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unknown - Communauté d'agglomération - Golfe du Morbihan Van
unknown - Communauté d'agglomération - Golfe du Morbihan Vannes agglomération - 251218 DEL49 à DEL51 HABITAT
Document publié le Mercredi 1 janvier 2025
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Thèmes du document : Logement, Handicap et inclusivité, Investissement et développement économique,
GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 1
PLH 2026-2031
Programme Local
de l’Habitat GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 2
SOMMAIRE
Diagnostic ..................................................................................................................................... 6
PREAMBULE La démarche d’élaboration du PLH ................................................................................. 7
PARTIE 1 Les évolutions socio-démographiques .................................................................................. 17
1.1 La croissance démographique ..................................................................................................... 17
1.2 Les évolutions sociales et économiques...................................................................................... 24
1.3 Un territoire attractif pour les actifs et retraités ........................................................................ 32
À RETENIR SYNTHESE & ENJEUX ....................................................................................................... 39
PARTIE 2 Le parc de logement ............................................................................................................. 40
2.1 Une évolution à la hausse du nombre de résidences principales et secondaires ...................... 40
2.2 Une majorité de propriétaires occupants et de grands logements ............................................ 42
2.3 20 % des logements diagnostiqués sont en étiquettes E, F OU G ............................................... 43
2.4 Une attractivité touristique qui complexifie l’accueil pérenne de ménages .............................. 46
À RETENIR SYNTHESE & ENJEUX ....................................................................................................... 49
PARTIE 3 Construction neuve et marchés immobiliers ...................................................................... 50
3.1 Une production de logements cyclique ...................................................................................... 50
3.2 Un parc locatif privé sous tension et des niveaux de loyers en hausse ...................................... 55
3.3 Un marché immobilier de l’ancien très valorisé ......................................................................... 59
3.4 Un marché immobilier du neuf plutôt résilient malgré la crise .................................................. 64
3.5 Un enjeu fort autour de la production de logements abordables .............................................. 68
À RETENIR SYNTHESE & ENJEUX ....................................................................................................... 71
PARTIE 4 Le foncier dédié à l’habitat .................................................................................................. 72
4.1 Une trajectoire ZAN amorcée ..................................................................................................... 72
4.2 Les modalités d’intervention publique sur le foncier .................................................................. 74
4.3 Des perspectives de développement de l’habitat à court et moyen termes .............................. 77
À RETENIR SYNTHESE & ENJEUX ....................................................................................................... 78
PARTIE 5 Le parc social ......................................................................................................................... 79
5.1 Caractéristiques du parc de logement social sur le territoire de GMVA ..................................... 79
5.2 L’offre et la demande sur le territoire de GMVA ........................................................................ 83
5.3 Le profil des occupants du parc social ........................................................................................ 90
5.4 Un ralentissement de la production de logement social ............................................................ 91
5.5 L’intervention sur le parc de logements sociaux existant........................................................... 97 GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 3
À RETENIR SYNTHESE & ENJEUX ..................................................................................................... 101
PARTIE 6 Le parc privé ......................................................................................................................... 102
6.1 Plusieurs dispositifs opérationnels en faveur de l’amélioration de l’habitat privé .................. 102
6.2 Le traitement de l’habitat indigne et dégradé.......................................................................... 106
6.3 1.5% des logements du parc privé sont vacants depuis plus de 2 ans ..................................... 108
6.4 Plus de 1500 copropriétés enregistrées sur l’agglomération ................................................... 112
À RETENIR SYNTHESE & ENJEUX ..................................................................................................... 115
PARTIE 7 Les besoins en logements spécifiques ................................................................................ 116
7.1 Une proportion de jeunes en baisse et des étudiants concentrés sur la ville-centre .............. 116
7.2 Un vieillissement de la population qui s’accentue ................................................................... 119
7.3 Une offre spécifique à destination des personnes en situation de handicap et/ou problématique
de santé psychique .......................................................................................................................... 124
7.4 Personnes en situation de précarité ......................................................................................... 125
7.5 De nombreuses réponses apportées en faveur de l’accueil des Gens du Voyage ................... 127
7.6 Un besoin en logements saisonniers en lien avec les secteurs d’activités économiques et
touristiques...................................................................................................................................... 129
À RETENIR SYNTHESE & ENJEUX ..................................................................................................... 130
Orientations ........................................................................................................................... 131
PREAMBULE ......................................................................................................................................... 132
ORIENTATION 1 : Renforcer l’offre pérenne de logements au plus près des besoins des ménages . 134
1.1 Synthèse des éléments de diagnostic........................................................................................ 134
1.2 Evaluation prospective des besoins en logements à l’horizon 2032 ......................................... 134
1.3 Enjeux d’intervention ................................................................................................................ 136
ORIENTATION 2 : Agir sur le foncier pour cibler la production et maîtriser les coûts ....................... 137
2.1 Synthèse des éléments de diagnostic........................................................................................ 137
2.2 Enjeux d’intervention ................................................................................................................ 137
ORIENTATION 3 : Faire du parc existant un moteur de transition pour le territoire ......................... 139
3.1 Synthèse des éléments de diagnostic........................................................................................ 139
3.2 Enjeux d’intervention ................................................................................................................ 139
ORIENTATION 4 : Repenser les modes d’habiter et répondre aux besoins spécifiques .................... 140
4.1 Synthèse des éléments de diagnostic........................................................................................ 140
4.2 Enjeux d’intervention : .............................................................................................................. 141 GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 4
ORIENTATION 5 : Animer, observer et évaluer la politique de l’habitat............................................ 142
5.1 Synthèse des éléments de diagnostic........................................................................................ 142
5.2 Enjeux d’intervention : .............................................................................................................. 142
Programme d’actions ................................................................................................... 143
PREAMBULE ......................................................................................................................................... 144
ORIENTATION 1 : Renforcer l’offre pérenne de logements au plus près des besoins des ménages . 146
Action 1 : Répartir la production de logements pour un développement équilibré....................... 146
Action 2 : Accentuer et soutenir par des aides financières ciblées la production de logements sociaux
......................................................................................................................................................... 147
Action 3 : Permettre l’intensification de la production de logements abordables intermédiaires . 154
Action 4 : Agir en faveur d’une offre de logement locative pérenne à l’année .............................. 156
ORIENTATION 2 : Agir sur le foncier pour cibler la production et maitriser les coûts ....................... 158
Action 5 : Renforcer l’articulation entre les projets, les outils de planification à disposition des
communes et leurs déclinaisons opérationnelles ........................................................................... 158
Action 6 : Intensifier la construction au sein de l’enveloppe urbaine et en renouvellement urbain
......................................................................................................................................................... 160
Action 7 : Prendre des initiatives en faveur de la maîtrise foncière publique sur le territoire ....... 162
ORIENTATION 3 : Faire du parc existant un moteur de transition pour le territoire ......................... 164
Action 8 : Informer et conseiller les propriétaires occupants, bailleurs et copropriétés du parc privé
et mobiliser les professionnels partenaires..................................................................................... 164
Action 9 : Mobiliser les outils de lutte contre l’habitat indigne et dégradé .................................... 166
Action 10 : Poursuivre les actions en faveur de la rénovation énergétique des logements du parc
privé ................................................................................................................................................. 169
Action 11 : Adapter les logements du parc privé à la perte d’autonomie et au handicap ............. 171
Action 12 : Mobiliser les outils de lutte contre le logement vacant................................................ 173
Action 13 : Accompagner la rénovation, l’adaptation et le renouvellement urbain du parc public174
ORIENTATION 4 : Repenser les modes d’habiter et répondre aux besoins spécifiques ...................176
Action 14 : Développer une offre à prix maitrisés à destination des jeunes .................................. 176
Action 15 : Faciliter le développement de projets d’habitat intergénérationnel inclusifs et abordables
pour les séniors ............................................................................................................................... 178
Action 16 : Favoriser le développement d’une offre pour les publics en difficulté ........................ 179
Action 17 : Développer des solutions d’hébergement dédiées ou partagées à destination des
saisonniers ....................................................................................................................................... 181
Action 18 : Poursuivre les actions de GMVA en matière de réponse aux besoins des Gens du voyage
......................................................................................................................................................... 182 GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 5
ORIENTATION 5 : Animer, observer et évaluer la politique de l’habitat............................................ 183
Action 19 : Animer la politique locale de l’habitat avec les partenaires ......................................... 183
Action 20 : Animer la politique du logement social ........................................................................ 184
Action 21 : Consolider un outil d’observation pour évaluer les politiques menées ....................... 186
Budget Prévisionnel ....................................................................................................... 187
Observatoire .......................................................................................................................... 190
1.1 Contexte réglementaire ............................................................................................................. 191
1.2 Les indicateurs à suivre.............................................................................................................. 193
1.3 Le volet foncier de l’observatoire .............................................................................................. 198
1.4 Modèle de fiche communale ..................................................................................................... 199
Glossaire .................................................................................................................................... 202 GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 6
PLH 2026-2031
Programme Local
de l’Habitat
Diagnostic GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 7
PREAMBULE La démarche d’élaboration du PLH
1.1 Présentation du territoire
La Communauté d’agglomération Golfe du Morbihan Vannes Agglomération est un territoire
regroupant 34 communes. Le territoire s’articule autour de la ville-centre : Vannes et comprend une
seule commune au-dessus des 10 000 habitants (Saint-Avé). Les autres communes font entre 320 et 9
500 habitants.
Sur le plan géographique, le territoire possède plusieurs identités : une façade littorale ouverte sur le
golfe et ses îles ; un cœur d’agglomération plus dense en termes de bâti et un rétro-littoral aux
caractéristiques plus rurales. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 8
Le territoire bénéficie à la fois d’une bonne desserte ferroviaire (1h de Rennes / 1h25 de Nantes / 2h30
de Paris) et routière (N 165 sur l’axe Nantes/Vannes/Auray/Lorient, N 166 vers Ploërmel puis Rennes,
D767 vers Locminé).
1.2 L’élaboration du Programme Local de l’Habitat
L’agglomération est compétente en matière de politique de l’habitat. Elle est également délégataire
des aides à la pierre depuis 2006. La convention de délégation en cours porte sur la période 2020-2025,
il s’agit d’une délégation de type 2.
Le précédent PLH a été approuvé par délibération du conseil communautaire du 27 juin 2019 pour une
durée de 6 ans jusqu’à mi-2025. Il a fait l’objet d’un bilan triennal par l’agglomération.
Par délibération en date du 30 mars 2023, GMVA a lancé l’élaboration de son nouveau PLH pour la
période 2025-2030. Cette démarche est concomitante avec la révision du SCOT. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 9
Le PLH, comme le Plan de Mobilité (PDM), est élaboré en parallèle de l’élaboration d’un SCOT-AEC.
1.3 Le contenu du Porter à Connaissance de l’Etat
L’Etat a transmis son Porter à Connaissance en janvier 2024 comprenant le cadre juridique et les enjeux
territoriaux.
Les principaux enjeux soulevés par l’Etat quant à l’élaboration du nouveau Programme Local de
l’Habitat sont les suivants :
- la nécessité de renforcer la production de logement social et notamment dans les communes
SRU en lien avec le Contrat de Mixité Sociale ;
- la nécessité de soutenir l’accession abordable dans un contexte de hausse importante des prix
de l’immobilier en déployant le Bail Réel Solidaire notamment ;
- la nécessité de renforcer les actions de lutte contre l’habitat indigne et le logement vacant ;
- la poursuite des actions menées en faveur de l’habitat privé à travers les différents dispositifs
opérationnels présents sur le territoire ;
- la nécessité de développer une offre de logements qui répond mieux aux besoins identifiés
(notamment en petites typologies, loyers abordables…) ;
- la nécessité de diversifier l’offre en direction des besoins spécifiques (jeunes, étudiants, actifs,
personnes isolées, personnes âgées…)
- la nécessité de déployer une stratégie foncière forte au regard des enjeux de lutte contre
l’artificialisation des sols et contre l’étalement urbain et au regard des enjeux liés au
renouvellement urbain ;
- la nécessité d’intégrer une réflexion sur la qualité de l’offre de logement à développer
(typologies, formes urbaines, densités) ;
- la nécessité de mettre en place un observatoire de l’habitat et du foncier. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 10
1.4 Les échelles d’analyses
Les analyses réalisées dans le cadre du diagnostic du PLH s’appuient sur un découpage géographique
du territoire qui est le suivant :
- La ville centre (Vannes)
- les autres communes qui forment le cœur d’agglomération autour de Vannes
- les communes situées autour du Golfe du Morbihan et les îles
- les communes situées au nord dans les Landes de Lanvaux
Echelle d'analyse PLH Communes Population 2022
Vannes (ville-centre)
1 commune : Vannes
54 955
Cœur d'agglomération 6 communes : Arradon, Plescop, Ploeren, Saint- Avé, Séné, Theix-Noyalo
48 715
Golfe du Morbihan et ses îles
13 communes : Arzon, Baden, Ile-aux-Moines, Ile
d'Arz, Larmor-Baden, Le Bono, Le Hézo, Le Tour-du-
Parc, Plougoumelen, Saint-Armel, Saint-Gildas-de-
Rhuys, Sarzeau, Surzur
33 173
Landes de Lanvaux
14 communes : Brandivy, Colpo, Elven, Grand-
Champ, La Trinité-Surzur, Locmaria-Grand-Champ,
Locqueltas, Meucon, Monterblanc, Plaudren, Saint-
Nolff, Sulniac, Trédion, Treffléan
40 876
CA Golfe du Morbihan - Vannes
Agglomération 34 communes 177 719 GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 11
Les zonages propres aux dispositifs « habitat »
La tension sur le marché de l’habitat est enjeu important pour l’agglomération Golfe du Morbihan –
Vannes Agglomération. La carte de tension du marché de l’habitat élaborée à l’échelle régionale a été
actualisée en mars 2024. Pour GMVA la majorité des communes sont classées en « zone très tendue ».
Ce zonage permet notamment de « corriger » l’appréciation de la tension des marchés établie à
l’échelle nationale à travers le zonage A/B/C qui induit différents types de financements comme le Pinel
breton, le BRS ou encore le LLI (Logement Locatif Intermédiaire). C’est également avec le zonage A/B/C
que sont définis les plafonds de loyers des logements PLS (Prêt Locatif Social).
La révision, en juillet 2024 du zonage A/B/C, a permis à plusieurs communes de passer de B2 à B1 et
donc de faciliter la production de logements en accession sociale ou en locatif intermédiaire. Toutefois,
comparé à la carte de la tension régionale, ce zonage ne reflète pas encore la réalité du marché de
l’habitat. On note par exemple que plusieurs communes classées en zone C à l’échelle nationale
apparaissent en zone tendue à très tendue voire très tendue à l’échelle régionale (ex : Le Tour du Parc,
Grand-Champ). GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 12
Enfin, le classement en zone 1, 2, 3 détermine le calcul des aides personnelles (APL) au logement et est
utilisé pour définir les plafonds de loyers du logement social (PLAI et PLUS). La quasi-totalité de
l’agglomération à l’exception de l’Ile aux Moines et de l’Ile d’Arz est classée en zone 3 ce qui rend plus
difficile les équilibres d’opérations pour les bailleurs sociaux en raison de montants de loyers moins
élevés. A titre de comparaison, d’autres communes proches – hors GMVA – sont en zone 2 : comme
Lorient, Quéven, Lanester… GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 13
Les bailleurs sociaux indiquent un niveau de fonds propres en moyenne de 15 000€ supplémentaires
par logement social en zone 3 par rapport à un classement en zone 2, soit plusieurs millions d’euros en
moins pour produire du logement social sur ce territoire à maintes fois reconnu tendu (carte de la
tension régionale, zones touristiques et tendues, Pinel breton, octroi de prêt dérogatoire pour le BRS
…) et sur lequel 14 communes ont des obligations SRU.
Le zonage des communes tendues et touristiques (TLV, THRS) GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 14 GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 15
1.5 Les données mobilisées pour le diagnostic du PLH
Le recensement de la population (INSEE)
Rappel sur les modalités de recensement de l’INSEE :
Les communes de moins de 10 000 habitants réalisent
une enquête de recensement portant sur toute la
population, à raison d'une commune sur cinq chaque
année. Les communes de 10 000 habitants ou plus,
réalisent tous les ans une enquête par sondage auprès
d'un échantillon d'adresses représentant 8 % de leurs
logements.
En cumulant cinq enquêtes, l'ensemble des habitants des
communes de moins de 10 000 habitants et 40 % environ
de la population des communes de 10 000 habitants ou
plus sont pris en compte. Les informations ainsi
collectées sont ramenées à une même date pour toutes
les communes afin d'assurer l'égalité de traitement entre
elles. Cette date de référence est fixée au 1er janvier de
l'année médiane des cinq années d'enquête pour obtenir
une meilleure robustesse des données.
Les données utilisées pour le diagnostic du PLH sont les
données millésime 2020 (intégrant les recensements
des années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022).
Les autres données statistiques
En complément des données INSEE d’autres sources
statistiques ont été mobilisées pour la réalisation du
diagnostic du PLH (RPLS, LOVAC, FDLS56, OPS, SITADEL,
DVF , baromètre des notaires…). Chaque source est
indiquée en légende dans les illustrations et graphiques.
Ont également été mobilisées les données issues de
l’observatoire de l’habitat de l’ADIL 56, de l’observatoire
de la promotion immobilière OREAL, des bilans réalisés
par Urbanis dans le cadre de l’OPAH RU de Vannes ainsi
que les données internes collectées par les services de
GMVA.
Communes
Date du
précédent
recensement
Date du
prochain
recensement
Arradon 2022 2027
Arzon 2021 2026
Baden 2023 2028
Brandivy 2022 2027
Colpo 2022 2027
Elven 2019 2024
Grand-Champ 2019 2024
Le Hézo 2019 2024
Île-aux-Moines 2021 2026
Île-d'Arz 2022 2027
Larmor-Baden 2019 2024
Locmaria-Grand-Champ 2020 2025
Locqueltas 2020 2025
Meucon 2019 2024
Monterblanc 2021 2026
Plaudren 2021 2026
Plescop 2020 2025
Ploeren 2021 2026
Plougoumelen 2021 2026
Saint-Armel 2020 2025
Saint-Avé
Saint-Gildas-de-Rhuys 2019 2024
Saint-Nolff 2019 2024
Sarzeau 2020 2025
Séné 2019 2024
Sulniac 2021 2026
Surzur 2023 2028
Theix-Noyalo 2021 2026
Le Tour-du-Parc 2020 2025
Trédion 2019 2024
Treffléan 2023 2028
La Trinité-Surzur 2023 2028
Vannes
Le Bono 2023 2028
tous les ans auprès de 8% des
logements
tous les ans auprès de 8% des
logements GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 16
Les entretiens
Le PLH est une démarche concertée avec l’ensemble des acteurs locaux et des partenaires de
l’agglomération. Plusieurs temps d’échanges ont été organisés au cours de la phase de diagnostic afin
d’enrichir les éléments de constats. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 17
PARTIE 1 LES EVOLUTIONS SOCIO-DEMOGRAPHIQUES
1.1 La croissance démographique
Une progression démographique liée à une forte croissance migratoire
En 2021, les 34 communes composant la Communauté d’Agglomération Golfe du Morbihan – Vannes
Agglomération comptent 175 163 habitants, dont 31% vivent sur la ville-centre de Vannes (54 420). Sur
la période 2015-2021, la population a progressé de 0.92% par an. Si elle est en baisse par rapport aux
recensements précédents (1.49%/an pour 1999-2010 et 0.96%/an pour 20010-2015), elle reste
importante par rapport au département du Morbihan (0.53%/an) et de la région Bretagne (0.50%/an).
Cependant, cette croissance rapide est principalement le résultat d’une croissance migratoire forte
(1.00%/an). En effet, le solde de croissance naturel est quant à lui devenu légèrement négatif (-
0.07%/an) sur l’ensemble de l’agglomération.
Au regard des composantes territoriales, on remarque que le taux d’évolution annuel de la population
est plus fort sur les communes des Landes de Lanvaux (1.34%/an) et du Golfe du Morbihan et ses îles
(1.52%/an) et plus limité sur la Ville-Centre (0.38%/an).
On remarque également que toutes les composantes territoriales ont une croissance migratoire
positive.
Le secteur du Golfe du Morbihan et ses îles connait à la fois le plus fort taux de croissance migratoire
annuel (2.11%/an) et le taux de décroissance le plus important de solde naturel entre 2015 et 2021
(-0.58%/an).
Le secteur des Landes de Lanvaux est finalement la seule polarité à connaître une croissance naturelle
importante avec un taux de 0.41%/an, couplée à une croissance migratoire soutenue.
2 communes connaissent une décroissance démographique : Larmor-Baden (-0.8%) et Saint-Armel
(-0.2%). Par contre, 3 communes connaissent une croissance annuelle supérieure à 2,5%/an, parmi
elles, l’Ile-d’Arz dépasse les 3%/an. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 18
A NOTER : Pour la commune de Saint-Gildas-de-Rhuys, les données issues du recensement 2019 sont
erronées. L’évolution démographique entre 2015 et 2021 n’est donc pas représentative des tendances
récentes.
Un nombre de naissance en chute, dépassé par le nombre de décès
Depuis quelques années, le nombre de naissances s’érode sur le territoire de l’intercommunalité. Dès
2015, Golfe du Morbihan - Vannes Agglomération enregistre davantage de décès que de naissances.
Un écart entre les deux courbes continue de se creuser en 2021 avec 1 748 décès pour 1 538
naissances. Cette situation n’est pas unique et se retrouve de manière générale sur l’ensemble du
Morbihan (9 134 décès et 6 755 naissances en 2021). GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 19
En revanche, elle est inverse sur les territoires de Brest Métropole et de Rennes Métropole où la courbe
des naissances reste au-dessus de celle des décès.
Lors des entretiens communaux, de nombreuses communes ont souligné la tendance au vieillissement
de leur population (les arrivées de « jeunes retraités » sont plus nombreuses que celles des familles).
A l’intérieur de l’intercommunalité, l’évolution est toutefois hétérogène entre les polarités. En effet,
sur le Golfe du Morbihan et ses îles, le phénomène est bien plus important avec 405 décès pour 210
naissances mais aussi plus ancien puisqu’on remarque sur le graphique ci-dessous que la courbe des
décès est déjà supérieure aux naissances en 2009. En revanche, sur les communes du reste du Cœur
d’Agglomération, les courbes se croisent à plusieurs reprises ; néanmoins en 2021 les décès ont
surpassé les naissances.
Une forte croissance de population sur le territoire Vannetais à l’horizon 2050
L’INSEE a publié en décembre 2023 une prospective démographique (basée sur le scénario central de
son modèle Omphale) à l’échelle de la Bretagne à l’horizon 2050. Ce scénario est basé sur la poursuite
des tendances démographiques actuelles, ce qui signifierait une population de plus de 3 600 000
habitants à l’échelle régionale avec un rythme de croissance de +0.25% par an en moyenne (contre
+0.08% à l’échelle de la France métropolitaine). Si ces prévisions sont contrastées à l’échelle des EPCI
bretons, le territoire Vannetais fait partie des intercommunalités dans lesquelles cette croissance de
population serait la plus marquée.
388
469
385 382 312
352
397
455
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Naissances et décès sur le reste du Coeur d 'agglomération
Naissances Décès
472 467
438
462
249
287 271 283
0
100
200
300
400
500
600
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Naissances et décès sur les communes du Landes de Lanvaux
Naissances Décès GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 20
Un vieillissement de la population particulièrement marqué
En 2021, l’agglomération compte 20 172 personnes de 75 ans et plus soit 12% de la population totale.
Une accélération du vieillissement de la population est enclenchée avec un taux d’évolution annuelle
des 75 ans et + de 3.8% entre 2015 et 2021, bien supérieur au taux de référence départemental (1.3%)
et régional (0.9%). La variation annuelle de la population par tranche d’âge illustre bien le phénomène
de vieillissement de la population (+ 2 322 personnes de 70-79 ans par an entre 2014 et 2020). Cette
tendance va encore s’accentuer au regard de l’attractivité du territoire pour les jeunes retraités qui
viennent s’y installer. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 21
Les évolutions démographiques projetées par âge ont permis à l’INSEE de constituer 7 groupes à
l’échelle de la Bretagne selon des profils de projections démographiques semblables. GMVA appartient
au groupe 4 dans lequel le phénomène de vieillissement de la population est particulièrement marqué. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 22
Dans son analyse, l’INSEE indique : « Le quatrième groupe, constitué des zones d’Auray, Questembert,
Redon et Vannes, connaîtrait également un vieillissement de la population très marqué. Ces quatre
territoires auraient un solde naturel négatif en raison de la structure de leur population. En effet, les
personnes les plus âgées y sont surreprésentées, au contraire des populations en âge d’avoir des
enfants. Mais ce solde naturel négatif serait largement compensé par un fort solde migratoire positif.
La population augmenterait ainsi de 6,7 % dans la zone de Redon, de 10,4 % dans celle de Questembert,
de 11,9 % dans celle de Vannes et de 16,3 % dans celle d’Auray.
Le nombre de jeunes âgés de moins de 25 ans diminuerait donc, de façon toutefois limitée. Malgré un
solde migratoire positif, le nombre d’habitants âgés de 25 à 64 ans baisserait aussi légèrement dans
ces quatre territoires. Ces zones connaîtraient une très forte hausse de leur nombre d’habitants âgés
de 65 ans ou plus en raison de la structure par âge de leur population, ainsi que de leur attractivité
pour les retraités ou futurs retraités en particulier. Notamment, la population âgée de 85 ans ou plus
serait quasiment multipliée par trois entre 2021 et 2050 autour de Questembert. Ainsi, avec des âges
moyens déjà élevés en 2021 et un vieillissement important, ces territoires du sud de la région auraient
une moyenne d’âge parmi les plus élevées en 2050. »
A travers le PLH, les enjeux liés à l’adaptation des logements pour favoriser le maintien à domicile des
séniors – et de manière complémentaire, le développement d’une offre neuve adaptée (logements de
plain-pied, résidences autonomie, intergénérationnelles etc.) sont particulièrement importants.
Une ville-centre composée en majorité de petits ménages
En 2021, 41% des ménages sur l’intercommunalité sont composés d’1 personne et 30 % sont des
couples sans enfant. Ces proportions sont équivalentes à celles identifiées sur l’ensemble du Morbihan.
En revanche, la proportion de ménages d’1 seule personne est inférieure par rapport aux territoires de
références. Par exemple, sur Brest Métropole, 48% des ménages font partie de cette catégorie.
A l’échelle des sous-territoires, on constate que la répartition est hétérogène selon les secteurs
géographiques. En effet, Vannes comprend un taux très important de ménages d’1 seule personne,
55%, alors que les Landes de Lanvaux en comptent 27%.
Les familles représentent 28% des ménages de la Communauté d’agglomération Golfe du Morbihan –
Vannes Agglomération (dont 21% de couples avec enfant(s)). Les familles monoparentales quant à elles
représentent 7.6% des ménages. Ce taux est équivalent à celui des territoires de référence (Morbihan
: 7.7% ; Bretagne : 7.9%) et inférieur à celui de la France Métropolitaine (9.6%). GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 23
Golfe du Morbihan – Vannes Agglomération présente une taille de ménage qui a diminué
progressivement depuis 2010 passant de 2.16 personnes à 2.03 en 2021. Cette taille moyenne des
ménages est similaire à celle du département (Morbihan : 2.07 personnes/ménage).
Cette baisse de la taille moyenne des ménages est la conséquence de plusieurs facteurs : célibat,
décohabitation des jeunes, vieillissement de la population, séparations/divorces… ce qui induit alors
des besoins en logements plus importants. Ainsi, entre 2015 et 2021, le desserrement des ménages
atteint -0.62%, un taux toutefois en décélération par rapport aux précédentes périodes intercensitaires
(-0.87% sur 1999-2010 ; -0.49% sur 2010-2015). A titre comparatif, le desserrement des ménages sur
la période 2015-2021 atteint -0.57% sur le Morbihan et -0.50% en Bretagne.
Vannes, la ville-centre, et le reste du Cœur d’agglomération sont particulièrement impactés par le
desserrement. A noter sur Vannes, un desserrement vif qui intervient sur une taille moyenne de
ménages très faible. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 24
1.2 Les évolutions sociales et économiques
Les ressources des ménages
Le revenu disponible est le revenu à la disposition du ménage pour consommer et épargner. Il
comprend les revenus d'activité, indemnités de chômage, retraites et pensions, revenus fonciers, les
revenus financiers (imputés pour ceux qui ne sont pas soumis à déclaration : livrets exonérés, PEA, LEP, GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 25
CEL, PEL, produits d'assurance vie) et les prestations sociales reçues (prestations familiales, minima
sociaux et prestations logements). Au total de ces ressources, on déduit les impôts directs (impôt sur
le revenu, taxe d'habitation) et les prélèvements sociaux : CSG, CRDS. Les aides locales (prestations
versées par les mairies, association, etc...) ne sont pas prises en compte. Le revenu par unité de
consommation (UC) est le "revenu par équivalent adulte". Il est calculé en rapportant le revenu du
ménage au nombre d'unités de consommation qui le composent.
Le revenu médian par U.C. de Golfe du Morbihan – Vannes Agglomération est supérieur de plus de
2000€ aux moyennes départementales, régionales et nationales. Sur tous les déciles, le niveau local
demeure supérieur aux référents. Le rapport entre le 1er le 9ème décile est de 3,1, contre 2,7 aux
échelons départementaux et régionaux et 2,9 au niveau national, soit une moindre homogénéité
sociale.
Au sein du revenu disponible des habitants de l’agglomération, la part des salaires et traitements, des
indemnités de chômage et des prestations sociales est inférieure aux référents départementaux,
régionaux et nationaux … contrairement aux pensions de retraites, revenus des activités non salariées
(revenus des indépendants, bénéfices agricoles, bénéfices industriels et commerciaux BIC et non
commerciaux BNC professionnels) , et aux revenus du patrimoine (dont loyers, fermages, parts de SCI,
recettes brutes de locations meublées non professionnelles). Cette différenciation démontre un fort
investissement local, compte tenu des opportunités immobilières (résidences services ou de meublés
touristiques), et une confirmation de l’attraction auprès des retraités.
Réparition des postes permettant de
déterminer le revenu disponible (en %)
Part des
salaires et
traitements
Part des
indemnités
de chômage
Part des
revenus des
activités
non
salariées
Part des
pensions,
retraites et
rentes
Part des
revenus du
patrimoine
et autres
revenus
Part de
l'ensemble
des
prestations
sociales
Part des
impôts
CA Golfe du Morbihan - Vannes Agglomération 56,0 2,6 6,0 37,5 10,8 4,0 -16,9
Morbihan 56,2 2,7 5,9 36,5 9,0 4,6 -14,9
Bretagne 60,5 2,7 5,7 32,6 8,7 4,9 -15,1
France métropolitaine 65,9 2,9 5,5 27,9 9,4 5,4 -17,0
Source(s) : Insee-DGFIP-Cnaf-Cnav-CCMSA, Fichier localisé social et fiscal GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 26
Les niveaux de revenus déclarés au sein de l’agglomération sont assez discriminés sur le plan
géographique. Les revenus les plus élevés concernent les ménages habitant sur les communes du Golfe
tandis que les revenus les plus faibles se situent dans les communes du nord de l’agglomération. Au
sein de la ville centre, le niveau de revenus varie également en fonction des quartiers. Les revenus
médians déclarés sont particulièrement faibles sur le quartier de Kercado et de Ménimur qui
correspondent aux périmètres Quartiers Politique de la Ville (QPV). Ils varient selon les Iris, entre
1055€/mois et 1371€/mois pour Kercado 1 et 2, et, entre 1113€/mois et 1286€/mois sur Ménimur 1
et 2.
La médiane des revenus disponibles1 pour l’ensemble des ménages de l’agglomération se situe à
24 750€.
1 Le revenu disponible intègre les revenus d’activité nets des cotisations sociales, les indemnités de chômage, les
retraites et pensions, les revenus du patrimoine (fonciers et financiers) et les autres prestations sociales perçues, nets des impôts directs. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 27 GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 28
Une progression des cadres et des professions intermédiaires
La répartition de catégories socio-professionnelles parmi les actifs de 15-64 ans comporte une faible
part d’ouvriers par rapport aux référents, au profit des autres CSP. Le territoire demeure un territoire
relativement moins industriel. Les parts de professions intermédiaires et employés sont supérieures à
la moyenne nationale et celles des cadres et des artisans supérieures à la moyenne régionale.
A l’échelle de l’agglomération, la catégorie des cadres et professions intellectuelles supérieures
augmente le plus vite avec un taux d’évolution annuel de 2,2%. Les professions intermédiaires et la
catégorie des artisans, commerçants et chefs d’entreprises progressent également mais de manière
moins soutenue. En revanche, l’évolution des catégories des employés et des ouvriers est en léger recul
sur le territoire. La plus forte baisse concerne les agriculteurs avec une diminution de 2,3%, taux
inférieur au référent départemental mais supérieur au référent régional.
La progression des cadres et professions intellectuelles supérieures concerne particulièrement le
secteur du Golfe et ses îles (+3%) tandis que celle des professions intermédiaires est davantage
marquée sur le secteur des Landes de Lanvaux.
Territoires
Taux
d'évolution des
agriculteurs
2014-2020
Taux
d'évolution des
artisans,
commerçants
et chefs
d'entreprises
2014-2020
Taux
d'évolution des
cadres et
professions
intellectuelles
supérieures
2014-2020
Taux
d'évolution des
professions
intermédiaires
2014-2020
Taux
d'évolution des
employés 2014-
2020
Taux
d'évolution des
ouvriers 2014-
2020
Vannes -3,8% 0,3% 2,1% 0,4% -0,8% -1,2%
Reste du cœur d'agglomération -1,2% 1,0% 2,0% 0,5% -0,2% 0,0%
Golfe du Morbihan et ses îles -1,3% 0,6% 3,0% 1,3% -1,1% -0,7%
Landes de Lanvaux -3,1% 0,8% 1,8% 3,1% 0,3% 0,2%
CA Golfe du Morbihan - Vannes Agglomération -2,3% 0,7% 2,2% 1,2% -0,4% -0,4%
Morbihan -3,1% 1,0% 1,9% 1,0% -0,3% -0,5%
Bretagne -2,1% 0,7% 2,0% 1,1% -0,1% -0,4%
Source : INSEE 2020, traitement GTC GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 29
L’indice de gentrification, c’est-à-dire le
rapport entre le nombre de cadres et
professions intellectuelles supérieures et le
nombre d’employés et d’ouvriers, est en
progression sur l’ensemble de
l’agglomération. Cet indice varie plus
fortement sur Golfe du Morbihan-Vannes
Agglomération que sur le Morbihan et la
Bretagne.
A l’échelle des sous-secteurs, la
gentrification est plus marquée sur la ville-centre et le Golfe du Morbihan et ses îles.
Une attractivité de l’emploi sur l’ensemble de l’agglomération
L’intercommunalité connait une attractivité liée à l’emploi très importante.
D’après le dernier recensement,
l’agglomération Golfe du Morbihan –
Vannes Agglomération comprend
67 315 actifs occupés âgés de 15 ans
ou plus pour 75 052 emplois, soit un
surcroit de 10%.
La majorité de ces emplois se situe sur
la commune de Vannes (57%) ou sur le
Reste du Cœur d’Agglomération
(22%).
Une grande partie de ces emplois est
située dans le secteur tertiaire.
Toutefois, on peut remarquer une
dynamique d’emplois dans le secteur
industriel avec une évolution annuelle
plus importante que dans les autres
catégories d’emplois. A contrario, le
secteur agricole connait une évolution
négative entre les 2 derniers recensements.
Enfin, en prenant en compte l’emploi salarié privé par le biais des données ACOSS, on remarque une
croissance régulière depuis 2013, avec quasiment 10 000 emplois gagnés en 10 ans, et 4 000 emplois
sur les deux dernières années. Le dynamisme économique du secteur privé, enfin, est particulièrement
marquée par rapport à l’échelle départementale et régionale. En effet, entre 2014 et 2020,
l’intercommunalité a connu une évolution de 2.5%/an contre 1.9%/an sur l’ensemble du Morbihan et
1.8%/an en Bretagne. L’accélération de la dynamique économique ajoute un facteur de tension du
marché immobilier, si l’offre de logements à disposition des salariés n’est pas en adéquation avec les
besoins.
Nombre d'emplois
en 2020
Taux
d'évolution
des emplois
2014-2020
Emplois dans l'agriculture 1 503 -1.2%
Emplois dans l'industrie 6 767 1.8%
Emplois dans la construction 5 447 0.3%
Emplois dans les commerces, transports et services divers 34 702 1.3%
Emplois dans l'administration publique, l'enseignement, la
santé et l'action sociale 26 519 0.7%
Source: INSEE RP 2020, traitement GTC
Territoires
Indice de
gentrification
2014
Indice de
gentrification
2020
Variation
indice de
gentrification
Vannes 0,35 0,42 0,07
Reste du cœur d'agglomération 0,34 0,39 0,05
Golfe du Morbihan et ses îles 0,28 0,35 0,07
Landes de Lanvaux 0,16 0,18 0,02
CA Golfe du Morbihan - Vannes Agglomération 0,28 0,33 0,05
Morbihan 0,19 0,22 0,03
Bretagne 0,24 0,28 0,04
Source : INSEE 2020, traitement GTC GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 30
Beaucoup d’actifs extérieurs au territoire travaillent sur GMVA
Sur les 75 000 emplois de GMVA, si 75% sont occupés par des résidents du territoire, environ 25%
(environ 20 000 emplois) sont occupés par des habitants extérieurs soulignant un fort rayonnement
dans le sud Bretagne.
Inversement sur les 67 000 actifs, si 55 000 actifs qui résident sur le territoire y travaillent, 12 000 autres
actifs habitant le territoire occupent un emploi situé en dehors du périmètre de GMVA.
Les échanges les plus importants s’effectuent avec la CC Auray Quiberon Terre Atlantique, la CC
Questembert Communauté, la CC Centre Morbihan Communauté et la CC Arc Sud Bretagne.
Flux entrants : GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 31
Flux sortants :
Cet afflux de ménages travaillant sur le territoire a probablement été favorisé
par la généralisation du télétravail depuis la crise sanitaire de 2020. Mais il
peut également s’expliquer par une tension qui pèse de plus en plus sur le
marché immobilier et qui oblige les ménages à se reporter sur d’autres
territoires sur lesquels le marché est plus abordable. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 32
1.3 Un territoire attractif pour les actifs et retraités
Les analyses sur les migrations résidentielles sont basées sur la population sans double compte, et ne
comprennent donc ni les résidences secondaires, ni la bi-résidentialité.
Attractivité envers les familles constituées et les nouveaux retraités
Le solde migratoire par tranche d’âge permet d’évaluer les tranches de populations vis-à-vis desquelles
le territoire est attractif (plus d’arrivées que de sorties). Golfe du Morbihan – Vannes Agglomération
est attractif auprès de la majorité des tranches d’âges. On remarque cependant que l’intercommunalité
connaît des départs importants sur les tranches d’âges correspondants aux jeunes adultes allant de 20
à 29 ans entre 2014 et 2020. Une partie des jeunes poursuit sa formation post-bac en dehors du
territoire et le premier emploi peut être trouvé ailleurs. A l’opposé, les jeunes retraités sont attirés par
le territoire avec des entrées importantes entre 60 et 69 ans.
A l’échelle des sous-territoires de l’agglomération, on remarque une homogénéité sur l’arrivée d’actifs
dès 35 ans et surtout auprès des jeunes retraités. Ces derniers s’installent notamment sur le Golfe de
Morbihan et ses îles. En revanche, on peut voir que les communes des Landes de Lanvaux et du Golfe
de Morbihan et ses îles connaissent des départs de jeunes dès l’âge de 15 ans (pour une formation se
situant en dehors de ces territoires). Quant à Vannes, la ville-centre, elle est la seule entité à enregistrer
un solde négatif chez les jeunes actifs de 25 à 34 ans (et dans une moindre mesure les 35-39 ans), ce
qui traduit une difficulté de maintien des jeunes couples. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 33 GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 34
Une attractivité migratoire à l’échelle de la Bretagne (hors Ille-et-Vilaine) et de l’Ile-de-France
Les migrations résidentielles correspondent au flux de ménages ayant changé de lieu de résidence au
cours de l’année passée. On distingue les flux entrants (installation sur le territoire), des flux sortants
(ménages qui quittent le territoire pour s’installer ailleurs). Sur les graphiques et la carte, ont été pris
uniquement les flux récents, de moins de 2 ans. Les personnes ayant déménagé au sein de
l’intercommunalité ne sont donc pas prises en compte dans les graphiques.
Les flux résidentiels se font essentiellement au sein du Morbihan. En 2020, la majorité des échanges
sur le territoire de l’agglomération se fait avec le reste du département, ce qui souligne son rôle central
au sein du département. Les flux entrants et sortants sont moindres avec les autres départements
bretons, mais additionnés ils représentent tout de même des volumes importants.
A l’échelle des EPCI (carte suivante), les flux les plus importants sont observés avec les
intercommunalités voisines comme Auray Quiberon Terre Atlantique et Questembert Communauté
mais aussi avec des intercommunalités plus éloignées comme Rennes Métropole, Nantes Métropole
et Lorient Agglomération.
En 2020, les flux sortants en direction de Rennes Métropole, Nantes Métropole, ou encore
Questembert Communauté ont été plus importants que les flux entrants. Cela peut traduire un
éloignement d’une partie des ménages originaires du territoire, avec deux profils :
- Départ des étudiants et des jeunes actifs vers les métropoles de Nantes et de Rennes.
- Départ des actifs travaillant sur GMVA vers une périphérie immobilière plus accessible
(Questembert Communauté)
Toutefois, il n’empêche que des ménages de ces mêmes intercommunalités viennent s’installer.
A l’inverse, l’agglomération dispose d’un solde migratoire fortement positif avec Auray Quiberon Terre
Atlantique, positif avec Lorient Agglomération, la CC de L’Oust à Brocéliande et équilibré avec la CC
Morbihan Communauté.
2411
588
476
395
293 219 218
190
2130
722
518
274
163 168
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
Morbihan Ille-et-Vilaine Loire-Atlantique Finistère velines Hauts-de-Seine C tes d'Armor Paris
Flux résidentiels entrants et sortants (depuis moins de 2 ans)
Entrants Sortants GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 35
Enfin, on peut noter une attractivité des franciliens pour le territoire avec des flux entrants importants
(en particulier des départements des Yvelines, Hauts de Seine et Paris), sans flux sortant équivalent. Si
l’on enlève la catégorie autres personnes sans activité professionnelle, 50% d’entre eux sont retraités,
l’autre moitié étant composée d’actifs cadres et professions intellectuelles supérieures et de
professions intermédiaires.
Une arrivée majoritaire de ménages de 2 personnes, de 25-39 ans actives
Les flux d’entrants et de sortants par composition familiale montrent que ce sont pour les ménages de
1 et 2 personnes que la différence est la plus importante : beaucoup d’entrants sont des petits
ménages. Les ménages dits « stables » sont ceux qui résidaient déjà sur GMVA et qui ont déménagés
en demeurant toujours sur le territoire.
Ménages venant d'Ile-de-France Flux entrants
Artisans, commerçants et chefs d'entr. 16
Cadres et prof. intellectuelles sup. 195
Professions Intermédiaires 179
Employés 92
Ouvriers 41
Retraités 536
Autres personnes sans activité prof. 212
Total général 1271
Source: INSEE fichier détail 2020, traitement GTC GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 36
Concernant les tranches d’âge, l’analyse entrants / sortant vient confirmer le profil en termes
d’attractivité migratoire analysé précédemment, à savoir déficit migratoire sur les 20-24 ans,
attractivité migratoire au-delà. Il est à noter que les ménages stables sont nombreux entre 25 et 54
ans, et surtout entre 25 et 39 ans, âge du fréquent passage du petit logement locatif vers le plus grand
logement en accession à la propriété.
Concernant les catégories socio-professionnelles, le territoire attire l’ensemble des CSP. On peut noter
une attractivité forte pour les professions intermédiaires (un peu plus marquée que pour les cadres et
les employés), et un solde particulièrement positif pour les retraités. Pour les ouvriers et les
commerçants/chefs d’entreprises, les entrants et sortants sont plutôt à l’équilibre. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 37
Les aspects sociologiques du développement du télétravail
Depuis la crise sanitaire, si le télétravail perdure, il se réalise sur un nombre de jours limité dans
la semaine : selon l’INSEE, en 2021, en moyenne chaque semaine, un salarié sur cinq a
télétravaillé. Il est moins fréquent pour les jeunes ou les salariés des petites entreprises et, à
l’inverse, il est très répandu pour les salariés des zones d’habitation denses.
L’étude réalisée par Marsouin (Môle Armoricain de Recherche sur la SOciété de l’Information et
les Usages d’INternet), Groupement d’Intérêt Scientifique créé en 2020 à l’initiative du Conseil
Régional de Bretagne, à l’issue de la crise sanitaire, montre que le télétravail a majoritairement
touché en Bretagne les professions intermédiaires (44% des télétravailleurs) et les cadres (22%
des télétravailleurs).
Il n’existe pas de données à ce jour permettant de faire le lien entre les migrations résidentielles
et le télétravail. Sur Golfe du Morbihan – Vannes Agglomération, la dynamique économique
locale pèse sur l’attractivité envers les actifs et la tension du marché immobilier pèse sur
l’éloignement entre lieu de travail et lieu de résidence. Le télétravail peut renforcer des choix
d’implantation de certains ménages, notamment de bi actifs dont l’un vient occuper un poste
sur l’agglomération et l’autre télétravaille pour un employeur situé à l’extérieur… ou d’actifs qui
s’éloignent du cœur de l’agglomération pour la disponibilité de l’offre et parce qu’ils pourront
au moins télétravailler deux jours. Dans ce cas il vient conforter des tendances pré existantes. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 38
Des mouvements résidentiels internes en direction des Landes de Lanvaux et de Vannes
Au sein de l’agglomération, des flux ont également lieux entre les secteurs géographiques. On
remarque que les plus importants ont lieu en direction des Landes de Lanvaux ou de Vannes. En
revanche, le flux majeur porte sur les migrations sortantes de Vannes en direction du Cœur
d’agglomération. Enfin, bien qu’ils aient lieu, les flux entre Landes de Lanvaux et les communes du
Golfe du Morbihan et ses îles sont plus faibles. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 39
À RETENIR SYNTHESE & ENJEUX
Une croissance démographique positive portée par le solde migratoire (1% par an) qui s’explique par une attractivité résidentielle importante, en lien avec la dynamique économique, la qualité du cadre de vie pour la retraite etc., mais qui instaure une forme de concurrence entre les générations sur la localisation résidentielle.
Une dynamique de gentrification marquée, avec une part relative de cadres et professions intermédiaires qui ne cesse de se renforcer. Des ménages dont les revenus sont supérieurs aux référents départementaux, régionaux et nationaux… en lien avec la dynamique économique, mais aussi la sélectivité à l’œuvre dans un marché de l’immobilier valorisé. Même s’il s’avère difficile d’étudier le phénomène de bi résidentialité, qui est un angle mort des statistiques, le développement du télétravail vient probablement conforter des logiques d’implantations résidentielles.
Un nombre de naissances en baisse et une population de moins en moins familiale (2.04 personnes par ménage) mais un phénomène atténué par l’attractivité migratoire sur les familles avec enfants.
Un phénomène de vieillissement de la population qui s’accentue et qui va peser sur les besoins en termes d’équipements, de santé, de services à la personne etc. et qui va s’amplifier du fait d’une attractivité résidentielle particulièrement forte des séniors.
Des dynamiques démographiques contrastées entre les différents secteurs géographiques :
- Une concentration au nord du territoire sur le secteur des Landes de Lanvaux, d’une population plus jeune et plus active disposant d’un niveau de revenus moyens inférieurs à ceux observés sur le littoral et occupant plutôt des professions intermédiaires.
- Une concentration au sud du territoire, dans les communes littorales, d’une population plus âgée disposant d’un haut niveau de revenus, mais également d’actifs avec des profils plutôt cadres ou professions intellectuelles supérieures
- Le cœur d’agglomération dispose d’une population aux profils socio-démographiques plus équilibrés. Si on y retrouve une proportion importante de ménages âgées et aisés, le cœur d’agglomération concentre également d’autres profils d’habitants du fait de la présence de fonctions de services (formation supérieure) et de conditions de logements captives pour les jeunes ménages et les ménages aux revenus plus modestes. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 40
PARTIE 2 LE P ARC DE LOGEMENT
2.1 Une évolution à la hausse du nombre de résidences principales et secondaires
Le nombre de logements est estimé à 114 583 selon l’INSEE à l’échelle de GMVA avec 74% de
résidences principales, 21% de résidences secondaires et 5% de logements vacants. La répartition varie
selon les secteurs géographiques : la part de résidences principales est supérieure à 88% dans le Cœur
d’agglomération et dans les Landes de Lanvaux tandis que la part des résidences secondaires dépasse
les 50% dans les communes du Golfe et les îles.
On constate également un accroissement fort des résidences secondaires sur la ville de Vannes (+5.8%
entre 2015 et 2021). Si les logements vacants sont globalement en baisse à l’échelle de l’agglomération,
on note tout de même une légère progression dans les communes du Golfe. Les résidences principales
sont également en augmentation. Outre les constructions neuves, plusieurs communes soulignent la
transformation de résidences secondaires en résidences principales à la suite de la crise Covid qui
viendrait alimenter cette progression.
Territoires
Taux d'évolution
des résidences
principales 2015-
2021
Taux d'évolution
des résidences
secondaires et
logements
occasionnels 2015-
2021
Taux d'évolution
des logements
vacants 2015-2021
Vannes 1.0% 5.8% -0.6%
Reste du cœur d'agglomération 1.7% 1.1% -0.1%
Golfe du Morbihan et ses îles 2.1% 1.2% 1.7%
Landes de Lanvaux 1.9% -0.7% -0.7%
CA Golfe du Morbihan - Vannes Agglomération 1.6% 1.5% -0.1%
Morbihan 1.1% 0.9% -0.4%
Bretagne 1.0% 1.3% -0.5% Source : INSEE 2021, Traitement GTC GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 41
Les logements vacants sont principalement concentrés sur la ville de Vannes : 3 069 logements vacants
selon l’INSEE (soit 9% des logements de la ville). Cette vacance concerne à la fois le parc social et le
parc privé (cf. infra analyses des données RPLS et LOVAC).
Les résidences secondaires se concentrent sur les communes littorales, elles représentent plus de 70%
du parc de logements à Arzon, sur l’Ile-aux-Moines et à Saint-Gildas-de-Rhuys et plus de 50% à Larmor-
Baden, Sarzeau et l’Ile-d’Arz. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 42
2.2 Une majorité de propriétaires occupants et de grands logements
Les propriétaires occupants sont majoritaires sur le territoire de GMVA (62%). Seule la ville de Vannes
comporte une proportion plus importante de locataires (53%) dont 36% de locataires du parc privé.
Les propriétaires occupants, les locataires du parc privé et les logés gratuit augmentent sur l’ensemble
de l’agglomération, avec un rythme d’évolution plus rapide qu’à l’échelle du département et de la
région. Alors que le taux d’évolution des locataires HLM est en progression dans l’ensemble des
secteurs, il diminue sur la ville de Vannes (peut être en lien avec la vacance organisée dans certains
ensembles résidentiels voués à la démolition).
A l’échelle de l’agglomération, la répartition des résidences principales par typologie montre une part
importante de grands logements (47% de T5 et +) et une part relativement faible de petites typologies
(17% de T1 et T2). Les communes des Landes de Lanvaux ont une offre constituée à plus de 60% de T5.
Territoires
Taux d'évolution
des propriétaires
occupants 2014-
2020
Taux d'évolution
des locataires
2014-2020
Taux d'évolution
des locataires
HLM 2014-2020
Taux d'évolution
des locataires du
secteur privé
2014-2020
Taux d'évolution
des logés gratuit
2014-2020
Vannes 1.7% 0.5% -1.3% 1.5% -1.8%
Reste du cœur d'agglomération 1.3% 2.3% 3.0% 2.0% 5.3%
Golfe du Morbihan et ses îles 2.2% 2.0% 4.4% 1.1% 2.0%
Landes de Lanvaux 1.9% 2.0% 2.9% 1.6% 3.9%
CA Golfe du Morbihan - Vannes Agglomération 1.7% 1.3% 0.7% 1.6% 1.2%
Morbihan 1.2% 1.0% 1.1% 0.9% 0.8%
Bretagne 1.0% 1.1% 1.1% 1.0% 0.9% Source : INSEE 2021, Traitement GTC GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 43
2.3 20 % des logements diagnostiqués sont en étiquettes E, F OU G
L R tt p g tiq ti
g p g v p g v à p 1 j v 2023. D p 2025
v p f g tiq v è p tif p
q ’ g v b v b à g p p .
v p f p g v . A v
g tiq ’ g p
- D p 1 j v 2025 g p v p ê ti
- A p 1 j v 2028 g F p p ê ti
p x jà à ti
- A p 1 j v 2034 g p g p ê
ti .
ti p b x v g p b x v
ti g y ’ pp q . A q ti ’ DP b g
p v ti ’ èv ’ v ti . A
b p ’ DP . L v p ’ b p
b .
Les données de l’ADEME permettent d’avoir un regard sur les DPE délivrés à partir de juillet 2021 sur
les logements existants. Sur le territoire de l’agglomération, près 20 000 logements ont été
diagnostiqués (19 905) et parmi eux, 4 252 ont obtenu une étiquette E, F ou G, soit 21%. En raison des
nouvelles mesures de la Loi Climat et Résilience, ces logements seront interdits à la location dans les
prochaines années sans travaux d’amélioration énergétique.
Si Vannes est la commune ayant le volume de passoires énergétiques le plus important (1 642
logements), l’Ile-d’Arz ressort avec une part supérieure à 80%. L’Ile-aux-Moines et Arzon sont
également concernées par ce sujet avec un taux supérieur à 60% d’étiquettes E, F ou G.
Ainsi, à l’échelle des secteurs géographiques, le Golfe du Morbihan et ses îles est celui le plus impacté
par les logements ayant un mauvais score énergétique. Au contraire, le reste du Cœur d’Agglomération
est le secteur le moins concerné avec une part très importante de logements diagnostiqués A, B ou C
(64.4%). GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 44
Au regard de l’époque de construction, les logements concernés sont majoritairement des logements
anciens puisque 33% ont été construits avant 1948 et 29% entre 1948 et 1974. Ce phénomène est
légèrement accentué sur les communes du secteur Landes de Lanvaux avec 39% de logements E, F ou
G datant d’avant-guerre.
1.5
2.6
3.3
1.9
0.4
2.8
4.9
5.5
3.0
1.3
47.8
37.7
17.8
59.6
55.4
26.6
30.4
30.2
22.4
26.1
13.7
15.4
26.4
8.0
11.3
4.8
5.4
10.8
3.0
3.4
2.9
3.6
5.9
2.1
2.0
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
GMVA
Landes de Lanvaux
Golfe du Morbihan et ses îles
Reste du Cœur d'agglomération
Vannes
Répartition des étiquettes énergétiques sur les secteurs géographiques de GMVA Source: ADEME (DPE à partir du 1er juillet 2021), traitement GTC
A B C D E F G
% des logements diagnostiqués E, F
ou G selon l'époque de
construction avant 1948 1948-1974 1975-1982 1983-2000 2001-2012 2013-2021 après 2021
Vannes 37% 31% 12% 19% 1% 0% 0%
Reste du Cœur d'agglomération 31% 37% 15% 13% 4% 0% 0%
Golfe du Morbihan et ses îles 26% 22% 20% 29% 3% 0% 0%
Landes de Lanvaux 39% 32% 9% 14% 6% 0% 0%
GMVA 33% 29% 15% 21% 3% 0% 0%
Source: ADEME , traitement GTC GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 45
Le type d’énergie a également un impact. 75% des logements utilisant du fioul domestique ont été
diagnostiqués E, F ou G. Il s’agit du type d’énergie le plus énergivore. L’électricité est en deuxième
position avec 31.3% de logements considérés comme passoire énergétique. Au contraire, les logements
utilisant le gaz semblent peu énergivores. Seuls 6.9% des logements ont une mauvaise étiquette au
titre du DPE. Enfin, on peut noter que plus de 1 250 logements diagnostiqués n’ont pas renseignés le
type d’énergie et parmi eux, 37.9% sont considérés comme énergivores. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 46
2.4 Une attractivité touristique qui complexifie l’accueil pérenne de ménages
D’après le Schéma de Développement touristique réalisé en 2023, GMVA est le 2ème territoire
touristique du Morbihan. L’offre d’hébergement en lien avec le secteur touristique est donc importante
et comprend plusieurs types d’hébergement : hôtels, campings, villages-vacances, résidences de
tourisme, auberges de jeunesse… Les emplacements de camping représentent l’offre d’hébergement
la plus importante (47%). Viennent ensuite les lits dans des résidences de tourisme et les lits dans les
Villages Vacances qui représentent pour chaque segment près de 20% de l’offre totale. Les chambres
en hôtel correspondent à 14% des hébergements touristiques présents sur le territoire. Les communes
du Golfe concentrent une bonne partie de l’offre, notamment la commune de Sarzeau qui comptabilise
2 779 lits disponibles dont près de 80% correspondent à des emplacements de camping. Outre cette
offre, la commune recense jusqu’à 700 parcelles privatives dévolues au camping-caravaning en
méconnaissance des règles du PLU avec la nécessité d’identifier des secteurs de repli. 3 sites au total
ont été identifiés comme sites de repli ce qui va permettre de revaloriser 40 ha de terrains en zone
naturelle à terme.
Certains ménages particulièrement touchés par la crise du logement et la difficulté de trouver une offre
abordable sur le territoire sont contraints de mobiliser ces hébergements de façon pérenne (par
exemple : camping à l’année, transformation de « chalets » initialement destinés à l’accueil des
touristes en résidences principales à Sulniac, Surzur, …). Ce phénomène est relevé par certaines
communes mais également par les services de l’agglomération de GMVA qui reçoivent des dossiers de
demandes d’aides à la lutte contre la précarité énergétique au sein de leur guichet unique « Opération
Rénovée ».
Une autre offre touristique se développe depuis plusieurs années et vient concurrencer l’offre de
logements pérennes : les locations touristiques de type AirBnb. Ce type d’offre est présent sur
quasiment tout le territoire de Golfe du Morbihan – Vannes Agglomération. Entre mai 2024 et mai 2025 GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 47
on recense environ 6 940 annonces actives2 publiées sur les sites de location touristique (source
AirDNA), dont 27% se situent sur la commune de Vannes. Les communes du Golfe concentrent
également une part importante de l’offre, avec notamment plus de 900 annonces chacune pour Arzon
et Sarzeau.
En janvier 2024, le prix à la nuitée variait entre 63€ et 239€
et le prix moyen à la nuitée sur le territoire de GMVA est
de 96€.
Pour lutter contre la pénurie de logement, l’encadrement des meublés de tourisme se met en place
progressivement. Six communes (Arradon, Vannes, Séné, Larmor-Baden, Saint-Gildas-De-Rhuys et
Sarzeau) ont obtenu de la préfecture l’instauration du régime d’autorisation de changement d’usage
2 Annonces concernant les logements entiers uniquement.
Prix minimal Prix moyen à la nuitée Prix maximal
63 € 96 € 239 €
Source : Airdna, traitement GTC GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 48
qui consiste à obliger tout propriétaire souhaitant « louer un local meublé destiné à l’habitation de
manière répétée et de courtes durées à une clientèle de passage »3 à demander une autorisation
préalable à la commune. Les communes de Vannes et Sarzeau ont distingué deux périmètres (centre-
ville et autres secteurs) avec des règles d’application différentes. Le suivi des procédures est fait à
l’agglomération.
3 Article L631-7 du CCH
Communes
Autorisation
de
changement
d'usage
temporaire
Autorisation
de
changement
d'usage liée
à l'activité
pro du
bénéficiaire
Autorisation
de
changement
d'usage à
caractère
réel et
perpétuel
(sous
réserve de
compensati
on)
Dispenses
Séné x x
Larmor-Baden x x x
Arradon x x
Vannes (2 périmètres) x x x
Sarzeau (2 périmètres) x x
Saint Gildas de Rhuys x x
Source : règlements communes encadrement meublés touristique
Si RP du propriétaire, pas d'autorisation préalable de
changement d'usage pour la location de courte durée dans la
limite de 120 nuits/an
Si le changement d'usage porte uniquement sur une partie du
local constituant sa RP (chambre)
Même si dispense, nécessité de s'enregistrer et de disposer
d'un numéro unique
Communes
Nombre
d'autorisations
/personne
Durée de
l'autorisation
pour location de
courte durée
Locations mixtes Délai d'instruction
Entrée en
vigueur du
règlement
Séné 2 3 ans non 01/09/2024
Larmor-Baden 2 3 ans (renouvelable) non 01/07/2024
Arradon 2 3 ans (renouvelable) oui 01/07/2024
Vannes (2 périmètres)
2
1 seule dans le
périmètre du
centre-ville
3 ans
(renouvelable 1
fois)
Si bail mobilité (location min 9
mois/an):
- autorisation valable 1 an
renouvelable sans limitation
- 3 autorisations/propriétaire
01/07/2024
Sarzeau (2 périmètres)
1 seule en
secteur 1
(centre-ville) et
2 en secteur 2
3 ans non 01/09/2024
Saint Gildas de Rhuys 1 3 ans (renouvelable) non 01/09/2024
Source : règlements communes encadrement meublés touristique
2 mois (suivant
la réception du
dossier
complet) GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 49
Dans les opérations de logements neufs, certains règlements de copropriété prévoient des clauses pour
limiter voire interdire les meublés de tourisme. Néanmoins les promoteurs alertent sur le fait que ces
règlements peuvent être modifiés par la suite.
Enfin, depuis la parution du décret n° 2023-822 du 25/08/2023, certaines communes ont la possibilité
de majorer jusqu'à 60 % la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS). Sur le territoire de
GMVA, douze communes ont délibéré pour une application de la majoration à partir de 2024. Toutes
les communes ont appliqué la majoration maximale (60%), sauf Sarzeau (45%) et Le Tour du Parc (20%).
À RETENIR SYNTHESE & ENJEUX
Une vocation touristique du territoire avec une forte proportion de résidences secondaires sur le secteur du Golfe et des îles, et globalement une forte progression de ce parc, sauf sur les Landes de Lanvaux.
Un constat partagé par plusieurs communes d’une durée d’occupation de ces résidences secondaires de plus en plus longue par leur propriétaire, en lien avec le télétravail, ou par une mise en location plus fréquente via les plateformes air bnb pour des séjours de courte durée.
Une tendance récente au recul de l’offre locative privée au profit des meublés de tourisme et des résidences secondaires, qui entraine une difficulté de loger une partie des habitants et notamment certains actifs. Les actions menées en faveur de la limitation des meublés de tourisme (procédure d’autorisation de changement d’usage) et des résidences secondaires (majoration de la THRS) devront être évaluées, au regard de leur effet dissuasif ou incitatif avec des ressources fiscales supplémentaires permettant aux collectivités de réinvestir dans le logement.
Des enjeux de réhabilitation énergétique importants, en volume sur la ville de Vannes et les communes du Golfe, mais aussi sur les communes des Landes de Lanvaux (offre locative en centre bourg). GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 50
PARTIE 3 CONSTRUCTION NEUVE ET MARCHES IMMOBILIERS
3.1 Une production de logements cyclique
Un reflux de la construction neuve depuis 2020
Le bilan à mi-parcours du PLH précédent a montré que les objectifs de production de logements fixés
à 1 700 logements par an ont été dépassés avec une moyenne annuelle de 1 827 logements autorisés
sur la période 2019-2024.
La baisse de la dynamique de production doit être mise en perspective d’une conjoncture moins
favorable sur le plan national mais également dans le département. On enregistre ainsi 5 000
logements autorisés dans le Morbihan en 2023 soit une baisse de 20%.
La production de logements neufs est assez équilibrée sur les territoires : Vannes représente 27% des
logements commencés entre 2019 et 2023, le cœur d’agglomération 23%, le Golfe et ses îles 32% et
les Landes de Lanvaux 18%.
Mais les évolutions triennales des logements commencés montrent les dynamiques à l’intérieur du
territoire très évolutives. La construction sur les Landes de Lanvaux, après avoir été en forte
progression, semble se tasser depuis 2020. La progression de la construction dans les communes du
Golfe du Morbihan et ses îles est manifeste. La construction est en diminution depuis 2019 sur le Cœur
d’agglomération et en baisse sur Vannes sur la période récente. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 51
e tableau ci-dessous fait état du degré d’atteinte des objectifs du PLH selon les logements commencés,
sur 4 des 6 années du PLH, soit théoriquement 66% de la production attendue. A l’échelle de
l’agglomération, en 4 ans 75% de l’objectif a d’ores et déjà été mis en chantier. Selon les communes,
des niveaux d’atteinte des objectifs à différenciés, dépassés au bout de 4 années de production dans
certaines d’entre elles ; Certaines communes sont en retrait et n’ont pas dépassé 50% de l’objectif. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 52 GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 53
L’habitat individuel est fortement présent sur le territoire de l’agglomération hors Vannes
Les logements individuels purs représentent 44% des logements autorisés sur la période 2019-2024 à
l’échelle de GMVA et jusqu’à 60% dans les communes du Golfe et 74% dans les communes des Landes.
Les logements collectifs prédominent dans le reste du cœur d’agglomération (51%) et à Vannes (71%).
Les logements en individuels groupés (plusieurs logements pour un seul permis déposé par un
opérateur) sont peu nombreux, seulement 9% et les résidences ne représentent que 6%.
Un appartement représente en moyenne une surface presque deux fois moins importante qu’une
maison individuelle construite par un particulier. L’offre collective est en partie tournée vers
l’investissement locatif, ce qui contribue à développer des plus petites surfaces. L’offre individuelle en
permis groupés (lotissements et maisons vendues clés en main), propose des maisons de 25m² moins
grandes.
Il n’y a pas de gros écarts de superficies selon les secteurs géographiques.
71%
51%
16% 15%
40%
7%
8%
14% 10%
9%
19%
40%
60% 74%
45%
3% 1% 10% 1% 6%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Vannes Reste du Cœur
d'agglomération
Golfe du Morbihan et
ses îles
Landes de Lanvaux GMVA
Logements autorisés 2019-2024 selon la forme urbaine
(sources : Sitadel)
Collectif Individuel groupé Individuel pur Résidence
Logements autorisés 2019-2024
Surfaces
moyennes des
logements
collectifs
Surfaces
moyennes des
logements
individuels
groupés
Surfaces
moyennes des
logements
individuels
purs
Surfaces
moyennes des
résidences
Vannes 68 104 139 27
Reste du cœur d'agglomération 67 99 133 76
Golfe du Morbihan et ses îles 65 106 124 59
Landes de Lanvaux 62 97 114 96
CA Golfe du Morbihan - Vannes Agglomération 67 103 124 46
Source : Sitadel, traitement GTC GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 54
Les superficies moyennes des logements sont assez stables, on note une baisse pour les logements
individuels purs qui passent de 139 m² en moyenne en 2011 à 123 m² en 2023.
Une évolution des composantes du point mort et de l’effet démographique de la construction
Pour comprendre dans quelle mesure la construction a une incidence sur l’évolution démographique,
il convient de discerner ce qu’elle recouvre en termes de besoins en logements, hors croissance
démographique et pour la croissance démographique. Le point mort est le besoin en logements même
si la population ne croît pas, pour compenser différents phénomènes. Dans le point mort on distingue
les besoins liés :
• à l’évolution de la structure et de la taille des ménages (desserrement) lié au vieillissement,
les séparations, la décohabitation… qui multiplient les petits ménages
• au renouvellement du parc de logements (solde entre démolitions / changements d’usage
et/ou division d’un grand logement en petits logements)
• à une occupation à titre non-principal (évolutions des résidences secondaires, logements
occasionnels)
• à la fluidité du marché (évolution de la vacance)
Il s’agit d’une approche pédagogique qui permet de montrer qu’une forte production de logements
ne s’accompagne pas toujours d’une croissance démographique. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 55
A l’échelle de l’agglomération, la
construction annuelle est passée de
1950 logements entre 2009 à 2013 à
1450 entre 2014 et 2019. Le volume de
logements permettant l’accroissement
démographique a peu évolué, passant
de 790 à 738. En revanche, les besoins
liés au point mort ont diminué (de 1158
à 780), en raison de l’arrêt de la
progression des logements vacants
entre 2014 et 2019.
Sur l’ensemble des composantes territoriales, le point mort 2014-2019 est inférieur à la période
précédente, essentiellement en raison de l’arrêt de la progression des logements vacants, voire de leur
baisse à Vannes. Les besoins liés à la progression des résidences secondaires ont augmenté à Vannes,
mais baissé ailleurs. Les besoins liés au desserrement ont augmenté à Vannes mais se sont tassés
ailleurs. Les volumes de logements permettant de répondre à la croissance démographique ont baissé
dans le cœur d’agglomération mais augmenté ailleurs.
Dans un contexte de tension du marché, bien que construisant moins, l’effet démographique de la
construction s’est relativement maintenu, compte tenu de la baisse du stock des logements vacants.
Pour l’avenir plusieurs points de vigilance concernant le point mort : le stock des logements vacants est
désormais limité, le desserrement opère sur une taille moyenne des ménages désormais réduite…
L’augmentation des résidences secondaires induit de forts besoins de compensation pour loger les
ménages, et là où le renouvellement est négatif, cela signifie que les besoins en construction neuve
sont diminués par de probables divisions de grands logements en plusieurs petits logements, sans
permis de construire.
3.2 Un parc locatif privé sous tension et des niveaux de loyers en hausse
Avec plus de 21 300 logements locatifs privés, l’agglomération comporte 29% de son parc privé en
location. Cette part monte jusqu’à 37% à Vannes (environ 11 000 logements locatifs privés). Il s’agit
essentiellement d’appartements.
Point mort
Point mort GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 56
Le parc locatif privé est soumis à une forte tension qui s’est accentuée avec la crise sanitaire puis la
crise du logement. L’interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores
dans le cadre de la loi Climat et Résilience incite une partie des propriétaires à se tourner vers la vente
ou bien le meublé de tourisme qui est plus rentable financièrement. Ainsi une partie des locataires du
parc privé à qui l’on donne congés vont grossir les rangs des demandeurs du parc social sous forte
tension lui aussi.
Les loyers du parc privé connaissent une hausse progressive depuis 2017 qui concerne particulièrement
les appartements (9€ de prix médian au m² en 2017 contre 10€ en 2022).
L’observatoire des loyers du Morbihan indique qu’en 2022 le loyer médian global d'un bien locatif privé
loué vide est de 9,5 €/m² sur le territoire de Golfe du Morbihan - Vannes Agglomération. Il s’agit ici de
prix médians, sachant qu’à Vannes un appartement type T1 peut monter jusqu’à près de 16€/m². 4
L’observatoire des loyers a permis de faire évoluer les niveaux de loyers conventionnés pour qu’ils
soient davantage incitatifs auprès des propriétaires bailleurs qui souhaitent faire des travaux dans le
cadre des aides de l’ANAH. Le plafond de loyer conventionné est ainsi passé de 9€/m² à 12€/m².
4 15.7€/m² en fourchette haute pour un logement T1 situé dans le périmètre de l’OPAH RU Vannes centre selon
l’observatoire des loyers 2024
Territoires Total parc privé Total parc locatif privé % du parc locatif privé
dont % de
maisons en
locatif privé
dont %
d'appartements
en locatif privé
Vannes 29 997 11 044 37% 4% 33%
Reste du cœur d'agglomération 22 854 5 011 22% 10% 11%
Golfe du Morbihan et ses îles 33 758 2 877 9% 6% 3%
Landes de Lanvaux 17 169 2 420 14% 12% 3%
CA Golfe du Morbihan - Vannes Agglomération 73 781 21 352 29% 10% 19%
Source : Fichiers fonciers via LOVAC 2022, traitements GTC
T1 T2 T3 T4 T5
Vannes 28 42 63 80 134
1ère couronne GMVA 30 43 61 86 103
2e couronne GMVA 20 44 63 90 98
3e couronne GMVA 29 44 63 61
Source: ADIL 56, observatoire des loyers 2023
T1 T2 T3 T4 T5
Vannes 13,5 € 11,2 € 10,2 € 9,4 € 10,5 €
1ère couronne GMVA 11,6 € 10,5 € 9,2 € 9,8 € 9,5 €
2e couronne GMVA 17,5 € 10,1 € 8,2 € 7,2 € 11,2 €
3e couronne GMVA 15,7 € 12,1 € 10,2 € 8,3 €
Source: ADIL 56, observatoire des loyers 2023
Logements collectifs
Logements collectifs Superficies médianes (m²)
Loyers médians en € GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 57
T1 T2 T3 T4 T5
Vannes 19 41 65 94 114
1ère couronne GMVA 26 45 63 87 106
2e couronne GMVA 31 65 98 105
3e couronne GMVA 45 66 86 119
Source: ADIL 56, observatoire des loyers 2023
T1 T2 T3 T4 T5
Vannes 19,0 € 11,5 € 12,8 € 9,3 € 10,6 €
1ère couronne GMVA 14,2 € 10,0 € 9,7 € 9,9 € 9,9 €
2e couronne GMVA 17,1 € 10,2 € 9,7 € 9,0 €
3e couronne GMVA 11,4 € 8,4 € 11,5 € 9,3 €
Source: ADIL 56, observatoire des loyers 2023
Loyers médians en € Logements individuels
Logements individuels Superficies médianes (m²) GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 58
Le découpage géographique opéré par l’ADIL 56 est le suivant :
- La 1ère couronne est composée d'Arradon, Meucon, Plescop, Ploeren, Saint-Avé, Saint-Nolff,
Séné et Theix-Noyalo.
- La deuxième couronne est composée de Baden, Brandivy, Colpo, Elven, Grand-Champ, La
Trinité-Surzur, Larmor-Baden, Le Bono, Le Hézo, Locmaria-Grand-Champ, Locqueltas,
Monterblanc, Plaudren, Plougoumelen, Sulniac, Surzur, Trédion et Treffléan.
- La 3ème couronne est composée d’Arzon, Ile-aux-Moines, Ile-d’Arz, Le Tour-du-Parc, Saint-
Armel, Saint-Gildas-de-Rhuys, Sarzeau.
Par ailleurs, l’ANIL publie chaque année une « carte des loyers » à l’échelle nationale à partir des
annonces de logements non meublés publiées sur Leboncoin et Seloger. Les données présentées ci-
dessous concernent les biens mis en location au 3e trimestre 2023. Il s’agit d’estimation de loyers en
€/m² charges comprises. Pour certaines communes (en hachuré sur les cartes) sur lesquelles il n’y a
aucune annonce recensée sur la période observée, l’indicateur de loyer est estimé à une échelle plus
grande comprenant des communes voisines ayant des caractéristiques similaires.
L’actualisation des données en 2024 selon l’observatoire local des loyers confirme la hausse des prix
locatifs privés :
- Un loyer médian de 10.7€/m² à Vannes tous types de bien confondus
- Un loyer médian de 10.2€/m² pour les appartements et 9.2€/m pour les maisons dans la zone
littorale de GMVA GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 59
Les niveaux de loyers sont plus élevés pour les petites typologies qui sont très recherchées notamment
à Vannes. L’observatoire met également en avant le fait que les loyers sont plus élevés pour les
emménagés récents (nouveaux baux).
Ob v y AD L 56
3.3 Un marché immobilier de l’ancien très valorisé
Un marché de l’immobilier parmi les plus valorisé à l’échelle départementale
Comparé aux autres territoires du Morbihan, le marché vannetais fait partie des marchés immobiliers
les plus valorisés au sein de la frange sud littorale.
b è p x b 2024 GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 60
Une flambée des prix dans l’ancien depuis la crise Covid
Le marché immobilier de l’ancien connait une véritable flambée des prix depuis la crise Covid. Les prix
évoluaient déjà à la hausse depuis 2014 mais l’année 2020 marque un tournant vers un immobilier de
plus en plus cher. Tandis que le nombre de transactions était plutôt stable (en moyenne 2 100 maisons
et 1 400 appartements entre 2017 et 2021) il s’effondre en 2022 et 2023 en lien avec la crise du
logement et la difficulté pour les ménages d’obtenir un financement. Néanmoins les prix ont continué
d’augmenter.
DVF 1 j 2023 ( ’ 2023 p ti ; p x ffi p x y )
Les données des notaires présentées ci-dessous, montrent que les prix des maisons anciennes à Vannes
font partie des prix les plus élevés à l’échelle régionale avec une flambée des prix (+16.7%) sur 1 an.
Cette flambée concerne tout autant l’immobilier de l’ancien dans les communes du Golfe où l’on
dépasse les 550 000€.
Les communes autour du Golfe et les îles rencontrent les prix de l’immobilier les plus élevés. Les prix
sont ensuite moins élevés en 2e couronne de Vannes et sur le rétro-littoral. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 61
DVF 1 j 2023 ( ’ 2023 p ti ; p x ffi p x y )
Le prix des maisons anciennes donné par les notaires en 2024 pour Arradon et Baden (548 000 et
570 000€) est légèrement en retrait des transactions 2022-2023 (supérieures à 600 000€), mais
demeure élevé.
D 2024 GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 62
Les prix des appartements anciens ont également connu une hausse significative depuis 2019 et
constante jusqu’en 2022. Un tassement est observé en 2023.
DVF 1 j 2023 ( ’ 2023 p ti ; p x ffi p x y )
Le tassement des prix observé en 2023 ne semble pas être confirmé en 2024, avec une observation
notariale qui marque un franchissement du seuil des 4 000€ du m² à Vannes, prix le plus élevé des villes
de Bretagne. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 63
Les communes du Golfe disposent d’un prix moyen des appartements anciens supérieur à 4000€ du
m², avec des volumes de transactions importants.
DVF 1 j 2023 ( ’ 2023 p ti ; p x ffi p x y )
NB : pas de transaction estimée pour les communes qui apparaissent en blanc, le prix au m² n’a pas pu
être estimé sur ces communes. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 64
3.4 Un marché immobilier du neuf plutôt résilient malgré la crise
Des prix de vente élevés dans le neuf
Bien que la crise du logement touche la Bretagne dans une proportion un peu moindre qu’à l’échelle
nationale, le recul de l’activité dans le département s’est fait ressentir avec une baisse de -26% des
réservations au 1er trimestre 2023 comparé au 1er trimestre 20225. Le marché immobilier vannetais se
montre plutôt résilient : seulement -9% des ventes au 2e trimestre 2023 contre -33% à Rennes
Métropole, -32% à Brest Métropole. Selon les professionnels de l’immobilier, il y a eu 332 logements
mis en vente en 2023 (contre 451 en 2022 soit – 26%) alors que le marché pourrait largement en
absorber entre 600 et 800.
Les prix de vente dans le neuf sont élevés sur l’agglomération (4 855€/m² au 2e trimestre 2023 parking
inclus). Les prix de marché (les offres initiales sont proposées à 5 000€ du m²) s’adressent plutôt à un
profil de secundo-accédants avec un apport. Après un tassement du prix au premier trimestre 2023,
celui-ci est reparti à la hausse, confirmant le caractère résilient du marché. L’érosion du taux
d’écoulement montre néanmoins que l’augmentation des prix a atteint une limite. La vente aux
propriétaires occupants est majoritaire (75% des ventes en 2023) tandis que les investisseurs ne
représentent que 25%. La faible part des investisseurs s’explique par la faible proportion du territoire
éligible au Pinel Breton. L’extension du zonage B1 suite à l’arrêté du 2 octobre 2023 et celui du 5 juillet
2024 aura eu un effet limité, compte tenu de l’extinction programmée du Pinel fin 2024.
Le prix des
appartements neufs se
situe à un niveau
comparable à Nantes et
Saint-Nazaire.
L’augmentation de 3%
sur 1 an, montre que le
marché se maintient à
une valeur élevée.
Les professionnels de la
promotion immobilière
soulignent que les prix
de ventes dans le neuf
5 Données OREAL, Observatoire du Logement Neuf en Bretagne 2023 GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 65
sont très proches de ceux dans l’ancien sur le territoire vannetais, ce qui est à la fois signe d’un marché
immobilier tendu mais sain.
Les terrains à bâtir : superficies en baisse et prix en hausse
L’analyse de la production et des ventes de terrains à bâtir en ZAC et en lotissements pour les années
2021 et 2022, réalisée par l’ADIL, apporte les éclairages suivants :
• Un marché ayant atteint un pic d’activité très élevé en 2021 (avec 40 opérations autorisées et
394 lots créés), un stock des lots à bâtir alors en diminution, mais une diminution de l’activité
en 2023, dans un contexte de crise immobilière,
• Une envolée des prix (prix médian de 170€ du m²)
• Une taille des parcelles relativement réduite (400 m²) et en diminution, en corrélation avec
l’augmentation des prix
• Une majorité de petites opérations (une moyenne de 10 lots à l’échelle de l’agglomération,
mais une nette distinction entre le cœur d’agglomération, le Golfe et ses Iles dont les
opérations ont 5 lots en moyenne, alors que la moyenne est montée à 20 lots sur les Landes
de Lanvaux).
• Les acheteurs sont à 70% des ouvriers, employés, professions intermédiaires et des artisans
Sur Golfe Morbihan - Vannes Agglomération, les collectivités sont peu présentes dans la production de
lots à bâtir. La majorité des lotissements sont à l’initiative de particuliers, ce qui est marquant à l’échelle
départementale. Enfin la part des professionnels est manifeste.
AD L « y p ti v à bâti ZA ti 2022 »
p b ti j v 2024 GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 66
Les exemples ci-dessous, selon la nature de l’opérateur, montrent une grande différence entre les
opérations d’initiative communale ou de professionnels (relativement importantes) et les opérations à
l’initiative de particuliers (petites en taille, sur foncier en fond de jardin).
AD L « y p ti v à bâti ZA ti 2022 »
p b ti j v 2024 GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 67
Les prix médians des terrains à bâtir ont augmenté de 10% au sein de l’agglomération en 3 ans, avec
une valeur à 170€ du m², contre 43€ sur la communauté de communes Centre Morbihan Communauté,
28€ à Pontivy Communauté et près de 100€ sur Questembert Communauté.
Si l’augmentation de 10% est mesurée, selon le témoignage des communes, les prix des terrains à bâtir
ont pratiquement doublé depuis moins de 10 ans. Par exemple, à La Trinité-Surzur, l’augmentation des
prix du foncier est particulièrement importante (de 125€/m² en 2016 à 250€/m² aujourd’hui). Le Hézo
le prix du foncier atteint 350€/m². Le Tour du Parc, les prix des terrains avoisinent les 300 000€ ce qui
est inaccessible pour la majorité des familles. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 68
Selon le témoignage des professionnels de l’immobilier, pour les particuliers qui souhaitent vendre
leurs terrains, dans le cœur d’agglomération il est souvent plus avantageux de le faire auprès d’un autre
particulier qu’auprès d’un promoteur (délai de la promesse de vente + conditions suspensives,
négociation plus dure du prix du foncier en cas d’imposition d’un taux de logement social et limitation
de la hauteur) ce qui encourage également les divisions parcellaires au détriment des opérations
d’ensemble permettant de faire plus de logements.
Les promoteurs soulignent enfin que l’existence de cahiers des charges de lotissements (souvent
anciens) et de servitudes imposent des règles très contraignantes pour la
constructibilité des terrains.
3.5 Un enjeu fort autour de la production de logements abordables
Face à la forte augmentation des coûts de l’immobilier dans l’ancien et le neuf et à la tension de plus
en plus accrue sur le parc locatif social, l’offre en accession aidée et/ou locatif social et intermédiaire
est plus que jamais au cœur des enjeux de production de logements.
Une simulation de la capacité d’achat de ces ménages a été réalisée en prenant les hypothèses
suivantes :
- Achat dans l’ancien (sans travaux) : avec un apport de 10%, une durée d’emprunt de 25 ans,
un taux d’intérêt à 4.5%, un taux d’effort de 33%, des frais de notaires à 8% et des frais divers
de 5%
- Achat dans le neuf : mêmes variables à l’exception des frais de notaires qui sont à 3%
Lorsque l’on compare les budgets des ménages6 avec les prix du marché immobilier dans le neuf et
dans l’ancien, on constate qu’une partie des produits (notamment maison individuelle) ne sont
accessibles qu’aux ménages ayant des revenus supérieurs au 7eme décile. De même, certaines
localisations (ex : communes du Golfe) ne sont accessibles qu’aux ménages les plus aisés. Ainsi le
marché s’adresse prioritairement aux actifs de CSP supérieures et aux séniors ayant un apport tandis
qu’il existe une réelle difficulté pour les jeunes et les primo-accédants de trouver un bien
correspondant à leur budget.
6 Sur la base de 45 m² pour les appartements des couples de moins de 30 ans, de 90 m² pour les familles avec
enfants, de 65 m² pour les séniors. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 69
Le développement d’une offre en Bail Réel Solidaire (BRS) via l’OFS de l’agglomération
En 2021, Golfe du Morbihan – Vannes agglomération a créé son propre Organisme Foncier Solidaire
(OFS) pour le développement de logements en Bail Réel Solidaire (BRS). Aujourd’hui, le format de l’OFS
est un GIP avec 2 actionnaires : GMVA à plus de 92% du capital et Morbihan Habitat. Le PLH 2019-2025
prévoyait 480 000€/an pour aider les ménages à l’accession sociale. Cette somme est reversée
annuellement à l’OFS pour abonder son capital. L’augmentation de ce capital permet d’avoir des fonds
propres pour acheter des terrains.
Son objectif aujourd’hui est de produire 150 à 200 logements en BRS par an. Son activité est bien
lancée :
• 194 logements BRS engagés (avec engagement financier et acquisitions foncières en cours ou
prévues rapidement),
• 13 opérations avec commercialisation en cours/à venir, dont 3 à Vannes pour 86 logements, 10
opérations pour 108 logements en zone B1 et 1 à Saint-Nolff de 19 logements
• 324 logements BRS (22 opérations) font l’objet d’une étude de faisabilité
Plusieurs communes, y compris dans des secteurs légèrement moins tendus, sont particulièrement
intéressées par le développement d’une offre en Bail Réel Solidaire. Si la Banque des territoires finance
plus facilement en B1, il est tout de même envisageable de produire des logements en BRS en dehors,
en B2 ou C, dans la mesure où le BRS propose un écart de prix significatif par rapport à la pleine
propriété. L’OFS, même sans prêt Gaïa de la Banque des territoires, pourrait aller en zone C s’il y a un
financement de la commune pour une partie de l’acquisition du terrain. Pour la commercialisation du
BRS via l’OFS de l’agglomération, la cible est les jeunes actifs. L’OFS constate que sur les ventes réalisées
à Vannes, le revenu moyen est d’environ 2 046€/mois et la moyenne d’âge est de 33 ans. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 70
L’OFS ne sera réellement autonome que d’ici 2027-2028 car les premières redevances arriveront
seulement après la livraison des opérations.
La place des produits locatifs intermédiaires : LLI
Le dispositif du Pinel breton a été expérimenté sur quelques IRIS de l’agglomération. Depuis Octobre
2023, et le passage en B1 de plusieurs communes, son assise territoriale s’est élargie, mais pour une
brève période, puisque le Pinel prend fin à l’échelle nationale le 31 décembre 2024.
Le produit destiné à remplacer le Pinel est le LLI, disposant également d’une TVA à 10%, de niveaux de
loyers et de ressources pour les locataires comparables. Le LLI doit permettre un taux d’effort autour
de 25%, avec une décote par rapport au prix du marché libre d’au moins 10%.
Par ailleurs les organismes HLM peuvent développer du LLI, dans une proportion limitée de leur parc.
Les bailleurs et les promoteurs soulignent le fait que les logements en LLI peuvent répondre à une
partie de la demande et permettre la sortie d’opérations mixtes, incluant du logement social ordinaire
et du logement intermédiaire.
La position des communes et des acteurs rencontrés est que les logements produits en LLI viennent en
plus de la part de logements produits en locatif social et en BRS. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 71
À RETENIR SYNTHESE & ENJEUX
Une construction ayant atteint un pic en 2020 et un reflux de la construction depuis. La production se partage à l’échelle de l’agglomération entre individuel et collectif.
L’analyse du rôle régulateur de la construction, compte tenu du point mort et de l’effet démographique, montre que dans un contexte de tension du marché, bien que construisant moins, l’effet démographique s’est relativement maintenu, compte tenu de la baisse du stock des logements vacants.
Un marché immobilier plutôt résilient face à la crise, dans le sens où la chute d’activité immobilière y est moins forte que dans les métropoles voisines, en raison d’une demande soutenue, particulièrement de séniors solvables, non impactés par l’augmentation des taux d’intérêts, puisque disposant d’apports et recourant peu à l’emprunt.
Le marché, aussi résilient soit-il, est en réalité bloqué, la promotion privée est en difficulté de commercialisation à sa clientèle traditionnelle (primo accédants) et ne bénéficie plus du dispositif Pinel, dont les effets sur le territoire auront été limités dans le temps et dans l’espace. Un reflux de vente des terrains à bâtir est constaté depuis 2021.
La sélectivité du marché s’accentue d’année en année. Les primo accédants ont accès à une offre de maisons de plus en plus limitée dans le secteur des Landes de Lanvaux, les transactions dans le neuf et dans l’ancien se réalisant ailleurs sur des budgets de ménages plus installés dans la vie et plus âgés.
Un développement de l’offre locative privée sur la dernière période intercensitaire sur tout le territoire, en lien avec le Pinel Breton sur la ville de Vannes, et l’attractivité globale de l’agglomération, contribuant à l’accueil de petits ménages en forte croissance.
La valorisation du marché a des conséquences sur l’allongement de la durée de séjour dans le parc social (la baisse de la rotation diminue les capacités d’attribution et de satisfaction de la demande cf. partie 5).
Le BRS et le LLI sont des solutions pour développer du logement abordable et assurer une occupation à titre de résidence principale. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 72
PARTIE 4 LE FONCIER DEDIE A L’HABITAT
4.1 Une trajectoire ZAN amorcée
Une baisse de l’artificialisation des sols amorcée lors de la décennie précédente
La consommation des ENAF sur la décennie précédente a été évaluée par deux sources : L’observatoire
de l’artificialisation des Sols (COENAF) et un travail réalisé dans le cadre du SRADDET sur la base du
MOS. Dans les deux cas, les consommations sont relativement proches, 738 hectares de 2009 à 2020
selon COENAF, 730 hectares de 2010 à 2021 selon l’estimation SRADDET .
Selon COENAF , l’habitat représente les 2/3 de l’artificialisation des sols de Golfe du Morbihan - Vannes
Agglomération sur la décennie précédente. La baisse de l’artificialisation des sols en matière d’habitat
est manifeste et est de l’ordre de 30% entre le début et la fin de période.
Une contribution inégale des territoires à la baisse de l’artificialisation
Si l’on rapporte les m² d’artificialisation au nombre de logements produits (tous secteurs confondus),
de 2018 à 2020, pour un logement produit à Vannes 87 m² sont artificialisés contre près de 740 m²
dans les Landes de Lanvaux. Cette différence est due à l’offre de logements dans ces territoires :
appartements et individuel dense à Vannes, terrains constructibles plus grands dans les Landes de
Lanvaux. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 73
De plus, si l’on remarque une baisse significative de l’artificialisation pour un logement produit, entre
le début et la fin de période, dans le reste du Cœur de l’agglomération et dans le Golfe du Morbihan et
ses îles, ce n’est pas le cas dans les Landes de Lanvaux.
Pour une part de la croissance démographique inférieure à celle du Cœur d’agglomération
(Vannes et le reste des communes), les Landes de Lanvaux disposent d’une plus forte consommation
d’ENAF pour de l’habitat
Le bilan des consommations ENAF rapporté à l’accueil de populations supplémentaires, entre les
différents secteurs, est nuancé. Les Landes de Lanvaux ont consommé en proportion plus ENAF que
leur prise en charge de l’accroissement de la population et des ménages. C’est également le cas pour
Le Golfe du Morbihan et ses îles. Vannes a une part dans la consommation d’ENAF réduite et égale à e
contribution dans l’accueil de populations supplémentaires, alors qu’elle a porté une croissance bien
supérieure des ménages, en raison de l’accueil de petits ménages. Enfin le cœur d’agglomération prend
en charge une proportion de croissance de populations et de ménages supérieure à sa part dans la
consommation des ENAF.
Une trajectoire ZAN à assurer à l’horizon du nouveau PLH et du SCOT
Au titre de la réduction de près de 50% des consommations en ENAF constatées de 2009 à 2020, 426
ha ont été octroyés pour GMVA au titre du ZAN 2021-2031, cette enveloppe concernant tous les usages
possibles du foncier. Environ 1/3 a déjà été consommé de 2021 à 2023 (Méthode du MOS- en cours de
réactualisation).
De 2009 à 2020… répartition interne de... ... la croissance de pop ... la croissance ménages … la conso ENAF pour l'habitat
Vannes 8% 17% 8%
Reste du cœur d'agglomération 34% 37% 23%
Golfe du Morbihan et ses îles 23% 21% 29%
Landes de Lanvaux 36% 25% 39%
CA Golfe du Morbihan - Vannes Agglomération 100% 100% 100%
Source : COENAF, Obs ervatoire de l'artificialis ation des s ols , Data.gouv.fr et INSEE RP2020 GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 74
4.2 Les modalités d’intervention publique sur le foncier
Un territoire bien couvert par les documents d’urbanisme
La totalité des communes de l’agglomération sont couvertes par un PLU, à noter que 11 communes
sont en cours de révision de leur PLU au moment de l’élaboration du diagnostic du PLH (avril 2024).
Des PLU qui cherchent à encadrer fortement la programmation de logements, avec des
principes de mixité confrontés aux limites d’équilibre des opérations
La modalité d’action foncière la plus courante est l’encadrement de l’aménagement par les opérateurs,
via les outils du PLU (OAP et SMS principalement), sur des secteurs à enjeux.
Deux objectifs sont assignés à ces outils : encadrer la programmation en assurant une part de
logements sociaux et par voie de conséquence peser sur le prix d’achat du foncier en le négociant plus
durement pour permettre l’implantation des logements sociaux. Cela engage une plus grande
responsabilité de l’opérateur pour que les opérations soient particulièrement qualitatives. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 75
Les Orientations d’Aménagement et de Programmation viennent préciser les objectifs de la
municipalité en terme programmatiques, d’usages, de mixité sociale, etc... Elles donnent un objectif
minimal à atteindre en matière de programmation de logements sociaux, au sein d’un secteur de
projet. A Vannes, les OAP renvoient de manière systématique à la servitude de mixité sociale prise par
délibération.
En dehors de Vannes, les Servitudes de mixité sociale sont peu utilisées alors que les OAP le sont
beaucoup. Les échanges avec les différents acteurs ont montré qu’une SMS couplée à une Déclaration
d’Utilité Publique permet une négociation relativement plus serrée du foncier qu’en OAP, par la
possibilité d’un recours au Droit de Préemption Urbain en cas de vente du foncier par le particulier.
Les échanges avec les opérateurs, individuels ou collectifs ont permis d’identifier des axes
d’amélioration dans la relation entre les communes et eux même :
- Un souhait de laisser plus de place à l’innovation (sortir du cadre de la loi sur les locaux vélo,
les parkings…) pour proposer des produits de logements en faisant valoir d’autres solutions.
Les besoins des ménages varient au fil du temps (composition des ménages, perte
d’autonomie, cohabitation…) et il y a un enjeu de prolongation de la durée de vie des
bâtiments.
- Un enjeu d’acceptation de la densité, élément majeur de la mixité. Il s’agit de donner la
possibilité d’augmenter les surfaces de plancher, de monter en étage les opérations (au-delà
du R+2+C à Vannes, formes intermédiaires en cœur de bourg, individuel groupé aligné sur
rue…), en échange d’une plus grande mixité sociale des produits, d’une mixité fonctionnelle,
de préservation des coefficients de pleine terre et de traitement de la qualité de vie au pied
des opérations.
- Un travail de coélaboration des OAP et SMS, avant qu’ils soient opposables, avec un ciblage
des servitudes de mixité sociale (SMS) et des OAP GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 76
Des dispositifs de portage foncier à court terme qui ne pallient pas au manque de réserves
foncières
L’agglomération dispose depuis 2007 de son propre dispositif de portage foncier pour une période
allant de 5 à 7 ans. Cet outil vient en complémentarité de l’action de l’Etablissement Public Foncier de
Bretagne qui intervient sur toutes les communes, sur des temporalités identiques.
Certaines communes ont des conventions de portage foncier avec l’EPF (Surzur, Locqueltas, Saint-
Armel…) et d’autres des conventions quadripartites au titre de la carence SRU (Ploeren/Theix-Noyalo).
Cela concerne notamment des projets d’acquisition de maisons avec terrain en centre-bourg.
Quelques communes ont fait des réserves foncières. D’autres mènent une politique d’acquisition
foncière en centre-bourg depuis plusieurs années, via l’utilisation du droit de préemption. Certaines
communes indiquent qu’elles n’ont pas les capacités financières de faire des réserves foncières en
raison des prix trop élevés. Plusieurs communes ont une stratégie de maitrise foncière pour faire du
lotissement communal, avec un prix de vente légèrement décoté.
Sur certains fonciers stratégiques faisant l’objet d’une rétention foncière, l’un des leviers identifiés
serait d’agir sur la fiscalité. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 77
4.3 Des perspectives de développement de l’habitat à court et moyen termes
Un recensement des fonciers mobilisables en matière d’habitat
Dans le cadre des entretiens réalisés auprès des 34 communes de l’agglomération, un recensement
des fonciers à vocation d’habitat a été établi afin d’estimer le potentiel mobilisable sur les 6 années du
PLH et au-delà.
324 opérations de logements ont été identifiées au total dont :
- 29 opérations dont la livraison est prévue avant 2026
- 83 opérations dont la livraison est prévue pendant la période du PLH (2026-2031)
- 17 opérations dont la livraison est prévue après 2031
- 195 opérations dont la période de livraison n’est pas connue
Au sein des 83 opérations prévues pendant la période du PLH, environ 986 logements ont déjà fait
l’objet d’un permis déposé (« coups partis »), soit 26% des logements envisagés. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 78
À RETENIR SYNTHESE & ENJEUX
Pour un logement mis en chantier entre 2009 et 2020, la consommation foncière en ENAF aura été fort différente selon les secteurs SCoT :
- sobre et en baisse dans le Cœur d’Agglomération,
- moyenne et en baisse dans le secteur communes du Golfe et ses îles
- haute et maintenue dans les Landes de Lanvaux
Les communes qui ont consommé le plus d’ENAF, ne sont pas toujours celles qui ont accueilli en proportion le plus d’habitants, pour les raisons suivantes :
- Le Cœur d’agglomération produit des logements plutôt orientés pour des petits ménages, - Le secteur du Golfe et ses îles voit une partie de sa production transformée en résidences secondaires (et/ou meublés de tourisme) avec un effet démographique diminué, - Les Landes de Lanvaux produisent plutôt des logements pour des grands ménages, sur un modèle pavillonnaire avec grand terrain, peu dense
Le territoire dispose de PLU relativement récents ou en cours de révision, qui cherchent à encadrer l’initiative des opérateurs par des servitudes de mixité sociale ou des OAP et à peser sur le prix du foncier, mais dont les effets sont variables. Leurs principes méritent d’être discutés en amont avec les opérateurs, de façon à s’assurer de leur réalisme et faisabilité et une complémentarité entre SMS et OAP est à travailler.
Il résulte des discussions avec les opérateurs :
- Un souhait de laisser plus de place à l’innovation pour proposer des produits de logements en faisant valoir d’autres solutions ;
- Un enjeu d’acceptation de la densité, élément majeur de la mixité
- Un travail de co-élaboration des OAP et SMS, avec un ciblage des servitudes de mixité sociale (SMS) et des OAP
Des dispositifs de portage foncier à court terme qui ne pallient pas le manque de réserves foncières. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 79
PARTIE 5 LE P ARC SOCIAL
5.1 Caractéristiques du parc de logement social sur le territoire de GMVA
Plus de la moitié du parc social concentré sur la ville de Vannes
Golfe du Morbihan – Vannes Agglomération compte 14 047 logements sociaux en 2024 selon
l’inventaire SRU. Le parc social représente 16% du parc de résidences principales.
Chaque commune de l’intercommunalité détient à minima un logement social. En 2024, 52% de l’offre
disponible se situe sur la ville-centre, Vannes, soit 7 350 logements et 24% des logements locatifs
sociaux se répartissent sur les communes du Cœur d’Agglomération (3 438 logements).
Les Landes de Lanvaux concentre 13% du parc social avec 1 795 logements locatifs sociaux. Le Golfe du
Morbihan et ses îles compte 1 464 logements soit 10% du parc social.
A ce jour, 14 communes sont soumises à l’article 55 de la loi SRU7. Parmi elles, seule Vannes atteint
l’objectif avec 24.8% de logements locatifs sociaux sur la commune (SRU, 2024). La commune de Saint-
Avé est très proche de l’objectif avec 19.4%. Parmi les autres communes de plus de 3 500 habitants,
soumises à l’article 55, trois ont un taux inférieur à 10% : Sulniac (9.6%), Sarzeau (7.1%) et Surzur
(8.7%).
7 L’article 55 de la loi SRU s’applique dès lors que l’EPCI concentre au moins 50 000 habitants et comprend au
moins une commune de plus de 15 000 habitants. Au sein de GMVA, les communes de plus de 3 500 habitants doivent disposer d’un taux de logement social supérieur à 20% au sein de leur résidence principale (taux dérogatoire). GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 80
Deux quartiers en politique de la ville à Vannes
Il existe deux Quartiers Politique de la Ville situés sur la commune de Vannes : Kercado et Ménimur.
Ces derniers concentrent à eux deux 2 537 logements locatifs sociaux (40% du parc social vannetais).
Les deux quartiers en politique de la ville sont concernés par la révision des contours de la
géographique prioritaire de 2024. Ainsi, le périmètre du quartier de Kercado s’est agrandi tandis que
celui de Ménimur a légèrement diminué.
Un parc détenu très majoritairement par Morbihan Habitat
Dix bailleurs sociaux sont présents sur le territoire de Golfe du Morbihan – Vannes Agglomération :
Morbihan Habitat8, Aiguillon-Construction, Armorique Habitat, Espacil Habitat, LB Habitat Le Foyer
d’Armor, La Nantaise d’Habitations, SCI Foncière, Le Logis Breton et Habitat et Humanisme et les
Ajoncs.
Morbihan Habitat est le premier bailleur social du territoire, avec 10 270 logements locatifs sociaux sur
l’agglomération en gestion, soit 88.6% du parc social présent sur l’intercommunalité. Morbihan Habitat
est également le seul bailleur social présent sur les Quartiers en Politique de Ville du Territoire. 31% du
patrimoine de ce bailleur se situe sur les QPV.
8 Morbihan Habitat est issu d’une fusion des 3 offices HLM du Morbihan : Bretagne Sud Habitat, Lorient Habitat
et Vannes Golfe Habitat. Cette fusion date du 1er janvier 2023. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 81
En dehors de la vacance organisée, peu de logements vacants dans le parc social
Le taux de vacance commerciale dans le
parc social de Golfe du Morbihan –
Vannes Agglomération s’élève à 4,5%
en 2023. Un taux de prime abord plus
important en comparaison avec le
département (Morbihan : 2,5%) et la
région Bretagne (2,3%).
Ce taux de vacance important est
principalement le fait de la ville-centre
dont la part s’élève à 7,6% en 2023 (6.1% dans les secteurs en QPV, 8.7% hors QPV). Ce taux s’explique
par la vacance organisée par le bailleur Morbihan Habitat dans le cadre des programmes voués à la
démolition (Cité Le Bris, Les Korrigans, Square du Morbihan).
Dans les autres sous-territoires de l’agglomération, la vacance reste très faible (Cœur d’agglomération :
0,8% ; Landes de Lanvaux : 0,6% ; Golfe du Morbihan et ses îles : 0,8%). GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 82
Un taux de mobilité qui tend nettement à diminuer
Le taux de mobilité s’élève à 8,7% en 2023.
Ce taux est légèrement plus élevé par
rapport à l’ensemble du département ou
de la France Métropolitaine (8,1%) et
équivalent à celui de la Bretagne (8,7%).
Entre 2017 et 2022, le taux de mobilité a
connu une baisse importante (moins 3,3
points), ce qui peut s’expliquer par une
tension de plus en plus marquée qui
s’exerce sur le parc social.
A l’échelle des sous-territoires, la rotation
dans le parc social est hétérogène :
- Une mobilité plus faible dans les communes du Golfe du Morbihan et ses îles (7,8%), que dans
celles de Landes de Lanvaux (9,8%).
- Une mobilité plus importante dans les communes du Cœur d’agglomération dont certaines
dépassent les 10% : Séné, 11,3% ; Plescop, 11,0%. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 83
5.2 L’offre et la demande sur le territoire de GMVA
Une tension de la demande qui s’accentue
Au 1er janvier 2025, on compte 6 452 demandes actives sur le territoire de Golfe du Morbihan – Vannes
agglomération et 868 attributions9. Le volume de demandeurs continue d’augmenter, (+31% entre
2019 et 2024) tandis que le volume d’attributions à tendance à se stabiliser (2022-2023) puis à
diminuer en 2024. Cela implique une tension de la demande de logement social qui s’accentue avec
7.4 demandes pour 1 attribution au 1er janvier 2025.
Une augmentation de la demande alimentée par les ménages en premier accès au parc social
et originaires du territoire
Les demandes de mutations (c’est-à-dire les demandes des ménages déjà locataires du parc social)
représentent 30% de la demande totale, soit 1 936 demandeurs. Ce chiffre est relativement stable ces
3 dernières années.
9 Pour chaque année, les demandes sont comptabilisées au 1er janvier de l’année N et les attributions sont
comptabilisées au 31 décembre de l’année N-1. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 84
Les demandeurs de logement social sont
principalement issus du territoire de Golfe du
Morbihan – Vannes agglomération : ils représentent
70% du vivier de la demande. Pour les autres
demandeurs, 15% d’entre eux viennent du Morbihan
et 13% viennent d’autres départements.
Une demande de logement social qui
s’exprime principalement sur la ville de Vannes
La ville de Vannes concentre plus de la moitié de la
demande de logement social du territoire avec 3 614
demandeurs au 1er janvier 2024, soit 57% de la
demande. D’autres communes du Cœur
d’Agglomération ont des volumes de demandeurs supérieurs à 200 : Séné, Saint-Avé et Plescop. La
tension de la demande10 est particulièrement forte sur les communes d’Arradon et d’Arzon avec plus
de 14 demandes pour 1 attribution. Elle est également élevée sur la commune de Colpo, Saint-Gildas
de Rhuys et de l’Ile-aux-Moines avec plus de 10 demandes pour 1 attribution, ce qui s’explique
notamment par un volume de logements locatifs sociaux plus restreint. Pour l’Ile-aux-Moines, la
commune note que parmi les 31 demandes actives sur le territoire, 10 demandeurs sont des îliens.
10 La tension de la demande correspond au rapport entre le nombre de demande de logement social et le nombre
d’attributions de logement social sur un même territoire. Un ratio égal à 1 signifie que toutes les demandes de logement social sont satisfaites sur l’année et qu’il n’y a donc pas de tension GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 85 GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 86
Plus de la moitié des demandeurs sont des personnes seules…
Les personnes seules sont sur-représentées dans la demande de logement social. Cette tendance risque
de se confirmer avec une demande qui s’exprime pour plus de la moitié par des personnes seules
(52%). C’est aussi sur cette catégorie de ménage que la tension de la demande est la plus marquée
avec 9.5 demandes pour 1 attribution. Les couples sans enfant ont également plus de difficulté à se
loger dans le parc social avec une tension de 6.1. Les familles monoparentales sont la catégorie de
population la plus représentée dans les attributions de logements sociaux avec 39% d’attributions en
2023.
La tension sur les demandes de petits logements se confirme avec, respectivement, 38 et 9.5 demandes
pour 1 attribution sur les T1 et les T2. Cependant, on constate que la demande sur les T1 ne représente
que 16% de la demande contre 37% sur les T2. Ce constat est à mettre en corrélation avec la
structuration du parc existant qui ne dispose que de très peu de petites typologies.
La demande cumulée de T3-T4 représente quant à elle une part de 42% de la demande totale. Enfin, il
est à noter que la pression est également élevée sur les T5 et + avec 6.8 demandes pour 1 attribution.
Si l’on observe la demande par typologie en fonction des secteurs, on constate que la demande de
petits logements T1-T2 s’exprime sur l’ensemble des territoires. Elle est cependant plus marquée sur
la ville-centre (57%) et le secteur Golfe du Morbihan et ses îles (52%). La demande porte davantage sur
des typologies familiales dans le secteur du Cœur d’agglomération et des Landes de Lanvaux. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 87
Alors que l’offre en petite typologie ne représente qu’un tiers du parc
Les logements locatifs sociaux de 4 pièces et + représentent près de 33% du parc social de Golfe du
Morbihan – Vannes Agglomération, un taux supérieur à celui du département (32%) et de la région
(31%). La part des T3 est de 36%, soit 4 212 logements.
Les petits logements (T1 et T2) représentent seulement 30% du parc total (3 518 logements). Dans les
territoires de référence, le taux est similaire avec 31% de petites typologies sur l’ensemble du
Morbihan et 30% sur la Bretagne.
Les secteurs des Landes de Lanvaux et du Golfe du Morbihan et ses îles sont ceux qui présentent une
plus grande proportion de petites typologies. La ville de Vannes ne compte que 28% de T1-T2. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 88
Une offre composée principalement de PLUS
D’après RPLS 2023, 86% du parc social est financé au titre du PLUS, soit 10 013 logements. Parmi ces
PLUS, 26% sont des HLM/O (Habitation à Loyer Modéré Ordinaire), c’est-à-dire des logements
construits essentiellement entre 1965 et 1979, et dont les loyers sont souvent bas.
Vient ensuite le PLAI qui compose 9% du parc locatif social avec 1 037 logements. Enfin, 5% du parc est
financé au titre du PLS (536 logements).
Le financement du parc social se répartit différemment selon les secteurs de l’agglomération. En effet,
sur Golfe du Morbihan et ses îles, on remarque que le PLAI occupe une part plus importante que sur
les autres polarités communales (16% du parc est du PLAI). Aussi, la part de PLS est plus élevée sur les
communes du Cœur d’Agglomération (6%). Enfin, la ville-centre concentre la part la plus importante
de PLUS sur le territoire (91%), qui correspond en partie aux financements PLUS HLM/O présents dans
les QPV.
Un parc à très bas loyer sur la ville de Vannes
Si, en moyenne, sur Golfe du Morbihan – Vannes Agglomération, le loyer est de 5.4€/m², ce prix varie
selon les années de construction du logement et le type de financement. En effet, sur le parc social de
moins de 5 ans, le loyer atteint 6.5€/m². Les logements sociaux de type PLAI sont en moyenne à
5.34€/m². Le PLUS, quant à lui, s’élève à 5.30€/m². Un loyer moins important que le PLAI qui s’explique
en partie par la présence de logement de type HLM/O. Le loyer moyen d’un logement HLM/O s’élève
à 3.93€/m². Les logements de type PLS ont quant à eux un loyer moyen de 7.62€/m².
Le niveau de loyer au m² diffère d’un secteur à un autre. La ville-centre concentre des niveaux de loyers
particulièrement bas avec une moyenne inférieure de 4.9€/m². Cela s’explique par la concentration du
parc à bas revenus en QPV financé en HLM/O (moyenne de loyer en QPV : 4.2€/m² contre en moyenne
6.1€/m² hors QPV). A l’opposé, le loyer moyen sur le Cœur d’Agglomération est le plus élevé et atteint
6.2€/m².
A noter que, hormis la commune de Vannes, peu enregistrent un loyer inférieur à 5€/m². Parmi elles,
on retrouve Brandivy (4.9€/m²), Grand-Champ (4.3€/m²), Locqueltas (4.6€/m²), Plaudren (4.8€/m²) et
Saint-Armel (4.4€/m²). L’Île-aux-Moines enregistre la moyenne de loyer la plus élevée : 6.5€/m². GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 89
Des demandeurs avec des niveaux de ressources faibles
Le profil des demandeurs est relativement précaire puisque 68% d’entre eux ont des ressources
inférieures aux plafonds PLAI. Les demandeurs dont les ressources sont inférieures aux plafonds PLUS
et PLS représentent respectivement 22% et 6% de la demande. On note toutefois que la prise en charge
des demandeurs sous les plafonds PLAI représente plus de 70% des attributions. Mais la pression de la
demande reste tout de même forte avec 7.2 demandes pour 1 attribution. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 90
5.3 Le profil des occupants du parc social
Une politique de rééquilibrage du peuplement engagée
Depuis 2018, l’agglomération a installé sa Conférence Intercommunale du Logement (CIL) qui a ensuite
adopté le Document cadre d’orientations (2019) et la Convention Intercommunale d’Attributions (CIA)
(2020). Les partenaires se sont accordés sur 4 grands objectifs d’attribution :
- Ménages relevant du 1er quartile hors QPV : 25% des attributions annuelles au minimum,
suivies de baux signés, hors QPV en faveur des ménages relevant du 1 er quartile
- Ménages hors 1er quartile en QPV : 85% des attributions annuelles au minimum, suivies de
baux signés ou non, en QPV en faveur des ménages ne relevant pas du 1er quartile
- Publics prioritaires : 25% des attributions annuelles au minimum en faveur des ménages
prioritaires, pour chaque contingent hors contingent préfectoral
- Mutations : 25% des attributions annuelles au minimum en faveur des demandes internes
Cette stratégie d’attributions doit contribuer à favoriser la mixité sociale et territoriale à l’échelle du
territoire en agissant sur les équilibres de peuplement des résidences sociales.
Des ménages occupant le parc social composé pour moitié de personnes seules
Le fichier Occupation du Parc Social (OPS, millésime 2020) permet d’appréhender les caractéristiques
des locataires actuels du parc social à différentes échelles (ensemble du territoire de Golfe du Morbihan
Vannes agglomération, Ville de Vannes, Quartiers Politique de la Ville de Kercado et Ménimur).
A l’échelle de l’agglomération, les occupants actuels du parc social sont constitués à 50% de personnes
seules. Le parc est également occupé pour près d’un tiers par des familles monoparentales. Cette
proportion est légèrement plus élevée sur le quartier du Kercado. La part de familles nombreuses (3
enfants et plus) est également plus élevée sur le QPV de Kercado (15% contre 8% à l’échelle de GMVA).
Composition familiale des occupants
Golfe du
Morbihan -
Vannes
Agglomération
Kercado Ménimur Vannes
Personnes seules 50% 42% 48% 53%
Familles monoparentales 28% 31% 26% 25%
Familles nombreuses (3 enfants ou plus) 8% 15% 11% N.C
Source: GIP-SNE, OPS 2020, traitement GTC GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 91
Un profil des locataires plus jeunes en QPV
50% des occupants du parc social sont âgés entre 25 et 64 ans et 27% ont moins de 18 ans. A noter que
la part des occupants de moins de 18 ans est plus importante dans les Quartiers Politique de la Ville,
notamment Kercado (31%).
Une paupérisation des locataires du parc social
22% des ménages locataires du parc social sur Golfe du Morbihan – Vannes Agglomération ont des
revenus inférieurs à 40% du plafond PLUS. Ce chiffre passe à 46% chez les emménagés récents. Ce
constat d’appauvrissement des locataires du parc locatif social se constate à l’échelle de Vannes, et est
encore plus fort à l’échelle des QPV.
En synthèse, en comparant la situation des occupants du parc social sur l’ensemble de Golfe du
Morbihan – Vannes Agglomération à celle de Kercado, Ménimur et Vannes, on constate une différence
entre les deux QPV. Kercado semble accueillir un profil plus familial et jeune que Ménimur. Cependant,
Kercado connait une paupérisation plus importante (52% des emménagés récents ont des revenus
inférieurs à 40% du plafond PLUS).
5.4 Un ralentissement de la production de logement social
Une programmation de logement social en deçà des objectifs fixés dans le PLH
Le PLH actuel fixe un objectif de 390 logements sociaux par an. Cet objectif n’a pas été atteint au cours
de la période 2019-2024 avec en moyenne 321 logements sociaux agréés par an et une tendance à la
baisse constatée en 2023 avec seulement 278 logements agréés. L’année 2024 fut quant à elle la seule
année où l’objectif fut dépassé avec 433 agréments octroyés. La programmation de logements sociaux
ne représente que 17% du total des logements autorisés. Cette baisse de la programmation est
inquiétante au regard de la forte tension sur le logement locatif social et des objectifs de rattrapage
SRU qui concernent 13 communes.
Golfe du
Morbihan -
Vannes
Agglomération
Kercado Ménimur Vannes
Plafonds de ressources des ménages -
occupants % % % %
Revenu inférieur à 40% du plafond PLUS 22% 32% 29% 26%
Plafonds de ressources des ménages -
emménagés récents % % % %
Revenu inférieur à 40% du plafond PLUS 46% 52% 50% 48%
Source: GIP-SNE, OPS 2020, traitement GTC GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 92
Depuis 2019, la répartition de la programmation est assez équilibrée sur le territoire : 29% à Vannes,
30% dans le cœur d’agglomération, 24% dans le Golfe et les îles et 17% dans les landes.
En comparant la production récente aux objectifs de répartition de la production de logements locatifs
sociaux inscrit dans le PLH 2019-2024, on constate que les objectifs sont atteints avec un taux toutefois
plus élevé sur la ville de Vannes (+4 points).
30%
28%
24%
18%
Répartition des agréments de logements sociaux
2019-2024 par territoire
Vannes
Reste du Cœur d'agglomération
Golfe du Morbihan et ses îles
Landes de Lanvaux GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 93
Un mode de production qui privilégie la maitrise d’ouvrage directe par les bailleurs
Entre 2019 et 2024, 69% des logements sont agréés en maitrise d’ouvrage directe et 31% en VEFA. La
VEFA représentait plus de 40% des logements agréés en 2017-2019, cette part tend à se réduire
progressivement (moins de 30% sur la période 2021-2024). La baisse de la VEFA s’explique par la baisse
d’activité des promoteurs immobiliers en temps de crise immobilière et par le fait que les opérateurs
se tournent vers d’autres montages type cessions de droits à construire pour ne pas être contraint par
le plafonnement des prix VEFA.
Les prix de vente en VEFA par les promoteurs immobiliers aux bailleurs sociaux sont plafonnés à
2 100€/m² HT SHAB hors parking et annexes… (montant annexé sur le coût de la construction et
actualisé chaque 1er janvier). Les promoteurs privés font valoir que ce prix permet de couvrir les coûts
de construction mais pas les coûts du foncier ni les autres frais.
La politique de Golfe du Morbihan – Vannes agglomération en faveur de la production de
logements aidés
Golfe du Morbihan – Vannes agglomération soutient financièrement les opérateurs sociaux par la
délivrance des agréments et des financements au titre de la délégation des aides à la pierre et du
programme local de l’habitat. Une enveloppe annuelle de 1,3 millions au PLH par an est dédiée à la
30% 28%
24%
18%
26%
31%
23% 20%
0%
20%
40%
Vannes Reste du Cœur
d'agglomération
Golfe du Morbihan et ses
îles
Landes de Lanvaux
Comparaison logements agréés et objectifs de production
PLH 2019-2024
Agréments log.locatifs 2019-2024 Obj. PLH 2019-2024
150
90 86 75 39
160
193
235
169 239 239
273
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
2019 2020 2021 2022 2023 2024
Evolution du nombre de logements locatifs aidés en
VEFA dans la programmation
Nb LLS agréés en VEFA Nb LLS agréés en MOD GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 94
production locative sociale. Le montant d’aide varie entre 2 500€ et 10 000€ en fonction de la taille du
logement et est conditionnée à la participation de la commune (équivalent au minimum à 3 000€ par
logement PLUS ou PLAI). Des aides spécifiques aux opérations en renouvellement urbain ou en
acquisition-amélioration sont inclues dans cette enveloppe financière mais à ce jour peu sollicitées.
Aides financières de GMVA pour la production de logements sociaux :
En complément, Golfe du Morbihan – Vannes agglomération garantit les emprunts des bailleurs
sociaux (à hauteur de 50%) et de l’OFS de l’agglomération (à hauteur de 100%). A noter que Morbihan
Habitat bénéficie également de la garantie d’emprunt du Département à hauteur de 10%. Enfin,
l’agglomération souscrit à 2,5 millions de titres participatifs émis par Morbihan Habitat pour l’année
2024.
Malgré ce soutien, la production est en retrait. Les opérateurs HLM ont fait valoir les positions
suivantes :
• Morbihan Habitat a dans le passé produit environ 200 logements par an. Sur le PLH à venir, son
objectif serait de consacrer 1/3 de la production départementale, soit 300 logements par an
(reconstitution comprise), à charge de trouver des opérations de taille significative et des
opportunités en VEFA. Le financement de cet objectif passe par la prise en compte du modèle
d’investissement (cf. point suivant). Morbihan Habitat souhaite de la simplicité dans les
modalités de financement et s’interroge sur la nécessité de différencier les aides PLAI/PLUS
alors qu’inverser le bonus de construction sur les logements de petite taille (et non en faveur
des grandes, compte tenu des coûts de construction plus élevés des petits logements et de la
forte demande), et garantir un financement croissant avec la complexité des projets, seraient
opportuns. Par ailleurs pour l’organisme, le fait de maintenir des plafonds en VEFA bas a
conduit les promoteurs à écarter la VEFA et à privilégier la vente de terrain avec PC, détachés
de leurs opérations, soit un recours de la maîtrise d’ouvrage directe sans avoir été à l’origine
du permis de construire.
• Les autres bailleurs n'ont pas indiqué d’objectif précis de production sur l’agglomération mais
Aiguillon Construction et Espacil ont le souhait de conforter leur implantation sur le territoire.
Cela pose la question de la mise en concurrence entre les organismes quand il y a un portage
foncier public, et du partenariat avec les promoteurs sur la VEFA. En dehors de ces deux
modalités (foncier public et VEFA), les prix de vente du foncier étant très élevés, la part de PLS
ou du LLI risque d’être importante.
De nouvelles modalités financières recherchées pour assurer la production
Les organismes HLM étant moins financés par l’Etat, et ayant dû baisser leurs recettes en loyers dans
le cadre de la RLS ont intégré un nouveau modèle d’investissement dans le logement social. Il s’appuie GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 95
sur les loyers (du neufs et des logements remis à neuf), la valorisation d’actifs immobiliers (ventes HLM)
et fonciers (vente de foncier à des promoteurs), la reconstitution d’actifs immobiliers et fonciers (achats
d’autres logements et fonciers à des promoteurs en VEFA dans des communes déficitaires SRU par ex.),
la complémentarité entre les produits (PLAI-PLUS-PLS-LLI) voire les titres participatifs de la collectivité,
pour assurer le niveau de production et d’investissement. Morbihan Habitat a adopté ce nouveau
modèle des titres participatifs.
Pour les organismes HLM, les opérations sur bail emphytéotique impliquent une forte augmentation
des niveaux de subventions de la collectivité, car même sans supporter le coût du foncier, et en
mobilisant les aides à la construction de la collectivité, l’opération ne leur garantit pas la reconstitution
de leurs fonds propres, qui n’est possible que dans une perspective de vente à terme.
Plus de la moitié des agréments récents sur les communes déficitaires SRU
Sur les logements sociaux agréés entre 2019 et 2023, 810 l’ont été sur les communes concernées par
des objectifs de rattrapage SRU (soit 53% des agréments délivrés sur la période). A noter que certaines
communes concernées par les objectifs de rattrapage ont inscrit des objectifs ambitieux dans leurs
documents d’urbanisme (ex : 50% de logements sociaux dans certaines OAP).
Un contrat de mixité sociale (CMS) unique pour la période 2023-2025 a été conclu entre l’Etat, GMVA
et les 13 communes déficitaires au titre de la loi SRU. Le PLH actuellement en vigueur a orienté
prioritairement la programmation sur les 13 communes déficitaires et la ville de Vannes. Dans le cadre
du CMS (Contrat de Mixité Sociale), 10 communes ont sollicité des objectifs abaissants. Au total, pour
la période 2023-2025, ce sont donc 801 logements sociaux à produire sur les 13 communes
concernées.
96 120 79 61 78
159
211
89 155 175 180
248
36
116
21
78 20
26
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
2019 2020 2021 2022 2023 2024
Programmation de logements locatifs sociaux
Agréments Autres
communes
Agréments
Communes SRU en
rattrapage
Agrément Vannes GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 96
Ce contrat liste un certain nombre d’outils et de leviers d’actions devant permettre aux communes
signataires d’atteindre leurs objectifs de rattrapage pour la prochaine période triennale.
Une programmation récente tournée vers les petites typologies
A l’échelle de l’agglomération, un tiers des logements agréés entre 2019 et 2024 sont des T2. Cette
nouvelle offre en petite typologie est complétée par une offre en T1, 18% des agréments à l’échelle de
l’agglomération, même si plus des 3/4 de cette offre correspond à du logement spécifique (CHRS, FJT,
foyer personnes âgées, RSJA…). Cette nouvelle programmation devrait permettre d’absorber une partie
de la demande qui se compose majoritairement de petits ménages. En fonction des secteurs, cette
nouvelle offre en petits logements a été particulièrement programmée sur le secteur de Vannes (58%
des agréments) et celui du Golfe du Morbihan et ses îles (46% des agréments). Le secteur du Reste du
cœur d’Agglomération a eu une programmation plutôt tournée vers les T3 (39% des agréments) et le
secteur Landes de Lanvaux une programmation plutôt équilibrée entre T2, T3 et T4.
Les aides de l’agglomération varient aujourd’hui selon un barème croissant lié à la typologie. Certains
bailleurs souhaiteraient que les petits logements soient davantage financés car ils correspondent à la
demande exprimée et qu’ils sont par ailleurs plus coûteux à produire au mètre carré.
11%
18%
15%
28%
18%
29%
28%
29%
30%
29%
39%
27%
29%
27%
31%
19%
23%
24%
14%
19%
3%
3%
2%
1%
2%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Reste du Cœur d'agglomération
Golfe du Morbihan et ses îles
Landes de Lanvaux
Vannes
CA GMVA
Répartition des agréments de logements locatifs aidés 2019-2024
par typologie
T1 T2 T3 T4 T5 et + GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 97
5.5 L’intervention sur le parc de logements sociaux existant
Un parc majoritairement construit après 1970
Parmi les 10 838 logements locatifs sociaux selon RPLS, 8 824 ont été construits après 1970 (soit 81%
du parc). Entre 2006 et 2018, près de 3 600 logements ont été construits sur Golfe du Morbihan –
Vannes Agglomération, soit 1 200 de plus que durant les périodes précédentes (avant 1970 : 2 363 ;
1971-1990 : 2 409 ; 1991-2005 : 2 348).
A ce jour, l’âge moyen du parc social existant sur le Golfe du Morbihan – Vannes Agglomération est de
29 ans. Le parc social de l’agglomération est en moyenne plus récent qu’à l’échelle départementale (32
ans) et régionale (33 ans).
Au sein de l’agglomération, le parc a majoritairement été construit après les années 1990. Seule la ville
centre à un parc plus ancien : 35% du parc date d’avant 1970 et 21% du parc date d’avant 1990. Vannes
a longtemps été le lieu de construction principal. Pour les autres secteurs, le parc a essentiellement été
produit dans les années 2000.
Moins de 7 du parc social est une potentielle passoire énergétique
En lien avec la loi Climat et Résilience, les bailleurs sociaux engagent de nouvelles campagnes de DPE
dont les résultats ne sont pas encore connus. Néanmoins selon RPLS 2023, 6.5% du parc social présente
une étiquette énergétique E, F ou G. Cela correspond à 749 logements qui ne pourront plus, à terme,
être mis en location11. Le parc interdit de mise en location viendra amoindrir le parc social disponible
pour accueillir les ménages demandeurs. Cet enjeu concerne particulièrement les communes de
11 La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 prévoit l’interdiction de mise en location des logements en étiquette
G en 2025, en étiquette F en 2028 et en étiquette E en 2034. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 98
Landes de Lanvaux et Golfe du Morbihan et ses îles qui comprennent respectivement 21.8% (283
logements) et 18.4% (191 logements) de logements sociaux étiquetés E, F ou G.
Même s’il s’agit de volumes relativement restreints, les communes de Colpo, Locqueltas, Plaudren,
Trédion et l’Ile-aux-Moines disposent d’un parc de logements sociaux dont plus de la moitié est
composée d’étiquettes énergétiques E, F ou G. La question de la réhabilitation énergétique de ce parc
se pose d’autant plus que ces communes souhaitent conserver une offre de logements en locatif
abordable notamment pour loger des jeunes en début de parcours résidentiel ou des ménages
confrontés à des difficultés socio-économiques. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 99
Des projets de rénovation urbaine d’ampleur
Plusieurs opérations de démolition-reconstruction de logements sociaux sont prévues sur les
communes de Golfe du Morbihan – Vannes agglomération. Ainsi Morbihan Habitat, propriétaire du
parc ancien, prévoit la démolition d’environ 370 logements sociaux sur Vannes, Saint-Avé et Grand-
Champ. De nouvelles opérations mixtes (logements sociaux, privés, accession aidée) sont prévues sur
les fonciers libérés. D’autres secteurs sont à l’étude pour d’éventuelles démolitions futures.
Le quartier de Kercado à Vannes fait l’objet d’une étude urbaine lancée en 2021 en raison de ses enjeux
de revalorisation (patrimoine vieillissant et occupation précarisée). L’étude fait état de 1 130 logements
sociaux dont environ 250 logements vacants (vacance en partie organisée par le bailleur). Les différents
scénarios en cours d’étude sur le volet logement prévoient des démolitions, de la réhabilitation et une
diversification de l’offre.
Des projets de réhabilitation qui concernent principalement le patrimoine de Morbihan
Habitat
Morbihan Habitat a plusieurs projets de réhabilitation sur son patrimoine. Au total, ce sont 1 668
logements qui doivent être réhabilités d’ici 2027, dont 90% sur du parc collectif et 10% sur du parc
individuel. Selon le bailleur, la difficulté majeure pour la réhabilitation du parc réside dans l’orientation
des financements vers de l’exemplarité alors qu’il existe une problématique de masse. Les
interventions du patrimoine de Morbihan Habitat sont multiples (énergie, acoustique, sécurité…) en
fonction de l’état des bâtiments.
Par ailleurs, Espacil et Aiguillon Construction n’ont pas de programme en réhabilitation étant donné
que leur parc est relativement récent.
Des projets d’adaptation au gré des demandes formulées par les locataires
En 2023, le nombre de demandeurs d’un logement social adapté à la perte d’autonomie ou au handicap
est estimé à 50012, contre 170 en 2020. Les bailleurs réalisent des travaux d’adaptation des logements
à la perte d’autonomie au fil de l’eau dès lors qu’il y a une demande exprimée par un locataire. Aiguillon
Construction peut mobiliser le label Mon logement santé dont l’objectif est de maintenir le plus
longtemps possible les personnes à domicile. Il n’existe pas à ce jour de recensement exhaustif des
logements adaptés sur le territoire mais il semble que seulement 3% du parc actuel est adapté aux
fauteuils roulants et 7% potentiellement adaptables. Il existe donc un réel enjeu d’adaptation du parc
dans un contexte de vieillissement de population et d’un maintien à domicile de plus en plus tardif.
12 Observatoire de l’Habitat 2023, ADIL.
Communes Nombre de logements démolis MH
Vannes
322 logements
(Le Bris, Les Korrigans,
Square du Morbihan)
Saint-Avé 15 logements (Le Porlair)
Grand Champ 33 logements (Guenfrout)
Sarzeau
Séné
Total 370
Source : Morbihan Habitat GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 100
Ob v ’H b – MVA – j 2023 – AD L M b
Peu de ventes HLM sur le territoire
Il y a très peu de ventes HLM sur le territoire de Golfe du Morbihan – Vannes agglomération. La
stratégie de vente concerne davantage l’OPH Morbihan Habitat. MH réalise actuellement une trentaine
de ventes de logements sociaux par an sur l’ensemble de son patrimoine, ce qui représente environ
0,3% de son patrimoine au sein de l’agglomération. Certaines communes regrettent le manque de
concertation sur la vente de logements sociaux. Les autres bailleurs n’ont pas de programme de
logements en vente sur le territoire car leur patrimoine est récent.
A l’avenir, le financement des projets par les titres participatifs détenus par les collectivités implique
que le bailleur devra mettre à la vente un volume de logements correspondant à un 1/5ème de la
production afin de racheter ces titres aux collectivités 15 ans après. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 101
À RETENIR SYNTHESE & ENJEUX
Des objectifs de production non atteints, alors que la tension à l’accès au parc locatif social a fortement augmenté, en raison de la baisse de la rotation dans le parc social, due à une plus grande difficulté des locataires HLM à poursuivre leur parcours résidentiel dans le marché immobilier.
Une production portée majoritairement par Morbihan Habitat, qui a redéfini son modèle économique (conciliant vente HLM, vente de foncier, construction en MOD ou en VEFA, péréquation entre les produits très sociaux et intermédiaires) et qui ne permet pas de répondre seul aux objectifs de logements sociaux.
Une production en VEFA minoritaire et qui s’est affaiblie avec la crise de la promotion immobilière.
Un enjeu de diversification des typologies, compte tenu de l’ampleur de la demande de petits ménages et de la tension sur les grands logements, mais un règlement financier actuel qui ne favorise pas les petites typologies.
Une programmation qui vise prioritairement les communes déficitaires SRU. Certaines d’entre elles ont traduit leurs objectifs de rattrapage dans les nouvelles OAP de manière très ambitieuse, ce qui pose la question, selon les opérateurs, des équilibres d’opération alliant social et privé. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 102
PARTIE 6 LE P ARC PRIVE
Le parc privé représente 73 781 logements, soit environ 71% du parc de logement de l’agglomération.13
19% des résidences principales de GMVA ont été construites avant 1970, les enjeux d’intervention en
matière de rénovation énergétique et d’amélioration de l’habitat sont particulièrement importants sur
ce patrimoine.
6.1 Plusieurs dispositifs opérationnels en faveur de l’amélioration de l’habitat privé
GMVA dispose de plusieurs dispositifs opérationnels en faveur de l’amélioration de l’habitat privé.
Certains dispositifs couvrent l’ensemble du territoire aggloméré (Pacte Territorial) tandis que d’autres
portent sur des périmètres plus restreints (OPAH-RU et ORI du centre-ville de Vannes)
Economie d’énergie et adaptation en faveur du maintien au domicile
Après deux Programmes d’Intérêt Général (PIG) successifs 2012-2017 et 2018-2024, et le programme
SARE 2020-2024, l’agglomération a confirmé sa volonté de poursuivre la dynamique engagée en
matière de lutte contre la précarité énergétique et l’adaptation des logements au vieillissement et aux
handicaps avec une convention Pacte Territorial signée pour 5 ans (2025-2029).
Le suivi animation est assuré par une équipe en régie (9 personnes en 2024) sur l’ensemble des
missions d’information, conseil, accompagnement (tous types de propriétaires occupants).
Bilan du PIG 2018-2024 :
Le dernier PIG énergie et adaptation s’est terminé le 31/12/2024 avec un bilan très positif, le nombre
de dossiers financés dépassant les objectifs initialement inscrits dans la convention.
Sur plus de 3200 contacts propriétaires occupants ANAH, 44% ont déposé une demande de subvention.
13 Selon la source LOVAC GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 103
En énergie : 70% des projets ont permis d’atteindre un gain énergétique supérieur à 40% et 76% des
logements ont une étiquette A à D après les travaux. Le montant moyen des subventions ANAH a
évolué tout au long du PIG en lien avec la variabilité des dispositifs nationaux de financement : de
8748€ (période 2018/2020) à 13 743€ (période 2021/2023) et jusqu’à 35 853€ (en 2024).
En adaptation : les demandes ont été croissantes sur toute la durée du PIG, avec une très forte
dynamique en 2024 en lien avec l’arrivée du dispositif national de financement Ma Prime Adapt’.
Bilan du SARE 2020-2024
Le programme SARE a permis de soutenir les actions d’information et conseil auprès de tous les
propriétaires occupants et les actions de sensibilisation sur la maîtrise de l’énergie vers les particuliers
et partenaires professionnels.
Près de 6000 personnes ont bénéficié d’un conseil dans le cadre du programme SARE.
Pacte territorial 2025-2029
Dans le cadre du pacte territorial, l’agglomération poursuit et développe les actions engagées via les
programmes précédents avec :
- des missions d’information, conseil et orientation et des missions de sensibilisation avec
l’Espace Conseil France Rénov’, assuré en régie
- des missions d’accompagnement
• pour les travaux d’économie d’énergie : objectif de 165 logements/an
• pour les travaux d’adaptation : objectif de 150 logements/an
41 51 40
71 63 83
106 8 11 14
14 14
19
13
3 418 € 3 727 € 3 724 € 3 233 € 3 816 € 3 776 €
5 548 €
0 €
1 000 €
2 000 €
3 000 €
4 000 €
5 000 €
6 000 €
0
20
40
60
80
100
120
140
2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Au titre du vieillissement Au titre du handicap Montant moyen subvention GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 104
La répartition des missions est la suivante :
Missions
Structure en
charge de la mise
en œuvre
Partenaires
mobilisés
Zone géographique
d’intervention Public concerné
Dynamique
Territoriale
Golfe du Morbihan
– Vannes
agglomération
(ECFR Opération
Rénovée)
France Services
ADIL
Conseil
Départemental
34 communes de
l’agglomération
Tout public en
résidence principale
Information
Conseil orientation
des ménages
Golfe du Morbihan
– Vannes
agglomération
(ECFR Opération
Rénovée)
France Services
ADIL
Conseil
Départemental
34 communes de
l’agglomération
Tout public en
résidence principale
Accompagnement
Energie
Golfe du Morbihan
– Vannes
agglomération
(MAR Opération
Rénovée)
France Services
34 communes de
l’agglomération
sauf périmètre
OPAH RU Vannes
centre
Propriétaires
occupants aux
ressources très
modestes et
modestes
Accompagnement
Adaptation
Golfe du Morbihan
– Vannes
agglomération
(AMO Opération
Rénovée)
France Services
34 communes de
l’agglomération,
sauf périmètre
OPAH RU Vannes
centre
Propriétaires
occupants aux
ressources très
modestes et
modestes
Les aides aux travaux de l’agglomération
Sur la période 2021/2024 :
- Energie : 1198 diagnostics ou audits ont été réalisés via l’Opération Rénovée (soit en régie, soit
via un prestataire). 650 dossiers de subvention agglomération ont été engagés pour des
propriétaires occupants, dont 66% pour des ménages modestes/très modestes. La subvention
versée pour le recours à des matériaux biosourcés est mobilisée dans 1 dossier sur 2.
- Adaptation : 414 dossiers de subventions agglomération ont été engagés pour des
propriétaires occupants, dont 96% pour des ménages modestes/très modestes. Le nombre de
demande pour l’adaptation des logements au titre du handicap est en progression constante et
est passée de 20% des dossiers adaptation en 2020 à 27% en 2024.
L’effet levier des aides de l’agglomération est très dépendant des conditions d’aides des dispositifs
nationaux.
La question de la spécificité des îles a été pointée notamment en raison du prix des matériaux pour la
réalisation des travaux par les ménages qui est supérieur à celui pratiqué sur le continent.
L’OPAH-RU de Vannes
Une convention OPAH-RU a été établie, dans le cadre du Programme Action Cœur de Ville, entre Golfe
du Morbihan-Vannes Agglomération, la ville de Vannes, l’Anah, l’Etat, la Banque des Territoires et
Action Logement. Le suivi-animation est réalisé par Urbanis. Allant de 2021 à 2026, elle s’applique dans GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 105
le centre ancien de Vannes. Le secteur comprend 679 immeubles en copropriété, 100 en
monopropriété et 673 maisons individuelles. Les typologies sont en majorité des T1 et T2 avec une part
importante de logements vacants. Le programme d’action se découpe en une articulation de dispositif
allant du volet préventif au volet curatif. De juillet 2021 à novembre 2024, 259 contacts ont été
enregistrés.
U b b ’OPAH RU V – OP L 2024
Les objectifs de 445 logements aidés sur 5 ans portent principalement sur l’accompagnement des
propriétaires bailleurs et des copropriétaires.
Pour les propriétaires bailleurs il est prévu de traiter 60 logements sur la durée de l’OPAH. En avril 2025,
4 dossiers représentant 16 logements sont déposés. Les plafonds de loyers appliqués dans le cadre de
conventionnement ANAH restent trop faibles au regard des prix pratiqués dans le marché libre (ou le
meublé de tourisme), ils ont été réévalués début 2024 ce qui améliore un peu la situation mais qui
n’est pas suffisant pour faire effet levier. GMVA subventionne les dossiers propriétaires bailleurs
conventionnés (15%) en complément des aides de l’ANAH (35%).
L’étude pré-opérationnelle sur les Petites Villes de Demain
Les trois communes Petites Villes de Demain (Elven, Grand Champ et Sarzeau) ont fait l’objet d’une
étude pré-opérationnelle. Cette étude n’a pas conclu à la nécessité de mettre en place une OPAH-RU
multisites, mais plutôt de mobiliser les aides et l’accompagnement via le pacte territorial. Un enjeu
spécifique au ravalement de façade a été pointé sur la commune de Sarzeau. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 106
6.2 Le traitement de l’habitat indigne et dégradé
La prise en charge des situations sur le territoire de GMVA
Les communes exercent la compétence des pouvoirs de police.
Elles peuvent solliciter le Pôle Départemental de Lutte contre
l’Habitat Indigne pour être accompagnée dans les démarches. A
noter qu’un seul ETP habitat indigne existe au sein de la DDTM il
couvre l’ensemble du département avec une priorité donnée aux
intercommunalités les moins outillées.
A l’échelle de Vannes, une cellule spécifique a été mise en œuvre
dans le cadre de l’OPAH RU. Elle regroupe le service Hygiène et
Salubrité et le service juridique (en charge des arrêtés de mise en
sécurité) de la Ville de Vannes, le CCAS, Urbanis, et le
Département. Le service Hygiène et Salubrité de Vannes
intervient sur l’ensemble du périmètre de la ville, Urbanis
participe aux visites des logements et dresse les rapports. Dans le
cadre de l’OPAH RU de Vannes sur le volet Habitat Indigne, 71
situations de suspicions ont été traitées dont 29 qui se sont suivies
de mesures coercitives.
L’une des principales difficultés rencontrées concerne le relogement des ménages pour lesquels il y a
peu de solution que ce soit en d’hébergement temporaire ou de manière plus pérenne. L’obligation
qui incombe normalement aux propriétaires bailleurs de reloger leurs locataires est bien souvent non
remplie, cette responsabilité est donc reportée sur la collectivité (ville ou agglomération selon le type
d’arrêté).
U b b ’OPAH RU V f v 2024.
En dehors du périmètre OPAH-RU, l’agglomération était couverte par le PIG départemental de lutte
contre l’habitat indigne via lequel un accompagnement gratuit pour les propriétaires occupants était
proposé. Depuis 2019, 6 propriétaires occupants ont bénéficié de cet accompagnement et des
subventions ANAH, agglomération et partenaires pour sortir de situation d’insalubrité. Le PIG
départemental n’a pas été reconduit après le 31/12/2024. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 107
Le ravalement de façades obligatoire à Vannes
Depuis une vingtaine d’années, la ville met en œuvre des campagnes de ravalement obligatoire. Ces
campagnes permettent d’identifier des immeubles à enjeux de réhabilitation parfois lourde qui sont
ensuite traités de manière globale via l’OPAH-RU ou l’ORI. Cf. bilan présenté en février 2024 ci-dessous.
U b b ’OPAH RU V f v 2024.
Les subventions sont apportées par la ville (environ 50%), le département (environ 40%) et la DRAC
(environ 10%). Pour l’année 2024 une vingtaine de chantiers sont envisagés (dont 15 propriétaires
occupants éligibles aux aides de la ville). 193 immeubles font l’objet d’une veille foncière (es visites
conseils n’ont pas été systématiques lors des mutations).
L’Opération de Restauration Immobilière (ORI) de Vannes
Une Opération de Restauration Immobilière (ORI) sous maitrise d’ouvrage ville a été lancée à Vannes
sur un total de 9 adresses représentant au total 47 logements et 4 locaux commerciaux. Ces adresses
ont été sélectionnées dans le cadre de l’OPAH RU comme prioritaires en raison de leur état de
dégradation. Les immeubles sont en majorités détenus par des propriétaires bailleurs (14), il y a 8
propriétaires occupants et certains logements sont vacants. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 108
U b b ’OPAH RU V f v 2024.
L’opération a été déclarée d’utilité publique par arrêté préfectoral du 25/07/2024 sur 8 des 9 adresses
pré ciblées.
6.3 1.5% des logements du parc privé sont vacants depuis plus de 2 ans
L LOVA b à p ti x (1767 b ) f ti
ti p q g v ’ g
v p x ’ b ti . p tt ’ v f ti
tiq g p p . L y - p è ’ pp
2022 LOVA .
Une vacance structurelle plus importante dans les communes au nord de l’agglomération
En 2022, selon les fichiers LOVAC, on compte 6085 logements vacants sur Golfe du Morbihan – Vannes
Agglomération, soit 5.9% du parc privé. Parmi ces logements, 1564 sont vacants depuis plus de 2 ans
(1.5% du parc privé). Les communes au nord des Landes de Lanvaux sont celles concentrant la part la
plus importante de vacances structurelles : Brandivy (3.4%), Colpo (3.1%) et Plaudren (3.1%). En
volume, Vannes est la commune qui en dénombre le plus avec 478 logements (1.6% de son parc privé).
Mise à part Vannes, aucune commune ne dépasse les 100 logements vacants. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 109
Une vacance qui touche plus souvent les logements individuels et les petites typologies
L’enjeu de la vacance longue dans le parc privé concerne principalement les logements individuels :
59% des logements vacants depuis plus de 2 ans sont des maisons. Ce taux monte à 83% sur le secteur
des Landes de Lanvaux. Les logements collectifs vacants représentent 41% des logements vacants dont
79% d’entre eux se situent sur la commune de Vannes.
Les logements vacants du territoire sont variés en termes de typologie bien qu’on retrouve une
majorité de petites typologies et peu de très grands logements. En effet, près de la moitié de ces
logements ont moins de 3 pièces (46.5%). Plus d’1/3 tiers sont composés entre 3 et 5 pièces (37.2%).
Moins de 20% sont des T5 et plus (16.2%).
% Maisons vacantes
depuis plus de 2 ans
% Appartements
vacants depuis plus de
2 ans
Vannes 21% 79%
Reste du Cœur d'agglomération 72% 28%
Golfe du Morbihan et ses îles 73% 27%
Landes de Lanvaux 83% 17%
GMVA 59% 41%
Source: LOVAC 2022, traitement GTC GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 110
Cette vacance de longue durée ne concerne pas uniquement des logements anciens, construits avant
1919. En effet, si c’est le cas de 33% d’entre eux, ceux sont les logements construits entre 1946 et 1991
qui composent la part la plus importante avec 38%. A noter également que les logements plus récents
n’échappent pas à ce phénomène (21% ont été construits après 1991).
76 des logements vacants de plus 2 ans appartiennent à des personnes physiques
76% des logements vacants depuis plus de 2 ans sont la propriété de personnes physiques. Cette part
monte jusqu’à 83% dans le parc des Landes de Lanvaux. En deuxième position, on retrouve les SCI
(15%). Elles sont plus présentes sur le secteur géographique du Golfe du Morbihan et ses îles (20%).
Enfin, sur Vannes, 3% des logements vacants appartiennent à des investisseurs (2% sur GMVA).
Parmi les propriétaires (personnes physiques) de logements vacants depuis plus de 2 ans on dénombre
81% de propriétaires originaires du Morbihan. Parmi eux, 9% sont multi-propriétaires (2 logements ou
plus).
Nombre de logements
vacants depuis plus de
2 ans
%
Moins de 3 pièces 728 46.5%
Entre 3 et 5 pièces 582 37.2%
5 pièces et plus 254 16.2%
Total 1564 100%
Source: LOVAC 2022, traitement GTC GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 111
Une part non négligeable de logements dégradés dans la vacance de longue durée
Enfin, parmi les logements identifiés comme vacants depuis plus de 2 ans, 17% sont classés fiscalement
7 ou 814 ou n’ont pas de baignoire, de douche ou de wc (262 en volume). Ce sujet concerne 27% des
logements sur Landes de Lanvaux contre 8% sur la commune de Vannes.
Deux régimes de taxe sur les logements vacants
Plusieurs communes ont mis en place des actions de taxation sur les logements vacants afin de pouvoir
d’une part mieux identifier les logements concernés et d’autre part avoir un effet dissuasif auprès des
propriétaires. Ce principe de taxe est mis en place à travers deux dispositifs :
- La taxe sur les logements vacants (TLV) qui concerne 12 communes situées en zone tendue ;
Cette taxe concerne les logements vacants depuis plus d’un an au 1er janvier, elle est appliquée
par l’ANAH et perçue par l’Etat. Les taux appliqués sont de 17% la première année et 34% les
années suivantes ;
- La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) qui concerne 8 autres communes ; cette
taxe concerne les logements vacants depuis plus de 2 ans au 1er janvier, elle est perçue par les
communes.
14 Les logements classés 7 sont considérés comme « Médiocre ». Les logements classés 8 ont un « aspect
délabré » et la construction est jugée « Particulièrement défectueuse ».
Nombre de logements vacants
depuis plus de 2 ans classés 7
ou 8 ou sans baignoire ou
douche ou wc
%
Vannes 38 7.9%
Reste du Cœur d'agglomération 52 18.4%
Golfe du Morbihan et ses îles 80 17.3%
Landes de Lanvaux 92 27.0%
GMVA 262 16.8%
Source: LOVAC 2022, traitement GTC GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 112
6.4 Plus de 1500 copropriétés enregistrées sur l’agglomération
Les caractéristiques du parc en copropriété
Golfe du Morbihan – Vannes Agglomération compte 1516 copropriétés selon le registre
d’immatriculation des copropriétés15, correspondant à 34 065 lots à usage d’habitation soit environ
33% du parc de logement. 70% des copropriétés sont situées sur Vannes (979 copropriétés) et Sarzeau
(100 copropriétés).
La taille moyenne des copropriétés est de 22 logements avec un peu de la moitié de copropriétés (744)
composées de 10 logements ou moins. Les copropriétés concentrant plus 100 lots à usage d’habitation
(maximum 319) sont au nombre de 52 dont une majorité (37) situées sur Vannes.
15 Ces données ne sont pas exhaustives car un certain nombre de copropriétés ne sont pas immatriculées dans le
registre.
COMMUNE
Taxe sur les
logements
vacants (TLV)
Taxe d'Habitation
sur les Logements
Vacants (THLV)
Arradon oui
Larmor Baden oui
Monterblanc oui
Ploeren oui
Plougoumelen oui
Saint Armel oui
Saint Avé oui
Saint Gildas de Rhuys oui
Sarzeau oui
Séné oui
Surzur oui
Tréffléan oui
Vannes oui
Le Bono oui
Arzon oui
Le Tour du Parc oui
Le Hézo oui
Ile d'Arz oui
Iles aux moines oui
Baden oui GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 113
En termes d’ancienneté, 503 copropriétés ont été construites avant 1974, soit 6000 lots à usage
d’habitation. Cela représente 33% du parc de copropriétés sur l’intercommunalité. Parmi ces 503
copropriétés, 331 ont été achevées avant 1949 (2028 lots).
Le chauffage individuel est majoritairement utilisé avec 1334 copropriétés concernées (29 613 lots). 79
copropriétés utilisent du chauffage collectif, 17 sont mixtes et 79 autres n’ont pas renseigné le type de
chauffage. A noter que 7 indiquent être sans chauffage, soit 52 lots à usage d’habitation.
Période de
construction
Nb de
copropriétés
Nb de lots à
usage
d’habitation
Avant 1949 331 2 028
De 1949 à 1960 61 575
De 1961 à 1974 111 3 397
De 1975 à 1993 324 9 905
De 1994 à 2000 113 3 392
De 2001 à 2010 219 6 804
A compter de 2011 212 6 644
Non Renseigné 41 287
Non Connue 104 1 003
Total général 1 516 34 035
Source: Registre des copropriétés (14/11/2023), traitement GTC
Répartition par période de construction GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 114
969 copropriétés sont gérées par un syndic professionnel, soit 64% d’entre-elles. Les syndics bénévoles
sont marginaux et concernent 7% des copropriétés (100 en volume). A noter que 447 copropriétés
(29% de l’ensemble) ont un mode de gestion non connu. Au moment de la réalisation de ce diagnostic,
3 copropriétés font l’objet d’une administration provisoire : 2 sur Vannes et 1 sur la commune de
Plescop. Aussi, 1 copropriété fait l’objet d’un arrêté de péril sur les parties communes mais aucune ne
fait l’objet d’un arrêté sur les équipements communs ou d’un arrêté relevant du code de la santé
publique.
Aussi, si 819 copropriétés sont concernées par au moins 1 copropriétaire débiteur de plus de 300 euros
vis-à-vis du syndicat, seule une d’entre-elle en dénombre plus de 100.
L’accompagnement des copropriétés
L’OPAH-RU (2021-2026) Vannes centre comprend un enjeu de copropriétés en difficulté. Le secteur
comprend 679 immeubles en copropriété. Au dernier bilan, 24 copropriétés sont en suivi renforcé
représentant 132 logements (dont 34 vacants). Les quotes-parts de travaux restent élevées pour les
copropriétaires modestes ou très modestes : quote part moyenne de 60 000€ pour les projets de
requalification globale (et allant de 12 000€ à 245 000€)
L’essentiel des syndics accompagnés sont des syndics bénévoles, les copropriétés accompagnées dans
le cadre de l’OPAH-RU sont incitées à passer en syndic professionnel.
Pour des copropriétés déjà en difficultés ou fragilisées, l’arrivée de nouveaux acquéreurs aux profils
modestes fait peser un risque sur la capacité à mettre en œuvre des projets de travaux nécessaires
pour leur amélioration/redressement.
L’agglomération organise des ateliers d’information et de sensibilisation auprès des copropriétaires
(« B.A-BA j’achète en copro », « financement des travaux de rénovation énergétique », « budget
copro », « gestion d’un programme de travaux en syndic bénévole » etc.). En 2023 et 2024, les ateliers
organisés ont permis de rassembler 163 participants. Une nouvelle série de 5 ateliers est prévue en
2025.
En tant qu’ECFR, l’agglomération conseille et informe sur les aides existantes et les professionnels
intervenant aux différentes étapes des projets de rénovation énergétique. Depuis déjà quelques
années, les copropriétés sont confrontées à la difficulté de trouver des professionnels intéressés pour
travailler sur ces projets (y compris en phase diagnostic). Et il est difficile, une fois ces diagnostics
réalisés, d’engager les copropriétés vers la réalisation des travaux. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 115
À RETENIR SYNTHESE & ENJEUX
Un enjeu de poursuivre les actions de lutte contre l’habitat indigne et dégradé à travers les outils existants (pôle départemental sur l’ensemble du territoire, OPAH-RU et ORI pour le centre-ville de Vannes), d’accompagner les communes dans la mise en œuvre des procédures souvent complexes et d’accompagner individuellement les propriétaires occupants à réaliser des travaux de sortie d’insalubrité. Le relogement des ménages concernés par ces situations est particulièrement difficile faute d’offre dédiée disponible.
Un volume de logements vacants de plus de 2 ans relativement faible (1,5% du parc privé) mais sur lequel il y a un enjeu à inciter davantage les propriétaires à les remettre sur le marché (vente ou location à l’année) dans un contexte de forte tension sur le logement. En complément des mesures de taxation mises en place par plusieurs communes, des dispositifs incitatifs à renforcer auprès des propriétaires bailleurs qui souhaitent louer leur logement.
Un fort enjeu d’adaptation des logements à la perte d’autonomie dans un contexte de vieillissement de la population. Une meilleure coordination des acteurs de l’accompagnement sanitaire et social et des acteurs du logement à trouver, afin de proposer une offre globale, en lien avec le déploiement de Ma Prime Adapt.
Une action engagée de longue date sur l’accompagnement des ménages dans les travaux de rénovation et d’adaptation des logements via l’Opération Rénovée qui répond à des besoins toujours croissants (+ 108% de dossiers « énergie » entre 2019 et 2023 ; un doublement des demandes d’aide à l’adaptation). Un accompagnement jusqu’à présent particulièrement orienté vers les propriétaires occupants tandis qu’il est constaté des signes de précarité et de fragilisation importants au sein du parc en copropriété et en location.
Un enjeu à faire évoluer les aides aux travaux de l’agglomération pour s’adapter aux dispositifs nationaux très variables et pour garder un effet levier sur des projets « écartés » de ces dispositifs nationaux pour les ménages les plus modestes. Il est enfin essentiel de poursuivre la mission de conseil en toute neutralité de l’Opération Rénovée pour sécuriser le parcours des ménages. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 116
PARTIE 7 LES BESOINS EN LOGEMENTS SPECIFIQUES
Le Plan Départemental d’Accès au Logement et à l’Hébergement des Personnes Défavorisées
Un nouveau Plan Départemental pour l’Accès au Logement et à l’Hébergement des Personnes
Défavorisées (PDALHPD) a été adopté pour la période 2024-2029. Plusieurs priorités ont été
identifiées : un renforcement de l’action du SIAO, l’identification de réponses innovantes à la crise du
logement, une attention particulière pour certains publics prioritaires.
7.1 Une proportion de jeunes en baisse et des étudiants concentrés sur la ville- centre
En 2020, les jeunes de 15-24 ans sont au nombre de 19 287 sur le territoire de GMVA, soit 11.1% de la
population totale. A l’instar de la tendance constatée à l’échelle du département et de la région, l’indice
de jeunesse, c’est-à-dire le rapport entre le nombre de moins de 20 ans et les plus de 60 ans, a
légèrement diminué entre 2014 et 2020 passant de 0.8 à 0.7. La frange littorale est particulièrement
concernée par cet écart important entre le poids des moins de 20 ans sur celui des plus de 60 ans,
tandis que dans le retro-littoral on observe plutôt la tendance inverse.
Le taux d’évolution 2014-2020 annuel des moins de 20 ans est nul à l’échelle de l’agglomération. Si la
ville de Vannes a un taux d’évolution négatif, c’est le secteur des Landes de Lanvaux qui a la progression
la plus importante avec un taux de 0,7% par an entre 2014 et 2020. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 117
Malgré cette baisse, la ville-centre concentre la plus forte part de jeunes qui représente 15% de sa
population totale, en lien avec l’offre d’enseignement secondaire et supérieure. Les communes de
Larmor-Baden, Arzon et Saint-Gildas-de-Rhuys ont les plus faibles proportions de 15-24 ans (3%).
Au sein de Golfe du Morbihan – Vannes agglomération, près de 60% des jeunes âgés de 20 à 24 ans et
plus de 80% des jeunes âgées de 25 à 29 ans disposent de leur propre logement. Il existe une plus
grande difficulté de décohabitation sur le secteur du Golfe du Morbihan et ses îles avec seulement 27%
de 20-24 ans et 74% de 25-29 ans vivant dans leur propre logement. Cette difficulté s’explique
probablement par le manque d’offre adaptée en petites typologies abordables.
Territoires Taux d'évolution annuel des moins de 20 ans 2014-2020
Vannes -0,9%
Reste du cœur d'agglomération 0,1%
Golfe du Morbihan et ses îles 0,1%
Landes de Lanvaux 0,7%
CA Golfe du Morbihan - Vannes Agglomération 0,0%
Morbihan -0,3%
Bretagne -0,1%
Source : INSEE 2020, traitement GTC GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 118
En 2024, on compte 250 places dans différentes structures à destination des jeunes du territoire. La
majorité de ces résidences se situent dans la ville-centre mais un FJT est également présent sur la
commune de Grand-Champ.
La structure de type FJT est une offre plébiscitée car elle répond au besoin de différents publics : jeunes
actifs, jeunes en formation, jeunes sans emploi, jeunes en situation de rupture sociale et familiale… Les
gestionnaires de foyers de jeunes travailleurs témoignent d’une très forte sollicitation. La demande est
particulièrement importante de la part des étudiants et se manifeste de plus en plus tôt dans l’année
(dès juin) alors qu’il ne s’agit pas de la cible principale (la part des étudiants au sein des FJT est de 35%
maximum selon la règle édictée par la CAF).
Plusieurs projets de FJT sont en cours : Plescop (17 places) et Sarzeau (30 places). A Grand-Champ, en
complément de l’offre déjà existante, un nouveau projet de 24 places en FJT est prévu à court terme.
Trois projets de RSJA sont également en cours de réalisation sur les communes de Vannes (70 places et
73 places) et de Saint-Avé (32 places).
Outre les places en structures dédiées, il existe également une offre dans le diffus. Une colocation de
jeunes actifs dans le parc social a également été mise en place dans le quartier de Kercado. Enfin, deux
associations interviennent sur le territoire pour proposer de la colocation intergénérationnelle :
Ensemble 2 Générations et 1 Toit 2 Générations. Le principe est de mettre en relation des personnes
âgées de 60 ans et plus qui souhaiteraient louer une chambre au sein de leur logement à des jeunes
étudiants âgés entre 18 et 30 ans.
Selon l’étude sur les besoins en logement des étudiants réalisée à l’échelle de Golfe du Morbihan –
Vannes agglomération, le nombre d’étudiants à la rentrée 2023/2024 était de 9 000 et le nombre de
places dédiées à ce public de 1 348 (colocation solidaire et intergénérationnelle, CROUS, FJT/RHJ,
résidence privée). L’Université Bretagne Sud accueille à elle seule environ 6 200 étudiants. Il est
Nom structure Adresse Commune Statut
Nombre
total de
places
LA RÉSIDENCE DU MENÉ 14 AVENUE VICTOR HUGO VANNES Association 101
FOYER DE JEUNES TRAVAILLEURS KÉRIZAC 2 RUE PAUL SIGNAC VANNES CCAS 75
ESCALE JEUNES MADAME MOLÉ 10 PLACE THÉODORE DECKER VANNES Association 63
FJT D'AURAY - ANNEXE DE GRAND CHAMP 12 RUE DES HORTENSIAS GRAND CHAMP Association 11
GMVA 250
Source : Finess 24/01/2024, traitement GTC GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 119
également prévu l’arrivée de 1 000 étudiants supplémentaires sur le futur campus numérique dédié à
la cybersécurité. Les étudiants se concentrent sur la ville de Vannes mais la commune de Plescop et la
commune d’Arradon accueillent également un public étudiant (environ 1 500 inscrits sur le campus
Eduservices de Plescop et environ 1 000 inscrits à l’Université Catholique de l’Ouest d’Arradon). La
plupart d’entre eux sont logés à Vannes. La résidence Ker Goh Lenn, située sur la commune de Plescop,
propose des lits pour les étudiants et les salariés.
Les étudiants se logent majoritairement dans le parc privé ou chez leurs parents faute de pouvoir
décohabiter. L’échantillon interrogé exprime une forte difficulté pour se loger sur le territoire avec une
offre qui se raréfie (liée notamment à la concurrence avec l’offre de meublés touristiques et le
desserrement des ménages) et des niveaux de loyers de plus en plus élevés. Le taux d’équipement à
destination des étudiants est supérieur à la moyenne nationale (14 logements pour 1 000 étudiants
contre 13 pour la France) mais reste insuffisant par rapport au besoin dans un contexte où le parc locatif
privé diffus, solution privilégiée par les étudiants, est limité et se raréfie. Même si certaines communes
ont agi pour favoriser la location du parc locatif privé aux étudiants (le règlement pour encadrer les
meublés de tourisme des communes d’Arradon et de Vannes stipule que les propriétaires ont le droit
de faire de la location touristique à condition de louer leur logement minimum 9 mois de l’année à des
étudiants), le développement d’une offre dédiée devient donc nécessaire. Au moment de l’étude,
plusieurs projets de résidences étaient en cours d’élaboration.
Une résidence étudiante de 230 logements est en cours de construction près du site de l’UBS de
Tohannic (livraison prévue en 2026). Les loyers se situeront entre 400 et 450€ (sans les charges) pour
des logements en T1 de 20 m² en moyenne. Il y a également deux autres projets envisagés à l’horizon
2024-2025 : une offre en résidence de 130 places à Séné, 22 logements étudiants (Espacil) et 26 places
en résidence à Vannes ce qui permettrait de s’approcher de l’objectif des 350 logements préconisés
dans l’étude réalisée sur le logement étudiant. A noter que les Résidences sociales jeunes actifs (RSJA)
prévues sur les communes de Vannes et de Saint-Avé sont ouvertes aux étudiants ayant un contrat de
travail.
Un programme d’action, articulé autour de 4 axes, a été élaboré de manière partenariale afin
d’améliorer l’offre et l’accueil des étudiants sur le territoire de Golfe du Morbihan – Vannes
agglomération :
• Développer une offre neuve porteuse de volume pour accompagner l’augmentation de
l’effectif étudiant à venir
• Valoriser les possibilités de mobilisation immédiate du parc existant
• Faciliter la rencontre entre l’offre et la demande étudiante, afin d’optimiser la
mobilisation du parc existant
• Installer une gouvernance permettant le maintien d’une bonne qualité d’accueil des
étudiants sur le territoire (observatoire du logement étudiant)
7.2 Un vieillissement de la population qui s’accentue
Une forte proportion de séniors dans les communes du Golfe et des îles
En 2020, le nombre de personnes âgées de 75 ans et plus est de 19 366 et représente 11.2% de la
population totale de Golfe du Morbihan – Vannes agglomération. On constate une accélération du
vieillissement de la population avec un taux d’évolution annuelle des 75 ans et + de 2.8% entre 2014
et 2020, bien supérieur au taux de référence départemental (1.0%) et régional (0.7%).
Les communes du Golfe (Sarzeau, Saint-Gildas-de-Rhuys, Arzon) ainsi que les îles ont un taux de 75 ans
et plus supérieur ou égal à 20%. Certaines de ces communes ont par ailleurs souligné lors des entretiens GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 120
communaux qu’elles comptent également un nombre important de séniors déclarés en résidents
secondaires qui, pour autant, sont présents au moins 8 mois de l’année.
Un vieillissement de la population qui risque encore de s’accentuer
Entre 2014 et 2020, le taux d’évolution annuel des 60 ans et plus à l’échelle de Golfe du Morbihan –
Vannes agglomération est de 2.9%. Les secteurs du Golfe du Morbihan et ses îles et des Landes de
Lanvaux ont le taux le plus élevé avec respectivement 3.1% et 3.4%. Ces taux confirment les propos des
communes qui disent accueillir de plus en plus de séniors. Le taux d’évolution annuelle des 75 ans et +
(2.8%) est également élevé et supérieur au référent départemental et régional.
La variation annuelle de la population par tranche d’âge illustre bien le phénomène de vieillissement
de la population (+ 2 322 personnes de 70-79 ans par an entre 2014 et 2020). Cette tendance va encore
s’accentuer au regard de l’attractivité du territoire pour les jeunes retraités qui viennent s’y installer.
Territoires Taux d'évolution annuel des 60 ans et + 2014-2020 Taux d'évolution annuel des 75 ans et + 2014-2020
Vannes 2,4% 2,7%
Reste du cœur d'agglomération 2,8% 3,1%
Golfe du Morbihan et ses îles 3,1% 3,3%
Landes de Lanvaux 3,4% 1,3%
CA Golfe du Morbihan - Vannes Agglomération 2,9% 2,8%
Morbihan 2,2% 1,0%
Bretagne 1,9% 0,7%
Source : INSEE 2020, traitement GTC GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 121
Un accompagnement en faveur du maintien à domicile à travers les dispositifs d’amélioration
du parc privé
A travers Opération Rénovée et l’OPAH RU de l’agglomération, des aides sont apportées pour
l’adaptation des logements du parc privé à la perte d’autonomie. Les services d’un ergothérapeute sont
mobilisés pour le montage des dossiers. Le dispositif « MaPrimeAdapt’ » est entré en vigueur début
2024. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 122
Une offre de structures à destination des personnes âgées bien réparties sur le territoire
Il existe différentes structures, médicalisées ou non, à destination des personnes âgées réparties sur
plusieurs communes du territoire pour un total de 1 943 places au sein de l’agglomération.
A l’échelle du territoire, le taux d’équipement est de 86.9 places pour 1000 personnes de 75 ans et plus
dans les EHPAD et de 13.4 dans les autres structures (résidences autonomie), ce qui est inférieur aux
référents départementaux et régionaux. Avec l’accélération du vieillissement de la population, il est
possible que ces structures connaissent une pression de la demande plus importante dans les
prochaines années.
Nom structure Type de structure Adresse Commune Statut Nombre
total de
places
RESIDENCE KERNETH 6 RUE PLESSIS ARRADON Communal 56
RESIDENCE L'HESPERIE 9 IMPASSE DE KERAUDRAN ARRADON Société par Actions Simplifiée (S.A.S.) 62
EHPAD LA CHAUMIERE 1 RUE DU VAL DE KERBILER ELVEN Etablissement Social et Médico-Social Communal 89
RESIDENCE DE LANVAUX 31 RUE DES TILLEULS GRAND CHAMP Etablissement Social et Médico-Social Communal 123
RESIDENCE LEON VINET RUE DE L'EGLISE ILE AUX MOINES Centre Communal d'Action Sociale 21
RESIDENCE LA CHESNAIE 14 RUE SAINTE ANNE PLESCOP Société Mutualiste 24
MAISON DE RETRAITE KEROZER 22 ALLEE DE KEROZER ST AVE Association Loi 1901 non Reconnue d'Utilité Publique 43
EHPAD RESIDENCE DU PARC 2 RUE RENE CASSIN ST AVE Centre Communal d'Action Sociale 65
RESIDENCE PLAISANCE 2 RUE STEPHANE FAYE ST AVE Société A Responsabilité Limitée (S.A.R.L.) 38
RESIDENCE ARC-EN-CIEL RUE DE L'HOPITAL ST AVE Etablissement Public Départemental d'Hospitalisation 40
KORIAN LES DEUX MERS 15 RUE ADRIEN REGENT SARZEAU Société par Actions Simplifiée (S.A.S.) 70
EHPAD PIERRE DE FRANCHEVILLE ALLEE DU BOIS SARZEAU Communal 85
EHPAD ROZ AVEL 3 RUE DU BEZIT THEIX NOYALO Centre Communal d'Action Sociale 87
MAISON DE RETRAITE LES MAISONS DU LAC
20 BOULEVARD
GENERAL M
GUILLAUDOT
VANNES Etablissement Public Intercommunal d'Hospitalisation 120
RESIDENCES MAREVA LES OREADES 26 RUE VINCENT ROUILLE VANNES Etablissement Social et Médico-Social Communal 61
RESIDENCES MAREVA LES NYMPHEAS 17 RUE 505EME R C C VANNES Etablissement Social et Médico-Social Communal 88
RESIDENCE SABINE DE NANTEUIL 2 RUE AUGUSTE RENOIR VANNES Centre Communal d'Action Sociale 62
EHPAD LA VILLA TOHANNIC 22 RUE PIERRE MARECHAL VANNES Société par Actions Simplifiée (S.A.S.) 95
RESIDENCES MAREVA LE PARC DU CARMEL 26 RUE VINCENT ROUILLE VANNES Etablissement Social et Médico-Social Communal 77
MAISON DE RETRAITE ORPEA 27 RUE DE TY COET VANNES Société Anonyme (S.A.) 105
RESIDENCE EDILYS 34 RUE ST PATERN VANNES Association Loi 1901 non Reconnue d'Utilité Publique 69
RESIDENCE MAREVA PARC ER VOR 26 RUE DES CHENES VANNES Etablissement Social et Médico-Social Communal 85
RESIDENCE BEAUPRE LALANDE 26 RUE DU RICM VANNES Société Mutualiste 69
RESIDENCE KERELYS 2 ALLEE PRAD DOUAR VANNES Association Loi 1901 non Reconnue d'Utilité Publique 49
1683
RESIDENCE AUTONOMIE LE GRANIOL 6 RUE DU GRANIOL ARZON Centre Communal d'Action Sociale 52
RESIDENCE AUTONOMIE EKIP'AGE LE PRE DU BOIS 1 RUE ANNE CASSENEUVE
BADEN Entreprise Sociale pour l'Habitat Les Ajoncs 35
RESIDENCE LES CHARMILLES 10 RUE TY LOSQUET PLOEREN Centre Communal d'Action Sociale 42
RESIDENCE DES CHENES SARZEAU 11 RUE DU BEG LANN SARZEAU Centre Communal d'Action Sociale 27
RESIDENCE DE PENHOET RUE DES MARRONNIERS SENE Centre Communal d'Action Sociale 57
RESIDENCE PASTEUR 2 RUE PASTEUR VANNES Centre Communal d'Action Sociale 47
260
GMVA 1943
Source : Finess 24/01/2024, traitement GTC
EHPAD
Résidence
autonomie
Nombre total places EHPAD
Nombre total places non EHPAD GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 123
Plusieurs projets pour personnes âgées autonomes sont en cours de réalisation : 12 logements à
Sulniac et 21 logements à Plescop. A Arradon et Saint-Avé, il est prévu des extensions sur les EHPAD
existants (Morbihan Habitat) pour un total de 40 places supplémentaires.
Sur le territoire de Golfe du Morbihan – Vannes agglomération, l’offre destinée aux personnes âgées
est notamment développée par l’ESH Les Ajoncs (filiale de la Sacicap 56, Aiguillon Construction et
Morbihan Habitat). Les Ajoncs ont à la fois une mission de développement et de gestion de logements
adaptés. Espacil Habitat propose également une offre spécifique. Sur la commune de Vannes, le bailleur
est propriétaire de deux EHPAD gérés par l’association ARGO.
Les communes ont bien conscience de l’enjeu lié au vieillissement de sa population et tentent de
développer des offres alternatives à la structure pour personnes âgées. Le modèle de résidence
intergénérationnelle est difficile à monter car il ne dispose pas de financements spécifiques. Il est
nécessaire de croiser plusieurs types de financements (de droit commun et spécifique). De plus, ce
modèle ne dispose pas d’aides à l’animation de la vie partagée (AVP) octroyées par le département. Il
est donc difficulté de faire financer les espaces communs.
GMVA Morbihan Bretagne
Taux d'équipement en places dans les EHPAD pour 1
000 personnes âgées de 75 ans et plus 86.9 94.1 110.2
Taux d'équipement en places dans les structures non
EHPAD pour 1 000 personnes âgées de 75 ans et plus
(places en non EHPAD, logements de résidences-
autonomie, places USLD)
13.4 20.6 15.0
Source : Finess 24/01/2024, DREES, ISD, Insee, traitement GTC GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 124
7.3 Une offre spécifique à destination des personnes en situation de handicap et/ou problématique de santé psychique
Il existe 413 places en structures dédiées aux adultes en situation de handicap situées sur les
communes de Vannes, de Treffléan et de Sarzeau. Il n’y a pas de structure pour les enfants en situation
de handicap sur le territoire.
En termes de niveau d’équipement pour les adultes, Golfe du Morbihan-Vannes Agglomération est
doté de 5,2 places pour 1000 personnes de 20 à 59 ans, contre 0,7 à l’échelle du Morbihan et 1 à
l’échelle de la Bretagne.
Outre l’offre d’accueil pérenne, il existe également 8 places en hébergement temporaire sur les
communes de Vannes, Monterblanc, Arzon et Grand-Champ.
Aujourd’hui, il existe un manque de réponses adaptées pour les personnes handicapées vieillissantes.
La réponse aux besoins de ce public pourrait se trouver dans l’habitat inclusif. Le département favorise
ce type de projet avec un 1er appel à projet lancé par la direction de l’autonomie fin 2023. Quatre
projets ont été retenus sur le territoire de GMVA : 5 logements sur la commune de Baden, 12 logements
sur la commune de Grand-Champ (2 projets de 6 logements chacun) et 12 logements sur la commune
de Sulniac. Un 2ème appel à projet est actuellement en cours.
Nom structure Type de structure Adresse Commune Statut
Nombre
total de
places
FOYER DE VIE LES CYGNES Foyer de Vie pour Adultes Handicapés ROUTE DE RANDRECARD TREFFLEAN Centre Communal d'Action Sociale 30
FOYER TY BALAFENN Foyer d'Accueil Médicalisé 25 RUE JOSEPH LE BRIX BADEN association loi 1901 25
FOYER DE VIE LA SITTELLE
Foyer de Vie pour Adultes
Handicapés et Foyer
d'Hébergement pour
travailleurs en situation
d'handicap
4 RUE HELENE KELLER VANNES association loi 1901 73
FOYER KERDONIS Foyer d'Accueil Médicalisé 3 RUE EMILE JOURDAN VANNES association loi 1901 21
FOYER KERUHEL Foyer d'Accueil Médicalisé RUE DES GENETS MONTERBLANC
Etablissement Public
Départemental
d'Hospitalisation
50
FOYER LES CAMELIAS Foyer de Vie pour Adultes Handicapés RUE DES CAMELIAS MONTERBLANC
Etablissement Public
Départemental
d'Hospitalisation
30
FOYER LES FONTAINES Foyer d'Accueil Médicalisé CHEMIN DU CALVAIRE LOCQUELTAS
Etablissement Public
Départemental
d'Hospitalisation
20
VILLAGE INTERGENERATIONNEL DE
LANVAUX Habitat Inclusif GRAND CHAMP association loi 1901 15
DOMICILE PARTAGE Domicile groupé accompagné 13 RUE DES CONSTELLATIONSSAINT-AVE association loi 1901 6
DOMICILE PARTAGE Domicile groupé accompagné VANNES association loi 1901 6
RESIDENCE AVANT SCENE Studio groupé inclusif RUE DU MOULIN VANNES association loi 1901 5
LA CLAIRERE BEAUPRE Logements regroupés 22 RUE DU RICM VANNES association loi 1901 9
LOGEMENT GROUPE Logements regroupés QUARTIER DU PARGO VANNES association loi 1901 12
DOMICILE PARTAGE Domicile groupé accompagné ARZON association loi 1901 12 (en projet)
DOMICILE PARTAGE Domicile groupé accompagné GRAND CHAMP
Etablissement Public
Départemental
d'Hospitalisation
7 + 12 (en
projet)
FOYER HOVIA Foyer d'hébergement 22 RUE JULES CESAR ARZON association loi 1901 16
MAS DE KERBLAY Maison d'Accueil Spécialisée (M.A.S.) 25 RUE GRABON SARZEAU
Etablissement Public
Départemental
d'Hospitalisation
64
413
Source : Finess 24/01/2024, traitement GTC
GMVA
GMVA Morbihan Bretagne
Taux d'équipement en places d'accueil
spécialisé pour adultes handicapés 5.2 0.7 1.0
Source : Finess 24/01/2024, DREES, ISD, Insee, traitement GTC GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 125
La commune de Grand-Champ dispose d’un ESAT de 85 travailleurs pour lequel elle va développer 12
logements en habitat intergénérationnel avec un volet inclusion qui seraient gérés par le CCAS en
partenariat avec Morbihan Habitat et Les Ajoncs.
Récemment, Morbihan Habitat et Aiguillon Construction ont signé une convention avec l’EPSM pour
pouvoir mieux traiter les situations liées aux problématiques de santé psychique. L’objectif est de
pouvoir sortir les personnes concernées de l’hospitalisation pour qu’elles puissent intégrer une offre
de logement adaptée ou classique. Morbihan Habitat prévoit de développer une dizaine de logements
en appartements de coordination thérapeutique à Saint-Avé.
Plusieurs communes disposent par ailleurs de domiciles partagés. Il s’agit de deux logements réunis
par une salle de séjour qui accueillent 8 chambres. L’objectif est de proposer de la colocation pour
personnes âgées en situation de perte d’autonomie avec des difficultés d’orientation. La
réglementation impose désormais que les domiciles partagés soient passés en ERP. Cela pourra avoir
une incidence sur le développement de futurs projets qui devront revoir le modèle économique.
7.4 Personnes en situation de précarité
Selon le Département, les bénéficiaires du RSA sont en baisse sur l’agglomération (-7%) en raison d’un
double facteur : une progression de l’emploi et un très faible taux de chômage mais aussi un report
des ménages les plus modestes en-dehors du territoire faute de pouvoir trouver un logement
abordable. Par ailleurs, la différence entre le nombre de bénéficiaires de RSA entre Vannes et le reste
de l’agglomération s’est estompée, avec une précarisation accentuée en dehors de Vannes.
Dans le parc locatif social, 65% des demandeurs de logements locatifs sociaux déclarent des ressources
inférieures ou égales aux plafonds PLAI. Le nombre de demandeurs reconnus prioritaire au titre du
DALO a par ailleurs augmenté sur le territoire de GMVA. Ils étaient 34 en 2022 contre 47 en 2024.
Les demandeurs sans logement propre sont de plus en plus nombreux dans la demande de logement
social. Les ménages hébergés chez un tiers (familial ou non), mais aussi ceux qui vivent dans des
conditions particulièrement précaires (sans abri, habitat de fortune, squat…), représentent un quart
des demandeurs. On peut également noter une hausse des demandeurs en structure d’hébergement,
avec près de 100 demandeurs supplémentaires entre 2020 et 2023. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 126
Ob v ’H b – MVA – j 2023 – AD L M b
Les places en structure d’hébergement ou de logement temporaire à destination des personnes en
situation de précarité sont au nombre de 209 sur Golfe du Morbihan – Vannes Agglomération. Toutes
les structures se situent sur la ville de Vannes.
Le territoire de Golfe du Morbihan – Vannes Agglomération semble bien équipé en places
d’hébergement avec un taux d’équipement nettement supérieur à celui constaté sur le département
et la région16. Un projet de résidence sociale est en réflexion sur la commune de Séné en lien avec
l’AMISEP. La commune a également répondu à un appel à projet national pour la construction de 8 tiny-
houses portés par l’AMISEP . Cette offre, développée dans le cadre d’un chantier d’auto-construction
impliquant des sans-abris, doit permettre de loger certains d’entre eux.
16 Il est à noter que le calcul de ce taux d’équipement tient compte des places en FJT et résidence jeunes.
Type de structure Adresse Commune
Nombre
total de
places
CHRS TI-LIAMM (dont appartements
d'urgence et appartements de transision) 21 PLACE DE LA LIBERATION VANNES 88
CHRS SAUVEGARDE 56 'KERANNE' 14 RUE DE KERVENIC VANNES 32
CHRS 61 RUE DE STRASBOURG VANNES 33
RESIDENCE ACCUEIL LE GRADOR 88 AVENUE DE VERDUN VANNES 14
PENSION DE FAMILLE MGR PLUMEY 14 RUE MONSEIGNEUR YVES PLUMEY VANNES 25
LA MAISON BLEUE 23 RUE JEAN GOUGAUD VANNES 17
GMVA 209
Source : Finess 24/01/2024, traitement GTC GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 127
Il existe également une centaine de places en logements ALT (Allocation Logement Temporaire) gérées
par plusieurs associations du territoire (Sauvegarde 56, Habitat et Humanisme, Secours Catholique).
L’agglomération finance actuellement deux Agences Immobilières à Vocation Sociale.
7.5 De nombreuses réponses apportées en faveur de l’accueil des Gens du Voyage
Le schéma départemental d’accueil des Gens du Voyage couvre la période 2023-2029.
La population de Gens du Voyage a été estimé en avril 2022 à 162 personnes sur Golfe du Morbihan –
Vannes agglomération (35% d’hommes, 35% de femmes et 30% d’enfants). Il est également estimé un
total de 63 voyageurs sur l’arrondissement de Vannes en dehors des aires17. Ces données sont
néanmoins difficiles à quantifier et ces chiffres sont à prendre avec précaution.
L’agglomération a mis en œuvre de nombreuses actions en faveur de l’accueil des Gens du Voyage sur
son territoire. Les préconisations du schéma départemental visent principalement à conforter les
actions déjà entreprises.
Aires de grands passages
Il existe 4 aires de grands passages sur GMVA :
- 1 terrain pérenne de 4ha à Elven
- 1 ha pérenne à Sarzeau ;
- 1 ha pérenne à Grand-Champ ;
- 1 ha « tournant » : le schéma départemental prescrit l’aménagement d’une aire d’accueil
estival à Surzur (dans le cadre de ses obligations d’accueil au titre de la Loi Besson) en
substitution de l’accueil tournant. L’acquisition de terrain a été effectuée en vue d’une mise en
service pour l’été 2025.
Aires d’accueil
Golfe du Morbihan – Vannes agglomération possède 5 aires d’accueil pour un total de 55
emplacements (15 emplacements à Vannes, 12 à Theix, 12 à Saint-Avé, 8 à Sarzeau, 8 à Séné). Une
réflexion est actuellement en cours pour la réhabilitation de l’aire de Vannes avec une relocalisation
envisagée.
Terrains familiaux
L’étude effectuée auprès des ménages stationnant régulièrement sur l’agglomération fait ressortir
essentiellement des besoins en habitat de type terrain familial auxquels l’agglomération a souhaité
répondre à travers la création de 12 emplacements au sein de terrains familiaux à Arradon et 12
emplacements à Plescop. Un nouveau terrain familial situé à Plougoumelen de 18 emplacements a
ouvert début 2025.
17 Source : schéma départemental de l’accueil des Gens du Voyage du Morbihan
GMVA Morbihan Bretagne
Taux d'équipement en places d'hébergement pour
1 000 adultes (25-85 ans) 3.6 0.7 0.8
Source : Finess 24/01/2024, DREES, ISD, Insee, traitement GTC GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 128
Gestion des aires
Le taux d’occupation moyen des aires de l’agglomération est de 78.2% en 2021. La gestion des aires
est déléguée par prestation de services auprès de Soliha depuis 2016 ce qui a permis la mise en œuvre
d’un partenariat efficace aussi bien en matière de gestion que de médiation sociale auprès des publics
à besoins spécifiques.
Gestion des stationnements illicites
Il y a peu de stationnements illicites sur Golfe du Morbihan – Vannes agglomération notamment en
raison du dispositif mis en place pour l’accueil estival : 4 terrains mis à disposition l’été pour l’accueil
des missions évangéliques et les groupes familiaux.
Accompagnement social
Golfe du Morbihan – Vannes agglomération accorde une subvention annuelle à Sauvegarde 56 qui
assure une mission d’accompagnement à la scolarité des jeunes voyageurs (0.5 ETP intervient sur le
secteur de Golfe du Morbihan – Vannes agglomération). GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 129
Dans le cadre du marché de gestion des aires financé par l’agglomération (pas de financement CAF à
ce jour), 1 ETP intervient pour la médiation sociale depuis 2016, avec pour missions principales :
• La passerelle entre les voyageurs et le droit commun :
- Information en matière de droits et services existants
- Orientation vers les services sociaux (articulation/complémentarité)
- Accompagnement aux démarches administratives
• La mise en place d’actions collectives
Afin de favoriser l’inclusion des gens du voyage à la vie locale et l’animation des lieux d’accueil, le
nouveau schéma départemental impulse la structuration d’Espaces de Vie Sociale (EVS) agréés par la
CAF. Cela constitue une opportunité pour l’agglomération de valoriser la démarche engagée en faisant
évoluer le dispositif de médiation existant vers les attendus d’un espace de vie sociale. L’agglomération
a obtenu l’agrément au 1er janvier 2025.
7.6 Un besoin en logements saisonniers en lien avec les secteurs d’activités économiques et touristiques
Une étude sur le logement saisonnier, réalisée entre 2020 et 2021, a permis de recenser 2 110
saisonniers, dont la présence se concentre sur 4 communes du territoire : Vannes, Arzon, Sarzeau,
Baden18. Il existe, au sein de l’agglomération, plusieurs saisons d’accueil de saisonniers : la saison
ostréicole de mars à novembre et la saison touristique de juin à octobre. La majorité des emplois
saisonniers du secteur touristique sont des emplois liés à l’hôtellerie, la restauration et le commerce.
Cette étude estime que le nombre de lits manquants pour répondre aux besoins des travailleurs
saisonniers est de 237. Cette carence est particulièrement présente sur Arzon, Vannes et Baden. Parmi
les saisonniers, beaucoup sont des habitants à l’année ou possèdent des liens familiaux avec le
territoire. Une part importante se loge ainsi gratuitement chez des parents ou des proches. Ce constat
est confirmé par la commune de Saint-Gildas-de-Rhuys pour les travailleurs saisonniers qui sont
relativement jeunes. La commune constate qu’il existe davantage de difficultés pour les travailleurs
saisonniers plus âgés qui souhaitent davantage un logement autonome. Seuls 12% des saisonniers sont
logés par leurs employeurs selon différents modes d’hébergement (appartements appartenant aux
employeurs, camping, structure communale).
Un plan d’action a été élaboré dans le cadre de cette étude. Des actions spécifiques ont été ciblées
pour améliorer l’offre et les conditions de logements des saisonniers. Parmi celles-ci :
• Intégrer une part de logements saisonniers dans les nouveaux programmes touristiques
• Soutenir la création d’un foyer saisonnier / auberge de jeunesse
• Favoriser la création de bases de vie dédiées aux saisonniers (avec emplacements,
sanitaires, espaces de convivialité) dans plusieurs communes
• Encourager la création d’un groupement d’employeurs pour le logement
• Développer une résidence intergénérationnelle
La commune d’Arzon envisageait un projet de résidence hôtelière à vocation sociale pour les
saisonniers. Le Tour du Parc a un projet d’habitat modulaire d’une vingtaine de logements pour les
18 Il est précisé que le volume de saisonniers au moment de l’étude est moindre par rapport aux années
précédentes du fait de la crise sanitaire. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 130
saisonniers ostréicoles. Le coût d’un module est d’environ 25 000€, une participation des entreprises
au financement est envisageable.
À RETENIR SYNTHESE & ENJEUX
L’autonomie des jeunes dans le logement se réalise en premier lieu dans le parc locatif du cœur d’agglomération mais devient particulièrement difficile, au fur et à mesure que le marché se tend, dans un contexte de faiblesse de l’offre en petits logements locatifs sociaux, et de raréfaction de l’offre locative privée abordable, face à la progression de la location meublée touristique, en particulier dans les communes du Golfe du Morbihan et ses îles.
L’enjeu de développement de l’offre en résidence – foyers pour de jeunes actifs (FJT et RJA) est particulièrement fort, compte tenu de la demande.
Par ailleurs l’évaluation du besoin en logements étudiants est estimée à 350 logements supplémentaires mais un certain nombre de projets en cours d’élaboration viendra répondre en partie à ce besoin.
Le vieillissement de la population est à la fois lié à des facteurs endogènes et exogènes (installation de retraités). Il est deux fois supérieur à celui de la moyenne départementale et est en accélération. Il est particulièrement fort dans les communes du Golfe du Morbihan et ses îles.
- Plusieurs projets d’extension d’EHPAD sont envisagés.
- Les solutions d’habitat intergénérationnel sont plébiscitées, sans néanmoins disposer d’un
statut juridique et de financements dédiés, notamment pour les espaces communs. Elles
requièrent souvent la nécessité de combiner différents types de financement et/ou produits
(par exemple d’habitat inclusif, de Foyer Jeune Travailleur, Résidence Personnes Agées,
logement social classique), avec entrées communes ou proximité et mutualisation des
espaces.
- Le développement de Ma Prime Adapt implique une forte coordination des acteurs du
logement et du médico – social.
Aujourd’hui, il existe un manque de réponses adaptées pour les personnes handicapées. La réponse aux besoins de ce public pourrait se trouver dans l’habitat inclusif, pour lequel les porteurs de projet se positionnent dans le cadre d’appels à projets du Département.
Par ailleurs divers types de solutions sont expérimentées concernant le handicap et la santé psychique, en lien avec les acteurs du médico-social.
La tension sur le marché a tendance à exclure les ménages les plus fragilisés. Les solutions d’offres modulaires, réversibles, intercalaires seraient intéressantes pour répondre aux urgences, mais cela suppose la constitution d’un cadre partenarial pour en faciliter le déploiement.
L’agglomération est en conformité avec le Schéma départemental des Gens du Voyage. A partir de 2025, la structuration d’Espace de vie sociale agréées par la CAF permettra de renforcer encore davantage le volet accompagnement social.
Le nombre de lits manquants pour répondre aux besoins des travailleurs saisonniers est estimé à 237. Quelques solutions sont développées localement mais pour apporter des solutions efficaces, il est nécessaire de poursuivre la coordination à l’échelle départementale. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 131
PLH 2026-2031
Programme Local
de l’Habitat
Orientations GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 132
PREAMBULE
Contexte réglementaire
Le Code de la Construction et de l’Habitat définit le contenu d’un document d’orientations. Selon
l’article R.302-1-2, le document d’orientations énonce, au vu du diagnostic, les principes et objectifs
du Programme Local de l’Habitat (P.L.H.) et indique notamment :
• Les principes retenus pour permettre, dans le respect des objectifs de mixité sociale dans
l'habitat, une offre suffisante, diversifiée et équilibrée des différents types de logements sur le
territoire couvert par le programme local de l'habitat ;
• Les principes retenus pour répondre aux besoins et, notamment, à ceux des personnes mal
logées, défavorisées ou présentant des difficultés particulières ;
• Les axes principaux susceptibles de guider les politiques d'attribution des logements locatifs
sociaux ;
• Les communes et, le cas échéant, secteurs géographiques et les catégories de logements sur
lesquels des interventions publiques sont nécessaires ;
• La politique envisagée en matière de requalification du parc public et privé existant, de lutte
contre l'habitat indigne et de renouvellement urbain, en particulier les actions de rénovation
urbaine au sens des chapitres II et II bis de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 et les actions
de requalification des quartiers anciens dégradés au sens de l'article 25 de la loi n° 2009-323
du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion ;
• Les principaux axes d'une politique d'adaptation de l'habitat en faveur des personnes âgées et
handicapées ;
• Les réponses apportées aux besoins particuliers de logement des jeunes, et notamment des
étudiants ;
• Les principaux axes d'une stratégie foncière en faveur du développement de l'offre de
logement dans le respect des objectifs de lutte contre l'étalement urbain définis par le schéma
de cohérence territoriale.
La démarche d’élaboration des orientations du PLH
A la suite du travail de diagnostic réalisé et présenté lors de la commission aménagement du 21 mai
2024, trois ateliers thématiques ont été organisés le 26 juin 2024 :
• Atelier 1 : Mettre en œuvre les outils réglementaires et fonciers en faveur de la production de logements
• Atelier 2 : Amplifier les actions sur le parc privé : réhabilitation, lutte contre l’habitat indigne, remobilisation des logements existants (vacants et des meublés de tourisme)
• Atelier 3 : Répondre aux besoins spécifiques en logement et hébergement des jeunes, des séniors, des saisonniers et des ménages précaires
Ces ateliers ont permis de réunir à la fois les élus de la commission aménagement mais également des
partenaires et des acteurs locaux de l’habitat : bailleurs sociaux, promoteurs, EPF, services de l’Etat,
services du département, opérateurs parc privé, associations, etc.
A l’issue de ce travail partenarial, cinq orientations ont été définies : GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 133
1. Renforcer l'offre pérenne de
logements au plus près des
besoins des ménages
2. Agir sur le foncier pour cibler
la production et maîtriser les
coûts
3. Faire du parc existant un
moteur de transition du
territoire
4. Repenser les modes
d'habiter et répondre aux
besoins spécifiques
5. Animer,
observer, évaluer
Dynamisme du marché des résidences
secondaires
Croissance des emplois
Tension du marché
Coût accentué du prix de revient des
logements neufs
Faible maîtrise foncière publique
Pression sur le foncier en diffus
Encadrement par les PLU de l’initiative privée
Crise du logement abordable
Des ménages en situation d’habitat indigne
nécessitant un relogement
Difficulté à toucher par les aides à la
rénovation énergétique les propriétaires
bailleurs et les copropriétés
Quelques poches de vacance endémique,
structurelle
Modes de chauffage, rénovations
thermiques et adaptation du parc au
vieillissement dans le parc social
Raréfaction de l’offre abordable pour les
jeunes
Vieillissement engagé de la population
Manque de réponse pour les personnes
handicapées
Difficulté à loger les saisonniers GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 134
ORIENTATION 1 : Renforcer l’offre pérenne de logements au plus près des besoins des ménages
1.1 Synthèse des éléments de diagnostic
• Le territoire dispose d’un parc de près de 24 000 résidences secondaires représentant 21% des
logements de l’intercommunalité et dont le nombre a progressé de 2,1% par an lors de la
dernière période intercensitaire tandis que les résidences principales ont progressé moins vite
(1,5% par an). Dans les communes du Golfe, les résidences secondaires sont majoritaires dans
le parc de logements (53%). A Vannes, leur proportion est relativement faible (7%) mais leur
progression en nombre a été sans équivalent (+6,15% par an), alors que le parc des résidences
principales a cru de 1% par an.
• La forte attractivité du territoire, résidentielle (solde migratoire positif sur les familles avec
enfants et sur les séniors) et économique (le nombre d’emploi localisé sur l’intercommunalité
excède de 10% le nombre d’actifs résidants en emploi) accroît la tension sur les marchés du
logement, résidences principales et secondaires.
• Si le marché immobilier a été relativement résilient dans la crise immobilière, c’est parce qu’il
trouve une clientèle mature, disposant déjà d’un apport et donc d’un moindre recours à
l’emprunt. Les ménages intermédiaires sont contraints de s’éloigner d’un marché devenu trop
sélectif, en particulier dans le cœur d’agglomération et dans le Golfe, afin de trouver une offre
en adéquation avec leurs besoins et capacités financières. Les Landes de Lanvaux jouent ce rôle
d’accueil mais sans parvenir à résorber le déficit migratoire sur les jeunes couples avec enfants
en bas âge.
• Les ménages intermédiaires se reportent sur le parc locatif ou restent dans leur logement
social. Le rendement locatif en location à l’année étant moins profitable que le meublé de
tourisme, et le Pinel arrivé à son terme, le risque de pénurie d’offre locative privée est grand.
La tension sur le parc locatif social n’a cessé de se renforcer depuis 6 ans.
• Produire du logement social (en locatif social) s’est fait en majorité en maîtrise d’ouvrage
directe (MOD), sur des fonciers maîtrisés par le bailleur ou la collectivité. La production en
Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) sur des opérations privées en promotion
immobilière est néanmoins intégrée par les organismes HLM, leur permettant de s’inscrire sur
des fonciers valorisables à terme, et est majoritaire pour le BRS.
• Les conditions de production de logements (sociaux et privés) ont été dégradées depuis la crise
sanitaire. L’augmentation du prix des matériaux a engendré une augmentation du coût de
construction. L’augmentation des taux d’intérêt pénalise les promoteurs, dont la clientèle est
moins solvabilisée, et les opérateurs HLM, dont les taux d’intérêts bancaires sont indexés au
livret A. La péréquation sur un même programme entre l’offre privée et l’offre sociale est
devenue difficile.
• Les données prospectives de l’INSEE montrent que les besoins en logements pour répondre à
la croissance des ménages resteront forts sur la décennie à venir.
1.2 Evaluation prospective des besoins en logements à l’horizon 2032 GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 135
Deux approches ont été combinées pour évaluer les besoins en logements sur la période du
PLH (2026-2031) : les besoins liés à la croissance démographique prévisible (modélisation
Omphale) et les besoins à population constante, liés aux évolutions au sein du parc existant
(modélisation du point mort prospectif).
1.2.1 Les projections de l’évolution de la population du modèle Omphale
Les projections Omphale ont permis d’estimer les besoins en logements liés à l’accroissement
démographique estimée à la fin du PLH 2026-2031 (1er janvier 2032). Le scénario haut Omphale
a été pris en compte. Il est le plus probable, compte tenu des tendances récentes observées :
177 719 habitants pour l’année de référence 2022 avec une croissance de 1,1% par an entre
2016 et 2022 (INSEE RP 2022 publié en janvier 2025). Il prévoit une population de 190 000
habitants au 1er janvier 2032, soit 12 450 habitants de plus qu’au dernier recensement avec un
rythme de croissance de 0,7% par an.
→ Rapportée à la taille moyenne des ménages, évaluée à partir d’Omphale, cette
croissance démographique induit un besoin d’environ 980 logements par an, soit
5900 logements neufs en 6 ans.
1.2.2 Les besoins en logements à population constante
D’autres besoins en logements neufs doivent être pris en compte et ajoutés à population
constante. Ils sont liés à plusieurs facteurs, devant donner lieu à une compensation en
logements neufs :
- Le desserrement des ménages : la baisse de la taille moyenne des ménages observée
s’explique par des facteurs multiples (décohabitation des jeunes, montée du célibat, mise
en couple plus tardive, séparations – divorces, vieillissement), liés aux transitions
démographiques et sociétales. A population égale, il faut donc plus de logements pour
répondre à ces besoins. Le vieillissement contribue à augmenter les besoins, pour faire
face à une demande de changement de logements, et pour compenser l’allongement de
la mobilisation des logements des personnes vieillissant à domicile.
→ Le nombre de logement évalué pour répondre à ce besoin est de 240 logements neufs
par an, soit 1440 logements en 6 ans.
- La variation des logements vacants : avec un taux global devenu très faible ces dernières
années et une vacance de fluidité (entre deux emménagements) devenue quasi nulle, il
convient de considérer le taux de vacance de l’agglomération comme relativement bas
(5,6% contre 8% sur 6 ans moyenne en France). Le fait de retrouver une vacance de fluidité,
témoignant d’un rééquilibrage à terme entre l’offre et la demande, sans que l’objectif
politique de remise sur le marché des logements anciennement vacants ne soit remis en
cause, a été pris en compte.
→ Le nombre de logements neufs pour répondre à ce besoin de détente du marché est
de 100 logements par an, soit 600 logements sur la période du PLH.
- La variation des résidences secondaires : en forte progression sur la dernière période
intercensitaire, sa progression vient chaque année grignoter le parc des résidences
principales en particulier dans le cadre du marché de la revente, réduisant les possibilités
de parcours résidentiels internes à GMVA. Cette progression se fait en grande partie sur les
logements existants, indépendamment de la volonté politique de limiter le flux de création
de résidences secondaires dans la construction neuve par le biais des outils de la loi Le GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 136
Meur. L’hypothèse prise en compte est une compensation à hauteur de leur progression
numérique tendancielle récente (+1,5% par an) pour ralentir leur progression en taux.
→ La compensation de la progression des résidences secondaires est de 382 logements
supplémentaires à produire par an, soit 2 292 logements sur la période du PLH.
- Le renouvellement du parc : il s’agit d’un solde entre démolitions et créations de logements
par changement d’usage ou divisions de grands logements en petits logements. Le solde a été
proche de zéro lors de la dernière période intercensitaire, sous l’effet d’un marché de la division
de grands logements en petits logements proche du nombre de logements démolis. Sous l’effet
d’une probable densification du tissu existant (démolition de pavillons pour produire un
immeuble collectif), des démolitions programmées de logements sociaux sur la ville centre, et
d’une volonté de réguler le marché de la division de logements, l’hypothèse retenue pour le
PLH est un renouvellement de 0,07% du parc.
- La compensation liée au renouvellement du parc est de 90 logements à produire par an,
soit 540 logements sur la période du PLH.
1.2.3 L’addition des besoins en logements
Au global, l’addition de tous les besoins induit une production de 1 792 logements par an, 980
pour la croissance démographique et 812 pour l’évolution des déterminants du point mort. Sur
les 6 ans du PLH, l’objectif est donc de produire (en construction neuve et en rénovation)
10 752 logements.
1.3 Enjeux d’intervention
→ Offrir davantage de capacité de logements aux familles et actifs, aux revenus intermédiaires,
en accentuant et soutenant la production de logements locatifs sociaux et en intensifiant la
production de logements intermédiaires : Le PLH dans son plan d’action fixe des objectifs de
production par produit, en recherchant un équilibre et un confortement entre les offres
locatives sociales, l’accession sociale, l’offre intermédiaire (locative ou accession), de façon à
garantir le développement d’une offre de résidences principales abordables, au sein de
programmes dédiés ou mixtes (public/privé). Il cherche également à diversifier l’offre selon les
typologies d’habitat (nombre de pièces) et les morphologies de bâti (individuel, intermédiaire,
collectif), en faisant de la densité un facteur de qualité et de mixité des projets.
→ Prendre en compte les modalités de réalisation des opérations dans le financement et le
montage des opérations, afin que le PLH fixe des objectifs qui soient applicables à court et
moyen terme : Il est important d’amplifier la dynamique de maîtrise foncière pour favoriser la
production en maîtrise d’ouvrage directe. Prix de cession de charges foncières, de logements
en VEFA et éventuel droit d’appui des promoteurs à l’Organisme Foncier Solidaire (production
de BRS) nécessitent un cadre de discussion pour leur définition et mise à jour. De plus, les aides
portées par l’agglomération doivent être pensées dans une optique d’encouragement à la
diversification de l’offre. Enfin sur les montages en VEFA, il y a un fort enjeu d’échanges en
amont de la réalisation des permis de construire, d’anticipation des questions d’organisation
juridique des copropriétés, d’anticipation des charges locatives et d’organisation de la partie
HLM en vue de sa gestion
→ Limiter voire réduire l’impact de l’offre de villégiature sur les ménages locaux : La loi du 7
Novembre 2024 a réduit les avantages fiscaux de la location meublée touristique. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 137
ORIENTATION 2 : Agir sur le foncier pour cibler la production et maîtriser les coûts
2.1 Synthèse des éléments de diagnostic
• 21 communes ont lancé des révisions de PLU
• Les documents d’urbanisme disposent de plus en plus d’objectifs de mixité dans leur PLU : seuil
d’opération à partir duquel une proportion de logements sociaux est obligatoire, Orientations
d'Aménagement et de Programmation (OAP) visant une diversification de la production de
logements.
• Ces objectifs de mixité peuvent être confrontés à la réalité du marché et du terrain et à la
difficulté de sortir les opérations. Un besoin de trouver un juste milieu entre encadrement et
souplesse dans la planification.
• La pression est de plus en plus forte sur le foncier diffus en zone U, avec un risque de
densification « subie », que cela soit en redécoupage parcellaire (pour du lot à bâtir) ou en
renouvellement du tissu pavillonnaire par du collectif.
• L’agglomération souhaite laisser plus de place à l’innovation afin de permettre de répondre de
manière plus rapide à la crise du logement
2.2 Enjeux d’intervention
→ Favoriser la maîtrise foncière publique : Travailler une politique foncière, plus organisée, plus
structurée et rentable pour le territoire à moyen long terme. La tension persistante du marché
foncier à vocation économique et d’habitat, le ZAN, le risque de submersion… suggèrent de
revisiter la politique foncière. Le fait de disposer d’une offre publique de fonciers permettrait
à terme d’envisager une maîtrise de la charge foncière des opérations, en cherchant dans la
mesure du possible un équilibre entre valorisation sur les derniers fonciers en extension, pour
réinvestir, et amélioration du bilan opérateur dans les fonciers plus coûteux. La foncière est
une option à étudier, dans la complémentarité qu’elle apporterait aux outils existants.
→ Mieux articuler la planification avec l’opérationnel : Il s’agit de veiller à ce que les objectifs en
termes de mixité sociale, de diversité de produits de logements et de typologies au sein du
PLH, applicables à la commune, soient traduits dans leur document d’urbanisme. Il ne s’agit
pas d’appliquer la même règle de manière systématique, OAP, Servitude de Mixité Sociale
(SMS) et Emplacement Réservé (ER) sont complémentaires dans l’atteinte des objectifs du PLH.
Ainsi par exemple des SMS pourraient cibler des fonciers sur lesquels la collectivité pourrait se
porter acquéreur, en ayant une négociation de prix plus cadrée que dans une OAP .
Il s’agit également de renforcer l’opérationnalité des documents d’urbanisme et des appels à
projets, en tenant compte de la faisabilité opérationnelle et des retours d’expériences sur les
montages d’opérations : il est à ce titre important qu’un travail de concertation soit fait en
amont, afin que les solutions puissent être proposées et les opérations puissent être engagées
le plus justement possible.
→ Favoriser une densification apaisée et une transition vers plus de sobriété foncière, tout en
optimisant la programmation sur les fonciers en extension : Il s’agir de favoriser la qualité des
formes urbaines ainsi qu’une densité respectueuse du cadre de vie (travailler sur la densité
« acceptable » et la logique urbaine de projet). Il s’agit également de coupler les enjeux de
mixité et de densité, en favorisant des opérations montant en étage, en échange d’une plus GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 138
grande mixité sociale des produits, de préservation des coefficients de pleine terre et de
traitement de la qualité de vie au pied des opérations (bonus constructibilité).
→ Expérimenter des formes de préfabrication de l'habitat pour faire face à la situation de
blocage de la production actuelle : Il s’agit de faire évoluer les documents d’urbanisme pour
permettre de nouveaux modes d’aménager et favoriser la qualité des formes urbaines ainsi
qu’une densité respectueuse du cadre de vie. Il s’agit de laisser plus de place à l’innovation et
mobiliser des concours d’architecture pour proposer des produits de logements sur le territoire
en faisant valoir d’autres solutions que celles imposées par le cadre réglementaire. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 139
ORIENTATION 3 : Faire du parc existant un moteur de transition pour le territoire
3.1 Synthèse des éléments de diagnostic
• Des situations d’habitat dégradé identifiées à travers l’OPAH-RU de Vannes avec des points de
blocage concernant le relogement des ménages. D’autres situations en diffus sur le reste du
territoire signalées au Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne.
• Une augmentation des demandes de subventions pour les travaux de rénovation énergétique
et d’adaptation de l’habitat. En complément des propriétaires occupants, de nouvelles cibles
identifiées : propriétaires bailleurs et copropriétés.
• Un phénomène de vieillissement de la population qui s’accentue et qui va peser sur les besoins
en termes d’équipements, de santé, de services à la personne etc. et qui va s’amplifier du fait
d’une attractivité résidentielle particulièrement forte des séniors.
• Un taux de logements vacants relativement bas de manière générale, la faible vacance
conjoncturelle s’inscrivant dans le marché de la revente et de la relocation est même un signe
de tension. En revanche, quelques poches de vacance endémique, structurelle, posent la
question de la capacité à les remettre sur le marché.
• Un programme de renouvellement du parc social important à Vannes (bâtiments présentant
des carences de typologie et/ou de standard acoustique et/ou d’adaptation et/ou structurelles,
couplés à des enjeux d’amélioration de la mixité sociale dans des quartiers stigmatisés)
• Des enjeux de réhabilitation du parc social énergivore (des échéances courtes de traitements
des logements classés E et une anticipation des infrastructures de réseau de chaleur encore
faiblement développées) et d’adaptation du parc au vieillissement et au handicap, sur
l’ensemble du patrimoine HLM, en particulier le moins récent.
3.2 Enjeux d’intervention
→ Informer, conseiller et orienter les propriétaires occupants, bailleurs et copropriétés du parc
privé : l’objectif est de les sensibiliser en amont de leur projet d’amélioration de leur logement.
→ Lutter contre l’habitat dégradé et faciliter le relogement des ménages concernés : Il s’agit de
poursuivre les dispositifs d’intervention contre l’habitat indigne et dégradé sur l’ensemble de
l’agglomération, de communiquer davantage sur les actions à mener en matière de lutte contre
l’habitat indigne auprès du grand public et auprès des acteurs locaux, et expérimenter de
nouvelles solutions en matière de relogement des ménages concernés par l’habitat indigne et
très dégradé.
→ Poursuivre les actions en faveur de la rénovation énergétique des logements du parc privé,
en renforçant notamment les aides auprès des propriétaires bailleurs et auprès des
copropriétés, et en prenant en compte la spécificité insulaire.
→ Adapter les logements du parc privé à la perte d’autonomie et au handicap : Il s’agit de
renforcer et mettre en relation les aides médico-sociales et à l’adaptation des logements, visant
à conforter le maintien à domicile. Le volet adaptation de l’OPAH RU sera également renforcé
et la spécificité insulaire sera également prise en compte.
→ Mobiliser les outils de lutte contre le logement vacant : Il s’agit d’identifier, qualifier la vacance
et mobiliser le parc vacant pour développer l’offre de logement occupé à titre de résidence
principale. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 140
→ Accompagner les bailleurs sociaux dans leur stratégie patrimoniale : Prendre en compte les
objectifs de réhabilitation (volets énergie et adaptation), renouvellement et de vente du parc
HLM existant des organismes sur le territoire. Une réflexion sera à mener sur le besoin en
accompagnement financier de la réhabilitation et des démolitions. Il s’agit enfin d’encourager
les travaux de recensement des logements sociaux accessibles en lien avec l’ARO et le club
D&H.
ORIENTATION 4 : Repenser les modes d’habiter et répondre aux besoins spécifiques
4.1 Synthèse des éléments de diagnostic
• La difficulté pour les jeunes à se loger sur le territoire, en raison d’une raréfaction de l’offre
locative abordable (fin du Pinel, concurrence de la location meublée touristique), est
croissante. L’autonomie des jeunes dans le logement, en solo ou en couple, en premier lieu
dans le parc locatif de petits logements, en majorité privé, fortement concentré sur le cœur
d’agglomération est entravée.
• Le développement d’une offre de formation post-BAC génère un besoin estimé à 350
logements supplémentaires. Il suscite un certain nombre de projets, en particulier privés,
posant la question de leur accessibilité financière. La demande étudiante risque encore
d’augmenter avec l’ouverture du cyber campus. Le CROUS dispose d’environ 300 logements
et cible particulièrement les étudiants boursiers.
• Les gestionnaires de foyers de jeunes travailleurs (FJT) témoignent d’une très forte sollicitation
(ex: plus de 600 demandes pour l’un d’entre eux en 2023 pour 70 places). La demande est
particulièrement importante de la part des étudiants et se manifeste de plus en plus tôt dans
l’année (dès juin) alors qu’il ne s’agit pas de la cible principale des FJT.
• Le vieillissement de la population est marqué et à la fois lié à des facteurs endogènes et
exogènes (installation de retraités). Une tendance qui risque encore de s’accentuer. Les
communes ont bien conscience de l’enjeu lié au vieillissement de la population et les projets
d’offre alternative à la structure pour personnes âgées sont nombreux. Le modèle de résidence
intergénérationnelle est difficile à monter car il ne dispose pas de financements spécifiques,
repose sur une combinaison de projet d’habitat inclusif / résidence autonomie (avec accord du
Département) et en particulier d’octroi d’aides à l’animation de la vie partagée par le
Département.
• Aujourd’hui, il existe un manque de réponses adaptées pour les personnes handicapées. Divers
types de solutions sont expérimentées concernant le handicap et la santé psychique, en lien
avec les acteurs du médicosocial (ex : convention EPSM – Morbihan Habitat et Aiguillon
Construction).
• La difficulté de loger les saisonniers se pose à une échelle plus large que Golfe du Morbihan
Vannes agglomération, dans la mesure où sur une saison, le personnel peut travailler sur
plusieurs sites successivement. Le nombre de lits manquants pour répondre aux besoins des
travailleurs saisonniers est estimé à 237, avec une concentration des besoins dans certaines
communes du littoral, notamment de la presqu’île. Une difficulté à se loger pour les saisonniers
plus âgés qui souhaitent un logement autonome. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 141
4.2 Enjeux d’intervention :
→ Développer une offre à prix maitrisés à destination des jeunes : les pistes envisagées
privilégieront le développement d’une offre en résidence dédiées (RSJA et FJT), à proximité des
emplois, la labélisation d’une offre de meublés en location privée avec IML (Intermédiation
Locative), et le suivi des équilibres offre / demande logements étudiants.
→ Faciliter le développement de projets d’habitat intergénérationnel inclusifs et abordables
pour les séniors : le PLH privilégiera le développement en centralité d’une offre en habitat
inclusif, l’accompagnement aux associations facilitant la location / colocation chez des séniors,
en particulier de jeunes (1 toit 2 générations et Ensemble 2 Générations), et le soutien financier
à toute création de places supplémentaires en foyer (personnes handicapées ou personnes
âgées).
→ Favoriser le développement d’une offre pour les publics en difficulté : Il s’agit de soutenir
l’offre hébergement/logement temporaire (2 pensions de famille), de fixer un objectif de
production en PLAI Adapté en logement ordinaire ou structure, de mettre en réseau une offre
de logements/hébergements d’urgence (dont logements communaux) et enfin de poursuivre
le conventionnement d’associations d’intermédiation locative (AMISEP et Soliha AIS) / Bail
glissant.
→ Développer des solutions d’hébergement dédiées ou partagées à destination des
saisonniers : La participation au groupe de travail de la DDETS sur les saisonniers (mobilisation
des internats, FJT, gestion par un tiers associatif…) doit favoriser une approche collective des
solutions à apporter. Le développement de solutions d’habitat léger et réversibles, rapides à
mettre en place, est à envisager hors zone de loisir, avec la participation des employeurs et
d’Action Logement. La réalisation des actions de l’étude accueil des saisonniers (création foyer,
base de vie, intégration de logements saisonniers dans les nouveaux programmes touristiques,
mutualisation des hébergements saisonniers / étudiants à Vannes, des hébergements
saisonniers ostréicoles / agricoles dans le Golfe) est remis au programme d’actions du PLH. La
communication sur les dispositifs de soutien aux propriétaires (ex. Garantie Visale Action
Logement étendue aux saisonniers…) doit favoriser la mobilisation de l’offre privée.
→ Poursuivre les actions de GMVA en matière de réponse aux besoins des Gens du voyage : Il
s’agit de répondre aux obligations et prescriptions des différents volets du Schéma
départemental (potentielle relocalisation et réhabilitation de l’aire d’accueil de Vannes,
structuration d’un Espace de Vie Sociale avec l’agrément de la CAF), de poursuivre la gestion
des aires d’accueil via un marché de prestation de service intégrant des missions de médiation
sociale et d’accompagnement des voyageurs et d’accompagner vers et dans l’habitat des
ménages souhaitant se sédentariser (convention avec l’Etat). GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 142
ORIENTATION 5 : Animer, observer et évaluer la politique de l’habitat
5.1 Synthèse des éléments de diagnostic
• Une agglomération qui s’est d’ores et déjà dotée de ses documents stratégiques en matière de
politiques d’attributions de logements sociaux et de gestion de la demande de logement social,
et disposant d’actions à mettre en œuvre.
• Les communes bénéficient d’un soutien en ingénierie de la part de l’agglomération, dans leurs
réflexions programmatiques et la mise à jour de leur PLU. Un besoin constant et renouvelé de
sensibilisation des communes sur certains sujets : mise en œuvre qualitative de la densité,
évolution de l’urbanisation au sein de la trame urbaine constituée, dosage des produits
logements favorisant la mixité sociale, besoins en logements…
• Les ateliers du PLH ont également fait remonter le besoin de la part des opérateurs d’échanger
régulièrement avec les communes, soit sur les suites à donner sur des études de faisabilité à la
demande des communes, soit sur l’écriture des OAP, soit sur les règles du PLU… afin de
travailler les conditions de bonne réalisation des opérations.
• Un certain nombre de solutions passe par la mise en relation et en réseau des acteurs du
logement et du sanitaire et social, afin de partager les signalements et la prise en charge de
ménages en situation : d’habitat indigne, d’indécence, de précarité énergétique, d’handicaps,
de troubles psy, d’incurie… qui peuvent se cumuler.
• Un besoin de pouvoir évaluer l’efficience des politiques publiques menées, de pouvoir ajuster
les dispositifs en fonction des évolutions constatées sur le territoire, au regard de la
confirmation ou non des tendances et au grès de la conjoncture immobilière.
5.2 Enjeux d’intervention :
→ Poursuivre l’animation partenariale de la Conférence Intercommunale du Logement et du
Plan Partenarial de Gestion de la Demande (PPGD) : Les objectifs de mixité dans les
attributions de la CIA impliquent le développement d’une une offre accessible financièrement
hors QPV, dans laquelle le PLH doit s’engager. Le Plan Partenarial dispose d’un plan d’action à
mettre en œuvre.
→ Animer la politique locale de l’habitat avec les communes et les partenaires : Il s’agit de
poursuivre l’animation des instances du PLH (commission aménagement, du comité de
pilotage). Les ateliers du PLH ayant trouvé un écho favorable des opérateurs, une réflexion sur
des rencontres à une fréquence régulière se pose, afin de favoriser une bonne interaction avec
les communes et pour assurer la bonne mise en œuvre du PLH. Il s’agit également de
poursuivre la participation aux instances du Pôle départemental de lutte contre l’habitat
indigne (PDLHI), du PDALHPD, la participation au Comité Régional de l’Habitat et de
l’Hébergement et au Club décentralisation et habitat et au comité de suivi du Schéma GDV, ….
→ Consolider un outil d’observation pour évaluer les politiques menées : Cet outil doit
permettre de mettre à jour le contexte d’intervention, de suivre les objectifs et de mesurer
l’impact des actions sur les parcours résidentiels. Il s’agit de mesurer l’efficacité des politiques
publiques menées et d’ajuster les actions le cas échéant. Cela passe par une communication
auprès des communes et des partenaires sur les tendances observées, en apportant une vision
claire et synthétique des dynamiques liées à l’habitat et sur l’effet levier des actions menées,
mettre à jour le suivi des opérations de logements réalisé auprès des communes, fiabiliser les
données sur la construction de logement. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 143
PLH 2026-2031
Programme Local
de l’Habitat
Programme d’actions GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 144
PREAMBULE
Contexte réglementaire
Le programme d'actions indique :
a) Les modalités de suivi et d'évaluation du Programme Local de l'Habitat et les conditions de mise en
place de l'observatoire de l'habitat et du foncier mentionné au III de l'article L. 302-1 du CCH ;
b) Les objectifs quantifiés par typologie de logement à réaliser ou à mobiliser et notamment ceux
destinés aux personnes mentionnées au II de l'article L. 301-1, la localisation de l'offre nouvelle de
logement et d'hébergement dans chaque commune et, le cas échéant, secteur géographique défini au
sein du territoire couvert par le programme local de l'habitat. Dans les établissements publics de
coopération intercommunale comportant une ou plusieurs communes soumises aux dispositions des
articles L. 302-5 et suivants, il précise, pour chacune des communes du territoire, le nombre de
logements à réaliser ou à mobiliser sur la durée du programme, en application des dispositions de
l'article L. 302-8 ;
c) La liste des principales actions envisagées pour l'amélioration et la réhabilitation du parc de
logements publics ou privés existant ainsi que, le cas échéant, les dispositifs opérationnels auxquels il
est envisagé de recourir, dans chaque commune et, le cas échéant, secteur géographique défini au sein
du territoire couvert par le programme local de l'habitat ;
d) La description des opérations de rénovation urbaine et des opérations de requalification des
quartiers anciens dégradés en précisant, pour les opérations de rénovation urbaine, les modalités de
reconstitution de l'offre de logement social ;
e) Les interventions en matière foncière permettant la réalisation des actions du programme.
Le programme d'actions indique, le cas échéant, les incidences de la mise en œuvre des actions
retenues sur les plans locaux d'urbanisme, dans chaque commune et, le cas échéant, secteur
géographique défini au sein du territoire couvert par le programme local de l'habitat.
Il évalue les moyens financiers nécessaires à sa mise en œuvre et indique, pour chaque type d'actions,
à quelles catégories d'intervenants incombe sa réalisation.
Le programme d’actions en synthèse
Orientations Fiches-actions
1. Renforcer l’offre pérenne de
logements au plus près des besoins
des ménages
Action 1. Répartir la production de logements pour un
développement équilibré
Action 2. Accentuer et soutenir par des aides financières ciblées la
production de logements sociaux
Action 3. Permettre l’intensification de la production de logements
abordables intermédiaires GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 145
Action 4. Agir en faveur d’une offre de logement locative pérenne
à l’année
2. Agir sur le foncier pour cibler la
production et maitriser les coûts
Action 5. Renforcer l’articulation entre les projets, les outils de
planification à disposition des communes et leurs déclinaisons
opérationnelles
Action 6. Intensifier la construction au sein de l’enveloppe urbaine
et en renouvellement urbain
Action 7. Prendre des initiatives en faveur de la maîtrise foncière
publique sur le territoire
3. Faire du parc existant un moteur
de transition pour le territoire
Action 8. Informer et conseiller les propriétaires occupants,
bailleurs et copropriétés du parc privé et mobiliser les
professionnels partenaires
Action 9. Mobiliser les outils de lutte contre l’habitat indigne et
dégradé
Action 10. Poursuivre les actions en faveur de la rénovation
énergétique des logements du parc privé
Action 11. Adapter les logements du parc privé à la perte
d’autonomie et au handicap
Action 12. Mobiliser les outils de lutte contre le logement vacant
Action 13. Accompagner la rénovation, l’adaptation et le
renouvellement urbain du parc public
4. Repenser les modes d’habiter et
répondre aux besoins spécifiques
Action 14. Développer une offre à prix maitrisés à destination des
jeunes
Action 15. Faciliter le développement de projets d’habitat
intergénérationnel inclusifs et abordables pour les séniors
Action 16. Favoriser le développement d’une offre pour les publics
en difficulté
Action 17. Développer des solutions d’hébergement dédiées ou
partagées à destination des saisonniers
Action 18. Poursuivre les actions de GMVA en matière de réponse
aux besoins des Gens du Voyage
5. Animer, observer et évaluer la
politique de habitat
Action 19. Animer la politique locale de l’habitat avec les
partenaires
Action 20. Animer la politique du logement social
Action 21. Consolider un outil d’observation pour évaluer les
politiques menées GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 146
ORIENTATION 1 : Renforcer l’offre pérenne de logements au plus près des besoins des ménages
Action 1 : Répartir la production de logements pour un développement équilibré
Contexte et enjeux
• Conforter un fonctionnement territorial et un développement qui préserve les spécificités
communales en s’appuyant sur l’armature territoriale du SCoT
• Conforter les pôles d’équilibre identifiés au SCoT
Objectifs
• Produire 10 752 logements sur 6 ans, pour répondre aux enjeux démographiques et
économiques du territoire
Commune
Production logements
PLH 2026-2031
sur 6 ans
Production logements
PLH 2026-2031
par an
Arradon 372 62
Arzon 50 8
Baden 280 47
Brandivy 72 12
Colpo 165 28
Elven 510 85
Grand-Champ 360 60
Île-aux-Moines 37 6
Île-d'Arz 30 5
La Trinité-Surzur 86 14
Larmor-Baden 128 21
Le Bono 133 22
Le Hézo 30 5
Le Tour-du-Parc 132 22
Locmaria-Grand-Champ 100 17
Locqueltas 144 24
Meucon 132 22
Monterblanc 152 25
Plaudren 150 25
Plescop 389 65
Ploeren 482 80
Plougoumelen 194 32
Saint-Armel 66 11
Saint-Avé 780 130
Saint-Gildas-de-Rhuys 311 52
Saint-Nolff 114 19
Sarzeau 780 130
Séné 330 55
Sulniac 168 28
Surzur 347 58
Theix-Noyalo 399 67
Trédion 64 11
Treffléan 132 22
Vannes 3133 522
TOTAL 10752 1792 GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 147
Action 2 : Accentuer et soutenir par des aides financières ciblées la production de logements sociaux
Contexte et enjeux
• Une explosion de la demande de logement social dans un contexte de crise immobilière
nationale et de forte attractivité locale, de recours à la demande de logement social de la part
des ménages qui ne sont plus solvables sur le marché, notamment face à la concurrence des
meublés de tourisme, et d’affaiblissement de la rotation dans le parc social existant
• Une forte tension sur les petites typologies de logements en lien avec le desserrement des
ménages (décohabitation, séparations divorces, vieillissement)
• Une production de logement social sur la durée du précédent PLH en deçà des besoins, en lien
avec les difficultés d’équilibrer les opérations de logements sociaux
Objectifs
• Assurer et cibler la production locative sociale en fonction des besoins
• Poursuivre la réalisation des objectifs SRU à horizon 2031
• Anticiper le passage de Monterblanc en commune SRU
• Développer l’offre locative sociale dans toutes les communes pour diminuer la pression de la
demande et répondre à l’armature urbaine du SCoT
• Prendre en compte la réalité opérationnelle et les conditions de production des bailleurs
sociaux et de la promotion immobilière
• Développer une offre en accession sociale (BRS) sans se substituer à la production de l’offre
locative sociale permettant de fluidifier les parcours résidentiels
Modalités de mise en œuvre
Répartition territoriale et objectifs de production de logements sociaux
L’agglomération se fixe un objectif de production de 400 logements locatifs sociaux et de 100 à 150
logements réalisés en Bail Réel Solidaire (BRS) par an au regard de la capacité à faire des opérateurs,
des objectifs de rattrapage SRU sur les communes déficitaires et de la nécessité de poursuivre un
développement accru de logements sociaux sur les communes du cœur d’agglomération pour
répondre à la demande forte.
La répartition territoriale repose sur les principes suivants :
• les objectifs de rattrapage SRU tel que le prévoit la loi 3DS
• la capacité à faire des bailleurs
• la pression de la demande locative sociale
• les tailles d’opérations
• les opportunités de développement du parc
• le décompte des logements réalisés en BRS à l’inventaire SRU
La programmation retenue ne tient pas compte des démolitions et reconstructions. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 148
Territorialisation de la production locative sociale :
En complément des objectifs de logements BRS territorialisés sur les communes SRU, des logements
BRS pourront être réalisés selon les opportunités foncières sur les communes non SRU, permettant
ainsi d’atteindre l’objectif fixé au PLH de 150 BRS par an.
Nombre de
logements
aidés
Dont nombre
de logements
locatifs
sociaux (LLS)
Dont nombre
de BRS
Nombre de
logements
aidés
Nombre de
logements
aidés
Différentiel
capacité à
produire et loi
3DS
6 ans
Arradon X 28 22 6 168 166 2
Arzon 2 2 12
Baden X 16 11 5 96 109 -13
Brandivy 2 2 12
Colpo 5 5 30
Elven X 22 18 4 132 55 77
Grand-Champ X 21 18 3 126 97 29
Île-aux-Moines 1 1 6
Île-d'Arz 1 1 6
La Trinité-Surzur 2 2 12
Larmor-Baden 4 4 24
Le Bono 4 4 24
Le Hézo 1 1 6
Le Tour-du-Parc 4 4 24
Locmaria-Grand-Champ 2 2 12
Locqueltas 5 5 30
Meucon 3 3 18
Monterblanc 6 6 36
Plaudren 4 4 24
Plescop X 26 20 6 156 100 56
Ploeren X 26 20 6 156 130 26
Plougoumelen 5 5 30
Saint-Armel 1 1 6
Saint-Avé X 31 25 6 186 30 156
Saint-Gildas-de-Rhuys 5 5 30
Saint-Nolff X 11 7 4 66 80 -14
Sarzeau X 36 30 6 216 381 -165
Séné X 27 21 6 162 146 16
Sulniac X 14 10 4 84 97 -13
Surzur X 20 15 5 120 144 -24
Theix-Noyalo X 27 21 6 162 146 16
Trédion 2 2 12
Treffléan 3 3 18
Vannes X 170 100 70 1020
537 400 137 3222 1681 149 TOTAL
par an
Capacité à produire Objectif loi 3DS communes SRU déficitaires
6 ans
SRU/
DALO COMMUNES GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 149
Une offre de logement diversifiée répondant aux besoins du territoire
• Un objectif annuel distinct en logements familiaux et en logements structures (jeunes,
étudiants, personnes âgées, personnes handicapées, public en difficulté) est fixé pour
répondre au mieux au besoin du territoire (forte demande de logement social et besoins des
publics spécifiques) :
o 320 logements locatifs sociaux ordinaires/familiaux par an
o 80 logements locatifs sociaux en structure par an
En complément, concernant la production de logements ordinaires, il est retenu le principe de
35% de PLAI et de maximum 15% de PLS familial au global et à prendre en compte par
opérations.
La répartition détaillée est précisée dans le tableau ci-dessous :
Objectifs par an 6 ans
PLAI S - A 60% 12% 48 288
PLS S 40% 8% 32 192
Total LLS Struct. et Adapt. 100% 20% 80 480
PLAI O 35% 28% 112 672
PLUS O 50% 40% 160 960
PLS O 15% 12% 48 288
Total LLS ordinaire 100% 80% 320 1920
Total LLS 100% 400 2400
• Un objectif de production de logements sociaux ordinaires par typologies prenant en compte
le besoin d’une offre de petits logements et grands logements eu égard à la tension de la
demande constatée sur ces typologies soit 50% de petits logements (T1/T2) et 20% de grands
logements (T4/T5et+).
• Production de logements locatifs sociaux majoritairement réalisée par le biais d’opérations
réalisées en maitrise d’ouvrage directe soit 2/3 de la programmation annuelle. Le recours à
l’acquisition en VEFA auprès de promoteurs doit rester minoritaire soit un maximum d’1/3 de
la programmation annuelle et devra prendre en compte les prix plafonds d’acquisition fixés par
l’agglomération.
T1bis T2 T3 T4 T5 et +
5% 45% 30% 12% 8%
30% 50% 20%
LLS ordinaire GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 150
Soutien financier à la production de logements locatifs sociaux
• Aide socle en faveur de la production de logements locatifs sociaux différenciée selon le type de financement et la taille du logement
L’agglomération apporte une aide financière à la production locative sociale tel que le prévoit le tableau ci-dessous :
Une aide socle et commune aux financements PLAI-O et PLUS est mise en place. Les montants forfaitaires sont plus élevés pour les petits et grands logements pour pallier le surcoût de production et inciter le développement d’une offre de petits et grands logements sur le territoire.
Bonus sur les îles
Une aide spécifique est prévue pour les opérations de logements familiaux réalisées sur les îles afin de s’adapter aux coûts plus élevés et ainsi contribuer à l’équilibre financier des opérations avec l’instauration d’un bonus de 10 000€ à l’aide socle PLUS/PLAI.
• Aides complémentaires de l’agglomération en faveur d’opérations réalisées en maitrise d’ouvrage directe
En complément pour répondre à des enjeux de sobriété foncière, de non artificialisation des sols, de renouvellement urbain, d’équilibre d’opérations, des aides complémentaires peuvent être sollicitées. Elles concernent uniquement les opérations de logements sociaux ordinaires réalisées en maitrise d’ouvrage directe (MOD).
Il est proposé de renforcer les aides socles pour les opérations en MOD en zones urbaines plus complexes, onéreuses et difficiles à équilibrer et qui pour autant répondent aux enjeux actuels évoqués précédemment : opérations de moins de dix logements, opérations en acquisition- amélioration et opérations en renouvellement urbain.
Subvention complémentaire Objectif par an Montant de l'aide par logement
Opérations de - de 10 logements 19 5 000 €
Acquisition - Amélioration 19 5 000 €
Renouvellement urbain 76 3 000 € GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 151
• Aide spécifique à destination d’opérations réalisées en bail à construction ou bail emphytéotique
A titre expérimental, l’agglomération propose une aide spécifique cumulable avec les aides socles et complémentaires pour des opérations réalisées en bail à construction ou en bail emphytéotique administratif (BEA) à hauteur de 10 000€ par logement pour un objectif de 18 logements locatifs sociaux familiaux sur la durée du PLH.
La mobilisation de cette enveloppe sera possible après échange au préalable avec la direction habitat logement de l’agglomération.
Cette expérimentation vise à pérenniser l’offre locative sociale sur le territoire sans recours à la vente HLM après quelques années tout en appréhendant le coût engendré par ce type d’opération.
• Maintien des règles de participation des communes.
L’aide financière de Golfe du Morbihan Vannes agglomération est conditionnée à la
participation de la commune d’un montant égal à 3 000€ par logement (PLUS, PLAI).
Cette participation peut prendre plusieurs formes : subvention directe, vente de terrain à prix
minoré, prise en charge d’une partie des travaux de remise en état du foncier (démolition,
dépollution) ou de viabilisation, …
Cette participation vaudra dépenses déductibles pour les communes SRU déficitaires soumises
au prélèvement SRU annuel faisant suite à l’inventaire SRU par les services de l’Etat (sous
réserve que la dépense respecte la liste des dépenses déductibles inscrites dans le CCH)
• Apport de garantie financière par l’agglomération aux emprunts contractés par les bailleurs
sociaux à hauteur de 50% pour les opérations situées sur le territoire (cf. délibération). En
contrepartie, l’agglomération sollicitera des droits de réservation tel que cela est prévu dans
les conventions de gestion en flux des droits de réservation.
• Poursuite de l’encadrement des prix d’acquisition VEFA et des charges foncières (cf
délibération). Afin de valoriser et d’inciter à la réalisation d’opérations innovantes et sobres,
des critères environnementaux et/ou de complexité permettront de bonifier ou déplafonner
le prix plafond d’acquisition VEFA.
Suivi de la programmation par l’agglomération afin de suivre les objectifs de production du PLH
• Poursuite du travail de suivi et d’animation réalisé par l’agglomération permettant de
programmer annuellement en concertation avec les bailleurs et les communes les opérations
de logements sociaux sur le territoire. Les opérations seront proposées par les communes et
les bailleurs et/ou opérateurs et présentées à Golfe du Morbihan Vannes agglomération à
l’année N-1 au titre de la pré-programmation. Golfe du Morbihan Vannes agglomération
s’assurera que la répartition proposée s’adapte aux objectifs du PLH (territorialisation,
financement, typologies, volumes, prix, besoins, …) en cumulé depuis le début du PLH en
tenant compte des objectifs réglementaires SRU notamment sur les communes déficitaires
et/ou carencées. Les opérations retenues seront inscrites en programmation et devront
répondre aux critères fixés par l’agglomération notamment en termes de prix (délibération). GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 152
• Sollicitation d’une révision des zonages des loyers locatifs sociaux « zonage I ; II ; III » en
collaboration avec les bailleurs, l’ARO, le Club D&H, auprès de l’Etat et des parlementaires afin
de prendre en compte la tension locative réelle du territoire et ainsi aider à l’équilibre des
opérations sociales en agissant sur la capacité des bailleurs à produire du logement social
adapté aux besoins du territoire et aux obligations règlementaires SRU.
Alors que plusieurs communes de GMVA sont reconnues tendues avec le zonage A/B/C, la carte
de la tension régionale ou bien encore comme communes « tendues et touristiques », mais
cette tension n’est pas reconnue pour l’équilibre financier des opérations de logements sociaux
à travers le zonage I, II, III.
Suivi des ventes de logements sociaux par les organismes HLM
• Validation des plans de vente dans les CUS 2026, recours au préfet le cas échéant
• Sollicitation auprès des bailleurs d’une compensation surnuméraire à la programmation PLH
dans les communes SRU concernées par des ventes ou des démolitions de logements sociaux
(considérant que les objectifs du PLH sont une augmentation nette du stock), en cas d’impact
à terme sur la variation du stock de logements sociaux
• Autres mesures : Cf. action 3
Pilote/Partenaires
• Pilote : GMVA
• Partenaires : DDTM, Organismes HLM, Communes, Caisse des dépôts et consignations,
promoteurs
Articulation avec les autres actions
Action 3 : Permettre l’intensification de la production de logements abordables intermédiaires
Action 5 : Renforcer l’articulation entre les projets et les outils de planification à disposition des
communes et leurs déclinaisons opérationnelles
Action 6 : Intensifier la construction au sein de l’enveloppe urbaine et en renouvellement urbain
Action 7 : Prendre des initiatives en faveur de la maîtrise foncière publique sur le territoire
Action 14 : Développer une offre à prix maitrisés à destination des jeunes
Action 15 : Faciliter le développement de projets d’habitat intergénérationnel inclusifs et abordables
pour les seniors
Action 16 : Favoriser le développement d’une offre pour les publics en difficulté GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 153
Moyens
• Moyens financiers
Aide socle : 1 422 400 € par an
Aide complémentaire : 418 000€ par an
Aide spécifique bail à construction : 30 000€ par an
Soit une enveloppe annuelle de 1 870 400 € par an en faveur de la production d’une offre locative
sociale
Suivi et évaluation
• Nombre de LLS produits (logements familiaux/logements structures)
• Atteinte des objectifs triennaux SRU par commune soumise aux obligations
• Répartition de la production par commune
• Répartition de la production par types de financement
• Répartition de la production par typologies
• Evolution de la demande de logement social GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 154
Action 3 : Permettre l’intensification de la production de logements abordables intermédiaires
Contexte et enjeux
• Une offre de plus en plus limitée pour les ménages intermédiaires du territoire
• Une sélectivité du marché qui induit une spécialisation sociologique du territoire et un manque
de mixité sociale et générationnelle
Objectifs
• Faciliter l’insertion dans le marché des ménages aux revenus intermédiaires
• Recréer de la mobilité dans toute la chaîne de l’offre de logement (Parcours résidentiel)
• Développer une offre en accession abordable pérenne tout en limitant la spéculation
immobilière, via la production de 150 BRS par an
• Accompagner la cession de logements HLM
Modalités de mise en œuvre
Production de logements en Bail Réel Solidaire (BRS)
• Accompagner la montée en puissance de l’OFS de GMVA:
• Maintien de l’abondement au capital versé par GMVA (480 000€ annuel), jusque fin 2026,
puis environ 200 000€/an jusqu’à autofinancement
• Réguler le prix de vente en VEFA sur les ventes en bloc des opérations en promotion à des
organismes HLM au même prix que celui du LLS pour limiter le risque de renchérissement des
prix de vente en VEFA pour du BRS, dans le contexte de crise
• Faire valoir dans le décompte SRU les BRS au stade d’engagement (PC) et non à la livraison,
par un agrément de GMVA sur les opérations BRS, au même titre que l’agrément LLS ou PSLA
donne droit à la comptabilisation SRU
• Expérimenter les BRS en acquisition amélioration
Soutenir la production en Logement Locatif Intermédiaire (LLI) :
• Garanties d’emprunts à 100% GMVA
• Objectif chiffré de LLI : 10% par an de l’objectif de construction du PLH
• LLI est éligible sur les communes B1 uniquement, en plus des objectifs de production de
logements sociaux
Vente HLM en BRS :
• Etudier la vente de certains logements HLM sous forme de BRS (maintenir les quotas SRU)
Pilote/Partenaires
• Pilote : OFS GMVA, GMVA
• Partenaires : GMVA, communes, opérateurs privés et sociaux GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 155
Articulation avec les autres actions
Action 2 : Accentuer et soutenir par des aides financières ciblées la production de logements sociaux
Action 5 : Renforcer l’articulation entre les projets, les outils de planification à disposition des
communes et leurs déclinaisons opérationnelles
Action 6 : Intensifier la construction au sein de l’enveloppe urbaine et en renouvellement urbain
Action 7 : Prendre des initiatives en faveur de la maîtrise foncière publique sur le territoire
Moyens
• Moyens financiers
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Apport en
capital OFS 480 000€ 200 000€ 200 000€ 200 000€ 200 000€ 200 000€
Suivi et évaluation
• Nombre et typologie des BRS produits
• Nombre et typologie des LLI produits GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 156
Action 4 : Agir en faveur d’une offre de logement locative pérenne à l’année
Contexte et enjeux
• Une difficulté de plus en plus accrue pour les ménages installés ou arrivant sur le territoire de
trouver une offre de logement adapté
• La loi Climat et résilience prévoit d’interdire la location de passoires thermiques à partir de
2028 et l’augmentation des loyers dans ces logements d’ici là
• Un rendement locatif en location à l’année moins profitable que le meublé de tourisme
• Une progression des résidences secondaires, via le marché de la revente mais aussi la
construction neuve
Objectifs
• Inciter les propriétaires à louer leur logement à l’année
• Développer l’offre de logements à loyers conventionné
• Sécuriser les propriétaires bailleurs dans la mise en location de leur bien
• Réguler l’offre de meublés de tourisme pour rétablir l’équilibre entre logements permanents
et meublés touristiques
• Limiter le développement des résidences secondaires dans les communes les plus concernées
Modalités de mise en œuvre
Maîtriser le développement de meublés de tourisme :
• Poursuivre l’encadrement des meublés de tourisme
• Adapter les mesures d’encadrement aux besoins de chaque commune : compensation, quotas,
durée des autorisations, …
• Connaître et suivre l’évolution du parc de meublés de tourisme sur les 34 communes
Accompagner les communes disposant de plus de 20 de résidences secondaires dans la mise en
place des servitudes de résidences principales :
• Inscrire des servitude de résidences principales dans les PLU sur des secteurs définis (cf. ’ ti 5 ° 2024-1039 19 v b 2024 v à f ti g ti b à ’ « L M » v ’ b q p p 21 v b 2024 à ’ p tiè PLU
ù ti v g à b g ti ’ g
ti p p ( . b. . L. 151-14-1)).
Inciter les propriétaires bailleurs à louer leur logement à l’année :
• Informer les propriétaires bailleurs sur les dispositifs incitatifs à la location à l’année :
conventionnement Loc’Avantages (ANAH), Louer pour l’emploi (Action Logement Services) …
• Valoriser les outils de sécurisation de la location à l’année (garantie Visale, intermédiation
locative, dispositifs assurantiels de type Pass’Zelok Express)
• Encourager le développement d’une offre locative conventionnée en faisant la promotion des
aides aux travaux avec bonification en cas de conventionnement
• Mobiliser les aides à la rénovation du parc locatif pour répondre aux objectifs de la loi Climat
• Suivre l’évolution du parc locatif (observatoire local des loyers) GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 157
Mobiliser des recettes fiscales sur des solutions de logement pérenne :
• Etudier l’impact de la mise en place d’une majoration de la THRS par l’intercommunalité
• Accompagner les communes volontaires qui souhaitent appliquer la THRS communale
Pilote/Partenaires
• Pilotes : GMVA/communes
• Partenaires : Action logement, Opérateurs Anah, AIVS, DDTM, agences immobilières,
opérateurs numériques
Articulation avec les autres actions
Action 8 : Informer et conseiller les propriétaires occupants, bailleurs et copropriétés du parc privé et
mobiliser les professionnels partenaires
Action 10 : Poursuivre les actions en faveur de la rénovation énergétique des logements du parc privé
Action 16 : Favoriser le développement d’une offre pour les publics en difficulté
Moyens
• Aides aux travaux de rénovation énergétique propriétaires bailleurs avec conventionnement
(cf action 10)
• Convention GMVA/communes fixant les modalités de la coopération en matière d’instruction
et de contrôle des autorisations de changement d’usage et de numéro d’enregistrement pour
l’encadrement du meublé de tourisme
Suivi et évaluation
• Nombre, typologie et localisation des logements conventionnés dans le parc privé
• Nombre, typologie et localisation des meublés de tourisme enregistrés
• Nombre de demande d’autorisations de changement d’usage accordées
• Evolution de la taxe de séjour : effet des dispositifs d’encadrement sur la taxe de séjour GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 158
ORIENTATION 2 : Agir sur le foncier pour cibler la production et maitriser les coûts
Action 5 : Renforcer l’articulation entre les projets, les outils de planification à disposition des communes et leurs déclinaisons opérationnelles
Contexte et enjeux
• Peu de recours aux outils qui permettraient de contenir le prix du foncier et d'accueillir la
population qui souhaite vivre et travailler sur le territoire
• Des communes disposant de PLU récents ou en cours de révision qui cherchent à encadrer
l’initiative des opérateurs via des OAP mais confrontées à la limite de l’équilibre de sortie des
opérations
Objectifs
• Faire évoluer les documents d’urbanisme pour permettre de nouveaux modes d’aménager et
favoriser la qualité des formes urbaines ainsi qu’une densité respectueuse du cadre de vie
(travailler sur la densité « acceptable » et la logique urbaine de projet)
• Traduire les objectifs en termes de mixité sociale, de diversité de produits de logements et de
typologies au sein du PLH dans les documents d’urbanisme des communes, dans une recherche
de compatibilité entre PLH et PLU, et de complémentarité entre les outils du PLU (servitudes,
OAP, emplacements réservés, …)
• S'assurer de la faisabilité opérationnelle en proposant des outils d'aide à la décision et en
partageant des retours d’expériences sur les montages d’opérations
Modalités de mise en œuvre
Mobiliser les outils adaptés dans les PLU pour décliner les objectifs du PLH :
Mixité sociale
• Déterminer un seuil de logements (ou de surface) dans les PLU (à déterminer par les
communes) permettant de répondre aux objectifs de production de logements prévus au PLH
en termes de mixité sociale, typologies, produits de logements…
• Définir des seuils dans le règlement écrit
• Mettre en place des servitudes de mixité sociale
• Développer des emplacements réservés pour la réalisation de programmes de
logements
• Affiner les prescriptions en la matière dans les OAP sectorielles
• Envisager des bonus de densité en fonction des objectifs de mixité
Densité apaisée, diversification des formes urbaines
• Travailler sur l'analyse morphologique de secteurs stratégiques, en vue d'organiser une
composition harmonieuse des formes urbaines
• Analyser l'histoire urbaine du territoire, son tissu urbain, ses paysages et ses
caractéristiques afin d'intégrer les nouvelles opérations d'aménagement
• Travailler sur l’intégration et l’acceptation de la densité GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 159
• Proposer des outils adaptés. Par exemple : travailler des plans directeurs sur des secteurs
stratégiques, réglementer l'occupation du sol, les hauteurs, proposer des secteurs de plan
masse côtés en 3D (R 151-40 CU), …
• Organiser la mixité fonctionnelle
• Proposer des outils de pédagogie et de sensibilisation, voire de prescription : chartes,
cahiers de recommandations et de prescriptions sur la qualité attendue des projets
Production et pérennisation des logements destinés à l'habitat et occupés à titre de résidence
principale
• Servitude de résidences principales, dans les communes concernées, en application de la loi
du 19 novembre 2024 (cf. action précédente)
Assurer le dialogue entre les collectivités et les opérateurs, en amont et pendant la mise en place du
projet :
• Créer des moments d'échanges entre collectivités et opérateurs pour corréler l'offre et le
besoin
Affiner la réalité opérationnelle en partenariat avec les opérateurs :
• Adapter les orientations prévues dans les PLU
Poursuivre l’accompagnement prospectif des communes :
• Financer des études capacitaires et de faisabilité financière (budget PLH)
• Plan guide/plan de référence : accompagnement/ingénierie GMVA
• Assistance et suivi des appels à projets
Pilote/Partenaires
• Pilotes : GMVA/communes
• Partenaires : Opérateurs privés et publics
Articulation avec les autres actions
Action 6 : Intensifier la construction au sein de l’enveloppe urbaine et en renouvellement urbain
Action 7 : Prendre des initiatives en faveur de la maîtrise foncière publique sur le territoire
Moyens
• Etudes capacitaires : 30% limité à 6000 € par commune si accompagnement de GMVA
Suivi et évaluation
• Nombre et localisation des études capacitaires réalisées
• Suivi de l’avancement des projets habitat des communes (bilan annuel et/ou triennal) GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 160
Action 6 : Intensifier la construction au sein de l’enveloppe urbaine et en renouvellement urbain
Contexte et enjeux
• Une pression de plus en plus forte sur le foncier diffus en zone U, en lien avec le ZAN, avec un
risque de densification peu apaisée
• Un souhait de laisser plus de place à l’innovation afin de permettre de répondre de manière
plus rapide à la crise du logement
Objectifs
• Faciliter et accélérer la production de logements en expérimentant de nouveaux modes de
production
Modalités de mise en œuvre
Accompagner les projets d’habitat réversible à vocation d’habitat permanent :
• Poursuivre le financement des opérations d’aménagement innovant d’habitat léger et
réversible sur des terrains publics : aide à l’aménagement innovant d’habitat léger et réversible
• Mener une réflexion sur les terrains à cibler (foncier public, foncier encadré par un règlement
d’OAP, STECAL…)
Encourager les projets d’optimisation foncière et espaces déjà urbanisés d’initiative privée :
• S’appuyer sur l’outil Upfactor pour identifier le potentiel en surélévation
• Valorisation/Optimisation des ensembles fonciers et immobiliers : organiser la densification à
l'initiative des propriétaires dans un cadre d’opérations orchestrées et animées par la
collectivité (commune/GMVA)
• Informer et encourager par un accompagnement des propriétaires actuels et futurs
• sur le BIMBY
• sur le BUNTI (Rénover-transformer un bâti existant)
• Démolition/reconstruction
Développer des projets d’optimisation foncière et espaces déjà urbanisés d’initiative publique :
• S’appuyer sur l’outil Upfactor pour identifier le potentiel en surélévation
• Développer des solutions d’habitat intercalaire (hébergement temporaire, en mobilisant des
terrains ou locaux partiellement ou complètement inoccupés)
• Accompagner les communes dans la mise en œuvre d’appels à projet à l’intérieur des
enveloppes urbaines (densité acceptable, ZAN…) GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 161
Pilote/Partenaires
• Pilotes : GMVA/communes
• Partenaires : opérateurs privés et publics
Articulation avec les autres actions
Action 5 : Renforcer l’articulation entre les projets, les outils de planification à disposition des
communes et leurs déclinaisons opérationnelles
Action 7 : Prendre des initiatives en faveur de la maîtrise foncière publique sur le territoire
Moyens
• Accompagnement des projets d’habitat réversibles à vocation d’habitat permanent : : 20% du
montant subventionnable plafonné à 500 000€ HT
• Accompagnement des opérations de densification (Bimby, Bunty, UpFactor…) : 20 000€/an
• Accompagnement des communes dans la mise en œuvre d’appels à projets à l’intérieur des
enveloppes urbaines : 20 000 € TTC par AAP si accompagnement de GMVa, soit 60 000 € pour
les 6 ans du PLH
Suivi et évaluation
• Nombre de projets accompagnés
• Suivi de l’avancement des projets habitat des communes (bilan annuel et/ou triennal) GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 162
Action 7 : Prendre des initiatives en faveur de la maîtrise foncière publique sur le territoire
Contexte et enjeux
• Un territoire disposant de peu de réserves foncières publiques
• Des expériences ou réflexions sur des foncières en cours, visant à endiguer la spéculation
foncière ou à capter la valorisation foncière au bénéfice de la puissance publique
Objectifs
• Travailler une politique foncière plus structurée et équilibrée financièrement pour le territoire
à moyen long terme
• Utiliser l’outil observatoire du foncier de GMVa pour définir au sein de chaque commune une
stratégie foncière au service du logement
• Acquérir des fonciers stratégiques et en maîtriser le devenir : maîtriser la charge foncière,
récupérer la valorisation foncière générée pour réinvestir
• Sortir du bilan à l’opération et favoriser la péréquation entre les opérations plus faciles / plus
difficiles, à vocation économique ou habitat
• Imaginer les modèles de compensation et d’usages transitoires de demain
• Se donner la possibilité de pratiquer des baux à construction et des baux à réhabilitation
Modalités de mise en œuvre
Stratégie foncière :
• Poursuite de l’étude de stratégie foncière avec la Banque des territoires (BDT) en charge de
dessiner une vision sur la maîtrise foncière et les conditions de sa mise en œuvre.
Foncier insulaire :
• Aide aux communes afin d’acquérir du foncier permettant des opérations d’habitat en
résidence principale. Les communes insulaires faisant appel au dispositif de portage foncier de
l’agglo pourront bénéficier d’une aide à hauteur de 30 % du prix du terrain du portage
plafonnée à 300 000 €.
Mobiliser les outils fonciers existants :
• Portage foncier GMVA et EPFR
• Objectif sobriété foncière
• Etudier la possibilité d’accroître le fonds d’intervention foncière
• Poursuivre la convention EPFR
• Outils de maitrise foncière
• Droit de Préemption Urbain et Secteurs de Mixité Sociale, afin de peser sur le prix
d’achat du foncier
• Outils d’anticipation PLU (PAPAG, sursis à statuer)
Dispositif de financement du foncier à destination des communes
• Prêt Foncier GAIA CDC déblocable en 8 jours pour acheter un terrain. Remboursement de la
totalité du prêt la 6ème année. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 163
Pilote/Partenaires
• Pilote : GMVA
• Partenaires : EPF Bretagne, OFS GMVA, Banque des Territoires
Articulation avec les autres actions
Action 5 : Renforcer l’articulation entre les projets, les outils de planification à disposition des
communes et leurs déclinaisons opérationnelles
Action 6 : Intensifier la construction au sein de l’enveloppe urbaine et en renouvellement urbain
Moyens
• Aide à l’achat de foncier insulaire pour des opérations en résidences principales à hauteur de
30 % du prix du terrain du portage plafonnée à 300 000 €
Suivi et évaluation
• Suivi de l’avancement des projets habitat des communes (bilan annuel et/ou triennal)
• Suivre la consommation foncière GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 164
ORIENTATION 3 : Faire du parc existant un moteur de transition pour le territoire
Action 8 : Informer et conseiller les propriétaires occupants, bailleurs et copropriétés du parc privé et mobiliser les professionnels partenaires
Contexte et enjeux
• Une nouvelle organisation des missions d’information des ménages dans le cadre du Pacte
Territorial lancé en 2025 pour 5 ans
• Une augmentation des demandes de conseils techniques, financiers et administratifs pour les
travaux de rénovation énergétique et d’adaptation de l’habitat
• En complément des propriétaires occupants, de nouvelles cibles identifiées : propriétaires
bailleurs modestes et copropriétés
Objectifs
• Informer et sensibiliser les propriétaires du parc privé aux enjeux de l’amélioration du parc
existant, en allant vers les ménages les plus fragiles
• Conseiller les propriétaires du parc privé en amont de leur projet d’amélioration de leur
logement, en mobilisant le réseau des professionnels
• Sécuriser le parcours des usagers dans un contexte de multiplication des offres privées
d’accompagnement
Modalités de mise en œuvre
Animer la politique d’amélioration du parc privé existant
• Identifier l’Espace Conseil France Rénov’ Opération Rénovée pour tous les projets
d’amélioration du parc privé
• Réaliser des actions ciblées pour aller vers les ménages les plus fragiles (précarité énergétique,
habitat indigne, …) et le grand public
• Rencontrer et mobiliser les professionnels pour faciliter l’orientation des ménages vers
l’Opération Rénovée : professionnels du bâtiment, acteurs du sanitaire et social, agences
immobilières, syndics de copropriétés, banques, ….
Sécuriser les projets d’amélioration du parc privé existant
• Accueillir et informer tous les demandeurs porteurs d’un projet d’amélioration du parc existant
• Conseiller les propriétaires sur leurs projets et les orienter vers les acteurs du territoire
• Mobiliser les partenaires réalisant des missions de conseil auprès des propriétaires et
copropriétaires : ADIL, Morbihan Solidarité Energie, …
• Réaliser des visites de pré-accompagnement auprès des ménages les plus modestes
• Faciliter l’interconnaissance avec les opérateurs privés réalisant des missions
d’accompagnement GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 165
Pilote/Partenaires
• Pilote : GMVA
• Partenaires : communes, ADIL, Département, DDTM, ANAH, Région, opérateur OPAH-RU,
Représentants des professionnels du bâtiment, banques, syndics de copropriété, agences
immobilières, opérateurs privés d’accompagnement
Articulation avec les autres actions
Action 4 : Agir en faveur d’une offre locative pérenne à l’année
Actions 9 : Mobiliser les outils de lutte contre l’habitat indigne et dégradé
Action 10 : Poursuivre les actions en faveur de la rénovation énergétique des logements du parc privé
Action 11 : Adapter les logements du parc privé à la perte d’autonomie et au handicap
Action 12 : Mobiliser les outils de lutte contre le logement vacant
Moyens
• Cf : actions 4, 9, 10, 11 et 12
Suivi et évaluation
• Bilan actions menées via le Pacte territorial
• Nombre de ménages informés GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 166
Action 9 : Mobiliser les outils de lutte contre l’habitat indigne et dégradé
Contexte et enjeux
• Des situations d’habitat dégradé identifiées sur le périmètre de l’OPAH-RU de Vannes avec des
points de blocage concernant le relogement des ménages. D’autres situations en diffus sur le
reste du territoire, signalées par le Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne
• Le PIG départemental de lutte contre l’habitat indigne s’est achevé en 2024 avec la nécessité
de trouver une autre solution pour pouvoir accompagner les ménages dans le cadre du Pacte
Territorial
Objectifs
• Poursuivre et amplifier les dispositifs d’intervention contre l’habitat indigne et dégradé et
mobiliser les aides aux travaux de sortie d’insalubrité
• Communiquer davantage sur les actions à mener en matière de lutte contre l’habitat indigne
auprès du grand public et auprès des acteurs locaux
• Expérimenter de nouvelles solutions en matière de relogement des ménages concernés par
l’habitat indigne et très dégradé
Modalités de mise en œuvre
Habitat indigne et dégradé
• Proposer un suivi-animation de lutte contre l’habitat indigne sur l’ensemble du territoire
intercommunal via un opérateur : objectif 10 ménages accompagnés/an
• Apporter des aides aux travaux pour les propriétaires occupants : objectif 4 dossiers
financés/an
• Mobiliser les financements des partenaires pour consolider les plans de financements
(Procivis,…)
• Subventionner les travaux d’urgence et de sécurisation à travers les actions menées dans le
cadre du partenariat avec les Compagnons bâtisseurs Bretagne notamment pour pouvoir
accompagner les propriétaires occupants non éligibles aux aides de l’ANAH mais ayant des
cases « danger » cochées dans la grille insalubrité (actions Bricobus)
Identifier des solutions de relogement
• Réflexion sur les modalités de mobilisation ponctuelle de l’offre de logements communaux
(possibilités de prise en charge par le Fonds d’Aide au Relogement d’Urgence à examiner)
• Mise en place d’un partenariat avec des associations (IML…), y compris pour de l’occupation
temporaire (ex : locaux vacants)
• Prise en charge de nuitées d’hôtel par Action Logement Service pour les salariés des entreprises
cotisantes GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 167
Etudier l’opportunité de la mise en place du permis de louer sur des secteurs ciblés (avec soupçons
d’habitat dégradé)
Poursuivre les dispositifs ciblés sur le centre-ville de Vannes
• Poursuivre l’OPAH-RU Vannes centre (notamment sur les volets habitat dégradé et
copropriétés en difficultés)
• Reconduire les aides spécifiques au dispositif OPAH RU Vannes centre
• Suivre la mise en œuvre de l’Opération de Restauration Immobilière de Vannes et les
campagnes de ravalement de façades
Accompagner les communes via une « boite à outils » sur l’habitat dégradé
• Créer un guide/boîte à outils en coconstruction avec le PDLHI sur les dispositifs d’intervention et de lutte contre l’habitat indigne à destination des élus (procédures, contacts…) • Appuyer méthodologiquement les communes avec la boîte à outils
• Solliciter les partenaires (Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat indigne, ADIL…) à des
fins de sensibilisation des acteurs locaux
Partenariat et communication grand public
• Communication grand public sur ces situations (différenciée selon les publics, qu’ils soient
propriétaires ou locataires)
• Sensibilisation des professionnels au repérage et au signalement des situations en lien avec les
partenaires du Pôle
• Poursuite du partenariat avec les Compagnons Bâtisseurs Bretagne pour soutenir les travaux
en auto réhabilitation accompagnée, la réalisation de travaux d’urgence et les actions Bricobus
Pilote/Partenaires
• Pilote : GMVA
• Partenaires : PDLHI, ANAH, ADIL, Département, DDTM, Compagnons Bâtisseurs, ARS,
opérateur OPAH-RU
Articulation avec les autres actions
Action 8 : Informer et conseiller les propriétaires occupants, bailleurs et copropriétés du parc privé et
mobiliser les professionnels partenaires
Action 16 : Favoriser le développement d’une offre pour les publics en difficulté
Moyens
• Nouveau dispositif de suivi-animation LHI : 45 833€/an
• Subvention aides aux travaux PO LHI : 20 000€/an
• Reconduite du suivi-animation de l’OPAH RU : 225 000€/an
• Reconduite des aides aux travaux dans le cadre de l’OPAH-RU : 250 000€/an
• Soutien à l’auto-réhabilitation accompagnée et sécurisation danger/ travaux d’urgence :
15 000€/an GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 168
Suivi et évaluation
• Nombre de logements potentiellement indignes et nombre de signalements au pôle
départemental de lutte contre l’habitat indigne
• Nombre de dossiers LHI accompagnés (diagnostics, AMO)
• Aides aux travaux LHI mobilisées
• Bilan actions menées via les Compagnons bâtisseurs Bretagne
• Bilan actions menées via l’OPAH RU
• Nombre de copropriétés en difficultés repérées GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 169
Action 10 : Poursuivre les actions en faveur de la rénovation énergétique des logements du parc privé
Contexte et enjeux
• Une augmentation des demandes de subventions pour les travaux de rénovation énergétique
• La loi Climat et Résilience prévoit d’interdire la location de passoires thermiques à partir de
2028 et l’augmentation des loyers dans ces logements d’ici là
• Depuis 2025, le Pacte Territorial a remplacé l’ancien Programme d’Intérêt Général. Une
convention est fixée pour 5 ans et détaillant les objectifs et modalités d’accompagnement des
ménages
Objectifs
• Poursuivre la dynamique engagée avec l’Opération Rénovée
• Simplifier et cibler davantage les aides apportées par GMVA aux propriétaires occupants pour
augmenter leur effet-levier.
• Soutenir les ménages en situations de précarité énergétique dont les projets de travaux ne
peuvent être financés via les dispositifs financiers nationaux
• Elargir les missions d’accompagnement technique et/ou financier aux propriétaires bailleurs et
syndicats de copropriété
Modalités de mise en œuvre
Propriétaires occupants :
• Poursuivre l’accompagnement technique et administratif des propriétaires occupants dans leur
projet de rénovation énergétique via Opération Rénovée : objectif 300 ménages
accompagnés/an
• Réviser les aides aux travaux d'économie d'énergie en simplifiant les règles et en soutenant les
projets de rénovation ambitieux en termes de rénovation
• Cibler plus particulièrement les ménages en situation de précarité énergétique en marge des
aides nationales et envisager un fonds précarité pour les ménages les plus modestes
• Soutenir les rénovations de qualité sur le patrimoine bâti ancien notamment en bonifiant les
aides en cas de recours aux matériaux biosourcés
Propriétaires bailleurs :
• Aider au conventionnent des logements anciens conditionnées à de la rénovation énergétique :
objectif 5 dossiers/an
• Aider à la sortie de vacance sous conditions (cf. fiche-action n°12)
• Proposer des modalités d’accompagnement des bailleurs dans leur projet
Copropriétés :
• Accompagner en amont du vote des travaux en assemblée générale les projets de rénovation
énergétique des copropriétés
• Poursuivre les actions de sensibilisation auprès des copropriétaires GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 170
Bonus spécificités insulaires :
• Bonifier les aides aux travaux de rénovation énergétique pour les projets réalisés sur les îles
Poursuivre l’OPAH RU Vannes centre :
• Poursuivre et renforcer les objectifs quantitatifs du volet rénovation énergétique propriétaires
occupants et bailleurs
• Veiller à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans les programmes de travaux
financés dans les volets copropriétés en difficulté et habitat indigne
Pilote/Partenaires
• Pilote : GMVA
• Partenaires : ANAH, Conseil régional, ADIL, DDTM, Syndics de copros, Conseil départemental,
opérateur OPAH-RU, Morbihan Solidarité Energie
Articulation avec les autres actions
Action 4 : Agir en faveur d’une offre de logement locative pérenne à l’année
Action 8 : Informer et conseiller les propriétaires occupants, bailleurs et copropriétés du parc privé et
mobiliser les professionnels partenaires
Action 9 : Mobiliser les outils de lutte contre l’habitat indigne et dégradé
Action 12 : Mobiliser les outils de lutte contre le logement vacant
Moyens
• Aides aux travaux propriétaires occupants : 900 000€ / an
• Diagnostics énergétiques via thermicien : 100 000€/an
• Aide aux travaux propriétaires bailleurs avec conventionnement : 25 000€/an
Suivi et évaluation
• Bilan Pacte territorial (nombre de contacts, diagnostics, accompagnements, …)
• Bilan OPAH-RU GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 171
Action 11 : Adapter les logements du parc privé à la perte d’autonomie et au handicap
Contexte et enjeux
• Un phénomène de vieillissement de la population qui s’accentue et qui va peser sur les besoins
en termes d’équipements, de santé, de services à la personne etc. et qui va s’amplifier du fait
d’une attractivité résidentielle particulièrement forte des séniors
• Une augmentation importante du nombre de demandes de dossiers adaptation
Objectifs
• Poursuivre l’accompagnement technique des propriétaires occupants pour des travaux
d’adaptation
• Renforcer les aides en faveur de l’adaptation des logements à la perte d’autonomie et au
handicap
• Mettre en relation les acteurs du médico-social et de l’adaptation des logements, visant à
conforter le maintien à domicile.
Modalités de mise en œuvre
Adaptation au vieillissement et au handicap :
• Poursuite du financement des diagnostics ergothérapie
• Renforcement des aides aux travaux d’adaptation et au maintien à domicile
• Réévaluation des objectifs à la hausse : 125/an pour les personnes âgées et 40/an pour les
personnes en situation de handicap
Poursuivre l’OPAH RU Vannes centre :
• Poursuivre le volet adaptation des logements et parties communes d’immeubles de l’OPAH-RU
et renforcer les objectifs quantitatifs
Bonus spécificités insulaires :
• Bonifier les aides aux travaux d’adaptation pour les projets réalisés sur les îles
Pilote/Partenaires
• Pilote : GMVA
• Partenaires : ADIL, ANAH, DDTM, Département, MDA, Caisses de retraite
Articulation avec les autres actions
Action 8 : Informer et conseiller les propriétaires occupants, bailleurs et copropriétés du parc privé et
mobiliser les professionnels partenaires GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 172
Moyens
• Aides aux travaux d’adaptation liés au vieillissement : 187 500€ / an
• Aides aux travaux d’adaptation liés aux handicaps : 100 000€ / an
• Diagnostics ergothérapie : 60 000€/an
Suivi et évaluation
• Bilan Pacte territorial (nombre de contacts, diagnostics, accompagnements, …)
• Bilan OPAH-RU GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 173
Action 12 : Mobiliser les outils de lutte contre le logement vacant
Contexte et enjeux
• Quelques poches de vacance endémique, structurelle, posent la question de la capacité à les
remettre sur le marché
• Peu de visibilité à moyen terme sur certains dispositifs (Loc’Avantage) ce qui peut freiner
certains projets
Objectifs
• Repérer et caractériser le parc de logements vacants
• Mobiliser le parc de logements vacants (vacance structurelle) pour développer l’offre de
logements occupés à titre de résidence principale
Modalités de mise en œuvre
Identifier et qualifier les logements durablement vacants :
• Mobiliser et expertiser les outils de quantification et de repérage des logements vacants :
données LOVAC, Zéro Logement Vacant
• Mettre en place un groupe de travail avec des communes volontaires
Mobiliser le parc vacant pour développer l’offre de logements occupés à titre de résidence principale:
• Définir les modalités d’une aide financière à la sortie de vacance : objectif 6 logements remis
sur le marché/an (hors périmètre OPAH RU)
• Etudier la possibilité pour des communes volontaires d’abonder cette aide
• Poursuivre le soutien à la sortie de vacance via l’OPAH-RU Vannes centre
Pilote/Partenaires
• Pilote : GMVA
• Partenaires : communes, ADIL
Articulation avec les autres actions
Action 4 : Agir en faveur d’une offre de logement locative pérenne à l’année
Action 8 : Informer et conseiller les propriétaires occupants, bailleurs et copropriétés du parc privé et
mobiliser les professionnels partenaires
Moyens
• Aide à la sortie de vacance : 30 000€/an
Suivi et évaluation
• Evolution et caractéristiques de la vacance dans le parc privé (exploitation LOVAC)
• Bilan des démarches de sollicitation des propriétaires concernés
• Nombre de logements financés via la subvention à la sortie de vacance
• Bilan OPAH-RU sur les sorties de vacances GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 174
Action 13 : Accompagner la rénovation, l’adaptation et le renouvellement urbain du parc public
Contexte et enjeux
• Morbihan Habitat, premier bailleur sur le territoire de l’agglomération avec plus de 10 000
logements sociaux, détient le parc le plus ancien et est ainsi fortement confronté aux enjeux
de rénovation, d’adaptation et de renouvellement urbain de son parc
• Sur le volet énergétique, les objectifs de réhabilitation de Morbihan Habitat sont importants et
présentent deux enjeux :
• Des bâtiments dans les secteurs d’habitat social denses plutôt bien classés, mais
chauffés au gaz ce qui nécessite une anticipation des infrastructures de réseau de
chaleur encore faiblement développées sur le secteur de GMVA,
• En dehors des zones urbaines denses, des échéances courtes de traitements des
logements classés E.
• Un enjeu fort d’adaptation du parc au vieillissement et au handicap, sur l’ensemble du
patrimoine social, en particulier le moins récent
• L’enjeu de renouvellement urbain du parc de Morbihan Habitat reste très élevé avec des
bâtiments déjà réhabilités mais qui présentent des carences de typologie et/ou de standard
acoustique et/ou d’adaptation et/ou structurelles.
Objectifs
• Contribuer à la décarbonation et à la transition énergétique du parc public notamment pour
réduire les dépenses de consommations énergétiques des locataires du parc social
• Accompagner les démarches de recensement des logements adaptés du parc social
• Mobiliser les partenaires autour de la question de l’accessibilité et l’adaptabilité du parc social
• Amplifier les actions engagées pour améliorer le parc existant
Modalités de mise en œuvre
Volet énergie :
• Accompagner la rénovation énergétique des logements sociaux
• Objectif : 170 logements par an
• Soutien financier amplifié en faveur de projets ambitieux en matière de rénovation (gain
énergétique supérieur à 40% et BBC rénovation)
• Accompagner la décarbonation du parc social
• Objectif : 70 logements par an
• Soutien financier en faveur des opérations intégrant un changement de vecteur et/ou
l’utilisation de matériaux bio-sourcés (isolant)
Volet adaptation :
• Etablir un bilan annuel des actions entreprises par les bailleurs sociaux pour répondre aux
besoins et demandes des locataires
• Participer aux recensements des logements sociaux accessibles :
• Participer aux travaux menés par l’ARO/Club D&H
• Proposer des retours d’expériences de territoires voisins (exemple : Archipel Habitat) GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 175
• Accompagner les bailleurs sociaux en partenariat avec le service solidarités quant au
recensement du parc (travaux intégrés à la Commission Intercommunale
d’Accessibilité de GMVA)
Volet renouvellement urbain :
• Poursuivre les réflexions durant le PLH sur les besoins et l’accompagnement financier de GMVA
quant au projet de Kercado (démolition, réhabilitation, seconde vie, …)
Pilote/Partenaires
• Pilote : GMVA
• Partenaires : bailleurs sociaux, ARO, communes, Club D&H, GMVA
Moyens
• Moyens financiers :
875 000€ par an en faveur de la réhabilitation énergétique et environnementale du parc social :
• Subvention réhabilitation énergétique des logements sociaux : 3 500€/ logement
• Subvention rénovation énergétique atteinte niveau BBC : 5 500€/logement
• Subvention bonus changement de vecteur : 2 000€/logement
• Subvention bonus matériaux biosourcés : 2 000€/logement
Suivi et évaluation
• Nombre et type de logements réhabilités
• Bilan des actions menées par les bailleurs sociaux
• Nombre et type de logements démolis/reconstruits GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 176
ORIENTATION 4 : Repenser les modes d’habiter et répondre aux besoins spécifiques
Action 14 : Développer une offre à prix maitrisés à destination des jeunes
Contexte et enjeux
• Une difficulté pour les jeunes à se loger sur le territoire en raison d’une raréfaction de l’offre
locative privée abordable, qui plus est fortement concentrée sur le cœur d’agglomération
• Une offre limitée pour les étudiants dont la demande risque de s’accentuer avec l’implantation
de nouvelles offres de formation
• Des FJT de plus en plus sollicités, notamment par une demande étudiante alors qu’elle ne
constitue pas leur public cible principal
Objectifs
• Renouveler et déconcentrer l’offre de logements abordables pour les jeunes
• Accompagner le développement de l’offre de formation en proposant des solutions de
logements adaptés
• Développer des solutions alternatives de logement pour le public jeune
Modalités de mise en œuvre
• Développer des RSJA et RHJ/FJT pour les jeunes en veillant à l’accessibilité aux emplois
• Accompagner une offre en location privée avec intermédiation locative (IML)
• Accompagner les associations facilitant la location / colocation intergénérationnelle chez des
séniors, en particulier de jeunes (1 toit 2 générations et Ensemble 2 Générations) : relayer les
actions de communication
• S’assurer de l’équilibre entre offre / demande de logements étudiants en s’appuyant sur
l’observatoire
Pilote/Partenaires
• Pilote : GMVA
• Partenaires : bailleurs sociaux, Action logement, FJT, CROUS, associations proposant de l’IML,
associations 1 toit 2 générations, Ensemble 2 Générations
Articulation avec les autres actions
Action 2 : Accentuer et soutenir par des aides financières ciblées la production de logements sociaux
Action 4 : Agir en faveur d’une offre de logement locative pérenne à l’année
Action 8 : Informer et conseiller les propriétaires occupants, bailleurs et copropriétés du parc privé et
mobiliser les professionnels partenaires
Action 21 : Consolider un outil d’observation pour évaluer les politiques menées GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 177
Moyens
• FJT : 7 800€/place (cf Action 2)
• PLAI structure (hors FJT) : 4 000€/logement (cf Action 2)
Suivi et évaluation
• Nombre de places en résidences spécifiques créées et localisation
• Types de financements
• Nombre de logements privés avec dispositif IML labellisés et localisation
• Evolution des effectifs étudiants
• Nombre de colocations intergénérationnelles avec accompagnement par un tiers associatif et
localisation GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 178
Action 15 : Faciliter le développement de projets d’habitat intergénérationnel inclusifs et abordables pour les séniors
Contexte et enjeux
• Une accélération du vieillissement de la population qui risque encore de s’accentuer au regard
de l’attractivité du territoire pour les jeunes retraités qui viennent s’y installer
• Des séniors qui souhaitent rester le plus longtemps possible à domicile ou au sein d’un
logement autonome adapté
Objectifs
• Faire face au vieillissement endogène en assurant un parcours résidentiel et en facilitant
l’autonomie dans le logement, la résidence
• Développer des solutions de logements à destination des séniors alternatives à l’offre existante
en structures dédiées
Modalités de mise en œuvre
• Favoriser le montage de résidences intergénérationnelles en partenariat avec les bailleurs
sociaux
• Poursuivre l’aide à l’investissement en faveur d’habitat inclusif à vocation sociale et à
destination des personnes âgées autonomes à travers le développement de petites unités
d’opérations de logements en centralité
Pilote/Partenaires
• Pilote : GMVA
• Partenaires : bailleurs sociaux, communes, département, gestionnaires de résidences,
associations 1 toit 2 générations, Ensemble 2 Générations
Articulation avec les autres actions
Action 2 : Accentuer et soutenir par des aides financières ciblées la production de logements sociaux
Action 11 : Adapter les logements du parc privé à la perte d’autonomie et au handicap
Action 13 : Accompagner la rénovation, l’adaptation et le renouvellement urbain du parc public
Moyens
• PLS structures (personnes âgées et personnes handicapées : 2 500€/logement + Bonus habitat
inclusif 1 500€/logement) (cf Action 2)
Suivi et évaluation
• Nombre et localisation de logements réalisés en résidences intergénérationnelles
• Types de financements
• Nombre et localisation de logements réalisés en habitat inclusif GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 179
Action 16 : Favoriser le développement d’une offre pour les publics en difficulté
Contexte et enjeux
• Une précarisation des ménages qui s’étend sur l’ensemble de l’agglomération dans un contexte
d’inflation et de tension immobilière
• Un taux d’équipement plus important que la moyenne départementale mais qui ne suffit pas
pour répondre aux besoins
Objectifs
• Etoffer l’offre d’hébergement et de logement temporaire pour faire face à l’augmentation des
ménages en situation de précarité
• Accompagner les solutions de mise à l’abri pour des situations d’urgence
Modalités de mise en œuvre
• Soutenir l’offre en hébergement et logement temporaire : soutien au projet de création de 2
pensions de famille
• Produire 5 PLAI Adapté par an en logement ordinaire dans le diffus ou en structure
• Identifier l’offre de logements d’urgence (dont logements communaux)
• Développer les logements conventionnés et/ou les baux glissants avec les associations
d’intermédiation locative (AMISEP et Soliha AIS)
• Poursuivre le soutien financier à toute création de places supplémentaires en foyer à
destination du public de personnes handicapées et/ou personnes âgées précaires
Pilote/Partenaires
• Pilote : GMVA
• Partenaires : communes, DDETS, Département, AMISEP, Soliha AIS, UDAF
Articulation avec les autres actions
Action 2 : Accentuer et soutenir par des aides financières ciblées la production de logements sociaux
Action 4 : Agir en faveur d’une offre de logement locative pérenne à l’année
Action 15 : Faciliter le développement de projets d’habitat intergénérationnel inclusifs et abordables
pour les séniors
Moyens
• Pensions de famille : 7 800€/logement (cf Action 2)
• 5 PLAI-A/an, soit 30 PLAI-A sur la durée du PLH : 7 800€/logements, soit 39 000€ /an (cf Action
2)
• PLAI structure (hors pension de famille) : 4 000€/logement (cf Action 2)
• PLS structures (personnes âgées et personnes handicapées : 2 500€/logement + Bonus habitat
inclusif 1 500€/logement (cf Action 2)
• Soutien aux associations d’intermédiation locative : GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 180
• 4 000€/an : AMISEP
• 4 000€/an : SOLIHA AIS
• Poursuivre le soutien financier à toute création de places supplémentaires en foyer à
destination du public de personnes handicapées et/ou personnes âgées précaires
(2500€/place) (cf Action 2)
Suivi et évaluation
• Nombre de places créées en pension de famille
• Nombre de PLAI-A réalisés
• Nombre de places créées en foyer pour public personnes handicapées et/ou personnes âgées
précaires
• Nombre de logements conventionnés dans le parc privé
• Nombre de baux glissants réalisés GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 181
Action 17 : Développer des solutions d’hébergement dédiées ou partagées à destination des saisonniers
Contexte et enjeux
• Plus de 2 000 saisonniers présents en période estivale sur le territoire en lien avec l’attractivité
touristique du Golfe
• Un nombre de lits manquants évalué à 237
• Des difficultés pour ces actifs de se loger, notamment pour les saisonniers plus âgés
Objectifs
• Mutualiser la réflexion à l’échelle du département pour trouver des solutions de logements
des saisonniers
Modalités de mise en œuvre
• Poursuivre la participation de GMVA au groupe de travail de la DDETS sur les saisonniers
(mobilisation des internats, FJT, gestion par un tiers associatif…)
• Accompagner les solutions d’habitat léger et réversible qui sont rapides à mettre en place (ex:
modulaires…)
• Mettre en œuvre les actions de l’étude sur les besoins des saisonniers : création foyer, base de
vie, intégration de logements saisonniers dans les nouveaux programmes touristiques,
mutualisation des hébergements saisonniers / étudiants, des hébergements saisonniers
ostréicoles / agricoles dans le Golfe
• Communiquer sur les dispositifs de soutien aux propriétaires (ex. Garantie Visale Action
Logement étendue aux saisonniers…)
Pilote/Partenaires
• Pilote : DDETS, GMVA
• Partenaires : GMVA, communes, Action logement, FJT
Articulation avec les autres actions
Action 4 : Agir en faveur d’une offre de logement locative pérenne à l’année
Action 6 : Intensifier la construction au sein de l’enveloppe urbaine et en renouvellement urbain
Moyens
• Accompagnement des projets habitat réversible à vocation d’habitat (cf Action 6)
Suivi et évaluation
• Nombre de logements/hébergements créés GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 182
Action 18 : Poursuivre les actions de GMVA en matière de réponse aux besoins des Gens du voyage
Contexte et enjeux
• De nombreuses actions d’ores et déjà mises en œuvre par l’agglomération en faveur de
l’accueil des Gens du Voyage
• Des préconisations inscrites au Schéma Départemental des Gens du Voyage qui viennent
conforter les actions déjà entreprises
Objectifs
• Répondre aux obligations du Schéma Départemental d’accueil des Gens du Voyage
• Poursuivre les actions déjà entreprises
• Proposer des solutions pérennes pour les ménages souhaitant se sédentariser
Modalités de mise en œuvre
• Mettre en œuvre le Schéma départemental d’accueil des GDV :
• Poursuivre la réflexion sur la potentielle relocalisation ou réhabilitation de l’aire d’accueil de
Vannes
• Faire le lien avec l’Etat pour accompagner les communes ayant des terrains privatifs (pouvoir
de police des communes)
• Structurer l’Espace de Vie Sociale avec l’agrément de la CAF et poursuivre la mission
d’accompagnement à la scolarité des jeunes voyageurs qui fera partie intégrante de ce
dispositif
• Poursuivre la gestion des aires d’accueil via un marché de prestation pour les aires
permanentes, estivales et terrains familiaux locatifs
Pilote/Partenaires
• Pilote : GMVA
• Partenaires : Etat, Conseil Départemental, CAF, communes, DDETS, Inspection Académique,
Associations dont Sauvegarde 56
Moyens
• Espace de Vie Sociale : 10 000€/an
• Aide à la scolarisation GDV : 15 000€/an
• Gestion des aires d’accueil : 421 000€/an
Suivi et évaluation
• Nombre de voyageurs accueillis sur les aires (permanentes, estivales, terrains familiaux)
• Nombre d’accompagnements sociaux et typologie GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 183
ORIENTATION 5 : Animer, observer et évaluer la politique de l’habitat
Action 19 : Animer la politique locale de l’habitat avec les partenaires
Contexte et enjeux
• Une Direction Habitat Logement impliquée dans plusieurs instances à l’échelle du
département, de la région…
• Un besoin de poursuivre le soutien aux communes dans leur projet habitat et de les sensibiliser
davantage sur certains sujets (habitat indigne, information demandeur logement social)
Objectifs
• Mieux faire connaitre les dispositifs existants
• Coordonner les différentes politiques de l’habitat
Modalités de mise en œuvre
• Evaluer le PLH en Commission aménagement (comité de pilotage PLH)
• Participer aux instances du Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne (PDLHI)
• Participer aux instances du Plan Départemental d’aide au logement et à l’hébergement des
personnes en difficultés (PDALHPD)
• Participer au Comité Régional de l’Habitat et de l’Hébergement (CRHH) et au Club
décentralisation et habitat
• Organiser des temps d’échanges réguliers avec les partenaires : bailleurs, promoteurs, …
Pilote/Partenaires
• Pilote : GMVA
• Partenaires : communes, ADIL, DDTM, DREAL, DDETS, Département, Club décentralisation et
habitat, bailleurs, promoteurs, associations en lien avec l’habitat, …
Articulation avec les autres actions
Action 20 : Animer la politique du logement social
Action 21 : Consolider un outil d’observation pour évaluer les politiques menées
Moyens
• Club Décentralisation et Habitat : 2 000€/an
Suivi et évaluation
• Nombre de comités de pilotage du PLH
• Nombre de rencontres organisées avec les partenaires GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 184
Action 20 : Animer la politique du logement social
Contexte et enjeux
• Une politique intercommunale de gestion de la demande et des attributions définie et active
avec l’élaboration des différents documents stratégiques visés par la réforme des attributions
tel que le Document Cadre ou la Convention Intercommunale d’Attributions (CIA)
• Un premier Plan partenarial (PPGD) adopté qui a permis de renforcer le partenariat autour de
la prise en charge des demandeurs et de mettre en œuvre la cotation de la demande
• Une révision du PPGD qui a permis de cibler des actions prioritaires pour les 6 prochaines
années
Objectifs
• Poursuivre la politique de gestion de la demande et d’attributions de logements sociaux afin
de tendre vers plus de mixité sociale et d’équité territoriale
• Structurer plus fortement le partenariat autour de l’accueil et l’information du demandeur
• Renforcer les outils de communication existants pour permettre encore plus de transparence
dans les processus d’attributions
• Poursuivre les partenariats avec les acteurs du logement social
Modalités de mise en œuvre
• Suivre les objectifs réglementaires de la CIA et prévoir la révision de la convention au cours du
PLH
• Mettre en œuvre le second plan partenarial de gestion de la demande et d’information du
demandeurs (PPGD) de GMVA
• Organiser et animer la Conférence Intercommunale du Logement (CIL)
• Mettre en œuvre et suivre les objectifs de gestion en flux (réservation LLS)
• Suivre et évaluer l’outil de cotation de la demande
• Poursuivre la cotisation auprès du CREHA Ouest permettant l’accès gratuit par l’ensemble des
communes de l’agglomération au fichier partagé de la demande (Imhoweb) ainsi qu’aux
différents outils d’observation (fiche territoriale, observatoire)
• Proposer des sessions de formations auprès des communes pour l’utilisation du fichier partagé
de la demande (Imhoweb)
Pilote/Partenaires
• Pilote : GMVA
• Partenaires : membres de la CIL, bailleurs, communes, ADIL, DDETS, Creha Ouest, ARO HLM
Moyens
• Adhésion Créha Ouest : 12 000€/an
• Formation Imhoweb pour les communes : 1 200€/an GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 185
Suivi et évaluation
• Nombre de CIL
• Nombre de formations à destination des communes
• Bilan CIA
• Bilan de la gestion en flux des droits de réservation
• Bilan cotation GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 186
Action 21 : Consolider un outil d’observation pour évaluer les politiques menées
Contexte et enjeux
• Un certain nombre de données d’observation à disposition de GMVA provenant de différentes
sources (ADIL, OREAL, notaires, CREHA…), à différentes échelles et publiées à différentes
fréquences
• Des enjeux du territoire sur lesquels il manque des données d’observations précises et à jour
(meublés de tourisme, habitat dégradé, structures d’hébergement et de logement spécifique)
Objectifs
• Consolider un outil d’observation permettant d’avoir une vision globale et synthétique des
enjeux d’habitat sur le territoire
• Disposer d’un outil permettant d’évaluer les politiques menées
Modalités de mise en œuvre
• Poursuivre le partenariat avec l’ADIL afin de collecter les données d’observation, évaluer en
interne l’efficacité des politiques publiques menées et ajuster les actions le cas échéant
• Communiquer auprès des communes et des partenaires sur les tendances observées
• Mettre à jour le suivi des opérations de logements réalisées et fiabiliser les données sur la
construction de logement
Pilote/Partenaires
• Pilote : ADIL en partenariat avec GMVA
• Partenaires : Créha-Ouest, DDTM, Département, Opérateurs privés et sociaux, notaires …
Articulation avec les autres actions
Action 19 : Animer la politique locale de l’habitat avec les partenaires
Action 20 : Animer la politique du logement social
Moyens
• Moyens financiers : ADIL 69 999€/an
Suivi et évaluation
• Bilan annuel et à mi-parcours du PLH GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 187
Budget Prévisionnel
gris = dispositifs qui interviennent dans plusieurs actions, mentionnés pour rappel
Investissement Fonctionnement Investissement Fonctionnement
Orientation 1 : renforcer l'offre pérenne de logements au plus près des besoins des ménages
Action 1. Répartir la production de logements pour un développement équilibré
Répartition territoriale des objectifs de production du SCoT et SRU 1792
Action 2 : Accentuer et soutenir par des aides ciblées la production de logements sociaux 400
Subventions logements sociaux ordinaires 320 1 043 000 € 6 258 000 €
bv p f q î (10 000€/ g ) 20 000 € 120 000 €
B p LL MOD - 10 g (5000€/ g ) 95 000 € 570 000 €
B A q -A (5000€/ g ) 95 000 € 570 000 €
B R v U b (3000€/ g ) 228 000 € 1 368 000 €
B xp b à (10 000€/ g ) 30 000 € 180 000 €
Subventions logements sociaux structure 80 359 400 € 2 156 400 €
Action 3. Permettre l’intensification de la production de logements abordables intermédiaires
Production de BRS via le soutien à l'OFS 100-150 246 667 € 1 480 000 €
Etudier la vente de logements HLM sous forme de BRS
Soutenir la production en LLI
Action 4 : Agir en faveur d’une offre de logement locative pérenne à l’année
Poursuivre et adapter l'encadrement des meublés de tourisme
cf. moyen dédiés à GMVA pour l'instruction des meublés de toursime (Direction Tourisme)
Développer l'utilisation de la servitude de Résidence Principale (communes > 20% RS et zones
toursitiques et tendues)
Inciter les propriétaires bailleurs à louer à l'année via le conventionnent avec ou sans travaux
cf. moyen dédiés en énergie (action 10)
Orientation 2 : Agir sur le foncier pour cibler la production et maitriser les coûts
Action 5 : Renforcer l'articulation entre les projets, les outils de plannification à disposition des communes et leurs déclinaisons opérationnelles
Mettre à contribution la production de logements sociaux toute opération au-delà d'un certains seuil
de logements => à déterminer par les communes dans les PLU
Rechercher une mixité sociale (Secteurs de mixité sociale, OAP, ER dans les PLU) Encourager l'utilisation des bonus de densité en fonction des objectifs de mixité dans certains
secteurs des PLU
Etudes capacitaires et faisabilités financières, études ingénierie 24 000 € 144 000 €
Action 6 : Intensifier la construction au sein de l'enveloppe urbaine et en renouvellement urbain
Accompagner les projets d'habitat réversibles à vocation d'habitat permanenent 50 000 € 300 000 €
Accompagner les solutions d'habitat intercalaire
Organiser la densification (BIMBY, BUNTY, UpFactor ...) 20 000 € 120 000 €
Accompagner les communes dans la mise en oeuvre d'appels à projets à l'intérieur des enveloppes
urbaines (densité acceptable, ZAN …) 10 000 € 60 000 €
Action 7 : Prendre des initiatives en faveur de la maitrise foncière publique sur le territoire
Poursuivre l'étude de stratégie foncière avec la Banque des Territoires Financée par la BdT
Aider à l'acquisition de foncier insulaire pour des opérations en résicence principale 100 000 € 600 000 €
Mobiliser les outils existants (cf. Portage foncier de GMVA, EPFR, PAPAG, sursis à statuer) Cf. Budget Foncier
Budget PLH 2026-2031
Dépenses moyenne annuelle
sur 6 ans Dépenses totales Objectif annuel GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 188
gris = dispositifs qui interviennent dans plusieurs actions, mentionnés pour rappel
Investissement Fonctionnement Investissement Fonctionnement
Orientation 3 : Faire du parc existant un moteur de transition pour le territoire
Action 8 : Informer et conseiller les propriétaires occupants, bailleurs et copropriétés du parc privé et mobiliser les professionnels partenaires
Espace ECFR - Opération Rénovée (avec recettes convention PACTE territorial )
Action 9 : Mobiliser les outils de lutte contre l’habitat indigne et dégradé
Soutien à l'auto-réhabilitation accompagnée et sécurisation danger/travaux d'urgence 15 000 € 90 000 €
Accompagnement des communes via une boite à outils LHI
Aide aux travaux propriétaires occupants - Lutte contre l'Habitat Indigne 4 20 000 € 120 000 €
Suivi-animation Lutte contre l'habitat indigne (5 ans) 45 833 € 275 000 €
Identification des solutions de relogement des personnes en situation d'insalubrité
Aide aux travaux OPAH-RU (5 ans) 250 000 € 1 500 000 €
Suivi-animation OPAH-RU (5 ans) 225 000 € 1 350 000 €
Etude de l'opportunité de la mise en place du permis de louer
Action 10 : Poursuivre les actions en faveur de la rénovation énergétique des logements du parc privé
Opération Rénovée : Accompagnement technique, administratif et financier via des aides aux
travaux d'économie d'énergie
Dont "bonus îles" rénovation énergétique 300 900 000 € 5 400 000 €
Opération Rénovée : Diagnostics énergétiques (marché thermicien) 100 000 € 600 000 €
Conventionnement dans le parc ancien conditionné à la rénovation énergétique 5 25 000 € 150 000 €
Accompagnement et sensibilisation des copropriétés à la rénovation énergétique
Action 11 : Adapter les logements du parc privé à la perte d’autonomie et au handicap
Opération Rénovée : Accompagnement technique, administratif et financier via des aides aux
travaux en faveur du maintien à domicile Personnes âgées
Dont "bonus îles" adaptation 125 187 500 € 1 125 000 €
Opération Rénovée : Accompagnement technique, administratif et financier via des aides aux
travaux en faveur du maintien à domicile Personnes en situation de handicap
Dont "bonus îles" adaptation 40 100 000 € 600 000 €
Opération Rénovée : Diagnostics ergothérapie (marché ergothérapeute) 60 000 € 360 000 €
Action 12. Mobiliser les outils de lutte contre le logement vacant
Quantifier, repérer et qualifier les logements vacants (LOVAC, ZLV)
Prime à la sortie de vacance 6 30 000 € 180 000 €
Action 13. Accompagner la rénovation, l'adaptation et le renouvellement urbain du parc public
Réhabilitation énergétique et environnementale du parc public 170
Réhabilitation énergétique des logements sociaux avec GE > 40% (3500€/logt) 100 350 000 € 2 100 000 €
Rénovation énergétique atteinte niveau BBC rénovation (5500€/logt) 70 385 000 € 2 310 000 €
B g v (2000€/ g ) 40 80 000 € 480 000 €
B M x B ( ) (2000€/ g ) 30 60 000 € 360 000 €
Volet adaptation : bilan des actions entreprises par les bailleurs sociaux, participation aux travaux
régionaux de recensements des logements sociaux accessibles et accompagnement des bailleurs
sociaux
Mobiliser des financements de droit commun ou exceptionnels pour le projet de Kercado Etude en cours
Budget PLH 2026-2031
Dépenses moyenne annuelle
sur 6 ans Dépenses totales Objectif annuel GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 189 GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 190
PLH 2026-2031
Programme Local
de l’Habitat
Observatoire GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 191
1.1 Contexte réglementaire
L’observatoire s’inscrit dans une optique de :
• Pédagogie : en permettant un accès simplifié à des informations homogènes en facilitant les
comparaisons territoriales (édition de fiches territoriales, de cartographies…).
• D’appui à l’ingénierie : en constituant un appui à la fourniture de données de contexte, selon
les grands enjeux locaux, dans le cadre de démarches de planification et études habitat
diverses.
• Transversalité : en facilitant la compréhension des problématiques habitat par une approche
multithématique de cette question
• D’évaluation des politiques publiques de l’habitat : assurer un suivi des politiques et évaluer
les résultats
Un dispositif d’observation de l’habitat existe déjà dans le cadre du PLH, il est principalement piloté
par l’ADIL 56 et par les services de GMVA. Il est prévu de poursuivre ce dispositif et de le compléter
notamment sur le volet foncier grâce à l’outil d’observation du foncier de GMVa s’appuyant sur le MOS
régional, permettant à l’agglomération et aux communes un suivi des consommations foncières.
Contenu règlementaire de l’observatoire
Extrait - Article L 202-1 Code de la Construction et de l’Habitat
Les observatoires de l'habitat et du foncier sont mis en place au plus tard trois ans après que le
programme local de l'habitat a été rendu exécutoire. Ils ont notamment pour mission d'analyser la
conjoncture des marchés foncier et immobilier ainsi que l'offre foncière disponible. Cette analyse
s'appuie en particulier sur un recensement :
1° Des friches constructibles ;
2° Des locaux vacants ;
3° Des secteurs où la densité de la construction reste inférieure au seuil résultant de l'application des
règles des documents d'urbanisme ou peut être optimisée en application de l'article L. 152-6 du code
de l'urbanisme ;
4° Dans des secteurs à enjeux préalablement définis par les établissements publics de coopération
intercommunale, des surfaces potentiellement réalisables par surélévation des constructions
existantes ;
5° Dans des secteurs urbanisés, des surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables et, dans
les zones urbaines, des espaces non bâtis nécessaires au maintien des continuités écologiques.
L'analyse prend également en compte les inventaires des zones d'activité économique prévus à
l'article L. 318-8-2 du même code.
Les observatoires de l'habitat et du foncier rendent compte annuellement du nombre de logements
construits sur des espaces déjà urbanisés et sur des zones ouvertes à l'urbanisation. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 192
L’outil d’observation doit permettre de croiser plusieurs échelles d’analyses : communes, sous-
territoires, GMVA, EPCI voisins, département, territoires de comparaison… GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 193
1.2 Les indicateurs à suivre
Les indicateurs à suivre à travers l’outil d’observation habitat-foncier sont les suivants :
Données socles de
l'observatoire Indicateurs Sources
Données socio-
démographiques
-Population
INSEE, recensement
-Evolution annuelle de la population
-Solde naturel
-Solde migratoire
-Evolution des naissances et des décès
-Mobilités résidentielles
Population et
ménages
-Indice de vieillesse
INSEE, recensement
-Composition de la population par tranches
d’âge
-Evolution annuelle des 60-74 ans et des 75
ans et +
-Nombre de ménages
-Composition familiale des ménages
-Taille moyenne des ménages
-Desserrement des ménages
-Evolution des effectifs scolaires
Socio-économie
-Population des 15-64 ans
INSEE recensement,
Insee-DGFIP-Cnaf-
Cnav-CCMSA,
FiLoSoFi, ACOSS
-Population active
-Actifs occupés
-Inactifs
-Evolution de l’emploi
-Emploi au lieu de travail
-Indice de concentration de l’emploi
-Demandeurs d’emploi en fin de mois
-Revenu médian déclaré
-Evolution annuelle des revenus
-Rapport interdécile
Parc de logement
-Nombre de logements
INSEE, recensement
-Résidences principales
-Résidences secondaires et logements
occasionnels
-Logements vacants
-Appartements / maisons
-Nombre de pièces dans les résidences
principales
-Statuts d’occupation
Orientation 1 :
renforcer l'offre
pérenne de
logements au plus
près des besoins des
ménages
Indicateurs Sources
Action 1. Répartir la
production de
-Logements autorisés, logements commencés Sitadel
-Taille moyenne des logements GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 194
logements pour un
développement
équilibré
-Logements individuels purs et groupés
-Logements collectifs
-Résidences
-Indice de construction
-Calcul du point mort
Action 2 : Accentuer
et soutenir par des
aides ciblées la
production de
logements sociaux
-Nombre et part de logements sociaux
RPLS, SRU, DDTM,
Imhoweb
-Parc en QPV
-Taux de vacance
-Taux de mobilité
-Loyer moyen
-Types de financements (PLUS, PLAI, PLS…)
-Typologies des logements sociaux
-Agréments de logements sociaux et accession
sociale
-Nombre de demandes et d’attributions total,
en 1er accès et en mutation
-Indice de tension de la demande
Action 3. Permettre
l’intensification de la
production de
logements
abordables
intermédiaires
-Prix de ventes des maisons, appartement et
terrains à bâtir DVF, Observatoire
des TAB, ADIL 56,
Notaires, OREAL,
bailleurs sociaux,
OFS GMVA
-Loyers dans le parc privé
-Nombre de logements BRS
-Nombre de logements LLI
-Nombre de ventes HLM
Action 4 : Agir en
faveur d’une offre de
logement locative
pérenne à l’année
-Loyers dans le parc privé Observatoire des
loyers, taxe de
séjour, AirDNA,
Observatoire des
meublés de
tourisme, ANAH
-Nombre et évolution des meublés de
tourisme
- Nombre de logements conventionnés ANAH
Orientation 2 : Agir
sur le foncier pour
cibler la production
et maitriser les coûts
Indicateurs Sources
Action 5 : Renforcer
l’articulation entre
les projets, les outils
de planification à
disposition des
communes et leurs
déclinaisons
opérationnelles
- Nombre et localisation des études
capacitaires réalisées
- Suivi de l’avancement des projets habitat des
communes (bilan annuel et/ou triennal)
- Suivi de l’évolution des documents
d’urbanisme en lien avec la DAU (mise en
place d’outils : SMS, ER, bonus de densité …)
DAU GMVa,
Communes
Action 6 : Intensifier
la construction au
sein de l'enveloppe
urbaine et en
renouvellement
urbain
-Suivi des projets des communes en lien avec
le SIG et le MOS
-Densité des opérations d'habitat
-Nombre de logements commencés par type
de zonage PLU (U, AU, etc)
-Appréciation de la mutabilité ou de la dureté
foncière
MOS, SIG, Sitadel,
Communes
Action 7 : Prendre
des initiatives en
-Consommation foncière globale et la
consommation foncière liée à l’habitat GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 195
faveur de la maitrise
foncière publique
sur le territoire
Suivi des consommations ENAF, dont celles
destinées à l’habitat
MOS, SIG,
Communes GMVA
-Mise à jour du recensement des potentiels
fonciers habitat des communes
(géolocalisation et caractéristiques des
projets)
-Part de foncier public destiné à des
opérations de logements
Orientation 3 : Faire
du parc existant un
moteur de transition
pour le territoire
Indicateurs Sources
Action 8 : Informer
et conseiller les
propriétaires
occupants, bailleurs
et copropriétés du
parc privé et
mobiliser les
professionnels
partenaires
-Nombre de contacts informés par Opération
Rénovée Opération Rénovée
Action 9 : Mobiliser
les outils de lutte
contre l’habitat
indigne et dégradé
-Logements subventionnés ANAH (dont PO,
PB)
ANAH, Opération
rénovée
- Nombre de signalements
- Nombre de logements du parc privé
potentiellement indigne
-Types de travaux subventionnés et montant
moyen des travaux
-Nombre d'actions d'auto-réhabilitation
accompagnée
-Nombre de relogements de personnes en
situation d'insalubrité
Action 10 :
Poursuivre les
actions en faveur de
la rénovation
énergétique des
logements du parc
privé
-Logements subventionnés ANAH (dont PO,
PB, copropriétés)
ANAH, Opération
rénovée
-Types de travaux subventionnés et montant
moyen des travaux
-Nombre de diagnostics thermiques réalisés
-Nombre de logements conventionnés avec
travaux
-Nombre de copropriétés accompagnées
Action 11 : Adapter
les logements du
parc privé à la perte
d’autonomie et au
handicap
-Nombre de logements subventionnés
ANAH, Opération
rénovée -Types de travaux subventionnés et montant moyen des travaux
Action 12. Mobiliser
les outils de lutte
-Nombre et évolution des logements vacants
LOVAC, communes -Logements privés vacants depuis plus de 2
ans GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 196
contre le logement
vacant
-Logements privés vacants depuis plus de 2
ans appartenant à des personnes de 75 ans et
+ / appartenant à des personnes morales
-Période de construction des logements
vacants privés depuis 2 ans et +
-Ancienneté de la vacance
Action 13.
Accompagner la
rénovation,
l’adaptation et le
renouvellement
urbain du parc public
-Nombre de logements sociaux rénovés
-Nombre de logements sociaux démolis
Bailleurs sociaux,
RPLS
-Etiquettes énergétiques, DPE
-Bilan annuel des actions entreprises par les
bailleurs sociaux pour répondre aux locataires
Orientation 4 :
Repenser les modes
d’habiter et
répondre aux
besoins spécifiques
Indicateurs Sources
Action 14.
Développer une
offre à prix maitrisés
à destination des
jeunes
- Nombre de places en RSJA et FJT
Finess, associations
partenaires,
organismes privés,
département
- Nombre de places en colocation
intergénérationnelle
- Nombre de logements en intermédiation
locative
- Nombre de places résidences étudiantes
(privées et CROUS)
Action 15. Faciliter le
développement de
projets d’habitat
intergénérationnel
inclusifs et
abordables pour les
séniors
- Nombre de places en résidence
intergénérationnelle
Bailleurs sociaux,
associations
partenaires,
organismes privés,
département
- Nombre de PLS structure financés à destination
des séniors
Action 16. Favoriser
le développement
d’une offre pour les
publics en difficulté
- Nombre de places en pension de famille Bailleurs sociaux,
associations
partenaires,
département,
DDETS
- Nombre de logements financés en PLAI A
- Nombre de logements conventionnés avec des
AIVS
- Nombre de places en foyer séniors et/ou
handicapées
Action 17.
Développer des
solutions
d’hébergement
dédiées ou
partagées à
destination des
saisonniers
- Nombre de places en RSJA et FJT
Bailleurs sociaux,
associations
partenaires,
département
- Nombre de places en habitat léger
- Nombre de places en résidences pour les
saisonniers
Action 18.
Poursuivre les
actions de GMVA en
matière de réponse
aux besoins des
Gens du Voyage
- Nombre de voyageurs accueillis sur les aires
(Permanentes, estivales, Terrains familiaux)
- Nombre d’accompagnements sociaux et
typologie
Communes,
départements, Etat GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 197
Orientation 5 :
Animer, observer et
évaluer la politique
de l’habitat
Indicateurs Sources
Action 19. Animer la
politique locale de
l’habitat avec les
partenaires
- Organisation régulière des instances de suivi et
d'animation du PLH (cotech, copil…) avec les
communes et les partenaires
GMVA
Action 20. Animer la
politique de
logement social
- Suivi des objectifs de la CIL (part d'attributions
aux ménages du 1er quartile hors QPV, part
d'attributions aux ménages prioritaires…) Imhoweb, DDETS,
CREHA Ouest,
bailleurs sociaux
- Suivi de la mise en œuvre de la cotation de la
demande
- Nombre de communes ayant suivi la formation
CREHA
Action 21.
Consolider un outil
d’observation pour
évaluer les
politiques menées
- Mise à jour régulière des outils d'observation
GMVA, ADIL,
Observatoire des
territoires … GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 198
1.3 Le volet foncier de l’observatoire
Plusieurs indicateurs relatifs au volet foncier de l’observatoire sont intégrés ci-dessus (cf. actions 5, 6
et 7). Parmi eux, il est important que le repérage des gisements fonciers dédiés à l’habitat soit
régulièrement mis à jour en lien avec les communes. Une base de données ainsi qu’une cartographie
comprenant ces informations géolocalisées constituent ce repérage.
Les informations essentielles à collecter auprès des communes sont les suivantes :
Informations à collecter Contenu / méthodologie Sources
Nom de la commune Nom de la commune
communes, SIG
GMVa
Code INSEE Code INSEE de la commune
Identifiant SIG Code INSEE + numéro d'identification. L'identifiant doit être unique pour chaque gisement foncier.
Nom de l'opération Nom de l'opération ou nom de la rue ou du lieu-dit
Etat d'avancement
Avancée de l'opération :
- "permis déposé" : si l'opération fait déjà l'objet d'un
PA ou PC déposé
- "projet à l'étude" : le projet est en cours d'études
-"autre potentiel" : il n'y a pas encore de projet mais ce
foncier pourrait être destiné à de l'habitat
Nombre de logements
envisagés Nombre total de logements envisagés
Maitrise foncière Commune ou collectivité publique ou privé
Date de livraison
estimée
Préciser l'année de livraison estimée si elle est connue,
ou préciser si les logements pourraient voir le jour
"pendant la durée du PLH", ou "hors PLH", ou
"inconnue"
Zonage du PLU Zone du PLU : U, 1AU, 2AU…
Forme d'habitat
Individuel
Collectif
intermédiaire
Part de logements
sociaux Nombre de logements locatifs sociaux (LLS)
Nom de l'opérateur Nom de l'opérateur principal s'il est connu (bailleur social, promoteur privé etc)
Type de
consommation
foncière
Précisez si le foncier concerné est :
- en enveloppe urbaine
- en extension
Commentaire Précisions de la commune en lien avec le foncier (contraintes, aléas, risques…) GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 199
1.4 Modèle de fiche communale
Dans le cadre de la mise en œuvre de l’observatoire habitat-foncier, des fiches communales pourront
être élaborées à partir du modèle ci-dessous :
Nom de la commune
Chiffres-clefs de la commune
#N/A
Grand
Besançon Doubs
Démographie
Nom de la
commune GMVA Morbihan
France
métropolitaine
Population 2021
2015-2021
Taux d'évolution annuel de la population 2015-2021
Gain population 2015-2021
Taux de croissance naturelle 2015-2021
Taux de croissance migratoire 2015-2021
Taille moyenne des ménages en 2021
Desserrement des ménages 2015-2021
Emploi et revenus
Nom de la
commune GMVA Morbihan
France
métropolitaine
Revenu médian déclaré par unité de consommation en 2021
Taux de chômage
Nombre d'emplois au lieu de travail
Indice de concentration de l'emploi
Composition des ménages
Nom de la
commune GMVA Morbihan
France
métropolitaine
Part des ménages 1 personne
Part de couple avec enfant(s)
Part des 15-29 ans
Part des 20-24 and disposant de leur propre logement
Population des plus de 60 ans
Part des 60 ans et + GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 200
Logement
Nom de la
commune GMVA Morbihan
France
métropolitaine
Logements 2021
Part des résidences principales
Part des logements vacants
Part des résidences secondaires
Part des propriétaires occupants
Part des locataires HLM
Part des locataires du secteur privé
Parc potentiellement indigne (PPPI)
Parc social
Nom de la
commune GMVA Morbihan
France
métropolitaine
Nombre de logements du parc social
Taux de logement social
Taux de vacance dans le parc social
Construction neuve
Nom de la
commune GMVA Morbihan
France
métropolitaine
Logements construits 2015-2022 inclus
Point-mort 2015-2021
Sources : INSEE
2021, RPLS
2022, Sitadel
Objectifs PLH
Objectif de production de logements
Nom de la
commune GMVA
Objectif PLH 6 ans
Objectif PLH annuel
Objectif logement social
Part PLAI
Part PLS
Objectif de production PSLA - BRS GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 201
Objectif de production logement abordable
Objectif de production LLI
Objectif de production hébergement
Cartographie des projets : projets identifiés à ce jour
Type de document d'urbanisme
Date d'approbation
Date de mise en révision générale
Nb de
logements
projetés
Dont
accession
sociale
Dont
logement
abordable
Dont logement
social
Projet 1
Projet 2
Projet 3
Projet 4
Projet 5
Projet 6
Sous-total
Nombre de logements estimés en diffus sur la durée du PLH
Total
Les fiches communales pourront intégrer des cartographies avec le repérage foncier des opérations de
logements envisagés sur la période du PLH. GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 202
Glossaire
AAH : Allocation aux adultes handicapés
ADIL : Agence Départemental d’Information sur le Logement
AEEH : Allocation d’éducation de l’enfant handicapé
AIVS : Agence immobilière à vocation sociale
AL : Allocation Logement
ALT : Allocation Logement temporaire
ALUR (loi) : Loi pour L’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové
ANAH : Agence nationale de l’habitat
ANRU : Agence Nationale de Rénovation Urbaine
APA : Allocation personnalisée d’autonomie
APL : Aide Personnalisée au Logement
ASLL : Accompagnement Social Lié au logement
ASLD : Accompagnement social de longue durée
AVDL : Accompagnement Vers et Dans le Logement
ARO Habitat : association régionale des organismes de logement social en Bretagne
ARS : Agence régionale de Santé
BRS : Bail réel solidaire
BEA : Bail emphytéotique administratif
CAF : Caisse d’allocations familiales
CAL : commission d'attribution des logements des bailleurs
CBB : Compagnons bâtisseurs de Bretagne
CCAPEX : Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions
CCAS : Centre communal d’action sociale
CCH : Code de Construction de l'Habitat
CDD : Contrat à durée déterminée
CDI : Contrat à durée indéterminée
CHRS : Centre d’hébergement et de réinsertion sociale
CIA : Convention Intercommunale d'attribution
CIL : Conférence intercommunale du logement
CLAH : Commission locale d'amélioration de l'habitat
CLLAJ : Comité local pour le logement autonome des jeunes
CLIC : Centre local d'information et de coordination gérontologique GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 203
CSP : Catégories socioprofessionnelles
CUCS : Contrat urbain de cohésion sociale
CUS : Convention d’utilité sociale
DALO : Droit Au Logement Opposable
DDETS : Direction Départementale de l’Emploi du Travail et des Solidarités
DDTM : Direction Départementale des Territoires et de la Mer
DGI : Direction générale des impôts
DIA : Déclaration d’intention d’aliéner
DPE : Diagnostic de performance énergétique
EHPAD : Etablissement d‘hébergement pour personnes âgées dépendantes
ELAN (loi) : Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
EPCI : Etablissement Public de Coopération Intercommunale
EPF : Etablissement Public Foncier
FILOCOM : Fichier du logement communal
FSL : Fonds Solidarité Logement
LHI : Lutte contre l’Habitat Indigne
LLS : Logement locatif social
LV : Logement vacant
MDPH : Maison départementale des personnes handicapées
OFS : Organisme de foncier solidaire
OPAH RU : Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat Renouvellement Urbain
OPH : Office public de l’habitat
OPS : Occupation du parc social
OREAL : Observatoire du logement neuf en Bretagne
PB : Propriétaire bailleur
PDALHPD : Plan Départemental d’Action pour le Logement et l’Hébergement des
Personnes Défavorisées
PDH : Plan Départemental pour l’Habitat
PDLHI : Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne
PF : Pension de famille
PIG : Programme d’Intérêt Général
PLAI : Prêt Locatif Aidé d’Intégration
PLAI-A : Prêt Locatif Aidé d’Intégration Adapté
PLH : Programme local de l’habitat
PLS : Prêt Locatif Social GMVA Programme Local de l’Habitat 2026-2031 204
PLU : Plan Local d’Urbanisme
PLUI : Plan local d’urbanisme intercommunal
PLUS : Prêt Locatif à Usage Social
PMR : Personne à mobilité réduite
PO : Propriétaire occupant
PPGDLSID : Plan partenarial de Gestion de la demande de logement social et d'information
du demandeur
PPPI : Parc Privé Potentiellement Indigne
PTZ : Prêt à taux zéro
RHJ : Résidence Habitat Jeunes
RHVS : Résidence Hôtelière à Vocation Sociale
RP : Résidence Principale
RPLS : Répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux
RS : Résidence Secondaire
RSA : Revenu de Solidarité Active
RSD : Règlement Sanitaire Départemental
RSJA : Résidence sociale jeunes actifs
SEM : Société d’économie mixte
SCHS : Service Communal d’Hygiène et Santé
SCOT : Schéma de Cohérence Territoriale
SIAD : Service d’information et d’accueil du demandeur de logement social
SIAO : Service Intégré d’Accueil et d’Orientation
SNE : Système National d'Enregistrement
SRU : Solidarité et Renouvellement Urbain (Loi) Convention de délégation d’attribution des aides publiques au logement – Avenant n°1 de prorogation 1
Convention de délégation
d’attribution des aides publiques au logement
Avenant de prorogation pour l’année 2026
à la convention de délégation de compétence des aides à la pierre conclue entre l’État et la communauté d’agglomération de Golfe du Morbihan – Vannes Agglomération
(convention initiale 2020-2025 du 13 mars 2020)
Entre
Golfe du Morbihan – Vannes Agglomération, représentée par Monsieur David ROBO, président
et
L’État, représenté par Monsieur Michaël GALY, préfet du Morbihan
Vu le code de la construction et de l'habitation (CCH), notamment les articles L.301-5-1 et L.302-5 et suivants ;
Vu le code général des collectivités territoriales ;
Vu la convention de délégation de compétence des aides à la pierre, en application de l’article L.301-5- 1 du code de la construction et de l’habitation, en date du 13 mars 2020 ;
Vu la délibération du conseil communautaire en date du 19 décembre 2019 autorisant le président à signer les avenants à la convention de délégation de compétence des aides à la pierre ;
Vu la délibération du conseil communautaire en date du 30 mars 2023 engageant l’élaboration d’un nouveau programme local de l’habitat ;
Vu la délibération du conseil communautaire en date du 18 décembre 2025 approuvant le présent avenant ;
Vu le courrier du préfet du Morbihan du 21 août 2025 ;
Il a été convenu ce qui suit : Convention de délégation d’attribution des aides publiques au logement – Avenant n°1 de prorogation 2
A. Objet de l’avenant : prorogation de la convention de délégation de compétence des aides à la pierre signée entre Golfe du Morbihan – Vannes Agglomération et l’État
La convention de délégation de compétence 2020-2025 concernant la délégation des aides à la pierre signée entre Golfe du Morbihan – Vannes Agglomération et l’État est prorogée pour une durée d’un an. Le nouveau terme est fixé au 31 décembre 2026.
B. Objectifs quantitatifs prévisionnels et moyens mis à disposition du délégataire par l’État pour 2026
Les objectifs quantitatifs prévisionnels et les moyens mis à disposition du délégataire par l’État pour 2026 en matière de développement, d’amélioration et de diversification de l’offre en logements sociaux d’un part et en matière de requalification du parc privé ancien et des copropriétés d’autre part, seront fixés en début d’année 2026 après avis du Comité Régional de l’Habitat et de l’Hébergement et formalisés dans l’avenant budgétaire annuel.
C. Autres dispositions
Les autres dispositions prévues par la convention de délégation de compétence 2020-2025 État-GMVA sont inchangées.
D. Publication
Le présent avenant sera publié au recueil des actes administratifs de la préfecture et sur le site internet du délégataire.
Fait à Vannes en deux exemplaires, le
Le président de Golfe du Morbihan – Vannes
Agglomération
David ROBO
Le préfet du Morbihan
Michaël GALY CONTRAT D'EMISSION DE TITRES PARTICIPATIFS
entre
MORBIHAN HABITAT
en tant qu'Emetteur
et
GOLFE DU MORBIHAN VANNES AGGLOMERATION
en tant que Souscripteur
relatif à
l'émission de titres participatifs d'un montant nominal total de 500 000 € 2
Table des matières
1. DEFINITIONS ET INTERPRETATION .................................................................................................. 4
1.1 DEFINITIONS ............................................................................................................................ 4
1.2 INTERPRETATION..................................................................................................................... 4
2. OBJET DE L'EMISSION DES TITRES PARTICIPATIFS ........................................................................... 5
3. EMISSION et SOUSCRIPTION DES TITRES PARTICIPATIFS ................................................................ 5
4. CONDITIONS SUSPENSIVES .............................................................................................................. 6
5. DECLARATIONS ET GARANTIES DE L'EMETTEUR ............................................................................. 7
6. RESTRICTIONS DE VENTE ................................................................................................................. 7
7. CONDITIONS DE L'EMISSION DES TITRES PARTICIPATIFS ................................................................ 8
7.1 FORME DES TITRES PARTICIPATIFS .......................................................................................... 8
7.2 VALEUR NOMINALE ET PRIX D'EMISSION DES TITRES PARTICIPATIFS .................................... 8
7.3 RANG DES TITRES PARTICIPATIFS ............................................................................................ 8
7.4 ENGAGEMENTS DE L'EMETTEUR ............................................................................................. 9
7.5 REMUNERATION ANNUELLE.................................................................................................. 10
7.6 PAIEMENT DE LA REMUNERATION ANNUELLE ..................................................................... 12
7.7 INTERET DE RETARD .............................................................................................................. 12
7.8 REMBOURSEMENT DES TITRES PARTICIPATIFS ..................................................................... 12
7.9 CESSION DES TITRES PARTICIPATIFS ...................................................................................... 13
7.10 SURVENANCE DE CIRCONSTANCES NOUVELLES.................................................................... 13
7.11 REPRESENTATION DES PORTEURS ......................................................................................... 14
7.12 AVIS ....................................................................................................................................... 15
7.13 IMPÔTS ET TAXES .................................................................................................................. 15
7.14 SERVICE FINANCIER ............................................................................................................... 15
8. NOTIFICATIONS .............................................................................................................................. 16
9. DIVERS ........................................................................................................................................... 16
10. LOI APPLICABLE ET ATTRIBUTION DE COMPETENCE ..................................................................... 17
Annexe 1 Définitions ............................................................................................................................. 18
Annexe 2 Définition de l'Autofinancement d'Exploitation Courante.................................................... 20
Annexe 3 Bulletin de souscription des titres participatifs..................................................................... 21
Annexe 4 Certificat de clôture............................................................................................................... 22
Annexe 5 Contrat inter-créanciers ........................................................................................................ 23 3
Le présent contrat d'émission de titres participatifs (le "Contrat") est conclu entre :
- MORBIHAN HABITAT, Office Public de l'Habitat régi notamment par les articles L.421-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, dont le siège est situé 6 avenue Edgar Degas, 56000 Vannes, France, immatriculé au registre du commerce et des sociétés de Rennes sous le numéro 275 600 047, et représenté par Monsieur Erwan ROBERT, Directeur général, dûment habilité à l’effet des présentes par délibération du Conseil d’administration de l’Office en date du 05 février 2025 (l’ "Emetteur"),
DE PREMIERE PART
ET
- GOLFE DU MORBIHAN VANNES AGGLOMERATION, dont le siège est situé au Parc d’Innovation Bretagne Sud II, 30 rue Alfred Kastler, 56000 Vannes, France, représentée par Monsieur David ROBO, Président du Conseil communautaire de l’agglomération de Vannes, dûment habilité à l’effet des présentes par délibération du Conseil communautaire en date du 18 décembre 2025 (le "Souscripteur").
DE DEUXIEME PART
Ci-après dénommées individuellement la "Partie" ou collectivement les "Parties". 4
ETANT PREALABLEMENT RAPPELE QUE :
Le Conseil d’administration de l’Emetteur dans sa séance du 05 février 2025, prenant acte :
- d’une part des dispositions de l’article 86 de la loi du 23 novembre 2018, dite loi Elan, modifiant l’article L.213-32 du Code monétaire et financier qui autorise désormais les Offices Publics de l’Habitat à émettre des titres participatifs dans les conditions fixées par les articles L.228-36 et L.228-37 du Code de commerce,
- d’autre part de l’article L 1618-2 du Code des collectivités locales et notamment de son alinéa VI introduit par l’article 48 de la loi N° 2020-935 du 30 juillet 2020 qui autorise désormais les collectivités de rattachement des Offices Publics de l’Habitat à déroger à l'obligation qui leur est faite de déposer leurs fonds auprès de l'Etat, quelle que soit leur nature ou leur origine, afin de souscrire des titres participatifs émis par l’Office Public de l’Habitat dont ils sont la collectivité de rattachement en application de l'article L. 213-32 du Code monétaire et financier,
a décidé l’émission de 10 titres participatifs de 50 000 euros de valeur nominale chacun, soit une émission d’un montant global de 500 000 euros (les "Titres Participatifs") dont la souscription est réservée à Golfe du Morbihan Vannes Agglomération.
Le Souscripteur a, par délibération en date du 18 décembre 2025, autorisé la souscription des Titres Participatifs afin d’accompagner l’Emetteur et de soutenir sa politique au service de l’habitat à loyer modéré en faveur de la population résidant sur son territoire.
IL A ETE ARRETE ET CONVENU CE QUI SUIT :
1. DEFINITIONS ET INTERPRETATION
1.1 DEFINITIONS
Pour les besoins du Contrat, les termes commençant par une lettre majuscule auront le sens qui est indiqué en Annexe 1 (Définitions).
1.2 INTERPRETATION
Sauf indication contraire en vertu du contexte du présent Contrat, (i) les mots d’un genre donné impliquent l’autre genre ; (ii) les mots au singulier impliquent également le pluriel et vice versa; (iii) les expressions « au Contrat », « dans le présent Contrat », « aux présentes » et leurs formes dérivées ou expressions similaires se rapportent au Contrat dans son intégralité ; (iv) le terme « Article » se rapporte à ou aux Article(s) spécifié(s) du Contrat; (v) le terme « ou » est disjonctif, mais pas exclusif.
Toute référence au Contrat s’entend du Contrat et de ses Annexes, qui en font partie intégrante, et les références faites au Préambule, Articles, Paragraphes et Annexes s’entendent des Préambules, Articles, Paragraphes et Annexes du Contrat. 5
Les titres utilisés dans le Contrat ont été insérés uniquement pour en faciliter la lecture et n’en affectent ni le sens ni l’interprétation.
Pour le calcul de tout délai pendant lequel, ou à compter duquel, un acte ou une mesure doit être pris, les règles prévues aux articles 640 à 642 du Code de procédure civile s’appliqueront.
A moins que le contexte nécessite qu'il en soit autrement, toute référence à une disposition légale s’entend de la disposition telle qu’elle pourra être modifiée, remplacée ou codifiée dans la mesure où cette modification, ce remplacement ou cette codification est applicable aux opérations prévues au Contrat.
Toute référence à un terme juridique français inclut pour toute autre loi applicable le terme ou concept le plus proche dans ladite loi.
2. OBJET DE L'EMISSION DES TITRES PARTICIPATIFS
L'émission des Titres Participatifs a pour objet d'accompagner Morbihan Habitat en lui apportant un financement long terme de nature à lui permettre de répondre aux enjeux de la population Morbihannaise, à savoir :
˗ augmenter la production de logements neufs, à l’attention de tous les morbihannais,
˗ conduire des opérations d’entretien, de réhabilitation, de restructuration sur son patrimoine en vue d’améliorer les espaces de vie des locataires et les parties communes.
Ces opérations devront dans le même temps apporter des solutions aux exigences réglementaires, recherche d’économies d’énergie et aux enjeux climatiques à venir .
3. EMISSION ET SOUSCRIPTION DES TITRES PARTICIPATIFS
Sous réserve des stipulations du présent Contrat, l'Emetteur s'engage à émettre les Titres Participatifs le jour même de la réalisation de la dernière des conditions suspensives visées à l’Article 4 ci-dessous (la Date d’Emission) et à en attester auprès du Souscripteur au moyen de la remise d’une copie du Registre constatant l’inscription en compte desdits titres.
Sur la base des déclarations et garanties de l'Emetteur figurant à l'Article 5 ainsi que sous réserve de la levée des conditions suspensives prévues à l’Article 4, le Souscripteur s'engage à souscrire les Titres Participatifs dans les 8 jours de la réception de l’attestation d’émission visée à l’alinéa ci-avant (la Date de Souscription) et à les régler , sous réserve du délai de décaissement des fonds par le comptable public, à leur Prix de Souscription (la Date de Règlement).
Sous réserve des stipulations du présent Contrat, le Prix de Souscription sera payé à l'Emetteur par le Souscripteur à la Date de Règlement, en fonds immédiatement disponibles, par virement sur un compte libellé en euros effectué par le comptable publique à, ou à l'ordre de, l'Emetteur, tel qu'indiqué par l'Emetteur au Souscripteur.
Dès réception du Prix de Souscription à la Date de Règlement, l'Emetteur ou, le cas échéant, le mandataire désigné à cet effet : 6
(i) procèdera à l'inscription des Titres Participatifs sur le compte du Souscripteur dans le Registre ; et
(ii) fournira au Souscripteur une copie certifiée conforme du Registre mettant en évidence l'enregistrement des Titres Participatifs au nom du Souscripteur.
4. CONDITIONS SUSPENSIVES
L'engagement du Souscripteur de souscrire et régler les Titres Participatifs est subordonné aux conditions suspensives suivantes :
(A) la remise au Souscripteur, des documents suivants :
(i) un certificat signé par un représentant dûment autorisé de l'Emetteur, dont un modèle figure en Annexe 4 du présent Contrat ;
(ii) une copie des comptes annuels sociaux pour les deux derniers exercices clos certifiés par les Commissaires aux comptes de Morbihan Habitat, l’Emetteur ;
(B) aucun incident de paiement de l'Emetteur n'a été déclaré à la Banque de France à la Date d’Emission ;
(C) la remise par l’Emetteur d’une copie certifiée conforme de la délibération du Conseil d'administration de l'Emetteur autorisant l'émission des Titres Participatifs ;
(D) la remise par le Souscripteur d’une copie certifiée conforme de la délibération de son organe de gouvernance autorisant la souscription et le règlement des Titres Participatifs ;
(E) la remise d’une attestation par chacune des Parties attestant, le cas échéant, d’une part la purge des délais de déféré préfectoral et d’autre part, l’absence de recours, dans les délais, à l’encontre des délibérations des Parties approuvant le présent Contrat.
Si l'une quelconque des conditions précitées aux paragraphes A à C n'est pas remplie d'ici la Date Limite d'Emission, le Souscripteur pourra, à sa seule discrétion, résilier le présent Contrat, sur simple notification adressée à l'Emetteur par lettre recommandée avec accusé de réception sauf renonciation par le Souscripteur au bénéfice de ladite condition suspensive.
Les conditions stipulées aux paragraphes D et E inclus le sont au bénéfice des deux Parties, aucune d’elles ne pouvant, en cas de non-réalisation de l’une de ces conditions, dans le délai ci-dessus, y renoncer. Il est toutefois précisé que l’absence de remise de l’attestation visée au paragraphe E ci-avant par chacune des Parties, fondée sur l’absence de purge des délais visés, constituera une renonciation implicite valide par chacune d’elles ; le Contrat serait alors conclu et exécuté en pleine connaissance de cause par chaque Partie.
L’ensemble des conditions suspensives devront avoir été réalisées, ou avoir fait l’objet d’une renonciation au plus tard le 23 décembre 2025 (la Date limite d’Emission), sauf accord des Parties pour proroger ce délai. Passé ce délai et à défaut d’accord des Parties pour le proroger, le présent Contrat cessera de produire ses effets. 7
5. DECLARATIONS ET GARANTIES DE L'EMETTEUR
L'Emetteur déclare et garantit au Souscripteur :
(A) qu'il est un Office Public de l'Habitat régi notamment par les articles L.421-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, régulièrement constitué et existant valablement selon les lois en vigueur en France ;
(B) qu'il exerce ses activités en conformité avec les lois et règlements applicables ;
(C) qu'il n'a pas fait l'objet d'aucune mesure de dissolution ;
(D) qu'il a le statut d'établissement public ;
(E) que l'émission des Titres Participatifs par l'Emetteur a été dûment décidée par son Conseil d’administration ;
(F) que les délibérations du Conseil d'administration de l'Emetteur ont été transmises au contrôle de légalité des services préfectoraux concernés ;
(G) que les états financiers sociaux de l'Emetteur communiqués au Souscripteur pour les exercices clos le 31 décembre 2023 et le 31 décembre 2024 décrivent de manière sincère et régulière et donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière de Morbihan Habitat, l’Emetteur, aux dates auxquelles ils ont été préparés et des résultats de ses opérations pour les périodes concernées ;
(H) que, conformément à l'article R.228-52 du Code de commerce, il a émis d’autres titres participatifs à hauteur de vingt-sept millions d’euros (27 000 000 €), et n'a pas émis d'autres titres de créance ;
(I) qu’il s’engage à l’informer de toute souscription de nouveaux titres participatifs, et à mettre tous moyens en œuvre pour que les Porteurs de ces nouveaux titres participatifs et leur masse adhèrent au contrat inter-créanciers figurant en Annexe.
6. RESTRICTIONS DE VENTE
(A) Ni l'Emetteur, ni le Souscripteur, ni aucune personne agissant pour leur compte, n'a offert ou vendu ni n'offrira ou ne vendra de Titres Participatifs, directement ou indirectement, au public en France, et n'a distribué ou fait distribuer ni ne distribuera ou ne fera distribuer au public en France tout document d'offre relatif aux Titres Participatifs, sauf :
(i) à des Investisseurs Qualifiés ; et/ou
(ii) à moins de cent cinquante (150) personnes physiques ou morales, autres que des Investisseurs Qualifiés,
dans le cadre d'une offre dispensée de l'obligation de publier un prospectus, telle que visée à l’article 1(4) du Règlement Prospectus.
(B) Aucune mesure n'a été ou ne sera prise dans un quelconque pays ou territoire par l'Emetteur ou le Souscripteur (à leur meilleure connaissance) qui permettrait une offre au public des Titres Participatifs, ou la détention ou distribution de tout document préparé pour les besoins de l'émission des Titres Participatifs, dans un pays ou territoire où des mesures sont nécessaires à cet effet. En conséquence, les Titres Participatifs ne doivent pas être offerts ou vendus, directement ou indirectement, et aucun document, 8
publicité, ou autre document promotionnel relatif aux Titres Participatifs, ne doit être distribué dans ou à partir de, ou publié dans, tout pays ou toute juridiction, excepté en conformité avec toute loi ou réglementation applicable.
7. CONDITIONS DE L'EMISSION DES TITRES PARTICIPATIFS
7.1 FORME DES TITRES PARTICIPATIFS
Les Titres Participatifs de la présente émission sont émis exclusivement sous la forme nominative. Leur propriété sera établie par l'inscription sur un compte ouvert au nom de leur titulaire et tenu, soit par l’Emetteur, soit par un mandataire désigné à cet effet conformément aux dispositions des articles L.211-3 et suivants et R.211-1 et suivant du Code monétaire et financier.
Le Représentant de la Masse ou, le cas échéant en l'absence de désignation d'un Représentant de la Masse, le Porteur unique, pourra à tout moment obtenir un extrait du Registre, ce à quoi l'Emetteur a donné son accord.
7.2 VALEUR NOMINALE ET PRIX D'EMISSION DES TITRES PARTICIPATIFS
La Valeur nominale unitaire de chaque Titre Participatif est fixée à cinquante mille euros (50 000 €).
Les Titres Participatifs seront émis à la Date d'Emission à un prix d'émission égal à leur Prix de Souscription.
7.3 RANG DES TITRES PARTICIPATIFS
Les Titres Participatifs (y compris la rémunération annuelle y afférente) constituent des engagements directs, inconditionnels, non assortis de sûretés (sous réserve des stipulations de l'Article 7.4 (A) ci-après) et subordonnés de l'Emetteur, venant :
(i) au même rang entre eux et (sous réserve des dispositions impératives du droit français) au même rang que tous les autres Titres Participatifs, présents ou futurs, de l'Emetteur ;
(ii) avant toutes les obligations subordonnées de dernier rang, présentes et futures, de l'Emetteur ; et
(iii) après toutes les obligations non-subordonnées et les obligations subordonnées ordinaires, présentes et futures (y compris les prêts participatifs octroyés par l’Emetteur), de l'Emetteur.
Conformément aux dispositions de l'article L.228-36 alinéa 4 du Code de commerce, en cas de liquidation de l'Emetteur, les droits au paiement des Porteurs relatifs au principal et à la rémunération annuelle des Titres Participatifs seront subordonnés au complet désintéressement des autres créanciers, privilégiés ou chirographaires de l'Emetteur (y compris au titre des prêts participatifs octroyés à l'Emetteur) mais avant toutes les obligations subordonnées de dernier rang de l'Emetteur. 9
7.4 ENGAGEMENTS DE L'EMETTEUR
Aussi longtemps que des Titres Participatifs seront en circulation, l'Emetteur prend les engagements visés dans le présent Article 7.4.
(A) Maintien des Titres Participatifs à leur rang
L'Emetteur s'engage à ne pas consentir de sûretés sur tout ou partie de ses actifs ou revenus, présents ou futurs, au bénéfice d'autres Porteurs de titres participatifs, présents ou futurs, émis par l'Emetteur, sans consentir, des sûretés équivalentes et de même rang au bénéfice des Titres Participatifs.
A la Date d'Emission, les Titres Participatifs ne bénéficient d'aucune sûreté consentie par l'Emetteur.
(B) Engagement d'information
(a) L'Emetteur s'engage à transmettre, conformément aux stipulations de l'Article 7.12, les documents suivants aux Porteurs (copie au Représentant de la Masse) :
(i) Comptes annuels : dès qu'ils sont disponibles et au plus tard deux-cent dix (210) jours calendaires après la date de clôture de chaque exercice,
une copie, certifiée conforme par le représentant légal de l'Emetteur,
des comptes annuels de l'Emetteur certifiés par ses commissaires aux
comptes relatifs à cet exercice (comprenant notamment un bilan, un
compte de résultat et leurs annexes), accompagnés des rapports des
commissaires aux comptes y afférents, dès que ces rapports seront
disponibles ;
(ii) Litiges en cours : dans le cadre de la communication des comptes sociaux annuels, une déclaration relative à l’existence de litiges
susceptibles d’avoir un effet significatif défavorable sur la situation
financière de l’Emetteur ;
(iii) Certificat : à la date de remise des comptes annuels mentionnés au sous-paragraphe (i) ci-avant, un certificat, dûment signé par un
représentant légal de l'Emetteur et visé par ses commissaires aux
comptes, (x) attestant du Taux d’Autofinancement Locatif (n), sur la
base des derniers comptes annuels audités de l'Emetteur et (y)
indiquant les modalités de calcul du Taux d’Autofinancement Locatif
(n) ;
(iv) Plan prévisionnel à moyen terme (prévisionnel à dix (10) ans à minima :
L’Emetteur s’engage à fournir annuellement aux Porteurs (copie au
Représentant de la Masse) des informations permettant d’évaluer la
situation financière de l’Emetteur :
- un plan prévisionnel à moyen terme (10 ans à minima) de
moins d’un an intégrant l’impact de l’émission des Titres
Participatifs ; 10
- outre les comptes visés aux stipulations du (B) (a) (i) du présent
Article, le tableau de financement, les sûretés et cessions de
créances ;
(v) Autres documents : dans un délai raisonnable, le rapport de gestion mis à la disposition des membres du Conseil d'administration de
l'Emetteur.
(b) L'Emetteur s'engage à informer les Porteurs (copie au Représentant de la Masse) conformément aux stipulations de l'Article 7.12 :
(i) Emission de nouveaux titres participatifs : dans un délai raisonnable, de tout projet d'émission de nouveaux titres participatifs et de leurs
conditions ;
(ii) Transformation juridique : dans un délai raisonnable, de tout projet de transformation d'ordre juridique de l'Emetteur, y compris (i) tout
changement relatif à sa dénomination, sa forme juridique ou son
rattachement territorial et (ii) toute opération significative de scission,
fusion, apport partiel d'actif, transmission universelle du patrimoine,
transformation ou toute autre opération assimilée.
De manière générale, l’Emetteur avertira dans les meilleurs délais le Souscripteur de tout changement significatif affectant à tout moment l’un(e) quelconque de ses déclarations et engagement figurant au présent Contrat, et/ou sa situation financière, y compris tout fait nouveau significatif, erreur ou inexactitude contenus dans les informations visées au (A) et (B) du présent Article transmises périodiquement au Souscripteur.
(C) Limitation à l’émission de nouveaux titres participatifs
L’Emetteur s’engage à ne pas procéder à l’émission de nouveaux titres participatifs autrement que dans le cadre d’une Emission Autorisée.
(D) Limitation du paiement ou de remboursement auprès de membres du groupe
Dans l’hypothèse où l’Emetteur possède des filiales ou participations, l’Emetteur ne peut pas effectuer de paiement ou de remboursement au titre de toutes sommes empruntées, émises, souscrites ou garanties auprès d’un membre du Groupe, avant le paiement de toutes sommes dues et exigibles au titre des Titres Participatifs.
7.5 REMUNERATION ANNUELLE
La rémunération annuelle des Titres Participatifs comporte une partie fixe et une partie variable déterminées selon les modalités décrites ci-dessous.
(A) Partie fixe de la rémunération
La partie fixe de la rémunération, calculée sur 60% de la Valeur nominale de chaque Titre Participatif, est constituée par un intérêt annuel fixe déterminé sur la base de la formule suivante :
VN x 2,50 % x 60 % 11
(B) Partie variable de la rémunération
(i) Modalités de calcul
La partie variable de la rémunération, calculée sur 40% de la Valeur nominale de chaque Titre Participatif, est calculée selon la formule suivante :
VN x Max (0,01 % ; ( 𝑇𝑎𝑢𝑥 𝑑
′𝐴𝑢𝑡𝑜𝑓𝑖𝑛𝑎𝑛𝑐𝑒𝑚𝑒𝑛𝑡𝐿𝑜𝑐𝑎𝑡𝑖𝑓 (𝑛)
𝑇𝑎𝑢𝑥 𝑑′𝐴𝑢𝑡𝑜𝑓𝑖𝑛𝑎𝑛𝑐𝑒𝑚𝑒𝑛𝑡𝐿𝑜𝑐𝑎𝑡𝑖𝑓 (𝑛−1) − 1) x 40 %
Conformément au deuxième alinéa de l'article R.228-49 du Code de commerce, les éléments retenus pour le calcul de la partie variable de la rémunération doivent être issus des comptes annuels sociaux le cas échéant, des comptes consolidés, dès lors que l’Emetteur possède des filiales et participations, approuvés par le Conseil d'administration de l'Emetteur et audités par les commissaires aux comptes de l'Emetteur.
(ii) Plancher de la partie variable de la rémunération
Pour tout exercice clos (n) donné de l'Emetteur, si la partie variable de la rémunération déterminée conformément à l'Article 7.5 (B) (i) ci-avant est inférieure à 0,01 %, la partie variable de la rémunération sera réputée être égale à 0,01 %.
(iii) Taux d'Autofinancement Locatif inférieur à 3 %
Pour tout exercice clos (n) donné de l'Emetteur, si le Taux d'Autofinancement Locatif (n) est inférieur à 3 %, la partie variable de la rémunération sera réputée être égale à 0,01 %.
(C) Rémunération annuelle
(i) Modalités de calcul
La rémunération annuelle de chaque Titre Participatif résulte de la somme de la partie fixe de la rémunération et de la partie variable de la rémunération, chacune telle que définie ci-avant.
(ii) Plafond de la rémunération annuelle
La rémunération annuelle des Titres Participatifs sera plafonnée à 1,80 % entre la Date d'Emission et la quinzième Date de Paiement de la Rémunération (incluse) et 1,90 % entre la seizième Date de Paiement de la Rémunération (incluse) et la date effective de remboursement des Titres Participatifs.
L’article L. 1618-2 VI du Code général des collectivités territoriales dispose que la rémunération annuelle ne peut excéder le taux d'intérêt servi au détenteur d'un premier livret d'une caisse d'épargne au 31 décembre de l'année précédente, majoré de 1,5 point. 12
7.6 PAIEMENT DE LA REMUNERATION ANNUELLE
(A) Date de Paiement de la Rémunération annuelle
La rémunération annuelle sera payable annuellement à terme échu le 30 décembre de chaque année, sauf pour la première période de rémunération annuelle pour laquelle un premier coupon court calculé prorata temporis sera mis en paiement le 30 décembre pour la période courant de la Date d’Emission (incluse) au 30 décembre de l’année N (exclu).
(B) Modalités de paiement de la rémunération annuelle
Le paiement de la rémunération annuelle des Titres Participatifs se fera, au choix du Porteur concerné et dans le respect des règles de la comptabilité publique, par avis de prélèvement présenté à l'encaissement par le Porteur au compte bancaire de l'Emetteur ou par virement sur le compte bancaire indiqué par le Porteur concerné à l'Emetteur. Tout changement de domiciliation bancaire de l'Emetteur ou du Porteur concerné, selon le cas, devra être signalé aux Porteurs ou à l'Emetteur, selon le cas, deux (2) mois avant la date de l'échéance à partir de laquelle la nouvelle domiciliation devra devenir effective.
7.7 INTERET DE RETARD
(A) Dans l'hypothèse où les Porteurs consentiraient un délai de paiement à l'occasion d'une échéance, cette facilité ne pourrait constituer novation au présent Contrat.
(B) En cas de défaut de paiement à son échéance de tout montant dû par l'Emetteur au titre de tout Titre Participatif et nonobstant les stipulations de l'Article 7.5 (C) (ii), les Porteurs seront en droit, sans mise en demeure préalable de l'Emetteur, de demander le paiement d'intérêts de retard calculés prorata temporis entre la date d'échéance concernée et la date de paiement effectif des montants dus, au dernier taux de rémunération applicable aux Titres Participatifs (somme de la partie fixe de la rémunération et de la partie variable de la rémunération) en vigueur à la date de constatation du défaut de paiement concerné, augmenté d'une marge de 1%.
(C) De convention exprès entre les Parties, conformément à l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts tant normaux que de retard d'une ou plusieurs années échus et non payés en produiront de nouveaux au même taux, lesquels seront payables au même lieu et de la même manière que ceux qui les auront produits.
7.8 REMBOURSEMENT DES TITRES PARTICIPATIFS
(A) Cas de remboursement
Les Titres Participatifs ne sont remboursables que :
(i) en cas de liquidation de l'Emetteur ; ou
(ii) à son initiative, en totalité ou en partie, à tout moment à compter de l'expiration d'un délai de sept (7) ans à compter de la Date d'Emission, sous réserve d'avoir préalablement (x) transmis aux Porteurs ses comptes annuels relatifs à l'exercice précédent l'année au cours de laquelle le remboursement est effectué et le certificat y afférent dans les conditions mentionnées aux Articles 7.4 B (a) (i) et 7.4 B (a) (iii) afin de permettre la détermination de la 13
rémunération annuelle applicable et (y) notifier aux Porteurs, conformément aux stipulations de l'Article 7.12, un avis de remboursement au plus tard trente (30) jours calendaires avant la date fixée pour le remboursement (étant précisé que cet avis sera irrévocable et devra préciser la date fixée pour ledit remboursement et, dans l'hypothèse d'un remboursement d'une fraction seulement de chaque Titre Participatif, le Montant en Principal faisant l'objet du remboursement).
Dans l'hypothèse d'un remboursement d'une fraction seulement de chaque Titre Participatif restant en circulation, l'Emetteur déterminera le Montant en Principal et en informera les Porteurs conformément aux stipulations du sous-paragraphe (ii) ci-avant. A compter dudit remboursement partiel, toute référence dans le présent Article 7 à la "valeur nominale" et au "principal" d'un Titre Participatif devra s'entendre de sa valeur nominale ou du principal initial diminué du(des) Montant(s) en Principal payé(s) par l'Emetteur au titre dudit Titre Participatif.
(B) Montant du remboursement
Le remboursement des Titres Participatifs se fera à leur valeur nominale augmentée le cas échéant de la rémunération annuelle des Titres Participatifs calculée prorata temporis entre la dernière Date de Paiement de la Rémunération et la date de remboursement effectif.
7.9 CESSION DES TITRES PARTICIPATIFS
Les Titres Participatifs sont négociables. La valeur de cession est librement fixée entre le Porteur cédant et l'acquéreur.
En cas de cession de Titres Participatifs, le Porteur cédant s'engage à notifier sans délai à l'Emetteur ladite cession pour information et inscription du transfert dans le Registre.
En cas de cession de Titres Participatifs à un Acquéreur Concurrent de l’OPH émetteur , le Porteur cédant devra préalablement obtenir l'accord de l'Emetteur sur la cession envisagée. Sauf refus exprès de l'Emetteur dans les quarante-cinq (45) Jours Ouvrés suivant la réception de la demande du Porteur cédant, l'Emetteur sera réputé avoir donné son accord.
A défaut d’accord de l’Emetteur la cession envisagée sera réputée nulle et non opposable à l’Emetteur, l’Acquéreur Concurrent envisagé ne pouvant se prévaloir d’aucun droit à l’encontre de l’Emetteur.
Il est précisé que les Porteurs successifs seront tenus par les conditions de cession des Titres Participatifs décrites ci-avant toute acquisition des Titres Participatifs valant acceptation expresse de la présente restriction à leur libre négociabilité.
7.10 SURVENANCE DE CIRCONSTANCES NOUVELLES
En cas de survenance d'une Circonstance Nouvelle après la Date d'Emission, l'Emetteur devra en informer les Porteurs dans les meilleurs délais conformément aux stipulations de l'Article 7.12. L'Emetteur et les Porteurs rechercheront alors, de bonne foi et pour tenir compte de la pratique du marché alors en vigueur, une solution mutuellement satisfaisante pour maintenir entre les Parties, l'équilibre économique prévalant à la Date 14
d'Emission nonobstant la survenance de la Circonstance Nouvelle concernée et, le cas échéant, s'accorderont sur les modifications nécessaires à apporter aux stipulations du présent Article 7.
7.11 REPRESENTATION DES PORTEURS
Conformément aux dispositions de l'article L.228-37 du Code de commerce, en cas de pluralité de Porteurs, les Porteurs seront automatiquement groupés dans la Masse pour la défense de leurs intérêts communs. La Masse sera régie par les articles L.228-47 à L.228-71, L.228-73 et L.228-76 à L.228-90 du Code de commerce, tels que complétés par le présent Article.
La Masse seule, à l'exclusion des Porteurs pris individuellement, exercera les droits, actions et avantages communs résultant des Titres Participatifs, sans préjudice des droits pouvant être exercés par les Porteurs individuellement.
La Masse est réunie au moins une fois par an pour entendre le rapport des dirigeants sociaux sur la situation et l'activité de l'Emetteur au cours de l'exercice écoulé et le rapport des commissaires aux comptes de l'Emetteur sur les comptes de l'exercice et sur les éléments servant à la détermination de la rémunération annuelle des Titres Participatifs.
La Masse aura une personnalité juridique distincte et agira en partie par l'intermédiaire du Représentant de la Masse et en partie par l'intermédiaire de l’Assemblée Générale des Porteurs laquelle sera convoquée et délibérera conformément aux dispositions légales et réglementaires.
(A) Représentant de la Masse
En cas de pluralité de Porteurs, le Représentant de la Masse sera désigné lors de la prochaine Assemblée Générale des Porteurs suivant la date d’émission des Titres Participatifs.
Tous les Porteurs intéressés pourront à tout moment obtenir communication du nom et de l'adresse du Représentant de la Masse, au siège de l'Emetteur.
(B) Porteur unique
Si et aussi longtemps que les Titres Participatifs sont détenus par un Porteur unique, ce Porteur unique exercera tous les pouvoirs, droits et obligations dévolus aux Porteurs agissant en Assemblée Générale des Porteurs conformément aux dispositions du Code de commerce.
L'Emetteur tiendra un registre des décisions prises par le Porteur unique en cette qualité, qui sera disponible pour consultation à la demande de tout Porteur.
(C) Avis aux Porteurs
Tout avis aux Porteurs au titre du présent Article 7.11 sera donné conformément aux stipulations de l'Article 7.12. 15
7.12 AVIS
Tout avis aux Porteurs sera valablement donné s'il a été (i) envoyé par l'Emetteur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par courrier électronique à l'adresse (postale ou électronique) du Porteur concerné (telle qu'indiquée par ce dernier à l'Emetteur) ou (ii) déposé par l'Emetteur sur un site internet dont l'adresse lui aura préalablement été communiquée par le Porteur concerné, étant précisé que chaque Porteur pourra notifier à l'Emetteur, avec un préavis d'au moins dix (10) jours ouvrés, tout changement d'adresse le concernant.
Tout avis sera réputé avoir été donné :
(i) s'il est envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, le deuxième (2ème) Jour Ouvré après envoi, le cachet de la poste faisant foi ;
(ii) s'il est envoyé par courrier électronique, le jour de l'envoi, sous réserve d'avoir reçu du destinataire un accusé de réception ; ou
(iii) s'il est déposé sur un site internet, le jour du dépôt.
7.13 IMPÔTS ET TAXES
Tous les paiements (remboursement du principal et paiement de la rémunération annuelle) afférents aux Titres Participatifs effectués par l'Emetteur seront effectués sans aucune retenue à la source ou prélèvement au titre de tout impôt ou taxe de toute nature, imposés, levés ou recouvrés par ou pour le compte de la France, ou de l'une de ses autorités ayant le pouvoir de lever l'impôt, à moins que cette retenue à la source ou ce prélèvement ne soit impérativement prescrit par la loi.
Si un quelconque prélèvement ou retenue à la source devait être prélevé sur les revenus ou les produits des Titres Participatifs, l’Emetteur ne sera pas tenu de majorer ses paiements au titre des Titres Participatifs afin de composer ce prélèvement ou cette retenue.
7.14 SERVICE FINANCIER
Le service financier des Titres Participatifs sera assuré par l'Emetteur ou par le mandataire désigné. 16
8. NOTIFICATIONS
Toutes les notifications devant être données pourront être remises en mains propres ou adressées par courrier recommandé avec accusé de réception ou communication électronique aux adresses suivantes :
Pour l'Emetteur :
MORBIHAN HABITAT
6 avenue Edgar Degas, 56000 Vannes
France
Téléphone : 02-97-43-82-00
Courriel : direction@morbihanhabitat.fr
A l'attention de : Monsieur Erwan ROBERT
Pour le Souscripteur :
GOLFE DU MORBIHAN VANNES AGGLOMERATION
Parc d’Innovation Bretagne Sud II
30 rue Alfred Kastler
56000 Vannes
France
Téléphone : 02-97-68-14-24
Courriel : p.ledenmat@gmvagglo.bzh
A l'attention de : Monsieur Pierre LE DENMAT
ou à toute autre adresse, adresse électronique ou autre attention qui pourrait être indiquée par l'une des Parties à l'autre Partie à cette fin.
Toutes les notifications prendront effet (i) si elles sont remises en main propre, lors de leur remise, (ii) si elles sont envoyées par courrier, lors de leur envoi et (iii) si elles sont envoyées par courrier électronique, lors de leur envoi sous réserve d'avoir reçu du destinataire un accusé de réception.
9. DIVERS
(A) Au cas où l'une quelconque des stipulations du présent Contrat serait ou deviendrait illégale, nulle ou inopposable, ceci ne portera pas atteinte à la licéité, la validité ou l'opposabilité des autres stipulations du présent Contrat.
(B) Le fait pour l'une quelconque des Parties de ne pas exercer un droit ou un recours dont il est titulaire au titre du présent Contrat ou le fait pour elle d'exercer un tel droit ou recours avec retard ne vaudra pas renonciation à ce droit ou recours. Toute renonciation à un droit ne peut être considérée comme telle que si elle intervient par écrit, avec référence expresse au présent Contrat. 17
(C) Ni le Souscripteur, ni aucun de ses successeurs, ayants cause ou ayants droit ne pourront être tenus responsables envers l'Emetteur de l'absence d'exercice ou de l'exercice partiel ou tardif de l'un quelconque de leurs droits en vertu du présent Contrat.
(D) Le présent Contrat n'exclut et ne limite en aucune manière les autres droits et recours du Souscripteur.
10. LOI APPLICABLE ET ATTRIBUTION DE COMPETENCE
Le présent Contrat ainsi que les Titres Participatifs sont régis par le droit français.
En cas de différend sur l'interprétation ou l'exécution du présent Contrat, les Parties devront s'efforcer de trouver de bonne foi un accord amiable.
A défaut d'accord trouvé, toutes les poursuites, actions ou procédures découlant directement ou indirectement du présent Contrat ou s'y rapportant ainsi que toute action à l'encontre de l'Emetteur se rapportant directement ou indirectement aux Titres Participatifs seront soumises aux tribunaux compétents dans le ressort des juridictions dans lequel l’Emetteur a le siège principal de son activité.
Fait à Vannes, le XXX décembre 2025, en deux (2) exemplaires originaux
MORBIHAN HABITAT
par : Erwan ROBERT , Directeur Général
GOLFE DU MORBIHAN VANNES AGGLOMERATION
par : David ROBO, Président 18
ANNEXE 1
Définitions
Pour les besoins du présent Contrat, les termes commençant par une majuscule auront la signification qui leur est attribuée par les définitions suivantes :
"Acquéreur Concurrent" (de l’OPH émetteur) désigne tout organisme de logement social au sens des articles L.411-2 et L.411-10 du Code de la construction et de l'habitation et/ou tout groupe d'organismes de logement social au sens de l'article L.423-1-1 du Code de la construction et de l'habitation.
"Assemblée Générale des Porteurs" désigne l'assemblée générale des Porteurs.
"Circonstance Nouvelle" désigne tout traité, directive, disposition législative ou réglementaire, jurisprudence de la Cour de Cassation ou de toute autre juridiction compétente, instruction ou recommandation émanant d'une autorité officielle quelconque, ou interprétation ou application qui en est donnée ou faite par une autorité officielle, en France, susceptible d'avoir un impact significatif sur les Titres Participatifs.
"Date d'Emission" désigne la date d’inscription de l’émission des Titres dans le registre de l’Emetteur .
"Date de Paiement de la Rémunération" désigne le 30 décembre de chaque année, date à laquelle la rémunération annuelle devra être payée par l’Emetteur.
"Emission Autorisée" désigne :
i. toute émission par l'Emetteur de titres participatifs autre que celle visée au (ii) ci-après dont :
a. les conditions de cession et de remboursement des nouveaux titres participatifs ne sont pas plus favorables pour leurs Porteurs que celles des Titres Participatifs, et
b. les conditions de rémunération annuelle fixe et variable demeurent plafonnées à 6%, sauf à ce que soit accordé au Souscripteur un droit de priorité pour la souscription des nouveaux titres participatifs à des conditions en tous points identiques à celles offertes aux souscripteurs potentiels
ii. toute émission par l’émetteur de titres participatifs auprès de sa collectivité de rattachement ou auprès d’une société anonyme de coordination dont l’émetteur est membre ou auprès des collectivités de rattachement des autres membres de la société anonyme de coordination.
"Filiale" désigne une société contrôlée par une autre société au sens du paragraphe I de l'article L. 233-3 du Code de commerce.
"Groupe" désigne l’Emetteur et ses Filiales.
"Date de Règlement" désigne la date de souscription, augmentée du délai de décaissement des fonds par le comptable public visé à l’Article 3.
"Investisseurs Qualifiés" désigne les personnes ou les entités qui sont énumérées à l'annexe II, section I, points 1) à 4) de la directive 2014/65/UE et les personnes ou entités qui sont traitées à leur propre demande comme des clients professionnels, conformément à la section II de ladite annexe, ou qui sont reconnues en tant que contreparties éligibles conformément à l'article 30 de la directive 2014/65/UE, à moins qu'elles n'aient conclu un accord pour être 19
traitées comme des clients non professionnels conformément à la section I, quatrième alinéa, de ladite annexe.
"Jour Ouvré" signifie un jour (autre que le samedi ou le dimanche) où les banques et marchés de change sont ouverts à Paris et qui est un jour où le système de transfert européen express automatisé de règlements bruts en temps réel utilisant une plateforme unique et partagée (TARGET2) ou tout autre système qui lui succéderait fonctionne.
"Masse" désigne, en cas de pluralité de Porteurs, la Masse dans laquelle seront automatiquement groupés les Porteurs pour la défense de leurs intérêts communs conformément aux dispositions de l'article L.228-37 du Code de commerce.
" Montant en Principal " désigne, dans l'hypothèse d'un remboursement d'une fraction seulement de chaque Titre Participatif restant en circulation, le montant correspondant à la fraction du principal de chaque Titre Participatif que l'Emetteur souhaite rembourser par anticipation au titre de l'Article 7.8 (A).
"Porteur" désigne tout Porteur de Titres Participatifs.
"Prix de Souscription" désigne le prix d'émission égal à 100 % du montant nominal total des Titres Participatifs.
"Registre" désigne le registre tenu soit par l'Emetteur, soit par un mandataire désigné à cet effet conformément aux dispositions de l'article R.211-4 du Code monétaire et financier, attestant de l'inscription et de tout transfert des Titres Participatifs.
"Règlement Prospectus" désigne le Règlement (UE) n°1129/2017 du Parlement et du Conseil du 14 juin 2017 concernant le prospectus à publier en cas d'offre au public de valeurs mobilières ou en vue de l'admission de valeurs mobilières à la négociation sur un marché réglementé, tel que modifié.
"Représentant de la Masse" désigne le représentant de la Masse.
"Taux d'Autofinancement Locatif (n)" désigne le ratio de l'Autofinancement d'Exploitation Courante sur les loyers nets pour le dernier exercice clos (n) de l'Emetteur ;
"Taux d'Autofinancement Locatif (n-1)" désigne le ratio de l'Autofinancement d'Exploitation Courante sur les loyers nets pour l'exercice clos (n-1) de l'Emetteur ;
"VN" désigne la valeur nominale de chaque Titre Participatif, hors prime de remboursement. 20
ANNEXE 2
Définition de l'Autofinancement d'Exploitation Courante
L'Autofinancement d'Exploitation Courante est défini de la manière suivante sur la base des comptes annuels sociaux, le cas échéant consolidés, approuvés et audités concernés de l'Emetteur :
EXCEDENT BRUT D'EXPLOITATION (OU INSUFFISANCE BRUTE D'EXPLOITATION)
+ ou - Variations des intérêts compensateurs (c/16883)
+ Dotations aux amortissements des immobilisations locatives et baux à long terme [ c/681112-681113-681114-681115-681122-681123 (sauf 68112315, 6811235)-681124 (sauf 68112415, 6811245) ]
- Quote-part des subventions d'investissement virée au résultat de l'exercice (c/ 777)
+ Autres produits d'exploitation
Autres transferts de charges d'exploitation (c/791)
Autres produits de gestion courante (c/75 sauf 755)
- Autres charges d'exploitation
Pertes sur créances irrécouvrables (c/654)
Redevances et charges diverses de gestion courante (c/651 et c/658)
+ ou - Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun
+ Produits financiers
Sous-total
Sauf reprises sur provisions financières (c/786)
- Charges financières
Sous-total
Sauf dotations aux amortissements et aux provisions (c/686, sauf 6863)
- REMBOURSEMENT D'EMPRUNTS LOCATIFS (Etat du passif codes 2-21, 2-22 "Financements définitifs")
AUTOFINANCEMENT D'EXPLOITATION COURANTE 21
ANNEXE 3
Bulletin de souscription des Titres Participatifs
Numéro du compte titres : 202512-2
Identification du souscripteur : Golfe du Morbihan Vannes Agglomération, dont le siège est situé au Parc d’Innovation Bretagne Sud II, 30 rue Alfred Kastler, 56000 Vannes, France, représenté par Monsieur David ROBO, dûment habilité aux fins des présentes,
après avoir rappelé :
• qu'un contrat d'émission de titres participatifs (le "Contrat d'Emission") d'un
montant de cinq cent mille euros (les "Titres Participatifs") a été conclu le XXX décembre 2025 entre Morbihan Habitat (l’ ”Emetteur") et Golfe du Morbihan Vannes Agglomération (le “Souscripteur") ;
• que l'émission des Titres Participatifs été autorisée par délibération du Conseil
d'administration de l'Emetteur en date du 05 février 2025 ;
• et que les Titres Participatifs seront émis à la Date d'Emission, soit le XXX décembre
2025,
déclare :
souscrire irrévocablement dix (10) Titres Participatifs, soit un montant total pour l'ensemble des Titres Participatifs souscrits devant être libéré égal à cinq cent mille euros (500 000 €), par virement bancaire sur le compte bancaire de l'Emetteur et dont les coordonnées sont :
BANQUE : Caisse d’Epargne de Bretagne Pays de Loire
IBAN : FFR76 1444 5202 0008 0008 9040 686
BIC : CEPAFRPP444
en précisant dans la référence du paiement "TITRES PARTICIPATIFS de GOLFE DU MORBIHAN VANNES AGGLOMERATION"
que mes Titres Participatifs seront inscrits au nominatif sur le Registre tenu par Morbihan Habitat, conformément aux stipulations du Contrat d'Emission.
Fait à Vannes, le XXX décembre 2025, en deux (2) exemplaires originaux.
Pour Golfe du Morbihan Vannes Agglomération
David ROBO, Président 22
ANNEXE 4
Certificat de Clôture
(Sur papier en-tête de l'Emetteur)
A : Golfe du Morbihan Vannes Agglomération
A l'attention de Monsieur David ROBO
Parc d’Innovation Bretagne Sud II
30 rue Alfred Kastler
56000 Vannes
France
(le "Souscripteur")
MORBIHAN HABITAT
Emission de titres participatifs d’un montant nominal total de 500 000 €
(les "Titres Participatifs")
Monsieur le Président,
En tant que représentant, dûment habilité aux fins des présentes, de l'Emetteur et en relation avec le contrat d'émission de titres participatifs en date du XXX décembre 2025 conclu entre l'Emetteur et le Souscripteur (le "Contrat"), je certifie, à l'occasion de l'émission des Titres Participatifs, et en application de l'Article 4 du Contrat :
˗ que les déclarations formulées et les garanties données aux termes de l'Article 5 du Contrat demeurent exactes et vrais à la présente date ;
˗ qu'il n'y a pas eu, à la présente date, de changement significatif dans la situation financière, les résultats ou les affaires courantes de l'Emetteur, par rapport à celles existant à la date du Contrat ;
˗ que l'Emetteur a exécuté toutes les obligations auxquelles il est tenu au titre du Contrat jusqu'à la présente date (incluse) ; et
˗ que l'émission des Titres Participatifs entre bien dans la limite du montant nominal autorisé par la délibération du Conseil d'administration de l'Emetteur en date du 05 février 2025.
Je vous prie de croire, Monsieur le Président, en l'assurance de mes salutations dévouées et les meilleures.
Fait à Vannes, le XXX décembre 2025
Erwan ROBERT , Directeur Général 23
ANNEXE 5
Contrat inter-créanciers Courrier à entête du souscripteur
Golfe du Morbihan Vannes Agglomération
Parc d’Innovation Bretagne Sud II
30 rue Alfred Kastler
56000 Vannes
ACTE D'ADHESION AU CONTRAT INTERCREANCIERS
1. Le présent acte d’adhésion est conclu dans le cadre d'un contrat inter-créanciers en date du 25 juin 2024, conclu entre
Morbihan Habitat en qualité d’Emetteur, et les souscripteurs suivants :
- la Caisse des dépôts et consignations en tant que Représentant de la Masse A et de la Masse D,
- Action Logement Services en qualité de Représentant de la Masse B,
- le Crédit Agricole du Morbihan, en qualité de Représentant de la Masse C,
- le Département du Morbihan en qualité de Représentant de la Masse E et de la Masse F,
- Lorient Agglomération en qualité de Représentant de la Masse G,
- Golfe du Morbihan Vannes Agglomération, en qualité de Représentant de la Masse H,
(le « Contrat inter-créanciers »)
2. Sauf stipulation contraire, les termes et expressions commençant par une majuscule, employés dans le présent acte
d’adhésion auront la signification qui leur est attribuée dans le Contrat inter-créancier.
3. Golfe du Morbihan Vannes Agglomération, ayant son siège au Parc d’Innovation Bretagne Sud II, 30 rue Alfred Kastler,
56000 Vannes, France, représentée par Monsieur David ROBO, Président du Conseil communautaire de l’agglomération
de Vannes, dûment habilité à l’effet des présentes par délibération du Conseil communautaire en date du 18 décembre
2025 (le « Nouveau Souscripteur ») déclare souscrire, au plus tard le XXX décembre 2025, des titres participatifs émis
par l’Emetteur pour un montant de cinq cent mille euros (500 000 €) (les « Titres Participatifs [K] ») en vertu d’un
contrat d’émission signé entre l’Emetteur et le Nouveau Souscripteur le XXX décembre 2025 (« Le Contrat d’Emission
de Titres Participatifs [K] »).
4. Le Nouveau Souscripteur accepte, avec effet immédiat, d'être lié par le Contrat inter-créanciers en qualité de porteur
de Titres Participatifs [K] et de Représentant de la Masse [H] et [K] et reconnait que les Titres Participatifs [K]
appartiendront, pour les besoins du Contrat inter-créanciers, à la Catégorie Titres Participatifs Collectivités, ce qui
implique l’application de l’article 3 du Contrat inter-créanciers.
5. Le Nouveau Souscripteur confirme que ses coordonnées pour les besoins de l'Article 7 (Notifications) du Contrat inter-
créanciers sont les suivantes :
Pour la Masse [K] :
A l’attention du Représentant de la Masse [K] : Golfe du Morbihan Vannes Agglomération Adresse :
Parc d’Innovation Bretagne Sud II
30 rue Alfred Kastler
56000 Vannes
France
Téléphone : 02-97-68-14-24
Courriel : p.ledenmat@gmvagglo.bzh
A l’attention de : Monsieur David ROBO, Président du Conseil Communautaire
6. Le présent acte est régi par, et sera interprété conformément au droit français. Tout litige relatif au présent acte quant
à son interprétation ou son exécution sera porté devant les tribunaux compétents de Paris. Courrier à entête du souscripteur
Fait à Vannes, le XXX décembre 2025,
Au nom et pour le compte de Golfe du Morbihan Vannes Agglomération,
Par Monsieur David ROBO, Président du Conseil Communautaire
Copie : Office Public de l’Habitat Morbihan Habitat, 6 avenue Edgar Degas, 56000 VANNES