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Procès Verbal - DCM27 Mutation foncière Vente du terrain communal
Procès Verbal - DCM27 Contentieux GFA validation protocole
Document publié le Vendredi 16 octobre 2020 par la commune de Plaine-des-Palmistes.
Lien du pdf (Procès Verbal - DCM27 Contentieux GFA validation protocole)
Thèmes du document : Justice et droit, Transports, Logement,
Affaire 27-221020
Contentieux GFA les Arums contre la commune de la Plaine
des Palmistes / Validation du protocole d’accord établi par la
SAFER
NOTA. /. Le Maire certifie que le compte rendu de cette délibération a
été affiché à la porte de la Mairie, que la convocation avait été faite le 16 octobre 2020 et que le nombre de membres en exercice étant de 29, le
nombre de présent(s) est de : 21
Absents excusés : 4
Procurations : 4
Total des votes : 25
Secrétaire de séance: Victorien JUSTINE
Le quorum étant atteint, le Conseil Municipal a pu valablement délibérer
LE MAIRE,
DÉPARTEMENT DE LA RÉUNION
COMMUNE DE LA PLAINE DES PALMISTES
EXTRAIT DU PROCES VERBAL DES
DÉLIBERATIONS DU CONSEIL MUNICIPAL EN
DATE DU VINGT DEUX OCTOBRE
DEUX MILLE VINGT
L'an deux mille vingt le VINGT DEUX OCTOBRE à
DIX SEPT HEURES le Conseil Municipal de La Plaine
des Palmistes dûment convoqué par Monsieur le Maire s’est
assemblé au lieu habituel de ses séances sous la Présidence
de Monsieur PAYET Johnny.
PRÉSENTS : Johnny PAYET Maire - Sabine
IGOUFE I“ adjointe -Mylène MAHALATCHIMY
3” adjointe - Joan DORO 4" adjoint - Gina
DALLEAU 5° adjointe - Jean Claude DAMOUR 6"
adjoint - Marie-Héliette THIBURCE 7” adjointe -
François FRUTEAU DE LACLOS 8“ adjoint -
Sonia ALBUFFY conseillère municipale - Frédéric
AZOR conseiller municipal - Micheline CLAIN
conseillère municipale - Alain RIVIERE conseiller
municipal - Lucay CHEVALIER conseiller municipal
- Marie-Lourdes VÉLIA conseillère municipale -
Sandra GRONDIN conseillère - Elisabeth BAGNY
conseillère municipale - Victorien JUSTINE
conseiller municipal - Daniel JEAN-BAPTISTE dit
PARNY conseiller municipal - Jean-Luc SAINT-
LAMBERT conseiller municipal - Joëlle DELATRE
conseillère municipale - Jean-Yves VACHER
conseiller municipal
ABSENT(S) : Sophie ARZAL conseillère municipale
- Yannick BOYER conseiller municipal - Mélissa
MOGALIA conseillère municipale - Sylvie LEGER
conseillère municipale
PROCURATION(S): Jean Yves FAUSTIN 2"
adjoint à Jean-Claude DAMOUR - Erick BOYER
conseiller municipal à Johnny PAYET - Sabrina
HOARAU conseillère municipale à Sabine IGOUFE
- Mickaël PAYET conseiller municipal à Alain
RIVIERE
Affaire 27-221020
Contentieux GFA les Arums contre la commune de la Plaine des Palmistes /
Validation du protocole d’accord établi par la SAFER
Pour mémoire, le Conseil Municipal avait autorisé en juillet dernier, le Maire à ester en justice dans
l'affaire GFA les Arums contre la commune de la Plaine des Palmistes. Comme il avait été dit, il est
proposé de régler le litige né avec l’ancienne propriétaire par un protocole transactionnel.
En effet, le tribunal judiciaire avait donné suite à la demande du GFA quant à la servitude de
passage contre le paiement d’une indemnité dont le GFA les Arums avaft conteste past initial qui avait été proposé par un expert. Accusé de réception en préfecture 974-219740065-20201022-DCM27-221020- DE
Date de télétransmission : 29/10/2020
Date de réception préfecture : 29/10/2020 Dans le protocole proposé, la Collectivité abandonne l'indemnisation contre une cession à l'euro
symbolique d’un chemin de 6 mètres de large qui permettra la réalisation d’un projet de piste cyclable couplée à une voirie agricole sur le secteur du Piton Cabris.
Appelé à en délibérer, le Conseil Municipal, à l'UNANIMITÉ,
- VALIDE le protocole transactionnel avec le GFA les Arums,
- AUTORISE le Maire ou l’Adjoint délégué à signer tout document se rapportant à cette affaire.
Fait et délibéré en mairie les jours, mois et an ci-dessus et ont signé les membres présents
Pour copie conforme,
f.
Fe
Hire Dr en.
ÿ
COM
Accusé de réception en préfecture
974-219740065-20201022-DCM27-221020-
DE
Date de télétransmission : 29/10/2020
Date de réception préfecture : 29/10/2020 PROTOCOLE D’ACCORD
COMMUNE DE LA PLAINE DES PALMISTES
&
LE GFA LES ARUMS
Entre
La COMMUNE DE LA PLAINE DES PALMISTES dont le siège est à Hôtel de Ville 230 rue de la
République - LA PLAINE DES PALMISTES (97431), représentée par Monsieur le Maire Johnny
PAYET, dûment habilité à l’effet des présentes en vertu de la délibération du conseil
municipal en date du 2020;
Et
Le G.F.A. LES ARUMS, dont le siège est au 40 rue des Arums - LA PLAINE DES PALMISTES
(97431), le 12 septembre 1970. Le Groupement Foncier Agricole au capital actuel de
334.322,85 EUR, identifiée sous le numéro SIREN 438 537 235 et immatriculée au Registre
du Commerce et des Sociétés de SAINT-DENIS (97400), représenté par Monsieur le gérant,
Willy Jean Gislain BELIZAIRE, dûment habilité à l’effet des présentes en vertu de la
délibération en date du 02 juillet 2001 ;
ÉTANT PRÉALABLEMENT RAPPELÉ CE QUI SUIT :
Vu le jugement avant-dire-droit du 23/04/2014 ;
Vu l'expertise réalisée par Madame Blanche GIRAULT/BROYON ;
Vu les conclusions n°4 de Mme NATIVEL enrôlées le 14/09/2016 ;
Vu les 125 conclusions après expertise du GFA LES ARUMS ;
Vu les conclusions n°5 de Mme NATIVEL enrôlées le 30/01/2017 ;
Vu les conclusions n°2 de GFA enrôlées le 02/02/2017 ;
Vu les conclusions n°6 de Mme NATIVEL ;
Vu le rapport d'expertise de Madame Morgane OSTA AMIGO ;
Vu les conclusions n°3 du GFA après expertise enrôlées le 04/12/2018 ;
Le GFA LES ARUMS est propriétaire de la parcelle située sur la Commune de La Plaine des
Palmistes, au lieudit Bras Piton, figurant au cadastre sous les références section AW n° 101,
d’une contenance de 17ha 41a 95ca, pour l’avoir acquise de la SAFER suivant acte
authentique reçu le 21 avril 2005 par Maître Sihem LOCATE, Notaire Associé à Saint-Denis, et
ayant été publié à la conservation des hypothèques de Saint-Denis sous les références
Volume 2005 P N° 3743.
Cette parcelle étant enclavée, le GFA LES ARUMS à, par assignation en date du 19 novembre
2012, fait citer Madame NATIVEL Mireille Marie Françoise, à l'époque propriétaire des
parcelles contiguës cadastrées section 102-108-472-473 afin de voir établir une servitude de
passage au profit de son fonds sur les parcelles de cette dernière.
Par jugement du 23 avril 2014, le Tribunal de Grande Instance de Sair
avant dire droit une expertise judiciaire qui a été confiée à Madame B
Protocole d’accord Paraphes :
Accusé de réception en préfecture
974-219740065-20201022-DCM27-221020-
DE
Date de télétransmission : 29/10/2020
Date de réception préfecture : 29/10/2020 Suite au dépôt du rapport définitif de Madame BROYON et de Monsieur TARDIVEL le 30 mai
2016, le Tribunal de Grande Instance de Saint-Denis, par jugement rendu le 06 septembre
2017, a:
HOMOLOGUE, le rapport d'expertise quant à l'assiette de la servitude
En conséquence,
DIT que le fonds appartenant au GFA les ARUMS sis lieudit Bras Piton, commune de la Plaine
des Palmistes, cadastré section AW n°101 bénéficie d'un droit de passage de 5 mètres sur le
fonds sis lieudit Bras Piton commune de la Plaine des Palmistes, cadastré section AW n° 102
et AW n° 472 appartenant à Mme Mireille NATIVEL et dont l'assiette est matérialisée sur le
plan figurant en annexe. »
S'agissant de la détermination du montant de l’indemnité qui pourrait être éventuellement
due par le GFA LES ARUMS à Madame NATIVEL, le Tribunal a par même jugement, ordonné
une nouvelle expertise qui a été confiée à Madame OSTA AMIGO.
Cette dernière a déposé son rapport le 8 octobre 2018, aux termes duquel cette dernière a
proposé au Tribunal de retenir les indemnités suivantes :
1) Parcelle cadastrée section AW n° 102.
. indemnité de dépossession (après abattement de 50 %) : 518,85 €
. préjudice visuel, sonore (10 % valeur vénale) 12.825,00 €
Sous-Total 1 13.345,85 €.
2) Parcelle cadastrée section AW n° 472.
. indemnité de dépossession (après abattement de 50 %) 1.073,25 €.
. préjudice visuel, sonore (10 % valeur vénale) 3.291,39 €
Sous-Total 2 4.364,64 €.
Total (Sous-total 1 + sous-total 2) 17.710,49 €
En cours d'instance, par acte en date du 10 juillet 2019, Madame NATIVEL Mireille a vendu
les parcelles AW 102-472-473 -108 pour une contenance de 18ha 62a 75ca au lieu-dit Bras
Piton à la Commune de la Plaine des Palmistes le 10 juillet 2019.
Protocole d’accord Paraphes :
Accusé de réception en préfecture
974-219740065-20201022-DCM27-221020-
DE
Date de télétransmission : 29/10/2020
Date de réception préfecture : 29/10/2020 Madame NATIVEL Mireille, raison de cette vente, n'ayant plus qualité à agir, le GFA LES
ARUMS a appelé en cause la Commune de la Plaine des Palmistes afin que cette dernière
puisse faire valoir ses observations.
C'est dans ces conditions que les deux parties se sont rapprochées et sont parvenus à
l'accord suivant.
ONT CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT :
Afin de clore définitivement le litige qui les oppose et de mettre fin à toute procédure
contentieuse, les parties se sont rapprochées et ont convenu des points ci-après :
ARTICLE 1 —- ENGAGEMENT DES PARTIES
Les parties se sont accordées sur ce qui suit :
La COMMUNE DE LA PLAINE DES PALMISTES renonce à percevoir une quelconque
indemnité du GFA LES ARUMS et notamment les indemnités proposées au tribunal Judiciaire
de Saint-Denis par Madame OSTA AMIGO, expert, pour un montant total de 17.708,49 €, se
décomposant comme suit :
1) Parcelle cadastrée section AW n° 102.
. indemnité de dépossession (après abattement de 50 %) : 518,85 €
. préjudice visuel, sonore (10 % valeur vénale) 12.825,00 €
Sous-Total 1 13.343,85 €.
2) Parcelle cadastrée section AW n° 472.
. indemnité de dépossession (après abattement de 50 %) 1.073,25 €.
. préjudice visuel, sonore (10 % valeur vénale) 3.291,39 €
Sous-Total 2 4.364,64 €.
Total (Sous-total 1 + sous-total 2) 17.708,49 €
La COMMUNE DE LA PLAINE DES PALMISTES renonce à solliciter du GFA LES ARUMS le
paiement de ses frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de l'instance pendante
devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Pierre et il en est de même du GFA LES ARUMS.
Dans le but de poursuivre le règlement amiable en dehors de tout contentieux, la
COMMUNE DE LA PLAINE DES PALMISTES a fait part au GFA LES ARUMS de la proposition
suivante :
Protocole d’accord Paraphes :
Accusé de réception en préfecture
974-219740065-20201022-DCM27-221020-
DE
Date de télétransmission : 29/10/2020
Date de réception préfecture : 29/10/2020 1- La COMMUNE DE LA PLAINE DES PALMISTES accorde un droit de passage de 5
mètres de large et un linéaire de 236 m sur la parcelle AW 102-472 pour accéder à la
parcelle AW 101 du GFA LES ARUMS dont l’assiette est matérialisée sur le plan
figurant en annexe 7 du rapport d'expertise judiciaire en date du 30/08/2016, et ce
conformément au jugement rendu par le Tribunal de Grande instance de Saint-Denis
le 06 septembre 2017,
2- La COMMUNE DE LA PLAINE DES PALMISTES ayant pour projet la création d’une
piste cyclable entre la Route OMEGA et le chemin VELIA Saint-Ange et dans le but de
désenclaver les parcelles AW 97 — 98, achète l’emprise du chemin de 6 mêtres de
large sur un linéaire de 636 m (sous réserve du DMPC) sur la parcelle AW 101 du GFA
LES ARUMS pour la somme d’UN EUROS (1€) euro symbolique.
3- Le GFA LES ARUMS 3 d'ores et déjà émis un accord de principe sur cette cession aux
conditions ci-avant précisées
4- Les différentes parties s'engagent à respecter
ARTICLE 2 —- HOMOLOGATION
Le présent protocole sera soumis à une prochaine audience pour constitution d'avocat de la
Mairie de la Plaine des Palmistes, aux fins d'homologation afin qu’il soit constaté la
résolution amiable du litige et qu'il soit conféré force exécutoire.
ARTICLE 3 — AUTORITE DE LA CHOSE JUGEE
Chacune des parties renonce à toute demande future en lien avec ce différend et de
manière irrévocable renonce à toute instance, action ou recours ultérieur qu'il soit amiable
ou contentieux, devant quel qu’instance que ce soit, pour tout point objet du présent
protocole ayant pour cause directe ou indirecte les faits et l’opération exposés et plus
largement l'exécution du marché de travaux objet du présent protocole transactionnel.
Selon les termes de l’article 2052 du Code Civil, cette convention revêt l'autorité de la chose
jugée en dernier ressort.
ARTICLE 4 — CONFIDENTIALITE
Les parties s'engagent à respecter, à l’égard de toutes personnes totalement extérieures au
litige, la confidentialité des termes de cet accord transactionnel en s’interdisant
mutuellement toute déclaration publique ainsi que tout comportement public susceptible
d’avoir une incidence défavorable sur la renommée, l’image et les intérêts de chacune des
parties signataires de l'accord.
Protocole d'accord Paraphes :
Accusé de réception en préfecture
974-219740065-20201022-DCM27-221020-
DE
Date de télétransmission : 29/10/2020
Date de réception préfecture : 29/10/2020 La transaction ne pourra être produite en justice que par une partie et seulement dans le
cadre d’un litige avec l’autre partie, relatif à son interprétation ou son exécution.
En cas de violation avérée de cet engagement de confidentialité et de respect de l’image des
parties, la partie fautive serait redevable, l'égard de la partie lésée, d’une somme forfaitaire
fixée à 2 000,00 euros (deux mille euros).
ARTICLE 5 — ATTRIBUTION DE COMPETENCE
En cas de litige né du présent contrat, pour son interprétation ou son application, les
tribunaux de la Réunion seront seuls compétents.
ARTICLE 6 — RENONCIATION A RECOURS
Par le présent accord, LES PARTIES estiment que tout litige, toute contestation sont devenus
sans objet. Le présent accord constitue une transaction au sens des dispositions du Code
Civil.
Sous réserve de la parfaite exécution des dispositions qui précèdent, et comme conséquence
de la présente transaction, les parties soussignées se reconnaissent quittes et libérées l’une
envers l’autre.
Chacune des parties s'engage à exécuter de bonne foi et sans réserve la présente transaction
qui a notamment entre les parties l’autorité de la chose jugée en dernier ressort.
ARTICLE 7 — EXECUTION -— PRISE D’EFFET
Le présent protocole prend effet à la signature par des deux parties.
Ce protocole est établi en 4 exemplaires originaux.
Fait à LA PLAINE DES PALMISTES, le
B_ : précéder des signatures de « lu et approuvé et Bon pour transaction irrévocable »,
Le Maire de LA PLAINE DES PALMISTES Le GFA LES ARUMS
PAYET Johnny Willy J. Gislain BELIZAIRE
Protocole d’accord Paraphes :
Accusé de réception en préfecture
974-219740065-20201022-DCM27-221020-
DE
Date de télétransmission : 29/10/2020
Date de réception préfecture : 29/10/2020 Accusé de réception en préfecture
974-219740065-20201022-DCM27-221020-
DE
Date de télétransmission : 29/10/2020
Date de réception préfecture : 29/10/2020 Morgane OSTA AMIGO
Expert en valeur vénale
Certifié en diagnostics techniques et polluants du bâtiment
Master 2 en Gestion et Administration des Entreprises
RAPPORT D'EXPERTISE IMMOBILIERE
Parcelle cadastrée section AW numéro 102
Sur la commune de La Plaine des Palmistes (974)
Lieudit Bras Piton
| GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE LES ARUMS c/ Mme Mireille Marie Françoise
| NATIVEL
Dossier expertise MI : 17/00000212
EURL CABINET OSTA - 175 RUE DU ROND 97480 ST JOSEPH Q
CAPITAL DE 1 000 € - RCS ST PIERRE - SIRET 524 652 005 00033 CO
Assurance Groupama Océan Indien 7, rue André Lardy BP 103 97438 Sainte Made" Contrat n°2
Accusé de réception en préfecture
974-219740065-20201022-DCM27-221020-
DE
Date de télétransmission : 29/10/2020
Date de réception préfecture : 29/10/2020 SOMMAIRE
l- Référence de la juridiction
I1- Désignation des parties et de leurs conseils
Il- La mission
a) Rappel sommaire des faits
b) Libellé de la mission
c) Convocation des parties
d) Les personnes présentes
IV- Chronologie de l’expertise
V- Détail du rapport
VI- Remise des pièces par les parties
VII- Réponses aux chefs de mission
VHI- Dires des parties
IX- Date limite fixée aux parties pour répondre au pré rapport, demande d’un dire récapitulatif
X- Conclusion générale de l’expert
XI- Pièces annexes
Accusé de réception en préfecture
974-219740065-20201022-DCM27-221020-
DE
Date de télétransmission : 29/10/2020
Date de réception préfecture : 29/10/2020 Référence de la juridiction
Tribunal de Grande Instance de Saint Denis de la Réunion, jugement en date du 06 Septembre 2017.
Il- Désignation des parties et de leurs conseils
Deman ri
GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE LES ARUMS
40, Rue des Arums
97431 LA PLAINE DES PALMISTES
Représenté par Maître Jean Pierre LIONNET, avocat au barreau de Saint Denis de la Réunion,
Représenté par Maître Jean Claude DULEROY, avocat au barreau de Saint Pierre de la Réunion.
Madarne Mireille Marie Françoise NATIVEL
12, Allée Montplaisir
Apt 35 Bât À Résidence Le Botania
97400 SAINT DENIS
Représentée par Maître Robert FERDINAND, avocat au barreau de Saint Denis de la Réunion.
I1- La mission
a) Rappel sommaire des faits
Exposé du litige
Par acte authentique du 21 avril 2005, le GFA à acquis de la SAFER une parcelle de 17 ha 41 a et 95 ça cadastrée section AW n°101, située au lieu-dit Bras Piton commune de la Plaine des Palmistes et jouxtant celle cadastrée AW 102 appartenant à Mireille NATIVEL.
Arguant de l'enclavement de son terrain et de l'opposition de sa voisine à toute solution amiable, le GFA à assigné Madame NATIVEL devant le Tribunal de Grande Instance de Saint-Denis par acte du 19/11/2012 pour voir dans ses dernières conclusions, sur le fondement des articles 682 et 683 du Code civil :
constater que son fond ne dispose d'aucune issue sur la voie publique,
Constater que le chemin le plus court et le moins dommageable permettant de désenclaver sa parcelle est celui situé sur celle de la défenderesse,
Dire en conséquence que son fonds bénéficie d'un droit de passage de 4 m de largeur sur la parcelle AW 102
Avant dire droit, ordonner une expertise aux fins de déterminer si l'assiette et le mode de servitude de passage sont déterminés par trente années d’usage continu par le demandeur où par ses auteurs,
Dans la négative, proposer une nouvelle assiette du droit Accusé de réception en préfecture 974-219740065-20201022-DCM27-221020- DE Date de télétransmission : 29/10/2020
Date de réception préfecture : 29/10/2020 dommageable pour Les fonds servants en tenant compte des intérêts du fonds enclavé, et en indiquant Le nom du ou des propriétaires concernés,
- Donner son avis motivé sur l'éventuelle indemnité proportionnelle au dommage qui pourrait être due au fonds servant,
- Débouter Madame NATIVEL de l'ensemble de ses demandes,
- Réserver les dépens.
La défenderesse prie quant à elle la juridiction de :
- Déclarer le GFA irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes et l’en débouter, -_ Condamner Le même à lui payer une indemnité de procédure de 4 000 €, - Condamner le demandeur aux dépens.
Par jugement du 23/04/2014, le tribunal, constatant l'enclavement de la parcelle AW 101, a ordonné une expertise permettant de conférer au GFA Les Arums un accès à la
voie publique par tous moyens modernes de transport et de déterminer à cette fin,
l’assiette et les modalités du passage apprendre sur Le terrain NATIVEL sauf si un passage
plus court et moins dommageable peut-être pris ailleurs et d’évaluer l'indemnité
proportionnée au dommage qui en résultera
Le rapport d'expertise a été déposé Le 12/09/2016
Dans ses dernières conclusions du 2/02/2017, Le GFA Les Arums a sollicité : - De dire et juger que Le fonds leur appartenant bénéficie d'un droit passage de 5m de largeur sur les parcelles sises à la commune la Plaine des Palmistes, au lieu-dit bras Piton, figurant au cadastre sous les références section AW n°102 et AW n°472 appartenant à Madame NATIVEL Mireille Marie Françoise est dont l'assiette est matérialisée sur Le plan figurant en annexe 7 du rapport d'expertise judiciaire
- De fixer l'indemnité compensatrice dûe à une somme comprise entre 3000 et 4000 € à défaut,
- ordonner un complément d'expertise afin que l'expert judiciaire évalue l'indemnité due en considération du seul dommage occasionné aux fonds servant
- Débouter la défenderesse de l'ensemble de ses demandes
- La condamner aux dépens
Exposant que la parcelle dont elle est propriétaire est enclavée pour n'avoir aucun accès à la voie publique, ce qui a été confirmé par l'ONF et par l'expert judiciaire, que la seule possibilité pour permettre la desserte de son fonds est de créer une servitude, ayant pour fonds servants, les fonds appartenant à là défenderesse et ayant pour assiette un chemin d'une emprise de 5 m de large et positionné à cheval sur l’axe du chemin bétonné existant et après le radier à l'est de la ligne matérialisée par 17 piquets, que l'indemnité calculée est disproportionnée par rapport à la valeur vénale de la totalité de La propriété du GFA ou à celle de La défenderesse, qui par ailleurs, ne justifie pas avoir financé le chemin bétonné, que l'indemnité doit être proportionnée au dommage subit par le propriétaire du fond servant à l'exclusion de toute autre considération et notamment la valeur vénale du terrain ou Le manque-à-gagner du fait de l'impossibilité de construire sur la parcelle objet de la servitude, que Le dommage en résultant est minime puisque la parcelle de la défenderesse n’est ni habitée ni exploitée, que la création de cette servitude ne créera pas un passage important de véhicules puisque sa parcelle est uniquement occupée par son locataire et sa famille, que cette servitude se situera sur Les abords de la propriété de la défenderesse, sans la traverser, ni La couper, que l'éventuelle constructibilité de la parcelle est improbable en raison de parcelles à forte vocation agricole et constituerait un préjudice éventuel, qu’aucun préjudice moral n'est justifié Accusé de réception en préfecture
974-219740065-20201022-DCM27-221020-
DE
Date de télétransmission : 29/10/2020
Date de réception préfecture : 29/10/2020 Dans ses dernières conclusions du 7/2/2017, Mme NATIVEL Mireille Marie Françoise a
sollicité de :
- dire et juger que Le désenclavement du terrain du GFA ne se fera pas sur sa propriété
- à titre subsidiaire, homologuer le rapport d'expertise et condamner la GFA au
paiement d'une indemnité de 56 316 € |
- à titre reconventionnel, condamner Le GFA avec lui payer 5 000 € À titre de dommages
et intérêts pour préjudice
- En cas de complément d'expertise, dire que l'expert devra produire des éléments
permettant d'apprécier les conditions Locales du marché
- Condamner Le GFA à lui payer La somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de
procédure civile outre les dépens dont distraction au profit de Maître FERDINAND,
avocat conformément à l'article 699 du CPC
Exposant que si lors de l'expertise, elle avait accepté le principe du passage de la
desserte de la servitude sur son terrain, désormais, elle s’y oppose puisque le contrat de vente au GFA prévoyait qu’une servitude de passage devait être créée par L’ONF, qu'elle n'a pas à subir Les carences de l'ONF et du cédant, La SAFER qui avait assuré que la
parcelle vendue serait desservie par l'ONF, que le locataire du GFA avait envisagé la
création d'un centre équestre avec piste équestre qui d’après l'ONF dans son courrier du 11 10 2011 reste viable, que le rapport d'expertise devra être homologué quant au
montant de l'indemnité qui a pris en compte les conditions locales du marché et Les
inconvénients subis par la circulation des véhicules, et donc, la baisse de valeur de sa
parcelle lorsque l'on deviendra constructible, qu'elle à subi un stress important et une
atteinte à sa réputation
L'ordonnance de lecture est intervenue le 20/02/2017
L'affaire a été plaidée à l'audience du 23/05/2017, date à laquelle Les parties ont déposé
leurs dossiers.
b) Libellé de la mission
Dans l'affaire ci-dessus référencée, j'ai été désignée en qualité d'expert par Le Tribunal
de Grande Instance de Saint Denis par jugement en date du 06 Septembre 2017.
L’expertise complémentaire aura pour mission :
— Entendre les partis en Leurs dires, demandes et explications ;
— Se faire communiquer par elles tous Les documents utiles ;
— Se rendre sur les lieux, les parties présentes ou dûment appelées, les voir et Les
visiter ;
- Évaluer l'indemnité proportionnée au dommage qui résulte de la création de
servitude ,
— Fournir au tribunal tous éléments utiles à La solution du liti Accusé de réception en préfecture 974-219740065-20201022-DCM27-221020- DE
Date de télétransmission : 29/10/2020
Date de réception préfecture : 29/10/2020 c) Convocation des parties par LRAR
- Groupement Foncier Agricole Les Arums
- Maître Jean Pierre LIONNET
- Maître Jean Claude DULEROY
- Madame Mireille Marie Françoise NATIVEL
- Maître Robert FERDINAND
. Maître Max LEBRETON
d) Les personnes présentes
Les personnes présentes lors de cette réunion d'expertise étaient :
- Madame Mireille Marie Françoise NATIVEL
- _L’époux de Madame Mireille Marie Françoise NATIVEL
- Maître Robert FERDINAND
- Deux représentants du GFA, à savoir Le Président Monsieur BELIZAIRE et un technicien Monsieur PRUNNIERE
[V- Chronologie de l'expertise
La réunion d'expertise a eu lieu Le Mardi 23 Janvier 2018 à 16h00 sur site à La Plaine des Palmistes (97431), Une visite de la parcelle à été réalisée .
V- Détail du rapport (désignations de l'environnement, de la situation géographique)
Adresse : à La Plaine des Palmistes (97431), Lieudit Bras Piton.
La ville compte environ 6 157 habitants (2015).
La commune est située au centre du département.
Environnement : le bien se situe à environ 5 minutes du centre ville. La desserte est
moyenne. L'environnement immédiat est agricole et naturel.
Agrément : ville bénéficiant de quelques commodités de base.
Commerces : Supérette, commerces de proximité dans La commune.
Scolarité : Collège, école primaire et école maternelle dans la commune Accusé de réception en préfecture 974-219740065-20201022-DCM27-221020- DE
Date de télétransmission : 29/10/2020
Date de réception préfecture : 29/10/2020 Transports en commun : bus
Santé : Pharmacies et médecins sur la commune
Plan de situation
n°1
Parcelle AW n°102
Références de la parcelle 000 AW 102
Référence cadastrale de la parcelle 000 AW 102
Contenance cadastrale 143 650 mètres carrés
Adresse BRAS PITON
97431 LA PLAINE DES
PALMISTES
Accusé de réception en préfecture
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DE
Date de télétransmission : 29/10/2020
Date de réception préfecture : 29/10/2020 Plan de situation
n°2
Parcelle AW n°102
Plan de situation
n°3
Parcelle AW n°102
Accusé de réception en préfecture
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DE
Date de télétransmission : 29/10/2020
Date de réception préfecture : 29/10/2020 VI- Remise des pièces par les parties
— par Maître Robert FERDINAND :
Pièce 1 : Conclusion n°2 après dépôt du rapport d’expertise de Maître Jean Pierre
LIONNET
Pièce 2 : Conclusions n°6 après expertise de Maître Robert FERDINAND ;
Pièce 3 : Rapport d’expertise de Monsieur Philippe TARDIVEL ;
— Par Maître Max LEBRETON :
- Pièce 1 : Courrier de M. PICARD en date du 05/01/2018
VII- Réponses aux chefs de mission
1) Entendre les partis en leurs dires, demandes et explications :
Les parties ont été régulièrement convoquées et entendues le jour de la visite
d'expertise. Les dires sont précisés au paragraphe VIH.
2) Se faire communiquer par elles tous les documents utiles ;
Aucune transmission n’a été nécessaire pour l'expertise en dehors de ceux remis Le jour de l’expertise.
3) Se rendre sur les lieux, les parties présentes ou dûment appelées, les voir et
les visiter :
Le bien consiste en une parcelle de terrain non bâtie à usage agricole cadastrée
section AW numéro 102 pour une contenance d'environ 14 hectares 36 ares 50
centiares
Le terrain présente un léger dénivelé sur la partie agricole et un plus important sur la
partie naturel. IL n’est pas exploité actuellement. Le terrain n’est pas viabilisé, Il n'est
pas clôturé.
Aucune construction ni aménagement édifié à ce jour.
Urbanisme :
La majeure partie du terrain se situe en zone A dite agricole. Les extrémités nord et
ouest se trouvent en partie en zone Naturelle.
La zone À couvre les secteurs agricoles de La commune, équipés où non, à protéger en
raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. Accusé de réception en préfecture 974-219740065-20201022-DCM27-221020-
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Date de télétransmission : 29/10/2020
Date de réception préfecture : 29/10/2020 Pour rappel, les demandes de défrichements sont irrecevables dans Les espaces boisés
classés au titre de l’article L.130-1 du code de l’urbanisme et figurant comme tels aux
documents graphiques. Dans les autres cas, la dérogation à l'interdiction générale de
défricher doit être obtenue avant Le dépôt du permis de construire.
Les nouvelles constructions à usage d’habitation ou professionnelle ne doivent pas être
implantées à une distance inférieure aux normes fixées par arrêté préfectoral par
rapport aux bâtiments d’élevage et parcelles d'épandage de lisier existants, sauf
dérogations prévues par le 4 ème alinéa de l’article L.111-3 du code rural.
Le plan de prévention des risques approuvé s’applique sur l’ensemble du territoire
communal.
En application des articles L.174-2 et R174-2 du code forestier, il est interdit de
défricher et d'exploiter les terrains situés sur les versants des rivières, bras ou ravines et
de leurs affluents aux pentes supérieures ou égales à 30 grades (soit 54%). En outre, ne
peuvent être défrichés ou pâturés, les bords des rivières, bras ou ravines et leurs
affluents sur une largeur de 10 mètres de chaque côté, à partir du niveau atteint par Les
plus hautes eaux. Enfin Les propriétaires riverains des rivières, bras et ravines et leurs
affluents sont tenus de laisser libre Le Long des bords de ces derniers (sommet des berges
ou le cas échéant des versants de pente supérieure à 30 grades), un espace de 10 mètres
de largeur valant servitude de recul et de passage (voir annexe relative aux servitudes le
long des rivières, bras et ravines et leurs affluents).
Sont interdits les constructions, ouvrages et travaux non nécessaires à une exploitation
agricole, ainsi que le changement de destination des bâtiments à usage agricole.
Sont admis sous condition :
Sous réserve de la légalité du bâti existant, les travaux de reconstruction sur l'emplacement du bâti existant et d'amélioration sans augmentation de la surface de plancher initiale, des constructions préexistantes non liées à une exploitation agricole.
Sous réserve de la légalité du bâti existant, les travaux de reconstruction sur
l'emplacement du bâti existant, d'amélioration et d’extension limitée à 20 m? des
constructions préexistantes liées à une exploitation agricole. La surface de plancher totale cumulée par logement ne pourra excéder 170 m°.
Les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des
services publics, dès Lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière dans l’unité foncière où elles sont implantées et qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages.
Sous réserve de la légalité du bâti existant et de la prise en compte des prescriptions et
interdictions du PPR approuvé, la reconstruction à l’ identique d’un bâtiment détruit par
un sinistre. 5. Les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole.
La superficie minimale des terrains pour être constructible n’est pas réglementée, sous réserve de respecter les normes en matière d'assainissement non collectif, Dans ce cas, Accusé de réception en préfecture
974-219740065-20201022-DCM27-221020-
DE
Date de télétransmission : 29/10/2020
Date de réception préfecture : 29/10/2020 la superficie du terrain doit être suffisante pour permettre l'implantation d’un dispositif d'assainissement conforme aux exigences sanitaires.
L’emprise au sol n’est pas réglementée.
D’une façon générale, La hauteur maximale des constructions, mesurée verticalement par rapport au sol naturel avant travaux, est limitée à : Pour les bâtiments à destination d'habitation ou d’agrotourisme : 3,50 mètres à l'égout du toit ou au sommet de
l’acrotère. Et à 7,00 mètres au faîtage, - R+c
Pour Les bâtiments agricoles, La hauteur doit être proportionnée à la réalité des besoins
de l'exploitation sans excéder 8,00 mètres au faîtage. La création d’un étage devra être
justifiée par un impératif technique.
Le coefficient d'occupation des sols est sans objet.
Plan de Prévention des Risques :
La parcelle de terrain est concernée par le Plan de Prévention des Risques (alé
inondation et mouvement de terrain). En cas d'aménagement de la parcelle, les zones rouges (aléa élevé et moyen) devront être libre de tout équipements et constructions.
Photographie
n°1
Chemin d’accès
(espace ONF)
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 29/10/2020
Date de réception préfecture : 29/10/2020 Photographie
n’2
Chemin d’accès à
la parcelle AW
102
Photographie
n°3
Vue d'une partie
de la parcelle AW
102 (côté nord
ouest
emplacement
servitude)
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 29/10/2020
Date de réception préfecture : 29/10/2020 Photographie
n°4
Vue d’une partie
de la parcelle 1 "7
cs TT enclavée F Pa
(construction à ÿ: É:
usage Rx A
d’habitation)
_ 4) Évaluer l'indemnité rtionné dom i ré
de servitude :
La servitude de passage qui va impacter la parcelle AW numéro 102 est majoritairement située en zone agricole.
La contenance est d’environ 1 153 m2.
La valeur vénale des terrains agricoles s’évalue selon l’arrêté du 28 juin 2018 portant
fixation du barème indicatif de La valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2017.
Prix auquel s’ajoute les plantations/aménagements et constructions réalisées. En
l'espèce, aucune construction n’a été aménagée. Seule la valeur du foncier sera
retenue. Pour les plaines, la dominante est de 0,90 € le mètre carré avec un minimum
de 0,70 € Le mètre carré et un maximum de 1,30 € Le mètre carré.
En l'espèce, compte tenu de l’accès, de la configuration de la parcelle et de l'absence
de culture, La dominante a été retenue.
1 153 m2 x 0,90 € = 1 037,70 €
> La valeur vénale de la servitude de passage sur la parcelle AW n°101 est d'environ
1 037,70 €. Cette valorisation correspond à la perte de jouissance exclusive de
l'assiette de la servitude ou plus couramment à l’indemnité de dépossession.
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 29/10/2020
Date de réception préfecture : 29/10/2020 > La création de la servitude procure un avantage au détriment du propriétaire du
fonds servant, dont la valeur est dépréciée. Un abattement de 50% est à
appliquer sur La valeur vénale de la servitude de passage, soit 518,85 €.
> Pour rappel, les frais de construction des ouvrages nécessaires pour user d'une
servitude est à La charge du propriétaire du fond dominant et ce conformément à
l'article 698 du Code civil. En l'espèce ces travaux ne peuvent pas être divisé en
deux, car ils ne profiteront pas au fonds servant.
> La servitude de passage cause un préjudice visuel, sonore et permettra un accès
aisé sur le terrain. Le trafic peut être plus important. La valeur vénale de la
parcelle AW 102 sera impacté négativement d’environ 10%. A savoir,
(143650 m2 - 1153 m2) x 0,90 = 128 247,30 €
10% de 128 247,30 € soit 12 824,73 €
> L'impact négatif sur la valeur vénale de la parcelle AW 102 est d’environ 12 825 €
Les frais de desserte devront être partagés par moitié entre Le fonds servant et Le fonds
dominant.
Soit une indemnité proportionnée au dommage qui résulte de la création de la
servitude de passage estimée à environ 13 343,85 €
_ 5) Fournir au tribunal tous éléments utiles à la solution du litige :
Les frais de voirie existantes vont bénéficier au fonds servant et aux fonds dominant.
Des charges communes devront être prévues pour l’entretien et l'éclairage éventuel.
Le chemin existant édifié sur la parcelle cadastrée section AW numéro 472 est bétonné.
Les factures n'ayant pas été produites, les travaux réalisés ne peuvent pas être
impactés en l’état au fonds dominant.
Pour la parcelle cadastrée section AW numéro 472, même si le chemin est existant
l'indemnité proportionnée au dommage est estimée, à savoir :
> la servitude procure un avantage au détriment du propriétaire du fonds servant,
dont la valeur est dépréciée. Un abattement de 50% est à appliquer sur la valeur
vénale de la servitude de passage, soit :
° 2 385 m2 x 0,90 = 2 146,50 € / 50% soit 1 073,25 €
> La servitude de passage cause un préjudice visuel, sonore et permettra un accès
aisé sur le terrain. Le trafic peut être plus important. La valeur vénale de la
parcelle AW 472 sera impacté négativement d’environ 10%} Accusé de réception en préfecture 974-219740065-20201022-DCM27-221020- DE
Date de télétransmission : 29/10/2020
Date de réception préfecture : 29/10/2020 (38 956 m2 - 2 385 m2) x 0,90 = 32 913,90 €
10% de 32 913,90 € soit 3 291,39 €
> L'impact négatif sur la valeur vénale de La parcelle AW 472 est d’environ 3 291,39
€.
> L'indemnité proportionnée au dommage est estimée à environ 4 364,64 €
VIIL- Dires des parties
Lors de la visite d'expertise :
> le GFA souhaîte obtenir une servitude de passage pour désenclaver La parcelle AW
numéro 101. Pour eux, rien ne s'oppose à ce droit. Le GFA précise que
l’agriculteur dans le cadre de son exploitation doit pouvoir accéder aisément à
son bien d’habitation et à son terrain.
> Madame Mireille Marie Françoise NATIVEL est en accord avec le rapport
d'expertise réalisé par Monsieur Philippe TARDIVEL. Elle ne s'oppose pas à la
servitude de passage qui est projetée. Toutefois, elle souhaite que les travaux
soient réalisés dans les règles de l’art.
> Monsieur Pascal PICARD, l’agriculteur occupant le bien devant être desservi m'a
contacté à plusieurs reprises pour m’informer qu’il était contre cette procédure.
Je L’ai informé que je ne pouvais pas l’entendre pour Le respect du contradictoire
et qu’il s'adresse au Juge en charge des expertises. Aucune pièce ou information
reçue de son avocat à l'exception du courrier.
Suite à l'envoi du pré-rapport d'expertise :
> Dire recu de Maître Jean Claude DULEROY :
« Je vous prie de bien vouloir trouver ci-après un dire établi dans l’intérét du GFA LES
ARUMS dans L'affaire visée en référence. Conformément à l’article 276 du Code de procédure civile, je vous remercie de bien vouloir y répondre et de l’annexer à votre
rapport définitif.
1/ IL convient au préalable de rappeler que le GFA LES ARUMS, propriétaire de la parcelle cadastrée section AW n° 101, située sur La Commune de la PLAINE DES PALMISTES, a saisi
le Tribunal de Grande Instance de Saint-Denis afin d’obtenir le désenclavement de son fonds, par la création d’une servitude de passage sur les parcelles appartenant à Madame NATIVEL, et cadastrées section AW 102 et AW 472. Les Ù
un accord sur l'assiette de cette servitude telle que fixée dans le Accusé de réception en préfecture 974-219740065-20201022-DCM27-221020- DE Date de télétransmission : 29/10/2020
Date de réception préfecture : 29/10/2020 Madame Sylvie BROYON. Ainsi, dans son jugement du 6 septembre 2017, le Tribunal de Grande Instance de Saint-Denis a :
- Homologué le rapport d'expertise quant à l'assiette de la servitude.
- Dit que Le fonds du GFA LES ARUMS bénéficie d’un droit de passage de 5 m sur les
fonds cadastrés section AW 102 et AW 472 appartenant à Madame NATIVEL et dont
l'assiette est matérialisée sur le plan en annexe 7 du rapport. judiciaire du
30.08.2016. Cependant, les parties n'ont pu s’accorder sur Le montant de l'indemnité
qui pourrait être due à Mme NATIVEL,.
> Les parties s'accordent sur l'emplacement du droit de passage et de son
existence pour Le désenclavement d’un terrain.
- 2/ En son pré-rapport du 17.09.2018, Madame l'expert judiciaire propose les
indemnisations suivantes :
- 1) Parcelle cadastrée section AW n° 102. . indemnité de dépossession (apres
abattement de 50 %}: 518,85 €. préjudice visuel, sonore {10 % valeur vénale) 12.825,00 € Sous-Total 1 13.345,85 €.
- 2) Parcelle cadastrée section AW n°_472. . indemnité de dépossession (après
abattement de 50 %) 1.073,25 €. . préjudice visuel, sonore (10 % valeur vénale)
3,291,39 € Sous-Total 2 4,364,64 €.
- Total (Sous-total 4 + sous-total 2) 17.710,49 €
> Les valorisations correspondent à celles déterminées précédemment dans le
rapport d'expertise.
3/ Madame NATIVEL, dans son dire du 25.09.2018, conteste les premières conclusions de Madame l'Expert, estimant que son préjudice serait Le suivant : - pour la parcelle
cadastrée section AW n° 102 : 53.136 € (somme proposée par M TARDIVEL). - pour La
parcelle cadastrée section AW n° 472 : 10.000 €.
> L'analyse de Monsieur Philippe TARDIVEL ne bénéficie pas du même décret fixant
le barème des terres agricoles.
4/ Afin de déterminer l'indemnité due suite à La création d’une servitude de passage, il convient de rappeler que cette notion d’indemnité s’apprécie « du seul dommage occasionné au fonds servant » (Cass civ 3ème , 1 er oct 1997 n° 95-10.277).
La jurisprudence considère que l’indemnité due au propriétaire du fonds servant ne peut correspondre à la valeur vénale du terrain correspondant à l'assiette du passage. (cassa 3ème civ,9.02.1994 n° _92-11,500) C’est donc à juste titre que Madame l'expert _a
déterminé une indemnité de dépossession, en calculant la valeur estimée de la
superficie de l'assiette du chemin, avec application d'un taux d’abattement de 50 %, pour _indisponibilité du terrain d’assiette. Ce taux est par ailleurs conforme à celui retenu habituellement par la jurisprudence. Ainsi, Madame l'expert a retenu les
indemnités de dépossession suivantes :
Accusé de réception en préfecture
974-219740065-20201022-DCM27-221020-
DE
Date de télétransmission : 29/10/2020
Date de réception préfecture : 29/10/2020 1) Parcelle cadastrée section AW n° 102. . indemnité de dépossession (après abattement de 50 %) : 518,85 €
2) Parcelle cadastrée section AW n° 472. . indemnité de dépossession (après
abattement de 50 %) 1.073,25 €. Le GFA LES ARUMS estime que ces évaluations
sont fondées et ne peuvent être critiquées
> Les valorisations sont déterminées selon le principe du calcul de l’indemnité de dépossession.
5/ Madame l'expert à par ailleurs déterminé une indemnité pour préjudice visuel_et sonore, à savoir :
. pour la parcelle cadastrée section AW n° 102, un préjudice visuel, sonore (10 % valeur
vénale) de 12.825,00 €.
. pour la parcelle cadastrée section AW n° 472, un préjudice visuel, sonore (10 % valeur vénale) de 3.291,39 €
Le GFA LES ARUMS ne partage pas l’analyse de Madame l'Expert sur ce point. En effet,
pour justifier de ces indemnités, il est indiqué que « la servitude de passage cause un préjudice visuel, sonore et permettra un accès aisé sur Le terrain. Le trafic peut être plus important. >» La valeur vénale des parcelles AW n° 102 et AW n° 472 seront impactées négativement d'environ 10 %. Or, concernant la parcelle CW n° 472, il n’est pas contesté que le passage existant a été établi par Mme NATIVEL, qui n’a toutefois pas financé les travaux de goudronnage, qui ont été réalisés par Les services communaux. Ce n’est donc pas le GFA LES ARUMS qui est à l’origine de l’assiette de ce chemin existant. En outre, pour Le GFA LES ARUMS il n'existe aucun préjudice visuel du fait de l’existence de ce chemin.
En effet, la notion de préjudice visuel a plutôt été retenue concernant des ouvrages tels que des poteaux électriques ou ligne à haute tension ou tout autre élément pouvant causer une gêne visuelle. Tel n'est nullement Le cas d’un chemin qui n’est nullement constitutif d’un préjudice visuel. IL est de même concernant la parcelle cadastrée section AW n° 102, sur laquelle un chemin est à créer par le GFA LES ARUMS. Cependant, l'assiette de ce chemin a été fixée d’un commun accord sur la limite de propriété dudit fonds, de sorte qu’il ne cause aucun préjudice pour son éventuelle future exploitation, Au contraire, la création de ce chemin sur la parcelle AW n° 102 en permet une desserte plus aisée, tant pour Madame NATIVEL que pour le GFA LES ARUMS. Ainsi, ma cliente estime qu’il n'existe aucun préjudice visuel qui serait la conséquence de La création de cette servitude de passage, Concernant les nuisances sonores, il n'est pas contestable qu’elles sont nécessairement liées au nombre d'utilisateurs du chemin. Or, en l'espèce, la parcelle du GFA LES ARUMS est occupée uniquement par un fermier, qui ne peut être à l’origine d’une prétendue aggravation sonore, ses passages sur la servitude ne pouvant être qu’épisodiques.
De même, il convient de rappeler que les parcelles de Madame NATIVEL ne sont ni occupées ni exploitées. Dès lors, il est pour le moins contestable de retenir un préjudice sonore alors que ces deux parcelles sont vides de toute occupation. C’est La raison pour
laquelle Le GFA LES ARUMS conteste Les indemnités pour préjudice visuel et sonore proposées par Madarne l'Expert, soit Les sommes de 12.825,00 € (parcelle AW n° 102) et
de 3.291,39 € {parcelle AW n° 472), estimant qu’en l'espèce, de telles indemnités ne Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 29/10/2020
Date de réception préfecture : 29/10/2020 sont pas dues. À tout le moins, ces indemnités, si elles étaient maintenues, ne sauraient
être supérieures à un total de 5.000 €.
> Les parcelles de Madame NATIVEL sont en effet ni exploitées ni occupées. Le secteur ne sera plus préservée et libre de tout passage. La vue côté montagne vierge de tout aménagement et l’actuel calme environnant ne pourront plus être maintenus. Cela implique un impact négatif sur Le bien appartenant à Madame NATIVEL.
> Dire recu de Maître Robert FERDINAND
Je vous prie de bien vouloir considérer La présente comme un DIRE pris dans l'intérêt de
Madame NATIVEL Mireille sur votre pré-rapport d'expertise du 17/09/2018. Ma cliente na pas d'observations particulières en ce qui concerne les paragraphes 1 à VII 1) à 3) inclus.
Ses observations portent sur Les deux points suivants :
Point VU 4) - Evaluer l'indemnité proportionnée au dommage qui résulte de La création
de servitude sur La parcelle AW 102 :
Votre pré-rapport_ estime la valeur vénale de la servitude de passage à 1 037.07 €,
correspondant à la perte de jouissance exclusive de l'assiette de La servitude : Madame NATIVEL conteste ce montant qui semble dérisoire et les conditions locales du marchés
ne sont pas pris en compte :
La création de la servitude procure un avantage au détriment du propriétaire du fonds
servant, dont la valeur est dépréciée. Un abattement de 50% est _à appliquer sur la
valeur vénale de la servitude de passage, soit 518.85 € : ma cliente ne comprend pas du
tout à quoi correspond cet abattement et souhaite avoir des explications;
* Les frais de construction des ouvrages nécessaires pour user d'une servitude est à la
charge du propriétaire du fonds dominant ; en l'espèce ces travaux ne serviront pas au fonds servant: Madame NATIVEL est d'accord avec cette assertion :
* La servitude de passage cause un préjudice visuel, sonore et permettra un accès aisé sur Le terrain. Le trafic peut être plus important. La valeur vénale de la parcelle AW 102
sera impactée impacté négativement d'environ 10% du prix total (128 247.30 €) soit 12 824.73 €, montant estimé de de l'impact négatif: pour Madarne NATIVEL, il convient de prendre les estimations de Monsieur TARDIVEL et donc cet impact négatif sera fixé à 56 316 €;
Soit une indemnité proportionnée au dommage qui résulte de La création de la servitude de passage estimée à environ 13 343.85 €: pour Madame NATIVEL, cette indemnité doit s'élever à 56 316€.
> La servitude de passage bénéficie d’un abattement de 50% par usage. Cette
servitude pourra être utilisée par Madame NATIVEL ou un exploitant futur de ses
terrains agricoles.
> Les valorisations ont été déterminées selon l'arrêté du 28 juin 2018 portant
fixation du barème indicatif de La valeur vénale moyenne des terres agricoles en
2017. Prix auquel s’ajoute les plantations/aménagent Accusé de réception en préfecture 974-219740065-20201022-DCM27-221020- DE Date de télétransmission : 29/10/2020
Date de réception préfecture : 29/10/2020 réalisées. En l'espèce, aucune construction n’a été aménagée. Seule la valeur du foncier sera retenue. Pour les plaines, La dominante est de 0,90 € le mètre carré avec un minimum de 0,70 € le mètre carré et un maximum de 1,30 € le mètre carré. La dominante a été retenue.
> Cet arrêté est Le seul reconnu pour la valorisation des terres agricoles.
> Le rapport de Monsieur TARDIVEL n’est pas l’objet de l’expertise ni un élément demandé dans la mission d'expertise.
> Les valorisations sont maintenues.
Point VII 5) - Fournir au tribunal tous éléments utiles à la solution du litige :
* Les frais de voiries existantes vont bénéficier au fonds servant et au fond dominant ; des charges communes devront être prévues pour l'entretien et l'éclairage éventuel : Madame NATIVEL estime que, du fait qu'elle est quasiment _spoliée, elle n'a pas à assumer quelque charge « commune que cc soit, ce qui est quand même un comblel
* Pour la parcelle cadastrée section AW numéro 472, même si le chemin est existant l'indemnité proportionnée au dommage est estimée, à savoir :
* La servitude procure un avantage au détriment du proprietaire du fonds servant, dont la valeur est dépréciée. Un abattement de 50% est à appliquer sur la valeur vénale de La servitude de passage, soit : 1 073.25 €: Madame NATIVEL ne comprend pas cet abattement ;
* La servitude de passage cause un préjudice visuel, sonore et permettra un accès aisé sur Le terrain. Le trafic peut être plus important. La valeur vénale de la parcelle AW 172
(32 913.90 €) sera impactée négativement d ‘environ 10% soit à hauteur de 3 291.39 €: Madame NATIVEL
Soit une indemnité proportionnée au dommage estimée environ à 4 364.64 €,
Madame NATIVEL estime son dommage sur ce point à 10 000 €,
Je vous remercie de prendre acte et compte de ce présent Dire. »
> La création d’une servitude de passage ne bénéficie pas au seul terrain enclavé. En matière agricole et dans le cadre d’une exploitation, cela permettrait d'accéder sur une majeure partie du bien appartenant à Madame NATIVEL. L'abattement de 50% est un usage en cas de création d’une servitude.
> Les frais d'éclairage, de réseaux, de desserte, et d’entretien peuvent être partagés. Toutefois, il ne relève pas de ma mission de chiffrer les frais de création
et d'entretien, ni de déterminer à qui incombe les charges. Il s’agit d’informer le juge pour prévenir un éventuel litige lié à La création de la servitude.
> Le préjudicie visuel et sonore a été valorisé en page 15. IL est maintenu selon le barème portant fixation sur La valeur vénale des terres agricoles et le pourcentage reconnu pour ce type de préjudice et pour ce bien vierge de toute culture à ce jour. Accusé de réception en préfecture 974-219740065-20201022-DCM27-221020- DE Date de télétransmission : 29/10/2020
Date de réception préfecture : 29/10/2020 IX- Date limite fixée aux parties pour répondre au pré rapport
Dires à faire connaître avant le Mardi 09 octobre 2018 - 20h.
X- Conclusion générale de l’expert
La servitude de passage ne peut pas être créée mais prévoir l’entretien futur ni les modalités de création.
XI- Pièces annexes
Néant
À Saint Joseph, le 08 Octobre 2018
En 20 pages
Morgane OSTA AMIGO
Expert en valeur vénale
Expert en polluants du bâtiment
FU GR / ‘
Accusé de réception en préfecture
974-219740065-20201022-DCM27-221020-
DE
Date de télétransmission : 29/10/2020
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