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unknown - Communauté d'agglomération - Seine Normandie Agglomération - CC25 139 Implantation siege SNA a Vernon Autorisation sign contrat et acte authentique
Document publié le Mercredi 1 janvier 2025
Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Seine Normandie Agglomération - CC25 139 Implantation siege SNA a Vernon Autorisation sign contrat et acte authentique)
Thèmes du document : Consommateurs, Assurance, Eau et assainissement,
Date de convocation :
14/11/2025
Conseillers en exercice : 101
Conseillers présents : 63
Conseillers votants : 87
CONSEIL COMMUNAUTAIRE
SÉANCE DU JEUDI 20 NOVEMBRE 2025
***************
Délibération n° CC/25-139
Implantation du siège de SNA à Vernon : autorisations de
signature du contrat de réservation et de l'acte authentique
Les membres du Conseil communautaire de Seine Normandie
Agglomération, se sont réunis lors de la séance publique du
Conseil de Seine Normandie Agglomération, Centre culturel
Guy Gambu - 1 Rue Jules Ferry, 27950 Saint-Marcel, sous la
Présidence de Monsieur Frédéric DUCHÉ, le 20 novembre
2025 à 19h00.
Etaient présents :
Patrick MÉNARD (AIGLEVILLE), Jean-François
WIELGUS (BOIS-JEROME ST OUEN), Anne
PROUVOST (BOUAFLES), Michel ALBARO
(BREUILPONT), Jocelyne RIDARD (CAILLOUET
ORGEVILLE), Guillaume GRIMM (CHAIGNES), Renée
MATRINGE (CHAMBRAY), Gilles LE MOAL
(CUVERVILLE), Serge COLOMBEL (DAUBEUF PRES
VATTEVILLE), Patrick LOSEILLE (ECOUIS), Pascal
DUGUAY (FAINS), Aline BERTOU (FRENELLES EN
VEXIN), Pascal JOLLY (GASNY), Philippe FLEURY
(GUISENIERS), Lorraine FERRE (HARDENCOURT
COCHEREL), Olivier DESCAMPS (HENNEZIS), Jean-
Marie MOTTE (HEUBECOURT-HARICOURT), Serge
FONTAINE (HOULBEC COCHEREL), Christophe
BASTIANELLI (LA ROQUETTE), Sylvain BIGNON (LE
CORMIER), Jérôme PLUCHET (LE THUIT), Frédéric
DUCHÉ (LES ANDELYS), Martine VANTREESE (LES
ANDELYS), Léopold DUSSART (LES ANDELYS),
Christian LEPROVOST (LES ANDELYS), Véronique
BABIN PREVOST (LES ANDELYS), Martine SEGUELA
(LES ANDELYS), Didier COURTAT (MENILLES), Yves
DERAEVE (MERCEY), Gérard PETIT (MEREY), Hubert
PINEAU (MEZIERES EN VEXIN), Bernard LEBOUCQ
(MUIDS), Thibaut BEAUTÉ (NOTRE DAME DE L'ISLE),
Pascal LEHONGRE (PACY SUR EURE), Valérie
BOUGAULT (PACY SUR EURE), Julien CANIN (PACY
SUR EURE), Pascal MAINGUY (PRESSAGNY-
L'ORGUEILLEUX), Pieternella COLOMBE (SAINT
MARCEL), Jean-Luc MAUBLANC (SAINT MARCEL),
Erika SIMEK (SAINTE COLOMBE PRES VERNON),
Héléna MARTINEZ (SAINTE GENEVIEVE LES
GASNY), Agnès MARRE (SUZAY), Jean-Marie MBELO
(VERNON), Marie-Christine GINESTIERE (VERNON), Dominique MORIN (VERNON), Jérôme GRENIER
(VERNON), Nicole BALMARY (VERNON), Eric
FAUQUE (VERNON), Catherine DELALANDE
(VERNON), Evelyne HORNAERT (VERNON), Patricia
DAUMARIE (VERNON), Youssef SAUKRET (VERNON),
Lorine BALIKCI (VERNON), Pierre-Yves JOURDAIN
(VERNON), Thomas DURAND (VEXIN-SUR EPTE),
Fabrice CAUDY (VEXIN-SUR EPTE), Catherine
MIKLARZ (VEXIN-SUR EPTE), Jean-Pierre TAULLÉ
(VEZILLON), Lysianne ELIE-PARQUET (VILLEGATS),
Marie-Odile ANDRIEU (VILLEZ SOUS BAILLEUL),
Christian BIDOT (VILLIERS EN DESOEUVRE), Jacky
SABOURIN (suppléant de Jean-Michel DE MONICAULT
- CROISY SUR EURE), Monique DELEMME (suppléant
de Claude LANDAIS - GIVERNY)
Absents excusés ayant donné pouvoir :
Madame Geneviève CAROF à Monsieur Guillaume
GRIMM
Monsieur Michel CITHER à Monsieur Michel ALBARO
Monsieur Xavier PUCHETA à Monsieur Pascal
LEHONGRE
Madame Sarah BOUTRY à Monsieur Pascal JOLLY
Monsieur Jean-Pierre SAVARY à Monsieur Serge
COLOMBEL
Monsieur Michel PATEZ à Monsieur Christian BIDOT
Monsieur Antoine ROUSSELET à Monsieur Frédéric
DUCHÉ
Madame Laurence MENTION à Monsieur Thibaut
BEAUTÉ
Madame Jessica RICHARD à Monsieur Christian
LEPROVOST
Monsieur Pascal GIMONET à Monsieur Pascal
DUGUAY
Madame Lydie CASELLI à Monsieur Julien CANIN
Monsieur Dominique DESJARDINS BROSSEAU à
Monsieur Didier COURTAT
Monsieur Hervé PODRAZA à Madame Pieternella
COLOMBE
Monsieur Patrick JOURDAIN à Monsieur Hubert
PINEAU
Monsieur Laurent LEGAY à Madame Aline BERTOU
M. François OUZILLEAU à Mme Dominique MORIN
Mme Léocadie ZINSOU à Mme Evelyne HORNAERT
M. Johan AUVRAY à M. Eric FAUQUE
M. Christopher LENOURY à Madame Martine
VANTREESE
M. Raphaël AUBERT à Mme Marie-Christine
GINESTIERE
Mme Sylvie GRAFFIN à Mme Nicole BALMARY
Mme Paola VANEGAS à M. Youssef SAUKRET
M. Denis AIM à Mme Catherine DELALANDE
Madame Annick DELOUZE à Monsieur Thomas
DURAND Absents :
Monsieur Christian FOURNIAL
Madame Lydie LEGROS
Madame Karine CHERENCEY
Monsieur Hervé BOURDET
Monsieur Jérôme FOUCHER
Monsieur Gilles AULOY
Monsieur Thierry HUIBAN
M. Yves ETIENNE
Monsieur Vincent LEROY
Monsieur Michel LAGRANGE
Monsieur Rémi FERREIRA
Monsieur Patrick DUCROIZET
M. Gabriel SINO
Monsieur Paul LANNOY
Secrétaire de séance : Eric FAUQUE Le Conseil Communautaire de Seine Normandie Agglomération,
Vu le Code général des collectivités territoriales ;
Vu le Code général de la propriété des personnes publiques ;
Vu l’arrêté préfectoral n° DÉLÉ/BCLI/2019-59 du 30 décembre 2019 portant modification des statuts de la communauté d’agglomération Seine Normandie Agglomération ;
Vu la délibération n°CC/25-3 en date du 27/03/2025 portant intérêt de l’agglomération au déménagement de son siège administratif au sein du projet de la papèterie à Vernon ;
Vu la délibération n°CC/25-102 en date du 25/09/2025 portant validation de la lettre d’intention ;
Vu l’avis du Directeur régional des Finances publiques de Normandie et du département de la Seine Maritime intervenu en date du 05/11/2025 ;
Vu le plan de vente définitif en date du 10/09/2025 ci-annexé ;
Vu la notice de vente définitive en date du 16/09/2025 ci-annexé ;
Vu le projet de contrat de réservation ci-annexé ;
Vu les échanges intervenus entre Seine Normandie Agglomération et la SNC Vernon Papèterie ;
Vu le rapport de présentation ;
Considérant le bien, sis 114 avenue de Rouen à Vernon, prenant place au sein d’un plus grand ensemble immobilier sur la parcelle cadastrée AZ 410 ;
Considérant qu’il ressort des échanges intervenus avec la SNC Vernon Papèterie que le bien objet du contrat de réservation est défini comme suit :
Six plateaux tertiaires livrés « brut de béton » développant environ 2 144m² de bureaux accompagnés d'une terrasse de 77m², d'un hall privatif de 39m² ainsi que 174m² de toiture terrasse technique ;
Vingt-cinq places de stationnement privatives pour les véhicules service de la collectivité ;
Un espace foncier dédié muni d'un local cycle de 34m² sécurisé ;
Considérant qu’il ressort de l’avis du Directeur régional des Finances publiques de Normandie et du département de la Seine Maritime que la valeur vénale du bien à acquérir in fine par l’agglomération, tel que décrit ci-dessus, est fixée à 3 729 000€ pour les bureaux et 175 000€ pour le parc de stationnement chacun assorti d’une marge de négociation de 10% ;
Considérant que la valeur vénale totale du bien est estimée à 3 904 000€, pouvant être portée à 4 295 000€ en application de la marge de 10% ;
Considérant que le prix proposé par la SNC Vernon Papèterie est de 4 200 000€ décomposé comme suit :
4 025 000 € pour la partie bureaux ;
175 000 € pour le parc de stationnement ;
Considérant que le prix proposé est conforme à l’avis du Directeur régional des Finances publiques de Normandie et du département de la Seine Maritime ;
Considérant que les caractéristiques du bien et l’intérêt pour l’agglomération, tel que défini dans les précédentes délibérations, sont confirmés ; Considérant que les échanges intervenus ont permis de garantir que les futurs locaux tels que proposés sont bien adaptés aux besoins de l’agglomération ;
Considérant en conséquence qu’il est désormais possible d’engager l’agglomération dans la signature du contrat de réservation ci-annexé ;
Considérant que Frédéric DUCHÉ ; Catherine DELALANDE ; François OUZILLEAU ; Jérôme GRENIER ; Thomas DURAND ne prennent pas part au vote ;
Après en avoir délibéré,
DÉCIDE
Article 1 : De prendre acte de la proposition de la SNC Vernon Papèterie de contrat de réservation du bien défini comme suit :
Six plateaux tertiaires livrés « brut de béton » développant environ 2 144m² de bureaux accompagnés d'une terrasse de 77m², d'un hall privatif de 39m² ainsi que 174m² de toiture terrasse technique ;
Vingt-cinq places de stationnement privatives pour les véhicules service de la collectivité ;
Un espace foncier dédié muni d'un local cycle de 34m² sécurisé ;
Article 2 : De préciser que le montant de la vente est arrêté à la somme de 4 200 000€, hors taxes et hors charges, décomposé comme suit :
4 025 000 € pour la partie bureaux ;
175 000 € pour le parc de stationnement.
Article 3 : De prendre acte des dispositions convenues dans le projet de contrat de réservation et de dire que des modifications non substantielles pourront intervenir dans le cadre de la finalisation du document.
Article 4 : De préciser que l’acte authentique d’acquisition en Etat de Futur Achèvement devra intervenir dans les mêmes termes et aux mêmes conditions que ceux contenus dans le contrat de réservation ci-annexé.
Article 5 : D’autoriser le Président ou son représentant à signer le contrat de réservation des futurs locaux administratif de SNA ainsi que tous documents ou formalités y afférents.
Article 6 : D’autoriser le Président ou son représentant à signer l’acte authentique d’acquisition en Etat Futur d’Achèvement à intervenir dans les mêmes termes que le contrat de réservations, ainsi que tous documents ou formalités y afférents.
Article 7 : La présente délibération sera publiée sur le site internet sna27.fr et ampliation sera adressée à Monsieur le Préfet et à Monsieur le Trésorier.
Article 8 : Le Vice-Président en charge des finances, du dialogue social et de la mutualisation est chargé de l’exécution de la présente délibération.
Délibéré :
Adoptée à la majorité des votants ( Ne prend pas part au vote : M. Frédéric DUCHÉ, François OUZILLEAU, Jérôme GRENIER, Catherine DELALANDE, M. Thomas DURAND ; Contre : Mme Héléna MARTINEZ ; )
Fait en séance les jours, mois et an susdits.
Pour extrait certifié conforme, Conformément au code de Justice Administrative, le Tribunal Administratif de Rouen peut être saisi par voie de recours formé contre le présent acte pendant un délai de deux mois commençant à courir à compter de la date de sa publication. Dans ce même délai, il peut également faire l’objet d’un recours gracieux adressé à son auteur ; cette démarche prolonge alors le délai de recours contentieux qui peut ensuite être introduit auprès du Tribunal Administratif dans les deux mois suivant la réponse (l’absence de réponse au terme d’un délai de deux mois vaut rejet implicite du recours gracieux). La juridiction peut être saisie par le biais du portail « Télérecours citoyen », accessible au public à l'adresse suivante : www.telerecours.fr Direction régionale des Finances Publiques de la Normandie et de la Seine Maritime
Pôle d’évaluation domaniale de Rouen
38 Cours Clemenceau
76 037 ROUEN ROUEN CEDEX
Courriel : drfip76.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 05/11/2025
Le Directeur régional des Finances publiques de
Normandie et du département de la Seine
Maritime
à l’attention de,
Monsieur le Président
SEINE NORMANDIE AGGLOMÉRATION
12 rue de la Mare à Jouy
27 120 DOUAINS
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par :Mireille toulze
Courriel : mireille.toulze@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 02.32.18.93.93
Réf DS: 26427709
Réf OSE : 2025-27681-66862
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR LOCATIVE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Local professionnel de type bureaux en état de futur achèvement
Adresse du bien : 114 avenue de Rouen - VERNON
Valeur : Voir infra 9, la valeur estimée est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % (des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT : CA SEINE NORMANDIE AGGLOMÉRATION
affaire suivie par : Eloïse CHAMBELANT, directrice de l’aménagement du territorial.
2 - DATES
de consultation : 16/09/2025
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:
le cas échéant, de visite de l’immeuble :
du dossier complet : 05/11/2025
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
« Afin d’y installer son siège administratif, en remplacement des locaux actuels de DOUAINS, peu adaptés et énergivores, SNA souhaite acquérir plusieurs plateaux tertiaires d’un ensemble à construire, sis à 114 Avenue de Rouen à VERNON (parcelle AZ410). Cette acquisition s’effectuera en VEFA dans le cadre d’un contrat à signer avec l’opérateur. »
Le prix proposé est 4 025 000 € hors taxes et hors charges, auquel s’ajoutent 175 000 € pour 25 places de stationnement aérien (7 000€/emplacement).
Les conditions d'acquisition ont évolués depuis la première saisine [avis n° 2025-27681-39981 en date du 09/07/2025]. En effet, les biens sont désormais entièrement livrés « brut de béton » selon nouvelle notice de vente (jointe à la saisne). Par ailleurs, des modifications ont été apportées sur la chose vendue. En effet, en plus des plateaux initialement prévus, la collectivité va acquérir un hall
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 d'entrée privatif de 39m², carrelé et muni d'un ascenseur privatif, ainsi qu’un local vélo sécurisé de 34m² (20 places).
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
La ville de VERNON est la deuxième ville du département de l’Eure en nombre d’habitants. Elle est située sur des axes majeurs de circulation : l’autoroute A 13 (échangeur de DOUAINS) et l’axe ferroviaire PARIS / ROUEN / LE HAVRE. Elle connaît une réelle pression foncière.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Le site dit « ancienne papeterie » est localisé
en sortie de ville en direction de la
commune de SAINT-MARCEL. Ce site est
situé entre l’avenue de Rouen et la Seine, en
secteur inondable. Ce secteur de ville est
caractérisé par la mixité de nature des
constructions (habitat individuel, collectif et
bâti d’activité). L’avenue de Rouen est un
secteur à forte visibilité en raison du volume
de circulation qui transite par cet axe.
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
VERNON AZ 410 Avenue de ROUEN 18 474 m² Bâti
TOTAL 18 474 m²
4.4. Descriptif
Sur la commune de VERNON, la parcelle cadastrée AZ 410 correspond à l’emprise et aux abords des constructions de « l’ancienne papeterie » ainsi qu’au chemin d’accès aux nouvelles constructions (même emprise que le bâti historique) à partir de la rue de l’hôtel du pré.
Il y aura deux bâtiments (A et B). Le bâtiment A, le plus proche de l’avenue de Rouen, est construit pour accueillir notamment cinéma et commerces (de restauration rapide notamment) alors que le bâtiment B, le plus proche de la Seine, est destiné à regrouper un nouvel hôtel, un musée et un restaurant.
Au sein du bâtiment A, six plateaux de bureaux sur deux niveaux (R+1 et R+2) développant une surface utile de 2144 m² ainsi qu’un hall d’entrée privatif (39 m²) sont proposés à la vente . L’ensemble, pour une surface utile annoncée de 2183 m². Ces plateaux seront acquis «partiellement achevés», à la différence du hall d’entrée qui sera cédé carrelé et muni d’un ascenseur privatif.
3 Les caractéristiques du bâti tel que précisé dans la notice du promoteur, lors de la précédente saisine étaient les suivantes : - performance thermique équivalent à la RT 2012 – 10 % (cf notice de vente)
- une partie de la structure du bâti n’est pas définitivement arrêtée concernant les murs et la charpente ; pour autant, il est précisé que la couverture sera en bac acier isolant double peau; les ensembles menuisés de façades seront en PVC Plaxé et non en l’aluminium laqué (cf 1ere proposition); double vitrage isolant haute performance (les linteaux autorisant la pose d’occultants solaires intérieurs initialement annoncés ont été supprimés); les faux plafonds des parties communes disposeront de dalles type T24 EKLA des ROCKFON; les cloisons séparatives des parties communes seront isolées par des dalles à performance thermique et phonique.
- les plateaux livrés seront accessibles par escaliers et par ascenseurs; ces derniers seront dotés d’un combiné mural [par plateau] écran couleur (micro et haut-parleur) avec commande pour ouverture des gâches (hors câblage et liaisons); présence d’un bloc sanitaire équipé (faïence, lavabo, équipements, PMR inclus) et isolé pour chacun des plateaux.
Désormais sont également à la charge du consultant les prestations suivantes :
- faux plafonds avec dalles isolantes pour les plateaux (maintenus dans les parties communes)
- revêtement des sols (dalles de moquettes)
- câblage à la fibre optique à l’entrée du plateau,
- l’éclairage des plateaux, les armoires électriques sur les plateaux, les goulottes, les chemins de câbles, les prises…
- le système de ventilation double flux
- le système de chauffage (pompe à chaleur avec calories et frigories dans la précédente version)
- le traitement acoustique des unités extérieures.
L’aménagement intérieur, le cloisonnement, la densification des prises, la pose de stores, l’isolation des équipements techniques (chauffage, ventilation, climatisation), la personnalisation de l’isolation acoustique (liste non exhaustive) étaient et restent à la charge du consultant.
4.5. Surfaces du bâti
Hall d’entrée privatif : 39 m²
Les plateaux du 1er étage : 1 029 m²
- plateau 3 (234 m²), plateau 4 (287 m²), plateau 5 (477 m²), la terrasse de 75 m² ne fait pas partie de la SU
- sanitaires : 1 bloc de 10 m² pour les plateaux 4 et 5 et un de 11 m² pour le plateau 3
Les plateaux du second étage : 1114 m²
- plateau 7 de 318 m², plateau 8 de 288 m², plateau 9 de 477 m²
- sanitaires : 1 bloc de 10 m² pour les plateaux 8 et 9 et un de 11 m² pour le plateau 7
Les couloirs : 9 m² à chaque niveau
La surface utile totale avant cloisonnements internes sera de 2 200 m².
Le local à vélo : 34 m²
4 5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
Selon les données disponibles au jour de la saisine, le site est propriété de l’EPF de Normandie.
5.2. Conditions d’occupation
Libre
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
Zone UC du PLU de VERNON dont la dernière modification a été adoptée le 28/06/2024. La zone UC est une zone de projet.
6.2.Date de référence et règles applicables
Sans objet.
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Méthode par comparaison : méthode qui consiste à fixer la valeur vénale ou locative à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
1 - Étude des prix de ventes de bureaux neufs ou récents
Ont été recherchées les ventes de bureaux neufs ou sous garantie décennale dont la surface excède 100 m²
Afin de permettre la comparaison entre des ventes réalisées à différentes années, les prix ont été actualisés de la variation des coûts de construction entre la date de l’acte de vente et la date de l’évaluation (dernier ICC publié). Les effets de la hausse des coûts de construction sur le prix de ventes s’en trouvent au moins partiellement neutralisés.
Les prix actualisés varient de 1785€/m² à 2700/m² avec une moyenne de 2146 €/m² et une médiane de 2045 €/m². Si on retire le premier terme de comparaison (bureaux à aménagements spécifiques) dont les aménagements pour les professionnels de santé induisent un coût de revient et un prix de vente plus élevé, la moyenne est de 1960€/m² et la médiane 2008€/m².
RÉFÉRENCES
CADASTRALES
DATE PRIX PRIX HT
ACTUALISÉ
SURFACE
EN M²
PRIX/ M² NATURE
VERNON
4 avenue Mal
Foch (AZ 247)
29/03/2024 750 000 - 277 2 707 € Construction de 2024 un local professionnel à vocation médicale aménagé (salles
d’attente, cabinets, accueil, bureaux, salle
de repos, …) et 3 stationnements en sous-sol
VERNON
XK 5-61
3 rue Ambroise
Bully
28/02/2023 433 333 446 333 250 1 785 € Construction de 2023, situation hyper- centre, local pouvant être professionnel
(bureau) ou commercial donc non aménagé
Deux stationnements en sous-sol
5 VERNON
XK 5-61
3 rue Ambroise
Bully
12/10/2021 1 000 833 1 140 950 548 2 082 € Construction 2022, deux plateaux (lots) et quatre stationnements en sous-sol
VERNON
BI 208
72 rue Emile
Loubet
06/04/2020 2 500 000¹ 3 050 000 1519 2 008 € Construction de 2021, parcelles close, accès sécurisés, parking privé (extérieurs et
intérieurs), espaces arborés
¹ coût de la construction et coût d’acquisition du terrain encombré d’une maison ancienne (335 000 €) Le dernier indice publié en 2025 est celui du 1er trimestre (2146)
ICC t1 2025/ t1 2024 : 2146/2227 = 0,96, actualisation non réalisée pour le premier terme la baisse des prix étant improbable
ICC t1 2025/ t1 2023 : 2146/2077 = 1,03
ICC t1 2025/ t4 2021 : 2146/1886 = 1,14
ICC t1 2025/ t2 2020 : 2146/1753 = 1,22
2 - Étude des prix de ventes des stationnements
La moyenne des prix des emplacements de stationnement est de 10750 € et la médiane de 8250€
Si on retire les deux premières ventes atypiques (localisation et nature) la moyenne des prix des emplacements de stationnement s’établit à 6750 € et la médiane à 6250 €
8.1.2.Autres sources externes à la DGFIP : Les sites d’annonces en ligne
► site Se Loger-bureaux-commerces.com :
Bureaux « neufs » (centre-ville ) : 1900 €
6 Bureaux « neufs » (site visé ) : 1689 €
► site Arthur Loyd :
► CCI Bourse des locaux (CCI de Normandie)
Les annonces disponibles sont des propositions de location mais pas de vente
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
La surface utile de l’ensemble est 2200 m² mais elle ne comprend pas le local à vélo (34 m²) en raison de sa nature (dépendance). Celui-ci sera valorisé à hauteur de 40 % de la valeur arbitrée pour valoriser les bureaux.
Les informations techniques relatives aux caractéristiques du bâti à édifier sont extraites de la notice.
On constate que les prix exprimés varient en fonction de :
- la localisation du bien : centralité et accessibilité sont des facteurs augmentant la valeur vénale
- de la surface
- de l’activité : les locaux des professionnels de santé sont au-dessus des prix de marché même lorsque le local présente une surface élevée (cf spécificité des installations)
7 Éléments de plus-value :
- locaux neufs (normes de construction pouvant être optimales), desservis par les transports collectifs, aisément accessibles (avenue de Rouen), secteur en expansion, localisation centrale sans être en hyper-centre
Éléments de moins-value :
- surface élevée qui aurait dû permettre à l’acquéreur d’obtenir un réel effort du vendeur sur le prix de vente.
- de très nombreux travaux restent à réaliser avant de pouvoir occuper les locaux (fibre et réseaux électriques des plateaux, ventilation, chauffage, isolation des plafonds, isolation phonique, aménagements intérieurs) restent à réaliser (coûts supplémentaires en prévision)
- l’enveloppe des travaux à réaliser est inconnue
- pas de stationnements associés au plateaux puisqu’ils sont valorisés séparément
Les prestations déduites par rapport à la saisine précédente sont estimées par le porteur de projet à 698 240 € sans que son calcul ne soit détaillé autrement que par poste (électricité, plomberie, revêtement des sols, faux-plafonds). Le service ne dispose pas d’éléments permettant de corroborer ou d’invalider cette enveloppe.
Si on rapporte cette enveloppe à la surface utile acquise (2200m²) cela représente 317€/m².
Pour les emplacements de stationnement aériens, à défaut de précision sur le degré de privatisation, il est proposé de retenir la valeur moyenne arrondie de 7000 € par emplacement soit pour 25 stationnements privatifs une valeur estimée de 175 000€ (prix proposé).
Pour l’ensemble bâti, compte tenu de l’importance de la surface acquise simultanément, il est proposé d’arbitrer à la valeur médiane des termes de comparaison hors bureaux à aménagements spécifiques soit 2 000 €/m².
La valeur de la surface utile de l’ensemble de ces six plateaux, du hall et des circulations, correspondant à une surface privative totale de 2200 m², est estimée à 4 400 000€.
Pour le local à vélo, il est proposé de le valoriser à hauteur de 40 % de la valeur retenue pour les locaux soit 800€/m². Ce local de 34 m² a une valeur estimée (arrondie) de 27 000 €.
L’ensemble bâti (hors stationnements) est estimé à 4 427 000 € pour cette nouvelle proposition avant suppression des prestations explicitées au paragraphe 4.4.
Sous réserve de la juste mesure par le promoteur des données relatives au coût des prestations supprimées, la valeur estimée de l’ensemble (hors stationnements) peut être ramenée à 3 728 760 €, valeur arrondie à 3 729 000 €.
La valeur de l’ensemble bâti et des stationnement est estimée à 3 904 000 €.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE/LOCATIVE/DE L’INDEMNITÉ DE DÉPOSSESSION – MARGE D’APPRÉCIATION
La valeur vénale du bâti est arbitrée à 3 729 000 € et 175 000 € pour les 25 emplacements de stationnement aérien.
Ces valeurs sont exprimées hors taxe et hors charges.
Chacune de ces valeurs est assortie d’une marge d’appréciation de 10 %, autorisant le consultant à à acheter sans justification particulière jusqu’à un montant maximal de 4 102 000 € (valeur arrondie) pour les bureaux et annexe et 193 000 € pour les 25 stationnements.
8 La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Il peut naturellement toujours acheter à un prix plus bas.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour prendre à bail à une valeur plus élevée.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
9 Pour le Directeur régional de finances publiques
et par délégation,
Le Directeur du Pôle État
Fabrice ROBYN
10
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques. NOTA : Des modifications sont susceptibles d'être apportées à ce plan en fonction des nécessités techniques de la réalisation, tant en ce qui concerne les dimensions libresque l'équipement. Les surfaces indiquées sont approximatives. Les retombées, soffites, faux plafonds, canalisations,ballon d'eau chaude, ainsi que l'emplacement des équipements sont figurés à titre indicatif. La surface des placards ou des dressings est incluse dans celles des pièces attenantes.
Construction d'un complexe hôtelier & de Loisirs
à VERNON (27200)
Plans de commercialisation - Bâtiment A
09/09/2025
- SNA N
S
O
E
S.N.C. PAPETERIE VERNON
107 allée François Mitterand HANGAR 107
76100 ROUEN
Complexe Hôtelier et d'Activités
rue de l'Hotel du pré 27200 VERNON
Nota: Plan de cellule donné sans équipement technique - marge d'erreur 5% 09/09/2025
Plan masse Parking
75 places
1687 m²
Aire présentation
déchets Bât. B et C
Béton lissé
Limite d'intervention
2.2 m
2 m
5 m
4.5 m 4.5 m
5 m
4.5 m
2 m
4.5 m
5 m
1.1 m
Enrobé
Enrobé
Bande plantée Bande plantée
Enrobé
1 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 27 26 25 24 23 22 21 20 19 18 17 16 28
41 40 54 53 52 51 50 49 48 47 46 45 44 43 42
68 69 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67
38
71
39
70
30
31
32
33
34
35
36
37
29 3 2
75 74 73 72
25 places de stationnement dédié à SNA
dont 12 premières places électrifiables
N
S
O
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S.N.C. PAPETERIE VERNON
107 allée François Mitterand HANGAR 107
76100 ROUEN
Complexe Hôtelier et d'Activités
rue de l'Hotel du pré 27200 VERNON
Nota: Plan de cellule donné sans équipement technique - marge d'erreur 5% 09/09/2025
Plan de parking 186 m²
Plateau 1
435 m²
Cellule n°3
347 m²
Cellule n°4
132 m²
NOUE
244 m²
Cellule n°1
17 m²
Transfo Bât. A
17 m²
Transfo Bât. B
314 m²
Cellule n°2
23 m²
Hall 2
39 m²
Hall 1
29 m²
JARDIN
6 m²
Hall 3
267 m²
Cellule n°5
308 m²
Terrasse Cellule n°5
71 m²
Terrasse Cinéma
86 m²
Terrasse Cellule n°4
94 m²
Terrasse Cellule n°2
75 m²
Terrasse Cellule n°1
229 m²
Terrasse Cellule n°3
Voir Dossier
Autorisation de
travaux
RDC +0.00m
16.85 NGF
Surface Dalle
cinéma 1521m²
34 m²
Local cycles
50 m²
Local poubelles
Local cycle SNA : 14 places
N
S
O
E
S.N.C. PAPETERIE VERNON
107 allée François Mitterand HANGAR 107
76100 ROUEN
Complexe Hôtelier et d'Activités
rue de l'Hotel du pré 27200 VERNON
Nota: Plan de cellule donné sans équipement technique - marge d'erreur 5% 09/09/2025
1 : 300
Plan RDC
Voir Dossier
Autorisation de
travaux
Entre sol +3.00m
+ 19.85 NGF
Surface Dalle
cinéma 648m²
N
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S.N.C. PAPETERIE VERNON
107 allée François Mitterand HANGAR 107
76100 ROUEN
Complexe Hôtelier et d'Activités
rue de l'Hotel du pré 27200 VERNON
Nota: Plan de cellule donné sans équipement technique - marge d'erreur 5% 09/09/2025
1 : 300
Plan Entre-sol HAUT
477 m²
Plateau 5
287 m²
Plateau 4
234 m²
Plateau 3
367 m²
Plateau 2
36 m²
Circulation
77 m²
Terrasse Plateau 5
Voir Dossier
Autorisation de
travaux
R+1 +6.00m
+ 22.85 NGF
Surface Dalle
cinéma 1276m²
10 m²
WC 4
10 m²
WC 5
11 m²
WC 3
Escalier A4
9 m²
Circulation 1
11 m²
WC 2
N
S
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S.N.C. PAPETERIE VERNON
107 allée François Mitterand HANGAR 107
76100 ROUEN
Complexe Hôtelier et d'Activités
rue de l'Hotel du pré 27200 VERNON
Nota: Plan de cellule donné sans équipement technique - marge d'erreur 5% 09/09/2025
1 : 300
Plan R+1 477 m²
Plateau 9
288 m²
Plateau 8
318 m²
Plateau 7
298 m²
Plateau 6
22 m²
Circulation
186 m²
Plateau 10
Voir Dossier
Autorisation de
travaux
R+2 +9.00m
+ 25.85 NGF
Surface Dalle
cinéma 366m²
3 m²
ESC
6 m²
SAS
11 m²
WC 7
10 m²
WC 8
10 m²
WC 9
9 m²
Circulation 1
6 m²
Escalier A3
N
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S.N.C. PAPETERIE VERNON
107 allée François Mitterand HANGAR 107
76100 ROUEN
Complexe Hôtelier et d'Activités
rue de l'Hotel du pré 27200 VERNON
Nota: Plan de cellule donné sans équipement technique - marge d'erreur 5% 09/09/2025
1 : 300
Plan R+2 N
S
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S.N.C. PAPETERIE VERNON
107 allée François Mitterand HANGAR 107
76100 ROUEN
Complexe Hôtelier et d'Activités
rue de l'Hotel du pré 27200 VERNON
Nota: Plan de cellule donné sans équipement technique - marge d'erreur 5% 09/09/2025 N
S
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S.N.C. PAPETERIE VERNON
107 allée François Mitterand HANGAR 107
76100 ROUEN
Complexe Hôtelier et d'Activités
rue de l'Hotel du pré 27200 VERNON
Nota: Plan de cellule donné sans équipement technique - marge d'erreur 5% 09/09/2025
Façades Nord et Sud Façade SUD
Façade NORD N
S
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S.N.C. PAPETERIE VERNON
107 allée François Mitterand HANGAR 107
76100 ROUEN
Complexe Hôtelier et d'Activités
rue de l'Hotel du pré 27200 VERNON
Nota: Plan de cellule donné sans équipement technique - marge d'erreur 5% 09/09/2025
Façades Est et Ouest
Façade EST
Façade OUEST 1320.00
4 - Bureaux - Technique
680.00
1 - Bureaux - R+1
1010.00
2 - Bureaux - R+2
Faîtage: +14.91 m
R+2 - Bureaux +10.1 m
R+1 - Bureaux +6.8 m
+16.55 NGF
+6.21 m
+16.39 NGF
1550
30
316
24
306
24
290
Plancher Mezzanine
Parvis Drive
337.50
2 - RESTAURANT - MEZZA
0.00
0 - RDC
300.00
0.1 - Cinéma - Entresol RDC
600.00
1 - Cinéma - R+1
900.00
2 - Cinéma - R+2
1200.00
2 - Cinéma - Technique
1500.00
3 - Cinéma - Toiture
1320.00
4 - Bureaux - Technique
680.00
1 - Bureaux - R+1
1010.00
2 - Bureaux - R+2
R+2 - Bureaux +10.1 m
R+1 - Bureaux +6.8 m
+16.55 NGF
+6.21 m
+16.39 NGF
30
316
24
306
24
250
Plancher
Mezzanine
Parvis Drive Cour de service
337.50
2 - RESTAURANT - MEZZA
-0.07 m
N
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S.N.C. PAPETERIE VERNON
107 allée François Mitterand HANGAR 107
76100 ROUEN
Complexe Hôtelier et d'Activités
rue de l'Hotel du pré 27200 VERNON
Nota: Plan de cellule donné sans équipement technique - marge d'erreur 5% 09/09/2025
Coupes
1 : 200
Coupe 1
1 : 200
Coupe 2 0.00
0 - RDC
300.00
0.1 - Cinéma - Entresol RDC
600.00
1 - Cinéma - R+1
900.00
2 - Cinéma - R+2
1200.00
2 - Cinéma - Technique
1500.00
3 - Cinéma - Toiture
1410.00
5 - Bureaux - Toiture
1320.00
4 - Bureaux - Technique
680.00
1 - Bureaux - R+1
1010.00
2 - Bureaux - R+2
-16.00
-1 - PPRI
337.50
2 - RESTAURANT - MEZZA
+6.2 m
-0.07 m
+9.9 m
N
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S.N.C. PAPETERIE VERNON
107 allée François Mitterand HANGAR 107
76100 ROUEN
Complexe Hôtelier et d'Activités
rue de l'Hotel du pré 27200 VERNON
Nota: Plan de cellule donné sans équipement technique - marge d'erreur 5% 09/09/2025
1 : 200
Coupe longitudinale 1 N
S
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S.N.C. PAPETERIE VERNON
107 allée François Mitterand HANGAR 107
76100 ROUEN
Complexe Hôtelier et d'Activités
rue de l'Hotel du pré 27200 VERNON
Nota: Plan de cellule donné sans équipement technique - marge d'erreur 5% 09/09/2025
Bilan de surfaces
PDV - SNA - Tableau de surfaces
0 - RDC
Escalier A4 4 m²
Hall 1 39 m²
Local cycles 34 m²
77 m²
1 - Bureaux - R+1
Terrasse Plateau 5 77 m²
77 m²
Plateau 3 234 m²
WC 3 11 m²
Plateau 4 287 m²
WC 4 10 m²
Plateau 5 477 m²
WC 5 10 m²
1030 m²
Escalier A4 7 m²
Circulation 1 9 m²
16 m²
PDV - SNA - Tableau de surfaces
2 - Bureaux - R+2
Plateau 7 318 m²
WC 7 11 m²
Plateau 8 288 m²
WC 8 10 m²
Plateau 9 477 m²
WC 9 10 m²
1114 m²
Circulation 1 9 m²
Escalier A4 6 m²
15 m²
4 - Bureaux - Technique
Terrasse technique 174 m²
174 m² Surface:
Sol:
Mur:
Plaf.:
HSFP: HSD:
39 m²
Carrelage Grès cérame 60x30
Béton lasuré
Gyptone perforé
Hall 1 H1
Bureaux
656 620
20
195
40
270
40
4 m²
Escalier A4
1268
598 20 140 270 220
300
185
105
215
Nombre de hauteurs : 45
Hauteur de marches : 15.11 cm
Profondeur du giron : 30 cm
INT Esc. A4 : h=680.00 cm
190 x218ht
EXT PV pré-laqué gris
INT PP tierce
143 x207ht
RDC +0.00m
+16.85 NGF
POTEAU BA
400x400
Lasuré blanc
POTEAU BA
400x400
Lasuré blanc
EP alu. laqué
gris
Voile béton 20cm
Voile béton 20cm
+
Lasure
Voile béton 20cm
Doublage
ITI 10
BA13
454
185
1052
505
Interphone vidéo
encastré
90
90
630
140
20
140
185
176
195
40
270
104.5
165.5
BAL
110
170
N
S
O
E
S.N.C. PAPETERIE VERNON
107 allée François Mitterand HANGAR 107
76100 ROUEN
Complexe Hôtelier et d'Activités
rue de l'Hotel du pré 27200 VERNON
Nota: Plan de cellule donné sans équipement technique - marge d'erreur 5% 09/09/2025
Hall 1
Local cycles 34 m²
Hall 1 39 m²
Escalier A4 4 m²
Niveau : RDC
Surfaces :
Signature : 900 x500
Surface:
Sol:
Mur:
Plaf.:
HSFP: HSD:
234 m²
Moquette en dalle 60x60 580gr type
DESSO ou similaire
Peinture blanche
Faux plafond 600X600
Plateau 3 170
Bureaux
3.06 2.5
262 650 42 645
RESEAUX
EU 3-1
RESEAUX
EU 3-2
RESEAUX
EU 3-3
Plateau 3
AEP 3-1
Coursive
JD JD
JD JD
1546
1599
768
778
Surface:
Sol:
Mur:
Plaf.:
HSFP: HSD:
11 m²
Carrelage Grès émaillé 45x45
Peinture blanche
Faux plafond 600X600
WC 3 245
Bureaux
3.06 2.5
EU AEP Tableau ELECTRIQUE Descente EU Fourreau elec Coffret gaz
250
56
306
Faux plafonds
+6.8 m Coursive
N
S
O
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S.N.C. PAPETERIE VERNON
107 allée François Mitterand HANGAR 107
76100 ROUEN
Complexe Hôtelier et d'Activités
rue de l'Hotel du pré 27200 VERNON
Nota: Plan de cellule donné sans équipement technique - marge d'erreur 5% 09/09/2025
Plateau n°3 - Plan de vente
0 1 2 3 4 5 m
Echelle graphique
Niveau : 1
Surfaces :
Sécurité incendie :
• Catégorie : Code du travail
• Effectif : 100 personnes
• Désenfumage : aucun
Hypothèse de prédimensionnement :
• Effectif : 1 personne pour 10m²
• Renouvellement d'air : 315 m3/h
• Puissance électrique : 36 kva
Engagement de l'acquéreur sur l'effectif :
Effectif prévisionnel :
Signature :
Plateau 3 234 m²
WC 3 11 m²
1 : 200
Coupe de principe 900 x500
500 x400
700 x500
700 x500
480 x430
1200 x620
600 x500
730 x300
Surface:
Sol:
Mur:
Plaf.:
HSFP: HSD:
287 m²
Moquette en dalle 60x60 580gr type
DESSO ou similaire
Peinture blanche
Faux plafond 600X600
Plateau 4 174
Bureaux
3.06 2.5
7 m²
Escalier A4
9 m²
Circulation 1
1546 2290 1546
618 650 1022
RESEAUX
EU 4-1
RESEAUX
EU 4-2
RESEAUX
EU 3-2
RESEAUX
AEP 4-1
Plateau 3
AEP 3-1
1546
Gaine Cellule n°3
Gaine Plateaux 3/4/5/7/8/9
Double flux
Elec
Chauffage
Surface:
Sol:
Mur:
Plaf.:
HSFP: HSD:
10 m²
Carrelage Grès émaillé 45x45
Peinture blanche
Faux plafond 600X600
WC 4 244
Bureaux
3.06 2.5
EU AEP Tableau ELECTRIQUE Descente EU Fourreau elec Coffret gaz
Faux plafonds
250
56
306 +6.8 m
N
S
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S.N.C. PAPETERIE VERNON
107 allée François Mitterand HANGAR 107
76100 ROUEN
Complexe Hôtelier et d'Activités
rue de l'Hotel du pré 27200 VERNON
Nota: Plan de cellule donné sans équipement technique - marge d'erreur 5% 09/09/2025
Plateau n°4 - Plan de vente
0 1 2 3 4 5 m
Echelle graphique
Niveau : 1
Surfaces :
Sécurité incendie :
• Catégorie : Code du travail
• Effectif : 100 personnes
• Désenfumage : aucun
Hypothèse de prédimensionnement :
• Effectif : 1 personne pour 10m²
• Renouvellement d'air : 375 m3/h
• Puissance électrique : 36 kva
Engagement de l'acquéreur sur l'effectif :
Effectif prévisionnel :
Signature :
Plateau 4 287 m²
WC 4 10 m²
1 : 200
Coupe de principe 900 x500
500 x400
600 x500
400 x500
900 x500
700 x500 700 x500
480 x430
1200 x620
600 x500
900 x500 400 x500 600 x500
730 x300
Surface:
Sol:
Mur:
Plaf.:
HSFP: HSD:
477 m²
Moquette en dalle 60x60 580gr type
DESSO ou similaire
Peinture blanche
Faux plafond 600X600
Plateau 5 175
Bureaux
3.06 2.5
645 645 776.5 771.5
2838
1996
618
650
728
77 m²
Terrasse Plateau 5
RESEAUX
EU 5-1
RESEAUX
EU 5-2
RESEAUX
EU 5-3
RESEAUX EU 3-2
RESEAUX
AEP 5-1
Robinet puisage
AEP 5-2
RESEAUX
EU 9-4 Gaine Cellule n°1
Gaine Cellule n°2
Gaine Cellule n°3
Gaine Plateaux 3/4/5/7/8/9
Double flux
Elec
Chauffage
Surface:
Sol:
Mur:
Plaf.:
HSFP: HSD:
10 m²
Carrelage Grès émaillé 45x45
Peinture blanche
Faux plafond 600X600
WC 5 243
Bureaux
3.06 2.5
9 m²
Circulation 1
7 m²
Escalier A4
EU AEP Tableau ELECTRIQUE Descente EU Fourreau elec Coffret gaz
Faux plafonds
Coursive
56
250 306
+6.8 m
Terrasse
N
S
O
E
S.N.C. PAPETERIE VERNON
107 allée François Mitterand HANGAR 107
76100 ROUEN
Complexe Hôtelier et d'Activités
rue de l'Hotel du pré 27200 VERNON
Nota: Plan de cellule donné sans équipement technique - marge d'erreur 5% 09/09/2025
Plateau n°5 - Plan de vente
0 1 2 3 4 5 m
Echelle graphique
Niveau : 1
Surfaces :
Sécurité incendie :
• Catégorie : Code du travail
• Effectif : 200 personnes
• Désenfumage : façade à façade
Hypothèse de prédimensionnement :
• Effectif : 1 personne pour 10m²
• Renouvellement d'air : 625 m3/h
• Puissance électrique : 36 kva
Engagement de l'acquéreur sur l'effectif :
Effectif prévisionnel :
Signature :
Plateau 5 477 m²
WC 5 10 m²
Terrasse Plateau 5 77 m²
1 : 200
Coupe de principe 900 x500
Surface:
Sol:
Mur:
Plaf.:
HSFP: HSD:
318 m²
Moquette en dalle 60x60 580gr type
DESSO ou similaire
Peinture blanche
Faux plafond 600X600
Plateau 7 189
Bureaux
2.5
RESEAUX
EU 7-1
RESEAUX
EU 7-2
RESEAUX
EU 7-3
Plateau 7
AEP 7-1
JD JD
JD JD
2246
1546
650 42 650 642
768
778
262
Surface:
Sol:
Mur:
Plaf.:
HSFP: HSD:
11 m²
Carrelage Grès émaillé 45x45
Peinture blanche
Faux plafond 600X600
WC 7 249
Bureaux
2.5
EU AEP Tableau ELECTRIQUE Descente EU Fourreau elec Coffret gaz
250
Faux plafonds
+10.1 m
N
S
O
E
S.N.C. PAPETERIE VERNON
107 allée François Mitterand HANGAR 107
76100 ROUEN
Complexe Hôtelier et d'Activités
rue de l'Hotel du pré 27200 VERNON
Nota: Plan de cellule donné sans équipement technique - marge d'erreur 5% 09/09/2025
Plateau n°7 - Plan de vente
0 1 2 3 4 5 m
Echelle graphique
Niveau : 2
Surfaces :
Sécurité incendie :
• Catégorie : Code du travail
• Effectif : 100 personnes
• Désenfumage : aucun
Hypothèse de prédimensionnement :
• Effectif : 1 personne pour 10m²
• Renouvellement d'air : 440 m3/h
• Puissance électrique : 36 kva
Engagement de l'acquéreur sur l'effectif :
Effectif prévisionnel :
Signature :
Plateau 7 318 m²
WC 7 11 m²
1 : 200
Coupe de principe 900 x500
500 x400
700 x500
700 x500
480 x430
1200 x620
600 x500
730 x300
Surface:
Sol:
Mur:
Plaf.:
HSFP: HSD:
288 m²
Moquette en dalle 60x60 580gr type
DESSO ou similaire
Peinture blanche
Faux plafond 600X600
Plateau 8 191
Bureaux
2.5
2290
RESEAUX
EU 8-1
RESEAUX
EU 8-2
RESEAUX
EU 7-1
RESEAUX
AEP 8-1
RESEAUX
EU 8-3 Gaine Cellule n°3
1546
618 650 650 372
Gaine Plateaux 3/4/5/7/8/9
Double flux
Elec
Chauffage
Surface:
Sol:
Mur:
Plaf.:
HSFP: HSD:
10 m²
Carrelage Grès émaillé 45x45
Peinture blanche
Faux plafond 600X600
WC 8 248
Bureaux
2.5
9 m²
Circulation 1
EU AEP Tableau ELECTRIQUE Descente EU Fourreau elec Coffret gaz
Faux plafonds 600x600
+10.1 m
Hauteur sous charpente
250
Faux plafonds
250 +10.1 m
N
S
O
E
S.N.C. PAPETERIE VERNON
107 allée François Mitterand HANGAR 107
76100 ROUEN
Complexe Hôtelier et d'Activités
rue de l'Hotel du pré 27200 VERNON
Nota: Plan de cellule donné sans équipement technique - marge d'erreur 5% 09/09/2025
Plateau n°8 - Plan de vente
0 1 2 3 4 5 m
Echelle graphique
Niveau : 2
Surfaces :
Sécurité incendie :
• Catégorie : Code du travail
• Effectif : 100 personnes
• Désenfumage : aucun
Hypothèse de prédimensionnement :
• Effectif : 1 personne pour 10m²
• Renouvellement d'air : 375 m3/h
• Puissance électrique : 36 kva
Engagement de l'acquéreur sur l'effectif :
Effectif prévisionnel :
Signature :
Surface brute 288 m²
Surface brute 10 m²
1 : 200
Coupe de principe 1
1 : 200
Coupe de principe 2 900 x500
500 x400
600 x500
400 x500
900 x500
700 x500 700 x500
480 x430
1200 x620
600 x500
900 x500 400 x500 600 x500
730 x300
Surface:
Sol:
Mur:
Plaf.:
HSFP: HSD:
477 m²
Moquette en dalle 60x60 580gr type
DESSO ou similaire
Peinture blanche
Faux plafond 600X600
Plateau 9 192
Bureaux
2.5
1996
618
1378
771.5 1421.5 645
RESEAUX
EU 9-1
RESEAUX
Eu 9-2
RESEAUX
EU 9-3
RESEAUX
AEP 9-1
RESEAUX AEP 8-1 RESEAUX EU 9-4
Coursive
Gaine Cellule n°1
Gaine Cellule n°2
Gaine Cellule n°3
Gaine Plateaux 3/4/5/7/8/9
Double flux
Elec
Chauffage
Surface:
Sol:
Mur:
Plaf.:
HSFP: HSD:
10 m²
Carrelage Grès émaillé 45x45
Peinture blanche
Faux plafond 600X600
WC 9 247
Bureaux
2.5
9 m²
Circulation 1
EU AEP Tableau ELECTRIQUE Descente EU Fourreau elec Coffret gaz
Faux plafonds
+10.1 m
193.67
250
443.67 Coursive
N
S
O
E
S.N.C. PAPETERIE VERNON
107 allée François Mitterand HANGAR 107
76100 ROUEN
Complexe Hôtelier et d'Activités
rue de l'Hotel du pré 27200 VERNON
Nota: Plan de cellule donné sans équipement technique - marge d'erreur 5% 09/09/2025
Plateau n°9 - Plan de vente
0 1 2 3 5 m
Echelle graphique
4
Niveau : 2
Surfaces :
Sécurité incendie :
• Catégorie : Code du travail
• Effectif : 200 personnes
• Désenfumage : façade à façade
Hypothèse de prédimensionnement :
• Effectif : 1 personne pour 10m²
• Renouvellement d'air : 625 m3/h
• Puissance électrique : 36 kva
Engagement de l'acquéreur sur l'effectif :
Effectif prévisionnel :
Signature :
Surface brute 477 m²
Surface brute 10 m²
Terrasse 174 m²
1 : 200
Coupe de principe Notice sommaire de Vente Bureaux Vernon le 10/09/25 Page /7 1
606 Ch. de la Bretèque – BP. 6
76231 BOIS-GUILLAUME Cx
13 qu. GeorgeV 76600 LE HAVRE
e-mail : etude@ataub.fr
Maîtrise d’Ouvrage :
S.N.C. VERNON PAPETERIE 107 allée François Mitterrand HANGAR 107 – 76100 ROUEN
639 rue de l'Industrie CS 40931
27009 ÉVREUX
107C allée François Mitterrand HANGAR 107
76100 ROUEN
CONSTRUCTION D’UN COMPLEXE HÔTELIER & DE LOISIRS
TERRAIN PAPETERIE A VERNON (27200)
DOSSIER DE PLAN DE VENTE
NOTICE SOMMAIRE DE VENTE – BUREAUX
SEINE NORMANDIE AGGLOMERATION
HALL 1
PLATEAUX 3,4,5,7,8,9 Notice sommaire de Vente Bureaux Vernon le 10/09/25 Page /7 2
1. INTRODUCTION
Situé en bord de Seine, non loin du Centre-Ville et dans le prolongement des terrains de l’ancienne Caserne Fieschi, la friche Fonderie-Papeterie a depuis fort longtemps constitué un objectif majeur de requalification pour la Ville de Vernon.
L’orientation que la Ville a toujours souhaité donner à ce « balcon sur la Seine » est celui d’un espace de loisirs et de respiration ouvert sur le grand paysage, au bénéfice des Vernonnais.
La création d’un parc urbain sur une grande partie de la Friche est venue concrétiser le premier jalon paysager de cette volonté.
Le projet s’appuie sur l’orientation et l’emprise des anciens bâtiments occupant le site, bâtiment fonderie et bâtiment papeterie pour composer un ensemble pertinent de lieux d’animation commerciale et culturelle, en lien et en interaction avec la Seine et avec le futur parc urbain.
― Un complexe regroupant cinéma, commerces et bureaux tourné vers la Ville.
― Un ensemble hôtelier tourné vers la Seine.
L’ensemble immobilier a vocation à constituer un nouveau pôle d’animation et d’activités se conjuguant avec les installations du parc et des bords de Seine. Il répond en cela aux grandes orientations du PADD de la Ville concernant la restructuration des terrains urbanisés et la volonté de diversifier les fonctions urbaines.
Les principales caractéristiques du projet sont les suivantes :
― Le bâtiment A regroupe les éléments suivants :
o Des cellules commerciales destinées à la restauration
o 1 complexe cinématographique de 8 salles
o Des plateaux destinés à du tertiaire
― Le bâtiment B regroupe les éléments suivants :
o 1 ensemble hôtelier
o Des cellules commerciales destinées à la restauration
o 1 ensemble destiné à du tertiaire
― Avec la rénovation complète du bâti, le projet intègre un ensemble d’aménagements extérieurs : o Une aire de stationnement privée de 75 places dont 2 PMR ;
o Une voirie de desserte pour rejoindre les parkings rue de l’hôtel du haut marais ; o Une voirie associée à un des restaurants permettant d’assurer une distribution à emporter de type « drive in » ;
o Un espace de parvis entre les bâtiments et en interface avec les aménagements du Parc.
L’ensemble qui pourra accueillir à terme plus de 1 000 personnes est conçu en termes de sécurité incendie comme un regroupement d’établissements indépendants. Chacun respecte les règles imposées par son classement (ERP ou non) et les règles d’éloignement ou d’isolement entre établissements tiers. Notice sommaire de Vente Bureaux Vernon le 10/09/25 Page /7 3
PREAMBULE
Le vendeur pourra être amené à modifier les prestations énumérées dans la présente notice et les remplacer par des prestations équivalentes :
En cas d’évolution technique, notamment de nouveau matériel ou de changement de référence des fournisseurs, En cas de force majeure (notamment : nouvelle règlementation, faillite d’entreprise ou de fournisseur, défaut d’approvisionnement, qualité insuffisante de matériaux, etc.),
Et plus généralement si des impératifs techniques le mettaient dans l’obligation de renoncer définitivement à telle ou telle disposition de prestation prévue.
De même, il est précisé que les dimensions et surfaces indiquées sur les plans de vente sont prévisionnelles et que le vendeur pourra être amené à les modifier pour des motifs analogues à ceux évoqués ci-dessus. Les dévoiements de réseaux en plafonds des case commerciales du rez-de-chaussée, les retombées de soffites et les descentes d’eau pluviales en intérieur ne sont pas représentées sur les plans de vente à ce stade des études techniques en cours sous la direction de l’équipe de maîtrise d’œuvre
Le projet est de performance thermique équivalent à la RT 2012 - 10 % et sera conforme à toutes les normes, lois et décrets français ou européen en vigueur à la date du dépôt du permis de construire.
2. PRESTATIONS PREVUES
2.1. DEMOLITIONS
- Sans objet
2.2. FONDATIONS
RéalisaƟon des fondaƟons conformément à l’étude Géotechnique Eurocode 7
2.3. GROS OEUVRE
Terrassements FondaƟons
RéalisaƟon de l’infrastructure y compris dalle
CanalisaƟons extérieures
- Réseaux eaux pluviales
- AƩente eaux usées
- Réseaux en tranchées pour réseaux mulƟ fluides
CanalisaƟons intérieures
- Réseaux eaux pluviales
- Réseaux eaux usées
- Réseaux en tranchées pour réseaux mulƟ fluides d’alimentaƟon des cellules en eau, électricité et téléphonie
Infrastructure
- IsolaƟon sous dalle selon étude thermique
- Dalle portée pour plancher bas, finiƟon talochée
- Radier pour fosse d'ascenseur Notice sommaire de Vente Bureaux Vernon le 10/09/25 Page /7 4
Superstructure
- Murs pour refends en maçonnerie ou voile béton finiƟon brute béton, ou en cloisons plaques de plâtre, selon étude techniques du projet.
- Murs de façades béton, ou maçonnerie finiƟon brute béton, ou acier
- Coulage de plancher collaborant avec durcisseur de surface et lissage ou plancher « champignon » ou dalle de 20cm et poutre béton ou prédalle béton- Seuils conformes aux normes PMR -
- RéservaƟon pour passage de réseaux pour preneurs, sous réserve de faisabilité technique et sous condiƟon de demande précisément formulées par le preneur avant achèvement des fondaƟons avec à minimum un fourreau de diamètre 110mm disposé en imposte à côté de l’entrée de la cellule, bouchages à charge des preneurs
- Acrotère haute office de gardes corps sur les terrasses accessibles
- Flocage thermique des planchers hauts des commerces selon étude thermique et contraintes feu.
-Escaliers intérieurs en béton peint y compris disƟncƟon première et dernière marche.
Mesures conservatoires prévues :
-Fourreaux entre cellule et local PAC desƟnés au passage des fluides frigogènes & desserte électrique.
Une zone dédiée sera idenƟfiée dans le local PAC, laquelle sera reprise dans l’AssociaƟon Syndicale libre (ASL)
-Fourreaux entre local technique intérieur et local Cycles desƟnés à l’alimentaƟon de bornes de recharges pour VAE.
-Chevêtres et trémies pour passages de gaine en terrasse R+2 desƟnés aux passages des gaines de venƟlaƟon & desserte électrique. Les dimensions de la réservaƟon seront à confirmer par le preneur avant l’achèvement des fondaƟons.
2.4. PAREMENTS DE FAÇADE
- PlaqueƩe, enduit ou bardage, ou béton matricé conformément aux autorisaƟons d’urbanisme.
2.5. COUVERTURE ET BARDAGE BAC ACIER
- Charpente métallique ou bois (fermeƩes) selon études structure et avis du bureau de contrôle - Toiture en bac acier double peau avec isolant, épaisseur selon étude thermique - Façades en bac acier double peau avec isolant, ou béton & doublage, épaisseur selon étude thermique
- Les façades sont conformes aux autorisaƟons d’urbanisme.
2.6. ETANCHEITE
- RéalisaƟon d’un système d’étanchéité en bitume élastomère avec finiƟons selon desƟnaƟon des toiture et posée sur isolant d’épaisseur selon étude thermique, finiƟon selon détail ci-après - Terrasse accessible : Dalles gravillons sur plot PVC réglables ou lames bois suivant faisabilité technique du projet
- Terrasses techniques : auto-protégées en toiture. Accessibilité depuis échelle crinoline- -Support métalliques pour équipement en toiture, crosse et longrines étanchées sur demandes des preneurs en opƟon, sous condiƟon de demande précisément formulées par le preneur avant achèvement des fondaƟons et sous réserve de faisabilité technique soumise à l’examen du maître d’œuvre de l’opéraƟon. Notice sommaire de Vente Bureaux Vernon le 10/09/25 Page /7 5
- Terrasses ceinturées d’acrotères haut avec remontée de l’étanchéité et recouverts de couverƟnes en aluminium laqué.
2.7. MENUISERIES EXTERIEURES PVC Plaxé ET ACIER
- Ensembles menuisés de façades vitrés PVC Plaxé à double vitrage isolant haute performance Uw<1.40, modulaƟon des parƟes fixes, portes et ouvrants selon permis de construire et études techniques conformément aux plans de ventes
- Appuis de baies en tôles d'acier laqué
2.8. METALLERIE
- Portes métalliques en acier laqué avec barre anƟ panique pour issues de secours et accès techniques selon permis de construire et conformément aux plans de ventes - CouverƟnes prélaquées pour traitement des dessus d’acrotères
- Lisse circulaire dans escalier commun
- Escaliers métalliques en acier galvanisé extérieur
- Garde-corps extérieurs et intérieurs, selon permis de construire
- Mains courantes en tubes d’acier laqué
- Lisse circulaire dans escalier commun
2.9. ISOLATION CLOISONS DOUBLAGE
ParƟes privaƟves courantes :
-faux plafond : Sans objet
-Doublage intérieur des murs de façade y compris mise en place de l’isolaƟon conforme note thermique.
Sanitaires privaƟfs :
- Faux-plafonds dalles blanches 600x600 sur ossature T24 type EKLA des ROCKFON ou similaire - ITI avec doublage périphérique prévu conforme à la règlementaƟon thermique - Cloisons séparaƟves PLACOSTIL TYPE 72/48. Plaques placoplâtre de 12.5 mm d'épaisseur vissées sur l'ossature métallique. La plaque apparente sera du type et du type PLACOMARINE.
ParƟes communes et hall privaƟf du RDC :
- Faux-plafonds dalles blanches 600x600 sur ossature T24 type EKLA des ROCKFON ou similaire - ITI avec doublage périphérique prévu conforme à la règlementaƟon thermique - Cloisons séparaƟves PLACOSTIL TYPE 72/48. Plaques placoplâtre de 12.5 mm d'épaisseur vissées sur l'ossature métallique. La plaque apparente sera du type haute dureté.
2.10. MENUISERIES INTERIEURES
ParƟes privaƟves courantes :
- Sans objet
Sanitaires PrivaƟfs
- Blocs porte âme pleine à finiƟon straƟfiée aux deux faces, quincaillerie inox, dimensions, comportement au feu et caractérisƟques acousƟques selon études techniques et permis de construire Notice sommaire de Vente Bureaux Vernon le 10/09/25 Page /7 6
ParƟes communes :
- Blocs porte âme pleine à finiƟon à peindre aux deux faces, quincaillerie inox, dimensions, comportement au feu et caractérisƟques acousƟques selon études techniques et permis de construire
- Porte d’accès aux cellules conformes à la cerƟficaƟon A2P*.
2.11. CARRELAGE - FAÎENCE
- ParƟes courantes : Sans objet
- Hall Rdc :
-Carrelage grès cérame pleine masse 60x60 - U3P3E1C0 - Pose scellé
-Plinthes en grès cérame de format 60x10
-Décaissé de dalle prévu au lot GO et ragréage pour mise à niveau d’un tapis de propreté Sanitaires :
- Carrelage grès cérame pleine masse 45x45 - U3P3E1C0 - Pose collée sur assour acousƟque. - Plinthe droite assorƟe au carrelage 97 x 450 mm - pose collée
- Faïence au droit des lavabos, laves mains sur 0m60x0m60 : Grès cérame 30x30 - pose collée
2.12. SOLS SOUPLES
ParƟes privaƟves :
- Sans objet
ParƟes communes :
- MoqueƩe type FLOTEX, neƩoyable à grande eau ou équivalent
- Ouvrages divers de conformité PMR
2.13. PEINTURE
ParƟes privaƟves :
- Couche d’impression blanche sur doublage périphérique (murs de façade) - Peinture blanche sur portes des sanitaires
ParƟes Communes :
- Peinture blanche phase aqueuse, finiƟon type B.
2.14. PLOMBERIE
- 1 Bloc sanitaire par plateau avec 1 WC PMR ; 1 Lavabos PMR, 1 WC et 1 Lavabos compris accessoires. Notice sommaire de Vente Bureaux Vernon le 10/09/25 Page /7 7
- Cumulus en faux plafond - producƟon d’eau chaude sanitaire instantanée du bloc sanitaire, électricité en aƩente.
- AEP en aƩente dans la cellule (suivant plan de vente)
- AƩentes pour descentes d’eau usée et d’eau vanne (suivant plan de vente) - Descentes Eau Pluviales intérieures encoffrées selon études
2.15. CVC
Chauffage
- - Sans objet
VenƟlaƟon
-Sans objet
2.16. ELECTRICITE
Commun :
Dans le local technique électrique, mise en place d’une armoire générale pour les équipements services généraux.
Mise en place sur les portes extérieures du hall Rdc, d’une plaƟne vidéophonie, plaque encastrée anƟ-vandale, VIGIK, micro HP intégré avec double grille de protecƟon et diffusion de messages sonores et visuels handicape, boucle inducƟon magnéƟque, caméra couleur intégrée avec protecƟon polycarbonate 6mm
Plateau :
-Sans objet
Fourniture (hors pose) d’un combiné mural écran couleur, micro, haut-parleur avec bouton poussoir commande ouverture des gâches (hors câblage et liaisons)
Fourniture de 70 Badges VIGIK
Pas de distribuƟon RJ45 prévu
2.17. GAZ
- Sans objet
2.17. VRD
Le bâƟment est desservi par un parvis en pavé béton
Places de parking VL :
- Sur parking à proximité de l’hôtel protégée par barrière levante. Revêtement de type Evergreen ,
Enrobé ou équivalent selon les places, signalisaƟon horizontale. Pré-équipement IRVE selon réglementaƟon.
- 1 badge d’accès parking par place
2.18. ASCENSEUR Notice sommaire de Vente Bureaux Vernon le 10/09/25 Page /7 8
- Ascenseur 630 kg avec cabine à 1 face de service, raccordement électrique charge preneur
2.19. ACOUSTIQUE
Le preneur devra réaliser son étude acousƟque afin d’obtenir l’ambiance sonore souhaitée dans son espace ainsi que de vérifier l’impact sonore de son acƟvité sur les mitoyennetés et prévoir si nécessaire des aménagements acousƟques (doublage, éléments absorbants, faux plafond renforcé, etc.).
Le preneur devra également prévoir les traitements acousƟques sur ses équipements techniques (chauffage, venƟlaƟon, climaƟsaƟon). L’objecƟf à tenir au niveau des voisinages les plus exposés sera basé sur le niveau sonore résiduel (celui-ci, niveau zéro, sera transmis au preneur dans la noƟce acousƟque du projet rédigée par l’équipe de maîtrise d’œuvre).
2.20 THERMIQUE
Le preneur devra réaliser son étude thermique, afin de réaliser ses travaux en foncƟon de l’objecƟf défini. Un « cahier des charges preneur » sera transmis qui précisera les paramètres de l’étude en foncƟon des disposiƟons construcƟves déjà prévues 100658901
GT/HD/
L'AN DEUX MILLE VINGT-CINQ,
LE
Maître Eugénie MORAND, Notaire Associé à ROUEN (Seine-Maritime), 16 Boulevard Ferdinand de Lesseps,
Au sein de la Société par Actions Simplifiée « RIVES DE SEINE & ASSOCIES », Société titulaire d’Offices Notariaux situés à GRAND-COURONNE et ROUEN,
Et dont le siège est à GRAND-COURONNE (76530), 5 place Césaire Levillain,
Avec la participation à distance de Maître Laure ANDRE, notaire à VERNON (27200) (CRPCEN 27026) assistant le RESERVATAIRE.
A RECU le présent CONTRAT DE RESERVATION, à la requête de :
1. IDENTIFICATION DES PARTIES
1.1. RESERVANT
La Société dénommée SNC VERNON PAPETERIE, Société en nom collectif dont le siège est à ROUEN (76100), 107 allée François Mitterrand, identifiée au SIREN sous le numéro 904718343 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de ROUEN.
Ci-après dénommée le "RESERVANT"
D'UNE PART
1.2. RESERVATAIRE
La COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION SEINE NORMANDIE AGGLOMERATION, communauté d’agglomération, dont le siège est à VERNON (27000), Campus de l’Espace Parc Technologique, 1 Avenue Hubert Curien, identifiée au SIREN sous le numéro 200072312.
Ci-après dénommée le "RESERVATAIRE"
D'AUTRE PART
2. REPRESENTATION
2.1. RESERVANT
La société dénommée SNC VERNON PAPETERIE est représentée à l’acte par Monsieur Jean Charles DUPUIS agissant lui-même en sa qualité de Gérant de la société dénommée AVANTY INVEST. ayant tous pouvoirs pour agir aux présentes aux termes des statuts de ladite société.
La société dénommée AVANTY INVEST. agissant en qualité de Directeur Général de la Société ODYSSEE IMMOBILIER, nommé à cette fonction aux termes d’une décision de l’associé unique en date du 20 juin 2024 et ayant tous pouvoirs aux termes de cette même décision dont une copie demeure ci-annexée. La Société ODYSSEE IMMOBILIER agissant en sa qualité de gérant de la SNC VERNON PAPETERIE, nommée aux termes des statuts et ayant tous pouvoirs aux termes desdits statuts.
2.2. RESERVATAIRE 2
La COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION SEINE NORMANDIE AGGLOMERATION est représentée à l’acte par Monsieur Frédéric DUCHE, agissant lui-même en sa qualité de Président ayant tous pouvoirs pour agir aux présentes aux termes de la délibération du conseil communautaire en date du +++ tétransmise en Préfecture de l’Eure le +++ et publiée le même jour, dont une copie est demeurée ci- annexée.
Il déclare :
• que la délibération a été publiée dans la huitaine sous forme d’affichage d’extraits du compte-rendu de la séance ainsi que sur le site internet de la communauté d'agglomération, tel que l’article L 2121-25 du Code général des collectivités territoriales le prévoit,
• que le délai de deux mois prévu par l’article L 2131-6 du Code général des collectivités territoriales n’est à ce jour pas écoulé mais qu'il n’a eu aucune notification d’un recours devant le tribunal administratif pour acte contraire à la légalité.
3. CAPACITE DES PARTIES
3.1. DOCUMENTS RELATIFS A LA CAPACITE ET A LA QUALITE
DES PARTIES
Les pièces suivantes ont été produites à l'appui des déclarations des parties sur leur capacité :
3.1.1. Concernant le RESERVANT
• Extrait K bis.
• Certificat de non faillite.
• Compte rendu de l'interrogation du site bodacc.fr.
• Compte rendu de la consultation du Registre national des gels des avoirs
• Compte rendu de consultation de la base DOWJONES.
3.1.2. Concernant le RESERVATAIRE
• Avis de situation SIRENE
Ces documents ne révèlent aucun empêchement des parties à la signature des présentes.
3.2. CAPACITE DU RESERVANT
Le représentant ès-qualités du Réservant déclare les informations suivantes sans lesquelles le Réservataire n’aurait pas contracté :
- Le Réservant est une société de droit français dûment constituée et existant valablement, dont le siège social est à l’adresse indiquée en tête du Contrat de Réservation,
- Le Réservant n’a pas fait et ne fait pas l’objet de mesures liées à l’application des articles L 611-1 et suivants et L 631-1 et suivants du Code de commerce portant sur le redressement judiciaire et aucune procédure visant à obtenir la nomination d’un mandataire ad hoc, d’un conciliateur, d’un administrateur judiciaire ou d’un liquidateur en application des articles visés ci-dessus, n’est susceptible d’être introduite par un tiers,
- Le Réservant n’est concerné par aucune demande en nullité ou en dissolution, 3
- Le Réservant a la capacité légale et a obtenu tous les consentements et autorisations de ses organes sociaux et, le cas échéant, des autorités administratives compétentes, et tous autres consentements et autorisations nécessaires afin de l’autoriser à conclure et exécuter ses obligations nées des présentes,
- La signature et l’exécution des présentes par le Réservant ne contreviennent à aucun contrat ou engagement important auquel il est partie, ni à aucune loi, réglementation, ou décision administrative, judiciaire ou arbitrale qui lui est opposable et dont le non-respect pourrait avoir une incidence négative ou faire obstacle à la bonne exécution des engagements nés des présentes ; spécialement qu’en signant les présentes il ne contrevient à aucun engagement contracté par lui envers des tiers.
3.3. CAPACITE DU RESERVATAIRE
Le représentant ès-qualités du Réservataire déclare les informations suivantes sans lesquelles le Réservant n’aurait pas contracté :
- Le Réservataire a son le siège social est à l’adresse indiquée en tête du Contrat de Réservation,
- Le Réservataire n’est concerné par aucune demande en nullité ou en dissolution,
- Le Réservataire a la capacité légale et a obtenu tous les consentements et autorisations de ses organes sociaux et, le cas échéant, des autorités administratives compétentes, et tous autres consentements et autorisations nécessaires afin de l’autoriser à conclure et exécuter ses obligations nées des présentes,
- La signature et l’exécution des présentes par le Réservataire ne contreviennent à aucun contrat ou engagement important auquel il est partie, ni à aucune loi, réglementation, ou décision administrative, judiciaire ou arbitrale qui lui est opposable et dont le non-respect pourrait avoir une incidence négative ou faire obstacle à la bonne exécution des engagements nés des présentes ; spécialement qu’en signant les présentes il ne contrevient à aucun engagement contracté par lui envers des tiers.
4. TERMINOLOGIE ET INTERPRETATION
4.1. TERMINOLOGIE
Dans le CONTRAT DE RESERVATION, les termes figurant en majuscule ont la signification suivante :
« ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE OU VENTE OU VEFA » : désigne l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement à signer dans les conditions et délais visés dans le présent Contrat de Réservation, constatant le transfert de propriété des Biens ;
"ACTE OU CONTRAT DE RESERVATION" : désigne le présent acte et ses annexes constant les obligations réciproques des deux parties telles qu’elles sont définies ci-après au paragraphe OBJET DU CONTRAT ; 4
« ACHEVEMENT » : désigne l’achèvement de l'Immeuble, tel que conventionnellement défini aux présentes et constaté dans les conditions définies aux présentes.
"ANNEXE(S)" : désigne une annexe ou les annexes au CONTRAT DE RESERVATION, et qui en fait partie intégrante, dont la teneur relève de la responsabilité de son auteur ;
"ARTICLE" : désigne un ensemble de paragraphes réunis sous un même titre du présent acte ;
« BIENS RESERVES » ou « BIENS IMMOBILIERS » ou « IMMEUBLE » : désignent exclusivement les biens et droits immobiliers objet du CONTRAT DE RESERVATION, en ce compris les constructions considérées en leur état futur d'achèvement et les éléments d'équipement nécessaires au bon fonctionnement tels qu'ils sont décrits dans les plans et le descriptif, et tels qu'ils existeront, se poursuivront et se comporteront, avec toutes leurs appartenances et dépendances, droits, actions, servitudes et mitoyennetés y attachés, le tout sans exception ni réserve autres que celles pouvant être, le cas échéant, relatées aux Présentes, en ce compris tous objets immeubles par destination; et décrit à l’article 7.2.
« CARACTERE DEFINITIF » : désigne le caractère acquis par une autorisation administrative par suite de l'expiration des délais de recours et de retrait et de l'absence dans ces délais de tous recours gracieux, hiérarchique ou contentieux en annulation et de toutes mesures de retrait, demande de déféré préfectoral et de déféré préfectoral, à moins qu'avant l'expiration de ces délais, un recours gracieux, contentieux ou un déféré préfectoral ou un retrait administratif ait été notifié à l'autorité administrative ou à son bénéficiaire. En cas d'existence d'un recours ou d'un retrait, le Caractère Définitif de l'Autorisation Administrative considérée résulte soit (i) de l'expiration des délais de recours contentieux, soit (ii) d'une décision de justice devenue définitive emportant désistement du recours, soit (iii) d'un désistement amiable de son auteur par la production de l'ordonnance de désistement correspondante devenue définitive, soit (iv) d'un arrêté devenu définitif annulant la décision de retrait.
« CONDITIONS SUSPENSIVES » : désignent les conditions suspensives stipulées aux présentes.
« CONSTAT D'ACHEVEMENT » ou « CONSTATATION DE L’ACHEVEMENT » : désigne les procédures contradictoires de constatation de l'achèvement, de livraison et de mise à disposition de l'Immeuble entre le Réservant devenu Vendeur et le Réservataire devenu Acquéreur, décrites à l'Article 20.6.
« DOSSIER D’INFORMATION » : désigne le dossier d’informations mis à la disposition du Réservataire et ci-après plus amplement défini à l’Article 5.4 ;
« FRAIS » désigne (i) les droits d’enregistrement, (ii) la taxe sur la valeur ajoutée, (iii) les débours relatifs à l’établissement de l’Acte de Vente et de tous actes complémentaires et/ou rectificatifs, (iv) les émoluments des Notaires, (v) les frais d’enregistrement dus (a) au titre du Contrat de Réservation et (b) de tous actes complémentaires et/ou rectificatifs, (vi) les frais de publication dus au titre (a) de l’Acte de Vente et (b) de tous actes complémentaires et/ou rectificatifs. Ils ne comprennent pas les honoraires et frais des conseils respectifs des Parties, autres que ceux du Notaire Soussigné et du Notaire Participant ;
« JOUR CALENDAIRE » : désigne un des jours du calendrier de l'année civile, du 1er janvier au 31 décembre du lundi au dimanche compris, y compris les jours fériés ou chômés 5
"JOUR(S) OUVRE(S)" : désigne un Jour Calendaire, autre qu’un samedi, un dimanche ou un jour férié en France Métropolitaine ; où les banques sont ouvertes à Paris pour la journée entière pour des opérations de virements bancaires de la nature de celles requises par la Vente, étant précisé que si l’une quelconque des Parties doit être exécutée un jour qui n’est pas un Jour Ouvré, elle devra alors être exécutée le Jour Ouvré suivant. Si l’un quelconque des avis devant être donné aux termes des présentes doit être un jour qui n’est pas un Jour Ouvré, cet avis devra alors être donné au plus tard le Jour Ouvré suivant ;
« LIVRAISON » désigne la livraison de l'Immeuble par le Réservant devenu Vendeur au Réservataire devenu Acquéreur et le transfert des risques au profit de ce dernier, consécutivement à la Constatation de l’Achèvement de l’Immeuble, soit d’un commun accord, soit à compter de la date retenue par l’Expert pour la Livraison de l’Immeuble, la Livraison intervenant selon les modalités stipulées aux Présentes.
« NOTICE OU NOTICE DESCRIPTIVE » : désigne la notice descriptive, y compris ses annexes définissant la consistance des Biens, ainsi que le genre et la qualité des matériaux et matériels qui seront utilisés, établie de façon commune et concertée entre les Parties, ci-après demeurés annexée ;
"PARTIES" : désigne ensemble le RESERVANT et le RESERVATAIRE ;
« Permis de Construire ou Autorisations administratives » : l’ensemble des autorisations administratives autorisant le Programme de Construction visées à l’Article 5.5 ;
"PRIX" : désigne le prix des BIENS IMMOBILIERS, tel que fixé à l’Article 13 ci-après ;
"RESERVANT" ou « VENDEUR » : désigne la Société SNC VERNON
PAPETERIE sus dénommée et désignée à l’Article 1.1, dont la comparution figure ci- dessus, qui aura la qualité de Vendeur en cas de réalisation des présentes sauf exercice de la faculté de substitution telle que stipulée aux présentes.
"RESERVATAIRE" OU ACQUEREUR : désigne la COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION SEINE NORMANDIE AGGLOMERATION sus-dénommée et désignée à l’article 1.2, qui aura la qualité d’acquéreur en cas de réalisation des présentes, sauf exercice de la faculté de substitution telle que stipulée à l’article 30.
« SURFACE UTILE BRUTE » : désigne la surface égale à la surface de plancher déduction faite des éléments structuraux et des circulations verticales (poteaux, cloisons non amovibles, murs intérieurs porteurs…)
D'autres définitions pourront être données par les PARTIES dans le corps du CONTRAT DE RESERVATION.
4.2. INTERPRETATION
Les titres attribués aux articles n’ont pour objet que d’en faciliter la lecture et ne sauraient en limiter la teneur ou l’étendue.
Le Contrat de Réservation ne comportera que les stipulations nécessaires afin de régler les relations entre le Réservant et le Réservataire pendant sa durée de validité.
Jusqu’à la signature de l'Acte Authentique de Vente, les relations entre les Parties seront régies par les stipulations du Contrat de Réservation. 6
Postérieurement à la date de signature de l'Acte Authentique de Vente, les relations entre les Parties seront régies par les stipulations de l’Acte Authentique de Vente.
Il est également convenu entre les Parties que les stipulations du Contrat de Réservation font expressément novation à tout accord ou convention quelconque qui pourrait résulter d’échange de courriers antérieurs à la signature du Contrat de Réservation.
5. EXPOSE
Préalablement au contrat de réservation objet des présentes, il est exposé ce qui suit.
5.1. CONTEXTE DE L’OPERATION
Dans le cadre de sa politique foncière, la commune de VERNON a confié à l'Etablissement Public Foncier de Normandie (EPF NORMANDIE), l'acquisition de la friche industrielle "Papeterie" située sur son territoire suivant délibération du Conseil Municipal en date du 18 janvier 2011. Une convention de portage portant notamment sur la parcelle objet des présentes, a été signée le 3 février 2011 suivie d'une nouvelle convention d'action foncière a été signée le 14 novembre 2016.
Aux termes d'une délibération du conseil municipal en date du 29 mars 2019, il a été décidé du rachat du site papeterie objet des présentes auprès d'EPF NORMANDIE.
Par suite le Conseil Municipal a décidé, par délibération n°074/2021 en date du 15 octobre 2021, la cession du bien anciennement cadastré AZ n°17, désormais cadastrée section AZ numéros 410, 411 et 412.
Entretemps, dans le cadre du dispositif France Relance, l’Etat a octroyé à la commune de VERNON une Dotation de Soutien à l’Investissement Local ayant pour objectif de financer le coût de réalisation d’équipements à vocation publique rendus nécessaires par le projet à vocation culturelle et de loisirs.
En conséquence, la Commune a décidé de conserver l’assiette foncière de ces équipements à vocation publique dont elle aura la maitrise des ouvrages d’une actuellement cadastrée section AZ numéros 411 et 412 devant constituer à terme une nappe de parking qui bénéficiera à terme au Programme de Construction du VENDEUR.
Afin d’assurer la maitrise d’ouvrage de la réalisation de ces parkings, la commune de VERNON devra obtenir le transfert partiel par le VENDEUR à son profit de l’autorisation d’urbanisme ci-dessous visée.
La société SNC VERNON PAPETERIE a acquis l’assiette foncière de l’Opération de Construction suivant acte reçu par Maître Loïc ASTRUC, notaire à VERNON le 24 juillet 2025, en cours de publication au service de la publicité foncière d’EVREUX.
La société SNC VERNON PAPETERIE est désormais titulaire de l’ensemble des Autorisations d’Urbanisme délivrées et nécessaires à la construction ainsi qu’il sera détaillé ci-après.
5.2. TERRAIN D’ASSIETTE DU PROGRAMME DE CONSTRUCTION
A VERNON (27200), 31 rue de l’hôtel du près, 7
Une parcelle de terrain,
Figurant actuellement au cadastre :
Section N° Lieudit Surface AZ 410 114 AV DE ROUEN 01 ha 84 a 74 ca
Tel que le Bien existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve.
5.3. PROJET DU RESERVANT
Sous réserve de l’obtention expresse des autorisations administratives correspondantes et devenues définitives, l'opération projetée par la société SNC VERNON PAPETERIE porterait sur la réalisation d’un programme multi-produits soumis au statut de la copropriété, d’une surface de plancher (SDP) globale de 13.131,00 m² ainsi qu’il résulte d’un tableau de surfaces extrait du CERFA de demande de permis de construire ci-avant visé dont un exemplaire est annexé au Dossier d’Informations.
Le projet envisagé viserait à construire :
➢ Au sein d’un bâtiment dénommé Bâtiment A :
o En rez-de-chaussée : cinq (5) restaurants dont un avec piste
de drive, un (1) plateau de bureaux et un (1) cinéma
o En entresol : un (1) cinéma
o niveau R+1 : un (1) cinéma et quatre (4) plateaux de bureaux
o R+2 : un (1) cinéma et cinq (5) plateaux de bureaux
et R+3 : un (1) cinéma
➢ Au sein d’un bâtiment dénommé Bâtiment B : un (1) hôtel
➢ Au sein d’un bâtiment dénommé Bâtiment C : en rez-de-chaussée et R+1 : quatre (4) cases commerciales.
➢ Quatre cent une (401) places de stationnement dont neuf (9) places réservées aux personnes à mobilité réduite (PMR).
Etant ici précisé que l’ensemble des places de stationnement susvisées seront intégrées au Domaine Public de la Commune de VERNON, à l’exception de soixante-quinze (75) d’entre elles qui sont attribuées à la copropriété.
Le plan de masse de la copropriété de ce projet demeure joint et annexé.
5.4. CONSULTATION DU DOSSIER D’INFORMATIONS – INFORMATIONS
PRELIMINAIRES – EXECUTION DU CONTRAT
Dans la perspective de la conclusion du présent acte, le Réservant et le Réservataire déclarent qu’ils ont respecté l’exigence de bonne foi prévue aux articles 1104 et 1112 du Code Civil.
A ce titre, chacune des Parties affirme avoir porté à la connaissance de l’autre l'ensemble des pièces, documents et informations significatifs, dont elle disposait, conformément à l’article 1112-1 du Code civil, afin de lui permettre d'étudier, d'analyser et d'apprécier la situation juridique, fiscale, technique et environnementale de l'objet des présentes. 8
Cette obligation de bonne foi et d’information s’est notamment matérialisée par la mise à disposition par le Réservant au Réservataire, dans le cadre d'une data- room sur support électronique, d’un dossier d’informations (le « Dossier d’Informations »).
Le Réservataire déclare avoir pris connaissance et analysé le Dossier d’Informations, et s’en satisfaire et reconnaît qu'il a pu être assisté de tous experts, professionnels et conseils, choisis et missionnés par lui, pour lui permettre d'apprécier la portée de ces pièces, documents et informations.
Le Réservant déclare que le Dossier d’Informations communiqué au Réservataire a été constitué de bonne foi par ses soins. Il a, dans le cadre de la cession de l’Immeuble, constitué et collecté les informations et documents essentiels dont il a connaissance concernant l’Immeuble.
Le Dossier d’Informations sera actualisé, le cas échéant, postérieurement à la signature des présentes jusqu’à Date de signature de l’Acte Authentique de Vente afin de tenir compte de l’évolution de la situation des Biens pendant cette période et des questions posées par le Réservataire ainsi que des réponses apportées par le Réservant à ces questions. Cette actualisation ne devant pas porter atteinte à l’économie globale du Contrat de Réservation.
Demeure ci-annexée après mention la liste des documents constituant le Dossier d’Informations.
À l’exception du document qui précède, il est convenu que les mentions « annexé aux présentes », « ci-annexé », ou autre mention d’annexe, figurant aux présentes peut faire référence tant à un document annexé à l’acte qu’à un document contenu dans le dossier d’informations.
5.5. AUTORISATION D’URBANISME
L’ensemble des documents cités ci-dessous a été préalablement transmis au Réservataire dans le cadre du Dossier d’Informations susvisé, ce qu’il reconnait.
5.5.1. Permis de Construire du 14 mars 2022
5.5.1.1. Demande de Permis de Construire
La société dénommée EAD a déposé le 19 février 2021 auprès de la mairie de VERNON une demande de permis de construire pour le projet ci-dessus exposé. L’arrêté de permis de construire n° PC 027 681 21 09247 a été obtenu le 14 mars 2022.
Figure au Dossier d’Informations :
- Le dossier complet de demande de permis de construire en date du 19 février 2021 comprenant les documents suivants :
• Concernant les pièces graphiques
o 0. PdG
o 0. nomenclature PC
o 1. (cerfa) formulaire PC
o 2. (cerfa) DAC
o 3. (cerfa) dossier Spé
o 4. (PC4) notice architecturale
o 5. (PC39) notice acc.hand
o 6. (PC40) notice de sécu
o 7. étude acoustique
o 8. notice hydraulique 9
o 9. tableau synthèse ERP-PPRI
o 10. (PC11) récep évaluation environnementale (cas par cas)
o 11. (PC13) justif dépôt loi sur l'eau
o 13. (PC16-1) formulaire RT
o 2021-02-19 récépissé de dépôt PC en MAIRIE
• Concernant les pièces graphiques :
o 50 - Plan masse et de situation (PC1-PC2)
o 51 - Plan topographique (PC32)
o 52 - Plan repérage des arbres
o 53 - Plan des réseaux divers
o 54 - Plan de voiries et assainissement – Revêtements
o 55 - Plan masse paysager
o 56 - Plan d'aménagement RDC
o 57 - Bâtiment A - Plan RDC - Entre sol - R+1
o 58 - Bâtiment A - Plan R+2 - Technique – Toiture
o 59 - Bâtiment B - Plan des niveaux
o 60 - Bâtiment A - Façades (PC5)
o 61 - Bâtiment B - Façades (PC5)
o 62 - Coupes (PC3)
o 63 - Carnet Sécurité Incendie
o 64 - Volet paysager (PC6-PC7-PC8)
o 65 - Permis de démolir
• Concernant les pièces complémentaires
o 14. récép. dossier Comm. Départ de sécurité
o 2021-02-25 courrier Mairie envoi pièces 14 x15ex. du dossier PC o PC_VERNON 2021-01-28-PC (VA)-500
- Le dossier spécifique permettant de vérifier la conformité des établissements recevant du public aux règles d’accessibilité et de sécurité contre l’incendie et la panique
5.5.1.2. Arrêté de Permis de Construire
Il a été délivré à la société EAD par Monsieur le Maire de VERNON le 14 mars 2022, un permis de construire sous le numéro PC 027 681 21 09247, autorisant la construction d’un complexe hôtelier & de loisirs, représentant une surface de plancher totale de 13.527,00 m² de surface.
Cet arrêté a été dûment transmis au représentant de l’Etat le 24 mars 2022, ainsi qu’il résulte d’un courrier électronique émanant de la Mairie de VERNON en date du 7 juin 2022.
Une copie de cet arrêté demeure ci-annexée.
Par suite de la publication du décret n°2025-461 en date du 26 mai 2025 prorogeant le délai de validité des autorisations d’urbanisme délivrées entre le 1er janvier 2021 et le 28 mai 2024, la date de validité de l’autorisation d’urbanisme susvisée est automatiquement prorogée au 14 mars 2026.
5.5.1.3. Affichage du Permis de Construire
Le Permis de Construire a été régulièrement affiché sur le Terrain conformément aux dispositions de l’article R.424-15 du Code de l’urbanisme par le Réservant, ainsi déclaré par ce dernier. 10
Cet affichage du Permis de Construire a été constaté aux termes d’un procès- verbal de constat d’affichage en date du 13 mai 2022, 14 juin 2022 et 13 juillet 2022 à la requête du Réservant établi, par Maître Nathalie CESARI, huissier de justice à VERNON (27200), 27 bis rue Samson.
Une copie de ces procès-verbaux figure au Dossier d’Informations.
5.5.1.4. Purge des délais de recours et de retrait
Le Permis de Construire est désormais purgé de tout recours et de retrait administratif, ainsi qu’il résulte, d’une part, d’une attestation délivrée par la commune de VERNON en date du 6 juin 2023 et d’une attestation de non recours contentieux du greffe du Tribunal Administratif de Rouen en date du 9 octobre 2025.
Une copie de ces attestations figure au Dossier d’Informations.
5.5.2. Transfert du Permis de Construire du 6 avril 2022
5.5.2.1. Demande Transfert de Permis de Construire
La société dénommée EAD a déposé le 18 mars 2022 auprès de la mairie de VERNON une demande de transfert de permis de construire au profit du RESERVANT pour le projet ci-dessus exposé.
5.5.2.2. Arrêté de Transfert de Permis de Construire
Il a été délivré au RESERVANT par Monsieur le Maire de VERNON le 6 avril 2022, un arrêté de transfert de permis de construire sous le numéro PC 027 681 21 09247 T01, autorisant la construction d’un complexe hôtelier & de loisirs représentant une surface de plancher totale de 13.527,00 m² de surface.
Cet arrêté a été dûment transmis au représentant de l’Etat le 14 avril 2022, ainsi qu’il résulte d’un courrier électronique émanant de la Mairie de Vernon en date du 7 juin 2022.
Une copie de cet arrêté demeure ci-annexée.
5.5.2.3. Affichage du Transfert de Permis de Construire
Le Transfert de Permis de Construire a été régulièrement affiché sur le Terrain conformément aux dispositions de l’article R.424-15 du Code de l’urbanisme par le Réservant, ainsi déclaré par ce dernier.
Cet affichage du Transfert de Permis de Construire a été constaté aux termes de trois procès-verbaux de constat d’affichage en date du 13 mai 2022, 14 juin 2022 et 13 juillet 2022à la requête du Réservant établi, par Maître Nathalie CESARI, huissier de justice à VERNON (27200), 27 bis rue Samson.
Une copie de ces procès-verbaux figure au Dossier d’Informations.
5.5.2.4. Purge des délais de recours et de retrait
Le Transfert de Permis de Construire est désormais purgé de tout recours et de retrait administratif, ainsi qu’il résulte, d’une part, d’une attestation délivrée par la commune de VERNON en date du 2 mars 2023 et d’une attestation de non recours contentieux du greffe du Tribunal Administratif de Rouen en date du 9 octobre 2025.
Une copie de ces attestations figure au Dossier d’Informations. 11
5.5.3. Permis de Construire Modificatif n°1 du 5 juillet 2022
5.5.3.1. Demande de Permis de Construire Modificatif n°1
Le RESERVANT a déposé le 18 mars 2022 auprès de la mairie de VERNON une demande de permis de construire modificatif pour le projet ci-dessus exposé. Cette demande a été accompagné du document dénommé « Cahier des charges coque » dont une copie, a été remise au BENEFICIAIRE préalablement à ce jour.
Etant ici précisé qu’il résulte du CERFA de demande de permis de construire modificatif susvisé que l’objet du modificatif est le suivant ci-après littéralement rapporté « Le présent dossier modificatif porte exclusivement sur le CINEMA. Les points modifiés sont les suivants :
- La SdP revue à la baisse = 3 896 m² ;
- Le cinéma devient une coque vide ;
- Une déclaration de travaux portant sur l’aménagement du cinéma, sera déposée en parallèle du présent dossier PCM1 »
5.5.3.2. Arrêté de Permis de Construire Modificatif
Il a été délivré au RESERVANT par Monsieur le Maire de VERNON le 5 juillet 2022, un arrêté de permis de construire modificatif sous le numéro PC 027 681 21 09247 M02, autorisant « la réduction de la surface et ajustement mineurs du bâtiment A (position certains escaliers, modification façade nord du bâtiment A avec intégration baies supplémentaires).
Cet arrêté a été dûment transmis au représentant de l’Etat le 7 juillet 2022, ainsi qu’il résulte d’une attestation délivrée par la Mairie de Vernon en date du 7 juillet 2022.
Une copie de cet arrêté demeure ci-annexée.
5.5.3.3. Affichage du Permis de Construire Modificatif
Le Permis de Construire Modificatif a été régulièrement affiché sur le Terrain conformément aux dispositions de l’article R.424-15 du Code de l’urbanisme par le Réservant.
Cet affichage du Permis de Construire Modificatif a été constaté aux termes de trois procès-verbaux de constat d’affichage en date du 4 août 2022, du 5 septembre 2022, et du 4 octobre 2022, à la requête du Réservant établi, par Maître Nathalie CESARI, huissier de justice à VERNON (27200), 27 bis rue Samson.
Une copie de ces procès-verbaux figure au Dossier d’Informations.
5.5.3.4. Purge des délais de recours et de retrait
Le Permis de Construire Modificatif est désormais purgé de tout recours et de retrait administratif, ainsi qu’il résulte, d’une part, d’une attestation délivrée par la commune de VERNON en date du 2 mars 2023 et d’une attestation de non recours contentieux du greffe du Tribunal Administratif de Rouen en date du 9 octobre 2025.
Une copie de ces attestations figure au Dossier d’Informations.
5.5.4. Permis de Construire Modificatif n°2 du 17 juillet 2024 12
5.5.4.1. Demande de Permis de Construire Modificatif n°2
Le RESERVANT déclare avoir déposé le 8 juin 2023 auprès de la mairie de VERNON une demande de permis de construire modificatif concernant le projet ci- dessus exposé, en vue d’obtenir un permis de construire modificatif valant division.
Le RESERVANT s’engage à transmettre une copie de cette demande au RESERVATAIRE.
5.5.4.2. Arrêté de Permis de Construire Modificatif n°2
Il a été délivré au RESERVANT par Monsieur le Maire de VERNON le 17 juillet 2024, un arrêté de permis de construire modificatif sous le numéro PC 027 681 21 09247 M03, autorisant la « DIVISION EN 3 PARCELLES »
Cet arrêté a été dûment transmis au représentant de l’Etat ainsi déclaré par le RESERVANT.
Une copie de cet arrêté demeure ci-annexée.
5.5.4.3. Affichage du Permis de Construire Modificatif n°2
Le Permis de Construire Modificatif a été régulièrement affiché sur le Terrain conformément aux dispositions de l’article R.424-15 du Code de l’urbanisme par le Réservant.
Cet affichage du Permis de Construire Modificatif a été constaté aux termes de trois procès-verbaux de constat d’affichage en date des 4 août, 4 septembre et 4 octobre 2023, à la requête du Réservant établi, par Maître Nathalie CESARI Commissaire de justice à VERNON (27200), 27 bis rue Samson.
5.5.4.4. Purge des délais de recours et de retrait
Le Permis de Construire Modificatif est désormais purgé de tout recours et de retrait administratif, ainsi qu’il résulte, d’une part, d’une attestation délivrée par la commune de VERNON en date du 10 juillet 2024 et d’une attestation de non recours contentieux du greffe du Tribunal Administratif de Rouen en date du 9 octobre 2025.
Une copie de ces attestations figure au Dossier d’Informations.
5.5.5. Permis de Construire Modificatif n°3 du 6 Janvier 2025
5.5.5.1. Demande de Permis de Construire Modificatif n°3
Le RESERVANT déclare avoir déposé le 16 décembre 2024 auprès de la mairie de VERNON une demande de permis de construire modificatif concernant le projet ci-dessus exposé, en vue d’obtenir un permis de construire modificatif valant division.
Le RESERVANT s’engage à transmettre une copie de cette demande au RESERVATAIRE.
5.5.5.2. Arrêté de Permis de Construire Modificatif n°3 13
Il a été délivré au RESERVANT par Monsieur le Maire de VERNON le 16 mars 2025, un arrêté de permis de construire modificatif sous le numéro PC 027 681 21 09247 M04, autorisant « Construction D'un Complexe Hotelier & De Loisirs (Aucune modification ne porte sur le cinéma ; Changement de destination : le plateau de loisirs est transformé en plateau de bureaux ; Adaptation de la volumétrie, des façades du bâtiment et de la cour de service ; L'atrium a été supprimé ; Changement de destination : l’espace artistique immersif & l’espace de séminaire hybride, sont transformés en plateaux d’activités sur deux niveaux RDC et R+1 ; La volumétrie des plateaux d’activités a été adaptée afin d’accueillir le nouveau programme; La volumétrie de l’hôtel a été modifiée : le niveau 5 a été supprimé ; Régulation des surfaces) »
Cet arrêté a été dûment transmis au représentant de l’Etat ainsi déclaré par le RESERVANT.
Une copie de cet arrêté demeure ci-annexée.
5.5.5.3. Affichage du Permis de Construire Modificatif n°3
Le Permis de Construire Modificatif a été régulièrement affiché sur le Terrain conformément aux dispositions de l’article R.424-15 du Code de l’urbanisme par le Réservant.
Cet affichage du Permis de Construire Modificatif a été constaté aux termes de trois procès-verbaux de constat d’affichage, en date des 28 mars 2025, 28 avril 2025 et 28 mai 2025, à la requête du VENDEUR établi, par Maître Nathalie CESARI, Commissaire de justice à VERNON (27200), 27 bis rue Samson.
Une copie de ces procès-verbaux figure au Dossier d’Informations.
5.5.5.4. Purge des délais de recours et de retrait
Le Permis de Construire Modificatif est désormais purgé de tout recours et de retrait administratif, ainsi qu’il résulte, d’une part, d’une attestation délivrée par la commune de VERNON en date du 17 juin 2025 et d’une attestation de non recours contentieux du greffe du Tribunal Administratif de Rouen en date du 9 octobre 2025.
Une copie de ces attestations figure au Dossier d’Informations.
5.5.6. Déclaration d’ouverture de chantier
Le RESERVANT déclare que la déclaration d’ouverture de chantier a été déposée en Mairie de Vernon le 22 octobre 2025 ainsi qu’il résulte du récépissé de dépôt dont une copie est demeurée ci-annexée.
5.6. PORTEE DE L’EXPOSE
Les Parties déclarent que les déclarations contenues dans le présent exposé font partie intégrante du présent acte comme formant un tout indivisible et indissociable de leurs conventions et qui ont déterminé leur consentement aux présentes.
Les Parties conviennent en outre que le présent contrat est totalement autonome et indépendant de tous les contrats auxquels il pourrait être rattaché et conservera quel que soit le sort de ces contrats, sa validité et tous ses effets par dérogation à toute disposition légale contraire. 14
Les Parties déclarent enfin avoir un intérêt à la conclusion du présent contrat qui constitue un contrat de gré à gré dont l’ensemble des charges et conditions ont été librement négociées entre elles.
Le RESERVATAIRE s’est montré intéressé par l’acquisition d’un lot de copropriété au sein du bâtiment A de l’Opération de Construction c’est pourquoi les parties se sont rapprochées à l’effet de régulariser le présent contrat de réservation. 15
CONTRAT DE RESERVATION
6. OBJET DU CONTRAT
A titre préliminaire à l'acquisition envisagée par le RESERVATAIRE, le RESERVANT réserve à celui-ci, qui accepte, les BIENS et DROITS IMMOBILIERS ci-après désignés, envisagés dans leur état futur d'achèvement.
Le Réservant s’oblige, dans le cadre des dispositions des articles L 261-1 et suivants et R 261-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives qui sont stipulées à son profit, à vendre en l’état futur d’achèvement au RESERVATAIRE qui accepte et qui s’oblige lui-même à acquérir, dans les conditions ci-dessus, sous réserve toutefois de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives, les biens et droits immobiliers ci-après désignés dans leur état futur d’achèvement.
Le présent CONTRAT DE RESERVATION ne constitue en aucun cas une obligation de vendre pour le RESERVANT, mais seulement de proposer à la vente, si notamment les conditions commerciales, techniques et juridiques sont favorables, les Biens Réservés dont la désignation suit, considérés en leur état futur d'achèvement conformément aux articles L 261-1 et suivants et R 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.
7. DESIGNATION DES BIENS
7.1. DESIGNATION DU TERRAIN
Sur un terrain situé à VERNON, (27200), 31 rue de l’hôtel du près, Figurant actuellement au cadastre :
Préfixe Section N° Lieudit Surface AZ 410 114 AV DE ROUEN 01 ha 82 a 74 ca
Une copie du plan cadastral est demeurée ci-annexée.
Une copie du plan Géoportail est demeurée ci-annexée.
7.1.1. Rappel des divisions cadastrales antérieures
La parcelle, sise sur la commune de Vernon, originairement cadastrée section AZ numéro 17 lieudit 114 avenue de Rouen pour une contenance de deux hectares soixante-neuf ares cinquante centiares (02ha 69a 50ca) a fait l'objet d'une division en plusieurs parcelles de moindre importance.
De cette division sont issues les parcelles :
• La parcelle vendue cadastrée section AZ numéro 410, objet des présentes.
• La parcelle vendue cadastrée section AZ numéro 411
• La parcelle vendue cadastrée section AZ numéro 412
Tel qu'il résulte d'un procès-verbal de cadastre numéro 3059 P en date du 10 août 2022 publié au service de la publicité foncière de EVREUX le 19 août 2022, volume 2022P, numéro 15076. 16
7.2. DESIGNATION DES BIENS RESERVES
Au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, ci-après désigné :
7.2.1. Désignation de l’Ensemble Immobilier
L’ensemble immobilier comprend quatre-vingt-douze (92) lots privatifs : o un (1) lot à usage de complexe cinématographique
o un (1) lot à usage de complexe hôtelier
o un (1) lot à usage de local cycles
o huit (8) plateaux à aménager
o six (6) cellules activités
o soixante-quinze (75) emplacements de stationnement extérieur
L’ensemble immobilier comprend aussi des espaces extérieurs composés par plusieurs espaces verts communs, des terrasses privatives, des cheminements piétons, un parvis, des voiries desservant des emplacements de stationnement extérieurs privatifs dont deux réservés aux Personnes à Mobilité Réduite. Il comprend également une zone de drive privative. Un bâtiment transformateur, une aire de présentation des déchets.
L’ensemble immobilier comprend trois bâtiments, dénommés respectivement bâtiments A, B et C.
7.2.2. Désignation du bâtiment
Bâtiment A
Au rez-de-chaussée :
- Un hall privatif n°1 desservant un plateau à aménager au 1er et au 2ème étage ;
- Cinq cellules commerciales, un plateau avec mezzanine, un complexe cinématographique du rez-de-chaussée au 2ème étage,
- Un hall n°2, un hall n°3, un local poubelles, une aire de présentation des déchets, un local vélos, un local technique ;
- La cage d’escalier A1 pour accéder aux étages ;
- La cage d’escalier privative A2 pour accéder aux étages ;
- La cage d’escalier A3 pour accéder aux étages ;
- La cage d’escalier privative A4 pour accéder aux étages ;
- La cage d’escalier privative A5 pour accéder aux étages ;
- La cage d’escalier A6 pour accéder aux étages ;
- La cage d’ascenseur privative A1 pour accéder aux étages ;
- La cage d’ascenseur A2 pour accéder aux étages ;
- La cage d’ascenseur A3 pour accéder aux étages ;
A l’entresol :
- Droit à construire une mezzanine pour les cellules commerciales n° 1, 2, 3 & 4, mezzanine du plateau de bureaux n°1, mezzanine du complexe cinématographique, mezzanine de la cellule commercialen n°5 ;
- Un hall n°2, un hall n°3 ;
- La cage d’escalier A1 pour accéder aux étages ;
- La cage d’escalier privative A2 pour accéder aux étages ;
- La cage d’escalier A3 pour accéder aux étages ;
- La cage d’escalier privative A4 pour accéder aux étages ;
- La cage d’escalier privative A5 pour accéder aux étages ;
- La cage d’escalier A6 pour accéder aux étages ; 17
- La cage d’ascenseur privative A1 pour accéder aux étages ;
- La cage d’ascenseur A2 pour accéder aux étages ;
- La cage d’ascenseur A3 pour accéder aux étages ;
Au premier étage :
- Le 1er étage du plateau à aménager ;
- Deux plateaux de bureaux à aménager ;
- 1er étage du complexe cinématographique ;
- La cage d’escalier A1 pour accéder aux étages ;
- La cage d’escalier privative A2 pour accéder aux étages ;
- La cage d’escalier A3 pour accéder aux étages ;
- La cage d’escalier privative A4 pour accéder aux étages ;
- La cage d’escalier privative A5 pour accéder aux étages ;
- La cage d’escalier A6 pour accéder aux étages ;
- La cage d’ascenseur privative A1 pour accéder aux étages ;
- La cage d’ascenseur A2 pour accéder aux étages ;
- La cage d’ascenseur A3 pour accéder aux étages ;
Au deuxième étage :
- Le 2ème étage du plateau à aménager ;
- Trois plateaux de bureaux à aménager ;
- 2ème étage du complexe cinématographique ;
- La cage d’escalier A1 pour accéder aux étages ;
- La cage d’escalier privative A2 pour accéder aux étages ;
- La cage d’escalier A3 pour accéder aux étages ;
- La cage d’escalier privative A4 pour accéder aux étages ;
- La cage d’escalier privative A5 pour accéder aux étages ;
- La cage d’escalier A6 pour accéder aux étages ;
- La cage d’ascenseur privative A1 pour accéder aux étages ;
- La cage d’ascenseur A2 pour accéder aux étages ;
- La cage d’ascenseur A3 pour accéder aux étages ;
Au troisième étage :
- Des terrasses techniques, une toiture LT ;
- 3ème étage du complexe cinématographique ;
- Local technique privatif ;
7.2.3. Lots réservés
7.2.3.1. Désignation des lots réservés
Les biens réservés devant comprendre après leur achèvement :
Lot numéro huit (8) :
Dans le bâtiment A, accessible depuis deux escaliers privatifs au rez-de- chaussée, un plateau à aménager avec sanitaires du 1er au 2ème étage ;
Un ascenseur privatif et une terrasse ;
Avec les sept mille sept cent quatre-vingt-six /cent millièmes (7786 /100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les cent seize millièmes (116 /1000 èmes) des parties communes spéciales au bâtiment A. 18
Lot numéro quatorze (14) :
Dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, un local cycles ;
Avec les deux cent vingt-neuf /cent millièmes (229 /100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les trois millièmes (3 /1000 èmes) des parties communes spéciales au bâtiment A.
Lot numéro trois cents (300) :
Un parking extérieur n°1 ;
Avec les douze /cent millièmes (12 /100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les un soixante-quinzième (1 /75 ème) des parties communes spéciales PK.
Lot numéro trois cent un (301) :
Un parking extérieur n°2;
Avec les douze /cent millièmes (12 /100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les un soixante-quinzième (1 /75 ème) des parties communes spéciales PK.
Lot numéro trois cent deux (302) :
Un parking extérieur n°3 ;
Avec les douze /cent millièmes (12 /100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les un soixante-quinzième (1 /75 ème) des parties communes spéciales PK.
Lot numéro trois cent trois (303) :
Un parking extérieur n°4;
Avec les douze /cent millièmes (12 /100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les un soixante-quinzième (1 /75 ème) des parties communes spéciales PK.
Lot numéro trois cent quatre (304) :
Un parking extérieur n°5;
Avec les douze /cent millièmes (12 /100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les un soixante-quinzième (1 /75 ème) des parties communes spéciales PK.
Lot numéro trois cent cinq (305) :
Un parking extérieur n°6;
Avec les douze /cent millièmes (12 /100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les un soixante-quinzième (1 /75 ème) des parties communes spéciales PK.
Lot numéro trois cent six (306) : 19
Un parking extérieur n°7 ;
Avec les douze /cent millièmes (12 /100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les un soixante-quinzième (1 /75 ème) des parties communes spéciales PK.
Lot numéro trois cent sept (307) :
Un parking extérieur n°8 ;
Avec les douze /cent millièmes (12 /100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les un soixante-quinzième (1 /75 ème) des parties communes spéciales PK.
Lot numéro trois cent huit (308) :
Un parking extérieur n°9 ;
Avec les douze /cent millièmes (12 /100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les un soixante-quinzième (1 /75 ème) des parties communes spéciales PK.
Lot numéro trois cent neuf (309) :
Un parking extérieur n°10 ;
Avec les douze /cent millièmes (12 /100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les un soixante-quinzième (1 /75 ème) des parties communes spéciales PK.
Lot numéro trois cent dix (310) :
Un parking extérieur n°11 ;
Avec les douze /cent millièmes (12 /100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les un soixante-quinzième (1 /75 ème) des parties communes spéciales PK.
Lot numéro trois cent onze (311) :
Un parking extérieur n°12 ;
Avec les douze /cent millièmes (12 /100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les un soixante-quinzième (1 /75 ème) des parties communes spéciales PK.
Lot numéro trois cent douze (312) :
Un parking extérieur n°13 ;
Avec les douze /cent millièmes (12 /100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les un soixante-quinzième (1 /75 ème) des parties communes spéciales PK. 20
Lot numéro trois cent treize (313) :
Un parking extérieur n°14 ;
Avec les douze /cent millièmes (12 /100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les un soixante-quinzième (1 /75 ème) des parties communes spéciales PK.
Lot numéro trois cent quatorze (314) :
Un parking extérieur n°15 ;
Avec les douze /cent millièmes (12 /100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les un soixante-quinzième (1 /75 ème) des parties communes spéciales PK.
Lot numéro trois cent quinze (315) :
Un parking extérieur n°16 ;
Avec les douze /cent millièmes (12 /100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les un soixante-quinzième (1 /75 ème) des parties communes spéciales PK.
Lot numéro trois cent seize (316) :
Un parking extérieur n°17 ;
Avec les douze /cent millièmes (12 /100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les un soixante-quinzième (1 /75 ème) des parties communes spéciales PK.
Lot numéro trois cent dix-sept (317) :
Un parking extérieur n°18 ;
Avec les douze /cent millièmes (12 /100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les un soixante-quinzième (1 /75 ème) des parties communes spéciales PK.
Lot numéro trois cent dix-huit (318) :
Un parking extérieur n°19 ;
Avec les douze /cent millièmes (12 /100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les un soixante-quinzième (1 /75 ème) des parties communes spéciales PK.
Lot numéro trois cent dix-neuf (319) :
Un parking extérieur n°20 ; 21
Avec les douze /cent millièmes (12 /100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les un soixante-quinzième (1 /75 ème) des parties communes spéciales PK.
Lot numéro trois cent vingt (320) :
Un parking extérieur n°21 ;
Avec les douze /cent millièmes (12 /100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les un soixante-quinzième (1 /75 ème) des parties communes spéciales PK.
Lot numéro trois cent vingt et un (321) :
Un parking extérieur n°22 ;
Avec les douze /cent millièmes (12 /100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les un soixante-quinzième (1 /75 ème) des parties communes spéciales PK.
Lot numéro trois cent vingt-deux (322) :
Un parking extérieur n°23 ;
Avec les douze /cent millièmes (12 /100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les un soixante-quinzième (1 /75 ème) des parties communes spéciales PK.
Lot numéro trois cent vingt-trois (323) :
Un parking extérieur n°24 ;
Avec les douze /cent millièmes (12 /100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les un soixante-quinzième (1 /75 ème) des parties communes spéciales PK.
Lot numéro trois cent vingt-quatre (324) :
Un parking extérieur n°25 ;
Avec les douze /cent millièmes (12 /100000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les un soixante-quinzième (1 /75 ème) des parties communes spéciales PK.
7.2.3.2. Etat descriptif de division et règlement de copropriété 22
L’ensemble immobilier sus désigné a fait l'objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par Maître Eugénie MORAND, notaire à ROUEN, le 27 octobre 2025, en cours de publication au service de la publicité foncière d’EVREUX.
8. EFFET RELATIF
Acquisition suivant acte reçu par Maître Loïc ASTRUC, notaire à VERNON le 24 juillet 2025 en cours de publication au service de la publicité foncière d’EVREUX.
8.1. CONSISTANCE DE L'IMMEUBLE CARACTERISTIQUES TECHNIQUES DU
BATIMENT
8.1.1. Consistance de la construction projetée
La consistance et les caractéristiques techniques des biens et droits immobiliers vendus résultent :
- des plans et pièces divers établis par le Cabinet d’architectes dénommé ATAUB ARCHITECTES situé à BOIS-GUILLAUME (76231), 606 chemin de la Bretèque – BP6, accompagnant le dépôt de permis de construire et des permis de construire modificatifs par le Réservant annexés au dépôt de pièces suivant acte reçu par Maître Eugénie MORAND, notaire à ROUEN le 27 octobre 2025.
- de la notice descriptive des ouvrages spécifique au bâtiment objet des présentes en date de 10 septembre 2025.
- des plans de vente en date du 10 septembre 2025 du bien réservé.
(ci-après constituant le « Descriptif »)
L'ensemble de ces pièces sont demeurées jointes et annexées aux présentes.
Les biens objets des présentes seront livrés BRUT DE BETON.
Les aménagements intérieurs de l'IMMEUBLE, ainsi que les frais de branchement, de raccordement et d'abonnement aux divers réseaux ne seront pas à la charge du RESERVANT devenu VENDEUR. Aucune cloison à l'intérieur du bien vendu ne sera posée ou réalisée par le VENDEUR.
Les travaux seront effectués selon le Descriptif qui sera annexé à l’acte contenant réitération authentique des présentes si la vente se réalise, sous réserve toutefois des aménagements de détails et modifications qu'il serait nécessaire d'y apporter pour des raisons d'ordre technique ou administratif en accord avec le RESERVATAIRE.
Ainsi le RESERVANT devenu VENDEUR pourra modifier les prestations énumérées dans le descriptif et uniquement après accord exprès du RESERVATAIRE et les remplacer par des prestations équivalentes au cas d'apparition de matériaux nouveaux en cours de chantier, en cas de force majeure ou notamment dans les cas suivants :
- réglementation administrative interdisant ce type de matériaux,
- faillite d'entreprise ou de fournisseurs,
- défaut d'approvisionnement, qualité insuffisante des matériaux,
Et plus généralement si des impératifs techniques la mettaient dans l'obligation de renoncer définitivement à la réalisation de certaines prestations. 23
De même, seront admises toutes modifications de structure et de l'agencement intérieur ayant pour but de résoudre un problème technique, ou de compléter ou parfaire soit l'effet architectural, soit l'harmonie de l'immeuble pour autant que le RESERVATAIRE ait préalablement accepté ces modifications.
En tout état de cause les emplacements de stationnement devront être conformes à la réglementation.
En outre, il est ici précisé que l’Immeuble respectera les normes handicapées en vigueur au jour de la demande du permis de construire.
8.1.2. Caractéristiques techniques du bâtiment
Les normes de construction, le genre et la qualité des matériaux devant être utilisés ainsi que leur mode d'utilisation s'il y a lieu, ont été précisés dans le Descriptif. Ce document est demeuré ci-annexé.
8.2. DESCRIPTIF TECHNIQUE
Les caractéristiques techniques de la construction sont indiquées dans le Descriptif ci-annexé.
Mention étant ici précisée que toutes les pièces annexées à l’acte de vente à recevoir par le Notaire soussigné, si la vente se réalise, se substitueront purement et simplement à tous documents remis au RESERVATAIRE et notamment lors de la régularisation des présentes.
Ainsi, en cas de discordance avec les plans et/ou la notice annexés aux présentes et ceux annexés à l’acte de vente en état futur d’achèvement, seuls ces derniers feront la loi des parties.
De même en cas de discordance entre les documents déposés au rang des minutes du Notaire soussigné et l’acte de vente en l’état futur d’achèvement et leurs annexes, ces derniers prévaudront.
Par ailleurs, il est expressément convenu qu'au stade de la signature de l’acte de vente, en cas de discordance entre la notice descriptive et les plans : - les plans prévaudront en ce qui concerne l'organisation et la distribution des locaux,
- le Descriptif prévaudra en ce qui concerne les caractéristiques et la qualité des prestations.
9. CONCLUSION DE LA VENTE DEFINITIVE EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT
9.1. DELAI DE REALISATION
Les présentes seront réitérées par acte authentique pour un délai expirant le 10 mars 2026 inclus, à 16 heures.
Le RESERVANT indiquera la partie du prix exigible au jour de la signature de l'acte et la provision sur frais.
Toutefois si, à l'expiration du délai fixé ci-dessus, certains des documents nécessaires à la régularisation du ou des actes n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, ce délai serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours. 24
Les parties pourraient également pour toute autre raison proroger ce délai d’un commun accord.
9.2. EXECUTION
Pour être valable, la réalisation de la vente devra être accompagnée ou précédée du versement des frais entre les mains du notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique de vente.
La réalisation de la vente interviendra par devant Maître Gilles TETARD, Notaire à ROUEN (76) 16 Boulevard Ferdinand de Lesseps, Notaire soussigné, avec la participation de Maître Laure André, notaire susnommé.
Le délai ci-dessus indiqué est constitutif du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter. Par suite, alors que la ou les conditions suspensives seraient réalisées et les documents nécessaires à la perfection de l'acte obtenus et que l'acte authentique de vente ne soit pas signé dans le délai convenu, la partie la plus diligente procédera par acte d'huissier au domicile élu aux présentes à une mise en demeure de signer l'acte authentique en l'office notarial du notaire susnommé.
Cette mise en demeure sera faite à jour et heure fixés entre le cinquième et le dixième jour ouvré suivant la réception de la mise en demeure.
La date figurant en tête de l’acte fait partir le délai.
Les délais s’exprimant en jours, le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas.
Tout délai expire le dernier jour à 24 heures.
Le délai qui expirerait un samedi, dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.
A la date fixée dans la mise en demeure, il sera procédé :
• soit à la signature de l'acte authentique de vente aux conditions fixées aux présentes,
• soit à l'établissement d'un procès-verbal dans lequel il sera constaté le défaut de l'autre partie. Dans ce dernier cas, l'auteur de la convocation pourra :
soit poursuivre judiciairement la réalisation de la vente ;
soit reprendre purement et simplement sa liberté.
Ce choix s'effectuera dans le procès-verbal qui sera notifié à la partie défaillante par voie d'Huissier avec effet au jour de la notification.
10. DESTINATION DES BIENS - VENTE HORS SECTEUR PROTEGE
La destination de l’ensemble immobilier est « COMMERCE ET ACTIVITES DE SERVICE, EQUIPEMENT D’INTERET COLLECTIF ET SERVICES PUBLICS, AUTRES ACTIVITES DES SECTEURS SECONDAIRE ET TERTIAIRE », ainsi qu’il résulte du CERFA de demande de permis de construire déposée en date du 19 février 2021 et complété le 10 décembre 2021 ci-après plus amplement visée et de ses modificatifs, à l'exclusion de celle d'habitation. Par suite, le présent contrat se trouve en dehors du secteur protégé tel que défini par les dispositions du Code de la construction et de l'habitation.
11. DEPOT DE PIECES
L'ensemble des pièces techniques de ce Programme de Construction Global, tant les pièces écrites que graphiques, ont fait l’objet d'un acte de dépôt aux termes d'un acte reçu par Maître Eugénie MORAND, Notaire à ROUEN, le 27 octobre 2025.
12. SITUATION HYPOTHECAIRE 25
Le RESERVANT déclare que, à sa connaissance, les biens immobiliers objet des présentes sont libres de toute charge et affectation hypothécaire.
13. PRIX
13.1. MONTANT DU PRIX
La vente des biens et droits immobiliers ci-dessus désignés, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix taxe à la valeur ajoutée incluse, ferme, définitif et non révisable de :
CINQ MILLIONS QUARANTE MILLE EUROS (5 040 000,00 EUR)
Le prix total hors taxe s'élève à la somme totale de :
QUATRE MILLIONS DEUX CENT MILLE EUROS (4 200 000,00 EUR)
La taxe sur la valeur ajoutée s'élève à la somme de :
HUIT CENT QUARANTE MILLE EUROS (840 000,00 EUR)
Le prix TTC s'entend TVA au taux de 20,00 % comprise et n’inclut pas les frais d’acte et d’emprunt éventuellement à la charge du RESERVATAIRE.
En cas de variation du taux de la T.V.A. entre la date de ce jour et celle de l'acte authentique de vente, le prix ci-dessus subirait l'indice de cette variation.
De même, si le taux de la T.V.A. venait à être modifié avant l'expiration d'une des périodes d'échelonnement du paiement du prix, l'encaissement correspondant et ceux ultérieurs subiraient cette variation.
Ce prix ne tient pas compte des postes suivants, qui restent à la charge du RESERVATAIRE :
- Les frais et charges financières des emprunts qui seront ou ont été contractés le cas échéant par le RESERVATAIRE
- Les travaux modificatifs et/ou supplémentaires demandés par le RESERVATAIRE et acceptés par le RESERVANT.
Toutefois il est précisé que le coût lié aux autorisations administratives afférentes à ces travaux reste à la charge du RESERVATAIRE.
- Les frais ou charges d’Association Syndicale Libre à compter de la date à laquelle le RESERVANT lui aura notifié que les locaux sont mis à sa disposition,
Toutefois, si des travaux particuliers demandés par le RESERVATAIRE avaient pour effet de retarder cette mise à disposition, les frais ou charges d’ASL seraient dus à compter de la date à laquelle la livraison de la totalité de l'immeuble aurait été notifiée au syndic.
- Les frais d'établissement de tout document administratif inhérent à la constitution de l’Association Syndicale, à l’état descriptif de division volumétrique, à l’établissement de l’état descriptif de division – règlement de copropriété, répartis entre les différents acquéreurs suivant la surface de plancher (SDP) acquise par chacun, et selon les tantièmes de copropriété concernant l’EDD RCP.
- Les frais de géomètre, répartis entre les différents acquéreurs,
- Les frais d'actes notariés de vente, des frais d'enregistrement et de publicité foncière à la charge du RESERVATAIRE. 26
- Les travaux d’aménagement des biens réservés soit l’ensemble des travaux non prévus aux termes de la notice et du cahier de limite des prestations ci annexées
Ce prix comprend en revanche, l'ensemble des taxes et redevances liées au permis de construire (notamment la Taxe d'Aménagement et la redevance d'archéologie préventive). Il comprend également le montant de la taxe foncière et ce jusqu'à la livraison du programme.
Ce Prix comprend notamment :
- Les taxes, redevances et impôts liés au Permis de Construire, aux Permis de Construire Modificatifs et tous permis de construire délivrés postérieurement et plus généralement, toutes autres sommes exigibles en vertu de l’acte de construire l’Immeuble, qui pourraient être réclamés soit par l’Etat, la commune, la région, ou toute autre collectivité publique,
- Les droits de raccordement à l'eau et aux égouts éventuellement exigibles, - Les taxes et frais de raccordement et de branchement à tous réseaux utiles à la desserte de l'Immeuble,
- tous les coûts, frais, droits, impôts, taxes, redevances, honoraires et dépenses liés à la conception, à la construction, à l'achèvement, à la Livraison de l'Immeuble, à la levée des Réserves, à l'obtention de la conformité administrative, en ce compris notamment toutes consommations de fluides et abonnements y afférents, jusqu’à la Livraison de l’Immeuble.
- Les frais et honoraires liés à la réalisation des travaux (architecte, maître d'œuvre, BET, assurances-construction et assurances dommages-ouvrage, bureau de contrôle, coordonnateur de sécurité, conduite d'opération et pilotage chantier, synthèse, géomètre, etc.) ainsi que tous les frais de gestion liés à la réalisation des travaux (représentation, reproduction, diffusion, etc.), - Les sommes qui pourraient être payées à des tiers à titre notamment d’achat de servitudes, mitoyennetés, servitudes de vues, de passage, d’acquisition de terrain, de soulte d’échange,
- Tous coûts liés à la survenance de contentieux avec des tiers relativement aux présentes et trouvant leur origine dans l'acte de construire,
- Les impôts fonciers jusqu'à la Livraison de l'Immeuble et de l’Ensemble Immobilier,
- Les frais de garde du chantier jusqu’à la Livraison des Biens et de l’Ensemble Immobilier, le cas échéant,
- Les frais de tout géomètre-expert pour réaliser, préalablement à la livraison de l’Immeuble, les métrés, décompte de parkings
- Les frais afférents à la délivrance de toute garantie financière d’achèvement, - Les primes d’assurances des assurances de construction inhérentes à la réalisation de l’Ensemble Immobilier,
- Les coûts de tous travaux qui seraient nécessaires en raison de tout texte ou règlementation qui serait d’application immédiate et impérative,
- Et, plus généralement, toutes les dépenses nécessaires pour parvenir à la Livraison des Biens et de l’Ensemble Immobilier ; l’Acquéreur n’ayant à supporter que le Prix et la TVA y afférente.
13.2. MODALITES DE PAIEMENT DU PRIX
La vente se situant hors secteur protégé, les parties restent libres de déterminer la façon dont le prix sera payé au jour de la réalisation de l'opération.
13.2.1. Echéancier
L'échelonnement prévu par les parties est ainsi déterminé :
L’échelonnement du paiement du prix relatif à l’immeuble sera le suivant : 27
% appelé % cumulé
A la signature de l'acte authentique de vente
et déclaration d’ouverture de chantier déposée
10 % 10 %
Dans les trente (30) jours suivant la signature
de l’acte authentique de vente
15% 25%
A l’achèvement des fondations 10% 35 % Achèvement du plancher haut du rez-de-
chaussée
10% 45%
Achèvement du plancher haut du R+ 1 10% 55% Achèvement du gros-œuvre 10% 65% A la mise hors d'eau 10% 75% A la mise hors d’air 15% 90% A la livraison de l’immeuble et la remise des
clefs
9% 99 %
A la levée des réserves
1 % 100%
13.2.2. Eléments communs au paiement du prix
13.2.2.1. Concernant l’échéance de prix payable « à la signature de
l’acte authentique de vente et déclaration d’ouverture de
chantier »
Le paiement devra intervenir, conformément aux dispositions de l'annexe I de l’article D 1617-19 premier alinéa du Code général des collectivités territoriales portant établissement des pièces justificatives des paiements des communes, départements, régions et établissements publics locaux.
Toutefois, le RESERVANT, conformément aux dispositions de l’article L 2241- 3 du Code général des collectivités territoriales, requiert le RESERVATAIRE de faire effectuer le paiement du prix entre les mains du notaire soussigné, qui accepte, à charge par celui-ci, s’il y a lieu, de procéder sous sa responsabilité à la purge de tous privilèges, hypothèques ou saisies pouvant grever l’immeuble.
Le comptable public étant déchargé de toute responsabilité par ce mode de paiement, le RESERVATAIRE s’obligera à faire émettre le mandat administratif nécessaire pour que celui-ci ait lieu entre les mains du notaire soussigné dans les plus brefs délais.
A cet effet, le notaire remettra au représentant du RESERVATAIRE, qui devra en faire communication au comptable public, avec copie de la délibération autorisant la vente :
• une copie simple des présentes avec les annexes sans mention d’inscription au fichier immobilier,
• le décompte des sommes dues par le RESERVATAIRE,
• un certificat par lequel il atteste, sous sa responsabilité, qu'il n'existe pas, à sa connaissance, de vente ou de promesse de vente antérieure.
Cette échéance sera payable, au plus tard dans le délai de trente (30) jours, à compter de la signature des présentes. 28
Le règlement de cette échéance du prix dans le délai de trente (30) jours, entre les mains du Notaire soussigné, libérera entièrement et définitivement le RESERVATAIRE envers le vendeur, à l'égard de cette échéance du prix de la présente vente. A défaut de paiement dans le délai de trente (30) jours, le RESERVATAIRE sera redevable à l'égard du vendeur d'intérêts de retard calculés au taux de l'intérêt légal.
13.2.2.2. Concernant les autres échéances
Le RESERVANT informera le RESERVATAIRE, par lettre recommandée avec avis de réception, accompagné d’un justificatif émanant du Maître d’œuvre en charge du suivi des travaux, de la survenance des échéances ci-dessus indiquées, lequel écrit devra être adressé par ledit RESERVANT à l’adresse indiquée en tête des présentes.
Chacune de ces fractions devra être payée (i) dans les trente (30) jours calendaires de la réception de la notification correspondante comme indiqué ci- dessus accompagnée de l'appel de fonds correspondant ainsi que l’attestation du maître d’œuvre qui auront été notifiés au RESERVATAIRE par lettre recommandée avec avis de réception à l'adresse indiquée en tête des présentes et par courrier électronique aux adresses qui seront indiquées au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement.
(ii) et dès lors que l’ensemble des documents visés ci-après à l’article « REMISE DE DOCUMENTS PAR LE VENDEUR A L’ACQUEREUR LORS DE CHAQUE ECHEANCE » aura été remis par le Vendeur à l’Acquéreur,
Pour la fraction exigible au stade de « Livraison de l’immeuble et la remise des clefs » le RESERVATAIRE devra procéder à son paiement par virement dans les trente (30) jours ouvrés à compter de la remise à lui faite du procès-verbal de livraison La remise des clefs se fera à compter de l’encaissement de l’échéance correspondante par le RESERVANT devenu VENDEUR.
Les fractions du prix stipulées à terme, ne produiront pas d'intérêt jusque-là. L'avancement des travaux sera suffisamment justifié par une attestation du Maître d'Œuvre du chantier.
Cette attestation, dont copie sera communiquée au notaire soussigné, sera transmise par le RESERVANT au RESERVATAIRE qui effectuera directement le paiement par virement de la somme demandée au RESERVANT sur un compte ouvert à cet effet.
Toute somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à son exacte échéance serait, après une mise en demeure infructueuse, passé un délai de quinze (15) jours suivant sa réception, passible d'un intérêt d’un pour cent (1,00 %) par mois de retard du montant de la fraction exigible. Cette pénalité deviendrait exigible le premier jour de chaque mois de retard. Son versement ne vaudrait pas, de la part du RESERVANT devenu VENDEUR, accord de délai de règlement.
Ces dispositions s'appliqueraient, le cas échéant, au cours des délais de paiement qui seraient judiciairement alloués au RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR. 29
En outre, il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement à son exacte échéance d'une somme quelconque formant partie du prix de la vente, celle-ci sera résolue de plein droit si bon semble au RESERVANT devenu VENDEUR, un mois après un commandement de payer resté infructueux délivré au domicile élu par le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR et indiquant l'intention du RESERVANT devenu VENDEUR de se prévaloir de ladite clause. Par application de l'article 9 de la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967, le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR pourra, pendant un délai d'un mois ci-dessus prévu, demander en justice l'octroi d'un délai supplémentaire conformément à l'article 1244-1 du Code Civil. Les effets de la clause de résolution de plein droit ci-dessus contenus seraient suspendus. Cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR se libérait dans les conditions déterminées par le Juge.
En cas de résolution amiable ou judiciaire de la présente vente, pour quelque cause que ce soit, la partie à laquelle cette résolution serait imputable, sera redevable envers l'autre, d'une indemnité égale à 10% du prix.
13.2.3. REMISE DE DOCUMENTS PAR LE VENDEUR A L’ACQUEREUR LORS DE
CHAQUE ECHEANCE
Il est ici rappelé que chacune des échéances du Prix sera exigible dès lors que l’Acquéreur aura remis au Vendeur l’ensemble des documents ci-dessous.
13.2.3.1. A l’achèvement des fondations :
Attestation de paiement de primes d’assurances DO, CNR émanant de la compagnie d’assurances
Conditions générales et particulières des assurances DO et CNR
13.2.3.2. Lors de la Livraison de l’Immeuble
- Relevé de surface utile et surface de plancher réalisé in situ par un géomètre expert,
- Copie de la déclaration d’Achèvement des travaux de l’Immeuble contenant la déclaration de conformité signée du maitre d’œuvre d’exécution et récépissé de son dépôt en mairie
- Attestation CONSUEL de mise en service définitive du courant - La liste des entreprises et des différents intervenants à l’acte de construire avec leurs adresses, numéros de téléphone et de télécopie - Rapport de visite de l’ensemble des réseaux d'écoulement souterrain par caméra vidéo avant la réception de l’immeuble
- Conventions et contrats d’abonnement éventuellement passés par le Vendeur pour le compte de l’Acquéreur avec les services publics ou privés concessionnaires
- Imprimés et informations permettant de compléter les imprimés en vue de l'exonération partielle de taxe foncière,
- Attestation du maître d'œuvre confirmant l'absence d'utilisation de matériaux proscrits à ce jour, dans le cadre de la construction de l'Immeuble.
13.2.3.3. Au plus tard à la levée des réserves
- procès-verbal de levée des réserves
13.2.3.4. A la levée des réserves : 30
- Attestation du maitre d'œuvre certifiant la réalisation des essais COPREC pour chacune des installations techniques,
- Le dossier des ouvrages exécutés (DOE).
- CCTP (Cahier des charges techniques particulières pour chaque corps d'état).
- Attestations d’assurances des intervenants et des entreprises, valables à la déclaration d’ouverture de chantier (DROC)
14. ENGAGEMENT D'ACHEVER LES TRAVAUX - TOLERANCES
Le RESERVANT devenu VENDEUR s'obligera à poursuivre la construction de l'immeuble, objet des présentes, et à l'achever conformément aux énonciations du présent contrat de réservation, de la notice descriptive et des plans ci-dessus visés, et d'une façon générale aux règles de l'art.
Dans un délai d’un (1) mois avant la livraison de l’IMMEUBLE, le RESERVANT saisira un géomètre afin qu’il soit procédé aux calculs de la surface de plancher de chaque niveau et afin que les dimensions des emplacements de stationnement soient vérifiées.
D’un commun accord, les PARTIES conviennent que ce géomètre sera, le cas échéant, désigné lors de la signature de l’acte de vente en état futur d’achèvement dont les honoraires seront à la charge exclusive du VENDEUR.
Aussi, et au regard des métrés établis par ledit cabinet, qui sera désigné ultérieurement, il est expressément convenu :
- Que, pour chacun des locaux, les différences de moins de deux pour cent (2,00 %) entre la surface de plancher indiquée dans l’acte de vente et la surface de plancher au moment de la livraison (selon relevé effectué par le géomètre), seront tenues pour admissibles et ne pourront fonder aucune réclamation de la part du RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR qui en supportera la perte ou en bénéficiera.
Dans l’hypothèse où la différence entre la surface de plancher indiquée dans l’acte de vente et la surface de plancher au moment de la livraison excèderait deux pour cent (2,00%), mais serait inférieure à dix pour cent (10%), le RESERVANT sera redevable envers le RESERVATAIRE d’une indemnité de MILLE HUIT CENTS EUROS (1 800,00 EUR) hors taxe par mètre carré de surface de plancher manquant au-delà du seuil de deux pour cent (2%) celui-ci constituant une franchise.
Dans l’hypothèse où la différence serait supérieure à dix pour cent (10 %) entre la surface de plancher indiquée dans l’acte de vente et la surface de plancher mesurée dans les conditions ci-dessus, le RESERVATAIRE pourra : • soit demander une indemnité dans les conditions de la clause précédente, • soit se rapprocher du RESERVANT, à l’effet d’envisager ensemble une solution satisfaisant les intérêts des deux Parties.
A défaut d’accord entre elles, le RESERVATAIRE aura la possibilité de se prévaloir de la non-conformité de l’immeuble considéré, dans le cas où le RESERVATAIRE justifierait que l’exploitant retenu a renoncé de ce fait à la prise à bail.
A défaut, les parties conviennent de se rencontrer sur demande de la partie la plus diligente afin de trouver une suite à donner.
Pour l’application de cette clause le RESERVANT devenu VENDEUR s’engage à adresser régulièrement au RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR un relevé des surfaces alors réalisées dans le cadre du comité de suivi susvisé. 31
A défaut, le RESERVATAIRE pourra se rapprocher du RESERVANT, à l’effet d’envisager ensemble une solution satisfaisant les intérêts des deux Parties.
Pour l’application de cette clause de garantie des locaux, il est ici précisé que l’élément de référence est la surface utile, laquelle sera mentionnée dans l’acte contenant vente en état futur d’achèvement.
15. PAIEMENT DES CHARGES ET IMPOTS
Le RESERVATAIRE acquittera, à compter de la vente définitive ou de la mise à disposition si celle-ci est antérieure, tous les impôts, contributions et autres charges afférents à l'immeuble.
Le RESERVANT supportera les taxes et droits de toutes natures exigibles pour le raccordement et branchement de l'immeuble aux différents réseaux publics ou étant donnés en concession.
16. CONDITIONS SUSPENSIVES À LA RÉALISATION DE LA VENTE
Le présent contrat préliminaire est conclu sous les conditions suspensives suivantes dont la réalisation n'entraînera, par dérogation à l'article 1304-6 du Code civil aucun effet rétroactif.
Elles devront être réalisées au plus tard le 1er mars 2026, sauf autre délai précisé spécifiquement pour chaque condition suspensive.
16.1. CONDITIONS SUSPENSIVES STIPULEES AU PROFIT DU
RESERVATAIRE
16.1.1. Conditions suspensives de droit commun
Les présentes sont soumises à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en la faveur du Réservataire, qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir.
Les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le Réservataire entend donner.
L’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d'inscriptions dont la charge augmentée du coût des radiations à effectuer serait supérieure au prix disponible.
16.1.2. Délibération du Conseil Communautaire autorisant l’opération
Les présentes sont soumises à la condition suspensive d’obtention par le RESERVATAIRE de la validation de l’acquisition par une nouvelle délibération du Conseil Communautaire qui interviendra au plus tôt le 20 novembre et au plus tard le 18 décembre 2025.
Cette condition suspensive, stipulée au bénéfice exclusif du RESERVATAIRE qui pourra seul l’invoquer ou y renoncer.
16.1.3. Clause de rencontre
Si l'une des conditions suspensives ci-dessus ne se réalisait pas dans le délai qui lui est imparti, et sauf renonciation de son BENEFICIAIRE à s'en prévaloir, les parties conviennent de se rapprocher, à l'initiative de la partie la plus diligente, à l’effet d’envisager ensemble une solution satisfaisant les intérêts des deux Parties. Et, à défaut d’accord entre elles dans un délai de trente (30) jours calendaires à compter de 32
l'échéance de la condition défaillante, chacune d'entre elles aura la possibilité de se prévaloir de la caducité de la Promesse sans indemnité de part ni d’autre. 33
17. DELAI D’ACHEVEMENT
Le RESERVANT s’oblige à mener les travaux de telle manière que les BIENS soient achevés en leur état brut de béton et livrés au plus tard dans un délai de DIX- HUIT (18) mois à compter de la déclaration d’ouverture de chantier sous réserve d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai.
A cet égard le RESERVANT déclare que la déclaration d’ouverture de chantier sera déposée au plus tard le jour de la régularisation de l’Acte Authentique de Vente.
17.1. CAUSES LEGITIMES DE SUSPENSION DE DELAI
Seront considérées comme causes légitimes de suspension du délai de livraison les évènements suivants :
- les intempéries prises en compte selon les critères définis ci-après :
CAUSES LOTS CRITERES
GEL (TEMPERATURE
MINIMALE)
Terrassements
Gros œuvre
Etanchéité
<0° C
<5° C
<+4° C
BARRIERE DE DEGEL TCE
PRECIPITATIONS
Sur 24 h (hauteur
précipitations)
Terrassements
Gros Œuvre
Etanchéité
> 20 mm
> 10 mm
> 2 mm
RAFALES DE VENT Gros Œuvre - Charpente
(et grue, pose de bac sec)
> 45 km/h
NEIGE
(hauteur d'enneigement)
Terrassements
Gros Œuvre
Charpente
Etanchéité
Bardage
> 2 cm
> 2 cm
> 2 cm
> 2 cm
> 2 cm
Pour être prises en compte, les intempéries devront avoir été justifiées par les fiches de la station météorologique la plus proche.
- des jours de retard consécutifs à une grève (qu'elles soient générales, particulières au secteur du Bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier y compris celles sous- traitantes, ou encore qu’elle concerne les services publics notamment de transport dans la mesure où cela entraînerait des perturbations dans le déroulement du chantier)
- Retard résultant de la liquidation des biens, l'admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l'une des entreprises (si la faillite ou l'admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets)
- Retards provenant d'anomalies du sol ou du sous-sol non-révélées par les études de sols et études de pollution réalisées préalablement au démarrage du chantier (telle que présence de pollution, de réseaux enterrés, de source ou résurgence d'eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d'eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-œuvre d'immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation 34
- Injonctions administratives ou judiciaires de ne pas commencer, de suspendre ou d'arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou de négligences imputables au RESERVANT.
- troubles résultant d’épidémie ou pandémie, d'hostilités, attentats, mouvements de rue, cataclysmes, incendie, inondations, ou accidents de chantier ; - Retards imputables aux compagnies fournisseurs d'eau, de gaz, d'électricité, téléphone, etc...,
- Retards de paiement du RESERVATAIRE tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le RESERVANT aurait accepté de réaliser.
- les retards entraînés par la nécessité de prendre en considération les éventuels changements de normes, de législation, de réglementation, au sens large, s’appliquant obligatoirement au programme de construction
- les travaux modificatifs/ supplémentaires demandés par le RESERVATAIRE.
- Les accidents de chantier sauf faute lourde ou négligence du RESERVANT
- Le retard dû au délai de saisine et de réponse de l’expert qui serait mandaté en cas de refus de prise de livraison du RESERVATAIRE.
17.2. INDEMNITE DE RETARD DE LIVRAISON
Dans l'hypothèse de la survenance d'un retard au-delà du délai de livraison éventuellement reporté dans les conditions ci-dessus, le RESERVANT devenu VENDEUR serait redevable envers le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR, de plein droit et sans mise en demeure préalable, jusqu'à la livraison effective, à titre d’indemnité de retard, en dédommagement des préjudices financiers causés par ce retard non justifié, par jour calendaire de retard, tout jour commencé étant compté :
- une somme égale à cinquante euros (50,00 eur) toutes taxes comprises par jour calendaire de retard.
Etant ici précisé que cette somme ne pourra en aucun cas excéder un pour cent (1%) du Prix de Vente hors taxe.
Le montant de cette indemnité pourra être imputé par l’ACQUEREUR, si bon lui semble, sur la ou les fractions du prix restant à devoir au RESERVANT devenu VENDEUR. Cette indemnité ne portera nullement atteinte aux obligations du RESERVANT devenu VENDEUR découlant des présentes, lesquelles demeureront pleines et entières.
Cette condition est essentielle est déterminante sans laquelle le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR n’aurait pas conclu.
17.3. TRAVAUX DE PARACHEVEMENT
Le RESERVANT s'oblige en outre à effectuer les travaux de parachèvement, tels que l’aménagement des espaces verts prévus au permis de construire relatifs aux abords du ou des bâtiment(s).
Étant notamment précisé que pour des raisons climatiques, les travaux de végétalisation et d'engazonnement ne seront entrepris que pendant la période de mai à mi-octobre et la plantation pendant la période de novembre à mars.
18. DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE 35
A titre informatif, il est ici précisé qu'il ne sera pas fourni par le RESERVANT au RESERVATAIRE de diagnostic de performance énergétique, les biens objets des présentes devant être livrés brut de béton.
19. PROPRIETE – JOUISSANCE
Le RESERVATAIRE deviendra, à dater de la signature de l’acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement, propriétaire des droits sur le sol et des ouvrages alors existants.
Il deviendra au fur et à mesure de leur exécution propriétaire des ouvrages à venir.
Il en aura la jouissance dès la livraison, après l'achèvement des travaux, au jour de la mise à disposition par la prise de possession dans les conditions ci-dessus définies.
20. CONDITIONS GENERALES DE LA VENTE
20.1. CHARGES ET CONDITIONS GENERALES
L'ensemble de ces dispositions s'imposera dans la rédaction de la réitération authentique des présentes. En cas de contradiction entre des clauses de cet acte et le présent contrat de réservation, il est convenu que ce sont les dispositions de l’acte de transfert de propriété qui primeront.
La vente sera opérée conformément aux dispositions de la loi n° 67-3 du 3 Janvier 1967 et du décret n° 67-1166 du 22 décembre 1967 pris pour son application. Elle sera en conséquence consentie sous les charges et conditions habituelles, et notamment les suivantes :
Les locaux seront vendus, conformes aux plans et à la notice descriptive de la construction, sous réserve des aménagements de détail qu'il serait nécessaire d'apporter à la construction pour des raisons d'ordre technique ou administratif comme indiqué ci-dessus.
De plus, toute modification substantielle devant être apportée à la notice descriptive fera l'objet d'une lettre recommandée avec accusé de réception (papier ou électronique), adressée au RESERVATAIRE au plus tard avec la notification du projet de l'acte de vente. Toute modification substantielle devra non seulement lui être notifiée mais encore obtenir son accord exprès dans le délai de quinze (15) jours de la notification, à défaut d’accord du RESERVATAIRE, la modification sera réputée acceptée.
La surface du terrain n'est pas garantie et toute différence en plus et en moins ne pourra fonder aucune réclamation. Etant précisé que le RESERVANT s’engage à respecter les normes de nivellement prévues au plan masse (notamment au regard des emplacements de stationnement et de l’accessibilité PMR).
Le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR acquittera, à compter du jour de son entrée en jouissance les charges afférentes aux lots vendus ainsi que tous abonnements à tous réseaux de distribution d'eau, d'électricité, etc…, les abonnements seront souscrits ou repris directement par lui.
Le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR supportera et acquittera tous les droits, taxes, honoraires de notaire, et, d'une manière générale, tous les frais entraînés par la vente, y compris les frais d'acte. En outre, il supportera l’ensemble des frais liés à la mise en place de son financement et des garanties qui y seraient rattachées. 36
20.2. DECLARATION D’ACHEVEMENT ET DE CONFORMITE DES
TRAVAUX
Le RESERVANT devenu VENDEUR s’engagera à obtenir de l’architecte ayant dirigé les travaux qu’il signe la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux conformément aux dispositions de l’article R.462-1 du Code de l’urbanisme modifié par le décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 pris pour l’application de l’ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005.
Le RESERVANT devenu Vendeur devra produire au RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR lors de l’achèvement des travaux la déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux signée de l’architecte et justifier du dépôt en mairie conformément à l’article R 462-1 du Code de l’Urbanisme.
Il s'engagera notamment à effectuer tous travaux légitimement exigés par les autorités administratives compétentes conformément aux dispositions de R. 462-6 du Code de l'Urbanisme.
Le RESERVANT devenu VENDEUR devra faire connaître sans délai, s’il y a lieu, les contestations que soulèverait l’autorité compétente. Il devra faire le nécessaire dans les plus brefs délais en réduisant au minimum la gêne des occupants effectifs ou potentiels.
A l’expiration du délai de CINQ (5) mois à compter de la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement, il sera produit par le Vendeur à l’ACQUEREUR l’attestation de l’autorité compétente prévue à l’article R 462-10 du Code de l’Urbanisme indiquant que la conformité des travaux n’a pas été contestée.
En cas de refus ou de silence gardé par l'autorité compétente, le VENDEUR sollicitera cette même attestation auprès du préfet et la transmettra à l'ACQUEREUR.
De son côté, le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR s’interdira de faire effectuer dans les locaux vendus après sa prise de possession tous travaux pouvant mettre obstacle à la délivrance de l’attestation susvisée, ceci dans le délai de CINQ (5) mois réglementaire de la déclaration d’achèvement de travaux.
Si des travaux exécutés par le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR ou ses locataires ou occupants devaient être à l’origine d’une contestation de l’autorité compétente portant sur la conformité des travaux au permis, le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR s’obligera, à ses frais exclusifs, à faire le nécessaire pour remettre les locaux concernés en état initial ou effectuer la modification des travaux effectués par lui permettant la délivrance de l’attestation précitée.
Le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR s’obligera également et obligera ses éventuels locataires ou occupants à laisser un accès à l’Immeuble, aux entreprises du RESERVANT devenu VENDEUR pour permettre à celui-ci d’effectuer les travaux lui permettant de mettre les travaux initialement entrepris en conformité avec le permis de construire.
20.3. TRAVAUX MODIFICATIFS OU COMPLEMENTAIRES
Le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR s'interdira de s'immiscer dans les opérations de construction à la charge du RESERVANT devenu VENDEUR et de se prévaloir de sa qualité de propriétaire pour donner des instructions aux architectes, maitre d'œuvre et entrepreneurs. 37
Dans le cas où LE RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR, postérieurement à la vente et avant l'achèvement des travaux, désirerait que des modifications soient apportées ou que des travaux supplémentaires soient exécutés, il devra s'adresser au RESERVANT devenu VENDEUR qui appréciera avec le Maître d'œuvre ayant la direction des travaux, dans un délai de 15 jours ouvrés, si les modifications demandées sont réalisables, sans mettre obstacle à la délivrance de l’attestation de non contestation de conformité.
Le RESERVANT devenu VENDEUR soumettra au RESERVATAIRE devenu Acquéreur le prix de ces travaux, ses modalités de paiement et le cas échéant la prolongation du délai de livraison.
En cas d'acceptation, ces travaux ne seront entrepris qu'après réception par le RESERVANT devenu Vendeur d'un ordre écrit du RESERVATAIRE devenu Acquéreur acceptant l'ensemble des conditions fixées dans le devis et notamment leur nature précise, leurs échéances, leurs prix et leurs modalités de paiement.
Le coût des travaux modificatifs et supplémentaires ainsi que celui des devis, études et autorisations administratives et d’urbanisme afférentes ne participera pas au caractère du prix de vente, notamment en ce qui concerne les hypothèques légales spéciale attachés à son paiement.
L'acceptation de devis par le RESERVATAIRE devenu Acquéreur n'emportera pas pour ce dernier le droit d'accéder au chantier sous réserve de ce qui est stipulé ci-après sous l’article « CLAUSE DE SUIVI DE CHANTIER ».
Enfin, Le RESERVANT devenu VENDEUR ne pourra refuser de réaliser les travaux modificatifs ou complémentaires que pour un motif sérieux et légitime dont il devra justifier au RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR.
Par suite de l'exécution des travaux modificatifs ou supplémentaires susvisés, le délai de livraison pourra le cas échéant se trouver annulé et éventuellement remplacé par celui arrêté entre le RESERVANT devenu Vendeur et le RESERVATAIRE devenu Acquéreur lors de la commande.
20.4. VISITE DU CHANTIER
Il est indiqué que, d'une façon générale, pour des raisons de sécurité et de responsabilité, toute visite du chantier est interdite aux personnes étrangères aux entreprises, aux architectes ou leurs préposés.
S'il transgressait cette interdiction le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR ne pourrait en aucune manière rechercher la responsabilité du RESERVANT devenu VENDEUR, de l'architecte, des entrepreneurs, ou des préposés de l'un d'eux.
En tout état de cause la présente disposition ne peut être interprétée comme une autorisation donnée par le RESERVANT devenu VENDEUR au RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR de pénétrer sur le chantier.
20.5. CLAUSE DE SUIVI DE CHANTIER
Il sera constitué un « Comité de suivi de Chantier » composé d’un ou plusieurs représentants du RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR et du RESERVANT devenu VENDEUR dont le but est l’information permanente du RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR sur le déroulement du chantier.
Ainsi dans le cadre du Comité, le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR sera notamment informé :
- de l’avancement du chantier
-de la validation des jours de causes légitimes de suspension du délai de livraison 38
- de l’examen des travaux modificatifs et complémentaires demandés par le RESERVATAIRE
- des choix de matériaux ou de matériels équivalents à ceux prévus au descriptif et selon les procédures prévues
- des surfaces réalisées.
A réception de ces informations, le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR pourra être amené à prendre des décisions sur les choix sus mentionnés et même, choisir lui-même parmi les échantillons qui lui seront présentés, les matériaux à mettre en œuvre et les matériels à installer.
Le Comité procédera à des visites qui seront distinctes de celles tenues par le RESERVANT devenu VENDEUR avec les entreprises pour la direction du chantier.
Ces visites auront lieu en moyenne une fois par mois à l’initiative du RESERVANT devenu VENDEUR, du RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR ou d’un commun accord.
En outre, et indépendamment des visites sus mentionnées, le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR pourra solliciter auprès du RESERVANT devenu VENDEUR d’effectuer des visites de chantier qui ne devront pas perturber le bon déroulement du chantier et dont les jours et heures seront définies d’un commun accord avec l’entreprise ayant la garde du chantier.
Il sera procédé à un compte rendu de réunion de visite du Comité à la diligence du RESERVANT devenu VENDEUR.
Il est convenu entre le PARTIES que ledit Comité n’assumera aucun rôle dans la réalisation et le suivi du chantier, les prérogatives du maître d’ouvrage étant dévolu en totalité au RESERVANT devenu VENDEUR ; ce Comité ne pouvant notamment pas interférer dans les relations du RESERVANT devenu VENDEUR avec les différents intervenants à l’opération de construire et s’immiscer dans les prérogatives du maître d’ouvrage.
Quant au RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR, bien que participant à ce Comité de Suivi de Chantier, il ne saurait assumer une quelconque responsabilité dans la réalisation des BIENS IMMOBILIERS.
20.6. ACHEVEMENT DES OUVRAGES ET PRISE DE POSSESSION
20.6.1. Définition de l'achèvement
Par dérogation aux dispositions de l'article R 261-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, les Parties conviennent, pour la définition de l'achèvement de ne pas se référer à la définition contenue dans l'article 1er du décret n° 67.1166 du 22 décembre 1967.
L'Immeuble sera considéré comme achevé
- (i) lorsqu'il sera brut de béton conforme :
1) Au Descriptif, aux Plans, au Permis de Construire, aux
éventuels Permis de Construire Modificatifs s’ils sont
obtenus, le cas échéant modifiés en accord avec
l'Acquéreur, uniquement en ce qui concerne les BIENS.
2) Et à la Règlementation Applicable.
(ii) qu'il pourra être utilisé conformément à sa destination.
L’achèvement suppose également : 39
• le raccordement aux réseaux publics et aux réseaux des différents concessionnaires,
• La réalisation des voiries permettant de desservir le BIEN.
Le VENDEUR s'obligera à poursuivre la construction des BIENS, objet des présentes, et à l'achever conformément aux énonciations des présentes, de la notice descriptive générale ci-dessus visés, des plans ci-annexés, et d'une façon générale aux règles de l'art.
Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessous impropres à leur utilisation.
20.6.2. CONVENTION SPECIALE DU FAIT DU CARACTERE "BRUT DE
DECOFFRAGE"
Le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR réalisera à ses frais et sous sa responsabilité tous les travaux d’aménagements et de finitions. Il mandatera les différents intervenants sollicités par ses soins (architecte, bureau de contrôle, coordonnateur SPS…) afin qu’ils s’assurent de la compatibilité des travaux réalisés avec ceux du RESERVANT devenu VENDEUR.
Le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR fera son affaire de l’obtention de toutes autorisations notamment administratives liées à son activité.
L’obtention des autorisations administratives relatives aux aménagements est affaire exclusive du RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR, le RESERVANT devenu VENDEUR ne pouvant être recherché en responsabilité en aucun cas par suite de manquement à certaines règles du fait de l'ACQUEREUR.
Il est rappelé en tant que de besoin que les prescriptions constructives prévues dans le cadre des autorisations d’urbanisme délivrées au VENDEUR s’imposeront à l'ACQUEREUR qui s’y soumettra. Il en ira de même pour les prescriptions édictées par l’assemblée plénière des compagnies d’assurances pour la protection contre les incendies, les prescriptions réglementaires pour la sécurité incendie, la sécurité des personnels et des usagers, les autorisations et l’obtention des documents y afférent.
Le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR devra réaliser les travaux d’aménagement en conformité avec les règles de l’art notamment en matière d'isolation phonique, thermique, accessibilité handicapé et de sécurité et avec l’ensemble des réglementations applicables (architecte, coordonnateur SPS, respect du droit du travail, etc....). Plus généralement, il devra s'assurer de la compatibilité des travaux restant à sa charge avec ceux assurés par le VENDEUR.
Le RESERVATAIRE s’engage, si besoin est, à souscrire dans le cadre de la réalisation des travaux d’aménagement des BIENS VENDUS, les assurances ci- dessous visées, savoir :
- une assurance dommages-ouvrage complémentaire à celle souscrite par le VENDEUR avec garantie de répercussion sur l’ENSEMBLE IMMOBILIER, ainsi qu’une assurance responsabilité décennale constructeur non réalisateur - une assurance tous risques chantier ainsi qu’une assurance de responsabilité civile couvrant également les dommages causés à l’ENSEMBLE IMMOBILIER en cours de réalisation et/ou achevé à hauteur du coût de reconstruction à neuf desdits ouvrages ainsi que les dommages immatériels consécutifs ou non.
Il s’engage à justifier des attestations d’assurance correspondantes au VENDEUR dès leur souscription. 40
L'ACQUEREUR s’engagera également à justifier au VENDEUR de la souscription des dites assurances par les entreprises qui interviendraient pour son compte.
20.7. PROCEDURE D’OPERATIONS PREALABLES A LA LIVRAISON
Le RESERVANT devenu VENDEUR fera connaître au RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR, par lettre recommandée avec accusé de réception le calendrier prévu pour les visites préalables à la livraison et fixera avec l’ACQUEREUR un calendrier de visites compatibles avec l’importance de la présente opération qui s’échelonnera sur une journée, étant entendu que ces visites devront avoir été réalisées au plus tard deux semaines avant la date prévue pour la livraison.
Ces constatations doivent permettre à l’ACQUEREUR d'effectuer des premières réserves, qui seront reprises sur la liste signée par les parties présentes.
Les préréserves que l’ACQUEREUR formulera, quant aux malfaçons et aux défauts de conformité avec les dispositions de la notice descriptive et des Plans, seront acceptées ou contredites par le RESERVANT devenu VENDEUR dans le procès-verbal.
Ces visites de chantier préparatoires à la livraison ne déchargeront en aucun cas le RESERVANT devenu VENDEUR de sa responsabilité de maître d'ouvrage et ne pourront être assimilées à une intervention de l’ACQUEREUR dans la direction du chantier.
20.8. ETABLISSEMENT RECEVANT DU PUBLIC (E.R.P.)
Le RESERVANT déclare que les biens réservés seront classés au permis de construire en tant qu’établissement recevant du public (E.R.P.) conformément aux dispositions des articles R 123-51 à R 123-55 du Code de la Construction et de l’habitation.
Le RESERVANT devra remettre au RESERVATAIRE lors de la livraison des Biens une attestation émanant du bureau de contrôle justifiant que les travaux réalisés permettent la classification des Biens en cette catégorie., dans la limite toutefois des prestations qui sont à sa charge.
En tout état de cause, si des prescriptions sont émises par la commission de sécurité et si ces prescriptions relèvent des travaux réalisés par le RESERVANT, ce dernier s’oblige à les réaliser dans le délai de TRENTE (30) jours ouvrés à compter de la notification faite par le RESERVATAIRE.
Le RESERVATAIRE reconnaît cependant avoir été informé que l’engagement du RESERVANT ne porte que sur les travaux qu’il réalisera conformément à la Notice Descriptive. Le classement effectif des biens vendus dépendra au final des travaux d’aménagement dont le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR aura la charge.
En conséquence, il appartiendra à ce dernier d’obtenir toutes autorisations administratives pour l’aménagement de ces locaux conformément à ce classement et de réaliser ses travaux d’aménagement à cet effet, afin notamment d’obtenir de son chef l’autorisation d’ouverture au public, sous sa seule responsabilité.
20.9. CONSTATATION DE L'ACHEVEMENT DES OUVRAGES ET PRISE DE
POSSESSION
L'exécution de l'obligation d'achever ci-dessus contractée et définie conventionnellement sera constatée ainsi qu'il suit : 41
Le RESERVANT devenu Vendeur invitera le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR, par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception, au moins quinze (15) jours à l'avance, à constater la réalité de cet achèvement au jour et heure fixées entre eux et à prendre possession de l’IMMEUBLE.
A/ Le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR répond à la convocation :
Ledit jour il sera dressé un procès-verbal de constat entre les PARTIES.
Trois hypothèses peuvent alors se présenter :
1°) Le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR accepte la livraison sans formuler aucune réserve, il procède au règlement des sommes dues tel que prévu au paragraphe "Paiement du Prix", les clés lui sont alors remises, et il prend possession des lieux.
2°) Le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR accepte la livraison en formulant des réserves : il procède au règlement des sommes dues tel que prévu au paragraphe "Paiement du Prix", les clés lui sont alors remises et il prend possession des lieux.
Dans les cas visés au 1° et 2° ci-dessus, la livraison des locaux sera constatée par un procès-verbal contradictoire.
Le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR aura la faculté d'insérer audit procès-verbal les réserves qu'il croira devoir formuler quant aux malfaçons et aux défauts de conformité avec les prévisions du contrat. Il est rappelé, à cet égard, qu'aux termes de l'article R 261-1 du Code de la construction et de l'habitation précité :
"La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat ni renonciation aux droits que les acquéreurs "tiennent de l'article 1642-1 du Code civil."
Les réserves du RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR seront acceptées ou contredites par le RESERVANT devenu VENDEUR.
3°) Le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR refuse la livraison, considérant que l’IMMEUBLE, objet des présentes, n’est pas achevé (et ne peut être livré) au sens de la définition de l’achèvement convenue ci-dessus.
Il refuse les clés, ne prend pas possession des lieux et aucun règlement n'intervient.
Un procès-verbal constatant le refus de livraison est établi.
Dans ce cas et à défaut d'accord entre le RESERVANT devenu VENDEUR et le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR, dans les dix jours suivant ce procès- verbal, sur les travaux dont la réalisation serait indispensable à l'achèvement tel que défini ci-dessus, les parties conviennent d'un commun accord de désigner un arbitre conformément aux dispositions ci-après détaillé qui indiquera si l'ensemble immobilier est ou non achevé au sens des critères ci-dessus définis, et dans la négative quels sont les travaux indispensables pour que l'ensemble immobilier soit achevé au sens de ces mêmes critères. Étant précisé qu'une fois les travaux prescrits achevés, il sera procédé à une nouvelle livraison en présence de cet arbitre.
B/ Le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR ne répond pas à la convocation : 42
Au cas où le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR ne répondrait pas à la convocation et dans le cas où il ne serait pas présent, ou valablement représenté à la date fixée pour la prise de possession, ou encore dans le cas où il ne satisferait pas aux conditions exigées pour la prise de possession, à savoir le paiement des fractions de prix, il serait à nouveau convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception. Ainsi l’ACQUEREUR ne pourra prendre livraison que pour autant qu’il ait réglé les sommes dont il est redevable savoir le prix et le coût des travaux modificatifs. S'il ne répondait pas à cette seconde convocation, où s'il n'était pas valablement représenté, ou encore s'il ne satisfaisait pas aux conditions exigées pour la prise de possession, il serait réputé avoir pris possession des lieux sans réserve.
Le procès-verbal serait alors valablement établi par le RESERVANT devenu VENDEUR seul, et signifié au RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR auquel il serait opposable.
La fraction du PRIX de vente exigible au jour de la livraison serait alors immédiatement exigible.
20.10. LEVEE DES RESERVES
20.10.1. Réserves acceptées par le RESERVANT devenu VENDEUR
Le RESERVANT devenu VENDEUR s’obligera à procéder à la levée des réserves mentionnées au procès-verbal de livraison reprenant les diverses réserves formulées aux cours des opérations de pré livraison, sous un délai de SOIXANTE jours (60) jours à compter de la formulation des réserves (hypothèse 2°) ou dans les 60 jours de la remise de son rapport par l’arbitre (hypothèse 3°).
Le RESERVANT devenu VENDEUR invitera l’ACQUEREUR, dans les formes prévues ci-dessus, à constater la levée des réserves dans un délai de SOIXANTE (60) jours à compter de la constatation de la livraison de l’IMMEUBLE et par là de la livraison.
A cet effet, le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR et ses ayants droits devront laisser le RESERVANT devenu VENDEUR et ses entreprises accéder à l’Immeuble pour la réalisation des travaux de parachèvement et de levée de réserves. Le RESERVANT devenu VENDEUR s’obligera de son côté à informer par avance et par tout moyen le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR de sa visite ainsi que de celle de ses entrepreneurs et à ne pas nuire à la tranquillité des ayants droits du RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR.
20.10.2. Réserves contredites par le RESERVANT devenu VENDEUR
Si le RESERVANT devenu VENDEUR a contredit les réserves, un Arbitre pourra être désigné avec pour mission d’apprécier l'état le bien-fondé de la contradiction des réserves et de remettre au RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR et au RESERVANT devenu VENDEUR un rapport dans un délai de quinze (15) jours calendaires
Les frais de cet arbitrage seront supportés en totalité par la partie à qui l’arbitrage aura donné tort.
a) Si l'Arbitre conclut au mal-fondé de la contradiction par le RESERVANT devenu VENDEUR des réserves formulées par le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR, le RESERVANT devenu VENDEUR devra procéder aux travaux nécessaires pour parvenir à la levée des réserves qu’il aura contredites, dans le délai de trente (30) jours à compter de la production de la décision de l’Arbitre 43
b) Si l'Arbitre conclut au bien-fondé de la contradiction par le RESERVANT devenu VENDEUR de l’ensemble des réserves formulées le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR, les réserves seront levées et la partie du prix restant due devra être réglée dans un délai de 15 jours ouvrés de la notification de la décision de l’Arbitre.
21. REMISE DE DOCUMENTS
Le RESERVANT s'oblige par les présentes à transmettre au client RESERVATAIRE :
21.1. CE JOUR :
- La notice descriptive, ci-annexée,
- Les plans ci-dessus énoncés, ci-annexés.
21.2. AVANT LA SIGNATURE DE L'ACTE NOTARIE DE VENTE EN L'ETAT
FUTUR D'ACHEVEMENT
- La copie du dossier complet (avec plans) de la demande de permis de construire ;
- La copie de l'arrêté du permis de construire ;
- La copie des trois (3) constats d'affichage sur le terrain ;
- Un jeu complet des plans fournis par l'architecte (format papier et .dwg ); - La copie de l'attestation de non recours et de non retrait contre les permis de construire délivrée par la Mairie et du Tribunal Administratif.
- Les attestations d'assurance dommage ouvrages, TRC, ainsi que l'attestation du paiement des primes échues afférentes auxdites assurances ;
21.3. A LA LEVEE DES RESERVES :
- Procès-verbal de classement au feu des matériaux
- Notice technique détaillant la liste des matériaux et appareils
- Listes des entreprises et intervenants
- Notes de calcul existantes, fiches d’essai
- Procès-verbal de réalisation des essais de fonctionnement
- Plans et documents de recollement
- Le Registre de sécurité
- DIUO
21.4. A LA CONFORMITE ET AU PLUS TARD A L’EXPIRATION DE LA
GARANTIE DE PARFAIT ACHEVEMENT :
- la copie de l’attestation de non-opposition à la conformité sous réserve de nouvelles dispositions légales ou réglementaires applicable en la matière.
22. QUALITES CONFEREES AU VENDEUR POUR ASSURER L'EXECUTION DES
TRAVAUX
Aux termes de l’acte authentique de vente, en contrepartie des obligations qui seront contractées par le RESERVANT devenu VENDEUR et afin de lui donner les moyens de tenir ses engagements, il sera convenu ce qui suit :
22.1. CONSERVATION PAR LE RESERVANT DEVENU VENDEUR DE LA
QUALITE DE "MAITRE DE L'OUVRAGE" 44
Le RESERVANT devenu VENDEUR conservera malgré la vente, la qualité de "maître de l'ouvrage", vis-à-vis des architectes, entrepreneurs et autres techniciens et vis-à-vis de toutes administrations ou services concédés et d'une manière générale vis-à-vis de tous tiers. Il pourra déposer toute demande de permis de construire modificatif qui serait nécessaire dès lors que ce permis ne modifie pas la consistance des biens vendus.
Précision étant ici faite que toute demande de permis de construire modificatif à l'effet de modifier l’Immeuble objet des présentes devra impérativement être transmise à l’Acquéreur pour information.
En cas de modification de la consistance des BIENS vendus, le RESERVANT devra obtenir l’accord préalable du RESERVATAIRE. A cette fin, le RESERVANT adressera par lettre recommandée avec accusé de réception au siège du RESERVATAIRE une demande de validation. L’accord du RESERVATAIRE pourra intervenir par tout moyen. Le refus devra être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception au siège du RESERVANT dans un délai de quinze (15) jours calendaires (hors mois d’août où ce délai sera de trente (30) jours calendaires). L’absence de réponse du RESERVATAIRE dans les délais susvisés vaudra acceptation du projet modifié.
En conséquence, le RESERVANT devenu VENDEUR aura seul qualité tant pour donner des instructions nécessaires à la poursuite des travaux que pour prononcer la réception des ouvrages ainsi effectués, et ce, jusqu'à la levée des réserves dont ils auraient pu faire l'objet.
Le RESERVANT devenu VENDEUR s'interdira toutefois de se prévaloir de cette situation et de cette qualité pour ordonner des modifications aux plans, qui n'auront pas reçu préalablement l'accord écrit du RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR, sauf si ces modifications sont imposées par l’administration ou par des nécessités techniques qui seront imposées par le Maître d’Œuvre.
22.2. POUVOIRS DE PASSER LES CONVENTIONS NECESSAIRES A LA
CONSTRUCTION DES BIENS ET A LEUR MISE EN ETAT D'HABITABILITE
A – Le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR constituera le RESERVANT devenu VENDEUR pour son mandataire exclusif à l'effet de passer les conventions qui seront indispensables à la construction des biens et notamment d'établir toutes conventions de voisinage, de cour commune, de passer tous contrats de mitoyenneté, d'héberge, de prospect, de servitudes ou tel autre qu'il appartiendra ou toute servitude qui serait demandée par la Commune ou les concessionnaires. Cette liste étant purement énonciative et non limitative.
B - En outre le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR confèrera au RESERVANT devenu VENDEUR, d'une manière générale le pouvoir de passer aux frais de ce dernier tous les actes de dispositions portant sur les parties communes et qui se révéleraient nécessaires :
- pour satisfaire aux prescriptions d'urbanisme ;
- pour satisfaire aux obligations imposées par le permis de construire et d’éventuels permis de construire modificatifs ;
- pour assurer la desserte de l'ensemble et son raccordement avec les réseaux de distributions et les services publics.
Et tous pouvoirs pour déposer toute demande de permis de construire modificatif en vue de l'obtention de la conformité. 45
C - Le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR investira le RESERVANT devenu VENDEUR de tous pouvoirs à l'effet de procéder à toutes acquisitions aux frais de ce dernier, de mitoyenneté, de vues, de droits de passage, de terrains et d'une manière générale pour effectuer toute acquisition qu'elle qu'en soit l'objet ou la forme qui seront nécessaires ou utiles soit à la réalisation de l'ensemble projeté soit à sa desserte.
D - En outre, le RESERVANT devenu VENDEUR aura seul qualité pour passer avec L'ELECTRICITE DE FRANCE, le SERVICE DES EAUX, FRANCE TELECOM et tous concessionnaires de services publics, les conventions qui pourront être nécessaires à la desserte et à l'équipement de l'immeuble et notamment toutes constitutions de servitudes.
E - Le RESERVANT pourra apporter toutes modifications nécessaires ou utiles au programme de construction, sous réserve de ne pas dénaturer le projet initial, modifier l'implantation du bâtiment à l'intérieur de la zone prévue à cet effet, apporter des modifications aux espaces collectifs mais sous réserve des autorisations administratives que le RESERVANT devrait alors solliciter et pour autant que ces autorisations administratives soient nécessaires à l'obtention de la conformité administrative, en ayant préalablement recueilli l'accord du RESERVATAIRE dans les conditions ci-dessus visées au paragraphe a)
F - Les pouvoirs résultant du présent article seront conférés au RESERVANT devenu VENDEUR. Ces pouvoirs seront stipulés irrévocables et ils expireront le jour de l’obtention de la conformité ainsi qu’il est dit au paragraphe DECLARATION D'ACHEVEMENT DES TRAVAUX ET CERTIFICAT DE CONFORMITE pour l'ensemble du projet. Ils ne s'éteindront pas en cas de cession par le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR ni en cas de mutation entre vifs ou forcée, ou à cause de mort.
G - Le RESERVANT devenu VENDEUR devra rendre compte à ses mandants et notamment au RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR conformément à l'article 1993 du Code Civil. Toutefois, il sera expressément convenu que les sommes qui pourraient être payées à des tiers, à titre notamment d'achat de servitudes, d'acquisition de terrain ou de soulte d'échange, en exécution des conventions passées par le RESERVANT devenu VENDEUR seront supportées par ce dernier, sans augmentation du prix de la présente vente et sans pouvoir être compensées avec des sommes dont le RESERVANT devenu VENDEUR serait, en sa qualité de mandataire, redevable envers l'ACQUEREUR.
23. GARANTIES
23.1. GARANTIE DES DEFAUTS DE LA CHOSE VENDUE
I - Le VENDEUR ne donnera aucune garantie des défauts de la chose vendue au sens des articles 1641 et 1649 du Code Civil, si ce n’est dans les limites et conditions fixées au II ci-dessous.
II - Le VENDEUR doit la garantie des vices au sens et dans les termes des articles 1642-1, 1646-1 et 1648 alinéa 2 du Code Civil, ici littéralement reproduits :
Article 1642-1
Le Vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer le vice. 46
Article 1646-1
Le Vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au Maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage, sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent Code. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble. Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent Code, et à assumer la garantie à l’article 1792-3.
Article 1648 - Alinéa 2
Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.
Conformément à l’article R 261-8 du Code de la Construction et de l’Habitation, le point de départ de ces garanties est constitué par la réception par le vendeur des travaux avec ou sans réserve.
Les articles 1792-1, 1792-2, 1792-3, 1792-7 et 2270 sont ci-après littéralement rapportés :
Article 1792-1
Est réputé constructeur de l’ouvrage :
1° - Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au Maître de l’Ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage.
2° - Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.
3° - Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l‘ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.
Article 1792-2
La présomption de responsabilité établie par l’article 1. 792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.
Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert, lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.
Article 1792-3
Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception.
Article 1792-7
Ne sont pas considérés comme des éléments d’équipement d’un ouvrage au sens des articles 1792, 1792-2, 1792-3 et 1792-4 les éléments d’équipement, y compris leurs accessoires, dont la fonction exclusive est de permettre l’exercice d’une activité professionnelle dans l’ouvrage.
Article 2270
Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1.792 à 1.792-4 du présent Code, est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1.792 à 1.792- 2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou en application de l’article 1.792-3, à 1 ‘expiration du délai visé à cet article. 47
Pour l’application de l’article 1642-1 susvisé, il est convenu que le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR devra informer le RESERVANT devenu VENDEUR par lettre recommandée avec demande d’avis de réception des vices ou des défauts de conformité apparents qui apparaîtraient avant l’expiration des délais fixés par l’article 1.642-1, à moins qu’ils n’aient déjà fait l’objet de réserve lors de l’établissement du procès-verbal de prise de possession ci-dessus visé. A défaut par les acquéreurs d’avoir informé le RESERVANT devenu VENDEUR dans les formes ci-dessus, celui-ci sera déchargé des vices apparents lors de l’expiration de ces délais, par le seul fait de cette expiration.
23.2. GARANTIE DE PARFAIT ACHEVEMENT
Il est rappelé qu'aux termes de l'article 1792-6 du Code Civil, les entrepreneurs sont tenus à l'égard du Maître de l'ouvrage de lui garantir la réparation de tous désordres qui seront signifiés par ce dernier, et ce, pendant un an à compter de la réception des travaux.
Article 1792-6 alinéa 2 et suivants du Code Civil
La garantie de parfait achèvement à laquelle l‘entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an à compter de la réception s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le Maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par la voie de «notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception».
Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le Maître de l‘ouvrage et l‘entrepreneur concerné. En l‘absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l‘entrepreneur défaillant.
L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord ou à défaut judiciairement.
La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l‘usure normale ou l‘usage.
L’ACQUEREUR s’engage à signaler au VENDEUR les désordres apparaissant pendant la garantie de parfait achèvement.
Pour permettre au VENDEUR de mettre en jeu cette garantie, l'ACQUEREUR lui concède dès à présent, de manière irrévocable, toutes facilités pour pénétrer dans les locaux vendus, ainsi qu'aux entreprises concernées.
Pour l’information des parties a été dressé ci-après le tableau des délais pour la mise en œuvre des divers régimes de garantie.
GARANTIE DELAI POINT DE DEPART
DU DELAI
TEXTES
Garantie des vices et
défauts de conformité apparents
(avant la réception ou
l’expiration du mois suivant la
prise de possession pour
l’action judiciaire)
1 mois
Le plus tardif
des deux
évènements :
réception ou expiration
du mois suivant la
prise de possession.
1642-1
1648 al.2
Code Civil
PARFAIT
ACHEVEMENT
1 an Réception Art 1792-6 du
Code civil
ISOLATION
PHONIQUE
1 an Prise de possession Art L. 124-4 du
Code de la
construction et
de l'habitation
BON
FONCTIONNEMENT
2 ans Réception Art 1792-3 du
Code civil 48
Eléments
d'équipements dissociables
DOMMAGES
- compromettant la
solidité de l'ouvrage,
- rendant impropre
l'ouvrage à sa destination ou
bien affectant la solidité des
éléments d'équipements
indissociables
10
ans
Réception Art 1646-1, 1792
et 1792-2 du
Code civil
24. SITUATION ENVIRONNEMENTALE
24.1. ETAT DES SERVITUDES "RISQUES" ET POLLUTIONS (ERP)
Conformément aux articles R.125-23 et suivants du Code de l'environnement, un état des servitudes "risques" et d'information sur les sols de moins de six mois est annexé aux présentes.
Cet état comprend :
- l'imprimé officiel ;
- la liste des arrêtés de catastrophes naturelles ;
- un extrait cadastral ;
- le zonage réglementaire sur la sismicité ;
- les différentes cartographies et arrêtés préfectoraux.
24.2. ABSENCE DE SINISTRES AVEC INDEMNISATION
Le RESERVANT déclare qu'à sa connaissance l'immeuble n’a pas subi de sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité, notamment en application de l’article L.125-2 ou de l’article L.128-2 du Code des assurances.
24.3. ETAT DES RISQUES DE POLLUTION DES SOLS (ERPS)
A titre informatif, un état des risques de pollution des sols est annexé aux présentes.
Ce document complémentaire permet la localisation des sites provenant : - des bases de données BASOL (Base de données sur les sites et Sols pollués ou potentiellement pollués appelant une action des pouvoirs publics, à titre préventif ou curatif) et BASIAS (Base de données des Anciens Sites Industriels et Activités de Service),
- la base des Installations Classées pour la Protection de l'Environnement (ICPE).
24.4. CONSULTATION GEORISQUES
En complément des documents précédents, le portail Géorisques a été consulté. Le compte-rendu de cette consultation est annexé aux présentes.
24.5. RADON
L’article L.125-5 du Code de l’environnement créé par l’ordonnance du 10 février 2016 rend obligatoire la délivrance d’une information relative au radon à l’occasion de la vente d’un bien immobilier situé dans une "zone à potentiel radon" depuis le 1er juillet 2017. 49
Le radon est un gaz radioactif d’origine naturelle qui représente le tiers de l'exposition moyenne de la population française aux rayonnements ionisants. Il est issu de la désintégration de l’uranium et du radium présents dans la croûte terrestre.
Il est présent partout à la surface de la planète et provient surtout des sous- sols granitiques et volcaniques ainsi que de certains matériaux de construction. Le radon peut s’accumuler dans les espaces clos, notamment dans les maisons. Les moyens pour diminuer les concentrations en radon dans les maisons sont simples :
• aérer et ventiles les bâtiments, les sous-sols et les vides sanitaires,
• améliorer l’étanchéité des murs et planchers.
L’activité volumique du radon (ou concentration de radon) à l’intérieur des habitations s’exprime en becquerel par mètre cube (Bq/m3).
Le BIEN n'est pas concerné par cette réglementation.
24.6. PROTECTION DE L’ENVIRONNEMENT
Le RESERVANT déclare qu’une étude de sols a été réalisée concernant la reconversion de l’ancienne Papeterie de Vernon (27)
Un rapport n°A112836 en date de septembre 2021 a été réalisé par le Cabinet ANTEA GROUP à la demande de la société Eure Aménagement Développement (EAD). Une copie de ce rapport demeure annexé au Dossier d’Informations.
Les conclusions de ce rapport demeurent ci-après reprises littéralement par extrait :
« Eure Aménagement Développement (EAD) a pour projet de reconvertir l’ancienne papeterie de Vernon en un complexe hôtelier et de loisir. Ce projet sera adossé au parc urbain mitoyen créé sur l’ancienne fonderie de Vernon.
Cette ancienne plateforme industrielle exploitée par SMURFIT KAPPA a cessé son activité en 2006. Son emprise est de 26 950 m². Les bâtiments industriels sont encore présents sur le site, ainsi que des stockages de terres et gravats et de déchets.
L’aménagement porté par EAD prévoit un cinéma, des commerces, un hôtel et des espaces artistiques et culturels.
Dans ce contexte et au regard des futurs aménagements envisagés, EAD a mandaté Antea Group pour l’actualisation des données environnementales existantes et pour s’assurer de la compatibilité sanitaire des terres en places avec les aménagements projetés.
Afin de compléter des données existantes, il a été réalisé dans le cadre de cette étude :
- Une visite de site ;
- 15 sondages à la tarière mécanique descendus jusqu’à 4 m maximum de profondeur (profondeur d’excavation maximale prévue) hors des bâtiments existants ;
- 3 prélèvements de béton à la carotteuse sur colonne répartis sur le socle en béton au droit de l’actuel dalle, en partie extérieure ;
- 2 piézomètres entre 6 et 8 m de profondeur et le prélèvement d’échantillons d’eaux souterraines pour analyses
- 4 piézairs jusqu’à 1,5 m de profondeur, en partie extérieure des bâtiments ainsi que les prélèvements et analyses associées.
Les résultats de ces investigations sur les différents milieux ont mis en évidence : 50
- La présence de remblais sablo-limoneux sur 1 m de profondeur en moyenne, puis du terrain naturel argileux puis sableux. Des venues d’eau ont été observées dès 1 m de profondeur.
- Les résultats analytiques sur les sols ont indiqué :
o 62 % des terres à excaver au droit des futures noues d’infiltration présentent un caractère non inerte, soit un volume de terres déblayés et non inertes estimé à 1 040 m3. Ces dernières devront être réutilisées en remblaiement uniquement sous un revêtement minéral. Ceci dans le but de limiter d’une part les effets de migrations en profondeur des polluants et d’autre part le contact des sols avec les futurs usagers du site. Concernant les terres de la noue 1, il conviendrait de réaliser un sondage complémentaire dans cette zone afin de vérifier/confirmer l’impact en HAP extrapolé depuis le sondage AN1 et localisé à environ 25 m de la future noue d’infiltration. Si cet impact était avéré, il conviendrait d’évacuer les terres en filières spécifiques ;
o 70 % des terres déblayées dans le cadre du projet présentent un caractère non inerte, soit un volume de terres déblayés et non inertes estimé à 3 120 m3 Ces dernières devront être réutilisées en remblaiement uniquement sous un revêtement minéral. Ceci dans le but de limiter d’une part les effets de migrations en profondeur des polluants et d’autre part le contact des sols avec les futurs usagers du site. Le volume de terres de terrassement sera affiné par le MOE sur la base du découpage proposé par Antea Group ;
o 50% des terres laissées en place présentent un caractère non inerte (terres localisées en partie centrale du site). Dans ces conditions, un recouvrement de surface (minéral ou apport de terres saine (conformément aux dispositions retenues dans l’analyse sanitaire de 2021), devra être mis en oeuvre afin de garantir l’aspect sanitaire des futurs usagers du site. o Un impact en HAP sur le sondage AN1, nécessitant des travaux d’excavation hors site. En première approche, le volume à purger est estimé à 1 185 m3 (comprenant également le volume pour la création de la noue 1) avec une gestion des terres en ISDND. Des investigations complémentaires autour de cette zone permettraient d’optimiser les volumes de terres à évacuer. o Dans le cas de terres non inertes excédentaires, ces dernières devront être gérées spécifiquement soit via une évacuation hors site en filières adaptées ;
o Les terres présentant un caractère inerte pourront être utilisées en remblaiement sur l’ensemble du site d’étude à condition d’être recouvertes (conformément aux analyses sanitaires réalisées) ;
- La présence de tas de terres et gravats plus nombreux que ceux observés en 2012 et présentant pour la plupart une non-conformité pour une admission en ISDI. Ainsi ces terres devront être gérées spécifiquement via une évacuation hors site dans les filières adaptées ; - Concernant les bétons de dalles caractérisées, leur qualité répond aux critères ISDI et à ce titre une valorisation sur site (remblaiement) ou hors site est à envisager ;
- Pour les eaux souterraines, mise en évidence d’une nappe présente entre 12,24 et 12,49 m NGF de profondeur avec un sens d’écoulement des eaux dirigé vers le Nord-Est, soit en direction de la Seine. Les résultats analytiques ont indiqué l’absence de contamination significative de polluant dans les eaux souterraines. Lors de cette campagne seuls des métaux lourds ont été quantifiés et concentrations inférieures aux valeurs de références. Ces résultats sont cohérents voire en améliorations avec les données des résultats précédents ;
- Dans les gaz du sol, la présence de composés volatils avec 2 signatures différentes en fonction des bâtiments et de leur ancienne activité. 51
Les calculs sanitaires réalisés sur la base des données disponibles à aout 2021, à conduit à indiquer que les risques sanitaires étaient compatibles vis-à-vis des usages envisagés, sans logement, sur la base de l’absence de contact direct avec les terres en place et l’interdiction de consommation de fruits ou de légumes autoproduits. Au regard du projet envisagé et avec la mise en applications des dispositions retenues, les risques sanitaires pour les futurs usagers sont faibles et acceptables.
Ces dispositions devront être intégrées au stade de la conception dans le cahier des charges de consultation des Entreprises. Si elles ne pouvaient être mises en oeuvre, de nouveaux calculs sanitaires devraient être réalisées. Il demeure que le site porte un passif environnemental (ancienne papeterie) qui n’a pas été totalement circonscrit, notamment dans les sols au droit des bâtiments existants.
Ainsi, au regard du projet d’aménagement, de l’ensemble des résultats actuellement disponibles et du passif historique du site, nous retiendrons les recommandations suivantes :
- La réalisation d’investigations complémentaires au droit des bâtiments après démolition de ces derniers et la mise à jour de l’EQRS ;
- La réalisation d’investigations complémentaires dans les sols au niveau de la future noue 1 et du sondage AN1 afin d’affiner les volumes impactés en HAP ;
- Le respect des mesures de gestion et des dispositions prises en compte dans l’EQRS de 2021 ;
- La mise en place d’un suivi de la qualité des eaux souterraine pour mesurer une éventuelle influence qualitative selon différents régimes saisonniers,
- La mise en place de servitudes pour une maîtrise des risques dans le temps. »
Le RESERVANT déclare qu’une étude de sols ayant pour objet des investigations complémentaires – gestion des terres d’excavation a été réalisée concernant la reconversion de l’ancienne Papeterie de Vernon (27)
Un rapport n°A126446/version A en date du 29 novembre 2023 a été réalisé par le Cabinet ANTEA GROUP à la demande de la société ODYSSEE IMMOBILIER. Une copie de ce rapport demeure annexé au Dossier d’Informations.
Les conclusions de ce rapport demeurent ci-après reprises littéralement par extrait :
« Eure Aménagement Développement (EAD) a pour projet de reconvertir l’ancienne papeterie Vernon en un complexe hôtelier et de loisir. Ce projet sera adossé au parc urbain mitoyen créé sur l’ancienne fonderie de Vernon. Cette ancienne plateforme industrielle exploitée par SMURFIT KAPPA a cessé son activité en 2006. Son emprise est de 26 950 m². Les bâtiments industriels sont encore présents sur le site, ainsi que des stockages de terres et gravats et de déchets.
L’aménagement porté par EAD prévoit un cinéma, des commerces, un hôtel et des espaces artistiques et culturels.
Dans ce cadre, le Groupe ODYSSEE Immobilier projette de racheter les terrains pour porter les travaux de démolition des bâtiments existants, ainsi que les travaux de gestion des terres pour garantir la comptabilité sanitaire des aménagements avec les sols et le sous-sol laissés en place.
Afin de compléter des données existantes, il a été réalisé dans le cadre de cette étude :
• 25 sondages entre 1 et 5 mètres de profondeur à la pelle mécanique au niveau des futures noues d’infiltration, de la zone de déblais et sur les monticules existants ;
• 7 prélèvements de béton à la carotteuse diamant sur colonne au sein des bâtiments existants (dallage et margelle) ; 52
• 5 piézairs jusqu’à 1,5 m de profondeur et 4 airs sous dalle, en partie intérieure des bâtiments existants ainsi que les prélèvements et analyses associées ;
• Des essais géotechniques sur les dépôts de terres en vue de leur possible valorisation comme matériaux de comblement des caves sous le bâtiment B (17 GTR et 10 PROCTOR). Les résultats et l’interprétation de ces essais feront l’objet d’une note individuelle
Les résultats de ces investigations ont mis en évidence les principaux éléments suivants :
• Un impact localisé en HAP (AN12) et TCE (S9) a été observé au cours de ce présent diagnostic. A noter que l’impact en HAP identifié en 2021 a été circonscrit et peut également être considéré comme localisé sur le site. Ces zones impactées nécessiteront une purge avec évacuation des terres en filières agréés. Par ailleurs, une anomalie antérieure a été mise en évidence dans les sols en place (sondage S9 -2007) qu’il convient de gere. Ainsi, en première approche, le volume à purger total est de l’ordre de 1 000 m3 vers une filière de type ISDND ;
• 37 % des terres à excaver au droit des futures noues d’infiltration présentent un caractère non inerte, soit un volume de terres d’excavation non inertes estimé à 890 m3 ;
• 37 % des terres déblayées dans le cadre du projet présentent un caractère non inerte, soit un volume de terres d’excavation non inertes estimé à 1 810 m3 ;
• 20 % des terres constituant les monticules présentent un caractère non inerte, soit un volume de terres d’excavation non inertes estimé à 3 760 m3. Ces terres non inertes seront réutilisées en remblaiement sous un revêtement minéral. Ceci dans le but de limiter d’une part les effets de migrations en profondeur des polluants et d’autre part le contact des sols avec les futurs usagers du site. Le volume de terres de terrassement sera affiné et validé par le MOE sur la base du découpage proposé par Antea Group ; • Une classe d’agressivité chimique faible (XA1) pour la majorité des échantillons de sols analysés au niveau des monticules ;
• L’absence d’amiante (morceaux de toiture en amiante ciment et fibres) dans les échantillons de sols prélevés au sein des monticules ; • La détection de composés volatils (BTEX CAV et de COHV) au droit des bâtiments ;
• Le dallage béton des bâtiments est conforme aux critères ISDI hormis à l’entrée du bâtiment B.
Les calculs sanitaires réalisés sur la base des données disponibles à novembre 2023, à conduit à indiquer que les risques sanitaires étaient compatibles vis-à-vis des usages envisagés, sans logement, sur la base de l’absence de contact direct avec les terres en place et l’interdiction de consommation de fruits ou de légumes autoproduits. Au regard du projet envisagé et avec la mise en applications des dispositions retenues, les risques sanitaires pour les futurs usagers sont faibles et acceptables.
Ces dispositions devront être intégrées au stade de la conception dans le cahier des charges de consultation des Entreprises. Si elles ne pouvaient être mises en œuvre, de nouveaux calculs sanitaires devraient être réalisées. »
Le RESERVANT déclare qu’une étude de sols ayant pour objet des investigations complémentaires – gestion des terres d’excavation – analyse géotechnique a été réalisée concernant la reconversion de l’ancienne Papeterie de Vernon (27)
Un rapport n°A127322/version A en date du 21 décembre 2023 a été réalisé par le Cabinet ANTEA GROUP à la demande de la société ODYSSEE IMMOBILIER. Une copie de ce rapport demeure annexé au Dossier d’Informations. 53
Le RESERVANT s’engage à dépolluer le terrain d’assiette de l’ensemble immobilier dans la limite de ses obligations légales et réglementaires.
Engagement du RESERVANT
Le RESERVANT devra procéder ou faire procéder, sans frais à la charge du RESERVATAIRE, à la prise de toutes les mesures permettant de rendre le Terrain conforme et compatible avec les Biens Immobiliers et, plus généralement, avec la partie du Programme de Construction qui sera réalisée sous sa maîtrise d’ouvrage, comme à toutes les mesures constructives, qu’implique la réalisation et l’achèvement du Programme de Construction projeté sur ledit Terrain, compte tenu de sa destination principale à usage d’hébergement hôtelier et commerce de façon à ce que le Réservataire ne puisse jamais être inquiété à ce titre.
Ainsi, le RESERVANT s’oblige à respecter les prescriptions, conclusions et recommandations des rapports qui sont de son ressort en sa qualité de maître d’ouvrage. Il fera notamment son affaire des excavations des terres polluées et déchets et de leur traitement et/ou dépose en ISDND ou autre filière adaptée. En tout état de cause, le RESERVANT s’oblige à rendre le terrain d’assiette compatible avec les destinations du Programme de Construction (hébergement hôtelier et commerce) à réaliser conformément aux règlementations environnementales, de construction et sanitaire.
Le RESERVATAIRE déclare avoir pris connaissance des prescriptions, conclusions et recommandations desdits rapports.
Le notaire informe les parties des dispositions suivantes du Code de l'Environnement :
- Celles de l’article L 514-20 du Code de l’Environnement, et ce dans la mesure où une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur les lieux :
« Lorsqu’une installation soumise à autorisation, ou à enregistrement, a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation.
« Si le vendeur est l’exploitant de l’installation, il indique également par écrit à l’acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L’acte de vente atteste de l’accomplissement de cette formalité.
« A défaut et si une pollution constatée rend le terrain impropre à sa destination précisée dans le contrat, dans un délai de deux ans après la découverte de la pollution, l'acheteur ou le locataire a le choix de poursuivre la résolution du contrat ou, selon le cas, de se faire restituer une partie du prix de vente ou d'obtenir une réduction du loyer ; l'acheteur peut aussi demander la remise en état du terrain aux frais du vendeur lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné au prix de vente.»
- Celles de l’article L 125-7 du Code de l’Environnement, et ce dans la mesure où une installation soumise à autorisation ou à enregistrement n'a pas été exploitée sur les lieux :
« Sans préjudice de l'article L 514-20 et de l'article L 125-5, lorsqu'un terrain situé en zone d'information sur les sols mentionné à l'article L 125-6 fait l'objet d'un contrat de vente ou de location, le vendeur ou le bailleur du terrain est tenu d'en informer par écrit l'acquéreur ou le locataire. Il communique les informations rendues publiques par l'Etat, en application du même article L. 125-6. L'acte de vente ou de location atteste de l'accomplissement de cette formalité.
« A défaut et si une pollution constatée rend le terrain impropre à sa destination précisée dans le contrat, dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution, l'acheteur ou le locataire a le choix de poursuivre la résolution du contrat ou, selon le cas, de se faire restituer une partie du prix de vente ou d'obtenir une réduction du loyer ; l'acheteur peut aussi demander la remise en état du terrain aux frais du vendeur lorsque le coût de cette réhabilitation ne paraît pas disproportionné au prix de vente.» 54
En outre, pour ce qui concerne le traitement des terres qui seront excavées, elles deviennent alors des meubles et, si elles sont polluées, seront soumises à la réglementation des déchets. Elles devront, à ce titre, faire l’objet d’une évacuation dans une décharge de catégorie 1, 2 ou 3 selon leur degré de pollution.
Il est relaté ci-après un certain nombre de déclarations du RESERVANT et d’informations relative à la situation environnementale du BIEN. Ces informations sont destinées à l’exercice par le RESERVANT de son devoir d’information, ce dont le RESERVATAIRE prend acte.
Le RESERVATAIRE déclare être suffisamment informé sur la situation environnementale de l’immeuble et confirmer son adéquation avec l’affectation projetée.
Le RESERVANT déclare :
- qu’il n’est partie à aucune procédure arbitrale, judiciaire ou administrative relative au BIEN et il n’a été engagé ou n’est en cours aucune procédure concernant l’activité exercée sur le terrain d’assiette du BIEN.
- qu’aucun jugement ni aucune ordonnance ou décision judiciaire ou administrative n’a contraint ou enjoint le RESERVANT ou un ancien propriétaire à cesser tout ou partie de ses activités à la suite d’une pollution intervenue sur le terrain d’assiette du BIEN à l’exception de ce qui pourrait être dit ci-après.
- Le RESERVANT déclare qu'aux termes de l’acte reçu par Maître JOUYET, Notaire associé soussigné, le 23 avril 2009, la société « SMURFIT KAPPA PAPIER RECYCLE FRANCE S.A.S. » a déclaré ce qui suit littéralement rapporté:
«
1) Historique des activités exercées par le Vendeur sur le BIEN
En application des dispositions ci-dessus relatées, le Vendeur déclare que
sur le BIEN, qui comprend deux bâtiments de production, une station de traitement des effluents et d'anciennes zones extérieures de stockage, ont été exploitées des activités et installations relevant de la nomenclature des Installations Classées pour la Protection de l'Environnement et de la législation afférente, et soumises au régime de l'autorisation, l'historique administratif de ces activités et installations figurant dans le détail dans les rapports et études ANTEA A43979 /B de février 2007 et A50027/C de juin 2008, dont une copie est demeurée ci-annexé après mention (annexes nos ), ainsi que dans les différents arrêtés préfectoraux d'autorisation d'exploitation édictés conformément à la législation relatives aux installations classées pour la protection de l'environnement et relatés ci-après (annexes nos 26, 17, 18, 19 et 20).
Le Bien est à usage industriel depuis le début du XXème siècle.
Antérieurement à la papeterie était exploités sur le site par Monsieur
Roger CASSARD des ateliers métallurgiques, dont le type de fabrication n'a pu être connu avec précision. Le plan de 1929 mentionne l'existence de cases à sable sur le coté Est du bâtiment Trituration.
La papeterie, dont l'exploitation a débuté en 1929, était spécialisée dans
la fabrication de papier couverture pour carton ondulé à partir de vieux papiers et de vieux cartons, le papier étant fabriqué à partir de paille naturelle avant les années 60.
L'exploitation de la station d'épuration biologique a débuté en 1993, la
production de papier était alors de 85 tonnes/jour de papier.
Le Vendeur a cessé l'exploitation des installations et activités sur le site
le 18 mai 2006.
Il a alors confié au bureau d'études ANTEA la réalisation d'un dossier de
cessation d'activité en vue de déterminer les pollutions pouvant exister sur le site et les mesures de remise en état qui pourraient en résulter dans le cadre d'un usage futur du site industriel non sensible retenu. 55
Le Vendeur déclare en outre qu'il n'a pas reçu de l'administration, sur le
fondement de l'article L.514-1 du Code de l'environnement, en sa qualité d'exploitant des installations et activités ci-après désignées, aucune mise en demeure ou aucune injonction de faire des travaux de remise en état du Bien. Le Vendeur indique également à l'Acquéreur, au titre des dispositions de
l'article L.514-20 du Code de l'environnement, que dans le cadre de leurs activités, les exploitants successifs du site, ont été amenés à manipuler ou à stocker des substances chimiques.
Le site utilisait une cinquantaine de produits pour 3 usages différents :
les produits associés au processus de fabrication des papiers, tels que les adjuvants et les produits d’entretien et de nettoyage des équipements ; les produits associés à la station d’épuration des eaux résiduaires et enfin les produits associés au traitement des eaux de chaudière.
Ont ainsi notamment été manipulés et stockés dans le BIEN :
◼ PAC 18 — Polvchlorure d'aluminium en cuve aérienne sur rétention (30.000 litres) ; ◼ EKA NP 495 Agent d'égouttage (solution à 15 %) en cuve aérienne sur rétention (30.000 litres de silice et 85 % d'eau) ;
◼ Brun Phenylene — Colorant organique polyazoïque en cuve aérienne sur rétention (13 000 litres) ;
◼ ALCALI 28/32 — Ammoniac en solution en cuve aérienne sur rétention (3.000 litres); ◼ Lessive de soude — Solution de NaOH à 50 % en cuve aérienne sur rétention (6.000 litres) ;
◼ Acide phosphorique en conteneur sur rétention (1.258 kg)
◼ IMBONAL (solution d'hydroxyde de sodium) en conteneur sur rétention (1.000 litres); ◼ IMBACIN (Détergent acide) en conteneur sur rétention (1.000 litres)
◼ Autres produits : solvant (DARASOL VE) pour le nettoyage des feutres, des produits pour le traitement des eaux de la chaudière, des lubrifiants et des huiles, des agents de rétention et d'égouttage conditionnés sous forme de sacs.
2) Arrêtés préfectoraux d’autorisation et complémentaires
Arrêté préfectoral Objet
Arrêté préfectoral du 1er juillet 1986 3 transformateurs au PCB
(n°20061012 : déclaration)
Arrêté préfectoral du 1er juillet 1988 Papeterie (n°20061013 :
Autorisation)
Arrêté préfectoral du 18 janvier 1994 Extension de la capacité de
production (n°20061014 :
autorisation)
Arrêté préfectoral du 5 octobre 1995 Agrément emballage
(n°20061015 : arrêté de
prescriptions complémentaires)
Arrêté préfectoral du 20 juillet 2001 Extension de la capacité de
production (n°20061016 :
Autorisation)
Liste des rubriques de la nomenclature des Installations Classées pour la
Protection de l’Environnement en exploitation sur le site de VERNON selon les dispositions de l’arrêté du Préfet de l’Eure du 20 juillet 2001, et activités exploitées réglementairement :
Rubrique Désignation des activités Régime Description des installations
2430
Préparation de la pâte à papier
1. Pâte chimique
2. autres pâtes y compris le
désencrage des vieux papiers
A
200 t/j
(pas de
désencrage)
2440 Fabrication de papier, carton A 200 t/j 329 Papiers usés ou souillés A 2600 t 56
La quantité emmagasinée étant
supérieure à 50 tonnes
1530
Bois, papier, carton ou matériaux
combustibles analogues (dépôs de). La
quantité stockée étant supérieure à 1.000
m³ mais inférieure ou égale à 20.000 m³
D 2.300 m³
2920
Réfrigération ou compression
(installations de) fonctionnant à des
pressions effectives supérieures à 10
Pa :
2.b) Supérieure à 50kW, mais inférieure
ou égale à 500kW
D 90kW
2910
Combustion. A.
Lorsque l’installation consomme
exclusivement, seuls ou en mélange, du
gaz naturel, des gaz de pétrole liquéfiés,
du fioul domestique, du charbon, des
fiouls lourds ou de la biomasse,
l’exclusion des installations visées par
d’autres rubriques…, si puissance
thermique maximale de l’installation
est :
2. Supérieure à 2MW, mais inférieure à
20MW
D 9,5 MW
1411
Gazomètres et réservoirs de gaz
comprimés renfermant des gaz
inflammables. 2. Pour les autres gaz c)
Supérieure ou égale à 1 t mais inférieure
à 10 t
NC 10 m³
1432
Liquides inflammables (stockage en
réservoirs manufacturés de) :
2. Stockage de liquides inflammables
visés à la rubrique 1430 :
b) représentant une capacité équivalente
totale supérieure à 10m³ mais inférieure
ou égale à 100 m³
NC 3,76 m³
1434
Liquides inflammables (installation de
remplissage ou de distribution). 1 .
Installation de chargement de véhicules
citernes, de remplissage de récipients
mobiles ou réservoirs des véhicules à
moteur, le débit maximum de
l’installation, pour les liquides
inflammables de la catégorie de
référence (coefficient 1) étant b)
supérieur ou égal à 1 m³ /h, mais
inférieur à 20 m³/h
NC 0,6 m³/h
1611
Préparations à base d’acide acétique
(emploi ou stockage de) la quantité de
stockage susceptible d’être présentes
dans l’installation étant supérieure ou
égale à 50 t, mais inférieure à 250 t
NC 2,4 m³
1630
Soude ou potasse caustique (fabrication
industrielle, emploi ou stockage de
lessive de). B. emploi ou stockage.
La quantité totale susceptible d’être
présente dans l’installation étant :
supérieure à 100 y, mais inférieure ou
égale à 250 t
NC 10,4 m³ 57
Des anciens stockages d’hydrocarbures aériens ont existé à proximité de
la chaufferie (fuel lourd de 130m³ et fuel domestique de 15 m³. ils étaient présents en 1971 et ont été démantelés entre 1986 et 1992 d’après les différents plans de l’usine.
Une copie de l’arrêté du 20 juillet 2001 et des prescriptions s’y
rapportant est demeurée ci-annexée après mention (annexes n° )
3) Etudes et audits de sol – état de la pollution
Dans le cadre de la cessation de l'exploitation des installations et
activités sur son site de Vernon par la Société SMURFIT SOCAR, plusieurs études de sol ont été réalisées afin d'étudier l'impact de chacune des sources potentielles de pollution sur la qualité des sols et des eaux souterraines et de définir les éventuelles mesures de dépollution nécessaires.
Ces rapports ont été adressés au Préfet de l'Eure le 19 juin 2008 et reçus
le 21 juin 2008 et sont disponibles auprès du service des Installations Classées (DRIRE) dont notamment les rapports mentionnés ci-après. Pour le dernier, qui constitue la synthèse des investigations réalisées sur le site et détermine un plan de gestion du site (A50027/C) annexé au présent acte et dont l'Acquéreur reconnaît qu'il lui a été remis une copie et en avoir une parfaite connaissance : ◼ Etude historique et documentaire de la Papeterie de Vernon – Etape A
de
l'Evaluation Simplifiée des Risques – février 2007 – A 43979/B ;
◼ Rapport de synthèse des investigations réalisées et plan de gestion du
site, réalisés par ANTEA, de juin 2008 (A50027/C).
La seconde étude réalisée tient compte de la réforme de l'approche des
sites et sols pollués résultant de la circulaire du 8 février 2007, de sorte qu'une copie de la première étude n°A43979/B de février 2007 est annexée ci-annexée après mention (annexe n° ) à titre d'information historique uniquement pour l'Acquéreur.
Les investigations menées sur le site par ANTEA, en particulier en mars
2007 et en ce qui concerne les investigations complémentaires pour une campagne de prélèvement de gaz dans les sols effectuée en janvier 2008, et ayant donné lieu au Rapport de synthèse des investigations réalisées et plan de gestion du site (Rapport ANTEA A50027/C de juin 2008), dont une copie a été remise à l'Acquéreur dès avant ce jour et dont une copie est demeurée ci-annexée après mention (annexe n° ), ont permis de mettre en évidence le caractère circonscrit et très limité d'une pollution aux hydrocarbures aux alentours en particulier de la chaufferie en ce qui concerne les anciennes activités du Vendeur permettant l'acceptabilité des terres en classe 3, et des traces résiduelles de pollution résultant d'une activité de fonderie, ces conclusions étant ci-après littéralement rapportées :
«5.1. Reconnaissance de la qualité des sols
(…)
5.1.2.2. Résultats des analyses de sols
(…)
- Hydrocarbures totaux :
(…)
Les teneurs en HT sont comprises entre la limite de quantification à 10 mg/kg- MS et 700 mg/kg-MS.
La plus forte concentration est mesurée au niveau du sondage S2 de 0,2 à 0,7 m situé au droit de l'ancienne chaufferie. Les fractions carbonées mises en évidence correspondant à des hydrocarbures lourds (C21 à C40).
A l'exception de la concentration au sondage S2, les teneurs mesurées sont inférieures au critère d'acceptabilité en classe 3.
- Composés aromatiques volatils (CAV) :
Ces composés ont été recherchés au niveau des cuves enterrées de carburants (sud-est de la papeterie). 58
(…)
Les teneurs mesurées sont inférieures au seuil de quantification égal à 0,1 mg/kg-MS au niveau du sondage S9 et pour l'échantillon prélevé en profondeur au niveau du sondage S8.
Seules des traces de quelques CAV (benzène, toluène et xylènes, substances présentes dans les gasoils) ont été détectées sur l'échantillon de surface (de 0,2 à 0,7 m) au niveau du sondage S8.
Les résultats sont inférieurs aux critères d'acceptabilité en classe 3.
- HAP :
(…)
Les HAP sont mesurés au droit des sondages S1, S6, S7, S8 et S9. Les résultats sont inférieurs au seuil de quantification au sondage S2.
La concentration totale en HAP maximale (54 mg/kg-MS) est mesurée au niveau du sondage S8 sur l'échantillon de surface (de 0,2 à 0,7 m). Cette concentration est supérieure au critère d'acceptabilité en classe 3.
- Métaux:
(…)
Les résultats d'analyses indiquent que les teneurs en antimoine et thallium sont inférieures au seuil de quantification sur l'ensemble des échantillons. On observe que :
➢ les teneurs en arsenic sont représentatives de sols ordinaires pour
l'ensemble des échantillons,
➢ pour les sondages S2, S3, S4, S5, S6, S11 et S10 en profondeur, les résultats en métaux sont représentatifs de sols ordinaires ou de sols à
anomalies modérées,
➢ pour le sondage S7, localisé à proximité de l'aire de stockage des matières premières, les concentrations en cuivre, zinc, cadmium
et plomb sont mesurées à des valeurs correspondant à des sols de fortes anomalies naturelles,
➢ pour le sondage S10 (0,2 à 0,7 m), les concentrations en chrome, cuivre, zinc et cadmium sont mesurées à des valeurs correspondant à
des sols de fortes anomalies naturelles,
➢ Des concentrations plus élevées en baryum sont mesurées au niveau des
sondages:
➢ S4 (stockage de produits chimiques),
➢ S5 (cuve de stockage des eaux à traiter),
➢ S7 (anciennes zones de dépôts),
➢ S10 (stockage enterré de carburant) de 0,2 à 0,7 m.
D'une manière générale, on peut signaler que les teneurs en métaux (chrome, cuivre, zinc, cadmium, baryum, mercure et zinc) les plus élevées ont été mesurées au niveau du sondage 510, localisé en limite de la fonderie, pour l'échantillon prélevé dans la couche superficielle de terrain (0,2-0,7 m de profondeur).
- Indice phénol:
(…)
Les teneurs en indice phénol sont inférieures au seuil de quantification sur les sondages S3, S4 et S7. De faibles concentrations sont mises en évidence au niveau des sondages S5 et S6.
- Dioxines et furanes
(…)
Rappelons que la recherche des dioxines et furane a été réalisée à la demande de la DRIRE de l'Eure pour prendre en compte les éventuelles interférences liées à la présence des anciennes fonderies en bordure Est de la papeterie de SMURFIT. En tout état de cause, au vu des activités exercées par SMURFIT (fabrication de papier), la présence de ces composés ne peut lui être imputée.
(…)
La concentration mesurée égale à 1700 ng/TE/kg-MS correspond à la recommandation pour un usage résidentiel (sans jardin) et se situe au dessus du seuil pour des zones résidentielles, parcs et zones de loisirs et en dessous pour un usage de zones industrielles et commerciales. 59
La transmission des dioxines et furanes vers l'homme ne peut se faire que par ingestion des végétaux ou ingestion des sols. Dans le cadre de l'usage industriel actuel du site, ces modes de transmission n'interviennent pas, la présence de ces composés dans les sols n'est donc pas à l'origine de risques pour la santé humaine.
5.1.3. Campagne de prélèvement et d'analyse des gaz du sol
(…)
Les résultats mettent en évidence :
− la présence de trichloroéthane aux P zGAZ2 et P zGAZ3 à des concentrations respectivement égales à 4 μg (soit 178 μg/m³ ) et 0,1 μg (soit
4 μg/m³ ),
− la présence de trichloroéthylène (0,3 μg soit 13 μg/m³ ) et de
tétrachloroéthylène (0,4 μg soit 17,8 μg/m³ ) au PzGAZ2,
− la présence de cis-dichloroéthène (0,2 μg soit 9 μg/m³ ) au PzGAZ4.
Ces résultats sont repris dans le tableau de la page suivante en μgIm³ et comparés à titre d'information, à défaut d'autres valeurs disponibles, à l'état de la qualité de l'air dans les logements français. Cet état est basé sur les données recueillies dans 567 résidences principales réparties sur 50 départements et 74 communes.
(…)
A titre indicatif, pour le trichloroéthylène et tétrachloroéthylène, pour lesquels il existe des valeurs de qualité de l'air, les concentrations mesurées dans les gaz du sol sont légèrement supérieures aux valeurs mesurées dans l'air intérieur des logements. Rappelons toutefois, que ces valeurs ne sont pas comparables puisque les concentrations mesurées dans l'air intérieur sont effectuées dans des espaces clos alors que les gaz sont mesurés dans les sols et qu'il existe ensuite un facteur d'atténuation entre la concentration dans l'air du sol et la concentration dans l'air ambiant extérieur.
(…)
Nous concluons donc à l'absence de risques sur ce point
Rappelons que : CES PRODUITS N'ÉTAIENT PAS UTILISES DANS LE CADRE DES ACTIVITÉS DE LA PAPETERIE ( .. ).
5.2. Reconnaissance de la qualité des eaux
(…)
5.2.3. Résultats des analyses d'eau souterraine
(…)
5.2.3.1. HAP
Les résultats en HAP de la campagne de janvier 2008 sont tous inférieurs au seuil de quantification de 0,02 μg/l alors que des substances, notamment le naphtalène, avaient été trouvées sur les 3 piézomètres en mars 2007.
Un troisième prélèvement effectué le 21 février 2008 a confirmé l'absence de ces composés.
5.2.3.2. COHV
(…)
Les résultats en COHV pour la campagne de janvier 2008 sont tous inférieures au seuil de quantification de 0,5 μg/l.
Lors de la précédente campagne, la présence de tétrachloroéthylène avait été observée sur les 3 piézomètres et de trichloroéthylène sur le piézomètre Pz1.
5.2.3.3. Métaux
(…)
Pour le chrome, le cuivre et l'antimoine, les concentrations sont inférieures au seuil de quantification.
Les valeurs en baryum sont comprises entre 0, 037 et 0,15 mg/l.
Les résultats de la dernière campagne de janvier 2008 sont tous inférieurs aux limites de qualité. 60
5.3. Végétaux
(…)
A TITRE D'INFORMATION, LES RÉSULTATS DES ANALYSES DES VEGETAUX PRESENTS SUR LE SITE SONT INFÉRIEURS AUX CONCENTRATIONS REPRÉSENTATIVES DUNE ZONE URBAINE. Pour répondre à une demande formulée par la DRIRE, il est toutefois précisé que le rapport de l'INERIS indique que l'analyse des végétaux n'est pas une méthode avantageuse pour estimer les retombées en dioxines et furanes. (...) Rappelons que la recherche des dioxines et furanes lors du diagnostic préliminaire a été réalisée à la demande de la DRIRE de l'Eure pour prendre en compte les éventuelles interférences liées à la présence des anciennes fonderies en bordure Est de la papeterie de SMURFIT. En tout état de cause, au vu des activités exercées par SMURFIT (fabrication de papier), la présence de ces composés ne peut lui être imputée. »
Tenant compte des résultats des investigations ainsi réalisées sur le site, ANTEA a conclu dans ce même Rapport de synthèse des investigations réalisées et plan de gestion du site, réalisés par ANTEA, de juin 2008 (A50027/C), dont une copie a été remise à l'Acquéreur dès avant ce jour et une autre est demeurée ci-annexée après mention (annexe n° 15), au Plan de Gestion suivant :
«6. Plan de gestion du site
(…)
6.3.1. Sources de pollution
Des zones impactées par des hydrocarbures, des métaux ou des dioxines et furanes ont été mises en évidence. Elles sont présentées dans le tableau 14.
Zone
concernée
Nature de
l’impact
Origine Potentiel
de
mobilisati
on
Voie
d’expositio
n prise en
compte
Proximité de
l’ancienne
chaufferie
(sondage S2)
Présence
d’hydrocarbur
es dans le
remblais (700
mg/kg-MS)
Site Transfert
via la zone
non
saturée
Aucune :
absence de
contact
(présence
de bitume)
caractère
peu volatil
des
hydrocarbur
es
Proximité
d’une cuve
enterrée
d’hydrocarbur
es (sondage
S8)
Présence de
HAP dans les
sols (54
mg/kg-MS)
Site Transfert
via la zone
non
saturée
Aucune :
absence de
contact
(présence
de bitume)
caractère
peu volatil
des
hydrocarbur
es
Ancienne
zone de dépôt
Présence de
métaux :
Site ou
retombées
Lixiviation
vers la
Aucune
dans le 61
à proximité de
la zone de
stockage
matières
premières
(sondage
S10)
cuivre, zinc,
cadmium,
plomb
atmosphériqu
es de
l’ancienne
fonderie
zone non
saturée
cadre d’un
usage
industriel
(pas
d’exposition
par
ingestion
des sols ou
ingestion et
inhalation de
poussières
du sol)
Limite nord-
est du site à
proximité de
l’ancienne
fonderie
(sondage
S10)
Présence de
métaux :
chrome,
cuivre, zinc,
cadmium.
Retombées
atmosphériqu
es de
l’ancienne
fonderie
Lixiviation
vers la
zone non
saturée
Aucune
dans le
cadre d’un
usage
industriel.
Zone en friche
au nord-ouest
de la zone de
stockage de
matières
premières
(sondage
S12)
Présence de
dioxines et
furanes
Retombées
atmosphériqu
es de
l’ancienne
fonderie
Lixiviation
vers la
zone non
saturée
Aucune
dans le
cadre d’un
usage
industriel
Tableau 14 : Schéma conceptuel. sources de pollution
6.3.2. Voies de transfert
En ce qui concerne le milieu sol, compte tenu de l'absence de contact cutané, il a été considéré qu'il n'existait pas dans le cadre de l'utilisation industrielle actuelle du site de voie de transfert par ce milieu.
En ce qui concerne le milieu eau souterraine, la voie de transfert possible est celle de l'inhalation de substances volatiles issues de la nappe.
La première campagne de reconnaissance des eaux souterraines avait mis en évidence la présence de HAP, notamment de naphtalène, ces éléments n'ont pas été retrouvés lors des deux campagnes suivantes. De faibles concentrations en trichloroéthylène et tétrachloroéthylène avaient été mesurées sur les piézomètres Pz1 à Pz3 lors de la première campagne et n'ont pas été observées ensuite.
De plus, la recherche des gaz dans les sols n'a pas mis en évidence la présence de naphtalène
Des composés organohalogénés volatils ont été mesurés notamment au droit du PzGaz2 localisé à proximité du bassin d'aération (1,1,1 - trichlororéthane : 178,uglm3, tétrachloroéthylène : 18 pglm3, trichloroéthylène: 13 pglm3). 62
Ces produits n'étaient pas utilisés dans le cadre des activités de la papeterie.
(…)
La présence de ces éléments volatils c onstitue donc un risque par inhalation. Cependant comme précisé au paragraphe 5.1.3., dans le cadre de l'usage industriel actuel, nous pouvons conclure à l'absence de risques pour la santé humaine.
Dans le cas d'installations de bureaux, une estimation qu antitative des risques résiduels pourra être envisagée.
6.3.3. Usages des différents milieux d'exposition
Dans le cadre d'un usage futur industriel correspondant à l'usage actuel, les usagers du site seront exclusivement des adultes qui ne seront pas en contact direct avec les sols, Il est donc retenu l'absence d'exposition par voie cutanée.
Les eaux souterraines au droit du site ne sont pas utilisées pour l'eau potable en aval mais sont en relation avec la Seine qui longe la limite nord - ouest du site.
La Seine est de qualité médiocre avec un objectif de classe 2. Elle n'est pas exploitée pour l'eau potable mais pour des besoins industriels et une activité de pêche existe à proximité de l'usine.
Le schéma conceptuel est présenté sur la figure 5 de la page suivante, il récapitule ces différents éléments.
6.4. Actions d'aménagement envisagées
L'utilisation future du site étant industrielle, SMURFIT n'envisage pas d'aménagement spécifique. ( ...) »
Un rapport complémentaire en date du 16 décembre 2008 intitulé «
Réalisation de sondages complémentaires et évaluation quantitative des risques sanitaires » a été établi par ANTEA sous le n'A52389/B1, dont une copie est ci- annexée après mention (annexe n° ).
Le Vendeur déclare que ce rapport complète les données acquises sur la
situation environnementale du site et complète l'évaluation quantitative des risques sanitaires pour un usage industriel/tertiaire ou pour un usage commercial, sans identifier de risque sanitaire inacceptable pour ces types d'usage, sous réserve. du respect des précautions, restrictions d'usage ou d'aménagements ponctuels spécifiques, en particulier dans l'hypothèse d'un usage commercial susceptible d'exposer régulièrement des enfants avec les terres présentes dans une partie des terrains circonscrite autour du sondage S12.
Le Vendeur pour sa part n'envisage qu'un usage industriel dans le cadre
de la présente cession. »
« 4) Travaux de dépollution – description des installations de
dépollution et de surveillance.
a- dépollution et travaux de remise en état du site
Le VENDEUR déclare que le Préfet de l’Eure n’a pas prescrit, au
moment de la signature du présent acte, de mesures de dépollution.
Le VENDEUR s’engage à informer L’ACQUEREUR de toute mesure ou
de tous travaux qui lui seraient imposés sur le fondement des dispositions des articles R. 512-74 et suivants du Code de l’environnement. 63
En outre, le Vendeur rappelle que, conformément aux dispositions de
l'article L.515-12 du Code de l'environnement, le Préfet de l'Eure pourrait prescrire, après récolement, des obligations de surveillance et l'institution de servitudes de restriction d'usage (servitudes d'utilité publique ou servitudes conventionnelles au profit de l'Etat ou servitudes conventionnelles de droit privé).
Les travaux et mesures de remise en état réalisés par le Vendeur sont
repris dans le Rapport de synthèse des investigations réalisées et plan de gestion du site, réalisés par ANTEA, de juin 2008 (A50027/C) comme suit (page 37) : « L'utilisation future du site étant industrielle, SMURFIT n'envisage pas
d'aménagement spécifique.
L'usine dispose de 2 citernes enterrées de gasoil. L'une anciennement utilisée pour l'alimentation d'une pompe de distribution (citerne localisée à proximité du sondage S9) et l'autre pour l'alimentation de la chaudière pour le chauffage des bureaux (citerne à proximité du sondage S8).
La citerne localisée à proximité du sondage S9 sera enlevée ou inertée, après dégazage, et les terres éventuellement contaminées en hydrocarbures seront évacuées par une filière adaptée.
L'autre citerne, qui alimente la chaudière à chauffage central, sera conservée pour être utilisée par le futur propriétaire. Cependant, il sera procédé à un nettoyage du sol et à une vérification de l'étanchéité de la liaison Cuve-Chaudière ».
Ces citernes ont été retirées et éliminées par SKPRF en novembre 2008 et
la zone remblayée.
Toutefois, conformément aux conclusions du Rapport de synthèse des
investigations réalisées et plan de gestion du site (Rapport ANTEA A50027/C de juin 2008), l'utilisation future du site étant industrielle, le Vendeur n'envisage pas d'autres aménagements ou travaux spécifiques.
Les travaux de dépollution liés aux pollutions résultant directement de
l'exploitation des installations et activités du Vendeur, pour un usage industriel non sensible, pris en considération par la société ANTEA à l'occasion des études et rapports précités, plus particulièrement le Rapport de synthèse des investigations réalisées et plan de gestion du site (Rapport ANTEA A50027/C de juin 2008), à l'exception de tout autre projet ou aménagement, et qui seraient imposés par la DRIRE pour un autre usage, sont à la charge exclusive du Vendeur, et seront exécutés par ce dernier dans les meilleurs délais afin de ne pas entraîner de gêne pour l'Acquéreur.
b- destination du BIEN
L'Acquéreur déclare qu'il destine le Bien à accueillir un négoce de
matériaux en gros et d'entreposage.
c- surveillance
Dans l'hypothèse où le Préfet de l'Eure imposerait la mise en place de
dispositifs techniques de surveillance, l'Acquéreur devra en supporter l'implantation sur le site et laisser libre accès au site à cette fin. Les coûts correspondants seront cependant à la charge du Vendeur.
Toutefois, le Vendeur a d'ores et déjà envisagé, avec son conseil
technique ANTEA, les actions de surveillance suivantes, telles que définies comme suit dans le Rapport de synthèse des investigations réalisées et plan de gestion du site, réalisés par ANTEA, de juin 2008 (A50027/C, page 37) :
« Il est prévu de réaliser une surveillance semestrielle de la qualité des eaux
souterraines au droit des 4 piézomètres du site (Pz1 à Pz4) pendant une durée de 4 ans. Un bilan réalisé à la fin de cette surveillance permettra d'établir la nécessité de la poursuivre.
Les éléments recherchés seront les suivants :
- Hydrocarbures Aromatiques Polycycliques (HAP),
- Composés Organohalogénés Volatils (COHV),
- Chrome total, antimoine et baryum. 64
Les campagnes semestrielles seront réalisées respectivement en période de hautes et de basses eaux. »
d- charges particulières liées à la pollution et servitudes de restriction
d'usage
Compte tenu du Rapport de synthèse des investigations réalisées et plan
de gestion du site (Rapport ANTEA A50027/C de juin 2008), qui conclut à un niveau de pollution des sols acceptables pour un usage industriel, non sensible, auquel sont destinés les Biens, ANTEA a proposé les restrictions d'usage suivantes :
« 7. RESTRICTIONS D'USAGE ET CONTRAINTES D'USAGE
7.1. Restrictions et contraintes d'usage liées au plan de surveillance
Les piézomètres d'eau souterraine existants (Pz1 à Pz4) devront être conservés et l'accès sera autorisé à la société SKPRF et à ses prestataires, lors des campagnes de prélèvement semestriel pendant toute la durée du plan de surveillance des eaux souterraines, à minima 4 ans, et au-delà selon d'éventuelles prescriptions préfectorales.
Le nouvel acquéreur sera donc dans l'obligation de ne pas déplacer, ni obstruer, ni endommager les piézomètres en place, sauf à devoir les remettre en état à ses frais.
Il en sera de même pour les piézomètres « Gaz » (Gaz 1 à Gaz 4). Les ouvrages sont localisés sur le plan de la figure 6.
7.2. Restrictions et contraintes d'usage concernant les gaz du sol
Pour toute évolution dans l'usage (à titre d'exemple, implantation de quelques bureaux, surface commerciale) au droit ou à proximité du point Gaz2, localisé près du bassin d'aération, le futur acquéreur devra s'assurer, préalablement à leur construction ou mise en place, et dans le respect de la législation, de l'absence de risques pour la santé humaine, en faisant effectuer toutes études ou investigations, permettant de calculer cet éventuel risque.
De même, tout changement d'usage par rapport à l'usage industriel actuel, qui pourrait être souhaité par le nouveau propriétaire ne pourra être envisagé, qu'après qu'il ait diligenté les diagnostics complémentaires et les Analyses de Risques Résiduels (A.R.R.), permettant de s'assurer de la comptabilité du site avec le nouvel usage envisagé.
7.3. Restrictions et contraintes d'usage concernant la présence de métaux dans les sols voisins de la fonderie
Les sols au droit des sondages S10 et S11 (cf. figure 6), où des métaux sont présents, sont recouverts d'un enrobé interdisant tout contact et ne présentent donc pas de risques pour la santé humaine.
Le futur acquéreur devra impérativement maintenir cet enrobé en place. Dans l'hypothèse ou des travaux de terrassement seraient exécutés :
- des dispositions relatives à l'hygiène et à la sécurité des travailleurs devront être prises (neutralisation des voies de transfert : ingestion des sols et ingestion et inhalation de poussières du sol),
- les terres éventuellement excavées devront faire l'objet d'analyses de contrôle avant d'être évacuées par une filière agréée.
7.4. Restrictions et contraintes d'usage concernant la présence de dioxines et furanes dans la partie arbustive à l'ouest de l'usine
Cette parcelle localisée à l'ouest de l'usine est occupée en majorité par des broussailles et par quelques arbres. La présence de dioxines et furanes dans les sols au droit du sondage S12 (cf. figure 6) ne présentent pas de risques pour la santé humaine dans le cadre de l'usage actuel du site.
Dans l'éventualité, par exemple, d'un aménagement d'espaces verts dans ce secteur, le nouvel acquéreur veillera à prévoir des dispositions d'hygiène et de sécurité pour les personnes en charge des travaux de jardinage. Les végétaux ou arbustes
plantés ne seront pas destinés à la consommation humaine ou animale »
« 5) Spécificité des transformateurs contenant du PCB - PCT
Le Vendeur déclare : 65
- qu'il existait dans les Biens quatre transformateurs contenant du PCB,
pour un volume supérieur à 5 dm³ de fluide, à une concentration supérieure à 50 ppm de PCB ou PCT,
- qu'en conséquence, ils ont fait l'objet d'une déclaration en Préfecture en
date du 1er juillet 1986,
- qu'il a procédé à leur enlèvement. »
"AVERTISSEMENT
Ceci rappelé, "
"L'Acquéreur reconnaît avoir été averti selon les termes du paragraphe 1) ci-dessus, intitulé "Historique des activités exercées par le Vendeur (le précédent propriétaire) sur le terrain vendu", selon les dispositions de l'article L.514-20 du Code de l'environnement ci-dessus rappelées, des activités antérieurement exercées sur les Biens et des risques de pollution, et d'une façon générale, des éventuels dangers ou inconvénients résultant de l'exploitation des précédents propriétaires ou exploitants."
"L’Acquéreur reconnaît avoir eu communication par le vendeur (la société FONCAR) de l’ensemble des rapports et documents cités dans les présentes, lesquels ont permis à l’Acquéreur d’accéder aux éléments lui permettant d’avoir une connaissance des biens concernant ses aspects environnementaux."
"L'Acquéreur reconnaît avoir été parfaitement informé de ce que, en l'état, du fait de la situation environnementale des Biens, le Vendeur n'envisage pas d'autres mesures et travaux autres que ceux listés au 4.a pour l'usage industriel non sensible auquel était destiné le site, et effectués par le précédent propriétaire lors de la cessation de son activité."
"L'Acquéreur s'engage à respecter les précautions et restrictions d'usage précisées ci-dessus pour assurer le confinement des pollutions pouvant exister sur le site, et à assumer les responsabilités qui pourraient résulter du non-respect de ces précautions."
"A l'égard du Vendeur, l'Acquéreur fera son affaire personnelle de tous travaux de remise en état, de décontamination, d'excavation ou d'affouillement – hors ceux listés au 4.a – qui seraient rendus nécessaires en raison de l'usage que l' Acquéreur entend avoir du bien objet des présentes, le tout aux frais de ce dernier, sans recours contre le Vendeur."
"Informé de la situation des Biens au regard du niveau de connaissance existant et révélé par le Vendeur en matière de pollution, l'Acquéreur : - reconnaît avoir une parfaite connaissance des conditions de remise en état, pour un usage industriel et non sensible, des Biens, ainsi que des servitudes et restrictions d'usage portant sur le site et son environnement, et renoncera dès lors à agir contre le Vendeur du chef d'une remise en état ne satisfaisant pas à un autre usage que l'Acquéreur entendrait faire du site ;
- fera son affaire personnelle de tous travaux de remise en état, de décontamination, d'excavation ou d'affouillement qui seraient rendus nécessaires en raison de tout usage autre qu’industriel non sensible qu’il entend avoir du bien objet des présentes, le tout à ses frais, sans recours contre le vendeur, ainsi que de tout aménagement des biens autre que celui prévu par le vendeur, y compris pour un usage industriel non sensible. 66
- s’obligera à informer tout occupant du site ou tout nouvel acquéreur de la situation environnementale des parcelles présentement cédées, en maintenant l’obligation."
"Au vu de ce qui précède, l'Acquéreur :
Par suite des informations ci-dessus fournies par le Vendeur, se reconnaît averti de l'activité ayant été, exercée dans les Biens et des dangers ou inconvénients pouvant en résulter et reconnaît avoir une parfaite connaissance des conditions de remise en état des Biens et ce, dans les conditions prévues au premier alinéa de l'article L.514.20 du Code de l'environnement, et :
- renonce à agir contre le Vendeur à raison de l'état du sol et du sous-sol et plus généralement à raison de tout vice caché affectant les Biens;
- ne pourra réclamer au Vendeur aucune indemnisation au titre d'une quelconque perte d'exploitation, perte de profit ou manque à gagner d'aucune sorte, consécutifs à des opérations de nettoyage, de dépollution ou de remise en état rendues nécessaires par d'éventuelles atteintes à l'environnement ;
- ne pourra réclamer au Vendeur aucune indemnisation au titre des servitudes, restrictions d'usages ou des contraintes qui s'imposent et/ou pourraient être imposées ultérieurement ;
- par suite, ne pourra poursuivre la résolution de la vente ou se faire restituer une partie du prix ou demander la remise en état du site aux frais du Vendeur (article L.514-20, alinéa 3 du Code de l'environnement). »
24.7. TRAVAUX DE DEMOLITION – ETUDES GEOTECHNIQUES
1°) Concernant les travaux de démolition
Le RESERVANT déclare qu’un Cahier des Clauses Techniques et Particulières (CCTP) – n°24NNP001 V2 en date du 15 mars 2024 a été établi concernant déconstruction de deux bâtiments industriels et d'une maison par le Cabinet Suez Consulting (SAFEGE) dont le siège est à NANTERRE CEDEX (92022) – Parc de l’Ile – 15 et 27 rue du Port.
Le RESERVANT déclare qu’un Cahier des Clauses Techniques et Particulières (CCTP) – n°24NNP001 V3 en date du 25 mars 2024 a été établi concernant déconstruction de deux bâtiments industriels et d'une maison par le Cabinet Suez Consulting (SAFEGE) dont le siège est à NANTERRE CEDEX (92022) – Parc de l’Ile – 15 et 27 rue du Port.
Une copie de ces rapports demeure annexée au Dossier d’Informations.
2°) Concernant les diagnostics de réparage de matériaux contenant de l’amiante.
Le RESERVANT déclare qu’un Pré-rapport de mission de repérage de matériaux et de produits contenant de l’amiante avant démolition d’un immeuble bâti n° D20230238 en date du 13 juillet 2023 a été établi par le Cabinet ADHL CONSEIL dont le siège est à LE HAVRE (76600), 83 bis rue René Cance.
Le RESERVANT déclare qu’un Pré-rapport de mission de repérage de matériaux et de produits contenant de l’amiante avant démolition d’un immeuble bâti n° D20230238 Bât. B en date du 14 juillet 2023 a été établi par le Cabinet ADHL CONSEIL dont le siège est à LE HAVRE (76600), 83 bis rue René Cance. 67
Le RESERVANT déclare qu’un Pré-rapport de mission de repérage de matériaux et de produits contenant de l’amiante avant démolition d’un immeuble bâti n° D20230238 en date du 12 juillet 2023 a été établi par le Cabinet ADHL CONSEIL dont le siège est à LE HAVRE (76600), 83 bis rue René Cance.
Le RESERVANT déclare qu’un Pré-rapport de mission de repérage de matériaux et de produits contenant de l’amiante avant démolition d’un immeuble bâti n° MA2401018825_BAT_C en date du 5 mars 2024 a été établi par le Cabinet ADX GROUPE dont le siège est à IFS (14123), 20 rue François Arago.
Le RESERVANT déclare qu’un rapport de mission de repérage de matériaux et de produits contenant de l’amiante avant travaux n° D20230324 en date du 20 novembre 2023 a été établi par le cabinet ADHL CONSEIL dont le siège est à LE HAVRE (76600), 83 bis rue René Cance.
Le RESERVANT déclare qu’un rapport amiante de prélèvements ponctuels n° MA2401018825_BAT_A en date du 5 mars 2024 a été établi par le Cabinet ADX GROUPE dont le siège est à IFS (14123), 20 rue François Arago.
Le RESERVANT déclare qu’un rapport amiante de prélèvements ponctuels n° MA2401018825_BAT_B en date du 5 mars 2024 a été établi par le Cabinet ADX GROUPE dont le siège est à IFS (14123), 20 rue François Arago.
Le RESERVANT déclare qu’un rapport de repérage de matériaux et de produits contenant de l’amiante et des HAP avant démolition de l’ancien site Smurfit de Vernon (27) n° NF X 46-020 en date du 11 juillet 2023 a été établi par le Cabinet ISODIAG dont le siège est à LE HAVRE (76620), 72 rue Alfred Sisley.
Une copie de l’ensemble de ces diagnostics demeure annexée au Dossier d’Informations.
2°) Concernant les diagnostics Produits Equipements Matériaux et Déchets
Le RESERVANT déclare qu’un diagnostic Produits Equipements Matériaux et Déchets n° 123-1828-BatA-PEMD-rev01 en date du 8 février 2024 a été établi par le Cabinet GEODEM dont le siège est à GRAND BOURGTHEROULDE (27520), ZA de la Baudrière, Route du Neubourg.
Le RESERVANT déclare qu’un diagnostic Produits Equipements Matériaux et Déchets n° 123-1828-BatB-PEMD en date du 6 février 2024 a été établi par le Cabinet GEODEM dont le siège est à GRAND BOURGTHEROULDE (27520), ZA de la Baudrière, Route du Neubourg.
Le RESERVANT déclare qu’un diagnostic Produits Equipements Matériaux et Déchets n° 123-1828-Maison-PEMD en date du 8 février 2024 a été établi par le Cabinet GEODEM dont le siège est à GRAND BOURGTHEROULDE (27520), ZA de la Baudrière, Route du Neubourg.
Une copie de l’ensemble de ces diagnostics demeure annexée au Dossier d’Informations.
2°) Concernant les diagnostics de repérage de matériaux contenant du plomb
Le RESERVANT déclare qu’un diagnostic Plomb avant démolition n° NF X 46-030 en date du 11 juillet 2023 a été établi par le cabinet ADHL CONSEIL dont le siège est à LE HAVRE (76600), 83 bis rue René Cance.
Le RESERVANT déclare qu’un diagnostic Plomb avant démolition n° NF X 46-030 en date du 11 juillet 2023 a été établi par le cabinet ADHL CONSEIL dont le siège est à LE HAVRE (76600), 83 bis rue René Cance. 68
Le RESERVANT déclare qu’un diagnostic Plomb avant démolition n° NF X 46-030 en date du 6 juillet 2023 a été établi par le cabinet ADHL CONSEIL dont le siège est à LE HAVRE (76600), 83 bis rue René Cance.
Le RESERVANT déclare qu’un diagnostic Plomb avant travaux n° MA2401018825_BAT_C en date du 13 mars 2024 a été établi par le cabinet ADX GROUPE dont le siège est à IFS (14123), 20 rue François Arago.
Une copie de l’ensemble de ces diagnostics demeure annexée au Dossier d’Informations.
3°) Concernant les rapports d’essai laboratoire
Le RESERVANT déclare qu’un rapport Essais en laboratoire - GO n° G0040468 en date du 14 novembre 2023 a été établi par le cabinet AERYS dont le siège est à ARCOMPS (18200), 1 rue Pierre Marzin.
Une copie de ce rapport demeure annexée au Dossier d’Informations.
4°) Concernant les notes de prescriptions
Le RESERVANT déclare qu’une note de prescriptions en date du 1er mars 2024 sous le numéro HPC-F 1B/2.24.5131a a été établie par le cabinet HPC ENVIROTEC SASU dont le siège est à SAINT ERBLON (35230), 4 route de Saint Amand – Fosse Nouvelle.
Une copie de ce rapport demeure annexée au Dossier d’Informations.
5°) Concernant les rapports biodiversité
Le RESERVANT déclare qu’un rapport de visite de terrain sur l’intervention d’un écologue sur le site en date du 4 mars 2024 V1 a été établie par l’Etablissement Public Foncier de Normandie dont le siège est à ROUEN (76000), Carré Pasteur.
Une copie de ce rapport demeure annexée au Dossier d’Informations.
25. ASSURANCE
25.1. ASSURANCES PRESCRITES PAR LES ARTICLES
L.241-1 ET SUIVANTS DU CODE DES ASSURANCES
Le RESERVANT s’engage à souscrire auprès d’une Compagnie d’Assurances française notoirement solvable :
1°) Un contrat d’assurance « Dommages Ouvrage » prescrit par l’article L 111-30 du Code de la Construction et de l’Habitation sans franchise en ce qui concerne les garanties obligatoires et les garanties facultatives,
2°) Un contrat d’assurance de responsabilité civile décennale des « constructeurs non réalisateurs » (CNR) prescrit par l’article L 111-28 du code de la Construction et de l’Habitation,
3°) Un contrat d’assurance « Tous Risques Chantier », qui sera souscrit par l’entreprise générale en charge des travaux.
Les primes de ces assurances seront à la charge exclusive du RESERVANT. 69
Il est ici rappelé que l’assurance Dommages Ouvrage sera souscrite par le RESERVANT tant pour son compte personnel que pour le compte des propriétaires successifs de locaux qu’il fait édifier, lesquels auront la qualité d’assurés.
Le RESERVANT fournira au RESERVATAIRE toutes les indications et justifications nécessaires à la liste des entreprises et maîtres d’œuvre ayant participé à la construction ainsi que les références du contrat d’assurance responsabilité décennale de l’entrepreneur général ou des entreprises ayant traité en corps d’état séparés au plus tard à l’échéance prévue pour la livraison.
Le RESERVANT s’engage à produire, au plus tard le jour de la signature de la vente, une attestation d’assurance « dommages ouvrage » et « responsabilité décennale des constructeurs non réalisateurs » et assurance « tous risques chantier » devant être souscrite par l’entreprise générale en charge de la réalisation des travaux, émanant d’une Compagnie d’Assurance française de notoriété nationale.
Le RESERVANT s’engage à produire une attestation de paiement des primes prévisionnelles desdites assurances au plus tard dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte authentique de vente.
Le RESERVANT s’oblige à remettre au RESERVATAIRE un exemplaire des conditions particulières des polices d’assurance susmentionnées ainsi qu’une attestation émanant de la Compagnie d’assurance faisant état du paiement par ses soins des primes provisionnelles dues au titre de ces polices.
Le RESERVANT s’oblige à remettre au RESERVATAIRE, dès qu’il en sera en possession, une attestation émanant de la Compagnie d’assurance faisant état du paiement par ses soins des primes définitives dues au titre de ces polices.
Le RESERVANT devenu VENDEUR, qui conserve la qualité de maître d’ouvrage, demeurera tenu :
➢ de déclarer à l’assurance la réception de l’Immeuble,
➢ de notifier à l’assurance le constat d’exécution des travaux effectués au titre de la garantie de parfait achèvement,
➢ de déclarer à l’assurance tous travaux modificatifs susceptibles de modifier les bases sur lesquelles ce constat a été établi,
➢ et de déclarer à l’assurance tout arrêt de travaux.
Et d’une manière générale, de respecter les obligations lui incombant en vertu desdites polices d’assurance.
De son côté, le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR pourra imposer au RESERVANT devenu VENDEUR de lui fournir au fur et à mesure, toutes les indications et justifications nécessaires.
A ce sujet, le RESERVANT devenu VENDEUR s’engage dès à présent à déclarer les futurs marché ou achats au fur et à mesure de leur réalisation, afin de se faire justifier à l’époque, des assurances correspondantes.
En outre, le RESERVANT devenu VENDEUR s’engage expressément à ne rien faire qui puisse être susceptible de mettre en cause l’existence ou l’étendue des garanties prévues.
25.2. ASSURANCE INCENDIE
L’immeuble vendu et les biens mobiliers seront, et demeureront, aux risques du RESERVANT devenu VENDEUR jusqu’à la date de livraison. 70
Le RESERVANT devenu VENDEUR devra souscrire une assurance multirisque auprès d’une Compagnie d’assurances de notoriété nationale. Le RESERVANT s’engage à fournir au RESERVATAIRE et au plus tard au jour de la régularisation de la vente la justification de ladite assurance.
Après la livraison, ils seront aux risques du RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR.
26. CONDITIONS DIVERSES DU CONTRAT DE VENTE
La vente sera en outre conclue sous les conditions habituelles en pareille matière et en particulier par les conditions suivantes :
26.1. CONTRATS D’ABONNEMENT
Le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR fera son affaire de la souscription de tous contrats d’abonnement et tous contrats nécessaires à la desserte des Biens vendus à compter de la remise des clefs / livraison.
26.2. IMPOTS
Les impôts, contributions et taxes de toute nature auxquels peuvent et pourront donner lieu les Biens seront supportés par le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR à compter de la livraison des Biens vendus.
Exonération temporaire de taxe foncière
L’article 1383 du Code Général des Impôts exonère partiellement de la taxe foncière sur les propriétés bâties durant les deux années qui suivent celles de leur achèvement, notamment les constructions nouvelles.
Toutefois, l’article 1406 du même Code subordonne le bénéfice de l’exonération temporaire susvisée, à l’obligation pour le propriétaire de souscrire une déclaration spéciale auprès de l’administration fiscale dans les quatre-vingt-dix (90) jours calendaires du changement qui affecte les propriétés, en l’occurrence l’achèvement des travaux. A cet égard, le RESERVANT devenu VENDEUR s’engage à transmettre au RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR dans un délai de quarante- cinq (45) jours calendaires à compter de l’achèvement, les imprimés administratif et les indications lui permettant de les compléter afin de permettre au RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR de les adresser au Centre des Impôts dont dépend l’Immeuble.
Précision ici faite que le défaut de production par le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR de cette déclaration pourrait être en tout état de cause un obstacle à l’exemption de la taxe foncière.
26.3. ASSURANCES
Dès la livraison des biens vendus, le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR devra faire son affaire de les assurer contre les risques d’incendie et explosions et tous autres risques qu’il jugera opportuns, il devra en outre assurer sa responsabilité civile.
26.4. TRANSMISSION DU BIEN :
De convention expresse, les parties renoncent aux dispositions de l’article L 261-4 du Code de la construction et de l’habitation. 71
En conséquence, la cession par le RESERVATAIRE devenu acquéreur des droits qu’il tient en vertu des présentes sera soumise aux articles 1216 et suivants nouveaux du code civil. Le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR ne pourra céder ses droits qu’avec l’accord du RESERVANT devenu VENDEUR.
En cas de cession de contrat, le cessionnaire (nouvel acquéreur) devra impérativement remettre au cédé (vendeur) une Garantie de paiement à première demande émanant d’une banque de premier rang afin de garantir le paiement des échéances restantes.
26.5. FRAIS
Le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR acquittera tous les frais, droits et émoluments de l’acte notarié qui constatera la vente, ainsi que ceux qui en seront la suite ou la conséquence.
26.6. SERVITUDES
26.6.1. Servitudes administratives et d’urbanisme
Le RESERVATAIRE devenu ACQUEREUR fera son affaire personnelle des servitudes d’urbanisme et administratives applicables, sans préjudice toutefois de ce qui est éventuellement précisé en pareille matière à l’article « Conditions suspensives » ci-dessus.
26.6.2. Servitudes conventionnelles
Le RESERVATAIRE sera tenu de respecter l’ensemble des servitudes applicables à l’Immeuble décrit aux présentes, il souffrira les servitudes passives, conventionnelles ou légales, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, publiques ou privées, pouvant grever lesdits biens, sauf à s’en défendre et à profiter de celles actives s’il en existe, le tout à ses risques et périls, sans recours contre le RESERVANT, et sans que la présente clause puisse donner à qui que ce soit plus de droits qu’il n’en aurait en vertu de titres réguliers non prescrits ou de la loi, comme aussi sans qu’elle puisse nuire aux droits résultant en sa faveur des lois et décrets sur la transcription et la publicité foncière.
A cet égard, le RESERVANT déclare que, à sa connaissance, ledit Immeuble n’est grevé d’aucune autre servitude que celles pouvant résulter :
- de la loi et des règlements en vigueur,
- des prescriptions d’urbanisme de la situation naturelle des lieux.
27. DEPOT DE GARANTIE
27.1. FIXATION
En contrepartie de la présente réservation, les Parties conviennent de ne prévoir aucun séquestre au titre du dépôt de garantie.
27.2. SEQUESTRE EN CAS DE VERSEMENT DU DEPOT DE GARANTIE
De convention entre les Parties, le dépôt de garantie sera affecté à titre de gage et de séquestre par le Réservant à la sûreté de sa restitution éventuelle au Réservataire en faveur de celui-ci.
Pour assurer l'effet de cette sûreté, la somme déposée sera versée entre les mains du Notaire Soussigné, qui en sera constitué séquestre dans les termes du droit commun de l’article 1956 et des suivants du Code civil, et à titre de mandataire commun des Parties, et qui accepte d’ores et déjà cette mission et est ci-après dénommé « le Séquestre ». 72
Le Séquestre conservera la somme ci-dessus versée pour la remettre à qui il appartiendra – au Réservant ou au Réservataire - selon ce qui a été convenu ci- dessus.
Conformément aux dispositions de l’article 1960 du Code civil, le Séquestre ne pourra opérer le versement prévu qu'avec l'accord des Parties ou en vertu d'une décision judiciaire devenue exécutoire. Jusqu'à cette date, le dépôt de garantie restera indisponible entre les mains du seul Séquestre.
Toutefois, les Parties donnent par les Présentes tous pouvoirs au Séquestre afin de procéder au versement dudit dépôt de garantie.
En cas de difficultés entre les Parties sur le sort du versement du dépôt de garantie, il appartiendra à la plus diligente d'entre elles de se pourvoir en justice afin qu'il soit statué sur le sort du dépôt de garantie détenu par le Séquestre.
La Partie qui soulève une difficulté jugée sans fondement peut être condamnée envers l’autre à des intérêts de retard, à des dommages et intérêts et au remboursement de ses frais de justice.
Reproduction des articles R. 261-28 à R. 261-31 du Code de la Construction et de l’Habitation
Pour satisfaire à l’article R 261-27 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions des articles R 261-28 à R 261-31 du Code de la Construction et de l’Habitation sont ci-après littéralement rapportées :
« Article R 261-28 : le montant du dépôt de garantie ne peut excéder 5 % du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente n’excède pas un an ; ce pourcentage est limité à 2 % si ce délai n’excède pas deux ans. Aucun dépôt ne peut être exigé si le délai excède deux ans. »
« Article R 261-29 : le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du Réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire. Les dépôts des réservataires des différents locaux composant un même ensemble immobilier peuvent être groupés dans un compte unique spécial comportant une rubrique par réservataire. »
« Article R 261-30 : le Réservant doit notifier au réservataire le projet d’acte de vente un mois au moins avant la date de signature de cet acte. »
« Article R 261-31 : le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité, au Réservataire :
a) si le contrat de vente n’est pas conclu du fait du Vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire,
b) si le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l’augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l’immeuble ou à une amélioration de sa qualité,
c) si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions dudit contrat,
d) si l’un des éléments d’équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé, 73
e) si l’immeuble ou la partie d’immeuble ayant fait l’objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10 %.
Dans les cas prévus au présent Article, le réservataire notifie sa demande de remboursement au Vendeur et au dépositaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Sous réserve de la justification par le déposant de son droit à restitution, le remboursement intervient dans le délai maximum de trois mois à dater de cette demande. »
27.2.1. En cas de réalisation de la Vente
En cas de réalisation de la Vente, l’indisponibilité cessera et le montant de ce dépôt de garantie s’imputera sur la fraction du Prix exigible à la date de signature de l’Acte Authentique de Vente.
27.2.2. En cas de non réalisation de la Vente
27.2.2.1. Par suite de la non réalisation de l’une des Conditions
Suspensives et/ou essentielles
Dans le cas où le Réservant n’offrirait pas la Vente dans le délai ci-dessus fixé, éventuellement prorogé, alors que l'une des Conditions Suspensives et/ou Condition Essentielle et Déterminante ne serait pas réalisée et le Réservataire n’ayant pas renoncé auxdites conditions, le montant du dépôt de garantie (s’il est versé) sera restitué au Réservataire sans indemnité et sur demande de celui-ci adressé par lettre recommandée avec avis de réception au Réservant et au séquestre.
Le séquestre remboursera ce dépôt au Réservataire dans le délai maximum de quinze (15) Jours Calendaires à compter de la réception de la lettre recommandée avec avis de réception, sauf opposition écrite du Réservant justifiant qu’il a offert la Vente dans le délai prévu.
27.2.2.2. En cas de non réalisation de la Vente du fait du
Réservataire
Au cas où, la vente ayant été offerte, toutes les Conditions Suspensives et/ou Condition Essentielle et Déterminante étant réalisées ou le Réservataire ayant renoncé auxdites conditions, le Réservataire renoncerait à acquérir pour l’une des causes énoncées aux b), c), d) et e) de l’article R 261.31 du Code de la Construction et de l’Habitation ci-dessus reproduits qui ouvre droit au remboursement du dépôt de garantie, il devra notifier par lettre recommandée avec avis de réception sa demande motivée de remboursement (si le dépôt de garantie est versé) au Réservant et au séquestre au plus tard dans le délai de quinze (15) jours après l’expiration du délai d’un mois à compter de la notification.
Le Réservant devra, dans un délai de quinze (15) Jours Calendaires après l’émission de la demande de remboursement, faire connaître au Réservataire s’il reconnaît ou s’il conteste le droit du Réservataire au remboursement. S’il reconnaît son droit ou à défaut de contestation, le Réservant demandera au séquestre de rembourser le dépôt au plus tard dans le délai maximum de quinze (15) Jours Calendaires à compter de la demande du Réservataire. En cas de contestation du Réservant l’indisponibilité ne cessera qu’après décision de justice. 74
28. ELECTION DE DOMICILE
Pour l'exécution des présentes et de leurs suites, les requérants font élection de domicile en leur domicile ou siège indiqué en tête des présentes.
29. COMMUNICATION
Les parties conviendront le cas échéant que toute manifestation organisée sur le chantier telle que pose de la première pierre, inauguration de la construction et toutes autres manifestations dans le cadre de la communication sur l’immeuble fasse l’objet d’une concertation préalable entre les services de communication de chacune des parties.
A ce sujet les parties précisent que :
- Le contact en charge de la communication pour le RESERVANT est : Jean-charles.dupuis@odyssee-immobilier.fr
- Le contact en charge de la communication pour le RESERVATAIRE est : +++
A ce titre, le RESERVANT et le RESERVATAIRE déciderons ensemble du choix de la date des manifestations, sa présence dans le programme et l'ordre éventuel des discours.
Chacune des parties pourra proposer également sa liste de personnes à inviter à ces manifestations.
30. FACULTE DE SUBSTITUTION
La réalisation de la présente promesse de vente pourra avoir lieu au profit du RESERVATAIRE ou au profit de toute autre personne morale qu’il substituera dans ses droits dans les présentes, mais dans ce cas le RESERVATAIRE originaire restera tenu solidairement avec le substitué au paiement du prix, des frais et à l’exécution des conditions et charges.
En cas de substitution, le substitué devra fournir au RESERVANT une garantie de paiement à première demande conformément à la clause ci-dessus pour garantir le paiement du prix payable à terme. Il ne pourra pas y substituer une délégation de paiement contrairement à la clause ci-dessus.
Toute substitution ne pourra porter que sur la totalité des biens et droits faisant l’objet des présentes et leur toute propriété.
Le RESERVANT devra être averti de cette substitution par tout moyen écrit (courriel, courrier, etc.).
Le RESERVATAIRE d’origine fera son affaire personnelle, avec son substitué, du remboursement des sommes par lui versées en exécution des présentes ; il ne pourra réclamer aucune restitution au RESERVANT en conséquence de la substitution.
Aux présentes, le terme RESERVATAIRE s’applique au RESERVATAIRE d’origine comme au substitué.
Aucune substitution ne pourra avoir lieu au profit d’une personne qui désirerait modifier la destination prévue par le RESERVATAIRE des BIENS objet des présentes.
Enfin, elle devra comporter de la part du substitué la reconnaissance que substitution n’est pas novation et que la relation contractuelle entre RESERVANT et RESERVATAIRE n’est modifiable qu’avec l’agrément du RESERVANT. La faculté de substitution ci-dessus n’est possible qu’à titre gratuit. 75
31. ABSENCE DE FACULTE DE RETRACTATION
Les conditions cumulatives de l’article L 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation ne sont pas applicables aux présentes, ces conditions étant que le bien soit à l’usage d’habitation et que l’acquéreur soit un non professionnel de l’immobilier. Par suite, le Réservataire ne bénéficie pas de la faculté de rétractation.
32. NOTIFICATION PAR ENVOI ELECTRONIQUE
Le Réservataire donne son accord pour que toute notification lui soit faite, par le RESERVANT et l’Office notarial du notaire soussigné, par lettre recommandée électronique à l'adresse indiquée ci-après, et ce conformément aux dispositions de l'article 1126 du Code civil :
+++
Le Réservataire reconnait et garantit qu'il dispose de la maîtrise exclusive du compte e-mail qu'il a lui-même indiqué, tant pour son accès régulier et sa gestion que pour la confidentialité des identifiants qui lui permettent d'y accéder. Il s'engage à signaler immédiatement toute perte ou usage abusif de son compte email.
Jusqu'à la réception d'une telle notification, toute action effectuée par le Réservataire au travers de son compte e-mail sera réputée effectuée par lui et relèvera de la responsabilité exclusive de ce dernier.
En cas de pluralité de Réservataires, les dispositions ci-dessus ont vocation à s'appliquer à chacun d'eux.
Le Réservataire devra avertir le rédacteur des présentes en cas de non- réception de la notification de son droit de rétractation sous huitaine, et surveiller le classement éventuel en SPAM par son serveur du message de notification.
33. EXECUTION DU CONTRAT ET ENVOI ELECTRONIQUE
Les PARTIES donnent leur accord pour que l'envoi d'une lettre recommandée dans le cadre de l'exécution du contrat, lorsque la loi permet cette forme de notification, soit effectué par courrier électronique à l'adresse indiquée dans l'acte, et ce conformément aux dispositions de l'article 1126 du Code civil.
Elles s'engagent à maintenir leur adresse en fonctionnement, et à avertir, par tous moyens compatibles avec la procédure écrite, sans délai, son ou ses cocontractants et l'office notarial de tout changement ou de toute interruption de celle- ci (à l'exclusion des interruptions momentanées).
Il est précisé que le prestataire chargé de la remise est AR24 Eidas.
34. FRAIS
Les frais des présentes, de leurs suites et leurs conséquences seront à la charge du RESERVATAIRE.
35. MENTION LEGALE D'INFORMATION
L'office notarial dispose d'un traitement informatique pour l'accomplissement des activités notariales, notamment de formalités d'actes.
Pour la réalisation de la finalité précitée, vos données sont susceptibles d'être transférées à des tiers, notamment :
- les partenaires légalement habilités tels que les services de la publicité foncière de la DGFIP,
- les offices notariaux participant à l'acte,
- les établissements financiers concernés, 76
- les organismes de conseils spécialisés pour la gestion des activités notariales.
Pour les actes relatifs aux mutations d'immeubles à titre onéreux, en application du décret n° 2013-803 du 3 septembre 2013, les informations relatives à l'acte, au bien qui en est l'objet, aux montants de la transaction, des taxes, frais et commissions seront transmises au Conseil supérieur du notariat ou à son délégataire pour être transcrites dans une base de données immobilières.
En vertu de la loi N°78-17 du 6 janvier 1978 relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés, les parties peuvent exercer leurs droits d'accès et de rectification aux données les concernant auprès du correspondant Informatique et Libertés désigné par l'office à : cil@notaires.fr.
36. RENONCIATION A PUBLICITE FONCIERE
Les parties reconnaissent avoir été averties par le rédacteur des présentes de l'intérêt qu'ils ont à faire publier le présent accord au service de la publicité foncière afin de le rendre opposable aux tiers.
Elles déclarent, cependant, renoncer à cette formalité et déchargent le notaire de toutes responsabilités à cet égard.
37. AFFIRMATION DE SINCERITE
Les parties affirment, sous les peines édictées par l'article 1837 du Code général des impôts, que le présent protocole d'accord exprime l'intégralité du prix convenu et qu'elles sont informées des sanctions encourues en cas d'inexactitude de cette affirmation.
38. CERTIFICATION D'IDENTITE
Le notaire soussigné certifie que l'identité complète des parties, personnes morales, dénommées dans le présent acte, telle qu'elle est indiquée en tête à la suite de leur dénomination, lui a été régulièrement justifiée au vu de leurs extraits modèle Kbis délivrés par le greffe du Tribunal de commerce de ROUEN.
39. FORMALISME LIEAUX ANNEXES
Les annexes, s'il en existe, font partie intégrante de la minute.
Lorsque l'acte est établi sur support papier les pièces annexées à l'acte sont revêtues d'une mention constatant cette annexe et signée du notaire, sauf si les feuilles de l'acte et des annexes sont réunies par un procédé empêchant toute substitution ou addition.
Si l'acte est établi sur support électronique, la signature du notaire en fin d'acte vaut également pour ses annexes.
DONT ACTE sans renvoi –
Généré et visualisé sur support électronique aux lieu, jour, mois et an indiqués ci-après pour chacun des signataires.
Et lecture faite, les parties ont certifié exactes les déclarations les concernant, avant d'apposer leur signature sur tablette numérique.
Le notaire participant à distance a recueilli l'image de la signature de la ou des parties présentes ou représentées au sein de son office et a lui-même apposé sa signature manuscrite, puis signé au moyen d'un procédé de signature électronique qualifié.
De son côté, le notaire soussigné a également recueilli l'image de la signature de la ou des parties présentes ou représentées au sein de son office et a lui-même apposé sa signature manuscrite puis signé au moyen du même procédé de signature électronique qualifié.