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Déliberation - Convention BRS Bella Vita
Document publié le Lundi 19 décembre 2022 par la commune de Châteauneuf-Grasse.
Lien du pdf (Déliberation - Convention BRS Bella Vita)
Thèmes du document : Logement, Consommateurs, Banque,
1 / 12
Convention de partenariat entre la Communauté d’Agglomération Sophia Antipolis, la
Commune de Châteauneuf, l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) ERILIA et la SAS
BELLA VITA
Réalisation de 3 logements en Bail Réel Solidaire (BRS)
« BELLA VITA » à Châteauneuf
ENTRE
La Communauté d’Agglomération Sophia Antipolis ayant son siège à la mairie d’Antibes,
cours Masséna, 06600 Antibes, représentée par Madame Sophie NASICA, Vice-Présidente
agissant au nom et pour le compte de la Communauté d’Agglomération et autorisé à signer
la présente convention par délibération du Bureau Communautaire N°BC en date du 2
octobre 2023 ;
Ci-après dénommée la CASA ;
ET
La Commune de Châteauneuf, représentée par, Monsieur Emmanuel DELMOTTE,
demeurant es qualité à l’hôtel de ville- Maire agissant en vertu d’une délibération du Conseil
Municipal du ;
Ci-après dénommée Commune de Châteauneuf ;
ET
L’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) ERILIA, hébergé au sein de la société dénommée
ERILIA, société anonyme à conseil d'administration au capital de 4.497.987 €, dont le siège
est à MARSEILLE (13006), 72 bis, rue Perrin Solliers, identifiée au SIREN sous le numéro 058
811 670 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de MARSEILLE.
Ladite société a été agréée en qualité d’organisme de foncier solidaire (OFS) sur le territoire
de la région PACA par arrêté préfectoral en date du 18.11.2020 publié au recueil des actes
administratifs spécial n° R93-2020-161, le 27.11.2020.
Représentée par son Directeur Général Monsieur Frédéric LAVERGNE
Ci-après dénommée ERILIA ; 2 / 12
ET
La SAS BELLA VITA, Société par actions simplifiée, dont le siège est à Fréjus, représentée par
son Président Monsieur Jean-Louis QUEYRAS.
Ci-après dénommée SAS BELLA VITA.
Préambule :
La Commune de Châteauneuf et la Communauté d’Agglomération Sophia Antipolis mènent
une politique forte en faveur de l’accession à prix maitrisés.
La CASA, dans le cadre de son Programme Local de l’Habitat 2020- 2025 et ses fiches actions
n°9 et n°10, est acteur du développement de l’offre de logement en accession sociale et
encadrée à la propriété, par une démarche d’accompagnement des communes et des
opérateurs dans la pré-commercialisation des programmes et le suivi de l’occupation des
logements.
Par délibération du Conseil Communautaire du 19 décembre 2022, la CASA a défini les
nouvelles modalités relatives à la mise en œuvre des dispositifs d’accession sociale et
encadrée sur le territoire de la CASA et notamment celles du Bail Réel Solidaire.
Afin de développer une offre en accession abordable, la Commune de Châteauneuf, dans son
Plan Local d’Urbanisme, a identifié des emplacements réservés sur lesquels un minimum de la
surface de plancher du projet doit être affectée à du logement social.
Le projet sera réalisé selon le dispositif OFS/BRS. Il consiste en la réalisation par la SAS BELLA
VITA sur un foncier appartenant à l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) « ERILIA », d’un
ensemble immobilier comprenant 3 logements en Bail Réel Solidaire (BRS).
La présente convention concerne l’encadrement de la commercialisation et de l’occupation
des 3 logements en BRS réalisés par la SAS BELLA VITA sous réserve de l’agrément donné par
l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) « ERILIA ».
Ces 3 logements sont destinés à des personnes physiques, primo accédant (sauf cas
exceptionnels définis dans l’article 4 de la présente convention), sous condition de plafonds
de ressources et orientés vers des candidats qui vivent et ou travaillent sur le territoire de la
Communauté d’Agglomération Sophia Antipolis et dont les moyens financiers ne permettent
pas d’acquérir de logements sur le marché libre.
Article 1 - Objet de la convention
Pour atteindre leurs objectifs, la CASA et la Commune de Châteauneuf ont décidé de
collaborer avec la SAS BELLA VITA et l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) « ERILIA » dans
les conditions définies par la présente convention qui a pour objet : 3 / 12
De fixer les modalités spécifiques de commercialisation et d’encadrement de
l’opération immobilière destinée à l’accession sociale à la propriété (BRS) ;
De définir les rôles de chacun des partenaires ;
D’arrêter les obligations et les engagements relatifs à la commercialisation des
logements en conformité avec les objectifs de la CASA, garantissant l’égalité de
traitement des citoyens en s’appuyant sur une définition de hiérarchisation de l’ordre
de traitement des candidats acquéreurs ;
D’assurer aux ménages concernés le meilleur service d’assistance et de conseil, dans
leur démarche d’accession à la propriété.
Article 2 – Durée
La présente convention entre en vigueur une fois signée.
Article 3 - Présentation de l’opération
Le programme collectif de 3 logements dédiés à l’accession sociale à la propriété (BRS) est
labellisé « RE 2020 ».
La grille de prix des logements est établie comme suit :
Bâtimen
t
Etag
e
Typologi
e
N° de
logemen
t
Surface
Habitable
(SAHB)
Loggia Jardin Redevance en €/m² SHAB redevance mensuelle en € Prix de vente TTC (TVA 5,5 %)
B RDC T3 B07 61,53 10,84 85,01 1,94 119,37 196 896 €
B 1er T3 B10 62,67 12,5 1,94 121,58 200 544 €
B 1er T3 B14 61,89 10,84 1,94 120,07 198 048 €
A noter que le prix de vente moyen des logements n’excède pas 3 200 € TTC/m² de surface
habitable parking compris.
Le prix de la redevance correspondant au montant du loyer de la part foncière est établi à
1,94€/m² SHAB à la date de la convention.
Les cessions seront consenties selon le dispositif anti-spéculatif prévu par le montage BRS à
partir de la date de la signature du Bail Réel Solidaire et pour toute la durée dudit bail.
Article 4 - Critères impératifs à respecter par les candidats acquéreurs en accession
sociale à la propriété (BRS)
Le candidat acquéreur doit être une personne physique. 4 / 12
Le candidat acquéreur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale
durant les deux dernières années fiscales. Toutefois, afin de répondre aux parcours
résidentiels spécifiques des ménages, des dérogations sont possibles en cas de
décohabitation due à un accident de vie type séparation ou divorce notamment, ou dans
le cadre de candidatures portées par des ménages vieillissants ;
L’achat doit être destiné à être la résidence principale du candidat acquéreur pendant
toute la durée du bail (Article L.255-1 du CCH) ;
Conformément à l’article R.255-1 du CCH, les plafonds de ressources du ou des
candidats acquéreurs (année N-2) ne doivent pas dépasser les plafonds BRS en vigueur à
la signature de l’acte de réservation ou à la signature de l’acte de vente (en l’absence de
contrat de réservation) et à la date de chaque cession de droits réels à un preneur
ultérieur.
Pour rappel : Plafonds BRS en vigueur au 1er janvier 2023
Nombre de personnes destinées
à occuper le logement
Plafond revenu fiscal de référence
du ménage en € (année N-2)
1 personne 35 515 €
2 personnes 49 720 €
3 personnes 56 825 €
4 personnes 64 638 €
5 personnes et + 73 732 €
Article 5 - Processus de recherche des candidats acquéreurs
La CASA informe les candidats issus de son fichier de demandeurs en accession à la propriété
de la possibilité offerte d’acquérir sous certaines conditions des biens en accession sociale au
sein de l’opération visée aux présentes.
Les partenaires signataires de la présente convention sont libres de communiquer comme
bon leur semble sur le projet pour autant que le dispositif de candidature à l’accession, ci-
dessous décrit, soit scrupuleusement respecté et que les supports de communication soient
validés d’un commun accord par la CASA, la Commune de Châteauneuf, la SAS BELLA VITA,
l’OFS ERILIA.
Les postulants font acte de candidature à l’accession en retirant un dossier de candidature
auprès de la CASA, à compter de la date prévue de lancement de pré-commercialisation.
La CASA joue le rôle de guichet unique d’information auprès des candidats. 5 / 12
Pendant une période d’un mois suivant le lancement de la commercialisation des 3
logements en accession sociale (BRS), les candidats pourront retirer et remettre par
recommandé avec accusé de réception leur dossier rempli, signé et accompagné des pièces
justificatives demandées, à un huissier de justice missionné par la SAS BELLA VITA.
L’huissier missionné par la SAS BELLA VITA vérifie si les dossiers sont complets, les enregistre,
puis les transmet à la CASA.
La CASA contrôle l’éligibilité des candidats au dispositif en accession sociale à la propriété
selon les critères définis à l’article 4 de la présente convention.
La CASA établit la liste des candidats par ordre décroissant de nombre de points obtenus
selon un scoring (cf. annexe n°1) prédéfini en fonction des priorités de la collectivité et validé
en Commission Communautaire de Proposition de Candidatures (CCPC) avant le démarrage
de la pré-commercialisation.
A l’issue du scoring, la Commission Consultative de Proposition des Candidats valide le
classement des candidatures pour chaque logement ouvert à la vente.
Article 6 - Traitement Commercial des Candidats
La CASA adresse à la SAS BELLA VITA les 3 premiers dossiers de candidatures dans l’ordre
commercial arrêté par la Commission Communautaire de Proposition de Candidatures
(CCPC).
Les dossiers sont examinés par la SAS BELLA VITA, exclusivement dans l'ordre déterminé par
la CCPC.
Le candidat est convoqué par la SAS BELLA VITA à un rendez-vous commercial et est invité à
signer un contrat préliminaire de réservation pour un logement disponible, avec condition
suspensive d’obtention d’un prêt et délai de rétractation de 10 jours prévu par la loi, à la
réception de la notification du contrat signé et adressé par courrier RAR et sous réserves de
l’agrément de l’OFS.
A noter qu’en cas de défaut de réponse du candidat sous 7 jours après convocation par
téléphone et par écrit de l’opérateur, l’opérateur est autorisé à examiner la candidature
suivante.
Chaque semaine, la SAS BELLA VITA informe la CASA des signatures de contrats préliminaires
de réservation ainsi que des dossiers non finançables ou des renonciations des candidats
acquéreurs ne souhaitant pas donner suite à leur projet d’acquisition. 6 / 12
A ce titre, l’opérateur est invité à compléter et à actualiser régulièrement le tableau de suivi
annexé à la présente convention afin d’assurer un suivi transparent auprès de la CASA.
Dans l’hypothèse où, après l’accord de l’organisme de prêt, le ménage renoncerait à
l’opération ou si les conditions suspensives ne pouvaient pas être levées, les partenaires en
informeraient la CASA.
En cas de désistement d’un acquéreur après signature des contrats de réservation, la SAS
BELLA VITA informerait la CASA dans les meilleurs délais.
Article 7 - Obligations des parties
7-a la SAS BELLA VITA s’engage à :
Mandater à ses frais un huissier de justice chargé d’enregistrer et de vérifier la
complétude des dossiers de candidatures.
Transmettre à la CASA les plans intérieurs de chaque logement commercialisé en BRS
avant le démarrage de la procédure de pré-commercialisation.
Remettre à la CASA les projets type des contrats de réservation puis des actes de
vente des logements vendus en accession sociale, les projets cadre de contrat de
réservation et acte de vente devant être validés en concertation avec la CASA.
Veiller à ce que leurs conseillers commerciaux disposent des renseignements
nécessaires et d’une formation suffisante pour garantir une bonne information aux
ménages en annexant aux contrats préliminaires une note d’informations sur le
montage BRS
Accompagner les candidats tout au long de leurs démarches.
Respecter l’ordre de traitement commercial des candidatures communiquées par la
CASA et validées par la CCPC.
Signer des contrats de réservation de logement avec les ménages éligibles au BRS
(critères détaillés à l’article 4 de la présente convention) et en respectant l’ordre de
traitement commercial communiqué par la CASA et validé par la CCPC.
Assurer un prix de vente maximum de 3 200 € TTC /m² de surface habitable parking
compris pour le BRS.
7-b L’OFS ERILIA s’engage à : 7 / 12
Remettre à la CASA les projets type des Baux Réels Solidaires des logements vendus
en accession sociale, les projets cadre de contrat de réservation et acte de vente
devant être validés en concertation avec la CASA.
Accompagner les candidats tout au long de leurs démarches.
S’assurer que le montant de la redevance mensuelle correspondant au montant du
loyer de la part foncière soit de 1,94 €/m² SHAB.
Conformément à l’article L.255-8 du CCH, à défaut pour le preneur d’exécuter ses
obligations contractuelles, notamment en cas de défaut de paiement de la redevance,
le bail est résilié, après indemnisation de la valeur des droits immobiliers tenant
compte du manquement ayant entraîné la résiliation du bail, selon les modalités
prévues au contrat.
Contrôler le respect de l’affectation du logement à la résidence principale imposée
par le dispositif en BRS.
S’assurer que les plafonds de ressources soient bien respectés
Agréer les candidats dès lors que tous les critères cités ci-dessus sont respectés
7-c La CASA s’engage à :
Informer les candidats issus de son fichier de demandeurs, du programme faisant
l’objet de la présente convention.
Contrôler l’éligibilité des candidats au dispositif en BRS au moment de leur
candidature. 8 / 12
Article 8 - Affectation du logement
Conformément à l’article L255-1 du CCH, l’acquéreur devra occuper le logement à titre de
résidence principale à compter de la première remise des clefs qui sera faite lors de la
livraison initiale du logement.
En conséquence, l’acquéreur ne pourra pas louer le bien, y compris en location saisonnière de
courte durée.
Cette occupation à titre de résidence principale devra se poursuivre dans les conditions
définies dans le contrat de BRS.
Cette obligation d’occupation s’impose également à tous les propriétaires successifs du bien.
La SAS BELLA VITA s’engage à reprendre cet article dans les contrats de réservation, acte de
vente et baux réels solidaires, validés par l’OFS.
Ce dispositif fera l’objet d’une mention spéciale au service de publicité foncière compétent.
Article 9 - Contrôle de la résidence principale
Selon l’article L255-1 du CCH, les logements objets du BRS sont destinés, pendant toute la
durée du contrat, à être occupés à titre de résidence principale.
Afin de procéder au contrôle de ce dispositif, l’OFS « ERILIA » a la possibilité de demander
annuellement la transmission par le preneur d’une copie de tout document susceptible de
justifier de cette résidence principale.
L’OFS « ERILIA » devra informer la CASA de tout manquement à cette obligation des
preneurs.
Article 10- Revente du logement
Afin que le logement conserve son caractère social pendant toute la durée des baux, les
reventes devront respecter la procédure suivante :
Article 10-a Plafonnement du prix de revente
Pour toute la durée du BRS pour que puisse être agréée la cession des droits réels
immobiliers par le preneur à un acquéreur répondant aux critères d’éligibilité prévus par la loi
et les règlements, il est convenu que le prix de cession sera limité en application de l’article
R.255-3 du CCH, à la valeur initiale d'acquisition, le cas échéant, diminuée de l’indemnité
effectivement encaissée pour non-respect de la tolérance et actualisée par application de la
variation de l’indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE. 9 / 12
L’indice de référence étant le dernier indice publié à la date de la Cession des Droits Réels
Immobiliers, l’indice de révision étant le dernier publié au jour de l’émission de l’offre visée
par l’article L.255-10 CCH (En cas d’absence de publication ou de disparition de l’indice ou
dans le cas où l’indice choisi ne pourrait recevoir application pour quelque cause que ce soit,
il lui sera substitué le nouvel indice légal qui serait publié en remplacement et qui serait
obligatoirement applicable), majorée le cas échéant de la valorisation de travaux
supplémentaires effectués à la demande du Preneur avant la livraison ou des travaux
effectués par ce dernier après la livraison, le tout dans la limite de 15% du prix initial
d’acquisition.
La valorisation des travaux sera réalisée sur la base de factures acquittées au nom du Preneur,
présentées en bonne et due forme par le Preneur, dans la mesure où les travaux constituent
une plus-value pour les Biens, hors travaux d’entretien ou de réparation dont le Preneur a la
charge en application des Présentes. Une décote forfaitaire de 10% par année pleine écoulée
depuis l’achèvement des travaux sera appliquée sur le montant des travaux pour tenir
compte de la vétusté et le montant total de la valorisation sera plafonné à 15% du prix initial
d’acquisition.
Le prix de cession ainsi convenu ne pourra pas excéder le plafond fixé en application de
l’article R.255-1 du CCH.
La SAS BELLA VITA s’engage à reprendre cet article dans les contrats de réservation et actes
de vente.
Ce dispositif fera l’objet d’une mention spéciale au service de publicité foncière compétent.
Article 10-b Revente du logement
Si le propriétaire l’autorise, la CASA propose la recherche d’un acquéreur répondant aux
critères ci-dessous :
Personne physique
Sous conditions de plafonds de ressources BRS.
Néanmoins, dans le cas où aucun candidat acquéreur répondant aux critères ci-dessus ne
serait trouvé dans un délai de trois mois à partir de la date de mise en publicité de l’annonce
de revente du logement par la CASA, le propriétaire pourra vendre son logement à un tiers
répondant aux critères ci-dessus, au prix de vente déterminé à l’article 10-a-plafonnement du
prix de revente.
Ce tiers acquéreur s’engagera à affecter le bien à sa résidence principale pour toute la durée
du BRS. 10 / 12
En tout état de cause le preneur devra être agréé par l’OFS.
La SAS BELLA VITA s’engage à reprendre cet article dans les contrats de réservation et actes
de vente.
L’ensemble de cet article fera l’objet d’une mention spéciale au service de publicité foncière
compétent. 11 / 12
Article 11 - Modalités de suivi de la convention
La SAS BELLA VITA transmettra à la demande de la CASA un état d’avancement
hebdomadaire des contrats de réservation (cf. article 6 de la présente convention) et un bilan
final à la fin de la commercialisation.
A l’issue d’une période de 3 mois à compter du lancement de la commercialisation et sous
réserve que l’ensemble des candidatures issues du scoring aient été traitées par logement,
pour les logements qui ne sont pas réservés, la procédure de commercialisation deviendra, si
besoin et d’un commun accord avec les parties, la suivante :
Abandon du dépôt du dossier de candidature auprès d’un huissier de justice
Les candidats pourront prendre contact directement avec l’opérateur en charge de la
vente des logements.
Les conditions d’éligibilité initiales restent inchangées telles que rappelées à l’article 4 de la
présente convention.
Toutes les conditions d’occupation du logement s’imposent aux candidats issus de cette
procédure.
Le prix plafond des logements reste conforme aux conditions initiales de la présente
convention.
Article 12 – Avenants
Toute modification des conditions ou des modalités d’exécution de la présente convention,
définie d’un commun accord entre les parties, fera l’objet d’un avenant.
Celui-ci précisera les éléments modifiés de la convention, sans que ceux-ci ne puissent
conduire à remettre en cause les objectifs généraux définis à l’article 1er
Article 13 – Modalités de traitement des données RPGD
Dans le cadre de leurs relations, les parties s’engagent à respecter la règlementation en
vigueur applicable au traitement des données à caractère personnel et en particulier, le
règlement (UE) 2016/679 du Parlement européen et du Conseil du 27 avril 2016 applicable à
compter du 25 mai 2018. 12 / 12
Fait à Sophia Antipolis le en 4 exemplaires,
Pour l’OFS
Le Directeur Général
Pour la Communauté
d’Agglomération Sophia
Antipolis
La Vice-Présidente
Pour la Commune de
Châteauneuf
Le Maire
Frédéric LAVERGNE Sophie NASICA Emmanuel DELMOTTE
Pour la SAS BELLA VITA
Le Président
Jean-Louis QUEYRAS