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unknown - Métropole - Aix-Marseille-Provence - 34947 6 Annexes D
Document publié le Samedi 1 janvier 2022
Lien du pdf (unknown - Métropole - Aix-Marseille-Provence - 34947 6 Annexes D)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Transports,
Annexe D4
D4 Maquette et modalités de calcul des heures d’insertion
Aix Marseille Provence - Convention pluriannuelle NPNRU Grand Saint-Barthélemy Grand Malpassé Annexes au contrat – Annexe D4 1
Ce tableau récapitulatif ne comprend pas :
- l’opération d’accession sociale sous MO AMP, le montant d’investissement restant à déterminer,
- les opérations quartiers fertiles, dont les investissements correspondent à des achats de matériel ou
de petits aménagements.
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 03/10/2022
valide IDTOP Libellé de l'opération Prêt CDC Prêt bonifié AL Année Sem.
C1033-14-0002
OPCU conduite opérationnelle du projet (OPCU, suivi et évaluation
du projet, missions de synthèse, AMO foncier accompagnement au
projet de cession d'ensemble) - 10 ans
MAMP 2 000 20% 2 400 2 000 1 000 50% 500 25% 500 25% 400 2022 1 17
Etude et AMO développement économique et social (études,
programmation, developpement projets économie sociale et
solidaire - tiers lieux) - 10 ans
MAMP 600 20% 720 600 300 50% 300 50% 0 120 2022 1 17
C1033-14-0003
Etudes urbaines (plan guide convention phase 2, accompagnement
archi-urba, actualisation plan guide, coordination AMO MOUS) - 10
ans
MAMP 2 000 20% 2 400 2 000 800 40% 200 10% 1 000 50% 400 2022 1 17
C1033-14-0004 Etude de sécurité publique (ESSP) MAMP 60 20% 72 60 30 50% 30 50% 12 2022 1 4
C1033-14-0005
Communication, animation et actions de Concertation & Co-
construction avec les habitants - Histoire & mémoire des quartiers
(10 ans)
MAMP 2 300 20% 2 760 2 300 2 110 92% 0% 40 2% 150 7% 460 2022 1 17
Suivi - Animation plan de sauvegarde Copropriété du Parc Corot (5
ans) CDC Habitat 1 000 20% 1 200 1 000 500 50% 200 20% 300 30% 200 2020 1 10 Phase d'élaboration d'un Plan de Sauvegarde Copropriétés du Mail
(2 ans) MAMP 360 20% 432 360 140 39% 40 11% 180 50% 72 2020 1 10 SOUS-TOTAL ETUDES ET CONDUITE DE PROJET 6 960 8 352 6 960 0 4 240 0 1 040 0 1 680 1 392 Démolition partielle batiment J Busserine - protocole - pour
mémoire 40 Logirem 2 009 2 077 1 913 574 30% 1 339 70% 164 C1033-21-0017 Démolition 73 LLS FLAMANTS BAT A 73 45 13 Habitat 3 285 3 658 3 285 0 0% 3 285 100% 373 2016 2 16
C1033-21-0001 Démolitions bâtiments 94-100, 23-27, 12-18, 20-22 / Cité SNCF 194 59 ICF 11 469 13 613 8 730 1 627 19% 597 7% 6 506 75% 4 883 2020 1 12
C1033-21-0025 Démolition partielle bâtiment E / Font Vert 16 48 Logirem 764 790 720 0 0% 720 100% 70 2021 2 10
C1033-21-0022 Démolition 234 LLS ST JUST BELLEVUE BAT BCDE 234 58 13 Habitat 13 572 16 286 10 865 0 0% 335 3% 10 530 97% 5 422 2022 2 12
SOUS-TOTAL DEMOLITION DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX 517 29 090 34 348 23 600 0 0 1 627 0 932 21 041 0 0 10 748
C1033-22-0029 Acquisitions / Démolitions Bâtiment A Parc Corot (OPPC) 96 53 CDC Habitat AC 5 120 5 300 5 091 1 180 22% 234 4% 3 886 73% 0 2020 1 16
C1033-22-0027 Acquisitions / Démolitions Bâtiment C Parc Corot (OPPC) 66 76 CDC Habitat AC 4 989 5 104 4 972 1 061 21% 328 6% 3 715 73% 0 2020 1 16
SOUS-TOTAL RECYCLAGE DE COPROPRIETES DEGRADEES 162 10 109 10 404 10 063 0 2 241 0 0 562 7 601 0 0 0
C1033-24-0008 Raimu voiries et espaces publics MAMP 11 706 20% 14 047 11 864 5 932 50% 5 932 50% 2 183 2022 1 17
C1033-24-0012 Plaine des sports et des loisirs (OPPC) Ville 7 667 9 200 7 419 3 709 50% 3 709 50% 1 781 2021 1 8
C1033-24-0009 Grand Malpassé voiries et espaces publics MAMP 2 925 20% 3 510 2 925 1 463 50% 1 463 50% 585 2022 2 16
C1033-24-0030 Concession d'aménagement du Parc Corot CDC Habitat AC 6 174 7 143 6 217 3 720 52% 630 9% 2 793 39% 0 2020 1 16
SOUS-TOTAL AMENAGEMENT D'ENSEMBLE 0 28 472 33 900 28 425 3 709 11 114 0 0 630 13 897 4 549
C1033-33-0021 Réhabilitation / Restructuration Flamants bât 1 et 3 74 110 13 Habitat 8 140 8 954 5 920 888 15% 3 996 68% 1 036 18% 1 181 2 516 3 034 2016 2 18
C1033-33-0014 Réhabilitation Busserine bât J 110 64 Logirem 7 025 8 429 5 440 655 12% 3 049 56% 1 736 32% 1 528 2 989 2021 1 8
C1033-33-0015 Réhabilitation / Restructuration lourde Busserine bât J 10 84 Logirem 844 890 795 95 12% 422 47% 278 35% 228 96 2021 1 8
C1033-33-0019 Réhabilitations Font-Vert bât B et C 120 45 Logirem 5 395 5 691 5 395 240 4% 3 477 64% 1 678 31% 1 559 297 2021 1 12
C1033-33-0023 Réhabilitations Font-Vert bât F 24 45 Logirem 1 078 1 137 1 078 48 4% 695 64% 335 31% 312 59 2022 1 12
C1033-33-0018 Réhabilitations lourdes Font-Vert bât E 40 82 Logirem 3 272 3 452 3 200 280 9% 1 800 56% 1 120 35% 843 252 2021 2 12
SOUS-TOTAL REQUALIFICATION DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX 378 25 752 28 553 21 827 0 2 206 13 438 1 0 0 6 183 1 181 6 986 6 727
C1033-34-0020 Résidentialisation Flamants bât 1 et 3 74 8 13 Habitat 591 710 426 255 60% 170 40% 323 284 2024 2 4
C1033-34-0016 Résidentialisation Busserine bât J 120 8 Logirem 960 1 011 960 576 60% 384 40% 51 2021 1 8
C1033-34-0026 Résidentialisation Font-Vert bât C et E 120 8 Logirem 960 1 011 960 576 60% 384 40% 51 2022 1 12
SOUS-TOTAL RESIDENTIALISATION DE LOGEMENTS 314 2 511 2 731 2 346 0 0 1 407 0 0 938 323 335
C1033-36-0006 Accession sociale à la propriété GSBGM 30 10 MAMP 300 300 300 300 0 2022 2 16
C1033-36-0032 Accession sociale Flamants 50 10 PITCH IMMO 7 975 8 383 500 500 7 883 2022 1 6
SOUS-TOTAL ACCESSION A LA PROPRIETE 80 8 275 8 683 800 0 0 0 0 0 800 0 0
C1033-37-0013 Retournement CS AGORA (OPPC) VILLE 484 20% 580 500 250 250 50% 80 2020 1 4
C1033-37-0010 Equipement social Saint Just (OPPC) VILLE 2 682 20% 3 320 3 000 704 796 27% 1 500 50% 320 2017 1 12
C1033-37-0011 Groupe scolaire Bouge VILLE 14 107 20% 16 928 14 398 7 199 7 199 50% 2 530 2022 1 8
SOUS-TOTAL EQUIPEMENTS PUBLICS DE PROXIMITE 0 17 272 20 828 17 898 8 153 0 0 0 796 8 949 2 930
démolition snack va et vient - protocole - pour mémoire 116 20% 139 116 58 58 0 2018 1 6
SOUS-TOTAL IMMOBILIER A VOCATION ECONOMIQUE 0 0 0 0 58 0 0 0 0
C1033-42-0031 Cuisine professionnelle + aménagement local FFFV 60 20% 72 60 30 50% 42 2023 1 8
C1033-42-0033 Aménagement parcelles et matériel de culture MAMP 35 20% 42 35 18 50% 25 2023 1 8
C1033-42-0035 Réhabilitation du local Logirem 110 6% 116 110 55 50% 61 2023 1 8
SOUS-TOTAL EQUIPEMENTS PUBLICS DE PROXIMITE 0 205 230 205 0 0 0 0 0 103 128
128 646 148 029 112 122 11 159 10% 19 801 18% 16 529 15% 1 040 1% 2 124 2% 61 192 1 504 6 986
Ingénierie 4 chefs de projet 8 ans 3 680 20% 4 416 3 680 1 840 50% 1 680 46%
ROLLS Reconstitution de l'offre 679 95 060 10% 104 566 95 060 4 807 11 543
relogement Minoration de loyer 272 1 630 0% 1 630 1 630 1 798
SOUS-TOTAL CONVENTION CADRE 100 370 110 612 100 370 8 286 11 543
229 016 258 641 212 492 11 159 5% 19 801 9% 16 529 8% 1 040 0,5% 2 124 1% 69 477 1 181 18 529
Conve
ntion
NPNR
U
SOUS-TOTAL HORS CONVENTION CADRE
en rouge = coût prévisionnel indiqué par MOA
(montant différent de celui indiqué dans la FAT)
NPNRU Grand St-Barthélémy / Grand Malpassé
Convention initiale
COUT HT k€ TAUX TVA Durée en
sem COUT TTC
TOTAL GENERAL
21 DEMOLITION DE
LOGEMENTS LOCATIFS
SOCIAUX
Famille d'opération
34 RESIDENTIALISATION DE
LOGEMENTS
38 IMMOBILIER A VOCATION
ECONOMIQUE
42 QUARTIERS FERTILES
OPERATIONS
D'INVESTISSEMENT
Conve
ntion
Cadre
AMP
37 EQUIPEMENTS DE
PROXIMITE
Autres financeurs +
Valorisation Foncière
PRETS pour mémoire Reste à
financer
MOA et
autres (sur le
TTC)
36 ACCESSION A LA
PROPRIETE
14 INGENIERIE
Démarrage FINANCEURS ET MAITRES D'OUVRAGE
22 RECYCLAGE DE
COPROPRIETES DEGRADEES
24 AMENEGEMENT
D'ENSEMBLE
COUT HT/LGT MO
BASE DE
FINANCEMENT
PREVISIONNEL
ANRU (HT)
K€
Annexe D5 - Tableau financier du porteur de projet (avec coûts prévisionnels MOA) 03/10/2022
33 REQUALIFICATION DE
LOGEMENTS LOCATIFS
SOCIAUX
ANRU retenu Ville EPCI NBRE LGT CDC Fonds propres Bailleur social y compris les prêts
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 Métropole Aix-Marseille Provence
Direction Générale Adjointe Développement Urbain
Études transversales thématiques stratégiques dans le cadre du NPNRU
Lot 3 : Étude stratégique de GUP, méthode et organisation
Volet A / Bilan des démarches de GUP sur le PNRU 1
FICHE DE SYNTHÈSE
FLAMANTS-IRIS
Les monographies présentent un regard global sur les démarches de GUP menées sur les 14 sites marseillais ainsi que sur les 3 sites métropolitains en PNRU, et servent de base à la construction d’une analyse transversale. Réalisées à partir d’une analyse des documents produits (conventions ou chartes, programmes d’actions, documents de bilan…) ainsi que d’entretiens auprès des acteurs, elles proposent une première analyse : types d’actions, moyens mobilisés, thématiques traitées, outils spécifiques, avancement, articulation avec le PRU, acquis, points de vigilance. Il s’agit également de présenter le sens donné à la GUP par les acteurs qui en ont la charge, avant d’en construire une définition collective au fil de l’étude.
La monographie de la démarche de GUP de FLamants-Iris s’appuie sur les entretiens réalisés auprès d’un chargé de développement projets urbains de la Politique de la ville, de deux chefs de projet Marseille Rénovation Urbaine, d’un responsable de division de la Direction Parcs et jardins (Ville), d’une cheffe de service et de deux responsables de division de la Direction Propreté urbaine et cadre de vie (AMP), d’une cheffe de service de la Direction de l’Innovation, de la prospective et du partenariat (AMP). Elle intègre également les points de vue des bailleurs sociaux recueillis et analysés par La Condition urbaine.
Février 2020
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 1/ CONTEXTE :
Un PRU de fait porté par le bailleur
L’ensemble, construit dans les années 1970, est partagé entre les deux cités des Flamants et des Iris, respectivement gérées par les bailleurs OPAC Sud et HMP. Celui-ci forme un quartier particulièrement dense, totalisant à l’origine 1222 logements répartis en 30 bâtiments. Encerclé par trois grandes avenues susceptibles de favoriser son enclavement, il s’agit en outre d’un secteur où les mobilités piétonnes sont rendues difficiles par le dénivelé important. En réponse aux problématiques de hiérarchisation des espaces d’une cité d’habitat monofonctionnelle et des premières difficultés sociales émergentes (trafic, difficultés scolaires, problème d’insertion professionnelle, etc.), le secteur a bénéficié dès 1983 d’opérations de réhabilitation et de diversification. La vacance des logements entraînée par le départ des locataires en capacité d’enclencher un parcours résidentiel positif a eu pour conséquence directe la déclassification de 94 logements, la transformation de 38 autres en un pôle de services comprenant l’IRTS, des services sociaux du département et la Mission Locale et un parking pour les travailleurs sociaux nouvellement installés. Ces premières opérations ne sont toutefois pas accueillies avec enthousiasme, puisqu’elles conduisent à des conflits d’usage entre travailleurs sociaux et étudiants nouvellement installés aux habitants en terme de stationnement notamment, tandis que les travaux réalisés éclipsent la question du mal-logement et pénalisent les locataires sur les charges qu’ils doivent assumer.
En bref, ces premiers projets urbains ont des incidences négatives sur le cadre de vie du quartier. Ces dernières années, les transformations urbaines se sont focalisées sur un effort de dé-densification, via la création de nouvelles voies traversantes, l’amélioration du processus de relogement, le développement de la mixité fonctionnelle avec de nouveaux pôles de formation et la création d’un centre de quartier laissant la place à de l’espace public et la diversification de l’habitat
Conventionné en 2005, le Projet de renouvellement urbain des Flamants se met en place lentement. En développant prioritairement la requalification de l’habitat, la reconnexion du quartier via l’amélioration du réseau de voirie et la valorisation foncière, le projet urbain doit conjuguer un réaménagement des espaces publics et une implantation nouvelle d’équipements publics et de services. La découverte d’amiante en 2009 remet le projet en question, notamment en ce qui concerne le nombre de démolitions programmées. Il faudra attendre 2012 pour qu’une nouvelle convention ne soit signée, intégrant alors la cité des Iris.
Le caractère volontaire des deux bailleurs détermine l’organisation opérationnelle et la conduite du projet urbain, chacune des maîtrises d’ouvrage organisant ses équipes et émettant ses appels d’offres. Sans être porteur du projet, l’OPAC Sud est chargé du pilotage opérationnel du PRU. Le bailleur monte une équipe-projet au soutien d’un chef de projet à temps plein, chargé de piloter la maîtrise d’œuvre des Flamants, composée d’architectes, d’urbanistes et de sociologues. De son côté, la Direction Maîtrise d’Ouvrage de HMP pilote les opérations d’investissement du bailleur sur le PRU en assurant une coordination en interne au sein de ses services gestionnaires notamment, ainsi qu’avec les partenaires impliqués dans le projet urbain. Cela donne lieu à un PRU
2 Métropole Aix-Marseille-Provence Étude stratégique de GUP, méthode et organisation
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 porté par des maîtrises d’ouvrage bailleurs larges, et particulièrement dans le cas de l’OPAC Sud, ce dernier détenant sur son foncier de la voirie de proximité, des parkings, des cheminements piétons, mais aussi des équipements (parmi lesquels un terrain de sport et le centre social).
PRU historique, celui-ci est dorénavant considéré comme l’un des plus aboutis grâce à l’implication du bailleur qui, au-delà de la question du logement, intervient sur l’aménagement urbain, le développement économique, la programmation d’équipements sociaux, etc1.
De la même manière, le volontarisme affiché de l’OPAC Sud sur le volet « aménagement » se double d’une politique de gestion ambitieuse. L’OPAC se saisit ainsi du sujet de la gestion urbaine de proximité bien en amont du conventionnement ANRU, sollicitant l’équipe Politique de la ville sur les thématiques des locaux associatifs et de la gestion des espaces extérieurs. Un schéma organisationnel de gestion des locaux de proximité installant une commission d’attribution composée des acteurs sociaux, des services gestionnaires, de la Mairie de secteur et des bailleurs est mis en place par la Politique de la Ville. Concernant les espaces extérieurs, une ébauche de programmation est également initiée par cette dernière. En conséquence, deux groupes de travail sont lancés sur ces thématiques et chargés de leur pilotage, mais ces premiers efforts sont stoppés en 2006, la faute à une articulation inachevée entre le projet urbain et les déclinaisons du CUCS sur le quartier2.
En parallèle, le second bailleur du site, HMP, implanté sur l’ensemble des Iris, opère selon un projet de gestion de site, via la mise en place d’agences décentralisées et d’un Responsable de Gestion de Site par sous-ensemble.
Prégnance de la question sociale
Si le secteur fait face à un manque crucial d’équipements et de commerces de proximité, les Flamants-Iris bénéficient néanmoins d’un tissu associatif riche, composé d’associations communautaires d’accompagnement scolaire, d’associations de développement de projets culturels, de formation, etc. L’ensemble des Flamants a ainsi vu émerger, via un collectif de locataires, la coordination nationale Pas Sans Nous, qui fait aujourd’hui figure de tête de proue dans la revendication et la lutte pour les droits des habitants des quartiers prioritaires de France.
On décèle ainsi des acteurs sociaux mobilisés et impliqués, en nombre insuffisant, toutefois, en comparaison avec la taille du quartier et des besoins d’accompagnement des habitants face à leurs difficultés sociales. D’après une enquête de la MOUS réalisée entre novembre 2003 et juillet 2004, par le cabinet Lieux Dits, le Centre Social tient quasiment un rôle de service social au détriment de l’animation, faute d’espaces et de moyens alloués, mais aussi en raison de l’urgence et de l’accroissement des difficultés socio-économiques des ménages3. Les revenus des ménages sur l’ensemble des Flamants sont en moyenne extrêmement faibles, avec un taux de bénéficiaires des APL et du RMI largement supérieur aux moyennes nationales (plus de 70%) et un taux d’activité bas (moins d’un tiers des chefs de familles exercent une activité professionnelle). Un diagnostic partagé entre les habitants des Flamants-Iris, les partenaires institutionnels et les acteurs associatifs, préalable à l’élaboration du projet social du Centre social en 2006, rend compte à la fois des difficultés sociales des habitants et de celles des acteurs de proximité à se coordonner pour rendre leurs actions de proximité réellement efficaces. 27% des logements sont occupés par des familles mono-parentales, tandis que la jeunesse du quartier 4 est touchée par un phénomène
1 Cf. le rapport intermédiaire réalisé par le cabinet Geste, en 2009
2 Cf. Diagnostic du cabinet Geste, 2009, p.37
3 Cf. enquête réalisée par la MOUS “Lieux dits” de novembre 2003 à juillet 2004, citée par Geste.
4 40% des habitants sont âgés de moins de 25 ans aux Flamants. Ce taux atteint 50% aux Iris en 2010.
Fiche de Synthèse « Flamants-Iris » l’Adéus + La Condition Urbaine 3
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 important d’échec scolaire en parallèle de l’implantation importante des réseaux de trafic de stupéfiants. Côté Centre Social, est noté un manque de connaissance et de reconnaissance de la structure sur le quartier, auprès des habitants et des autres associations du quartier, en incapacité de garantir une présence sociale efficace sur le quartier et d’assurer une information auprès des habitants en matière d’insertion socio-professionnelle, de santé publique, de parentalité, de réhabilitation, etc.
Une charte sans animation
En 2008, une charte de GUP est rédigée. Comme sur le reste des quartiers en renouvellement sur le périmètre CUCS de Marseille-Septèmes, le GPV en assure la maîtrise d’ouvrage et en confie la maîtrise d’œuvre à la Politique de la ville. Toutefois dans les faits, la mise en œuvre de la première version de la charte s’avère quasiment impossible.
Dès son démarrage, et en termes de pilotage et d’animation, la démarche se heurte à la vacance du poste de chef de projet CUCS. Celui-ci, présent aux comités techniques, assurant un rôle institutionnel d’animation et d’interface avec le PRU. De son côté, la CUMPM manque d’outillage pour réaliser la démarche de GUP et n’est pas en capacité de créer le minimum d’aménagements nécessaire à celle-ci. Même chose du côté de la DDE, pâtissant d’un manque de moyens humains, gérant simultanément les 12 PRU marseillais en entrée de phase opérationnelle, et se trouvant en incapacité d’assurer l’animation partenariale ainsi que la coordination entre actions d’investissement et actions de fonctionnement (ceci ayant des conséquences notables en termes de GUP).
Au final, l’absence d’un chef de projet CUCS conduira à restreindre la GUP aux actions de l’Opac Sud, au détriment du caractère partenarial de la démarche et avant sa mise en sommeil. La présence d’un agent de développement territorial couvrant l’ensemble du Grand Saint-Barthélémy s’avérant insuffisante pour la faire vivre, il faudra attendre l’arrivée d’un agent de développement de projets urbains, en 2010, pour voir la démarche relancée au travers d’un diagnostic social et urbain.
L’enjeu, dès lors, est bien de poursuivre l’objectif d’articulation de la GUP au PRU poursuivie par cette charte ambitieuse mais insuffisamment dotée pour y parvenir.
La démarche connaît de nouveau un creux en 2014, avec la réaffectation de l’ADPU à l’écriture du contrat de ville. Le quartier bénéficie toutefois, aujourd’hui, d’une forte dynamique de GUP, essentiellement tournée vers les Flamants. La démarche semble plutôt classique, concentrée sur des objets de gestion purement technique. Pour la Politique de la ville, le secteur semble géré de manière « autonome », bien qu’il convienne de souligner que certaines problématiques connexes à la GUP affleurent (comme en témoigne l’abandon du projet de jardins partagés notamment en raison du trafic de stupéfiant) .
4 Métropole Aix-Marseille-Provence Étude stratégique de GUP, méthode et organisation
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 2/ LA STRATÉGIE
Une première charte ambitieuse adossée
à un manque de moyens
Une démarche expérimentale en matière de GUP : 2004-2007
Il est à noter que le territoire a fait l’objet d’une démarche de GUP expérimentale dès 2003, dans le cadre d’un projet de gestion urbaine de proximité engagé sur plusieurs sites et porté par le CUCS. Ce dernier visait à formaliser un état des lieux collectif préalable en thèmes prioritaires, déclinés en un plan d’actions. Ainsi, en parallèle des données locatives collectées par les bailleurs et l'enquête sociale de la MOUS réalisée par la cabinet Lieux dits, le CUCS élabore un diagnostic étendu du cadre de vie des Flamants-Iris via la mise en place de fiches de diagnostics thématiques incluant l’ensemble des axes d’intervention de la GUP. Ces dernières doivent permettre de clarifier les domanialités, les usages et la gestion de chacun des espaces, ainsi que l’état du patrimoine locatif, afin de dresser un premier calendrier des interventions suivant les priorités et de budgétiser chacune des opérations jugées nécessaires.
Ces premiers éléments sont suivis de pistes d’actions à visée très opérationnelle sur le projet de GUP à mener conjointement au projet urbain en démarrage. Elles évoquent notamment un accompagnement des opérations d’aménagement par des logiques de gestion, de la programmation à la phase opérationnelle des chantiers. Elles se regroupent en grandes catégories, assez similaires aux orientations stratégiques que l’on retrouve dans les chartes de GUP marseillaises, à savoir :
- L’amélioration du cadre de vie, la gestion de proximité
- La vie sociale, la participation des habitants et le partenariat, la gestion de l’occupation sociale, l’accompagnement social des ménages
- La prévention, la sécurité et la tranquillité
- Les orientations et actions spécifiques concernant l’accompagnement de la mise en œuvre opérationnelle du PRU ( concernant notamment la gestion de chantiers)
La dimension partenariale de la GUP est également déjà présente dans les procédures et méthodes de travail que ces pistes d’actions cherchent à formaliser. Les cahiers des charges concernant les prestataires de nettoyage et d’hygiène, ainsi que les dispositifs tels le signalement et le traitement des faits relevant de l’insécurité ou les procédures d’enlèvement de voitures-ventouses proposent la réalisation d’actions coordonnées raccordant le bailleur aux services de droits communs (fourrière municipale, commissariat, SERAMM, services gestionnaires de la Ville et de CUMPM). Elles permettent en outre d’engager un certain nombre d’actions prioritaires avant leur formalisation en actions cadres (hygiène, traitement des véhicules en stationnement abusif, dispositif de gestion de l’offre et de la demande de locaux…)
Fiche de Synthèse « Flamants-Iris » l’Adéus + La Condition Urbaine 5
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 Cette première démarche donne lieu par la suite à la rédaction d’une charte de GUP en 2008, ambitieuse et déjà opérationnelle. Celle-ci s’articule autour de 4 thèmes prioritaires :
- Amélioration du cadre de vie,
- Vie sociale,
- Prévention, sécurité et tranquillité,
- Revitalisation du tissu économique, emploi et insertion,
Ces thèmes sont déclinés à travers un plan cadre de 21 actions, avec échéancier et acteur(s) en charge du pilotage de chacune d’entre elles. Afin d’assurer le suivi et la mise en œuvre de la gestion de proximité, la charte prévoit notamment un diagnostic permanent (comprenant des diagnostics en marchant), des fiches action intégrant des modes d’évaluation et de suivi, des tableaux d’évolution des domanialités, des usages, des fonctions des espaces et des équipements. À l’issue de l’écriture de la charte, 5 groupes de travail thématiques sont élaborés. On y retrouve les thèmes « entretien/hygiène/propreté », « sécurité et tranquillité », « vie associative et équipement de proximité », « plan de relogement et peuplement du quartier » et « communication, concertation ». Les équipes CUCS y interviennent en tant qu’accompagnateurs de ces instances, mais l’animation revient aux acteurs concernés par la thématique (l’Opac Sud sur le relogement et le peuplement, le GPV sur la communication et la concertation, le Service Propreté de la ville et les bailleurs sur la thématique de l’entretien, etc.). Ces groupes de travail sont chargés d’intervenir sur des sous-thèmes préalablement définis par les fiches action de la charte.
L’élaboration de la charte n’est en revanche pas suivie par la réalisation effective de ces actions. La vacance d’un poste CUCS sur le secteur suite au départ du chef de projet de GUP semble avoir compromis le caractère partenarial de la démarche, de même qu’il doit avoir entravé l’ensemble du volet vie sociale que le CUCS devait initialement porter. De fait, la GUP se cantonne aux actions de l’OPAC Sud concernant sa gestion locative et l’entretien des espaces extérieurs, et est globalement mise en sommeil jusqu’à l’arrivée d’un ADPU en charge du périmètre en 2010, ce qui nécessitera la réactualisation du diagnostic et en conséquence des objectifs que devra se fixer la GUP. Par ailleurs, la découverte d’amiante à cette même période nécessite un ajustement des documents produits pour que la GUP suive les évolutions du projet urbain réactualisé en profondeur, notamment en termes de démolitions à prévoir.
Une réactualisation simplifiée de la charte
La démarche de GUP s’engage réellement en 2010, à l’arrivée de l’ADPU. Dans le contexte d’une tension sociale naissante issue des retards accumulés tant en termes de GUP que des opérations du PRU, une réactualisation urbaine et sociale de l’état des lieux est menée conjointement par les deux GIP. Il s’agit à l’époque de reformater la charte initiale dans une volonté de simplification, afin de redéfinir les enjeux et priorités. Passant par une synthétisation des 21 fiches-actions de la charte pour en faire émerger les points les plus prégnants et urgents, un focus est porté sur l’entretien des espaces urbains, de l’habitat et du développement de la vie sociale, donnant à voir la réalisation d’un nouveau programme d’actions pour la période 2011/2013. Fort d’un diagnostic qui objective les éléments différenciant les deux sous-ensembles, ce nouveau plan d’actions propose quelques différences entre
6 Métropole Aix-Marseille-Provence Étude stratégique de GUP, méthode et organisation
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 les actions à mener spécifiquement sur les Iris de celles à mener globalement sur le projet urbain. Le volet du développement de la vie sociale, nettement plus développée sur les Flamants, est ainsi plus ambitieux aux Iris5.
3/ LES ACTIONS / LES OUTILS
Des outils et actions en soutien du volontarisme affiché par le
bailleur
La mise en oeuvre opérationnelle de la démarche de GUP prend sa source à la suite de la formalisation d’une seconde stratégie de gestion urbaine. Cette dernière se déploie en trois axes centraux et un axe additionnel : la gestion des espaces urbains, la gestion de l’habitat, le développement de la vie sociale et la gestion de chantiers.
Dans l’objectif attendu d’une réappropriation de l’espace public par les habitants, une intervention artistique menée par Robin des Villes sous financement CUCS est réalisée en 2011. Une requalification du mini terrain de foot par HMP sur les Iris participe également de cet objectif en début de PRU.
Cet enjeu de réappropriation passe aussi par un effort supplémentaire en termes de gestion technique : une démarche d’installation de colonnes de tri sur le site doit suivre une action initiale de sensibilisation des habitants au tri des déchets. En parallèle, la CUM s’engage à un passage plus régulier de ses services concernant la collecte des encombrants.
Concernant les encombrants toujours, un groupe de travail doit rassembler les services techniques métropolitains et l’OPAC Sud, qui missionnait déjà un prestataire pour la récupération des encombrants sur les espaces extérieurs du bailleur. Ce groupe de travail partenarial vise entre autres la mutualisation des collectes et l’intégration des voiries nouvelles inscrites dans le PRU dans le plan de charges des services techniques de la Propreté Urbaine.
La démarche de GUP porte, dans un second temps, sur un soutien partenarial de la gestion locative des bailleurs. Elle se décline notamment en la réalisation d’opérations coordonnées de dératisation. Une première réunion interbailleurs regroupant Habitat Marseille Provence (Iris, Saint-Barthélémy 3), l’OPAC Sud (Flamants) et Logirem (Picon-Busserine) est ainsi organisée par la Politique de la Ville en septembre 2011. Elle enclenche la mise en œuvre d’une intervention commune par la SERAMM (Service d'Assainissement Marseille Métropole). Cette dernière doit débuter en octobre 2011 par une étude de faisabilité et la réalisation d’une cartographie des endroits prioritaires au traitement. La procédure débouche sur une intervention coordonnée efficace et saluée par les habitants, mais dont la pérennisation est mise en doute au départ de l’agent chargé des nuisibles au service hygiène de la Ville de Marseille.
5 À date de l’entrée en vigueur de la nouvelle charte de GUP, les Iris ne comptent qu’un local associatif peu mis en valeur et rarement occupé.
Fiche de Synthèse « Flamants-Iris » l’Adéus + La Condition Urbaine 7
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 Parallèlement, une seconde thématique d’intervention identifiée dans l’objectif de gestion de l’habitat se rapporte à la médiation entre bailleurs et locataires. Elle s’incarne notamment dans l’accompagnement des locataires dans leur nouveau logement, par la mise en place d’une mission d’Action Sociale Collective6 (ASC) portée par le PACT13. Cette ASC s’est accompagnée d’une MOUS relogement mise en place sur les Flamants, qui a pu disposer d’un local ressource baptisé Le Nid.
Dans un troisième temps, les actions de GUP se portent sur l’objectif de développement de la vie sociale, via l’érection de projets sociaux en lien avec le PRU. Ces projets sont pour une partie d’entre eux pilotés et mis en œuvre directement par l’OPAC Sud, via, par exemple, des journées d’intervention et de sensibilisation du bailleur dans l’école élémentaire des Flamants. Cet investissement du bailleur se retrouve également dans la proposition des projets qu’il ne peut porter, comme l’idée émise d’un projet de Musée social et urbain intégrant les dimensions architecturale, patrimoniale et historique des grands ensembles.
Faisant montre de volontarisme, l’OPAC Sud a également initié en 2014 un “Dispositif de Paisibilité” aux domaines d’intervention larges sur différents secteurs incluant celui des Flamants. Il consiste en la réalisation d’actions liées au lien social entre habitants et acteurs structurants le territoire (bailleur en premier lieu, mais aussi école et partenaires), à la participation habitante dans les projets, à l’élaboration de moments de convivialité, la réalisation d’actions d’information ou aux réclamations d’habitants, à l’initiative conjointe d’un binôme de travailleurs sociaux mis en place par l’OPAC, mobiles et identifiés, des partenaires et des habitants eux-mêmes. Ce dispositif a fait l’objet d’un suivi détaillé et statistique mensuel. D’autre part, cette nouvelle connexion avec le quartier permet au bailleur d’anticiper et d’être très réactif vis-à-vis des problèmes de gestion : sur la période février-mars 2014, seule une réclamation a eu lieu sur les Flamants auprès du bailleur, concernant un véhicule dérangeant.
L’objectif de développement de la vie sociale se matérialise également dans l'objectif de renforcer la présence d’acteurs socio-culturels sur l’ensemble des Iris via la mise en place de nouveaux espaces. Ce dernier a ainsi bénéficié d’un local mis à disposition par HMP dans le Centre Social des Flamants-Iris, ainsi que dans la livraison d’un mini terrain de foot.
Enfin, concernant l’objectif transversal de gestion des temps de chantiers, un projet de jardin partagé sur les futures emprises des opérations livrées doit proposer de nouveaux usages et éviter des zones de délaissés sur le territoire de projet. Pour cela, MRU devait le porter à la connaissance de l’ANRU afin de disposer d’une ligne de financement supplémentaire, suggérant un fonctionnement de travail partenarial.
En outre, le secteur des Flamants fait l’objet d’un important volet relatif aux chantiers d’insertion entre 2012 et 2015, mis en place par la Régie de service. Ces ACI ont permis de soutenir efficacement la gestion de proximité de 13 Habitat en triplant les effectifs, permettant entre autre de crédibiliser la GUP. Ils ont fait l’objet d’un outillage conséquent à chaque phase de chantiers sur les processus et les effets recherchés : formalisation des modalités d’accueil et de suivi des embauches, formalisation des objectifs recherchés par l’insertion, inscription d’objectifs opérationnels relatifs à la réalisation et l’entretien des espaces publics (petite maçonnerie, taille des espaces verts…). Chacun des chantiers d’insertion est suivi d’un bilan des réalisations effectuées, d’un état des lieux des opérations en cours et d’un bilan social permettant d’évaluer la validation ou non des objectifs présentés au
6 Les ASC visent à l’accompagnement des foyers dans la gestion financière du logement, à la réalisation de travaux d’entretien et d’embellissement, à la médiation locataire/bailleur par la communication et le respect des droits et devoirs de chacun, et au traitement de situations spécifiques vécues par les locataires (situation de handicap, de dépendance, de vieillissement etc.).
8 Métropole Aix-Marseille-Provence Étude stratégique de GUP, méthode et organisation
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 démarrage des chantiers. À ce titre, une évaluation claire et tangible a pu être conduite sur ces chantiers, qui donne lieu à des résultats encourageants relatifs tant à l’amélioration du cadre de vie, notamment concernant les espaces communs et espaces verts des Flamants, qu’à la mise en place d’une dynamique sociale sur le quartier.
On notera cependant que si l’OPAC atteint l’objectif des 5% de volume horaire des chantiers inscrits dans les clauses d’insertion, ce ne semble pas être le cas côté Iris et Habitat Marseille Provence. À ce titre, la revue de projet datée de 2014 prévoit un élargissement des ACI vers les Iris.
4/ LES ACQUIS
Une GUP et un partenariat renforcés sur les temps
de diagnostics ; une articulation encourageante
entre gestion et aménagements urbains
Qu’elle précède la charte de GUP de 2010 ou qu’elle l’ait suivie, la mobilisation des bailleurs au premier rang desquels figure l’OPAC Sud a déterminé à plus d’un titre la dynamique partenariale et la démarche de GUP. Le volontarisme affiché des bailleurs n’a pas été vain, tant il a permis d’assurer une continuité et la permanence d’une gestion de proximité minimale après la découverte d’amiante, la redéfinition du projet urbain et la vacance des postes à responsabilité côté CUCS et MRU. Doté de moindres moyens, HMP a actionné des leviers différents afin de proposer une gestion optimale de son parc, via notamment l’émission de marché performantiels concernant la gestion des espaces extérieurs.
En outre, le rôle de pilotage opérationnel du projet urbain endossé par l’OPAC Sud a contribué à une articulation entre gestion urbaine et aménagements urbains qui semble au-dessus de la moyenne des PRU marseillais ; on peut par exemple penser au respect et au large dépassement de la clause d’insertion côté Flamants, ou encore à l’implication habitante dans le projet urbain par une politique de proximité du bailleur via son Dispositif de Paisibilité. Enfin, on ne saurait écarter l’hypothèse que la forte implication du bailleur ne soit pas étrangère à l’accentuation des efforts en matière de GUP sur le sous-ensemble des Flamants.
Par ailleurs, la démarche de GUP s’appuie également sur une base méthodologique généralement éprouvée sur les PRU marseillais, à savoir l’étape initiale d’élaboration de diagnostics, en capacité de mettre sur pied une dynamique partenariale. La première charte de GUP est ainsi élaborée à partir d’un diagnostic initial mené par le GPV, puis actualisé par l’équipe de CUCS et complétée par un travail du bailleur et de la MOUS de l’époque permettant l’intégration de la parole habitante et associative. Le second est quant à lui réalisé conjointement par MRU et la Politique de la Ville, et recoupe un panel élargi de sujets traités (habitants, espaces, politiques publiques, gestion) et de sources utilisées (incluant notamment les propositions des habitants émises lors des ateliers de la CSF et Arènes). Ce diagnostic consolide l’articulation entre PRU et GUP déjà observée sur le premier diagnostic en rendant compte notamment des enjeux de gestion nouveaux faisant suite aux bouleversements qu’engendrent les livraisons prévues dans le cadre du projet urbain. Il évite en revanche l’épineuse question organisationnelle, qui fut
Fiche de Synthèse « Flamants-Iris » l’Adéus + La Condition Urbaine 9
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 pourtant le coup funeste porté à la charte précédente, faute d’un chef de projet CUCS sur le secteur. Si cette question n’est pas traitée frontalement, on peut néanmoins reconnaître dans le second diagnostic l’intégration des moyens de la GUP dans la redéfinition d’une stratégie plus crédible et plus priorisante.
Ce second diagnostic est cependant motif de satisfaction, tant il présente la capacité des partenaires à se ressaisir des enjeux de GUP afin de les réactualiser et les sanctifier dans une seconde charte. Une charte plus opérationnelle et ciblant les besoins prioritaires, comme les capacités opérationnelles en regard aux moyens sur le secteur. Les actions de GUP réalisées relèvent donc du registre “classique” de la gestion urbaine, telle que la collecte d’encombrants, ou les chantiers d’insertion. On notera également que l’outillage et la dynamique partenariale se déclinent au plus près du terrain, avec des outils de suivi par actions (chantiers, dispositif de paisibilité) qui permettent une modification des cahiers des charges selon les objectifs poursuivis et définis en amont par la charte de GUP.
5/ LES LIMITES
Une démarche de GUP entravée par les bouleversements de
calendrier et sa difficulté à associer efficacement les services
techniques ; les Iris en délicatesse
Si de nombreux écueils observés sur la première charte de GUP ont pu être évités, notamment le degré d’ambition, la cohérence de la démarche en regard des moyens mis en place face aux objectifs dressés, certaines limites se retrouvent toutefois dans la seconde charte de GUP. À l’instar de nombreuses autres démarches de GUP sur le territoire marseillais, l’implication et l’intégration des services gestionnaires dans les démarches restent encore des points de vigilance. Sur le site des Flamants-Iris, les services techniques ne sont ainsi pas associés à la gestion technique des nouveaux espaces livrés. Ici, il semble que plusieurs déterminants à l’intégration efficiente des services gestionnaires fassent défaut. Certains, comme ceux des espaces verts, sont ainsi intégrés dans la sélection des essences sur la nouvelle place publique, mais ne reprennent pas en gestion les espaces faute d’avenants de marchés aux délais trop longs. L’anticipation de la reprise en gestion et le bon tuilage de l’intégration des services de droit commun, de l’élaboration à la livraison et à la reprise en gestion consistent alors en un chantier prioritaire de la GUP. En revanche, certaines livraisons ne font l’objet d’aucune démarche d’implication, tandis que les services gestionnaires se disent mal informés sur le projet de renouvellement. Le chantier ne semble cette fois-ci plus être d’ordre opérationnel, mais peut plutôt relever du pilotage. Si un effort d’articulation entre PRU et GUP est effectif, il ne parvient pas à associer les services techniques à la GUP.
Ces éléments ont d'ores et déjà été remontés à la direction générale adjointe par le chef de projet CUCS, celui-ci rappelant l’ancrage structurel et organisationnel des dysfonctionnements inhérents à la gestion urbaine marseillaise.
10 Métropole Aix-Marseille-Provence Étude stratégique de GUP, méthode et organisation
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 Par ailleurs, les difficultés à assurer une GUP sur un PRU dont l’échéancier et le calendrier sont partiellement modifiés suite à la découverte d’amiante ont eu des effets négatifs sur la gestion urbaine sur la phase opérationnelle : citons notamment une situation de chantier permanent, une fragilisation constatée du tissu commercial et associatif, et une relativement faible prise en compte de l’importance des actions vers les jeunes, notamment sur le secteur des Iris.
“Portée” par l’OPAC Sud, la gestion de l’ensemble des Flamants concentre une grande partie des efforts en matière de GUP, et la vision partagée d’un secteur où la GUP semble autonome peut avoir tendance à invisibiliser la situation des Iris, dont, nous l’avons vu, la présence d’acteurs socio-culturels et la proportion d’équipements sont nettement moins satisfaisants qu’aux Flamants. À ce titre, seule l'ouverture d’un local associatif par HMP à destination du Centre Social et de la Passerelle semble s’intégrer dans l’objectif de renforcer la présence d’acteurs socio- culturels sur le sous-ensemble.
Plusieurs points restent par ailleurs en suspens, concernant la portée de l’articulation entre GUP et PRU. Un parking souterrain adjacent au Pôle de Services essuie une faible utilisation face au sentiment d’insécurité et à la pose de boxs non-privés, ne permettant ainsi de résorber le problème du stationnement anarchique. La livraison d’une place “basse”, prévue depuis le PRU de 2005 et supposée contribuer à l’amélioration du cadre de vie, voit finalement ses impacts se révéler guère probants, la faute à des aménagements sujets à concertation et réalisés bien après la livraison de la place centrale. La place n’a alors pas été vécue comme un espace de convivialité, faute de bancs, d’aire de jeux ou d’espaces verts, générant toutes sortes de dysfonctionnements imputés à la GUP (on peut citer comme exemple les déambulations des plus jeunes sur les parkings et aux environs des zones de chantiers).
Fiche de Synthèse « Flamants-Iris » l’Adéus + La Condition Urbaine 11
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 6/ EN SYNTHÈSE
Au-delà d’un essaim d’acteurs volontaires,
la question prégnante des moyens
Bien porté par une démarche expérimentale de GUP, le PRU des Flamants-Iris va compter, pour son volet gestion, sur des bailleurs volontaires qui assurent une coordination entre leur maîtrise d’œuvre et leurs services gestionnaires, ainsi que sur la rédaction d’une charte ambitieuse et opérationnelle. Elle ne sera jamais réellement mise en application, en raison d’un ensemble de facteurs particulièrement défavorables (vacance de poste de chargé de développement des projets urbains, manque de soutien de partenaires institutionnels, découverte d’amiante et redéfinition radicale des aménagements à venir dans le PRU).
Une démarche de GUP plus sobre et en soutien aux actions réalisées et en cours de réalisation par l’OPAC Sud va ensuite prendre racine sur un nouveau diagnostic partagé entre le GPV et la Politique de la Ville, laissant un rôle moteur à 13 Habitat. On observe en revanche que l’ensemble des Iris souffre de problématiques plus prononcées, notamment sur la thématique de la vie sociale. Cette « répartition » inégale de la GUP interroge sur la capacité de la Politique de la Ville à prendre en main la stratégie de la GUP, faisant écho aux faibles moyens humains mis à disposition.
12 Métropole Aix-Marseille-Provence Étude stratégique de GUP, méthode et organisation
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 À RETENIR POUR LA STRATÉGIE GLOBALE :
> Une seconde charte moins ambitieuse portée sur un volet technique important et un
effort en terme de vie sociale ;
> Un diagnostic efficace et cohérent, qui pose implicitement la question
organisationnelle ;
> Des bailleurs volontaires, dont 13 Habitat en tant que pilote opérationnel du projet
urbain ;
> Des moyens humains à revoir, et une implication du droit commun faible et
irrégulière ;
> Un secteur des Iris plus en difficulté du point de vue de la présence d’acteurs et
d’actions socio-culturels.
Fiche de Synthèse « Flamants-Iris » l’Adéus + La Condition Urbaine 13
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 Métropole Aix-Marseille Provence
Direction Générale Adjointe Développement Urbain
Études transversales thématiques stratégiques dans le cadre du NPNRU
Lot 3 : Étude stratégique de GUP, méthode et organisation
Volet A / Bilan des démarches de GUP sur le PNRU 1
FICHE DE SYNTHÈSE
MALPASSÉ
Les monographies présentent un regard global sur les démarches de GUP menées sur les 14 sites marseillais ainsi que sur les 3 sites métropolitains en PNRU, et servent de base à la construction d’une analyse transversale. Réalisées à partir d’une analyse des documents produits (conventions ou chartes, programmes d’actions, documents de bilan…) ainsi que d’entretiens auprès des acteurs, elles proposent une première analyse : types d’actions, moyens mobilisés, thématiques traitées, outils spécifiques, avancement, articulation avec le PRU, acquis, points de vigilance. Il s’agit également de présenter le sens donné à la GUP par les acteurs qui en ont la charge, avant d’en construire une définition collective au fil de l’étude.
La monographie de la démarche de GUP de Malpassé s’appuie sur les entretiens réalisés auprès de deux chargés de développement projets urbains de la Politique de la ville, d’un chef de projet Marseille Rénovation Urbaine, d’un responsable de division de la Direction Parcs et jardins (Ville), d’une cheffe de service et de deux responsables de division de la Direction Propreté urbaine et cadre de vie (AMP), d’une cheffe de service de la Direction de l’Innovation, de la prospective et du partenariat (AMP). Elle intègre également les points de vue des bailleurs sociaux recueillis et analysés par La Condition urbaine.
Février 2020
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 1/ CONTEXTE :
Un secteur dont la gestion est handicapée par la topographie,
l’organisation et la diversité des projets
Situé sur la bordure sud du massif de l’Etoile, le périmètre de Malpassé se compose d’un plateau (Villecroze) et se
structure autour de deux vallons marquant le paysage, ceux de Saint-Paul et de Malpassé. Le quartier présente un
patrimoine conséquent de 1155 logements, tous en locatif social, répartis sur quatre grands ensembles aux
caractéristiques relativement différentes ; Les Genêts (94 logements), Les Cèdres (450 logements dont 49
étudiants), Les Lauriers (400 logements) et Les Cyprès (400 logements). Si les Genêts, tour en R+15 construite en
1971, profitent d’une implantation assez avantageuse, les Cèdres, répartis entre un Nord essentiellement occupé
par la communauté gitane et très stigmatisé et un Sud éprouvant des difficultés de gestion, se déprécient
fortement.
Sur ce territoire, les enjeux de la gestion urbaine de proximité sont importants. Le vallon doit ainsi jouer avec une
topographie complexe et une composition urbaine inachevée qui handicapent tant son entretien que la présence de
services de proximité. L’absence de voirie autour des ensembles fragmente l’espace, ce qui rend d’autant plus
compliquée l’accessibilité aux publics pour le tissu associatif, par conséquent fragile, et ce malgré l’arrivée d’un
Centre social en 2008 (financé par un pré-conventionnement du PRU). D’autre part, le réseau viaire incomplet
condamne Malpassé à être déconnecté des infrastructures lourdes qui le bordent et des équipements structurants
qu’elles desservent : le projet de rocade de la L2 Nord, ainsi que le Boulevard Allende d’une part, l’Hôpital Laveran et
les pôles d’enseignement des facultés de Saint-Jérôme d’autre part.
Le territoire doit également faire face à une domanialité très fragmentée : si le foncier y est majoritairement
public, il se partage entre l’État sur l’emprise et la DUP de la L2, la Ville de Marseille, et Habitat Marseille Provence,
unique bailleur. Quelques parcelles privées comme celle du centre commercial des Cèdres complètent le visage
foncier du PRU. En outre, Malpassé reste également le dernier périmètre à compter de larges zones de foncier
libre. Ce morcellement du foncier a des incidences directes sur les interventions en matière de gestion. Les
problèmes de gestion et la grande confusion des espaces publics et privés engendrent de ce fait des incohérences
d’usage et une sous-exploitation des espaces. On observe ainsi de nombreux espaces délaissés au cœur des lieux
d’habitation (buttes des Lauriers et de St Paul notamment).
Aux difficultés de gestion propres à la configuration du site s’ajoutent celles relevant de l’organisation. Les
2 Métropole Aix-Marseille-Provence Étude stratégique de GUP, méthode et organisation
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 limites d’entretien des espaces générées par des manques de coordination dans les interventions et un manque de
concertation entre les différents acteurs entraînent des problématiques de propreté et d'hygiène ainsi que la
généralisation d’activités clandestines de ferraillage et de stockage en pieds d’immeuble, dégradant le cadre de vie.
Par ailleurs, la dégradation des bâtiments et du cadre de vie accentue une vacance des logements productrice de
squat et d’activité informelle, achevant de dégrader globalement le quartier et de produire une ségrégation entre
les groupes d’habitation. Malgré la détermination des mesures prises par HMP, cela génère un sentiment
d’abandon fort et partagé sur le vallon et son plateau, dégradant de fait les relations entre acteurs publics et
habitants.
Lancé en 2006, le Projet de Renouvellement Urbain intègre ce contexte de GUP observé à travers différents
diagnostics. À la signature de la convention en 2010, les porteurs de projet se donnent comme objectif prioritaire la
recomposition urbaine, au même titre que la diversification de l’habitat et l’introduction d’activités économiques.
Elle doit se faire via la constitution d’un maillage viaire cohérent et une nouvelle trame de l’espace public. Les
premières livraisons du PRU matérialisent ces intentions de reconfigurer le centre de quartier en un maillage
cohérent. La nouvelle avenue Raymonde Martin livrée en 2010 doit ainsi reconnecter l’ensemble du quartier à ses
pôles : les bâtiments d’activités tertiaires (médicales), compris dans le projet AMETIS concomitant au PRU, ainsi
que les nouveaux logements en accession sociale et locatifs privés qui la borderont. Par ailleurs, la création d’une
voie parallèle à la L2 doit favoriser le passage d’un transport en commun en site propre et doit relier à un axe
structurant la cité Les Lauriers, tout en permettant un rétablissement de la circulation et des liaisons au Boulevard
Allende, supprimées lors de la construction de la L2…
Ces derniers éléments mettent ainsi en exergue une réelle difficulté à concilier sur le territoire des projets aux
maîtrises d’ouvrage (État, MPM et baillleur) et aux temporalités (Projet urbain, AMETIS, L2) différentes. À ce titre, la
gestion urbaine sur les temps de chantiers va se révéler particulièrement délicate, tandis qu’une situation de
chantier perpétuelle est connue pour son caractère particulièrement désincitateur en matière d’investissement
des habitants dans le volet « projet » de la GUP (à savoir, l’implication des parties prenantes, habitants compris,
dans la gestion urbaine de proximité, affaire de tous). Par ailleurs, l’articulation entre PRU et GUP doit également
constituer un cadre majeur au sein du PRU Malpassé, tant les opérations attenantes au projet modifient le maillage
et le partage foncier du périmètre. À ce titre, les difficultés de gestion observées sur l’avenue Raymonde Martin
sont assez évocatrices du rôle important que devra jouer cette articulation.
On pourra noter le volontarisme d’une démarche de GUP sur un territoire assez précoce en la matière. Le secteur
Malpassé a ainsi fait l’objet d’une démarche « avancée » de GUP en matière d’ingénierie sociale et de construction
de la dynamique partenariale, par l’intermédiaire de diagnostics en marchant. Un premier diagnostic socio-urbain
réalisé en 2006 par le cabinet Interland relaye des premiers dysfonctionnements : sentiment d’abandon,
dégradation du cadre de vie, manque de gestion des espaces et des bâtiments, présence d’un trafic de drogue et de
divers squats posant de réels problèmes de gestion et de sécurité. Le secteur a également fait l’objet d’une
Fiche de Synthèse « Malpassé » l’Adéus + La Condition Urbaine 3
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 démarche expérimentale initiée par le GIP-GPV et avec la collaboration du chef de projet CUCS, dans le cadre de la
Dynamique Espoirs Banlieues ouverte en 2008, via un diagnostic en marchant. Financé par l’Acsé, il permet de
repérer les dysfonctionnements et d’alimenter le partenariat local. Enfin, des actions sont déjà engagées en
matière de GUP, avec notamment une gestion de proximité renforcée de la part du bailleur via un Projet de Gestion
de Site. Le territoire fait ainsi figure de territoire pionnier en matière de gestion urbaine de proximité, sans doute
poussé par ses problématiques propres, et qui vont contribuer à la constitution d’une charte GUP ambitieuse et
relativement large.
2/ LA STRATÉGIE
Une charte large et opérationnelle au
service de la coordination
Le conventionnement ANRU du secteur, couplé à son caractère expérimental en matière de GUP, va lancer des
initiatives de gestion à dresser en parallèle de la stratégie de GUP du PRU à proprement parler. Néanmoins, il serait
bon de les traiter au préalable tant elles s’inscrivent dans les mêmes considérations que le PRU, en reprenant par
exemple le même tracé du périmètre. Ainsi, la stratégie de GUP va bénéficier d’un fort apport du bailleur en
matière d’amélioration de l’habitat et des espaces communs.
La démarche de GUP proposée sur le PRU Malpassé s’appuie ainsi sur un volontarisme affiché de la part du bailleur,
matérialisé par un projet de gestion renforcée. Celui-ci prévoit un travail de gestion sur les domaines de l’habitat et
des espaces communs au sein des ensembles (ainsi que sur les espaces extérieurs, dernier domaine qui
connaîtra de moins franches réussites). Dans ce cadre, HMP vise une stratégie de proximité, en déployant des
équipes de gestion opérationnelle pilotées par un Responsable de Gestion de Secteur par groupe d’habitations
(Lauriers, Genêts, Cèdres Nord et Sud, Cyprès A et B). Ce dernier possède des moyens annuels lui permettant
d’assurer une qualité des services aux locataires, en assurant le pilotage du projet de gestion de site et en
maîtrisant la construction du projet avec l’équipe sous ses ordres (volets technique, social et gestionnaire).
Le projet de gestion renforcée aux Lauriers prévoit ainsi une répartition de l’ensemble en deux secteurs de gestion,
un Nord et un Sud. À travers la réappropriation du site, la sensibilisation et la responsabilisation du locataire, la
stratégie réside dans la détermination d’un plan d’actions en matière de gestion, d’exploitation et de service.
4 Métropole Aix-Marseille-Provence Étude stratégique de GUP, méthode et organisation
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 Elle se traduit en 6 objectifs de travail :
• La valorisation de la propreté et de l’hygiène,
• La remise en état des parties communes,
• La relocation des appartements du bâtiment B,
• La maîtrise du bâti et des locaux,
• L’aménagement des espaces extérieurs
Dès lors, les objectifs déclinés ne se résument pas qu’à l’entretien du bâti mais également à une réelle volonté
d’implication sociale et habitante. À ce titre, un plan de communication du projet doit ainsi voir le jour et permettre
la réalisation d’une interface manquante entre bailleur et habitants.
Par ailleurs, un pôle de gestion transversal, qui regroupe l’ensemble des secteurs de Malpassé, permettra de
renforcer le travail des agents de proximité en se faisant le relais direct des dysfonctionnements et en approuvant
la mise en place de nouveaux marchés établissant des indicateurs d’évaluation fixés aux prestataires missionnés
(notamment des marchés performantiels).
En outre, la métropole par son service de propreté urbaine (DPU), ainsi que par des actions satellites engagées dès
2010 pour accompagner le PRU a amélioré le cadre de vie du quartier par une approche intégrée de GUP. Ces
actions, que nous déclinerons ultérieurement, ne se sont en revanche pas inscrites dans l’élaboration d’une charte
GUP, qui n’arrivera qu’en 2012.
D’un point de vue général, la complexité de la conduite du PRU a entraîné la mise en place d’une stratégie de GUP en
amont de l’élaboration d’une charte. Il convient désormais de s’interroger sur les actions et leur suivi : si elles sont
devenues des éléments moteur à l’émergence d’une charte, ou si, au contraire, l’arrivée tardive d’une charte GUP a
pesé sur l’efficacité et la synergie des opérations entre elles ainsi que sur la définition d’une stratégie claire.
En plus de ces efforts notables, la dégradation et le vieillissement constaté de l’ensemble du parc de HMP demande
un engagement collectif et partenarial, qui sera réalisé par la signature d’une charte de GUP en février 2012. Cette
dernière formalise un cadre de travail commun à partir de priorités d’intervention validées par les acteurs de
terrain et de la recomposition des domanialités liées au projet urbain enfin stabilisé.
Les thématiques principales qu’elle dresse sont :
• La gestion de l’espace urbain.
• La gestion des chantiers. Celle-ci passe par la sécurisation des chantiers des premières démolitions,
situées sur les bâtiments M, N et R de Cèdres Nord, où la définition des modalités de gestion doit prendre
racine via la sollicitation d’un dispositif anti-blocage de chantier. Cette orientation thématique doit aussi
Fiche de Synthèse « Malpassé » l’Adéus + La Condition Urbaine 5
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 être l’objet d’une collaboration fine avec les habitants, via l’intégration des usages et pratiques identifiées
des habitants et la mise en place de permanences autour d’aménagements transitoires concertés.
• La gestion de l’habitat
• Le développement de la vie sociale
Les très nombreuses urgences observées à travers les diagnostics ont contribué à l’élaboration d’ une charte GUP
large et dense. Pouvant intervenir dans tous les domaines, elle prend néanmoins un visage somme toute assez
classique. En guise de point de départ, l’espace urbain doit être déclencheur d’un engagement partenarial solide,
qui sera la clé de la bonne définition des espaces et aux responsabilités de chacun, essentielles respectivement à
l’opérationnalisation du projet et à l’anticipation de la fin des chantiers.
Du côté des thématiques classiques, on retrouve une thématique habitat cherchant à renforcer la gestion du
bailleur via une coordination élargie des services de propreté urbaine et le lancement d’actions d’insertion pilotées
par l’équipe CUCS. Deuxièmement, le volet consacré au développement de la vie sociale entamé en amont de la
charte est sanctuarisé par un effort d’animation des espaces de proximité par le tissu associatif, permettant de
conforter la dynamique sociale et culturelle du quartier.
Seule à se « démarquer » par une stratégie plus innovante, la gestion des nuisances de chantier est fortement
associée à la médiation. On imagine que face au risque d’essouffler la GUP-projet dans une situation de chantier
permanent, l’analyse de la charte GUP est de mettre en œuvre une implication habitante qui vienne soutenir des
actions de valorisation des espaces. Ainsi, cette implication entend être motrice dans la bonne conduite de projet.
C’est au titre de cette stratégie que l’on retrouvera au cœur de plusieurs actions la périphrase “gérer en attendant
l’ANRU” : elle exprime la volonté d’associer les habitants dans des actions de gestion, impliquant des espaces en
attente de rénovation dans le cadre du PRU. La démarche de GUP doit ainsi permettre par cet axe double
(opérations urbaines lourdes en cœur de vallon – “pilule” d’actions sociales de GUP-projet) d’optimiser l’efficacité
des opérations tout en contribuant au renouveau des relations bailleurs locataires et du tissu associatif local.
Ces premiers éléments de stratégie rendent compte d’une initiale démarche pro-active des acteurs du projet
urbain dans la gestion urbaine de proximité, au préalable de la rédaction d’une charte de GUP (bailleur et
Métropole). Cette démarche semble néanmoins peu coordonnée (exception notable des godets de dépôts
d’encombrants dont il sera fait mention). Elle montre aussi, sans doute, une réponse dans l’urgence d’actions de
gestion visant à accompagner un projet urbain particulièrement lourd et délicat à mener. À ce titre, l’élaboration
de la charte répond d’une volonté certaine d’opérationnalité afin de coordonner au plus vite la démarche engagée
par les partenaires. Cette charte tâche alors de s’articuler au mieux avec le projet urbain et d’être applicable au
plus vite, via la mise en place d’un plan d’actions prioritaires (PAP) défini sur la période 2012-2013.
6 Métropole Aix-Marseille-Provence Étude stratégique de GUP, méthode et organisation
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 3/ LES ACTIONS / LES OUTILS
Déploiement de la charte par un plan d’actions et un tableau
d’avancement
Une fois la charte de GUP signée, des groupes de suivis thématiques sont mis en place dès mars 2012. Ils sont
chargés du suivi de l’application de la charte en reprenant chacune de 4 orientations stratégiques. Cette
formalisation d’instances est accompagnée de la mise en place d’un cahier de fiches-actions. Ces premiers outils
doivent favoriser l’opérationnalité des actions à mener en priorité sur la période 2012-2013, à savoir :
• Assurer une gestion de qualité sur la voie nouvelle et sur les zones de démolition et délaissés, ainsi que
sur l'espace central de la place des Cèdres
• Coordonner les services MPM-Ville-HMP concernés par la propreté urbaine
• Travailler sur la sécurisation des espaces publics
• Impliquer les habitants et usagers dans la gestion de leur quartier
C’est dans le cadre de ces actions prioritaires qu’avait été rédigé un plan d’actions prioritaires (PAP),
concomitamment à la charte GUP en 2011. Le PAP va constituer l’outil fondamental de la mise en œuvre de la
stratégie de GUP sur le secteur Malpassé. Son usage très temporaire, prévu entre 2012 et 2013, permet d’établir une
jonction entre les actions antérieures à la charte qui lui sont intégrées et les perspectives de GUP définies pour
l’année 2014 par le COPIL annuel de la gestion urbaine de proximité.
1) ACTIONS PRÉALABLES À LA CHARTE :
Des actions engagées dès 2010/2011 sont ainsi compilées dans la charte, de manière à définir un tuilage entre ces
dernières et les orientations stratégiques définies.
- On retrouve ainsi la thématique de l’habitat dans la démarche d’amélioration de la gestion.
- D’autre part, l’orientation de gestion de l’espace urbain a déjà fait l’objet d’une première action de coordination
des interventions via la proposition d’HMP à la Métropole d’un dispositif permettant le dépôt une fois par semaine
de 4 godets pour améliorer la gestion du flux des encombrants. Ce dispositif s’est vu renforcé et poursuivi au-delà
de 2012, après des points d’étapes évaluatifs inter-partenariaux réguliers.
Fiche de Synthèse « Malpassé » l’Adéus + La Condition Urbaine 7
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 - Concernant enfin les orientations de gestion des chantiers et de développement de la vie sociale, elles ont toutes
deux bénéficié d’actions satellites pilotées par la Politique de la Ville. Un dispositif Projet Educatif Local – ANRU initié
par le GIP-Politique de la Ville renforçait l’articulation PRU/ actions éducatives via des animations de proximité et de
pieds d’immeubles portées par le tissu d’acteurs locaux et associatifs. Des actions de chantiers éducatifs et
d’insertion ont permis d’autre part de revaloriser les pieds d’immeubles.
2) PLAN D’ACTIONS PRIORITAIRES :
Le lancement du PAP va prioriser des actions en suivant la segmentation des orientations stratégiques de la charte.
- Concernant la gestion de l’espace urbain, le PAP priorisera avant tout la gestion des espaces dits « à enjeux ». Un
travail important d’amélioration de la propreté et de l'entretien de la place des Cèdres est attendu, et doit de ce fait
engager une gestion coordonnée (la place étant divisée entre foncier ville, métropole et foncier privé du centre
commercial). Par ailleurs, la voie U104 fait également l’objet d’un zoom, avec une première action de régularisation
foncière de la voie puis une gestion globale (ordures ménagères, mobilier urbain, éclairage, vitesse de circulation,
propreté de la voie) en lien avec la DPU de la Métropole.
- Concernant la gestion des chantiers, le PAP prévoit d’une part un outillage technique sur les modalités de gestion
et la mise en œuvre d’un dispositif anti-blocage de chantier, même si rien de précis ne semble encore établi.
D’autre part, côté GUP sociale cette fois-ci, l’élaboration d’une démarche partenariale ambitieuse concernant
l’insertion professionnelle et sociale locale, ainsi que la définition de modalités d’information sur le déroulement
des chantiers doivent permettre d’apaiser les tensions propres à la mise en travaux conséquente du PRU. On
retrouve par ailleurs ici aussi la stratégie “gérer en attendant l’ANRU” mentionnée précédemment.
- Concernant l’habitat, un guide du relogement et un comité de suivi social partenarial doivent être élaborés, et des
opérations d’hygiène doivent être coordonnées avec MPM et la Ville.
- Concernant, enfin, le développement de la vie sociale, la réalisation de projets éducatifs et culturels fait suite à
l’articulation PRU/actions éducatives évoquée plus haut.
Une première analyse peut faire état d’une continuité somme toute bien réalisée entre actions préalables de GUP et
conduite de la charte, mais d’une opérationnalité du PAP relativement différenciée selon les orientations
stratégiques. D’une part, on trouve une gestion de l’espace urbain qui fait l’objet de ciblage d’opérations à enjeux ; et
d’autre part, rien ne semble réellement défini ou priorisé pour les autres thématiques, ce qui peut d’ailleurs
sembler assez paradoxal compte tenu de l’objectif du PAP…
À un second niveau d’analyse, il est important de détailler davantage les actions développées dans le cadre de la
8 Métropole Aix-Marseille-Provence Étude stratégique de GUP, méthode et organisation
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 stratégie “gérer en attendant l’ANRU”. Celles-ci doivent permettre de faire évoluer le cadre de vie et de sortir du
risque de chantier dégradé permanent, en associant les habitants. Dans ce cadre, nous pouvons revenir plus
précisément sur deux exemples où l’application de cette stratégie semble prégnante :
• Un chantier d’insertion d’une durée de 12 mois a été initié en 2013 par le bailleur HMP, sur l’entretien
régulier et la valorisation de la Butte des Lauriers, après une opération de remise à niveau du bailleur en
mars 2011. Des actions de traçage des espaces, de peinture, de petites plantations et d’entretien ont
également été réalisées sur des zones de convivialité des Lauriers, des Cyprès et des Genêts et des Cèdres.
La maintenance des abords et extérieurs du vallon de Malpassé permettait à ce titre d’associer les
habitants dans une animation territoriale, et d’améliorer le cadre de vie ainsi que les relations bailleurs-
locataires, tout en valorisant les éléments urbains et paysagers aux frontières du secteur.
• L’Université du Citoyen, la Compagnie des Rêves Urbains et le Cabanon Vertical ont été sollicités dans la co-
définition de l’usage des emprises des bâtiments démolis M et N, via des ateliers animés en 2013 par le
bureau CUADD Conseil et Robin des Villes. En collaboration avec les acteurs associatifs, ces ateliers visaient
une réappropriation temporaire des espaces permettant autant de redynamiser le tissu associatif en
charge de l’animation des emprises que de répondre aux besoins des habitants.
Si elle témoigne d’un ciblage des enjeux bien élaboré, cette stratégie semble faire porter toute la responsabilité de
la bonne conduite du PRU, et de son acceptation, par le volet social de la GUP. Autrement dit, ces actions
d’implication masquent une absence de prise en compte des services techniques dans la gestion de ces espaces.
Ces derniers ne sont ainsi pas associés à la définition de l’usage des espaces M et N, quand bien même on leur
demanderait d’y assurer une gestion nécessaire à leur pérennisation et au maintien du cadre de vie.
3) ÉTAT D’AVANCEMENT :
Ce PAP est piloté et suivi par le COPIL annuel, soutenu dans sa démarche par l’élaboration d’un tableau de suivi.
Celui-ci formalise l’état d’avancement des actions de gestion urbaine et sociale de proximité, leur pilotage, et
recense les acteurs du partenariat et les gestionnaires à solliciter. Il faut noter cependant l’absence d’un
échéancier clair et d’une trace des moyens alloués pour chaque action de GUP dans ces tableaux de suivi.
Parmi les actions réalisées ou entamées à l’orée 2014, on retrouve ainsi l’achèvement des efforts de clarification
foncière et la réalisation d’actions de sécurisation des voiries et de remplacement de l’éclairage public.
Côté gestion de chantiers, la dynamique partenariale se traduit par la mise en place d’outils nécessaires à la
conduite d’actions de gestion et de limitation des nuisances.
Concernant la gestion de l’habitat, les actions lourdes sur le parc du bailleur dans le cadre du PRU sont l’occasion
d’associer les autres partenaires sur leurs compétences propres pour soulager la gestion locative « cœur de
métier » de HMP : à titre d’exemple, un groupe de travail concernant le stationnement abusif est mis en place et
associe HMP à la Ville, l’État et les Police municipale et nationale dans le cadre d’un GPS.
Fiche de Synthèse « Malpassé » l’Adéus + La Condition Urbaine 9
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 Globalement, l’état d’avancement du plan d’actions fait apparaître la nécessité de réaliser le plan d’actions en deux
temps distincts. D’abord, la formalisation d’outils de travail demande une effectivité nécessaire du partenariat ;
ensuite, ces outils formalisés devaient permettre la réalisation et la mise en œuvre d’actions de gestion définies.
Au titre de l’état d’avancement, on retrouve ainsi l’évocation de la gestion de la Place des Cèdres… quand bien
même il est précisé qu’aucune action spécifique n’a été réalisée à ce jour, faute de moyens financiers
supplémentaires dédiés. L’action effectivement réalisée concernant la Place consiste surtout en une rencontre
entre les services techniques visant à renforcer le nettoyage.
L’état d’avancement alimente ainsi une confusion partagée en matière de GUP entre établissement d’un partenariat
solide et effectivité d’une amélioration et d’un renforcement de la gestion, le premier venant naturellement
conditionner la possibilité de la seconde. Seulement, mettre ces deux éléments au même niveau contribue à faire
croire à un « avancement » là où il n’y en a pas, comme si le partenariat devenait une finalité en soi.
Le plan d’actions prioritaires est à ce titre un outil qui a permis de hiérarchiser les actions à réaliser. Sa conclusion
a ensuite débouché sur l’état d’avancement du PAP dans le cadre du COPIL. Enfin, le comité de pilotage a également
été l’occasion de définir des perspectives de la GUP pour l’année 2014. Ces dernières résident principalement dans
la définition entre services gestionnaires et maîtres d’ouvrage des modalités de gestion définition d’équipements
des espaces à enjeux (espaces de loisirs, anciennes emprises des démolitions, espaces de proximité des
Lauriers…), ainsi que dans l’accompagnement optimal de ces modalités par les habitants, via l’ingénierie sociale du
secteur associatif.
Signalons donc que le COPIL a été utilisé ici comme une instance de suivi efficace à la mi-période de la charte,
permettant une réactualisation de cette dernière afin de la rendre plus adaptée aux réalités du territoire et à l’état
d’avancement du projet urbain.
Du reste, ce qui ressort aussi de l’analyse est qu’il semblait en revanche important d’intégrer maîtres d’ouvrages
et services gestionnaires dans le travail d’animation territoriale inclue dans la stratégie de projets « gérer en
attendant l’ANRU », au risque d’avoir concerté des espaces sans moyens d’assurer les promesses de réalisations
produites…
10 Métropole Aix-Marseille-Provence Étude stratégique de GUP, méthode et organisation
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 4/ LES ACQUIS
Une dynamique partenariale pré-GUP ;
des outils de suivi et de mise en œuvre efficaces
La mise à la signature du projet urbain, appuyée par de nombreuses études, a lancé une première remise à niveau
des actions de GUP antérieures à l’élaboration de la charte. Les principaux acteurs du secteur, dont les systèmes
d’intervention trop fragmentés et la délicate coordination ressortaient des diagnostics, ont semblé réagir
positivement et avec envie sur le secteur Malpassé. La Métropole – dont l’intervention était jugée insuffisante
concernant la propreté et la voirie, voire inexistante concernant le tri sélectif – a lancé via sa direction
territorialisée de Propreté urbaine une démarche de gestion adaptée sur le secteur dès 2011. Les ramassages des
encombrants et ordures ménagères ont en outre fait l’objet de collaboration entre HMP, qui ne disposait pas
d’espace de dépôt des encombrants sur son patrimoine, et MPM via des groupes de travail. Cette démarche
partenariale a eu pour conséquence la mise en place puis la pérennisation d’un dispositif pilote de dépôt des
encombrants.
La démarche de gestion urbaine de proximité sur le secteur Malpassé a pu compter sur le développement d’outils
cohérents et efficaces. La mise en place d’une charte GUP sur le tard (près d’un an et demi après la signature de la
convention ANRU, 3 ans et demi avant les premières opérations pré-conventionnées en 2008) a imposé une prise
en compte élargie de ses champs d’action, afin d’intégrer les actions de GUP la précédant. On peut supposer que
cela ait responsabilisé les acteurs et accentué leurs sollicitations conjointes. Le caractère global de la charte, non
content d’intégrer les actions de GUP afin d’en assurer un suivi et une continuité avec les actions, permet en outre
d’intégrer la diversité des caractéristiques des différents ensembles du secteur, liées à sa topographie difficile.
La mise en place d’un PAP interne à la charte, en distinguant les actions par temporalités, a été la source d’un
double atout qui doit être reconnu. D’une part, ce plan a permis de cibler les actions urgentes et prioritaires à
mener en premier lieu ; il a donc consisté en un outil de hiérarchisation des priorités. D’autre part, sa courte
temporalité, échelonnée sur deux années intermédiaires de charte GUP, a été l’occasion de dresser un suivi
général des actions déployées dans le cadre de la GUP dès fin 2013, et donc à mi-chemin de la durée de la charte. En
sa qualité de facilitateur du suivi, via le comité de pilotage de la GUP, il a permis enfin une réactualisation de la
charte GUP dès la fin d’année 2013, permettant de cibler et redéfinir les orientations stratégiques de cette dernière
malgré son emprise très large.
Fiche de Synthèse « Malpassé » l’Adéus + La Condition Urbaine 11
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 5/ LES LIMITES
Un PRU conséquent qui essouffle la GUP et des
aménagements peu pertinents « qui n’ont pas pris »
Si la GUP et ses acteurs, Politique de la Ville en tête, se sont montrés volontaires en démarrage de projet, la
démarche de GUP s’est rapidement essoufflée lors de la phase opérationnelle du projet urbain, en raison d’une
articulation GUP-PRU limitée.
En toile de fond de la GUP, le projet urbain Malpassé détonne par son caractère conséquent et contraignant,
fragilisant considérablement l’implication habitante essentielle à la stratégie de « gérer en attendant l’ANRU » et au
volet « projet » de la GUP. Les réaménagements conséquents du secteur, dont la U104 et l’emprise de la L2 Nord, ont
forcé la démolition des quelques équipements sportifs, dont certains étaient en accès libre et bénéficiaient d’une
gestion relativement bonne. Faute d’un portage politique favorable, la très populaire piscine du quartier, alors
fermée pour manque de gestion, n’a pas non plus été remplacée. Difficile dans ces conditions de mener des actions
de médiation et d’implication habitante en terme de GUP, ou même de mener à bien des actions de sensibilisation
au projet urbain, comme initialement prévu dans la charte… L’implication des habitants relevait pourtant d’un
véritable axe au sein de la stratégie posée, à savoir la mise en forme de projets de gestion et d’animation
temporaires des emprises et des espaces de proximité, associant les habitants afin de contrer la situation de
chantiers permanents.
À titre d’exemple, les ateliers définissant la nouvelle configuration des espaces de proximité des Lauriers n’ont pas
pris en compte les attentes des habitants : il était ainsi question d’agrès et de parcours santé à l’attention des
jeunes, privés des équipements sportifs, et tandis que des aires pour enfants étaient déjà programmées au nord
des Lauriers. Si elle a été encouragée par l’association Massabielle, la mise en place de jardins partagés par une
assistance à maîtrise d’ouvrage de la société AMIEU en 2014 ne semble pas avoir répondu aux attentes et exigences
des habitants, initialement assez dubitatifs à cette évocation – un espace jardinage existait déjà sur l’emprise de
Massabielle, mais a très vite été abandonnée. Pensés dans l’idée de résidentialiser les Lauriers, clarifier les
domanialités et responsabiliser les habitants vers de bonnes pratiques, les jardins partagés ont pâti d’une
mauvaise concertation sur le projet, s’avérant peu pertinents pour les Lauriers. Idem pour le skatepark livré en
2018, dont l’idée évoquée dans les ateliers de CUADD Conseil laissait les habitants de marbre.
On retrouve cette même tare sur les dispositifs temporaires ; « parachutés », ces aménagements réalisés par
Cabanon Vertical (Archipel) n’auraient pas été réappropriés par les habitants et sont désormais démolis.
12 Métropole Aix-Marseille-Provence Étude stratégique de GUP, méthode et organisation
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 Si le « blâme » jeté au projet urbain est légitime, la GUP en elle-même s’est détériorée par des défauts de pilotage,
au premier chef desquels on peut retrouver l’absence d’intégration des services gestionnaires. Le manque
d’association des services techniques en amont des projets a entravé les résultats de la dynamique partenariale.
Les opérations livrées dans le cadre du PRU comme les ambitions concertées dans le cadre des ateliers urbains
n’ont pas donné lieu à une implication des services techniques, trop souvent mal informés des projets. Des défauts
de gestion, des lenteurs à la prise en charge et des difficultés à pérenniser les investissements ternissent le bilan
de la GUP. Tandis que la GUP-projet doit renforcer le bras technique de la GUP, elle ne peut pas le remplacer
intégralement ; cela a eu pour conséquence le discrédit puis l’essoufflement des démarches d’ingénierie sociale.
Le manque de réussite des actions doit aussi beaucoup à la topographie du site, qui explique en grande partie un
manque de communication entre les différents ensembles. Ces éléments d’analyse se sont encore vérifiés à partir
des témoignages d’habitants lors des ateliers de concertation menés par CUADD. La topographie constituait à ce
titre un facteur déterminant de l’occupation et du dimensionnement des aménagements transitoires à réaliser. De
ce fait, il semble assez pertinent de se demander pour quels motifs cette échelle d’analyse n’a pas été investie,
hors opérations de résidentialisation et d’habitat ?
Enfin, il faut signaler que l’accroissement de la problématique de l’économie informelle qui a cours sur le secteur
n’a pas été rejointe par des leviers d’intervention de la GUP, élément qui est partagé par les bailleurs. Cet
“évitement” du sujet par la GUP pose plusieurs questions : le manque de moyens de la GUP et la capacité à
interpeller l’autorité publique en charge de ce domaine, l’impact du deal sur le cadre de vie et sur la
réappropriation de l’espace public par les habitants.
Après une dynamique partenariale en début de démarche, suivie d’une stratégie d’implication citoyenne, l’« axe
dur » de la GUP a plutôt brillé par son absence et essoufflé les premiers efforts produits. Mais outre les difficultés
liées à la GUP elle-même, les plus grands obstacles à la gestion du site ont été de l’ordre des grands projets
cernant le secteur (L2, PRU, AMETIS). Ainsi, si les diagnostics et les outils de la GUP sont bons, il semble que la
stratégie de GUP n’a en revanche pas réussi à accompagner un projet urbain en lui-même assez « violent ». Les
nombreuses opérations pensées dans l’optique d’une amélioration du cadre urbain ont fortement impacté la vie de
quartier, tandis que les opérations de relogement et de résidentialisation ont laissé place à des aménagements
dont la pertinence et l’efficience sont discutables. Alors que la gestion de l’habitat de la part du bailleur est vécue
comme relative en fonction de la prévision ou non de la démolition et du relogement, le sentiment d’abandon n’a
pas encore quitté les habitants.
Fiche de Synthèse « Malpassé » l’Adéus + La Condition Urbaine 13
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 6/ EN SYNTHÈSE
Une démarche de GUP pertinente et efficace
mais soumise à des jeux de contraintes
Face à un foncier morcelé, un projet urbain particulièrement conséquent et des aménagements lourds qui le bordent, le vallon de Malpassé doit pouvoir compter à son entrée en PRU sur une GUP conquérante en temps de chantier et capable de réaliser son articulation avec les aménagements du PRU. Les grands enjeux en matière de GUP sont bien identifiés par les parties prenantes sur des temps de diagnostic. Un volontarisme affiché des acteurs de la GUP, du bailleur aux services métropolitains, semble également montrer qu’on « prend les devants » des difficultés de gestion, alors largement anticipées dans la rédaction d’une charte de GUP ambitieuse et priorisante. On note par exemple la stratégie innovante de la gestion des nuisances de chantier associée à un effort de médiation vis-à-vis des habitants et de réalisation d’aménagements concertés.
Par ailleurs, la formalisation d’une charte passée les premières actions de GUP réalisées en silo ont permis non seulement de coordonner les actions et de les rendre lisibles, mais aussi de parer la démarche d’outils de contrôle et de suivi qui ont facilité la continuité entre les actions réalisées.
Ces éléments encourageants ne masquent cependant pas des carences observées plus globalement sur les territoires de projets marseillais : un manque de moyens humains, financiers et techniques, symbolisés par le « système D » de la collecte d’encombrants – véritable symbole de résilience de la GUP et des actions estampillées Politique de la Ville. La question de l’interpellation des services techniques et des moyens alloués à la gestion des quartiers en renouvellement doit être posée.
14 Métropole Aix-Marseille-Provence Étude stratégique de GUP, méthode et organisation
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 À RETENIR POUR LA STRATÉGIE GLOBALE :
> Un territoire pionnier en termes de gestion urbaine : Projet de Gestion Renforcée du
bailleur, diagnostics en marchant dans le cadre de la Dynamique Espoirs Banlieues…
> Une GUP formalisée tardivement, mais dont le tuilage est cohérent et le plan d’actions
volontairement opérationnel dès le démarrage de la charte, qui fixe les responsabilités
de chaque acteur dans un partenariat dynamique ;
> Des complications en phase opérationnelle (manque d’association des services
techniques en amont des projets ; un volet technique peu doté, une GUP davantage
appuyée sur son volet social) ;
> Un volet social efficace mais entravé par l’omniprésence des chantiers, la trop faible
articulation GUP/PRU, la définition a priori du PRU et l’incapacité de négocier des
opérations non acceptées par les habitants (faible implication habitante, faible
acceptation des aménagements transitoires finalement démolis) ;
> En germe, un échec relatif de la stratégie de projets «gérer en attendant l’ANRU »
Fiche de Synthèse « Malpassé » l’Adéus + La Condition Urbaine 15
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 Métropole Aix-Marseille Provence
Direction Générale Adjointe Développement Urbain
Études transversales thématiques stratégiques dans le cadre du NPNRU
Lot 3 : Étude stratégique de GUP, méthode et organisation
Volet A / Bilan des démarches de GUP sur le PNRU 1
FICHE DE SYNTHÈSE
SAINT-BARTHÉLÉMY
PICON-BUSSERINE
Les monographies présentent un regard global sur les démarches de GUP menées sur les 14 sites marseillais ainsi que sur les 3 sites métropolitains en PNRU, et servent de base à la construction d’une analyse transversale. Réalisées à partir d’une analyse des documents produits (conventions ou chartes, programmes d’actions, documents de bilan…) ainsi que d’entretiens auprès des acteurs, elles proposent une première analyse : types d’actions, moyens mobilisés, thématiques traitées, outils spécifiques, avancement, articulation avec le PRU, acquis, points de vigilance. Il s’agit également de présenter le sens donné à la GUP par les acteurs qui en ont la charge, avant d’en construire une définition collective au fil de l’étude.
La monographie de la démarche de GUP de Saint-Barthélémy, Picon-Busserine s’appuie sur les entretiens réalisés auprès de deux chargés de développement projets urbains de la Politique de la ville (suivi d’un retour de l’équipe opérationnelle), de deux chefs de projet MRU, d’un responsable de division de la Direction Parcs et jardins (Ville), d’une cheffe de service et de deux responsables de division de la Direction Propreté urbaine et cadre de vie (AMP), d’une cheffe de service de la Direction de l’Innovation, de la prospective et du partenariat (AMP). Elle intègre également les points de vue des bailleurs sociaux recueillis et analysés par La Condition urbaine.
Février 2020
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 1/ CONTEXTE :
Un territoire en grande restructuration
confronté à un déficit de gestion généralisé
Un vaste territoire en restructuration
Au cœur du 14ème arrondissement de Marseille, le site de Saint-Barthélémy, Picon-Busserine compte près de 2000 logements et s’inscrit dans l’ancienne ZUP du Grand Saint-Barthélémy. Créée dans les années 1960, l’ex « ZUP n°1 » s’étend sur 35 hectares et rassemble plusieurs cités HLM : Saint-Barthélémy III, Picon et Busserine – qui forment le secteur étudié – et, à proximité, Font-Vert, La Benausse, Les Flamants, Les Iris et la copropriété du Mail. De grands ensembles conçus, pour la plupart, dans le sillage des opérations de résorption des bidonvilles marseillais. Avec ses 6000 logements au total, le Grand Saint-Barthélémy constitue la plus forte concentration de logements sociaux de la ville et le plus important pôle Politique de la ville.
Depuis les années 1990, ce territoire fait l’objet de diverses interventions allant de la réhabilitation du patrimoine des bailleurs sociaux (aux Flamants, à Saint-Barthélémy III et à la Busserine), aux opérations plus récentes de renouvellement urbain (sur les sites du Vallon Malpassé, de Saint-Paul, Corot et Flamants-Iris).
Il fait également l’objet de lourds aménagements comme la création d’une Zone franche urbaine, de voies SNCF et de voies de transports en commun en site propre. La création d’une rocade, dite « L2 », constitue l’un des aménagements majeurs bordant le secteur, conçu pour fluidifier les circulations et permettre la reconnexion des quartiers périphériques au reste de la ville. L’enjeu de coordination apparaît donc fondamental sur ce vaste territoire où se croisent une diversité d’opérateurs publics comme privés.
À l’aube du Projet de rénovation urbaine de Saint-Barthélémy, Picon-Busserine, les difficultés urbaines et sociales perdurent malgré les interventions ciblées portant notamment sur la requalification de l’habitat. Si le secteur est correctement desservi en transports en commun et jouit d’un bon niveau d’équipements, il demeure néanmoins enclavé, entravé par une voie rapide (le boulevard Allende) et pâtit également d’une vétusté des logements, comme de la dégradation de certains équipements et espaces publics. Autant de facteurs concourant à l’isolement du quartier, selon les acteurs du PRU.
Lancé en 2011, le projet urbain vise donc une profonde restructuration des quartiers contigus de Picon et Busserine et porte essentiellement sur la réhabilitation et la résidentialisation des immeubles, sur la rénovation de certains équipements, sur la recréation de centralités, notamment commerciales, et sur l’amélioration des circulations via le réaménagement de la trame viaire, dans la lignée des travaux menés sur la rocade L2.
2 Métropole Aix-Marseille-Provence Étude stratégique de GUP, méthode et organisation
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 Une activité associative et militante historique
Signe distinctif, le territoire bénéficie d’un fort ancrage militant et associatif développé, en partie, dans le giron de la Politique de la ville. Un héritage qui a conduit les acteurs publics à identifier ces associations comme les structures « historiques et motrices du développement social local ». Ces forces vives ont également démontré leur capacité d’organisation en se regroupant en collectifs, pour s’emparer de diverses thématiques (comme l’habitat, l’emploi, les personnes âgées) et se hisser au rang d’interlocuteurs incontournables du débat public.
La multiplication des chantiers et les restructurations massives du territoire ont toutefois contribué à crisper les échanges entre habitants, associations et acteurs publics, l’aménagement de la L2 cristallisant particulièrement ces tensions.
Les luttes politiques qui traversent le territoire y participent également1. Parmi les revendications habitantes et associatives2, sont attendues davantage de concertation sur les projets d’aménagement, ainsi que la prise en compte des enjeux de sécurisation des chantiers et de santé publique autour des travaux réalisés, via notamment la limitation des nuisances (bruit, pollution). Tout cela devant permettre une amélioration significative du cadre de vie durant cette période de transformation.
Entre des habitants s’estimant peu associés à l’évolution de leur environnement et d’autres éprouvant un sentiment d’abandon, un climat de défiance à l’égard des pouvoirs publics s’est progressivement installé sur le territoire. La GUP, suivie à ses débuts par les principaux acteurs locaux (le centre social Agora, le comité Mam’Ega, la CSF Saint-Barthélémy III, le CLCV Picon, etc.), ne semble avoir pu maintenir ce type de collaboration dans la durée. En témoigne l’abandon, par les habitants, de certaines instances où elle était traitée, telle que la « Commission trimestrielle », animée par MRU dans le cadre du projet urbain.
Un effet de loupe sur la gestion urbaine marseillaise
À Saint-Barthélémy, Picon-Busserine, les enjeux énoncés dans la charte de GUP sont relativement classiques et portent en premier lieu sur la clarification des domanialités. Espaces privés et publics ayant tendance à se confondre sur ce vaste territoire, leur distinction et l’identification de leur gestionnaire apparaissent nécessaires. Ce, d’autant plus en phase chantier, lorsque les travaux se multiplient.
Le diagnostic préalable à l’élaboration d’une charte de GUP et d’une action partagée fait état d’autres problématiques : un patrimoine vieillissant souffrant généralement d’un manque de gestion, le délaissement et la dégradation de vastes espaces, le faible entretien et le manque de sécurisation des cheminements piétons, et enfin l’impression persistante d’un mauvais état général (liée par exemple à l’état des « enveloppes », c’est-à-dire des façades, des enclos à ordures ménagères, etc.). Fait notable, le diagnostic ne s’en tient pas aux symptômes mais pointe des responsabilités et identifie des causes organisationnelles, jusque là rarement évoquées dans les chartes de GUP.
Sont ainsi soulevés, le manque de coordination entre les bailleurs (HMP et Logirem), la Métropole et la Ville, leurs interventions fragmentées se révélant en effet inefficaces. Plus précisément, l’on évoque les faiblesses d’une
1 Le Grand Saint-Barthélémy est identifié comme un territoire très politisé et complexe, comptant une mairie de secteur d’opposition, successivement socialiste, puis Front national.
2 Cf. Livre blanc. État des lieux : besoins et propositions. Collectif citoyens, logement et cadre de vie, 2010.
Fiche de Synthèse « Saint-Barthélémy, Picon-Busserine » l’Adéus + La Condition Urbaine 3
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 gestion différenciée des bailleurs. Ses effets se vérifient particulièrement sur les grands espaces délaissés, dont la complexité tient à la répartition foncière et aux importants moyens de gestion que nécessite leur entretien. Concernant la Ville, la gestion est jugée « identique au reste du territoire » et insuffisante (en matière d’équipement et d’éclairage), les cheminements piétons se révélant particulièrement insécurisants. Le constat est similaire concernant la Métropole : les lacunes en matière d’entretien et de ramassage des encombrants alimentant la dégradation et la dangerosité des voiries.
Malgré ces constats partagés lors de la signature de la charte de GUP en 2012, force est de constater que près de 10 ans plus tard, les problèmes persistent. Et pour cause, ce secteur concentre les déficits de gestion urbaine, généralisés à l’ensemble du territoire marseillais. Un déficit plus durement ressenti en quartier défavorisé, voire amplifié lorsque celui-ci fait l’objet de chantiers à répétition.
Saint-Barthélémy, Picon-Busserine apparaît donc comme un vaste territoire dont la restructuration est coûteuse (plus de 200 millions d’euros de travaux) mais également complexe en raison du nombre d’aménagements qui s’y déroulent, du nombre d’acteurs qui y sont engagés et des tensions qui le traversent. Le principal écueil de cette entreprise de restructuration urbaine demeure la gestion des espaces et des équipements livrés, au point que les investissements réalisés se trouvent aujourd’hui en péril. Plus concrètement, entre déficit de gestion, dégradation des équipements, multiplication des dépôts sauvages sur les espaces délaissés et multiplication des chantiers, le quartier est devenu « invivable ». Une situation que la seule démarche de GUP peine inévitablement à redresser.
2/ LA STRATÉGIE
Méthode et répartition des responsabilités :
une charte à forte visée opérationnelle
Au lancement du PRU, un état des lieux méthodique pour un démarrage rapide de la GUP
a) Inventaire des actions, clarification des rôles et des responsabilités
Cumulant les difficultés urbaines et sociales, souffrant d’insuffisance en matière de gestion urbaine, le secteur de Saint-Barthélémy, Picon-Busserine, voit pourtant se succéder, depuis les années 1990, diverses actions et initiatives visant l’amélioration du cadre de vie. La démarche de gestion urbaine de proximité formalisée en 2012 se veut ainsi prolonger – et tenter d’unifier autour du PRU démarrant – l’ensemble des initiatives de GUP et des actions à caractère plus social, déployées sur le territoire. En cela la charte propose un état des lieux détaillé, clarifiant par
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Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 exemple l’organisation des équipes de gestion de chacun des bailleurs, listant les actions de gestion renforcées et les réorganisations des équipes auxquelles ceux-ci peuvent procéder.
Dans la perspective du démarrage des travaux, Logirem prévoit ainsi la fusion de ses unités de gestion de Picon et de Busserine, ou encore la création d’un poste de chargé de gestion Anru. HMP pour sa part est déjà engagé, depuis 2006, dans un processus de qualification et d’amélioration de sa gestion de proximité, via la démarche « Qualigest », supervisée par le CSTB.
Si la préparation au PRU et les initiatives en matière de gestion ne manquent pas, l’enjeu que pose la charte demeure bien celui de leur coordination. Sont ensuite précisément établis les lieux, modes et fréquences d’intervention de la Métropole concernant le cantonnage, ainsi qu’en matière de collecte des déchets et des encombrants. Sont enfin identifiés les services municipaux en charge de la gestion des équipements, certains équipements publics faisant l’objet de dégradation (squats, trafic de drogue, caches) que les travaux de sécurisation peinent à enrayer.
b) La clarification des domanialités, action-clé de la GUP
Ce vaste territoire que constitue Saint-Barthélémy, Picon-Busserine nécessite une scrupuleuse clarification des domanialités pour assurer la gestion de ses espaces. La nouvelle halte TER et ses abords (cheminements piétons, passage souterrain, espaces plantés) constituent un exemple de complexité de gestion des équipements livrés que la GUP vise à dénouer. En 2011, soit deux ans après la livraison de la halte, un bornage a permis d’identifier les parcelles, ainsi que leurs quatre propriétaires et gestionnaires (RFF, SNCF, Ville et Logirem), susceptibles de procéder à l’entretien des espaces, jusque là délaissés de fait.
Une fois cette clarification établie, il ressort néanmoins que les modes d’intervention comme leur manque de coordination ne permettent pas d’assurer un entretien de qualité qui pourrait contribuer à résorber le sentiment d’insécurité gagnant les abords de la halte peu sécurisés, peu éclairés, en somme peu amènes pour les habitants et usagers. L’exemple de la halte TER confirme ainsi la nécessaire coordination des actions, au-delà de la seule prise en gestion des espaces qui n’est qu’un point de départ des démarches de GUP.
c) Un volet social pré-existant à mobiliser
La charte fait enfin état des actions sociales engagées dès 2010, spécifiquement conçues pour accompagner le projet urbain, c’est-à-dire pour permettre aux habitants d’en être parties prenantes. Les entrées et les actions proposées sont multiples et touchent aussi bien à l’information-concertation, via des ateliers participatifs ; qu’à l’éducation et à la culture, avec des travaux sur la mémoire des quartiers, des résidences d’artistes, des ballades urbaines ; ou encore à l’insertion, à travers la création de chantiers éducatifs. Toutes ces actions, détaillées plus bas, constituant une première ébauche du volet social de la GUP.
Fiche de Synthèse « Saint-Barthélémy, Picon-Busserine » l’Adéus + La Condition Urbaine 5
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 Un plan d’actions développé autour de quatre thématiques
Une fois l’existant recensé (les initiatives locales, les actions mises en places), et les partenaires locaux de la GUP identifiés, la charte établit un plan d’actions décliné en quatre thématiques :
La gestion de l’espace urbain → :
Partant du constat d’un entretien insuffisant des espaces extérieurs, voire de leur délaissement, l’enjeu est de clarifier au plus vite les domanialités. Cela permettant d’engager un travail de coordination des acteurs afin d’arriver à une gestion satisfaisante et uniforme du territoire.
La gestion des chantiers → :
Le quartier qui connaît d’importantes restructurations fait l’objet d’une multitude de chantiers. L’objectif de la GUP est de les encadrer et de limiter les nuisances, tout en assurant la continuité de la communication avec des habitants en demande d’informations.
La gestion de l’habitat → :
Il s’agit d’assurer la phase de transition que génère le PRU, en accompagnant la gestion locative des bailleurs, c’est-à-dire le relogement, l’accompagnement des familles, l’entretien des espaces et du bâti, y compris lorsque celui-ci est voué à la démolition. Une difficulté accrue par le vieillissement du patrimoine et la fragilité des ménages.
Le développement de la vie sociale → :
Deux grands traits du territoire de Saint-Barthélémy, Picon-Busserine ressortent de cet axe. L’enjeu du développement de la vie sociale, à travers la GUP, repose d’abord sur la valorisation de la dynamique sociale et culturelle locale. L’idée est donc d’appuyer des actions éducatives, culturelles, mais également de formaliser un processus d’information et de concertation (une demande des habitants identifiée lors du diagnostic de GUP). L’autre type d’actions, susceptibles de favoriser le développement de la vie sociale, relève de la tranquillité publique et de la prévention de la délinquance. Sont ainsi envisagées la réalisation de « diagnostics sécurité » et une meilleure coordination des partenaires concernés (CLSPD, bailleurs, État, écoles, Police Nationale, acteurs sociaux).
Une démarche de GUP ancienne que l’on souhaite perpétuer
La charte de GUP de Saint-Barthélémy, Picon-Busserine est l’occasion pour la Politique de la ville et MRU de rappeler qu’il s’agit là d’une formalisation de pratiques existantes sur les territoires en rénovation, et antérieures à l’Anru. Celles-ci consistant à œuvrer auprès des bailleurs et des collectivités, en faveur d’une « amélioration des services rendus ».
6 Métropole Aix-Marseille-Provence Étude stratégique de GUP, méthode et organisation
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 On parle ici peu de GUP, mais davantage d’une « démarche » à perpétuer, d’une « action » pour laquelle – comme cela était déjà convenu dans le Contrat urbain de cohésion sociale de 2007 pour les sites relevant du Grand Projet de Ville – le GIP MRU a la maîtrise d’ouvrage et la Politique de la ville, la maîtrise d’œuvre.
Si l’investissement des deux GIP sur ces territoires est réaffirmé, il n’est pourtant pas fait mention des types d’actions menées jusque là, ni des outils déployés, ou encore des résultats obtenus en termes d’amélioration des services. Tout au plus sait-on que ces actions étaient « parfois expérimentales ». En réalité, une démarche de GUP est bel et bien initiée sur ce secteur dès 2003, par la Politique de la v ille. Peu de traces écrites sont disponibles, mais l’on y retrouve une stratégie d’intervention axée sur quatre thèmes prioritaires dans la perspective d’élaborer un plan d’actions, la formation de groupes de travail et la mise en places d’actions phares, sortes de fil rouge de la GUP sur ce secteur (et ailleurs dans la ville), tels que le traitement des voitures-épaves, la collecte sélective et l’hygiène (la dératisation et la désinsectisation plus spécifiquement).
Cette GUP expérimentale préfigure donc la démarche actuelle. Elle fait d’abord l’objet d’une convention en 2008, est relancée par les équipes Politique de la ville auprès du GPV en 2010, et donne finalement lieu à une charte en 2012. L’objectif que s’étaient fixé les équipes Politique de la ville dans les années 2000 – à savoir de parvenir de façon inductive et empirique à la consolidation jusqu’à la formalisation d’une démarche de GUP – est donc atteint.
Quelle mémoire de la GUP ?
Il est seulement regrettable que la charte ne fasse pas mention de l’historique de la GUP de Saint-Barthélémy, Picon-Busserine. Cela posant en effet la question de la cumulativité, de la superposition ou de l’articulation des actions récentes ou existantes en la matière.
Pratiques et mémoire de la GUP demeurent fragiles puisqu’elles reposent principalement sur la mémoire des acteurs qui y ont pris part, ou se lit au hasard de quelques documents de travail. Ainsi un compte rendu du groupe de travail « Hygiène » revient, en 2011, sur l’historique de la GUP et précise qu’il reste peu de choses de la démarche expérimentale des années 2004-2008, ce en raison du départ sans remplacement du chef de projet Politique de la ville. Et d’ajouter que la démarche s’est également heurtée à des dispositifs « imaginés » trop ambitieux et s’est épuisée faute d’animation, avant de laisser à la seule charge des bailleurs la gestion de proximité du secteur. Sur ce constat, la démarche initiée en 2011, qui compte désormais davantage de moyens humains, entend bien réactualiser le diagnostic et la méthodologie employée pour rendre opérationnel le groupe de travail « hygiène ».
Une réactualisation faite, probablement, sur la base de documents de travail et certainement de mémoire d’acteurs présents en 2004, ce qui ne permet pas d’objectiver davantage la teneur de la première démarche de GUP et de ses ambitions.
Globalement, l’absence de référence à cette première expérience de GUP étonne et ce manque de précision contraste avec le soin mis dans la charte à établir une méthode détaillée de mise en œuvre et de suivi de la démarche. Si le tournant vers une GUP davantage formalisée et en recherche d’efficience ne fait pas de doute, le bénéfice d’une approche historique et réflexive de ce type de démarche reste toutefois négligé.
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Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 Malgré la méthode, une charte et un plan d’actions intenables à long terme
La méthode élaborée dans la charte de 2012 propose donc de fixer des principes d’amélioration des services communs à tous les sites du GPV, déclinés selon les spécificités locales. L’on peut supposer que l’objectif poursuivi est celui d’une intervention harmonisée et coordonnée sur l’ensemble du territoire, mais en pratique, ces principes restent encore une fois relativement flous et peu explicites
Au-delà, l’enjeu de la charte, à poursuivre dans la mise en œuvre de la GUP, demeure la recherche d’une certaine efficacité. Celle-ci passe par une rationalisation du mode opératoire : hiérarchisation ou priorisation des actions (dont le lancement pourra être conditionné par la demande sociale, par exemple), limitation des objectifs à atteindre (clarifier les domanialités, coordonner les intervention des différents services, etc.) et limitation des thématiques d’intervention (gestion de l’espace urbain, des chantiers, de l’habitat, développement de la vie sociale).
Les actions engagées doivent également faire l’objet d’un suivi scrupuleux. Pour cela, elles seront reportées dans des « fiches actions cadres » posant, outre un diagnostic et les objectifs visés, ses porteurs potentiels, leur mode de coopération, les moyens et outils à mobiliser, un échéancier et pour finir les critères et modalités d’évaluation. Tout est donc calibré, de la mise en place à l’évaluation des actions, pour garantir à celles-ci un minimum d’efficacité.
Quant au suivi de la GUP, la charte est signée pour une durée de quatre ans renouvelables, dans la perspective d’accompagnement des travaux du PRU. Son comité de pilotage est embarqué dans celui du Projet urbain, tenu tous les deux mois. L’instance a vocation à favoriser le dialogue, la mobilisation et la coopération entre institutions, tout en veillant à la mise en œuvre des enjeux de la charte. Le rythme de mise en œuvre de la GUP sur le territoire se veut donc serré. Le comité de pilotage est secondé par un comité technique, animé par le chef de projet Politique de la ville chargé de mettre en place des groupes de travail autour des actions engagées, ainsi que les outils de suivi et d’évaluation qui leur seront nécessaires.
Dans l’immédiat, la charte prévoit la création d’un groupe de travail « évaluation », chargé de réaliser des diagnostics en marchant réguliers et des grilles d’observation visant à recenser les dysfonctionnements et assurer le suivi des actions. Comme sur les autres territoires marseillais étudiés, la charte prévoit une première évaluation à brève échéance, ainsi qu’une évaluation finale reposant sur trois critères : « l’amélioration effective des espaces communs », « l’avancement de la rédaction des conventions de gestion consignant les rôles de chaque partenaire », « la satisfaction des habitants sur les mesures de concertation et d’information » mises en place. Une évaluation portant, en somme, sur l’efficacité de la démarche de GUP engagée.
La charte et le plan d’actions sont méthodiques, précis, poursuivent un objectif d’opérationnalité et d’évaluation, et pourtant, au bout de 10 ans de mise en œuvre, ils se révèlent « intenables » pour les équipes Politique de la ville. La cause de ce déclin est essentiellement structurelle, et renvoie directement au déficit de gestion de proximité que connaît le territoire.
Dans les faits, la fonction de Chargé de développement de projet urbain s’est sensiblement déplacée de l’animation de la charte et de la mise en œuvre du plan d’actions, à la tentative de « décortiquer » des problèmes de gestion récurrents et au traitement des urgences en la matière.
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Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 3/ LES ACTIONS / LES OUTILS
Un accompagnement social et opérationnel du PRU
Outils de suivi et de mise en œuvre :
→ Les Groupes de travail thématiques
Dans le sillage de la signature de la charte, la GUP de Saint-Barthélémy, Picon-Busserine s’organise autour de Groupes de travail ouverts à un large panel d’acteurs (collectivités, bailleurs, associatifs) et porte sur divers thématiques : gestion renforcée, chantiers d’insertion, propreté urbaine, gestion des chantiers. À noter que sur ce dernier point, le groupe de travail n’a pas abouti. Si la gestion des chantiers est pointée dans la charte comme un axe nécessaire, en pratique, les équipes n’en ont alors pas l’expérience suffisante pour la mettre en œuvre..
Une fois par an, un comité de suivi est l’occasion de présenter, aux acteurs impliqués dans la gestion urbaine, un point d’étape de la démarche et ses perspectives à moyen terme.
→ Les Commissions trimestrielles
Les Commissions trimestrielles, créées et animées par MRU sont également un support de la GUP. Cet outil partenarial, en fonction jusqu’en 2017, rassemble le chef de projet MRU, le chargé de développement projets urbains Politique de la ville, le délégué du préfet, les bailleurs sociaux.
Largement ouverte aux intervenants locaux, associations de parents d’élèves, responsables d’équipements sociaux et commerçants, cette instance est conçue comme un lieu d’échange : on y transmet l’information autour du PRU (relogement, voirie, démolitions, etc.), on en attend des remontées et un « ressenti » du terrain. Au-delà du PRU, on y traite également de la gestion. Pour la Politique de la ville, cette rencontre est l’occasion de remobiliser la Mairie de secteur et les instances gestionnaires.
Plusieurs causes ont toutefois pu conduire à son étiolement : une baisse de fréquentation une fois passé le sujet mobilisateur du relogement, ou encore un boycott de ce type d’instances techniques par les habitants, faute d’une concertation suffisante autour du PRU. Globalement, les porteurs de la GUP (MRU, Politique de la ville, délégué du préfet) ont pu, de leur côté, manquer de coordination pour « concilier gestion et communication » autour du projet urbain (ce qui constituait pourtant un point clé de la charte), la GUP et ses problématiques finissant par s’effacer d’elles-mêmes. Pour relancer la dynamique, MRU a remplacé la Commission par des permanences régulières dont la mise en œuvre reste toutefois difficile. En 2018, l’équipe Politique de la ville a, de son côté, proposé la création d’une « Commission cadre de vie ». Une manière de prendre le relai de la Commission trimestrielle, et d’assurer le partage des diagnostics de GUP comme le suivi des actions.
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Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 Une procédure de suivi établie dans la charte
En termes de suivi, la charte prévoit la création d’un groupe de travail « évaluation » chargé de réaliser des diagnostics en marchant réguliers, accompagnés de grilles d’observation, afin de recenser les dysfonctionnements et évaluer le suivi des actions. Cette démarche s’inscrit dans le cadre du dispositif de « diagnostics en marchant » de GUP, financé par l’Acsé, mettant à disposition un bureau d’études. Il est également fait mention de la mise en place d’outils de suivi dont la nature reste cependant à déterminer. Comme sur les autres territoires bénéficiant du dispositif national Acsé, une évaluation à 6 mois, confiée au cabinet d’études Chorus, porte sur le démarrage de la GUP au regard des thèmes ciblés par la charte (propreté des espaces, gestion des incivilités, gestion de la période d’attente et de la période de travaux, intégration de l’équipement SNCF, gestion des ordures et des encombrants).
Actions phares de la GUP :
La GUP de Saint-Barthélémy, Picon-Busserine se caractérise particulièrement par l’attention portée à son volet social. L’ambition est visible et le champ d’action de la GUP est large, au risque toutefois de brouiller les limites entre ce qui relève ou pas de la gestion urbaine de proximité. Les objectifs à la fois proches et vastes de prise en compte des usages et d’implication des habitants dans le PRU peuvent ainsi être questionnés, les actions participatives à proprement parler relevant davantage du PRU que de la GUP.
Implication des habitants et prise en compte des usages →
La démarche de GUP de Saint-Barthélémy, Picon-Busserine intègre néanmoins une forte dimension participative visant la prise en compte des besoins et des usages dans l’aménagement ou la requalification des espaces extérieurs. Diverses instances consultatives sont menées à cette fin, comme par exemple :
- Les ateliers réalisés par l’Université du Citoyen et la Compagnie des Rêves Urbains, entre 2010 et 2013, notamment auprès des scolaires et des publics du centre social ou de l’Addap.
- Des ateliers urbains de concertation en pied d’immeuble, réalisés en 2014 par le paysagiste Jérôme Mazas, dans le cadre d’un projet d’aménagement du délaissé entre les bâtiments E et F de la Busserine.
- Une enquête habitants, AMO réalisée en 2014 par les cabinets Colline et InCittà, permettant de faire remonter les besoins en matière de GUP. La mission d’appui à la concertation menée par ce groupement conserve une articulation à la GUP, via la réalisation de « points de gestion », rédigés à la suite de diagnostics en marchant portant sur l’état de certains bâtiments (locaux techniques, cages d’escaliers, portes, etc.) . Comme souvent sur les autres secteurs étudiés, les prestataires des missions d’AMO assurent, par la même occasion, une fonction de veille sur le territoire, constituant ainsi un levier de GUP supplémentaire bien qu’occasionnel. Cette double fonction se vérifie encore avec cette mission d’AMO information/ concertation, renforcée afin d’assurer dans ce quartier en transformation une « veille urbaine et sociale » .
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Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 Vie sociale, insertion, action culturelle →
La vocation sociale de la GUP prend également appui sur des initiatives culturelles ou d’amélioration du cadre de vie, telles que :
- Les chantiers d’insertion : le secteur bénéficie de nombreux chantiers d’insertion ou chantiers jeunes, engagés par le bailleur Logirem ou portés par l’Addap dans le cadre de l’opération « Printemps des quartiers », menée par la Communauté urbaine MPM. Ces chantiers apparaissent comme des leviers essentiels de la GUP, permettant d’intervenir notamment sur les espaces délaissés, mais dont la reconduction demeure souvent incertaine. Une précarité qui impose donc un déploiement stratégique de ce dispositif de la part des équipes Politique de la ville.
- Le projet Quartier Créatif « Jardins Possibles » : Porté par Marseille Provence 2013, le GPV et le GIP Politique de la ville, le projet consiste en l’implantation de deux équipes artistiques, Safi et Coloco, respectivement designers et paysagistes. Ces résidences d’artistes proposent des ateliers participatifs et la réalisation d’une œuvre collective aux habitants du quartier. Des actions dont il est attendu qu’elles s’intègrent aux expérimentations existantes en matière de GUP. De manière générale, ce type de projet artistique, vise tout à la fois à aborder la rénovation urbaine sous un angle plus accessible aux habitants, à revaloriser l’image des quartiers prioritaires à travers la pratique artistique, à y promouvoir l’art et la culture. Ces projets apparaissant ainsi comme des leviers supplémentaires de la rénovation et de la « normalisation » des quartiers populaires. À noter que le projet a fait face à une forte opposition des principales associations locales, lesquelles y ont vu une « logique d’affichage » pour le Projet de rénovation urbaine, permettant de combler les lacunes du processus de concertation.
- Le projet Signal Éthique : porté par l’Addap et réalisé par l’association Safi, le projet propose aux jeunes de l’Addap, travaillant sur la gestion des déchets, de réaliser également une signalétique des lieux de vie sociale du quartier. Un moyen de s’initier aux techniques de menuiserie, de maçonnerie, ainsi qu’aux matériaux recyclables.
Le retour aux actions « basiques et urgentes » : un tournant dans la GUP
Au-delà des actions à vocation sociale, accompagnant le démarrage du PRU, la GUP se décline désormais autour d’actions plus classiques d’entretien et de gestion des espaces. Traitées au sein de groupes de travail thématiques, celles-ci portent par exemple sur les problématiques de dépôts sauvages, d’éclairage public et d’enlèvement des encombrants, l’enjeu pour la Politique de la ville étant toujours de parvenir à leur coordination.
C’est le cas des enlèvements de voitures-épaves, qui ont fait l’objet d’un important travail avec la préfecture. Sur ce territoire, un problème majeur reste cependant celui de la prise en gestion des espaces et des équipements livrés , comme évoqué plus haut. Cette problématique occupe la majeure partie du temps de travail du chargé de développement urbain et a conduit à un resserrement de la GUP autour des problèmes d’entretien récurrents et de gestion des urgences. La multiplication des fiches de signalement au détriment des fiches action (parfois doublées
Fiche de Synthèse « Saint-Barthélémy, Picon-Busserine » l’Adéus + La Condition Urbaine 11
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 d’un « historique des signalements », comme c’est le cas concernant les problèmes d’accès au centre social Agora), témoigne d’un délaissement du plan d’actions vers une stratégie d’alerte, de veille et de traitement des situations urgentes.
Au fil du temps, la GUP a donc perdu son caractère pro-actif, inclusif et partenarial – qu’il est pourtant possible de conserver même en sortie de PRU – pour se limiter à une fonction de veille, de relance et d’interpellation des services concernés, symptomatique d’une politique de gestion urbaine déficitaire. Un récent état des lieux à destination des directions métropolitaines fait d’ailleurs office de bilan et témoigne, là encore, des problèmes de gestion de ce territoire que la GUP ne parvient pas à enrayer et au regard desquels elle a atteint sa limite dans l’accompagnement du PRU.
4/ LES ACQUIS
Des avancées techniques et une GUP qui a « infusé » auprès
des partenaires
La démarche de GUP mise en place à Saint-Barthélémy, Picon-Busserine a montré, jusqu’en 2015, une bonne articulation au PRU, un bon fonctionnement et des avancées techniques notables. Des opérations de dératisation, à l’enlèvement des voitures-épaves ou des encombrants, le point fort de la GUP de ce secteur, et a fortiori de la GUP marseillaise, relève de l’action ciblée, coordonnée (parfois interterritorialisée sous l’action conjointe des 4 chargés de développement projets urbains), ainsi que de la mise en relation d’acteurs issus de différents services. Celle-ci procédant généralement de l’information des acteurs de proximité, de leur mise en lien avec les services techniques de la Ville et de la Métropole, à travers la recherche collective de solutions en matière de gestion urbaine.
Parmi les actions de GUP ayant montré des résultats positifs, citons donc :
La collecte des déchets →
L’exercice de clarification des domanialités, doublé de divers temps d’échange (diagnostics en marchant, sessions de rencontre avec la Direction de la propreté urbaine, groupes de travail) ont permis aux agents de proximité des bailleurs et aux équipes de proximité de la propreté, de se rencontrer, de mieux connaître le foncier, d’expliciter le règlement de la collecte et la répartition des tâches et des rôles (cantonniers, chefs d’agence, gardiens, etc.), de partager les difficultés également (voitures mal garées, etc.). Outre l’approche technique, ces groupes de travail, parfois menés dans les loges de gardiens, ont favorisé le dialogue et la coopération entre des acteurs du territoire
12 Métropole Aix-Marseille-Provence Étude stratégique de GUP, méthode et organisation
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 qui ne se connaissaient pas, permettant ainsi de « casser les représentations » et donc d’engager une dynamique de coopération.
La gestion des encombrant a fait l’objet d’un travail similaire. Une session conviant les gardiens et la Direction de la propreté urbaine a ainsi permis d’expliciter le système de collecte, de le clarifier (en distinguant ce qui relève des encombrants des ordures ménagères), d’identifier les dysfonctionnements dans la chaîne de ramassage et de mieux préparer l’enlèvement. Cette question illustre toutefois la limite structurelle de la GUP marseillaise. En pratique, le calibrage des marchés de collecte ne permet pas d’absorber le volume d’encombrants. La collectivité a, de son côté mis en place une mesure palliative quoiqu’insuffisante, en mettant à disposition des godets, 1/2 journée par semaine ; les bailleurs ayant recours, quant à eux, à un prestataire pour les remplir. En termes de GUP, les lacunes dans la collecte des encombrants ont inspiré le projet de recyclerie expérimenté à Frais Vallon.
La dératisation →
Sur de nombreux secteurs marseillais, les démarches de dératisation coordonnées, montées et planifiées simultanément par les 4 chargés de développement projets urbains et le service Hygiène de la Ville de Marseille, ont fait leur preuve en limitant la présence des nuisibles. Nécessitant une organisation interterritoriale lourde, mais bénéficiant de marchés rapides, d’importantes campagnes ont ainsi été menées aux Flamants-Iris, à Malpassé, à Picon-Busserine (au sein des équipements scolaires, en période de vacances, notamment). Visible et efficace, l’action est appréciée des habitants mais sa pérennisation fait défaut. Comme nombre d’actions de GUP, celle-ci tient à son portage et son animation, ainsi dans le 13/14 ces démarches ont pris fin après le départ sans remplacement de l’agent en charge de la dératisation au service Hygiène de la Ville.
Travail partenarial de terrain, proximité et diffusion de la GUP dans les services
La démarche mise en place à Saint-Barthélémy, Picon-Busserine, illustre deux principes : une gestion urbaine travaillée auprès des agents de terrain (gardiens, agents des services techniques) afin de créer une dynamique collective, et ce faisant, l’instillation de la notion de GUP au sein des services et de leurs directions . Sur ce secteur, la démarche mise en place a pu « infuser », comprendre par là que, par la pratique, la notion de gestion, comme celle de proximité, ainsi que les modes d’intervention qui en découlent, ont trouvé un écho favorable chez les partenaires impliqués à une échelle de terrain, tels que les services techniques et les bailleurs. Des résultats tenant notamment au portage conjoint de la GUP, auprès d’eux, par la Politique de la ville et Marseille rénovation urbaine.
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Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 5/ LES LIMITES
Limites structurelles, limites contextuelles
et autonomie de la GUP en question
Bien qu’ancienne, méthodique, ancrée dans les pratiques et dans le territoire, la démarche de GUP de Saint- Barthélémy, Picon-Busserine s’est considérablement appauvrie depuis sa formalisation en 2012. Les causes de ce déclin sont structurelles mais également contextuelles. Elles tiennent aussi bien au contexte politique et social qui caractérise le territoire et y conditionne les interventions en matière de gestion, qu’aux problèmes plus organisationnels et structurels propres à la gestion urbaine marseillaise.
On distingue deux temps dans la démarche de GUP mise en place sur ce secteur. Un temps favorable d’accompagnement de l’élaboration du PRU, durant lequel la démarche a déployé des actions à vocation sociale ou visant à impliquer les habitants et leurs usages dans la mise en œuvre du projet urbain et, une fois celui-ci en marche, un temps de resserrement autour des problématiques croissantes de prise en gestion des espaces et des équipements livrés.
Ce déplacement des objets de la GUP vers des questions de pure gestion n’est pas problématique en soi, mais il le devient lorsque la normalisation de la gestion urbaine ne peut être atteinte et que la démarche de GUP se réduit à la relance des partenaires et à la gestion des urgences quotidiennes. La GUP, comme c’est le cas ici, perd alors sa fonction de coordination, perd donc sa nature de « démarche » partenariale et endosse, pour l’entretien minimum du quartier, une fonction palliative. C’est en cela qu’une charte et son plan d’actions deviennent « intenables ».
L’affaissement d’une démarche de GUP peut apparaître comme un phénomène chronique. La convention de 2006, élaborée à Saint-Barthélémy, Picon-Busserine mentionne déjà un « essoufflement périodique de l’efficacité des outils et des savoir-faire » en matière de gestion. À l’époque on met en cause un défaut d’organisation collective, de coordination et de pilotage des actions que la convention entend davantage structurer et formaliser. Mais force est de constater que la formalisation de la GUP – si elle est utile sur le coup pour clarifier les rôles, les responsabilités et les ressources à exploiter – ne peut garantir à elle seule la pérennité de la démarche. À long terme, l’outillage des équipes opérationnelles, comme l’implication de la gouvernance des deux GIP et son portage de la GUP auprès du droit commun se sont révélés insuffisants pour soutenir cette charte ambitieuse. Au-delà, l’exemple de Saint-Barthélémy, Picon-Busserine révèle deux lacunes : l’autonomie insuffisante de la GUP vis-à-vis du projet urbain et le manque de moyens alloués, de manière générale, à la gestion urbaine des quartiers de Marseille.
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Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 Le raccrochage de la GUP au PRU, un tournant délicat
Ce que l’on retient, en premier lieu, de la démarche de GUP de Saint-Barthélémy, Picon-Busserine est son caractère paradoxal. Contre toute attente, elle ne semble pas parvenue à se déployer pleinement sur un territoire qui – parce qu’il est historique et expérimental de la Politique de la ville – pouvait a priori lui être propice. Le fait que la GUP n’y dispose pas d’une instance à part entière interroge d’ailleurs en ce sens. C’est en effet un traitement transversal des problématiques de gestion urbaine qui y est privilégié, celles-ci étant traitées dans les groupes de travail et dans la Commission trimestrielle animée par MRU.
Si globalement, l’imbrication de la GUP aux outils de la rénovation urbaine semble fonctionner tout au long du PRU, cet équilibre se révèle fragile et trouve sa limite lors de l’essoufflement de la Commission trimestrielle à la fin des années 2010. Sur ce territoire, le destin de la GUP est donc fortement lié à celui de la Commission trimestrielle et du processus de rénovation urbaine, au point de finir par pâtir du manque d’adhésion des habitants au projet urbain. Bien qu’ancrée dans le territoire, ancienne et omniprésente dans diverses instances de travail, la démarche n’est donc pas pleinement parvenue à s’aligner sur la dynamique de rénovation urbaine, posant ainsi la question de l’autonomie de la GUP dans les PRU. On sait que celle-ci fonctionne en dehors des projets urbains, y compris de façon informelle (comme l’illustre parfaitement le cas de Frais Vallon). Or le passage au PRU représente un tournant dans lequel la démarche de GUP et sa pérennisation sont fragilisées. Un même phénomène se produit d’ailleurs en sortie de PRU, lorsqu’il est difficile d’estimer si l’on est parvenu à une gestion normalisée, ou si cet état de fait ne tient qu’à la GUP qu’il faudrait alors poursuivre (une question posée à l’issue du PRU de La Soude- Les Hauts de Mazargue). À Saint-Barthélémy, Picon-Busserine le problème que pose l’imbrication de la GUP aux outils de la rénovation urbaine est celui de la consolidation de la démarche.
En toute hypothèse, la consolidation d’une démarche de GUP pourrait donc passer par plusieurs facteurs :
- Le fait de disposer d’une instance à part entière, comme la Commission cadre de vie proposée par l’équipe Politique de la ville, à la fin de la Commission trimestrielle. À cela s’ajoute le fait de disposer d’un personnel dédié aux questions de gestion urbaine. L’observation des autres territoires étudiés le montre, la GUP est fragilisée par un manque de ressources humaines sur lesquelles reposent entièrement l’« animation » des chartes, et de fait l’animation de telles instances se révèle coûteuse. Un équilibre reste donc à trouver entre conservation du caractère transversal de la GUP (via son traitement dans des instances voisines) et pérennisation d’une démarche entière de gestion. En creux, ces questions renvoient à celle plus large des moyens alloués à la GUP, de son portage et du rôle qui lui est accordé dans le fonctionnement des quartiers et dans la rénovation urbaine.
- Le fait d’assurer une continuité dans la démarche. Là encore, le turn over des équipes ou le non remplacement des agents de la GUP est un facteur d’étiolement.
- Corrélativement, l’entretien de la mémoire de la GUP. Celui-ci permettant de perpétuer les actions et les pratiques. À Saint-Barthélémy, Picon-Busserine la mémoire sans doute très riche pour un territoire expérimental de la Politique de la ville ne semble reposer que sur le seul récit d’acteurs voués à se succéder.
- Dernier facteur de consolidation de la démarche : l’association des acteurs locaux et des habitants, en somme, des forces vives du territoire. C’est d’ailleurs là l’un des principaux paradoxes observés sur ce secteur qui, bien qu’il se caractérise par un fort dynamisme associatif, ne voit qu’une implication limitée des habitants dans la GUP.
Fiche de Synthèse « Saint-Barthélémy, Picon-Busserine » l’Adéus + La Condition Urbaine 15
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 Un tel constat incite à penser que dans un contexte où la restructuration urbaine fait l’objet de critiques, où les chantiers impactent significativement le cadre de vie, et enfin où la gestion urbaine fait défaut, un seuil d’acceptabilité concernant l’état du quartier doit être recherché. Ceci apparaissant comme la condition minimum pour instaurer un climat de confiance, un cadre de collaboration et favoriser la participation des habitants à la démarche de GUP, comme à tout autre démarche participative d’ailleurs.
Un ensemble de contraintes constitutives de la GUP
D’un point de vue contextuel ensuite, la démarche ne semble pas avoir fait le poids face aux luttes politiques qui ont vidé les habitants de ses instances, ou encore face au désistement de certains partenaires dans la gestion des équipements, au premier rang desquels la Mairie de secteur, relai local dont l’implication permet à la GUP d’avoir lieu.
À Saint Barthélémy, Picon-Busserine, les premiers temps de la GUP ont permis de créer une dynamique entre les bailleurs sociaux et la Mairie de secteur favorisant l’intervention sur de petits espaces et équipements de proximité (square, équipements sportifs, etc.). Il convient toutefois de rappeler, malgré cet élan, la faiblesse des moyens avec lesquels composent généralement les partenaires de la GUP, la Mairie de secteur disposant ici pour l’entretien du City stade de la Busserine par exemple, d’une dotation de la Ville de Marseille autorisant une intervention sur cet équipement par an. À la fragilité économique, s’ajoute la fragilité politique. L’arrivée du Front national, les changements de personnel, le retrait d’un interlocuteur sur les sujets de gestion et de renouvellement urbain ont ainsi contribué à « couper le contact » avec la Politique de la ville et ses partenaires et ont conduit à l’essoufflement d’une démarche de GUP pourtant nécessaire dans un contexte de multiplication de chantiers d’envergure. « La mairie de secteur peut être un accélérateur des démarches de proximité… ou l’inverse » : la GUP, en d’autres termes, repose intrinsèquement sur un fragile équilibre partenarial et politique.
Sur un autre plan, la démarche s’est également heurtée aux difficultés des bailleurs à gérer leurs nombreux espaces ou à coordonner des opérations de réhabilitation. Opérations dont l’étalement dans le temps et la superposition impactent de fait la qualité de vie des habitants. Sur ce point, l’action de clarification foncière visant une meilleure coordination des interventions n’a pas entièrement porté ses fruits comme l’illustre, entre autres, la faible amélioration des abords de la halte TER. Un écueil qui interpelle quant à la portée des actions de base de la GUP et à la prolongation de ses effets (identification du foncier, développement de méthodes d’intervention partenariales).
Autre point cardinal, la gestion des multiples chantiers demeure également problématique. Sur ce secteur, où les restructurations ont été particulièrement denses, la GUP a pourtant « raté de le coche » par manque de préparation des équipes à une « GUP chantier », appelant une méthodologie d’intervention spécifique, mais également par manque de moyens, les conventions Anru ne prévoyant aucun budget à cet effet. Un autre problème réside dans l’implication même des conducteurs de travaux. Celle-ci se trouve compromise lorsque les entreprises jugent les conditions de travail de leurs employés mauvaises (deal, racket à l’emploi), au point de limiter les interventions voire de se retirer du quartier. Outre les conditions d’intervention, le poids de l’image du quartier, dans l’implication sur site des entreprises prestataires, constitue donc une donnée à ne pas négliger. Sur un plan plus coercitif toutefois, certains acteurs de la GUP déplorent l’absence de garanties et de pénalités concernant la qualité des chantiers dans les contrats passés avec les prestataires. Un choix politique dont pâtit directement le cadre de vie.
16 Métropole Aix-Marseille-Provence Étude stratégique de GUP, méthode et organisation
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 De manière générale, le rôle de de ces acteurs intermédiaires dans la GUP ne doit pas être sous-estimé, tout comme les « effets collatéraux » des opérations de rénovation. À titre d’exemple, l’un des enjeux majeurs en matière de gestion de proximité réside dans l’anticipation des modifications des contrats d’entretien que suppose la création de voies nouvelles. Globalement, le manque d’anticipation observé, du côté des services gestionnaires et des maîtres d’ouvrage, se traduit généralement par une prise en gestion tardive des espaces et des aménagements, parfois plusieurs années après leur livraison ouvrant ainsi la voie à leur dégradation. Enfin, le moment particulier de la rénovation urbaine supposerait de mettre en place un système de sur-entretien, ce qui renvoie là encore à la capacité des élus d’en faire valoir la nécessité et de l’imposer…
La démarche de GUP, comme c’est le cas ici, est sensible à l’accumulation de divers dysfonctionnements d’ordres organisationnels, politiques, contractuels. Autant de points dorénavant identifiés par l’ensemble des acteurs qui devraient donc moins être appréhendés comme des contraintes que comme des composantes de la GUP à objectiver. Une manière de considérer davantage la GUP, non pas comme une démarche palliative freinée par ces contraintes, mais comme un système à organiser autour de ces variables. En cela, le format de charte, comme sa portée en matière d’engagement des signataires, pourrait-être révisé pour prendre une forme davantage contractuelle et contraignante au regard des enjeux de pérennisation des investissements et de fonctionnement des quartiers que sous-tend la gestion de proximité.
Une organisation de la gestion urbaine problématique
En termes purement organisationnels, la GUP de Saint-Barthélémy Picon Busserine peut avoir pâti du passage de la Communauté urbaine à la Métropole, brouillant temporairement les compétences relevant de la Métropole et celles relevant de la Ville. Dans ce contexte, les questions de gestion reposent alors sur le seul volontarisme des techniciens et des chefs de services qui s’intéressent au sujet. Une démarche trop instable pour un vaste territoire dont la gestion impose plutôt méthode et coordination des acteurs. La charte de GUP identifiant très tôt la nécessité de clarifier les responsabilités n’a donc pu pallier un déficit organisationnel généralisé.
Sur un plan plus symbolique, la valeur d’engagement que représente la charte pour ses signataires est questionnée par les acteurs de la GUP. Ceux-ci présupposent souvent que la faiblesse d’intervention des services techniques renvoie au fait que la GUP et a fortiori l’intervention en quartier prioritaire est perçue comme une charge supplémentaire. Or ce n’est pas forcément le cas. Comme on le constate en Centre-ville (voir la fiche de Saint-Mauront), les services techniques reconnaissent aux démarches de GUP une fonction d’information, de transmission de connaissances sur le territoire qu’ils ont à couvrir (ses nouvelles délimitations, son fonctionnement socio-urbain, etc.).
De manière générale, les services déplorent, tout comme les agents de MRU ou de la Politique de la ville, un manque de coordination, d’anticipation, d’association en amont de réalisations qu’ils jugent parfois incohérentes. Concrètement, à Saint-Barthélémy, Picon-Busserine, cela peut se traduire par l’installation de trois types de collecte sur un même espace, ou par leur absence totale sur un autre. Parfois l’arbitraire est également une variable notable dans l’équipement du territoire : une pression habitante sur les élus de proximité peut conduire à supprimer des points de collecte en raison de nuisances visuelles ou olfactives qu’ils occasionnent. Les techniciens regrettent ainsi que « le politique prenne le pas sur le technique ». En interne, la circulation de l’information est également lacunaire, les techniciens regrettent de ne pas avoir de vue sur les équipements livrés ou les nouveaux
Fiche de Synthèse « Saint-Barthélémy, Picon-Busserine » l’Adéus + La Condition Urbaine 17
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 espaces aménagés à prendre en gestion. Pour la hiérarchie, il faut y voir un manque d’association des chefs de services aux démarches de GUP, un fait contredit par la Politique de la ville.
Ce qu’il faut surtout comprendre de ce hiatus, c’est que tous les acteurs de la chaîne de gestion urbaine pâtissent de dysfonctionnements d’ordres organisationnels et structurels, traduisant probablement un défaut de culture de la gestion de proximité à Marseille. Celle-ci garantissant une meilleure répartition des rôles, des compétences et une stricte organisation autour de la gestion des quartiers. Pour MRU et la Politique de la ville, Saint-Barthélémy, Picon-Busserine apparaît comme un cas d’école de sortie de PRU dysfonctionnelle, faute de gestion urbaine suffisante.
À ce titre, l’équipe opérationnelle Politique de la ville a réalisé un travail d’objectivation des divers dysfonctionnements observés (manque d’association des services gestionnaires en phase de conception et de réception, défaut d’anticipation dans les procédures de marchés, livraison d’espaces déconnectés des usages, etc.), suivi d’une proposition de protocole de prise en gestion des espaces et aménagements. Le cas de Saint- Barthélémy, Picon-Busserine est suffisamment notable pour que la Politique de la ville revête une fonction d’alerte auprès de sa direction métropolitaine quant à la nécessité de normaliser et d’instituer une procédure de gestion urbaine.
Déficit de gestion : la principale limite de la GUP
Globalement, quel que soit le territoire observé, quelle que soit la vivacité ou l’ancienneté de la GUP qui s’y déroule, celle-ci ne peut fonctionner si un minimum de gestion urbaine n’est pas assuré . Efficace sur des actions ciblées et coordonnées (dératisation, enlèvement des encombrants), ou en termes d’instillation de pratiques collectives, sans reprise par le droit commun, la GUP peut ainsi voir ses effets et dynamiques se dissoudre. Plus largement, une démarche de GUP demeure avant tout un levier, un appui au maintien, à l’amélioration voire à la normalisation de la gestion des quartiers prioritaires, mais elle n’a pas les moyens de se substituer au droit commun, et n’a pas les moyens de pallier ses dysfonctionnements les plus lourds.
La charte, éditée en 2012, a poursuivi des objectifs relativement restreints pour gagner en efficacité, mais sa mise en œuvre s’est rapidement heurtée à un déficit de gestion encore problématique aujourd’hui. Une note de 2013 émanant de l’équipe opérationnelle visait déjà à alerter les directions de la Politique de la ville et MRU du risque avéré de ne pouvoir mettre en œuvre la démarche, compte tenu des insuffisances et de l’inadaptation des moyens nécessaires à la gestion des espaces et équipements de ce grand territoire. Étaient ainsi pointés les abords de la halte TER, les espaces communs du patrimoine Logirem, les cheminements piétons, les terrains sportifs de proximité et enfin la collecte des encombrants. Ces dysfonctionnements, relatifs à un déficit de prise en gestion des équipements, des voiries, des cheminements, ou à des problématiques d’enlèvement des épaves et de dépôts sauvages, s’ils se sont déplacés (autour de la Crèche de l’Oeuf et du Centre social Agora, par exemple) persistent et sont devenus l’unique objet de la GUP.
Cela incite d’abord à penser qu’en 10 ans de mise en œuvre formalisée, la GUP n’a pas permis de normaliser la gestion des nombreux espaces urbains de Saint-Barthélémy, Picon-Busserine (de ce point de vue, l’exercice de base de clarification foncière, fixé dans la charte, n’a d’ailleurs pas encore abouti). La nécessité d’une gestion
18 Métropole Aix-Marseille-Provence Étude stratégique de GUP, méthode et organisation
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 urbaine prend pourtant une dimension supplémentaire avec la multiplication des chantiers, aux abords desquels les cheminements piétons sales et encombrés deviennent potentiellement dangereux.
Concernant la dégradation des équipements neufs que ce déficit de prise en gestion occasionne, outre le fait que cela contribue à pénaliser l’accès aux services et aux biens pour les populations locales, voire à renforcer le sentiment d’abandon déjà éprouvé dans les quartiers défavorisés, cela discrédite la dynamique même de rénovation urbaine tout comme les PRU qui y sont réalisés.
Globalement, dans un tel contexte de pénurie et de délaissement, la GUP de Saint-Barthélémy, Picon-Busserine semble devoir faire avec les moyens du bord pour tenter de redresser la situation, de maintenir une certaine normalité dans le quotidien des habitants. À ce titre, le poids des chantiers d’insertion dans la tentative de normalisation de la gestion des quartiers prioritaires est significatif. À 10 ans d’intervalle, force est de constater que l’inquiétude des équipes Politique de la ville, face à la diminution de ces chantiers restent inchangée. Décrits comme les principaux « outils opérationnels » de la GUP, permettant d’intervenir sur des espaces délaissés, leur utilisation soulève toutefois bon nombre de questions sur l’abandon de ces espaces par le droit commun, mais également sur le glissement de ces outils de l’insertion vers la gestion urbaine. Ces outils témoignant surtout de l’indigence des moyens alloués à la gestion des quartiers prioritaires, comme à l’insertion professionnelle de leurs habitants d’ailleurs.
Fiche de Synthèse « Saint-Barthélémy, Picon-Busserine » l’Adéus + La Condition Urbaine 19
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 6/ EN SYNTHÈSE
Un enseignement des limites
et des prérequis de la GUP
Saint-Barthélemy, Picon-Busserine illustre donc, malgré la méthode et l’ingénierie déployée pour la normaliser, les limites de la GUP face à une gestion urbaine lacunaire. De fait, cela interroge d’abord le bien fondé de la GUP lorsqu’un minimum de droit commun n’est pas assuré pour engager un processus de normalisation.
En second lieu, et au vu de la part des investissements réalisés et menacés, cela interroge la politique de rénovation urbaine dans des quartiers précarisés, surexposés aux déficits de moyens de gestion urbaine. À l’origine pourtant, tous les indicateurs d’une GUP efficiente semblaient réunis : celle-ci s’inscrivait dans une continuité des pratiques, reposait sur une méthode stricte en termes d’outils, de suivi et d’évaluation, et pensait scrupuleusement son articulation avec le PRU. Dans la pratique pourtant, la démarche s’est appauvrie, tâchant dorénavant de « décortiquer » des problématiques de prise en gestion des espaces et des équipements, en relançant les services concernés.
D’une démarche ambitieuse, pro-active et partenariale, la GUP est passé à une fonction de veille et d’alerte. Le cas de Saint-Barthélémy, Picon-Busserine est globalement paradoxal, vu la somme des travaux et des investissements réalisés, vu le dynamisme local habitant et associatif qui le caractérise, vu l’historique de son rapport avec la Politique de la ville, l’impact de la rénovation urbaine comme des actions de GUP – pourtant susceptibles d’impliquer les habitants – est mitigé.
Il faut y voir une multiplicité de causes contextuelles, mais également organisationnelles et structurelles dans la manière d’assurer le fonctionnement des quartiers rénovés. L’on retiendra surtout que l’exemple de Saint- Barthélémy, Picon-Busserine illustre la limite de la GUP, au regard des dysfonctionnements et lacunes du droit commun. On y voit en effet qu’une démarche de GUP aussi ancrée, structurée et méthodique soit-elle ne peut compenser un déficit de moyens alloués à la gestion urbaine et ne peut compenser un déficit de culture de la gestion de proximité.
Passé ce constat, certaines mesures semblent nécessaires pour assurer un minimum de fonctionnement à la démarche de GUP engagée, telles que : la mise en place d’une instance et d’un personnel dédiés aux questions de gestion urbaine, le fait d’assurer la continuité de la démarche pour résister au turn over des équipes ( via l’entretien de la mémoire de la GUP, de ses outils et de ses actions notamment), et enfin l’association des forces vives locales, en relai et en soutien de la démarche.
20 Métropole Aix-Marseille-Provence Étude stratégique de GUP, méthode et organisation
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 À RETENIR POUR LA STRATÉGIE GLOBALE :
> Méthode et formalisation de la démarche ne garantissent pas la pérennisation de la
GUP, sans sa reprise par le droit commun.
> Le cas de Saint-Barthélémy, Picon-Busserine illustre les limites d’une démarche de
GUP qui se révèle particulièrement sensible aux évolutions du contexte social et politique
local et qui, plus globalement, ne peut pallier un déficit de gestion généralisé ni un déficit
de culture de la gestion de proximité.
> Certaines mesures peuvent toutefois améliorer la durabilité de la GUP : la mise en
place d’une instance et d’un personnel dédiés aux questions de gestion urbaine, le fait
d’assurer la continuité de la démarche pour résister au turn over des équipes
(notamment en entretenant la mémoire de la GUP), et enfin l’association des forces
vives locales en relai et soutien de la démarche.
Fiche de Synthèse « Saint-Barthélémy, Picon-Busserine » l’Adéus + La Condition Urbaine 21
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 Convention ANRU Grand Saint-Barthélémy/Grand Malpassé
Fiche opération
Démolitions 13 Habitat - Flamants
Date : juillet 2021
Rédaction : MAMP/MRU – CN
Plan existant
Plan de résidentialisation
Démolition bât. A2 et A4
Rappel chiffres
Bâtiment A2 : 40 logements – 4 200 m2 SDP
Bâtiment A4 : 33 logements – 4 200 m2 SDP
Métré des espaces libérés par destination
Emprise totale libérée : 2 130 m2
Propriétaire actuel 13 Habitat
Soit 2 130 m2 pour futurs espaces résidentialisés
Devenir du foncier
Résidentialisation des bâtiments A1 et A3.
A2 A4
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 1Convention ANRU Grand ST-Barthélémy/Grand Malpassé
Fiche opération
Espace public AFL - Avenue Raimu - Voirie Vayssière
Date : mars 2021
Rédaction : MAMP/DOH - OC
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 Couts
Travaux : 10 140 000 € HT
MOE : 900 000 € HT
Calendrier
Espace AFL : MOE en cours, démarrage travaux au S1 2022
Avenue Raimu : Faisabilité en cours, MOE en 2022-2023, démarrage travaux en 2024
Secteur Vayssière : Faisabilité en cours, MOE en 2022-2023, démarrage travaux en fonction des
travaux sur groupe scolaire
Programme
Création d’une voirie et d’espaces publics autour du projet de l’AFL aux Flamants
Transformation de l’avenue Raimu en 2x1 voie avec création de pistes cyclables, en lien notamment
avec la démolition partielle des Flamants.
Création d’un escalier entre le quartier de la Busserine et le centre urbain du Merlan, avec un parvis
devant le théâtre du Merlan.
Requalification des voiries « Vayssière » en lien avec le projet de requalification des groupes
scolaires, avec création de nouvelle connexion sur l’avenue Raimu
Superficies aménagées
Espace AFL : 5 000 m²
Avenue Raimu, y compris escalier : 17 000 m²
Secteur Vayssière : 7 000 m²
Foncier
Espace AFL : propriété de 13 Habitat. Echange foncier en cours dans le cadre du PNRU
Avenue Raimu et secteur Vayssière : propriété de MAMP/Ville de Marseille
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 Convention ANRU Grand Saint-Barthélémy/Grand Malpassé
Fiche opération
Démolitions 13 Habitat - Bellevue
Date : avril 2021
Rédaction : MAMP/MRU – CN
Localisation
Secteur MBVC (Malpassé-Bellevue-Villecroze-Corot)
Plan existant Objectif long terme
1. Démolition bât. B
2. Démolition partielle bât. C
3. Démolition bât. D et E
1
2
3
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 Démolition bât. B
Rappel chiffres
Bâtiment B : 40 logements – 3 250 m 2 SDP
Métré des espaces libérés par destination
Emprise totale libérée : 2 500 m 2
Propriétaire actuel 13 Habitat
• Soit 2 500 m 2 pour futurs espaces publics à acquérir par la Collectivité pour 10 €/m 2 HTi (valorisation de 25 000 € HT)
Devenir du foncier
Réalisation d’une voirie de liaison entre Malpassé et Corot, permettant le désenclavement Sud de la Cité Bellevue.
Démolition partielle bât. C
Rappel chiffres
Bâtiment C, cages C14 à 17 : 80 logements - 6 500 m 2 SDP
Métré des espaces libérés par destination
Emprise totale libérée : 2500m2
Propriétaire actuel 13 Habitat
Soit 990m 2 pour futurs espaces publics à acquérir par la Collectivité pour 10 €/m 2 HT i (valorisation de 9 900 € HT)
Soit 1500m2 pour résidentialisation 13H bâtiment C
Devenir du foncier
Création d’un espace public piéton et paysager de liaison entre la butte Bellevue et le vallon de Malpassé Résidentialisation des extrémités du bâtiment C restant.
Démolition bât. D et E
Rappel chiffres
Bâtiment D : 64 logements – 5 500 m 2 SDP
Bâtiment E : 50 logements – 4 070 m 2 SDP
Métré des espaces libérés par destination
Emprise totale libérée : 6 000 m 2
Propriété de 13 Habitat
Soit une réserve foncière de 6 000 m 2 à 50 €/m 2 HT (valorisation de 300 000 € HT)
Devenir du foncier
Zone enclavée avec forte topographie, difficilement valorisable à court/moyen terme Aménagement transitoire à prévoir sur cette emprise libérée
i Le prix de 10€/m2 pour le foncier destiné à être aménagé par la Collectivité pourra être réévaluer dans le cadre d’un
avenant.
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 Convention ANRU Grand Saint-Barthélémy/Grand Malpassé
Fiche opération
Liaison Signoret-Cyprès / Rue Marathon / Rue du Péras
Date : juillet 2021
Rédaction : MAMP/MRU – CN
Localisation
Secteur MBVC (Malpassé-Bellevue-Villecroze-Corot)
1
2
3
1. Requalification de la rue du
Péras/abords GS Oliviers
2. Requalification de la rue de
Marathon/abords GS Bouge
3. Création de la voirie de liaison
Signoret-Cyprès
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 Coûts d’opération
Travaux : 2 461 600 € HT
MOE : 246 160 € HT
Base financement : 2 925 000 € HT
Coûts d’opérations prévisionnels :
- Rue du Péras/abords du GS Oliviers : 1 M € HT
- Rue de Marathon/abords GS Bouge : 0,5 M € HT
- Liaison Signoret-Cyprès : 1,5 M € HT
Calendrier
Rue du Péras/abords du GS Oliviers : Faisabilité, MOE en 2022-2023, Travaux en 2024 (démarrage travaux en fonction des travaux sur groupe scolaire Oliviers)
Rue de Marathon/abords GS Bouge : Faisabilité, MOE en 2022-2023, Travaux 2024 (démarrage travaux en fonction des travaux sur groupe scolaire Bouge)
Liaison Signoret-Cyprès : Faisabilité, MOE en 2023-2024, Travaux 2024 (démarrage travaux en fonction de la démolition du bâtiment B Bellevue par 13 Habitat)
Programme
Rue du Péras/abords du GS Oliviers :
Requalification de la rue existante en lien avec la résidentialisation des Oliviers B et D et la création de la voirie Mérimée prolongée (BHNS B4) : création de trottoirs, connexion à la nouvelle voirie créée au Nord.
Requalification du parvis-place des écoles en lien avec la restructuration du GS des Oliviers (MGP en cours d’attribution par la Ville de Marseille).
Rue de Marathon/abords du GS Bouge :
Poursuite de la requalification de la rue, dont la première tranche a été réalisée en 2019 par la Métropole dans le cadre de l’opération Voies et place des Cèdres du PRU de Malpassé. Cette opération prévoit l’élargissement de la voirie existante en partie Sud de la parcelle du groupe scolaire en lien avec le projet de restructuration de cet équipement (MGP en cours d’attribution par la Ville de Marseille).
Liaison Signoret-Cyprès : création d’une voirie de liaison dans la continuité de la Traverse des Cyprès, nouvelle voirie créée en 2021 dans le cadre du PRU de Malpassé. Cette voie publique a pour objectif de désenclaver la Cité Bellevue au Sud. Elle rejoint la traverse Signoret, en longeant la nouvelle MPT Saint-Just en cours de construction. D’une largeur de 19m, cette voie sera à double sens de circulation, avec stationnement longitudinal de chaque côté et dotée d’une piste cyclable et de trottoirs confortables. Sa réalisation est conditionnée par la démolition du bâtiment B de Bellevue (13 Habitat) et par la mise en double-sens de la Traverse des Cyprès.
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 Superficies aménagées
Rue du Péras/abords du GS Oliviers : environ 4000m2
- Requalification rue Péras environ 125ml de voirie sur profil à 16m
- Création d’un parvis des écoles sur environ 2000m2
Rue de Marathon/abords du GS Bouge : environ 2800m2
- Requalification d’environ 70ml de voirie pour la section Sud : élargissement profil à 20m - Rénovation d’environ 100ml de voirie pour la section Est : sur profil existant à 14m
Liaison Signoret-Cyprès : environ 3850m2
- Création d’une voirie d’environ 240ml avec profil à 16m
Foncier
Rue du Péras/abords du GS Oliviers :
- Foncier Métropole et Ville de Marseille dans sa majeure partie
- Au Nord rue Péras, environ 700 m2 sur foncier bailleur HMP
Rue de Marathon/abords du GS Bouge :
- Foncier Métropole et Ville de Marseille
Liaison Signoret-Cyprès :
- Foncier bailleur 13 Habitat à acquérir : environ 3500 m2
- Environ 350 m2 foncier Ville de Marseille
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 Convention ANRU Grand Saint-Barthélémy/Grand Malpassé
Fiche opération
Acquisitions & Démolitions - Bâtiments A et C – Copropriété Parc Corot
Date : septembre 2022
Rédaction : MAMP/MRU – DC
Localisation
Secteur MBVC (Malpassé-Bellevue-Villecroze-Corot)
Plan existant Objectif long terme
1. Démolition bât. A
2. Démolition bât. C
1
2
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 Démolition bât. A
Rappel chiffres
Bâtiment A : 96 logements, R + 11, 2 cages d’escalier, 2 ascenseurs – 5 376 m2 SDP
Métré des espaces libérés par destination
Emprise totale libérée : 5 400 m²
• 4500m2 valorisables pour de futures constructions à terme à 50 euros /m2 soit 225 000 euros • 900m2 à aménager en espaces publics valorisables à 10 euros / m2 soit 9000 euros
Au total : pour 5400m2, recettes de 234 000 euros soit en moyenne 43,33 euros / m2
Devenir du foncier
Propriétaire actuel : copropriétaires de la copropriété de Corot
Acquisition par CDC Habitat AC
Vente (fictive) au concessionnaire CDC Habitat AC
L’ensemble de l’emprise libérée est destinée à être aménagée dans le cadre de la concession d’aménagement de CDC Habitat AC.
La valorisation de ce foncier a été estimé à 234 000 euros soit en moyenne 43,33 euros / m2.
Planning
Acquisitions : 2021 à 2022
Démolitions : 1 er semestre 2023
Démolition bât. C
Rappel chiffres
Bâtiment C, 66 logements, R+16, 2 cages d’escalier, 2 ascenseurs – 3 696 m 2 SDP
Métré des espaces libérés par destination
Emprise totale libérée : 5 200 m²
• 4500m2 valorisables pour de futures constructions à terme à 50 euros /m2 soit 225 000 euros • 700m2 à aménager en espaces publics et donc valorisables à 10 euros / m2 soit 7000 euros
Au total : pour 5200m2, recettes de 232 000 euros soit en moyenne 44,62 euros / m2
Devenir du foncier
Propriétaire actuel : copropriétaires de la copropriété de Corot
Acquisition par CDC Habitat AC
Vente (fictive) au concessionnaire CDC Habitat AC
L’ensemble de l’emprise libérée est destinée à être aménagée dans le cadre de la concession d’aménagement de CDC Habitat AC. La valorisation de ce foncier a été estimé à 232 000 euros soit en moyenne 44,62 euros / m2
Planning
Acquisitions : 2021 à 2023
Démolitions : 1 er semestre 2024
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 Convention ANRU Grand Saint-Barthélémy/Grand Malpassé
Fiche opération
Copropriété du Parc Corot
Date : septembre 2022
Rédaction : MAMP/DOH/MRU/DC
Localisation
Secteur MBVC (Malpassé-Bellevue-Villecroze-Corot)
D
Groupe scolaire
Corot
Existant
Etat futur
12 300m2 espaces
publics aménagés
9000 m2 réserve foncière
(suite démolition bât. A et C) Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 Programme
Aménagement de 12 300 m2 d’espaces publics :
• Réfection de la voie Simone Signoret Ouest
• Création d’une piste cyclable le long de la voie Simone Signoret Est
• Création d’un parking de dépose minute à proximité de l’école
• Réfection d’un terrain municipal de proximité et de ses abords paysagés
• Création d’une voie de circulation en modes doux et accès pompiers au cœur du Parc Corot • Création d’une allée piétonne à l’ouest de l’école
• Création de jardins partagés ou collectifs au centre du Parc Corot
Réserve foncière de 9000 m2 :
• Parcelles libérées par les démolitions des bâtiments A et C
Superficies aménagées
Aménagement de 12 300 m2 d’espaces publics :
• Voies publiques et cheminement : environ 7 800 m2
• Places et espaces publics : environ 1 000 m2
• Parc, jardins et aires de jeux : environ 3 500 m2
Réserve foncière de 9000 m2
• Parcelle de 4500 m2 libérée par la démolition du bâtiment A
• Parcelle de 4500 m2 libérée par la démolition du bâtiment C
Recettes envisagées
• Terrain destiné réserve foncière : 9 000 m² valorisation estimée à 70 euros / m2 Soit une recette de 630 000 euros
Calendrier
• Aménagements : 2024- 2026
• Démolition garages : 2024
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 Convention ANRU Grand Saint-Barthélémy/Grand Malpassé
Fiche opération
Démolitions Logirem/ICF Habitat – Font-Vert/Cité SNCF
Date : Septembre 2022
Rédaction : MAMP/MRU – LB
Plan du foncier libéré
1. Démolition bâtiments 23-27 ICF Habitat
2. Démolition bâtiments 12-18 et 20-22 ICF Habitat
3. Démolition bâtiment 94-100 ICF Habitat
4. Démolition partielle bâtiment E Logirem
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022 1. Démolition bât. 23-27 – ICF
Démolition de 18 logements
5930 m² libérés dont :
• 1680 m² pour la création d’espace public
• 4250 m² pour une opération de diversification AFL
Foncier : entièrement propriété ICF
Aménagement des voiries et de l’espace public hors convention ANRU.
Foncier diversification : contrepartie Action Logement cédé à 0 €
2. Démolition bât. 12-18, 20-22 – ICF
Démolition de 48 logements
6860 m² libérés dont :
• 1400 m² pour la création d’espace public
• 5460 m² pour de la résidentialisation ICF
Foncier : entièrement propriété ICF
Aménagement des voiries et de l’espace public hors convention ANRU.
Résidentialisation ICF hors convention ANRU.
3. Démolition bât. 94-100 – ICF
Démolition de 128 logements
8640 m² libérés dont :
• 3210 m² pour la création d’espace public
• 5430 m² de réserve foncière
Foncier : 7990 m² propriété ICF Habitat ; 650 m² propriété Commune de Marseille Aménagement des voiries et de l’espace public hors convention ANRU.
Réserve foncière de 5430 m² à 110€/m² HT (valorisation de 597 300 € HT)
4. Démolition partielle bât. E – Logirem
Démolition de 16 logements
330 m² libérés pour de la résidentialisation Logirem.
Reçu au Contrôle de légalité le 18 novembre 2022