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PLU - Rapport de présentation - Rapport
Document publié le Lundi 10 juillet 2017 par la commune de Vimont.
Lien du pdf (PLU - Rapport de présentation - Rapport)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Démocratie locale et participation citoyenne,
1a - RAPPORT DE PRÉSENTATION de la Modification n°1
commune de VIMONT
DÉPARTEMENT DU CALVADOS
POS initial approuvé le .................. 09.07 /1976
RÉVISION N° 1 approuvée le ....... 10.02 /1994
Modification n° 1 ........................................ 30.11 /2000
Plan Local d'Urbanisme approuvé le ....... 22.01 /2013
PLAN LOCAL D'URBANISME
MODIFICATION N°1
APPROBATION
vu pour être annexé à la délibération LE MAIRE
du Conseil Municipal Madame Monique GARNIER
en date du : 10 juillet 2017 P L A N L O C A L D ’ U R B A N I S M E P L U D E V I M O N T
Modification N°1 page 1 Rapport de présentation
1 Objet de la modification du PLU
Le Plan Local d’Urbanisme de la commune de VIMONT a été approuvé le 22 janvier 2013.
Cette première procédure de modification vise à poursuivre le développement de l'habitat sur la
commune, en ouvrant à l'urbanisation la seconde partie de l'extension urbaine retenue pour le village.
Elle sera aussi l'occasion :
- de la mise en compatibilité du document avec le PLH du Val ès Dunes approuvé en 2014,
- de la prise en compte des lois d'aménagement récentes : ALUR et MACRON,
- d'adaptations du règlement et de la mise à jour de la liste des emplacements réservés,
- de la mise à jour des servitudes d'utilité publique en ce qui concerne les servitudes de
protection aux abords de la liaison hertzienne Caen / Moult.
2 Mise en compatibilité avec le PLH du Val ès Dunes
Présentation du document
Val ès dunes s'est dotée d'un PLH en 2014.
Son diagnostic souligne les tensions sur le marché immobilier local qui conduisent à bloquer les
parcours résidentiels :
- des niveaux de prix élevés, de plus en plus incompatibles avec les revenus des ménages locaux,
- une offre pavillonnaire quasi exclusive, qui ne répond pas à la diversité des besoins,
- des difficultés d'accès au parc social pour certaines catégories de ménage (monoparental, couple
sans enfant, …).
Sur la base de ce diagnostic, il est construit autour de trois orientations avec un objectif de 18 000 habitants à l'horizon 2025 :
- Maintenir un niveau régulier de construction tout en diversifiant les formes et en économisant l’espace :
o Construire 1 050 logements en six ans sur la Communauté de communes, soit 175 logements par an,
o Assurer une gestion économe de l’espace,
o Promouvoir des formes d’habitat économes en foncier,
- Mettre en œuvre une politique locale de l’habitat solidaire qui réponde à des besoins diversifiés: o Favoriser la production d’une offre en accession sociale aidée en adéquation avec les ressources de la population locale,
o Accroître, diversifier et rééquilibrer l’offre en logements locatifs sociaux avec un objectif annuel de 39 unités,
o Accompagner localement la mise en œuvre de la politique nationale en faveur de l’habitat privé existant,
o Répondre aux besoins en logements des personnes en difficultés sociales ou en situation d’urgence,
o Répondre aux besoins en logements des jeunes,
o Identifier l’offre en logements et les besoins en logements des personnes âgées ou handicapées.
- Garantir la réussite de la politique locale de l’habitat et faire vivre le PLH : o Créer un dispositif annuel d’observation et de suivi de la politique de l’habitat, o Créer un dispositif de pilotage et d’animation, autour notamment d’une conférence intercommunale du logement,
o Réaliser des PLU communaux compatibles avec les objectifs de la politique communautaire de l’habitat.
Il classe Vimont en "commune périurbaine" et lui fixe un objectif de création de constructions neuves
(entre 2013 et 2018) compris entre 9 et 12 logements par an. S'y ajoutent des orientations :
- sur la typologie des logements à produire : au moins 25% de logements collectifs ou individuels
denses ; P L A N L O C A L D ’ U R B A N I S M E P L U D E V I M O N T
Modification N°1 page 2 Rapport de présentation
- sur la densité des futures opérations d'aménagement (dont la superficie est supérieure à 1ha) au
moins 15 logements par hectare ;
Extraits du PLH / Documents AUCAME
Mise en compatibilité du PLU de Vimont
Pour prendre en compte ses dispositions qui vont au-delà de celles prévues par le SCOT approuvé le
20 octobre 2011, avec lequel le PLU est compatible, le document regroupant les "Orientations
d'Aménagement " / Pièce 2b est mis à jour :
- il renvoie au PLH ;
- les dispositions concernant la diversité des parcs de logements sont revues : au moins 25%
de logements collectifs ou individuels denses, sont dorénavant requis pour les opérations de
plus d'un hectare (en une ou plusieurs phases d'urbanisation) ;
- l'orientation concernant la densité d'urbanisation : au moins 15 logements par hectare pour
les opérations de plus d'un hectare (en une ou plusieurs phases d'urbanisation). P L A N L O C A L D ’ U R B A N I S M E P L U D E V I M O N T
Modification N°1 page 3 Rapport de présentation
3 Ouverture à l'urbanisation de la zone 2AU
Contexte
Le PLU approuvé en 2013 avait ouvert à l'urbanisation une première partie de la zone retenue pour
l'extension du village, au sud-ouest. Elle a fait l'objet d'un permis d'aménagé autorisant la construction
de 31 logements dont 27 lots à bâtir libre de constructeur et 2 lots réservés à la construction de 4
logements locatifs sociaux par le bailleur Partelios. Ces logements se construisent sur trois années :
2015, 2016 et 2017, en cohérence avec le rythme retenu par le PLH du Val ès Dunes.
Afin de poursuivre la mise en oeuvre de ses objectifs, la commune souhaite ouvrir à l’urbanisation la
seconde tranche réservée par le PLU en zone 2AU, pour une mise à disposition des premières
constructions neuves dès fin 2018.
Ouverture à l'urbanisation
Le projet prévoit :
- le principe d'une rue de desserte qui se raccorde à la rue dite "chemin de Béneauville" en deux
points (pour éviter les mises en impasse),
- la démolition des trois hangars agricoles, permettant le bouclage de la voirie ; seule restera sur
le site la maison du propriétaire / exploitant ; ses bâtiments seront reconstruits au nord, le long
de la route d'Argences (à proximité du site existant sur Argences).
En conséquence le PLU est modifié de la façon suivante:
Modification des orientations d'aménagement :
Le PLU avait déjà retenu des orientations d'aménagement. Celles-ci sont revues sur les questions
de diversité des parcs de logements et de densité en cohérence avec le PLH (voir ci-dessus).
Sur les principes d'aménagement, elles sont maintenues et précisées en ce qui concerne
l'obligation de bouclage de la voirie du lotissement ;
Modification du règlement :
En conséquence,
• le règlement est modifié : le secteur est reclassé en zone 1AU,
• le règlement écrit est précisé et modifié :
En ce qui concerne la formulation des conditions d'ouverture à l'urbanisation, pour la
conditionner explicitement au bouclage de la voirie (et donc à la démolition des hangars
agricoles face à la Mairie) ; sont ainsi précisés les articles 1AU2 et 1AU3 ;
En ce qui concerne les conditions d'aménagement d'une piste cyclable ; est ainsi précisé
l'article 1AU3 ;
En ce qui concerne les reculs le long des limites séparatives de propriétés. Afin de faciliter
une bonne occupation des parcelles, un recul à 2m est autorisé dès lors que les extensions
ou constructions ne comportent pas de baies sur la façade qui regarde la limite séparative de
propriétés.
4 Suppression d'un emplacement réservé
La déviation de Vimont-Bellengerville devant supprimer le trafic sur la Route d'Argences,
l'emplacement réservé pour la création d'une aire de stationnement est abandonné.
La modification du règlement :
L'emplacement réservé N°2 est supprimé ; le règlement graphique est mis à jour ; P L A N L O C A L D ’ U R B A N I S M E P L U D E V I M O N T
Modification N°1 page 4 Rapport de présentation
5 Prise en compte des changements législatifs récents
SUPPRESSION DES ARTICLES 5 "Superficie minimale des terrains"
Comme en dispose le Code de l'urbanisme dorénavant, la superficie minimale des terrains ne peut
plus être contrainte a priori.
Les dispositions prévues aux articles A5 et N5 (superficie minimale de 1000 m2 pour réaliser un
dispositif d'assainissement autonome des eaux usées) qui ne sont plus opposables depuis mars 2014,
sont supprimées. Pour autant, la mise en place de dispositifs d'assainissement individuel des eaux
usées qui soient adaptés à la nature des sols, reste réglementée par le SPANC, lors de chaque
autorisation de construire.
La modification du règlement :
Les dispositions des articles A5 et N5 du règlement sont supprimées.
SUPPRESSION DU C.O.S. "Coefficient d'occupation des sols"
Le coefficient d'occupation des sols a été supprimé par la Loi ALUR. Devenu inopposable aux
autorisations de construire, il est donc supprimé du règlement de la zone AU.
Le règlement a été revu en conséquence, lors de l'ouverture à l'urbanisation de la zone 2AU, en
précisant l'emprise au sol maximale autorisée, afin de préserver des surfaces non bâties (et non
imperméabilisées) suffisantes, en favorisant la construction en étage, sur des parcelles devenues plus
petites avec la densification.
Ainsi, il est retenu de limiter l'emprise au sol des constructions à 35% de l'emprise au sol de l'unité
foncière. Cette disposition s'appliquera aux parcelles résultant de l'urbanisation vu l'article 4 des
dispositions générales du règlement qui précise : " Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la
construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet
d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont
appréciées au regard de chaque lot ou terrain issu de la division en propriété ou en jouissance."
La modification du règlement :
Les dispositions de l'article 1AU14 du règlement sont supprimées.
De nouvelles dispositions sont ajoutées en 1AU7.
PRISE EN COMPTE DES RESTRICTIONS APPORTÉES PAR LES ARTICLES R123-7 et
R123-8 du Code de l'urbanisme à l'implantation des constructions publiques ou
d'intérêt collectif dans les zones A et N
Ces deux articles précisent que seules peuvent être autorisées dans les zones A ou N :
- les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole et forestière ;
- les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des
services publics dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité
agricole, pastorale ou forestière dans l'unité foncière où elles sont implantées et qu'elles
ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages."
Modifications du PLU :
En conséquence, ces restrictions sont ajoutées et viennent remplacer les droits précédents en A1,
A2 et N2. P L A N L O C A L D ’ U R B A N I S M E P L U D E V I M O N T
Modification N°1 page 5 Rapport de présentation
PRISE EN COMPTE DES RESTRICTIONS APPORTÉES PAR LES ARTICLES L151-12 et
suivants du Code de l'urbanisme (ex L123-1-5), à la constructibilité en zones A et N
La loi Macron adoptée en août 2015, précisent de nouvelles conditions applicables à la construction
d'extensions et d'annexes dans les zones A et N, après que la loi ALUR les avait interdites,
nonobstant les dispositions prévues par les PLU. Ainsi,
1- la rédaction de l'article L151-12 dispose, qu'en dehors des secteurs de taille et de capacité
d'accueil limitées (le PLU de Vimont n'en compte pas) :
" Dans les zones agricoles ou naturelles (…) le règlement peut désigner les bâtiments qui peuvent
faire l'objet d'un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne
compromet pas l'activité agricole ou la qualité paysagère du site. Le changement de destination
est soumis, en zone agricole, à l'avis conforme de la commission départementale de la
préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers prévue à l'article L. 112-1-1 du code rural
et de la pêche maritime, et, en zone naturelle, à l'avis conforme de la commission
départementale de la nature, des paysages et des sites. "
" Dans les zones agricoles ou naturelles (…) les bâtiments d'habitation existants peuvent faire
l'objet d'extensions ou d'annexes, dès lors que ces extensions ou annexes ne compromettent pas
l'activité agricole ou la qualité paysagère du site. Le règlement précise la zone d'implantation et
les conditions de hauteur, d'emprise et de densité de ces extensions ou annexes permettant
d'assurer leur insertion dans l'environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère
naturel, agricole ou forestier de la zone."
Les adaptations réglementaires qui suivent, s'inscrivent dans les orientations suivantes du PADD, qui
visent à la protection et à la mise en valeur du patrimoine naturel et paysager de la commune sont
rappelées :
Protection et mise en valeur du patrimoine naturel et paysager communal
Protéger les zones humides des marais et le corridor écologique formé par le
Vallon du Cours Sémillon
Les espaces d'intérêt environnemental et paysager qui sont remarquables à l’échelle
de l’aire urbaine caennaise seront protégés et leur continuité préservée. Ce sont le
vallon du Cours Sémillon situé à l’Ouest du bourg, les marais de Vimont au Nord et
ceux de Chicheboville au Sud de la commune.
Ø Le développement de l’urbanisation y sera limité à une mise en valeur agricole et
forestière respectueuse de l’environnement et des paysages ; Elle conduira en
particulier à la protection de la ripisylve qui borde les canaux et des haies qui
bordent les chemins et champs.
Ø Dans le cadre du développement des réseaux de promenade à l’échelle de la
Communauté de Communes, la mise en réseau des cheminements, à partir de
l’église de Vimont est prévue.
Ø Une zone de transition est conservée entre les nouvelles urbanisations projetées à
l’Ouest du village et les zones humides du Cours Sémillon et du site Natura 2000.
Ø La coupure d’urbanisation que forme le vallon du Cours Sémillon entre le bourg et
le Château, pourra bénéficier d’une mise en valeur paysagère, en concertation
avec Bellengreville. Les cônes de vue (depuis la RD613) vers les marais et vers la
plaine y seront préservés. P L A N L O C A L D ’ U R B A N I S M E P L U D E V I M O N T
Modification N°1 page 6 Rapport de présentation
Préserver les zones naturelles et agricoles situées au Nord du village
Ces espaces qui prolongent les espaces naturels remarquables ont une vocation
agricole dominante :
Ø Les sièges d’exploitation agricole y seront préservés de la proximité résidentielle
afin qu’ils conservent de bonnes conditions d’exploitation ;
Ø L’extension des propriétés bâties (sans vocation agricole) y sera limitée : elles
pourront faire l’objet de mises en valeur dans le respect des sites et paysages
environnants.
Ces modifications précisent donc, en conformité avec les nouvelles dispositions du code de
l'urbanisme, le cadre fixé aux changements de destination et à la construction d'annexes et
d'extensions, dispositions déjà prévues par le PLU, qui ne remettront pas en cause la protection de
l'environnement, des paysages et de l'activité agricole, qui étaient déjà des objectifs majeurs de
l'élaboration du PLU, comme en témoigne les orientations précédentes.
a) EVOLUTION DE LA CONSTRUCTIBILITÉ EN ZONE N
Encadrement des annexes et extensions des constructions à usage d'habitation
Les modifications proposées ci-après, résultent d'adaptations justifiées par l'évolution de la
réglementation. Elles sont prises en compte sans modification des choix et orientations de protection
et de maitrise stricte de l'urbanisation dans l'espace rural qui ont prévalus lors de l'élaboration du PLU.
Ainsi, aucune modification de la constructibilité n'est introduite en zone Np.
Sur le reste de la zone, le PLU autorisait "le changement de destination des constructions existantes
ainsi que leur extension limitée et la construction de leurs annexes". L'extension limitée étant définie
par le glossaire comme devant être inférieure à 40% de la surface de plancher existante à la date
d'approbation du PLU.
Le nouveau cadre réglementaire, issu de la loi ALUR, interdisant les extensions et annexes aux
constructions qui ne sont pas à usage d'habitation, un bilan de l'occupation des différentes
constructions présentes dans la zone N a été réalisé.
Celles à usage d'habitation ont été inscrites dans des secteurs Nc, qui définissent la zone au sein de
laquelle des extensions et annexes pourront être implantées. Celles-ci ont été dessinées en prenant
en compte l'environnement immédiat des logements, afin de ne pas porter atteinte à l'espace agricole
ou naturel environnant.
Dans ces secteurs le règlement a été précisé afin de maitriser l'évolution de la capacité d'accueil :
- la création d'extensions ou d'annexes ne pourra pas conduire à augmenter la surface de plancher
existantes au moment de l'approbation de la Modification N°1 du PLU de plus de 50m2, ce qui
permet de conforter un logement existant sans remettre en cause la capacité d'accueil actuelle
(modification de l'article N9) ;
- les annexes ne pourront compter qu'un seul niveau (modification de la l'article N10) et ne
pourront être ultérieurement transformées en logement supplémentaire (modification de l'article
N2) ;
- la hauteur des extensions respectera la hauteur maximale autorisée, ceci afin de permettre des
surélévation, moins impactantes que des extensions horizontales pour l'espace agricole et
naturel.
L'ensemble de ces dispositions permet le contrôle de l'augmentation de la densité (nouvel article N14). P L A N L O C A L D ’ U R B A N I S M E P L U D E V I M O N T
Modification N°1 page 7 Rapport de présentation
Dans les zones inondables, comme précédemment, seules les extensions sont autorisées (dans les
conditions définies ci-dessus).
La modification du règlement :
Les dispositions des articles N2, N9, N10 et N14 sont revues.
Changement de destination de constructions existantes
Prenant en compte les nouvelles dispositions du code de l'urbanisme, le changement de destination
initialement autorisé dans toute la zone N voit son champ revu : il est restreint aux constructions
remarquables ciblées sur le règlement graphique, afin d'en permettre une valorisation plus large que
seulement par l'habitat, dès lors qu'elles sont sans impact sur l'activité agricole. C'est en particulier le
cas pour les constructions du Château de Saint Pierre Oursin, qui n'accueille plus de maison de
convalescence.
La modification du règlement :
Les dispositions de l'article N2 sont complétées.
b) EVOLUTION DE LA CONSTRUCTIBILITÉ EN ZONE A
Lors de l'élaboration du PLU, il a été retenu de ne permettre en zone A que de nouvelles
constructions à usage agricole ou des équipements publics ou d'intérêt collectif et, à proximité des
sites d'exploitation pérenne, de ne pas autoriser de changement de destination (les constructions
situées à proximité des sites non pérennes ayant été classées en zone N).
La modification du Code de l'urbanisme, étant entrée en application très peu de temps après
l'approbation du PLU, aucune modification du cadre initial n'apparaît nécessaire, sauf en ce qui
concerne le changement de destination des constructions remarquables qui pourraient perdre leur
occupation agricole.
Ainsi, et en cohérence avec les objectifs de préservation de la vocation agricole de cette zone, les
constructions remarquables, dès à présent désignées sur le PLU pourront faire l'objet d'un
changement de destination, sous réserve que l'activité agricole est cessée. Il n'est autorisé, vu l'intérêt
agricole, écologique et paysager de la commune et le niveau de desserte de l'espace rural, qu'à
destination de logements, d'équipements publics ou d'intérêt collectif ou d'activités de services.
La modification du règlement :
Les dispositions de l'article A2 sont complétées.
6 Autres modifications et mises à jour
MODIFICATION DE L'ARTICLE U10
La hauteur maximale à l'acrotère ou à l'égout est revue pour l'adapter aux nouvelles pratiques
constructives (issues en partie de la réglementation thermique) : elle est portée de 6m à 7m.
MODIFICATION DE L'ARTICLE U7
Pour faciliter la densification douce sur les parcelles existantes, il est retenu la modification des règles
de recul vis-à-vis des limites séparatives de propriétés : un recul à 2m est autorisé dès lors que les
extensions ou constructions ne comportent pas de baies sur la façade qui regarde la limite
séparatives de propriétés. Cela permet une meilleure occupation des terrains, sans engendrer de
servitudes de droits d'échelle. P L A N L O C A L D ’ U R B A N I S M E P L U D E V I M O N T
Modification N°1 page 8 Rapport de présentation
MODIFICATION DE L'ARTICLE 1AU10
Si le nombre de niveaux possible n'est pas modifié, la hauteur droite (hauteur à l'égout ou à l'acrotère)
est réduite à 7m et une hauteur maximale à 11m est ajoutée, pour prendre en compte le paysage
actuel du village . Ainsi le 3ème niveau devra obligatoirement être sous comble ou en attique (dont la
définition est précisée dans le glossaire).
MODIFICATION DE L'ARTICLE 1AU13
Afin de lever une ambiguïté sur l'application du quota d'arbres à planter sur une parcelle, la règle est
précisée comme suit par l'ajout de mot "entière":
" Ces espaces verts seront plantés à minima d'un arbre de haute tige par tranche entière de 250m2
de superficie d’unité foncière."
Ainsi seules les parcelles d'au moins 250m2 sont soumises à un quota de plantation d'arbres.
RECTIFICATION DE L'INFORMATION SUR LE SIÈGE AGRICOLE DE LA FERME SAINT
GABRIEL
L'exploitation agricole de la Ferme Saint Gabriel, a par erreur été mentionnée comme contenant une
installation agricole d'élevage, classée pour la protection de l'environnement. Le repérage sur le
règlement graphique est modifié en conséquence.
MISE À JOUR DU GLOSSAIRE ET DES ANNEXES DU RÈGLEMENT
- la définition du COS dorénavant sans objet est supprimée ;
- les définitions de la DENSITÉ, de l'EMPRISE AU SOL, telles qu'elles résultent dorénavant du
Code de l'urbanisme, sont ajoutées ;
- pour clarifier les nouvelles dispositions applicables dans les zones A et N, il est ajoutée une
définition d'EXISTANTE(E) ; elle fixe la date de décompte : ce sera celle de l'approbation de la
présente procédure de modification N°1 du PLU ;
- les textes et références aux codes de l'urbanisme sont mis à jour.
La nouvelle délibération du conseil municipal, datant du 29 mai 2017, prise en application des articles
R421-2g et R421-12d du code de l’urbanisme, pour la réglementation des clôtures est de plus
mentionnée. Elle est annexée pour information au présent document.
MISE À JOUR DU PLAN DE RÉGLEMENT GRAPHIQUE
Le dernier cadastre disponible est pris en compte.
MISE À JOUR DES SERVITUDES D'UTILITÉ PUBLIQUE
Suite à la notification à la commune des nouvelles servitudes PT1 et PT2 pour la protection des
abords de la liaison hertzienne Caen Moult, par le courrier de Monsieur le préfet en date du 13 mars
2017, la liste et le plan des servitudes sont mis à jour. P L A N L O C A L D ’ U R B A N I S M E P L U D E V I M O N T
Modification N°1 page 9 Rapport de présentation
7 Justification de la procédure
Les modifications qui précédent sont compatibles avec les dispositions des articles L153-41 et
suivants du Code de l'Urbanisme, en effet :
• Elles ne changent pas les Orientations définies par le PADD, et n'en constituent que des
adaptations pour leur mise en œuvre ;
• Elles ne réduisent pas un espace boisé classé, une zone agricole ou naturelle, ni aucune
protection ;
• Elles ne diminuent pas les possibilités de construire mais conduisent au contraire à favoriser la
densification dans les zones urbanisées afin de limiter la consommation de l'espace et de
favoriser la réurbanisation.