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Ordre du Jour - Avis CDNPS
unknown - N°12.2 Avis 29 09 2023
Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune de Pau.
Lien du pdf (unknown - N°12.2 Avis 29 09 2023)
Thèmes du document : Justice et droit, Institutions publiques, Aménagement du territoire,
RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté
Égalité
Fraternité
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques des
Pyrénées-Atlantiques
Pôle d'évaluation domaniale de PAU
8 place d'Espagne
64 000 PAU
Courriel : ddfip64.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par: Nathalie Lamouroux
Courriel : nathalie.lamouroux1@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 05-59-82-24-23
Portable : 06-21-78-17-61
Réf DS:12503604
Réf OSE : 2023 - 64445 - 35484
7302 - SD
FINANCES PUBLIQUES
Le 27/09/2023
Le Directeur départemental des Finances
publiques des Pyrénées-Atlantiques
L
à
. Monsieur le Président de la Communauté
d'Agglomération Pau Béarn Pyrénées
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l'évaluation du Domaine, élaborée avec l'Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien :
Adresse du bien :
Valeur :
Locaux d'activités
7 rue de Bizanos 64000 PAU
380 000€ assortie d’une marge d'appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
Accusé de réception - Ministère de l'intérieur - Envoi préfecture le 02/10/2024 - Retour préfecture le 02/10/2024 - Acte certifié exécutoire 1- CONSULTANT
Communauté d'Agglomération Pau Béarn Pyrénées
Affaire suivie par : Corinne POEY-DOMENGE
2 - DATES
de consultation : 11/05/2023
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l'avis: 06/10/2023
le cas échéant, de visite de l'immeuble : 13/07/2023
du dossier complet : | 31/07/2023
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l'opération
Cession : CO
Acquisition : amiable
par voie de préemption []
par voie d’expropriation C
Prise à bail : CO]
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire
3.3. Projet et prix envisagé
Acquisition de ce bien dans le cadre du périmètre du Gave.
Pas de prix d'acquisition mentionné.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Les locaux d'activités se situent 7 rue de Bizanos à Pau dans les Pyrénées-Atlantiques.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Locaux en bordure de la route et à côté du Gave.
2
Accusé de réception - Ministère de l'intérieur - Envoi préfecture le 02/10/2024 - Retour préfecture le 02/10/2024 - Acte certifié exécutoire 4.3. Références cadastrales
L'immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune | Parcelle Adresse/Lieu-dit | Superficie Nature réelle
PAU | BW 82 | 7 rue de Bizanos | 1256 | Emprise d'assise du bien
PAU | BW 145 | 7 rue de Bizanos | 610 | Emprise d'assise du bien
PAU | BW 146 | 7 rue de Bizanos 1177 | Emprise d’assise du bien
TOTAL 3043m°
4.4. Descriptif
Ensemble immobilier ancien dit « Garage Triverio » avec hangars en dur avec couverture en fibro- ciment à usage de garage et réparation automobile.
Le bien est visible de la route et proche du Gave.
L
Un atelier principal ( cabine peinture.) accolé à l'espace bureau: toiture en tôle éverite, pas d'isolation, des puits de jour. Sol brut.
Les bureaux sur R+1 ont le double vitrage, fenêtres coulissantes, présence de radiateurs fixes et d'appoint, traces d'infiltration d'eau.
Un escalier mène à l'étage, une climatisation dans un bureau.
Un petit escalier mène de l'atelier principal à un hangar à l'arrière, sol brut abîmé, toiture en tôles ondulées, charpente métallique.
2 hangars et un bâtiment autour de la cour intérieure en gravier : toitures en tôles éverite ondulées, charpente métallique.
Une expertise a évalué le bien à 580 000€ en 2018.
Pas de travaux depuis 2018 selon le Propriétaire.
Plan joint par le Propriétaire au Consultant avec état des surfaces :
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Accusé de réception - Ministère de l'intérieur - Envoi préfecture le 02/10/2024 - Retour préfecture le 02/10/2024 - Acte certifié exécutoire En
Bureaux
Hangar au milieu
4
Accusé de réception - Ministère de l'intérieur - Envoi préfecture le 02/10/2024 - Retour préfecture le 02/10/2024 - Acte certifié exécutoire Hangars derrière avec terrain en gravier
5 — SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l'immeuble : SCI Triverio Immobilier par M. Cleris
6 - URBANISME
6.1. Règles actuelles
Zonage1 Aucm
6.2.Date de référence et règles applicables
Selon le PLUi en vigueur : La zone Auc peut être urbanisée :
- à l'occasion de la réalisation d'opérations d'aménagement d'ensemble à dominante d'habitat, compatibles avec un aménagement cohérent de la zone.
- au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone.
Elle comprend un secteur indicé « cm » : secteur du Coeur de Pays affichant une mixité
fonctionnelle à dominante d'équipements publics et/ou d'activités artisanales, tertiaires,
culturelles.
Dans cette zone; les Orientations d'Aménagement et de Programmation s'appliqueront en
priorité sur le règlement afin de favoriser un urbanisme de projet adapté au secteur sur
lequel il se situe.
Prescriptions
Zones inondables : PPRI zone verte, zone rouge rayée
Espace vert protégé
Orientation d aménagement et de programmation - PAU_rg
7 - MÉTHODE(S) D'ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Méthode comparative
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
Accusé de réception - Ministère de l'intérieur - Envoi préfecture le 02/10/2024 - Retour préfecture le 02/10/2024 - Acte certifié exécutoire Sources:internes à la DGFIP et critères de recherche - Termes de comparaison
Recherche de transactions récentes de locaux d'activités dans Un périmètre proche autour de la parcelle.
LCR
enregistrement
6404P01 2021P07801
6404P01
2021P16279
6404P01
2021P13923
6404P01
2022P12375
6404P01
2021P17207
Ref. Cadastrales UN CUS Date mutation Surf. utile totale
25 AV DU CORPS FRANC | 1321A8h 831 BIZANOS RSR 07/05/2021 1673
|
132HABH7EN
1321ABI1781
Ti 42ZAZONEDACTIMTEDU | 1 | : | (Se | BZANOS ER | 19/10/2021 | 708
284A2I JURANCON « 65 AV HENRI 4 16/09/2021 500
— —_—_——— —-— à SANS LONS 60BD CHARLES DE GAULLE | 09/08/2022 600
| | | 348HAM/414/ |
| | 15 AVLOUISJOSEPHGAY | | SABIALISAZ LONS D 29/10/2021 800
Prix total
771 200
420 000
285 000
340 000
350 000
AE tit
{surf. utile) Gros
490,27 Atelier et assimilé
593,22 | Ateler et assinilé
I 7 À
570,00 Atelier et assimilé
566.67 _Ateler et assimilé |
437,50 Atelier et assimilé
8.2. Analyse et arbitrage du service - Termes de référence et valeur retenue
Le terme 4 correspond à une mutation de locaux d'un garage automobile, ce tarif de 566,67€ HT
est donc retenu.
Les locaux à estimer étant plus grands, un abattement pour grande surface est appliqué soit 566,67€ x 0,8 = 453,33€ HT.
Compte-tenu des caractéristiques des bâtis une moins-value de 30 %:est appliquée soit 453,33€ x 0,7 = 317€ HT.
La valeur vénäle est calculée ainsi :
Etat des surfaces Pondération| surface Tarif valeur
Bâtiment principal 403
Carrosserie
pièces au fond 7
34
20
26
31
Sous-totals21 1 521 317 165157 Bureaux 22
dégagement S 5 Sanitaires 4 4 Accueil 36 36 sanitaires 3 3 R+1 O Vestiares 19 19 Dégagement 4 4 Bureaux 27
Sous-total114 1 1174 . 317 36138
Hangar principal 594 O,6 356,4 317 112978,8
2 Hangars annexes 330 O,4 132 317 41844
Bâtiment arrière 188 O,4 75,2 317 23838,4
TOTAL 1747 379956,2
6
Accusé de réception - Ministère de l'intérieur - Envoi préfecture le 02/10/2024 - Retour préfecture le 02/10/2024 - Acte certifié exécutoire La valeur vénale du bien est estimée à 379 956,2 € arrondis à 380 000€ HT terrain intégré.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE — MARGE D'APPRÉCIATION
L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuelléèment assortie d'une marge d'appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n'est qu'une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 380 000€.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d'appréciation de 10 % portant la valeur minimale de cession sans justification particulière à 418 000€.
La marge d'appréciation reflète le degré de précision de l'évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s'affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l'accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l'opération n'était pas réalisée dans ce délai.
#bour les collectivités territoriales .et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l'opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l'avis, même en cas de signature de l'acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
7
Accusé de réception - Ministère de l'intérieur - Envoi préfecture le 02/10/2024 - Retour préfecture le 02/10/2024 - Acte certifié exécutoire 11 - OBSERVATIONS
L'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d'évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l'évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
I n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l'accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d'occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur et par délégation,
A+-
Benoît Sablayrolles
Administrateur des Finances Publiques
L'enregistrement de votre demande a fait l’objet d'un traitement informatique. Le droit d'accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés, s'exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Ç
Accusé de réception - Ministère de l'intérieur - Envoi préfecture le 02/10/2024 - Retour préfecture le 02/10/2024 - Acte certifié exécutoire