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unknown - Communauté de communes - Petite Camargue - DELIB 2
unknown - Communauté de communes - Petite Camargue - DELIB 2024.11.130 PA 1
Document publié le Lundi 1 janvier 2024
Lien du pdf (unknown - Communauté de communes - Petite Camargue - DELIB 2024.11.130 PA 1)
Thèmes du document : Logement, Handicap et inclusivité, Investissement et développement économique,
Envoyé en préfecture le 11/02/2025
Reçu en préfecture le Mere L
Publié le 11/02/2025 C
ID : 030-243000593-20241105-DL2024_11_130PA-DE
se Eu
Agence
nationale Anah
de l'habitat
OPERATION PROGRAMMEE D’AMELIORATION DE
L'HABITAT (OPAH) COPROPRIETE DEGRADEE (CD)
& LE MONTCALM »
2025-2030
Convention d'OPAH - Copropriétés dégradées Le Montcalm à Vauvert (30) Envoyé en préfecture le 11/02/2025
Reçu en préfecture le 11/02/2025
Publié le 11/02/2025
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Convention d'OPAH - Copropriétés dégradées Le Montcalm à Vauvert (30) 2 Envoyé en préfecture le 11/02/2025
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ID : 030-243000593-20241105-DL2024_11_130PA-DE
La présente convention est établie :
Entre la Communauté de communes de Petite Camargue (CCPC), maître d'ouvrage de l'opération programmée, représentée par Monsieur André BRUNDU, Président,
L'État, représenté par Monsieur Jérôme BONET, Préfet du département du Gard,
L'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH), établissement public à caractère administratif, sis 8 avenue de l'Opéra 75001 Paris, représentée par Monsieur Jérôme BONET, Préfet du département du Gard et délégué local de l'ANAH dans le département, agissant dans le cadre des articles R. 321-1 et suivants du code de la construction de l'habitation et dénommée ci- après « ANAH ».
La commune de Vauvert, représentée par Monsieur Jean DENAT, Maire,
Le Département du Gard, représenté par Madame Françoise LAURENT-PERRIGOT, Présidente,
L'Agence Départementale de l'Habitat et du Logement (ADHL), représentée par Monsieur Christian BASTID, Président,
Et la Banque des Territoires, représentée par Monsieur Patrick MARTINEZ, Directeur Régional Occitanie,
Vu le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles L. 303-1, L. 321-1 et suivants, R. 321-1 et suivants,
Vu le règlement général de l'ANAH,
Vu la circulaire du 7 juillet 1994 du Ministère du Logement et du Ministère des Affaires sociales, de la Santé et de la Ville relative aux OPAH concernant des ensembles immobiliers en copropriété rencontrant de graves difficultés sur le plan technique, social et financier,
Vu le 7è Plan Départemental d'Action pour le Logement et l'Hébergement des Personnes Défavorisées (PDALHPD), adopté par arrêté du Préfet et du Président du Département du Gard, le 9 décembre 2018.
Vu le Programme Départemental de l'Habitat (PDH), adopté le 17 juin 2013 par son comité de pilotage,
Vu la convention d'OPAH - CD (2020 - 2025), signée le 31 janvier 2020,
Vu la délibération de l'assemblée délibérante de la CCPC n°2024/11/130, maître d'ouvrage de l'opération, en date du 5 novembre 2024, autorisant la signature de la présente convention,
Vu la délibération de l'assemblée délibérante de la ville de Vauvert n°2024/12/161, engagée au titre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) du quartier des Costières, en date du 9 décembre 2024 autorisant la signature de la présente convention,
Vu la délibération de l'assemblée délibérante du Conseil Départemental n°49, en date du 6 décembre 2024, autorisant la signature de la présente convention,
Vu la délibération de l'assemblée délibérante du Conseil d'Administration de l'ADHL n°2024/57, en date du 23 décembre 2024, autorisant la signature de la présente convention,
Vu l'avis de la Commission Locale d'Amélioration de l'Habitat (CLAH) du Gard, en application de l'article R. 321-10 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH), lors de sa consultation en date du 19 novembre 2024,
Vu l'avis du délégué de l'ANAH dans la Région en date du 8 novembre 2024,
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Vu la mise à disposition du public du projet de convention d'OPAH - CD du 12 novembre 2024 au 13 décembre 2024 au siège et sur le site internet de la CCPC et à l'accueil de la mairie de Vauvert en application de l'article L. 303-1 du CCH,
Il a été exposé ce qui suit :
Convention d'OPAH - Copropriétés dégradées Le Montcalm à Vauvert (30) 4 Envoyé en préfecture le 11/02/2025
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Sommaire
Préambule... 7
Article 1 - Objet de la convention et périmètre d'application
1.1. Dénomination de l'opération
1.2. Périmètre et champs d'intervention.
1.3. Nature, état et instances de la copropriété 11
Article 2 - Enjeux de l'opération
Article 3 - Description du dispositif et objectifs de l'opération - Volets d'action …
3.1. Volet juridique et intervention foncière
3.1.1. Mise en conformité des documents règlementaires….…................. 16
3.2. Volet animation et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires... 16
3.21: Redressement économique de la copropriété... 16
3:22: Des copropriétaires impliqués dans la vie de la copropriété et qui participent aux instances dE JOUVEMANCÉrrrmernenememennnenemenmanenenmennenmnnennmnnenenvene 18
33 Volet social
3341: Des habitants solvables aux parcours résidentiels stabilisés
3.4. Volet technique et financier
34.1. Des bâtiments rénovés moins énergivores 23
3.5. Volet lutte contre l'habitat indigne
3.5.1. Identification des ménages en situation de logement indigne
3.6. Volet urbain et immobilier
3.6.1. Intégrer l'opération au projet de renouvellement urbain... 27
3.6.2. Définition de la vocation des espaces publics libérés après démolitions 28
3.6.3. La Gestion Urbaine de Proximité (GUP)
Article 4 - Objectifs quantitatifs de réhabilitation
41. Objectifs quantitatifs globaux de la convention... 30
Article 5 - Financements de l'opération et engagements complémentaires... 30
5.1. Financements de l'ANAH....
5.1.1. Règles d'application …
5.1.2. Montants prévisionnels
5.2. Financements de la Banque des Territoires 31
5.2.1. Règles d'application... 31
5.2.2. Montants prévisionnels 32
5.3. Financements de la collectivité maître d'ouvrage : la Communauté de communes de Petite Camargue... 32
5:31. RÊGIÉS d'APPIICAHOT ss ssrerernammesmnenensemenennnremmenmnnmene 32
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5.3.2. Montants prévisionnels 32
54, Financement de la Ville de Vauvert sinus 32
5.4.1. Règles d'application...
5.4.2. Montants prévisionnels
5.5. Financement du Département du Gard
55. te Règles d'application
5:52. Montants prévisionnels...
5.6. Récapitulatif des engagements financiers des partenaires de l'opération
Article 6 - Engagements complémentaires des partenaires de l'opération.
Article 7 - Pilotage, animation et évaluation...
7.1. Pilotagede l'opération. 36
AA. Mission du maître d'ouvrage 36
7.1.2. Instances de pilotage
7.2. Suivi-animation de l'opération.
7.21. Équipe de suivi-animation
7.2.2. Contenu des missions de suivi-animation 37
1238. Modalités de coordination opérationnelle... 37
7.3. Évaluation et suivi des actions engagées
73.1. Indicateurs de suivi des objectifs .
7.3.2. Bilans et évaluation finale
Article 8 - Communication... sise
8.1. Communication principe généraux
8.2. Communication des autres partenaires de l'OPAH - CD
Article 9 - Durée de la convention
Article 10 - Révision et/ou résiliation de la convention... 41
Article 11 - Transmission de la convention
Annexes
Annexe 1 : Périmètre de l'opération.
Annexe 2 : Récapitulatif des aides prévisionnelles apportées 44
Annexe 3 : Plan de financement des travaux du Montcalm (avril 2024) 45
Annexe 4 : Tableau récapitulatif des commissions de suivi spécifique... 46
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Préambule
Vauvert est une commune de 11 775 habitants (INSEE, 2021) située au sud du Gard, au croisement des villes de Nîmes, Montpellier et Arles. Cette position stratégique et proche de la Camargue lui confère une certaine attractivité.
La Ville de Vauvert a signé en 2020 une convention pluriannuelle portant sur le projet de renouvellement urbain du quartier des Costières. En effet, l'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) a retenu ce quartier comme d'intérêt régional, dans le cadre du NPNRU.
Ce quartier situé au nord de la ville, forme l'unique poche d'habitat collectif de Vauvert. II s'est construit entre les années 1960 et 1980 en réponse à une forte croissance démographique et se caractérise par une homogénéité des formes d'habitat — l'habitat collectif. Il constitue la principale offre en logement social de la ville. Le quartier se distingue ainsi de l'habitat pavillonnaire qui l'enserre.
Etude de définition du projet urbain des Costières à Vauvert, Safran
Située à l'entrée du quartier, la copropriété Le Montcalm est l'une des seules offres d'habitat privé dans ce quartier. Le centre commercial, construit en saillie du bâtiment, auparavant vecteur de dynamisme et d'attractivité pour le quartier, est aujourd'hui un point névralgique.
Face à ces constats, et dans cette dynamique de renouvellement du quartier, la commune de Vauvert a engagé une étude pré-opérationnelle sur la copropriété du Montcalm en 2017.
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Cette étude pré-opérationnelle rendue en avril 2018 avait permis de contextualiser la copropriété dans son ensemble et de dresser un diagnostic précis sur les volets juridiques, économiques, financiers, de gestion, sociaux, techniques et énergétiques. L'étude rendue a mis en lumière la nécessité de soutenir et de renforcer les instances de gestion de la copropriété, faisant face à des difficultés d'ordre économique et sociale.
En parallèle, le Plan Initiative Copropriété (PIC), stratégie nationale qui cible prioritairement les copropriétés dégradées, a été lancé en 2018. La copropriété du Montcalm fait l'objet, dans ce
cadre, d'un intérêt régional.
Suite à cela, et du fait de sa compétence Habitat et Cadre de Vie, la CCPC a mis en place une première convention d'Opah — CD, signée en janvier 2020, engageant le suivi animation de la copropriété jusqu'en janvier 2025.
La mission de suivi-animation a été confiée à l'opérateur Citémétrie, attributaire du marché.
Dans ce cadre, une requalification complète, intégrant un volet aménagement des rez-de- chaussée commerciaux et un programme de travaux sur le corps bâti de la copropriété, a
débuté.
Ce projet s'inscrit donc dans une dynamique plus large que la seule rénovation de la copropriété : un important travail partenarial de terrain a été mis en place pour coordonner la rénovation de cette résidence, la restructuration des commerces en rez-de-chaussée et leur relocalisation. La CCPC s'est emparée du dispositif d'Opah - CD du fait de sa compétence Habitat et Cadre de Vie et la ville de Vauvert de l'acquisition/démolition/relocalisation des commerces avec les partenaires associés.
La mission d'étude du maître d'œuvre a été votée par les copropriétaires en octobre 2021. Cela a abouti à la proposition d'un programme de travaux unique intégrant un volet rénovation énergétique et des travaux d'amélioration et de réparation nécessaires. Élaboré conjointement avec les représentants du syndicat (conseil syndical et syndic), ce programme a été présenté en Assemblée Générale (AG) le 6 juillet 2023. Les copropriétaires ont, à l'unanimité des présents et représentés, approuvé le projet.
Le programme de travaux n'a pas pu être entièrement finalisé dans le cadre de l'OPAH - CD 2020-2025. Il est désormais en phase opérationnelle.
En effet, plusieurs ralentissements ont impacté le calendrier du projet. La phase d'étude et de définition des travaux a été plus importante que prévue. Il s’agit désormais d'un programme unique de travaux. La mise en place des dossiers de financement individuels a nécessité une forte mobilisation des partenaires et de l'opérateur, du fait notamment des fragilités économiques de certains occupants et de la nécessité de préfinancement individuel du reste à charge, via différents prêts. Par ailleurs, une seconde consultation d'entreprises et un second vote en AG ont été nécessaires suite au placement en redressement judiciaire de l'entreprise en charge de l'isolation par l'extérieur.
La copropriété « Le Montcalm » comprend 141 lots, dont 62 logements, et autant de caves ainsi que 3 bureaux et 12 lots commerciaux (dont 6 lots commerciaux en rez-de-chaussée des bâtiments B, C1, C2 prévus à la démolition). Deux lots «de passages » sont également
référencés.
Convention d'OPAH - Copropriétés dégradées Le Montcalm à Vauvert (30) 8 Envoyé en préfecture le 11/02/2025
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ID : 030-243000593-20241105-DL2024_11_130PA-DE
Logements |8 10 62
Commerces 1 6 Bureaux 1 3 Lots Caves 10 62 annexes | Autres 1 1 8 TOTAL 17 14 14 14 22 18 17 4 141
Lots
principaux
La copropriété dispose ainsi d'une mixité d'usages, avec 8 bâtiments à usage d'habitation (A, B, C1, C2, D, El, E2 et F) et une dalle commerciale (G). Elle compte également quelques espaces verts et des stationnements privés libres à l'arrière. On note un conflit d'usage public privé devant les commerces de la copropriété.
L'acquisition de l'ensemble des locaux commerciaux par la Ville de Vauvert a débuté par une démarche à l'amiable et a été complétée par une Déclaration d'Utilité Publique (DUP), mise en place par la préfecture du Gard. L'ordonnance d'expropriation a été actée le 4 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes.
En parallèle, le projet d'aménagement et de résidentialisation des espaces attenants à la copropriété a été engagé par la Ville de Vauvert. La vente réciproque des tènements fonciers entre la copropriété et la Ville de Vauvert a permis de commencer les démarches pour la réalisation des travaux de résidentialisation. Il s'agit de l'aménagement d'un parking sécurisé à usage privatif pour les copropriétaires et du réaménagement paysager en lieu et place des commerces démolis.
JM âtiments à usage oiabitation
MN Eétimentsà usage de commerce
En matière de gestion et de vie de la copropriété, on constate une amélioration. Entre 2020 et 2024, le taux de participation aux AG s'est accru, passant de 36% des copropriétaires en moyenne entre 2017 et 2020 à 51% entre 2021 et 2024. Le conseil syndical, actif et investi, a également pu être renforcé avec l'entrée de nouveaux membres. Le niveau des impayés reste un sujet préoccupant, mais se concentre désormais principalement sur un noyau dur de copropriétaires débiteurs pour lesquels des procédures de saisie immobilière sont engagées.
La copropriété reste marquée par une occupation sociale précaire avec près de 70% des propriétaires occupants dont les revenus sont inférieurs au plafond ANAH (propriétaire
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occupant très modeste) et une majorité des locataires aux conditions de ressources également modestes. Le suivi social de certaines situations individuelles reste nécessaire.
Concernant les parties privatives, plus d'un tiers des logements de la copropriété ont été visités entre 2020 et 2024 dans le cadre d'un contrôle de décence. Toutes les visites ont conclu à une non-décence des logements, dont deux suspicions d'insalubrité signalées.
Au vu de ces différents constats, la mise en œuvre d'un nouveau dispositif opérationnel sur la copropriété « Le Montcalm » apparaît nécessaire, afin d'assurer la finalisation du projet de travaux et le redressement de la copropriété.
À l'issue de ce constat il a été convenu ce qui suit :
Article 1 - Objet de la convention et périmètre d'application
1.1. Dénomination de l'opération
La CCPC, la commune de Vauvert, l'État, l'ANAH et les partenaires associés, décident de réaliser une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat —- Copropriété Dégradée sur la résidence « Le Montcalm ».
1.2. Périmètre et champs d'intervention
L'ensemble immobilier est délimité au Nord par le lotissement dit de la Reyne, au Sud par l'avenue de la Costière, à l'Est par la rue du Valat et à l'Ouest par la Place des Anciens
Combattants d'Afrique du Nord.
Le périmètre d'intervention se définit comme suit :
- La copropriété « Le Montcalm » est située aux 265, 271, 277, 281, 295, 299, 305, 311,
331,335, 341, 343, 347, 359, 379 avenue de la Costière à Vauvert sur la parcelle BI 119 sur une superficie de 4 945 m2.
-__ Cette superficie est amenée à être modifiée suite au projet de vente/achat des fonciers attenants à la copropriété, projet approuvé lors de l’Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) du 27 octobre 2022. Dans le cadre du NPNRU, la Ville de Vauvert porte un projet de résidentialisation des espaces situés devant les bâtiments B, C1 et C2. Parallèlement, le projet prévoit la sécurisation du parking situé devant le bâtiment E2,
cédé à la copropriété.
Cet échange de foncier s'effectue sous la forme d'une cession à titre symbolique entre la Ville de Vauvert et la copropriété du Montcalm. La Ville de Vauvert cède le foncier matérialisé en gris quadrillé sur le plan ci-dessous, d'une surface estimée à 427 m2. Une servitude de réseau au profit de la Ville de Vauvert sera créée afin de permettre à la ville de Vauvert de continuer à entretenir les réseaux publics se situant sous cette assiette foncière. De son côté, la copropriété cède à la Ville de Vauvert le foncier matérialisé en gris avec des points noirs sur le plan ci-dessous, d’une surface estimée
à 549 m?.
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Représentation de l'échange de foncier
| Par Ca
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1.3. Nature, état et instances de la copropriété
À la suite du diagnostic réalisé en avril 2018, le suivi animation (2020-2025) a permis d'assurer une continuité dans l'observation des dynamiques de la copropriété.
Concernant les aspects relatifs à la gestion
D'un point de vue réglementaire, on observe quelques différences entre les documents et les usages observés en pratique. La clarification dans la répartition des charges, engagée à travers le vote de l'intervention d'un géomètre, doit être poursuivie, en particulier pour les locaux commerciaux, qui, dans le cadre du NPNRU, seront supprimés ou expropriés.
Concernant l'occupation, les propriétaires occupants restent minoritaires mais leur poids augmente légèrement. Ils représentent 40 % du syndicat en 2024, contre 36% en 2018.
Alors que l'on observait une mobilisation des copropriétaires en baisse lors des AG dans le cadre du diagnostic de 2018, on constate une progression du taux de participation porté par des votes aux enjeux importants, comme celui du programme de travaux.
Economiquement, la situation au Montcalm reste fragile. Les dépenses sont régulièrement supérieures au budget voté, et les charges de copropriété paraissent élevées : de 470 € à 1140 € / an selon la typologie du logement, malgré l'absence d'équipements communs (chauffage collectif, ascenseurs...), ou d'employés. Les interventions d'entretien et de petites réparations sur les équipements vétustes se multiplient et alourdissent les dépenses de la copropriété.
Quant à la situation patrimoniale du syndicat, les impayés de charges sont en baisse mais restent à un niveau élevé. Les procédures de saisies immobilières ont été lancées à l'encontre des gros débiteurs de la copropriété. Concernant les débiteurs de moindre importance (< 1 an d'appels de charges), les appels de fonds liés aux restes à charges du programme de travaux ne permettent pas d'obtenir une situation stabilisée à ce jour.
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Concernant les aspects socio-économiques
Le suivi animation (2020-2025) confirme les conclusions de l'enquête sociale réalisée courant décembre 2017. Le profil des occupants reste très majoritairement précaire.
Les propriétaires occupants sont représentés par des personnes seules et des profils familiaux avec enfants. Ils sont 85% à être éligibles aux aides de l'ANAH. On constate également un vieillissement des propriétaires occupants avec certains profils séniors isolés. Le renouvellement des propriétaires occupants vers des profils plus jeunes reste faible.
Concernant les aspects techniques et énergétiques
L'état général du cadre bâti se dégrade rapidement. Avec un état « moyen » et un indice de dégradation ANAH à 0,52 en 2018, il est passé à 0,56 en 2023, soit un état qualifié de « dégradé ». Une intervention prioritaire a été jugée nécessaire, notamment sur certains éléments (réseaux, toiture, ….) et un renouvellement à prévoir de certains postes (façade, cage
d'escaliers, ..).
Les ménages se plaignent de la mauvaise isolation thermique et phonique et de l'humidité
dans les logements.
Sur le plan énergétique, le bâtiment est classé D avec d'importantes déperditions de chaleur
et une forte perméabilité du bâti à l'air.
Les travaux d'amélioration, notamment énergétiques, sont prévus afin de garantir la qualité de vie des occupants du Montcalm, d'améliorer le confort thermique, la ventilation des logements
et de prémunir les infiltrations en toiture ou en façade.
En outre, le Montcalm est concerné par la requalification urbaine des rez-de-chaussée
commerciaux.
Les commerces situés en saillies des bâtiments B, C1 et C2 seront démolis.
Les locaux des bâtiments D et G seront réaménagés et abriteront à terme des équipements publics ou associatifs de proximité compatibles avec les prescriptions du Plan de Prévention des Risques Inondations (PPRI) et autres documents d'urbanisme.
Concernant le positionnement de la copropriété sur le marché immobilier local
Le quartier des Costières, et plus particulièrement la copropriété « Le Montcalm », font partie des secteurs les moins demandés à Vauvert. La présence des commerces et la proximité des immeubles collectifs d'habitat social contribuent à la dépréciation du quartier.
Le montant des ventes et des loyers y sont les plus bas de la commune, environ 65 000 € pour un T4/5 (environ 800 €/m?) avec un volume de vente sur la copropriété modérée, 2.5 ventes / an en moyenne entre 2019 et 2023.
Convention d'OPAH - Copropriétés dégradées Le Montcalm à Vauvert (30) 12 Envoyé en préfecture le 11/02/2025
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Article 2 - Enjeux de l'opération
L'OPAH - CD engagée en 2020 a permis de reconstituer un cadre de gestion pérenne, en vue de garantir à terme de bonnes conditions d'habitat et un repositionnement plus favorable sur le marché de l'immobilier local.
La mise en place d'une nouvelle convention d'OPAH - CD sur la copropriété vise à :
Mener à son terme le programme de travaux assurant la mise en conformité et l'amélioration (dont l'amélioration de la performance énergétique) des parties communes des immeubles.
Poursuivre la requalification de la copropriété par la restructuration des rez-de- chaussée commerciaux et des espaces attenants.
Finaliser la clarification des documents règlementaires.
Poursuivre le redressement de la situation financière par la maîtrise des charges et la baisse des impayés.
Réaliser le suivi du paiement des travaux et le versement des subventions par les différents financeurs.
Maintenir et accompagner dans leur rôle les instances de gouvernance, conseil syndical et syndic, afin de garantir le fonctionnement et la bonne gestion de la copropriété.
Continuer le repérage et le traitement des éventuelles situations de non-décence et d'insalubrité.
Garantir la pérennité des travaux réalisés (organisation de commissions techniques selon les étapes du chantier, communication avec les acteurs du projet).
Convention d'OPAH - Copropriétés dégradées Le Montcalm à Vauvert (30) 13 Envoyé en préfecture le 11/02/2025
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Article 3 - Description du dispositif et objectifs de l'opération — Volets d'action
L'OPAH -— CD vise le redressement global et pérenne de la situation de la copropriété, tant sur le plan de la gestion, de l'occupation, de l'état du bâti que de l'environnement urbain. Il est précisé que le programme de travaux a déjà été lancé dans le cadre de la précédente OPAH- CD (2020-2025). Les précisions liées à ces travaux ne sont faites qu'à titre informatif.
3.1. Volet juridique et intervention foncière
3.1.1. Mise en conformité des documents règlementaires
a) Descriptif du dispositif
Aujourd'hui la pratique diffère des prescriptions des documents règlementaires de la
copropriété :
-_ Sur l'occupation de certains lots.
-_ Sur la répartition des clés de charges des commerces.
Dans le cadre de l’acquisition/démolition des lots commerciaux en saillies des bâtiments B, C1 et C2 et en prévision des travaux, des modifications des documents règlementaires devront être opérées afin de les adapter aux pratiques actuelles et garantir l'équité.
b) Objectifs
L'opérateur accompagnera les organes de gouvernance dans la mise à jour et l'adaptation du
règlement de copropriété et de l'Etat Descriptif de Division (EDD).
A ce titre, les aides à la gestion de l'ANAH seront sollicitées, au regard d'un cahier des charges précis engageant le syndicat et le syndic. Ces aides pourront continuer à être mobilisées dès la convention d'OPAH -— CD signée.
L'opérateur accompagnera les instances dans ces démarches.
Indicateurs de moyens : Indicateurs de résultats :
* Suivi de la mission étude votée et de la ratification * Approbation en AG et publication des des documents règlementaires documents règlementaires modifiés et mis à jour
3.2. Volet animation et appui aux instances de gestion et aux copropriétaires
3.2.1. Redressement économique de la copropriété
L'objectif final de requalification de la copropriété passe par le redressement de la situation financière et économique de la copropriété qui se déclinera selon plusieurs axes.
3.2.1.1. Diminuer de manière significative le niveau des impayés de charges courantes par
rapport au budget
a) Descriptif du dispositif
Lors de la précédente OPAH -— CD, des commissions impayés étaient tenues trimestriellement afin d'enclencher et/ou suivre les procédures nécessaires à l’apurement des dettes. Ce travail a permis d'appuyer le syndic dans les procédures de contentieux à mettre en place, mais également de pousser le conseil syndical à se saisir de la thématique et les encourager à poursuivre cette dynamique après la fin des travaux.
Convention d'OPAH - Copropriétés dégradées Le Montcalm à Vauvert (30) 16 Envoyé en préfecture le 11/02/2025
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Outre la mauvaise volonté de certains propriétaires, la problématique de la résorption des impayés réside en partie dans le temps long des procédures et parfois à l'inadaptation de ces
dernières au contexte et à la nature de la dette.
Particulièrement dans le cadre des travaux, les impayés représentent 321% du budget prévisionnel en 2023. Ce fort taux d'impayés est du principalement aux appels de charges trimestrielles et aux appels de fonds travaux qui viennent fausser le montant des impayés «réels » pour les propriétaires faisant l’objet de demandes de prêts et/ou d'avance de
subvention.
Il n'en reste pas moins vrai que certains copropriétaires n'ont pas réglé leur reste à charge et que la somme à recouvrer est importante.
Il sera nécessaire de poursuivre cet accompagnement afin d'assurer le financement de l'opération.
b) Objectifs
L'opérateur poursuivra l'accompagnement des instances dans la mise en œuvre et le suivi des procédures amiables ou contentieuses.
A ce titre une commission « Impayés » se tiendra trimestriellement en présence du conseil syndical et du syndic afin d'assurer le suivi des impayés et l'engagement des procédures adaptées.
Les aides à la gestion de l'ANAH pourront être sollicitées pour financer en partie le surcroit de dépenses relatives au recouvrement des impayés (frais administratifs, procédures juridiques).
Indicateurs de moyens :
* Organisation de Commissions impayés et
comptes rendus
* Mobilisation de l'aide au redressement et à la
gestion de l'ANAH
* Suivi du taux d'impayés de charges en montant
absolu et en proportion du budget de charges
Indicateurs de résultats :
* Nombre de propriétaires en
contactés/rencontrés
* Nombre de propriétaires ayant repris le
paiement de leurs charges avec plan
d'apurement / protocole amiable
* Nombre de procédures de recouvrement (par
impayés
courantes
* Suivi du nombre de propriétaires débiteurs
types d'action) engagées et achevées
* Nombre d'actions judiciaires
3.2.1.2. Apurement des dettes aux fournisseurs
a) Descriptif du dispositif
Au lancement de l'OPAH - CD en février 2020, la copropriété comptait 2000€ de dettes auprès des fournisseurs à l'exercice comptable de 2020 approuvé en AG de janvier 2021. Un travail d'apurement des dettes fournisseurs a été réalisé par les différentes partie prenantes du dispositif. A l'exercice comptable 2023 approuvé en AG en avril 2024, aucune dette fournisseur n'est comptabilisée.
Dans le cadre de l'OPAH - CD, l'opérateur devra se positionner en qualité de médiateur avec les fournisseurs afin de prémunir la copropriété de l'apparition de nouvelles dettes.
b) Objectifs
L'opérateur accompagnera les instances dans ses démarches de renégociation des dettes et de médiation avec les fournisseurs.
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A cet effet, une commission « Gestion » prendra place une fois par an pour suivre l'évolution des dettes, l'examen et la renégociation des contrats et pour questionner les postes de dépenses. Cette commission sera organisée et tenue par l'opérateur.
Indicateurs de moyens : Indicateurs de résultats :
* Suivi de l'évolution des dettes de la | * Nombre de contrats renégociés/nombre total de copropriété en montant absolu et proportion du | contrats
budget de charges courantes * Nombre de protocoles de recouvrement mis en * Organisation de commissions gestion œuvre avec les fournisseurs créanciers
3.2.2. Des copropriétaires impliqués dans la vie de la copropriété et qui participent aux
instances de gouvernance
3.2.2.1. Appui aux instances dans leur rôle et mobilisation des propriétaires
a) Descriptif du dispositif
La copropriété est dotée d'un conseil syndical dynamique avec un noyau dur de copropriétaires actifs. Lors de la dernière AG de 2024, de nouveaux membres ont été élus.
Des formations auprès des conseillers syndicaux ont pu être réalisées, en vue notamment de sensibiliser les copropriétaires aux règles de base du fonctionnement de la copropriété.
Les copropriétaires semblent s'être saisis du projet. En témoigne, la fréquentation de l'AGE du vote de travaux de juillet 2023 qui a atteint une mobilisation record de 66% des copropriétaires présents, et un vote des travaux à l'unanimité.
b) Objectifs
L'opérateur aura la charge des actions de formation et d'information des instances de gouvernance de la copropriété. Il aura la possibilité d'associer l'Agence Départementale d'Information sur le Logement (ADIL) du Gard à ces démarches, dans le cadre de ses missions de droit commun.
Ilaccompagnera les instances dans leurs rôles respectifs. Il soutiendra plus particulièrement le conseil syndical dans ses missions.
L'opérateur aura la charge de poursuivre la mobilisation des propriétaires quant aux différents
enjeux soulevés par la copropriété.
Indicateurs de moyens :
* Nombre et type d'actions de communication
* Nombre de réunions d'informations et Indicateurs de résultats : formations à destination des copropriétaires, et
des conseillers syndicaux * Nombre de propriétaires rencontrés lors des * Évolution de la composition et de la | permanences/ réunions représentativité des conseils syndicaux * Nombre de participants aux réunions * Nombre de réunions de conseil syndical avec et | d'informations et temps informels mobilisateurs sans syndic * Taux de fréquentation en AG et évolution * Participation de l'opérateur aux AG
* Compte rendu annuel des actions du conseil
syndical en AG
Convention d'OPAH - Copropriétés dégradées Le Montcalm à Vauvert (30) 18 Envoyé en préfecture le 11/02/2025
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3.2.2.2. Information du public
a) Descriptif du dispositif
Une partie des dysfonctionnements provient de la méconnaissance du fonctionnement d'une copropriété et de la non-anticipation du paiement des charges trimestrielles. Afin d'informer au mieux les nouveaux copropriétaires de la teneur du projet et des règles de fonctionnement, un suivi des Déclarations d’Intention d’Aliéner (DIA) devra être assuré. Il existe aujourd'hui un périmètre de droit de préemption commercial renforcé sur le périmètre défini de l'intervention de l'Etablissement Public Foncier (EPF) du centre-ville, et également sur les deux ensembles commerciaux du Montcalm et du Daudet 2.
b) Objectifs
La CCPC transmettra les DIA situées sur le secteur de l'OPAH - CD. L'opérateur informera le potentiel acquéreur de l'existence de ce dispositif, du projet en cours et de l'importance du paiement des charges. À chaque mutation, le syndic informera l'opérateur.
. . Indicateurs de résultats : Indicateurs de moyens :
* Nombre de nouveaux arrivants informés / * Participation aux réunions d'information Nombre total de nouveaux arrivants
3.2.2.3. Informer les locataires et les bailleurs
a) Descriptif du dispositif
Si le dispositif s'adresse en priorité aux copropriétaires, rappelons que la majorité des habitants de la copropriété sont des locataires. Ils doivent à ce titre être associés à la démarche de redressement.
Il'en sera de même pour les propriétaires bailleurs même si ces derniers peuvent apparaître moins investis que leurs homologues occupants.
Il s'agira dans le cadre de ce dispositif de poursuivre le relai des informations auprès de l'ensemble des publics de la copropriété.
b) Objectifs
L'opérateur aura en charge l'animation et la mise en œuvre d'actions d'information, en amont et tout au long du chantier. Des actions de sensibilisation, médiation ou formation adaptées à destination des propriétaires non occupants et des locataires pourront être proposées.
Indicateurs de moyens Indicateurs de résultats :
* Assurer le dialogue
* Proposer des points d'informations et de
formations thématisés
* Nombre de sessions d'information
*Taux de participation aux sessions
d'information
3.3. Volet social
Le diagnostic initial et le suivi animation ont mis en exergue un profil précaire des occupants du Montcalm. Dans le cadre de l'Opah — CD, il s'agira dans un premier temps de s'assurer que les locataires ont les capacités de se maintenir dans leur logement.
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D'autre part, l'objectif sera de trouver les moyens de maintenir les propriétaires occupants dans un niveau d'engagement et de solvabilité suffisante afin de consolider les bases économiques du syndicat.
Une commission « Sociale » sera mise en place en cas de besoin pour l'identification des situations individuelles, leur suivi et l'orientation vers les dispositifs adéquats. Elle se réunira à l'initiative du travailleur social de l'opérateur et rassemblera les acteurs sociaux compétents.
3.3.1. Des habitants solvables aux parcours résidentiels stabilisés
3.3.1.1. Accès aux aides de droit commun
a) Descriptif du dispositif
Les ménages sollicitent directement les travailleurs sociaux. Le Centre Communal d'Action Sociale (CCAS), le Centre Médico-Social (CMS) et maintenant l'Espace France Services sont les « portes d'entrée » des ménages sur le secteur.
Le CCAS octroie des aides sociales légales, destinées à compenser certains déséquilibres financiers dus à la maladie, à la vieillesse ou aux handicaps des personnes qui ne peuvent ainsi être aidées par d'autres moyens (placement pour les personnes en Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes -E.H.P.A.D.. par exemple). llIn'octroie pas d'aides financières, hors secours d'urgence.
b) Objectifs
Le travailleur social de l'opérateur, chargé d'accompagner les ménages, réalisera des évaluations sociales nécessaires à leur accès aux droits et les orientera vers les services sociaux appropriés du secteur.
La présence d'un travailleur social diplômé d'Etat sera requise dans l'équipe de l'opérateur. Il sera le « référent » social de l'équipe et à ce titre animera cette commission.
3.3.1.2. Ouverture des droits au Fonds Solidarité Logement (FSL)
a) Descriptif du dispositif
Le Règlement du Fonds Solidarité Logement permet actuellement aux propriétaires occupants de bénéficier de ces aides au titre des charges liées à l'énergie et à l'eau (« FSL Charges »).
Iln'est pas prévu que ce règlement soit modifié.
b) Objectifs
Les aides du FSL dédiées aux charges de copropriété (« FSL maintien ») n'étant pas ouvertes aux propriétaires occupants, l'opérateur mettra en œuvre des actions d'accompagnements social et économique renforcées auprès des ménages demandeurs.
Au titre des aides de droit commun, l'opérateur accompagnera néanmoins les propriétaires occupants demandeurs, dans la saisine du « FSL Charges » par l'intermédiaire des services
sociaux du Département.
3.3.1.3. Accompagnement des ménages locataires auprès du Fonds de Solidarité Logement
(FSL)
a) Descriptif du dispositif
Le règlement du FSL permet aux ménages locataires éligibles de bénéficier de soutien sous forme d'aide ou de prêt, pour des charges liées au logement : « FSL. accès », « FSL maintien » et « FSL charges ».
Convention d'OPAH - Copropriétés dégradées Le Montcalm à Vauvert (30) 20 Envoyé en préfecture le 11/02/2025
Reçu en préfecture le 11/02/2025
La 7 Publié le 11/02/2025
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Le « FSL maintien » peut être mobilisé si le ménage, en impayés de loyer, a repris au moins 3 mois de paiement. Le « FSL accès » peut être octroyé pour l'accès à des logements ayant une étiquette énergétique supérieure ou égale à E.
Aujourd'hui, les dossiers sont constitués et transmis par les travailleurs sociaux du CMS aux services du Département en charge de l'instruction.
b) Objectifs
Dans le cadre de l'OPAH - CD, l'opérateur identifiera les ménages locataires éligibles au FSL et les orientera vers le CMS. Le travailleur social de l'opérateur pourra être habilité à constituer les dossiers de demande.
3.3.1.4. Mise en place de mesures d'Accompagnement Social Lié au Logement (ASLL)
a) Descriptif du dispositif
Les mesures d'ASLL peuvent être sollicitées pour les ménages locataires éligibles au FSL, qui cumulent des difficultés économiques, sociales et de logement.
Ce sont des mesures qui viennent renforcer les interventions sociales courantes et généralistes.
À contrario les propriétaires occupants n'y sont pas éligibles.
b) Objectifs
La mise en place des mesures ASLL pourra être sollicitée :
-_ Par le travailleur social de l'opérateur dès lors qu'il est habilité par les services du Département du Gard en lien avec les travailleurs sociaux de Secteur Social Territorialisé (SST) a fortiori si les ménages sont déjà suivis.
-__ Parles travailleurs sociaux du CCMS.
Ces mesures seront conduites par le prestataire du Département désigné. L'association titulaire du marché public de l'ASLL assurera la mise en œuvre de ces mesures.
3.3.1.5. Intermédiation locative
a) Descriptif du dispositif
L'intermédiation locative permet de sécuriser et simplifier la relation entre le locataire et le bailleur grâce à l'intervention d'un tiers social.
Il'existe aujourd'hui des dispositifs d'intermédiation locative dans le Gard assurés par des associations. Il existe également des Agences Immobilières à Vocation Sociale (AIVS) qui permettent de maintenir des ménages fragiles dans un logement tout en sécurisant le propriétaire.
b) Objectifs
L'opérateur pourra, en tant que de besoin, accompagner les bailleurs à la location de leur bien, en les orientant notamment vers le CCAS ou une AIVS (mise en place de mandat de gestion).
3.3.1.6. Sensibilisation à la maîtrise énergétique
a) Descriptif du dispositif
Dans le cadre du PDALHPD, le Département du Gard a mis en œuvre un Service Local d'intervention pour la Maitrise de l'Energie (SLIME) qui consiste à sensibiliser les ménages en
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situation de précarité énergétique à la maîtrise de leurs dépenses d'énergie. Le dispositif prévoit et organise l'information des ménages et la coordination des partenaires concernés, notamment les donneurs d'alerte et relais locaux.
b) Objectifs
En tant que de besoin, l'opérateur poursuivra d'orienter les ménages en situation de précarité énergétique auprès de la structure titulaire du marché d'animation du SLIME.
A ce titre, l'opérateur participera aux réunions du dispositif, les CLIME (Comité Local d'intervention pour la Maîtrise de l'Energie).
Indicateurs de résultats :
* Nombre de ménages repérés / Nombre
Indicateurs de moyens : d'évaluations sociales réalisées * Nombre de commissions sociales animées
* Accès aux aides de droits commun * Nombre de situations sociales évoquées en * Accompagnement des ménages auprès du commission sociale
Fonds Solidarité Logement (FSL) * Nombre de dossiers FSL demandés / Nombre * Mise en place de mesures d'Accompagnement de dossiers FSL octroyés Social Lié au Logement (ASLL) * Nombre de mesures ASLL demandées / * Intermédiation locative Nombre de mesures ASLL mises en œuvre * Accompagnement à la maîtrise des dépenses * Nombre de dispositifs d'IM sollicités / Nombre d'énergies (SLIME) de dispositifs d'IM mis en œuvre * Nombre de diagnostics sociotechniques
réalisés au domicile des ménages / Nombre
d'interventions réalisées
3.4. Volet technique et financier
Le programme de travaux retenu par le syndicat des copropriétaires vise à remédier aux dysfonctionnements repérés, à prémunir la dégradation du bâti et à améliorer le confort thermique. Il est précisé que ce programme de travaux a déjà été lancé dans le cadre de la précédente OPAH - CD (2020-2025). Les précisions liées à ces travaux ne sont faites qu'à titre informatif
Les copropriétaires ont ainsi pu choisir en AGE le programme de travaux subdivisé en 9 lots
tel que suit:
Lot 1 : Traitement de façades et isolation thermique par l'extérieur
Lot 2 : Désamiantage
Lot 3 : Etanchéité - Réfection des étanchéités des toits terrasses
Lot 4 : Serrurerie - Modification des garde-corps existants, remplacement des grilles de protections des caves, installation de portes métalliques
Lot 5 : Menuiseries - Remplacement des portes palières principales des immeubles et des portes d'accès aux caves, remplacement des portes des placards de gaines techniques, remplacement des portes palières des logements
Lot 6 : Second Œuvre — Travaux de peinture dans les parties communes
Lot 7 : VRD - Reprise des réseaux eaux pluviales et eaux usées
Lot 8 : Electricité Plomberie — Reprise et mise en conformité des réseaux électriques des parties communes, travaux de plomberie
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-__Lot9:Ventilation - Installation de VMC basse pression avec entrées d'air au sein des logements
Ce programme de travaux permet la réalisation d'un gain énergétique global à hauteur de 42 à 48% en fonction des bâtiments.
Le Plan de financement des travaux du Montcalm, conforme à la convention d'OPAH - CD (2020-2025), se trouve en annexe n°3.
3.4.1. Des bâtiments rénovés moins énergivores
3.4.1.1. Finaliser les travaux en parties-communes
a) Descriptif du dispositif
Il s'agira de poursuivre l'accompagnement de la copropriété dans la réalisation du programme de travaux retenu.
Pour rappel, le montant total des travaux et des honoraires de maîtrise d'œuvre (y compris bureaux d'études associés et phase étude) à été approuvé à : 2 329 945 € HT. soit 2 564 289 € EG:
Lot 1 : Ravalement de façade -— Isolation thermique par l'extérieur 690 561 € Lot 2 : Désamiantage 83 880 € Lot 3 : Etanchéité 324 779€ Lot 4 : Serrurerie 202 985 € Lot 5 : Menuiseries 295 396 €
Lot 6 : Second œuvre 173 494€ Lot 7: Voiries réseaux divers 99 610 € Lot 8 : Electricité, plomberie 124 600 € Lot 9 : Ventilation mécanique contrôlée 135 432€ Honoraires de MOE (dont phase étude & conception) 199 209 €
TOTAL H.T. 2329945€
TOTAL T.T.C. 2 564 289 €
Les montants T.T.C. par logement, en dehors de toute aide publique, sont de :
Minimum / logement Moyenne / logement Maximum / logement
20 600 € 36 200 € 48 350 €
A noter que les montants exposés ici se basent sur le plan de financement voté par les copropriétaires en AG du 25.04.2024. Les montants définitifs sont susceptibles de varier à la hausse ou à la baisse en fonction des aléas du chantier.
b) Objectifs
L'opérateur accompagnera la copropriété dans la finalisation du programme de travaux retenu.
Si nécessaire, les documents réglementaires: règlement de copropriété et EDD seront modifiés et adaptés.
Indicateurs de moyens : g 5 . Indicateurs de résultats :
* Accompagnement dans la réalisation du programme de
travaux * Nombre de commissions entretien
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3.4.1.2. Rappel des modalités de financement des travaux en parties communes
a) Descriptif du dispositif
Compte tenu des caractéristiques socio-économiques des propriétaires et du besoin de solvabiliser au mieux les plus modestes, il a été décidé de recourir à la possibilité donnée par l'ANAH de mixer les aides entre aides au syndicat et aides individuelles pour le financement des travaux en parties communes.
Ce dispositif permet d'appliquer un taux de financement différencié selon la situation des copropriétaires et les engagements qu'ils sont susceptibles de prendre, afin de mieux orienter le niveau d'aide en fonction des ressources et du statut d'occupation. Ainsi, les propriétaires occupants aux ressources modestes d'une part, et les copropriétaires bailleurs engagés dans un conventionnement ANAH, d'autre part, reçoivent des aides individuelles de la part de
l'ANAH.
En complément, la CCPC apporte une aide au syndicat des copropriétaires et une aide individuelle aux Propriétaires Occupants dont les revenus se situent au-dessus des revenus
d'éligibilité de l'ANAH.
La Ville de Vauvert a octroyé une subvention au syndicat des copropriétaires.
Le Département du Gard, apporte une aide aux propriétaires occupants à hauteur de sa participation dans le cadre du « PIG Départemental Habiter mieux », (soit 500 € / logement pour les ménages modestes et très modestes).
La Région Occitanie intervient par une aide individuelle via l'octroi des éco chèques aux
propriétaires éligibles (propriétaires occupants modestes et propriétaires bailleurs
conventionnés). La délibération n°CP/2023-12/08.08 a validé l'attribution des éco-chèques au
syndic de la copropriété le Montcalm pour un montant de 46 000 €, soit 36 propriétaires dont
20 propriétaires occupants et 16 propriétaires bailleurs.
Aucun nouvel engagement de la Région Occitanie n'est prévu dans le cadre de cette
convention.
Les taux sont appliqués sur l'assiette subventionnable, à savoir le montant H.T. des travaux, honoraires de maîtrise d'œuvre, bureau de contrôle et Sécurité-Protection de la Santé (SPS), dans la limite du plafond des dépenses subventionnables par l'ANAH. Cette assiette s'entend :
- Sur l’ensemble de la copropriété pour le calcul des aides au syndicat
- Sur la quote-part individuelle pour le calcul des aides individuelles selon statut du propriétaire
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Principes de financement retenus
A noter qu'il s'agit ici d'un rappel des éléments financiers du programme de travaux préalablement engagé.
b) Objectifs
L'opérateur assistera le syndic :
- Dans la gestion et la finalisation des demandes de financements complémentaires collectifs (subventions et/ou prêts).
-__ Dans la gestion et la finalisation des demandes de financement auprès des partenaires signataires de la convention de l'OPAH - CD.
-__ Dans la gestion et la finalisation de solution de préfinancement des aides publiques, notamment auprès du partenariat avec F.D.I PROCIVIS. A ce titre, l'opérateur devra :
*_ Assurer le suivi de la réalisation des travaux relevant d'un financement ou d'un préfinancement, selon une programmation initiale en collaboration avec le syndic.
Y Assurer la mise en place et le suivi de l'avance en lien avec F.D.I. PROCIVIS.
L'opérateur accompagnera les copropriétaires :
-__ Dans la gestion et la finalisation des dossiers de financements individuels auprès de chacun des partenaires financiers.
L'opérateur suivra et fera respecter pour le compte des partenaires, la programmation financière établie par la présente convention. Une fois le programme de travaux engagé, une commission « Technique », organisée et pilotée par l'opérateur, se tiendra mensuellement afin de suivre le déroulement du chantier et le déblocage des aides.
. . Indicateurs de résultats : Indicateurs de moyens :
* Montant des aides financières accordées
par financeurs
* Montant des travaux par logement traité
* Gestion des demandes de financement auprès des
partenaires
Convention d'OPAH - Copropriétés dégradées Le Montcalm à Vauvert (30) 25
Anah ccpc | Vauvert ren …—
Subvention | Prime MPR u Gar ccitanie
Syndicat des copropriétaires 39 en % 3 000 £/logt | 5% 5%
n Très modestes 35 % 3 000 €
Propriétaires Modestes 30% 1 500 € 500 €/Igt |1 500 £/ logt
Occupants 2
Autres 30 %
Conventionnement 0
Très Social 20%
Conventionnement
Propriétaires Social 15% 1 000 €/ logt Bailleurs
Conventionnement ë nr 5%
Intermédiaire
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3.4.1.3. Réaliser les travaux en parties privatives
a) Descriptif du dispositif
Il s'agira dans le cadre de ce dispositif de réaliser en premier lieu les travaux en parties communes. Néanmoins, il conviendra d'encourager les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation dans leurs logements.
A titre d'information, le montant H.T. (moyenne sur l'ensemble des types de logements) des travaux pouvant être réalisés en parties privatives est de :
Réfection complète de l'électricité 6000 €
Remplacement des menuiseries en parties privatives 600 £/m?
Réfection complète Salle de bain et WC 3 500€
Remplacement chaudière murale gaz, Eau chaude 5000 €
sanitaire et chauffage
Chauffe-eau thermodynamique 3000 €
Les propriétaires bailleurs, propriétaires occupants, ou locataires, pourront être orientés vers les dispositifs d'aides existants comme par exemple : Ma Prime Rénov' geste par geste, Ma Prime Rénov’ rénovation d'ampleur, Loc’avantages, Ma Prime Logement Décent, Ma Prime Adapt.
Les plafonds de subvention par logement tenant compte des travaux en partie commune seront respectés. La priorité étant donnée au financement des travaux en parties communes.
b) Objectif
Il n'a pas été fixé d'objectifs à la réalisation des travaux en parties privatives.
Cependant, l'opérateur aura la charge de recenser les éventuels besoins en travaux dans les logements et d'accompagner les propriétaires dans leur recherche de financements.
ë . Indicateurs de résultats : Indicateurs de moyens :
* Montant des aides financières accordées par
financeurs
* Montant des travaux par logement traité
* Informer les propriétaires et occupants des
financements possibles en partie privative
3.5. Volet lutte contre l'habitat indigne
3.5.1. Identification des ménages en situation de logement indigne
a) Description du dispositif
Le suivi-animation tenu entre 2020 et 2025 a permis d'identifier 17 logements en situation de non-décence et 2 suspicions d'insalubrité signalées. Tous les logements n'ayant pas été visités, de potentiels cas de non-décence (voire d’insalubrité) restent à envisager. Dans ce cas, un rappel à la loi et l'engagement des procédures appropriées devront être mis en œuvre. En outre, le dispositif d'aides financières individuelles permettra de conditionner leur attribution au respect des conditions minimales de décence des logements locatifs.
Concernant les conditions de logement et les soupçons de non-décence ou d'insalubrité, il existe un guichet unique sur le territoire : La Commission Pour le Logement Décent (CPLD).
En cas de non-décence, le Pôle Logement de la Caisse d’Allocations Familiale (CAF), réceptionne les plaintes des ménages locataires. Les dossiers sont traités par la CPLD. Des diagnostics techniques sont ensuite réalisés dans les logements ; ils permettent d'avérer ou
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non le caractère de non-décence des logements. Dans le cas de risque d'exclusion, les services sociaux du Département prennent le relais auprès des ménages concernés.
L'objectif de cette action est de résorber l'habitat indigne et insalubre, et de proposer des logements de qualité. Il s'agit de lutter contre les situations de mal logement (insalubrité, péril, non décence...), de développer et coordonner le partenariat sur le repérage et le traitement des
situations.
b) Objectifs
Lors de la première OPAH — CD, une convention d'habilitation et de partenariat d'un organisme public pour la réalisation de diagnostic vérifiant les critères de décence du logement avait été signée entre la CCPC et la CAF. Cette convention permettait à la CCPC, et donc à l'opérateur en charge du suivi-animation, la réalisation desdits diagnostics, pour transmission à la CAF. Dans le cadre de cette nouvelle OPAH -— CD, une nouvelle convention sera signée permettant la continuité de ce dispositif. La CAF statuera sur les actions coercitives à engager.
En cas de suspicion d'insalubrité, l'opérateur s’assurera également du consentement de l'occupant à l'engagement d'une procédure à l'encontre du propriétaire, procèdera au
diagnostic du logement et à la cotation de la grille d'insalubrité.
Un rapport complet sera transmis au Pôle Départemental de Lutte contre l'Habitat Indigne (PDLHI) animé par la Direction Départementale des Territoires et de la Mer (DDTM) et à la CAF, qui engageront les procédures adaptées.
Dans tous les cas, l'opérateur se positionnera en qualité de médiateur entre le propriétaire et le locataire afin d'inciter à la résolution amiable des situations rencontrées, notamment par l'information et leur orientation vers les dispositifs d'aides financières mobilisables.
Enfin, l'opérateur participera à la lutte contre les « marchands de sommeil », en signalant toute situation de logement indigne, toute infraction au code de l'urbanisme, de la santé publique, des collectivités territoriales, de l'environnement, du code de la construction et de l'habitation.
Le PIG départemental « Lutte contre l'Habitat Indigne » ne couvrant pas cette OPAH — CD, l'opérateur assistera autant que de besoin au PLHI et y présentera ses dossiers.
Indicateurs de moyens :
Indicateurs de résultats :
*Assurer la prévention de lutte contre
l'habitat indigne * Nombre de diagnostics réalisés * Réalisation des diagnostics décence * Nombre total de logements visités / Nombre de
* Identification des situations d'habitat procédures prises indigne * Nombre de situations résolues : avec subvention de
* Accompagnement des situations l'ANAH / sans subvention de l'ANAH d'habitat indigne * Nombre et motifs des situations bloquées
3.6. Volet urbain et immobilier
3.6.1. Intégrer l'opération au projet de renouvellement urbain
L'OPAH - CD de la copropriété « Le Montcalm » est située dans le périmètre du projet de renouvellement urbain du quartier des Costières.
La maison du projet du NPNRU prend à ce jour place au cœur du quartier des Costières et est le lieu d'accueil, d'information et de médiation pour les habitants qui souhaitent se renseigner sur le projet de renouvellement urbain. Dans ces locaux, l'opérateur tiendra les permanences
dédiées à l'opération.
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Des démarches conjointes de communication sur les deux seront mises en œuvre. L'opérateur assurera cette mission au titre de l'OPAH — CD.
3.6.2. Définition de la vocation des espaces publics libérés après démolitions
3.6.2.1. Restructuration des rez-de-chaussée commerciaux
Dans le cadre du NPNRU des Costières, certains commerces du Montcalm pourront, sous conditions, être relocalisés dans un nouveau pôle commercial au cœur du quartier, sur l'espace Nelson Mandela.
Faute d'acquisition des commerces à l'amiable, une DUP a été prise par la préfecture du Gard. L'ordonnance d'expropriation a été actée en ce sens le 4 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes.
L'opérateur accompagnera les instances dans la coordination et le suivi de la mise en place de la DUP.
L'opérateur contribuera à promouvoir le projet de renouvellement urbain et invitera les publics à se rapprocher de la Maison de projet située au cœur du quartier.
La maison du projet sera mise à disposition pour la tenue des permanences de l'OPAH — CD.
Indicateurs de résultats :
Indicateurs de moyens :
* Nombre de réunions de coordinations et
* Poursuivre l'accompagnement dans la procédure de suivi
de DUP * Nombre d'expropriations conduites à leur terme
3.6.2.2. Démolition des lots commerciaux en saillie des bâtiments B, C1, C2
a) Description du dispositif
Les 6 locaux commerciaux situés en saillie des bâtiments B, C1 et C2 sont voués à démolition.
Ces locaux sont partiellement intégrés au corps du bâtiment principal. Après démolition, six parties résiduelles mitoyennes aux logements existants et les réserves en sous-sol devront donc trouver un nouvel usage.
b) Objectifs
Dans le cas d'acquisition par voie d'expropriation, les parties résiduelles des bâtiments B, C1 et C2 ont vocation à redevenir des locaux à usage d'habitation.
3.6.2.3. Nouvel usage des lots commerciaux du bâtiment G
a) Description du dispositif
Les locaux situés dans le bâtiment G, actuellement à destination exclusive de commerces, font parties intégrantes de la DUP et sont en voie d'expropriation.
Les futures activités devront répondre aux exigences des différents documents d'urbanisme.
b) Objectifs
La destination des locaux qui seront acquis et les futures activités qui y seront implantées seront définies par la Ville de Vauvert, une fois le portage et le transfert ou l'extinction des commerces effectif et au regard du projet de renouvellement urbain et des documents réglementaires.
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3.6.2.4. Définition de la vocation des espaces publics libérés après démolitions
a) Description du dispositif
Suite à la démolition envisagée des lots commerciaux en saillie des bâtiments B, C1 et C2, les emprises au sol libérées deviendront publiques. Les limites de propriété au sud du Montcalm seront donc au droit du bâtiment. Il convient d'envisager le devenir des espaces publics libérés devant la copropriété en cohérence avec le projet de rénovation de la copropriété et celui de renouvellement urbain du quartier.
b) Objectifs
Dans le cadre du réaménagement des nouveaux espaces publics libérés des lots commerciaux, la Ville définira les futurs aménagements.
Indicateurs de résultats :
Indicateurs de moyens :
* Nombre de réunions de travail, en partenariat
* Conclusion du projet partagé avec les instances de la copropriété et les
équipes du NPNRU
3.6.3. La Gestion Urbaine de Proximité (GUP)
a) Descriptif du dispositif
Pour répondre aux difficultés des copropriétés en difficulté rencontrées en matière de gestion de bas d'immeuble et d'entretien des parties communes, il est possible de mobiliser des aides de l'ANAH au titre de la GUP.
Cette aide est définie par la délibération du conseil d'administration de l'ANAH du 28 novembre 2018. Elle permet de financer des prestations « de bas d'immeuble selon les besoins de chaque copropriété : coordination des relations entre la copropriété, l'opérateur et les services des collectivités locales, organisation de la vie collective durant la phase d'attente... ».
b) Objectifs
Le recours à des actions de GUP, leur définition et leurs modalités de mises en œuvre seront évaluées par les partenaires dans le cadre de l'animation de l'OPAH — CD, en lien avec le service Politique de la Ville de Vauvert en charge de la GUP.
Un lien devra être fait avec les actions déjà mises en œuvre dans le cadre du NPNRU.
Indicateurs de moyens : Indicateurs de résultats :
* Evaluation des insatisfactions des résidents quant | * Nombre d'actions GUP menées aux espaces extérieurs | * Nombre de signalements d'insatisfactions * Etablissement d'un référentiel d'actions | sur les espaces extérieurs subventionnables
* Appui dans la rédaction de la convention de GUP
* Sollicitation des subventions ANAH
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Article 4 - Objectifs quantitatifs de réhabilitation
L'OPAH — CD vise à atteindre les objectifs globaux suivants :
4.1. Objectifs quantitatifs globaux de la convention
- Réhabilitation des parties communes de la copropriété, correspondant aux 8 bâtiments à usage d'habitation (A, B, C1, C2, D, E1, E2 et F) et à la dalle commerciale
(G).
-_ Réhabilitation de parties privatives : la décision de réalisation de travaux en parties privatives relevant de chaque copropriétaire et leur financement attaché aux règles de droit commun définies par les partenaires financiers au moment de la demande d'aide, la présente convention ne fixe pas d'objectifs particuliers.
Objectifs de réalisation de la convention :
2025 2026 2027 2028 2029 Total
Logements de propriétaires occupants (PO)
e Dont logements indignes ou très dégradés
e Dont travaux de lutte contre la précarité
énergétique
e Dont aide pour l'autonomie de la personne
Logements de propriétaires bailleurs (PB)
Logements traités dans le cadre d'aides au Syndicat De 62
Copropriétaires (SDC) :
Total des logements
e Dont PO 25 25
e__DontPB 37 37
e Dont logements traités dans le cadre d'aide au 62 62
SDC
Pour rappel, les chiffres mentionnés en rouge dans le tableau ci-dessous, correspondent aux logements traités dans le cadre du programme de travaux préalablement approuvé.
Article 5 - Financements de l'opération et engagements complémentaires
Les chiffres ci-après sont considérés comme des objectifs prévisionnels.
5.1. Financements de l'ANAH
5.1.1. Règles d'application
Les conditions générales de recevabilité et d'instruction des demandes, ainsi que les modalités de calcul de la subvention applicables à l'opération découlent de la réglementation de l'ANAH, c'est à dire du CCH, du Règlement Général de l'Agence, des délibérations du Conseil d'Administration, des instructions du Directeur Général, des dispositions inscrites dans le(s) programme(s) d'actions et, le cas échéant, des conventions de gestion passées entre l'ANAH
et le délégataire de compétence.
Les conditions relatives aux aides de l'ANAH et les taux maximaux de subvention sont susceptibles de modifications, en fonction des évolutions de la réglementation de l'ANAH. L'ANAH ne finance pas la TVA. Il n'y a pas besoin d'avenant à la convention d'OPAH - CD s'il y a une modification du montant des travaux dans la limite du respect de l'équilibre
économique de la convention.
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La réhabilitation des parties communes étant prioritaire, toute demande de subvention pour parties privatives ne sera recevable, sauf cas d'urgence motivé par l'opérateur, qu'après
justification du reste à charge du programme de travaux sur les parties communes.
5.1.2. Montants prévisionnels
Les montants prévisionnels des Autorisations d'Engagement (A.E.) de l'ANAH pour l'opération sont de 421 500 € réparti comme suit :
- 171 500 € au titre des aides à la gestion et au redressement
- 250 000 € au titre de l'ingénierie - suivi-animation
- 125000 € au titre du financement du poste de chef.fe de projet
À noter que, n'apparaissent pas ici les engagements de l'ANAH concernant les subventions pour le programme de travaux préalablement voté (cf annexe 3). En effet, celles-ci ont été engagées dans le cadre de la précédente convention d'OPAH - CD 2020-2025.
Les aides à la gestion seront sollicitées au titre :
- Des dépenses inhérentes à la mise à jour des Règlements de Copropriétés et des Etats Descriptifs de Division, (cf.3.1.1).
- De l'engagement des procédures contentieuses à l'encontre des copropriétaires en impayés de charges (cf.3.2.2.1).
- À toutes autres actions relatives au redressement des copropriétés et au déroulement de l'OPAH - CD nécessitant un engagement supplémentaire du syndic
qui ne serait pas compris dans son contrat.
Montants prévisionnels des autorisations d'engagements de l'ANAH pour l'opération selon échéancier
AE prévisionnelles Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5
Suivi-animation
OPAH-CD' (50% 50000€ | 50000€ | 50000€ | 50000€ | 50000€ | 250000€ HT)
Aideà | Aide à la gestion 34 300 € 34300€ | 34300€ | 34300€ | 34300€ | 171500€ l'ingénierie | (plafond)
Financement du
poste de chef.fe de 25 000 € 25 000 € 25 000 € 25 000 € 25 000 € 125 000 €
projet
TOTAL PREVISIONNEL 109 300 € 109 300 € 109 300€ | 109300<€ | 109 300 € 546 500 €
5.2. Financements de la Banque des Territoires
5.2.1. Règles d'application
La Banque des Territoires intervient en co-financement des dépenses liées au suivi animation
à hauteur maximale de 25 % du coût HT de cette ingénierie.
1Le montant des aides à l'ingénierie indiqué ici, représente les montants pouvant être engagés par
l'ANAH (calculés sur le plafond des coûts subventionnables).
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En tout état de cause, la participation de la Banque des Territoires ne peut dépasser celle de
la collectivité, maître d'ouvrage.
5.2.2. Montants prévisionnels
Les montants prévisionnels des autorisations d'engagement de la Banque des Territoires pour
l'opération sont de 125 000 £, selon l'échéancier suivant :
AE prévisionnelles Année 1 | Année 2 | Année 3 | Année 4 | Année 5 Total
rte Suivi-animation OPAH-CD (25% du HT) | 25 000 € | 25 000 € | 25 000 € | 25000 € | 25000 € | 125000 €
5.3. Financements de la collectivité maître d'ouvrage : la Communauté de communes de
Petite Camargue
5.3.1. Règles d'application
La Communauté de communes de Petite Camargue s'engage à financer :
- La mission de suivi-animation déduction faite de l'ensemble des subventions qu'elle pourrait percevoir à ce titre des autres partenaires de l'OPAH - CD.
5.3.2. Montants prévisionnels
Les montants prévisionnels des autorisations d'engagement de la collectivité maître d'ouvrage
pour l'opération sont de 225 000 £, selon l'échéancier suivant :
AE prévisionnelles Année 1 | Année2 | Année 3 | Année 4 | Année 5 Total
Suivi-animation OPAH-CD
Aide à l'ingénierie 45 000 € | 45000€ | 45 000 € | 45 000 € | 45000 € | 225 000 € (25% du HT + TVA)
A noter que, n'apparaissent pas ici les engagements de la CCPC concernant les subventions pour
le programme de travaux en cours sur la copropriété (cf annexe 3). En effet, celles-ci ont été
engagées dans le cadre de la précédente convention d'OPAH - CD 2020-2025.
5.4. Financement de la Ville de Vauvert
5.4.1. Règles d'application
La Ville de Vauvert s'est engagée à financer dans le cadre de la précédente OPAH-CD :
- Une partie du programme de travaux au bénéfice du syndicat, soit une aide bénéficiant
à tous les copropriétaires, quel que soit leur statut.
5.4.2. Montants prévisionnels
Aucun nouvel engagement de la Ville de Vauvert n'est prévu dans le cadre de cette convention.
En effet, les subventions ont été engagées dans le cadre de la précédente convention d'OPAH
— CD 2020-2025.
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5.5. Financement du Département du Gard
5.5.1. Règles d'application
Le Département du Gard intervient dans le cadre de la précédente OPAH-CD à hauteur de sa
participation dans le cadre du « PIG Départemental Habiter mieux », soit 500 € / logement pour
les propriétaires occupants sous les revenus des plafonds de l’'ANAH.
5.5.2. Montants prévisionnels
Aucun nouvel engagement du Département du Gard n'est prévu dans le cadre de cette
convention. En effet, les subventions ont été engagées dans le cadre de la précédente
convention d'OPAH - CD 2020-2025.
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ID : 030-243000593-20241105-DL2024_11_130PA-DE
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‘9° Envoyé en préfecture le 11/02/2025
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Article 6 - Engagements complémentaires des partenaires de l'opération
Les partenaires de l'OPAH - CD du Montcalm s'engagent à participer à la mise en œuvre
opérationnelle des orientations décrites précédemment. D'autres mesures ou actions peuvent
faire l'objet d'engagements des parties concernées en tant que de besoin lors de la mise en œuvre
du dispositif.
Le syndicat des copropriétaires s'engage à :
Respecter la présente convention,
Mettre en place des partenariats étroits avec l'opérateur de suivi animation du dispositif,
Permettre l'action de la collectivité publique en l'invitant à participer aux différentes réunions d’AG traitant de l'OPAH — CD et en lui remettant une copie des procès-verbaux correspondants,
Faire participer l'AG aux décisions de gestion concernant l'usage des subventions allouées et des engagements de travaux,
Participer activement par le biais de son conseil syndical aux instances de concertation et de pilotage de l'OPAH - CD (groupes de travail, réunion),
Mandater le syndic pour solliciter les aides prévues dans le cadre de l'OPAH — CD avec l'aide de l'équipe de suivi-animation,
Autoriser le syndic à fournir à la collectivité et à l'équipe de suivi-animation les éléments de suivi de la copropriété et ceux nécessaires au calcul des quotes-parts des copropriétaires et à la constitution des dossiers de demande de subvention (bilan de trésorerie, liste des copropriétaires débiteurs actualisés...)
Le syndic s'engage à :
Inviter et faire participer l'opérateur de suivi-animation selon ses demandes et notamment à la préparation de l'ordre du jour des AG comme aux dites AG,
Transmettre à l'équipe d'animation tous les documents nécessaires au bon suivi et au déroulement de l'OPAH -— CD, notamment ceux relatifs à la situation financière du syndicat et à l'évolution de l'occupation de la copropriété ainsi que ceux nécessaires au montage des dossiers de demandes de subvention,
Collaborer en étroite relation avec l'opérateur de l'OPAH - CD et lui communiquer tous les éléments nécessaires à la bonne réalisation des travaux,
Participer à toutes les commissions inscrites dans l'OPAH -— CD, rendre compte
régulièrement des avancées de l'OPAH — CD aux copropriétaires,
Faire apparaître les règlements des copropriétaires dans un sous-compte ainsi que sur leurs appels de charges,
Ne pas utiliser les sommes versées par les copropriétaires au titre des travaux à d'autres destinations,
Se conformer aux conditions requises par les partenaires pour pouvoir bénéficier des aides.
Le conseil syndical s'engage à :
Participer à l'ensemble des commissions de l'OPAH -— CD,
Transmettre tous les éléments nécessaires à l'opérateur de suivi animation,
Être force de proposition,
Convention d'OPAH - Copropriétés dégradées Le Montcalm à Vauvert (30) 35 Envoyé en préfecture le 11/02/2025
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Accompagner les copropriétaires et locataires dans la bonne compréhension de l'OPAH
- CD,
Correspondre étroitement avec l'opérateur de l'OPAH -— CD.
La collectivité, maître d'ouvrage s'engage à :
S'assurer du respect de la présente convention et de sa mise en œuvre,
Veiller au bon déroulement du plan, à la mise en œuvre des engagements des partenaires et au respect de la programmation des mesures,
Réunir les parties selon les besoins, animer les comités de pilotage du dispositif et mettre en place le calendrier du comité technique,
Informer et associer les instances de la copropriété (syndic et conseillers syndicaux) aux
différents stades de décision.
L'opérateur désigné pour le suivi-animation du dispositif s'engage à :
7.1.
7.1.1.
Développer, coordonner, animer, et maintenir le réseau partenarial,
Informer et conseiller de manière continue les copropriétaires et les instances de la copropriété sur les travaux envisagés et leurs modalités de financement,
Assister les copropriétaires dans l'obtention des différentes aides et prêts pour le financement des travaux en parties communes en s'assurant que l'ensemble des copropriétaires aura la capacité de faire face aux charges supplémentaires induites,
Accompagner les copropriétaires en difficulté financière,
Mobiliser le préfinancement des aides publiques auprès d'un organisme bancaire,
Assister le conseil syndical et le syndic dans la mise en œuvre du projet de réhabilitation
du suivi à la fin des travaux,
Mobiliser les aides à la gestion pour financer les surcoûts induits par la mise en œuvre d'une l'OPAH - CD,
Accompagner les copropriétaires désireux de réaliser des travaux dans leur logement.
Article 7 - Pilotage, animation et évaluation
Pilotage de l'opération
Mission du maître d'ouvrage
Le maître d'ouvrage sera chargé de piloter l'opération, de veiller au respect de la convention de
programme et à la bonne coordination des différents partenaires.
Il s'assurera par ailleurs de la bonne exécution par le prestataire du suivi-animation.
7.1.2. Instances de pilotage
Les comités de suivi ont pour objectif la coordination et l'animation des partenariats.
Le pilotage est assuré par la Communauté de communes de Petite Camargue, maître d'ouvrage
de l'opération.
Des réunions seront organisées autant que nécessaire en vue d'assurer un bon déroulement de
l'opération.
À cet effet, il est recommandé de mettre en place :
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-__ Un comité de pilotage (COPIL) organisé par la CCPC, composé du président de la CCPC, du maire de la ville de Vauvert, du directeur de la DDTM, du délégué local l'ANAH dans le département, du délégué départemental de l'Agence Régionale de Santé (ARS), du directeur du Centre Communal d'Action Sociale (CCAS), du directeur de l'Action Sociale Départementale, du directeur de la Caisse d'Allocations Familiales (CAF), du président du Conseil Départemental du Gard ou son représentant, du Président de l'Agence Départementale de l'Habitat et du Logement (ADHL) ou son représentant, du représentant de la Banque des Territoires, l'élu à l'habitat de la CCPC et des représentants du Conseil Syndical de la copropriété Le Montcalm. Ce COPIL sera chargé de définir les orientations de l'opération et se réunira au moins une fois par an, lors de la présentation des bilans étapes, des bilans annuels ainsi que lors du bilan définitif de l'OPAH -— CD, en présence de l'équipe de suivi-animation.
- Un comité technique (COTECH) organisé par la CCPC, composé des représentants de la Communauté de communes, de la ville de Vauvert, de la DDTM, de l'ANAH, du Conseil Départemental du Gard, de la Banque des Territoires et de la CAF du Gard. Il aura la charge de la conduite opérationnelle et se réunira au moins une fois par an.
L'opérateur en charge de l'OPAH -— CD assurera le secrétariat des différents comités de pilotage
et technique (organisation, convocation, rédaction et diffusion des comptes-rendus) en lien avec
le maître d'ouvrage.
-_ Des commissions de suivi spécifiques en fonction de la nécessité opérationnelle.
7.2. Suivi-animation de l'opération
7.2.1. Équipe de suivi-animation
Le principe d'animation retenu pour le programme est celui d'un suivi-animation réalisé par un
cabinet extérieur qui assurera l'ensemble des missions décrites dans la présente convention
visant à réinscrire la copropriété dans un schéma de fonctionnement pérenne.
Il sera également chargé de l'évaluation quantitative et qualitative des résultats de l'opération.
7.2.2. Contenu des missions de suivi-animation
L'opérateur sera chargé, en lien avec les différents volets d'action de l'opération, des missions de
suivi-animation suivantes :
- Mission 1 : Animation, coordination et communication ;
-__ Mission 2 : Appui aux instances de gestion et aux copropriétaires ;
-__ Mission 3 : Restructuration urbaine et immobilière de la copropriété ;
-__ Mission 4 : Assistance technique à la réalisation des travaux ;
- Mission 5 : Observation et suivi des actions engagées.
7.2.3. Modalités de coordination opérationnelle
L'opérateur en charge du suivi-animation de l'opération, assistera la maitrise d'ouvrage afin de
coordonner son action avec l'ensemble des partenaires, notamment :
- Le conseil syndical, le syndic et le maître d'œuvre de la copropriété,
- Les services compétents des collectivités,
-__Les services instructeurs des demandes de subventions,
- Les services en charge des procédures coercitives,
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Les acteurs du secteur social,
Le cas échéant, les autres partenaires intervenant sur les thématiques spécifiques (ADIL, etc.).
L'équipe de suivi-animation s’assurera de la coordination et de la cohérence des procédures
concernant la copropriété, notamment avec le NPNRU des Costières.
7.3. Évaluation et suivi des actions engagées
7.3.1. Indicateurs de suivi des objectifs
La présente convention doit permettre d'atteindre les objectifs généraux définis aux articles 3 et
4.
Les objectifs seront suivis grâce aux indicateurs de résultats définis pour chaque volet.
Les indicateurs devront être validés par les instances de pilotage.
Ils porteront au moins sur :
L'état d'avancement des actions de suivi animation (communication, partenariat, formation, ..),
L'évolution des indicateurs financiers et économiques des copropriétés,
L'évolution de la composition des syndicats de copropriétaires,
L'analyse du fonctionnement des copropriétés (taux participation aux AG, décisions prises, etc...),
Le nombre de ménages bénéficiant d'un suivi et la nature de l'accompagnement social,
Le volume et la nature des travaux engagés,
Le nombre de logements aidés,
Le volume des aides mobilisées,
Les financements complémentaires engagés.
L'opérateur sera chargé de la réalisation des éléments permettant le suivi de ces indicateurs.
7.3.2. Bilans et évaluation finale
L'opérateur devra fournir régulièrement des bilans qui seront présentés au maître d'ouvrage. Il
pourra disposer du bilan final de la première OPAH — CD lors de sa notification.
Le suivi de l'opération se traduira à deux niveaux :
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Un premier niveau opérationnel pour le suivi de l'opération par la production de données
et d’un rapport annuel ;
Etat d'avancement du plan de redressement : localisation, coûts et financements ;
Analyse des résultats atteints par rapport aux objectifs ;
Identification des points de blocage ;
Propositions de réorientation opérationnelle ou de changement de stratégie ;
Suivi de l'évolution socio-économique de la copropriété et notamment suivi du marché
local du logement et des mutations, du positionnement de la copropriété par rapport au
marché ;
Suivi des situations sociales des ménages et particulièrement les plus fragiles ;
Suivi de l'avancement des travaux ;
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“ Un deuxième niveau d'évaluation finale pour mesurer les impacts de l'opération
programmée dans les politiques du territoire.
- Le bilan final: sous forme de rapport qui devra être présenté au comité de pilotage
stratégique en fin de mission. Les différents aspects du redressement et de la gestion de
la copropriété seront mis en valeur.
*”_ Rappeler les objectifs quantitatifs et qualitatifs ; exposer les moyens mis en œuvre pour
les atteindre; présenter les résultats obtenus au regard des objectifs ;
*_ Analyser les difficultés rencontrées (techniques, financières, administratives, sociales)
lors de l'animation sur ces différentes phases : sensibilisation des propriétaires (et
locataires) et acteurs de l'habitat; coordination du projet et des acteurs; problèmes
techniques, déroulement des chantiers ; relations entre les maîtres d'ouvrage, les maîtres
d'œuvre et les entreprises ; maîtrise des coûts ; dispositifs spécifiques ou innovants ;
Y”_ Recenser les solutions mises en œuvre ;
“Lorsque l'opération le permet, fournir un récapitulatif ou des fiches des opérations
financées avec la nature et le montant prévisionnel des travaux effectués et le détail des subventions et aides perçues.
Y_ Synthétiser l'impact du dispositif sur le secteur de l'habitat, sur les activités économiques
et la vie sociale.
En prévision du bilan final, l'opérateur devra, 6 mois avant l'échéance de la convention, proposer
le ou les scenarii de clôture de cette convention.
Si une nouvelle opération doit être mise en œuvre, l'opérateur assurera la réalisation technique
des différents documents (convention, plans financiers, contractualisation..) et accompagnera
la maïitrise d'ouvrage dans la définition stratégique.
Article 8 - Communication
8.1. Communication principe généraux
Le maître d'ouvrage du programme, les signataires et l'opérateur s'engagent à mettre en œuvre
les actions d'information et de communication présentées ci-dessous.
Il est ainsi impératif de porter le nom et le logo de l'ANAH sur l'ensemble des documents et ce,
dans le respect de sa charte graphique. Ceci implique les supports d'information de type :
dépliants, plaquettes, vitrophanies, site internet ou communication presse portant sur l'OPAH —
CD.
Le logo de l'ANAH en quadrichromie, la mention de son numéro indigo (0 808 800 700) et de son
site internet anah.fr devront apparaître sur l'ensemble des supports écrits et « on line » dédiés à
informer sur le programme au même niveau que les autres financeurs : articles presse
municipale, ou presse quotidienne régionale, affichage, site internet, exposition, filmographie,
vitrophanie dans le cadre du bureau d'accueil de l'opération notamment.
L'opérateur assurant les missions de suivi-animation indiquera dans tous les supports de
communication qu'il élaborera, quels qu'ils soient, l'origine des subventions allouées par l'ANAH.
Il reproduira dans ces supports à la fois le logo type, la mention du numéro indigo et du site internet de l'Agence dans le respect de la charte graphique.
Dans le cadre des OPAH -— CD, pour les opérations importantes de travaux, les éventuels supports d'information de chantier (autocollants, bâches, panneaux ..) comporteront la mention « Travaux réalisés avec l'aide de l'ANAH ».
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Le logo du ministère en charge du logement devra également figurer sur tout support de
communication diffusé dans le cadre de l'opération.
Lors des réunions d'information destinées à présenter les financements, l'organisme d'animation
devra travailler en étroite collaboration avec la délégation locale et remettre un dossier qui aura été élaboré avec celle-ci ou celui-ci.
D'une manière générale, les documents de communication devront avoir été réalisés avec la
DDTM (ou le cas échéant le délégataire des aides à la pierre), qui fournira toutes les indications
nécessaires à la rédaction des textes dans le cadre de la politique menée localement : priorités,
thématique, enjeux locaux, etc. et validera les informations portées sur l'ANAH.
Les documents d'information générale ou technique conçus par l'Agence à destination du public
devront être largement diffusés.
Il appartient au maître d'ouvrage du programme et à l'opérateur de prendre attache auprès de la
direction de la communication de l'ANAH afin de disposer en permanence des supports
existants : guides pratiques, liste des travaux recevables, dépliants sur les aides, etc.
Par ailleurs, dans le cadre de sa mission d'information et de communication, l'ANAH peut être
amenée à solliciter l'opérateur en vue de réaliser des reportages journalistiques, photographiques
ou filmographiques destinés à nourrir ses publications et sites internet. L'opérateur apportera
son concours à ces réalisations pour la mise en valeur du programme.
En complément, si les signataires de la convention réalisent eux-mêmes des supports de
communication relatifs à l'OPAH — CD, ils s'engagent à les faire connaître à la direction de la
communication de l'ANAH et les mettre à sa disposition, libres de droits.
Le maître d'ouvrage et l'opérateur assurant les missions de suivi-animation dans le secteur
programmé s'engagent à informer la direction de la communication de l'ANAH de toute
manifestation spécifique consacrée à l'opération afin qu'elle relaie cette information. Afin de
faciliter les échanges, l'ensemble des outils de communications (logos et règles d'usage) sont à
disposition sur l'extranet de l'Agence.
Enfin, lors de la phase opérationnelle, l'opérateur mettra en place une communication spécifique.
En amont du chantier, une communication devra être réalisée ayant pour objectif de se prémunir
des conflits, alerter sur les nuisances, et surtout identifier les personnes ressources à contacter
afin d'assurer le bon déroulement du chantier.
Durant le chantier, l'opérateur assurera la communication sur l'état d'avancement, les corrections
des problématiques du chantier.
Tout au long du chantier, la communication doit prévoir l'animation de la vie du chantier afin de
fédérer les habitants, les propriétaires et les entreprises autour de projet.
8.2. Communication des autres partenaires de l'OPAH - CD
Les termes de l'article 8.1 s'appliquent de manière identique au bénéfice des autres partenaires de l'OPAH -— CD, signataires de la présente convention.
Particulièrement, pour ce qui concerne la participation du Département: la communication autour
du dispositif « Habiter Mieux » devra être élaborée en étroite collaboration avec le Département.
En particulier, toute publication et support de promotion élaborés localement par ou à l'initiative
d'un des partenaires de la présente convention devra comporter le logo du Département.
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Le Département devra être associé pour la planification, l'organisation et la valorisation des
temps forts dans le cadre de ce dispositif et sera systématiquement associée à toute instance
de pilotage.
Article 9 - Durée de la convention
La présente convention est conclue pour une période de cinq années à partir de sa signature. Elle
portera ses effets pour les demandes de subvention déposées auprès des services de l'ANAH à
compter de la date de signature de la présente convention.
Article 10 - Révision et/ou résiliation de la convention
Si l'évolution du contexte budgétaire, de la politique en matière d'habitat, ou de l'opération
(analyse des indicateurs de résultat et des consommations de crédits), le nécessite, des
ajustements pourront être effectués, par voie d'avenant.
Toute modification des conditions et des modalités d'exécution de la présente convention fera
l'objet d'un avenant.
La présente convention pourra être résiliée, par le maître d'ouvrage ou l'ANAH, de manière
unilatérale et anticipée, à l'expiration d'un délai de 6 mois suivant l'envoi d'une lettre
recommandée avec accusé de réception à l'ensemble des autres parties. La lettre détaillera les
motifs de cette résiliation. L'exercice de la faculté de résiliation ne dispense pas les parties de
remplir les obligations contractées jusqu'à la date de prise d'effet de la résiliation.
Article 11 - Transmission de la convention
La convention de programme signée et ses annexes sont transmises aux différents signataires, ainsi qu'au délégué de l'agence dans la région et à l'ANAH centrale en version PDF.
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Fait en 6 exemplaires à Vauvert, Pe. r 3 FE. 2025
Pour la Communauté de communes de Petite Pour l'ANAH,
Camargue, maître d'o Jérôme BONET, Préfet du Gard, Délégué
André BRUNDU, Pr départemental T
Pour l'Etat, Pour la commune de Vauvert, Jérôme BONET, Préfet du Gard Jean DENAT, Maire
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Pour le Département du Gard, Pour l'Agence Départementale de l'Habitat et Françoise LAURENT-PERRIGOT, Présidente du Logement,
BASTID Christian, Président
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Pour La are
Patrick MARTINEZ, Directeur Régional
Occitanie
Convention d'OPAH - Copropriétés dégradées Le Montcalm à Vauvert (30) 42 Envoyé en préfecture le 11/02/2025
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Annexes
Annexe 1 : Périmètre de l'opération
Etude de définition du projet urbain des Costières à Vauvert, Safran
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Reçu en préfecture le 11/02/2025
Publié le 11/02/2025
ID : 030-243000593-20241105-DL2024_11_130PA-DE
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