Arrêté - Préfecture - Hauts-de-Seine - Rapport d'enquête DUP & parcellaire Gennevilliers Larose Camelinat

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Arrêté - Préfecture - Hauts-de-Seine - Rapport d'enquête DUP & parcellaire Gennevilliers Larose Camelinat Document publié le Mardi 19 août 2025 Lien du pdf (Arrêté - Préfecture - Hauts-de-Seine - Rapport d'enquête DUP & parcellaire Gennevilliers Larose Camelinat)Thèmes du document : Aménagement du territoire, Eau et assainissement, Environnement, AMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

Bruno Ferry-Wilczek, commissaire enquêteur Page 1

C

Commune de Gennevilliers (92)

Projet d’aménagement

de la ZAC multisite Larose-Camélinat

RAPPORT D’ENQUÊTES PUBLIQUES CONJOINTES

1. Enquête préalable à la déclaration d’utilité publique

des travaux et acquisitions nécessaires au projet

2. Enquête préalable à la déclaration de cessibilité

des propriétés nécessaires au projet

Achevé le 31 juillet 2025AMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

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Sommaire

RAPPORT D’ENQUÊTES PUBLIQUES CONJOINTES 3

A - Contexte et généralités 3

A.1 - Objet des enquêtes conjointes 3

A.2 - Cadre juridique des enquêtes publiques conjointes 4

A.3 - Nature et caractéristiques principales du projet 5

A.4 - Composition des dossiers 10

A.5 - Autres documents transmis au commissaire enquêteur 10

B - Organisation et déroulement de l’enquête publique 10

B.1 - Désignation du commissaire enquêteur 10

B.2 - Modalités d’organisation de l’enquête 10

B.3 - Information du public 12

B.4 - Climat des enquêtes publiques 13

B.6 - Dénombrement des observations 13

B.7 - Rencontre initiale avec la commune et la SEMAG92 13

B.8 - Formalités de fin d’enquête 14

C - Analyse des observations formulées durant et après l’enquête publique 15

C.1 - Observations orales et inscrites sur les registres-papier 15

C.2 - Observations communiquées par voie électronique 15

D - Observations personnelles du commissaire enquêteur 16

D.1 - Examen du dossier de DUP et commentaires 16

D.4 - Examen du dossier parcellaire et commentaires 20

E - Mémoire en réponse et commentaires du commissaire enquêteur 20

CONCLUSIONS MOTIVÉES RELATIVES A L’UTILITE PUBLIQUE DES TRAVAUX ET

ACQUISITIONS NECESSAIRES AU PROJET 22

A - Analyse des motivations des conclusions 22

A.a - Rappel du contexte 22

A.b - Organisation et déroulement de l’enquête 22

A.c - Registre d’enquête DUP 23

A.d - Commentaires et questionnements du commissaire enquêteur 23

B - Conclusion générale et avis 27

CONCLUSIONS MOTIVÉES RELATIVES A LA DECLARATION DE CESSIBILITE DES

PROPRIETES NECESSAIRES AU PROJET 29

A - Analyse des motivations des conclusions 29

A.a - Rappel du contexte 29

A.b - Organisation et déroulement de l’enquête 30

A.c - Registre d’enquête parcellaire 30

A.d - Commentaires et questionnements du commissaire enquêteur 30

B - Conclusion générale et avis 30AMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

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Commune de Gennevilliers (92)

Projet d’aménagement

de la ZAC multisite Larose-Camélinat

RAPPORT D’ENQUÊTES PUBLIQUES CONJOINTES

A - Contexte et généralités

A.1 - Objet des enquêtes conjointes

La présente procédure et le présent rapport d’enquêtes sont les conséquences de la demande formulée au préfet (suite à la délibération de l’EPT « Boucle Nord de Seine » du 21 septembre 2023 de prescrire l’ouverture d’une enquête publique préalable à la DUP concernant la ZAC multisite Larose-Camélinat et une enquête parcellaire relative aux parcelles concernées. Le dossier est présenté par la SEM d’aménagement de Gennevilliers (SEMAG 92) qui deviendrait bénéficiaire du pouvoir d’expropriation, ceci au nom de l’intérêt général.

Il a pour objet la restructuration des îlots « Larose Sud » (dans son intégralité) et « Camélinat- Collines » (partiellement), tous deux localisés au Nord-est de la commune de Gennevilliers (92). Le projet de renouvèlement urbain comporte les principaux éléments suivants : - démolition des bâtiments prévus au plan, qui sont en état vétuste et/ou très inadaptés à une réhabilitation lourde,

- sauvegarde des bâtiments reconnus comme remarquables :

- un pavillon au centre de l’îlot Larose-Sud (dans le périmètre de la ZAC), - deux petits immeubles à l’angle Nord-est de l’îlot Camélinat-Collines (hors périmètre), - déplacement de jardins familiaux, avec réinstallation à proximité du pavillon conservé, - construction d’immeubles de logements selon une densité, des formes urbaines et un épannelage tenant compte des conclusions de la phase de concertation, - installation de commerces et activités en rez-de-chaussée des immeubles nouvellement construits,

- réorganisation et réhabilitation des espaces publics bordant ces îlots, notamment la contre-allée de l’av. Laurent-Cély et la placette située en entrée de la rue des Collines.

Les emprises visées par la procédure d’expropriation sont celles qui ne sont pas déjà depuis longtemps sous maîtrise foncière publique ou parapublique (Etat, Département, Commune de Gennevilliers, Gennevilliers Habitat, SEMAG 92, …), ni des parcelles qui ont été achetées récemment.AMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

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Il s’agit principalement de petites propriétés, mais aussi de deux copropriétés dont une partie de l’emprise fait partie du projet et leur serait soustraite.

A.2 - Cadre juridique des enquêtes publiques conjointes

Ces enquêtes conjointes touchent à différents domaines juridiques, dont notamment les textes législatifs et réglementaires suivants :

• Enquête relative à la déclaration d’utilité publique des travaux et acquisitions nécessaires au projet : articles L 123-1 et suivants et R 123-1 et suivants du code de l’environnement ;

• Enquête parcellaire préalable à la cessibilité des terrains nécessaires au projet : articles R.131-1 à R.131-14 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique.AMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

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A.3 - Nature et caractéristiques principales du projet

A.3.1 - Présentation du dossier de demande de déclaration d’utilité publique

La notice explicative décrit l’état général de l’environnement et plus particulièrement des parcelles et des espaces publics du site (contre-allée de l’av. Laurent-Cély et placette située en entrée de la rue des Collines).

L’ensemble est localisé « à l’entrée du secteur du village. L’opération doit donc rester en cohérence et s’appuyer sur le cadre villageois existant ».

Elle précise qu’un processus de relogement est enclenché, concernant les locataires de Gennevilliers Habitat et aussi des quelques habitants des autres parcelles impactées. A noter qu’une boucherie est aussi concernée, commerce pris en compte par les acteurs du projet.

La notice explique que « la concertation publique préalable menée de juin à novembre 2016 a permis, pour l'élaboration du projet, de poser une méthode de travail fondée sur les pistes de réflexion avancées par les habitants. Sur la base d’une étude préalable partagée avec les habitants, le nombre de logements total a été revu à la baisse, pour donner une surface de plancher (SDP) totale générée par la ZAC sur les deux sites de 19 400m², dont 800m² à usage de commerces et services, soit un nombre approximatif de 195 logements maximum (au lieu de 238).

A l’issue de la concertation de 2018-2019, le projet a été retravaillé plus finement avec les habitants pour donner un total de 180 logements environ. Cependant, des études techniques plus poussées ont remis en cause la pertinence du dévoiement d’importants réseaux d’assainissement et de transport d’eau potable nécessité par la mise en œuvre du projet où une partie des lots de construction auraient eu pour assiette le triangle formé par le prolongement du bd Camélinat, l’avenue Laurent-Cély et le prolongement de la rue des Collines (espace public départemental).

Aussi, pour des raisons techniques et financières (impacts disproportionnés par rapport à l’échelle de la ZAC), il a été décidé de conserver ce triangle constituant aujourd’hui un espace délaissé (zone de stationnement sauvage) et de tirer parti de son potentiel, notamment de son patrimoine végétal, pour le réaménager.

Cet espace reste donc de l’espace public, et il est prévu de construire sur les parties cadastrées actuelles 3 lots totalisant environ 134 logements soit 8750 m² SDP et 730 m² SDP commerces/activités/services répartis comme suit :

 Sur le site Larose-Sud :

- Lot A : 3 300 m² SDP logements en accession libre (soit environ 50 logements) et 210 m² SDP activité/service

- Lot B : 1 850 m² SDP logements en accession sociale à la propriété de type BRS (soit environ 28 logements), 160 m² SDP commerces et 120 m² SDP activité/service  Sur le site Camélinat-Collines :

- Lot C : 3 600 m² SDP logements en locatif social (soit environ 56 logements) et 240 m² SDP activité/service

La proportion de logements sociaux (locatifs et en accession sociale) représente 62 % des logements construits. La répartition des financements des logements locatifs sociaux est prévue pour être la suivante : 35 % PLUS, 50 % PLAI, et 15 % PLS.

Tous les besoins en stationnement seront satisfaits par la création de parkings situés sous les opérations de construction.

Les objectifs développés en termes d’activités économiques sont les suivants : - Animer la placette de quartier avec au moins un café/ brasserie

- Proposer des locaux d’activité et de services sur l’Avenue Laurent Cély et le Bd Camélinat, axe bénéficiant d’une certaine visibilité routière.

- Etudier les surfaces dédiées en rez-de-Chaussée de manière à être réversibles entre les fonctions service et commerce ».AMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

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Elle présente les orientations urbaines des lots de construction, décidées après que « la concertation avec la population a permis d’inscrire dans un cahier des charges les orientations souhaitées par celle-ci. Aussi, en termes d’insertion urbaine, les bâtiments ne devront pas créer un effet de barre ou de masse, et les bâtiments sur le bd Camélinat ne devront pas dépasser de façon excessive ceux réalisés sur la rue Jules Larose. Les hauteurs seront étudiées en tenant compte des vis-à-vis et des constructions proches. La variation des hauteurs permettra d'éviter l’impression d’uniformité et de continuité des constructions. Une « architecture de toit » avec des ruptures en référence au rythme du parcellaire ancien, viendront renforcer l'esprit « village ».

Dans son ensemble, la ZAC multisites Larose-Camélinat a pour but de reconstituer des ilots et des fronts bâtis tout en respectant les gabarits des constructions environnantes, et en préservant la vocation mixte du tissu entre habitations, commerces et services au rez-de-chaussée, en transition avec l’espace public, plaçant des commerces aux points stratégiques et des activités et des services le long des axes circulés. Le projet prévoit de grandes percées visuelles au travers des lots, Nord-Sud et Est-Ouest sur le site Larose Sud. Les jardins partagés relocalisés sur ce même site permettront également la création d’une percée visuelle d’Est en Ouest. Côté site Camélinat Collines, une large ouverture visuelle au centre donnera à voir le cœur des ilots.

Les hauteurs définitives des constructions seront déterminées en corrélation avec les constructions périphériques existantes. Les bâtiments ne devront pas créer un effet de barre ou de masse et des transparences partielles et totales participeront à l'organisation urbaine des ilots bâtis ».

Elle présente aussi les orientations d’aménagement de l’espace public (contre-allée de l’av. Laurent-Cély et la placette située en entrée de la rue des Collines) et les orientations urbaines des lots de construction ayant pour objectif « d’une part de clarifier les usages en limitant l’impact de la voiture et en prenant en compte le projet de piste cyclable du département des Hauts-de-Seine, et d’autre part de désimperméabiliser en partie la placette ».

Elle ajoute que « le bd Camélinat conservera son tracé mais deviendra un axe désimperméabilisé. Il sera également support d’accès pompiers aux lots » et aussi que « les jardins partagés situés actuellement sur le site Camelinat - Collines au 75, bd Camelinat seront relocalisés au cœur du site Larose-Sud. Il s’agit de reconstituer une surface équivalente sur un terrain traversant entre la rue Jules- Larose et le bd Camélinat, à proximité du pavillon en meulière présentant un caractère remarquable, qui sera conservé ».

La notice démontre que le projet respecte le PLU communal actuel ainsi que le projet de PLUi de l’EPT Boucle Nord de la Seine en cours d’approbation (y compris concernant la préservation des bâtiments remarquables).AMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

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Extrait du PLUi

Eux-mêmes sont compatibles avec les documents d’aménagement et de planification d’échelon supérieur : PADD, PPRI, SUP (servitudes d’utilité publique), SDRIF, CRCE, SCoT du Grand- Paris.

Elle expose qu’il respecte le milieu physique et le contexte écologique, en l’occurrence très pauvre du fait de la complète urbanisation du site, et qu’il s’intègre dans la gestion des espaces verts publics (développement de la biodiversité) et la charte Qualité durable communale.

La notice justifie ensuite « l’utilité publique du projet », exposant que « la ville de Gennevilliers a entrepris des mutations foncières importantes sur son territoire. Le PLUi constitue l’outil de cette planification urbaine en permettant de répondre aux objectifs fixés dans les différents documents d’urbanisme supérieurs en termes d’offres de logements particuliers et de qualité de l’habitat notamment. Dans cette optique la commune souhaite engager la restructuration de l’ilot de la ZAC Larose Camélinat par une opération de renouvellement urbain permettant de revaloriser les espaces et le cadre de vie des habitants et des commerces.

La ZAC Larose Camélinat constitue une opération d’acquisition, démolition et restructuration d’un tissu urbain aujourd’hui fortement dégradé, partiellement en friche. Il s’agit également de poursuivre la politique d’éradication de l’habitat indigne sur la commune.

D’importantes nuisances pour les habitations limitrophes dans le quartier du Village, très pavillonnaire, se concentrent et présentent également des situations de squats qui constituent parfois un danger pour les occupants sans titre eux-mêmes.

La présence de garage de mécanique, sis 37, rue Larose, qui pratique des réparations sur l’espace public de manière sauvage rajoute au sentiment de déshérence celui d’insécurité. Ainsi, les réponses apportées par le projet aux problématiques rencontrées permettent de conférer au projet son caractère d’utilité publique.

Le projet d’aménagement de la ZAC multisites Larose-Camélinat a pour objectifs de : 1. développer l’offre de logements dans un contexte de forte tension, favoriser le parcours résidentiel, résorber l’habitat indigne, et reconstituer des logements démolis dans le cadre de l’opération ANRU de renouvellement urbain du quartier des Agnettes à Gennevilliers, 2. mettre en valeur l’offre commerciale de proximité et développement de l’activité, 3. améliorer le cadre de vie,

4. s’inscrire dans une démarche de développement durable ».AMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

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La notice explicative détaille ensuite chacun de ces 4 items, indiquant notamment les particularités suivantes :

1. « Ce projet d’aménagement va permettre de renforcer l’offre en matière d’habitat et permettre la reconstitution d’une offre de logements sociaux démolis (…).

La ZAC Larose Camélinat va permettre de définir un nouveau lieu de proximité de la vie sociale en valorisant les entrées au secteur résidentiel de la commune et plus spécifiquement cette entrée du Village.

L’opération respectera globalement la trame urbaine existante tout en cherchant à la requalifier et la revaloriser (…) » ;

2. « L’attractivité commerciale autour du rond-point Timbaud et au sein de la ZAC est à développer. Le but du projet est ainsi de renforcer l’attractivité commerciale de proximité en proposant une place dynamique avec une brasserie / restaurant, des locaux d’activité sur le linéaire Laurent- Cély, en cohérence avec les commerces existants, répondant à la demande des nouveaux habitants du quartier.

Il s’agit également de maintenir une offre commerciale existante pour les habitants du quartier le restaurant le Camélinat, la boulangerie…

De plus, ce projet va favorise l’implantation de nouvelles activités économiques et de services grâce à la création de 730 m². Ces nouvelles installations vont ainsi permettre la création de nouveaux emplois sur la commune » ;

3. « Le quartier est actuellement marqué par une forte dégradation de l’habitat, de nombreux immeubles ayant fait l’objet d’arrêtés d’insalubrité et dont certains ont été démolis. La lutte contre l’habitat indigne n’apparaît souvent comme entièrement efficace que lorsqu’elle s’inscrit dans une stratégie globale sur un territoire ou un quartier, dépassant la seule mise en conformité des logements déclarés insalubres, afin de coordonner à la fois des mesures de repérage, de veille et de prévention et des interventions à partir de l’ensemble des outils disponibles qui vont des mesures incitatives aux mesures coercitives en passant par des actions foncières et d’aménagement.

L’un des enjeux de ce projet est donc de faire disparaître cette poche d’insalubrité ainsi que l’habitat indigne présents sur le site et de penser un projet global et cohérent sur tout l’îlot. Pour cela, les bâtiments existants seront démolis afin d’améliorer l’état du bâti ainsi que les conditions de vie des habitants.

Conformément aux orientations du PADD, les futures constructions seront implantées le long de l’avenue Laurent-Cély, et rue Camélinat pour constituer un front urbain. Des espaces verts seront réalisés et confortés à l’est de l’îlot pour servir d’écran face aux nuisances provoquées par la RD 911.

De plus, ce projet va permettre la constitution d’une entrée de ville identifiée par tous grâce à une meilleure clarification de l’espace public participant à rendre la ville plus agréable pour les habitants. Il s’agit également d’établir une continuité avec les constructions existantes pavillonnaires » ;

4. « Le projet vise à développer une opération à faible teneur en carbone et économe en ressources.

Il permettra notamment de végétaliser le site, et conforter l’espace vert existant en le valorisant en un espace ouvert sur le reste du quartier. L'intervention participera à la renaturation ·de cet îlot urbanisé en développant des espaces de pleine terre (minimum 20 %), des espèces végétales adaptées et au moins 10 % d'espaces verts accessibles en plus des 20 % minimum de pleine terre et à destination des futurs usagers en prévoyant un cœur d'îlot paysagé. Il sera demandé aux opérateurs (bailleur social et promoteurs) de définir les ambitions carbone de leurs opérations sur les indicateurs de référentiels qui fixent comme cibles : - Construction conforme de la règlementation environnemental (RE2025 – 15 %), IC Energie (RE2025),

- obtenir la certification Label Biosource Niveau 2 minimum ».AMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

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Dans l’optique de la justification de l’utilité publique du projet, la notice explicative évoque les impacts négatifs et positifs induits par le projet et la procédure.

En tant qu’impacts négatifs, la notice cite :

- la nécessité de procéder à certaines expropriations, toutefois d’ampleur assez modeste, - les futures nuisances de chantier, toutefois atténuées par l’utilisation des emprises disponibles sur l’espace public en bordure des futurs chantiers.

En tant qu’impacts positifs, la notice indique (en substance) :

- le développement du nombre de logements dans un secteur en forte tension, - la diversification de l’offre de logement avec un objectif de mixité sociale, - la résorption de l’habitat insalubre,

- l’augmentation de la qualité du patrimoine bâti et du cadre de vie, - la mixité fonctionnelle, avec l’apport de commerces et d’activités, - la densification dans un secteur proche du tramway et du RER (gare de Gennevilliers), - l’absence de périmètre sensible (milieux naturels ou autres),

- des ambitions environnementales de développement durable (qualité des constructions, emprises et limitation de l’imperméabilisation des sols, végétalisation, etc., - le respect de la Charte de qualité environnementale et de la Charte pour la qualité de l’habitat imposant une démarche d’écoconstruction,

- des prescriptions architecturales, urbaines et paysagères et environnementales, - le processus de relogement des locataires de Gennevilliers Habitat et plus généralement de l’emprise de la ZAC déjà lancé.

La notice expose ensuite que « les expropriations induites par le projet d’aménagement de la ZAC Larose Camélinat seront limitées. En effet, la SEMAG 92 et la Commune de Gennevilliers se sont déjà rendues propriétaires d’une grande partie du foncier nécessaire à la réalisation du projet. Ainsi : - La Ville de Gennevilliers et la SEMAG 92 possèdent à elles seules 9 parcelles en propriété pleine et entière et possèdent la quasi-totalité des lots dans 3 copropriétés représentant 5 parcelles. - Deux parcelles sont la propriété de Gennevilliers Habitat qui a prévu de céder son foncier pour reconstruire dans la ZAC.

- Deux parcelles appartiennent à l’Etat (délaissé de la RN 315).

- Cinq parcelles appartiennent à des personnes privées (morales ou physiques), outre les 4 lots de la copropriété/parcelle impactée de manière partielle.

L’atteinte à la propriété privée dans le cadre de la présente procédure est donc limitée. Par ailleurs, les occupants des immeubles seront tous relogés. Un point de travail conjoint de tous les services de la Ville et des services de l’Etat est déjà en cours ».

A.3.2 - Présentation sommaire du dossier d’enquête parcellaire

Le dossier élaboré en vue des acquisitions de propriétés par voie d’expropriation concerne la quasi-totalité des parcelles de l’emprise de la ZAC, hormis les parcelles R74 et R127 qui sont déjà maîtrisées par la SEMAG au moment de l’élaboration du dossier.

Le dossier d’enquête parcellaire ne comporte pas de texte explicatif. En effet, la procédure et le projet sont présentés dans le dossier de demande de DUP. En revanche, il comporte :

- le plan d’enquête parcellaire codifiant et localisant toutes les parcelles concernées, - l’état parcellaire relatif à chacune des parcelles concernées,

- le plan de division parcellaire prévisionnel concernant respectivement les parcelles R70 et R155 dont le projet prévoit une expropriation partielle.AMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

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A.4 - Composition des dossiers

Le dossier global présenté à l’enquête publique conjointe comprend :

• les deux registres d’enquêtes publiques (en mairie de Gennevilliers), dont chaque page a été paraphée, correspondant respectivement aux enquêtes publiques conjointes :

- enquête préalable à la déclaration d’utilité publique des travaux et acquisitions nécessaires au projet,

- enquête préalable à la déclaration de cessibilité des propriétés nécessaires au projet ;

• l’arrêté préfectoral d’enquêtes publiques conjointes du 20 mai 2025 ;

• le dossier d’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique comprenant :

1. Délibération

2. Plan de situation

3. Conditions d'insertion de l'enquête dans la procédure administrative

4. Plan périmétrique de D.U.P.

5. Notice explicative

6. Plan général des travaux

7. Caractéristiques principales des ouvrages les plus importants

8. Appréciation sommaire des dépenses

9. Avis obligatoires émis sur le projet

10. Bilan de la concertation ;

• le dossier d’enquête parcellaire comprenant :

1. Plan parcellaire,

2. Etat parcellaire (tableau des données concernant chaque parcelle concernée),

3. Document de modification du parcellaire cadastral (parcelles R70 et R155).

A.5 - Autres documents transmis au commissaire enquêteur

Le porteur du projet n’a pas ultérieurement communiqué de nouveaux documents à intégrer aux dossiers.

B - Organisation et déroulement de l’enquête publique

B.1 - Désignation du commissaire enquêteur

Par ordonnance du 30 avril 2025, le président du Tribunal administratif de Cergy a désigné Bruno Ferry-Wilczek comme commissaire enquêteur afin de conduire ces enquêtes conjointes. Il a aussi désigné M. Alain Dunaud comme suppléant.

B.2 - Modalités d’organisation de l’enquête

B.2.1 - Préparation de l’enquête

Le commissaire enquêteur a initialement échangé avec les services préfectoraux de façon à organiser conjointement les modalités des enquêtes (dates, permanences, publicité, registres, dématérialisation) et préparer le projet d’arrêté.AMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

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Le 4 juin 2025 le commissaire enquêteur s’est rendu sur les lieux puis en mairie de Gennevilliers pour rencontrer M. Ratio (directeur du Droit des Sols de la ville de Gennevilliers), Mme Ebaz (directrice générale de SEMAG 92) et Mme Blanc (cheffe de projets aménagement à la SEMAG 92), de façon à se faire expliquer le dossier et échanger sur les premières questions et les modalités pratiques des enquêtes publiques.

B.2.2 - Organisation des permanences

Compte-tenu des enjeux du projet et de la durée de 19 jours décidée (en absence d’étude d’impact), 3 permanences ont été organisées.

Les dates et heures de ces permanences ont été définies en accord entre la préfecture et le commissaire enquêteur, de façon à ménager des créneaux de dates et d’horaires différents, permettant au public de se déplacer.

Il s’agit de :

- lundi 23 juin 2025 de 9 h à 12 h,

- samedi 5 juillet 2025 de 9 h à 12 h ;

- vendredi 11 juillet de 13 h 30 à 16 h (clôture de l’enquête).

Une salle a été mise à disposition du commissaire enquêteur dans des locaux de la mairie de Gennevilliers (en semaine au 15e étage ; le samedi au rez-de-chaussée). Le dernier jour, à l’heure de fermeture de la mairie, les registres ont été récupérés en vue de leur clôture.

B.2.3 - Arrêté préfectoral

L’arrêté préfectoral du 20 mai 2025 comprend notamment les principales dispositions suivantes :

• les objets et la durée des enquêtes conjointes ;

• le siège des enquêtes (mairie de Gennevilliers) ;

• les noms du commissaire enquêteur et du suppléant ;

• les dates des enquêtes conjointes ainsi que les heures et le lieu de consultation du dossier- papier et sur poste informatique (bureaux municipaux) ;

• les adresses de consultation des dossiers par internet ;

• les modalités de notification du dossier d’enquête parcellaire ;

• la notification et publicités en vue de la fixation des indemnités d’expropriation ;

• les permanences du commissaire enquêteur ;

• les façons pour le public de consigner des observations dans les registres, d’écrire au commissaire enquêteur en mairie ou de consigner par voie électronique ;

• l’information du public par publication dans la presse régionale ou locale (avant le début des enquêtes et dans les 8 premiers jours) et affichage à Gennevilliers ainsi qu’au voisinage des aménagements, et enfin sur le site internet de la préfecture et celui dédié au projet ;

• les modalités d’ouverture et de clôture des registres ;

• le contenu et le processus de remise du rapport d’enquêtes conjointes,

• les suites qui seront données à la procédure, au bénéfice de la SEMAG 92 et les coordonnées où demander des compléments d’information.AMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

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B.2.4 - Visite des lieux

Le commissaire enquêteur s’est rendu sur les lieux du projet et dans les environs afin de comprendre l’état actuel des lieux et d’appréhender les intérêts et les impacts du projet.

B.3 - Information du public

B.3.1 - Affichage de la mise à enquêtes conjointes

L’avis du préfet concernant l’ouverture des enquêtes publiques conjointes a été affiché en mairie de Gennevilliers, sur les panneaux officiels d’information municipale et à proximité des lieux du projet d’aménagement.

La mairie communique ensuite le 23 juillet 2025 à la SEMAG l’attestation d’affichage de l’avis d’enquête publique (DUP et parcellaire) sur les panneaux dédiés, tel que défini par l’arrêté préfectoral.

B.3.2 - Avis dans la presse

Des avis ont été publiés dans les journaux régionaux ou locaux (avis initial et renouvellement) selon les modalités indiquées ci-après :

1) avis initial :

o Les Echos, le 11 juin 2025,

o Le Parisien, le 11 juin 2025 ;

2) renouvellement :

o Les Echos, le 24 juin 2025,

o Le Parisien, le 24 juin 2025.

La SEMAG 92 communique le 17 juillet 2025 les copies de ces insertions au commissaire enquêteur.

B.3.3 - Notifications individuelles

La SEMAG 92 communique le 17 juillet 2025 au commissaire enquêteur le tableau récapitulatif faisant état des courriers envoyés aux propriétaires, des accusés de réception et des suites données à tout courrier non retiré, de façon à justifier les notifications individuelles prévues à l’article R 131-6 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique aux propriétaires figurant sur la liste prévue par l’article R 131-3 du même Code.

La mairie communique ensuite le 23 juillet 2025 à la SEMAG l’attestation d’affichage en mairie des notifications individuelles qui ne sont pas parvenus aux propriétaires concernés, à savoir la SCI Ferrari Gestion, M. Georges Da Silva, M. Mohamed Echchiradi.

B.3.4 - Autres informations du public

Estimant que le contenu des dossiers était suffisant, le commissaire enquêteur n’a pas demandé d’ajouter des informations aux dossiers présentés au public.

Estimant que l’information relatif aux enquêtes (site internet, presse régionale et affichage de l’avis) était suffisante, le commissaire enquêteur n’a pas estimé nécessaire de prolonger leur durée au delà des 19 jours initialement prévus.AMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

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B.4 - Climat des enquêtes publiques

Les enquêtes conjointes n’ont pas attiré le public malgré la mise en œuvre de la publicité requise.

Cela ne surprend toutefois guère le commissaire enquêteur pour les raisons suivantes :

- les enquêtes publiques mobilisent classiquement très peu sur la commune de Gennevilliers,

- au sein du territoire communal, ce projet de renouvèlement urbain reste d’une échelle assez modeste et n’a pas pour objet ni pour conséquence de bouleverser la physionomie de la commune,

- le sujet est globalement assez ancien et avait précédemment fait l’objet qu’un processus de concertation qui avait soulevé des inquiétudes et des demandes de la part des populations,

- le projet désormais présenté a largement pris en compte les idées et demandes formulées durant la phase de concertation.

B.6 - Dénombrement des observations

Le commissaire enquêteur n’a rencontré personne lors des permanences tenues et aucune observation n’a été posée sur les registres, ni annexée, ni envoyée en mairie.

B.7 - Rencontre initiale avec la commune et la SEMAG92

Lors de la réunion en mairie du 4 juin 2025 le commissaire enquêteur a rencontré M. Ratio (directeur du Droit des Sols de la ville de Gennevilliers), Mme Ebaz (directrice générale de SEMAG 92) et Mme Blanc (cheffe de projets aménagement à la SEMAG 92), de façon à se faire expliquer le dossier et échanger sur les premières questions et les modalités pratiques des enquêtes publiques.

Ils indiquent que la ville réfléchit à la requalification de ces îlots depuis très longtemps et qu’elle procède depuis 2008 à les achats de parcelles ou de lots de copropriété (alors avec l’EPFIF92) en fonction des opportunités.

Sur la base d’un avant-projet, la ville a enclenché et organisé un processus de concertation avec les riverains de ces îlots.

Ceux-ci ont manifesté des inquiétudes et des oppositions relativement à la notion de « front urbain continu », aux hauteurs envisagées qu’ils estimaient globalement excessives, à certains vis-à-vis avec les bâtiments alentours et à la protection d’un pavillon, qui est ensuite devenu un élément patrimonial remarquable à sauvegarder.

Les élus ont ensuite décidé de créer une ZAC, d’organiser des ateliers de réflexion participatifs en vue de retravailler le programme et les volumétries : baisse du nombre de logements, percées en cœur d’îlot, variations de volumétrie, toiture en pente, taux de pleine terre, espaces végétaux complémentaires, …).

Ainsi, on est passée de 238 logements initialement, à 195 logements puis finalement à 134. Parallèlement, des discussions ont été engagées avec les propriétaires en vue d’achats à l’amiable. Toutefois, une procédure d’expropriation est parallèlement engagée. A noter que la boucherie « L’Araignée » (locataire d’un local commercial) a bien été identifiée. Elle n’est officiellement pas partie prenante à la procédure d’expropriation mais la commune souhaite vivement une réinstallation sur le site ou à proximité.AMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

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B.8 - Formalités de fin d’enquête

B.8.1 - Clôture des registres

Le vendredi 11 juillet 2025 à 17 h, à l’issue de la dernière permanence, les deux registres d’enquête ont été clos et ensuite signés par la première adjointe au maire de Gennevilliers, conformément à l’arrêté préfectoral.

B.82 - Notifications individuelles

Bien que ce ne soit pas prévu par les textes mais sur demande du commissaire enquêteur, la SEMAG 92 communique le 17 juillet 2025 le tableau de suivi des notifications individuelles adressées aux propriétaires et titulaires du droit réel, adressées dans le cadre de l’enquête parcellaire.

B.8.3 - Réunion de restitution avec le porteur du projet

Le commissaire enquêteur a ensuite convoqué le porteur du projet à une réunion de restitution. Elle s’est tenue le jeudi 17 juillet 2025 à 14 h à la SEMAG 92.

Durant la réunion, le commissaire a alors fait contresigner par Mme Blanc (cheffe de projets aménagement à SEMAG 92), le PV de synthèse établit comme suit : « Postérieurement au délai imparti pour l’enquête publique, je suis reçu ce jour en vos bureaux administratifs par les interlocuteurs du projet. A cette occasion, je prends acte que les registres ont été récupérés et que vous avez téléchargé les observations reçues par voie électronique. Lors de cette réunion, nous évoquons oralement les sujets indiqués dans les observations ainsi que mes propres questionnements. Je vous invite à bien vouloir me faire part de vos commentaires en réponse dans les 15 jours de cette réunion. Vos réponses seront ensuite intégrées à mon rapport. Si toutefois vous ne pouviez pas respecter cette échéance, merci de bien vouloir me le faire préalablement savoir ».

Lors de cette réunion du 17 juillet 2025, le commissaire enquêter et la SEMAG font le point sur l’affichage et les insertions dans la presse, sur l’absence de contributions dans les registres ou par voie électronique et sur les certificats d’affichage à communiquer.

La SEMAG 92 rappelle les objectifs du projet et les apports issus de la phase de concertation et de maturation du projet :

- conservation de la contrallée de l’av. Laurent-Cely (principalement du fait de la difficulté de déplacer les réseaux enterrés),

- traitement paysager de cette contrallée et de la placette qui forme l’entrée du village,

- densité et hauteur, formes urbaines et percées visuelles, traitement des vis-à-vis, entourage du pavillon remarquable conservé,

- processus de relogement de habitants qui le souhaiteront (notamment ceux du bailleur social), induisant une opération en deux grandes phases :

- îlot Sud, pour du locatif social, en partenariat avec Gennevilliers Habitat, - îlot Nord pour de l’accession libre et sociale à la propriété, avec des partenaires non encore définis.

La SEMAG communique le tableau de suivi des notifications individuelles et de l’affichage en mairie des notifications non arrivées à leur destinataire. Cela concerne :

- 1 personne décédée, mais la SEMAG est en contact avec les indivisaires connus,

- M. Georges Da Silva concernant 2 propriétés : il n’a pas récupéré ses lettres, mais la SEMAG est en contact avec lui,AMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

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- M. Ferrari (gérant de la SCI) concernant 2 propriétés : la SEMAG 92 l’avait précédemment rencontré en 2019. Il n’a pas récupéré ses lettres. Toutefois, la SEMAG espère pourvoir le recontacter.

La SEMAG explique que les discussions d’achat de parcelles auprès de personnes publiques et parapubliques se poursuivent sans blocage.

Concernant les parcelles privées, elle explique oralement l’état d’avancement des discussions qui s’étaient tenue avant la procédure d’enquête publique et indique que les discussions vont reprendre après de dépôt du rapport.

Le commissaire enquêteur ne transcrit pas ces éléments pour l’instant confidentiels.

B.9.4 - Remise du mémoire en réponse

Le mémoire en réponse de la SEMAG 92 est ensuite communiqué le 22 juillet 2025, répondant par écrit aux quelques questions et demandes de précisions évoquées le 17 juillet 2025 par le commissaire enquêteur.

B.9.5 - Transmission du rapport

Le présent rapport, ainsi que les conclusions motivées du commissaire enquêteur, ont été rédigés et transmis au préfet des Hauts-de-Seine, accompagnés des deux registres-papier d’enquête.

Copie du présent rapport est envoyée au président du Tribunal administratif de Cergy.

C - Analyse des observations formulées durant et après l’enquête publique

C.1 - Observations orales et inscrites sur les registres-papier

Le commissaire enquêteur n’a rencontré personne durant les 3 permanences. En fin d’enquête, il constate l’absence d’observations manuscrites portées sur les registres- papier (DUP et enquête parcellaire) ni de document joint à ces registres.

C.2 - Observations communiquées par voie électronique

Le registre électronique a connu quelques visites (25 personnes) : voir tableau ci-dessous.

Il n’y a toutefois pas eu de contributions déposées.AMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

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D - Observations personnelles du commissaire enquêteur

Le commissaire enquêteur effectue ci-après son analyse personnelle du dossier.

D.1 - Examen du dossier de DUP et commentaires

La structure de ce chapitre reprend les documents et contenus du dossier soumis à l’enquête.

D.1.1 - Délibération de 21 septembre 2023

La délibération autorise le président de l’EPT Boucle Nord de Seine à demander l’ouverture d’enquêtes publiques relatives à la ZAC multisite Larose/Camélinat et à recourir à la procédure d’expropriation au profit de la SEMAG 92 en vue de l’acquisition des parcelles désignées.

D.1.2 - Plan de situation

Les extraits de photos aériennes et d’une carte communale positionnent le projet par rapport à la région, la commune de Gennevilliers et son quartier.

Cela ne suscite pas de commentaires.

D.1.3 - Insertion de l’enquête dans la procédure administrative

Cette pièce cite les textes qui régissent l’enquête publique et expose comment la procédure d’enquête publique s’insère dans la démarche d’instruction du dossier et de prise de décision.

Le commissaire enquêteur apprécie la qualité de la rédaction de cette pièce destinée au grand public et n’a pas de commentaire particulier à formuler.

D.1.4 - Plan d’enquête préalable à la DUP (périmètre de la ZAC)

Ce plan délimite le périmètre de la ZAC multisite (un îlot entier et un autre îlot partiellement) et de la procédure de déclaration publique : ces périmètres sont identiques.

Le commissaire enquêteur prend acte de cette délimitation qui lui semble être assez logique. Toutefois, il note que ce périmètre comporte une part de la contre-allée de l’av. Laurent-Cély dont il était précédemment envisagé qu’elle soit construite, mais ce n’est plus le cas du fait des difficultés de déplacement des réseaux enterrés. Cela diminue significativement la constructibilité de l’emprise de la ZAC mais permet de conserver des arbres et de renforcer la végétalisation de cet espace qui est actuellement assez délaissé. Cette contrainte induit donc des éléments très positifs.

D.1.5 - Notice explicative

Cette pièce présente les grandes lignes du projet d’aménagement Larose-Camélinat, expose les modalités de mise en œuvre de l’opération d’aménagement et justifie l’utilité publique du projet. Les principales informations techniques et programmatiques sont présentées au début du présent rapport, au § « A.3.1 - Présentation sommaire du dossier de demande de déclaration d’utilité publique » : s’y référer.

Le commissaire enquêteur apprécie notamment :

- la lisibilité du document,

- la carte montrant la maitrise foncière des terrains,

- la description de l’état des lieux (aspects positifs et négatifs),AMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

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- les explications données concernant les orientations urbaines relatives aux lots de construction et à la requalification des espaces publics (contrallée de l’av. Laurent- Cély et placette d’entrée de ville),

- l’analyse de la compatibilité avec le PLU actuel, le projet de PLUi en cours d’approbation et les documents d’aménagement et de planification de rang supérieur.

- la description de l’environnement et la prise en compte de la charte qualité habitat durable de la ville,

- les explications concernant la procédure de maîtrise foncière.

Il apprécie aussi les arguments présentés comme justification de l’utilité publique du projet, concernant le développement de l’offre de logements, la mise en valeur de l’offre commerciale de proximité et le développement de l’activité, l’amélioration du cadre de vie et la démarche de développement durable.

Il estime ces arguments sont pertinents et judicieusement proportionnés, eu égard au positionnement du site, à l’état actuel de dégradation des lieux et aux enjeux socio- économiques, environnementaux et urbains.

En conséquence, il n’a pas de critique à présenter sur la démarche ni sur les explications contenues dans ce document.

D.1.6 - Plan général des travaux

Il s’agit du plan de masse de l’opération, daté du 17 décembre 2024. Il tient compte de la modification du périmètre constructible au droit de la contre-allée de l’av. Laurent-Cély qui sera requalifiée en espace vert public.AMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

Bruno Ferry-Wilczek, commissaire enquêteur Page 18

Il présente les emprise constructibles, les expaces verts en cœur des îlots, la préservation de l’entourage du pavillon remarquable à conserver et la création de jardins partagés à un endroit où les nouvelles cosntructions ne masqueront pas le soleil.

Le programme des travaux présente les constructibilités par lots et les linéaires de commerce (sur la placette) et d’activité (le long de l’av. Laurent-Cély et du bd Camélinat).

Le commissaire enquêteur constate que ce parti d’aménagement est cohérent, respecte les principales demandes issues du processus de concertation et aboutit à une organisation urbaine apparemment simple … mais issue d’une intelligente maturation.

D.1.7 - Caractéristiques principales des ouvrages les plus importants

Le document présente les superficies (8 750 m² de logements + 730 m² de commerces, activités et services) et hauteurs (de R+3+C à R+5+C) constructibles.

Il présente les grandes lignes du projet d’aménagement des espaces publics (voirie classique, contrallée, placette, jardins partagés).

Il décrit les principales dispositions relatives aux eaux usées et pluviales (avec limitation du débit de restitution) et aux alimentations en eau potable, gaz, électricité, télécommunication.

Dans la mesure où le projet ne modifie pas les emprises publiques existantes, ces interventions constituent principalement des remises à niveau techniques et qualitatives des espaces verts, des voiries et des réseaux.

Toutefois, en l’absence d’une ZAC (et de la vente de charges foncières y afférant, de telles améliorations n’auraient très probablement pas été réalisées (ni surtout financées). Le commissaire enquêteur estime que les travaux sur les espaces publics sont cohérents avec :

- les standards des projets actuels (gestion des eaux pluviales, recherche d’une plus importante végétalisation, valorisation qualitative des espaces publics), - les ambitions d’un projet d’entrée de ville et dépassant les seuls besoins des habitants.

D.1.8 - Appréciation sommaire des dépenses

Le dossier communique l’évaluation (valeur janvier 2024) :

- de la maîtrise foncière (achat et indemnités, …) pour environ 4 455 000 €, - de la mise en état des sols (démolition, dépollution, …) pour 525 000 €, - des études (géomètre, géotechnique, …) pour 64 000 €,

- des frais annexes (actes frais, intérêts d’emprunt) pour 818 000 €, - des travaux d’équipements (VRD, espaces verts, études, …) pour 1 950 000 € 1. Ainsi, 7 662 000 € seront financés par l’aménageur.

De plus, le dossier présente un ordre de grandeur des dépenses relatives à la construction des logements, commerces et activités, à savoir 18 497 500 € HT.

Le commissaire enquêteur n’a pas de commentaire particulier à formuler sur les sommes annoncées qui devraient ensuite être équilibrées par la vente des droits à bâtir.

D.1.9 - Avis obligatoires émis sur le projet

Le dossier présente le courrier de la DRIEAT (direction régionale et interdépartementale de l’environnement, de l’aménagement et des transports) d’Ile -de-France (document non daté).

1 A ce titre, il manque une ligne dans le tableau permettant de passer de 1 800 000 € à 1 950 000 €AMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

Bruno Ferry-Wilczek, commissaire enquêteur Page 19

Celui-ci rappelle le contexte et présente un résumé de la programmation du projet, à savoir « la construction de 8 750 m² de SDP de logements (soit 134 logements) répartis comme suivant : - 28 logements en accession sociale à la propriété de type BRS (lot B), auxquels l’obligation de 30 % de LLS (logements locatifs sociaux) ne s’applique pas,

- 106 logements dont 50 en accession libre (lot A),

- 56 en LLS (lot C).

730 m² de SDP sont dédiés aux commerces, activités et services ». Il souligne que « la proportion considérable réservée aux LLS (logements locatifs sociaux) excède largement le seuil minimal requis de 30 %, dans une ville où la concentration de LLS est extrêmement élevée, atteignant 68,41 % au 1er janvier 2023 ».

Le commissaire enquêteur souligne que des logements sociaux existent sur le site, qui seront démolis (opération tiroir). Il lui semble qu’un éventuel questionnement pourrait tout autant ne prendre en compte que les seuls logements sociaux créés en sus.

Le courrier prend acte du respect des ratios d’espace en pleine terre et d’espaces verts et du respect du PLUi en cours de processus d’approbation, y compris concernant les mesures de mixité sociale, dont le « taux est atteint, voire largement dépassé, dans la programmation de la ZAC ».

Le commissaire enquêteur souligne que le taux de logements sociaux ne doit pas seulement être étudié sur l’ensemble de la commune (critère aisé à collecter) mais aussi quartier par quartier, de façon à ne pas se résigner à une trop forte assignation de certains quartiers.

D.1.10 - Bilan de la concertation préalable (en 2016 et 2018)

Le dossier présente le « bilan de la concertation publique préalable à la création de la ZAC multisite Larose/Camélinat » (document de 165 pages) qui s’est déroulé en 2016, ponctuée par des réunions publiques des 2 juin, 15 septembre, 27 septembre, 14 octobre, 22 novembre 2016. Ce document transcrit notamment les diverses informations apportées au public, les courriers ou courriels reçus en marie, les présentations progressivement effectuées en réunion publique et les comptes-rendus de ses réunions.

Tout ceci est extrêmement intéressant et montre l’ensemble du processus de maturation du projet et d’adaptation progressive à son environnement urbain et humain, compte-tenu des préoccupations soulevées et des adaptations progressivement proposées par les services de la ville de Gennevilliers.

Le conseil municipal a alors approuvé « le bilan favorable de la concertation publique préalable » le 14 décembre 2016.

Postérieurement, la concertation s’est poursuivie avec une réunion plénière (6 février 2018), une balade urbaine (10 mars 2018), des ateliers de travail (17 et 29 mai 2018) puis une réunion plénière de clôture (16 octobre 2018) dont la présentation visuelle est intégralement jointe au dossier.

Le commissaire enquêteur note qu’alors, l’importance de la contrainte liée aux réseaux présents sous la contrallée de l’av. Laurent-Cély n’avait pas encore fait modifier la position du front bâti de l’îlot Larose Sud.AMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

Bruno Ferry-Wilczek, commissaire enquêteur Page 20

D.4 - Examen du dossier parcellaire et commentaires

La structure de ce chapitre reprend les documents et contenus du dossier soumis à l’enquête.

D.4.1 - Plan parcellaire

Celui-ci localise les parcelles concernées et leur attribue un code qui permet de les rechercher individuellement dans le listing de l’état parcellaire.

Le commissaire enquêteur n’y a pas vu d’erreur et n’a pas de commentaire à formuler.

D.4.2 - Etat parcellaire

Pour chacune des parcelles concernées, une fiche individuelle indique notamment : - le code correspondant au plan parcellaire,

- la désignation des propriétaires réels ou présumés,

- les références cadastrales de la parcelle,

- l’adresse de la parcelle,

- la surface du terrain indiquée au cadastre,

- les informations particulières liées à l’emprise expropriable et au reliquat, - d’éventuelles observations particulières.

Le commissaire enquêteur n’a pas de commentaires généraux à formuler. Il souligne qu’aucun des propriétaires concernés ne s’est manifesté pour contester les indications portées sur ce document ni critiquer que sa parcelle fasse partie du périmètre d’expropriation.

D.4.3 - Document de modification du parcellaire cadastral

Concernant la parcelle R70 (code n° 17), le bâtiment en bordure de la rue Jeanne-d’Arc doit être conservé et ne fait pas partie du périmètre de la ZAC. En revanche, le cœur d’îlot est inclus dans le périmètre de façon à s’intégrer dans le projet global.

Ce parti d’aménagement implique une procédure de découpe parcellaire. De ce fait, le dossier comporte un Document de modification du parcellaire cadastral. L’état parcellaire indique que la portion de parcelle concernée par le projet appartient à Gennevilliers Habitat ; le plan de division (pièce n° 3 du dossier d’enquête parcellaire) indique logiquement que la SEMAG 92 en deviendra propriétaire.

Concernant la parcelle R155 (code n° 13), le bâtiment en bordure de la rue de l’union doit être conservé et ne fait pas partie du périmètre de la ZAC. En revanche, la partie Est de la parcelle (le long de la même rue) est inclus dans le périmètre, en due de la démolition du petit bâtiment (sorte de hangar) en vue d’une construction neuve conçue dans un cadre plus vaste. De ce fait, le dossier comporte un Document de modification du parcellaire cadastral. L’état parcellaire indique que la portion de parcelle concernée par le projet appartient au SDC de l’immeuble sis 1, rue des Collines et 44, rue Jules-Larose ; le plan de division (pièce n° 3 du dossier d’enquête parcellaire) indique logiquement que la SEMAG 92 en deviendra propriétaire.

Concernant ces deux parcelles, le commissaire enquêteur en prend acte et constate que ces découpages et ces projets d’attribution à la SEMAG 92 sont cohérents et traduisent les choix d’aménagement exprimés dans la notice explicative du dossier de DUP.

E - Mémoire en réponse et commentaires du commissaire enquêteurAMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

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Le 22 juillet 2025, la SEMAG 92 communique son mémoire en réponse, constitué à partir des items du commissaire enquêteur qui forment les têtes de chapitres.

Information du public

Réponse de la SEMAG 92 : « Nous communiquons au commissaire-enquêteur le PV d'affichage signé par le maire ».

Deux certificats ont ensuite été communiqués, concernant l’affichage : - sur les panneaux officiels : l’avis d’enquête,

- en mairie : les notification individuelles non remises à leur destinataires.

Notifications individuelles

Réponse de la SEMAG 92 : « Les notifications individuelles ont toutes été valablement envoyées (cf. en PJ les courriers de notifications, les accusés de réception des courriers recommandés, ainsi que le tableau de suivi des notifications)

Cinq notifications sont revenues, toutes “avisées non réclamées”. Celles-ci concernent en réalité trois propriétaires. Les cinq notifications revenues ont été affichées en Mairie. Dans le cadre de l’enquête parcellaire, nous n’avons pas été destinataires de nouvelles informations concernant les différentes propriétés ».

Etat des procédures d’acquisition des parcelles

Réponse de la SEMAG 92 : « La SEMAG 92 est d’ores et déjà en contact avec la quasi-totalité des propriétaires et attend le rapport du commissaire-enquêteur pour contacter les autres ».

Cette attente du dépôt du rapport est logique.

Il est effectivement préférable de privilégier les discussions amiables.

Division parcellaire des parcelles R70 et R155

Réponse de la SEMAG 92 :

- « La parcelle R n°70 appartient actuellement en totalité à Gennevilliers Habitat comme indiqué en effet sur le plan foncier de la notice explicative et l’état parcellaire du dossier d’enquête parcellaire. Le plan de division matérialise en revanche l’état potentiel futur, après prise de l’ordonnance d’expropriation qui transférera la propriété à la SEMAG 92 pour la partie incluse dans la ZAC et dans l’enquête parcellaire, tandis que la partie résiduelle restera propriété de Gennevilliers Habitat. - Parcelle R n° 155 : le dossier comporte bien le DMPC portant sur la parcelle R n°155 ».

Le commissaire enquêteur prend acte des réponses correspondant à ce qui lui avait oralement été indiqué le 17 juillet 2025.

Concernant la parcelle R155, il n’avait pas repéré le DMPC, positionné derrière un intercalaire.

Voir ci-après les conclusions motivées du commissaire enquêteur.

Achevé le 31 juillet 2025

Bruno Ferry-Wilczek

membre de la Compagnie des commissaires

enquêteurs d’Ile-de-FranceAMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

Bruno Ferry-Wilczek, commissaire enquêteur Page 22

Commune de Gennevilliers (92)

Projet d’aménagement

de la ZAC multisite Larose-Camélinat

CONCLUSIONS MOTIVÉES RELATIVES A L’UTILITE PUBLIQUE

DES TRAVAUX ET ACQUISITIONS NECESSAIRES AU PROJET

A - Analyse des motivations des conclusions

A.a - Rappel du contexte

L’EPT « Boucle Nord de Seine » a sollicité une enquête publique préalable à la DUP concernant la ZAC multisite Larose-Camélinat et une enquête parcellaire relative aux parcelles concernées. Le dossier est présenté par la SEM d’aménagement de Gennevilliers (SEMAG 92) qui deviendrait bénéficiaire du pouvoir d’expropriation, ceci au nom de l’intérêt général.

Il a pour objet la restructuration des îlots « Larose Sud » (dans son intégralité) et « Camélinat- Collines » (partiellement), tous deux localisés au Nord-est de la commune de Gennevilliers (92). Le projet de renouvèlement urbain comporte les principaux éléments suivants : - démolition des bâtiments prévus au plan, qui sont en état vétuste et/ou très inadaptés à une réhabilitation lourde,

- sauvegarde des bâtiments reconnus comme remarquables :

- un pavillon au centre de l’îlot Larose-Sud (dans le périmètre de la ZAC), - deux petits immeubles à l’angle Nord-est de l’îlot Camélinat-Collines (hors périmètre), - déplacement de jardins familiaux, avec réinstallation à proximité du pavillon conservé, - construction d’immeubles de logements selon une densité, des formes urbaines et un épannelage tenant compte des conclusions de la phase de concertation, - installation de commerces et activités en rez-de-chaussée des immeubles nouvellement construits,

- réorganisation et réhabilitation des espaces publics bordant ces îlots, notamment la contre-allée de l’av. Laurent-Cély et la placette située en entrée de la rue des Collines.

Les emprises visées par la procédure d’expropriation sont celles qui ne sont pas déjà depuis longtemps sous maîtrise foncière publique ou parapublique (Etat, Département, Commune de Gennevilliers, Gennevilliers Habitat, SEMAG 92, …), ni des parcelles qui ont été achetées récemment.

Préalablement, le projet d’aménagement avait fait l’objet d’études préliminaires puis d’une longue phase de concertation et de maturation, aboutissant au projet désormais présenté.

A.b - Organisation et déroulement de l’enquête

Le commissaire enquêteur a été désigné par le Tribunal administratif de Cergy le 30 avril 2025.AMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

Bruno Ferry-Wilczek, commissaire enquêteur Page 23

L’arrêté préfectoral du 20 mai 2025 a organisé les modalités des enquêtes publiques conjointes. L’affichage réglementaire a été effectué sur place, en mairie et sur les panneaux officiels. Des avis dans la presse ont été publiés selon les modalités obligatoires. Les dossiers ont été mis à disposition en mairie et sur internet.

Le commissaire enquêteur s'est rendu sur place afin d'évaluer par lui-même l'environnement et l'état actuel du site.

Les permanences prévues ont été assurées en mairie de Gennevilliers, mais le public ne s’est pas déplacé.

Un registre dématérialisé a aussi été mis en place durant toute la durée des enquêtes. Les registres ont été clos le vendredi 11 juillet 2025 à l'issue de la dernière permanence tenue en mairie de Gennevilliers.

Le commissaire enquêteur a étudié le dossier relatif à la demande de déclaration d’utilité publique avant de rédiger son rapport et ses conclusions.

A.c - Registre d’enquête DUP

Le registre ne comporte pas d’observations traitant des problèmes relatifs à la demande de déclaration d’utilité publique du projet.

Cela n’empêche par le commissaire enquêteur d’effectuer ses propres commentaires sur les différents documents et thèmes abordés dans le dossier.

A.d - Commentaires et questionnements du commissaire enquêteur

Préalablement à la formulation de son avis, le commissaire enquêteur s’interroge sur les divers critères qui permettent de cerner les conditions de la justification de l’utilité publique du projet.

A.d.1 - Le projet mis à l’enquête présente-t-il concrètement un caractère d’intérêt général ?

Il convient d’examiner l’intérêt général (public) de l’opération projetée qui doit être réel, précis et permanent.

Le commissaire enquêteur note principalement :

- le positionnement stratégique des 2 îlots concernés en « entrée de ville » du village de Gennevilliers,

- la faible densité d’occupation des îlots, toutefois situés à relative proximité de transports collectifs structurants : RER gare de « Gennevilliers » et tramway T1 station « Timbaud »,

- l’état déplorable et d’insalubrité (voire d’habitat indigne) de la plupart des bâtiments encore implantés sur le site,

- le caractère extrêmement morcelé du parcellaire des îlots,

- toutefois la présence d’immeubles remarquables encadrant l’entrée de la rue des Collines (dont 2 exclus du périmètre pour cette raison) et d’un pavillon remarquable au centre de l’îlot Larose Sud (au nord du site) en cours de réhabilitation. Ces éléments sont positifs mais complexifient un peu plus la réalisation d’un aménagement harmonieux.

Une opération de renouvèlement urbain apparait tout à fait nécessaire. Toutefois, les éléments décrits ci-avant rendent impossible un entretien, une mise en valeur ou une évolution harmonieuse de ces îlots sans intervention de la puissance publique.

Le commissaire enquêteur estime que la procédure de ZAC et le plan d’aménagement présenté permettent de répondre aux problématiques générales indiquées ci-avant.AMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

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A.d.2 - Les expropriations envisagées sont-elles nécessaires pour atteindre les objectifs visés par le projet mis à l’enquête ?

Il convient d’examiner si le porteur du projet pouvait éviter l’expropriation des parcelles visées.

Le commissaire enquêteur s’est interrogé sur la possibilité de réaliser un projet cohérent d’aménagement de ces îlots dans des conditions respectant les objectifs de préservation de l’environnement sans recourir à l’expropriation.

Ainsi, la parcelle R229 appartenant à Gennevilliers Habitat aurait pu demeurer exclue de la ZAC et faire l’objet d’une reconstruction sur place des logements sur la base d’un plan directeur concerté avec la ville.

Cependant, le souhait de pouvoir reloger les habitants à proximité implique de construire avant de démolir, ce qui impose une disponibilité foncière permettant une opération tiroir, induisant l’intervention de la puissance publique, même si on estime probable que des accords amiables puissent être trouvés.

A.d.3 - Le bilan coûts-avantages penche-t-il en faveur de la réalisation du projet ?

1 - Les atteintes à la propriété privée sont-elles totalement justifiées ? Il convient d’étudier si les atteintes à la propriété privée ne sont pas disproportionnées par rapport à l’intérêt général visé et s’il existe une solution alternative ou moins onéreuse ou mobilisant moins de terrains privés.

Par définition, une opération de renouvèlement urbain impose de mobiliser tous les terrains concernés par celle-ci.

Dans le cas présent, les immeubles remarquables formant l’angle de la rue des Collines n’ont pas besoin de faire l’objet de cette opération et sont logiquement exclus du périmètre de la ZAC et de la procédure d’expropriation.

2 - Le coût financier de l’opération poursuivie est-il supportable ? Il convient d’étudier si le coût annoncé correspond bien au coût réel de l’opération et s’il n’est pas excessif par rapport à d’autres projets similaires.

Le commissaire enquêteur rappelle que les coûts fonciers (achats de parcelles, indemnisations et divers) et les coûts d’aménagement (ingénierie, travaux d’aménagement, portage de l’opération et tous les frais y afférant, ...) sont indiqués dans le dossier. L’enquête publique n’est pas un audit financier, mais le commissaire enquêteur n’a pas de suspicion que les coûts annoncés soient insincères ou disproportionnés, ou déconnectés avec ce que serait le coût d’autres opérations similaires.

Dans une ZAC, les coûts annoncés pour les achats et les aménagements sont ensuite équilibrés par la vente des terrains et/ou droits à construire, ce qui n’induit normalement pas de dépenses pour l’Etat ni pour les collectivités locales.

3 - Les inconvénients d’ordre social sont-ils décrits et quantifiés et sont-ils acceptables ? Il convient d’étudier les éventuels inconvénients d'ordre social, y compris en tenant compte des mesures de précaution prises ainsi que des inconvénients supplémentaires pouvant résulter de ces mesures compensatoires, afin de vérifier si ces inconvénients d’ordre social restent mineurs par rapport à l’intérêt général.

Si le dossier acte qu’une procédure d’expropriation présente un impact négatif pour les personnes concernées, les inconvénients d’ordre social ne sont pas explicités dans le dossier.AMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

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Toutefois, la petite taille de la plupart des parcelles et des bâtiments, alliée leur état de vétusté, voire d’insalubrité, conduisent à ce que la plupart de propriétés ne soient pas raisonnablement louables ni vendables dans le cadre du marché.

En revanche, le commissaire enquêteur note que :

- les locataires des bâtiments assez anciens de Gennevilliers Habitat seront relogés,

- un processus d’accompagnement par les services sociaux est engagé, à destination des habitants du secteur privé.

Enfin, il conviendra de prêter une grande attention au processus de relocalisation de la boucherie devant être démolie.

4 - Les atteintes à la santé publique sont-elles décrites et quantifiées et sont-elles acceptables ?

Il convient d’étudier si l’impact sur la santé (pollution de l’air par exemple) n’est pas antagoniste avec l’intérêt public militant en faveur de la DUP.

Le commissaire enquêteur note les améliorations sur la santé qui seront induites par :

- la réalisation de bâtiments sains et aux normes environnementales par rapport à de nombreux logements vétustes ou insalubres existant,

- le respect des règles d’espaces verts et de pleine terre,

- la préservation de la contrallée et de la placette et l’augmentation de la masse végétale.

Toutefois, le dossier évoque que « concernant la phase chantier, les travaux vont engendrer des nuisances pour les riverains. Toutefois, les espaces disponibles notamment sur l’espace public devraient permettre d’optimiser la phase chantier ».

En conséquence, le commissaire enquêteur estime que les impacts sur la santé liés à la qualité de l’air sont acceptables et raisonnablement proportionnés, eu égard aux avantages du projet.

5 - Les intérêts environnementaux (naturels et humains) et le respect de la Charte de l’Environnement 2 3 4 sont-ils bien décrits et quantifiés et sont-ils acceptables ? Il convient d’étudier les atteintes environnementales brutes du projet et/ou les éventuels dommages collatéraux provoqués, les mesures de compensation envisagées et leur proportion avec les atteintes brutes à l’environnement et enfin des impacts résiduels sur tous les compartiments de l’environnement naturel (y compris nappes phréatiques, biodiversité, dégagement de CO2 et réchauffement climatique, etc.) et humain (y compris activités économiques, culturelles et autres, emploi, transports, etc.).

Le commissaire enquêteur a analysé la notice explicative du projet au chapitre D.2 du présent rapport, notamment au regard de ces différents critères.

Du fait de la faible taille du projet, les impacts potentiels ne peuvent qu’être très limités.

Espaces naturels et non-bâtis : le site est totalement anthropisé et comporte une biodiversité extrêmement faible et banale, dans les parcelles comme sur les espaces publics (contrallée et placette).

2 La Charte place la sauvegarde de l’environnement au même niveau que les droits de l’Homme et du citoyen.

3 L’article 6 de la Charte s’impose au législateur, mais aussi à l’Administration, dans l’appréciation des DUP.

4 Biodiversité, zones humides, paysages, agriculture, prises d’eau, travaux, vestiges archéologiques ...AMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

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L’exigence de surfaces en pleine terre au sein des parcelles, les nouvelles conceptions d’espaces verts comme les nouvelles techniques d’entretien devraient, à terme, favoriser le volume végétalisé et la biodiversité, ceci restant toutefois à une échelle très locale.

Surfaces perméables et gestion des eaux pluviales : le ratio de pleine terre dans les parcelles, la rétention prioritaire des eaux pluviales à la parcelle (avec un débit de fuite réglementé) et la restriction de la voirie de la contrallée au profit de la végétalisation devraient favoriser l’infiltration des eaux.

Ces seules améliorations n’auront qu’un impact négligeable mais contribuent à la démarche d’amélioration poursuivie par la collectivité.

Préservation des bâtiments remarquables : même si la décision est prise à l’échelle du PLU (désormais intercommunal), le projet préserve 3 bâtiments reconnus comme remarquables : - 2 immeubles d’habitation exclus du périmètre,

- 1 pavillon (désormais en cours de réhabilitation) localisé en plein milieu de l’îlot Larose Sud.

Qualité de vie, dégagement de CO2 et réchauffement climatique : l’accroissement de la végétation dans les parcelles, les jardins partagés, la contrallée et la placette participent (même modestement) de l’amélioration du paysage et de la lutte contre les îlots de chaleur. La construction de bâtiments plus compacts et de logements isolés conformément aux normes actuelles et à la charte communale Qualité Habitat améliore la qualité de l’habitat (surtout par rapport à la vétusté et l’insalubrité de certains logements à démolir) et contribue (par unité familiale) à minimiser les consommations énergétiques hivernales et renforcer le confort estival des familles concernées.

Activités économiques : La création d’un linéaire important de rez-de-chaussée destiné aux commerces et des activités diverses devait favoriser l’activité et l’emploi à l’entrée du village de Gennevilliers et le long du bd Camélinat, endroits qui constituent un itinéraire piétonnier depuis les transports en commun.

Après avoir étudié le dossier, le commissaire enquêteur ne considère quasiment-pas d’impact négatif, et en tout cas rien qui soit de nature à remettre en cause le projet.

A.d.4 - Les autres critères à examiner

1 - La localisation du projet et le choix du terrain (bien que ne faisant pas partie à proprement parler du bilan « coûts/avantages ») sont-ils explicités et pertinents ? Il convient d’étudier la pertinence des raisons du choix du site du projet.

Par définition, une opération de renouvèlement urbain ne donne pas lieu à un choix de site mais répond à la nécessité de régler d’importants problèmes diagnostiqués sur un territoire.

2 - Le projet est-il compatible avec les documents d’urbanisme existants ? Il convient d’étudier et de relater la compatibilité (à ne pas confondre avec conformité) avec son environnement urbanistique et réglementaire, y compris tous les plans et programmes (SRCE, bruit, air, déchets, etc.) s’appliquant au terrain et au contexte.

Après étude du dossier, le commissaire enquêteur constate que le projet est compatible notamment avec le PLU de Gennevilliers en vigueur et le projet de PLUi de l’EPT Boucle Nord de la Seine.

Eux-mêmes sont compatibles avec les documents d’aménagement et de planification d’échelon supérieur : PADD, PPRI, SUP (servitudes d’utilité publique), SDRIF, CRCE, SCoT du Grand- Paris.AMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

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3 - Le projet tient-il compte du principe de précaution ?

Il convient d’exposer les précautions à prendre dans le cadre des mesures d’évitement, de réduction ou de compensation des impacts.

Toutefois, le principe de précaution va bien au delà de cette acception et préconise de mettre en place des mesures pour prévenir des risques, lorsque la science et les connaissances techniques ne sont pas à même de fournir des certitudes, principalement dans le domaine de l'environnement et de la santé.

Du fait que le projet est d’une très faible taille, qu’il n’est pas localisé dans une zone à risques (inondation, carrière, risque technologique, etc.) et qu’il ne mobilise que des techniques connues et bien maîtrisés, les enjeux visés par le terme « principe de précaution » sont ici très faibles.

Toutefois et sans que le terme « précaution » soit utilisé, le dossier indique les consignent que la collectivité et l’aménageur donnent aux concepteurs et réalisateurs des espaces publics et des constructions, à savoir le respect de :

- la réglementation environnementale (RE2025 – 15 %), IC 5 Energie (RE2025), - la certification Label Biosource Niveau 2 minimum,

- la charte biodiversité de la région Ile-de-France,

- la charge communale de qualité environnementale,

- de la charte communale de qualité Habitat durable qui est le support des cahiers des prescriptions et des fiches de lot,

- le cahier des prescriptions architecturales, urbaines, paysagères et environnementales qui sera annexé à la promesse de vente.

Le commissaire enquêteur estime que la collectivité et l’aménageur ont pris toutes les précautions raisonnables pour assurer une bomme qualité technique et environnementale dans la conception et la réalisation des espaces publics et des constructions prévus sur la ZAC.

B - Conclusion générale et avis

Après s’être rendu sur place, avoir étudié le dossier, s’être tenu à disposition du public mais avoir pris acte de l’absence d’observations, après avoir ensuite rencontré la SEAMA 92 à l’issue de l’enquête et enfin étudié le mémoire en réponse rédigé à l’issue de la réunion de synthèse, le commissaire enquêteur considère notamment que le projet permet :

➢ d’améliorer le cadre de vie en éradiquant des logements vétustes ou insalubres au sein d’un projet de renouvèlement urbain qui ne pourrait pas s’autogénérer sans forte intervention publique ;

➢ de développer une offre de logements diversifiée (locatif social / accession sociale / accession libre), incluant une « opération tiroir » au profit du bailleur social Gennevilliers Habitat ;

➢ de développer une offre de commerces et services en entrée du village de Gennevilliers et le long du bd Camélinat qui correspondent à des itinéraires piétonniers depuis les transports en commun ;

➢ de créer une forme urbaine cohérente et variée, avec des percées visuelles et une silhouette de toitures ;

➢ de mettre en valeur les 3 bâtiments remarquables présents sur les deux îlots concernés ;

5 IC = Impact carboneAMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

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➢ de déplacer les jardins partagés vers un endroit pertinent pour leur ensoleillement et dégageant de l’espace autour du pavillon remarquable à conserver ;

➢ de créer des cœurs d’îlot paysagers en préservant le ratio de pleine terre des parcelles propice à l’infiltration des eaux et à la biodiversité ;

➢ de requalifier les espaces publics et renforcer leur végétalisation ;

➢ d’imposer le respect de diverses chartes de qualité visant à créer un habitat qualitatif, économe en énergie et durable.

Au regard de ces objectifs, les inconvénients demeurent très modérés : - principe même de l’expropriation, même s’il s’agit dans la plupart des cas de bâtiments vétustes, difficilement réhabilitables et localisés sur des parcelles individuellement peu valorisables,

- nuisances durant le chantier (bruit, trafic routier, poussières, …).

Le commissaire enquêteur constate que l’opération projetée est globalement cohérente avec les objectifs annoncés et qu’elle présente des avantages certains pour la collectivité comme pour les populations.

Il estime que ces avantages qu sont nettement plus importants que les inconvénients qui en résultent.

En conséquence, le commissaire enquêteur émet un avis favorable sur l’utilité publique de l’opération projetée, sur son objet, sur ses motivations, sur sa taille et sur le périmètre nécessaire à sa mise en œuvre, tels que définis dans l’ensemble des documents soumis à l’enquête publique.

Cet avis n’est pas assorti de réserves.

Toutefois, le commissaire enquêteur suggère à l’ETP Boucle Nord de la Seine et à la SEMAG 92 d’indiquer « commerces / activités » et non pas seulement « commerce » le long de tout ou partie du bd Camélinat, de façon à bénéficier de plus de souplesse d’attribution, et afin notamment d’y relocaliser éventuellement la boucherie et/ou toute autre activité du quartier souhaitant bénéficier de locaux neufs et/ou plus adaptés.

Achevé le 31 juillet 2025

Bruno Ferry-Wilczek

membre de la Compagnie des commissaires

enquêteurs d’Ile-de-France

Nota : toute reproduction de ce document doit être réalisée intégralement. La conclusion du commissaire enquêteur étant le résultat d’une analyse développée dans l’ensemble du rapport.AMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

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Commune de Gennevilliers (92)

Projet d’aménagement

de la ZAC multisite Larose-Camélinat

CONCLUSIONS MOTIVÉES RELATIVES A LA DECLARATION

DE CESSIBILITE DES PROPRIETES NECESSAIRES AU PROJET

A - Analyse des motivations des conclusions

A.a - Rappel du contexte

L’EPT « Boucle Nord de Seine » a sollicité une enquête publique préalable à la DUP concernant la ZAC multisite Larose-Camélinat et une enquête parcellaire relative aux parcelles concernées. Le dossier est présenté par la SEM d’aménagement de Gennevilliers (SEMAG 92) qui deviendrait bénéficiaire du pouvoir d’expropriation, ceci au nom de l’intérêt général.

Il a pour objet la restructuration des îlots « Larose Sud » (dans son intégralité) et « Camélinat- Collines » (partiellement), tous deux localisés au Nord-est de la commune de Gennevilliers (92). Le projet de renouvèlement urbain comporte les principaux éléments suivants : - démolition des bâtiments prévus au plan, qui sont en état vétuste et/ou très inadaptés à une réhabilitation lourde,

- sauvegarde des bâtiments reconnus comme remarquables :

- un pavillon au centre de l’îlot Larose-Sud (dans le périmètre de la ZAC), - deux petits immeubles à l’angle Nord-est de l’îlot Camélinat-Collines (hors périmètre), - déplacement de jardins familiaux, avec réinstallation à proximité du pavillon conservé, - construction d’immeubles de logements selon une densité, des formes urbaines et un épannelage tenant compte des conclusions de la phase de concertation, - installation de commerces et activités en rez-de-chaussée des immeubles nouvellement construits,

- réorganisation et réhabilitation des espaces publics bordant ces îlots, notamment la contre-allée de l’av. Laurent-Cély et la placette située en entrée de la rue des Collines.

Les emprises visées par la procédure d’expropriation sont celles qui ne sont pas déjà depuis longtemps sous maîtrise foncière publique ou parapublique (Etat, Département, Commune de Gennevilliers, Gennevilliers Habitat, SEMAG 92, …), ni des parcelles qui ont été achetées récemment.

Préalablement, le projet d’aménagement avait fait l’objet d’études préliminaires puis d’une longue phase de concertation et de maturation, aboutissant au projet désormais présenté.AMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

Bruno Ferry-Wilczek, commissaire enquêteur Page 30

A.b - Organisation et déroulement de l’enquête

Le commissaire enquêteur a été désigné par le Tribunal administratif de Cergy le 30 avril 2025. L’arrêté préfectoral du 20 mai 2025 a organisé les modalités des enquêtes publiques conjointes. L’affichage réglementaire a été effectué sur place, en mairie et sur les panneaux officiels. Des avis dans la presse ont été publiés selon les modalités obligatoires. Les dossiers ont été mis à disposition en mairie et sur internet.

Le commissaire enquêteur s'est rendu sur place afin d'évaluer par lui-même l'environnement et l'état actuel du site.

Les permanences prévues ont été assurées en mairie de Gennevilliers, mais le public ne s’est pas déplacé.

Un registre dématérialisé a aussi été mis en place durant toute la durée des enquêtes. Les registres ont été clos le vendredi 11 juillet 2025 à l'issue de la dernière permanence tenue en mairie de Gennevilliers.

Le commissaire enquêteur a étudié le dossier parcellaire avant de rédiger son rapport et ses conclusions.

A.c - Registre d’enquête parcellaire

Le registre ne comporte pas d’observation traitaient des problèmes fonciers relevant de l’enquête parcellaire en vue de la cessibilité des terrains nécessaires au projet. Cela n’empêche par le commissaire enquêteur d’effectuer ses propres commentaires sur les différents documents du dossier, le processus de notifications individuelles et aux connaissances qu’il a désormais des personnes concernées.

A.d - Commentaires et questionnements du commissaire enquêteur

Globalement, le commissaire enquêteur considère que le projet indiqué dans le dossier de demande de DUP répond, dans des conditions correctes, aux objectifs exposés. Les commentaires concernant ce dossier sont portés dans les conclusions motivés relatives à cette procédure : ils ne seront pas repris ci-après.

Le dossier d’enquête parcellaire comporte logiquement un plan parcellaire, un état parcellaire (listing des propriétés avec n°, nom du propriétaire, localisation, superficie cadastrée et éventuelles observations). Il comporte aussi deux projets de division parcellaire.

Après étude, le commissaire enquêteur n’a pas de commentaires à formuler sur le contenu de ce dossier d’enquête parcellaire.

Si le principe de la DUP est arrêté par le préfet, le dossier d’enquête parcellaire correspond à la réalité de l’emprise des biens dont l’expropriation est nécessaire.

B - Conclusion générale et avis

Après s’être rendu sur place, avoir étudié le dossier, s’être tenu à disposition du public et avoir constaté l’absence d’observations relativement à l’enquête parcellaire en vue de l’expropriation des propriétés et des droits y afférents, le commissaire enquêteur :

- rappelle avoir estimé que l’opération projetée décrite dans le dossier de demande de DUP est globalement cohérente avec les objectifs annoncés et qu’elle présente des avantages nettement supérieurs aux inconvénients, que ce soit pour la collectivité comme pour les populations ;AMENAGEMENT DE LA ZAC MULTISITES LAROSE-CAMELINAT ENQUETES PUBLIQUES CONJOINTES DU 23 JUIN AU 11 JUILLET 2025

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- estime que le périmètre de l’enquête parcellaire est pertinent et justifié par rapport aux objectifs annoncés ;

- constate que la maîtrise publique des biens désignés est nécessaire à la réalisation de l’opération projetée ;

- estime que le dossier d’enquête parcellaire correspond à la réalité des biens dont l’expropriation est sollicitée,

- constate que l’enquête parcellaire n’a pas apporté de contestations et/ou corrections concernant les états civils des propriétaires et titulaires de droits connus.

En conséquence, le commissaire enquêteur ne formule pas d’objection sur le dossier d’enquête parcellaire préalable à la cessibilité des propriétés décrites, en vue de rendre réalisable l’opération projetée qui nécessite les acquisitions des propriétés et des droits connexes y afférant (bail commercial, fermage, …) nécessaires à sa mise en œuvre.

Il encourage la poursuite des discussions amiables en vue de rechercher des solutions rapides et personnalisées. De plus, il attire l’attention sur le devenir de la boucherie et sur l’intérêt qu’il pourrait y avoir à lui retrouver une emprise sur le site ou dans les environs.

Achevé le 31 juillet 2025

Bruno Ferry-Wilczek

membre de la Compagnie des commissaires

enquêteurs d’Ile-de-France

Nota : toute reproduction de ce document doit être réalisée intégralement. La conclusion du commissaire enquêteur étant le résultat d’une analyse développée dans l’ensemble du rapport.