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Conseil Municipal - 2025 05 12 D
Conseil Municipal - 2025 02 12 combine
Document publié le Jeudi 13 février 2025 par la commune de Livry-Gargan.
Lien du pdf (Conseil Municipal - 2025 02 12 combine)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Transports,
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - DÉPARTEMENT DE LA SEINE-SAINT-DENIS
Nombre de conseillers...…....43
EU GRR #5 DÉLIBÉRATION DU CONSEIL MUNICIPAL Présents à la séance......….35 DU 13 FÉVRIER 2025 Pouvoirs....................... 07 Excusé........................… 00
ADSEN scene 01
N°2025-02-12 : APPROBATION ET SIGNATURE DE LA CONVENTION D'OPAH-CD (OPERATION PROGRAMMEE D'AMELIORATION DE L'HABITAT - COPROPRIETES DEGRADEES) ENTRE LA VILLE DE LIVRY-GARGAN, L'EPT GRAND PARIS GRAND EST, L'ÉTAT ET L'ANAH POUR LA PERIODE 2025-2029
Le jeudi 13 février 2025 à 19h00, le Conseil municipal de la Commune de Livry-Gargan s'est réuni à l'Espace Jules Verne, sous la présidence de Monsieur Pierre-Yves MARTIN, Maire, suite à la convocation faite le vendredi 31 janvier 2025.
Présents :
MARTIN Pierre-Yves ATTARD Gérard BEREZIN Serge
BOUDJEMAÏ Kaïssa MOULINAT-KERGOAT Hélène BORDES Roselyne MANTEL Serge MAKHLOUF Dounia AOUATI Kheireddine MAUROBET Catherine LAFARGUE Jean-Claude JOLY Nathalie MONIER Annick KOUCEM Yacine DJABALI Sara CARRATALA Henri BERNARD Anne DI IORIO Rina MICONNET Olivier AÏDOUDI Salem TRILLAUD Laurent HERRMANN Marie-Catherine FOURNIER Marine HODÉ Laurence COLLET Marie-Madeleine ARNAUD Philippe RENAULT Bernadette
BERTHE Éloïse BARATTA Jean-Pierre ROSSINI Christel
CHASSAIN Clément HAMZA Ali CARCREFF Corinne
GUIMARAES Odette LEROUX Pierre-Olivier
Pouvoirs :
MILOTI Donni à MANTEL Serge
LE COZ Lucie à BOUDJEMAÏ Kaïssa
MARKARIAN Olivier à MARTIN Pierre-Yves
ADLANI Myriam à MOULINAT-KERGOAT Hélène
CRALIS Christophe à ARNAUD Philippe
BITATSI-TRACHET Françoise à TRILLAUD Laurent
BONINI Bruno à JOLY Nathalie
Absente :
LE BLEGUET Marie-Thérèse
Il a été, conformément à l’article L.2121-15 du Code général des collectivités territoriales,
procédé immédiatement après l'ouverture de la séance à la nomination d’un Secrétaire
de séance. Mme HERRMANN a été désignée pour remplir ces fonctions.
Le Conseil municipal,
Sur proposition de M. BEREZIN rapporteur ;
HÔTEL DE VILLE
3, place François-Mitterrand - B.P. 56 - 93891 Livry-Gargan Cédex -T. 01 41 70 8800 -F 0143 30 38 43 courriermaire@livry-gargan.fr - www.livry-gargan.fr
Toute correspondance doit-être adressée à Monsieur Le Maire
Accusé de réception en préfecture
093-219300464-20250225-2025-02-12-DE
Date de télétransmission : 25/02/2025
Date de réception préfecture : 25/02/2025 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - DÉPARTEMENT DE LA SEINE-SAINT-DENIS
Vu le Code général des collectivités territoriales, et notamment l’article L.2121-29,
donnant compétence au Conseil Municipal pour régler les affaires de la Commune,
Vu le décret n°2015-1662 du 11 décembre 2015 relatif à la métropole du Grand-Paris et
fixant le périmètre de l'établissement public territorial dont le siège est à Noisy-le-Grand,
Vu le code général des collectivités territoriales, et notamment ses articles L.5219-2 et
suivants,
Vu le code la construction et de l'habitation, notamment ses articles L.303-1, L.321-1 et
suivants et R.321-1 et suivants,
Vu le règlement général de l’Agence Nationale de l'Habitat (ANAH ),
Vu l'arrêté préfectoral du 13 novembre 2019 portant approbation du Plan départemental
d'Action pour le Logement et l'Hébergement des Personnes Défavorisées de la Seine-
Saint-Denis (PDALHPD),
Vu l'axe 5 du PDALHPD susvisé, en vigueur pour la période 2018-2025, visant à
renforcer les actions concourant à la lutte contre la précarité énergétique et de réduction
des charges des ménages les plus précaires,
Vu la circulaire du 7 juillet 1994 du Ministère de Logement et du Ministère des Affaires
sociales, de la Santé et de la Ville relative aux opérations programmées pour
l'amélioration de l'habitat (OPAH) concernant des ensembles immobiliers en copropriété
rencontrant de graves difficultés sur le plan technique, social et financier,
Vu les délibérations n° 2023-48 et 2023-51 du Conseil d'Administration de l'ANAH du 6
décembre 2023 relatives aux prestations d'ingénierie subventionnables au titre des
interventions sur l'habitat privé et régime d'aides applicable aux syndicats de
copropriétaires pour les copropriétés en difficulté,
Vu l'avis favorable pour la mise en œuvre d'une OPAH-CD pour quatre copropriétés lors
du Comité de pilotage du Programme Opérationnel de Prévention et d'Accompagnement
des Copropriétés (POPAC) de Livry-Gargan du 6 octobre 2023,
Vu l'avis du délégué de l'ANAH dans la Région et l'avis de la Commission Locale
d’Amélioration de l'Habitat de l'ANAH en date du 12 décembre 2024,
Vu le projet de convention de l'OPAH-CD annexé à la présente délibération,
Vu la délibération du Conseil de Territoire n° CT2024-12-17-13 en date du 17 décembre
2024, portant approbation de la convention d'OPAH-CD de Livry-Gargan,
Vu la délibération du Conseil métropolitain n° CM2018/12/07-01 portant définition de
l'intérêt métropolitain pour la compétence « amélioration du parc immobilier bâti,
réhabilitation et résorption de l'habitat insalubre », ne reconnaissant pas l'OPAH-CD de
Livry-Gargan comme étant d'intérêt métropolitain,
La présente délibération peut faire l’objet d’un recours devant ie Tribunal administratif de Montreuil dans un délai de deux mois à compter de sa date de publication.
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 25/02/2025
Date de réception préfecture : 25/02/2025 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - DÉPARTEMENT DE LA SEINE-SAINT-DENIS
Vu le projet de convention de l'OPAH-CD annexé à la présente délibération,
Vu l'avis de la Commission permanente Service à la population en date du mercredi 5
février 2025 ;
Considérant que l’'EPT Grand Paris Grand Est exerce depuis le 1° janvier 2019, les
compétences relatives à l'amélioration du parc immobilier bâti et à la réduction des
consommations d'énergie, dans le cadre de la compétence « habitat » (volet «
amélioration du parc immobilier bâti, et réhabilitation et résorption de l'habitat insalubre
»), soumise à la définition d'un intérêt métropolitain et non reconnue comme tel,
Considérant que les diagnostics multicritères (DMC) menés dans le cadre du POPAC
ont permis de mettre en exergue la nécessité de réaliser des travaux d’ampleur et
urgents pour quatre des cinq copropriétés inscrites en POPAC (ITE, ventilation,
menuiserie, étanchéité des toitures, balcons et garde-corps, chauffage, réseaux d'eaux),
Considérant que les enquêtes sociales menées pour ces quatre copropriétés, Briand-
Quesnay, César Collavéri, Jean-Baptiste Clément et La Fontaine, ont pointé
linadéquation entre les quotes-parts travaux et les capacités financières des
copropriétaires (environ 55 % des propriétaires occupants sont modestes ou très
modestes au sein de ces quatre copropriétés),
Après en avoir délibéré ;
À l’unanimité,
Article 1 : Approuve la convention d'OPAH-CD entre la Ville de Livry-Gargan, l'EPT Grand Paris Grand Est, l'Etat et l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) pour les copropriétés Briand-Quesnay, César Collavéri, Jean-Baptiste Clément et La Fontaine situées sur le territoire lyvrien ;
Article 2: Approuve le plan de financement prévisionnel de cette opération ;
Article 3: Autorise le Maire à signer ladite convention et à accomplir toutes les formalités et diligences y afférentes.
Annexe 1 : Convention d'OPAH-CD de Livry-Gargan pour la période 2025-2029.
Ainsi fait et délibéré en séance le jeudi 13 février 2025.
La présente délibération peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal administratif de Moñitreuil dans un délai de deux mois à compter de sa date de publication.
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 25/02/2025
Date de réception préfecture : 25/02/2025
Date de publication : 27.02.2025 EM REPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté
Egalité
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de l'habitat K Aug 2/ ED
OPERATION PROGRAMMEE d'AMELIORATION de l'HABITAT —
COPOPRIETES DEGRADEES (OPAH-CD)
LIVRY-GARGAN
2024-2029 N° de l'opération
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 25/02/2025
Date de réception préfecture : 25/02/2025 La présente convention est établie :
Entre L’Etablissement Public Territorial Grand Paris Grand Est, maître d’ouvrage de l'opération
programmée, représenté par Monsieur Xavier LEMOINE, Président de l'Etablissement Public Territorial,
La Commune de Livry-Gargan, représentée par Monsieur Pierre-Yves MARTIN, Maire de la Ville
L'Etat, représenté par le préfet du Département de la Seine-Saint-Denis, Monsieur Julien CHARLES,
Et l'Agence Nationale de l'Habitat, établissement public à caractère administratif, sis 8 avenue de
l'Opéra 75001 Paris, représenté par Monsieur Julien CHARLES, délégué local de l'ANAH dans le
Département où son adjoint, agissant dans le cadre des articles R. 321-1 et suivants du code de la
construction et de l'habitation, et dénommée ci-après ANAH,
Vu le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles L. 303-1, L. 321-1 et suivants,
et R.321-1 et suivants,
Vu le règlement général de l'Agence Nationale de l'Habitat,
Vu la circulaire du 7 juillet 1994 du Ministère du Logement et du ministère des Affaires sociales, de la
Santé et de la Ville relative aux OPAH concernant des ensembles immobiliers en copropriété rencontrant de graves difficultés sur le plan technique, social et financier,
Vu la délibération de l'assemblée délibérante de la collectivité maître d'ouvrage de l'opération, en date du .., autorisant la signature de la présente convention,
Vu la délibération du Conseil Municipal de la Ville de Livry-Gargan, en date du 13 février 2025, autorisant
la signature de la présente convention,
Vu l'avis du délégué de l'Anah dans la Région en date du …
Vu l'avis de la Commission Locale d'Amélioration de l'Habitat de .., en application de l'article R. 321- 10 du code de la construction et de l'habitation, en date du
Vu la mise à disposition du public du projet de convention d'OPAH-COPROPRIETES DEGRADEES du
… au … à … en application de l'article L. 303-1 du code de la construction et de l'habitation.
Il a été exposé ce qui suit :
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 25/02/2025
Date de réception préfecture : 25/02/2025 Sommaire
Préambule ........snoesoseonsennnenneereennessnsennensnnnnnnnennnnsenenne sn éeiseitesnennsnnaaessiidiséseeneetessnse 5
Article 1 — Objet de la convention et périmètre ss 7
11 Bénommation de l'opératOn..sscrcensrceemercesmenssesmmmannaeenenmneens 7
1.2 Périmètre et champs d'intervention... 7
1.3 Nature, état et instance des copropriétés …...................................%..% 8
Article 2 — Enjeux de l'opération... 23
Article 3 — Descriptions et objectifs du dispositif — Volets d'action... 24
3.1 Volet juridique et intervention foncière... ss 24
3.1.1 Volet juridique... nanas 24
___ 8.1.2 Volet portage ciblé …............................................ ss 24
3.2 Volet animation et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires 25
3:2.1.Animation et MObIISAON scores 25
3:2,2 Gestion et ToncHonnemMentrrsnarnsmnnenenrennsenmenrnanv een ëT
___ 8.3 Volet social sense 28
3.4 Volet réhabilitation technique 44... 29
3.4.1 Programme de travaux en parties COMMUNES ss 29
3.4.2 Volet énergie et précarité énergétique... 30
3.4.3 Travaux en parties DriVAlIVÉS........ sms nes uni ren rerssaes 31
Article 4 — Objectifs quantitatifs de réhabilitation 31
Article 5 — Financements de l'opération et engagements complémentaires... 32
5 1 Financements de ANA iscrrrsraassrmeecenrenenennvesranenmscmensmenvmnsmecneseenee 32
5.2 Financements de la collectivité maître d'ouvrage 35
5.3 Financement des autres partenaires ss 35
Article 6 — Engagements complémentaires des partenaires de l’opération 36
Article 7 — Pilotage, animation et évaluation... 38
7.1 Pilotage de l'OpérAON sacrement 38
Z41:1 Mission dû maitre d'ONG... anennna anne nsnnnnseeereres 38
7.1.2 Instances de pilotage 38
7.2 Sulvkanimalion de Fapération srmvenssrmeemmmmessenmanesemmmmoenmesnmm 40
721 Éauibe de:suivitanimatlon is ssenonneressmnennenensreneunenensmeenmmmmennmes 40
7.2:2 Contenu-des missions de SUIVÉANIMANON .ssssiniscsssriemnnnaneanenessrssssestt 40
7.2.3 Modalités de coordination opérationnelle 40
7.3 Évaluation et suivi des actions engagées... 41
7:3.1 Indicateurs de suivi des obiet{ifSsiisssccsscssssscessvernensnssercesrreveneaneenel 41
722 Bibré 6t AIN NA …_rreunmeronnnmmenmemon naval 41
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 25/02/2025
Date de réception préfecture : 25/02/2025 Article 8 — Communication ......nnsssssssssesnsnennrnnennnneeneeneennenneeneeneeneneemennenneeenseeeneeneenes 42
Article 9 — Prise d'effet de la convention, durée, révision, résiliation et prorogation 43
9.1 Durée de la convention
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 25/02/2025
Date de réception préfecture : 25/02/2025 Préambule
La ville de Livry-Gargan se situe à l'est de l'agglomération parisienne, dans le Département de
la Seine-Saint-Denis. Elle est positionnée à une quinzaine de kilomètres de Paris, Roissy et Marne-la-
Vallée.
Au dernier recensement, la ville de Livry-Gargan compte environ 45 000 habitants.
La ville bénéficie d'une offre en transports en commun diversifiée ; elle est desservie par le RERB à la
gare de Sevran-Livry (à environ 2,5 km du centre-ville) et le tramway T4 permet de la relier, d'une part
à la gare d’Aulnay-sous-Bois (RER B, Transilien K), et de l’autre à la gare de Bondy (RER E). La
commune s'inscrit également dans la dynamique de développement francilien avec la mise en service
d’une nouvelle branche du T4 jusqu’au pôle de Clichy-sous-Bois/Montfermeil depuis le mois d'août
2020. De plus, la ligne 16 du Grand Paris Express, prévue à l'horizon 2030, assurera une liaison vers
Saint-Denis Pleyel à l'ouest et Noisy-Champs au sud-est en une quinzaine de minutes.
Livry-Gargan a engagé une mutation importante de son tissu urbain avec de grands projets de
requalification sur les secteurs Hôtel de Ville, Place Jacob et Boulevard de Chanzy. L'implantation de
deux éco-quartiers et la protection de l'habitat pavillonnaire au cours des prochaines années participent
également à cette évolution.
Par ailleurs, la Ville a développé depuis plusieurs années une réflexion sur le traitement de l'habitat
privé vieillissant et dégradé. Ainsi, une étude réalisée en 2019 a permis d'identifier que 48% des
copropriétés du territoire communal ont été construites avant 1974. Cette étude a également permis de
recenser une trentaine de copropriétés présentant des signes de fragilité nécessitant une attention particulière. En outre, les données recueillies dans le cadre du Diagnostic Habitat privé mené sur
l'ensemble du territoire de l'EPT Grand Paris Grand Est ont confirmé des besoins en réhabilitation
importants.
Cependant, pour les copropriétés du territoire communal recensant des fragilités en termes financiers
et de gestion, il semblait indispensable de mettre un en œuvre un dispositif relais permettant un
redressement pérenne en amont des travaux. À cet égard, le Programme Opérationnel de Prévention
et d'Accompagnement en Copropriété (POPAC) apparaissait comme l'outil adéquat pour ce
redressement préventif. C'est dans cette optique que l'EPT Grand Paris Grand Est — compétent en matière d'habitat depuis 2019 — et la Ville de Livry-Gargan ont sélectionné 5 copropriétés n'ayant jamais
fait l'objet de dispositifs auparavant et présentant les caractéristiques communes suivantes :
- Un taux d'impayés modéré à important obérant les capacités financières du syndicat des
copropriétaires ;
- Une date de construction antérieure à 1974 et un état technique vieillissant nécessitant la
réalisation de travaux à moyen terme ;
- Une gestion professionnelle assurée par un syndic.
Nom de la copropriété Adresse de référence Nombre de lots à usage d'habitation
Jean-Baptiste Clément 81 chemin des Postes 149
César Collaveri 38 avenue Albert Camus 291
Livry-Rénovation 17 rue de l'Eglise 10
La Fontaine 29 avenue du Consul Général 51 Nordling
Briand Quesnay 45 avenue Aristide Briand 129
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Date de télétransmission : 25/02/2025
Date de réception préfecture : 25/02/2025 Le POPAC Livry-Gargan a été lancé le 1° avril 2022 pour une durée de 3 ans. La première année du
dispositif a été dédiée à la création d'une dynamique partenariale avec les instances de gouvernance
des 5 copropriétés et à l'amélioration de leur connaissance. C'est dans ce cadre que des Diagnostics
Multicritères ont été produits pour chacune des copropriétés accompagnées. Comportant des volets
d'études en termes juridique, financier, technique et de gestion, ces diagnostics avaient pour objectif
de :
- Définir et mesurer l'ensemble des indicateurs exogènes et endogènes pour repérer les signes
de fragilité et identifier les risques d’aggravation ;
- Etablir les conditions d'amélioration de la situation de la copropriété ;
- Proposer une stratégie d'intervention dans le cadre du POPAC.
Les données récoltées dans le cadre des diagnostics ont indiqué que l'ensemble des copropriétés
devaient mener des travaux d'ampleur d’un point de vue énergétique: ravalements avec Isolation
Thermique par l'Extérieur (ITE), changements des systèmes de ventilation et remplacement des
menuiseries extérieures ne répondant plus aux normes et critères actuels. Par ailleurs, 4 des 5
copropriétés doivent entreprendre des travaux relativement urgents: réfection de l'étanchéité des
toitures, reprise de maçonneries de balcons et de garde-corps, changement du système de chauffage
(chaudière au fuel en fin de vie) ou encore réfection de réseaux d’eau fuyards.
Ces travaux combinés aux réhabilitations énergétiques des quatre copropriétés concernées par des
travaux urgents impliquent des quotes-parts moyennes situées entre 23 000€ et 32 000€ par logement.
Afin de déterminer les capacités financières des copropriétaires, il a donc été décidé de réaliser des
enquêtes sociales. Ces dernières ont montré l'inadéquation entre les quotes-parts et les capacités financières d'une part importante des copropriétaires; en effet, on relève entre 53% et 55% de
propriétaires occupants modestes ou très modestes au sein des quatre copropriétés.
Par conséquent, au vu des difficultés auxquelles sont confrontées les 4 copropriétés et de la
fragilité d’une partie importante des copropriétaires, l’'EPT Grand Paris Grand Est et la Ville de
Livry-Gargan ont sollicité auprès de l’'ANAH la mise en œuvre anticipée d’une Opération
Programmée d’Amélioration de l'Habitat — Copropriétés Dégradées (OPAH-CD) pour les
copropriétés Jean-Baptiste Clément, César Collaveri, La Fontaine et Briand-Quesnay.
Par le biais du Comité de Pilotage tenu le 6 octobre 2023, l’'ANAH a confirmé l’opportunité d’une
OPAH-CD pour les quatre copropriétés, le principe du dispositif et son calendrier estimatif ayant
été validé au préalable.
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Date de télétransmission : 25/02/2025
Date de réception préfecture : 25/02/2025 Article 1 — Obiet de la convention et périmètre
1.1 Dénomination de l’opération
L'EPT Grand Paris Grand Est, la Commune de Livry-Gargan, l'Etat et l'ANAH décident de mettre en
place une OPAH-CD sur 4 copropriétés : Briand-Quesnay, César Collaveri, Jean-Baptiste Clément et
La Fontaine.
1.2 Périmètre et champs d'intervention
Le périmètre d'intervention se définit par le périmètre exclusif des 4 copropriétés :
- Briand-Quesnay: 3-7 avenue Quesnay — 45-51 avenue Aristide Briand. Ensemble de 3
bâtiments construit en 1968 comptant 129 logements, auxquels viennent s'ajouter 124 lots de
stationnements souterrains et 5 lots commerciaux.
La copropriété est immatriculée au Registre National des Copropriété, numéro AA7518186
- César Collaveri : 4-38 avenue Albert Camus — 103-129 avenue César Collaveri. Ensemble de
7 bâtiments construit entre 1961 et 1974 comptant 291 logements, auxquels viennent s'ajouter
8 lots commerciaux.
La copropriété est immatriculée au Registre National des Copropriétés, numéro AA0360610
Y
ds
Mialsontanc es
Adrrin Express - Communes Carto (IDF el détaïis Paris)
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 - Jean-Baptiste Clément : 81-95 chemin des Postes — 20-28 avenue Léon Blum. Ensemble de 6
bâtiments construit en 1972 comptant 149 logements, auxquels viennent s’ajouter 149 lots de stationnement et 54 garages.
La copropriété est immatriculée au Registre National des Copropriétés, numéro AB8910028
- La Fontaine : 29-31 avenue du Consul Général Nordling. Copropriété composée d’un bâtiment
construit en 1966 comptant 51 logements, auxquels viennent s'ajouter 3 lots commerciaux.
La copropriété est immatriculée au Registre National des Copropriétés, numéro AB2141893
1.3 Nature, état et instance des copropriétés
Briand-Quesnay
Présentation générale
La copropriété Briand Quesnay est située à l'angle de l'avenue Quesnay (3-5-7) et de la rue Aristide
Briand (45-51). Elle est gérée depuis 2003 par un syndic professionnel, la société de gérance Richelieu,
localisée au Raincy (10, Boulevard de l'Ouest). Le gestionnaire est M. Escafre. La copropriété emploie
un gardien, M. Tolic, qui est également propriétaire occupant d’un logement sur la résidence.
La copropriété est située à la lisière de la commune des Pavillons-sous-Bois face à une station-service
à proximité de plusieurs locaux commerciaux comprenant entre autres, un supermarché. La résidence
est bien desservie par les transports en commun grâce à la proximité du tramway T4 arrêt Gargan et
plusieurs arrêts de bus. Elle est également à proximité immédiate d’un collège. Néanmoins, elle se situe
au bord de l'avenue Aristide Briand qui est très passante ce qui peut nuire à son attractivité.
Elle dispose de places de stationnement privées en sous-sol surveillé ce qui constitue un atout mais
induit des charges de copropriété élevées.
La copropriété, dont le règlement date de 1968, est composée de 3 bâtiments comprenant en moyenne
25 logements. Les bâtiments avenue Quesnay (3-5-7) et le bâtiment 51 rue Aristide Briand sont de
type R+8, le bâtiment 45 rue Aristide Briand est de type R+2 avec 2commerces en rez-de-chaussée
(RDC).
51 av. Aristide
Briand 8 10 8 26
45 av. Aristide
Briand O 0 4 4
3 av. Quesnay 17 (e 8 34
5 av. Quesnay 18 10 8 36
7 av. Quesnay |11 18 O 29
TOTAL 54 2 v, 28 129
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 Au total, la copropriété est composée de 134 lots principaux répartis comme suit :
- 129 appartements (T1, T2 ou T4) soit 7 779 tantièmes ;
- 2 lots commerciaux au 45 av. A. Briand représentant 143 tantièmes ;
- 3 lots occupés par une station-service (dont locaux de stockage essence) représentant 152
tantièmes.
- Ainsi que de 254 lots secondaires qui regroupent 1 926 tantièmes :
- 124 parkings représentant 1 456 tantièmes ;
- 129 caves représentant 387 tantièmes.
Sur les 129 logements de la copropriété, les statuts d'occupation se répartissent comme suit :
- 43 propriétaires occupants ;
- 86 logements locatifs détenus par des propriétaires bailleurs.
Fonctionnement et gestion de la copropriété
La faible fréquentation et la participation irrégulière en assemblées générales est une problématique
récurrente de la copropriété Briand Quesnay qui ne permet pas de mener à bien l'ensemble des projets
de la copropriété. En effet, en moyenne, sur les quatre dernières assemblées générales tenues, seuls
25% de copropriétaires sont représentés, soit 2 612 / 9 917 tantièmes. Cependant, grâce au POPAC,
un réel sursaut apparaît en 2023 avec une participation de 50%.
Par ailleurs, le Conseil Syndical de la copropriété, composé de 6 membres, est mobilisé et a montré de
très fortes attentes pour les actions menées dans le cadre du POPAC. Le gardien de la résidence, qui
fait souvent le lien avec le Conseil Syndical, lui permet d’avoir une excellente connaissance de la
copropriété mais également d'être identifié par les occupants et les propriétaires bailleurs.
Les relations entretenues avec le syndic sont cordiales et les prestations du cabinet Richelieu semblent
satisfaire les copropriétaires.
Situation financière et occupation sociale de la copropriété
Le taux d'impayés de la copropriété, calculé par rapport au budget prévisionnel de l'année voté en
Assemblée Générale, fluctue depuis 2019 mais une tendance à la baisse est à soulignée depuis le
début du POPAC. Ainsi, en décembre 2023, on recensait un taux d'impayés de 33% du montant du
budget prévisionnel contre 59% en 2020.
En décembre 2023, 29 copropriétaires sont en impayés. Ils sont portés à 49% par 6 copropriétaires
ayant des dettes supérieures à 10 000€. Il apparait que le syndic est diligent et mène les procédures de
recouvrement sur ces dossiers :
- 1 appartement est vendu, le syndic est en attente de la distribution du prix de vente ;
- 1 appartement est concerné par une procédure de saisie immobilière initiée par le syndicat des
copropriétaires : en attente de l’audience d’adjudication ;
- 2 procédures d’assignation sont en cours ;
- 1 procédure de saisie immobilière va être lancée sur 1 logement ;
- 1 ménage a réduit sa dette grâce à d'importants versements.
Par ailleurs, on recense 55% de propriétaires occupants modestes à très modestes sur la copropriété,
ces derniers pouvant rencontrer des difficultés à régler leurs appels de charges courantes (source :
enquête sociale réalisée en 2023).
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 25/02/2025
Date de réception préfecture : 25/02/2025 Situation technique de la copropriété
Le mode de construction est typique des bâtiments préfabriqués des années 1970, à savoir :
-_ Dalles en béton armé,
- Poteaux et voile en béton armé porteur,
- Murs entre chambres en plâtre préfabriqué,
- Dans les parties communes parpaing de ciment creux,
- Murs de refend en béton armé ou en parpaing avec une finition en enduit,
- Façades légères constituées de panneaux bois et de fenêtres,
- Ascenseur dans le bâtiment principal 1,
- Doublage des murs extérieurs par des plaques de plâtre avec une isolation thermique,
- Gaz uniquement pour les gazinières.
Un Diagnostic Technique Global (DTG) est en cours de réalisation et l'étiquette énergétique de la
copropriété n'est pas connue à ce jour. Cependant, les façades légères ou ensembles menuisés doivent
être très déperditifs en termes d'énergie.
La copropriété est alimentée par une chaufferie de gaz collective avec production d'eau chaude
sanitaire. Dans le bâtiment 3, le chauffage est au sol alors que dans les autres bâtiments, le chauffage
est assuré par des radiateurs classiques en acier où circule de l’eau chaude.
Par ailleurs, il faut également noter que l'étanchéité de la toiture terrasse du bâtiment 3 n’a été refaite
que sur la moitié de sa surface. L'autre moitié ne présente plus d'étanchéité efficiente occasionnant
ainsi des fuites importantes dans les logements situés au dernier étage du bâtiment. C'est dans ce
cadre que la réfection totale de l'étanchéité a été votée par les copropriétaires du bâtiment en 2023
La copropriété est dans un état de conservation moyen (indice de dégradation de 0,45) et les travaux à
mener en priorité doivent permettre une valorisation énergétique importante. Cela devra être rendu
possible par :
- La mise en place d’une Isolation Thermique par l'Extérieur (ITE) ;
- Le remplacement des menuiseries extérieures dont les performances ne correspondent plus
aux critères actuels ;
- Le changement du système de ventilation ;
- Le changement de l'isolation du plancher haut du sous-sol de la copropriété ;
- Le changement des robinets des radiateurs.
Les copropriétaires sont conscients des besoins de travaux importants de la copropriété et 77,8%
d'entre eux souhaitent la réalisation de travaux à l'échelle de l'immeuble (source : enquête sociale
réalisée en 2023).
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 César Collaveri
Présentation générale
La copropriété César Collaveri est située entre l'avenue César Collaveri au sud et l'avenue Albert
Camus au nord. Cette dernière est une copropriété mixte gérée par le syndic professionnel 1001 Vies
Habitat localisé à Livry-Gargan (38 avenue Albert Camus). Le gestionnaire M. Descours est appuyé
dans son travail par Mme Sala, Mme. Avignon (comptable) et Mme Cona (chargée du contentieux). La
partie habitat social est gérée par la branche bailleur de 1001 Vies Habitat, le gestionnaire est M.
Duman.
La copropriété César Collaveri est située à proximité de la mairie de Livry-Gargan ainsi que de plusieurs
services (Poste, PMI, crèche, établissements scolaires, etc.). Des commerces sont à proximité directe
de la copropriété, notamment les commerces en RDC du bâtiment E (pharmacie, alimentation
générale).
Elle bénéficie d’une bonne desserte en transport en commun grâce à plusieurs arrêts de bus à proximité
qui la relient aux communes voisines (Chelles est atteint en 30 min) ainsi qu'à Paris via la ligne 5
(Bobigny est atteint en 32 min), la ligne 7 (Aubervilliers est atteint en 48 min).
César Collaveri est située en bord de route peu passante et bénéficie d’un cadre agréable et arboré
grâce aux nombreux espaces verts en cœur d'ilot entretenus par la copropriété. La plupart des
bâtiments donnent directement sur ce cœur d'ilot ce qui représente un atout majeur.
Le cœur d'îlot est inaccessible aux automobiles ce qui contribue au calme de la résidence. La
copropriété ne dispose pas d’un stationnement privé mais plusieurs poches de stationnement sont
accolées à la résidence et semblent suffisantes pour permettre aux résidents de stationner sans
difficultés.
La copropriété, dont le règlement date de 1978, est composée de sept bâtiments comprenant 41
logements en moyenne. L'ensemble des bâtiments est de type R+4.
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 Au total, la copropriété est composée de 291 lots principaux, du T1 au T5. Les T2, T3 et T4 sont les
Bâtiment A
2) 24 10 10
Bâtiment B
1 12 17 10
Bâtiment C j ra 17 _
Bâtiment D d H 24 8
Bâtiment E o 12 18 d
Bâtiment F i 5 17 “ü
Bâtiment G à
Bâtiment A
25 25
Bâtiment B
24] 16
Bâtiment C 19 5]
Bâtiment D 14 18
Bâtiment E 15 2A
Bâtiment F 5G 14
Bâtiment G 25 25
typologies majoritaires et représentent 94% de l'offre de logement de la copropriété.
Aussi, la copropriété présente une composition mixte entre logements privés et logements sociaux
(50,9% /49,1%) répartis dans l’ensemble des 7 bâtiments
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 Les lots principaux représentent 90 729 tantièmes soit 90,73% des tantièmes de la copropriété.
306 lots secondaires composent la copropriété et représentent 9,27% des tantièmes de la copropriété
- 8 locaux commerciaux et 7 réserves représentant 3 772 tantièmes
- 291 caves représentant 5 499 tantièmes
La totalité des lots secondaires représente 9 271 tantièmes de la copropriété sur 100 000 tantièmes.
Sur les 291 logements de la copropriété, les statuts d'occupation se répartissent comme suit :
- 98 propriétaires occupants ;
- 47 propriétaires bailleurs.
- 143 logements locatif détenus par le bailleur social (1001 Vies Habitat)
Fonctionnement et gestion de la copropriété
La faible fréquentation des assemblées générales est une problématique récurrente de la copropriété
qui ne permet pas de mener à bien l'ensemble des projets de la copropriété. Le taux de fréquentation
en AG de la résidence Collaveri est en diminution depuis 2019 que ce soit en nombre de copropriétaires
ou en tantièmes exprimés. En effet, en moyenne, sur les trois dernières années, 25% de copropriétaires
sont présents ou représentés en AG, soit une moyenne de 60 157 / 100 000 tantièmes.
Le conseil syndical de la copropriété César Collaveri était composé de 3 membres en moyenne depuis
2019. Toutefois, l'instance tend à s'élargir. En 2022 le conseil syndical est composé de huit membres.
Un propriétaire occupant retraité habitant la copropriété depuis de nombreuses années a été sollicité
par le syndic (M. André) et s'est présenté avec d'autres copropriétaires à l'Assemblée générale en 2023,
étoffant ainsi l'instance.
Situation financière et occupation sociale de la copropriété
À la date du 31/12/2023, les impayés s'élevaient à 11% du budget prévisionnel, soit un pourcentage
légèrement inférieur au seuil de vulnérabilité fixé à 15%. Ce taux d'impayés est artificiellement réduit
par la présence de 1001 Vies Habitat qui, une fois retiré, ramène le taux d'impayés à 21%.
Au 31/12/2023, 32 copropriétaires sont en impayés (ce nombre tient compte de tous les impayés, y
compris de très modestes en attente de règlement imminent). La quasi-totalité d’entre eux (30
copropriétaires) ont des impayés inférieurs à 5 000 €. La dette représente 37 088€ pour ces
copropriétaires, soit 63% des impayés dans la copropriété.
Deux ménages ont des dettes supérieures à 5 000 € et le syndic mène peu de procédures contentieuses
et semble privilégier le recouvrement amiable. A noter que 3 saisies immobilières ont été votées en
2019 mais n'ont pas encore fait l'objet d’une facturation, depuis aucune saisie n’a été votée en AG.
Par ailleurs, on recense 77% de propriétaires occupants modestes à très modestes sur la copropriété,
ces derniers pouvant rencontrer des difficultés à régler leurs appels de charges courantes (source :
enquête sociale réalisée en 2023, sur la base des réponses).
Situation technique de la copropriété
Les murs de façade et de pignons sont composés de briques alvéolaires d'épaisseur 22 cm avec un
enduit côté intérieur et un parement brique sur l'extérieur. Des traces de reprise en peinture sur les
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 briques existantes qui étaient détériorées sont observées. Ce procédé a des conséquences très
inesthétique.
Par ailleurs, on peut constater que les balcons en béton sont dégradés et les fers structurels
sont affleurants. Les murs ne sont pas isolés et sont très déperditifs en termes d'énergie.
Les menuiseries sont en simple vitrage bois et munis d'occultations type persienne PVC. De plus, ces
fenêtres d'origine ne sont plus étanches à l'air et à l'eau. Ils sont présents dans le parc privé.
La totalité des ouvrants ont été remplacés dans le parc social, remplacés par des châssis de rénovation
en PVC.
On peut également constater que des espaces semi extérieurs sont aménagés, et comportent des
ventelles en bois sur un cadre bois. Dans de nombreux cas, les habitants ont mis des châssis afin de
les réapproprier au logement. Il conviendrait de proposer une solution commune et homogène par le
syndic afin de respecter le caractère uniforme des façades. Ces
modalités d'appropriation doivent également être validées par les services de l'urbanisme de la Ville.
Les murs donnant sur les locaux non chauffés sont en béton et ne sont pas isolés.
Les planchers bas sont de plusieurs types, tous isolés à l'exception du plancher donnant sur les halls.
La production de chaleur est assurée par une chaufferie gaz de 3 chaudières à condensation.
Une réfection de la chaufferie a eu lieu il y a environ 6 ans. Les logements sont chauffés par des
radiateurs en fonte munis de robinets manuels vétustes.
La production d'eau chaude sanitaire est assurée par des ballons électriques individuels.
Chaque logement dispose d'un compteur gaz situé dans une gaine technique palière séparée
des autres réseaux.
Dans les logements sociaux, le renouvellement d'air des bâtiments est de type ventilation naturelle par
conduit couplé avec une ventilation mécanique répartie dans les salles de bain. Les cuisines possèdent
des grilles de ventilation hautes et basses. Les conduits des sanitaires et des salles de bains sont liés.
Les logements des copropriétaires possèdent uniquement des ventilations naturelles avec entrées
basses et hautes dans les pièces humides
Les toitures sont de type toit en zinc à une pente. De nombreuses fuites ont été signalées et au vu de
leur ancienneté, une réfection doit être envisagée.
La classification énergétique des bâtiments est E tant au niveau de la consommation qu'au niveau de
l'émission de gaz à effet de serre.
Au regard de l'état technique moyen de la copropriété (indice de dégradation de 0,47), plusieurs travaux
doivent permettre une valorisation énergétique importante. Cela devra être rendu possible par :
- La mise en place d'une Isolation des combles perdus ainsi que des murs du clos couvert ;
- Le remplacement des menuiseries extérieures dont les performances ne correspondent plus
aux critères actuels ;
- Le changement du système de ventilation ;
- La pose de robinets thermostatiques sur les radiateurs dont le système manuel est vétuste ;
- La mise en place de l'isolation des planchers haut des caves.
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 Les copropriétaires sont conscients des besoins de travaux importants de la copropriété et 76,2%
d'entre eux souhaitent la réalisation de travaux à l'échelle de l'immeuble (source : enquête sociale
réalisée en 2023).
Jean-Baptiste Clément
Présentation générale
La copropriété Jean-Baptiste Clément est située à l'angle de l'avenue Léon Blum (24-28) et du chemin
des Postes (81-95). Cette dernière est gérée depuis 2003 par un syndic professionnel, le cabinet
immobilier Rivet Lenoble, localisé à Livry-Gargan (57/63 avenue du Consul Général Nordling). Le
gestionnaire M Ourry est appuyé dans son travail par Mme Hudiard (assistante), Mme Dinis (comptable)
et Mme Hellou (chargée du contentieux). La copropriété emploie un gardien, M Rouïdi, salarié depuis
l'année 2006.
La copropriété Jean-Baptiste Clément est située à l'entrée de la ville de Livry-Gargan, à la lisière de la
commune de Clichy-sous-Bois et de la commune du Raincy, face à une vaste emprise commerciale
abritant, entre autres, un supermarché. La résidence est bien desservie par les transports en commun
grâce à la proximité du tramway T4 arrêt Léon Blum et plusieurs arrêts de bus. La copropriété est
également à proximité immédiate d’un collège. Néanmoins, elle se situe à l'intersection de deux voies
de circulation relativement denses, ce qui peut nuire à son attractivité.
Elle fait face au quartier du « Bas Clichy » actuellement en Opération de requalification des Copropriétés
dégradées d'intérêt national (ORCOD-IN). Cette proximité peut avoir un impact négatif sur les valeurs
immobilières de la copropriété.
Par ailleurs, le quartier est sur un terrain de colluvions marno-gypseux, des sondages en cours dans la
copropriété Vallée des Anges pourraient apporter des informations complémentaires à ce sujet et
permettre, entre autres, d'évaluer si certains mouvements de terrain constatés dans la copropriété
pourraient être liés au sous-sol. Dans l'attente des résultats de ces sondages, nous ne pouvons pas
savoir s'ils constituent un risque pour l’ensemble immobilier. Le lancement d'études géotechniques et
structures demeurent essentiel à la viabilité d'un projet de réhabilitation.
Le règlement de la copropriété a été établi historiquement pour le compte de la société Richelieu,
société anonyme d'habitation à loyer modéré. Celle-ci a construit des logements en accession, d'où sa
présence sur la copropriété. “À cet égard, il est ici précisé que l'immeuble dont il s'agit appartient à la
société RICHELIEU, pour avoir été acquis par elle de la Société COOPÉRATION ET FAMILLE” ayant
son siège à Paris 17 rue de Richelieu, suivant acte reçu”.
La copropriété, dont le règlement date de 1972, est composée de six bâtiments comprenant en
moyenne 25 logements. Deux bâtiments (C, E) sont de type R+6 et les quatre autres (A, B, D, F) sont
de type R+4.
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 Bâtiment A o
5] 10 5] 20
Bâtiment B 6 20
10 oO O|
Bâtiment C o 14 14 o 28
Bâtiment D ‘jo d à G 55
Bâtiment E d si sd d A1
Bâtiment F sa ia ä a sd
TOTAL s10 70 AU LE PK
Au total, la copropriété est composée de 149 lots principaux, du T2 au T5. Ils représentent 91 794
tantièmes. 298 lots secondaires composent la copropriété :
- 149 parkings - numérotés de 1 à 149 sur le règlement de copropriété et représentant 4 221
tantièmes
- 149 caves représentant 3 970 tantièmes.
La totalité des lots secondaires représente 8296 tantièmes de la copropriété sur 100 000 tantièmes.
Sur les 149 logements de la copropriété, les statuts d'occupation se répartissent comme suit :
- 111 propriétaires occupants ;
- 38 logements locatifs détenus par des propriétaires bailleurs.
Fonctionnement et gestion de la copropriété
Sur les trois dernières assemblées générales tenues, 35% de copropriétaires sont représentés, ce qui
représente 38 218 / 100 000 tantièmes. La dernière assemblée générale de la copropriété ayant eu lieu
le 26/09/2023 — rend compte d’une participation stable, tant en tantièmes (36%) qu'en nombre de
personnes représentées (34%).
Le faible taux de copropriétaires présents ou représentés peut menacer la solidité des décisions
d'assemblées générales qui sont généralement validés à l’article 25. En effet, le syndic a par
conséquent systématiquement recours à la “passerelle” de l’article 25. Une copropriétaire en particulier
récupère généralement une grande partie des pouvoirs mais peu de copropriétaires sont présents
physiquement. L'assemblée générale est souvent très réticente à voter les travaux : généralement, les
copropriétaires ne se décident que lorsque la situation est urgente, comme ce fut le cas pour la
chaufferie qui était tombée en panne.
Par ailleurs, le Conseil Syndical est composé de 6 membres en moyenne. 5 des 6 membres élus au
conseil syndical étaient déjà élus lors de l'assemblée générale 2019. Seule exception en 2018, le conseil
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 syndical était composé de 9 membres. Pendant la crise sanitaire, le conseil syndical a déclaré se réunir
moins souvent qu'à l'accoutumée, les échanges se faisaient essentiellement par courriels.
Actuellement, l'instance a gardé cet échange par mail mais se réunit en principe tous les deux mois en
présentiel.
Les relations entre le syndic et le conseil syndical sont correctes. Seuls deux membres sont réellement
impliqués. Ceci s'explique par un certain manque d'intérêt, de temps mais surtout de connaissances au
sujet du fonctionnement d’une copropriété. La formation des copropriétaires sur les questions de gestion
de la copropriété constitue un enjeu important : le renforcement de leurs connaissances en la matière
pourrait développer leur capacité d'intervention.
Le conseil syndical considère que la communication s’est renforcée depuis l'accompagnement au sein
du POPAC. Depuis peu, la plateforme “chouettecopro”, par laquelle communique le syndic, semble bien
fonctionner. Il s'agit d'une plateforme numérique entre le syndic, le conseil syndical et les
copropriétaires. C'est un outil efficace permettant de faire circuler les informations rapidement et qui
entend simplifier les démarches et améliorer la communication.
Situation financière et occupation sociale de la copropriété
Lors des trois derniers exercices, la part d'impayés sur le budget prévisionnel de la copropriété varie
entre 13 et 19 %. En décembre 2023, les impayés s'élevaient à 15% du budget prévisionnel, soit juste
au seuil de vulnérabilité fixé à 15%.
Au 31/12/2023, 51 copropriétaires sont en impayés. La majorité d’entre eux (36 copropriétaires) ont des
dettes inférieures à 1 000 € qui ne représentent cependant que 10 219 €, soit 16% des impayés dans
la copropriété.
La personne chargée du suivi du contentieux chez le syndic constate que 4 copropriétaires présentent
des dettes préoccupantes, et font l'objet pour cette raison de poursuites. L'un des débiteurs ne peut se
maintenir en tant que copropriétaire et il semblerait opportun de le référer à un service social compétent
pour lui permettre de chercher des solutions palliatives dans un premier temps, voire un relogement en
second temps. L'un des débiteurs chroniques est de mauvaise foi, mais s'acquitte de sa dette lorsque
les poursuites deviennent trop pressantes et demeure propriétaire. Les deux autres ménages semblent
faire face à des problèmes de gestion ou des difficultés conjoncturelles. Au moins un autre
copropriétaire montre depuis peu des signes de faiblesse, possiblement liés à la crise du COVID. Il ne
fait pas l'objet de procédures contentieuses.
La gestionnaire du contentieux estime qu'il s’agit d’une copropriété où un bon nombre des
ménages connaît des tensions budgétaires. Beaucoup de démarches amiables sont menées pour
faciliter la mise en place, par exemple, d’échéanciers.
Par ailleurs, on recense 86% de propriétaires occupants modestes à très modestes sur la copropriété,
ces derniers pouvant rencontrer des difficultés à régler leurs appels de charges courantes (source :
enquête sociale réalisée en 2023, sur la base des réponses des propriétaires occupants).
Situation technique de la copropriété
Le mode de construction est typique des bâtiments des années 1970, à savoir :
- Structure traditionnelle en maçonnerie de béton armé
- _ Planchers béton avec circulation de chauffage
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Date de télétransmission : 25/02/2025
Date de réception préfecture : 25/02/2025 - Façades en éléments de remplissage : Maçonnerie de briques apparentes en allège,
menuiserie vitrée au-dessus, comportant des panneaux pleins avec parement extérieur en
amiante-ciment, occultations par persiennes et volets roulant
- Pignons en béton armé et contre mur en brique
- Niveau de cave semi enterré en béton armé
- Couverture à pente unique, en zinc à tasseaux sur voligeage bois, gouttière pendante masquée
par entablement béton. Remontée de comble sous faïîtage par habillage en tôle d'acier
- Ventilation de type naturelle y compris pour les caves. Dans les logements, l'extraction se fait
par conduit de type shunt, avec aspirateurs statiques en tête.
- Toiture sur chaufferie de type toit-terrasse en béton avec étanchéité bitume en feuille.
- Terrassons sur chaque hall d'entrée de type toit-terrasse en béton avec étanchéité bitume en
feuille
- Ascenseur uniquement dans les deux bâtiments à R+6, avec machinerie en toiture dans un
édicule en maçonnerie
A priori, les bâtiments sont classés en catégorie D pour les étiquettes énergie et E pour l'étiquette Climat.
Cependant depuis que cette classification a été effectuée par le bureau d'étude thermique, la chaufferie
a été entièrement refaite. Par conséquent, on peut en déduire que les étiquettes sont améliorées.
Les toitures sont en zinc en pose traditionnelle à tasseaux. || a été constaté que la pente de la toiture
(12%) n'est pas conforme à son mode d'agrafage et que par conséquent elle est dégradée et comporte
de nombreuses fuites.
La charpente en bois est positionnée sur des poteaux béton qui sont posés sur la dalle haute en béton
du dernier étage. Une isolation en laine de roche dégradée est posée par lé sur la dalle.
De même, il a été constaté que les murs existants n'étaient pas isolés mais simplement constitués d’un
parement extérieur en brique et d'une plaque de plâtre en parement intérieur sans isolation.
Des éclats et fissures apparaissent dans la maçonnerie. De plus, les garde-corps sont fixés dans les
dormants bois des anciens châssis qui pour certains semblent s'être dégradés. Par conséquent la
solidité peut être remise en cause. On pourra prévoir dans un but palliatif l'intervention de cordistes pour
effectuer des purges régulières et éviter que les dégradations s'aggravent.
Il apparait que la copropriété est dans un état de conservation moyen (indice de dégradation de 0,46)
et que les travaux à mener en priorité doivent permettre une valorisation énergétique importante. Cela
devra être rendu possible par :
- La mise en place d’une Isolation Thermique par l'Extérieur (ITE) ;
- La réfection de la toiture
- Le remplacement des menuiseries extérieures dont les performances ne correspondent plus
aux critères actuels ;
- Le changement du système de ventilation ;
Il conviendra également de traiter tous les éclats et les épaufrures de la maçonnerie avec des produits
anti-corrosion avant de procéder à l'isolation thermique par l'extérieur. Pour finir, il faudra dans un futur
proche procéder à la réfection de l'étanchéité de tous les auvents et la toiture de la chaufferie.
Les copropriétaires sont conscients des besoins de travaux importants de la copropriété et 71,4%
d'entre eux souhaitent la réalisation de travaux à l'échelle de l'immeuble (source : enquête sociale
réalisée en 2023).
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 La Fontaine
Présentation générale
La copropriété La Fontaine est située au 29/31 avenue du Consul Général Nordiing. Au début du
POPAC, cette dernière était gérée par un syndic professionnel, le cabinet Copro 2A localisé à
Villemomble (20 Grande Rue). Copro 2A a fait l'objet d'un rachat en 2022 par le cabinet Foncia. En
raison du manque de réactivité du syndic, la copropriété a élu le syndic Rivet-Lenoble lors d'une
Assemblée Générale Extraordinaire en 2024.
La copropriété La Fontaine est située en face de la mairie de Livry-Gargan, aux abords directs de la
route nationale 3 à 1 kilomètre de Clichy-sous-Bois.
Elle bénéficie d'une bonne desserte en transports en commun grâce à plusieurs arrêts de bus à
proximité qui la relient aux communes voisines (l'arrêt Bobigny est atteint en 45 min) ou le RERB (l'arrêt
Aulnay-sous-Bois est relié à la copropriété par un trajet de 27 min).
Le bâtiment est à proximité de plusieurs commerces dont l’entreprise Kiloutou qui est installée dans le
local commercial au RDC et au 1er et 2ème étages du bâtiment d'habitation. La copropriété est située
en face de la mairie de Livry-Gargan ainsi que de plusieurs services (Poste, PMI, etc.).
Elle est également proche du secteur du “bas-Clichy” actuellement en Opération de requalification des
copropriétés dégradées d'intérêt national (ORCOD IN). En l’état actuel des choses, cette proximité peut
avoir des répercussions sur les valeurs immobilières voire, générer des effets de reports de populations.
De plus, La Fontaine est bordée par la route nationale 3 très fréquentée et ce voisinage peut également
avoir un impact négatif sur les valeurs immobilières de la copropriété.
La copropriété ne dispose d'aucun stationnement privé. Une poche de stationnement est accolée à la
copropriété, néanmoins le nombre de places n’est pas suffisant. De nombreux copropriétaires nous ont
indiqué avoir des difficultés à stationner dans le quartier ce qui peut nuire à l'attractivité de la copropriété.
La copropriété, dont le règlement date de 1966, est composée d’un seul bâtiment en R+5 comprenant
51 logements. Le règlement a fait l'objet d'un modificatif en date du 09/02/1973 pour la création d'un
local commercial situé au rez-de-chaussée (RDC) et comprenant également des locaux aux premier et
deuxième étages du bâtiment d'habitation.
Etage 2 6 o 1
Etage 3 7 3 1
Etage 4 À 3 1
Etage 5 7 3 1
Etage 6 7 3 1
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Date de télétransmission : 25/02/2025
Date de réception préfecture : 25/02/2025 Au total, la copropriété est composée de 54 lots principaux répartis comme suit :
- 51 appartements du T1 au T3 cumulant 5 367 tantièmes ;
- 1 local commercial composé de 3 lots (lots 1, 2 et 63) représentant 4 618 tantièmes soit 46,2%
des tantièmes de la copropriété ;
- La copropriété est également composée de 5 lots secondaires : 5 caves représentant 15
tantièmes.
Au total, la copropriété La Fontaine est composée de 10 000 tantièmes.
Sur les 51 logements de la copropriété, les statuts d'occupation se répartissent comme suit :
- 11 propriétaires occupants ;
- 40 logements locatifs détenus par des propriétaires bailleurs.
Fonctionnement et gestion de la copropriété
La faible fréquentation et la participation irrégulière en assemblées générales est une problématique
récurrente de La Fontaine qui ne permet pas de mener à bien l'ensemble des projets de la copropriété.
En effet, en moyenne, sur les trois dernières années, 24% de copropriétaires sont présents ou
représentés en AG, soit 3 226 / 10 000 tantièmes. A noter que ce faible taux de fréquentation a contraint
le syndic à convoquer l'AG par deux fois en 2021 et 2022 ce qui occasionne des frais supplémentaires
aux copropriétaires.
Cependant lors l’Assemblée Générale Extraordinaire du 21 février 2024, motivée par le changement de
syndic, 20 copropriétaires et 68% des tantièmes étaient présents ou représentés, ce qui représente une
augmentation significative.
La dernière assemblée générale ordinaire de la copropriété a eu lieu le 20/04/2022 et a réuni 22
copropriétaires représentant 67% des tantièmes. Cette dernière fait suite à une instance tenue le
21/03/2022 ayant réuni un nombre très faible de présents et représentés (14% des copropriétaires, soit
27% des tantièmes) qui n’a pas permis de voter le renouvellement du syndic notamment.
Le conseil syndical est formé de 5 membres depuis l'assemblée générale du 20/04/2022. Sa
composition est stable depuis 2019 : il comportait 6 membres en 2019 et la totalité des membres du
conseil syndical actuel sont élus depuis cette date.
Le conseil syndical de La Fontaine comporte 3 propriétaires occupants et 2 propriétaires bailleurs. Il est
très bien identifié par les copropriétaires et par les locataires. Un groupe “whatsapp” a été mis en place
pour mettre les propriétaires en réseau. Il vise notamment à permettre aux propriétaires bailleurs d'être
tenus informés de la vie de la copropriété. Le conseil syndical est très impliqué et s'est montré très
coopératif et aidant pour l'équipe de suivi animation du POPAC (participation aux instances,
accompagnement des intervenants lors d'une visite de la copropriété, appui aux équipes lors de la
réalisation des enquêtes sociales, transmission des documents via le groupe de la copropriété, etc.).
L'implication du conseil syndical (M. Brahimi et M. Lauf notamment) a en grande partie expliqué le taux
de réponse particulièrement élevé lors des enquêtes sociales qui se sont déroulées en septembre 2022.
Les relations sont bonnes entre le syndic et le conseil syndical. Néanmoins, ce dernier a expliqué ne
pas être satisfait de la prestation du gestionnaire à l'occasion notamment de la procédure qui a opposé
la copropriété à la SCI NORDLING propriétaire du local commercial en RDC.
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 En effet, la copropriété a été assignée par la SCI NORDLING 29, propriétaire du local commercial
occupant le RDC du bâtiment, en raison d’un dégât des eaux. Suite à cette assignation, la copropriété
a été condamnée à payer 204 332,79 € et a décidé de ne pas faire appel compte tenu des risques
encourus de se voir condamner à une somme encore plus importante. Dès lors, un accord amiable a
été signé avec la SCI ramenant le montant à régler par la copropriété à 139 195,45€ qui sera appelé en
3 échéances le 25/06/2021, le 1/05/2022 et le 1/05/2023.
Cet échéancier permet à la copropriété de pouvoir continuer à assurer le paiement de ses fournisseurs
et une continuité de gestion. Néanmoins, cette condamnation pèse sur les finances individuelles des
copropriétaires et a des répercussions sur le collectif, certaines provisions prévues pour les travaux
ayant été utilisées pour solder la condamnation.
Situation financière et occupation sociale de la copropriété
Le taux d'impayés de la copropriété est en baisse constante depuis 2018 (-30% entre 2018 et le
31/12/2021) jusqu'à atteindre un taux de 73% au 31/12/2022. Cette baisse significative peut être
imputée à l'action conjointe entre le syndic et le conseil syndical ainsi qu’au travail mené dans le cadre
du POPAC.
Lors des 2 derniers trimestres, la part d'impayés sur le budget prévisionnel connaît une très forte
augmentation (entre 14 et 121 %). Au 30/03/2022, le pourcentage d'impayés sur le budget prévisionnel
(121%) est très supérieur au seuil de vulnérabilité fixé à 25%.
Cette forte augmentation est à nouveau explicable par l'appel de fonds exceptionnel représenté par la
condamnation de la copropriété dans l'affaire l'opposant à la SCI NORDLING.
Au 30/03/2022, 47 copropriétaires sont en impayés. La majorité d'entre eux (42 copropriétaires) ont des
impayés compris entre 1 000 € et 5 000€. La dette représente 103 846 € pour ces copropriétaires, soit
82% des impayés dans la copropriété
Par ailleurs, on recense 70% de propriétaires occupants modestes à très modestes sur la copropriété,
ces derniers pouvant rencontrer des difficultés à régler leurs appels de charges courantes (source :
enquête sociale réalisée en 2023, sur la base des réponses à l'enquête).
Situation technique de la copropriété
Le mode de construction est typique des bâtiments préfabriqués des années 1960, à savoir :
- Les murs extérieurs sont en béton
- Les planchers béton y compris terrasse et plancher haut du RDC
- Les pignons en béton
- La copropriété est équipée d’un ascenseur
La production de chauffage et d’eau sanitaire est assurée par une chaudière fioul. Il est signalé que sur
le réseau de distribution du chauffage, le calorifugeage en bandes fibre minérale est dégradé et ne
correspond pas aux normes actuelles.
D'après le diagnostic thermique qui a été effectué, la consommation de fioul est répartie pour le
chauffage à 78% et la production d'eau chaude sanitaire pour 22%.
Les ventilations sont de type naturel. Dans les logements, l'extraction se fait par conduit de type shunt
dans les cuisines, salles de bain et wc. La mise en œuvre d'une ventilation mécanique contrôlée basse
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 pression est préconisée.
Les ouvrants d'origine sont des menuiseries bois avec simple vitrage d’une épaisseur de 4
mm. Une partie de ces ouvrants a été remplacée. D'après les estimations 70% des menuiseries
extérieures l'ont été par des châssis PVC de rénovation avec double vitrage. Les menuiseries ont
également été remplacées dans les parties communes avec des châssis à soufflet en PVC.
La toiture terrasse dispose d'une étanchéité de type bitume et isolation. Cette étanchéité a été refaite il
y a moins de 5 ans. En effet, un opérateur téléphonique a effectué les travaux avant d'installer ses
antennes.
Le plancher haut du RDC est situé sur le local commercial. Il conviendra d'effectuer une visite dans ces
locaux afin de déterminer si une isolation a été mise en œuvre en sous face des planchers des
logements.
Le calorifugeage des réseaux existants est dégradé. La reprise de l'isolation de ces tuyauteries sur les
circuits de distribution de chauffage et d’eau chaude sanitaire, de façon à réduire les pertes de chaleur
de distribution et donc les consommations énergétiques de la résidence est préconisée. || en va de
même de l'isolation montantes d'ECS qui passent directement dans les logements.
La copropriété présente également des ponts thermiques dus au mode de construction.
Le pignon sud-ouest comporte de nombreuses micro-fissures qui vont se dégrader dans le temps. La
façade est en mauvais état.
La copropriété est dans un état de conservation moyen (indice de dégradation de 0,53) et les travaux à
mener en priorité doivent permettre une valorisation énergétique importante. Cela devra être rendu
possible par :
- La mise en place d’une Isolation Thermique par l'Extérieur (ITE) ;
- Le remplacement des menuiseries extérieures dont les performances ne correspondent plus
aux critères actuels ;
- Le changement du système de ventilation ;
- Le changement de l'isolation du plancher haut du RDC de la copropriété ;
- Le changement du système de chauffage obsolète
Par ailleurs, il conviendra de remédier aux désordres structurels observés sur les balcons et de traiter
les garde-corps pour qu'ils puissent assurer la sécurité des occupants.
Les copropriétaires sont conscients des besoins de travaux importants de la copropriété et 74% d’entre
eux souhaitent la réalisation de travaux à l'échelle de l'immeuble (source : enquête sociale réalisée en
2023).
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 Article 2 — Enjeux de l'opération
A l'issue des éléments de diagnostic présentés précédemment, il importe par la mise en place d'une
OPAH-CD d'accompagner les quatre copropriétés de Livry-Gargan au redressement de leurs situations
patrimoniales afin de pérenniser leur fonctionnement.
La mise en place d'un dispositif programmé et coordonné aura pour enjeux de conforter les syndicats
des copropriétaires dans leur fonctionnement et de permettre la réalisation d'un programme de travaux
visant la requalification du bâti et l'amélioration des conditions de vie.
La définition des enjeux de l'opération comme des objectifs de redressement à l'issue du dispositif sont
le résultat des analyses produites dans le cadre du POPAC et partagé en comité de pilotage.
Ainsi la mise en œuvre de l'OPAH-CD vise plus précisément à accompagner les copropriétés sur les
axes d'intervention suivants :
- Le renforcement de la mobilisation des copropriétaires et l'accompagnement du travail des
Conseils Syndicaux ;
La clarification des comptes et l'amélioration de la gestion courante ;
L'intensification du traitement des impayés ;
- La mise en œuvre du portage ciblé provisoire de logements pour la copropriété César Collaveri
afin d'aider à redresser la situation financière et permettre l'engagement des travaux ;
L'accompagnement social des ménages les plus fragiles.
Tout en permettant aux copropriétés de :
- Résoudre les désordres techniques impactant le quotidien des habitants et susceptibles
d’aggraver rapidement les difficultés de la copropriété ;
- Engager un programme de rénovation du bâti avec un volet énergétique permettant d'améliorer
la performance et le confort thermique.
L'OPAH-CD Livry-Gargan répond ainsi à un enjeu général d'assainissement de la situation des
syndicats des copropriétaires et d'amélioration de l'habitat.
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 Article 3 — Descriptions et obiectifs du dispositif — Volets d'action
La convention d'OPAH-CD détaille, par thématique, les interventions que s'engagent à initier et
encourager les partenaires du dispositif, et qui seront mises en œuvre par l'opérateur du suivi-animation.
Le programme de l'opération est ainsi décliné en 4 volets d'actions :
- Volet 1 : Juridique et foncier, qui s'applique à accompagner les copropriétés à la sécurisation
de la situation juridique (pour le maintien de l’ensemble immobilier sous le régime de la
copropriété), comme de son fonctionnement.
-_ Volet 2 : Appui aux instances de gestion et aux copropriétaires, visant à mettre en place
des actions pour améliorer la gouvernance de la copropriété et assurer le redressement
financier de la copropriété afin d'assurer la pérennité financière des copropriétés et faciliter
l'engagement du programme de travaux.
- Volet 3 : Accompagnement social, visant à la solvabilisation des occupants pour faire face à
leur charges et travaux, accompagner individuellement les ménages les plus fragiles et résorber
l'endettement ou encore favoriser la modération des loyers.
- Volet 4 : Réhabilitation technique de la copropriété, qui vise à accompagner les syndicats
dans la réalisation d'un programme de travaux d'entretien et d'amélioration afin d'assurer la
pérennité des bâtis et la requalification des copropriétés.
Les missions de l'opérateur pourront être différenciées en fonction des besoins d'accompagnement
individuels de chacune des copropriétés afin de permettre une autonomie de chaque syndicat dans les
actions réalisées (notamment du point de vue des travaux).
Aucun obstacle ne se pose à un engagement rapide des dispositions ici présentées, d'autant plus que
certaines d’entre elles ont déjà été initiées dans le cadre du POPAC. Il s'agira d'opérer une transition
entre les opérateurs de ces deux dispositifs afin d'assurer la continuité du travail entrepris.
3.1 Volet juridique et intervention foncière
3.1.1 Volet juridique
Pour l'ensemble des copropriétés, l'accompagnement par un opérateur permettra de sécuriser leur
structure juridique. Tout au long du dispositif, l'opérateur investiguera l'ensemble des problématiques
juridiques rencontrées sur chaque copropriété afin d'apporter des solutions.
Pour la copropriété La Fontaine, l'opérateur établira un suivi ciblé sur le local commercial (Kiloutou). II
conviendra d'accompagner la résidence à la participation du local commercial aux appels de charges
travaux, conformément au Règlement de Copropriété.
3.1.2 Volet portage ciblé
Descriptif du dispositif
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 Face à la présence de nombreux copropriétaires modestes et très modestes et devant les multiples
situations de copropriétaires en impayés lourds grevant le fonctionnement des copropriétés, le
recours au portage provisoire de lots pourra être un outil à mobiliser au service de l'assainissement
de la situation patrimoniale avec d’une part le rachat amiable de leur logement aux propriétaires
les plus endettés et souhaitant quitter le statut de propriétaire, et d'autre part le rachat systématique
des lots faisant l'objet d’une vente par adjudication. Une stratégie poursuivant ainsi les objectifs
principaux :
- Désendetter le syndicat par le départ des propriétaires en impayés lourds,
- Favoriser le départ ou le passage au statut de locataire de certains copropriétaires endettés ou aux ressources insuffisantes, en incapacité de se maintenir dans le parc privé,
- Bloquer l’arrivée de copropriétaires indésirables / bailleurs indélicats,
- Améliorer la trésorerie de la copropriété par le paiement des charges des lots acquis,
- S'agissant d’un portage provisoire, assurer la revente dans de bonnes conditions à des ménages en capacité d'assumer les charges financières de la copropriété.
L'objectif du portage au sein des copropriétés s'établit pour une durée de 10 ans sous réserve de
l'engagement de la copropriété dans un dispositif de soutien public.
Les collectivités ont identifié des besoins de portage différents pour chacune des copropriétés :
- Briand-Quesnay, 10 lots ;
- César Collaveri, 15 lots ;
Jean-Baptiste Clément, 10 lots ;
- La Fontaine, 5 lots.
Les discussions sont en cours pour la désignation du/des partenaire(s) porteur(s) ainsi que pour l'élaboration des conventions de portage provisoire.
Ces conventions de portage sont en cours de calibrage et seront signées ultérieurement à la convention
d'OPAH-CD. Néanmoins, celles-ci étant adossées à la présente opération, les engagements financiers
des partenaires sont déjà précisés dans le document.
Ainsi, l'opération de portage étant complémentaire au dispositif d'OPAH-CD, sa réalisation doit être
coordonnée avec l'opérateur du suivi-animation du dispositif. En outre l'identification précise des lots
concernés est réalisée en étroite collaboration entre l'opérateur du suivi animation et l'opérateur de
portage, dans le cadre des commissions impayés et accompagnement social.
Objectifs
Pour les quatre copropriétés concernées par l'action de portage, des commissions « portage » pourront
être mis en place en coordination avec l’'EPT maitre d'ouvrage de l'OPAH-CD, la Ville de Livry-Gargan,
le(s) opérateur(s) de portage ainsi que l'opérateur du suivi-animation. Ce dernier aura ainsi la capacité
de suivre les acquisitions comme les relogements prévus dans le cadre du portage de lots. Ces comités
s'articuleront de près avec la Commission de suivi des impayés.
L'opérateur interviendra également afin d'accompagner socialement les propriétaires vendeurs ou les
locataires des lots concernés par une vente.
3.2 Volet animation et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires
3.2.1 Animation et mobilisation
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 Descriptif du dispositif
Le fonctionnement juridique et financier de toute copropriété repose sur la participation des
copropriétaires, du syndic et conseillers syndicaux aux décisions et par voie de conséquence sur leur
compréhension et leur adhésion au système même de la copropriété.
Ce dispositif vise à créer les conditions d'une gestion pérenne qui garantira la réussite des actions
engagées dans le cadre du redressement de la copropriété. Notamment, l'engagement des copropriétés
dans un programme de travaux ambitieux nécessitera de réussir à fédérer les copropriétaires autour du
projet de réhabilitation pour favoriser leur participation active au dispositif.
Cela passe nécessairement par :
- La multiplication des actions des communications et l'amélioration de l'information afin
d'optimiser la compréhension comme la participation des propriétaires et des locataires au bon
fonctionnement de la copropriété.
- L'amélioration de la fréquentation en AG, condition indispensable afin d'obtenir les majorités
requises pour la prise de décision ambitieuse et plus largement favoriser le réinvestissement
des copropriétaires dans les affaires de la copropriété.
- La poursuite des efforts de gestion, d'implication et d'énergie motrice du bailleur 1001 Vies
Habitat dans le bon fonctionnement de la copropriété César Collaveri et de la réussite du projet
patrimonial.
- L’appui à la formation d’un conseil syndical représentatif des copropriétaires, structuré et actif,
capable de gouverner sereinement la copropriété, assister le syndic et contrôler sa gestion pour une action efficace à l'échelle de ces copropriétés.
- La remobilisation des copropriétaires dans les processus décisionnels afin que ces derniers puissent prendre pleinement part à la gestion de leur copropriété et plus généralement se
réinvestissent dans les affaires de leur copropriété.
Objectifs
L'information et la mobilisation des copropriétaires seront indispensables pour la bonne gouvernance
du dispositif et la réussite du projet patrimonial. Ainsi, pour chacune des copropriétés, il s'agira lors du
suivi-animation du dispositif de :
- Mobiliser l'ensemble des canaux de communication possibles et jugés pertinents afin de faire
connaître l'opération, sa durée comme les moyens mis à disposition.
- Dispenser des formations aux habitants afin que ces derniers comprennent mieux le
fonctionnement de la copropriété. Ces formations (a minima 1 fois par an) pourront porter sur
le rôle et attributs de chaque instance de la copropriété, les responsabilités et les devoirs des
parties présentes, la lecture des paramètres de gestion de la copropriété.
- Poursuivre l'amélioration des modalités de gestion des copropriétés (syndics/copropriétaires)
et contribuer à l'instauration de bases de travail solides.
- Favoriser la participation aux AG via l'animation de réunions en amont de chacune d'entre elles
afin de préparer l'ordre du jour, expliquer les devis où encore favoriser la récupération des
pouvoirs. L'opérateur participera à toutes les AG afin d'apporter des réponses aux interrogations
lors de la séance et informer de l'avancement de l'opération.
- Animer des permanences et points d'information dans un lieu dédié pour la durée du dispositif
qui devra être identifié par tous et idéalement situé au cœur des copropriétés. La fréquence de ces permanences sera calibrée en comité technique.
-__ Dispenser un accompagnement spécifique envers les membres du CS (a minima 1 fois par an)
prenant la forme de sessions de formation comme de permanences d'un conseiller juridique
afin de consolider les compétences de ces derniers et les intégrer pleinement à la dynamique
du dispositif.
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 3.2.2 Gestion et fonctionnement
Descriptif du dispositif
La mise en place d'actions spécifiques afin de rétablir l'équilibre financier de la copropriété constitue un
préalable déterminant dans son redressement et conditionne notamment la réalisation de travaux
importants. Trois axes prioritaires se dessinent :
- La maitrise des charges et des dépenses du syndicat,
La résorption des impayés des charges des copropriétaires,
- La baisse des dettes fournisseurs du syndicat de copropriétaires,
- L'amélioration de la situation comptable.
Objectifs
- La maitrise des charges et des dépenses du syndicat
L'optimisation des budgets prévisionnels comme des dépenses est un élément clé pour permettre des
économies de charges.
Les partenaires du dispositif via l'opérateur désigné pour son suivi-animation devront proposer la mise en place de Commissions « optimisation et maitrise des charges » afin de permettre de suivre les
évolutions des différents postes de dépenses et contrats et éventuellement d'encourager à la remise en
concurrence des contrats trop onéreux. Ces commissions s’articuleront de près avec les contrôles des
comptes prévus pour chaque syndicat en début d'opération, qui permettra de repérer toute marge
d'optimisation existante en matière de contrats de fourniture et prestations réalisées au nom de la
copropriété.
Ces commissions permettront de sensibiliser les instances à la maitrise des consommations comme de
diffuser de l'information quant à l'opportunité de baisse des charges à la suite des travaux d'économie
d'énergie. Pourront ainsi être associés à ces Commissions tout partenaire local compétant en la matière
: Agence Local de l'Energie et du Climat MVE (ALEC-MVE), Eau Solidaire (Veolia), Compagnons Bâtisseurs …
- La résorption des impayés des charges des copropriétaires
La poursuite des Commissions « suivi des impayés » avec les instances de chaque copropriété (déjà
en place dans le cadre du POPAC) devront permettre d'assurer un suivi rapproché de l'évolution de
toutes les dettes individuelles et proposer des modes d'intervention pour tout type d'impayé (plan
d'apurement, échéancier, accompagnement à la vente, saisie sur loyer ..) et de suivre l’évolution des
dossiers. C'est surtout la capacité des copropriétaires à pérenniser le paiement de leurs charges dans un contexte de vote de travaux qui devra être particulièrement surveillée lors de ces commissions.
Il s'agira également d'accompagner les syndicats dans l'amélioration des procédures de recouvrement
des charges sur les plans quantitatifs et qualitatifs par la formalisation concertée d’un protocole de
prévention et de lutte contre les impayés. L'établissement d’un processus de recouvrement clair (sur les
phases amiables, précontentieuses et contentieuses) et voté en AG favorisera son respect strict par le
syndic.
L'amélioration de la situation comptable
Tout au long du dispositif, il est stratégique d'accompagner le syndic à la bonne gestion comptable des
actions qui seront entreprises par l'opérateur (traitement comptable du débiteur, provisions travaux,
subventions, quote-part, prêt collectif, factures et assurances ...). Un contrôle des comptes en début de
dispositif devra permettre de s'assurer d'une base comptable fiable et transparente afin d'engager
sereinement le volet travaux.
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 L'ensemble de ces actions se basant essentiellement sur la coopération avec le syndic ce volet revêt
un caractère délicat dans la mesure où il exige une forte collaboration de celui-ci. Ainsi, adossé à la
présente convention, une charte d'engagements sera proposée pour chaque copropriété et soumise à
signature de l’ensemble des parties prenantes (syndic, conseil syndical, bailleur social) avant la mise
en œuvre du dispositif afin de s'assurer de leur pleine collaboration dans la dynamique de
redressement.
Dans le cadre du dispositif, les partenaires devront s'assurer que la stratégie mise en place par le syndic
répond durablement aux problématiques de la copropriété. Parallèlement, si les engagements pris par
le syndic dans le cadre de la Charte ne sont pas honorés, les collectivités se laissent la possibilité de
réorienter la stratégie du dispositif sur les conseils de l'opérateur.
De manière générale, pour l'ensemble des actions qui seront préconisées par les contrôles des
comptes, il s’agira pour l'opérateur du suivi-animation d'étudier le recours possible aux aides proposées
par l'ANAH, notamment l'Aide au redressement de la gestion (instruction de l'Anah du 26 mars 2019) visant notamment à compenser, pour les copropriétaires, les surcoûts de gestion relatifs à la
participation du représentant légal (syndic) au dispositif (temps supplémentaire, commission,
sollicitations de l'opérateur.….).
3.3 Volet social
Descriptif du dispositif
L'OPAH-CD vise le maintien des occupants dans leur logement. Ainsi, la situation de certaines
catégories de ménages doit être prioritairement considérée, car elles se trouvent davantage fragilisées
que d’autres. Ces publics spécifiques sont notamment les ménages modestes et très modestes, dans
l'incapacité de faire face à des dépenses de travaux.
Bien que la Commission « impayés » permette un premier repérage des familles qui ne paient pas leurs
charges de copropriété et qui font de surcroît face à des difficultés financières et sociales, les personnes
qui sont en situation de fragilité doivent être repérées précocement pour ne pas aggraver leur situation.
L'analyse des situations sociales et économiques des familles est en effet indispensable pour anticiper les besoins des copropriétaires en termes d'aides financières ainsi que pour appréhender la possibilité
d'engager un programme de travaux ambitieux. Les enquêtes d'occupation menées dans le cadre du
POPAC en 2022 et 2023 auprès des résidents des quatre copropriétés ont montré de nombreuses
situations de précarité parmi les propriétaires aux faibles marges de manœuvre financière.
Des accompagnements spécifiques devront être prévus dans le cadre du présent dispositif afin
d'accompagner les ménages les plus fragiles vers un suivi social approprié et s'assurer de leur
solvabilité face au programme de travaux qui sera voté.
Objectifs
Dans le cadre du dispositif d'OPAH-CD il est indispensable de mettre en œuvre une ingénierie sociale
et financière permettant de :
- _ Repérer les familles en difficultés et accompagner ces dernières vers un suivi social approprié
Il s'agira pour l'opérateur de mettre en place des permanences afin de rencontrer exhaustivement les
ménages nécessitant un accompagnement social. Une Commission « sociale » permettra d'aborder le
cas des situations individuelles complexes afin d'ouvrir avec les ménages la possibilité d’un suivi social
spécifique (aides sociales, ouverture du FSL, orientation vers un service adapté, relogement...) de
manière coordonnée avec les services sociaux du secteur.
Accusé de réception en préfecture
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 La mise en œuvre de ce type de Commission permet aussi d'intervenir dans les situations où les
copropriétaires ne peuvent se maintenir dans ce statut. Sont alors mobilisés des outils liés au
relogement des familles et/ou de portage, pour pallier les difficultés financières des particuliers.
- Solvabiliser les ménages pour permettre la mise en œuvre du programme de travaux
Au-delà du suivi spécifique des ménages fragiles, il s'agira pour l'opérateur d'accompagner le syndicat
dans la mobilisation des aides publiques des partenaires signataires de la convention : montage des
dossiers administratifs de demande de subventions comme de prêts, afin d'assurer aux syndicats des
copropriétaires et aux propriétaires éligibles l'octroi des aides publiques de droit commun. La
composition et les délais devront être respectés et ce tant lors du dépôt des demandes de subventions
que lors du suivi financier des aides.
L'opérateur devra également rechercher l'ensemble des financements complémentaires individuels à
destination des ménages les plus fragiles. Il aura ainsi pour mission d'élaborer pour chacun des
ménages un plan de financement comprenant les aides de droits communs ainsi que l'ensemble des
aides individuelles octroyables. Ces solutions de financements complémentaires adaptées aux
situations sociales particulières de chaque copropriétaire représentent d'une part un levier essentiel afin
de diminuer le reste à charge, et ne pas aggraver leur situation financière, et d'autre part apportent une
garantie supplémentaire du maintien des propriétaires occupants en place et facilitent la décision de
réaliser des travaux.
Ainsi, la mobilisation maximale des aides pour les ménages les plus modestes devrait limiter au
maximum l'aggravation des difficultés financières de ces derniers, malgré cela, le dispositif doit
notamment prévoir des solutions alternatives pour tous les copropriétaires ne pouvant pas faire face
aux dépenses du syndicat.
3.4 Volet réhabilitation technique
3.4.1 Programme de travaux en parties communes
L'OPAH-CD devra permettre de réhabiliter de manière globale et durable les bâtis selon le programme
de travaux et les priorités votées en Assemblées Générales par les copropriétaires. Le dispositif vise à
accompagner les copropriétés à la réalisation de travaux d'amélioration, en ciblant notamment une
amélioration du confort thermique et une réduction des consommations énergétiques, afin d'assurer la
pérennité des bâtis tout en garantissant, autant que faire se peut, le maintien des propriétaires dans les lieux.
Ainsi seront encouragés en priorité les travaux suivants :
- Travauxliés à la sécurité des biens et des personnes,
- Travaux liés à l'entretien et l'amélioration,
- Travaux liés aux économies d'énergie.
A l'exception de César Collaveri qui a déjà réalisé un DTG, les instances des copropriétés devront
travailler à l'élaboration d'un programme de travaux, phasé et budgété. Les estimations présentées
dans la convention d'OPAH-CD et la nature des travaux envisagés (voir partie 1.3 de la convention)
sont issus des Diagnostics Multicritères (DMC) réalisés dans le cadre du POPAC.
Il reviendra aux partenaires de l'opération, en lien avec l'opérateur désigné pour le suivi-animation du
dispositif de s'assurer que les travaux visés par les Assemblées Générales correspondent parfaitement
aux besoins techniques urgents et restent soutenables face aux capacités financières collectives des syndicats de copropriétaires et individuelles des copropriétaires.
En fonction des besoins répertoriés dans le cadre des Diagnostics Multicritères, il conviendra de mener
des études de différents ordre, y compris les études structures et géotechniques. Ces études
concerneront à minima la copropriété Jean-Baptiste Clément.
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 A l'issue des études complémentaires et préalables aux travaux qui seront menées, il s’agira pour
l'opérateur de l'OPAH-CD d'accompagner chacun des quatre syndicats des copropriétaires à la
validation du scénario de travaux le plus cohérent au regard des problématiques identifiées puis de
hiérarchiser les priorités de la programmation établie pour aboutir à un phasage distinguant parties
communes et parties privatives. Il évaluera la pertinence de soumettre l’ensemble du programme de
travaux au vote d'une seule Assemblée Générale ou de décomposer le programme en plusieurs phases
de vote nécessitant la réalisation de plusieurs dossiers de subventions.
Compte tenu de l'ampleur des travaux et de la multiplicité des entreprises appelées à intervenir dans le
cadre du programme de requalification, la mise en place d'une maitrise d'œuvre pour chacune des
copropriétés s'avère obligatoire. Ainsi, l'accompagnement de l'opérateur en matière de réalisation de
travaux, s’articulera autour des axes suivants :
- L'accompagnement à la mise en place d'une procédure de consultation et de nomination d'un
maître d'œuvre qui favorise la recherche d’un professionnel expert des interventions en milieu
collectif ;
- Une vigilance sur les aspects financiers, et de calendrier à la fois en termes de dépenses de
travaux comme de recettes (subventions, prêts...) ;
- La communication auprès des copropriétaires, concernant les étapes clefs du projet, en lien
avec le syndic et le MOE.
Les partenaires du dispositif assureront un suivi de l'opération sur le plan technique pour le bon déroulement des interventions. Pour cela, il pourra être proposé de mettre en place avec le concours
de l'opérateur du suivi-animation et pour chacune des copropriétés :
- Une commission « travaux » trimestrielle dès l’'entame de la mission, réunissant le maître
d'œuvre, le conseil syndical, le syndic et l'équipe opérationnelle.
- Une réunion d'information à chaque étape importante du projet, à destination de l'ensemble des
copropriétaires (présentation du projet, des économies d'énergie possible, présentation de
reste à charge prévisionnelle, réunion pré-AGE...)
- Ces réunions pourront aussi prendre la forme d’un atelier reprenant et vulgarisant les
documents produits par l'équipe de maîtrise d'œuvre (lien avec les sessions de
formations/ateliers déjà présentés).
- La tenue de permanences d'information sur le projet,
- La diffusion d'informations sur les projets de la résidence à tous les habitants.
3.4.2 Volet énergie et précarité énergétique
La lutte contre la précarité énergétique tient aujourd’hui une place centrale dans les politiques de
l'habitat. Traiter cette problématique contribue à l'amélioration du cadre et du confort de vie. De même,
agir sur les dépenses énergétiques à un impact sur le budget des familles et permet la réduction des
inégalités sociales et énergétiques.
Les programmes de travaux qui seront établis dans le cadre des DTG et des études préalables devront
mettre en évidence les possibilités existantes pour atteindre une haute performance énergétique. Les
copropriétaires devront certes consentir à un investissement initial en travaux très lourd, hors de portée
sans aides financières, mais profiteront à terme d'une réduction durable des dépenses énergétiques
induites.
Afin d'inciter à la réalisation de tels travaux et résorber les situations de précarité énergétique, l’Anah
via son dispositif Ma Prime Rénov’' (Conseils d'Administration de l'ANAH du 2 décembre 2020 et du 6
décembre 2023) octroie des aides à la rénovation thermique de logements en apportant des subventions aux propriétaires pour les travaux en parties privatives et aux Syndicats de copropriété
pour les travaux en parties communes. Ces évolutions concerneront de fait l'OPAH-CD et les nouvelles
modalités d'intervention seront intégrées au programme. Le régime juridique applicable par l'Anah pour
déterminer le montant des aides mobilisables dépendra de la réglementation en vigueur lors du dépôt
du dossier de demande de subvention auprès de la délégation locale de l’Anah.
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 3.4.3 Travaux en parties privatives
L'OPAH-CD permet, parallèlement aux travaux de réhabilitation des parties communes, un traitement
des parties privatives, notamment pour les situations les plus à risque.
Les enquêtes sociales menées en 2023 ont permis de mettre en lumière des problèmes d'humidité et
de moisissures dans certains logements, conséquences directes de la dégradation des façades et des
toitures et de la faible performance des systèmes de ventilation. A ce titre, le SCHS de la Ville de Livry-
Gargan mènera, le cas échéant, les procédures adéquates en cas d'indécence ou d'insalubrité.
En outre, une partie des enquêtes sociales ont remonté un sentiment d'inconfort thermique assez
prégnant notamment du fait du faible niveau d'isolation.
Il a été fixé un objectif de 35 logements pour la réalisation de travaux en parties privatives, représentant
environ 7% des logements des propriétaires privés, répartis comme suit :
10 logements pour Briand-Quesnay ;
- 10 logements pour César Collaveri ;
- 10 logements pour Jean-Baptiste Clément ;
- 5 logements pour La Fontaine.
L'opérateur aura la charge de recenser les besoins en travaux dans les logements et d'accompagner
les propriétaires dans leur recherche de financements.
Article 4 — Objectifs quantitatifs de réhabilitation
L'OPAH-CD vise à atteindre les objectifs globaux suivants :
- La réhabilitation des parties communes de 4 copropriétés, correspondant à 622 logements.
Briand-Quesnay : 129 logements ;
César Collaveri : 291 logements ;
Jean-Baptiste Clément : 149 logements ;
La Fontaine : 51 logements. O
©
©
O
- La réhabilitation des parties privatives de 35 logements, répartis comme suit :
Briand-Quesnay : 10 logements ;
César Collaveri : 10 logements ;
Jean-Baptiste Clément : 10 logements ;
La Fontaine : 5 logements. O
O©O
©
©
- La réhabilitation des 40 logements qui seront prévisionnellement portés dans le cadre des
conventions de portage provisoire adossées au présent dispositif d'OPAH-CD :
Briand-Quesnay : 10 logements ;
César Collaveri : 15 logements ;
Jean-Baptiste Clément : 10 logements ;
La Fontaine : 5 logements. O
©
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 Article 5 — Financements de l’opération et engagements complémentaires
5.1 Financements de l'Anah
a) Règle d'application
Les conditions générales de recevabilité et d'instruction des demandes, ainsi que les modalités de calcul
de l’aide applicables à l'opération, découlent de la réglementation de l'ANAH, c'est à dire du Code de la
construction et de l'habitation (CCH), du règlement général de l'agence, des délibérations du conseil
d'administration, des instructions du directeur général, des dispositions inscrites dans le(s)
programme(s) d'actions et, le cas échéant, des conventions de gestion passées entre l'Anah et les
délégataires de compétence.
Les conditions relatives aux aides de l'Anah et les taux de 35% maximum du montant de travaux HT
sans plafond d'aide sont susceptibles de modifications, en fonction des évolutions de la réglementation
de l'Anah. L’ANAH ne finance pas la TVA. Il n'y a pas besoin d'avenant à la convention de d'OPAH-CD
s’il y a une modification du montant des travaux dans la limite du respect de l'équilibre économique de
la convention, néanmoins un accord au niveau régional sera demandé. La réhabilitation des parties communes est prioritaire à la réhabilitation des parties privées.
Les conditions relatives aux aides de l'Anah portant sur la bonification « Copropriété en difficulté » de
20% de l'aide socle pour les travaux en parties communes sont susceptibles de modifications, en
fonction des évolutions de la réglementation de l'Anah.
Les conditions relatives aux aides de l'ANAH et les taux maximaux d'aides sont susceptibles de
modifications, en fonction des évolutions de la réglementation de l'ANAH.
b) Montants prévisionnels
Les montants prévisionnels des autorisations d'engagements de l'ANAH pour l'opération sont de :
- 4 508 005 € au titre des travaux en parties communes,
- 2 576 003 € au titre de la bonification « Copropriété en difficulté » de 20% de l’aide de socle,
- 443 000 € au titre des travaux en parties privatives,
- 2 085 543 € au titre de l'ingénierie pour les 5 années du dispositif.
Répartis comme suit :
e L'aide aux travaux en parties communes est calculée comme suit :
- Aide de 35% du montant des travaux subventionnables HT pour les quatre syndicats (4 508
005 €;
e La bonification « Copropriété en difficulté » de 20% de l’aide socle pour les travaux en
parties communes. Les quatre copropriétés seront éligibles à cette subvention si les
programmes de travaux réalisés leur permettent d'atteindre un gain énergétique supérieur à
35%, soit 2 576 003 €.
e L'aide aux travaux en parties privatives est calculée sur :
- 35 dossiers individuels au titre des travaux lourds (habitat très dégradé) ou travaux
d'autonomie, soit 315 O00E€ ;
- 40 logements portés prévisionnellement sur les 5 années du dispositif dont l'aide moyenne
estimée serait d'environ 3 200€ / logements (128 000 €).
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 L'aide à l’ingénierie est calculée comme suit :
Pour le suivi-animation : 50% du montant HT de la mission de suivi-animation par an, estimée
de manière prévisionnelle à 989 585 €HT sur 5 ans, soit un financement réservé de l’Anah de 494 793€;
Pour l'aide à la gestion : 5 000 €/bâtiment/an + 150€/lot principal/an (plafond), hors lots
appartenant aux bailleurs sociaux, soit 782 750€ ;
Pour l'aide au portage : 20 200 €/lot pour un maximum de 40 lots portés, soit 808 000€.
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 Bnand-Quesnay César Collaven Jean-Baptiste Clément La Fontaine TOTAL
Montant prévisionnel du programme de travaux subventionnables HT 3 377 550 € 10 616 100 € 2943 171€ 1233276€ 18 170 197€
{comprenant MOE. CT, SPS)
ANAH - parties Subventions travaux en parties communes sur les lots privés 1182 143€ 1 894 974 € 999 207 € 431 682 € 4 508 005 €
communes , 67551 1 082 842 € 0 975€ 246 675 € 2576003 € Prime si gain énergétique > 35% : 20% {hors lots bailleur social) ne SNS
ANAH :- aide aux Dossiers invidivuels au titre des travaux lourds ou d'autonomie {XX 90 000 € 90 000 € 90 000 € 45 000 € 315 000€
travaux en parties [dossiers] / revoir le montant de l'aide par logement
privatives Aide au travaux pour les logements portés { : ) 32000 € 48 000 € 32 000 € 16000 € 128 000 €
TOTAL 1973 653€ 3115816€ 1692182€ 739 357€ 71527007€
Briand-Quesnay César Collaveri Jean-Baptiste Clément La Fontaine TOTAL
Montant prévisionnel HT du suiÿ-animation du dispositif pour 5 ans 989 585€
ANAH 50% sur le montant HT 494 793 €
EPT GPGE 50% sur le montant HT + TVA 692 710 €
ANAH - aide au Cesar Collaveri, 10 lots Jean-Baptiste Clément et 5
portage de lots lots La Fontaine) 202 000 € 303 000 € 202 000 € 101 000 € 808 000 €
NAH - aide à | : i PARA: [pps sp DAE/ErntRerE FERR 171 750€ 289 000 € 258 750 € 63 250€ 782 750 €
gestion principal (hors lots bailleur social)
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 5.2 Financements de la collectivité maître d'ouvrage
a) Règle d'application :
L'EPT Grand Paris Grand Est, en sa qualité de maitre d'ouvrage, prend en charge l'ingénierie du
dispositif et une partie des coûts relatifs au suivi-animation.
Le montant prévisionnel relatif au suivi animation est estimé à 989 585€ HT sur les 5 ans du dispositif.
En considérant une prise en charge de 50% du montant total HT auquel s'ajoute la TVA de l'ensemble
des coûts d'ingénierie, cela représente une enveloppe prévisionnelle de 692 710€ TTC pour l'opération.
En fonction de l’évolution des participations financières des partenaires à l'ingénierie, un avenant pourra
être éditée afin de modifier le taux de participation de la collectivité à l'ingénierie et donc les montants
présentés ci-dessous.
b) Montants prévisionnels :
Les montants prévisionnels des autorisations d'engagement de la collectivité maître d'ouvrage pour
l'opération sont de 692 708€, selon l'échéancier suivant :
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 TOTAL
Suivi-animation (estimation 50% HT + TVA) 138 542€ | 138542€ | 138 542€ | 138542€ | 138542€ | 692 708 €
5.3 Financement des autres partenaires
Afin d'améliorer l'offre de financement permise par l'OPAH-CD, l’ensemble des organismes et
institutions susceptibles de contribuer au financement de l'opération pourront être sollicités. Les
collectivités, l'opérateur, et l'ensemble des partenaires s'engagent à étudier toute opportunité de
financement complémentaire qui permettrait de viabiliser l'opération (FEDER, Aides départementales,
Métropole du Grand Paris, labellisation du Conseil Régional etc.) Au regard des taux des préfinancements très élevés auprès de banque, le recours à des organismes de prêts aux particuliers
et aux syndicats des copropriétaires (éco PTZ, SACICAP, Action Logement...) sera plus spécifiquement recherché au cours de l'opération. Le réseau PROCIVIS (ou autre) pourra éventuellement être sollicité
afin d'opérer du préfinancement de subvention sur les aides publiques.
Dans le cadre des aides individuelles aux copropriétaires, Action Logement sera l’un des acteurs clés en matière de financement des quote-part travaux individuelles. L'opérateur du suivi-animation de
l'OPAH-CD sera chargé d'accompagner les copropriétaires concernés dans la mobilisation des aides
auprès de tout partenaires additionnels ainsi que des organismes de prêt aux particuliers ou de
préfinancement des subventions.
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 Article 6 — Engagements complémentaires des partenaires de l'opération
Les partenaires de l'OPAH Copropriétés Dégradées Livry-Gargan s'engagent à participer à la mise en
œuvre opérationnelle des orientations décrites précédemment. D'autres mesures ou actions peuvent
faire l'objet d'engagements des parties concernées en tant que besoin lors de la mise en œuvre du
dispositif.
Ainsi, annexée à la présente convention, des chartes d'engagement devront être signés pour chaque
copropriété valant engagement des instances des copropriétés dans le dispositif d'OPAH-CD. Ce
document définit la méthode d'intervention partagée et validée par tous les signataires ainsi que le rôle
de chacun d'entre eux. Il vise à maintenir la participation des parties prenantes en confortant le
partenariat entre les différents intervenants. Le cadre contractuel paraissant ici le plus indiqué.
La charte d'engagement sera conjointement signée par le Conseil syndical, les représentants des
syndics, le bailleur social présent au sein des syndicats César Collaveri et Jean-Baptiste Clément, la
Ville de Livry-Gargan et l'opérateur désigné en charge de l’animation du dispositif.
Le syndicat de copropriétaires s'engage à :
- Respecter la présente convention,
- Mettre en place des partenariats étroits avec l'opérateur de suivi animation du dispositif,
- Permettre l’action de la collectivité publique en l'invitant à participer aux différentes réunions
d'Assemblée générale traitant de l'OPAH-CD et en lui remettant une copie des procès-verbaux
correspondants,
- Faire participer l'Assemblée générale aux décisions de gestion concernant l'usage des
subventions allouées et des engagements de travaux,
- Soumettre au vote de l’Assemblée générale, un programme de travaux conservatoires et urgents portant sur les parties communes compatible avec les capacités contributives des
copropriétaires,
- Participer activement par le biais de son conseil syndical aux instances de concertation et de
pilotage de l'OPAH-CD (groupes de travail, réunion),
- Mandater le syndic pour solliciter les aides prévues dans le cadre de l'OPAH-CD avec l'aide de l'équipe de suivi-animation,
- Autoriser le syndic à fournir à la collectivité et à l'équipe de suivi-animation les éléments de suivi
de la copropriété et ceux nécessaires au calcul des quotes-parts des copropriétaires et à la
constitution des dossiers de demande de subvention (bilan de trésorerie, liste des
copropriétaires débiteurs actualisés...),
Le syndic s'engage à :
- __ Rendre compte régulièrement des avancées de l'OPAH-CD aux copropriétaires,
- Inviter et faire participer l'opérateur de suivi-animation selon ses demandes et notamment à la
préparation de l’ordre du jour des AG comme aux dites Assemblées Générales,
- Transmettre à l'équipe d'animation tous les documents nécessaires au bon suivi et au
déroulement de l'OPAH-CD, notamment ceux relatifs à la situation financière du syndicat et à
l'évolution de l'occupation de la copropriété ainsi que ceux nécessaires au montage des
dossiers de demandes de subvention,
- Collaborer en étroite relation avec le coordinateur de l'OPAH-CD et lui communiquer tous les
éléments nécessaires à la bonne réalisation des travaux,
- Participer à toutes les commissions inscrites dans l'OPAH-CD,
- _ Ouvrir un compte de travaux et faire apparaître les règlements des copropriétaires dans un
sous-compte ainsi que sur leurs appels de charges,
- Ne pas utiliser les sommes versées par les copropriétaires au titre des travaux à d’autres
destinations,
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 - Se conformer aux conditions requises par les partenaires pour pouvoir bénéficier des aides.
Le conseil syndical s'engage à :
- Participer à l'ensemble des commissions de l'OPAH-CD,
- Transmettre tous les éléments nécessaires à l'opérateur de suivi animation,
- Être force de proposition,
- Accompagner la copropriété dans la bonne compréhension de l'OPAH-CD,
- _ Correspondre étroitement avec le coordinateur de l'OPAH-CD.
La collectivité maitre d'ouvrage s'engage à :
- S'assurer du respect de la présente convention et de sa mise en œuvre,
- Veiller au bon déroulement du plan, à la mise en œuvre des engagements des partenaires et
au respect de la programmation des mesures,
- Réunir les parties selon les besoins, animer les comités de pilotage du dispositif et mettre en
place le calendrier du comité technique,
- Informer et associer les syndicats de copropriétaires (syndic de copropriété et conseillers
syndicaux) aux différents stades de décision.
L'opérateur désigné pour le suivi-animation du dispositif s'engage à :
- Informer et conseiller de manière continue les copropriétaires et les instances de la copropriété
sur les travaux envisagés et leurs modalités de financement.
- Assister les copropriétaires dans l'obtention des différentes aides et prêts pour le financement
des travaux en parties communes en s'assurant que l'ensemble des copropriétaires sera en
capacité de faire face aux charges supplémentaires induites.
- Accompagner les copropriétaires en difficulté financière.
- Mobiliser le préfinancement des aides publiques auprès d'un organisme bancaire.
- Assister le conseil syndical et le syndic dans la mise en œuvre du projet de réhabilitation (de
l'élaboration, en passant par le recours à un architecte et le vote des travaux, au suivi et fin des
travaux.
- Mobiliser les aides à la gestion pour financer les surcoûts induits par la mise en œuvre d'une
OPAH-CD.
- Accompagner les copropriétaires désireux de réaliser des travaux dans leur logement.
- Développer, coordonner, animer, et maintenir le réseau partenarial.
Le bailleur social 1001 Vies Habitat s'engage à :
- Aider au redressement de la copropriété :
e en assurant le paiement des charges de copropriété, qu'il s'agisse des charges courantes de
copropriété ou bien des appels de fonds nécessaires à la réalisation de travaux sur les parties
communes,
e _enétant un copropriétaire solvable et qui participe au fonctionnement de la copropriété (élection
aux membres du conseil syndical),
e en collaborant de manière active à la mise en œuvre du dispositif, et en travaillant de manière
partenariale avec l'opérateur du suivi-animation.
- Participer à la vie de la copropriété :
e en participant activement aux Assemblées Générales en particulier, lors du vote des procédures
de recouvrement, et en soutenant activement tout programme de travaux sur les parties
communes de nature à améliorer l'état des bâtiments,
e en présentant une candidature en vue de l'élection en qualité de membre du conseil syndical,
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 e en soutenant le conseil syndical par un appui technique permettant de lui faire bénéficier des
compétences du bailleur en ingénierie de travaux, de gestion résidentielle ou d'accès à des
prestataires plus performants.
- Faciliter la réalisation du programme de travaux en renonçant à sa quote-part théorique de
subvention.
Article 7 — Pilotage, animation et évaluation
7.1 Pilotage de l'opération
7.1.1 Mission du maître d'ouvrage
Le maitre d'ouvrage sera chargé de piloter l'opération, de veiller au respect de la convention de
programme et à la bonne coordination des différents partenaires. Il s'assurera par ailleurs, de la bonne
exécution de la mission par le prestataire du suivi-animation.
7.1.2 Instances de pilotage
Des instances de gestion telles que le comité de pilotage ou et le comité technique assurent la
coordination et l'animation de l'opération.
Comité de Pilotage (COPIL)
Un comité de Pilotage sera organisé au moins une fois par an par l'EPT Grand Paris Grand Est et la
Ville de Livry-Gargan en présence de l’équipe de suivi-animation, afin de faire le point sur l'avancement
de l'opération, la réalisation des objectifs et le respect des engagements ainsi que les questions et
propositions qu'elle souhaite soumettre au comité de pilotage. Son rôle est d'orienter et de piloter le
travail de l’équipe d'animation dans le cadre des objectifs définis. Il lui sera présenté bilans annuels
ainsi que le bilan définitif de l'OPAH-CD.
Il est composé des partenaires suivants :
- Services de l'Etat, DRIHL 93,
- Maire ou élu de la Ville ou de l'EPT,
- Les Syndics,
- Les Conseils Syndicaux,
- L'ensemble des services compétents et concernés de l’'EPT comme de la Ville en fonction des
problématiques (déchets, assainissement, politique de la Ville).
Il peut en tant que de besoin, élargir sa composition à d'autres membres permanents ou inviter à tout
moment toute personne ou organisme qu'il jugerait utile.
L'opérateur du suivi-animation accompagnera le Maître d'Ouvrage dans la préparation et animation du
Comité de Pilotage. Il préparera notamment le support de communication (synthèse sur l'avancée des
projets des copropriétés), ainsi que les bilans annuels et le bilan final de l'OPAH-CD.
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 Comité technique (COTECH)
Un comité technique sera organisé par l'opérateur au moins deux fois par an afin de suivre et d'analyser
la conduite opérationnelle du dispositif. Il est constitué des techniciens de l'EPT et la Ville en charge du
pilotage de l'opération et des services de l'Etat à travers la DRHIL 93.
Cette réunion est l'occasion de suivre l'avancée opérationnelle de l'OPAH-CD, d'aborder les éventuels
points de blocage afin de définir de façon concertée et coordonnée les actions permettant d'y remédier,
ou encore de valider des stratégies d'intervention.
Si nécessaire et en fonction des difficultés éventuelles, le comité technique peut être suivi et complété
par des réunions spécifiques avec les acteurs impliqués (syndics, conseil syndical, copropriétaires,
bailleurs sociaux..….).
Une commission « Sociale » : Elle est animée par l'opérateur de suivi-animation, elle se réunit tous
les semestres a minima afin d'évoquer les situations individuelles complexes. Elle rassemble le maître
d'ouvrage, l'opérateur de portage, la direction départementale à la cohésion sociale, la DDT, le Conseil
départemental, la CAF, le Centre communal d’actions sociales de la ville, et la Direction de l'Habitat et
de la Politique de la Ville de l'EPT et/ou de la Ville en tant que besoin.
Les éléments personnels évoqués lors de ces réunions sont couverts par le secret professionnel.
Parallèlement à ces commissions une permanence mensuelle dédiée à la question sociale sera
organisée et tenue par l'opérateur du suivi-animation.
Une commission « Impayés » : Elle est animée par l'opérateur de suivi-animation, elle regroupe le
conseil syndical, le syndic et l'avocat de la copropriété afin de résorber les impayés des occupants. Elle
se réunit une fois par trimestre, avec un relevé des décisions réalisées à l'issue de chaque réunion.
Une commission « Gestion et maitrise des charges » : Elle est animée par l'opérateur de suivi-
animation, elle regroupe le conseil syndical, le syndic. Elle a pour objet de suivre l'évolution des
dépenses et des dettes fournisseurs. Cette commission se réunit a minima deux fois par an avec un
relevé des décisions réalisé à l'issue de chaque réunion.
Une commission « Travaux » : Elle est animée par l'opérateur de suivi-animation. Elle réunit le conseil
syndical, l'AMO technique, le syndic. Elle se réunit trimestriellement, avec un relevé des décisions
réalisé à l'issue de chaque réunion mais pourra se réunir autant que de besoin notamment au moment
de la réception des offres et devis.
Une commission « Portage » : Elle est animée par l'opérateur de portage en présence nécessairement
de la maitrise d'ouvrage de l'opération (EPT Grand Paris Grand Est), de la Ville de Livry-Gargan et de
l'opérateur. Elle a pour objet le suivi des acquisitions comme les relogements prévus. Les modalités de
tenue de cette commission sont explicitées dans la convention de portage.
Pour chaque commission toutes les informations doivent être transmises à l'opérateur de suivi-
animation (sauf dans le cas de la commission sociale).
Des comités de suivi ou des commissions de travail spécifiques peuvent être mis en place (relogement,
accompagnement social, impayés...) en fonction des nécessités opérationnelles.
D'autres instances plus informelles pourront être organisées à destination des copropriétaires et/ou
locataires pour les mobiliser, les informer et les faire participer au suivi de projet.
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 7:2 Suivi-animation de l'opération
7.21 Équipe de suivi-animation
L'opération est pilotée par un prestataire retenu conformément au Code des marchés publics. Le
prestataire est chargé d'assurer l'information, l'animation et le suivi de l'opération.
L'opérateur devra mobiliser une équipe pluridisciplinaire présentant les compétences requises pour
mener à bien l'ensemble des objectifs décrits dans les volets d'action de la présente convention
d'OPAH-CD et notamment les champs d'intervention suivants :
- Compétences en gestion de projets complexes, coordination d'acteurs, animation de réunion,
- Compétences techniques pour le suivi des travaux,
- Compétences en comptabilité de la copropriété, suivi des impayés et des procédures
contentieuses,
- Compétences en accompagnement social des copropriétaires (gestion du budget, aide à
l'apurement des impayés, ouverture des droits sociaux, recherche d'aides financières...) :
travailleurs sociaux diplômés d'Etat,
- Compétences juridiques,
- Compétences pour l'animation d'événements fédérateurs auprès des habitants,
- Compétences de graphisme/communication pour la réalisation de supports d'information
7.2.2 Contenu des missions de suivi-animation
Le contenu des missions de suivi-animation est détaillé dans l’article 3 de la présente convention sur
les « volets d'action ».
Le travail d'animation est un facteur essentiel pour la réussite de l'opération. L'implication et la présence
active et continue du prestataire constituent un critère déterminant. Le travail relationnel et de proximité
vis-à-vis des instances de la copropriété et des copropriétaires sera décisif pour obtenir les votes en
Assemblée générale selon des règles de majorité différentes en fonction de la nature des travaux.
L'intervention de l'opérateur est attendue tant au niveau de l'animation du partenariat institutionnel que
de l'animation des acteurs des copropriétés.
Le prestataire se positionne en tant qu’animateur de l'OPAH-CD garantissant la bonne exécution des
missions, l'ordonnancement des actions et le rapport de leur déroulement à la maîtrise d'ouvrage.
Le prestataire assure le suivi global de toutes les missions accompagnant l'OPAH-CD, sur tous les
aspects. Il est chargé de les réaliser en propre, ou, le cas échéant, de les sous-traiter et de les
coordonner lorsque les actions sont déjà en place.
La mission est réalisée en lien étroit avec la maîtrise d'ouvrage. Des liens privilégiés sont assurés avec
le coordinateur de l'OPAH-CD, chargé de veiller au bon déroulement du dispositif et de son plan
d'actions.
7.2.3 Modalités de coordination opérationnelle
La convention de programme fait mention des modalités d'articulation de l'équipe de suivi-animation
avec l'ensemble des partenaires, notamment avec :
- Le coordinateur de l'OPAH-CD à la Ville/ EPT,
Le conseil syndical, le syndic et le ou les maître(s) d'œuvre de la copropriété,
- Les services compétents des collectivités,
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 -_ Les services instructeurs des demandes de subventions,
- Les services en charge des procédures coercitives,
-_ Les acteurs du secteur social.
L'équipe de suivi-animation s'assure de la coordination et de la cohérence des procédures concernant
la copropriété, notamment lorsque la copropriété fait partie d'un projet de rénovation urbaine financée
par l'ANRU ou dans un autre programme national tel que Action Cœur de Ville.
7.3 Évaluation et suivi des actions engagées
7.3.1 Indicateurs de suivi des objectifs
La présente convention doit permettre d'atteindre les objectifs généraux définis aux articles 2 et 3 de la
présente convention. Les objectifs seront suivis grâce aux indicateurs de moyens et de résultats définis
pour chaque volet d'action. Ces indicateurs seront confrontés aux prévisions et figureront dans les
rapports d'avancement, les bilans annuels et le rapport final.
7.3.2 Bilans et évaluation finale
Un bilan au moins annuel et un bilan final de l'opération seront réalisés et présentés sous la
responsabilité du maître d'ouvrage en comité de pilotage. lIs seront adressés aux différents partenaires
de l'opération.
Bilan annuel :
Les bilans annuels montreront l'avancée du dispositif durant l’année écoulée sur l'ensemble des volets
de la convention. Un suivi des indicateurs de moyens et de résultats sera attendu annuellement et
permettra d'éventuellement adapter les actions de l'année suivante.
Le bilan annuel établi sous la responsabilité du maître d'ouvrage ouvre des perspectives pour la bonne
continuité du programme. Il sera validé à l'occasion du comité de pilotage annuel.
Ce rapport doit faire état des éléments suivants :
- Pour les opérations réalisées : localisation, nature et objectif ; coûts et financements ; maîtrise
d'œuvre ; impact sur le cadre de vie et la vie sociale ;
- Pour les opérations en cours : localisation, nature et objectif ; état d'avancement du dossier ;
plan et financement prévisionnel ; points de blocage ;
Les différents aspects du redressement et de la gestion de la copropriété sont mis en valeur.
En fonction des difficultés rencontrées sur les plans techniques, administratifs, sociaux et financiers,
des mesures sont proposées pour corriger la tendance et atteindre les objectifs fixés par la convention.
Elles feront si nécessaire l'objet d'un avenant à la convention.
Bilan final et évaluation du dispositif :
Sous la responsabilité du maître d'ouvrage, un bilan final du programme sous forme de rapport doit être présenté au comité de pilotage en fin de mission. Les différents aspects du redressement et de la
gestion de la copropriété sont mis en valeur.
Ce rapport devra notamment :
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 - Rappeler les objectifs qualitatifs et exposer les moyens mis en œuvre pour les atteindre ainsi
que présenter les résultats obtenus au regard des objectifs.
- Analyser les difficultés rencontrées (techniques, financières, administratives, sociales) lors de
l'animation sur ses différentes phases, lors de la sensibilisation des propriétaires (et locataires)
et des acteurs de l'habitat. Lors de la coordination du projet et des acteurs (problèmes
techniques, déroulement des chantiers, relations entre les maîtres d'ouvrage, les maîtres
d'œuvre et les entreprises, maîtrise des coûts) et préciser la mise en place de dispositifs
spécifiques ou innovants.
- _ Recenser les solutions mises en œuvre.
- Lorsque l'opération le permet, fournir un récapitulatif ou des fiches des opérations financées
avec la nature et le montant prévisionnel des travaux effectués et le détail des subventions et
aides perçues.
- Synthétiser l'impact du dispositif sur le secteur de l'habitat, sur les activités économiques et la
vie sociale.
Ce document pourra comporter des propositions d'action à mettre en œuvre pour prolonger la
dynamique du programme ainsi que des solutions nouvelles à initier.
L'évaluation finale devra permettre de mesurer, non pas simplement l'efficacité mais aussi et surtout la
pertinence et l'utilité de la politique publique mise en œuvre pendant 5 ans pour l'accompagnement de
cette copropriété dégradée au travers des différents indicateurs.
Article 8 —- Communication
Le maître d'ouvrage du programme, les signataires et l'opérateur s'engagent à mettre en œuvre les
actions d'information et de communication présentées ci-dessous. Il est ainsi impératif de porter le nom et le logo de l'Agence nationale de l'habitat sur l'ensemble des documents et ce dans le respect de la
charte graphique de l'Etat. Ceci implique tous les supports d'information print et digitaux, tels que : dépliants, plaquettes, vitrophanies, sites internet ou communications presse portant sur l'OPAH-CD.
Le logo de l'Anah en quadrichromie, la mention de son numéro (0 806 703 803) et de son site internet
anah.fr devront apparaître sur l'ensemble des supports écrits et digitaux dédiés à informer sur le
programme au même niveau que les autres financeurs : inserts presse, affichage, site internet,
exposition, filmographie, vitrophanie dans le cadre du bureau d'accueil de l'opération notamment.
L'opérateur assurant les missions de suivi-animation indiquera dans tous les supports de
communication qu'il élaborera, quels qu'ils soient, l'origine des aides allouées par l’Anah. Il reproduira
dans ces supports à la fois le logo type et la mention du numéro et du site internet de l'Agence, dans le respect de la charte graphique.
Dans le cadre des OPAH, pour les opérations importantes de travaux, les éventuels supports
d'information de chantier (autocollants, bâches, panneaux etc.) comporteront la mention « travaux réalisés avec l'aide de l'Anah ».
Lors des réunions d'information destinées à présenter les financements, l'organisme d'animation devra
travailler en étroite collaboration avec la délégation locale (ou, le cas échéant, le délégataire des aides
à la pierre) et remettre un dossier qui aura été élaboré avec ces derniers.
D'une manière générale, les documents de communication devront avoir été réalisés avec la DDT (ou,
le cas échéant, le délégataire des aides à la pierre), qui fournira toutes les indications nécessaires à la
rédaction des textes dans le cadre de la politique menée localement : priorités, thématiques, enjeux
locaux, etc. et qui validera les informations concernant l'Anah.
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 Les documents d’information générale ou technique conçus par l'Agence à destination du public devront
être largement diffusés. || appartient au maître d'ouvrage du programme et à l'opérateur de prendre
attache auprès du Pôle communication, coordination et relations institutionnelles de l'Anah afin de
disposer d'un accès au web-catalogue permettant la commande des supports existants : guides
pratiques, liste des travaux recevables, dépliants sur les aides, etc.
Par ailleurs, dans le cadre de sa mission d'information et de communication, l'Anah peut être amenée
à solliciter l'opérateur en vue de réaliser des reportages journalistiques, photographiques ou
fimographiques destinés à nourrir ses publications et sites internet. L'opérateur apportera son concours
à ces réalisations pour la mise en valeur du programme.
En complément, si les signataires de la convention réalisent eux-mêmes des supports de
communication relatifs à l'OPAH-copropriétés, ils s'engagent à les faire connaître au Pôle
communication, coordination et relations institutionnelles de l'Anah et à les mettre à sa disposition libre
de droits.
Enfin, le maître d'ouvrage et l'opérateur assurant les missions de suivi-animation dans le secteur
programmé s'engagent à informer la DDT de toute manifestation spécifique consacrée à l'opération afin
qu'elle relaie cette information.
Afin de faciliter les échanges, l'ensemble des outils de communications (logos et règles d'usage) sont à
disposition sur l'extranet de l'Agence.
Article 9 — Prise d'effet de la convention, durée, révision, résiliation et prorogation
9.1 Durée de la convention
La présente convention est conclue pour une période de 5 années calendaires.
Elle portera ses effets pour les demandes de subvention déposées auprès des services de l'Anah à
compter de la date de signature de la présente convention.
9.2 Révision et/ou résiliation de la convention
Si l'évolution du contexte budgétaire, de la politique en matière d'habitat, et/ou de l'opération (analyse
des indicateurs de résultat et des consommations de crédits) le nécessite, des ajustements pourront
être réalisés par voie d'avenant.
Toute modification des conditions et des modalités d'exécution de la présente convention fera l'objet
d'un avenant.
La présente convention pourra être résiliée, par le maître d'ouvrage ou l'Anah, de manière unilatérale
et anticipée, à l'expiration d'un délai de 6 mois suivant l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé
de réception à l'ensemble des autres parties. La lettre détaillera les motifs de cette résiliation. L'exercice
de la faculté de résiliation ne dispense pas les parties de remplir les obligations contractées jusqu'à la
date de prise d'effet de la résiliation.
9.3 Transmission de la convention
La convention de programme signée et ses annexes sont transmises aux différents signataires, ainsi
qu'au délégué de l'agence dans la région et à l'Anah centrale en version PDF.
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Date de réception préfecture : 25/02/2025 La convention doit obligatoirement être portée dans Contrat Anah.
Fait en exemplaires à le / /
Pour le maître d'ouvrage, l'EPT Grand Paris Grand Est, Pour la Ville de Livry-Gargan,
Pour l'Anah, Pour l'Etat,
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