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Document publié le Lundi 10 janvier 2022 par la commune de Guéret.
Lien du pdf (unknown - DEL 2022 124 CV Annexe 2 Ilot Conventionnel Huguet 2)
Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Humanitaire,
Ville de Guéret – Dossier Eligibilité RHI Conventionnel Huguet – Le Creuset Méditerranée 1
Ville de Guéret
PREPA DOSSIER
ELIGIBILITE RHI
Dossier de demande de financement des études
Ilot Conventionnel Huguet
1 - FICHE DE SYNTHESE
Accusé de réception en préfecture
023-212309603-20220926-lmc120220000124-DE
Date de télétransmission : 29/09/2022
Date de réception préfecture : 29/09/2022 Ville de Guéret – Dossier Eligibilité RHI Conventionnel Huguet – Le Creuset Méditerranée 2
Sommaire
1. Contexte et articulation avec l’opération envisagée........................................................................... 3
2. Description de l'opération envisagée .................................................................................................. 5
3. Financement et calendrier prévisionnel (en cas de demande de subvention) ................................. 12
Accusé de réception en préfecture
023-212309603-20220926-lmc120220000124-DE
Date de télétransmission : 29/09/2022
Date de réception préfecture : 29/09/2022 Ville de Guéret – Dossier Eligibilité RHI Conventionnel Huguet – Le Creuset Méditerranée 3
Partie à renseigner par le demandeur
Région : Nouvelle Aquitaine Nom de l'opération : Conventionnel Huguet
Département : Creuse Nombre d'immeubles du périmètre : 1
Commune : GUERET Nombre de logements du périmètre : 3, 1T4 au 1
er étage ; 1T2 et 1T1
au 2ème étage
Maître d'ouvrage demandeur : Commune Nombre de ménages occupants (cad relogés + à reloger ) : 0
Nature de la relation entre la
collectivité et l'opérateur, si la
collectivité n'est pas MO
Projet multisites :Oui / Non Oui
RHI bidonvilles :Oui / Non Non
1. Contexte et articulation avec l’opération envisagée
La Ville de Guéret, préfecture de la Creuse constitue le pôle urbain central de la Communauté d’Agglomération du Grand Guéret, créée en 2013.
Le bassin de vie de Guéret connait une faible dynamique démographique avec une légère augmentation de la population sur l’agglomération du Grand Guéret.
Néanmoins, la population continue de baisser à Guéret, et le vieillissement se poursuit sur le territoire. La tendance à la périurbanisation est ainsi particulièrement marquée.
Guéret, et plus encore son centre-ville ancien, connaissent des problématiques accrues : Une baisse de population, regroupant près de 45% de la population (12889 habitants) du Grand Guéret (28734 habitants), la commune de Guéret connait une diminution de population (-0,4 % annuel) supérieure à celle de l'Agglo (-0,1% annuel) et inférieure à celle du Département (-0,6% annuel). Des revenus faibles, un quart de la population de Guéret vit sous le seuil de pauvreté, la pauvreté se concentre dans le centre-ville.
Une faible taille des ménages : deux fois plus de ménages d’une personne en centre-ville que sur la commune
Un habitat peu attractif au regard des attentes actuelles,
Une vacance importante dans les logements du centre-ville et des situations de mal-logement (80% des demandes d’aides au FSL (maintien) concerne le centre-ville).
La ville de Guéret a connu une faible progression du nombre de résidences principales (source PLH 2007) puis, une diminution depuis 2008, passant de 7241 à 6928 en 2018. A l’inverse, celles-ci ont progressé en zone périurbaine.
Guéret (Insee 2018) : 8343 logements, 83% de résidences principales, 14% de logements vacants et 3% de résidences secondaires.
Avec 46% de propriétaires occupants pour 65% sur l’agglomération du Grand Guéret (source Insee 2018), la ville de Guéret concentre le parc locatif (22% des résidences principales sont dans le parc locatif HLM). Le secteur HLM a connu des évolutions liées à sa localisation (loin du centre-ville), sa paupérisation, et à une augmentation de la vacance, le PLH indiquait des démolitions ou transformations d’usage (110 logements démolis totalisés en 2013, ainsi que la restructuration du FJT).
Ces problématiques ont amené l’agglomération et la ville-centre à prioriser l’intervention publique sur : le secteur resserré du centre-ville via la mise en œuvre d’une OPAH-RU,
le quartier prioritaire politique de la ville qui, à Guéret se situe en continuité immédiate du centre-ville.
Concernant le centre-ville ancien, le constat (étude pré opérationnelle OPAH-RU) est que les dispositifs PIG Départemental et l’accompagnement par le PDLHI ne suffisent pas à eux seuls à traiter les questions de mal- logement dans le centre de Guéret.
Accusé de réception en préfecture
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Dans le département un protocole de lutte contre l’habitat indigne est en cours de renouvellement, il est issu d’un partenariat entre les acteurs de l’habitat : Etat, Département, organismes payeurs de l’allocation logement. Des visites de contrôles sont assurées suite à des signalements par les services dédiés du Département et des réunions régulières permettent d’examiner et de traiter les cas rencontrés.
Un potentiel d’investisseurs locaux existe mais le centre historique est peu attractif, les coûts de réhabilitation élevés et le faible niveau des loyers n’autorisent pas une rentabilité acceptable. De ces faits, des propriétaires privés préfèrent laisser leur patrimoine vacant qui se dégrade au fil du temps. L’étude d’OPAH RU a conclu à la nécessité pour les collectivités locales de mener des actions coercitives afin de traiter les bâtiments dégradés et dangereux et de procéder à des opérations de renouvellement urbain sur des ilots ciblés. Ces opérations sont perçues comme un véritable levier de dynamisation du centre ancien.
Cette politique habitat, avec une OPAH-RU dont le maitre d’ouvrage est l’Agglomération du Grand Guéret est confortée par des axes d’interventions définis dans la convention cadre Action Cœur de Ville (avenant de 2020 et durée de convention jusqu’au 31 décembre 2025) et portant sur le commerce, l’accessibilité, la mobilité et les connexions entre le centre et les autres quartiers, la mise en valeur des formes architecturales, de l’espace public et du patrimoine, l’accès aux équipements et services publics.
L’avenant de cette convention Action Cœur de Ville de Guéret, instaure une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT) depuis 2020.
En 2019, les élus de la Ville ont adopté une charte de l’élégance urbaine pour les espaces publics. L’OPAH/RU engagée du 14 janvier 2021 au 13 janvier 2026, compte des actions incitatives et coercitives comme l’opération immobilière de l’ilot Carnot (dispositif National « Réinventons nos cœurs de ville »), une ORI (Opération de Restauration Immobilière) dont l’étude est en cours en 2022 ou une opération RHI (Résorption de l’Habitat Insalubre).
L’ORI reconnue d’intérêt communautaire (délibération du conseil communautaire en date du 19 novembre 2020) est portée par l’Agglomération du Grand Guéret.
Les opérations RHI sont portées par la Ville de Guéret ainsi que l’opération immobilière de l’ilot Carnot. En 2021, la ville a lancé une étude de programmation pour le réaménagement des espaces publics du cœur de ville, cette étude se déroule en 2022 et comprend l’espace public jouxtant l’ilot Conventionnel Huguet.
L’ilot Conventionnel Huguet est un des ilots repérés comme très dégradés lors de l’étude pré opérationnelle d’OPAH, il correspond à celui dont la nécessité d’une intervention relève de l’urgence
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Synthèse du contexte du territoire
Protocole de lutte contre l'habitat indigne Oui Années 2019 /2021 Renouvellem ent en cours
de signature
Programmes LHI en cours (OPAH, MOUS,
PIG)
Oui 2021/2026
Opération d'aménagement englobant le projet
RHI
Non Années début / fin
ORI Oui Années 2021 / 2022 Etude en
cours
Nombre d'immeubles de l'étude du périmètre
ORI
26 Nombre de logements Anah LHI PB
année 2021
2
Nombre d'arrêtés d'insalubrité pris l'année
2021
2 Nombre de logements Anah LHI PO
année 2021
8
Nombre d'arrêtés de péril pris l'année 2021 2 Nombre de copropriété Anah (aide au syndicat) année 2021
0
Nombre de travaux d'office réalisés l'année
2021
Non
(1 dossier
bloqué/saisine
Procureur)
Part des crédits Anah consacrés à la
LHI* : 2021
9,82%
* Ces données peuvent être obtenues auprès du délégué de l'Anah
2. Description de l'opération envisagée
2. a. Historique de l'opération RHI / THIRORI
Immeuble repéré en 2018 lors des phases d’étude pré opérationnelle d’OPAH, il fait partie des ilots dégradés pour lesquels seule une intervention de la collectivité peut apporter une réponse pérenne à cette situation de dégradation extrême et à l’inertie des propriétaires.
Cet immeuble construit vers 1820 était en alignement de la rue d’un ilot déjà existant sur le cadastre napoléonien. Il était à l’origine mitoyen sur 2 cotés et faisait partie intégrante d’un ensemble patrimonial du centre ancien de Guéret.
Les immeubles formant la rue Conventionnel Huguet (côté pair) ont été démolis pour dégager un espace public. De cette rue, il ne reste plus que le côté impair de la rue et les 2 et 4 rue Conventionnel Huguet. On peut s’interroger sur l’impact des démolitions des immeubles de la rue, ces démolitions ont-elles porté atteinte la stabilité de l’immeuble 4 conventionnel Huguet ?
De ce fait l’immeuble est devenu un angle de place avec un pignon aveugle.
Cadastre Napoléonien Cadastre 1953 Cadastre en 2022
Immeuble 4 Conventionnel Huguet périmètre Immeubles démolis depuis ??????
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En 2017, les services des Bâtiments de France ont alerté les services de la Ville de Guéret sur l’état de l’immeuble sis 4 rue du Conventionnel Huguet. Après une visite sur place, la ville a sécurisé le périmètre et engagé une procédure de péril imminent. Un rapport d’expertise a précisé la présence d’un pignon fragilisé avec un renfort mis en place mais insuffisant et peu efficace, des désordres évolutifs, un danger important de rupture à la jonction entre 2 murs. Le rapport conclut que cet ouvrage présente un risque de péril imminent.
S’en est suivi un arrêté de péril. L’augmentation rapide et importante des désordres a conduit les propriétaires à faire intervenir une entreprise pour poser des témoins et procéder à la mise en place d’un étaiement. Le bâtiment est alors vide de tout locataire, les compteurs d’eau et électricité ont été fermés.
En 2018, un nouveau rapport d’expertise précise qu’il ne peut être considéré que l’ouvrage est en l’état stabilisé, il présente donc un risque de péril imminent. Un arrêté de péril imminent est pris par la ville en 2019 et par la suite un arrêté de péril ordinaire (en juillet 2019).
En août 2019 la ville a pris un arrêté de mise en demeure d’exécuter les travaux. Des réunions de médiation ont eu lieu entre la ville et les propriétaires avec une proposition d’achat par la ville que le propriétaire a refusé trouvant l’offre trop basse.
En 2020, la ville a consulté 2 bureaux d’étude différents qui ont refusé d’intervenir dans le cadre d’une démolition partielle. Le juge interpellé à cet effet n’a pas accordé une autorisation de démolition totale.
L’absence de réalisation de travaux (trop couteux pour le propriétaire) et l’aggravation de la situation ont conduit la ville à prononcer une interdiction définitive d’habiter l’immeuble en 2021.
Fin 2021, des négociations sont intervenues avec le propriétaire qui a consenti à vendre son immeuble au prix estimé par les services des domaines.
Aussi la ville a sollicité les services de l’Anah (DDT Creuse) pour obtenir une subvention sur l’étude de faisabilité RHI de cet ilot. Par courrier en date du 25 avril 2022, l’Anah a notifié à la ville le montant de l’aide accordée. Le traitement de cet immeuble est une priorité pour la sécurité de tous et ne peut se concevoir sans le traitement de l’espace public attenant.
En 2022, l’immeuble est en cours d’acquisition par la Ville.
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Sa localisation en cœur de ville, en relation immédiate avec le circuit marchand, en mitoyenneté avec un espace public désorganisé depuis plusieurs années et avec un bâtiment public classé qu’il y a lieu de valoriser ainsi que la proximité de projets à la fois sur le commerce et l’habitat en font un lieu stratégique d’intervention pour la ville.
ILOT CONVENTIONNEL HUGUET
--
Bâtiments publics Immeubles retenus en ORI Commerces à valoriser
Un restaurant par une terrasse
Parcours marchand Projet culturel à l’étude Une librairie « ouverture prochaine »
Projet
logements
sociaux publics
Projet
commercial
privé
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2. b. Description des immeubles du périmètre
L’ilot Conventionnel Huguet proposé en RHI est composé d’un immeuble situé en angle de la rue Conventionnel Huguet et de la place du même nom, au cœur du centre-ville de Guéret.
Cet immeuble au 4 rue Conventionnel Huguet (BD226) est bâti sur une parcelle de 235 m². Il s’agit d’un immeuble R+2, le 2ème étage étant sous combles. Il comprend au rez-de-chaussée 2 locaux divers inoccupés, et des appartements situés dans les étages (2 au 1er ; 2 au deuxième étage). Les appartements qui étaient à usage locatif sont à ce jour vacants.
Cet immeuble correspond à la typologie « immeuble de rapport » que l’on retrouve dans le centre ancien de Guéret. La façade est enduite, ne laissant voir que les encadrements de baies en pierres. La composition architecturale est très ordonnancée, symétrique sur la totalité de l’édifice.
La parcelle comprend plusieurs bâtiments accolés et liés en forme de U délimitant une petite cour intérieure. La façade principale est en bordure immédiate de la rue Conventionnel Huguet.
La limite de propriété du côté de la place est située au pied de l’ouvrage qui est donc en bordure immédiate du domaine public.
La construction est mitoyenne au côté sud-est avec l’immeuble de la parcelle BD225 appartenant à un tiers (Office HLM de la Creuse : Creusalis).
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L’immeuble jouxte (au sud) et ferme la cour du Présidial, bâtiment du XVIIème siècle, tribunal de justice de l’ancien régime avec des parties inscrites au titre des monuments historiques.
L’accés au Présidial s’effectue par un porche sur la place du marché et ce bâtiment est en fond de cour et totalement masqué par l’immeuble du 4 conventionnel Huguet sur la place du même nom
Mitoyenneté
Immeuble mitoyen BD 225 Façade 4 rue Conventionnel Huguet Pignon sur place Conventionnel Huguet Logements sociaux
Une dégradation lente qui s’accélère
Selon le rapport d’expertise de novembre 2018, « le mur pignon coté place présente un défaut de verticalité important. Une fissuration importante de la maçonnerie est constatée, les directions et l’importance de ces fissures attestent une fragilisation irrémédiable de toute la maçonnerie du pignon. Les témoins mis en place début 2018 montrent l’importance de l’évolution des désordres. Une fissure verticale en pied de mur au droit de la colonne en pierre est supérieure à 10 cm. De plus, le mode de construction de ce type de bâtiment en réalisant deux parements avec un remplissage entre les deux, laisse à penser que le mur s’ouvre en deux verticalement par son milieu. Ce désordre est également évolutif car l’ouverture permet la chute de matériaux supplémentaires entre les parements ce qui augmente les charges sur les parements et aggrave l’écartement jusqu’à la rupture d’un des parements... La fissure verticale au droit de la chaine d’angle (façade côté rue) s’est accentuée. La largeur est de l’ordre de 15 à 20 cm dans la partie la plus ouverte. Elle peut être classifiée comme crevasse. Il est donc constaté une rupture verticale entre le mur de façade et le pignon. Une visite intérieure a permis de confirmer la fragilité du mur mignon. Il est relevé des fissures en correspondance avec celles de l’extérieur... »
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La ville a délibéré en décembre 2021 pour acquérir l’immeuble dans un délai de 6 mois. La vente est entre les mains du notaire et, en juin 2022, une solution est recherchée avec la banque du vendeur qui a procédé à une retenue sur le bien immobilier. Une nouvelle délibération pour l’acquisition a été prise lors du dernier conseil municipal.
2.c. Occupation et stratégie envisagée pour le relogement et l'accompagnement social des occupants
Occupé lors des premiers constats ayant conduit à un arrêté de péril imminent, les locataires (combien ?) ont été relogés du fait du danger encouru et l’immeuble est totalement inoccupé depuis.
2.d. Présentation du projet en sortie d'opération
Le projet de sortie ne peut être bouclé de façon définitive dès à présent, en effet il faut mesurer l’impact d’une démolition sur l’immeuble mitoyen entièrement occupé.
Selon le résultat des études structures, 2 hypothèses peuvent être envisagées :
1. Démolition de l’immeuble et reconstitution de l’offre dans le projet de l’ilot Carnot 2. Démolition de l’immeuble et reconstruction partielle sur site avec reconstitution de l’offre.
1. Démolition de l’immeuble et reconstitution de l’offre dans le projet de l’ilot Carnot :
Cette option est celle que la Ville retiendra en priorité. Les objectifs sont multiples et reposent sur l’aménagement de la place attenante à l’ilot en mettant en valeur le Présidial, un bâtiment classé.
Un projet d’aménagement est à l’étude, après concertation
avec les habitants, ceux-ci souhaitent privilégier le
stationnement ce qui n’est pas en accord complet avec les
objectifs Guéret 2040.
Le cabinet Citadia a fait 2 propositions d’aménagement après
démolition de l’immeuble dont une représentée par ce croquis.
De nouveaux stationnements organisés sont créés pour un accès plus direct au centre-ville et aux commerces, un espace de fraicheur est créé sur la place, le Présidial est mis en valeur et son accès est facilité, les commerces de la place comme le restaurant bénéficie d'une terrasse extérieure, la librairie devant s'installer dans un immeuble aujourd'hui vacant est accessible et bénéficie d'une bonne visibilité depuis la place, elle créé ainsi un lien avec la place du marché qui est la place principale ancienne de Guéret avec ses commerces.
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La reconstitution de l’offre en logements peut être
réalisée dans l’ilot Carnot situé à 280 m à pied de
l’ilot Conventionnel Huguet. L’ilot Carnot fait l’objet
en 2022 d’un appel à projet pour un programme
mixte commerce et habitat, le projet n'est à ce jour
pas entièrement défini dans sa programmation
exacte, l'objectif est aussi d'offrir de "nouveaux
logements" pouvant accueillir une population déjà
en place dans le centre-ville mais également dans
un souci de mixité sociale une population nouvelle.
Selon les besoins relevés pour dynamiser le centre ancien, l'étude d'OPAH-RU conclut ainsi : "la diversification de la population via l’attractivité pour des personnes avec les ressources plus élevées et des enfants apparait comme un enjeu de long terme devant s’appuyer sur une requalification de l’espace urbain et de ses aménités. Les opérations à l’échelle des îlots engageant des procédures sur la durée et qui peuvent recomposer des produits immobiliers adaptés à ce public seraient une premier engagement de cette diversification". Les immeubles existants ne comportant pas de logements ont été acquis à la demande de la Ville par l’EPF dès le début de l’OPAH.
2. Démolition et reconstruction sur une partie de la parcelle
Cette option est envisageable si les études structures montrent la nécessité de réaliser des contreforts imposants. Auquel cas un nouveau bâtiment peut venir conforter le bâtiment voisin : un immeuble occupé avec un commerce et des logements sociaux.
Espace piéton
Bâtiment reconstruit
Parvis Présidial
Stationnement (voiture, 2 roues...)
Le bâtiment créé aurait 2 niveaux + combles (comme l’existant)
avec plusieurs possibilités :
- Un RDC commercial avec terrasse extérieure et un
T4 en duplex au premier et combles.
- Un logement adapté au RDC de type T2 et un T4 en
duplex au premier et combles.
Le côté de la place retrouve une image urbaine avec une façade et ses percements, les logements créés peuvent bénéficier d'espaces extérieurs ou de terrasses ou balcons bien exposés.
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3. Financement et calendrier prévisionnel (en cas de demande de
subvention)
3.a. Financement prévisionnel
Le financement prévisionnel des études sur l’ilot Conventionnel Huguet s’établit comme suit :
Plan de financement Coût TTC %
Anah 32 558 € 70%
Commune 13 954 € 30%
Département
EPCI
Autres
Total 46 512 € 100 %
3.b. Calendrier prévisionnel
Le demandeur doit également rappeler sommairement son calendrier prévisionnel d'opération.
Planning prévisionnel Ilot Conventionnel Huguet
Octobre 2022 Passage en commission LHI de la demande d’éligibilité et de financement des études
15 Novembre 2022 Si accord de subvention RHI, lancement des études de calibrage
Novembre 2019
Dépôt auprès de l’Anah nationale du dossier de financement
acquisitions travaux
Janvier – Juillet 2020
Réalisation des études de maîtrise d’œuvre
Dépôt des autorisations administratives
Juin 2020 Consultation des entreprises
Juillet 2020-décembre
2020
Attribution du marché de travaux
Démarrage des travaux
Livraison du projet de sortie
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