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Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune de Pau.
Lien du pdf (unknown - 3.1 Avis domaines 0)
Thèmes du document : Justice et droit, Aménagement du territoire, Logement,
RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE Liberté
Égalité
Fraternité
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques des
Pyrénées-Atlantiques
Pôle d'évaluation domaniale de PAU
8 place d’Espagne
64 000 PAU
Courriel : ddfip64.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par: Nathalie Lamouroux
Courriel : nathalie.lamourouxi@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 05-59-82-24-23
Portable : 06-21-78-17-61
Réf DS:18989133
Réf OSE : 2024 - 64445-53107
7302 - SD
FINANCES PUBLIQUES
Le 26/08/2024
Le Directeur départemental des Finances
publiques des Pyrénées-Atlantiques
à
Monsieur le Directeur de l'Établissement Public
Foncier Local Béarn
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l'évaluation du Domaine, élaborée avec l'Association des Maires de France. est disponible
sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien :
Adresse du bien :
Valeur :
Ensemble immobilier
11 rue Solférino - 64000 PAU
550 000€ assortie d’une marge d'appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de
la valeur »)
Accusé de réception - Ministère de l'intérieur - Envoi préfecture le 18/12/2024 - Retour préfecture le 18/12/2024 - Acte certifié exécutoire 1 - CONSULTANT
Établissement Public Foncier Local Béarn
Affaire suivie par : Anthony ZAJDOWICZ
2 - DATES
|de consultation : | 12/07/2024 2
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l'avis:
le cas échéant, de visite de l'immeuble : photos transmises par le Consultant 121/08/2024 —_——— ————— a
[21/08/2024 du dossier complet :
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l'opération
| Cession : O
Acquisition : amiable
| par voie de préemption []
par voie d'expropriation [] ES
|Prise à bail : O
|
| Autre opération :
8.2. Nature de la saisine
Réglementaire
3.3. Projet et prix envisagé
Projet d'acquisition d'un ensemble immobilier pour le compte de la Commune de Pau dans la perspective d'aménager un pôle médical pluridisciplinaire au coeur de ville.
Le prix de négociation est de 600 000€ HT.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Ce bien est situé 11 rue Solférino à Pau dans les Pyrénées-Atlantiques.
Accusé de réception - Ministère de l'intérieur - Envoi préfecture le 18/12/2024 - Retour préfecture le 18/12/2024 - Acte certifié exécutoire 4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Ensemble immobilier au centre-ville près des places d'Espagne et Laborde. Rue à sens unique.
4.3. Références cadastrales
L'immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
—— Si .
Commune | Parcelle Adresse/Lieudit Superficie | Nature réelle |
PAU | CP294 11 rue Solférino 593 | Terrain d'assise — RE =
TOTAL! 593m? |
4.4. Descriptif
L'ensemble immobilier en R + 4 en monopropriété a été construit en 1991.
La Chambre départementale des métiers et de l'artisanat souhaite céder ce bien afin de reconstruire sur un autre site des locaux plus adaptés et fonctionnels.
Ce bâti est constitué de locaux de bureaux ainsi que d'un parking en sous-sol, aucun ascenseur ne dessert les étages. Un escalier en colimaçon de secours.
Locaux de bureaux :
La surface du bâti (cf plans transmis) mentionnée par le Consultant et visualisée est de 1 048m? avec des espaces pondérés.
Le rez-de-chaussée est composé d’une partie accueil, de bureaux, sanitaires, et de locaux type atelier et archives.
Le 1er étage est composé de bureaux, salle de réunion ainsi qu'une grande terrasse.
Le 2ème étage était le lieu de restauration des élèves du CFA, présence de cuisine, plonge, ancienne salle à manger convertie en salle de réunion, une partie bureau complète l'étage.
Le 3ème étage était l’ancien dortoir, c'est une salle de réunion à présent, une salle polyvalente avec sanitaires se situe au 4ème étage.
Pas de climatisation sauf pour le local informatique, chauffage au gaz, quelques stores motorisés, un dégât des eaux ayant fait gonfler le parquet les sols ont été changés au rez-de-chaussée sinon parquets flottants/moquettes.., problème d'étanchéité sur la terrasse.
Présence de cloisons amovibles, le local chaufferie est sur le toit voisin.
Des travaux de réhabilitation à prévoir/redistribution des pièces.
Places de parking en sous-sol :
Accession par une rampe - servitude de passage pour traverser une zone appartenant à Un tiers propriétaire.
20/30 places de parking environ qui seront occupées par l'équipe médicale pluridisciplinaire.
Accusé de réception - Ministère de l'intérieur - Envoi préfecture le 18/12/2024 - Retour préfecture le 18/12/2024 - Acte certifié exécutoire Rez-de-chaussée : R +1
eH+-.
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R + 2 R+3:
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R+ 4 Parkings en sous-sol
Accusé de réception - Ministère de l'intérieur - Envoi préfecture le 18/12/2024 - Retour préfecture le 18/12/2024 - Acte certifié exécutoire Parkings en sous -sol :
Atelier et archives :
Accusé de réception - Ministère de l'intérieur - Envoi préfecture le 18/12/2024 - Retour préfecture le 18/12/2024 - Acte certifié exécutoire 2ème étage :
Accusé de réception - Ministère de l'intérieur - Envoi préfecture le 18/12/2024 - Retour préfecture le 18/12/2024 - Acte certifié exécutoire 3ème étage :
4ème étage :
5 — SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l'immeuble: Chambre des métiers et de l'artisanat des Pyrénées-Atlantiques -— biens évalués libres de toute location ou occupation.
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
Zonage UAc
6.2.Date de référence et règles applicables
Selon le PLUi en vigueur : zone UAc : zone centre historique (Coeur de Pays).
Prescriptions :
Hauteur maximale autorisée = R+4+C.
Accusé de réception - Ministère de l'intérieur - Envoi préfecture le 18/12/2024 - Retour préfecture le 18/12/2024 - Acte certifié exécutoire 7 - MÉTHODE(S) D'ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Méthode comparative
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
Sources internes à la DGFIP et critères de recherche - Termes de comparaison
Recherche de transactions récentes de locaux de bureaux dans la Commune de PAU.
Les termes trouvés comportent parfois également des surfaces commerciales.
Lait: 1111
EAN)
[5748 bET Rel, Cadastales TT CUT Graupe BEC CAN ETC T ENTER TU ETT Prix total Eu mutation
plateau professionnel à nr 44SCPI4STIB PAU 2 RUE OÙ DOCTEUR SIMIAN | 10/06/2022 | 0407/2022 180 140 000 939,33 ue
TR 4ASICP ABS PAU TARUE EMILE GARET | 17/06/2022 | 1807022 90 89 900 77887 | Bureaucommerca
445NCPE6BI/2S
no rauea A45IICP/280440 PAU 21 RUE LESPY 2505/2022 | 22/06/2022 112 120000 | 4107148 Fe avef
445HCPI2B0N2S
44SHCPI2B024
44SICPI2B0/2S
door 445IcO 28e PAU ARUELOUISLACAZE | 1506/2028 | 2706/2023 e 34 000 539,68 Rs FA
Synthèse des prix de la sélection
Prix au m° (€) *
PNR trs
Moyen (HET ET (TEA TELLE Maximum
PET EeCuleC 776,67
|
Co TEE ee cr lle 539,68 539,68 539,68 539,68
Synthese 830,28 855,00 539,68 1 071,43
8.2. Analyse et arbitrage du service - Termes de référence et valeur retenue
Le tarif moyen de nos termes est de 830€ HT/m°, tarif retenu.
Les termes de comparaison ont des surfaces bien plus petites, Un abattement de 30% sera appliqué soit 830€ HT x 0,7 = 581€ HT/m? retenus.
Des travaux de réhabilitation sont à prévoir, un abattement de 20 % pourrait être appliqué, en raison de la présence de parkings au sous-sol, il sera ramené à 10 % soit 581€ HT x 0,9 = 523€ HT/m£.
La valeur vénale du bien immobilier avec parkings en sous-sol est estimée à 523€ x 1 048m° = 548 104€ HT arrondis à 550 000€ HT.
Accusé de réception - Ministère de l'intérieur - Envoi préfecture le 18/12/2024 - Retour préfecture le 18/12/2024 - Acte certifié exécutoire 9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE — MARGE D'APPRÉCIATION
L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d'une marge d'appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d'une mise en concurrence, alors que la valeur n'est qu'une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 550 000 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d'une marge d'appréciation de 10 % portant la valeur maximale d'acquisition sans justification particulière à 605 000€.
La marge d'appréciation reflète le degré de précision de l'évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s'affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l'accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n'intervenait pas ou si l'opération n'était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l'opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l'accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l'avis, même en cas de signature de l'acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du
présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
Accusé de réception - Ministère de l'intérieur - Envoi préfecture le 18/12/2024 - Retour préfecture le 18/12/2024 - Acte certifié exécutoire 11 - OBSERVATIONS
L'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d'évaluation domaniale sont susceptibles d'avoir un fort impact sur le montant de l'évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
I} n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU
SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l'accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d'occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur et par délégation,
Marie-Françoise Even
L'Inspectrice divisionnaire des Finances Publiques
L'enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d'accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés, s'exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.
Accusé de réception - Ministère de l'intérieur - Envoi préfecture le 18/12/2024 - Retour préfecture le 18/12/2024 - Acte certifié exécutoire