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Déliberation - 2025 12 Annexe Avis domaine servitude de passage
Document publié le Samedi 2 mai 2026 à 05h22 par la commune d'Houplin-Ancoisne.
Lien du pdf (Déliberation - 2025 12 Annexe Avis domaine servitude de passage)
Thèmes du document : Justice et droit, Aménagement du territoire, Données personnelles,
En
RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté
Égalité
Fraternité
Direction Générale Des Finances Publiques
Direction régionale des Finances Publiques des Hauts-
de-France et du département du Nord
Pôle d'évaluation domaniale
82 avenue JF Kennedy
CS 51801
59881 Lille cedex 9
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Stéphanie Lecerf-Masson
Courriel : drfip59.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 06 09 69 31 47
Réf DS :21222061
Réf OSE: 2024-59316-87061
7302 - SD
F FINANCES PUBLIQUES
Le 22/01/2025
Le Directeur régional des Finances publiques
Commune d'Houplin Ancoisne
1 place du 8 mai 1945
59263 Houplin Ancoisne
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
Nature du bien : Tréfonds
Adresse du bien :
Valeur :
Rue des Pétunias à Houplin Ancoisne
675€, assortie d'une marge d'appréciation de 10%
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur ») 1- CONSULTANT
Commune d'Houplin Ancoisne
affaire suivie par : Mme Lucie Descatoire
2- DATES
de consultation : 29/11/2024
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l'avis:
le cas échéant, de visite de l'immeuble :
du dossier complet : 14/01/2025
3- OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l'opération
Cession : Æ |
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire : A
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de [] l'instruction du 13 décembre 2016! :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...) O
3.3. Projet et prix envisagé
Evaluation de la valeur de la servitude de tréfonds consentie par la commune
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
La ville d'Houplin Ancoisne se situe dans le Mélantois, à la limite du pays de Carembault, à une douzaine de kilomètres de Lille, vers le sud, et bordée par la Deûle et le Canal de Seclin,
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Les parcelles sont accessibles par une rue et est proche des réseaux.
4.3. Références cadastrales
1 Voir également page 17 de la Charte de l'évaluation du Domaine L'immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
Houplin Ancoisne | À 2381 Rue de Noyelles 438 m° Espace vert
Houplin Ancoisne | À 2386 Rue de Noyelles 67 m°? Espace vert
TOTAL 505 m?
4.4. Descriptif
Vue Geofoncier
Vue Google maps 2023 Google
Au regard de l'article L 322-3 du code de l'expropriation, les parcelles peuvent être qualifiées de terrain à bâtir.
Toutefois, il existe Une servitude de passage ce qui permet de considérer ces parcelles comme du terrain d'agrément.
4,5. Surfaces du bâti
Pas de bâti sur la parcelle
5 - SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l'immeuble
Commune d’Houplin Ancoisne
5.2. Conditions d'occupation
Libre
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles Classement au PLU III en zone UGE1.1
6.2.Date de référence et règles applicables
PLU III approuvé par conseil communautaire du 28/06/2024, devenu opposable à partir du 18/10/2024.
7 - MÉTHODE(S) D'ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Compte tenu de la nature du bien, la méthode par comparaison est privilégiée.
Application du barème Guillermain Demanche
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché - Sources internes à la DGFIP et critères de recherche
Termes de comparaison
Recherche sur la commune et les communes voisines dans un rayon de 3 000 mètres des ventes de terrain d'agrément en zones urbaines
Biens non bâtis - valeur vénale
surface
Il est observé selon les superficies, des prix de 20 à 76€/ m°.
Prix moyen calculé à 48,73 €/m?, médian 45,09€/m?
N| date mutation rent cadastre tetraih urbasnisme prix Prix/m? Observations
Houplin
1 Ancoisne- Rue 246 | UGE 1.1 5 000 20,33
jean jaures
Houplin .
2 Ancoisne- 130 UGE1.1 | 10 000 76,92
Ancoisne
Houplin
3 Ancoisne- 420 | UGE4.2| 20000 | 47,62
Santeau
4 Sante Here 198 | UGE31| 14900 | 75,71 rosoir
Houplin
5 Ancoisne- Le 235 |UGE 4.2] 10000 | 42,55
Village
Santes - Rue du 6 |Gal de Gaulle 326 |UGE41| 9536 29,25
moyenne| 48,73
médiane | 45,09 8.2. Analyse et arbitrage du service - Termes de référence et valeur retenue
Barème Guillermain Demanche
Les experts Philippe Guillermain et Hervé Demanche ont proposé une modification du barème Lassalle établi en 1972 et ont intégré des paramètres destinés à affiner l'estimation finale de la valeur du tréfonds.
La valeur du tréfonds est estimée à partir du barème Guillermain Demanche selon la formule suivante :
Valeur vénale du terrain (surface du tréfonds X prix au m°) X coefficient de profondeur (90 / profondeur du tréfonds ) X coefficient de construction (Kc) X coefficient de sol (Ks) X coefficient
de nappe (Ke)
Les valeurs ont été déterminées comme suit :
- Surface du tréfonds= 50 m? (donnée issue du consultant)
- Prix au m?= valeur retenue de 45 €/m? (médiane des termes de comparaison)
- Profondeur= 3 mètres selon l'information fournie par le consultant
- Coefficient de construction= il oscille entre 0,8 et 1,2 selon la nature de la construction existante ; 0,8 (immeuble ancien en mauvais état, 1 (immeuble ancien en bon état), 1,2 (immeuble récent en bon état).
N'ayant aucun bâti sur les parcelles, le coefficient retenu est1
- Coefficient de sol : en fonction de la qualité des sols, il peut être de 0,8 (défavorable), 1 (favorable ou sans observation particulière), 1,2 (très favorable).
N'ayant pas la compétence requise en matière de géologie, le coefficient retenu est1
- Coefficient de nappe : en fonction des niveaux d'eau dans le sol ; 0,1 (à partir et en dessous du niveau les plus bas des eaux), 0,5 (niveau le plus bas des eaux), 1 (niveau des plus hautes des eaux)
La profondeur étant de 3 mètres, le coefficient retenu est de 1
La valeur du Tréfonds est donc de
(50m? X 45€/m°?) X (90/3 =30 %) X 1 X 1 X 1= 2250 X 30 % = 675€
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE — MARGE D'APPRÉCIATION
L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d'une marge
d'appréciation, et non d'un prix. Le prix est Un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d'une mise en concurrence, alors que la valeur n'est qu'une probabilité de prix.
La valeur vénale du tréfonds est arbitrée à 675 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d'une marge d'appréciation de 10 %
portant la valeur maximale de cession sans justification particulière à 608€ (arrondi).
La marge d'appréciation reflète le degré de précision de l'évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant. Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé sans nouvelle
consultation du pôle d'évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s'affranchir de cette valeur par une délibération où une décision pour vendre à un prix plus bas.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l'accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n'intervenait pas ou si l'opération n'était pas réalisée dans ce délai.
#pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l'opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l'accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l'avis, même en cas de signature
de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pêle d'évaluation domaniale sont susceptibles d'avoir un fort impact sur le montant de l'évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l'accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d'occulter préalablement les données concernées. Pour le directeur régional des Finances Publiques
Des Hauts de France et du département du Nord
et par délégation , l'inspectrice des finances
publiques
Stéphanie Lecerf-Masson
L'enregistrement de votre demande a fait l'objet d'un traitement informatique. Le droit d'accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés, s'exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.