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Arrêté - Préfecture - Côtes-d'Armor - 2 100 pdfsam Recueil Normal N° 14 du 27 FEVRIER 2019
Document publié le Mercredi 9 janvier 2019
Lien du pdf (Arrêté - Préfecture - Côtes-d'Armor - 2 100 pdfsam Recueil Normal N° 14 du 27 FEVRIER 2019)
Thèmes du document : Eau et assainissement, Aménagement du territoire, Environnement,
ARTICLE
9
:La
secrétaire
générale
de
la
préfecture
des
Côtes
d’Armor,
le
maire
de
PAIMPOL,
le
président
de
Guingamp
Armor-Argoat
Agglomération,
le
directeur
de
SEMBREIZH
sont
chargés,
chacun
en
ce
qui
les
concerne,
de
l’exécution
du
présent
arrêté.
Fait à SAINT-BRIEUC,
le
29
JAN,
201$
Méotrice
OBARA =]
T “D x
à E
&
œ
&
3
© =
3
Q
Vu
p
à l'arrêté préfectoral
à 9
JAN. 2019
7m N\
GE
4
LEZ 7 é
7
En
Commune de Paimpol
[ET Emprises de la ZAC de Malabry
@ssws Périmètre de la DUP Vu
pour étre añnexs
s
détésati
à l'arrêté préfectaral du :
Pour Ie
et
À
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2h00
2 9 JAN. 20
L
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HOPITAL
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D'ACTIVITES
Pôle
sanitaire
et
social
hypermarché CARREFOUR
GAMMVERT
œ LT3 =]u & & æ È $ #
LIDE
s
PR
SIMULATION
D'AMENAGEMENT
DE
LA
ZAC
Page
15/35
DE
MALABRY
A
L'HORIZON
2026 Vu
pour
être
annexé
à l'arrêté
préfectoral
du
:
SemBreizh
2 9 JAN. 2019
ACTIVATEUR
DES
TERRITOIRES
DE
BRETAGNE
Pour1e
Préfeleÿhar délégatibr:
ce)
hé,
dfef de burea y
DE
Jérôme
LABRO
ZAC
DE MALABRY Paimpol
(22
EXPOSE
DES
MOTIFS
ET
CONSIDERATIONS
JUSTIFIANT
ÉS
LE
CARACTERE
D'UTILITE
PUBLIQUE PREAMBULE
Le
présent
document
relève
des
dispositions
:
De
l'article
L.120.1
8
2
du
Code
de
l'Environnement
qui
indique
que
" La
participation
confère
le
droit pour
le public
d'être
informé
de
la
manière
dont
il a
été
tenu
compte
de
ses
observations
et propositions
dans
la
décision
d'autorisation
ou
d'approbation."
De
l'article
L.122-1
4e
alinéa
du
Code
de
l'expropriation
pour
cause
d'utilité
publique,
qui
précise
que
“l'acte
déclarant
d'utilité
publique
l'opération
est
accompagné
d'un
document
qui
expose
les
motifs
et
considérations
justifiant
son
utilité publique."
De
l'article
L.122.1.1
$
1
du
Code
de
l'Environnement
qui
indique
que
"” L'autorité
compétente
pour
autoriser
un' projet
soumis
à
évaluation
environnementale
prend
en
considération
l'étude
d'impact,
l'avis des
autorités
mentionnées
au
V de
l'article L.
122-
1
du
Code
de
l'Environnement
fautorité
environnementale
ainsi
que
les
collectivités
territoriales
et
leurs
groupements
intéressés
par
le
projet]
ainsi
que
le
résultat
de
la
consultation
du
public
et,
le
cas
échéant,
des
consultations
transfrontières.
La
décision
de
l'autorité
compétente
est
motivée
au
regard
des
incidences
notables
du
projet
sur
l'environnement.
Elle
précise
les
prescriptions
que
devra
respecter
le maître
d'ouvrage
ainsi
que
les
mesures
et
caractéristiques
du
projet
destinées
à
éviter
ou
réduire
et,
si possible,
compenser
les
effets
négatifs
notables.
Elle
précise
également
‘ les
modalités
du
suivi
des
incidences
du
projet
sur
l'environnement
ou
la
santé
humaine.
"
De
l’article
L.123-1
du
Code
de
l'Environnement
qui
rappelle
que
"L'enquête
publique
a
pour
objet
d'assurer
l'information
et
la
participation
du
public
ainsi
que
la
prise
en
compte
des
intérêts
des
tiers lors
de
l'élaboration
des
décisions
susceptibles
d'affecter
l'environnement
mentionnées
à
l'article
L.
123-2.
Les
observations
et
propositions
parvenues
pendant
le
délai
de
l'enquête
sont
prises
en
considération
par
le
maître
d'ouvrage
et par
l'autorité
compétente
pour
prendre
la
décision."
L'exposé
ci-après
reprend
les
éléments
essentiels
du
dossier
soumis
à
l'enquête
publique
auquel
il
ne
saurait
en
aucun
cas
se
substituer,
et
expose
brièvement
les
modifications
retenues
afin
de
donner
satisfaction
aux
demandes
exprimées
lors
de
l'enquête
publique,
émanant
du
public
et
du
commissaire-enquêteur.
En
tant
que
de
besoin,
il
conviendra
de
se
reporter
systématiquement
au
dossier
soumis
à
enquête
publique
afin
de
qualifier
plus
complètement
le
caractère
d'utilité
publique
de
l'aménagement. L'ensemble
du
dossier
est
mis
à
disposition
du
public
dans
les
conditions
fixées
par
la
réglementation
relative à
l'utilité
publique
et à
l'accès
aux
documents
administratifs.
Il peut
être
pris
connaissance
de
ces
documents
dans
les
locaux
de
SEMBREIZH
agence
des
Côtes
d'Armor
et
en
mairie
de
Paimpol
(service
urbanisme).
9
ZAC
DE
MALABRY
/ EXPOSE
DES
MOTIFS
2 PRÉSENTATION
DU
PROJET
LIEU
DU
PROJET
La
ville
de
Paimpol
est
située
sur
la
côte
Nord
du
département
des
Côtes
d'Armor
au
cœur
d’un
territoire
à
dominante
agricole,
maritime
et
touristique.
Elle
est
relativement
éloignée
des
grandes
agglomérations
et
des
grands
axes
de
circulation
qui
innervent
la
Région
Bretagne :
Saint-Brieuc
se
trouve
à
environ
50
km
et
elle
est
à
un
peu
moins
de
35
km
de
Guingamp
et
Lannion. Avec
une
population
de
plus
de
7
199
habitants
en
2015,
Paimpol
représente
l'un
des
pôles
d'habitat
les
plus
importants
au
sein
de
la
communauté
de
communes
GUINGAMP-PAIMPOL
ARMOR-ARGOAT
AGGLOMERATION
(derrière
Guingamp
et
ses
7
817
habitants
en
2014).
Pour
maintenir
son
dynamisme
démographique
et
économique,
la
ville
de
Paimpol
a
besoin
d'accueillir
de
nouvelles
populations
et de
renforcer
l'offre
d'emploi
en
développement
l'habitat
et
les
activités
sur
son
territoire.
C'est
pourquoi
elle
a
initié
en
novembre
2008
le
projet
de
création
d'une
zone
d'aménagement
concerté
à
vocation
principale
d'habitat
avec
un
pôle
d'activités
économiques
sur
le site
de
Malabry
qui
présentait
une
opportunité
de
densifier
sous
maitrise
publique
des
terrains
situés
dans
l'aire
urbaine
de
Paimpol.
En
effet,
le
site
de
Malabry
se
trouve
proche
du
centre-ville
de
Paimpol
et
représente
une
enclave
non
bâtie
environnée
de
secteurs
d'habitat
individuels
et
collectifs,
d'équipements
publics
et
bordée
par
une
zone
commerciale.
D'une:
surface
d'environ
19,5
ha,
la
ZAC
de
Malabry
est
délimitée
au
Nord
par
le
centre
hospitalier
Max
Querrien,
à
l'Ouest
par
la
zone
commerciale
de
la
rue
Pellier,
au
Sud
par
la
rue
Baptiste
Jacob
et
à
l'Est,
le
site
est
bordé
par
des
quartiers
résidentiels.
Deux
voies
principales
desservent
ce
quartier
:
le
Chemin
de
Malabry
qui
relie
la
rue
Baptiste
Jacob
à
la rue
du
Commandant
Le
Conniat
et
la
rue
de
Bréhat,
nouvelle
voie
qui
relie
l'Allée
Branou
à
la
rue
Baptiste
Jacob.
2.2
CARACTÉRISTIQUES
DU
PROJET
m
La
gouvernance
A
l'issue
des
études
préalables
de
faisabilité
menées
en
2008-2009
incluant
une
démarche
de
concertation
publique,
la commune
a tiré
le bilan
de
cette
concertation
et décidé
de
d'engager
l'opération
sous
la forme
d'une
ZAC.
Le
dossier
de
création
de
la
ZAC
de
Malabry
précisant
les
objectifs
attendus
en
terme
d'aménagement
urbain
et
les
limites
opérationnelles
a été
approuvé
par
délibération
du
conseil
municipal
de
Paimpol
en
date
du
10
janvier
2010.
Le
programme
des
équipements
publics
ainsi
que
le
dossier
de
réalisation
qui
précisait
le
parti
d'aménagement,
son
coût
et
ses
modalités
de
financement
ont
été
approuvés
par
délibérations
du
conseil
municipal
de
Paimpol
en
avril
2012.
Pour
mener
la
maîtrise
foncière,
l'équipement
des
terrains
et
la
commercialisation
de
l'opération,
la
commune
a
décidé
de
concéder
l'opération
car
elle
ne
disposait
pas
des
moyens
techniques
et
financiers
pour
gérer
le
projet
en
régie.
Après
mise
en
concurrence,
la
ZAC
de
Malabry
a
été
concédée
en
octobre
2011
à
la
SEMAEB
(devenue
SEMBREIZH)
pour
une
durée
de
15
ans.
9
ZAC
DE
MALABRY
/ EXPOSE
DES
MOTIFS
3 “
Les
objectifs
du
programme
d'aménagement
L'opération
de
ZAC
de
Malabry
a
pour
objectifs
de :
D
développer
l'offre
de
logements
tout
en
permettant
à
la
future
population
de
profiter
de
la
proximité
des
services
et
des
commerces
de
la
ville:
Le
programme
des
constructions
vise
à
développer
une
offre
résidentielle
pour
environ
300
logements
(sur
6,8
ha)
mixant
les
typologies
de
bâti,
l'affectation
des
logements
entre
parcs
privé
et
social
comme
entre
logements
locatif
et
accession.
Les
formes
d'habitat
diversifiées
doivent
permettre
de
créer
une
mixité
sociale
et
générationnelle
et
de
développer
la
possibilité
de
réaliser
un
parcours
résidentiel
au
sein
du
quartier
au
fil
du
temps.
Pour
proposer
un
cadre
de
vie
qualitatif,
les
constructions
sont
accompagnées
d'aménagements
paysagers,
de
liaisons
douces
innervant
le
nouveau
quartier
et
le
reliant
aux
chemins
mitoyens
pour
faciliter
les
modes
de
déplacement
doux,
et
par
l'aménagement
d'espaces
de
détente
et
de
rencontres,
notamment
avec
la
mise
en
œuvre
d'un
parc
paysager.
D
d'attirer
de
nouvelles
entreprises
du
secteur
économique
pour
créer
de
l'emploi
et
de
la
richesse
sur
le
territoire.
Développé
sur
3,4
ha
le
long
de
l'artère
principale
(rue
de
Bréhat),
il assure
la
transition
avec
la
zone
commerciale
de
la
rue
Raymond
Pellier
et
permet
de
créer
un
espace
tampon
avec
la
zone
d'habitat.
Ce
nouveau
parc
d'activités
développé
sur
environ
6
ha
a
vocation
à
accueillir
des
activités
de
type
artisanal,
tertiaire
(bureaux),
de
loisirs
ou
de
petites
activités
commerciales
complémentaires
à
l'offre
existante
en
centre-ville
et
périphérie.
D
de
renforcer
le
secteur
sanitaire
social
en
lien
avec
le
centre
hospitalier
situé
à
proximité
immédiate
du
site.
Ce
pôle
de
2,1
ha
pourra
accueillir
des
entreprises
et
des
organismes
de
services
aux
personnes
en
lien
avec
le
domaine
médico-social
(instituts
de
soins
spécialisés,
magasins
de
matériels
médical,
cabinets
médicaux
privés,
hébergements).
L'objectif
avec
ce
regroupement
d'organismes
et
de
fonctions
autour
de
l'hôpital
étant
de
favoriser
les
synergies
et
faciliter
les
démarches
des
patients
et
usagers.
L'aménagement
de
la ZAC
de
Malabry
s'inscrit
dans
une
démarche
de
développement
durable
avec
la mise
en
œuvre
d’un
programme
de
construction
dense,
l'aménagement
d'équipements
publics
raisonnés
avec
la
réutilisation
des
voiries
et
réseaux
existants
complété
par
un
programme
d'équipements
publics
structurants
et
inter
quartiers,
la
recherche
d'économie
de
foncier
sur
les
espaces
publics
mais
aussi
par
la
production
de
terrains
à
bâtir
de
faibles
dimensions
(moyenne
de
350
à 450
m?
avec
des
petits
lots
de
250
m?),
la
création
d’un
cadre
de
vie
favorisant
les
échanges
entre
habitants
(liaisons
douces,
parc
végétal
et
aires
de
jeux
pour
enfants,
proximité
des
services,
commerces
et
de
l'emploi)
et
la
prise
en
compte
de
l'environnement
avec
des
aménagements
paysagers
composés
d'essences
locales
favorisant
la
biodiversité
et
ne
nécessitant
pas
d'entretien
important
mais
aussi
par
la
réalisation
de
noues
et
fossés
pour
collecter
les
eaux
pluviales
afin
de
favoriser
leur
infiltration
et
l'évapotranspiration.
De
plus,
des
ouvrages
sont
prévus
pour
stocker
les
eaux
lors
de
précipitations
importantes
afin
de
temporiser
le
rejet
au
réseau
local
pour
ne
pas
impacter
les
secteurs
aval
de
la
ville
soumis
à
risque
d'inondation.
9
ZAC
DE
MALABRY/
EXPOSE
DES
MOTIFS
4 m
Maîtrise
foncière
Le
périmètre
de
la ZAC
couvre
environ
19,5
ha
répartis
aujourd'hui
entre
12
propriétés
privées,
2
propriétés
publiques
(dont
SEMBREIZH)
et
des
voiries
publiques
à
requalifier.
Les
emprises
aménageables
couvrent
17,6
ha.
A ce
jour,
la commune
et SEMBREIZH
ont
acquis
121
777m?
sur
les
176
008
m°
de
la
ZAC
de
Malabry
ce
qui
représente
69%
du
périmètre
total.
Pour
poursuivre
la
mise
en
œuvre
complète
de
la
première
tranche
d'aménagement,
il est
nécessaire
d'acquérir
les
terrains
restés
sous
maîtrise
foncière
privée
et
particulièrement
2
parcelles
cadastrées
ZL
29
et
ZL
36
pour
lesquelles
la
négociation
amiable
n'a
pu
aboutir.
La
démarche
de
reconnaissance
de
l'utilité
publique
de
la
ZAC
de
Malabry
(procédures
de
DUP
et
enquête
parcellaire)
a
été
engagée
afin
de
mener
ensuite
une
procédure
d'expropriation
judiciaire
pour
ces
deux
parcelles,
la
négociation
amiable
étant
privilégiée
pour
les
terrains
de
la
3° tranche.
m
Mise
en
compatibilité
du
PLU
La
demande
de
reconnaissance
du
caractère
publique
de
l'opération
s'accompagne
d'une
mise
en
compatibilité
du
PLU
de
Malabry
afin
d'ouvrir
à
l’urbanisation
la
zone
2AU
(correspondant
à
la tranche
3 de
la ZAC
de
Malabry)
pour
réaliser
les
travaux
d'aménagement
en
vue
de
son
urbanisation
de
manière
progressive
dans
un
délai
de
5
à
7
ans.
Il s'agit
également
de
créer
un
nouveau
règlement
adapté
afin
d'intégrer
les
grandes
lignes
du
parti
d'aménagement
et
la
programmation
actualisée
sur
ce
secteur
de
la
ZAC.
3
RAPPEL
DE
LA
PROCÉDURE
PRÉALABLE
À
DÉCLARATION
D'UTILITÉ
PUBLIQUE
m
L'enquête
publique
Par
arrêté
préfectoral
du
16
février
2018,
Le
Préfet
des
Côtes
d'Armor
a
prescrit
la
mise
à
l'enquête
publique
de
la
ZAC
de
Malabry
en
vue
de
la
reconnaissance
de
l'utilité
publique.
Cette
enquête
préalable
à
la
Déclaration
d'Utilité
Publique
portait
également
sur
une
enquête
parcellaire
et
sur
la
mise
en
compatibilité
du
Plan
Local
d'Urbanisme
de
Paimpol
pour
le
secteur
2AU
de
la ZAC
de
Malabry.
Cette
enquête
publique
unique
a
été
menée
du
21
mars
2018
au
23
avril
2018
avec
publicité
de
l'enquête
conformément
à
la
réglementation
en
vigueur.
Le
dossier
soumis
à
enquête
avait
été
mis
à
disposition
du
public
en
mairie
de
Paimpol
(en
mairie
et
aux
services
techniques)
et
sur
le
site
internet
de
la
commune.
La
commission
d'enquête
réunie
sous
la
présidence
de
Mme
Camille
Hanrot-Lore
a
recueillie
les
observations
formulées
par
le
public
et
les
personnes
publiques
consultées.
m
Les
avis
émis
par
les
personnes
publiques
Après
examen
des
dossiers
soumis
à
enquête
(y
compris
le
volet
étude
d'impacts),
les
personnes
publiques
ont
émis
leurs
avis
:
Q
ZAC
DE
MALABRY
/ EXPOSE
DES
MOTIFS
5 Par
décision
du
19
octobre
2017,
la
Mission
d'Autorité
Environnementale
de
Bretagne
a
notifié
n'avoir
pas
d'observations
à
formuler
sur
le
dossier.
Cet
avis
a
été
joint
au
dossier
soumis
à
l'enquête
publique.
La
réunion
d'examen
conjoint
entre
le
représentant
de
l'Etat,
l'EPCI
compétent
(GP3A)
et
la
mairie
de
Paimpol
s'est
tenue
le
31
janvier
2018
pour
assurer
la
mise
en
compatibilité
du
PLU
de
Paimpol
avec
le
projet.
Le
procès-verbal
de
cet
examen
et
les
réponses
apportées
ont
été
joint
au
dossier
soumis
à
enquête
publique.
Le
Président
de
Guingamp
Paimpol
Armor-Argoat
Agglomération
(GP3A)
a
été
sollicité
par
courrier
du
17
octobre
2018
pour
émettre
son
avis
sur
les
réserves
de
la
commission
d'enquête
relative
au
projet
de
mise
en
compatibilité
du
PLU
de
Paimpol.
Par
courrier
du
29
octobre
2018,
GP3A
précise
qu'elle
souhaite
la
poursuite
du
projet
(ouverture
à
l'urbanisation
du
secteur
2AU
de
la ZAC
de
Malabry
tel
que
présenté
à
l'enquête
publique)
considérant
que
la
collectivité
à
mis
en
œuvre
les
travaux
objets
des
remarques
et
qu'elle
dispose
des
outils
réglementaires
pour
l'aménagement
du
carrefour
du
chemin
de
Malabry
avec
l'avenue
Le
Conniat.
Le
Maire
de
Paimpol
a
été
saisie
par
courrier
du
7
octobre
2018
pour
émettre
son
avis
sur
les
réserves
formulées
par
la
commission
d'enquête
portant
sur
le
dossier
de
mise
en
compatibilité.
Par
délibération
du
Conseil
Municipal
de
Paimpol
en
date
de
8
novembre
2018,
la
collectivité
a
précisé
avoir
pris
les
mesures
pour
lever
les
réserves
émises
par
la
commission
d'enquête
et
confirme
sa
volonté
de
poursuivre
la
mise
en
compatibilité
du
PLU
telle
que
proposée
dans
le
dossier
soumis
à
enquête.
Avis
de
la
commission
d'enquête
La
commission
d'enquête
a
émis
un
avis
favorable
e
Sur
la
déclaration
d'utilité
publique
de
la
ZAC
de
Malabry
e
Sur
l'enquête
parcellaire
e
Sur
la
mise
en
compatibilité
du
PLU
de
Paimpol
Cet
avis
a
été
émis
sur
la
base
d'un
bilan
avantages/inconvénients
du
projet
tant
du
point
de
vue
économique
qu'environnemental
après
avoir
considéré
que :
Le
projet
va
augmenter
l'imperméabilisation
des
sols
et
peut
impacter
la
qualité
des
eaux
de
la
baie
de
Paimpol
Le
développement
des
constructions
va
impacter
les
réseaux
publics
d'assainissement
des
eaux
usées
situés
en
aval
dont
les
ouvrages
sont
actuellement
saturés
et
nécessitent
des
travaux;
Les
travaux
d'aménagement
vont
entraîner
des
nuisances
susceptibles
de
polluer
le
milieu
naturel
ou
d'impacter
les
riverains;
L'aménagement
de
la
ZAC
de
Malabry
permet
de
développer
une
offre
immobilière
variée
pour
accueillir
de
nouveaux
habitants
alors
que
la
commune
ne
dispose
que
de
peu
de
terrains
constructibles
et
que
le
programme
d'aménagement
permet
d'assurer
une
mixité
de
l'habitat
à
coûts
maîtrisés,;
L'équipement
de
terrains
à
vocation
économique
permet
de
maintenir
ces
activités
à
proximité
de
l'habitat
et
de
limiter
les
déplacements,
sans
co-visibilité
avec
la
mer;
Q
ZAC
DE
MALABRY
/ EXPOSE
DES
MOTIFS
6 -
La
trame
verte
et
bleue
de
la ZAC
de
Malabry
présente
une
biodiversité
peu
importante
liée
à
l'absence
de
boisement
sur
le
site
et
la
gestion
des
eaux
pluviales
se
fait
par
noues
de
collecte
enherbées
ce
qui
permet
d'assurer
un
rôle
de
filtrage
des
polluants
potentiels
et
de
rétention
ponctuelle
avant
rejet
aux
réseaux
publics
-__
Les
investissements
financiers
nécessaires
sont
importants;
La
commission
d'enquête
conclue
que
les
avantages
liés
au
projet
d'aménagement
apparaissent
plus
importants
que
les
inconvénients,
le
projet
présente
un
caractère
d'intérêt
public
et
la
maîtrise
foncière
est
nécessaire
pour
réaliser
l'opération.
Ainsi,
la
commission
d'enquête
se
déclare
favorable
à
l'enquête
unique
du
projet
d'aménagement
de
la
ZAC
de
Malabry
et
à
la
mise
en
compatibilité
du
plan
local
d'urbanisme
de
Paimpol.
m
Modifications
et
précisions
apportées
suite
à
l'enquête
publique
La
commission
d'enquête
dans
ses
conclusions
et
avis
du
22
mai
2018
a
accompagné
son
avis
favorable
à
la
déclaration
d'utilité
publique
du
projet
de
3
recommandations :
a)
Faire
les
travaux
nécessaires
sur
les
postes
de
refoulement
de
Kernoa
et
du
Champ
de
foire
avant
l'ouverture
à
l'urbanisation
de
la zone
2 AU
Les
observations
formulées
sur
le
réseau
d'assainissement
en
eaux
usées
ne
relèvent
pas
de
la
compétence
de
SEMBREIZH
en
tant
qu'aménageur
de
la
ZAC
de
Malabry
car
il
s'agit
d'ouvrages
situés
hors
du
périmètre
de
la ZAC
de
Malabry,
répondant
à
des
besoins à
l'échelle
communale
et
relevant
de
la
compétence
de
la
communauté
de
communes
GP3A.
Les
collectivités
ont
pris
en
compte
les
observations
formulées
et
GP3A
a
lancé
les
consultations
nécessaires
pour
faire
les
études
préalables
en
vue
de
la
réalisation
d'un
programme
de
travaux.
b)
Prévoir
un
phasage
de
la zone
2AU
L'aménagement
de
la Zone
2AU
sera
engagée
après
commercialisation
des
secteurs
en
cours
de
développement
autour
de
la
rue
de
Bréhat
et
la
rue
Béniguet.
Il s'inscrit
à
l'horizon
2020
en
terme
d'études.
Les
travaux
d'aménagement
seront
programmés
en
plusieurs
phases
afin
de
mettre
à
disposition
les
terrains
en
plusieurs
tranches
correspondant
aux
besoins
du
marché
local.
c)
Insérer
au
mieux
dans
le
paysage
les
bâtiments
visibles
depuis
la
côte
Le
secteur
2AU
fera
l'objet
d'un
cahier
de
recommandations
architecturales
et
paysagères
spécifique
pour
optimiser
l'insertion
des
constructions
dans
le
grand
paysage.
Les
projets
de
permis
de
construire
seront
soumis
au
visa
de
l'architecte
conseil
de
la
ville
pour
garantir
leur
qualité.
Chaque
projet
devra
intégrer
les
aménagements
paysagers
qui
l'accompagneront.
4
CARACTERES
D'UTILITE
PUBLIQUE
DU
PROJET
Au
regard
de
l'ensemble
des
éléments
du
dossier
soumis
à
l'enquête
publique,
de
l'avis
des
personnes
publiques
consultées
ainsi
que
des
services
techniques
de
l'état
et
des
collectivités
Q
ZAC
DE
MALABRY
/ EXPOSE
DES
MOTIFS
F territoriales
concernées,
de
la
consultation
du
public,
de
l'examen
du
dossier,
l'aménagement
de
la
ZAC
de
Malabry
présente
un
caractère
d'intérêt
général.
Cette
opération
d'urbanisme
présente
différents
enjeux :
-
Le
confortement
démographique
et
économique
du
territoire
paimpolais
-
La
densification
de
terrains
en
zone
urbaine
et
sans
impacter
des
terres
agricoles
-
La
mixité
sociale
avec
un
cadre
de
vie
qualitatif
-__
L'accès
au
logement
à
coûts
maîtrisés
-
La
protection
des
milieux
naturels
de
la
baie
de
Paimpol
Les
bénéfices
portés
par
le projet
sont
à
apprécier
à
l'échelle
communale
avec
le
maintien
des
services
à
l'échelle
communale
grâce
à
la
dynamique
démographique
et
à
l'échelle
intercommunale
à
travers
le
maintien
et
le
renforcement
de
l'activité
socio-économique
d'un
pôle
territorial
secondaire
du
territoire
costarmoricain.
Ce
caractère
d'utilité
publique
impose
que
le
projet
soit
mis
en
œuvre
dans
le
respect
des
mesures
d'évitement,
de
réduction
et
de
compensation
de
ses
effets
sur
l'environnement
à
savoir
en
particulier
:
Pour
les
phases
de
travaux
: protection
des
emprises
chantier
(par
rapport
aux
usagers
et
riverains)
et
mise
en
place
de
dispositifs
provisoires
anti-pollution,
planification
des
travaux
pour
réduire
les
gênes
aux
voisins
(sonores,
olfactives,
poussières).
Les
travaux
sur
emprises
publiques
sont
réalisés
dans
le
respect
de
chartes
"chantiers
verts"
sous
le
contrôle
de
la
maîtrise
d'œuvre
et
l'accompagnement
des
services
de
la
commune.
Dans
les
aménagements
réalisés :
Pour
préserver
la
qualité
des
eaux
du
milieu
récepteur
et
réduire
les
rejets
en
baie
de
Paimpol,
les
eaux
pluviales
seront
collectées
par
un
ensemble
de
noues
et
d'ouvrages
de
rétention
enherbés
afin
de
favoriser
l'infiltration
et
la
décantation.
Ces
ouvrages
seront
gérés
par
la commune
de
Paimpol
au
titre
de
ses
compétences
et
ils peuvent
être
contrôlés
par
les
services
de
l'Etat
quant
aux
respects
des
débits
de
rejets
et
leur
état
de
bon
fonctionnement. L'organisation
du
bâti
prendra
en
compte
la
topographie
existante
pour
optimiser
l'intégration
paysagère
des
futures
constructions,
particulièrement
pour
la
zone
d'activités
et
les
zones
d'habitat
à
l'Est
du
Chemin
de
Malabry.
Le
programme
des
constructions
et
son
organisation
spatiale
sont
élaborés
par
l'aménageur
en
étroite
collaboration
avec
la
commune
de
Paimpol
qui
est
le
garant
qualitatif
du
cadre
de
vie
du
nouveau
quartier.
Avant
aménagement,
le
secteur
de
Malabry
présentait
une
relative
pauvreté
écologique.
Pour
compenser
l'urbanisation
du
site,
les
aménagements
paysagers
seront
conçus
avec
des
végétaux
locaux
favorisant
la
biodiversité
et
nécessitant
peu
d'entretien
pour
réduire
le
volume
des
déchets
produits
ainsi
que
les
coûts
d'entretien.
Les
espaces
publics
seront
réalisés
par
Sembreizh
et
gérés
ensuite
par
la
commune
en
favorisant
la
création
ou
la
reconstitution
de
haies
et
plantations
bocagères
pour
créer
un
maillage
accompagnant
les
voies
de
circulation.
En
tant
qu'aménageur,
Sembreizh
a
établi
des
cahiers
de
recommandations
architecturales,
paysagères
et
environnementales
(CRAUPE)
que
les
acquéreurs
et
constructeurs
de
la
ZAC
s'engagent
à
respecter
pour
solliciter
les
9
ZAC
DE
MALABRY
/ EXPOSE
DES
MOTIFS
8 autorisations
de
construire.
Les
dossiers
ne
peuvent
être
mis
en
instruction
sans
le
visa
de
l'aménageur
sur
les
projets
qui
doivent
comporter
un
volet
paysager.
L'ouverture
à
l'urbanisation
des
terrains
situées
en
zone
2AU
du
PLU
de
Paimpol
d'avère
nécessaire
pour
permettre
de
répondre
aux
enjeux
globaux
de
la
ZAC
en
terme
de
production
et
de
programmation
de
logements
mais
aussi
pour
rationaliser
les
investissements
réalisés
dans
le
cadre
des
travaux
des
phases
précédentes:
les
dimensionnements
des
ouvrages
(particulièrement
de
gestion
des
EP)
prennent
en
compte
le
fonctionnement
de
l'opération
d'ensemble
de
même
que
l'organisation
viaire
a
été
dimensionner
pour
gérer
les
flux
de
ce
nouveau
quartier.
La
mise
en
compatibilité
du
PLU
de
Paimpol
participe
à
l'opération
d'ensemble
et
revêt
donc
un
caractère
d'utilité
publique.
m
Conclusion
Le
présent
exposé
des
motifs
et
considérations
valide
:
“_
l’éligibilité
du
dossier
à
la
procédure
préalable
à
la
déclaration
d'utilité
publique,
"
le
choix
du
parti
d'aménagement
retenu
par
le
maître
d'ouvrage
dont
les
objectifs
annoncés
font
ressortir
un
bilan
positif,
au
regard
de
l'analyse
du
bilan
coûts/avantages.
"
La
mise
en
compatibilité
du
PLU
de
Paimpol
pour
ouvrir
à
l'urbanisation
la
zone
2AU
en
zone
1AU
avec
le
règlement
proposé
et
justifie
le
caractère
d'utilité
publique
du
projet
et
des
opérations
accessoires
qui
sont
la
conséquence
directe
et
nécessaire
de
l’opération
d'aménagement
de
la
ZAC
de
Malabry
portée
par
Sembreizh
agissant
comme
aménageur
de
la
dite
ZAC.
Q
ZAC
DE
MALABRY
/EXPOSE
DES
MOTIFS
9 Sem
Breizh
Vu
pour
être
ann
>.
ACTIVATEUR
DES
TERRITOIRES
DE
BRETAGNE
à
l'arrêté
préfectoral
du
;
2 9
JAN.
2019
ZAC
de
Malabry
Pourle
Préfet
olpar
délégatièn
‘attaché,
chef
de
bureau
Paimpol
(22)
.
Jérôme
LABRO
DECLARATION
DE
PROJET
Sept
2018 1.
PREAMBULE
1.1. MAITRISE
D'OUVRAGE
SEMBREIZH
Société
Anonyme
au
capital
de
6 307
919,80
€
Siège
social
: 13
rue
du
Clos
Courtel
35510
CESSON
SEVIGNE
SIREN
n°599200136
Immatriculée
au
Registre
du
Commerce
et des
Sociétés
de
RENNES.
Æ&
0299
12
72
00-
El
siège@sembreizh.fr
Représentée
par
son
agence
des
Côtes
d'Armor
24
rue
Gourien
CS
44117
—
22041
ST
BRIEUC
CEDEX
2
&
02 96 78
39 00-
E
saint:brieuc@sembreizh.fr
Il'est
précisé
que
SEMBREIZH
a
changé
de
dénomination
sociale
en
juin
2017
et
s'appelait
initialement
SEMAEB. SEMBREIZH
intervient
comme
concessionnaire
de
la
ZAC
de
Malabry
suivant
convention
de
concession
conclue
en
date
du
15/09/2011
avec
la commune
de
Paimpol.
1.2.CADRE
REGLEMENTAIRE
Le
présent
document
relève
des
dispositions
:
D
De
l'article
L.122-1
2* alinéa
du
Code
de
l'expropriation
pour
cause
d'utilité
publique,
qui
précise
que
"si
l'expropriation
est
poursuivie
au
profit
d'une
collectivité
territoriale,
d'un
de
ses
établissements
publics
ou
de
tout
autre
établissement
public,
l'autorité
compétente
de
l'Etat
demande,
au
terme
de
l'enquête
publique,
à la collectivité ou
à l'établissement intéressé
de se prononcer,
dans
un
délai qui ne
peut
excéder
six mois,
sur l'intérêt général
du projet
dans
les
conditions
prévues
à l'article
L.
126-1
du
code
de
l'environnement.
"
>
De
l'article
L.126.1
du
Code
de
l'Environnement
qui
indique
dans
son
alinéa
2 que
" Ja déclaration
de
projet
mentionne
l'objet
de
l'opération
tel qu'il figure
dans
le dossier
soumis
à l'enquête
et comporte
les motifs
et considérations
qui justifient son
caractère
d'intérêt général.
La déclaration
de projet prend
en
considération
l'étude
d'impact,
les
avis
de
l'autorité
environnementale
et
des
collectivités
territoriales
et de
leurs
groupements
consultés
en
application
du
V de
l'article
L. 122-1
et le résultat
de
la
consultation
du
public.
Elle
indique,
le
cas
échéant,
la
nature
et
les
motifs
des
principales
modifications
qui, sans
en
altérer l'économie
générale,
sont
apportées
au projet au
vu
des
résultats
de
l'enquête
publique."
L'exposé
ci-après
reprend
les
éléments
essentiels
du
dossier
ayant
motivé
et
justifié
la
mise
à
l'enquête
préalable
à la déclaration
d'utilité
publique
du
projet
devant
emporter
également
mise
en
compatibilité
du
Plan
Local
d'Urbanisme
de
la commune
de
Paimpol.
Ce
document
reprend
les éléments
figurant
dans
le dossier
soumis
à enquête
publique
auquel
il ne
sauraïit
en
aucun
cas
se
substituer
et expose
les
modifications
retenues
afin
de
donner
satisfaction
aux
demandes
exprimées
lors
de
l'enquête
publique.
L'ensemble
du
dossier
est
mis
à
disposition
du
public
dans
les
conditions
fixées
par
la
réglementation
relative
à l'utilité
publique
et à
l'accès
aux
documents
administratifs.
Il peut
être
pris
connaissance
de
ces
documents
dans
les
locaux
de
SEMBREIZH
agence
des
Côtes
d'Armor
et
en
mairie
de
Paimpol
(service
urbanisme).
El
un
ZACdeMalabry_declaration de projet_v1
p
2/9 pe
2.
PRESENTATION
DU
PROJET
2.1.
LIEU
DU
PROJET
La
ville
de
Paimpol
est
située
sur
la
côte
Nord
du
département
des
Côtes
d'Armor
au
cœur
d’un
territoire
à
dominante
agricole,
maritime
et
touristique.
Elle
est
relativement
éloignée
des
grandes
agglomérations
et des
grands
axes
de
circulation
qui
innervent
la Région
Bretagne
: Saint-Brieuc
se trouve
à environ
50
km
et elle
est
à
un
peu
moins
de
35
km
de
Guingamp
et
Lannion.
Avec
une
population
de
plus
de
7
199
habitants
en
2015,
Paimpol
représente
l'un
des
pôles
d'habitat
les
plus
importants
au
sein
de
la communauté
de
communes
GUINGAMP-PAIMPOL
ARMOR-ARGOAT
AGGLOMERATION
(derrière
Guingamp
et
ses
7
817
habitants
en
2014).
Pour
maintenir
son
dynamisme
démographique
et
économique,
la ville de
Paimpol
a besoin
d'accueillir
de
nouvelles
populations
et de
renforcer
l'offre
d'emploi
en
développement
l'habitat et les activités
sur son
territoire.
C'est
pourquoi
elle a initié en
novembre
2008
le projet
de
création
d'une
zone
d'aménagement
concerté
à
vocation
principale
d'habitat
avec
un
pôle
d'activités
économiques
sur
le
site
de
Malabry
qui
présentait
une
opportunité
de
densifier
sous
maitrise
publique
des
terrains
situés
dans
l'aire
urbaine
de
Paimpol.
En
effet,
le
site
de
Malabry
se
trouve
proche
du
centre-ville
de
Paimpol
et
représente
une
enclave
non
bâtie
environnée
de
secteurs
d'habitat
individuels
et
collectifs,
d'équipements
publics
et
bordée
par
une
zone
commerciale.
D'une
surface
d'environ
19,5
ha,
la ZAC
de
Malabry
est
délimitée
au
Nord
par
le centre
hospitalier
Max
Querrien,
à l'Ouest
par
la zone
commerciale
de
la rue
Pellier,
au
Sud
par
la
rue
Baptiste
Jacob
et à l'Est,
le
site est bordé
par des
quartiers
résidentiels.
Deux
voies
principales desservent
ce quartier
: le Chemin
de
Malabry
qui
relie
la
rue
Baptiste
Jacob
à
la
rue
du
Commandant
Le
Conniat
et
la
rue
de
Bréhat,
nouvelle
voie
qui
relie
l'Allée
Branou
à la rue
Baptiste
Jacob.
2.2.CARACTERISTIQUES
DU
PROJET
A
l'issue
des
études
préalables
de
faisabilité
menées
en
2008-2009
incluant
une
démarche
de
concertation
publique,
la commune a
tiré
le bilan
de
cette
concertation
et décidé
de
d'engager
l'opération
sous
la forme
d'une
ZAC. m
Le
contexte
réglementaire
La
commune
de
Paimpol
a
décidé
de
développer
cette
opération
d'urbanisme
sous
la
forme
d'une
zone
d'aménagement
concerté
pour
permettre
l'aménagement
du
site
avec
une
planification
de
long
terme
en
cohérence
avec
la
dynamique
démographique
de
Paimpol
et
d'organiser
une
gouvernance
publique
pour
encadrer
son
développement
et
veiller
au
respect
des
enjeux
sociaux,
économiques
et
environnementaux
prévus. Le dossier
de
création
de
la ZAC
de
Malabry
précisant
les objectifs
attendus
en
terme
d'aménagement
urbain
et
les limites opérationnelles
a été
approuvé
par délibération
du
conseil
municipal
de
Paimpol
en
date
du
10
janvier
2010.
Le
programme
des
équipements
publics
ainsi
que
le
dossier
de
réalisation
qui
précisait
le
parti
d'aménagement,
son
coût
et
ses
modalités
de
financement
ont
été
approuvés
par
délibérations
du
conseil
municipal
de
Paimpol
en
avril
2012.
Pour
mener
la
maîtrise
foncière,
l'équipement
des
terrains
et
la
commercialisation
de
l'opération,
la commune
a
décidé
de
concéder
l'opération
car
elle
ne
disposait
pas
des
moyens
techniques
et financiers
pour
gérer
le
projet
en
régie.
Après
mise
en
concurrence,
la ZAC
de
Malabry
a
été
concédée
en
octobre
2011
à la SEMAEB
(devenue
SEMBREIZH)
pour
une
durée
de
15
ans.
“
Les
objectifs
du
programme
d'aménagement
L'opération
de
ZAC
de
Malabry
a pour
objectifs
de
:
D
développer
l'offre
de
logements
tout
en
permettant
à la future
population
de
profiter
de
la proximité
des
services
et des
commerces
de
la ville:
Le
programme
des
constructions
vise
à développer
une
offre
résidentielle
pour
environ
300
logements
(sur
6,8
ha)
mixant
les
typologies
de
bâti,
l'affectation
des
ZACdeMalabry_declaration de projet_v1
p
3/9 set FAR)
res
logements
entre
parcs
privé
et social
comme
entre
logements
locatif et accession.
Les
formes
d'habitat
diversifiées
doivent
permettre
de
créer
une
mixité
sociale
et
générationnelle
et
de
développer
la
possibilité
de
réaliser un
parcours
résidentiel
au
sein
du
quartier
au fil du temps.
Pour
proposer
un
cadre
de
vie
qualitatif,
les
constructions
sont
accompagnées
d'aménagements
paysagers,
de
liaisons
douces
innervant
le
nouveau
quartier
et
le
reliant
aux
chemins
mitoyens
pour
faciliter
les
modes
de
déplacement
doux,
et
par
l'aménagement
d'espaces
de
détente
et de
rencontres,
notamment
avec
la
mise
en
œuvre
d'un
parc
paysager.
D
d’attirer
de
nouvelles
entreprises
du
secteur
économique
pour
créer
de
l'emploi
et de
la richesse
sur
le territoire.
Développé
sur 3,4
ha
le long
de
l'artère
principale
(rue de
Bréhat),
il assure
la transition
avec
la
zone
commerciale
de
la
rue
Raymond
Pellier
et
permet
de
créer
un
espace
tampon
avec
la
zone
d'habitat.
Ce
nouveau
parc
d'activités
développé
sur environ
6 ha
a vocation
à accueillir des
activités
de
type
artisanal,
tertiaire
(bureaux),
de
loisirs
ou
de
petites
activités
commerciales
complémentaires
à
l'offre
existante
en
centre-ville
et périphérie.
D
de
renforcer
le secteur
sanitaire
social
en
lien
avec
le centre
hospitalier
situé
à proximité
immédiate
du
site.
Ce
pôle
de
2,1
ha
pourra
accueillir
des
entreprises
et des
organismes
de
services
aux
personnes
en
lien
avec
le
domaine
médico-social
(instituts
de
soins
spécialisés,
magasins
de
matériels
médical,
cabinets
médicaux
privés,
hébergements).
L'objectif avec ce
regroupement
d'organismes
et de fonctions
autour
de
l'hôpital
étant
de
favoriser
les synergies
et faciliter
les démarches
des
patients
et usagers.
L'aménagement
de
la ZAC
de
Malabry
s'inscrit
dans
une
démarche
de
développement
durable
avec
la mise
en
œuvre
d’un
programme
de
construction
dense,
l'aménagement
d'équipements
publics
raisonnés
avec
la
réutilisation
des
voiries
et
réseaux
existants
complété
par
un
programme
d'équipements
publics
structurants
et
inter
quartiers,
la
recherche
d'économie
de
foncier
sur
les
espaces
publics
mais
aussi
par
la
production
de
terrains
à bâtir de
faibles
dimensions
(moyenne
de
350
à 450
m?
avec
des
petits
lots de
250
m2),
la création
d’un
cadre
de
vie favorisant
les échanges
entre
habitants
(liaisons
douces,
parc
végétal
et aires
de jeux
pour
enfants,
proximité
des
services,
commerces
et
de
l'emploi)
et
la
prise
en
compte
de
l’environnement
avec
des
aménagements
paysagers
composés
d’essences
locales
favorisant
la
biodiversité
et
ne
nécessitant
pas
d'entretien
important
mais
aussi
par
la
réalisation
de
noues
et
fossés
pour
collecter
les
eaux
pluviales
afin
de
favoriser
leur
infiltration
et l’évapotranspiration.
De
plus,
des
ouvrages
sont
prévus
pour
stocker
les eaux
lors de
précipitations
importantes
afin
de
temporiser
le rejet
au
réseau
local
pour
ne
pas
impacter
les secteurs
aval
de
la ville soumis
à risque
d'inondation.
m
Impacts
de
la ZAC
de
Malabry
sur
l'environnement
Une
étude
d'impacts
du
projet
a
été
réalisée
en
2009
au
stade
du
dossier
de
création
de
la
ZAC,
éléments
complétés
en
2014
pour
tenir
compte
des
évolutions
réglementaires
et des
adaptations
du
programme.
Le
site
ne
présente
pas
d'enjeu
écologique : il
ne
fait
pas
partie
de
la trame
verte
et bleue
(aucun
ruisseau
ne
traverse
la zone
d'étude),
le secteur
n'appartient
pas
à une
ZNIEFF
et
n'impacte
pas
le site
Natura
2000
(zone
de
protection
spéciale
et
zone
spéciale
de
conservation)
distant
de
300
m
et
dont
il
est
séparé
par
des
secteurs
déjà
urbanisés.
Les
mesures
sont
prévues
pour
favoriser
le maintien
et la restauration
d’une
certaine
biodiversité. Sur
l'enjeu
hydraulique,
l'augmentation
des
surfaces
imperméabilisées
va
modifier
le
régime
hydrologique
naturel
des
eaux.
Les
ouvrages
prévus
(bassins
de
rétention,
fossés,
noues...)
doivent
assurer
une
gestion
des
eaux
conforme
à la règlementation
en
vigueur
pour
assurer
une
régulation
hydraulique
de
la restitution
des
débits
de
ruissellement
(31/s/ha).
En
outre,
les
bassins
de
rétention
permettront
un
abattement
de
la
pollution
par
décantation
des
matières
en
suspension
(MES)
et les séparateurs
d'hydrocarbures
mis
en
place
vont
permettre
de
filtrer
les
polluants
et
en
réduire
les
rejets
au
milieu
naturel.
Ainsi
les
rejets
d'eaux
pluviales
de
la ZAC
n’auront
pas
d’incidences
sur
la baie
par
rapport
à
la situation
actuelle.
ZACdeMalabry_declaration
de
projet_v1
p4/9 dl
pra
ei
Les
impacts
potentiels
des
rejets
et
émissions
constatées
(eaux
usées,
déchets,
émissions
sonores,
lumineuses,
atmosphériques)
se
limitent
au
périmètre
de
la
ZAC
et
sont
globalement
absorbés
dans
un
environnement
proche
fortement
urbanisé
(émissions
lumineuses,
atmosphériques,
sonores).
Ils
sont
pris
en
charge
par
des
dispositifs
de
traitement
adaptés
(collecte
des
eaux
usées
et des
déchets),
et sont
réduits,
via
des
mesures
préventives
et
d'accompagnement.
Une
étude
a
été
réalisée
en
janvier
2012
sur
le
potentiel
de
développement
des
énergies
renouvelables
de
la
ZAC
de
Malabry.
Laquelle
souligne
que
la ZAC
présente
une
situation
géographique
favorable
aux
éoliennes
mais
pour
des
raisons
règlementaires,
seules
des
éoliennes
urbaines
sont
envisageables.
De
ce
fait,
leur
utilisation
présente
des
avantages
plus
écologiques
qu’économiques.
m
Aménagement
et
commercialisation
de
la ZAC
de
Malabry
Les travaux
d'aménagement
de
la ZAC
sont
prévus
en
3 phases
définies
par l'avancement
de
la commercialisation
des
terrains: D
La
1° tranche
de
travaux
a été
engagée
en
2013
sur
les terrains
qui
étaient
antérieurement
maîtrisés
par
la commune
de
Paimpol.
Ces
travaux
ont
permis
de
mettre
en
place
les infrastructures
principales
de
la
ZAC,
d'aménager
le parc
d'activités
le long
de
la rue
de
Bréhat
et de
mettre
à disposition
du
pôle
habitat
des
terrains
à bâtir situés
autour
de
la rue
Béniguet
(pour
environ
158
logements).
>
La
2° tranche
de
travaux
porte
sur
la
réalisation
d'une
voie
de
liaison
entre
l'allée
Branou
et
le Chemin
de
Malabry
pour
desservir
le pôle
sanitaire
et social.
>
La 3° tranche
concerne
les terrains
situés
à l'Ouest
du
Chemin
de
Malabry
et affectés
pour
du
logement.
A ce jour,
les terrains
proposés
en
secteur
habitat
de
la 1° tranche
sont
commercialisés
à hauteur
de
79
%
(hors
emprises
non
disponibles
car sous
maîtrise
foncière
privée
partielle).
La commercialisation
du
parc
d'activité
est
de 47 %
(hors terrains
privés)
et 16 %
pour
le pôle
sanitaire
et social.
Il convient
donc
d'assurer
la maîtrise
foncière
des
emprises
privées
pour
permettre
leur
aménagement
et
la
mise
en
commercialisation
à
court
terme
mais
aussi
d'ouvrir
à l'urbanisation
les terrains
de
la 3° tranche
pour
engager
à moyen
terme
les études
et les travaux
d'équipements
de
cette
phase.
m
Maîtrise
foncière
Le
périmètre
de
la
ZAC
couvre
environ
19,5
ha
répartis
aujourd’hui
entre
12
propriétés
privées,
2
propriétés
publiques
(dont
SEMBREIZH)
et des voiries
publiques
à requalifier.
Les emprises
aménageables
couvrent
17,6
ha.
A
ce
jour,
la
commune
et
SEMBREIZH
ont
acquis
121
777m?
sur
les
176
008
m?
de
la
ZAC
de
Malabry
ce
qui
représente
69%
du
périmètre
total.
Pour
poursuivre
la mise
en
œuvre
complète
de
la première
tranche
d'aménagement,
il est
nécessaire
d'acquérir
les terrains
restés
sous
maîtrise
foncière
privée
et
particulièrement
2
parcelles
cadastrées
ZL
29
et ZL
36
pour
lesquelles
la négociation
amiable
n'a
pu
aboutir.
La
démarche
de
reconnaissance
de
l'utilité
publique
de
la
ZAC
de
Malabry
(procédures
de
DUP
et
enquête
parcellaire)
a
été
engagée
afin
de
mener
ensuite
une
procédure
d'expropriation
judiciaire
pour
ces
deux
parcelles,
la négociation
amiable
étant
privilégiée
pour
les terrains
de
la 3° tranche.
m
Mise
en
compatibilité
du
PLU
La demande
de
reconnaissance
du
caractère
publique
de
l'opération
s'accompagne
d'une
mise
en
compatibilité
du
PLU
de
Malabry
afin d'ouvrir
à
l’urbanisation
la zone
2AU
(correspondant
à la tranche
3 de
la ZAC
de
Malabry)
pour
réaliser
les travaux
d'aménagement
en
vue
de
son
urbanisation
de
manière
progressive
dans
un
délai
de
5
à 7
ans.
Il
s'agit
également
de
créer
un
nouveau
règlement
adapté
afin
d'intégrer
les
grandes
lignes
du
parti
d'aménagement
et la programmation
actualisée
sur
ce
secteur
de
la ZAC.
ZACdeMalabry_declaration de projet_v1
p
5/9 2.3.
MOTIFS
ET
CONSIDERATIONS
QUI
JUSTIFIENT
DU
CARACTERE
D'INTERET
PUBLIC
DE
LA
ZAC
DE
MALABRY
La
ZAC
de
Malabry
est
l’aboutissement
d’une
réflexion
urbaine
réfléchie
puisque
la
commune
de
Paimpol
a
engagé
une
politique
de
réserves
foncières
des
terrains
du
site
de
Malabry
depuis
la
fin
des
années
1980
et
affectés
de
longue
dates
ces
terrains
à une
urbanisation
futures
(zonage
1 AU
et 2AU
du
PLU).
L'aménagement
du
site
de
Malabry
répond
à
une
réflexion
urbaine
visant
à
densifier
les
terrains
non
bâtis
disponibles
au
sein
de
la
ville
pour
éviter
une
expansion
urbaine
trop
importante.
S'appuyant
sur
les
voiries
existantes
pour
désenclaver
le
site
tout
en
optimisant
les
réseaux
existants,
le
programme
d'aménagement
permet
de créer
une
couture
urbaine
avec
les zones
d'habitat
et d'activités
mitoyennes
et il répond
à la demande
des
populations
de
réinvestir
la
ville
pour
bénéficier
de
la
proximité
des
services
et
des
commerces.
La
programmation
en
matière
de
logements
s'inscrit
dans
les orientations
du
SCOT
et du
PLH.
Le
choix
du
site
a également
été
évalué
au
regard
de
l’enjeu
socio-économique
: le projet
génère
peu
d’impacts
sur
les
bâtiments
existants,
il permet
de
renforcer
le pôle
économique
déjà
implanté
autour
de
l'hôpital
et de
la
rue
Pellier,
et même
s’il induit
la disparition
de
quelques
terres
à usage
agricole,
il ne
génère
pas
de
déséquilibre
pour
les exploitations
agricoles
concernées.
En
outre,
le site
de
Malabry
avant
aménagement
ne
présentait
pas
un
enjeu
environnemental
fort
au
titre
de
la
faune
et
de
la
flore.
Les
aménagements
proposés
en
terme
de
paysagement
et
de
gestion
du
pluvial
permettent
d'enrichir
et
de
diversifier
les
milieux
naturels
tout
en
proposant
un
cadre
de
vie
qualitatif
pour
les habitants.
L'emprise
de
la ZAC
de
Malabry
(19,5
ha compris
les voiries
existantes)
permet
de composer
un
nouveau
quartier
de
la
ville
de
Paimpol
avec
une
action
publique
majeure
pour
maîtriser
la
forme
urbaine
et
optimiser
les
équipements
induits/générés
par
les futurs
habitants.
L'enjeu
financier
est
également
un
élément
fort et constitutif
du
projet
urbain :
il s'agit
de
produire
et
mettre
à
disposition
des
familles
et
des
jeunes
ménages
des
terrains
à
bâtir
(ou
des
logements
clés
en
mains)
à
prix
maîtrisés
pour
accueillir
ou
maintenir
ces
populations
sur
le
territoire
communal
et
à
proximité
des
services
publics. ZACdeMalabry_declaration de projet_v1
p
6/9 3.
PRISE
EN
COMPTE
DES
AVIS
EMIS
SUR
LE
PROJET
La
ZAC
de
Malabry
fait
l'objet
depuis
sa
conception
d'une
démarche
de
concertation
auprès
du
public
comme
des
organismes
et
collectivités
territoriales
concernés
au
titre
des
diverses
réglementations
en
vigueur
et
procédures
menées
pour
sa
mise
en
œuvre.
Les
avis
formulés
ont
été
pris
en
compte
ce
qui
explique
les
évolutions
du
projet
depuis
2009.
La
procédure
engagée
pour
la reconnaissance
de
l'utilité
publique
de
la ZAC
de
Malabry
s'inscrit
également
dans
cette
démarche.
m
L'enquête
publique
Une
enquête
publique
unique
portant
sur
la
reconnaissance
de
l'utilité
publique
de
l'opération,
une
enquête
parcellaire
et la mise
en
compatibilité
du
PLU
pour
le secteur
2AU
de
la ZAC
de
Malabry
a été
menée
du
21
mars
2018
au
23
avril
2018
avec
publicité
de
l'enquête
conformément
à la réglementation
en
vigueur.
Le dossier
soumis
à enquête
avait
été
mis
à disposition
du
public
en
mairie
de
Paimpol
(en
mairie
et aux
services
techniques)
et sur
le site
internet
de
la commune.
La commission
d'enquête
réunie
sous
la présidence
de
Mme
Camille
Hanrot-Lore
a recueillie
les observations
formulées
par
le public
et les personnes
publiques
consultées.
m
Les
avis
émis
Les
observations
formulées
par
le
public
ont
principalement
porté
sur
le cadre
juridique
de
l'opération
et
sur
les enjeux
financiers.
Les
éléments
de
réponses
ont
été
fournis
en
mémoire
à
la commission
d'enquête.
Sur
la
question
de
la modification
du
plan
d'aménagement,
il ne sera
pas donné
suite à la demande
de décaler
l'emprise
de
la rue
Maudez
pour
éviter
la propriété
privée
référencée
ZL 36.
Nous
confirmons
par la présente
notre volonté
d'acquérir
cette
parcelle
pour
finaliser
l'aménagement
de
la rue
Maudez
conformément
au
projet
initial.
Les
avis
émis
par
les
personnes
publiques
portent
d'une
part
sur
le dossier
étude
d'impacts
et d'autre
part
sur
la demande
de
mise
en
compatibilité
du
PLU.
La
Mission
d'Autorité
Environnementale
de
Bretagne
a
notifié
n'avoir
pas
d'observations
à formuler
sur
le
dossier
étude
d'impacts
à défaut
d'avoir
examiné
le dossier
dans
les délais
impartis.
D
Dans
le
cadre
de
l'examen
conjoint
de
mise
en
compatibilité
du
PLU,
la
DDTM
a
questionné
le
projet
sur
diverses
problématiques
:
Les
motifs
d'ouvrir
à l'urbanisation
à court
terme
la zone
2AU.
La co-visibilité
potentielle
avec
la mer
du
pôle
d'activités
économiques
L'avancement
de
la maîtrise
foncière
.
L'état
de
la saturation
des
réseaux
d'assainissement
(station
d'épuration
et postes
de
refoulement
de
Kernoa
et du
Champ
de
Foire).
PIN
L'ouverture
à l'urbanisation
de
la zone
2AU
a été justifiée
par
les besoins
en
développement
de
logements
sur
le
territoire
de
Paimpol
et de
la raréfaction
des
secteurs
constructibles
sur la commune
(en
lien avec
l'identification
de
nombreuses
zones
humides
sur
les secteurs
pressentis
à l'urbanisation).
Bien
que
situé
réglementairement
dans
le périmètre
des
espaces
proches
du
rivage,
il a été
précisé
que
le
parc
d'activités
développé
au
sein
de
la ZAC
de
Malabry
ne
présente
aucune
co-visibilité
avec
le rivage
car
le site
est
vallonné
et le pôle
économique
est situé
en
pied
de
coteau
côté
terres.
L'état
d'avancement
de
la maîtrise
foncière
a été
présenté
ainsi que
les motifs
ayant
engendrés
l'engagement
de
la procédure
d'expropriation.
Concernant
la
problématique
des
réseaux
d'assainissement,
la gestion
des
eaux
pluviales
a été
expliquée
et
ne
pose
pas
de
problématique
particulière.
Les
observations
formulées
sur
le
réseau
d'assainissement
en
eaux
usées
ne
relèvent
pas
de
la compétence
de
SEMBREIZH
en
tant
qu'aménageur
de
la ZAC
de
Malabry
car
il s'agit
d'ouvrages
situés
hors
du
périmètre
de
la ZAC
de
Malabry,
répondant
à
des
besoins
à
l'échelle
communale
et
ss mm
7ACdeMalabry_declaration de projet_v1
p7/9