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unknown - 5C Annexe 2 Avis domaine Déc 2023
Document publié le Mercredi 6 décembre 2023 par la commune de Lens.
Lien du pdf (unknown - 5C Annexe 2 Avis domaine Déc 2023)
Thèmes du document : Banque, Investissement et développement économique, Sport,
Roneke, 2. & \e M béokon nr
Em | RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE Accusé de réceptiony1Miniatèse da l'intérieu
Liberté 062-216204982-20250521-DLB5_21052025-DE)
Égalité
Fraternité Accusé certifié exécutoire
Réception par le préfet : 22/05/2025)
Direction Départementale des Finances publiques du Pas-de- Le 6 décembre 2023 Calais
Pôle d'Evaluation Domaniale . h . |
Le Directeur Départemental des Finances
publiques du Pas-de-Calais
à
Monsieur Sylvain Robert
‘Maire de Lens
5, rue du Docteur Brassart
BP 30015 62 034 ARRAS Cedex
téléphone : 03 21 23 68 00
courriel : ddfip62.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
POUR NOUS JOINDRE
Direction Générale Des Finances Publiques Mairie de Lens
Direction Nationale d'interventions Domaniales 17 bis place Jean Jaurès
Affaire suivie par: Mohammed DE LORGERIL 62 300 LENS
mohammed.delorgerilédgfis. finances gouv.fr,
Téléphone : 06 89 06 16 24
Référence : be_2022_63
dossier OSE :
RAPPORT VALANT AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
Département Pas-de-Calais
Commune . Lens
Adresse Avenue Alfred Maes
Objet Estimation de la valeur vénale des droits du bailleur (ville de Lens)
dans le bail emphytéotique du stade Bollaert-Delelis
Valeur vénale 27 000 000 € 1. SERVICE CONSULTANT
Commune de Lens
Affaire suivie par : Francis Drab et Manuel Gonzalez
2. DATE ET OBJET DE LA SAISINE
inauguré en 1933 et propriété de la ville de Lens depuis 1981, le stade Bollaert-Delelis constitue la résidence historique du Racing Club de Lens
(RCL) depuis son origine.
Depuis 2002 il fait l’objet d’un bail emphytéotique administratif (BEA) de 50 ans par lequel le club assure l'entretien et la gestion de l'équipement en
contrepartie du versement d’une redevance
d'occupation à la ville.
Celle-ci ne souhaite pas conserver la propriété d’un équipement monovalent. aussi important compte tenu des risques inhérents à la perception des redevances, mais aussi des Charges qui lui incomberaient en cas de défaillance du club et en l'absence
d’un nouvel occupant.
De son côté, le club subit les contraintes du propriétaire sans que cela lui permette de disposer d'un droit réel au-delà de la période du bail.
Dès lors, dans le cadre de leurs échangés, les parties ont convenu qu'une cession pure et simple des droits du bailleur au preneur serait préférable à la poursuite
du BEA.
Cette cession s'accompagnerait de clauses particulières :
- définition d'une clause anti-spéculative, en cas de cessions ultérieures du stade où du club, d'une durée de 10 ans maximum :
- définition d'une clause d'intéressement, en cas de qualification répétée en Champions League, d’une durée de 10 ans maximum :
- mise à disposition du stade à la ville de Lens pour une durée de 10jours par an;
- renonciation du club à modifier le nom du stade (pratique du « naming ») pendant une durée de 20 ans';
- instauration d'une modération tarifaire.
Le 20 mars 2023 la ville de Lens a saisi la Direction Départementale des Finances Publiques du Pas- de-Calais afin de procéder à l'estimation de la valeur
vénale de ses droits dans le bail précité.
EU égard au caractère exceptionnel du dossier, la DDFIP a demandé à la Direction Nationale d'interventions Domaniales d'en assurer l'instruction, en vertu de la note du 17 décembre 2018 et des dispositions de l'instruction du 8 décembre 1995
(BOI #13 G-1-95 du 21 décembre 1995) relative à l'évaluation
des biens exceptionnels.
Le stade ayant déjà été visité par l'évaluateur en février 2018 lors d'une précédente estimation en valeur locative, une nouvelle visite de l'équipement n'a pas été jugée nécessaire, en l'absence de modifications substantielles de ses caractéristiques dans l'intervalle, l'ensemble de la documentation technique, juridique et financière le concernant
ayant par ailleurs été fourni au service dans le cadre de la
présente demande.
L'essentiel des échanges entre les diverses parties (ville de Lens et RCL assistés de leurs conseils, DDFIP 62, DNIiD), qui se sont déroulés principalement
en visio-conférence, ont été clôturés par une réunion
de synthèse associant toutes les parties, organisée à Lens le 3 juillet 2023.
Enfin, les dernières précisions indispensables à l'identification exacte de l'emprise cadastrale concernée par le périmètre de la présente estimation ont été transmises au service
le S novembre 2023,
La durée initialement prévue était de 10 ans ; elle à été portée à 20 ans suite aux échanges intervenus entre le service et les parties:
2 3. DESCRIPTIF DU BIEN A ÉVALUER
31 SITUATION
31: La ville de Lens
Lens est une commune française de 31000 habitants, sous-
préfecture du département du Pas-de-Calais en région Hauts-de-
France, située à 180 km au nord de Paris.
L'aire urbaine de Douai - Lens (540 000 habitants), en continuité
de l'agglomération de Lille (3,8 millions d'habitants), est l'un des
territoires les plus densément peuplés de France. Elle constitue la
quinzième aire urbaine du pays avec 539 322 habitants.
La ville est surtout connue pour avoir été l'un des principaux
centres urbains du bassin minier du Nord-Pas-de-Calais (avec la
Compagnie des mines de Lens), qui marque encore aujourd'hui
fortement son identité dans de nombreux domaines u
(architecture, paysage, économie, société, culture...), pour son équipe de football, le Racing Club de Lens (RCL), et plus récemment pour le musée du Louvre Lens ouvert en décembre 2012.
Après une période prospère, le recul de l'extraction du charbon à partir des années 1960 puis son arrêt total en 1990, ont entraîné une profonde crise de reconversion locale, Lens voit pendant une trentaine d'années sa population reculer, ses magasins et ses cinémas fermer et le chômage grimper. Depuis, la ville a diversifié ses activités industrielles autour de l'industrie textile, de la métallurgie, de la construction automobile et de l'industrie alimentaire, ainsi qu'autour des fonctions médicales (Centre hospitalier important), tertiaires (banques, centres d'appels) et administratives (sous-préfecture, université d'Artois).
La ville reste néanmoins l'une des plus pauvres de France, et le chômage y demeure
particulièrement élevé.
31.2 Le quartier du stade
A la différence de la majorité des stades de
cette dimension, le stade Bollaert-Delelis est
situé à proximité immédiate du centre-ville,
dans un environnement initialement minier
(ancienne fosse n°1) ayant connu de profondes
mutations urbaines.
Le quartier est inclus dans les 64 hectares de la
ZAC Centralité, qui prévoit la construction de
130 000 m° de Surface de Plancher comprenant
des typologies variées: bureaux, hôtellerie,
logements, commerces, services.
Sont déjà sortis de terre le musée du Louvres-
Lens, l'hôtel 4 étoiles éponyme, le pôle
numérique Louvre-Lens Vallée (ancienne école
Paul Bert), ainsi que des immeubles tertiaires rue
Jean Létienne, des espaces publics autour de la rue de la gare ou de la rue Paul Bert. La dernière réalisation la plus emblématique est le centre aquatique olympique récemment livré, dont la surface s'élève à près de 9 000 m2.
Le stade est contigu à la principale voie ferrée traversant la ville, qui est tellement proche de l'équipement qu'elle « rogne » les deux tribunes Trannin et Lepagnot dans l'angle sud du stade.
Les anciens terrains Tassette sur lesquels s'entraînait le RCL, situés de l’autre côté de la voie ferrée, ont laissé en partie la place à un pont-rail et des espaces publics, ainsi qu'à un parking aérien dont le club a conservé la jouissance exclusive. Le stade bénéficie d'une bonne desserte multimodale : la gare de Lens est située
à moins de 10 minutes à pied, et la ville est entourée d’une rocade
routière (A 211) qui la relie en quelques minutes à l'autoroute A1 via
l'A 26.
3.2 CADASTRE
Le stade Bollart figure au cadastre de la
localisées sur la section AK, comme le
montre l'extrait de plan ci-joint.
La situation de l'emprise du stade est :
complexe: en effet, une partie du
foncier, notamment au niveau des
terrains Tassette, situés au sud de la voie
ferrée et reliés au stade via Un tunnel :
sous le faisceau ferroviaire, est toujours *
juridiquement incluse dans le BEA signé :
en 2002 mais a été réaffectée depuis
plusieurs années à un usage public
(percement de l'avenue Delelis et
création d'un pont-rail sur les anciens
terrains d'entraînement désaffectés).
Le surplus des terrains Tassette, resté à
disposition du RCL (clôturé et transformé
en espace de stationnement d’une centaine de places extérieures), ne
sera pas cédé dans l'immédiat par la commune, qui en laissera
néanmoins la disposition au RCL moyennant un loyer symbolique,
dans l'attente de la réalisation d’un parking silo public sur l'emprise contiguë,
Quelques autres parcelles de petits dimensions situées sur les contours de
l'emprise principales, constituées principalement de talus et zones
arbustives, font partie intégrante du BEA mais ne seront pas cédées.
À contrario, la cession intégrera aussi, bien qu'à titre marginal, des parcelles qui
ne sont pas incluses dans le périmètre du BEA, mais sont situées
dans la ZAC Centralité gérée par la Communauté d'Agglomération
de lens-Liévin. ÿ
Afin d'identifier précisément le ASSIETTE DU TERRAIN
A VENDRE: ‘ périmètre de cession, la commune
a mandaté le. cabinet de Lot Surface re Bu | Véte | ctseraton
géomètres-experts Géolys, qui a 62424 AK 6259
produit les tableaux suivants, tout . 177 AK 298
récemment finalisés et transmis au 164 AK 299p
Inclus dans service le 9 novembre 2023 : 69 AK 832
le BEA
; 434 AK 633
488 AK 678:
180 AK 628
764 AK 679
123 AK 469 Exclus du
98 AK 451 BEA
18 AK 457p
RUE 25 AK 629p
nr 10 AK 457
in 11 AK 630)
Surface” Totale : 64 986 m2
"Sous réserve du bornage contradictoire et de Ja délimitation
- Dont 63 268 m2 indus dans le périmètre du BEA
- Dont 1 718 m? exclus du périmètre du BEA ASSIETTE DU SURPLUS DU BEA NON VENDU:
Anolon No Neuvoay No Observeifon Surface 4 : n
Ces tableaux sont extraits d'un 73 x plan d'état des lieux intitulé WA
5908 AK 625 Inclus dan 9622_08, transmis au service,
5 AK 625 " SEA ° : : net
8 auquel il convient de se référer 426 AK 625
au besoin.
371 AK
3.3 DESCRIPTION Surface* Totale : 7 029 m2
“Sous réserve du hornage contradictoire et de la délimitation
3.31 Historique
Construit par la Compagnie des Mines de
Lens, la plus puissante de France à l'époque,
le stade Bollaert? est inauguré le 18 juin 1933.
Après Une période faste qui voit le RCL se
maintenir durablement dans l'élite du
football français, le stade suit le déclin de la
Compagnie des Mines, victime de la crise du
charbon à partir des années 60. En 1970, les
Houillères ne peuvent plus prendre en
charge les importants travaux de rénovation
et signent le 1% avril 1974 Une convention de
mise à disposition gratuite du stade à la ville
de Lens.
stade Bollaert vers 1950
Le 7 septembre 1976, la municipalité devient
définitivement propriétaire du stade en le à À
rachetant pour un franc symbolique. Deux
mois plus tard, une tribune de 12 000 places debout, est inaugurée : la Trannin {tribune Ouest).
L'année suivante, avec la première qualification du RC Lens pour la Coupe UEFA, le stade est une nouvelle fois rénové, avec l'amélioration de l'éclairage et le début de la construction d'une nouvelle tribune: la Tony Marek-Xercès Louis (tribune Nord), d'une capacité de 10 000 places debout et 5 000 assises.
En 1984, la France se voit attribuer l'organisation du Championnat d'Europe de football, et Bollaert fera partie des stades retenus avec l'octroi de deux rencontres. Le stade fait alors peau neuve avec une nouvelle amélioration de l'éclairage, l'ajout d'un étage de 3 600 places à la tribune Lepagnot (au Sud), et surtout l'érection d'une nouvelle tribune de 20 000 places debout, la Delacourt (à l'Est). Le stade Bollaert devient alors un stade carré, « à l'anglaise », Il accueille également en son sein les bureaux du RC Lens. La capacité du stade est portée à 51 000 places.
À l'occasion de la Coupe du Monde de 1998, le stade Bollaert entame une profonde
transformation: trois de ses tribunes sont détruites pour être -reconstruites intégralement. La Trannin, dont la démolition a débuté en juillet 1995 rouvre en février 1996, tout comme la tribune Delacourt dont la reconstruction est achevée en août 1996. Vient ensuite là tribune Lepagnot qui est terminée l'année suivante, Les installations du stade se modernisent encore (vestiaires, sécurité, équipements en télécommunications, loges...). Conformément aux nouvelles normes de sécurité, Bollaert perd sa dernière tribune debout, la Marek. À l'issue de cette rénovation, le nombre de places se réduit à 41 649, toutes assises.
Alors que la France est pressentie Pour organiser l'Euro 2016, les dirigeants du RC Lens et de la ville décident de planifier la rénovation du stade. Le 28 mai 2010, le dossier français est officiellement choisi et un peu moins d'un an plus tard, le stade Bollaert est désigné comme étant l'un des neuf stades titulaires pour le déroulement de la compétition.
? Depuis, 2012, le nom d'André Delelis, maire de Lens et ministre du &ouvernement Pierre Mauroy qui « sauva » le stade et l'équipe au moment où les Houillères s'en sont dessaisies,
à été accolé au nom de Bollaert, Dans la pratique, l'enceinte reste néanmoins connue principalement sous son nom d'origine. Le permis de construire est déposé mi-
Mars 2011. Après Un an de procédures
administratives, le début des travaux est
prévu pour février 2012 et l'inauguration
pour mars 2014.
Le coût de la rénovation est estimé à
111 millions d'euros. |] doit être en partie
Couvert grâce à des subventions accordées
par l'État, la Région, et par des prêts
consentis par la communauté
d'agglomération de Lens-Liévin et le
Conseil Général du Pas-de-Calais, mais il
reste 40 millions d'euros à financer.
De graves problèmes financiers
interrompent le processus et le retrait de
Bollaert de l'Euro 2016 est même évoqué.
Le 20 septembre 2012, le Conseil régional adopte à la majorité un projet
de montage financier permettant la rénovation du stade Bollaert. Lors du
même vote est acté le principe selon lequel la région récupère dans
ce projet le rêle de maîtrise d'ouvrage. Tout est finalement bouclé
en décembre avec l'aide du Crédit Agricole, nouveau propriétaire
du Räcing Club de Lens. Le projet de rénovation est alors revu à la baisse, son
coût passant aux alentours des 70 millions d'euros. Les travaux, qui concernent
toujours les quatre tribunes, doivent débuter en début d'année 2014
et se terminer en décembre 2015. En définitive, les travaux débutent
en mai 2014 et prennent fin en juin 2015. Le nombre de places
est fixé à 38 223..
A l'issue de la dernière rénovation, le stade dispose d'un toit Supporté
par de Hauts poteaux métalliques de couleur blanche de 70
mètres de hauteur, qui ‘rendent l'équipement particulièrement visible.
depuis les différentes entrées de la ville.
stade Bollaert en 2007
2 7 7
Vue générale du stade Bollaert aujourd'hui
Compte tenu du caractère récent de la rénovation de l'euro 2016, les installations sont globalement en état d'entretien satisfaisant. 3.3.2 Caractéristiques principales
Le stade Bollaert-Delelis est un stade « à
l'anglaise » (tribunés séparées non reliées
par des virages) composé de quatre
tribunes orientées dans le sens sud-ouest /
nord-est, intitulées Lepagnot, Delacourt,
Marek et Louis, et Trannin.
3.3.3 Tribune Lepagnot
Cette tribune latérale située face à Marek *
accueille presque 8000 spectateurs en
place assises réparties sur trois niveaux.
La tribune Lepagnot première occupe la
partie basse. Les Lepagnot Honneur et
Présidentielle s'étendent sur les deux autres
niveaux.
Entre la Lepagnot 1° et le premier niveau,
se trouvent deux niveaux intermédiaires :
Privilège et Prestige réservés aux
partenaires du club.
Cette tribune a été agrandie à l'occasion de l'Euro 1984, reconstruite en 1998 puis a connu de
nouveaux changements lors de la dernière rénovation du stade en 2015. Elle abrite aussi les vestiaires, tribunes de presse, installations sportives et de soins ainsi que des salons.
La plupart des espaces dédiés aux hospitalités du stade Bollaert sont situés dans la tribune Lepagnot : répartis en 16 salons sur près de 7 500 m?, ils peuvent accueillir un total d'environ 2 000 personnes. A la différence des loges classiques rencontrées dans ce type d'enceinte, les espaces sont largement décloisonnés. RE k
3.3.4 Tribune Delacourt
La tribune Delacourt fait face à Trannin : son architecture est semblable. Située à droite des bancs de touche, elle a été inaugurée pour l'Euro 1984 avant d'être reconstruite en 1996 puis rénovée. Elle peut accueillir environ 12 500 spectateurs, ce Qui en fait la plus grande tribune du stade.
Comme au niveau 0 de la tribune Trannin et en tribune Marek, le plus bas niveau de Delacourt est désormais un espace populaire où les supporters peuvent rester debout. Depuis 2004, elle héberge les services administratifs du stade.
3.3.5 Tribune Marek
La tribune Marek est le « coeur » de Bollaert, sa tribune la plus célèbre. Il s'agit d'une tribune latérale de 8 000 places où la position debout est - de nouveau - autorisée et le placement libre : elle réunit les « kop » de supporters lensois les plus fidèles au club et les plus animés. Elle constitue l’une des grandes particularités de Bollaert-Delelis puisque, dans la plupart des autres stades, le « kop » est situé derrière un but.
Construite en 1978, cette tribune a été rénovée à deux reprises : en 1998 à l'occasion de la Coupe du Monde puis en 2015 pour l'Euro 2016. La Xercès est la partie haute de la tribune. 3.3.6 Tribune Trannin
Cette tribune est inaugurée le 4
décembre 1976. Située à
gauche des bancs de touche,
c'est la première grande
tribune construite en 1977 en
lieu et place du virage ouest. À
l'occasion de la Coupe du
monde 1998, elle est
totalement reconstruite,
passant de 12000 places
debout à 12 226 places assises
réparties sur trois niveaux.
La capacité est ramenée à
12178 places en juillet 2008.
Sa forme en biseau est due au passage de la ligne Arras - Dunkerque - locale. C'est au premier niveau, du côté de la tribune Lepagnot, que lès supporters adverses prennent place, disposant de tout le niveau en cas de gros déplacement.
3.3.7 Le Racing Club de Lens
Le stade Bollaert est indissolublement lié au Racing Club de Lens, qui l’occupe depuis son inauguration.
Le RCL est l’un des clubs les plus célèbres et mythiques du football français.
Fondé en 1906, doté d’un statut professionnel depuis 1934, le RCL compte deux titres nationaux majeurs à son palmarès: le championnat de France en 1998 et la Coupe de la Ligue en 1999. À l'échelle européenne, le club dirigé par son président historique Gervais Martel s'est hissé à deux reprises en Ligue des Champions, lors des saisons 1998-1999 et 2002-2003, atteignant les demi- finales de la Coupe de l'UEFA 2000 avant de remporter la Coupe Intertoto 2005. S'ensuit pour le club une longue période compliquée, au cours de laquelle il évoluera entre la Ligue Tet la Ligue 2, se retrouvera au bord de la faillite pour être finalement repris par ses créanciers.
Il est racheté en 2016 par un consortium financier au sein duquel le fondateur du’ fonds d'investissement Amber Capital, Joseph Oughourlian, prendra progressivement une place prépondérante avant de racheter. les parts des autres co-investisseurs et de se retrouver unique actionnaire du club.
Le RCL enregistrera dès lors, en parallèle d’un assainissement financier, une progression régulière de ses performances sportives qui lui permettra de retrouver l'élite pour la saison 2020-2021, niveau auquel il s'est depuis maintenu.
La saison 2022-2023 est même l’une des plus brillantes de l'histoire du RCL : au terme d'un parcours sportif exceptionnel, le club termine second au classement de la Ligue 1 derrière le PSG et se qualifie pour la Ligue des Champions, après une absence de près de 20 ans de cette compétition.
L'une des particularités du RCL tient à la fidélité inconditionnelle de son public, réputé soutenir le club indépendamment de son classement ou de ses résultats sportifs.
Le taux de remplissage du stade Bollaert est l'un des plus importants de France“, et il faut de longues années d'attente avant d'être admis sur la liste des abonnés du club et pouvoir assister aux matchs depuis la tribune Marek.
3.4 SITUATION JURIDIQUE
3.41 Propriété
Le stade Bollaert appartient à la ville de Lens. I] a été acquis le 7 septembre 1976 pour un franc symbolique auprès de la Compagnie des Mines de Lens, à l'époque où la société, en pleine crise du secteur minier, se désengageait massivement de ses actifs.
3.4.2 Occupation
Pendant de nombreuses années, la ville de Lens a soutenu le RCL par le versement de subventions, la mise à disposition des installations du stade Bollaert et du stade Tassette, ainsi que leur entretien, suivant des conditions qui ont évolué dans le temps pour aboutir à la convention de mise à disposition des installations intervenue le 29
décembre 1999.
Des investissements importants ont été réalisés pour permettre l'Euro 84 et la Coupe du Monde de Football de 1998. Ces investissements ont été rendus possibles par les subventions obtenues de divers partenaires et organismes publics.
En 2001, le renouvellernent de certains équipements, la réalisation de travaux de gros entretien où de nouveaux investissements sur les structures existantes envisagées par le RCL ne peuvent plus être assurés sur fonds publics, maïs la ville ne souhaite pas à l'époque se dessaisir de la propriété de l'équipement.
Le 22 juillet 2002, dans le cadre de l'activité d'intérêt général attachée aux stades Bollaert et Tassette, la ville les met à disposition de la SASP RCL par Bail Emphytéotique Administratif d'une durée de 50 ans (expiration le 22 juillet 2052). l'emprise foncière globale s'élève à environ 83 500 m°.
Entre autres dispositions, il est précisé que :
- le preneur entretiendra en bon état, y compris pour les constructions nouvelles, les ouvrages loués et toutes les infrastructures, ainsi que tous les ouvrages qu'il jugerait à propos d'y ajouter après information préalable du bailleur sans pouvoir exiger aucune réparation du bailleur, de façon à ce qu'à l'expiration du bail, le bailleur ait l'usage du bien en bon état de fonctionnement et d'utilisation ;
-il s'engage, en outre, à effectuer pendant la durée du BEA toutes les mises en conformité des immeubles, installations et aménagements existants ou ajoutés par ses soins aux normes réglementaires, techniques et administratives qui viendraient à être applicables au cours du présent
* Le RCL a joué toute la saison 2022-2023 à guichets fermés.
10 bail, de telle sorte qu'à son issue, l'ensemble des immeubles et installations soient conformes à la réglementation en vigueur ;
-il laissera et abandonnera au bailleur où à ses représentants toutes les constructions et augmentations qui existeront lors de la cessation du présent bail, pour quelque cause qu'il arrive, sans pouvoir profiter d'aucune indemnité de la part du bailleur, sous réserve des dispositions prévues en cas de résiliation pour motif d'intérêt général ;
- le bail est consenti et accepté moyennant une redevance annuelle de 305 000 € HT, révisée tous les trois ans en fonction de l'évolution de l'indice INSEE du coût de la construction ou de tout autre indice pouvant s'y substituer ;
-le preneur acquittera, en plus de la redevance sus-décrite, à la décharge du bailleur, et sans répétition contre lui, les charges, contributions publiques ou privées, taxes et impôts de toute nature auxquels les immeubles mis à bail peuvent et pourront être assujettis ; :
- il remboursera au bailleur le montant de l'impôt foncier afférent aux biens objet de la présente ou s'en acquittera directement auprès de l'État.
-il sera tenu de mettre à disposition de la ville de Lens les installations sportives 10 jours par an pour les besoins propres de la collectivité, en dehors des dates de match de la SASP RCL.
En 2023, compte tenu de l'indexation, la redevance s'élevait à 468 000 €. A compter de juillet 2023, date de la révision triennale, le montant doit être porté à environ 547 000€ compte tenu de
l'évolution importante de l'ICC,
3.5 URBANISME
Précision importante: la cession projetée du stade Bollaert n'est envisagée que dans l'hypothèse exclusive d’une poursuite d'usage.
La reconversion foncière de l'emprise se heurterait par ailleurs à de telles difficultés, à tous les
niveaux (faisabilité technique, équation financière, acceptation sociale), qu'elle ne représente en aucun cas un scénario de valorisation crédible à la date de la présente estimation.
En conséquence, les règles d'urbanisme applicables en l'espèce sont rappelées pour mémoire, sachant que la seule emprise « valorisable » hors poursuite d'usage était constituée par les terrains Tassette, situés en discontinuité de l'emprise principale (de l'autre côté de la voie ferrée), et qui ont déjà été en partie ré-utilisés pour réaliser le percement de l'avenue Delélis et la réalisation du pont- rail sous les voies ferrées.
Au Plan Local d'Urbanisme en vigueur, approuvé le 16 décembre 2020, le terrain d'assiette du stade
Bollaert est situé en zone UCV.
Cette zone (zone urbaine de centre-ville) constitue l'espace central de la commune. Elle s'articule
autour d'un pôle d'équipements que sont le stade Bollaert-Delelis ainsi que le Louvre.
Elle a vocation à accueillir une pluralité de fonctions afin d'entretenir une animation nécessaire à l'attractivité d'un centre-ville : équipements publics, activités commerciales, habitats individuels et collectifs.
La nécessité de réaliser plusieurs infrastructures d'envergure (nouveau franchissement ferroviaire, bus à haut niveau de service...) et de procéder à un certain nombre d’acquisitions foncières ont par ailleurs incité la collectivité à créer fin 2015 la ZAC Lens Centralité, dont le périmètre recoupe largement là zone UCV,.
11 4. DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE
41 MÉTHODES ET NIVEAUX DE VALORISATION PRÉSENTÉS AU SERVICE
Le consultant à fait parvenir au service une note méthodologique synthétisant les travaux d'estimation réalisés
conjointement avec le RCL | fi d hi ff | .
FF ton à coût de Coût des Valeur globale du afin e chiffrer a
En M€ Explication nm la Vite | rénovation | ésgements | stade (minimum er
Valorisation des droits de (évaluation du pris | Eu maximum)
la collectivité dans le BEA à £e éesion) Régen) la date de rupture MOYENNE
29.8 Ï 21 19.1 14,1 45,0 45,7
+ 7 P 1. Méthode & : RE des: Non pertinente ea
anticipée. par biens éguitalents raison du caractère Na Na Na
comparaison spécifique du bien
La fourchette des valeurs Droits de la Ville sus
retenues est obtenue par |A | mé Gest] 205 | 233 10.1 ii Ar | 47
recoupement de plusieurs fourchette base)
appraches successivement , on “ 1. Mél
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suivants, à & base des flux futurs de 191 18.1 10.1 141 43,3
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chacune des méthodes employées et des paramètres retenus par les parties :
2) lorsque celle-ci lui semble pertinente, l'application de la méthode au regard de sa propre appréciation des paramètres à retenir.
Observation : Pour des raisons évidentes de lisibilité, le détail des calculs effectués est au besoin reproduit en annexe au rapport
principal, sachant que, même dans les cas où la position du service
diverge en partie de celle qui lui a été présentée, les modalités de calcul restent identiques à celles qui ont été évoquées avec les parties et sont
bien connues d'elles. Le développement in extenso des
explications relatives à certaines notions techniques relativement complexes (bêta sectoriel, CMPC, etc.) ne présenterait donc ici qu’un intérêt limité et
alourdirait considérablement le corps du présent
document.
4.2 MISE EN OEUVRE
4.21 Méthode par comparaison
4.241 Principes généraux et étude de marché
Cette méthode très classique d'estimation n'est pas retenue par le consultant au motif qu'elle avait | été jugée inacceptable par la DNiD en 2011, date à laquelle
le service avait en effet été saisi pour estimer les droits du
bailleur dans le BEA.
Force est toutefois de constater que la situation a sensiblement évolué depuis cette date : s’il est avéré que les ventes de stades sont pratiquement inexistantes en France, où l'immense majorité de ces équipements a été financée et appartient aux collectivités locales, elles se sont toutefois multipliées en Europe ces dernières années.
Dans des pays comme la Grande-Bretagne et l'Allemagne, les clubs professionnels, en particulier dans le football, ont un modèle économique assez différent: ces clubs bénéficient de recettes de billetterie et d'abonnements considérables, et les droits télévisés versés pour la retransmission des matchs sont bien plus importants qu'en France.
12 Un certain nombre de grands clubs sont donc propriétaires de leur stade, qui est une source de revenus rentable pouvant aisément être valorisée: le fait de détenir leur enceinte leur permet de renforcer l'actif de leur bilan, de placer la gestion globale du stade au cœur de la stratégie de diversification des activités de l’entreprise (notamment en devenant acteur de l'événementiel), de développer diverses activités au sein de l'enceinte, d'accroître et diversifier leurs sources de revenus et de profits et de bénéficier d’une pleine maîtrise et d'une capacité d'adaptation aux exigences des supporters et des institutions.
C'est sur ce constat que, depuis de nombreuses années, un grand nombre des clubs de football de premier plan en Europe sont propriétaires de leur stade : en prenant les 25 premiers clubs à l'indice UEFA à la fin de la saison 2020-2021, 17 d'entre eux sont propriétaires exclusifs (le Bayern Munich, le Liverpool FC, le FC Barcelone, le Real Madrid CF, Manchester United, la Juventus de Turin, l'Atlético Madrid, le FC Séville, Arsenal, Tottenham Hotspur, le FC Porto, le Borussia Dortmund, le RasenBallsport Leipzig, le Shaktar Donestsk, l'Atalanta Bergame Calcio et l'Internazionale de Milan).
La corrélation entre performances sportives au plus haut niveau et propriété du stade semble donc claire.
En France, les recettes tirées de l'exploitation des stades étant plus faibles, il est moins aisé de compenser les charges d'entretien annuelles et les investissements colossaux que nécessitent ces équipements pour rester en bon état et suivre l'évolution des normes édictées par les instances sportives : de fait, ces actifs sont encore très majoritairement propriété des collectivités publiques.
Dans l'élite du football national, le cas de l'Olympique Lyonnais, qui a fait construire à ses frais son propre stade de 60000 places à l'occasion de la tenue de l'Euro 2016, fait toujours figure d'exception.
On notera, toutefois, une certaine inflexion du modèle « 100 % public » qui prévalait jusqu'à une date très récente sur le territoire national, sous la double impulsion des collectivités publiques et des clubs résidents: les premières souhaitent alléger leurs charges dans un contexte financier de plus en plus tendu, tandis que les seconds cherchent à dupliquer en France le modèle des grands clubs européens.
indépendamment de Lens, la presse se fait ainsi régulièrement l'écho des négociations plus ou moins abouties qui associent à l'heure actuelle les villes de Lille, Bordeaux, Marseille, Nice, ou encore Paris, et leurs clubs résidents au sujet de la cession des stades dans lesquels ils évoluent.
Si, pour le moment, aucune de ces négociations n'a encore débouché sur une transaction, il n’en reste pas moins que le mouvement progressif de « privatisation » des enceintes semble réellement enclenché. Par ailleurs, les stades présentent des caractéristiques physiques très similaires d'un pays à l'autre, et ils sont convoités par des investisseurs qui raisonnent à une échelle internationale.
Dès lors, sous réserve d'observer une certaine prudence compte tenu de la différence entre le modèle économique des clubs en France et celui des clubs à l'étranger, il semble expédient de mettre en œuvre la méthode comparative.
Les tableaux infra détaillent la synthèse des études de marché réalisées par le service.
Il est ici souligné que, dans la mesure où les transactions repérées se situent quasiment toutes à l'extérieur du territoire national, le niveau de fiabilité des chiffres de cette étude, réalisée à partir de sources très diverses en langues étrangères (articles de presse, rapports de contrôle officiels, informations financières...) est nécessairement inférieur à celui qui ressort des analyses classiques effectuées par le service sur son domaine de compétence fonctionnel (France et départements d'outre-mer), pour lequel il dispose notamment d'un accès intégral à toutes les informations détenues auprès des services de publicité foncière.
Les références sont classées par pays; la recherche couvre volontairement une période très élargie, compte tenu de l'étroitesse du marché. Pnpe
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ELA 4.21.2 Analyse des valeurs et arbitrage
Le service a fait le choix d'une comparaison des transactions basée sur la capacité des enceintes : les prix de vente sont ramenés à une valeur « à la place », qui constitue l'élément spécifique de base commun à
tous les stades.
L'étude générale détaillée ci-avant comprend plus de trente références de cessions projetées ou réalisées. Les situations rencontrées sont très disparates: pays différents, stades détenus ou non en
pleine propriété (distinction fréquente entre la propriété du stade et celle du terrain), capacités hétérogènes, travaux plus où moins lourds à réaliser, valorisation foncière de l'emprise, etc.
Ces disparités se répercutent logiquement dans la dispersion des valeurs à la place. Il est intéressant de constater, en tous les cas, que les deux références de cession les plus élevées, qui concernent les
stades de Derby et Stoke On Trent situées en Grande-Bretagne, font ressortir un. plafond des valeurs compris globalement entre 2 650 et 3 000 €/place, largement plus élevé que la fourchette dominante, mais qui reste sensiblement inférieur au simple coût de construction desdites enceintes : en effet, le coût de construction d'un stade de dernière génération n'est pratiquement
jamais inférieur à 5 000 €/place et peut même dépasser 10 000 £/place pour les enceintes les plus haut de gamme.
Les valeurs de cession évoquées en France pour les stades de Lille, Bordeaux ou Nice sont
importantes, voire considérables (2 000 €, 3 500 € et 7 100 £/place), mais elles n'ont pas vraiment de représentativité puisque pas une seule de ces enceintes n'a été effectivement cédée à ce jour, et que rien ne permet de supposer que ces niveaux de transaction seront atteints.
En revanche, à l'exception de la vente du Pride Park Stadium de Derby (2650 €/place), les transactions effectives les plus représentatives répertoriées dans la seconde étude de marché font ressortir un ordre de grandeur plutôt concordant situé entre 1 300 et 1 700 €/place.
Sur la base de ces éléments, le service arbitre une valeur unitaire de 1 400 £/place, en partant du principe que les limites inhérentes au modèle économique des clubs français vis-à-vis de celui de leurs homologues européens sont au moins partiellement compensées au cas particulier par l'état tout à fait satisfaisant des installations de Bollaert, lourdement rénové il y a quelques années.
Sur cette base, la valorisation en pleine propriété du stade Bollaert s'élèverait ainsi à 38 223 places * 1400 € = 53 512 200 €.
Cette valeur en tant que telle n’est pas retenue ici pour calculer directement les droits du bailleur,
mais pour permettre de fiabiliser la valeur qui résultera de l'estimation par actualisation des flux de trésorerie, qui sera développée infra.
En tout état de cause, le montant obtenu en pleine propriété est supérieur à la fourchette estimée par les parties, qui est comprise en moyenne éntre 45 et 45,7 M£.
4.2.2 Estimation par la méthode financière
4.2.2 Proposition des parties
Le rapport remis au service décrit le processus proposé dans les termes suivants :
« Dans son rapport de 2011 remis à la Ville, l'administration du Domaine utilisait une méthode financière. Elle consiste à estimer la valeur des droits du bailleur en tenant compte (i) de la valeur actualisée des loyers jusqu'à la fin du BEA et (i) de la valeur actualisée de la construction en fin de bail. Sur la base de 41.229 places à l'époque et d'un coût de construction par place de 4.500 €, l'évaluateur estimait que la valeur résiduelle du stade s'établissait à 59,9 ME, soit 12,6 M€ après actualisation. Cette valeur prenait en compte les coûts de rénovation à prévoir, à hauteur de 2.425€ par place, ainsi qu'un abattement de 30% correspondant au fait qu'un stade rénové présente des fonctionnalités inférieures à un stade construit à neuf.
Quant à la valeur actualisée des redevances, l'évaluateur calculait 11,1 M€ sur la base d'une redevance de 406 k€.
La somme (i) + (i) de 23,7 M€ était ensuite majorée à 27,3 M€ pour tenir compte d'une décote de 10% sur les droits du preneur dans le cadre du BEA par rapport à un bail emphytéotique civil.
21 La mise à jour de la méthode retenue en 2011 peut être envisagée sous les réserves et dans les
conditions ci-après.
Détermination du'taux d'actualisation
Le taux d'actualisation retenu est déterminé, conformément à la méthode suivie par la DNiD en 2011, en fonction du taux d'emprunt de Ia ville de Lens à la date de l'étude, auquel s'ajoutent une
prime d'illiquidité et une prime de risque :
- la courbe des taux étant très plate, il n’est pas fait de distinction entre (i) le taux d'actualisation des redevances jusqu'au terme du bail, et (ii) celui utilisé pour actualiser la valeur terminale du stade à l'échéance du bail;
- la prise en compte du taux d'emprunt de la ville de Lens traduit le coût réel de sa ressource. Il est déterminé en référence au taux de swap auquel s'ajoute une marge de marché de 65 points de base pour une collectivité locale, soit un taux de 3,50% pour un départ au 1° juillet 2023. Cette référence est plus pertinente que celle au TEC 10 dès lors que ce dernier reflète les conditions de financement de l’État et non celles d’une collectivité locale ;
- la prime d'illiquidité traduit le fait que le contrat de BEA n'est pas cessible facilement auprès d'un autre preneur et qu'à l'échéance de ce bail, très peu d'investisseurs peuvent être intéressés par son acquisition. À cet égard, le même taux que celui retenu en 2011 par la DNiD, soit 0,5%, n'est pas apparu envisageable. Selon la documentation de l'administration fiscale, la valeur obtenue pour un bien d'après les méthodes du guide d'évaluation doit, en présence d'une illiquidité forte, être réduite d'un abattement de l'ordre de 20 à 30%. La prime d'illiquidité doit donc être calculée, si elle est prise en compte dans le taux d'actualisation comme effectué par la DNiD en 2011, à un taux compatible avec une réduction de valeur vénale reflétant l'illiquidité réelle du bien. S'agissant du Stade, un taux minimum de 1% doit donc être retenu ;
- la prime de risque traduit le risque associé à l'exploitation du stade par comparaison avec un invèstissement sans risque. Un taux de 2,5% est retenu. Il est plus élevé que celui retenu par la DNiD en 2011 qui avait considéré que le risque de non-paiement des redevances était très faible. Ces dernières années ont toutefois révélé que ce risque était bien réel. En effet, la Ville de Lens s’est retrouvée dans une situation de non-recouvrement de la redevance à plusieurs reprises :
ti) quand le Club à rencontré des difficultés lors de sa descente en ligue 2 ;
(ii). quand les travaux pour l'Euro 2016 ont contraint le club à jouer ses matchs au stade de la
Licorne à Amiens ;
(iii) mais aussi plus récemment lorsque le Club a été confronté aux effets de la crise sanitaire.
Ainsi, la Ville de Lens est également soumise au risque de l'aléa sportif. Au demeurant, (iv) son risque va bien au-delà d’un risque de non-paiement des redevances. À cet égard, comme le souligne la Chambre régionale des comptes, en cas de défaillance du Club et en l'absence d'un nouvel occupant, la commune aurait néanmoins à supporter les charges de fonctionnement courant du stade (2 M£/an dont 0,7 M€ à titre de perte de recette de taxe foncière). Le taux de 2,5% retenu pour tenir compte de ces aléas est très modéré. Il est équivalent aux primes de risque appliquées par des autorités de régulation au titre d'activités nettement plus stables. La CRE retient un taux de 187% pour RTE et Enedis tandis que l‘ARCEP retient un taux de 2,81% pour Orange. Les primes de risque sur le marché actions s'établissent généralement autour de 5-6%. (...)
Le taux d'actualisation de la valeur finale et des loyers qui en ressort s'établit à 7%. Il s'agit d'un taux nominal qui permet d'actualiser des flux indexés dans le temps. Toutefois, dans la mesure où l’actualisation portera sur un montant figé dans le temps, telle qu'une valeur en 2052 actualisée à l'infini, il conviendra d'utiliser un taux réel (hors inflation). Sur la base d'une inflation moyenne de 2% l'an, soit l'objectif prioritaire assigné à la Banque centrale européenne, le taux d'actualisation réel retenu est alors de 4,90%.
S'agissant des hypothèses d'indexation, l'indice du coût de construction, normalement utilisé pour la mise à jour des loyers du BEA, n'est pas disponible pour 2022 sur l’année entière, à la date de réalisation de la présente étude. Dans la mesure où cet indice évolue, en tendance, de la même manière que le taux d'inflation, l'indexation des loyers sur l'horizon de calcul est effectuée en retenant, à partir de 2022, le taux d'inflation observé ou prévisionnel. Le taux 2022 s'établit ainsi à 6%, soit le taux Insee de l'inflation hors prix du tabac. Les taux 2023 et 2024 sont retenus pour 4,5%
22 et 3% respectivement, soit des taux cohérents avec ceux inserits dans la loi de finances pour 2023 et dans le projet de loi de programmation des finances publiques. Pour les années suivantes, un taux de 2% est retenu conformément aux hypothèses budgétaires publiques et à la cible de taux d'inflation de la BCE.
Détermination de la valeur de l'immeuble en fin de bail
Cette valeur peut être déterminée selon deux méthodes :
1) À partir de son coût de construction
Suivant la position retenue par la DNiD en 2019 dans le cadre de la valorisation du montant de la redevance, le montant de l'investissement public à retenir comme base de calcul correspond aux seuls travaux lourds liés à la rénovation pour accueillir l'Euro 2016, soit 70 M£€ (valeur décembre 2015). Cette valeur est revalorisée suivant l'indice du coût de la construction (+ 15,8% entre 2015 et 2021, puis une hypothèse de + 6% en 2022, + 4,5% en 2023, +3% en 2024 et 2%/an ensuite) et
défalquée d'un taux de vétusté (1% l'an).
A l'instar de la méthode retenue par la DNiD en 2011, le coût de construction est diminué d'un
abattement de 30% pour prendre en compte la fonctionnalité moindre que présente un équipement ancien, même entièrement rénové, comparativement à un équipement neuf.
Ces hypothèses sont conformes à celles retenues par la DNiD en 2011 et amènent à une estimation de ce facteur à 58 M€ en 2023 et 77,7 M€ en 2052.
De façon cohérente avec cette approche retenant les chiffres correspondant aux droits du contrat, la valeur des constructions tient compte de la contribution du Club au coût de rénovation lié à l'organisation de l'Euro 2016, puisque cette contribution est réputée définitivement acquise à la Ville en fin de BEA, sans indemnité. Il en résulte une augmentation de la valèur terminale du stade.
La valeur terminale actualisée du stade au taux de 7%, suivant cette méthode, ressort à 10,9 M€.
2) À partir de son rendement locatif
Le loyer a d'abord été recalculé en valeur 2023 en suivant la méthode retenue par la DNiD en 2019, puis projeté en fin de bail sur les bases ci-après.
Il est à noter que cette valeur de redevance ne correspond pas aux droits pouvant être effectivement exercés par la Ville puisque cette dernière est tenue par les termes du BEA. Dans le cadre du présent calcul, l'utilisation d'une redevance majorée en tenant compte de la méthode théorique de la DNiD traduit l'hypothèse du rendement locatif que pourrait espérer la Ville concluant un nouveau bail en 2052, et qui examinerait donc les référentiels disponibles de marché, et notamment le barème de l'administration, soit:
Part fixe : 1% du coût de construction, soit 70 M€ en valeur décembre 2015 revalorisés en fonction de l'indice du coût de construction (+ 15,8% entre 2015 et 2021, une hypothèse de + 6% en 2022, + 4,5% en 2023) et défalquée d'un taux de vétusté (1% l'an), soit une valeur en 2023 de 82,8 M€. Le taux d'occupation du stade par le club a été considéré pour une valeur de 90% correspondant aux mêmes conditions de mise à disposition du stade à la Ville de Lens qu'actuellement. La part fixe s'élève ainsi à 82,8 M€ x 1% x 90%, soit 746 k€.
Part variable : les taux et tranches de chiffres d'affaires retenus par la DNiD ont été appliqués :
Tranche E 2 5 4 s
Taux G 2.50 So £00 7.5 % 10 0e
Assiette 1x la part fixe 2x la part fixe & x la part fixe +4 x la part fixe CA total lié à l'équipement - {10 x la part fixe)
L'assiette correspond au chiffre d'affaires résultant de la billetterie et du sponsoring, soit 7 M€ lorsque le Club évolue en Ligue 2 et 16 M€ lorsqu'il est en Ligue 1. Une moyenne entre ces deux montants a été retenue (11,5 M€), ce qui correspond à une simulation de résultats sportifs optimistes au regard des dix dernières années.
23 La part variable est ensuite proratisée en fonction du financement public-privé. A l'horizon 2052, cette part est retenue pour une valeur de 100%, la part financée par le privé étant définitivement acquisé à la Ville. Il en ressort une part variable moyenne de 777 k€.
Dans ces conditions, le loyer s'établit à 1,52 M€ en valeur 2023. Il est projeté en 2052 en suivant l'inflation, soit 3% en 2024 et 2% l'an ensuite. En 2052, le loyer théorique ainsi déterminé atteindrait
un montant de 2,73 M£.
Avec un taux réel de 4,90%, ce loyer confère au stade une valeur immobilière finale de 55,7 ME, soit
une valeur actualisée au taux de 7% de 7,8 M€.
Détermination de la valeur actualisée des redevances restant à percevoir jusqu'au terme du bail
Comme indiqué supra, bien que la redevance ait été estimée à 900 k€ par la DNiD en 2019, elle ne correspond pas à un droit réel pour la Ville de Lens. En effet, la Ville ne dispose pas de moyens juridiques pour réviser unilatéralement ce contrat. Il n'a d'ailleurs pas été dénoncé ov résilié lors de la réalisation des travaux de l'Euro 2016, et la Ville est bien tenue de le poursuivre dans les conditions financières arrêtées au BEA.
Ainsi, la redevance due par la SAS Racing Club de Lens en 2023 est de 468 k€ HT. Sa dernière révision a eu lieu en juillet 2020. Compte tenu d'une révision trienniale suivant l'indice du coût de construction, la prochaine doit avoir lieu au 21 juillet 2023.
Ce niveau de redevance à été fixé en tenant compte des charges qui pèsent par ailleurs sur le preneur (maintenance et travaux). Conformément à l'évolution de l'indice du coût de construction,
cette redevance serait indexée au taux de 17% lors de la prochaine révision, soit une redevance
portée à 547 k€ en juillet 2023.
Au-delà, l'évolution de l'indice du coût de la construction est estimée à 4,5% en 2023, 3% en 2024 et 2% l'an ensuite.
Sur ces bases, la valeur actualisée des redevances, au taux de 7%, s'établit à 8,6 M€.
Valeur des droïits du baïilleur
La valeur des droits du bailleur résulte de l'addition des deux résultats précédents, soit une valeur de 19,4 M£ avec la méthode d’après le coût de construction, et de 16,4 M€ avec la méthode du rendement locatif.
La valeur du preneur intègre les coûts de construction que le Club a supportés. Elle correspond à la différence entre la valeur totale de l'équipement et la valeur des droits du bailleur.
A l'instar de la méthode retenue par la DNiD en 2011, les valeurs obtenues sont corrigées en tenant compte d'une minoration de 10% des droits du preneur. Une telle minoration débouche sur Ja détermination d'une "fourchette haute" de valeur, selon les termes employés par le rapport 2011 de la DNiD.
Ainsi, l'estimation selon la méthode financière ressort, en fourchette haute, à (i) 23,3 ME selon la variante "méthode du coût de construction" et (ii) à 20,5 M€ selon la variante "méthode du rendement locatif".
4.2.2.2 Observations et arbitrage du service
Dans son principe, la méthode financière est correctement déroulée par les parties, et le service valide à la fois le processus méthodologique et la plupart des paramètres proposés. Un point
essentiel mérite néanmoins d'être amendé :
- le taux d'actualisation de 7 % obtenu notamment en intégrant une prime de risque de 250 points de base est trop élevé.
Le risque de défaillance du club est réel - même s'il doit être relativisé statistiquement parlant“ - mais ce risque est compensé en bonne partie par les clauses de résiliation possibles du BEA : si ce bail présente des avantages réels pour le club, notamment du point de vue du niveau actuel de la redevance d'occupation, la fragilité de cet avantage mérite d'être soulevée.
* Au regard notamment du nombre deliquidations judiciaires qui sont effectivement intervenues ces dernières années dans l'élite
professionnelle du football : ces situations existent mais restent exceptionnelles.
24 En effet, même si elle n'en a pas activé la possibilité sur Un passé récent, la ville à la latitude de
résilier le contrat en cas de défaut de paiement d'une seule échéance. Sauf en cas de disparition totale du club, la collectivité serait ainsi fondée à conclure un loyer sur la base de l'instruction de la DNiD parue en mai 2022 : le rattrapage ne serait pas immédiat compte tenu des difficultés plus ou moins passagères du club (progressivité, ajustements avec la part variable, etc...), mais en tout état de cause, beaucoup plus rapide que dans le cadre juridique actuel qui contraint en effet la ville à conserver le loyer actuel indexé jusqu'en 2052.
Par ailleurs, le flux de redevance perçu par la collectivité est un flux "triple net" sans aucune charge associée : ce flux est donc très différent d'un flux propriétaire classique censé rémunérer, outre le capital, les travaux, taxes et assurances.
Enfin, la collectivité n'ayant pas d'actionnaires à rémunérer via le versement de dividendes, elle est à même de supporter un taux d'actualisation beaucoup plus faible que celui qu'exigerait un investisseur privé.
Le taux d'actualisation arbitré lérscan moyenne mors 2023 fsoureës:2D, AFTI 2924 par le service s'élève ainsi à bizou ayénnemers2028 frourets:BDE A 322% 6,05 % au lieu de 7 % selon le Kjsvememaenn Ten) 030% détail ci-contre : Co de la date lle de Lans saures:infe cansuitant, à confirmer 350% Hnsue Émission de daté long terme ville de Cab moyen sara vies gersag étaux QÂT10-DAT3D 380%
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validées par les parties (ville de pen en
Rennes et SASP Stade bail peu risqué, position arivfénlée des terrains en périphérie
. : E} prire de risque natura du projet immtédiote dé l'urbanisation, mais indisponibilité complète 0,50 % Rennais): le niveau du taux ssrun trés longterme
global était beaucoup plus
faible que celui qui résulterait
du même calcul aujourd'hui compte tenu de la forte augmentation de l'OAT, mais la prime de risque retenue pour le projet s'élevait à seulement 0,50 %.
aux d'actualisatien retenu (CID) 3%
La prime de 1,25% arbitrée par le service au cas d'espèce est donc réputée suffisante pour rémunérer le risque du projet.
Dès lors, l'intégralité des calculs effectués par les parties sont repris sur la base de ce taux d'actualisation, permettant d'aboutir aux résultats suivants :
- l’actualisation de la valeur terminale obtenue par la première approche (coût de construction) s'élève à 14,1 M€ et par la seconde approche (rendement locatif) à 12,5 ME.
- l'actualisation des redevances restant à courir s'élève à 9,5 M€.
La valeur des droits du bailleur obtenue par l'addition des deux calculs précédents est donc portée à 14,1 +9,5 = 23,5 M€ dans la première approche et 12,5 + 9,5 = 22 M€ dans la seconde approche.
La fourchette haute de ces deux montants calculée selon le même mode opératoire que décrit par les parties (00 % des droits du preneur, obtenus en défalquant les droits du bailleur de la valeur totale du stade en 2023) s'élève ainsi à 27 M€ dans la première approche et 25,6 M£ dans la seconde.
25 Observation : le détail des calculs est fourni en annexe au présent rapport
4.2.3 Méthode de cash-flow au regard du coût d'opportunité de l'acquisition calculé du point de vue d'un investisseur-type
4.2.31 Proposition des parties
Le rapport remis au service décrit le processus proposé dans les termes suivants :
« Cette méthode consiste à calculer la valeur qui égalise le coût d'acquisition du stade avec l'économie de loyer, sur la base d'une redevance calculée selon la méthode de la DNiD, et les recettes additionnelles pouvant être tirées du bien du fait de sa propriété.
Elle revient ainsi à déterminer la valeur pour un investisseur qui se présenterait en 2023 et chercheraïit le point d'équilibre ‘entre (i) conclure un nouveau bail ou (i) acquérir le Stade. En principe, un tel investisseur n'accepterait pas de payer un prix supérieur à la valeur déterminée selon cette méthode. (..)
Selon cette méthode, la valeur des droits du bailleur ressort à 20,8 M€. »
4.2.3.2 Observations et arbitrage du service
Au regard des pratiques de marché connues du service, la méthode ne correspond pas à l'approche réelle des investisseurs. Elle supposerait, par ailléurs, une résiliation anticipée du BEA par le club (intérêt non démontré de son point de vue) puis l'intervention concomitante d'un tiers (second investisseur, collectivité ?) qui calculerait la valeur du stade au regard des prévisions de loyer que lui verserait le club avant et après 2034, date à laquelle des recettes de naming seraient susceptibles de s'ajouter au loyer versé par le club (clause d'interdiction de naming pendant 10 ans prévue par les parties).
Le club n'a évidemment aucun intérêt à résilier le BEA sauf dans l'hypothèse où il se porte lui-même acquéreur.
Il est donc beaucoup plus cohérent de raisonner sur la valeur pleine du stade en DCF classique "club résident acquéreur" et d'en défalquer ensuite, outre l'emprunt Région, la valeur actuelle nette. (VAN) de l'avantage financier dont peut se prévaloir le club au titre de l'écart entre la redevance du BEA et la valeur locative de marché jusqu'en 2052: c'est le seul critère d'opportunité vraiment objectif qui permet au RCL d'arbitrer entre une poursuite du BEA et une acquisition.
Cette seconde méthode, validée par le service, fait l'objet des développements contenus dans le chapitre suivant.
4.2.4 Méthode de cash-flow au regard de la valeur d'investissement pour le club
4.241 Proposition des parties
Le rapport remis au service décrit le processus proposé dans les termes suivants :
« Ce modèle discuté entre la Ville et le Club vise à prendre en compte la valeur d'investissement déterminée par le Club en tenant compte de ses propres données économiques et d'une connaissance de son historique d'évolution sportive.
Elle aboutit à déterminer le coût total susceptible d'être présenté par le Club à ses financeurs, et tient compte du prix à verser à la Ville mais aussi du coût de remboursement de l'emprunt de 10,1 ME à la Région.
Les principales hypothèses sont les suivantes :
- compte tenu de l'historique sportif du Club (..), l'évaluation est conduite sur une période de dix ans comptant six années d'évolution en Ligue 2 et quatre années en Ligue 1;
- les données financières tiennent compte des données comptables et budgétaires à jour en matière de recettes, de charges de fonctionnement et de budget de Gros Entretien et Rénovation ; une décote de 5% est appliquée sur les recettes, pour tenir compte du risque (i) d'interruption du service pour cause de restrictions sanitaires ou (ii) de restrictions commerciales d'ordre réglementaire ou disciplinaire indépendantes de la volonté de l'acquéreur.
Durée portée à 20 ans finalement
26 En tenant compte seulement des dernières saisons, cette décote s'élève à 18% compte tenu des longues périodes d'interruption et des jauges réglementaires ou sanitaires imposées;
- le coût moyen pondéré de la dette, correspondant à une acquisition par emprunt à hauteur de 30% (taux communiqué par les banques : 8%) et par capitaux propres pour 70% (taux : 16%), s'établit à 13,60%.
La valeur estimée selon ce modèle ressort à 29,2 M€ dans le cas d'une décote de 5% (sur les recettes), en ce compris le coût de rénovation supporté par le club et financé par emprunt auprès de la Région (encours : 10,1 M€), soit une valeur d'acquisition des droits du bailleur de 19,1 M£. »
4.2.4.2 Observations et arbitrage du service
i) Cette méthode dite des « DCF » ou « discounted cash-flow » est validée par le service : il s'agit de l'approche d'estimation la plus pertinente au cas d'espèce, car elle correspond à celle qui est communément employée par les investisseurs qui animent aujourd'hui le marché international des
acquisitions de clubs et d'enceintes sportives,
Les autres méthodes employées ne peuvent l'être qu'à titre de recoupement.
La méthode d'estimation par comparaison est surtout utile pour cadrer et fiabiliser la valeur obtenue par la méthode des DCF, mais elle ne se suffit pas à elle-même dans la circonstance puisqu'elle ne donne aucune indication sur le chiffre d'affaires tiré de l'exploitation des enceintes qui constitue pourtant le pilier de leur valorisation.
Quant à l'approche financière développée précédemment au chapitre 4.2.2 (voir supra), elle est basée sur un raisonnement logique, mais qui correspond principalement à la valeur du point de vue de la personne publique (taux d'actualisation public, valeur de l'actif chiffrée sur la base de son coût de construction et non de sa valeur marchande, etc.), alors que les acquéreurs de stades sont des investisseurs privés:
Pour autant —- même si cette réserve est aussi valable pour toutes les approches d'estimation - la méthode des DCF ést très sensible aux paramètres qui seront retenus dans la projection financière : un écart même relativement mineur dans l'appréciation de certains des paramètres de base (taux d'actualisation ou d'indexation, chiffre d'affaires, niveau des charges...) se répercute sur toute la durée de la simulation et est fortement amplifié dans le calcul de la valeur terminale qui représente une part prépondérante de la VAN de l'actif à la date de l'estimation.
Cet inconvénient est en général au moins partiellement compensé par les experts en simulant différents scénarii d'exploitation (exemple : « pessimiste », cas de base, « optimiste », etc.), la valeur d'acquisition étant finalement arbitrée au vu de leur degré de probabilité de réalisation.
ii) Dans le cas de l'actif sous expertise, la proposition méthodologique des parties n’appelle donc aucune objection du service, mais celui-ci formule en revanche des réserves substantielles sur un certain nombre de points importants :
- en premier lieu, la répartition proposée par les parties de 6 saisons en Ligue 2 et 4 en Ligue 1 sur les 10 prochaines années est très discutable : le club a vécu une dernière décennie compliquée, mais sur le long terme, le ratio de présence en L1 est beaucoup plus favorable (75% sur toute l'histoire pro du club depuis 1934), Même sans remonter au-delà de 15 à 20 ans, le ratio est plus faible mais sensiblement plus important que la répartition proposée.
Le service note d'ailleurs que dans la simulation versée aux débats, la première année de projection des flux correspond à la saison 2022/2023, alors que cette saison en L1 est déjà validée. La prochaine l'est également d'ores et déjà compte tenu du classement acquis à ce jour. Les hypothèses présentées reviennent à acter le fait que le RCL se reconnaîtrait lui-même comme un club relevant à l'avenir plutôt de la ligue 2 que de la ligue 1. Un ré-équilibrage en faveur d'a minima Une saison supplémentaire en L1 sur les 10 ans serait largement justifiable et reste compatible avec la prudence nécessaire en termes d'aléas sportifs. Pour mémoire, cette répartition 50/50 était retenue par les parties elles-mêmes dans la première méthode de cash-flow présentée au service (non retenue car ne correspondant pas à la pratique du marché, voir supra).
Le sujet de cette répartition est évidemment fondamental dans les flux d'exploitation générés par le stade, puisqu'ils sont beaucoup moins importants, tant en termes de billetterie que de sponsoring-hospitalités, lorsque le club évolue en Ligue 2.
27 -le coût moyen pondéré du capital (CMPC ou WACC) retenu par les parties (13,60%) n'est pas validé par le service: le taux de 8% calculé pour la dette est hors marché, sachant que la plupart des clubs de football de l'élite se financent aujourd'hui à des taux compris entre 5 et 6%.
Par ailleurs, le coût des fonds propres ou « equity » de 16% - qui est loin d'être excessif au regard du risque du projet - n'est pas explicité et ne peut être atteint que si le ratio de dette ou « gearing » est inversé (répartition beaucoup plus logique de 70 % dette et 30 % equity), la prise en compte du niveau d'endettement dans la formule de calcul du WACC (formule dite de « Hamada ») ajustant automatiquement le niveau de risque des fonds propres à l'effet de levier.
Cet ajustement est impossible à effectuer avec la structure de financement présentée par le consultant, dans laquelle le risque sectoriel hors dette ou « bêta désendetté » serait beaucoup plus faible et le coût des fonds propres largement inférieur. Le risque ou « bêta » des clubs de foot cotés est par ailleurs situé aux alentours de 0,5 (cf. annexe au présent rapport).
- le taux de croissance perpétuelle utilisé pour le calcul de la valeur terminale par la formule de Gordon et Shapiro (dernier flux capitalisé au WACC - le taux de croissance perpétuelle) s'élève à 1%, ce qui est en contradiction avec les niveaux actuels de l'inflation et la succession des flux de la simulation présentée par les parties dans laquelle les montants du DCF sont tous logiquement inflatés à 2% sur l'horizon explicite. Le service retient quant à lui un taux de croissance perpétuelle de 2 % en cohérence avec les diverses simulations et les prévisions long terme de l'inflation.
Le service a donc recalculé le
CMPC de l'investisseur utilisé
pour actualiser les flux au | bétadelasociete
montant de 8,89 % apres IS bêts référentiel désengetté 0,50 selon le détail ci-contre : bêta société désendetrés à . dzs
Le niveau du CMPC a fait l'objet | tauxis 25,00% d'échanges techniques entre la ratio D/CP 233,00% DNID, la ville de Lens et le RCL. | bêta société ré-endetté (farmule de Hamada) Si le montant arbitré par le
service — qui tenait compte d'un août du capital = san sans roque ? bées socñits “prae de risque de marché} s prûne se
coût de la dette de 6,50 % situé | taux sens risque OÀT TEC 10 2,92% dans le haut de références de | prime de risque du marché: 6,99% marché - a finalement été | prime spécifique {mid ou smal caps, ete.) 0,00% retenu par l'ensemble des | prime de risque société LPO intervenants, les parties ont
sollicité la possibilité de | are nsquaf sacñfré = zaun sans risque + prime de risque sacñéré raisonner sur des flux avant | o/0+cP Fi 756 impact de FIS, dans la mesure où | cp ak toutes les conséquences liées au
calcul de cet impêt dans les flux | #6 = frame nique "f?-fenier) s fou de £a dette "fi - teen A" kevéel (prise en compte des déficits | coût de la dette
reportables, amortissement de | piafonnement de ‘3 déductib! "té des intérêts 15.00% la quote-part de la subvention, | coût de ia dette après impôt Î non déductibilité d'une partie | wacc
des frais financiers.) étaient
délicates à appréhender avec exactitude.
Cette demande ayant été validée par le service, les flux de trésorerie sont actualisés avant impact de VIS sur la base d'un CMPC avant impôt de 11,48 % (détail fourni en annexe au présent rapport).
iii) Les prévisions de recettes, dépenses et investissement proposées par les parties sur une période de 10 ans ont fait l'objet de demandes d'éclaircissement du service auxquelles les parties ont apporté des réponses, et sont validées telles qu'elles ont été présentées.
Le service a par ailleurs accepté de ne pas tenir compte des recettes additionnelles de naming à l'échéance de la période de 10 ans (donc pour le calcul de la valeur terminale sur la base d’un flux normatif N+11) dans la mesure expresse où les parties se sont engagées à matérialiser dans le cadre d'une transaction l'interdiction de recourir au naming du stade pendant une durée au moins égale à 20 ans.
28 Les recettes issues de la qualification du RCL en Ligue des Champions, qui représentent une manne financière considérable, ont également été exclues de la simulation DCF dans la mesure où le service a accepté de considérer, à la demande des parties, qu'il s'agissait d'une situation que l'historique des qualifications européennes du RCL permettait de considérer comme tout à fait exceptionnelle et n'ayant qu'une probabilité limitée d'être reconduite.
Sur la base de ces paramètres, la simulation des DCF validée par le service aboutit à une valorisation du stade en pleine propriété qui s'élève à 60,6 M€ avec une répartition équilibrée à
50/50 des saisons en Ligue 1 et Ligue 2 et 53,3 M£ avec une répartition « pessimiste » ajoutant une année supplémentaire en Ligue 2 au détriment d’une saison sportive en Ligue 1.
iv) La valeur des droits du bailleur est obtenue ensuite en défalquant de la valeur en pleine propriété les éléments suivants :
- l'impact de l'absence de naming: ce choix concerté des parties, qui les engage sur une durée contractuelle minimale de 20 ans, privilégie l'héritage historique du stade aux revenus additionnels importants que le naming procure aujourd'hui aux enceintes qui y ont recours. Sur la base d'une valorisation prudente de 600 k£, indexée à 2 % par an, la moins-value sur 20 ans actualisée au CMPC retenu dans la méthode des DCF s'élève à 6,5 M€:
- l'avantage financier dont peut se prévaloir le RCL au titre de ses droits résiduels dans le BEA : il est possible de le chiffrer en comparant le faible niveau actuel de la redevance que le club verse à la ville au regard d'une redevance de marché calculée sur la base de l'instruction de la DNiD de mai 2022 : en actualisant au CMPC de l'investisseur sur la durée résiduelle du BEA la différence entre la redevance actuelle et la redevance de marché - les deux montants étant indexés en parallèle sur la durée du contrat - la VAN de cet avantage financier est estimée à 8,4 M£;
-le montant du solde de l'emprunt restant dû à la Région des Hauts-de-France (participation au coût des travaux de l'Euro 2016): il s'élève aujourd'hui à 10,1 M€ ;
- enfin, le service acte une décote de 10 % sur les droits du bailleur pour tenir compte de l'illiquidité des droits démembrés du bail par rapport à ceux d'une détention en pleine propriété.
La valeur des droits du bailleur telle qu'elle résulte de ces calculs se situe ainsi dans une fourchette comprise entre 25,6 M€ et 32,1 M€ (le détail des calculs est fourni dans les simulations de DCF développées en annexe au présent rapport).
A la suite des divers échanges intervenus sur ce sujet, les parties ont proposé au service une valorisation des droits du bailleur à hauteur de 27 M€, qui se situe donc précisément au sein de cette fourchette et permet également de reconstituer la valeur pleine du stade Bollaert à un niveau de 54,9 M€.
vi) Le tableau ci-après synthétise la fourchette de valorisation indiquée par le service et le montant résultant de la négociation entre les parties :
Hypothèse sportive 411/6L2 51L1/5L2
Valeur du stade | L 54,9
Naming sur 20 ans -6,5 -6,5 -6,5
Avantage financier RCL droits résiduels BEA -8,4 -8,4 -8,4
Remboursement prêt Région -10,1 -10,1 -10,1
Décôte illiquidité -2,8 -3,6 -3,0
Droits de la Ville de Lens 25,6 32,1 27,0
Il convient de noter que la valeur en pleine propriété qui résulte de ces calculs (environ 1435 €/place pour 54,9 M€) recoupe très sensiblement l’ordre de grandeur des valeurs de vente de stades constatées à l'échelle européenne (cf supra l'étude comparative).
29 4.2.5 Méthode du coût de construction
4.2.5 Proposition des parties
Le rapport remis au service décrit le processus proposé dans les termes suivants :
« Cette méthode est recommandée par le rapport Braillard de 2016. Dans ce cadre, le prix d'acquisition de l'enceinte sportive est équivalent aux charges d'investissement.
Ainsi, les charges d'investissement sont calculées à partir du coût de construction de l'équipement supporté par les collectivités. Par ailleurs, pour une enceinte plus ancienne, il est appliqué un coefficient de vétusté de 5 % par an sous réserve d’une absence de travaux réalisés durant cette période. Dans le cas contraire, les travaux sont pris en compte dans le calcul. Dans le cas d'un stade de plus de 20 ans n'ayant pas fait l'objet de travaux, la charge d'investissement est nulle.
En l'espèce, les coûts d'investissement supportés par les collectivités au cours des 20 dernières années sont ceux engagés dans le cadre de l'Euro 2016, soit 59 M€. (...)
En définitive, l'estimation selon la méthode du rapport Braillard ressort à un maximum de 22,8 M€. »
4.2,5.2 Observations et arbitrage du service
S'il comporte de nombreuses préconisations pertinentes d'ordre général, le rapport Braillard paru en 2016 ne constitue pas une référence valable pour estimer la valeur vénale d'une enceinte sportive.
La méthode préconisant d'appliquer un coefficient de vétusté de 5% au coût de construction d'une enceinte revient à considérer que cette dernière a une valeur nulle à échéance de 20 ans, ce qui est très discutable. Le gros-oeuvre des stades (structure, gradins) est amorti sur une durée beaucoup plus longue en général, et ces équipements gardent une valeur d'utilité largement au-delà de cette durée d'amortissement comptable.
A titre illustratif, l'application de la méthode Braillard pour une cession du stade Décathlon Arena de Lille à son club résident (le LOSC) reviendrait à le céder au club en 2035 à 0, alors qu'il a été
construit et livré pour l'euro 2016 pour un coût global de 324 M€ de fonds publics.
En conséquence, la méthode est écartée par le service.
5. CONCLUSION
Sur la base d’une valorisation en pleine propriété du stade Bollaert-Delelis estimée à 54,9 ME, la valeur des droits de la ville de Lens dans le
BEA actuellement en cours est estimée à 27 M€.
L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d'une marge d'appréciation, et non d'un prix. Le prix est Un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d'une mise en concurrence, alors
que la valeur n'est qu'une probabilité de prix.
6. CONDITIONS DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
L'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis. Il n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l'accord des parties sur la chose et le prix n'intervenait pas ou si l'opération n'était pas réalisée dans ce délai ou si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
30 7. OBSERVATIONS
La présente estimation étant réalisée à titre principal sur la base du potentiel d'exploitation du stade Bollaert, les régularisations d'emprises nécessaires à la réalisation du projet (incluses ou non dans le BEA, cédées à l'occasion de ce projet ou bien à une date ultérieure...) sont réputées sans
aucune incidencé sur la valeur du stade et: n'ont pas vocation à faire l'objet d'une valorisation distincte.
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l'accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d'occulter préalablement les données concernées.
Le Directeur départemental def Finances publiques
L'enregistrement de votre demande a fait l'objet d’un traitement informatique. Le droit d'accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés, s'exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques. ANNEXE AU RAPPORT D'ÉVALUATION DU STADE BOLLAERT
A) MÉTHODE DES DCF: PRÉCISIONS SUR LE CALCUL DU TAUX D'ACTUALISATION
De manière synthétique, la valeur d'un actif productif de revenus est égale à la somme des flux financiers qu'il va générer, actualisés au taux de rendement attendu par le marché pour cette classe d'actif. On utilise souvent, comme base de départ du calcul de ce taux, le Modèle d'Evaluation des Actifs Financiers ou MEDAF.
Le MEDAF (traduction française du Capital Asset Pricing Model ou CAPM) est le premier modèle à établir une relation quantitative entre rentabilité espérée et risque systématique d'un actif. II résulte des travaux réalisés par plusieurs chercheurs (Treynor, Sharpe, Linter et Mossin dans les années 60) sur les bases développées dans les années 50 par Markowitz, élaborant les principes fondamentaux de la constitution d'un portefeuille.
La rentabilité espérée d'un titre est calculée en utilisant le portefeuille de marché comme référence et s'écrit de la manière suivante :
Era) = Tsr + Ba * (E(rm) — Tsr)),
avec E(ra) = rentabilité espérée de l'actif,
Tsr = taux sans risque,
Ba = bêta de l'actif,
E(rm) = rentabilité espérée pour le marché dans son ensemble.
La prime de risque mesure la différence entre la rentabilité attendue du portefeuille de marché et le taux sans risque. Elle correspond aux revenus complémentaires exigés par les investisseurs, compte tenu du risque supplémentaire qu'ils assument par rapport à un investissement sans risque.
Le bêta mesure la volatilité relative d'une action par rapport à la volatilité de l'indice de référence du marché sur lequel elle est cotée. En France, l'indice de référence retenu est généralement le CAC 40, mais il est possible de retenir d'autres indices dont le panel contient des titres plus comparables à celui que l'expert souhaite estimer, comme le SBF 120$.
La volatilité de l'indice de référence est fixée par définition à 1. Une action avec un bêta supérieur à 1 signifie que l'action est plus volatile que le marché et, inférieur à 1, qu'elle est moins volatile. Le bêta s'inscrit généralement dans une fourchette de 0,5 à 1,5.
Le MEDAF est presque systématiquement utilisé dans le domaine financier pour déterminer, dans un premier temps, Un taux de rémunération des fonds propres des actionnaires d'une société, selon la formule précitée; en second lieu, sont intégrés au calcul les données concernant les sources de financement externe à l'entreprise (en général, les emprunts bancaires, dont les taux et la proportion sont très variables d'une entreprise ou d'un projet à l'autre), afin d'aboutir in fine à un taux correspondant au coût moyen pondéré du capital (CMPC ou WACC), c'est-à-dire des différentes sources de financement de l'entreprise (actionnaires et créanciers): le CMPC définit donc un taux d'actualisation permettant en théorie de rémunérer l'ensemble des pourvoyeurs de fonds.
Une fois que le taux du CMPC est calculé, il ne reste plus qu'à actualiser les flux futurs à ce taux pour obtenir la valeur actuelle des flux escomptés.
Bêta sectoriel retenu
Une étude a été réalisée par le service sur le bêta 3 ans (sources : Infrontanalytics, AMF) des ciubs de football cotés en bourse
Le tableau suivant synthétise les résultats obtenus :
* Plus diversifié que le CAC 40, le SBF 120 est un indice de référence servant à l'indexation de fonds et la mesure. de performance de la gestion des actions françaises. Il s'appuie sur des valeurs de taille importante cotées en continu, les plus activement traitées et liquides. Les valeurs retenues font partie des indices CAC Large 60 (qui regroupe les valeurs du CAC 40 et du CAC Next 20) et CAC Mid 60 (60 capitalisations françaises qui suivent les valeurs du CAC Large 60).
32 METEO ET CAP (MUSD) DÉSENDETTÉ
Allemagne Borussia Dortmund GmBH 458 0,98
Angleterre Manchester United PLC 3840
Angleterre Celtie FLC 920
Danemark Aalborg Boldspilklub A/S 5,5
Danemark Brondhyernes IF Fodbold A/S 38
Danemark AGF A/S #1
Danemark Silkebore IF Invest A/S 258
Danemark Parken Sport & Entertainment A/S 136
Etats-Unis Madison Square Garden Sports Corp. 4546
France OL Groupe {bêta 5 ans) 276
Italie Juventus Football Club SPA 873
Halie SS Lazio SPA 75
Pays-Bas AFC Ajax MV 214
Portugal Sporting Clube de Portugal Futebol 92
Portugal Spért Futebol e Benfica Lisboa
Lécrtgnl |
Le service a arbitré un bêta « désendetté » (risque sectoriel à dette nulle) de 0,75 pour le calcul du coût des fonds propres du RCL. Cette majoration substantielle du bêta par rapport à la moyenne du panel (0,50 pour les clubs les plus représentatifs, de plus de 200 M€ de capitalisation), permet d'intégrer implicitement les risques spécifiques au cas particulier du RCL, qui ont été soulevés par les parties dans leur note de présentation au service (bassin démographique peu étendu, club évoluant entre la ligue 1 et la ligue 2, etc...)
Taux sans risque
Il est arbitré à 2,92 %, sur une durée moyenne de 6 mois, qui permet de lisser les variations ponctuelles.
Prime de risque du marché actions
Le service a retenu le montant de 698% proposé par la Compagnie des Conseils et Experts Financiers (CCEF) dans son observatoire paru en février 2023.
Prime de taille ou « size premium »
Sans objet, les risques propres au cas du RCL ayant été intégrés dans la majoration du bêta
sectoriel.
SYNTHÈSE DU CALCUL DU TAUX D'ACTUALISATION
Le taux d'actualisation après impôt s'élève à 8,89 % sur la base des paramètres énoncés, comme le fait ressortir le tableau ci-après :
33 bêta de la société
bêta référentiel désendetté
bêta société désendettée si différent différentiel
taux IS
ratio D/CP
bêta société ré-endetté (formule de Hamada) formule de Hamada
coût des fonds propres
taux sans risque OATTEC 10
prime de risque du marché
prime spécifique (mid ou small caps, etc...)
prime de risque société
levierfinancier
toux risqué société = taux sans risque + prime de risque société
CP
MA TAUTse
WACC= (taux risqué * (1 -levier}+ (coût dela dette * (1 -taux 15) * levier)
coût de la dette 6,50:
plafonnement de la déductibilité des intérêts 75,00% oul
coût de la dette après impôt
WACC
Le passage du CMPC après US
IS au CMPC avant IS, retenu |Tauxsans risque nominal 2,9% a au cas d'espèce pour les |Spresd dela dette 3,6% 8 raisons invoquées dans le |Pée del'actif 075 c corps principal du rapport, [Fée des fonds propres 206 D=Cx (1 + FA1-F)x (1-6) est effectué selon le détail [rie derisaue de marché 6,8% € suivant, repris par le service Levier (dette / dette + fonds propres) 69,97% F
' fs P d binét Taux d'I5 25,0% G
M propos ci fi b ca a Déductiblité fiscale des charges fin 75,00% H
K opfer, consel! Tnanciér de Coût de la dette (nominal, avant IS) 6,50% 1 =(A+8) x (1- Hx G)/(1.6)
la ville de Lens : Coût des fonds propres (nominal, avant 1S} 23,07% = (A4D x EJ/1-G)
CMPC (nominal, avant IS) 11,48% 1xF+1x(1-F)
Après IS "
Coût de la dette (nominal, après 1S) 5,28%
Coût des fonds propres (nominal, après 15} 17,3%
CMPC (nominal, après 15) 8,89%
34 L13
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