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Arrêté - Projet+Règlement+PLU+09.03.2017
Document publié le Jeudi 9 mars 2017 par la commune de Bazemont.
Lien du pdf (Arrêté - Projet+Règlement+PLU+09.03.2017)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Eau et assainissement, Environnement,
Commune de Bazemont
Plan local d’urbanisme
Règlement
Document de travail 09.03.2017
Projet de PLU arrêté par délibération du Conseil municipal le 31 mars 2017 2
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Règlement conçu pour être imprimé en recto/verso Sommaire
SOMMAIRE
INTRODUCTION .................................................................................................................... 5
DISPOSITIONS GÉNÉRALES APPLICABLES EN TOUTES ZONES ..................................................... 7
ZONE UCV .......................................................................................................................... 13
ZONE UR ............................................................................................................................ 30
ZONE AUR .......................................................................................................................... 49
ZONE A .............................................................................................................................. 66
ZONE N .............................................................................................................................. 59
ANNEXES AU REGLEMENT ................................................................................................... 89
DÉFINITIONS ........................................................................................................................................ 91
ESSENCES D'ARBRES ET D'ARBUSTES PRECONISEES ............................................................................... 101
ANNEXE 3 : CAHIER DE RECOMMANDATIONS ....................................................................................... 105 4
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville Introduction
INTRODUCTION
Le présent Plan Local d’Urbanisme s'applique à l'ensemble du territoire communal de Bazemont.
Division du territoire en zones et mesures de protection
Le territoire couvert par le Plan Local d’Urbanisme est divisé en zones urbaines (U), en zones agricoles (A) et naturelles (N) repérées au document graphique.
Les zones urbaines (U)
La zone UCV correspond au village traditionnel
Les zones UR1, UR2 et UR3 encadrent les évolutions des quartiers d’habitat résidentiel paysagers
Les zones à urbaniser (AUR)
Les zones AUR sont destinées à l’ouverture à l’urbanisation dans le cadre d’un aménagement d’ensemble. Elles sont encadrées par une orientation d’aménagement et de programmation (OAP).
Les zones agricoles (A)
La zone A est dédiée à l’activité agricole.
Les zones naturelles (N)
La zone N couvre des espaces naturels ou forestiers à préserver.
Les mesures de protection
- Les terrains classés comme espaces boisés à conserver, à protéger ou à créer sont repérés par un graphisme particulier ou par les mentions « espaces boisés classés » (EBC) (article L113-1 du Code de l’urbanisme).
- Le plan de zonage du PLU identifie des continuités écologiques à protéger au titre de l’article L151- 23 du Code de l’Urbanisme, ces secteurs contribuent à la préservation des continuités écologiques et à la trame verte et bleue.
Les emplacements réservés
- Les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d'intérêt général, et aux espaces verts, sont repérés sur le document graphique par une trame spéciale et un numéro, conformément à l’article L 151-41 du Code de l’urbanisme.
Par ailleurs, figurent aussi d’autres éléments mentionnés par l’article R151-34 du Code de l’urbanisme dans la mesure où ils existent sur le territoire communal :
- Les secteurs où les nécessités du fonctionnement des services publics, de l'hygiène, de la protection contre les nuisances et de la préservation des ressources naturelles ou l'existence de risques naturels, justifient que soient interdites ou soumises à des conditions spéciales les constructions et installations de toute nature ;
- Les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d'intérêt général et aux espaces verts, en précisant leur destination et les collectivités, services et organismes publics bénéficiaires ; 6
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
- Les secteurs dans lesquels, pour des motifs d'urbanisme ou d'architecture, la reconstruction sur place ou l'aménagement de bâtiments existants peuvent être imposés ou autorisés avec une densité au plus égale à celle qui existait antérieurement, nonobstant le ou les coefficients d'occupation du sol fixés pour la zone ou le secteur ;
- Les secteurs dans lesquels la délivrance du permis de construire peut être subordonnée à la démolition de tout ou partie des bâtiments existants sur le terrain où l'implantation de la construction est envisagée ;
- Les éléments de paysage, les quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d'ordre culturel, historique ou écologique, et notamment les secteurs dans lesquels la démolition des immeubles est subordonnée à la délivrance d'un permis de démolir. Dispositions générales
7
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
DISPOSITIONS GÉNÉRALES APPLICABLES EN
TOUTES ZONES
Adaptations mineures
En application de l’article L152-3 du Code de l’Urbanisme, les règles et servitudes définies par un plan local d'urbanisme ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation, à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.
Aires de stationnement
En application de l’article L. 151-33, lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui-même, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération, soit de l'acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions.
Lorsqu'une aire de stationnement a été prise en compte dans le cadre d'une concession à long terme ou d'un parc privé de stationnement, au titre des obligations prévues aux premier et deuxième alinéas ci- dessus, elle ne peut plus être prise en compte, en tout ou en partie, à l'occasion d'une nouvelle autorisation.
En application de l’article L 151-35 du Code de l’Urbanisme, il ne peut, nonobstant toute disposition du Plan Local d’Urbanisme, être exigé la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement lors de la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat.
L’obligation de réaliser des aires de stationnement n’est pas applicable aux travaux de transformation ou d’amélioration de bâtiments affectés à des logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat, y compris dans le cas où ces travaux s’accompagnent de la création de surface de plancher, dans la limite d’un plafond fixé par décret en Conseil d’Etat.
Bâtiments détruits ou démolis
Au titre de l’article L111-15 du Code de l’Urbanisme, la reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié.
Peut également être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d'urbanisme et sous réserve des dispositions de l'article L 111-23, la restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment. Dispositions générales
8
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Portée du règlement à l’égard des autres législations relatives à l’occupation des sols
1- Le règlement du PLU définit les règles d’occupation du sol.
Le règlement national d'urbanisme est applicable aux constructions et aménagements faisant l'objet d'un permis de construire, d'un permis d'aménager ou d'une déclaration préalable ainsi qu'aux autres utilisations du sol régies. Toutefois les dispositions des articles R. 111-3, R. 111-5 à R. 111-19 et R. 111-28 à R. 111-30 ne sont pas applicables dans les territoires dotés d'un Plan Local d'Urbanisme.
2- Par ailleurs, sont et demeurent applicables sur le territoire communal, les articles législatifs du Code de l’urbanisme relatif
aux périmètres de travaux publics
aux périmètres de déclaration d’utilité publique
à la réalisation de réseaux
aux routes à grande circulation
3- S’ajoutent de plus aux règles propres du PLU, les servitudes d’utilité publique qui font l’objet d’un plan et d’une notice annexés au présent dossier de PLU, les périmètres de droit de préemption urbain.
4- Les prescriptions prises au titre des autres législations spécifiques concernant l’occupation ou l’utilisation des sols s’ajoutent aux règles propres aux PLU.
5- Au titre de la règlementation sur l’archéologie préventive, toute découverte fortuite de vestiges susceptibles de présenter un caractère archéologique doit faire l’objet d’une déclaration immédiate au maire.
Règles de construction
L’ensemble des bâtiments créés ou étendus en application du présent règlement, devra respecter les dispositions législatives et règlementaires issues de l’application du Code de la Construction et de l’Habitation et du Code Civil (notamment les articles 653 à 710 relatifs aux vues, droit de passage, servitude de cour commune, mitoyenneté, plantations, .etc.), ainsi que les normes d’accessibilité pour autrui.
Accessibilité des personnes handicapées
En application des dispositions de l’article L152-3 du Code de l’Urbanisme l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, dans des conditions définies par décret en Conseil d'État, accorder des dérogations à une ou plusieurs règles du Plan Local d'Urbanisme pour autoriser des travaux nécessaires à l'accessibilité des personnes handicapées à un logement existant.
Il est également rappelé que pour tout logement construit pour autrui, les règles d’accessibilité doivent être conformes aux articles R111-8-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation ainsi qu’au Décret n°2015-1770 du 24 décembre 2015 modifiant les dispositions du Code de la construction et de l’habitation relatives à l’accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d’habitation collectifs et des maisons individuelles. Dispositions générales
9
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Dispositions relatives aux secteurs soumis au risque d’inondation
Toute la commune est soumise au risque d’inondation lié à plusieurs phénomènes en fonction de la localisation :
- remontée de nappe phréatique,
- ruissèlement sur terrain en forte pente, ou sur terres argileuses,
- débordement des cours d’eau (Rouase).
En application de l’article R111-2 du Code de l’urbanisme, afin de prendre en compte les aléas inhérents à ces phénomènes et d’en limiter la portée :
- il est conseillé de faire une étude de sol préalable prenant en compte ce risque potentiel, - il est préconisé d’interdire les sous-sols, de rehausser légèrement la côte du plancher du rez-de-chaussée, et de surélever les installations électriques.
Prescription concernant les canalisations de transport de matières dangereuses (gazoduc)
L'arrêté du 5 mars 2014 précise que la présence de canalisations de matières dangereuses (gaz, hydrocarbure
liquide) peut s'accompagner de précautions ou d’interdictions à prendre en cas de construction à ses abords.
En particulier mais pas seulement pour les établissements recevant du public (ERP) et les immeubles de grande hauteur (IGH). La canalisation de gaz haute pression en service DN250 PMS 40 bar est située à l’extrémité est du territoire communal, dans la zone naturelle protégée.
Prévention du risque retrait-gonflement des argiles
Dans les zones concernées par ces risques, dont la carte est annexée au PLU (servitudes d’utilité publique), le constructeur doit :
- prendre des précautions particulières pour assurer la stabilité des constructions, installations ou autres formes d’utilisation du sol autorisées,
- respecter les précautions particulières rappelées dans la fiche technique annexée au PLU (informations utiles) pour terrasser et fonder un ouvrage.
Dispositions relatives aux zones humides
Afin de ne pas porter atteinte aux zones humides ou présumées humides identifiées sur le plan de zonage, des dispositions particulières sont applicables.
Il est interdit :
- de créer tout remblai susceptible de porter atteinte à la zone humide,
- de réaliser des caves et sous-sols et aménagements de niveaux enterrés ou semi-enterrés, - d’implanter toute construction susceptible de gêner le fonctionnement de la zone humide, en particulier les clôtures pleines sont interdites.
Entretien et gestion à proximité des cours d’eau
L’entretien et la gestion du milieu doit être conforme à l’article L215-14 du Code de l’environnement. « […] Le propriétaire riverain est tenu à un entretien régulier du cours d’eau. L’entretien régulier a pour objet Dispositions générales
10
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
de maintenir le cours d’eau dans son profil d’équilibre, de permettre l’écoulement naturel des eaux et de contribuer à son bon état écologique ou, le cas échant, à son bon potentiel écologique, notamment par l’enlèvement des embâcles, débris et atterrissements, flottants ou non, par élagage ou recépage de la végétation des rives. […] »
Toute plantation d'espèces cataloguées invasives (cf. liste en annexe) est interdite. Il est recommandé de planter des essences liées aux milieux humides (cf. liste en annexe) dans les nouvelles plantations.
Espaces boisés classés (EBC)
Les espaces classés en espaces boisés classés (EBC) et figurant comme tels sur le plan de zonage sont soumis aux dispositions de l’article L113-1 et L113-2 du Code de l’urbanisme. Les plans locaux d'urbanisme peuvent classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu'ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Ce classement peut s'appliquer également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies, des plantations d'alignements.
Le classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. Nonobstant toutes dispositions contraires, il entraîne le rejet de plein droit de la demande d'autorisation de défrichement prévue aux chapitres Ier et II du titre Ier livre III du Code forestier. Les coupes et abattages d'arbres sont soumis à la déclaration préalable prévue par l'article L. 421-4 du Code de l’urbanisme, les défrichements sont interdits.
Protection des lisières de bois et forêts
En application du Schéma Directeur de la Région Ile-de-France (SDRIF), dans la bande de protection des lisières de 50 mètres des bois et forêts de plus de 100 ha mentionnée sur le document graphique, toute nouvelle urbanisation à moins de 50 mètres des lisières des bois et forêts de plus de 100 hectares est interdite en dehors des sites urbains constitués. Un site urbain constitué est un espace bâti, doté d’une trame viaire et présentant une densité, un taux d’occupation des sols, une volumétrie que l’on rencontre dans les zones agglomérées.
Espaces paysagers à protéger au titre de l’article L 151-23 du Code de l’Urbanisme Le document graphique repère des espaces paysagers à protéger et mettre en valeur au titre de l’article L 151-23 du Code de l’Urbanisme. Ces éléments paysagers peuvent prendre la forme de :
Espaces paysagers à protéger,
Zones humides à préserver,
Cônes de vues à protéger.
Toute modification des lieux, notamment les mouvements de sols ou les changements apportés au traitement des espaces extérieurs sont soumis à déclaration préalable. Ces espaces doivent être largement maintenus en espaces perméables.
Le plan de zonage du PLU identifie également des continuités écologiques à protéger au titre de l’article L151-23 du Code de l’Urbanisme, ces secteurs contribuent à la préservation des continuités écologiques et à la trame verte et bleue. Dispositions générales
11
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Patrimoine bâti à protéger au titre de l’article L 151-19 du Code de l’Urbanisme Des éléments de patrimoine sont identifiés sur le document graphique au titre de l’article L151-19 du Code de l’urbanisme : tous les travaux exécutés sur un bâtiment faisant l’objet d’une protection au titre de l’article L151-19 du Code de l’urbanisme doivent être conçus en évitant toute dénaturation des caractéristiques constituant son intérêt esthétique. La destruction de tout ou partie d’une construction identifiée au titre de l’article L151-19 précité et notamment des éléments architecturaux ou décoratifs caractéristiques des façades peut être interdite.
Une liste de prescription détaillée est annexée au présent règlement.
Equipements d'intérêt collectif et services publics
Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif sont des constructions ou installations nécessaires à une activité exercée par l'autorité publique ou sous son contrôle dans le but de satisfaire à un besoin d'intérêt général ou assurant un service d'intérêt général répondant à un besoin collectif.
Les règles du présent PLU ne s’appliquent pas aux équipements d’intérêt collectif tels que défini ci-avant. Dispositions générales
12
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville Zone UCV
13
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
ZONE UCV
La zone UCV correspond au Centre Village ancien. Zone UCV
14
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Article1 : USAGE DES SOLS, DESTINATION DES CONSTRUCTIONS ET NATURE D’ACTIVITÉS, MIXITE SOCIALE ET FONCTIONNELLE
1-A Constructions nouvelles, extension de constructions existantes, changements de destination autorisés, interdits ou soumis à condition en fonction de l’usage auquel elles sont destinées.
Les destinations Sous-destinations Constructions interdites
Constructions
autorisées sans
condition
Constructions
autorisées sous
conditions particulières
Habitation
Logement x
Hébergement x
Commerces et
activités de
services
Artisanat et
commerce de détail
x
Sont autorisées les
constructions à usage de
commerces et activités
de services à condition
qu’elles soient destinées
à accueillir des activités
dont le fonctionnement
est compatible avec les
critères de salubrité, de
sécurité et de
tranquillité propres au
voisinage d’habitations.
Restauration x
Commerce de gros x
Activités de services
où s’effectue l’accueil
d’une clientèle
x
Hébergement hôtelier
et touristique x
Cinéma x
Autres activités
des secteurs
secondaires et
tertiaires
Industrie x
Entrepôt x
Bureau x
Centre de congrès et
d’exposition x Zone UCV
15
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Les destinations Sous-destinations Constructions interdites
Constructions
autorisées sans
condition
Constructions
autorisées sous
conditions particulières
Equipements
d’intérêt
collectif et
services publics
Locaux et bureaux
des administrations
publiques et assimilés
x
Locaux techniques et
industriels des
administrations
publiques et assimilés
x
Etablissements
d’enseignement de
santé et d’action
sociale
x
Salles d’art et de
spectacles x
Equipements sportifs x
Autres équipements
recevant du public x
Exploitations
agricoles et
forestières
Exploitation agricole
x
Sont autorisées les
constructions à usage
agricole à condition
qu’elles soient destinées
à accueillir des activités
dont le fonctionnement
est compatible avec les
critères de salubrité, de
sécurité et de
tranquillité propres au
voisinage d’habitations
Exploitation
forestière x Zone UCV
16
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
1-B Usages ou occupation du sol soumis à permis d’aménager ou à déclaration préalable d’aménagement (articles R 421-19 du code de l’urbanisme) autorisés, interdits, soumis à condition ou autorisés sans conditions.
Catégories d’usage du sol soumis à
permis d’aménager ou déclaration
préalable d’aménagement Interdit
Autorisé sans
condition
Autorisé sous conditions particulières :
conditions
Lotissements x
Parcs résidentiels de loisir ou village de
vacances (destinés à accueillir des
hébergements légers à usage de loisir)
x
Terrains de camping nouveaux ou travaux
sur des terrains de camping existants x
Terrains destinés à la pratique des sports
ou loisirs motorisés x
Parc d’attraction et aires de jeux ou de
sport (plus de 2 ha) x
Golfs (plus de 25 ha) x
Aires de stationnement ouvertes au
public, dépôts de véhicules et garages
collectifs de caravanes et résidences ou
habitations de loisir (plus de 10 unités)
x
Exhaussements et affouillements de sol
hors construction (plus de 2 m de
dénivelé et de 100 m²)
x
Terrains destinés aux aires d’accueil et
terrains familiaux des gens du voyage de
plus de 2 résidences, constituant de
l’habitat permanent
x
Terrains permettant l’installation de plus
de 2 résidences démontables constituant
de l’habitat permanent
x
Coupes et abattage d’arbres dans les
espaces boisés classés
x
Les coupes et abattages d'arbres sont
soumis à la déclaration préalable
prévue par l'article L. 421-4 du Code de
l’urbanisme, les défrichements sont
interdits.
Travaux ayant pour effet de modifier ou
supprimer un élément de paysage
identifié au titre de l’article L 151-19 ou L
x
Les travaux sont autorisés dès lorsqu’ils ne Zone UCV
17
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Catégories d’usage du sol soumis à
permis d’aménager ou déclaration
préalable d’aménagement Interdit
Autorisé sans
condition
Autorisé sous conditions particulières :
conditions
151-23 portent pas atteinte au caractère paysager ou patrimonial de la zone
Résidences mobiles constituant un
habitat permanent des gens du voyage si
elles sont installées pendant plus de 3
mois consécutifs
x
Aménagement de terrains destinés à
l’accueil des gens du voyage et terrains
familiaux
x
Divisions foncières (zones délimitées
selon article L.115-3 du Code de
l’urbanisme)
Sans objet
Aménagement et mise à disposition de
terrain pour les campeurs x
Installation d’une caravane pendant plus
de 3 mois par an (hors parc résidentiel de
loisirs, camping ou village de vacances)
x
Uniquement si elles sont stationnées sous
abri couvert répondant aux dispositions
fixées dans le présent règlement (en
matière d’implantation, de gabarit des
constructions, etc…).
1-C Démolitions interdites, ou soumis à condition : permis de démolir
Catégories d’usage du sol soumis à
permis d’aménager ou déclaration
préalable d’aménagement Interdit
Autorisé sans
condition
Autorisé sous conditions particulières :
conditions
Tout type de constructions
x
Soumis à permis de démolir conformément
à la délibération du Conseil municipal
Constructions et éléments de
constructions repérées sur le document
graphique au titre des articles L 151-19 et
L151-23 du Code de l’urbanisme
x
Les murs en pierre existants
x
Les murs en pierre existants doivent être
conservés. Leur démolition ponctuelle est
toutefois autorisée pour permettre de
réaliser un accès dont la largeur doit être
limitée. Zone UCV
18
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville Zone UCV
19
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Articles 2 : CARACTERISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES,
ENVIRONNEMENTALES ET PAYSAGERES
Formes urbaines : hauteurs, volumes, modalités d’implantation par rapport à la rue et sur la parcelle ; aspect esthétique des constructions, traitement des espaces libres (cours, jardins, plantations), qualité environnementale (économies d’énergies, énergies renouvelables, bio diversité)
Article 2-1 : volumétrie et implantation des constructions
Article 2-1-a L’emprise au sol des constructions
L’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 60 % de la superficie de l’unité foncière.
Toutefois, il n’est pas fixé de règle pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêts collectifs.
Article 2-1-b L’implantation des constructions par rapport aux voies et par rapport aux emprises publiques
Les constructions peuvent être implantées à l’alignement ou en retrait par rapport aux voies et emprises publiques.
Article 2-1-c L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Par rapport aux limites séparatives latérales :
- Dans une bande de 20 mètres mesuré parallèlement avec la limite entre la parcelle et l’espace public, les constructions peuvent être implantées en limite séparative ou en retrait. - Au-delà de la bande de 20 mètres mesurée parallèlement avec la limite entre la parcelle et l’espace public, les constructions doivent être implantées en retrait.
Par rapport aux autres limites (limites de fond de parcelle) les constructions doivent être implantées en retrait
En cas d’implantation en retrait :
- La marge minimale à respecter est fixée à 6 m, lorsque la façade en vis-à-vis de la limite comporte une ou plusieurs ouvertures créant des vues.
- La marge minimale à respecter est fixée à 2,50 mètres, lorsque la façade en vis-à-vis de la limite ne comporte aucune ouverture créant des vues.
Dans tous les cas l’implantation de constructions annexes est autorisée dans la marge de retrait.
Dans le cas d’une construction existante à la date d’approbation du règlement du PLU (XXXXX) ne respectant pas les dispositions figurant dans la règle ci-avant, son extension horizontale et sa surélévation dans le prolongement de l’existant sont admises dans le respect des autres règles. Zone UCV
20
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Les travaux d’isolation permettant l’amélioration de la performance énergétique du bâtiment, réalisés sur une construction existante à la date d’application du présent règlement du PLU (XXXXXX) sont autorisés en saillie de 0,20 mètre maximum par rapport à la marge de retrait.
2-1-d L’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
Le présent article s’applique pour l’implantation des constructions non contiguës les unes par rapport aux autres sur une même unité foncière.
La distance séparant les façades en vis-à-vis doit être au moins égale à 5 mètres. Elle est fixée à 8 mètres en cas d’ouvertures créant des vues.
Dans toute la zone, il n’est pas fixé de distance minimale entre la construction principale et les constructions annexes et/ou les ouvrages techniques.
Dans le cas de constructions existantes à la date d’approbation du règlement du PLU (XXXXX) ne respectant pas les dispositions figurant dans la règle ci-avant, leur extension horizontale et leur surélévation dans le prolongement de l’existant sont admises dans le respect des autres règles.
Les travaux d’isolation permettant l’amélioration de la performance énergétique du bâtiment, réalisés sur une construction existante à la date d’application du présent règlement du PLU (xxxx) sont autorisés en saillie de 0,20 mètre maximum par rapport à la distance séparant les façades en vis-à-vis.
2-1-e La hauteur des constructions
La hauteur maximale des constructions est fixée à 7 mètres à l’égout et 11 mètres au faîtage, ce qui correspond à R+1+C.
Article 2-2: Aspect extérieur : qualité architecturale et urbaine des constructions, qualité paysagère des espaces libres
Les dispositions suivantes qui ont un caractère réglementaire doivent être obligatoirement respectées. Elles sont complétées par des recommandations annexées au présent règlement qui ne sont pas obligatoire mais dons le respect est recommandé
2-2 a : Qualité architecturale
1- Constructions nouvelles
Esprit général
L’esprit général est celui des constructions de village traditionnel d’Ile de France, ce qui n’exclut pas, notamment pour les extensions, l’utilisation ponctuelle d’éléments de vocabulaire architectural contemporain.
Proportion volume
Devront être recherchés des proportions et des volumes harmonieux notamment en ce qui concerne le rapport entre longueur de façade et hauteur de la construction. De même en ce qui concerne la longueur de la façade la plus longue et la longueur de la façade la plus courte.
Toitures et ouvertures en toitures Zone UCV
21
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Les toitures seront à pentes, le degré de pente doit être compris entre 35 et 45°, sauf pour les vérandas, les extensions réalisées sur un niveau en rez-de-chaussée et les constructions annexes pour lesquelles il n’est pas fixé de degré de pente.
Les matériaux de couverture devront être choisis de manière à ce que leur aspect extérieur et leur couleur assurent une bonne intégration dans le paysage. Les toitures devront présenter l’aspect de tuiles plates (d’aspect 20 au m² minimum), Toutefois, dans le cas d’une réhabilitation d’une construction existante sans modification de la pente de toiture, est autorisé l’utilisation ou le recours aux matériaux de la construction d’origine.
Les percements en toiture doivent être constitués soit par des lucarnes de type traditionnel, soit par des châssis vitrés posés et encastrés dans la couverture. En cas d’ouverture en toitures (lucarnes, châssis vitré dans le rampant de la toiture) elles doivent être de taille et de proportion équilibrée par rapport au volume de la construction à la longueur et à la hauteur de la toiture et aux ouvertures en façade.
Les châssis de toit posés sur les toitures à pentes doivent être insérés dans le rampant de la toiture. Leur disposition sur la surface de la toiture doit être ordonnée par rapport à la composition générale de la façade. Ils doivent être placés de préférence dans l’axe des ouvertures des niveaux inférieurs ou des trumeaux.
Les étages droits sous comble sont interdits. Le pied droit ne devra pas excéder 1,50 m.
Façades et ouvertures en façades
Les façades devront présenter une bonne qualité esthétique et assurer une bonne intégration de la construction dans le paysage. Elles pourront être animées en jouant sur des éléments de modénature et de marquage tels que les bandeaux, les corniches et les encadrements de portes ou de fenêtres.
Les différents murs d'une construction doivent présenter un aspect de qualité convenable et donner des garanties de bonne conservation. Toutes les façades des constructions doivent être traitées avec le même soin que les façades principales.
Les fenêtres ou baies doivent être étudiées avec soin tant dans leur composition que dans leur forme. Les ouvertures en façades doivent être de proportion équilibrées entre elles et par rapport à la volumétrie générale de la construction. Les caissons de volets roulants ne doivent pas être visibles depuis l’extérieur.
Les murs extérieurs seront revêtus d’un enduit présentant un léger relief. Pour les enduits sont interdites les couleurs foncées ou vives. Les enduits ne devront pas être de couleur blanche mais ton pierre ou sable en s’inspirant de la couleur des sables ou matériaux traditionnels locaux.
Sont interdits :
les imitations de matériaux tels que faux bois, fausses pierres... ainsi que les incrustations ponctuelles de pierres apparentes dans les murs enduits, les décors de façade surabondants, les matériaux de type écaille, les associations de matériaux hétéroclites.
l'emploi à nu, en parement extérieur, de matériaux destinés à être recouverts d’aspect de carreaux de plâtre, agglomères, parpaings, Fibrociment, béton, enduit ciment gris...
Couleurs
Les couleurs, tant des façades que des menuiseries, des ferronneries et des clôtures doivent s'inspirer des coloris traditionnels d’Ile-de-France. Devra être recherchée une harmonie entre couleurs constantes Zone UCV
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(revêtement des façades) et couleurs ponctuelles (volets, huisseries, portes, ferronneries), harmonie ton sur ton ou en contraste. Les couleurs vives sont interdites.
Éléments techniques
Les descentes d’eaux pluviales devront être intégrées dans la composition architecturale de la façade. Les édicules techniques en toiture doivent, par le choix des matériaux et des couleurs, être intégrés aux façades et aux toitures où ils se trouvent. Les réseaux techniques en toiture ou en terrasse, tels que les ventilations, sont, sauf impossibilité technique avérée, camouflés par un revêtement identique à la façade ou s’harmonisant avec elle.
Les antennes d’émission ou de réception de signaux radioélectriques (antennes, paraboles, etc.) devront être installées obligatoirement en toiture de la façon la moins visible possible depuis l’espace public. Elles doivent avoir une couleur qui s’intègre avec la partie de construction sur laquelle elles sont fixées.
2- Travaux sur les constructions existantes :
En cas d'extension d’une construction existante, cette extension devra être conçue et réalisée de manière à ce qu’elle s’harmonise de manière satisfaisante avec la construction d’origine : - Dans la définition des proportions : proportion, formes et pentes des toitures, - Dans le choix des matériaux et des couleurs,
- Dans le choix de la typologie architecturale retenue : elle devra soit s’inspirer de la typologie de la construction originelle, soit être inspirée par une architecture contemporaine de qualité.
En cas de travaux de transformation ou de réhabilitation d’une construction existante, ces travaux ne devront pas avoir pour conséquence de porter atteinte à l’harmonie et à l’intérêt architectural ou patrimonial de la construction d’origine. Un soin particulier visera à ne pas porter atteinte à l’équilibre et à la proportion des ouvertures (portes, fenêtres), au choix des couleurs, des matériaux… Les éléments décoratifs d’origine (céramiques, faïences, briques vernies….) seront, dans la mesure du possible, restaurés, conservés et mis en valeur.
Si la construction d’origine ne présente pas d’intérêt architectural ou patrimonial particulier, ces travaux devront au contraire avoir pour conséquence d’améliorer la qualité esthétique de cette construction.
3- Clôtures et les portails :
Les clôtures sur rue :
La hauteur totale de la clôture ne doit pas dépasser 1,80 mètre
Les clôtures doivent être composées :
o Soit d’un mur plein en pierre ou enduit dont la couleur doit être en harmonie avec celle de la construction principale,
o Soit d’un ensemble constitué d’un mur-bahut maçonné d’une hauteur comprise entre 0,80 et 1,20 mètre surmonté d’un ouvrage en bois ou ferronnerie plein ou ajouré (hors PVC et similaires).
Les coffrets techniques et autres éléments (boites aux lettres, interphones…) doivent être intégrés à la clôture) Zone UCV
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L’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (carreaux de plâtre, briques creuses, parpaings, plaques de béton,…) ou destinés à un autre usage (tôles ondulées, etc.) est interdit.
Les murs en pierre existants doivent être conservés et restaurés à l’exception des suppressions
rendues nécessaires pour permettre la réalisation des accès.
Les dispositifs d’occultation en matériaux synthétiques posés sur les clôtures existantes sont
interdits.
Les dispositions ci-avant ne s’imposent pas aux clôtures des terrains occupés par des constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif lorsque les modalités de fonctionnement l’imposent.
Les portails et portillons d’accès
Ils doivent être de forme simple, pleine ou ajourée, sans excès de surcharges décoratives. Leur hauteur ne doit pas excéder 2 mètres. .
Les clôtures en limite séparative :
Elles doivent être constituées par une haie et/ou un grillage et/ou une palissade de bois et/ou un mur d’aspect satisfaisant (moellons, briques, ou parpaings enduits). Elles n’excéderont pas la hauteur des clôtures sur rue.
4- Dispositifs de production d’énergie à partir des énergies renouvelables
Voir recommandations architecturales présentées en annexe 3 du présent règlement
5- Constructions annexes :
Elles devront s'harmoniser avec la construction principale par leurs volumes et leurs couleurs (murs, toitures et couvertures, percements).
2-2 b : Qualité environnementale des constructions
Voir recommandations architecturales présentées en annexe 3 du présent règlement
Règles générales :
Les constructions, par leur situation, leur volume, leur aspect, le rythme ou la coloration des façades, doivent être conçues de manière à assurer une bonne insertion dans leur environnement naturel ou urbain, et cela quel que soit le type d’architecture (traditionnelle ou moderne) utilisé. L’autorisation de bâtir pourra être refusée si les constructions par leur situation, leurs dimensions ou l’aspect extérieur sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, ou ne contribuent pas à une meilleure cohérence du paysage urbain environnant.
Les terrains non bâtis et les constructions de toute nature doivent être aménagés et entretenus de façon à ne porter atteinte ni à l’hygiène, ni à la bonne tenue ou à l’harmonie des paysages. Zone UCV
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2-2 c traitement paysager des espaces non bâtis et abords des constructions
Au minimum 30 % de la surface de l’unité foncière devra être aménagé en espace vert de pleine terre perméable, hors stationnement et voies d’accès aux places de stationnement réalisées sur la parcelle ou aux garages.
Les plantations supprimées doivent faire l’objet de nouvelles plantations équivalentes réalisées sur l’unité foncière
Les clôtures végétalisées doivent être composées de plusieurs essences arbustives locales.
Éléments du paysage à protéger ou à mettre en valeur au titre de l’article L.151-19 du Code de l’Urbanisme :
Pour les espaces répertoriés comme éléments du paysage à protéger ou à mettre en valeur au titre de l’article L.151-19 du Code de l’Urbanisme, toute modification des lieux, notamment les coupes et abattages d’arbres ainsi que les mouvements de sols ou les changements apportés au traitement des espaces extérieurs sont soumis à autorisation. Toute construction est interdite, mises à part les constructions annexes respectant les conditions cumulatives suivantes : emprise au sol inférieure à 20 m², hauteur inférieure à 3 m, fondations légères. Zone UCV
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Articles 3 : EQUIPEMENTS ET RESEAUX
Aspects techniques et fonctionnels destinés à assurer la sécurité et le confort des futurs occupants
Article 3- 1 : condition de desserte des terrains par les voies publiques ou privées, accès et obligations imposées en matière d’infrastructures
Les caractéristiques des voies et des accès doivent répondre aux normes en vigueur exigées par les services de sécurité de la défense contre l’incendie et de la protection civile.
3-1 a. Les voies d’accès à la parcelle : voie publique ou privée permettant d’accéder à la parcelle faisant l’objet du projet
Pour être constructible, un terrain doit disposer d’un accès sur la voie publique ou privée, adapté à l’opération projetée, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisin.
Les voies d’accès sur les parcelles devront avoir des caractéristiques suffisantes pour assurer, dans des conditions de confort et de sécurité suffisante, la desserte des constructions projetées en tenant compte du nombre de logements déjà desservis. La construction peut être interdite si la voie présente des caractéristiques insuffisantes et risque de devenir dangereuse compte tenu du nombre de logements prévus et compte tenu du nombre de logements déjà desservis.
Largeur minimale : 3 m
Rappel : si les voies sont conçues de manière à pouvoir être cédées à la commune et intégrées dans le domaine public, elles devront respecter les normes applicables pour le déplacement des personnes à mobilité réduite.
3-1 b L’accès sur la parcelle
Les accès créés devront avoir une largeur minimale de 3 mètres.
La création d’un accès ou d’une voie peut être refusée lorsque :
- leur raccordement sur la voie publique peut constituer un danger pour la circulation - il est possible de regrouper plusieurs accès.
Sauf impossibilité technique, et afin d’éviter tout écoulement d’eau pluviale de l’espace public vers la propriété, la hauteur des seuils de portail et portillon de clôtures devra être supérieure à la hauteur de la bordure de trottoir ou de la chaussée le cas échéant.
3-1 c Les voies d’accès réalisés sur la parcelle pour desservir les constructions ou les parkings
Les voies d’accès aux constructions ou aux places de stationnement créées sur les parcelles afin de desservir les constructions, les garages ou les aires de stationnement doivent être suffisantes pour que les véhicules puissent circuler dans des conditions de sécurité et de confort compte tenu des places de stationnement desservies : Zone UCV
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Elles peuvent être autorisées sans raccordement à des voies existantes à leurs deux extrémités sous réserve d’être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre aux véhicules privés et à ceux des services publics (lutte contre l’incendie, enlèvement des ordures ménagères) de faire aisément demi-tour ; Leur raccordement sur la voirie existante ne doit pas constituer un danger pour la circulation. Les caractéristiques des voies et des accès doivent répondre aux normes en vigueur exigées par les services de sécurité de la défense contre l’incendie et de la protection civile.
Article 3-2 : Stationnement
Règles générales :
Lors de toute opération de construction, d'extension, de surélévation ou de changement de destination de locaux ou de création de logements supplémentaires avec ou sans création de surface de plancher, des aires de stationnement doivent être réalisées afin d’assurer en dehors des voies publiques, le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions. Les normes sont définies en fonction de la nature de la construction. Le nombre total d’aires de stationnement en cas de décimale, est arrondi au chiffre entier supérieur.
Les prescriptions en matière de stationnement automobile :
Normes techniques
Chaque aire doit présenter une accessibilité satisfaisante et respecter les préconisations ci-après. Longueur : 5 mètres,
Largeur : 2,50 mètres,
6 mètres de dégagement.
Pour assurer, en dehors des voies publiques, le stationnement des véhicules automobiles, il est exigé :
Les destinations Sous-destinations
Habitation
Logement 1 aire de stationnement par tranche entamée de 50 m² de
surface de plancher avec un minimum d’une place par
logement. Hébergement
Commerces et
activités de
services
Artisanat et commerce de
détail
1 aire de stationnement par tranche entamée de 60 m² de
surface de plancher. Toutefois il n’est pas fixé de nombre de
place pour les établissements de moins de 200 m² de surface
de vente.
Activités de services ou
s’effectue l’accueil d’une
clientèle
Equipements
d’intérêt
collectif et
services publics
Locaux et bureaux des
administrations publiques
et assimilés
Le nombre de places à réaliser doit répondre aux besoins
nécessaires à la nature de l’équipement, son mode de
fonctionnement, le nombre et le type d’utilisateurs et sa
localisation dans la commune (existence ou non de parcs
publics de stationnement à proximité…).
Locaux techniques et
industriels des
administrations publiques Zone UCV
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PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
et assimilés
Etablissements
d’enseignement de santé
et d’action sociale
Salles d’art et de
spectacles
Equipements sportifs
Autres équipements
recevant du public
Autres activités
des secteurs
secondaires et
tertiaires
Bureau
1 aire de stationnement
par tranche entamée de
60 m² de surface de
plancher. Zone UCV
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PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Article 3- 3: Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’énergie, d’assainissement et par les réseaux de communications électroniques
3-2 a- Eau et assainissement
Desserte en eau potable
Le branchement sur le réseau public d’eau potable est obligatoire pour toute construction nouvelle qui requiert une alimentation en eau.
Assainissement d’eaux usées
Si la parcelle est desservie par le réseau collectif d’assainissement, le branchement sur le réseau collectif d’assainissement est obligatoire pour toute construction nouvelle et extension des bâtiments existants. Ce branchement devra être conçu et réalisé en respectant les prescriptions du règlement d’assainissement en vigueur.
L’évacuation des eaux usées « autres que domestiques » est soumise à autorisation de déversement avant tout raccordement dans le réseau public.
Assainissement des eaux pluviales
Le rejet des eaux usées dans le réseau d’eaux pluviales est interdit.
Les eaux pluviales seront traitées en privilégiant le stockage aérien (espaces extérieurs submersibles, noues) ; la réutilisation pour des usages domestiques ; les dispositifs de stockage ou d’infiltration à faible profondeur (tranchée drainante) ;
Dans le cas où le rejet des eaux pluviales dans le réseau public serait envisagé, des ouvrages de régulation devront être réalisés, ils seront dimensionnés de façon à limiter le débit de fuite à au plus 1l/s/ha de terrain aménagé dans le réseau et conçu de manière à garantir la qualité des eaux rejetées, conformément à la réglementation du SAGE de la Mauldre.
3-2-b Réseaux de communication électronique
Les lignes de télécommunication doivent être installées en souterrain chaque fois que les conditions techniques et économiques le permettent.
3-2-c Réseaux de distribution d’énergie
Les lignes de télécommunication et de distribution d’énergie électrique doivent être installées en souterrain chaque fois que les conditions techniques et économiques le permettent.
3-3-d Déchets
A l’occasion de toute construction, est créé un local de rangement des containers à ordures adapté au tri
sélectif en vigueur sur la commune. Zone UCV
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PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Quand la construction comprend des locaux à usage commercial, il est créé au sein de chaque local
commercial un espace de stockage des ordures ménagères spécifique.
Afin d’assurer dans des conditions de bon fonctionnement la collecte sélective des déchets, il est imposé
aux maîtres d’ouvrages des immeubles de logements de réaliser des locaux « ordures ménagères »
présentant les surfaces minimales imposées par l’autorité compétente (y compris l’emplacement des bacs
et les dégagements nécessaires pour leur manipulation). Zone UR
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PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
ZONE UR
La zone UR correspond à la zone à dominante résidentielle. Elle comprend trois secteurs :
- La zone UR1 : habitat individuel groupé assez dense situé autour ou à proximité du bourg
- La zone UR2 : habitat individuel plus aéré, plus éloigné du centre bourg.
- La zone UR 3 : habitat diffus répartis sur différentes parties du territoire, en lisière de forêt ou de zone agricole Zone UR
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PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Article1 : USAGE DES SOLS, DESTINATION DES CONSTRUCTIONS ET NATURE D’ACTIVITÉS, MIXITE SOCIALE ET FONCTIONNELLE
1-A Constructions nouvelles, extension de constructions existantes, changements de destination autorisés, interdits ou soumis à condition en fonction de l’usage auquel elles sont destinées.
Les destinations Sous-destinations Constructions interdites
Constructions
autorisées sans
condition
Constructions autorisées
sous conditions
particulières
Habitation
Logement x
Hébergement x
Commerces et
activités de
services
Artisanat et
commerce de détail
x
Sont autorisées les
constructions à usage de
commerces et activités
de services à condition
qu’elles soient destinées
à accueillir des activités
dont le fonctionnement
est compatible avec les
critères de salubrité, de
sécurité et de tranquillité
propres au voisinage
d’habitations.
Restauration x
Commerce de gros x
Activités de services
où s’effectue l’accueil
d’une clientèle
x
Hébergement hôtelier
et touristique x
Cinéma x
Autres activités
des secteurs
secondaires et
tertiaires
Industrie x
Entrepôt x
Bureau
x
Sont autorisés les
bureaux qui n’induisent
pas de nuisance
excessive à l’égard des
constructions
d’habitation
environnantes Zone UR
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PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Centre de congrès et
d’exposition x Zone UR
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PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Les destinations Sous-destinations Constructions interdites
Constructions
autorisées sans
condition
Constructions
autorisées sous
conditions particulières
Equipements
d’intérêt
collectif et
services publics
Locaux et bureaux
des administrations
publiques et assimilés
x
Locaux techniques et
industriels des
administrations
publiques et assimilés
x
Etablissements
d’enseignement de
santé et d’action
sociale
x
Salles d’art et de
spectacles x
Equipements sportifs x
Autres équipements
recevant du public x
Exploitations
agricoles et
forestières
Exploitation agricole x
Exploitation
forestière x
1-B Usages ou occupation du sol soumis à permis d’aménager ou à déclaration préalable d’aménagement (articles R 421-19 du code de l’urbanisme) autorisés, interdits, soumis à condition ou autorisés sans conditions.
Catégories d’usage du sol soumis à
permis d’aménager ou déclaration
préalable d’aménagement Interdit
Autorisé sans
condition
Autorisé sous conditions particulières :
conditions
Lotissements x
Parcs résidentiels de loisir ou village de
vacances (destinés à accueillir des
hébergements légers à usage de loisir)
x
Terrains de camping nouveaux ou travaux
sur des terrains de camping existants x
Terrains destinés à la pratique des sports
ou loisirs motorisés x Zone UR
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PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Catégories d’usage du sol soumis à
permis d’aménager ou déclaration
préalable d’aménagement Interdit
Autorisé sans
condition
Autorisé sous conditions particulières :
conditions
Parc d’attraction et aires de jeux ou de
sport (plus de 2 ha) x
Golfs (plus de 25 ha) x
Aires de stationnement ouvertes au
public, dépôts de véhicules et garages
collectifs de caravanes et résidences ou
habitations de loisir (plus de 10 unités)
x
Exhaussements et affouillements de sol
hors construction (plus de 2 m de
dénivelé et de 100 m²)
x
Terrains destinés aux aires d’accueil et
terrains familiaux des gens du voyage de
plus de 2 résidences, constituant de
l’habitat permanent
x
Terrains permettant l’installation de plus
de 2 résidences démontables constituant
de l’habitat permanent
x
Coupes et abattage d’arbres dans les
espaces boisés classés
x
Les coupes et abattages d'arbres sont
soumis à la déclaration préalable
prévue par l'article L. 421-4 du Code de
l’urbanisme, les défrichements sont
interdits.
Travaux ayant pour effet de modifier ou
supprimer un élément de paysage
identifié au titre de l’article L 151-19 ou L
151-23
x
Les travaux sont autorisés dès lorsqu’ils ne
portent pas atteinte au caractère paysager
ou patrimonial de la zone
Résidences mobiles constituant un
habitat permanent des gens du voyage si
elles sont installées pendant plus de 3
mois consécutifs
x
Aménagement de terrains destinés à
l’accueil des gens du voyage et terrains
familiaux
x
Divisions foncières (zones délimitées
selon article L.115-3 du Code de
l’urbanisme)
Sans objet
Aménagement et mise à disposition de
terrain pour les campeurs x Zone UR
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PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Catégories d’usage du sol soumis à
permis d’aménager ou déclaration
préalable d’aménagement Interdit
Autorisé sans
condition
Autorisé sous conditions particulières :
conditions
Installation d’une caravane pendant plus
de 3 mois par an (hors parc résidentiel de
loisirs, camping ou village de vacances)
x
Uniquement si elles sont stationnées sous
abri couvert répondant aux dispositions
fixées dans le présent règlement (en
matière d’implantation, de gabarit des
constructions, etc…).
1-C Démolitions interdites, ou soumis à condition : permis de démolir
Catégories d’usage du sol soumis à
permis d’aménager ou déclaration
préalable d’aménagement Interdit
Autorisé sans
condition
Autorisé sous conditions particulières :
conditions
Tout type de constructions
x
Soumis à permis de démolir conformément
à la délibération du Conseil municipal
Constructions et éléments de
constructions repérées sur le document
graphique au titre des articles L 151-19 et
L151-23 du Code de l’urbanisme
x
Les murs en pierre existants
x
Les murs en pierre existants doivent être
conservés. Leur démolition ponctuelle est
toutefois autorisée pour permettre de
réaliser un accès dont la largeur doit être
limitée. Zone UR
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PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Articles 2 : CARACTERISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES,
ENVIRONNEMENTALES ET PAYSAGERES
Formes urbaines : hauteurs, volumes, modalités d’implantation par rapport à la rue et sur la parcelle ; aspect esthétique des constructions, traitement des espaces libres (cours, jardins, plantations), qualité environnementale (économies d’énergies, énergies renouvelables, bio diversité)
Article 2-1 : volumétrie et implantation des constructions
Article 2-1-a L’emprise au sol des constructions
Règles générales :
Dans toute la zone, il n’est pas fixé de règle pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêts collectifs autorisés en application des dispositions du chapitre 1.
En UR 1 l’emprise au sol maximale des constructions principales est fixée à 30 %,
En UR 2 l’emprise au sol maximale des constructions principales est fixée à 25 %,
En UR 3 l’emprise au sol maximale des constructions principales est fixée à 10 %,
Il est ajouté 5 % d’emprise au sol utilisables pour les constructions annexes non accolées à la construction principale et non destinées à l’usage d’habitation, et dont la hauteur maximale au point le plus haut est fixée à 3,50 m.
Par ailleurs, l’emprise au sol maximale par bâtiment autonome est fixée à 200 m² pour les constructions à usage d’habitation.
Exception
Dans les emprises couvertes par des orientations d’aménagement et de programmation, les règles fixées au paragraphe précédent ne s’appliquent pas, ce sont les OAP qui s’appliquent.
Article 2-1-b L’implantation des constructions par rapport aux voies et par rapport aux emprises publiques
Champ d’application :
Les dispositions du présent article s’appliquent pour l’implantation des constructions par rapport à toutes les voies et chemins, publics ou privés et aux emprises publiques
Règles générales :
Dans toute la zone : Zone UR
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PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Les nouvelles constructions doivent être implantées en retrait par rapport aux voies et emprises publiques, la marge minimum de retrait est fixée à 6 mètres.
Les dispositions figurant ci-dessus ne s’appliquent pas aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif lorsque les modalités de fonctionnement de ceux-ci l’imposent.
Dans le cas d’une construction existante à la date d’approbation du règlement du PLU (XXXXX) ne respectant pas les dispositions figurant dans la règle ci-avant, son extension horizontale et sa surélévation dans le prolongement de l’existant sont admises dans le respect des autres règles.
Les travaux d’isolation permettant l’amélioration de la performance énergétique du bâtiment, réalisés sur une construction existante à la date d’application du présent règlement du PLU (xxxx) sont autorisés en saillie de 0,20 mètre maximum par rapport à l’alignement ou par rapport à la marge de reculement.
Article 2-1-c L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Dans la zone UR 1,
Dans une bande de 20 mètres mesurée de manière parallèle à la limite entre les parcelles privées et les voies publiques, les constructions peuvent être implantées sur une limite séparative latérale ou en retrait par rapport aux limites latérales. Par rapport aux limites de fond de parcelle elles doivent être implantées en retrait.
Au-delà d’une bande de 20 mètres mesurée de manière parallèle à la limite entre les parcelles privées et les voies publiques, les constructions doivent être implantées en retrait de toutes limites séparatives
Dans les zones UR 2 et UR 3
Les constructions doivent être implantées en retrait par rapport aux limites séparatives
Distance minimum obligatoire à respecter en cas d’implantation en retrait :
Dans la zone UR 1 :
La marge minimale à respecter est fixée à 8 m, lorsque la façade en vis-à-vis de la limite comporte une ou plusieurs ouvertures créant des vues
La marge minimale à respecter est fixée à 4 m, lorsque la façade en vis-à-vis de la limite ne comporte aucune ouverture créant des vues
Dans la zone UR 2 :
La marge minimale à respecter est fixée à 8 m, lorsque la façade en vis-à-vis de la limite comporte une ou plusieurs ouvertures créant des vues
La marge minimale à respecter est fixée à 4 mètres, lorsque la façade en vis-à-vis de la limite ne comporte aucune ouverture créant des vues. Zone UR
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PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Dans la zone UR 3 :
La marge minimale à respecter est fixée à 8 m, lorsque la façade en vis-à-vis de la limite comporte une ou plusieurs ouvertures créant des vues
La marge minimale à respecter est fixée à 6 m, lorsque la façade en vis-à-vis de la limite ne comporte aucune ouverture créant des vues
La marge minimale de retrait par rapport à l’une des limites séparatives définie au choix, est fixée à 20 m.
Dans l’ensemble de la zone
Dans le cas d’une construction existante à la date d’approbation du règlement du PLU (XXXXX) ne respectant pas les dispositions figurant dans la règle ci-avant, son extension horizontale et sa surélévation dans le prolongement de l’existant sont admises dans le respect des autres règles.
Les travaux d’isolation permettant l’amélioration de la performance énergétique du bâtiment, réalisés sur une construction existante à la date d’application du présent règlement du PLU (XXXX) sont autorisés en saillie de 0,20 mètre maximum par rapport à la marge de retrait.
En dérogation à l’article R123-10-1 du Code de l’Urbanisme : dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur le même terrain, d’un ou plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées au présent article sont appréciées au regard de chacun des lots.
2-1-d L’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
Le présent article s’applique pour l’implantation des constructions non contiguës les unes par rapport aux autres sur une même unité foncière.
Distance minimum obligatoire à respecter entre les façades en vis-à-vis sur une même unité foncière
- Dans les zones UR1 et UR2, la distance séparant les façades en vis-à-vis doit être au moins égale à 8 mètres. Elle est fixée à 16 mètres en cas d’ouvertures créant des vues.
- Dans la zone UR3, la distance séparant les façades en vis-à-vis doit être au moins égale à 12 mètres. Elle est fixée à 16 mètres en cas d’ouvertures créant des vues.
Dans le cas de constructions existantes à la date d’approbation du règlement du PLU (XXXXX) ne respectant pas les dispositions figurant dans la règle ci-avant, leur extension horizontale et leur surélévation dans le prolongement de l’existant sont admises dans le respect des autres règles.
Dans toute la zone, il n’est pas fixé de distance minimale entre la construction principale et les constructions annexes et/ou les ouvrages techniques.
Les travaux d’isolation permettant l’amélioration de la performance énergétique du bâtiment, réalisés sur une construction existante à la date d’application du présent règlement du PLU (XXXXXX) sont autorisés en saillie de 0,20 mètre maximum par rapport à la distance séparant les façades en vis-à-vis. Zone UR
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PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
2-1-e La hauteur des constructions
La hauteur maximale des constructions est fixée à :
- En cas de toitures à pentes : 9 mètres au faîtage, soit R+combles, est autorisé sous les combles un pied droit de 1,50 m maximum.
- En cas de toiture terrasse (végétalisée ou non) : 7 mètres au point le plus haut
La hauteur maximale autorisée ci-dessus, ne pourra être utilisée que sur 70 % maximum de l’emprise telle qu’elle résulté de l’application de l’article 2-1-a, le reste de l’emprise au sol (soit 30 %) ne pourra être utilisé que sur une hauteur maximale de 6 mètres au point le plus haut.
Une règle de proportion est définie entre la hauteur (H) au point le plus haut et la largeur (L) de la façade principale de la construction : L>H
La hauteur maximale des constructions annexes est fixée à 3 mètres en cas d’implantation en limite séparative et à 3,50 mètres dans les autres cas.
Article 2-2: Aspect extérieur : qualité architecturale et urbaine des constructions, qualité paysagère des espaces libres
Les dispositions suivantes qui ont un caractère réglementaire doivent être obligatoirement respectées. Elles sont complétées par des recommandations annexées au présent règlement qui ne sont pas obligatoire mais dons le respect est recommandé
2-2 a : Qualité architecturale
1- Constructions nouvelles
Esprit général
L’esprit général est celui des constructions de village traditionnel d’Ile de France, ce qui n’exclut pas, notamment pour les extensions, l’utilisation ponctuelle d’éléments de vocabulaire architectural contemporain.
Proportion volume
Devront être recherchés des proportions et des volumes harmonieux notamment en ce qui concerne le rapport entre longueur de façade et hauteur de la construction. De même en ce qui concerne la longueur de la façade la plus longue et la longueur de la façade la plus courte.
Toitures et ouvertures en toitures
Les toitures seront à pentes, le degré de pente doit être compris entre 35 et 45°, sauf pour les vérandas, les extensions réalisées sur un niveau en rez-de-chaussée et les constructions annexes pour lesquelles il n’est pas fixé de degré de pente.
Les matériaux de couverture devront être choisis de manière à ce que leur aspect extérieur et leur couleur assurent une bonne intégration dans le paysage. Les toitures devront présenter l’aspect de tuiles plates (d’aspect 20 au m² minimum), Toutefois, dans le cas d’une réhabilitation d’une construction existante sans modification de la pente de toiture, est autorisé l’utilisation ou le recours aux matériaux de la construction d’origine. Zone UR
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PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Les percements en toiture doivent être constitués soit par des lucarnes de type traditionnel, soit par des châssis vitrés posés et encastrés dans la couverture. En cas d’ouverture en toitures (lucarnes, châssis vitré dans le rampant de la toiture) elles doivent être de taille et de proportion équilibrée par rapport au volume de la construction à la longueur et à la hauteur de la toiture et aux ouvertures en façade.
Les châssis de toit posés sur les toitures à pentes doivent être insérés dans le rampant de la toiture. Leur disposition sur la surface de la toiture doit être ordonnée par rapport à la composition générale de la façade. Ils doivent être placés de préférence dans l’axe des ouvertures des niveaux inférieurs ou des trumeaux.
Les étages droits sous comble sont interdits. Le pied droit ne devra pas excéder 1,50 m.
Façades et ouvertures en façades
Les façades devront présenter une bonne qualité esthétique et assurer une bonne intégration de la construction dans le paysage. Elles pourront être animées en jouant sur des éléments de modénature et de marquage tels que les bandeaux, les corniches et les encadrements de portes ou de fenêtres.
Les différents murs d'une construction doivent présenter un aspect de qualité convenable et donner des garanties de bonne conservation. Toutes les façades des constructions doivent être traitées avec le même soin que les façades principales.
Les fenêtres ou baies doivent être étudiées avec soin tant dans leur composition que dans leur forme. Les ouvertures en façades doivent être de proportion équilibrées entre elles et par rapport à la volumétrie générale de la construction. Les caissons de volets roulants ne doivent pas être visibles depuis l’extérieur.
Les murs extérieurs seront revêtus d’un enduit présentant un léger relief. Pour les enduits sont interdites les couleurs foncées ou vives. Les enduits ne devront pas être de couleur blanche mais ton pierre ou sable en s’inspirant de la couleur des sables ou matériaux traditionnels locaux.
Sont interdits :
les imitations de matériaux tels que faux bois, fausses pierres... ainsi que les incrustations ponctuelles de pierres apparentes dans les murs enduits, les décors de façade surabondants, les matériaux de type écaille, les associations de matériaux hétéroclites.
l'emploi à nu, en parement extérieur, de matériaux destinés à être recouverts d’aspect de carreaux de plâtre, agglomères, parpaings, Fibrociment, béton, enduit ciment gris...
Couleurs
Les couleurs, tant des façades que des menuiseries, des ferronneries et des clôtures doivent s'inspirer des coloris traditionnels d’Ile-de-France. Devra être recherchée une harmonie entre couleurs constantes (revêtement des façades) et couleurs ponctuelles (volets, huisseries, portes, ferronneries), harmonie ton sur ton ou en contraste. Les couleurs vives sont interdites.
Éléments techniques
Les descentes d’eaux pluviales devront être intégrées dans la composition architecturale de la façade. Zone UR
41
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Les édicules techniques en toiture doivent, par le choix des matériaux et des couleurs, être intégrés aux façades et aux toitures où ils se trouvent. Les réseaux techniques en toiture ou en terrasse, tels que les ventilations, sont, sauf impossibilité technique avérée, camouflés par un revêtement identique à la façade ou s’harmonisant avec elle.
Les antennes d’émission ou de réception de signaux radioélectriques (antennes, paraboles, etc.) devront être installées obligatoirement en toiture de la façon la moins visible possible depuis l’espace public. Elles doivent avoir une couleur qui s’intègre avec la partie de construction sur laquelle elles sont fixées.
2- Travaux sur les constructions existantes :
En cas d'extension d’une construction existante, cette extension devra être conçue et réalisée de manière à ce qu’elle s’harmonise de manière satisfaisante avec la construction d’origine : - Dans la définition des proportions : proportion, formes et pentes des toitures, - Dans le choix des matériaux et des couleurs,
- Dans le choix de la typologie architecturale retenue : elle devra soit s’inspirer de la typologie de la construction originelle, soit être inspirée par une architecture contemporaine de qualité.
En cas de travaux de transformation ou de réhabilitation d’une construction existante, ces travaux ne devront pas avoir pour conséquence de porter atteinte à l’harmonie et à l’intérêt architectural ou patrimonial de la construction d’origine. Un soin particulier visera à ne pas porter atteinte à l’équilibre et à la proportion des ouvertures (portes, fenêtres), au choix des couleurs, des matériaux… Les éléments décoratifs d’origine (céramiques, faïences, briques vernies….) seront, dans la mesure du possible, restaurés, conservés et mis en valeur.
Si la construction d’origine ne présente pas d’intérêt architectural ou patrimonial particulier, ces travaux devront au contraire avoir pour conséquence d’améliorer la qualité esthétique de cette construction.
3- Clôtures et les portails :
Les clôtures sur rue :
La hauteur totale de la clôture ne doit pas dépasser 1,80 mètre
Les clôtures doivent être composées :
o Soit d’un mur plein en pierre ou enduit dont la couleur doit être en harmonie avec celle de la construction principale,
o Soit d’un ensemble constitué d’un mur-bahut maçonné d’une hauteur comprise entre 0,80 et 1,20 mètre surmonté d’un ouvrage en bois ou ferronnerie plein ou ajouré (hors PVC et similaires).
Les coffrets techniques et autres éléments (boites aux lettres, interphones…) doivent être intégrés à la clôture)
L’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (carreaux de plâtre, briques creuses, parpaings, plaques de béton,…) ou destinés à un autre usage (tôles ondulées, etc.) est interdit. Zone UR
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PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Les murs en pierre existants doivent être conservés et restaurés à l’exception des suppressions
rendues nécessaires pour permettre la réalisation des accès.
Les dispositifs d’occultation en matériaux synthétiques posés sur les clôtures existantes sont
interdits.
Les dispositions ci-avant ne s’imposent pas aux clôtures des terrains occupés par des constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif lorsque les modalités de fonctionnement l’imposent.
Les portails et portillons d’accès
Ils doivent être de forme simple, pleine ou ajourée, sans excès de surcharges décoratives. Leur hauteur ne doit pas excéder 2 mètres. .
Les clôtures en limite séparative :
Elles doivent être constituées par une haie et/ou un grillage et/ou une palissade de bois et/ou un mur d’aspect satisfaisant (moellons, briques, ou parpaings enduits). Elles n’excéderont pas la hauteur des clôtures sur rue.
4- Dispositifs de production d’énergie à partir des énergies renouvelables
Voir recommandations architecturales présentées en annexe 3 du présent règlement
5- Constructions annexes :
Elles devront s'harmoniser avec la construction principale par leurs volumes et leurs couleurs (murs, toitures et couvertures, percements).
2-2 b : Qualité environnementale des constructions
Voir recommandations architecturales présentées en annexe 3 du présent règlement
Règles générales :
Les constructions, par leur situation, leur volume, leur aspect, le rythme ou la coloration des façades, doivent être conçues de manière à assurer une bonne insertion dans leur environnement naturel ou urbain, et cela quel que soit le type d’architecture (traditionnelle ou moderne) utilisé. L’autorisation de bâtir pourra être refusée si les constructions par leur situation, leurs dimensions ou l’aspect extérieur sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, ou ne contribuent pas à une meilleure cohérence du paysage urbain environnant.
Les terrains non bâtis et les constructions de toute nature doivent être aménagés et entretenus de façon à ne porter atteinte ni à l’hygiène, ni à la bonne tenue ou à l’harmonie des paysages.
Article 2-3 : Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions Zone UR
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PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Champ d’application :
Les projets de constructions devront être étudiés dans le sens d’une conservation maximale des plantations existantes, les plantations supprimées à défaut doivent faire l’objet de nouvelles plantations équivalentes réalisées sur l’unité foncière avec un minimum d’un arbre de haute tige pour 200 m².
Règles générales :
En UR 1 : 40 % minimum de la surface de l’unité foncière devra être traitée en espace vert de pleine terre.
En UR 2 : 50 % minimum de la surface de l’unité foncière devra être traitée en espace vert de pleine terre.
En UR 3 : 70 % minimum de la surface de l’unité foncière devra être traitée en espace vert de pleine terre.
Afin de protéger les lisières forestières, dans les sites urbains constitués représentés par une bande verte discontinue représentée symboliquement sur le document graphique, une bande de 15 m mesurée à partir du massif forestier est inconstructible et doit être traitée en espaces verts de pleine terre. Toutefois, les constructions annexes de moins de 20 m² sont autorisées dans cette bande si elles ne nécessitent pas de fondations lourdes.
Éléments du paysage à protéger ou à mettre en valeur au titre de l’article L.151-19 du Code de l’Urbanisme :
Pour les espaces répertoriés comme éléments du paysage à protéger ou à mettre en valeur au titre de l’article L.151-19 du Code de l’Urbanisme, toute modification des lieux, notamment les coupes et abattages d’arbres ainsi que les mouvements de sols ou les changements apportés au traitement des espaces extérieurs sont soumis à autorisation. Toute construction est interdite, mises à part les constructions annexes respectant les conditions cumulatives suivantes : emprise au sol inférieure à 20 m², hauteur inférieure à 3 m, fondations légères. Zone UR
44
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Articles 3 : EQUIPEMENTS ET RESEAUX
Aspects techniques et fonctionnels destinés à assurer la sécurité et le confort des futurs occupants
Article 3- 1 : condition de desserte des terrains par les voies publiques ou privées, accès et obligations imposées en matière d’infrastructures
Les caractéristiques des voies et des accès doivent répondre aux normes en vigueur exigées par les services de sécurité de la défense contre l’incendie et de la protection civile.
3-1 a Les voies d’accès à la parcelle : voie publique ou privée permettant d’accéder à la parcelle faisant l’objet du projet
Pour être constructible, un terrain doit disposer d’un accès sur la voie publique ou privée, adapté à l’opération projetée, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisin.
Les voies d’accès sur les parcelles devront avoir des caractéristiques suffisantes pour assurer, dans des conditions de confort et de sécurité suffisantes, la desserte des constructions projetées en tenant compte du nombre de logements déjà desservis. La construction peut être interdite si la voie présente des caractéristiques insuffisantes et risque de devenir dangereuse compte tenu du nombre de logements prévus et compte tenu du nombre de logements déjà desservis.
Largeur minimale : 4 m
Rappel : si les voies sont conçues de manière à pouvoir être cédées à la commune et intégrées dans le domaine public, elles devront respecter les normes applicables pour le déplacement des personnes à mobilité réduite.
3-1 b L’accès sur la parcelle
Les accès créés devront avoir une largeur minimale de 3 mètres.
La création d’un accès ou d’une voie peut être refusée lorsque :
- leur raccordement sur la voie publique peut constituer un danger pour la circulation - il est possible de regrouper plusieurs accès.
Sauf impossibilité technique, et afin d’éviter tout écoulement d’eau pluviale de l’espace public vers la propriété, la hauteur des seuils de portail et portillon de clôtures devra être supérieure à la hauteur de la bordure de trottoir ou de la chaussée le cas échéant.
3-1 c Les voies d’accès réalisés sur la parcelle pour desservir les constructions ou les parkings
Les voies d’accès aux constructions ou aux places de stationnement créées sur les parcelles afin de desservir les constructions, les garages ou les aires de stationnement doivent être suffisantes pour que les véhicules puissent circuler dans des conditions de sécurité et de confort compte tenu des places de stationnement desservies :
Elles peuvent être autorisées sans raccordement à des voies existantes à leurs deux extrémités sous réserve d’être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre aux véhicules privés et à ceux des services publics (lutte contre l’incendie, enlèvement des ordures ménagères) de faire aisément demi-tour ; Zone UR
45
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Leur raccordement sur la voirie existante ne doit pas constituer un danger pour la circulation. Les caractéristiques des voies et des accès doivent répondre aux normes en vigueur exigées par les services de sécurité de la défense contre l’incendie et de la protection civile.
Article 3-2 : Stationnement
Règles générales :
Lors de toute opération de construction, d'extension, de surélévation ou de changement de destination de locaux ou de création de logements supplémentaires avec ou sans création de surface de plancher, des aires de stationnement doivent être réalisées afin d’assurer en dehors des voies publiques, le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions. Les normes sont définies en fonction de la nature de la construction. Le nombre total d’aires de stationnement en cas de décimale, est arrondi au chiffre entier supérieur.
Les prescriptions en matière de stationnement automobile :
Normes techniques
Chaque aire doit présenter une accessibilité satisfaisante et respecter les préconisations ci-après. Longueur : 5 mètres,
Largeur : 2,50 mètres,
6 mètres de dégagement.
Pour assurer, en dehors des voies publiques, le stationnement des véhicules automobiles, il est exigé :
Les
destinations
Sous-destinations
Habitation
Logement Deux places par logement de moins de 120 m2
Trois places par logement dont la surface habitable est
supérieure à 120 m² Hébergement
Commerces et
activités de
services
Artisanat et commerce de
détail
1 aire de stationnement par tranche entamée de 70 m² de
surface de plancher. Activités de services ou
s’effectue l’accueil d’une
clientèle
Equipements
d’intérêt
collectif et
services publics
Locaux et bureaux des
administrations publiques
et assimilés Le nombre de places à réaliser doit répondre aux besoins nécessaires à la nature de l’équipement, son mode de
fonctionnement, le nombre et le type d’utilisateurs et sa
localisation dans la commune (proximité de la gare, existence
ou non de parcs publics de stationnement à proximité…).
Locaux techniques et
industriels des
administrations publiques
et assimilés
Etablissements
d’enseignement de santé Zone UR
46
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
et d’action sociale
Salles d’art et de
spectacles
Equipements sportifs
Autres équipements
recevant du public
Autres activités
des secteurs
secondaires et
tertiaires
Bureau
1 aire de stationnement par
tranche entamée de 60 m² de
surface de plancher.
Article 3-3 : conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’énergie, d’assainissement et par les réseaux de communications électroniques
3-3 a- Eau et assainissement
Desserte en eau potable
Le branchement sur le réseau public d’eau potable est obligatoire pour toute construction nouvelle qui requiert une alimentation en eau.
Assainissement d’eaux usées
Le branchement sur le réseau collectif d’assainissement est obligatoire pour toute construction nouvelle et extension des bâtiments existants. Ce branchement devra être conçu et réalisé en respectant les prescriptions du règlement d’assainissement en vigueur.
À défaut de réseau collectif, l’assainissement individuel devra être mis en œuvre suivant la réglementation en vigueur.
L’évacuation des eaux usées « autres que domestiques » est soumise à autorisation de déversement avant tout raccordement dans le réseau public.
Assainissement des eaux pluviales
Le rejet des eaux usées dans le réseau d’eaux pluviales est interdit.
Les eaux pluviales seront traitées en privilégiant le stockage aérien (espaces extérieurs submersibles, noues) ; la réutilisation pour des usages domestiques ; les dispositifs de stockage ou d’infiltration à faible profondeur (tranchée drainante) ;
Dans le cas où le rejet des eaux pluviales dans le réseau public serait envisagé, des ouvrages de régulation devront être réalisés, ils seront dimensionnés de façon à limiter le débit de fuite à au plus 1l/s/ha de terrain aménagé dans le réseau et conçu de manière à garantir la qualité des eaux rejetées, conformément à la réglementation du SAGE de la Mauldre. Zone UR
47
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
3-3-b Réseaux de communication électronique
Les lignes de télécommunication doivent être installées en souterrain chaque fois que les conditions techniques et économiques le permettent.
3-3-c Réseaux de distribution d’énergie
Les lignes de télécommunication et de distribution d’énergie électrique doivent être installées en souterrain chaque fois que les conditions techniques et économiques le permettent.
3-3-d Déchets
A l’occasion de toute construction, est créé un local de rangement des containers à ordures adapté au tri
sélectif en vigueur sur la commune, présentant les surfaces minimales imposées par l’autorité compétente
(y compris l’emplacement des bacs et les dégagements nécessaires pour leur manipulation). Zone UR
48
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville Zone AUR
49
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
ZONE AUR
Les zones AUR ont vocation à accueillir, dans le cadre d’une opération d’ensemble, un programme de logements diversifiés. L’opération devra intégrer la réalisation de l’ensemble des équipements d’infrastructure nécessaires à la desserte et au bon fonctionnement des futures constructions. Elle devra respecter les règles figurant dans les OAP (orientations d’aménagement et de programmation). Zone AUR
50
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Article1 : USAGE DES SOLS, DESTINATION DES CONSTRUCTIONS ET NATURE D’ACTIVITÉS, MIXITE SOCIALE ET FONCTIONNELLE
1-A Constructions nouvelles, extension de constructions existantes, changements de destination autorisés, interdits ou soumis à condition en fonction de l’usage auquel elles sont destinées.
Les destinations Sous-destinations Constructions interdites
Constructions
autorisées sans
condition
Constructions autorisées
sous conditions
particulières
Habitation
Logement
x
Toute les constructions
nouvelles autorisées
devront s’intégrer dans un
schéma d’aménagement
qui porte sur l’ensemble
de la zone, dans le respect
des dispositions de
l’orientation
d’aménagement et de
programmation, de
manière à :
garantir une bonne
insertion dans le site,
assurer une transition
de qualité avec le tissu
environnant.
Ce projet devra prévoir la
réalisation de l’ensemble
des équipements
d’infrastructure
nécessaires à la desserte
et au bon fonctionnement
des futures constructions.
Hébergement x
Commerces et
activités de
services
Artisanat et
commerce de détail
x
Sont autorisées les
constructions à usage de
commerces et activités de
services à condition
qu’elles soient destinées
à accueillir des activités
dont le fonctionnement
est compatible avec les
critères de salubrité, de
sécurité et de tranquillité
propres au voisinage Zone AUR
51
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
d’habitations.
Restauration x
Commerce de gros x
Activités de services
où s’effectue l’accueil
d’une clientèle
x
Hébergement hôtelier
et touristique x
Cinéma x
Autres activités
des secteurs
secondaires et
tertiaires
Industrie x
Entrepôt x
Bureau
x
Sont autorisés les
bureaux qui n’induisent
pas de nuisance excessive
à l’égard des
constructions
d’habitation
environnantes
Centre de congrès et
d’exposition x
Les destinations Sous-destinations Constructions interdites
Constructions
autorisées sans
condition
Constructions autorisées
sous conditions
particulières
Equipements
d’intérêt
collectif et
services publics
Locaux et bureaux
des administrations
publiques et assimilés
x
Locaux techniques et
industriels des
administrations
publiques et assimilés
x
Etablissements
d’enseignement de
santé et d’action
sociale
x
Salles d’art et de
spectacles
x
Equipements sportifs x
Autres équipements
recevant du public x Zone AUR
52
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Exploitations
agricoles et
forestières
Exploitation agricole x
Exploitation
forestière x Zone AUR
53
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
1-B Usages ou occupation du sol soumis à permis d’aménager ou à déclaration préalable d’aménagement (articles R 421-19 du code de l’urbanisme) autorisés, interdits, soumis à condition ou autorisés sans conditions.
Catégories d’usage du sol soumis à
permis d’aménager ou déclaration
préalable d’aménagement Interdit
Autorisé sans
condition
Autorisé sous conditions particulières :
conditions
Lotissements x
Parcs résidentiels de loisir ou village de
vacances (destinés à accueillir des
hébergements légers à usage de loisir)
x
Terrains de camping nouveaux ou travaux
sur des terrains de camping existants x
Terrains destinés à la pratique des sports
ou loisirs motorisés x
Parc d’attraction et aires de jeux ou de
sport (plus de 2 ha) x
Golfs (plus de 25 ha) x
Aires de stationnement ouvertes au
public, dépôts de véhicules et garages
collectifs de caravanes et résidences ou
habitations de loisir (plus de 10 unités)
x
Exhaussements et affouillements de sol
hors construction (plus de 2 m de
dénivelé et de 100 m²)
x
Terrains destinés aux aires d’accueil et
terrains familiaux des gens du voyage de
plus de 2 résidences, constituant de
l’habitat permanent
x
Terrains permettant l’installation de plus
de 2 résidences démontables constituant
de l’habitat permanent
x
Coupes et abattage d’arbres dans les
espaces boisés classés
x
Les coupes et abattages d'arbres sont
soumis à la déclaration préalable
prévue par l'article L. 421-4 du Code de
l’urbanisme, les défrichements sont
interdits.
Travaux ayant pour effet de modifier ou
supprimer un élément de paysage
identifié au titre de l’article L 151-19 ou L
151-23
x
Les travaux sont autorisés dès lorsqu’ils ne Zone AUR
54
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Catégories d’usage du sol soumis à
permis d’aménager ou déclaration
préalable d’aménagement Interdit
Autorisé sans
condition
Autorisé sous conditions particulières :
conditions
portent pas atteinte au caractère paysager
ou patrimonial de la zone
Résidences mobiles constituant un
habitat permanent des gens du voyage si
elles sont installées pendant plus de 3
mois consécutifs
x
Aménagement de terrains destinés à
l’accueil des gens du voyage et terrains
familiaux
x
Divisions foncières (zones délimitées
selon article L.115-3 du Code de
l’urbanisme)
Sans objet
Aménagement et mise à disposition de
terrain pour les campeurs x
Installation d’une caravane pendant plus
de 3 mois par an (hors parc résidentiel de
loisirs, camping ou village de vacances)
x
Uniquement si elles sont stationnées sous
abri couvert répondant aux dispositions
fixées dans le présent règlement (en
matière d’implantation, de gabarit des
constructions, etc…).
1-C Démolitions interdites, ou soumis à condition : permis de démolir
Catégories d’usage du sol soumis à
permis d’aménager ou déclaration
préalable d’aménagement Interdit
Autorisé sans
condition
Autorisé sous conditions particulières :
conditions
Tout type de constructions
x
Soumis à permis de démolir conformément
à la délibération du Conseil municipal
Constructions et éléments de
constructions repérées sur le document
graphique au titre des articles L 151-19 et
L151-23 du Code de l’urbanisme
x
Les murs en pierre existants
x
Les murs en pierre existants doivent être
conservés. Leur démolition ponctuelle est
toutefois autorisée pour permettre de
réaliser un accès dont la largeur doit être
limitée. Zone AUR
55
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Articles 2 : CARACTERISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES,
ENVIRONNEMENTALES ET PAYSAGERES
Formes urbaines : hauteurs, volumes, modalités d’implantation par rapport à la rue et sur la parcelle ; aspect esthétique des constructions, traitement des espaces libres (cours, jardins, plantations), qualité environnementale (économies d’énergies, énergies renouvelables, bio diversité)
Article 2-1 : volumétrie et implantation des constructions
Article 2-1-a L’emprise au sol des constructions
Règles générales :
Dans toute la zone, il n’est pas fixé de règle pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêts collectifs autorisés en application des dispositions du chapitre 1.
L’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 30 % de l’unité foncière, auquel il est ajouté 5 % d’emprise au sol utilisables pour les constructions annexes non destinées à l’habitation et non accolées à la construction principale ; dont la hauteur maximale au point le plus haut est fixée à 3,50 m.
Exception
Dans les emprises couvertes par des orientations d’aménagement et de programmation, les règles fixées au paragraphe précédent ne s’appliquent pas, ce sont les OAP qui s’appliquent.
Article 2-1-b L’implantation des constructions par rapport aux voies et par rapport aux emprises publiques
Champ d’application :
Les dispositions du présent article s’appliquent pour l’implantation des constructions par rapport à toutes les voies et chemins, publics ou privés et aux emprises publiques
Règles générales :
Dans toute la zone :
Les nouvelles constructions doivent être implantées en retrait par rapport aux voies et emprises publiques, la marge minimum de retrait est fixée à 6 mètres.
Les dispositions figurant ci-dessus ne s’appliquent pas aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif lorsque les modalités de fonctionnement de ceux-ci l’imposent.
Article 2-1-c L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives Zone AUR
56
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Les dispositions fixées dans le cadre de l’orientation d’aménagement et de programmation s’imposent à la présente règle.
Les constructions doivent être implantées sur les limites séparatives ou en retrait. En cas de retrait, la marge de retrait est fixée à 2,50 m en l’absence de vue, et 6 m en cas d’ouverture créant des vues.
2-1-d L’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
Les dispositions fixées dans le cadre de l’orientation d’aménagement et de programmation s’imposent à la présente règle.
Le présent article s’applique pour l’implantation des constructions non contiguës les unes par rapport aux autres sur une même unité foncière.
La distance séparant les façades en vis-à-vis doit être au moins égale à 3 m en l’absence d’ouverture créant des vues, et 6 m en cas d’ouverture créant des vues.
Dans toute la zone, il n’est pas fixé de distance minimale entre la construction principale et les constructions annexes et/ou les ouvrages techniques.
2-1-e La hauteur des constructions
Les dispositions fixées dans le cadre de l’orientation d’aménagement et de programmation s’imposent à la présente règle.
La hauteur maximale des constructions est fixée à :
- En cas de toitures à pentes : 9 mètres au faîtage, soit R+combles, est autorisé sous les combles un pied droit de 1,50 m maximum.
- En cas de toiture terrasse (végétalisée) : 7 mètres au point le plus haut
La hauteur maximale autorisée ci-dessus, ne pourra être utilisée que sur 70 % maximum de l’emprise telle qu’elle résulté de l’application de l’article 2-1-a, le reste de l’emprise au sol (soit 30 %) ne pourra être utilisé que sur une hauteur maximale de 6 mètres au point le plus haut.
La hauteur maximale des constructions annexes est fixée à 3 mètres en cas d’implantation en limite séparative et à 3,50 mètres dans les autres cas.
Article 2-2: Aspect extérieur : qualité architecturale et urbaine des constructions, qualité paysagère des espaces libres
Les dispositions fixées dans le cadre de l’orientation d’aménagement et de programmation s’imposent à la présente règle.
Les dispositions suivantes qui ont un caractère réglementaire doivent être obligatoirement respectées. Elles sont complétées par des recommandations annexées au présent règlement qui ne sont pas obligatoire mais dons le respect est recommandé Zone AUR
57
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
2-2 a : Qualité architecturale
1- Constructions nouvelles
Esprit général
L’esprit général est celui des constructions de village traditionnel d’Ile de France, ce qui n’exclut pas, notamment pour les extensions, l’utilisation ponctuelle d’éléments de vocabulaire architectural contemporain.
Proportion volume
Devront être recherchés des proportions et des volumes harmonieux notamment en ce qui concerne le rapport entre longueur de façade et hauteur de la construction. De même en ce qui concerne la longueur de la façade la plus longue et la longueur de la façade la plus courte.
Toitures et ouvertures en toitures
Les toitures seront à pentes, le degré de pente doit être compris entre 35 et 45°, sauf pour les vérandas, les extensions réalisées sur un niveau en rez-de-chaussée et les constructions annexes pour lesquelles il n’est pas fixé de degré de pente.
Les matériaux de couverture devront être choisis de manière à ce que leur aspect extérieur et leur couleur assurent une bonne intégration dans le paysage. Les toitures devront présenter l’aspect de tuiles plates (d’aspect 20 au m² minimum), Toutefois, dans le cas d’une réhabilitation d’une construction existante sans modification de la pente de toiture, est autorisé l’utilisation ou le recours aux matériaux de la construction d’origine.
Les percements en toiture doivent être constitués soit par des lucarnes de type traditionnel, soit par des châssis vitrés posés et encastrés dans la couverture. En cas d’ouverture en toitures (lucarnes, châssis vitré dans le rampant de la toiture) elles doivent être de taille et de proportion équilibrée par rapport au volume de la construction à la longueur et à la hauteur de la toiture et aux ouvertures en façade.
Les châssis de toit posés sur les toitures à pentes doivent être insérés dans le rampant de la toiture. Leur disposition sur la surface de la toiture doit être ordonnée par rapport à la composition générale de la façade. Ils doivent être placés de préférence dans l’axe des ouvertures des niveaux inférieurs ou des trumeaux.
Les étages droits sous comble sont interdits. Le pied droit ne devra pas excéder 1,50 m.
Façades et ouvertures en façades
Les façades devront présenter une bonne qualité esthétique et assurer une bonne intégration de la construction dans le paysage. Elles pourront être animées en jouant sur des éléments de modénature et de marquage tels que les bandeaux, les corniches et les encadrements de portes ou de fenêtres.
Les différents murs d'une construction doivent présenter un aspect de qualité convenable et donner des garanties de bonne conservation. Toutes les façades des constructions doivent être traitées avec le même soin que les façades principales.
Les fenêtres ou baies doivent être étudiées avec soin tant dans leur composition que dans leur forme. Les ouvertures en façades doivent être de proportion équilibrées entre elles et par rapport à la volumétrie générale de la construction. Les caissons de volets roulants ne doivent pas être visibles depuis l’extérieur. Zone AUR
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PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Les murs extérieurs seront revêtus d’un enduit présentant un léger relief. Pour les enduits sont interdites les couleurs foncées ou vives. Les enduits ne devront pas être de couleur blanche mais ton pierre ou sable en s’inspirant de la couleur des sables ou matériaux traditionnels locaux.
Sont interdits :
les imitations de matériaux tels que faux bois, fausses pierres... ainsi que les incrustations ponctuelles de pierres apparentes dans les murs enduits, les décors de façade surabondants, les matériaux de type écaille, les associations de matériaux hétéroclites.
l'emploi à nu, en parement extérieur, de matériaux destinés à être recouverts d’aspect de carreaux de plâtre, agglomères, parpaings, Fibrociment, béton, enduit ciment gris...
Couleurs
Les couleurs, tant des façades que des menuiseries, des ferronneries et des clôtures doivent s'inspirer des coloris traditionnels d’Ile-de-France. Devra être recherchée une harmonie entre couleurs constantes (revêtement des façades) et couleurs ponctuelles (volets, huisseries, portes, ferronneries), harmonie ton sur ton ou en contraste. Les couleurs vives sont interdites.
Éléments techniques
Les descentes d’eaux pluviales devront être intégrées dans la composition architecturale de la façade. Les édicules techniques en toiture doivent, par le choix des matériaux et des couleurs, être intégrés aux façades et aux toitures où ils se trouvent. Les réseaux techniques en toiture ou en terrasse, tels que les ventilations, sont, sauf impossibilité technique avérée, camouflés par un revêtement identique à la façade ou s’harmonisant avec elle.
Les antennes d’émission ou de réception de signaux radioélectriques (antennes, paraboles, etc.) devront être installées obligatoirement en toiture de la façon la moins visible possible depuis l’espace public. Elles doivent avoir une couleur qui s’intègre avec la partie de construction sur laquelle elles sont fixées.
2- Travaux sur les constructions existantes :
En cas d'extension d’une construction existante, cette extension devra être conçue et réalisée de manière à ce qu’elle s’harmonise de manière satisfaisante avec la construction d’origine : - Dans la définition des proportions : proportion, formes et pentes des toitures, - Dans le choix des matériaux et des couleurs,
- Dans le choix de la typologie architecturale retenue : elle devra soit s’inspirer de la typologie de la construction originelle, soit être inspirée par une architecture contemporaine de qualité.
En cas de travaux de transformation ou de réhabilitation d’une construction existante, ces travaux ne devront pas avoir pour conséquence de porter atteinte à l’harmonie et à l’intérêt architectural ou patrimonial de la construction d’origine. Un soin particulier visera à ne pas porter atteinte à l’équilibre et à la proportion des ouvertures (portes, fenêtres), au choix des couleurs, des matériaux… Les éléments décoratifs d’origine (céramiques, faïences, briques vernies….) seront, dans la mesure du possible, restaurés, conservés et mis en valeur.
Si la construction d’origine ne présente pas d’intérêt architectural ou patrimonial particulier, ces travaux devront au contraire avoir pour conséquence d’améliorer la qualité esthétique de cette construction. Zone AUR
59
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
3- Clôtures et les portails :
Les clôtures sur rue :
La hauteur totale de la clôture ne doit pas dépasser 1,80 mètre
Les clôtures doivent être composées :
o Soit d’un mur plein en pierre ou enduit dont la couleur doit être en harmonie avec celle de la construction principale
o Soit d’un ensemble constitué d’un mur-bahut maçonné d’une hauteur comprise entre 0,80 et 1,20 mètre surmonté d’un élément obligatoirement largement ajouré (2/3 de vide maximum et 1/3 de plein maximum) composé d’une grille, d’un grillage éventuellement doublé d’une haie végétale ou d’un barreaudage.
Pour intégrer les coffrets techniques et les boîtes aux lettres, le mur bahut peut ponctuellement, dans les limites du linéaire strictement nécessaire, avoir une hauteur supérieure au tiers de la hauteur totale.
L’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (carreaux de plâtre, briques creuses, parpaings, plaques de béton,…) ou destinés à un autre usage (tôles ondulées, etc.) est interdit.
Les murs en pierre existants doivent être conservés et restaurés à l’exception des suppressions
rendues nécessaires pour permettre la réalisation des accès.
Les dispositifs d’occultation en matériaux synthétiques posés sur les clôtures existantes sont
interdits.
Les dispositions ci-avant ne s’imposent pas aux clôtures des terrains occupés par des constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif lorsque les modalités de fonctionnement l’imposent.
Les portails et portillons d’accès
Ils doivent être de forme simple, pleine ou ajourée, sans excès de surcharges décoratives. Leur hauteur ne doit pas excéder 2 mètres. .
Les clôtures en limite séparative :
Elles doivent être constituées par une haie et/ou un grillage et/ou une palissade de bois et/ou un mur d’aspect satisfaisant (moellons, briques, ou parpaings enduits). Elles n’excéderont pas la hauteur des clôtures sur rue.
4- Dispositifs de production d’énergie à partir des énergies renouvelables
Voir recommandations architecturales présentées en annexe 3 du présent règlement
5- Constructions annexes :
Elles devront s'harmoniser avec la construction principale par leurs volumes et leurs couleurs (murs, toitures et couvertures, percements). Zone AUR
60
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
2-2 b : Qualité environnementale des constructions
Voir recommandations architecturales présentées en annexe 3 du présent règlement
Règles générales :
Les constructions, par leur situation, leur volume, leur aspect, le rythme ou la coloration des façades, doivent être conçues de manière à assurer une bonne insertion dans leur environnement naturel ou urbain, et cela quel que soit le type d’architecture (traditionnelle ou moderne) utilisé. L’autorisation de bâtir pourra être refusée si les constructions par leur situation, leurs dimensions ou l’aspect extérieur sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, ou ne contribuent pas à une meilleure cohérence du paysage urbain environnant.
Les terrains non bâtis et les constructions de toute nature doivent être aménagés et entretenus de façon à ne porter atteinte ni à l’hygiène, ni à la bonne tenue ou à l’harmonie des paysages.
Article 2-3 : Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions
Champ d’application :
Les projets de constructions devront être étudiés dans le sens d’une conservation maximale des plantations existantes, les plantations supprimées à défaut doivent faire l’objet de nouvelles plantations équivalentes réalisées sur l’unité foncière avec un minimum d’un arbre de haute tige pour 200 m².
Règles générales :
Une part de 40 % minimum de la surface de l’unité foncière devra être traitée en espace vert de pleine terre.
Afin de protéger les lisières forestières, dans les sites urbains constitués représentés par une bande verte discontinue représentée symboliquement sur le document graphique, une bande de 15 m mesurée à partir du massif forestier est inconstructible et doit être traitée en espaces verts de pleine terre. Toutefois, les constructions annexes de moins de 20 m² sont autorisées dans cette bande si elles ne nécessitent pas de fondations lourdes. Zone AUR
61
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Articles 3 : EQUIPEMENTS ET RESEAUX
Aspects techniques et fonctionnels destinés à assurer la sécurité et le confort des futurs occupants
Article 3-1 : Condition de desserte des terrains par les voies publiques ou privées, accès et obligations imposées en matière d’infrastructures
Les caractéristiques des voies et des accès doivent répondre aux normes en vigueur exigées par les services de sécurité de la défense contre l’incendie et de la protection civile.
3-1 a Les voies d’accès à la parcelle : voie publique ou privée permettant d’accéder à la parcelle faisant l’objet du projet
Pour être constructible, un terrain doit disposer d’un accès sur la voie publique ou privée, adapté à l’opération projetée, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisin.
Les voies d’accès sur les parcelles devront avoir des caractéristiques suffisantes pour assurer, dans des conditions de confort et de sécurité suffisantes, la desserte des constructions projetées en tenant compte du nombre de logements déjà desservis. La construction peut être interdite si la voie présente des caractéristiques insuffisantes et risque de devenir dangereuse compte tenu du nombre de logements prévus et compte tenu du nombre de logements déjà desservis.
Largeur minimale : 4 m
Rappel : si les voies sont conçues de manière à pouvoir être cédées à la commune et intégrées dans le domaine public, elles devront respecter les normes applicables pour le déplacement des personnes à mobilité réduite.
3-1 b L’accès sur la parcelle
Les accès créés devront avoir une largeur minimale de 3 mètres.
La création d’un accès ou d’une voie peut être refusée lorsque :
- leur raccordement sur la voie publique peut constituer un danger pour la circulation - il est possible de regrouper plusieurs accès.
Sauf impossibilité technique, et afin d’éviter tout écoulement d’eau pluviale de l’espace public vers la propriété, la hauteur des seuils de portail et portillon de clôtures devra être supérieure à la hauteur de la bordure de trottoir ou de la chaussée le cas échéant.
3-1 c Les voies d’accès réalisés sur la parcelle pour desservir les constructions ou les parkings
Les voies d’accès aux constructions ou aux places de stationnement créées sur les parcelles afin de desservir les constructions, les garages ou les aires de stationnement doivent être suffisantes pour que les véhicules puissent circuler dans des conditions de sécurité et de confort compte tenu des places de stationnement desservies :
Elles peuvent être autorisées sans raccordement à des voies existantes à leurs deux extrémités sous réserve d’être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre aux véhicules privés et à ceux des services publics (lutte contre l’incendie, enlèvement des ordures ménagères) de faire aisément demi-tour ; Zone AUR
62
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Leur raccordement sur la voirie existante ne doit pas constituer un danger pour la circulation. Les caractéristiques des voies et des accès doivent répondre aux normes en vigueur exigées par les services de sécurité de la défense contre l’incendie et de la protection civile.
Article 3-2 : Stationnement
Règles générales :
Lors de toute opération de construction, d'extension, de surélévation ou de changement de destination de locaux ou de création de logements supplémentaires avec ou sans création de surface de plancher, des aires de stationnement doivent être réalisées afin d’assurer en dehors des voies publiques, le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions. Les normes sont définies en fonction de la nature de la construction. Le nombre total d’aires de stationnement en cas de décimale, est arrondi au chiffre entier supérieur.
Les prescriptions en matière de stationnement automobile :
Normes techniques
Chaque aire doit présenter une accessibilité satisfaisante et respecter les préconisations ci-après. Longueur : 5 mètres,
Largeur : 2,50 mètres,
6 mètres de dégagement.
Pour assurer, en dehors des voies publiques, le stationnement des véhicules automobiles, il est exigé :
Les
destinations
Sous-destinations
Habitation
Logement Deux places par logement de moins de 120 m2
Trois places par logement dont la surface habitable est
supérieure à 120 m² Hébergement
Commerces et
activités de
services
Artisanat et commerce de
détail
1 aire de stationnement par tranche entamée de 70 m² de
surface de plancher. Activités de services ou
s’effectue l’accueil d’une
clientèle
Equipements
d’intérêt
collectif et
services publics
Locaux et bureaux des
administrations publiques
et assimilés Le nombre de places à réaliser doit répondre aux besoins nécessaires à la nature de l’équipement, son mode de
fonctionnement, le nombre et le type d’utilisateurs et sa
localisation dans la commune (proximité de la gare, existence
ou non de parcs publics de stationnement à proximité…).
Locaux techniques et
industriels des
administrations publiques
et assimilés
Etablissements
d’enseignement de santé Zone AUR
63
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
et d’action sociale
Salles d’art et de
spectacles
Equipements sportifs
Autres équipements
recevant du public
Autres activités
des secteurs
secondaires et
tertiaires
Bureau
1 aire de stationnement par
tranche entamée de 60 m² de
surface de plancher.
Article 3-3 : conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’énergie, d’assainissement et par les réseaux de communications électroniques
3-3 a- Eau et assainissement
Desserte en eau potable
Le branchement sur le réseau public d’eau potable est obligatoire pour toute construction nouvelle qui requiert une alimentation en eau.
Assainissement d’eaux usées
Le branchement sur le réseau collectif d’assainissement est obligatoire pour toute construction nouvelle et extension des bâtiments existants. Ce branchement devra être conçu et réalisé en respectant les prescriptions du règlement d’assainissement en vigueur.
A défaut de réseau collectif : assainissement individuel suivant les règles en vigueur.
L’évacuation des eaux usées « autres que domestiques » est soumise à autorisation de déversement avant tout raccordement dans le réseau public.
Assainissement des eaux pluviales
Le rejet des eaux usées dans le réseau d’eaux pluviales est interdit.
Les eaux pluviales seront traitées en privilégiant le stockage aérien (espaces extérieurs submersibles, noues) ; la réutilisation pour des usages domestiques ; les dispositifs de stockage ou d’infiltration à faible profondeur (tranchée drainante) ;
Dans le cas où le rejet des eaux pluviales dans le réseau public serait envisagé, des ouvrages de régulation devront être réalisés, ils seront dimensionnés de façon à limiter le débit de fuite à au plus 1l/s/ha de terrain aménagé dans le réseau et conçu de manière à garantir la qualité des eaux rejetées, conformément à la réglementation du SAGE de la Mauldre.
3-3-b Réseaux de communication électronique
Les lignes de télécommunication doivent être installées en souterrain chaque fois que les conditions techniques et économiques le permettent. Zone AUR
64
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
3-3-c Réseaux de distribution d’énergie
Les lignes de télécommunication et de distribution d’énergie électrique doivent être installées en souterrain chaque fois que les conditions techniques et économiques le permettent.
3-3-d Déchets
A l’occasion de toute construction, est créé un local de rangement des containers à ordures adapté au tri sélectif en vigueur sur la commune et présentant les surfaces minimales imposées par l’autorité compétente (y compris l’emplacement des bacs et les dégagements nécessaires pour leur manipulation). Zone AUR
65
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville Zone A
66
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
ZONE A
La zone A correspond à l’ensemble des espaces à vocation agricole Zone A
67
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Article1 : USAGE DES SOLS, DESTINATION DES CONSTRUCTIONS ET NATURE D’ACTIVITÉS, MIXITE SOCIALE ET FONCTIONNELLE
1-A Constructions nouvelles, extension de constructions existantes, changements de destination autorisés, interdits ou soumis à condition en fonction de l’usage auquel elles sont destinées.
RAPPEL : lors de l’instruction de tout projet, il sera tenu compte de l’application de l’article L. 111- 3 du Code rural. En effet, cet article, instauré par la loi n°99-574 du 9 juillet 1999 d’orientation agricole, introduit la règle de réciprocité aux obligations d’éloignement entre bâtiment agricole et habitation occupée par des tiers.
Les destinations Sous-destinations Constructions interdites
Constructions
autorisées sans
condition
Constructions autorisées
sous conditions
particulières
Habitation
Logement
x
Seuls les logements liés
et nécessaires aux
exploitations agricoles ou
forestières.
Hébergement x
Commerces et
activités de
services
Artisanat et
commerce de détail
x
Seules les constructions
destinées au commerce
ou à l’artisanat lié à
l’activité agricole.
Restauration
x
Seules les constructions
destinées à la
restauration liée à
l’activité agricole.
Commerce de gros x
Activités de services
où s’effectue l’accueil
d’une clientèle
x
Hébergement hôtelier
et touristique
x
Seules les constructions
hôtelières ou para
hôtelières liées à
l’activité agricole.
Cinéma x
Autres activités
des secteurs
secondaires et
Industrie x
Entrepôt x Zone A
68
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
tertiaires Bureau x
Centre de congrès et
d’exposition x Zone A
69
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Les destinations Sous-destinations Constructions interdites
Constructions
autorisées sans
condition
Constructions
autorisées sous
conditions particulières
Equipements
d’intérêt
collectif et
services publics
Locaux et bureaux
des administrations
publiques et assimilés
x
Locaux techniques et
industriels des
administrations
publiques et assimilés
x
Etablissements
d’enseignement de
santé et d’action
sociale
x
Salles d’art et de
spectacles x
Equipements sportifs x
Autres équipements
recevant du public x
Exploitations
agricoles et
forestières
Exploitation agricole
x
Toute construction devra respecter la surface
minimum d'assujettissement (SMA). La SMA
remplace la surface minimum d’installation
(SMI) et correspond dans l’immédiat à une ½
SMI (soit 20 ha en polyculture, 4 ha en
arboriculture, etc…)
Dans le cadre de la charte de l’APPVPA, à
l’exception des abris pour animaux limités à
une superficie de 30 m² et ouvert sur au
moins deux côtés, toute construction devra
être regroupée à moins de 100 m des
constructions agricoles existantes à la date
d’approbation du présent règlement.
Les règles sanitaires départementales devront
également être respectées.
Exploitation
forestière x Zone A
70
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
1-B Usages ou occupation du sol soumis à permis d’aménager ou à déclaration préalable d’aménagement (articles R 421-19 du code de l’urbanisme) autorisés, interdits, soumis à condition ou autorisés sans conditions.
Catégories d’usage du sol soumis à
permis d’aménager ou déclaration
préalable d’aménagement Interdit
Autorisé sans
condition
Autorisé sous conditions particulières :
conditions
Lotissements x
Parcs résidentiels de loisir ou village de
vacances (destinés à accueillir des
hébergements légers à usage de loisir)
x
Terrains de camping nouveaux ou travaux
sur des terrains de camping existants x
Terrains destinés à la pratique des sports
ou loisirs motorisés x
Parc d’attraction et aires de jeux ou de
sport (plus de 2 ha) x
Golfs (plus de 25 ha) x
Aires de stationnement ouvertes au
public, dépôts de véhicules et garages
collectifs de caravanes et résidences ou
habitations de loisir (plus de 10 unités)
x
Exhaussements et affouillements de sol
hors construction (plus de 2 m de
dénivelé et de 100 m²)
x
Terrains destinés aux aires d’accueil et
terrains familiaux des gens du voyage de
plus de 2 résidences, constituant de
l’habitat permanent
x
Terrains permettant l’installation de plus
de 2 résidences démontables constituant
de l’habitat permanent
x
Coupes et abattage d’arbres dans les
espaces boisés classés
x
Les coupes et abattages d'arbres sont
soumis à la déclaration préalable
prévue par l'article L. 421-4 du Code de
l’urbanisme, les défrichements sont
interdits.
Travaux ayant pour effet de modifier ou
supprimer un élément de paysage
identifié au titre de l’article L 151-19 ou L
151-23
x
Les travaux sont autorisés dès lorsqu’ils ne Zone A
71
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Catégories d’usage du sol soumis à
permis d’aménager ou déclaration
préalable d’aménagement Interdit
Autorisé sans
condition
Autorisé sous conditions particulières :
conditions
portent pas atteinte au caractère paysager
ou patrimonial de la zone
Résidences mobiles constituant un
habitat permanent des gens du voyage si
elles sont installées pendant plus de 3
mois consécutifs
x
Aménagement de terrains destinés à
l’accueil des gens du voyage et terrains
familiaux
x
Divisions foncières (zones délimitées
selon article L.115-3 du Code de
l’urbanisme)
Sans objet
Aménagement et mise à disposition de
terrain pour les campeurs x
Installation d’une caravane pendant plus
de 3 mois par an (hors parc résidentiel de
loisirs, camping ou village de vacances)
x
Uniquement si elles sont stationnées sous
abri couvert répondant aux dispositions
fixées dans le présent règlement (en
matière d’implantation, de gabarit des
constructions, etc…).
1-C Démolitions interdites, ou soumis à condition : permis de démolir
Catégories d’usage du sol soumis à
permis d’aménager ou déclaration
préalable d’aménagement Interdit
Autorisé sans
condition
Autorisé sous conditions particulières :
conditions
Tout type de constructions
x
Soumis à permis de démolir conformément
à la délibération du Conseil municipal
Constructions et éléments de
constructions repérées sur le document
graphique au titre des articles L 151-19 et
L151-23 du Code de l’urbanisme
x
Les murs en pierre existants
x
Les murs en pierre existants doivent être
conservés. Leur démolition ponctuelle est
toutefois autorisée pour permettre de
réaliser un accès dont la largeur doit être
limitée. Zone A
72
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Article 2 : CARACTERISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES,
ENVIRONNEMENTALES ET PAYSAGERES
Formes urbaines : hauteurs, volumes, modalités d’implantation par rapport à la rue et sur la parcelle ; aspect esthétique des constructions, traitement des espaces libres (cours, jardins, plantations), qualité environnementale (économies d’énergies, énergies renouvelables, bio diversité)
Article 2- 1 : volumétrie et implantation des constructions
Article 2-1-a L’emprise au sol des constructions
Règle générale :
L’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 20 % de la surface de l’unité foncière.
L’emprise au sol maximale des abris pour animaux est fixée à 30 m²
Article 2-1 b L’implantation des constructions par rapport aux voies ou emprises publiques
Règle générale :
Les constructions doivent être implantées en retrait par rapport aux voies et emprises publiques avec un minimum de 6 m, et de 10 m le long des routes départementales
Règles particulières :
Article 2-1 c L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Règles générales :
Les constructions doivent être implantées en retrait.
La distance de retrait doit être d’au moins 6 m.
Article 2-1 d L’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
Il n’est pas fixé de règle.
Article 2-1-e La hauteur des constructions
Définition :
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant travaux jusqu'au sommet du bâtiment (point le plus haut) ouvrages techniques et autres superstructures compris. Zone A
73
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Règle générale :
La hauteur maximale des constructions est la suivante :
construction à usage agricole 12 m au point le plus haut
construction à usage d’habitation 7,50 m au faîtage
construction à usage d’abri pour animaux 3 m au point le plus haut
Article 2-2 : Qualités urbaines, paysagères et environnementales
Les constructions, par leur situation, leur volume, leur aspect, le rythme ou la coloration des façades, doivent être conçues de manière à assurer une bonne insertion dans leur environnement naturel ou urbain, et cela quel que soit le type d’architecture (traditionnelle ou moderne) utilisé.
L’autorisation de bâtir pourra être refusée si les constructions par leur situation, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.
Les terrains non bâtis et les constructions de toute nature doivent être aménagés et entretenus de façon à ne porter atteinte ni à l’hygiène, ni à la bonne tenue de l’agglomération ou à l’harmonie des paysages.
Éléments du paysage à protéger ou à mettre en valeur au titre de l’article L.151-19 du Code de l’Urbanisme :
Pour les espaces répertoriés comme éléments du paysage à protéger ou à mettre en valeur au titre de l’article L.151-19 du Code de l’Urbanisme, toute modification des lieux, notamment les coupes et abattages d’arbres ainsi que les mouvements de sols ou les changements apportés au traitement des espaces extérieurs sont soumis à autorisation. Toute construction est interdite, mises à part les constructions annexes respectant les conditions cumulatives suivantes : emprise au sol inférieure à 20 m², hauteur inférieure à 3 m, fondations légères.
Afin de protéger les lisières forestières, dans les sites urbains constitués représentés par une bande verte discontinue représentée symboliquement sur le document graphique, une bande de 15 m mesurée à partir du massif forestier est inconstructible et doit être traitée en espaces verts de pleine terre. Toutefois, les constructions annexes de moins de 20 m² sont autorisées dans cette bande si elles ne nécessitent pas de fondations lourdes.
Article 2-3 : Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions
Les espaces de stationnement devront être traités en espaces paysagers.
Afin de préserver la biodiversité et les écosystèmes locaux, la plantation d’essences végétales locales ou indigènes devra être privilégiée au détriment d’espèces exotiques potentiellement invasives (cf. liste en annexe).
Article 2-4 : Stationnement Zone A
74
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Lors de toute opération de construction, d'extension, de surélévation ou de changement de destination de locaux ou de création de logements supplémentaires avec ou sans création de surface de plancher, des aires de stationnement doivent être réalisées afin d’assurer en dehors des voies publiques, le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions. Zone A
75
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Article 3 : EQUIPEMENTS ET RESEAUX
Aspects techniques et fonctionnels destinés à assurer la sécurité et le confort des futurs occupants
Article 3- 1 : condition de desserte des terrains par les voies publiques ou privées, accès et obligations imposées en matière d’infrastructures
Les caractéristiques des voies et des accès doivent répondre aux normes en vigueur exigées par les services de sécurité de la défense contre l’incendie et de la protection civile.
3-1 a Les voies d’accès à la parcelle : voie publique ou privée permettant d’accéder à la parcelle faisant l’objet du projet
Pour être constructible, un terrain doit disposer d’un accès sur la voie publique ou privée, adapté à l’opération projetée, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisin.
Les voies d’accès sur les parcelles devront avoir des caractéristiques suffisantes pour assurer, dans des conditions de confort et de sécurité suffisantes, la desserte des constructions projetées en tenant compte du nombre de logements déjà desservis. La construction peut être interdite si la voie présente des caractéristiques insuffisantes et risque de devenir dangereuse compte tenu du nombre de logements prévus et compte tenu du nombre de logements déjà desservis.
Rappel : si les voies sont conçues de manière à pouvoir être cédées à la commune et intégrées dans le domaine public, elles devront respecter les normes applicables pour le déplacement des personnes à mobilité réduite.
3-1 b L’accès sur la parcelle
Les accès créés devront avoir une largeur minimale de 3 mètres.
La création d’un accès ou d’une voie peut être refusée lorsque :
- leur raccordement sur la voie publique peut constituer un danger pour la circulation - il est possible de regrouper plusieurs accès.
Sauf impossibilité technique, et afin d’éviter tout écoulement d’eau pluviale de l’espace public vers la propriété, la hauteur des seuils de portail et portillon de clôtures devra être supérieure à la hauteur de la bordure de trottoir ou de la chaussée le cas échéant.
3-1 c Les voies d’accès réalisés sur la parcelle pour desservir les constructions ou les parkings
Les voies d’accès aux constructions ou aux places de stationnement créées sur les parcelles afin de desservir les constructions, les garages ou les aires de stationnement doivent être suffisantes pour que les véhicules puissent circuler dans des conditions de sécurité et de confort compte tenu des places de stationnement desservies :
Elles peuvent être autorisées sans raccordement à des voies existantes à leurs deux extrémités sous réserve d’être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre aux véhicules privés et à ceux des services publics (lutte contre l’incendie, enlèvement des ordures ménagères) de faire aisément demi-tour ; Leur raccordement sur la voirie existante ne doit pas constituer un danger pour la circulation. Zone A
76
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Les caractéristiques des voies et des accès doivent répondre aux normes en vigueur exigées par les services de sécurité de la défense contre l’incendie et de la protection civile.
3-3-d Déchets
A l’occasion de toute construction, est créé un local de rangement des containers à ordures adapté au tri
sélectif en vigueur sur la commune, présentant les surfaces minimales imposées par l’autorité compétente
(y compris l’emplacement des bacs et les dégagements nécessaires pour leur manipulation). Zone A
77
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Article 3-3 : conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’énergie, d’assainissement et par les réseaux de communications électroniques
3-2 a- Eau et assainissement
Desserte en eau potable
Le branchement sur le réseau public d’eau potable est obligatoire pour toute construction nouvelle qui requiert une alimentation en eau.
Assainissement d’eaux usées
Si la parcelle est desservie par le réseau collectif d’assainissement le branchement sur le réseau collectif d’assainissement est obligatoire pour toute construction nouvelle et extension des bâtiments existants. Ce branchement devra être conçu et réalisé en respectant les prescriptions du règlement d’assainissement en vigueur. A défaut de réseau collectif : assainissement individuel
L’évacuation des eaux usées « autres que domestiques » est soumise à autorisation de déversement avant tout raccordement dans le réseau public.
Assainissement des eaux pluviales
Le rejet des eaux usées dans le réseau d’eaux pluviales est interdit.
Les eaux pluviales seront traitées en privilégiant le stockage aérien (espaces extérieurs submersibles, noues) ; la réutilisation pour des usages domestiques ; les dispositifs de stockage ou d’infiltration à faible profondeur (tranchée drainante) ;
Dans le cas où le rejet des eaux pluviales dans le réseau public serait envisagé, des ouvrages de régulation devront être réalisés, ils seront dimensionnés de façon à limiter le débit de fuite à au plus 1l/s/ha de terrain aménagé dans le réseau et conçu de manière à garantir la qualité des eaux rejetées, conformément à la réglementation du SAGE de la Mauldre. Zone N
78
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
ZONE N
La zone N correspond à l’ensemble des espaces à vocation naturelle. Zone N
79
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Article1 : USAGE DES SOLS, DESTINATION DES CONSTRUCTIONS ET NATURE D’ACTIVITÉS, MIXITE SOCIALE ET FONCTIONNELLE
1-A Constructions nouvelles, extension de constructions existantes, changements de destination autorisés, interdits ou soumis à condition en fonction de l’usage auquel elles sont destinées.
Les destinations Sous-destinations Constructions interdites
Constructions
autorisées sans
condition
Constructions autorisées
sous conditions
particulières
Habitation
Logement
x
Seuls les logements liés
et nécessaires aux
exploitations forestières.
L’extension des
constructions existante à
usage de logement et
autorisée, limitée à 30 %
de l’emprise au sol de la
construction existante à
la date d’approbation du
présent règlement.
Le changement de
destination des
constructions annexes en
logements est interditt
Hébergement
X
Uniquement dans le
volume des constructions
existantes.
Commerces et
activités de
services
Artisanat et
commerce de détail
Restauration
Commerce de gros x
Activités de services
où s’effectue l’accueil
d’une clientèle
x
Hébergement hôtelier
et touristique
Cinéma x
Autres activités Industrie x Zone N
80
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
des secteurs
secondaires et
tertiaires
Entrepôt x
Bureau x
Centre de congrès et
d’exposition x
Les destinations Sous-destinations Constructions interdites
Constructions
autorisées sans
condition
Constructions
autorisées sous
conditions particulières
Equipements
d’intérêt
collectif et
services publics
Locaux et bureaux
des administrations
publiques et assimilés
x
Locaux techniques et
industriels des
administrations
publiques et assimilés
x
Etablissements
d’enseignement de
santé et d’action
sociale
x
Salles d’art et de
spectacles x
Equipements sportifs x
Autres équipements
recevant du public x
Exploitations
agricoles et
forestières
Exploitation agricole
x
Seuls sont autorisés les
abris pour animaux
ouverts sur 2 côtés et
limités à une emprise au
sol de 30 m².
Exploitation
forestière x
1-B Usages ou occupation du sol soumis à permis d’aménager ou à déclaration préalable d’aménagement (articles R 421-19 du code de l’urbanisme) autorisés, interdits, soumis à condition ou autorisés sans conditions.
Catégories d’usage du sol soumis à
permis d’aménager ou déclaration
préalable d’aménagement Interdit
Autorisé sans
condition
Autorisé sous conditions particulières :
conditions
Lotissements x
Parcs résidentiels de loisir ou village de
vacances (destinés à accueillir des
hébergements légers à usage de loisir)
x Zone N
81
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Catégories d’usage du sol soumis à
permis d’aménager ou déclaration
préalable d’aménagement Interdit
Autorisé sans
condition
Autorisé sous conditions particulières :
conditions
Terrains de camping nouveaux ou travaux
sur des terrains de camping existants x
Terrains destinés à la pratique des sports
ou loisirs motorisés x
Parc d’attraction et aires de jeux ou de
sport (plus de 2 ha) x
Golfs (plus de 25 ha) x
Aires de stationnement ouvertes au
public, dépôts de véhicules et garages
collectifs de caravanes et résidences ou
habitations de loisir (plus de 10 unités)
x
Exhaussements et affouillements de sol
hors construction (plus de 2 m de
dénivelé et de 100 m²)
x
Terrains destinés aux aires d’accueil et
terrains familiaux des gens du voyage de
plus de 2 résidences, constituant de
l’habitat permanent
x
Terrains permettant l’installation de plus
de 2 résidences démontables constituant
de l’habitat permanent
x
Coupes et abattage d’arbres dans les
espaces boisés classés
x
Les coupes et abattages d'arbres sont
soumis à la déclaration préalable
prévue par l'article L. 421-4 du Code de
l’urbanisme, les défrichements sont
interdits.
Travaux ayant pour effet de modifier ou
supprimer un élément de paysage
identifié au titre de l’article L 151-19 ou L
151-23
x
Les travaux sont autorisés dès lorsqu’ils ne
portent pas atteinte au caractère paysager
ou patrimonial de la zone
Résidences mobiles constituant un
habitat permanent des gens du voyage si
elles sont installées pendant plus de 3
mois consécutifs
x
Aménagement de terrains destinés à
l’accueil des gens du voyage et terrains
familiaux
x Zone N
82
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Catégories d’usage du sol soumis à
permis d’aménager ou déclaration
préalable d’aménagement Interdit
Autorisé sans
condition
Autorisé sous conditions particulières :
conditions
Divisions foncières (zones délimitées
selon article L.115-3 du Code de
l’urbanisme)
Sans objet
Aménagement et mise à disposition de
terrain pour les campeurs
x
Limité à 1 mois maximum dans l’année
Installation d’une caravane pendant plus
de 3 mois par an (hors parc résidentiel de
loisirs, camping ou village de vacances)
x
Uniquement si elles sont stationnées sous
abri couvert répondant aux dispositions
fixées dans le présent règlement (en
matière d’implantation, de gabarit des
constructions, etc…).
1-C Démolitions interdites, ou soumis à condition : permis de démolir
Catégories d’usage du sol soumis à
permis d’aménager ou déclaration
préalable d’aménagement Interdit
Autorisé sans
condition
Autorisé sous conditions particulières :
conditions
Tout type de constructions
x
Soumis à permis de démolir conformément
à la délibération du Conseil municipal
Constructions et éléments de
constructions repérées sur le document
graphique au titre des articles L 151-19 et
L151-23 du Code de l’urbanisme
x
Les murs en pierre existants
x
Les murs en pierre existants doivent être
conservés. Leur démolition ponctuelle est
toutefois autorisée pour permettre de
réaliser un accès dont la largeur doit être
limitée. Zone N
83
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Article 2 : CARACTERISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES,
ENVIRONNEMENTALES ET PAYSAGERES
Formes urbaines : hauteurs, volumes, modalités d’implantation par rapport à la rue et sur la parcelle ; aspect esthétique des constructions, traitement des espaces libres (cours, jardins, plantations), qualité environnementale (économies d’énergies, énergies renouvelables, bio diversité)
Article 2- 1 : volumétrie et implantation des constructions
Article 2-1-a L’emprise au sol des constructions
Règle générale :
L’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 10 % de la surface de l’unité foncière.
L’extension des constructions existante à usage de logement et autorisée, limitée à 30 % de l’emprise au sol existante de la construction existante à la date d’approbation du présent règlement.
Une seule construction annexe complémentaire est autorisée par unité foncière, limitée à une emprise au sol de 40 m² et une hauteur de 3,50 m à l’égout du toit. Cette construction doit être située à moins de 20 m de la construction principale existante.
L’emprise au sol des abris pour animaux est limitée à 30 m²
Article 2-1 b L’implantation des constructions par rapport aux voies ou emprises publiques
Règle générale :
Les constructions doivent être implantées en retrait avec un minimum de 6 m et de 10 m le long des routes départementales
Règles particulières :
Article 2-1 c L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Règles générales :
Les constructions doivent être implantées en retrait.
La distance de retrait doit être d’au moins 6 m.
Article 2-1 d L’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
Les constructions non contigües implantées sur une unité foncière devront respecter la marge de retrait
fixée à 6 m. Zone N
84
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Article 2-1-e La hauteur des constructions
Définition :
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant travaux jusqu'au point le plus haut du bâtiment, ouvrages techniques et autres superstructures compris.
Règle générale :
La hauteur maximale des constructions est la suivante :
construction à usage agricole 12 m au point le plus haut
construction à usage d’habitation 7,50 m au faîtage
construction à usage d’abri pour animaux 3 m au point le plus haut
Article 2-2 : caractéristiques urbaines, paysagères et environnementales
Les constructions, par leur situation, leur volume, leur aspect, le rythme ou la coloration des façades, doivent être conçues de manière à assurer une bonne insertion dans leur environnement naturel ou urbain, et cela quel que soit le type d’architecture (traditionnelle ou moderne) utilisé.
L’autorisation de bâtir pourra être refusée si les constructions par leur situation, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.
Les terrains non bâtis et les constructions de toute nature doivent être aménagés et entretenus de façon à ne porter atteinte ni à l’hygiène, ni à la bonne tenue de l’agglomération ou à l’harmonie des paysages.
Article 2-3 : Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions
Les espaces de stationnement devront être traités en espaces paysagers.
Afin de préserver la biodiversité et les écosystèmes locaux, la plantation d’essences végétales locales ou indigènes devra être privilégiée au détriment d’espèces exotiques potentiellement invasives (cf. liste en annexe).
Éléments du paysage à protéger ou à mettre en valeur au titre de l’article L.151-19 du Code de l’Urbanisme :
Pour les espaces répertoriés comme éléments du paysage à protéger ou à mettre en valeur au titre de l’article L.151-19 du Code de l’Urbanisme, toute modification des lieux, notamment les coupes et abattages d’arbres ainsi que les mouvements de sols ou les changements apportés au traitement des espaces extérieurs sont soumis à autorisation. Toute construction est interdite, mises à part les constructions annexes respectant les conditions cumulatives suivantes : emprise au sol inférieure à 20 m², hauteur inférieure à 3 m, fondations légères.
Afin de protéger les lisières forestières, dans les sites urbains constitués représentés par une bande verte discontinue représentée symboliquement sur le document graphique, une bande de 15 m mesurée à partir Zone N
85
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
du massif forestier est inconstructible et doit être traitée en espaces verts de pleine terre. Toutefois, les constructions annexes de moins de 20 m² sont autorisées dans cette bande si elles ne nécessitent pas de fondations lourdes. Zone N
86
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Article 3 : EQUIPEMENTS ET RESEAUX
Aspects techniques et fonctionnels destinés à assurer la sécurité et le confort des futurs occupants
Article 3-1 : condition de desserte des terrains par les voies publiques ou privées, accès et obligations imposées en matière d’infrastructures
Les caractéristiques des voies et des accès doivent répondre aux normes en vigueur exigées par les services de sécurité de la défense contre l’incendie et de la protection civile.
3-1 a Les voies d’accès à la parcelle : voie publique ou privée permettant d’accéder à la parcelle faisant l’objet du projet
Pour être constructible, un terrain doit disposer d’un accès sur la voie publique ou privée, adapté à l’opération projetée, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisin.
Les voies d’accès sur les parcelles devront avoir des caractéristiques suffisantes pour assurer, dans des conditions de confort et de sécurité suffisantes, la desserte des constructions projetées en tenant compte du nombre de logements déjà desservis. La construction peut être interdite si la voie présente des caractéristiques insuffisantes et risque de devenir dangereuse compte tenu du nombre de logements prévus et compte tenu du nombre de logements déjà desservis.
Rappel : si les voies sont conçues de manière à pouvoir être cédées à la commune et intégrées dans le domaine public, elles devront respecter les normes applicables pour le déplacement des personnes à mobilité réduite.
3-1 b L’accès sur la parcelle
Les accès créés devront avoir une largeur minimale de 3 mètres.
La création d’un accès ou d’une voie peut être refusée lorsque :
- leur raccordement sur la voie publique peut constituer un danger pour la circulation - il est possible de regrouper plusieurs accès.
Sauf impossibilité technique, et afin d’éviter tout écoulement d’eau pluviale de l’espace public vers la propriété, la hauteur des seuils de portail et portillon de clôtures devra être supérieure à la hauteur de la bordure de trottoir ou de la chaussée le cas échéant.
3-1 c Les voies d’accès réalisés sur la parcelle pour desservir les constructions ou les parkings
Les voies d’accès aux constructions ou aux places de stationnement créées sur les parcelles afin de desservir les constructions, les garages ou les aires de stationnement doivent être suffisantes pour que les véhicules puissent circuler dans des conditions de sécurité et de confort compte tenu des places de stationnement desservies :
Elles peuvent être autorisées sans raccordement à des voies existantes à leurs deux extrémités sous réserve d’être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre aux véhicules privés et à ceux des services publics (lutte contre l’incendie, enlèvement des ordures ménagères) de faire aisément demi-tour ; Zone N
87
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Leur raccordement sur la voirie existante ne doit pas constituer un danger pour la circulation. Les caractéristiques des voies et des accès doivent répondre aux normes en vigueur exigées par les services de sécurité de la défense contre l’incendie et de la protection civile.
Article 3-2 : Stationnement
Lors de toute opération de construction, d'extension, de surélévation ou de changement de destination de locaux ou de création de logements supplémentaires avec ou sans création de surface de plancher, des aires de stationnement doivent être réalisées afin d’assurer en dehors des voies publiques, le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions.
Article 3-3 : conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’énergie, d’assainissement et par les réseaux de communications électroniques
3-3 a- Eau, assainissement et gestion des déchets
Desserte en eau potable
Le branchement sur le réseau public d’eau potable est obligatoire pour toute construction nouvelle qui requiert une alimentation en eau.
Assainissement d’eaux usées
Si la parcelle est desservie par le réseau collectif d’assainissement le branchement sur le réseau collectif d’assainissement est obligatoire pour toute construction nouvelle et extension des bâtiments existants. Ce branchement devra être conçu et réalisé en respectant les prescriptions du règlement d’assainissement en vigueur.
A défaut de réseau collectif : assainissement individuel
L’évacuation des eaux usées « autres que domestiques » est soumise à autorisation de déversement avant tout raccordement dans le réseau public.
Assainissement des eaux pluviales
Le rejet des eaux usées dans le réseau d’eaux pluviales est interdit.
Les eaux pluviales seront traitées en privilégiant le stockage aérien (espaces extérieurs submersibles, noues) ; la réutilisation pour des usages domestiques ; les dispositifs de stockage ou d’infiltration à faible profondeur (tranchée drainante) ;
Dans le cas où le rejet des eaux pluviales dans le réseau public serait envisagé, des ouvrages de régulation devront être réalisés, ils seront dimensionnés de façon à limiter le débit de fuite à au plus 1l/s/ha de terrain aménagé dans le réseau et conçu de manière à garantir la qualité des eaux rejetées, conformément à la réglementation du SAGE de la Mauldre. Zone N
88
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Déchets
A l’occasion de toute construction, est créé un espace de rangement des containers à ordures adapté au tri
sélectif en vigueur sur la commune, présentant les surfaces minimales imposées par l’autorité compétente
(y compris l’emplacement des bacs et les dégagements nécessaires pour leur manipulation). [Texte]
Annexes
89
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
ANNEXES AU REGLEMENT [Texte]
Définitions
90
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville Définitions
91
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
DÉFINITIONS
Accès et voie nouvelle
L’accès est constitué par la limite entre le terrain et la voie qui le dessert.
La voie nouvelle est une emprise publique ou privée qui permet de desservir plusieurs propriétés distinctes ou plusieurs constructions.
Alignement par rapport aux voies
L’alignement ne concerne que la superstructure du bâtiment, les éléments tels que balcon, bow-window pourront être implantés en saillie. De même, un retrait partiel d’éléments de façade pourra être autorisé.
Aménagement dans le volume existant
Il s’agit des aménagements réalisés à l’intérieur du volume clos d’une construction, cela inclus notamment la création de surface habitable par aménagement de combles ou création de planchers supplémentaires mais exclut une modification de la hauteur au faîtage.
Clôture
Dispositif situé entre la limite de l’unité foncière et la limite avec le domaine public d’une part et, d’autre part, la limite avec les parcelles qui lui sont contiguës ayant pour fonction d’empêcher ou de limiter le libre passage.
Comble
Partie de l'espace intérieur d'un bâtiment située immédiatement sous la toiture et séparée des parties inférieures par un plancher.
Constructions à usage de commerce
Constructions destinées à abriter des activités économiques d’achat et de vente de biens et de services.
Constructions à usage d’artisanat
Constructions destinées à abriter des activités économiques de fabrication ou de commercialisation exercées par des travailleurs manuels, seuls ou avec l’aide de leur famille ou d’un nombre maximum de 10 salariés.
Constructions à usage industriel
Constructions destinées à abriter des activités économiques de fabrication de produits commercialisables à partir de matières brutes.
Constructions à usage de bureaux
Constructions destinées à abriter des activités économiques de direction, de services, de conseil, d’étude, d’ingénierie, de traitement mécanographique ou d’informatique de gestion. Cela comprend notamment les locaux de la direction générale d’une entreprise : services généraux, financiers, juridiques et commerciaux.
Construction principale
Le règlement prévoit pour certains articles des dispositions spécifiques applicables aux constructions principales. Au titre du présent règlement la construction principale correspond au volume bâti à destination d’habitation (artisanat, commerce, etc.) qui peut comprendre un garage intégré au volume. Les éléments complémentaires ne sont pas inclus dans cette notion de construction principale : il s’agit des bâtiments non contiguës et non destinées à l’habitation garage, abris de jardin, mais aussi les terrasses situées à plus de 0,60 m du terrain naturel ou les piscines. Le schéma joint montre la distinction ente construction principale et les autres éléments.
Construction annexe
Est considéré comme construction annexe, un bâtiment, accolé ou non à la construction principale, à usage de garage, abri de jardin, remise à bois etc… La construction annexe ne peut être affectée à l’usage d’habitation. Définitions
92
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
DPU
C’est le Droit de Préemption Urbain qui peut être institué par le Conseil Municipal sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d’urbanisation future pour les communes qui disposent d’un PLU. Il permet d’être informé sur toutes les ventes dans le périmètre du DPU et permet la préemption des biens nécessaires à la réalisation des objectifs municipaux. A Bazemont, un DPU est exercé sur l’ensemble de la commune.
Édicule
Locaux techniques qui émergent des terrasses ou toitures, par exemple les machineries d’ascenseurs, etc.
Emplacement réservé
Ce sont les emprises de terrains privés qui sont réservées dans le PLU en vue de réaliser un équipement ou une infrastructure publique.
Emprise au sol
Au sens du présent règlement l’emprise au sol des constructions correspond à la projection sur le sol du ou des bâtiments (voir croquis). Elle est constituée de l’addition de tous les éléments bâtis figurant sur le terrain (constructions principales, constructions annexes) ainsi que de tous les ouvrages ou installations soumis à autorisation préalable; terrasses de plus de 0,60 mètres par rapport au sol, piscines, .... Voir le mode de calcul à la page suivante.
Equipements collectifs
Ce sont des équipements publics ou privés qui assurent une fonction de service aux habitants en particulier dans les domaines administratif, sportif, culturel, médical, social, sanitaire et scolaire.
Equipements publics
Le terme recouvre l’ensemble des installations techniques, aménagements au sol ou en sous-sol, nécessaires au fonctionnement des constructions ou des services publics: voirie, réseaux, ponts, passerelles, antennes...
Extension
Augmentation du volume d’une construction existante soit par surélévation totale ou partielle, soit par augmentation de l’emprise au sol, soit par affouillement de sol.
Extension mesurée
Extension qui a pour objet de ne pas augmenter la surface de plancher existante de plus de 20 m².
Construction principale
Annexe Définitions
93
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Façade
Côté de la construction donnant sur une limite parcellaire (limite sur l’espace public ou avec une autre parcelle) ou située à distance mais en vis-à-vis de cette limite un pignon constitue une façade.
Hauteur des façades
La hauteur d’une façade est calculée du terrain naturel à l’aplomb de la façade jusqu’à la hauteur à l’égout (ou à l’acrotère en cas de toiture terrasse) et doit inférieur ou égal au maximum autorisé en tout point de la façade.
Hauteur au faîtage
Hauteur mesurée au point le plus haut de la toiture: cheminées, antennes et ouvrages techniques exclus. Dans le cas de terrain en pente, le calcul se fait par rapport à la médiane de la façade conformément au schéma ci-après.
Hauteur à l’acrotère
Pour les toitures plates (toitures terrasses) hauteur mesurée en partie supérieure de la toiture sur les limites extérieures.
Immeuble bâti non conforme
Construction existante, qui n’est pas conforme à un ou plusieurs articles du règlement du PLU: hauteur plus importante que la hauteur autorisée, emprise au sol plus importante, construction en partie située dans les marges de retrait imposées, etc.
ICPE
Les installations classées pour la protection de l’environnement sont des équipements ou installations qui par leur nature présentent, à un certain degré, un risque d’incommodité, d’insalubrité ou de danger. Ces établissements figurent dans la nomenclature établie par décret en Conseil d’Etat en application de la loi du 19 Juillet 1976. La nomenclature classe ces installations en deux catégories:
- les installations classées soumises à déclaration préalable : ce sont celles qui présentent un risque plus faible - les installations classées soumises à autorisation préalable : ce sont celles qui présentent le risque le plus important. Définitions
94
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Limites séparatives
Limites autres que l'alignement d'une voie et
séparant une unité foncière de sa voisine.
Lucarne
Ouverture ménagée dans un pan de toiture pour donner du jour et de l'air aux locaux sous combles. La lucarne se différencie des châssis, tabatières, vasistas, et châssis de toits en pente par le fait que sa baie est verticale, et qu'elle est abritée par un ouvrage de charpente et de couverture. La lucarne se compose d'une devanture, encadrée par deux jambes ou jambages et un linteau, de deux jouées, et d'une couverture qui peut être à une, deux ou trois pentes. Principales variétés : jacobine à deux pans, capucine à trois pans, normande à demi-croupe, pendante dite meunière.
Lotissement
Aux termes de l’article L 442-1 du Code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement toute opération d’aménagement qui a pour objet ou qui crée la division, sur un période de moins de 10 ans, d’une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments, que cette division soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de location. »
V
O
I
E Définitions
95
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Marge de reculement ou d’isolement
Il s’agit de la distance de retrait imposée par les articles 6, 7 et 8 du présent règlement entre les façades d’une construction et, la limite de la parcelle supportant cette construction avec le domaine public (article 6) et, la limite de parcelle (article 7) et une autre construction (article 8).
Meneau
Il désigne un montant vertical (ou traverse) dormant qui divise une baie en plusieurs parties.
Murs de soutènement
Si un mur de soutènement est nécessaire pour retenir le terrain en limite d’une voie ou emprise publique, il n’excédera pas 1,5 mètre, sauf impossibilité majeure liée à la configuration de l’unité foncière ou à la présence de plantations ou de constructions à sauvegarder.
Ouvertures créant des vues
Sont considérées comme ouvertures créant des vues au sens du présent règlement : - les fenêtres, les portes fenêtres, les lucarnes, les châssis de toit ; les balcons, les loggias, les terrasses exceptés les côtés munis de pare vues d’une hauteur supérieure ou égale à 1,90 m par rapport au plancher Ne sont pas considérées comme ouvertures créant des vues au sens du présent règlement : - les ouvertures en sous-sol dont la hauteur de linteau est inférieure à 0,60 m du terrain naturel, les ouvertures dont l’allège est placée à plus de 1,90 mètre de hauteur du plancher (y compris pour les ouvertures de toit), les portes pleines,
- les châssis fixes à verres translucides,
- les terrasses situées à 0,60 mètre maximum du terrain naturel,
- les marches et palier des escaliers extérieurs,
- les pavés translucides,
- les terrasses inaccessibles (absence d’ouverture de toute nature donnant sur la terrasse). Dans ces différents cas, les règles des façades sans vue s’appliquent.
Passage sur le fond d’autrui
Il s’agit d’un droit de passage dont peut disposer une personne sur un terrain qui ne lui appartient pas. Il s’agit généralement d’une servitude de droit privé établie par voie conventionnelle ou à la suite d’une décision judiciaire.
Place commandée
Au sens du présent règlement, une place commandée est une place qui n’est pas accessible directement depuis la voie de desserte mais en passant par une autre place de stationnement.
11
Pied droit
Au sens du présent règlement, le pied droit désigne la partie verticale de mur située dans le comble, et qui supporte la base de la toiture.
Pleine terre
Un espace de pleine terre est en premier lieu un espace de jardin qui doit permettre l’infiltration des eaux et qui ne dispose d’aucun traitement de sol autre que la terre. Un espace est considéré comme de pleine terre au sens du présent règlement lorsque qu’il n’existe aucun élément bâti ou ouvrages sous sa surface dans une profondeur d’au moins 4 mètres. Par ailleurs n’entre pas dans la définition de la pleine terre les espaces de terrasses, accès piétons, piscines et abords, circulation et stationnement des véhicules quel que soit le traitement, sous réserve des prescriptions particulières fixées par le règlement UC 13.
Les ouvrages d’infrastructures situées en profondeurs (réseaux, canalisations) ne sont pas de nature à remettre en cause un espace de pleine terre.
Prospect
Règle de retrait entre les façades d’une construction et, d’une part la limite avec le domaine public et, d’autre part, la limite avec les parcelles qui lui sont contiguës. Définitions
96
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
Reconstruction après sinistre dans le volume existant
Il s’agit de la reconstruction, après un événement fortuit et accidentel (incendie, destruction à la suite d’une explosion), d’une construction selon un volume clos et fermé tel qu’il existait au moment du sinistre.
Rez-de-chaussée
Premier niveau habitable, éventuellement situé au-dessus du sous-sol s’il existe.
Sous-sol
Partie enterrée ou semi enterrée de la construction à condition que le niveau supérieur du sous-sol n’excède pas : 1 mètre par rapport au terrain naturel.
Terrain bâti existant
Il s’agit d’une unité foncière qui, à la date d’application du présent règlement, supporte une construction, c’est à dire un ouvrage qui, s’il était réalisé aujourd’hui entrerait dans le champ d’application du permis de construire ou de la déclaration de travaux.
Terrain naturel
Le « terrain naturel » à partir duquel s’effectuent les calculs des distances et hauteurs mentionnées dans le règlement doit être mesuré sur la parcelle intéressée et non sur les parcelles voisines ou sur la voie publique. Il doit faire l’objet d’un relevé précis avant travaux afin d’éviter tout contentieux.
Unités foncières existantes à la date d’application du PLU
Les unités foncières existantes prises en considération par le présent règlement sont celles figurant au Cadastre (ou les fractions d’unités foncières résultant d'une division constatée par un document d'arpentage produit à l'appui d'un acte publié à la Conservation des Hypothèques) à la date d’approbation du Plan Local d’Urbanisme. 97
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville
SCHEMAS DE DEFINITIONS ET D’IMPLANTATION
EXEMPLES DE TEHNIQUES D’INFILTRATION A LA PARCELLE 98
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville 99
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville 100
PLU de Bazemont –Règlement – Espace Ville Essences d’arbres et arbustes préconisées
PLU de Bazemont – Projet de règlement – Document provisoire – V 3 –7 décembre 2016
ESSENCES D'ARBRES ET D'ARBUSTES
PRECONISEES
ESSENCES D'ARBUSTRES PRÉCONISÉES
Hauteur
en m
Type de
taille
Persistant Floraison Marcescent* Fruits
comestibles
Ajonc d’Europe (Ulex europaeux) 1-4 Haie vive, taillée x x
Amélanchier (Amelanchier canadensis) 3-10 Haie vive x
Amélanchier des bois (Amelanchier vulgaris) 1,5-3 Haie vive x
Aubépine (Crataegus monogyna) 4-10 Haie vive, taillée x
Bourdaine (Frangula alnus) 1-5 Haie vive, taillée x
Buis (Buxus sempervirens) 2-6 Haie vive, taillée x
Charme commun (Carpinus betulus) 1-5 Haut jet, haie vive,
taillée
x
Cassis (Ribes nigrum) 1,50 Haie vive x
Cerisier à grappes (Prunus padus) 10 à 20 Haie vive x
Cornouiller mâle (Cornus mas) 5-8 Haie vive, taillée x
Cornouillier sanguin (Cornus sanguinea) 2-4 Haie vive, taillée x
Epine-vinette (Berberis vulgaris) 1-3 Haie vive, taillée x
Erable champêtre (acer campestre) 3-12 Haut jet, haie vive,
taillée
Eglantier (Rosa canina) 1-3 Haie vive x
Framboisier (Rudus ideaus) 1-2 Haie vive x x
Fusain d’Europe (Euonymus europaeus) 1-6 Haie vive x
Groseillier commun (Ribes rubrum) 1-2 Haie vive
Groseillier à fleurs ( Ribes sanguineum) 2 Haie vive et taillée x
Hêtre vert (Fagus sylvatica) 1-40 Haut jet, haie vive,
taillée
x
Houx commun (Ilex aquifolium) 2-8 Haut jet, haie taillée x
If (Taxus baccata) 5-8 Haie vive et taillée x
Laurier tin (Viburnum tinus) 4 Haie vive, taillée x x
Lilas commun (Syringa vulgaris) 2-7 Haie vive x
Mûrier sauvage (Rubus fructicosus) 2-4 Haie vive x x
Néflier (Mespilus germanica) 2-6 Haie vive, taillée x
Noisetier coudrier (Corylus avellana) 2-6 Haie vive, taillée
Pommier sauvage (Malus sylvestris) 6-15 Haut jet, haie taillée x x
Pommiers à fleurs (Malus sargentii) 6-15 Haut jet, haie taillée x
Poirier commun (Pyrus communis) 8-20 Haut jet, haie taillée x x
Prunellier (Prunus spinosa) 2-4 Haie vive, taillée x
Saule roux (Salix atrocinerea) 3-6 Haie vive, taillée x
Saule à oreillettes (Salix aurita) 1-3 Haie vive, taillée
Seringat (Philadelphus) 1-3 Haie vive x
Sorbier des oiseaux (Sorbus aucuparia) 4-8 Haie vive x Essences d’arbres et arbustes préconisées
PLU de Bazemont – Projet de règlement – Document provisoire – V 3 –7 décembre 2016
Sureau noir (Sambucus nigra) 2-6 Haie vive, taillée x x
Troène commun (Ligustrum vulgare) 2-4 Haie vive, taillée x x
Viorne lantane (viburnum lantana) 1-3 Haie vive, taillée x x
Viorne obier (Viburnum opulus) 2-4 Haie vive, taillée x
* marcescent : qui garde son feuillage roux pendant l’hiver
Choix des végétaux pour les haies:
Les essences conseillées sont dites locales. Les haies champêtres, ainsi constituées, permettent de créer une clôture écologique s’harmonisant avec le paysage en alliant les attraits de la floraison, des feuillages et des fruits au fil des saisons. Ces essences sont parfaitement adaptées aux sols et climats de la région. Un mélange d’au moins 6 essences comprenant au moins 50 % d’arbustes caduques (qui perdent leurs feuilles en hiver) est prescrit. Une haie de ce type peut être peuplée de 10 à 20 espèces d’oiseaux, 2 à 3 espèces de mammifères et de reptiles et de plusieurs dizaines d’insectes de toutes sortes.
L’intérêt majeur de la floraison de ces arbustes est son atout mellifère (qui sont utiles aux insectes butineurs). Contrairement aux plantes obtenues par sélection (les cultivars), ces arbustes ont des petites fleurs souvent blanches moins spectaculaires.
Plantation :
Période plantation recommandée de novembre à mi-mars.
Distance de plantation pour les haies vives : sur une ligne tous les 60 cm à 1m
Distance de plantation pour les haies taillées : sur une ligne tous les 50cm
Entretien:
Le Parc conseille la mise en place d’un paillage (film en géotextile ou à base de fibres végétales type écorces…) afin de conserver l’humidité du sol, supprimer les « mauvaises herbes », améliorer la reprise des végétaux et réduire l’entretien.
Compte-tenu de la situation en lisière boisée, il vaudrait mieux protéger les jeunes plantations par des filets anti-gibier (surtout les lapins). Essences d’arbres et arbustes préconisées
PLU de Bazemont – Projet de règlement – Document provisoire – V 3 –7 décembre 2016
ESSENCES D'ARBRES PRÉCONISÉES
Nom Hauteur
en m
Favorable à
la faune
Mellifère Floraison
décorative
Fruits
comestibles
Alisier blanc (Sorbus aria) 8-10 X X
Alisier torminal (Sorbus torminalis) 10-20 X X X
Amélanchier (Amelanchier canadensis) 3-10 X
Aubépine (Crataegus monogyna) 4-10 X
Aulne glutineux (Alnus glutinosa) 15-30 X
Bouleau pubescent (Betula pubescent) 15-20 X
Bouleau verruqueux (Betula pendula) 15-20 X
Charme commun (Carpinus betulus) 10-25 X
Châtaignier (Castanea sativa) 25-35 X X X
Chêne pédonculé (Quercus robur) 20-30 X
Chêne sessile ((Quercus petraea) 20-40 X
Cormier (Sorbus domestica) 5-20 X X
Erable champêtre (acer campestre) 10-20 X X
Erable plane (Acer platanoides) 15-30 X
Erable sycomore (Acer pseudoplatanus) 15-35 X
Frêne commun (Fraxinus excelsior) 15-35
Hêtre vert (Fagus sylvatica) 20-45 X X
Merisier (Prunus avium) 15-20 X X X X
Ceriser à grappes (Prunus padus) 10-15 X
Noyer commun (Juglans regia) 10-30 X
Orme champêtre (Ulmus minor) 20-35
Peuplier blanc (Populus alba) 25-35
Peuplier noir (Populus nigra) 25-30
Poirier sauvage (Pyrus pyraster) 8-20 X X X
Pommier sauvage (Malus sylvestris) 6-15 X X
Robinier faux acacia (Robinia pseudocacia) 10-30 X X
Saule blanc (Salix alba) 10-25m X X
Saule fragile (Salix fragilis) 15-25m X X
Sorbier des oiseleurs (Sorbus aucuparia) 10-15m X X X
Tilleul à grandes feuilles (Tilia platyphyllos) 20-35m X
Tilleul à petites feuilles (Tilia cordata) 20-30m X
Tremble (Populus tremula) 15-25m Cahier de recommandations
PLU de Bazemont – Projet de règlement – Document provisoire – V 3 –7 décembre 2016 Cahier de recommandations
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ANNEXE 3 : Cahier de recommandations
Le présent document est un cahier de recommandations, dont le respect n’est pas obligatoire (sauf si elles sont reprises en tout ou partie dans le règlement du PLU), mais les constructeurs sont invités à le suivre afin d’assurer la qualité esthétique et environnementale de leur projet.
Sommaire
1- Recommandations générales ................................................................................................................. 54
2- Recommandations applicables pour la réalisation de constructions neuves .......................................... 56
3- Dispositions applicables en cas d’intervention sur les constructions existantes ..................................... 58
4- Dispositions diverses .............................................................................................................................. 59
5- Dispositions applicables aux clôtures ..................................................................................................... 60 Cahier de recommandations
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1- Recommandations générales applicable en toutes zones, sauf disposition contraire
Rappel : l’article R 111-21 du Code de l’urbanisme est applicable en plus des dispositions du présent règlement, il précise que : « l’autorisation d’utilisation du sol, de lotissement ou de bâtir pourra être refusée ou n’être accordée que sous réserve de prescriptions particulières, si l’opération, par sa situation, ses dimensions, son architecture ou son aspect extérieur, est de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. »
a) L’implantation de la construction sur le terrain
L’implantation sur le terrain devra être déterminée en respectant les principes suivants :
- respecter au maximum le terrain naturel notamment s’il est en pente et éviter de devoir faire des mouvements de sol importants, déblais, remblais, que ce soit pour la construction principale ou les accès - préserver les éléments de paysage intéressant qui peuvent exister sur le terrain, arbres remarquables, zone humide, cône de vue...
- faire en sorte que la construction bénéficie d’un bon ensoleillement et éviter au maximum de priver d’ensoleillement les constructions voisines
- lorsque cela est autorisé par le règlement, une implantation de la construction en limite de parcelle est recommandée pour les raisons suivantes :
cela permet de mieux profiter de l’espace libre (jardin) plutôt que d’avoir des espaces résiduels. cela limite les effets de pignon aveugle peu esthétiques et assure une bonne protection des fonds de parcelle.
cela permet de réduire les consommations d’énergie
b) Les dispositions en faveur de la qualité environnementale des constructions
- si cela est compatible avec les dispositions de l’article 11 du règlement du PLU, est préconisé le recours à une architecture bio climatique, c'est-à-dire à une architecture qui favorise les économies d’énergies et l’utilisation des énergies renouvelables.
- orientation : pour l’implantation des constructions il faut tenir compte : de l’ensoleillement : profiter de la lumière naturelle et de l’ensoleillement dans les pièces à vivre afin d’économiser l’énergie pour l’éclairage et le chauffage
du vent : exposer les pignons sans fenêtre aux vents dominants.
- matériaux : d’une manière générale, est préconisée l’utilisation de matériaux écologiques et issus de ressources locales et de filières durable
- toitures terrasses : en cas de toiture terrasse, celles-ci seront de préférence végétalisées
- eaux pluviales : est recommandée l’intégration de système de récupération et de stockage des eaux pluviales pour des usages domestiques : arrosage, lavage extérieur…
c) L’intégration esthétique des dispositifs de production d’énergie à partir des énergies renouvelables - les panneaux solaires
Les panneaux solaires doivent être intégrés dans la composition architecturale d’ensemble de la construction dès la conception, que ce soit en façade ou sur toiture.
Ils seront posés de manière à ce que les éventuelles nuisances soient les moins sensibles possibles pour le voisinage. Cahier de recommandations
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Leur aspect extérieur et notamment leur couleur doit être choisi de manière à ce qu’ils s’intègrent le mieux possible dans le paysage.
Ils seront de préférence posés sur le pan de toiture :
sur les auvents
sur les annexes : garages, abris de jardin, vérandas…
sur les avancées de toitures
S’ils sont posés sur toiture inclinée
- ils devront être intégrés dans l’épaisseur du toit et ne pas être en superposition sur tuiles ou ardoises - ils devront s’inscrire dans le pan de la toiture sans débord
- ils devront être posés de préférence
soit en ligne horizontale au faîtage
soit en ligne horizontale à l’égout
soit dans l’alignement des percements
S’ils sont posés en façade ou pignon : ils seront positionnés verticalement et parallèlement au mur, les installations techniques doivent être invisibles
Exemples d’implantation de panneaux solaires
- Les plantations : est préconisée l’utilisation d’essences variées adaptées au sol et au climat et favorables à la biodiversité, est déconseillée la réalisation de haies de thuyas
- Les éoliennes domestiques
Pour des raisons esthétiques, les éoliennes domestiques intégrées dans la toiture sont autorisées ; les éoliennes sur mat sont interdites.
Intégration d’éoliennes domestiques de nouvelle génération dans la toiture
a) Les antennes paraboliques, les pompes à chaleur et les climatiseurs
Les antennes paraboliques, pompes à chaleur et climatiseurs doivent, dans la mesure du possible, être implantés à un endroit non visible du domaine public. Leur localisation et leur couleur doivent être déterminées de telle sorte qu’ils s’intègrent au mieux avec la partie de construction sur laquelle ils sont fixés. Cahier de recommandations
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2 – Recommandations applicables pour la réalisation de constructions neuves
Dispositions générales : Par leur volume, leur architecture, le choix des matériaux et des couleurs employés, les constructions devront faire l’objet d’une intégration harmonieuse par rapport au paysage naturel ou urbain dans lequel elles sont situées.
Choix du parti architectural
- Le parti d’architectural peut être :
Soit d’inspiration traditionnelle
Soit d’inspiration contemporaine, ce qui n’exclut pas d’avoir recours à des références de l’architecture traditionnelle
Exemples d’architecture contemporaine
a) Volumes – gabarits – proportions
Les gabarits devront être compatibles avec ceux des constructions environnantes. Les proportions, notamment le rapport entre la hauteur et les longueurs de façade devront être équilibrées.
b) Façades, murs
Les façades devront présenter une bonne qualité esthétique et assurer une bonne intégration de la construction dans le paysage.
Elles pourront être animées en jouant sur des éléments de modénature et de marquage tels que les bandeaux, les corniches, et les encadrements de fenêtre. Si les murs sont enduits, les enduits devront être simples et lisses ou avec un léger relief.
Les façades latérales des constructions doivent être traitées avec le même soin que les façades principales.
c) Ouvertures : portes fenêtres
Les proportions des ouvertures, ainsi que leur localisation devront être étudiées de manière à assurer un rapport équilibré avec la taille et la proportion des façades. Cahier de recommandations
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d) Les toitures et les ouvertures dans les combles
Les matériaux de couverture devront être choisis de manière à ce que leur aspect extérieur et leur couleur assurent une bonne intégration dans le paysage.
Les toitures peuvent être à pentes traditionnelles ou de conception contemporaine : toiture terrasse ou autre. Les caractéristiques propres à chaque type de toiture devront être respectées : degré de pentes, matériaux, types et nombre d’ouvertures…
Châssis de toit (Vélux) : Les châssis de toit doivent être insérés au mieux dans le rampant de la toiture en dépassant le moins possible de la surface de la toiture. Leur disposition sur la surface de la toiture doit être ordonnée par rapport à la composition générale de la façade. Ils doivent être placés de préférence dans l’axe des ouvertures des niveaux inférieurs ou des trumeaux.
e) Choix des couleurs
Les enduits ne doivent pas être de couleur blanche mais d’un ton pierre ou sable pouvant aller vers l’ocre ou le beige rosé mais ni trop clair, ni trop sombre.
Les menuiseries ou volets peuvent être colorés mais en évitant les teintes trop vives ou trop foncées et en évitant de multiplier les couleurs différentes sur une même construction ou un même ensemble de constructions. Cahier de recommandations
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3– Dispositions applicables en cas d’intervention sur les constructions existantes : réhabilitation modification, extension, surélevation
a) Travaux de réhabilitation ou de rénovation effectués sur du bâti ancien
Un soin particulier devra être apporté aux travaux de réhabilitation ou de transformation des constructions existantes qui présentent un certain caractère sur le plan architectural. L’architecture de la construction d’origine devra être prise en compte et respectée en particulier dans le respect de la volumétrie ainsi que dans le choix des matériaux et des couleurs. Les éléments décoratifs d’origine devront, dans la mesure du possible, être conservés et mis en valeur: bandeaux, chambranles, balcons gardes corps…
En cas de création de nouveaux percements, ceux-ci devront être intégrés dans la composition des façades en tenant compte du rythme et des éléments de modénature. La proportion des ouvertures traditionnelles (porte et fenêtre) doit être respectée : exemple : fenêtres plus hautes que larges…
En cas de pose de volets roulants, les caissons ne devront pas être visibles de l’extérieur.
b) Ouvertures dans les combles
Les lucarnes anciennes doivent dans la mesure du possible être conservées et réhabilitées.
Les châssis de toit doivent être bien insérés dans le rampant de la toiture. Leur disposition sur la surface de la toiture doit être ordonnée par rapport à la composition générale de la façade. Ils doivent être placés de préférence dans l’axe des ouvertures des niveaux inférieurs ou des trumeaux.
En cas de création de balcon, devront être utilisés des matériaux légers : métal ou bois
c) Extensions des constructions existantes
Les extensions devront conçues et réalisées :
- soit en reprenant le style de l’architecture d’origine
- soit en adoptant un parti architectural contemporain
En cas de surélévation d’une construction, une intégration harmonieuse de la partie surélevée par rapport à l’aspect et au volume extérieur de la construction doit être assurée.
Exemple d’extension reprenant le style de la construction d’origine Cahier de recommandations
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4– Dispositions diverses
b) La création de façade commerciale
Que ce soit lors de la réalisation d’une nouvelle construction ou en cas d’aménagement d’une construction existante, la création d’une façade commerciale devra se faire en respectant la structure générale du bâtiment et l’équilibre de la façade dans laquelle elle est située.
c) Les rampes de parkings
Les rampes de parking destinées à desservir les places de stationnement doivent être intégrées dans la construction. Dans le cas où la configuration du terrain ou des contraintes techniques ne le permettrait pas, elles devront être traitées de manière à s’harmoniser avec la construction et les espaces extérieurs. Cahier de recommandations
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5- LES CLOTURES
Implantées le long des rues, des voies et des chemins, les clôtures figurent parmi les éléments les plus perceptibles du paysage. Elles s’insèrent dans un environnement naturel ou bâti qu’elles transforment en apportant leur caractère propre. Souvent associées à la végétation, elles assurent la transition entre espaces publics et privés.
a) Les différentes catégories de clôtures
Il existe 3 grandes catégories de clôtures :
- murs pleins enduits, murs en pierre, souvent associés à des grandes propriétés ou à des maisons anciennes de qualité
- mur bahut surmonté d’une grille (ou d’élément de clôtures en bois), souvent doublé de végétation. Dans la plupart des cas, le choix d’essences persistantes et très denses (souvent du thuya), banalise le paysage et ferme les vues sur les jardins.
- clôtures végétales (souvent haie monospécifique de thuya)
Certaines clôtures présentent une réelle qualité esthétique : il peut s’agir de clôtures anciennes accompagnant une belle propriété ou de clôtures plus récentes mais dont la composition donne une clôture de qualité. (La combinaison des différents matériaux, le choix judicieux d’essences végétales adaptées au territoire et la perméabilité relative qu’elles offrent)
Dans tous les cas, l’évolution de la clôture ne devra pas favoriser l’isolement visuel. Il est préférable de recréer des clôtures végétales ou semi-végétales (mur bahut surmonté d’une grille et complété de végétation), avec un choix judicieux d’essences de telle sorte que les végétaux évoluent au fil des saisons et participent à la qualité du cadre de vie de la commune.
b) Recommandations par catégories de clôtures
Les murs pleins
Les matériaux préconisés
En cas de création d’un mur plein, il est recommandé de réaliser des murs en pierre.
Les joints
La couleur des joints doit être en harmonie avec la pierre. Ils ne seront pas trop creusés ni trop plats.
Le chaperon
Il est préconisé que le mur soit surmonté d’un chaperon. Cahier de recommandations
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Le mur bahut surmonté d’une grille (appliquable en zone UH1 et UA)
- Le mur
Mur bas, entre 60 et 80 cm de hauteur.
Il peut être en pierre, en meulière, en brique ou enduit. La couleur de l’enduit est à adapter en fonction de la couleur de la façade du bâtiment.
Eviter les imitations de pierres ou les fausses briques.
Il peut être surmonté d’un chaperon fait de tuiles, de briques ou maçonné. Le chaperon sert de protection contre les eaux pluviales ; il favorise le ruissellement des eaux pluviales et éloigne les écoulements du mur afin d’en éviter la dégradation. Le chaperon peut posséder une ou deux pentes.
- Le dispositif en surélévation du mur
Selon les quartiers, il peut être en fer ou en bois, mais le
barreaudage doit être de préférence vertical et ajouré.
Eviter les clôtures pleines. Le PVC est déconseillé.
Le sommet des lattes à claire-voie bois doit rester sobre. Le sommet
des ferrures doit respecter une certaine sobriété. Ceux-ci devront
s’inspirer notamment des exemples ci-après :
Lors de la conception des clôtures, il faut prévoir l’intégration des éléments techniques : compteurs EDF et GDF, boîtes aux lettres, interphone…
On peut ainsi placer les coffrets en retrait dans le mur, derrière un portillon en façade… Les compteurs peuvent être habillés dès lors qu’ils restent repérables et accessibles sans obstacle. Les coffrets peuvent être peints après passage d’une première couche d’accrochage
- L’accompagnement végétal ou le dispositif d’occultation
Privilégier le végétal, en reprenant les conseils donnés pour la
clôture végétale.
Haie plurispécifique, composée de végétaux à feuilles
persistantes et de végétaux à feuilles caduques.
Dans ce cas-là, il convient de choisir des végétaux ayant le même
rythme de croissance afin de permettre un bon développement
de tous les végétaux.
Il est déconseillé d’occulter la grille (ou le portail composé d’une grille) par une plaque de tôle ou par tout autre système occultant : plastique, canisses ou haie artificielle en rouleau. Cahier de recommandations
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La clôture végétale (préconisé en UH2 et UH3)
Les végétaux
Privilégier les haies libres ou taillées composées d’espèces locales ou d’espèces plus ornementales : mélange d’arbres et d’arbustes aux feuillages caducs et persistants. Ces haies présentent les avantages d’une meilleure intégration paysagère, d’une meilleure souplesse dans la taille, d’une meilleure résistance aux maladies et parasites, et d’un meilleur équilibre écologique
Choisir des végétaux ayant le même rythme de croissance afin de permettre un bon développement de tous les végétaux
Eviter les haies taillées monotones et rigides constituées d’une seule essence (thuyas, chamaecyparis, cupressus…) : elles sont tristes, invariables durant les saisons et souvent étrangères au paysage.
La haie
Forme stricte, ambiance plus urbaine
- peut servir de clôture
- en haie basse (<1,20m), permet de garder des vues
- nécessite des tailles régulières plus ou moins astreignantes
suivant les essences
Le grillage accompagnant le végétal
Privilégier un grillage de couleur foncé (gris, noir, vert), au motif simple et rigide afin d’éviter l’affaissement de la clôture.
Le portail et les piles
Pour une bonne harmonie de la clôture, il est préférable que les portails et portillons soient de la même hauteur que la clôture et que tous les éléments qui la constituent.
Les portails doivent être réalisés dans des proportions rectangulaires, avec leur partie supérieure horizontale ou en arc simple. Cahier de recommandations
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Les portails seront traités en ferronnerie si la clôture est accompagnée d’une grille, en bois si la clôture est en bois. Ils seront peints de couleur identique à celle de la clôture.
Les piles de clôture accompagnent les portails et portillons et doivent s’aligner au mieux à la hauteur de la clôture. Elles peuvent être surmontées d’un couronnement en harmonie avec le style de la clôture. Eviter les grilles trop travaillées ainsi que les portails pleins en PVC.
Privilégier les portails en bois.
Harmoniser la couleur avec les éléments de la construction.