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Compte-Rendu - 07 Novim Cracl Terrasses 2024
Document publié le Mercredi 20 juillet 2005 par la commune d'Andrézieux-Bouthéon.
Lien du pdf (Compte-Rendu - 07 Novim Cracl Terrasses 2024)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Investissement et développement économique, Banque,
01760 – Les Terrasses d’Andrézieux – CRACL au 31.12.2024
VILLE D’ANDREZIEUX-BOUTHEON
NOVIM Concessionnaire
ZAC DES TERRASSES
à Andrézieux-Bouthéon (42)
« CRACL » au 31/12/2024
COMPTE RENDU ANNUEL D’ACTIVITES
A LA COLLECTIVITE LOCALE 01760 – Les Terrasses d’Andrézieux – CRACL au 31.12.2024
2
PREAMBULE
OBJET DU COMPTE RENDU ANNUEL A LA COLLECTIVITE LOCALE
Le Compte Rendu Annuel à la Collectivité Locale (CRACL) répond à des obligations juridiques
inhérentes à la notion de convention publique d’aménagement (loi SRU du 13 Novembre
2000) redevenue concession d’aménagement depuis la loi du 20 juillet 2005.
Il est présenté annuellement par le Concessionnaire.
Son objet est de faire le point sur l’avancement administratif et financier de l’opération d’aménagement
au 31 Décembre de chaque année écoulée et d’exposer les conditions de poursuite de l’opération en
prenant en compte une hypothèse d’échéancier de recettes et de dépenses en fonction des prévisions
les plus raisonnables tenant compte des évolutions de la conjoncture tant économique que sociale et
des prix.
Le présent CRACL est présenté par application de la convention de concession entérinée par le Conseil
Municipal en date du 29 avril 1999.
Il présente l’avancement administratif et financier de l’opération, ainsi que les conditions de poursuite
de l’opération dite « ZAC DES TERRASSES » à la date du 31 décembre 2024.
RAPPEL DE L’OBJET DE LA CONVENTION
Dans le cadre du projet dénommé « Les Terrasses d’Andrézieux », la Commune d'Andrézieux-Bouthéon
a initialement décidé de l'engagement du projet de dépollution puis le réaménagement du site FBI
(France Bois Imprégnés).
L'objet de la démarche vise d'une part, à la remise en état d'un site lourdement pollué qui créait des
nuisances importantes au voisinage et d'autre part, à la réurbanisation du tènement en vue de créer un
véritable quartier de ville.
Le projet de dépollution est aujourd'hui achevé (Arrêté de servitudes obtenu en août 2010), et le projet
de réaménagement et de création des voiries et réseaux primaires est terminé.
Ce premier et principal élément de projet a été confié à la SEDL, devenue NOVIM, par voie de
convention de concession en date du 29 Avril 1999.
Cette convention initiale comprenait initialement deux parties la dépollution et le réaménagement du
site.
La dépollution du site
Celle-ci a été conduite par la SEDL, concessionnaire de la Commune, mais dans le cadre d'un accord de
partenariat plus large associant dans une convention quadripartite la Commune, la Société FBI, la SEDL
et SOGREAH maître d'œuvre de la dépollution.
Cette convention signée le 30 Juin 1999 a défini les conditions administrative, juridique et financière de
conduite de l'opération. Elle précisait notamment :
- La maîtrise d’ouvrage du projet par la SEDL concessionnaire de la Commune et les
engagements du maître d’œuvre. 01760 – Les Terrasses d’Andrézieux – CRACL au 31.12.2024
3
- Les conditions de financement de ce projet, et notamment la participation de FBI.
- L’engagement de FBI à effectuer la surveillance du site (contrôle des eaux en particulier), à
l’issue des travaux, compte tenu de sa qualité de dernier exploitant.
Les travaux ont été réalisés principalement en 2001 et début 2002.
Il est à noter que ce projet innovant au moment de sa réalisation a fait l’objet d’une aide financière au
titre du FEDER, de manière exceptionnelle.
Le réaménagement du site
Une hypothèse très théorique de réaménagement du site a été envisagée et quantifiée dès l'origine
(1997) afin de fixer les objectifs du projet de dépollution. Ce projet de réaménagement a été
complètement repris afin de définir un programme beaucoup plus ambitieux et de surcroît, mieux
adapté à la réoccupation d'un ancien site industriel (suppression d'habitat pavillonnaire remplacé par
de l'habitat collectif ou semi-collectif et équipement).
Ainsi, le projet réajusté supprime tout habitat pavillonnaire sur le site FBI lui-même. Le programme
prévoit essentiellement de l’habitat collectif, des équipements publics ou privés et des immeubles
tertiaires.
Au niveau des besoins communaux, au stade du dossier de création de ZAC, il a été évalué à :
o 5.000 m² de SHON en tertiaire (commerces et bureaux)
o 9.000 m² de SHON en équipement et services
o 35.000 m² de SHON en logements collectifs
C’est sur cette base que le bilan financier a été approuvé en Juin 2010 lors de la mise au point de
l’avenant 2. Il a été présenté de façon légèrement différente dans le dossier de création de ZAC
(intégration de la gendarmerie dans les équipements publics).
L’extension du périmètre
Elle s’est effectuée dans le cadre de l’avenant 2.
Elle porte sur la prise en compte du tènement occupé jusqu’à présent par les Cycles France Loire
(anciennement cycles Mercier).
Les contacts amorcés depuis plusieurs années se sont accentués en prévision de la libération des
locaux, à partir de 2011.
L’objet est de mettre en œuvre une méthode similaire à celle suivie pour l’ancien site FBI, à savoir la
conduite en commun avec l’entreprise des études préalables en vue de préciser les possibilités de
réaménagement du terrain, techniquement (au regard de la pollution résiduelle notamment) et
financièrement. Ces études ont été en partie réalisées en 2011 ; elles ont permis de caractériser l’état
du site.
Depuis 2015, les discussions ont repris avec l’entreprise et la DREAL dans le cadre de la formalisation
d’un dossier de cessation d’activités.
Les discussions avec l’entreprise ont permis de formaliser un accord de principe sur une prise en
charge pour moitié des coûts de démolition/désamiantage/dépollution par l’opération portée par la
NOVIM.
Les travaux de démolition ont été finalisés en 2019 et ceux de dépollution au cours du premier
semestre 2021. Une cuve de fuel de 12 000L a été retrouvée et évacuée entre 2022 et 2023, selon le
process Sites et sols pollués. 01760 – Les Terrasses d’Andrézieux – CRACL au 31.12.2024
4
Un rapport de récolement en lieu et place d’un arrêté portant prescriptions de Servitude d’Utilité
Publique a été établi par SOCOTEC en date du 30/06/2021 et validé par la DREAL le 08/11/2021.
NOVIM a ainsi pu acquérir le site fin 2021
L’atteinte des résultats est confirmée dans le PV de récolement. Le site a été réhabilité pour un usage
compatible avec un usage industriel, l’usage projeté étant alors la création d’un parc urbain et d’un
parking.
Le concédant a indiqué fin 2021 son souhait d’étudier des usages plus sensibles sur ce site. Aussi, afin
de ne pas grever les usages, il a été reporté l’instruction du dossier de servitudes dans l’attente de la
transmission d’éléments démontrant la compatibilité avec un usage plus sensible.
Des études préalables initiées en 2022 avec la maitrise d’œuvre ont permis d’établir un plan
guide, incluant l’implantation de bâtiments tertiaires sur le site, ainsi qu’un chiffrage du projet.
La caserne de gendarmerie
L’avenant n°5 de la convention de concession validé par le Conseil Municipal du 18 décembre 2019 a
confié au concessionnaire la maîtrise d’ouvrage de la caserne de gendarmerie à réaliser sur l’îlot
Equipement B, répondant au programme fonctionnel établi par le concédant :
- construction d’un bâtiment à usage de bureaux et de locaux de services spécifiques ainsi que
des locaux techniques,
- construction de 25 logements dont un réversible réservé aux gendarmes adjoints volontaires.
L’avenant n°6 de la convention de concession validé par le Conseil Municipal du 25 Mai 2021a modifié
les modalités de financement prévues, et donc le coût prévisionnel de l’ouvrage (revalorisé des frais
financiers liés à la mise en place d’un financement par emprunt).
L’avenant n°7 validé par le Conseil Municipal du 24 juin 2024 a modifié le montant et les modalités de
versement de la participation financière de la commune d’Andrézieux-Bouthéon à l’opération de la
gendarmerie, et a prorogé la durée de la concession jusqu’au 31 décembre 2026
La réception des travaux a été prononcée le 10 décembre 2024.
La remise d’ouvrage des bâtiments et du foncier à la commune d’Andrézieux-Bouthéon s’est déroulée
le 12 décembre 2024. 01760 – Les Terrasses d’Andrézieux – CRACL au 31.12.2024
5
A > SITUATION ADMINISTRATIVE ET
OPERATIONNELLE AU 31/12/24
1. CONCESSION
L’opération est confiée à la SEDL, devenue NOVIM, par voie de convention de concession en date du
29.04.1999.
L’avenant n°1 validé par le Conseil Municipal du 31 octobre 2006 a prévu la prolongation de la durée
de la concession jusqu’en 2018, la prise en compte du nouveau programme suite aux études
environnementales et l’actualisation de la rémunération de la SEDL.
L’avenant n° 2 validé par le Conseil Municipal du 28 mai 2010 a intégré les terrains des Cycles Mercier
au périmètre de concession afin de mener sur ce dernier tènement les mêmes procédures de
démolition, dépollution et réaménagement que sur le tènement libéré par FBI.
L’avenant n°3 validé par le Conseil Municipal du 26 octobre 2012 a modifié les modalités de
rémunération de la SEDL pour les missions de commercialisation.
L’avenant n°4 validé par le Conseil Municipal du 29 juin 2017 a prorogé jusqu’au 31 décembre 2025 la
durée de la concession.
L’avenant n°5 validé par le Conseil Municipal du 18 décembre 2019 a intégré la gendarmerie au
programme des équipements à réaliser par le concessionnaire.
L’avenant n°6 validé par le Conseil Municipal du 25 Mai 2021 a modifié les modalités de financement
de la gendarmerie.
L’avenant n°7 validé par le Conseil Municipal du 24 juin 2024 a modifié le montant et les modalités de
versement de la participation financière de la commune d’Andrézieux-Bouthéon à l’opération de la
gendarmerie, et a prorogé la durée de la concession jusqu’au 31 décembre 2026.
2. PROCEDURES D’URBANISME
Le réaménagement du site s'accompagne de procédures complémentaires :
Lors de la révision du document d'urbanisme de la Commune, l'emprise du site FBI a été
classé naturellement en zone UB, afin d'accueillir des logements, des équipements publics et
des activités tertiaires.
Mise en place d’une procédure ZAC sur l’ancien site FBI ainsi que quelques propriétés
annexes (une maison d’habitation et des délaissés de la SNCF) afin de faire table rase du
précédent découpage foncier et de pouvoir ensuite rediviser le site selon les besoins du projet.
Le dossier de création de ZAC, prêt début 2008 a cependant dû attendre que soit prononcé
l’arrêté préfectoral lié aux servitudes d’utilité publique pour les restrictions d’usage qui
sont légitimement à apporter au site.
Cet arrêté a été pris par le Préfet courant de l’été 2010. Il en résulte que suite à de nouvelles
dispositions règlementaires (réforme des études d’impact en 2009), le dossier de ZAC a été de
nouveau complété. L’avis de l’autorité environnementale a été obtenu mi décembre 2010 et la
ZAC « Les Terrasses d’Andrézieux » a été créée par délibération du Conseil Municipal en
date du 27 Janvier 2011. 01760 – Les Terrasses d’Andrézieux – CRACL au 31.12.2024
6
Le dossier de réalisation de ZAC correspondant a été approuvé par délibération du
conseil municipal en date du 23 février 2012. Il précise notamment le programme ainsi que
les modalités prévisionnelles, techniques et financières, de réalisation du projet.
Le périmètre des Cycles France Loire (ex Mercier) n’est pas intégré à la ZAC. Selon le
programme de réaménagement qu’il sera possible de mettre en œuvre, il fera l’objet, de la
procédure la plus adaptée (permis d’aménager, permis de construire groupé …).
Au cours du dernier trimestre 2021, il a été négocié avec la DREAL la remise d’un rapport
d’examen du rapport de recollement transmis par Les Cycles France en lieu et place d’un
arrêté portant prescriptions de SUP permettant d’acquérir le terrain avec la confirmation que
l’entreprise a répondu aux exigences de l’arrêté préfectoral révisé n°111-DDPP-20 en date
du 19 mars 2020. Une future SUP sera mise en œuvre une fois le projet définitif arrêté.
B > AVANCEMENT DE L’OPERATION AU
31/12/2024
De façon synthétique, l’avancement du projet est le suivant au 31.12.2024 :
Réalisation achevée de l’opération de dépollution de l’ancien site FBI et obtention de
l’arrêté de servitudes d’utilité publique le 6 août 2010.
Discussion avec les services de l’Etat, concernant les mesures environnementales ; le
dossier de demande de dérogation au titre des espèces protégées a donné lieu à un
arrêté préfectoral d’autorisation en date du 1er juin 2011, accompagné d’un suivi sur 5
ans. Ce suivi est terminé.
Travaux d’aménagement et de viabilisation des lots achevés en septembre 2012.
7 cessions ont été réalisées depuis 2012 au profit de la société Neoprom (ilot 2), Loire
Habitat (ilot 5), la collectivité pour l’EPHAD et la médiathèque, la SCIC HABITEE (ilot 7), la
société Développement du Forez (ilot 1) et enfin dernièrement, à nouveau la collectivité
pour l’ilot équipement B, accueillant la caserne de gendarmerie
L’année 2023 a permis de dépolluer l’ilot 7 en collaboration avec la maitrise d’œuvre Sites
et sols pollués ARTELIA et les entreprises SOLREM/ BERCET.
Afin de limiter les coûts de dépollution, une partie des terres les plus polluées a pu être
encapsulée dans un merlon de terre créé sur l’ilot 4 de la ZAC des Terrasses, le long du
merlon de la SNCF. Ces travaux ont été menés à bien par la maitrise d’œuvre ALTER IA et
les entreprises EIFFAGE/ BERCET (BC n°08 des travaux de finitions).
Le site dépollué, la vente de l’ilot 7 a ainsi pu être conclue le 21 décembre 2023 avec la
SCIC HABITEE
L’ilot 1 a été vendu le 30 septembre 2024 à la société Développement du Forez, après
dépollution du site.
La SARL PONCET est actuellement en discussion avec la société LES NOUVEAUX
CONSTRUCTEURS en vue du rachat des études de projet et de la reprise de celui-ci 01760 – Les Terrasses d’Andrézieux – CRACL au 31.12.2024
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jusqu’à son achèvement. Pour rappel, le permis de construire de la SARL PONCET a été
accordé le 20 février 2024. Cette société n’a pas signé de compromis de vente à ce jour.
Travaux de finition : NOVIM a désigné en 2021 une nouvelle équipe de maîtrise d’œuvre
(ALTER IA) en charge des travaux de finitions des espaces publics de la ZAC et notamment
les reprises des noues, la création du bassin de rétention commun aux ilots 4 et
gendarmerie…
Les travaux de reprise de la noue et les travaux de finitions (abords) du lot 2 ont été
réalisés fin 2022 (réception au 16 décembre 2022- Bon de commande n°01) tandis que les
travaux de la gendarmerie (bassin de rétention commun avec l’ilot 4 et réseaux- Bon de
commande n°02) ont été réceptionnés le 10 mars 2023.
Le bon de commande n°08 a été l’occasion de mettre en œuvre un merlon paysagé sur
l’ilot 4, destiné à encapsuler les terres polluées de l’ilot 7. Ces travaux ont été
réceptionnés le 24 novembre 2023.
Cycles France Loire : travaux de démolition achevés du site par la société en 2019, travaux
de dépollution achevés après obtention de l’arrêté n°111-DDPP-20 en date du 19/03/20
fixant les seuils de dépollution minimum à atteindre, acquisition du site par NOVIM en
décembre 2021.
Les études pré-opérationnelles se sont déroulées en 2022 permettant d’obtenir un plan
guide de l’ECO PARC de CFL, comprenant un parc et des plots construits d’activités
tertiaires, ainsi qu’un pré-chiffrage.
A partir de ces éléments, une demande de subventions au FOND VERT a été déposée en
2023. A ce jour, 29 560€ ont été obtenu dans le cadre des études préalables. Ce montant
ne pourra être mobilisé que sous la condition de réaliser le projet cité précédemment
réalisé par la maitrise d’œuvre ALTER IA et ATELIER DU TREFLE. Il est possible de
prétendre à une autre subvention pour les travaux mais il est nécessaire de déposer un
nouveau dossier au titre du FOND VERT 2024. Ce projet étant abandonné à ce jour,
NOVIM n’a pas déposé de demande de subvention au titre du FOND VERT 2024.
Gendarmerie : La consultation du maître d’œuvre a été lancée en décembre 2019. Après
désignation de l’équipe de maîtrise d’œuvre (groupement Philippe
Blanc/Clematis/Ingenierie Construction/Cm Economistes) par la commission d’appels
d’offres de NOVIM en date du 13 mars 2020, la phase esquisse a été lancée au cours de
l’automne 2020. Au cours de l’année 2021, les études de conception ont avancé. Le
dossier Avant-Projet a été transmis au groupement de gendarmerie départemental de la
Loire le 26 juillet 2021. Le PC déposé en Novembre 2021 est obtenu en avril 2022.
La consultation des entreprises s’est déroulée sur 2022.
La date effective d’approbation des marchés de travaux par NOVIM est le 12 janvier 2023.
Le démarrage des travaux a eu lieu entre février et mars 2023 selon le planning de
chaque entreprise.
La réception des travaux a été prononcée le 10 décembre 2024.
La remise d’ouvrage des bâtiments et du foncier à la commune d’Andrézieux-Bouthéon
s’est déroulée le 12 décembre 2024. 01760 – Les Terrasses d’Andrézieux – CRACL au 31.12.2024
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Il en résulte, sur le plan financier, la situation suivante (voir bilan financier ci-annexé) :
1. DEPENSES
Au cours de l’année 2024, les dépenses de l’opération (avant paiement de la TVA et
remboursement du prêt banque populaire) s’élèvent à 3 814 369 € HT, portant l’ensemble des
dépenses de l’opération au 31/12/2024 à 16 174 070 € HT.
GENDARMERIE
Le poste Gendarmerie correspond à l’ensemble des dépenses liées à la gendarmerie y compris travaux,
études, assurances, rémunération du maître d’ouvrage et frais financiers.
Le total des dépenses gendarmerie pour l’année 2024 s’élève à 3 592 077€ HT, décomposés comme
suit :
Acquisition
Frais d’acquisition du terrain à 610 000€, montant évalué par les Domaines.
Travaux, études, assurances
Au cours de l’année 2024, le montant des dépenses de travaux/études/assurances s’élève à
2 755 280€ HT et correspond aux honoraires, du bureau de contrôle, du CSPS, des
concessionnaires.
La rémunération de l’équipe de maîtrise d’œuvre est également comprise dans ce montant. Elle
s’élève à 112 073€ HT.
Le montant cumulé est de 5 073 928€ HT
Rémunération maîtrise d’ouvrage (NOVIM)
Elle correspond à la rémunération de l’aménageur qui est fixée à l’article 2 à l’avenant 5 du
traité du traité de concession.
La rémunération opérateur pour le suivi de chantier des travaux s’élève à 49 167€ HT en 2024.
Le montant cumulé est de 130 000€ HT
Frais financier banque postale
Au cours de l’année 2024, le montant des frais financiers s’élèvent à 133 283€ HT
Le montant cumulé est de 177 738€ HT.
En 2025, le montant des frais financiers liés à cet emprunt est estimé à 40 000€ HT
Frais divers
Au cours de l’année 2024, le montant des frais divers s’élèvent à 44 347€ HT.
Il s’agit de l’assurance Dommage Ouvrage et Multirisques chantier de la gendarmerie, des frais
liés au prêt de la banque postale, de la surveillance du site par la société CLS sécurité.
Le montant cumulé est de 47 877€ HT 01760 – Les Terrasses d’Andrézieux – CRACL au 31.12.2024
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CYCLES FRANCE LOIRE
Le total des dépenses CYCLES France LOIRE pour l’année 2024 s’élève à 0€ HT
Frais d’acquisition
Pour rappel, en 2021, les frais d’acquisition s’élèvent à 700 000€ HT
En 2022, l’acte de vente a été facturé à 980€ HT
Le montant cumulé est de 700 980€ HT
Travaux
En 2022, les travaux de localisation, d’hydrocurage, d’évacuation de la cuve de fuel ainsi
que la caractérisation des terres, leur évacuation en partie et leur remblaiement s’élève à
18 534€ HT
Le montant cumulé est de 18 534€ HT.
Honoraires et études
En 2022, les honoraires de maitrise d’œuvre et d’études s’élèvent à 31 975€ HT. Il s’agit
notamment des honoraires d’ ALTER IA et de l’ATELIER DU TREFLE pour les études
préliminaires Cycles France Loire aboutissant à l’approfondissement d’un scénario et une
estimation des coûts des travaux. La réalisation du plan topographique de la friche
industrielle s’élève à un montant de 1 320€ HT.
Le montant cumulé est de à 78 929€ HT
Divers
Les frais divers pour 2024 s’élèvent à 0€.
Le montant de la taxe foncière est intégré dans les dépenses de FBI.
FBI
Le total des dépenses FBI pour l’année 2024 s’élève à 222 292€ HT, décomposés comme suit :
Frais d’études
Pour un montant de 756€ HT. Il s’agit des frais CSPS liés aux travaux de dépollution de
l’ilot 1.
Le montant cumulé est de 202 759€ HT.
Frais d’acquisition
Sans objet en 2024.
Le montant cumulé reste à 104 366 € HT.
Travaux VRD, dépollution
En 2024, des dépenses de travaux de dépollution ont été enregistrées pour un montant
de 39 656€ HT.
Elles correspondent aux opérations de dépollution de l’ilot 1 pour l’exercice en cours de
2024.
Le montant cumulé des travaux s’élève à 5 090 206€ HT au 31.12.2024, sachant que la
très grande majorité des travaux de dépollution datent de plusieurs années (travaux de
dépollution de l’ex site FBI). 01760 – Les Terrasses d’Andrézieux – CRACL au 31.12.2024
10
Travaux de finitions
En 2024, des dépenses de travaux de finitions ont été enregistrées pour un montant de
21 955€ HT. Ce poste correspond à la réalisation des travaux de finitions de l’ilot de la
gendarmerie : travaux de voirie, finition des trottoirs, création des deux entrées
charretières de l’ilot gendarmerie (Réception BC n°03 le 16-10-2024).
Le montant cumulé des travaux s’élève à 259 389€ HT au 31.12. 2024
Honoraires dépollution
Le poste « honoraires » comprend l’ensemble des honoraires techniques, de maîtrise
d’œuvre ainsi que les différents intervenants autres (CSPS).
Le montant s’élève à 68 030€ HT en 2024 et se répartit comme suit :
- diagnostics pollution menés par le bureau d’étude SSP GONE ENVIRONNEMENT sur les
ilots 1 et 4 : ………………………………………………………………………………………………………64 230€ HT
- Solde marché de maitrise d’œuvre SSP ARTELIA pour l’ilot 7 correspondant à la Garantie
de Parfait Achèvement : …………………………………………………………………………………….3 800€ HT
Pour rappel, outre des dispositions constructives et d’aménagement, les Servitudes
d’Utilité Publique imposent avant tout aménagement de la ZAC la vérification des risques
sanitaires liés au dégazage résiduel du sous-sol.
Le montant cumulé est de 1 030 510 € HT au 31-12-2024
Honoraires finitions
Le poste « honoraires techniques finitions » comprend l’ensemble des honoraires
techniques de maîtrise d’œuvre liés aux travaux de finition de la ZAC (FBI) par le Bureau
d’Etudes ALTER IA.
En 2024, le montant des dépenses s’élève à 6 460 € HT.
Le montant cumulé est de 37 419 € HT
Frais financiers
pour les frais de court terme, aux lignes de trésorerie mises en place pour
financer le déficit de l’opération.
8 581€ en 2024, pour un total de 145 384 € HT au 31.12.2024,
pour les autres frais financiers, aux intérêts des emprunts :
11 571 € en 2024 (emprunt Banque Populaire), pour un total de 1 332 574€ HT
au 31.12.2024.
Rémunération opérateur (NOVIM) pour FBI et CFL
Elle est fixée par le traité de concession et ses différents avenants.
En 2024, elle s’élève à 58 816€ décomposée comme suit :
4 875€ HT en gestion opérationnelle
3 291€ HT en gestion comptable et financière
50 650€ HT en gestion de commercialisation
Au 31/12/2024, la rémunération totale de NOVIM depuis le début de l’opération s’élève à
965 786 € HT. 01760 – Les Terrasses d’Andrézieux – CRACL au 31.12.2024
11
Frais divers
Ils s’élèvent à 4 053€ HT en 2024, composé de 619€ HT d’assurance et 3 171€ HT de taxe
foncière (montant comprenant également la taxe foncière de CFL) et 263€ de
consultation juridique
Le montant cumulé s’élève à 136 847€ HT
Frais de commercialisation et de communication
Ils s’élèvent à 2 413€ HT en 2024, pour un total de 28 584€ HT depuis le début de
l’opération.
Ces frais comprennent :
la création d’un panneau de communication sur la ZAC des Terrasses de 4m par
3m de hauteur. Il a été positionné sur la butte au niveau de l’ilot 7 et est visible
depuis le rond-point de l’Europe. Montant de 1 403€ HT
L’Etat des Risques et Pollution indispensable pour la vente de l’ilot gendarmerie
d’un montant de 30€ HT.
Les frais de géomètre ont également été inscrit à ce poste pour un montant de
980€. Il s’agit de la division parcellaire pour la vente de l’ilot gendarmerie et
l’établissement d’un plan topographique pour l’ilot 7 après les travaux de
terrassement liés à la dépollution.
2.RECETTES
L’ensemble des recettes de l’opération au 31/12/2024 s’élève à 13 610 067€ HT, dont 7 629 622€ HT
en 2024.
Gendarmerie - Participation contre remise d’ouvrage
La participation de la Ville pour la réalisation, fixée à 100% du coût complet et définitif de cet
équipement, est donc de 6 382 456€HT, soit un montant de 7.658.947,20€ TTC, décomposé de la
manière suivante :
Coûts de réalisation 5 393 982.00 € HT
Honoraires opérateur NOVIM 135 000.00 € HT
Frais financiers : 243 474.00 € HT
Charge foncière : 610 000.00 € HT
TOTAL 6 382 456.00 € HT
TOTAL 7 658 947.20 € TTC
A noter que des produits financiers liés au prêt de la gendarmerie ont été enregistrés pour un
montant de 18 730€
L’acte de remise d’ouvrage, le Procès-Verbal et la facture correspondante ont été établis le 12
décembre 2024. 01760 – Les Terrasses d’Andrézieux – CRACL au 31.12.2024
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En termes de recettes, ont été encaissées :
Cycles France Loire – Participation
Pour rappel, en 2016, l’entreprise Cycles France Loire a participé aux études de
dépollution du site pour un montant de 23 952€ HT, conformément à la convention
signée le 30 novembre 2016.
En 2022, l’entreprise Cycles France Loire a versé 19 484€HT sur le budget de l’opération
suite à la demande de « remboursement à première demande » qui avait été notée dans
l’acte notarié en cas de découverte de la cuve de fuel non localisée au moment de la
vente.
Soit un cumul au 31/12/2022 de 43 436€ HT
Aucune recette en 2024 soit un cumul au 31/12/2024 de 43 436€ HT
FBI - Cessions de terrains
Le montant total des recettes de cession de terrains est de 5 478 364€ HT au 31.12.2024
dont 1 197 500€ en 2024.
FBI - Subventions
La subvention européenne (FEDER) versée au regard du caractère expérimental du projet
de la dépollution du site FBI, soit 827 660 € (encaissement en 2004).
FBI - Produits financiers
Des produits financiers à hauteur de 55 837 € au 31.12.2024 dont 16 156€ en 2024
FBI - Les « autres produits » représentent 788 803 € et se répartissent ainsi :
La participation de l’entreprise FBI – groupe La Rochette au financement de la
dépollution (ligne « autres produits ») soit un montant de 641 575 € HT. Il est à noter
que cette participation financière vient en sus de la remise gratuite de son terrain de
près de 11 ha.
La ligne « autres produits » fait également apparaitre en 2012, le remboursement par
ERDF des travaux réalisés par NOVIM dans le cadre de la viabilisation de la zone, pour
un montant de 147 226 € HT. 01760 – Les Terrasses d’Andrézieux – CRACL au 31.12.2024
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3. TRESORERIE AU 31.12.2024
Au 31/12/2024, la trésorerie de l’opération s’élève à – 945 869 €HT.
A noter qu’au 31/12/2024, la vente du foncier (610 000 €HT) de l’ilot gendarmerie a été
comptabilisée mais versée en date 21/01/2025 avec la remise d’ouvrage.
.
A – Avances de la Collectivité
Des avances financières de la commune versées, à hauteur de 1 189 102 € en début d’opération, de
800 000 € en 2010 et 800 000€ en 2011, puis 400 000 € en 2012 soit un total de 3 189 102,34 €.
2 000 000,00 € ont été remboursés à la collectivité en 2019.
Conformément à l’avenant 1 de la convention d’avances de trésorerie délibéré le 31 Mai 2021,
800 000,00 € ont été versés à l’opération en 2021.
L’avenant 2 et 4 ont eu pour objet de tenir compte des nouvelles options opérationnelles retenues
au cours du 1er semestre 2021 (acquisition CFL, travaux de finitions, travaux d’aménagement CFL…) et
de préciser le montant et les modalités de versement de l'avance à NOVIM à intervenir au regard du
bilan de l'opération réajusté au 31/12/2020. Il est rappelé que 300 000€ versés en 2021 en tant que
participation pour la gendarmerie ont été versés comptablement au bilan d’opération en tant
qu’avance.
B B – – Emprunts
Des prêts bancaires ont été mis en place dans le cadre de l’opération à hauteur de 2 500 000 € auprès
de la Banque Populaire (2018), de 1.000.000 € auprès du Crédit Coopératif (soldé en 2019), 2 200 000
€ auprès de la Société Générale (soldé en 2017).
Le prêt Banque Populaire entièrement débloqué est en cours d’amortissement, 357 143€ ont été
remboursés en 2022 et 2023. 357 143€ ont également été remboursés en 2024.
C C – – Gendarmerie
Le prêt Banque Postale lié au financement par emprunt de la gendarmerie à hauteur de 5 150 000 €
avec garantie de la commune à hauteur de 80% a été mis en place au cours du deuxième trimestre
2021 pour 3 ans.
Ce prêt initial de 5 150 000€ est arrivé à échéance. Le décalage du démarrage des travaux dans l’attente
de validation du projet par le Ministère nous a obligé à contracter un prêt relais à la Banque Postale
d’un montant identique pour une durée de 9 mois. Le versement d’intérêt était mensuel et il avait été
prévu une possibilité de remboursement anticipé sans génération de frais supplémentaires.
Le remboursement du prêt a ainsi eu lieu en janvier 2025 avec un gain des frais financiers sur le
dernier trimestre.
Ces frais financiers feront l’objet d’un décompte final en 2025 en faveur de la mairie de 222 633€HT 01760 – Les Terrasses d’Andrézieux – CRACL au 31.12.2024
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C > POURSUITE DE L’OPERATION
1. HYPOTHESES RETENUES
Rappel du programme
Il propose le contenu suivant (estimation actualisée dans le dossier de réalisation de ZAC) :
Environ 4.000 m² de SHON pour le tertiaire,
Environ 13.000 m² de SHON pour des équipements,
Environ 34.000 m² de SHON pour des logements collectifs,
Commercialisation
L’année 2025 sera consacrée à la commercialisation, principalement des ilots 3 et 4.
Des discussions sont en cours avec un promoteur pour la commercialisation de l’ilot 3. Une signature
de compromis pour l’ilot 3 pourrait intervenir d’ici la fin de l’année.
L’extension du chauffage urbain sur la ZAC a été réalisé pour l’ilot 5 (Loire Habitat), l’ilot d (EHPAD),
l’ilot C (le Kiosque), l’ilot B (gendarmerie).
Des travaux débuteront en juillet 2025 afin de finaliser le raccordement des ilots 1 et 7 et
éventuellement 3. Des travaux sont envisagés pour le raccordement de l’ilot 6 en 2025.
Pollution - site FBI – ilot 6
En application des servitudes d’utilités publiques, l’ilot 6 fera l’objet en 2025, d’investigations sur les sols
et également les gaz de sols, s’agissant d’un ilot destiné à la construction de logements. Les résultats
des investigations mettront en évidence l’implantation de zones de pollutions concentrées et le type,
qu’il conviendra de maîtriser.
Le plan de gestion qui devrait être remis au 3ème trimestre 2025 prévoira plusieurs scenarii de gestion
des terres polluées. Le scénario avec le meilleur bilan environnemental, sociétal, et financier sera
retenu en concertation avec la commune d’Andrézieux-Bouthéon.
Le Maitre d’Oeuvre Sites et Sols Polluées en charge des études (sondages et plan de gestion) et du suivi
environnemental des travaux de pollution a été sélectionné et les entreprises seront consultées au 3ème
trimestre 2025.
Les travaux de dépollution de l’ilot 6 devraient se dérouler dernier trimestre 2025.
La dépollution de l’ilot 3 est prévue en 2026 et celle de l’ilot 4 en 2027.
Travaux de finition - site FBI
Les travaux de finitions de la gendarmerie (abords : trottoirs, entrées charretières) ont été réalisés
pendant l’été 2024.
Les autres travaux de finition seront engagés au besoin, en fonction de l’avancement de la
commercialisation et de la construction des ilots.
Ainsi, sont prévus les travaux de finitions de l’ilot 1 fin d’année 2025, début d’année 2026. Si les travaux
de logements de l’ilot 6 débutent comme prévu fin d’année 2025, les travaux de finitions sont à prévoir
en 2026. Les travaux de finitions de l’ilot 3 ont quant à eux été prévus en 2027, tout comme les travaux
de l’ilot 4.
Travaux rue Louis de Gallois - site FBI
La campagne de comptage du trafic effectuée en novembre 2022, le diagnostic de chaussée de
décembre cette même année et les caractéristiques géométriques de la voie, ont mis en lumière : 01760 – Les Terrasses d’Andrézieux – CRACL au 31.12.2024
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• Un trafic journalier de 6000 véhicules par jour, dans les deux sens de circulation, dont 260 poids
lourds
• La présence de matériaux, constituant la chaussée, de qualité moyenne,
• Un sous dimensionnement de la structure de chaussée au regard du trafic actuel
L’ensemble des éléments pré-cités a engendré une dégradation avancée et généralisée de la chaussée
qui se traduit sur site par des faïençages, fissures ouvertes, nids de poule, orniérages ...
o Mesures conservatoires de la rue Louis de Gallois - site FBI
Ainsi, en 2025, des mesures conservatoires d’urgence seront engagées afin d’atténuer l’état de
dégradation de la chaussée de la rue Louis de Gallois.
Cette solution permettra d’améliorer les conditions de circulation des usagers. Toutefois, sa pérennité
dans le temps sera courte et nécessitera ultérieurement une réfection des voiries plus profondes, qui
sera menée lors des travaux de requalification de la rue Louis de Gallois.
Une expérimentation de la circulation de la rue Louis de Gallois à sens unique (de la voie ferrée vers le
rond-point) sera mise en place deuxième trimestre 2025
o Travaux de requalification de la rue Louis de Gallois - site FBI
Une réflexion d’ensemble est actuellement menée pour la requalification de la rue Louis de Gallois. Les
études ont été lancées à la fin de l’année 2024 et se poursuivront dans les prochaines années. Ce projet
vise à repenser l’aménagement de la rue en profondeur : instauration d’un sens unique de circulation,
création de plateaux surélevés, aménagement de pistes cyclables, réorganisation du stationnement,
intégration de la végétation…
Par ailleurs, le projet comprend en priorité le renforcement de la structure de la voirie afin de l’adapter
aux contraintes du trafic existant.
Les travaux de requalification débuteront avant la fin de la concession.
Remise d’ouvrages – site FBI
Afin de financer l’ensemble des travaux de finition restants du site FBI, une remise d’ouvrages sera
effectuée au profit de la Commune d’Andrézieux-Bouthéon. Elle est envisagée à hauteur de 718 877€
HT à l’issue de la concession.
Aménagement - Cycles France Loire
L’hypothèse présentée dans le CRAC en 2022 était celle d’un réaménagement en vue de réaliser un
espace vert et des stationnements.
L’hypothèse présentée dans ce CRAC est de ne réaliser aucun aménagement et de vendre le terrain à
un promoteur qui est également intéressé à ce jour pour travailler sur l’ ilot 6 de la ZAC des Terrasses.
Pollution - Cycles France Loire
Aucun travaux concernant la pollution du site CFL n’est prévu actuellement.
Remise d’ouvrages - Cycles France Loire
Afin de financer l’ensemble des travaux de finition restants et de l’aménagement du site Cycles France
Loire, une remise d’ouvrages sera effectuée au profit de la Commune d’Andrézieux-Bouthéon. Elle est
envisagée à hauteur de 213 947€ HT à l’issue de la concession. 01760 – Les Terrasses d’Andrézieux – CRACL au 31.12.2024
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Gendarmerie
Avancement opérationnel 2025
Les travaux ont été achevés fin d’année 2024. La GPA (Garantie de Parfait Achèvement) couvre
l’année 2025.
Date de la remise d’ouvrage à la commune le 12 décembre 2024
Date de mise à disposition des locaux à la gendarmerie le 1er janvier 2025.
2. DEPENSES PREVISIONNELLES
Les principales dépenses prévues pour 2025 sont les suivantes :
Gendarmerie : 139 010 € HT
Acquisition foncière -site CFL : 0 €
Travaux VRD – site CFL : 0 €
Honoraires – site CFL : 0 €
Etudes – site FBI : 10 000 €
Acquisition 0 €
Travaux de dépollution – site FBI : 140 000 €
Travaux de finition – site FBI : 53 254 €
Honoraires sur travaux dépollution – site FBI : 60 000 €
Honoraires sur travaux finition – site FBI : 10 729 €
Frais financiers : 12 714 €
Rémunération opérateur : 127 178 €
Frais divers : 4 000 €
Frais de commercialisation : 2 841 €
Soit un montant total des dépenses prévisionnelles 2025 de 559 726 HT€.
3. RECETTES PREVISIONNELLES
Cession charges foncières FBI : 712 500 €
Soit un montant total des recettes prévisionnelles 2025 de 712 500 € correspondant à la
première tranche de l’ilot 6.
4. TRESORERIE
A – Avances de la Collectivité
Conformément aux dispositions de l'article 16.6, la commune a déjà autorisé des avances financières,
versées à hauteur de 1 189 102 € en début d'opération, complétées de 800 000 € en 2010 et 800 000€
en 2011, puis de 400 000 € en 2012.
Les avances de la collectivité ont été remboursées à hauteur de 2 000 000,00 € en 2019 portant à
1 189 102 € le montant de l'avance de trésorerie en 2019.
Une avance de 800 000,00 € a été versé à l’opération en 2021. 01760 – Les Terrasses d’Andrézieux – CRACL au 31.12.2024
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Ainsi, l’avance de la collectivité fin 2024 se porte à 1 989 102€. Celle-ci sera remboursée en 2027.
B B – – Emprunts
Des prêts bancaires ont été mis en place dans le cadre de l’opération à hauteur de 2 500 000 € auprès
de la Banque Populaire (2018) de 1 000 000 € auprès du Crédit Coopératif (2016), 2 200 000 € auprès
de la Société Générale (soldé).
En 2019, le prêt Crédit Coopératif Société Générale a été soldé.
Le prêt Banque Populaire entièrement débloqué est en cours d’amortissement, 357 143 € ont été
remboursés à ce titre en 2023. Ce même montant sera remboursé annuellement jusqu’en 2026.
Le prêt Banque Postale lié à la gendarmerie à hauteur de 5 150 000 € a été mis en place au cours du
deuxième trimestre 2021. 1 000 000€ ont été versés en 2021 et 4 150 000 € ont été versés en 2022. Il
a été intégralement remboursé le 15 juin 2024.
Le délai de validation des plans par le Ministère de l’Intérieur a entrainé un décalage du démarrage de
la construction. La livraison étant reportée en octobre 2024 et la participation de la commune contre
remise de l’ouvrage étant repoussée fin d’année 2024, un prêt relai a été mis en place. Ce dernier,
d’un montant de 5 150 000€ a été assuré par la Banque Postale, pour une durée de 9 mois.
Le remboursement a été effectué en janvier 2025.
C C – – Trésorerie
La trésorerie de l’opération présente un solde négatif à la fin de l’année 2024 qui sera partiellement
comblée au 1er trimestre 2025 avec la remise d’ouvrage et la vente du foncier.
D > CONCLUSION
NOVIM sollicite l’approbation de la Collectivité du présent Compte Rendu Annuel à la Collectivité
Locale. 01760 – Les Terrasses d’Andrézieux – CRACL au 31.12.2024
ANNEXES
« CRACL » au 31/12/2024
Annexe 1
Bilan échéancier financier prévisionnel au 31/12/2024
Annexe 2
Plan général de l’aménagement