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unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 12 1. Annexe Avis domaine rapport v1
Document publié le Dimanche 1 janvier 2023
Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 12 1. Annexe Avis domaine rapport v1)
Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Données personnelles,
En REPUBLIQUE FRANÇAISE
Liberté
Egalité
Fraternité
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques des
Pyrénées-Atlantiques
Pôle d'évaluation domaniale de PAU
8 place d'Espagne
64 000 PAU
Courriel : ddfip64.pole-evaluation@d£gfip.finances.gouv.fr
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Annick Vepierre
Courriel : annick.vepierre@d£gfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 06 03 36 97 54
Réf DS: 12338660
Réf OSE : 2023-64086-44932
7302 - SD
FINANCES PUBLIQUES
Le 06/12/2023
Le Directeur départemental des Finances
publiques des Pyrénées-Atlantiques
©”
Monsieur le Président
Communauté d'Agglomération Pays Basque
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR LOCATIVE
La charte de l'évaluation du Domaine, élaborée avec l'Association des Maires de France, est disponible
sur le site collectivites-locales.gouy.fr
Nature du bien :
Adresse du bien :
Valeur :
BAIL À CONSTRUCTION
AYHERRE, ZA MUGAN
Redevances annuelle ou capitalisée à l'euro symbolique 1- CONSULTANT
Affaire suivie par : Nathalie ESTREM
2 - DATES
de consultation : 06/06/2023
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l'avis:
le cas échéant, de visite de l'immeuble : sans objet
du dossier complet : 06/06/2023
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l'opération
Cession : []
Acquisition : amiable C1
par voie de préemption [1
par voie d'expropriation [1]
Prise à bail : C]
Autre opération: |Bail à construction
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire
3.3. Projet et prix envisagé
Estimation de la redevance à prélever dans le cadre d’un projet de mise à disposition par la Communauté d'Agglomération Pays Basque d'un terrain situé dans une zone d'activités sur la commune d'Ayherre à une entreprise (société BIHUR), dans le cadre d’un bail à construction pour développement d'une activité type agro-alimentaire (sans option d'achat).
La Communauté d'Agglomération Pays Basque souhaite conclure des baux de construction dans ses zones d'activité afin de favoriser l'implantation d'entreprises productives tout en gérant de façon durable le foncier économique communautaire. A l'issue du bail, le bien devient propriété du bailleur.
La durée du bail est de 50 ans.
Le coût de construction du bâtiment communiqué par le consultant est de1 400 000€.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Bien situé sur la commune d’Ayherre 4.2. Références cadastrales
L'immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit
AYHERRE A 1391 Cf ci-dessus
4.3. Descriptif
Il s'agit de mettre à disposition d'une entreprise un terrain situé dans la zone d'activités Mugan sur la commune d'Ayherre, d'une contenance de 2 660m°, pour construction d’un bâtiment d'une surface de plancher d'environ 1 400m°.
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5 - SITUATION JURIDIQUE
Propriété de l'immeuble
Communauté d'Agglomération Pays Basque
3 3
Im 6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
Zone UY du PLU
La zone UY correspond à la zone urbaine à vocation principale d'activités artisanales, industrielles et commerciales.
7 - MÉTHODE(S) D'ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Étude par la méthode de l'apport net (table de Violeine)
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche - Termes de comparaison
Critères de recherche retenus dans le logiciel estimer un bien : mutations intervenues depuis juin 2020 de terrains à bâtir situés dans cette zone artisanale
Synthèse des prix de la sélection
Prix du m2(€) - Surface utile
Année Période
Moyen Médian Minimum Maximum
2021 janvier-décembre 39,78 39,78 39,78 39,78
2022 janvier-décembre 39,78 39,78 39,78 39,78
Synthèse 39,78 39,78 39,78 39,78
LS Mers) Commune PTS ESS Date vente Surface Nature du bien Prix (€) Le 1m
terrain (mm)
86//A/1392/! 64 AYHERRE LONDAITZ 28/01/2021 1 150 Terrain à bâtir 45 753 39,78
86HA/141514 NS 64 AYHERRE LONDAITZ 25/06/2021 950 Terrain à bâtir 37 796 39,78
86/A/1395// 64 AYHERRE LONDAITZ 12/10/2021 3 352 Terrain à bâtir 133 359 39,78
86//A/1424//
86/H/A/1423/1 64 | AYHERRE LONDAITZ 13/05/2022 1 400 Terrain à bâtir 55 699 39,78
Les termes de comparaison sont exprimés TVA comprise : prix HT de 35€/m°
8.2. Analyse et arbitrage du service - Termes de référence et valeur retenue
VALEUR VÉNALE DES PARCELLES MISE A DISPOSITION
Tarif retenu : 35€ HT/m?
Valeur vénale du terrain : 35€ HT/m? * 2 660m? = 93 100€, arrondie à 93 000€
VALEUR DES INVESTISSEMENTS
Le coût de construction communiqué par le consultant est de 1 400 000€. TAUX DE RENDEMENT LOCATIF (taux CALLON)
Taux retenu de 7,80%
TAUX DU CAPITAL INVESTI
Taux d'actualisation à appliquer à la valeur des constructions en fin de bail pour déterminer la valeur de l'apport du preneur à la date du bail.
Le taux retenu sera de 4,50% pour le bail de 50 ans
Option 1 : calcul de la redevance annuelle :
Redevance annuelle arrondie à 1 600€
Bail à construction : fixation de la redevance initiale annuelle
valeur du terrain| V 93 000 leuros
valeur des constructions | VC, 1 400 000
à la fin du bail 154 994 euros arrondi à 155 000 euros en fin de bail
P
P
taux de rendement locatif
taux du capital investi] a ou
durée du bail| n
Redevance anuelle
Montant de la redevance arrondie à l'euro symbolique
Redevance capitalisée à l'euro symbolique
10 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE
La redevance annuelle est estimée à l'euro symbolique
La redevance capitalisée est estimée à l'euro symbolique
11 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l’'accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n'intervenait pas ou si l'opération n'était pas réalisée dans ce délai.
*oour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l'opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l'accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l'avis, même en cas de signature de l'acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis. Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
12 - OBSERVATIONS
L'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d'évaluation domaniale sont susceptibles d'avoir un fort impact sur le montant de l'évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
13 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l'accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d'occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur des Finances Publiques
Et par délégation,
Marie Françoise EVEN
L'enregistrement de votre demande à fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d'accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés, s'exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des 6 Finances Publiques.