en limite de propriété. Le permis portera donc sur une habitation de taille modeste.
6.2.Date de référence et règles applicables
/
7 - MÉTHODE D’ÉVALUATION
7.1 Principes
Méthode comparative :
Elle consiste à fixer la valeur à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local.
19/07/2023 7.2 Déclinaison
/
8 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR : MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1.Sources et critères de recherche – Termes de référence
Études réalisées à l’aide de la Banque Nationale des Données Patrimoniales (BNDP).
Cessions de terrains à bâtir sur la commune :
Il ressort une fourchette de prix allant de 290 € à 408 € avec une moyenne de 366 € et une médiane de 380 €.
1.2.Autres sources
/
8.2. Analyse et arbitrage du service – valeurs retenues
Le terrain présente une constructibilité limitée compte tenu de sa forme en bande et des règles d’urbanisme.
Par conséquent, il convient d’appliquer un abattement de 20 % sur le prix médian des terrains à bâtir en zone U.
Soit une valeur de 380*0,8= 304€/m² arrondi.
La valeur totale du terrain s’élève à 304*410= 124 640€ arrondi à 125 000€
9 - VALEUR VENALE– MARGE D’APPRÉCIATION DE 10 %
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 125 000€. Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 15 % portant la valeur maximale d’achat sans justification particulière à 112 500 €.
Cessions de terrains à bâtir sur la commune
N date mutation adresse commune cadastre surface terrain Prix € Prix/m²sol Observations
1 22/02/2019 2 RUE LEON JOUHAUX COURNONTERRAL 88//AP/232// 460 380,43
2 13/02/2020 4 PL DES ROSSIGNOLS COURNONTERRAL 88//AP/234// 344 290,70
3 19/12/2019 9120 F MAS DE BLANGE COURNONTERRAL 88//BH/542// 353 385,61
4 28/10/2020 9121 F MAS DE BLANGE COURNONTERRAL 88//BH/712// 402 345,11
5 16/11/2020 9121 F MAS DE BLANGE COURNONTERRAL 88//BH/711// 356 366,92
6 23/12/2020 9121 F MAS DE BLANGE COURNONTERRAL 88//BH/755// 342 390,27
7 24/02/2021 9121 F MAS DE BLANGE COURNONTERRAL 88//BH/754// 316 129161 408,74
Moyenne 366,83 €
Médiane 380,43 €
175 000
100 000
136 121
Vendeur
ANGELOTTI
AMENAGEMENT
Lotissement « les
jardins d’Hélios »
138 735
130 622
133 472
19/07/2023 Les collectivités locales et leurs établissements publics peuvent vendre à un prix plus élevé / acquérir à un prix plus bas. Ils ont toutefois la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision motivée pour vendre à un prix plus bas / acquérir à un prix plus élevé.
La valeur vénale est exprimée hors taxe, hors droits et hors frais d’agence éventuellement applicables sauf si ces derniers sont à la charge du vendeur.
11 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
12 - OBSERVATIONS
La présente estimation est réalisée sur la base des éléments en possession du service à la date du présent rapport.
Il n’est pas tenu compte dans la présente évaluation des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
Une nouvelle consultation du Pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’opération n’était pas réalisée dans le délai ci-dessus ou si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer.
Pour le Directeur Départemental des Finances Publiques,
Et par délégation,
L’inspectrice des Finances Publiques,
Caroline BESER
19/07/2023