Déliberation - 252019 acquisition de terrains (AH 367 369 372 373 374) SIDR

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Déliberation - 252019 acquisition de terrains (AH 367 369 372 373 374) SIDR Document publié le Vendredi 4 avril 2025 par la commune de Saint-Denis. Lien du pdf (Déliberation - 252019 acquisition de terrains (AH 367 369 372 373 374) SIDR)Thèmes du document : Aménagement du territoire, Justice et droit, Logement, DÉPARTEMENT DE LA RÉUNION

COMMUNE DE SAINT-DENIS

CONSEIL MUNICIPAL

VENDREDI 4 AVRIL 2025

DEUXIÈME SÉANCE ANNUELLE

L'an DEUX-MILLE-VINGT-CINQ, le VENDREDI 4 AVRIL, à 16 h 09, le conseil municipal de Saint- Denis s’est assemblé en DEUXIÈME SÉANCE ANNUELLE, dans la salle du conseil municipal, sur convocation légale de la maire faite en application des articles L. 2121-10, L. 2121-12 et L. 2121-17 du code général des collectivités territoriales (séance clôturée à 19 h 00).

ÉTAIENT PRÉSENTS (dans l’ordre du tableau)

Éricka BAREIGTS, Jean-François HOAREAU, Brigitte ADAME, Jean-Pierre MARCHAU, Julie PONTALBA, Gérard FRANÇOISE, Monique ORPHÉ, Yassine MANGROLIA, Sonia BARDINOT, Jacques LOWINSKY, Marie-Anick ANDAMAYE, Gilbert ANNETTE, Marylise ISIDORE, Stéphane PERSÉE, Claudette CLAIN, Geneviève BOMMALAIS, Virgile KICHENIN, David BELDA, Fernande ANILHA, Christelle HASSEN, Éric DELORME, Joëlle RAHARINOSY, Philippe NAILLET, Jean- Claude LAKIA-SOUCALIE, Guillaume KICHENAMA, Jean-Alexandre POLEYA, Arnaud HUGUET, Christèle BEAUMIER, Benjamin THOMAS, Alexandra CLAIN, Raihanah VALY, Nouria RAHA, Julie LALLEMAND, Jean-Max BOYER, Audrey BÉLIM, Véronique POUNOUSSAMY MALAYANDY, Noela MÉDÉA MADEN, Corinne BABEF, Henriette BABET, Faouzia ABOUBACAR BEN VITRY (arrivée à 16 h 56 pendant la présentation de l’ordre du jour).

ÉTAIENT REPRÉSENTÉS (dans l’ordre du tableau)

Gérard FRANÇOISE à compter de son départ à 18 h 33 au rapport n° 25/2-017 par Jean-François HOAREAU

Ibrahim DINDAR pour toute la durée de la séance par Gilbert ANNETTE

Karel MAGAMOOTOO par Julie LALLEMAND

Éric DELORME à compter de son départ à 17 h 00 après le vote du rapport n° 25/2-001 par Geneviève BOMMALAIS

Jacqueline PAYET

pour toute la durée de la séance

par Marylise ISIDORE

Gérard CHEUNG LUNG par Brigitte ADAME

Aurélie MÉDÉA par Jean-Max BOYER

Michel LAGOURGUE par Noela MÉDÉA MADEN

Les membres présents formant la majorité de ceux actuellement en exercice (40 présents sur 55) ont pu délibérer en exécution de l’article L. 2121-17 du code général des collectivités territoriales.

DÉSIGNATION DU SECRÉTAIRE DE SÉANCE

Il a été, conformément aux dispositions de l’article L. 2121-15 du code général des collectivités territoriales, procédé à la nomination du secrétaire de séance pris dans le sein du conseil municipal. Jean-Max BOYER a été désigné, par vote à main levée et à l’unanimité, pour remplir ces fonctions qu’il a acceptées.

page 1 de 3ÉLUS INTÉRESSÉS

En vertu de l’article L. 2131-11 du code général des collectivités territoriales, les élus intéressés n’ont pas pris part aux délibérations portant sur les rapports dont la liste suit.

Élus intéressés en qualité de au titre de (du) rapport n°

- Brigitte ADAME délégués / ville SPL TERRITO’ARTS 25/2-005

- Marie-Anick ANDAMAYE

(1) Éric DELORME (mandataire : Geneviève BOMMALAIS)

- Gérard FRANÇOISE

- Monique ORPHÉ (PDG) délégués / CINOR

- Geneviève BOMMALAIS

- Virgile KICHENIN

- Jean-Alexandre POLEYA délégués / ville SÉML SODIPARC 25/2-006

- Virgile KICHENIN

- Jean-Pierre MARCHAU

- Gérard FRANÇOISE: (PDG) délégués / CINOR

- Jean-François HOAREAU

(2) Érick FONTAINE délégué / ville SHLMR 25/2-011

- Jacques LOWINSKY parent ARÉP 25/2-014

(3) Aurélie MÉDÉA (mandataire : Jean-Max BOYER) partenaire ARVC

(3) Aurélie MÉDÉA (mandataire : Jean-Max BOYER) partenaire CAP

- Faouzia ABOUBACAR BEN VITRY partenaire CÉVIF

- Christelle HASSEN membre VIVANCIA OI

- Arnaud HUGUET vice-président OMS de Saint-Denis

(4) Gérard FRANÇOISE (mandataire : Jean-François HOAREAU) mandataire / département SIDR 25/2-019

SPL TERRITO’ARTS Société publique locale « Territo’Arts » PDG président(e) directeur (directrice) général(e)

CINOR Communauté intercommunale du Nord de la Réunion SÉML SODIPARC Société d’Économie mixte locale « SODIPARC » SHLMR Société d’Habitations à Loyer modéré de la Réunion ARÉP Association réunionnaise d’Éducation populaire

ARVC Association réunionnaise des Centres de Vacances CAP Club Animation Prévention

CÉVIF Collectif pour l’Élimination des Violences intrafamiliales VIVANCIA OI Vivancia océan Indien

OMS de Saint-Denis Office municipal des Sports de Saint-Denis SIDR Société immobilière du département de la Réunion

(1) élu parti au rapport n° 25/2-001

(2) élu absent

(3) élue absente / représentée (le mandataire ayant voté en son seul nom propre)

(4) élu parti au rapport n° 25/2-017

DÉPLACEMENTS D’ÉLUS EN COURS DE SÉANCE

Faouzia ABOUBACAR BEN VITRY arrivée à 16 h 56 pendant la présentation de l’ordre du jour

Yassine MANGROLIA sorti à 17 h 23 revenu à 17 h 30 au rapport n° 25/2-004 au rapport n° 25/2-008

page 2 de 3Brigitte ADAME sortie à 17 h 23 revenue à 17 h 45 au rapport n° 25/2-005 au rapport n° 25/2-012

Marie-Anick ANDAMAYE sortie à 17 h 23 revenue à 17 h 54 au rapport n° 25/2-005 au rapport n° 25/2-013

Raihanah VALY sortie à 17 h 28 revenue à 17 h 30 au rapport n° 25/2-007 au rapport n° 25/2-008

Marylise ISIDORE sortie à 17 h 30 revenue à 17 h 41 au rapport n° 25/2-008 au rapport n° 25/2-009

Sonia BARDINOT sortie à 17 h 41 revenue à 18 h 01 au rapport n° 25/2-009 au rapport n° 25/2-014

Yassine MANGROLIA sorti à 18 h 18 revenu à 18 h 34 au rapport n° 25/2-015 au rapport n° 25/2-018

Gérard FRANÇOISE parti à 18 h 33 au rapport n° 25/2-017 en laissant procuration à Jean-François HOAREAU

Jean-Pierre MARCHAU parti à 18 h 37 au rapport n° 25/2-020

Fernande ANILHA sortie à 18 h 51 revenue à 18 h 54 au rapport n° 25/2-029 au rapport n° 25/2-030

page 3 de 3COMMUNE DE SAINT-DENIS CONSEIL MUNICIPAL DGA VE / DPF Plan SIG Séance du vendredi 04 avril 2025 Rapport n° 25/2-019

OBJET Acquisition de terrains non bâtis

Aménagement et réhabilitation des espaces publics de stationnement AH 367, 369, 372, 373 et 374 / SIDR / rue de la République - Bas de la Rivière

La SIDR est propriétaire des terrains non bâtis cadastrés AH 367, 369, 372, 373 et 374 (ex-AH 92, 93 et 94) sis rue de la République - Bas de la Rivière, qui sont actuellement mis à disposition de la commune et aménagés sommairement en espace de stationnement ouvert au public.

Confrontée à une augmentation constante des besoins en stationnement, la commune est devenue propriétaire des terrains situés angle rue du Pont et rue de la République - Bas de la Rivière, grevés par l’emplacement réservé n° 497 au Plan local d’Urbanisme pour la réalisation de parkings et d’aménagement paysager.

Afin de répondre à ces problématiques et de contribuer au désengorgement du centre-ville en offrant des solutions de stationnement adaptés, il est proposé d’acquérir ces terrains non bâtis précités, stratégiquement bien situés, dans une démarche d’amélioration du cadre de vie, de promotion des mobilités douces et de développement durable.

Compte tenu de l’usage actuel de ces terrains et de leur destination, je vous propose :

1° de vous prononcer sur l’acquisition amiable des terrains non bâtis désignés en objet, pour un montant total de 527 400,00 €, aux conditions mentionnées dans le tableau annexé ;

2° et, en cas d’accord, de m’autoriser à :

* signer l’acte de vente correspondant et/ou les avant-contrats nécessaires ; * procéder au versement des honoraires aux notaires chargés de leur rédaction.COMMUNE DE SAINT-DENIS CONSEIL MUNICIPAL Séance du vendredi 04 avril 2025

Délibération n° 25/2-019

OBJET Acquisition de terrains non bâtis

Aménagement et réhabilitation des espaces publics de stationnement AH 367, 369, 372, 373 et 374 / SIDR / rue de la République - Bas de la Rivière

LE CONSEIL MUNICIPAL

Vu la Loi n° 82-213 du 2 mars 1982 relative aux droits et libertés des Communes, Départements et Régions, modifiée ;

Vu le Code Général des Collectivités Territoriales ;

Vu le Code Général de la Propriété des Personnes Publiques ;

Vu l’avis financier du pôle d’évaluation domaniale de la Réunion n° 2024-97411-72319 en date du 7 novembre 2024 ;

Vu le RAPPORT N° 25/2-019 du MAIRE ;

Vu le rapport présenté par Monsieur Jean-François HOAREAU - 1er adjoint au nom des commissions « Ville Ecologique » et « Ville Durable » ;

Sur l'avis favorable des dites commissions ;

APRES EN AVOIR DELIBERE

A L'UNANIMITE DES VOTANTS

ARTICLE 1

Approuve l’acquisition amiable des terrains non bâtis référencés en objet, selon les caractéristiques principales mentionnées dans le tableau ci-après :

Références

cadastrales Superficie

Adresse

du terrain

Propriétaire

présumée Prix Objet de l’acquisition

AH 367

(ex AH 94)

AH 369-372

(ex AH 92)

AH 373-374

(ex AH 93)

(zone Uavap

au PLU)

958 m²

environ

étant

entendu que

la superficie

définitive

à acquérir

sera précisée

dans un

document

d’arpentage

restant

à établir

Rue de la

République

et Quai Est

97400

SAINT-DENIS

SIDR

527 400,00 €

(cinq cent

vingt-sept mille-

quatre cents

euros)

conforme à l’avis

financier

des Domaines

n° 2024-97411-72319

du 7 novembre 2024

Dans une démarche d’amélioration

du cadre de vie, de promotion

des mobilités douces

et de développement durable et afin

de contribuer au désengorgement

du centre-ville tout en offrant des solutions

de stationnement adapté, il est proposé

d’acquérir ces terrains non bâtis

stratégiquement bien situés.

Compte tenu de l’usage actuel

de ces terrains et de leur destination,

il semble opportun de donner

une suite favorable à cette acquisition.ARTICLE 2

Autorise la maire ou son (sa) représentant(e) à intervenir dans les actes correspondants et à procéder au versement des honoraires aux notaires chargés de leur rédaction.ANNEXE UNIQUE

Acquisition de terrains non bâtis

Réf. cad. Superficie Adresse

du terrain

Propriétaire

présumée Prix Objet de l’acquisition

AH 367

(ex AH 94)

AH 369 - 372

(ex AH 92)

AH 373 - 374

(ex AH 93)

Zone Uavap

au PLU

958 m²

Environ

Etant entendu

que la superficie

définitive à

acquérir sera

précisée dans un

document

d’arpentage

restant à établir

Rue de la

République et

Quai Est

SAINT-DENIS

97400

SIDR 527 400,00 €

(Cinq cent vingt-sept

mille quatre cents

euros)

Conforme à l’avis

financier des

Domaines

n°2024-97411-72319

du 7 novembre 2024

Dans une démarche d’amélioration du

cadre de vie, de promotion des mobilités

douces et de développement durable et

afin de contribuer au désengorgement

du centre-ville tout en offrant des

solutions de stationnements adaptés, il

est proposé d’acquérir ces terrains non

bâtis stratégiquement bien situés.

Compte tenu de l’usage actuel et de leur

destination, il semble opportun de

donner une suite favorable à cette

acquisition.Direction Générale Des Finances Publiques

Direction Régionale des Finances Publiques

de La Réunion

Pôle d’évaluation domaniale

7 Avenue André Malraux CS 21015

97744 Saint-Denis CEDEX 9

téléphone : 02 62 94 05 88

mél. : drfip974.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr

POUR NOUS JOINDRE

Affaire suivie par : Patrice FRADIN

téléphone : 06.93.02.07.18

courriel : patrice.fradin@dgfip.finances.gouv.fr

Réf. DS : 20306953

Réf OSE : 2024-97411-72319

Le 7 novembre 2024

Le Directeur régional des Finances publiques

de la Réunion

à

Commune de Saint-Denis

AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE

La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr

Nature du bien : Terrain non bâti

Adresse du bien : Rue de la République et rue Quai Est 97400 SAINT-DENIS

Valeur vénale: 586 000 € HT/HC valeur assortie d’une marge d’appréciation de ± 10%. (des précisions sont apportées au paragraphe > détermination de la valeur ?)

Il est rappelé aux consultants que cet avis de valeur ne leur interdit pas de réaliser une cession à un prix plus élevé ou une acquisition (ou une prise à bail) à un prix plus bas. Par ailleurs, les collectivités territoriales et leurs établissements peuvent, à condition de pouvoir le justifier, s’écarter de la valeur de ce présent avis pour céder à un prix inférieur ou acheter (ou prendre à bail) à un prix supérieur.1 - CONSULTANT

affaire suivie par : Stéphanie CHANE-TO

2 - DATES

de consultation :

de réception :

le cas échéant, de visite de l’immeuble :

du dossier complet :

3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE

3.1. Nature de l’opération

Acquisition amiable

3.2. Nature de la saisine

Réglementaire

3.3. Projet et prix envisagé

Acquisition pour l’extension des parkings déjà existants.

4 - DESCRIPTION DU BIEN

4.1. Situation générale

Sans se trouver en plein centre-ville, les parcelles situées dans le quartier du Bas de la Rivière permettent de rejoindre rapidement la route de la Montagne, ainsi que le Barachois.

4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau

Tous réseaux et voiries.

4.3. Références cadastrales

Commune Parcelle Adresse/Lieu-dit Superficie Nature réelle

SAINT-DENIS AH 92p-93-94p 15 rue de la Caserne 958 m² Terrain non bâti

4.4. Descriptif

Parcelles aménagées en parkings ouverts au public.

5 – SITUATION JURIDIQUE

5.1. Propriété de l’immeuble

SIDR

6 - URBANISME

PLU : modifié et approuvé en novembre 2022

Zonage : Uavap S4

PPR :

03/10/2024

04/10/2024

09/10/2024Parcelle AH 92: 322 m² Porter à connaissance 2022 - aléa inondation - Degré : RÉSIDUEL FORT 299 m² Porter à connaissance 2022 - aléa inondation - Degré : RÉSIDUEL FORT AGGRAVE: 23 m² Aléa inondation RÉSIDUEL FORT AGGRAVE: 23 m² Porter à connaissance 2024 - aléa mouvement de terrain - Degré : FAIBLE : 299 m² Aléa inondation RÉSIDUEL FORT: 299 m² Porter à connaissance 2024 - aléa mouvement de terrain - Degré : MOYEN: 23 m² PPR ZONE PRESCRIPTION rB2 : 299 m² PPR ZONE INTERDICTION rR1: 23 m²

Parcelle AH 93: 309 m² Porter à connaissance 2022 aléa inondation - Degré : RÉSIDUEL FORT AGGRAVE : 31 m² Porter à connaissance 2024 - aléa mouvement de terrain - Degré : MOYEN: 31 m² Porter à connaissance 2022 - aléa inondation - Degré : RÉSIDUEL FORT: 280 m² Porter à connaissance 2024 - aléa mouvement de terrain - Degré : FAIBLE: 280 m² Aléa inondation RÉSIDUEL FORT: 280 m² Aléa inondation RÉSIDUEL FORT AGGRAVE : 31 m² PPR ZONE PRESCRIPTION rB2: 280 m² PPR ZONE INTERDICTION rR1: 31 m²

Parcelle AH 94: 372 m² Porter à connaissance 2022 - aléa inondation - Degré : RÉSIDUEL FORT : 372 m² Porter à connaissance 2024 - aléa mouvement de terrain - Degré : FAIBLE : 372 m² Aléa inondation RÉSIDUEL FORT: 372 m² PPR ZONE PRESCRIPTION rB2: 372 m²

7 - MÉTHODE (S) D’ÉVALUATION MISE (S) EN ŒUVRE

La valeur vénale est déterminée par la méthode de la récupération foncière et suivant les données du consultant.

Cette méthode consiste à privilégier la valorisation du terrain sur celle de la construction. La valeur de récupération foncière correspond ainsi à la valeur de terrain nu, déduction faite des coûts de démolition des bâtiments existants.

8 - MÉTHODE DE LA RECUPERATION FONCIERE

8.1. Études de marché

8.1.1. Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison – Outil DVF

Recherche, avec l’outil DVF, de cessions de terrains en zonage Uavap

8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue

Tous les termes restitués ont une superficie moindre (entre 2,5 et 8 fois moins) que celle du bien à valoriser ce qui justifie l’application d’un abattement de 20 % pour rétablir une cohérence.

Les parcelles sous expertises sont concernées par de nombreux risques (cf supra). Cependant la destination des parcelles à usage de parking ne justifient pas l’application d’un abattement, car non concernées par les contraintes de constructions dues à ces aléas.

Les termes restitués sont relativement homogènes.

De ce fait, la valeur moyenne soit 765 €/m² sera préférée à la médiane, soit une valeur retenue au m² de 765 m² € x 0,8 = 612 €

Soit une valeur nette du terrain de 958 m² × 612 €= 586 296 € arrondie à 586 000 € HT/HC

Référence cadastrale Date mutation Nature Surface Zonage Valeur Valeur m²/€

411000AB0706 20200528 NON BATI 146 Uavap 78898 540

411000AD0236 20230206 NON BATI 345 Uavap 350000 1014

411000AK0134 20211005 NON BATI 113 Uavap 75000 664

411000AL0130 20221216 NON BATI 393 Uavap 335000 852

411000AM0540 20230214 NON BATI 398 Uavap 300000 754

Moyenne 765

Médiane 7549 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE

L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d’un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.

La valeur vénale du bien est arbitrairement fixée à 586 000 € HT/HC Elle est assortie d’une marge d’appréciation de ± 10%

Elle est exprimée hors taxe et hors droits.

La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.

Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.

Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.

10- DURÉE DE VALIDITÉ

Cet avis est valable pour une durée de 12 mois

Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.

*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.

En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.

Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.

Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.

11- OBSERVATIONS

L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.

Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.

Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.12- COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL

Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.

Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.

Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.

Pour le Directeur régional et par délégation,

L'évaluateur

Patrice FRADIN

Inspecteur des Finances publiques