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Conseil Municipal - 2025 07 09 Annexe D2025 51 Avis des Domaines
Document publié le Mardi 4 juin 2024 par la commune de Cournonterral.
Lien du pdf (Conseil Municipal - 2025 07 09 Annexe D2025 51 Avis des Domaines)
Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Tourisme,
Direction Générale Des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques de l’Hérault
Pôle d’évaluation domaniale
334 allée Henri II de Montmorency
34 000 Montpellier
Le 4 juin 2024
Le Directeur départemental des Finances
publiques de l’Hérault
à
Commune de Cournonterral
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Caroline BESER
Courriel : caroline.beser@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 06.11.38.10.43
Réf DS:17358792
Réf OSE : 2024-34088-29219
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Terrain
Adresse du bien : Rue des Bleuets 34 660 Cournonterral
Valeur : 4 000 000 €, assortie d’une marge d’appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD DS n°17358792
1 - CONSULTANT
affaire suivie par : M DARRAS Alexis
Contact : alexis.darras@ville-cournonterral.fr / 06 86 48 18 10
2 - DATES
de consultation : 15/04/2024
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:
le cas échéant, de visite de l’immeuble :
du dossier complet : 16/05/2024
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
Cession afin d’aménager un ensemble urbain dans le cadre du PLU actuel et de l'étude urbaine menée sur l'ensemble de la commune conformément aux projections du PLH et des obligations en matière de production de logements sociaux.
Négociation : 4 000 000 € pour 24 321 m² environ soit 164.47 €/m²
4 - DESCRIPTION DU BIEN
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 DS n°17358792
4.1. Situation générale
Cournonterral est une commune de 6423 habitants, membre de Montpellier Méditerranée Métropole.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
COURNONTERRAL
AR24p
AR35
AR98
Rue des Bleuets
34 660 Cournonterral 24 321 m² au total terrain
4.4. Descriptif
AR24 partielle : ancien terrain d’entraînement football en stabilisé et ancien
AR35 : anciens terrains de basket
AR98 : terrain enherbé.
Description du projet :
Surface totale de l’opération : 24 321 m² environ pour 4 000 000 € soit 164.47 €/m² et 12 500 m² SDP dont 3 125 m² SDP social (25 %).
Le projet est réparti sur 3 Permis d’aménager (PA) à déposer :
- Premier PA : aménagement de 21 terrains à bâtir 100 % libre avec 2 310 m² SDP sur des anciens terrains de tennis et de basket (AR35 et AR24 partielle pour un total de 5 068 m²).
3 DS n°17358792
- Deuxième PA : sur un ancien terrain de football (AR24 partielle pour une surface de 15 646 m²) il est proposé l’aménagement suivant :
8 840 m² SDP au total réparti sur 5 macros lots recevant du collectif pour 7 300 m² et 14 terrains à bâtir 100 % libre (1 540 m² SDP).
Dans les 7 300 m² de SDP logements collectifs se trouve la totalité du logement social de l’opération, soit 3 125 m² SDP (PLS/PLUS/PLAI éventuellement du PSLA), le reste 4 175 m² sera du logement libre collectif.
- Troisième PA : aménagements de 12 terrains à bâtir 100 % libre avec 1 350 m² SDP sur l’arrière de la salle communale (AR98 de 3 607 m²).
RÉCAPITULATIF :
La SDP libre s’élève à : 9 375 m² de SDP
La SDP sociale s’élève à : 3 125 m² de SDP
4
N° de PERMIS PARCELLE NATURE SDP SDP m² au sol observations AR 35 et 24p libre 2310 5068 21 TAB
2ème PA AR24p
libre 1540 8346 14 TAB
social 3125 7300
libre 4175 logements collectifs libres
3ème PA AR98 libre 1350 3607 12 TAB TOTAL SDP
1er PA
logements sociaux
PLS/PLUS/PLAI
éventuellement PSLA
12 500 24 321 DS n°17358792
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
Commune de Cournonterral
5.2. Conditions d’occupation
Libre
6 - URBANISME
Le bien est situé en zone Uba, Ubb et Ud2.
La zone UB est une zone urbaine destinée à l’implantation d’une opération d’ensemble comprenant des logements et des services, à l’emplacement de la zone sportive actuelle.
La zone UB est divisée en deux secteurs :
- Uba voué à recevoir de l’habitat collectif principalement
- Ubb voué à recevoir de l’habitat individuel groupé dense, et habitat individuel plus aéré.
La zone UD : Cette zone urbaine a vocation d'habitat individuel diffus voire lâche ou groupés, de services et d’activités compatibles.
Elle se compose des secteurs suivants :
- UD 1, zone du Capdaliech ayant fait l’objet d’une révision simplifiée du POS, et susceptible de recevoir logements collectifs et individuels, et un commerce important. Elle est composée des secteurs UD1a, et sous-secteurs UD1a1, UD1a2, UD1a3, UD1b, UD1c, UD1e
- UD 2, le reste de la zone recevant principalement de l’individuel et des services, dont une maison de retraite, et un établissement destinés aux séniors.
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
La méthode d’évaluation par comparaison a été retenue. L’évaluation suivant la méthode par comparaison, consistant à fixer la valeur vénale des biens, en fonction des prix de biens comparables, observés sur le marché immobilier local.
Cette dernière sera affinée par la méthode par compte à rebours aménageur : soit au vu du bilan prévisionnel qui consiste à établir la valeur résiduelle du foncier à aménager. Il s'agit de s'assurer, à l'aide notamment des différents ratios validés par la DNID, que les recettes attendues par l’aménageur, et donc le prix proposé au consultant, sont justifiées au regard des différents postes « dépenses ».
Cette méthode est privilégiée pour l’estimation de terrains :
- nus ou encombrés de constructions destinées à la démolition ; - situés dans des secteurs ne bénéficiant pas d’aménagement ou insuffisamment aménagés ; - destinés à accueillir un programme immobilier lié à l’habitat, libre et social, au tertiaire, à l’activité, ainsi que le cas échéant des équipements publics.
5 DS n°17358792
8 - BILAN AMÉNAGEUR
8.1. Les recettes attendues par le promoteur
Études réalisées à l’aide des applications : Estimer un bien, Base Nationale des Données Patrimoniales, Demande de Valeur Foncière.
• Cessions de terrains destinés à accueillir des logements sociaux :
Cessions de terrains à bâtir / SDP logements sociaux
N date mutation commune adresse cadastre Logements sociaux Logements intermédiaires Observations
1 09/06/2021
Montpellier, ZAC Port Marianne,
av Nina simone et 56 rue Rudolf
Noureev
SB 263, 268, 274, 276, SC
249, 254 240 €/m²
2 22/12/2021 Montpellier, rue André Malraux CR 377,378,387 200€/m² SDP max 2 800 m²/1221 m²
3 19/01/2022 Montpellier, ZAC Port Marianne 1116 av de la Mer SC 264, 265, 293 240 €/m²
4 8&9/02/22 Montpellier, ZAC Beausoleil, 123bis av de Lodève KW 176, 179, 180 220 €/m² PLUS SDP max 2 646 m²/706m²
5 14/04/2022 Castelnau le Lez, 140 chemin Borie AN 114 220 €/m² SDP max 5000 m² / 2 702 m²
6 29/12/2022 Montpellier, ZAC EAI, 170 place du 56è régiment HY 606 250€/m²
7 26/04/2021 Juvignac,La bergerie BS310/282/283/288/313 227€/m²
Moyenne 228 €/m²
Médiane 227 €/m²
Il ressort une fourchette de prix allant de 185 €/m² à 250 €/m². La médiane et la moyenne se retrouvent autour de la valeur de 230 €/m² arrondie.
La valeur de 230 €/m² peut-être retenue.
• Cessions de terrains destinés à accueillir des logements libres:
Cessions de terrains à bâtir / SDP logements libres
N date mutation commune adresse cadastre Prix/m² Observations
1 25/02/2021 Lieu-dit Lous Coutaux,Saint-Jean- De-Védas AW324 520 1849m²
2 15/05/2023 ZAC La Font, Mauguio
CD 262
CD 266
CD 268
610 Macro lot 16 (3 973 m2)
3 19/01/2022 ZAC Port Marianne, Montpellier SC 264, 265 et 293 600 Lot 11 Rive Gauche ( 4 591 m2)
4 25/04/2019 Le Village, Saint Georges d’Orques AH 229 à AH 234 450 4 185 m2
5 31/07/2020 ZAC Ovalie, Montpellier PB 340 500 1 358 m2
Moyenne 536
Médiane 520
6 DS n°17358792
Il ressort une fourchette de prix allant de 450 €/m² à 610 €/m². La médiane étant de 520 €/m² et la moyenne de 536 €/m².
La valeur médiane de 520 €/m² peut être retenue.
8.2. Les dépenses
La DNID préconise de prendre en comptes différents coûts dans l’examen des charges servant à la détermination du compte à rebours promoteur.
8.2.1 Coûts de VRD
35 €/m² sera retenu compte tenu de la superficie et de la proximité des réseaux.
8.2.2 Honoraires
La valeur de 12 % sera retenue.
8.2.3 Frais Généraux
La valeur de 15 % sera retenue.
8.2.4 Frais de commercialisation
La valeur de 1 % sera retenue.
8.2.5 Frais financier
La valeur de 5 % sera retenue.
8.2.6 Aléas et Marge
La valeur de 6 % sera retenue.
7 DS n°17358792
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
La méthode d’évaluation par le CAR aménageur permet donc d’établir un bilan d’opérations à rebours en définissant les recettes prévisionnelles attendues, desquelles les dépenses prévisibles (y compris la marge) doivent être soustraites.
8 DS n°17358792
Cette méthode permet d’obtenir la somme maximale qui peut être affectée à l’acquisition du foncier.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
9
II. Compte à rebours aménageur
Recettes Surface SDP
Equipements publics à valoriser - 0 € 0 € 0,0%
Activités - 0 € 0 € 0,0%
Bureaux - 0 € 0 € 0,0%
Logement Libre 520 € 87,2%
Logement social (TOTAL)
dont Social PLAI 230 € 12,8%
dont Social PLUS 0 0 € 0 € 0,0%
dont Social PLS 0 0 € 0 € 0,0%
0 0 0 € 0 € 0,0%
0 0 0 € 0 € 0,0%
0 0 0 € 0 € 0,0%
Total recettes 100,00%
Dépenses Ratios Total HT
Coût de démolition 0 € 0 € 0%
Travaux de dépollution 0 € 0%
VRD (y compris branchement) 35 € 64%
0 € 0%
0 € 0%
Sous-total travaux de mise en état du terrain 64%
Participations (école, crèche, accessibilité, etc) 0 € 0%
Honoraires maîtrise d'œuvre sur travaux 12% 8%
Frais généraux 15% 10%
Frais de commercialisation et de communication 1% 4%
Frais financiers 5% 15%
0 € 0%
0 € 0%
Sous-total travaux hors mise en état du terrain 36% Total dépenses 100,00%
Aléas et marge 6%
Valeur vénale du foncier 70%
Prix vente
HT
Recette HT en
€
% total des
recettes
9 375 4 875 000 €
3 125
3 125 718 750 €
5 593 750 €
Valeur
retenue
% total des
dépenses (hors
terrain)
852 000 €
852 000 €
103 000 €
128 000 €
56 000 €
197 000 €
484 000 €
1 336 000 €
336 000 €
3 921 750 € DS n°17358792
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur négociée de 4 000 000 € n’appelle pas d’observations et peut être retenue.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de vente sans justification particulière à 3 600 000 € (arrondie).
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
10 DS n°17358792
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le directeur départemental des finances publiques,
Christine FIGUIERE
Responsable de la division du domaine
11
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.